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Juni 2017/2. Ausgabe

DER VORARLBERGER IMMOBILIEN-MARKT

VORARLBERGER NACHRICHTEN

DER VORARLBERGER IMMOBILIEN-MARKT

FREITAG, 9. JUNI 2017

Schau genau worauf ich bau’ Lage und Form eines Grundstücks prägen Aussehen und Charakter des Bauvorhabens BODEN. Grundstücke sind rar, und vermehrt kommen auch ungewöhnliche Grundstücksformen, außergewöhnliche Hanglagen etc. auf den Markt. Schon vor, aber spätestens nach dem Grundstückskauf sollte ein Architekt bzw. ein professioneller Planer zurate gezogen werden, um Bebauungswün-

„Gewissenhafte und lückenlose Grundstückserhebungen und Analysen sind das A und O des Immobiliengeschäfts. Versäumnisse können teuer zu stehen kommen!“ Andreas Rümmele Wohnbau RümmeleBau

„‚Der Wert eines Baugrundstücks ist abhängig von der Lage, der Bebaubarkeit und der Beschaffenheit des Untergrundes. Diese Faktoren prüfen wir vor jedem Ankauf.“

maßnahmen oder ein weniger tief gegründeter Keller bedeuten Nachteile. Selbst wenn „nur“ wasserführende Lehmschichten da sind, muss der Keller besonders abgedichtet werden, um dem drückenden Wasser standzuhalten.

Klaus Baldauf Geschäftsführer Nägele Wohn- und Projektbau

Recherchen minimieren Überraschungen

Gut recherchierte Grundlagen erleichtern Planung und Bau.

sche fachmännisch zu realisieren. Neben Kriterien wie der Attraktivität der Lage, der umgebenden Infrastruktur oder der Anbindung an den öffentlichen Verkehr sind noch weitere Punkte für die zukünftige Bebauung wichtig. Die Lage der Aufschließungsstraße, d. h. jener Straße, über welche die Anbindung an das Kanal-, Strom-, eventuell Gas- und Wassernetz erfolgt, ist von Bedeutung. Auch die Lage der Längsachse des Grundstücks, ob diese eher Nord/Süd oder Ost/West orientiert ist, hat Auswirkungen sowohl für die Grundrissplanung als auch für die spätere Anlage eines Gartens. Hanglage oder Ebene so-

wie eine sonnige, windstille oder extremere Lage an Bergkuppen oder Waldrand sind weitere Kriterien, die es zu berücksichtigen gilt. Der Fachmann prüft auch, ob die im Lageplan eingezeichnete Bebauung und Nachbarbebauung in Bezug auf Größe und Lage mit der Wirklichkeit übereinstimmt. Etwaige Zusatzkosten kalkulieren Bodenverhältnisse, Grundwasserstand und evtl. schützenswerter Baumbestand sind weitere wichtige Faktoren. Vom Aufbau

der Bodenschichten und dem Grundwasserstand hängt es ab, was bei Fundamentierungsarbeiten zu berücksichtigen ist. Die Nutzbarkeit von Baugründen ist mitunter auch von der Höhe des Grundwasserspiegels abhängig. In Trockenzeiten kann dieser stark schwanken. Bei zu hohem Grundwasserstand können sich insbesondere bei Überschwemmungen folgenschwere Konsequenzen ergeben. Wer in solchen Lagen baut, muss Zusatzkosten z. B. durch die Ausbildung des Untergeschoßes als wasserdichte Betonwanne oder durch Aufschüt-

tung des Grundstücks in Kauf nehmen. Künftige Bauleute tun gut daran, ortsansässige Erdbauoder Bauunternehmen bei Bauämtern der Gemeinde oder sogar bei Nachbarinnen und Nachbarn über die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks Erkundigungen einzuziehen. Ein zu hoher Grundwasserspiegel kann Probleme verursachen. Erstes Indiz dafür ist eine Baugrube, die nach dem Aushub vollläuft. Zwar gibt es Möglichkeiten, den Keller wasserdicht zu bauen, aber der Preis dafür ist deutlich höher. Auch Alternativen wie zusätzliche Entwässerungs-

Wer Einblicke in den Gefahrenzonenplan nimmt, bodenphysikalische Untersuchungen sowie Analysen des Grundwassermechanismus einholt, ist vor Überraschungen gefeit. Diese Recherchen geben Aufschluss über die Besonderheiten des Baugrundes, über Aufschüttungen oder alte Baureste. Neben Gemeinden verfügen die geologische Bundesanstalt oder die jeweilige Landesregierung zum Teil über solche Aufzeichnungen. Fachleute für den Bau beraten in solchen Agenden ebenfalls. Völlige Klarheit bringen Bodengutachten.

Die optimale Ausführungsplanung

Ideen, die bestehen. Rhomberg Bau

Eine gute Detailplanung ist für die Ausführung unerlässlich

VORAUSSETZUNGEN. Ein attraktiver Entwurf für ein Bauvorhaben ist die eine Sache, die konkrete Umsetzung inklusive Berücksichtigung der Baustatik und vieler Ausführungsdetails die andere. Die Voraussetzung für die reibungslose und professionelle Realisierung eines Bauvorhabens „Vergeben Sie Ihren Bauauftrag an einen Generalunternehmer, der alle Beteiligten frühzeitig an einem Tisch versammelt! Denn: Gute Planung kann nicht früh genug starten – und spart richtig Geld.“ Gerhard Vonbank, Geschäftsführer Rhomberg Bau

ist die Ausführungsplanung. Diese beginnt mit einem intensiven Austausch von Fachleuten um Details und der Einarbeitung von Auflagen der Behörden im Zuge der Bewilligung sowie weiteren resultierenden Erfordernissen der Planung der Experten für Haustechnik, Statik etc. Bemaßung Danach erfolgt die Erstellung von Werk- oder Polierplänen in

Die Ausführungsplanung erfordert Expertenwissen und exakte Koordination.

meist größerem Maßstab. Nach diesen Plänen, welche Bemaßungen, Angaben zu Durchbrüchen in Wänden und Decken, Tür- und Fenstergrößen sowie Materialangaben und Oberflächenqualitäten beinhalten, wird das Gebäude tatsächlich errichtet. Enthalten sein können auch Angaben zu Toleranzen und Verarbeitungshinweise. Eine enge Kooperation mit dem Architekten ist ein Qualitätsmerkmal einer guten Ausführungsplanung eines Generalunternehmers.

Großer Maßstab Bauwerke werden in Grundrissen, Schnitten, Ansichten, Lageplänen und Details dargestellt. Ein solches Detail kann z. B. der Anschluss eines Fensters in der Fassade darstellen. Im Passivhausstandard müssen alle Details den Anforderungen an Dämmung und Dichte entsprechen. Detailzeichnungen werden in Maßstäben von 1:20 oder 1:1 angefertigt. Bestandteile der Ausführungsplanung können auch Anweisungen

in Tabellenform (Türlisten, Fensterlisten) sein. Die Ausführungsplanung bildet die Basis für die Mengenermittlung und gilt als Vorbereitung der Vergabe. Sie dient allen beteiligten Gewerken wie dem Statiker für die Erstellung der Schalungspläne, dem Elektroplaner für seine Stromkreise etc. Vorteile von Generalunternehmen Von Vorteil ist, wenn alle Fäden in einer Hand zusammenlaufen

– in Form eines Bauleiters oder gar eines Generalunternehmens, das Sicherheit und die Einhaltung des Bauzeitplanes auch bei unvorhergesehenen Verzögerungen garantiert. Die Choreografie eines Bauprozesses liegt maßgeblich in der hochwertigen und detaillierten Ausführungsplanung. Die Anforderungen an ein Bauwerk sind so unterschiedlich wie seine Lage und Umgebung. So sind die Anforderungen an die Statik nach Behördenauflagen zu erfüllen, die Sicherheit von flachen Dächern gegen Abheben durch Wind ist ebenso zu berücksichtigen wie die Belastung von Bauwerken durch Grundwasser, Erd-, Wasser, Schnee- und Eisdruck. Ein Haus muss sowohl gegen veränderliche Einwirkungen wie Wind, Verkehr, schwankende Wasserstände sowie außergewöhnliche Einwirkungen wie Feuer, Erdbeben etc. gewappnet sein. Die Ausführungsplanung erfordert exakte Koordination und Expertenwissen. Die Choreografie des Ablaufes und punktgenaue Entscheidungen über verwendete Materialien und Bauweisen sind weitere Herausforderungen, die von professionellen Baupartnern getragen werden.

Bregenz, Heldendankstraße

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FREITAG, 9. JUNI 2017

Leidenschaftlich. Gut. Beraten.

Kreditwürdigkeit auf dem Prüfstand Eine ordentliche Haushaltsrechnung ist Voraussetzung für den Kauf FINANZEN. Hausbau, Wohnungskauf, Sanierung – alles eine Frage des Geldes. Denn wie die Bank den Finanzstatus eines künftigen Eigentümers einschätzt, ist entscheidend, ob und wie ein Projekt tatsächlich realisiert werden kann. Im Zentrum dabei steht die Haushaltsrechnung. Hilfreiche Onlinetools geben dabei schon im Vorfeld Aufschluss.

„Der Traum von der eigenen Wohnung kann wahr werden – kaufen statt mieten! Wir, bei Hilti & Jehle, bieten Wohnungen an, die sich Singles und junge Familien als Startwohnungen leisten können.“ Bernhard Bertsch, Abteilungsleiter Wohnbau und GU Hilti & Jehle

Selten wird heutzutage ein Immobilienprojekt noch zur Gänze mit Eigenmitteln finanziert. Sobald ein Kreditinstitut als Partner eingebunden ist, wird es Zeit für einen Kassensturz. Dabei stellt man die Projektkosten einerseits den persönlichen Einkommensverhältnissen und den zur Verfügung stehenden Sicherheiten andererseits

gegenüber. Das Ergebnis entscheidet dann über die Kreditgewährung und die damit verbundenen Konditionen. Finanzierungsexperte Alexander Walterskirchen, Leiter der Finanzierungsberatung der Hypo Landesbank Vorarlberg, weiß: „Das Um und Auf einer Finanzierung sind eine gute Planung sowie eine realistische und umfassende Einschätzung der Kosten. Unerlässlich sind ein Beratungsgespräch und der vom Finanzierungsberater für individuelle Kundenbedürfnisse ausgearbeitete Finanzierungsplan. Auch für Fragen rund um die Wohnbauförderungsmöglichkeiten ist der Finanzierungsberater kompetenter Ansprechpartner.“

Eintrag des Eigentumsrechts im Grundbuch und möglicherweise auch eine Maklerprovision mitkalkuliert werden. Wenn die vorhandenen Eigenmittel nicht mindestens 15 bis 25 Prozent der Realisierungskosten decken, kann man schon an der ersten Hürde im Kreditprozess scheitern. Vielleicht braucht es dann noch ein wenig Zeit, bis ein sicheres finanzielles Fundament angespart ist. Auf lange Sicht passt aber möglicherweise auch ein günstigeres Immobilienprojekt besser zu den persönlichen Möglichkeiten.

Was kostet der Wohntraum?

Beim Finanzierungsgespräch werden bis ins Kleinste die persönlichen Vermögens-, aber auch die Lebensverhältnisse abgefragt: Arbeitssituation, laufendes Einkommen und Ausgabenstruktur sowie Alter, familiäre Situation und Lebensplanung. Damit soll für den Kreditnehmer eine solide Finanzierungslösung sichergestellt werden. Schließlich zählt die Realisierung des eigenen Wohntraumes zu den wichtigsten Entscheidungen im Leben eines Menschen, die auf Jahrzehnte hinaus Weichen stellt.

Wer schöner wohnen will, muss investieren. Doch im Vorfeld alle anfallenden Projektkosten zu ermitteln, ist ziemlich herausfordernd. Beim Haus- oder Wohnungskauf hängen die Realisierungskosten natürlich wesentlich vom Projektpreis ab. Bei einem Bauvorhaben kommen dann noch Grundstückspreis und Fertigstellungskosten hinzu. So oder so müssen außerdem noch Grunderwerbssteuer, Errichtungskosten für den Kaufvertrag,

Was habe ich zur Verfügung?

Bei der i+R-Wohnanlage Brachsenweg in Bregenz kann jede der Wohnungen als Loft, 2- oder 3-Zimmer-Wohnung ausgebaut werden – auch zu einem späteren Zeitpunkt.

Aufgabe „Haushaltsrechnung“ Die Haushaltsrechnung gibt Aufschluss, ob und in welchem Ausmaß man sich monatliche Kreditraten leisten kann. Wie beim altmodischen, aber höchst effizienten Haushaltsbuch stehen die monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüber. So schlagen beispielsweise Lohn, Gehalt, Pensions- oder Rentenzahlungen, laufende Mieteinnahmen, Zinserträge oder Dividenden positiv zu Buche. Zu beachten dabei ist unbedingt, dass Zuschüsse wie Kinderbetreuungsgeld oder Alimente während der Kreditlaufzeit wegfallen könnten.

„Kaufen oder mieten? Diese Frage stellen sich viele jungen Menschen, wenn es um die eigene Wohnung geht. Mit wohnenPUR bietet i+R moderne Eigentumswohnungen zu Preisen, die sich sehen lassen können. So bleibt mehr Geld fürs Leben.“ Alexander Stuchly, Geschäftsführer i+R Wohnbau

Diverse Positionen auf der Ausgabenseite bilden Kosten für Nahrungsmittel, Körperpflege und Gesundheit, Haushaltsführung sowie Kindererziehung und -betreuung. Abgesehen von allfälligen Wohnungs- und Betriebskosten, die bei Realisierung des Immobilienprojektes wegfallen würden, bleiben Kosten für Energie, Steuern und Gebühren, die grundsätzlich im Zusammenhang mit Wohnen stehen. Unter laufende Ausgaben fallen aber auch Kfz-Kosten wie Service, Wartung, Steuern, Treibstoff und Leasingraten, Telefon-, Handy- und Internetgebühren sowie allfällige Mitgliedsbeiträge. Ebenso müssen Versicherungen, zu zahlende Alimente oder auch bereits laufende Kreditrückzahlungen Berücksichtigung finden. Je nach

Umfang sollte man auch nicht auf die Ausgaben in Zusammenhang mit Hobbys, Freizeit und Urlaub vergessen. Ein wichtiger Grundsatz: Die Kreditrate darf niemals den letzten Cent des Haushaltsbudgets auffressen, damit genügend Spielraum für ungeplante Ausgaben bleibt.

Bernhard Rupprechter und Daniela Berchtold mit Klara und Leopold

„Schon lange hatten wir den Wunsch vom eigenen Heim. Es fehlte nur noch die passende Finanzierung. Unser Hypo-Berater hörte sich unsere Wünsche sehr aufmerksam an. Darum ist die Finanzierung perfekt auf uns abgestimmt und wir fühlen uns sehr wohl damit. Genauso wie in unserem Zuhause.“

Hypo-Wohnbaufinanzierung. Schafft Platz und Lebensfreude. Hypo Landesbank Vorarlberg 17× in Vorarlberg sowie in Wien, Graz, Wels und St. Gallen www.hypovbg.at

Persönliche Lebensumstände beachten 17058_INS_Vlbg.Immobilienmarkt_Fam-Berchtold_250x195.indd 1

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Neben der finanziellen Situation spielt auch die Lebensphasenplanung eine große Rolle: Junge Erwachsene mit ungeregelten oder stärker schwankenden Einkommensverhältnissen, die sich in Bezug auf Partnerschaft bzw. Job noch nicht so festgelegt haben, überfordern sich möglicherweise mit einer Finanzierung. Paaren, bei denen Familienplanung ansteht, müssen auch mit nur einem Einkommen Monatsraten tilgen können. Und wer auf die Pension zusteuert, sollte davon ausgehen, dass sich nach Arbeitsende der finanzielle Spielraum verringern könnte. Onlinecheck Mittlerweile bieten viele Banken und unabhängige Plattformen Kreditrechner an, mit denen man schon vorab checken kann, ob eine Immobilie langfristig leistbar ist. So ermittelt beispielsweise der Sparkassen-Wohnkreditrechner Rückzahlungsraten bei unterschiedlichen Laufzeiten. Wer noch zwischen Mieten und Kaufen schwankt, kann auch eine Gesamtkreditsumme für einen bestimmten monatlichen Betrag, die Höhe der aktuellen Miete, berechnen lassen. Außerdem erhält man rasch Auskunft über den notwendigen Eigenmittelbedarf sowie zusätzliche Fördermöglichkeiten. Einfach nachrechnen auf:

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