Vorarlbergerimmobilienmarkt juni 2015

Juni 2015/2. Ausgabe

DER VORARLBERGER IMMOBILIEN-MARKT

VORARLBERGER VORARLBERGER NACHRICHTEN NACHRICHTEN

VN IM_Gesund_Easy Living_06_2015_Layout 1 01.06.15 16:01 Seite 1 DIENSTAG, 9. JUNI 2015

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Der vorarlberger ImmobIlIen-markt

EASY Aktionshäuser VORARLBERGER VORARLBERGER NACHRICHTEN NACHRICHTEN

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INKLU SIVE

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n Vorarlberg nehmen Wohnflächen zu und Haushaltsgrößen ab. Aus dem Mehr an Raum pro Person resultieren größere Wohneinheiten und damit auch generell eine Kostenzunahme bei den Baukosten. Neben sonstigen Preistreibern wie hohen Grundstückspreisen, Energie- und Bauvorschriften etc. sind die Baukosten je nach Bauweise sehr unterschiedlich. Grundsätzlich wird in Vorarlberg hochwertig gebaut und sollten die Ziele der Energieautonomie auch mithilfe des Baubereiches erzielt werden. Forderungen der Bauwirtschaft wie die aktuelle Überarbeitung der OIB-Richtlinien finden aktuell statt. Diese Richtlinien sollen sicherstellen, dass in Öster-reich die bautechnischen Belange in allen Bundesländern gleich sind, sodass Anbieter überall mit denselben Bedingungen rechnen können. Um altersgerechten Wohnraum zu garantieren, steht im Regierungsprogramm ein Sanierungsscheck für seniorengerechtes Wohnen. Außerdem erläutern Rechtsexperten, warum die vorgezogene Übertragung von Immobilien heuer noch Sinn macht. Einige Zeit lang waren Eigentümer durch Schlagzeilen zu einem Gerichtsurteil verunsichert. Mittlerweile hat der Gesetzgeber mit der Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz Klarheit geschaffen – die Frage, wem der Zubehörgarten gehört, ist nun geklärt. Die Juristin und Wohnrechtsexpertin Dr. Elke Waibel erläutert die Thematik im vorliegenden Heft. Die Küche ist der Dreh- und Angelpunkt des Wohnens, darüber lesen Sie in dieser Ausgabe ebenfalls wie über den Design-Star Werner Aisslinger. Seine aufsehenerregenden Entwürfe für Möbel und Co halten regelmäßig Einzug in Museen und sind bei Anbietern hochwertiger Möbel erhältlich. Viel Spaß beim Lesen wünscht

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EASY Aktionshäuser auf elk.at

Ihr Redaktions-Team

IMPRESSUM Verleger (Medieninhaber) und Hersteller: Russmedia GmbH, Gutenbergstraße 1, 6858 Schwarzach Redaktion: Andrea Fritz-Pinggera Titelbild: Klaus Hartinger/VN Fotos: Andrea Fritz-Pinggera, olina, i+R Industrie & Gewerbebau, Shutterstock Umsetzung: Susanne Hofer Anzeigenberatung: Russmedia GmbH, 6858 Schwarzach, Gutenbergstraße 1, Tel. 0676 88005-313, Fax 05572 501-97313 Erscheinungsdatum: 9. Juni 2015

Ungebrochen hohe Nachfrage Bevölkerungsentwicklung und Zuwanderung benötigen Wohnraum. IMMOTREND. Die gute Nachricht schließt an die vergangenen Monate an: Der Preisanstieg am Immobiliensektor ist als moderat zu bezeichnen. Vom Bodensee bis nach Feldkirch werden Immobilien zu mieten und kaufen gesucht. Ausreißer sind ausschließlich in besonderen Lagen – mit unverbaubarer Talsicht oder am Bodensee – zu verzeichnen. Hanglagen mit Aussicht wie in Watzenegg, Feldkirch, Röthis sind sogenannte „Renner“. Bregenz, Hard und Lochau verzeichnen aufgrund der hohen Nachfrage entsprechende Preise. Bevölkerungszuwachs Zum Jahresende 2014 waren in Vorarlberg 379.621Personen mit Hauptwohnsitz gemeldet. Davon sind 187.322 männliche und 192.299 weibliche Personen. Weiters wurden 28.830 „weitere“ Wohnsitze gemeldet. Von den 379.621 Personen mit Hauptwohnsitz sind die Altersgruppen der 40- bis unter 55-Jährigen am stärksten vertreten, während die Altersgruppe der bis zu 5-Jährigen durch die Geburtenrückgänge in den letzten Jahren den niedrigsten Anteil innerhalb der Gruppe der bis zu 60-Jährigen aufweist. Gegenüber dem Vorjahr hat die Bevölkerung um 3274 (+0,9 %) mit Hauptwohnsitz und um 815 (+ 2,9 %) mit weiterem Wohnsitz zugenommen. Im Vergleich zu anderen Jahren hat die Geburtenquote wieder erfreulich angezogen und gemeinsam mit einem Geburtenüberschuss

von 1200 und der Wanderungsbilanz von ca. 700 Personen ist das Ländle ein wachsendes Bundesland. Für Investoren sind Anlegerwohnungen in Vorarlberg daher eine gute Option. Nachfrage wächst weiter Der Bedarf an Wohnraum ist im Ländle ungebrochen hoch, sowohl was Mietwohnungen und vor allem was Gebrauchtimmobilien am Wohnungs- und Einfamilienhaussektor betrifft. Sehr starker Nachfrage erfreuen sich in jüngerer Zeit wieder kleinere Wohneinheiten wie Ein- und Zweizimmerwohnungen. Makler berichten vom Run auf ältere Häuser – vor Kurzem wurde im Mittleren Rheintal ein Objekt mit einem Verkaufspreis von 250.000 Euro von 150 ernsthaften Interessenten begehrt. Branchenkenner sind sich einig: „Generell ist der Markt für Häuser im Preissegment von 300.000 bis 450.000 Euro sehr trocken – Objekte sind wenige am Markt, die Nachfrage hingegen ist äußerst hoch. Bei Mietwohnungen sind zentrale Lagen absolut begehrt – wobei das Rheintal bereits als eine Region betrachtet werden kann und mit wenigen kleinen Ausreißern sehr stabil ist.“ Urbanität zieht an Dornbirn ist als bevölkerungsreichste und populärste Stadt in Vorarlberg mit der Bodenseestadt Bregenz einer der Hauptanziehungspunkte für Immobi-

lienkäufer. „Es ist ein absoluter Verkäufermarkt“, dazu ein sehr schneller Markt“, erklären die Experten. Häuser sind im Nu verkauft, gebrauchte Wohnungen in guten Lagen ebenfalls. Der abgeflachten Preiskurve stehen einzelne Liebhaberpreise entgegen, aber generell wird betont – „Der Wahn ist vorbei“ – mit einer Ausnahme: Denn die weniger gute Nachricht lautet: Kaufpreissteigerungen bei Grundstücken sind nach wie vor gegeben, selbst in Lauterach kletterten Quadratmeterpreise vereinzelt schon über die 500-Euro-Marke. Leistbares Wohnen Das Land Vorarlberg bemüht sich, günstigen Wohnraum mittels der Wohnbauförderung zu schaffen. Die Zahlen der Wohnbauförderung zeigen, dass heuer im Vergleich zum Vorjahreszeitraum im ersten Quartal 2015 bereits 111 sogenannte integrative Mietwohnungen (früher gemeinnütziger Wohnbau genannt) gefördert worden sind. 2014 waren es im selben Zeitraum nur 18 Wohnungen. Das Ziel ist, jährlich 500 neue gemeinnützige Wohnungen zu fördern. Mittlerweile werden auch im Bregenzerwald und in kleineren Gemeinden verstärkt solche Wohnprojekte umgesetzt. Damit soll Abwanderungstendenzen in Kleingemeinden ein Riegel vorgeschoben werden, gleichzeitig sollen junge Menschen in ihrer Heimat leistbaren Wohnraum erhalten.

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Immer noch gilt: Grundbuch statt Sparbuch

Förderung altersgerechter Wohnstätten

Als wertbeständige Anlage sind Immobilien nach wie vor hoch im Kurs.

Selbstbestimmtes Wohnen im Alter – angesichts der demografischen Entwicklung ein Thema, das unter den Nägeln brennt.

ANLEGERWOHNUNG. Experten sahen die Nachfrage nach Anlagewohnungen im vergangenen Jahr bereits abflauen, wurden aber aufgrund der aktuellen Finanzmarktlage mit ungebrochen hohem Interesse an Neu- wie Gebrauchtimmobilien überrascht. Sparbuchzinsen sind am Tiefpunkt, wer sein Geld längerfristig „parken“ und nicht nur für einen kurzen Zeithorizont investieren will, kann sich dem Unterfangen Anlagewohnung zuwenden.

„Die Immobilie stellt sei jeher eine ausgezeichnete Anlageform dar. Um die organisatorische Abwicklung so einfach wie ein Sparbuch zu halten, haben wir ein umfassendes Servicepaket entwickelt.“ Wilfried Hefel, Geschäftsführer Hefel Wohnbau

Wer kurzfristige Liquidität im Auge hat, darf den Zeitfaktor beim Kauf einer Anlagewohnung nicht unterschätzen. Der Kauf und Verkauf von Immobilien benötigt Zeit und Strategie. Wer kurzfristig verkaufen muss, kann aus einer etwaigen Wertsteigerung wenig Nutzen ziehen. Begehrte Anlageform Als im Grundbuch festgeschriebene Eigentumswerte werden Immobilien als sicherer Hafen sehr geschätzt. Investoren, die ihr Kapital auf unterschiedlichste Finanzprodukte aufteilen und Wert darauf legen Wohnungen in ihrem Portfolio zu haben, schätzen die Maxime „Grundbuch statt Sparbuch“ ebenso wie Privatpersonen. Vor dem Kauf ist allerdings die Konsultation von Experten wie Steuerberater, Notare, Rechtsanwälte und Makler oder Bauträger, die eventuell sogar einen „All-in-one-Service“ anbie-

ZUKUNFT. Die demografische Herausforderung einer alternden Gesellschaft wird im österreichischen Wohnbau seit Jahren offensiv angegangen. Der Vorarlberger FH-Dozent Dr. Wolfgang Amann ist geschäftsführender Gesellschafter des IIBW – Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH in Wien – und hat zum Thema Förderungen des barrierefreien Wohnens eine Kurzstudie verfasst.

ten, bei dieser Thematik ratsam. Denn Anlegerwohnung ist nicht gleich Anlegerwohnung – bereits die Nutzung entscheidet über Größe, Lage und Ausstattung. Investoren und Pensionsabsicherer Eine Umfrage unter Vorarlberger Bauträgern und Maklern brachte sehr ähnliche Ergebnisse zutage: Es werden zwei Interessentengruppen unterschieden. Da gibt es die „echten“ Anleger, die steuerliche Vorteile und Abschreibungen genießen wollen und langfristig eine nach heutigem Zeitpunkt weiter steigende Rendite vor Augen haben. Die zweite Gruppe zählt zu Privatpersonen, die eine gesicherte Wohnsituation im eigenen Haus oder einer großen Wohnung haben und eine kleinere Wohnung – die später von ihnen selbst oder ihrem Nachwuchs bewohnt werden soll – erwerben. Andere möchten sich in der Pension über Mieteinnahmen ein Zubrot sichern. Ausbezahlte Abfertigungen, auszahlbereite Bausparverträge und Sparbuchguthaben, die man aufgrund des Misstrauens in die aktuellen Finanzmärkte nicht anderweitig investieren möchte, bieten vielen die Basis zum Erwerb einer Anlagewohnung. Unterschiedliche Beweggründe So unterschiedlich die beiden Käufergruppen, so unterschiedlich können auch die anvisierten Objekte sein. Während der Investor vor allem auf die Lage, Infrastruktur und gute Vermietbarkeit achtet, sind dem späteren Eigennutzer u. a. auch emotionale Gründe wie die geografische Nähe zur Verwandtschaft etc. wichtig: Aus diesen Gründen kann eine Wohnung sogar an einer vielbefahrenen Straße liegen oder es ist ein Vierzimmerobjekt in ländlicherem Raum. Der An-

Warten auf Sanierungsscheck

Ob finanzielle Vorteile oder Absicherung im Alter – viele Argumente sprechen für die Anschaffung einer Anlagewohnung.

leger bevorzugt ein Objekt in urbanen Lagen – die Städte Dornbirn, Bregenz und Feldkirch mit perfekter Infrastruktur und Verkehrsanbindung haben dabei die Nase vorn. Schließlich resultieren die Erträge einer Anlegerwohnung aus einer Kombination von drei wesentlichen Faktoren: Mieteinnahmen, Wertsteigerung und steuerlichen Vorteilen. Um jedoch von Mieteinnahmen und Wertsteigerung zu sprechen, gilt es in erster Linie zu klären, welche Kriterien eine optimale Anlegerwohnung überhaupt erfüllen soll.

umgehend sanierungsbedürftig wird. Positiv wirken sich auch Nebenräume wie ein Kellerabteil, ein Garagenplatz oder Fahrradabstellmöglichkeiten aus. Die ideale Lage punktet zudem mit einer guten Infrastruktur, einer guten Verkehrsanbindung und guten Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe. Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch, ein Preisverfall am Wohnungsmarkt mittelfristig nicht zu befürchten.

Ideale Voraussetzungen

Eine Anlagewohnung in guter Lage verzeichnet kaum Leerstände, und bereits beim Kauf erspart sich der Investor die Mehrwertsteuer und kann die Zinsen für das Wohnungsdarlehen von der Steuer absetzen. Zur Optimierung der Rendite sollte das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung daher bereits in der Anfangsphase fixiert werden. Der Anleger kann unter bestimmten Bedingungen die Refundierung der vom Bauträger

Anlegerwohnungen im Rheintal oder in Grenznähe in der Größenordnung von zwei bis drei Zimmern und zwischen 45 und 80 m² Wohnnutzfläche in hochwertiger Ausstattung sind begehrt. In eine ideale, neue Vorsorgewohnung gehören voll ausgestattete, am besten barrierefreie Sanitäranlagen und eine Küche mit Küchengeräten, die auch nach fünf Jahren normalen Gebrauches nicht

Investoren schätzen Steuervorteile

„Viele Leute sagen mir: ‚Lieber mit einer sicheren Investorenwohnung langfristig über Mieteinnahmen profitieren, als auf den nächsten Börsencrash zu warten.’ – Aber, nicht jede Investorenwohnung ist eine gute Investition!“ Albert Ellensohn, Leiter Bereich „schlüsselfertige EF-Häuser“ Wilhelm+Mayer Bau GmbH

in Rechnung gestellten Umsatzsteuer vom Finanzamt beantragen. Durch diese Möglichkeit des Vorsteuerabzuges erfolgt der Erwerb einer Vorsorgewohnung zum Nettokaufpreis. Mit den Mieteinnahmen erfolgt die Rückzahlung teilweise über die monatlichen Raten – beim derzeit sehr niedrigen Zinsniveau ist die Zinsbelastung überschaubar. Auch die Kreditzinsen sowie die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) können steuermindernd geltend gemacht werden. Selbst die Immobilienertragssteuer hat am Anlageverhalten noch nicht viel geändert.

Die Wohnbauförderungssysteme der Länder tragen dem Thema durch vielfältige Fördermöglichkeiten Rechnung. Es wurden entsprechende wohn- und baurechtliche Rahmenbedingungen geschaffen. Dennoch bestehe erheblicher Handlungsbedarf. Der im aktuellen Regierungsprogramm vorgesehene Sanierungsscheck für seniorengerechtes Wohnen harrt der Umsetzung. Als eigener Punkt im Regierungsprogramm erfreut er insbesondere die Senioren- und Pensionistenverbände. Der „Sanierungsscheck“ soll als Förderaktion des Bundes für die thermische Sanierung privater Altbauten um die Kategorie „seniorengerechtes/barrierefreies Wohnen“ erweitert werden und unabhängig von einer thermischen Sanierung gefördert werden. Im Regierungsprogramm der laufenden Legislaturperiode ist die Erweiterung des Sanierungsschecks um „seniorengerechtes/barrierefreies Wohnen“

Betreutes Wohnen soll Senioren so lange als möglich ein selbstbestimmte Wohnform ermöglichen.

bereits vorgesehen, die für 2015 versprochene Umsetzung ist noch nicht gegeben. Hohes Potenzial für Betreutes Wohnen Bei einer Gesamtbevölkerung von 8,47 Millionen Einwohnern (2013) hat die Bevölkerungsgruppe der über 60-Jährigen in Österreich im Vorjahr die Zwei-MillionenGrenze überschritten. Bereits in zwölf Jahren wird diese Gruppe 2,5 Millionen Menschen stark sein. Während die Gesamtbevölkerung im Jahrzehnt von 2003 bis 2013 um 4,5 Prozent zulegte, wuchs die

Gruppen der über 60-Jährigen um 15 Prozent. Die Statistik Austria prognostiziert für die Entwicklung der Gesamtbevölkerung eine abnehmende Dynamik mit unter 4 Prozent im Jahrzehnt bis 2023. Im gleichen Zeitraum werden die Senioren um über 20 Prozent zulegen. Noch stärker wächst die Gruppe der Hochbetagten (75 Jahre und älter), für die im kommenden Jahrzehnt ein Zuwachs von über 30 Prozent erwartet wird. Eine Herausforderung ist nicht nur die quantitative Zunahme der älteren Bevölkerungsgruppen, sondern auch die Zunahme von Demenzerkrankungen und von

Intensivpflegefällen. Enormes Potenzial hat insbesondere Betreutes Wohnen. Hier ist es erforderlich, Rahmenbedingungen für eine österreichweit einheitliche Entwicklung dieses neuen Produkts am Wohnungsmarkt zu schaffen. Vorreiter Vorarlberg Vorarlberg hat gesonderte Regelungen für betreute Wohnungen im organisatorischen Verbund mit Heimen, senioren- oder behindertenbezogenen baulichen Maßnahmen. Alle Bundesländer fördern senioren- oder behindertenbezogene Maßnahmen im Rahmen

der Wohnbauförderung, allerdings mit weitgehend unterschiedlichen Modellen, in mehreren Bundesländern nur in Verbindung mit thermischen Mindeststandards (Oberösterreich, Steiermark, Vorarlberg), mit oder ohne Baualtersbeschränkung. In mehreren Ländern überschreitet der Förderbarwert 50 Prozent der anerkannten Kosten. Dennoch werden diese Angebote vielfach nicht in Anspruch genommen. Gründe dafür sind, dass bei komplexen Sanierungsprojekten einzelne Maßnahmen oft dennoch unfinanzierbar bleiben (z. B. ein barrierefrei zugänglicher Lift), dass die Anforderungen baulich nicht umsetzbar sind, dass die Koppelung mit anderen Sanierungsförderungen schwierig ist etc. Zahlreiche Aspekte des barrierefreien Bauens sind durch ÖNORMen geregelt, z. B. Aufzüge, Treppenlifte, technische Hilfsmittel für sehbehinderte Menschen, visuelle Leitsysteme, Notrufsysteme oder Rahmenbedingungen der Zertifizierung der Barrierefreiheit. Die Normen richten sich nicht nur an die Bedürfnisse bewegungseingeschränkter Personen, sondern auch an seh- und hörbehinderter Menschen, Eltern mit Kinderwagen etc. Es geht daher nicht nur um Barrierefreiheit im engeren Sinne, sondern auch um Rutschfestigkeit, Farbkontraste, Orientierungshilfen, Leitsysteme etc. Mehr Information auf:

www.iibw.at bzw. http://www.ifs.at/ menschengerechtesbauen.html

Bevölkerungsentwicklung erfordert mehr Wohnraum Demografie als Argument für ein Investment in eine Anlagewohnung. TENDENZ. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum ist aktuell und auch für die nächsten Jahre Garant dafür, dass auch Investorenwohnungen bestens vermietet werden können. Die oben angesprochenen Kriterien einer guten Anlagewohnung sind vor allem für Arbeitssuchende aus dem Bodenseeraum interessant. Aus demografischer Sicht wächst die Bevölkerung Vorarlbergs durch eine positive Geburtenbilanz (Saldo aus Geburten und Sterbefälle) und einer positiven Wanderungsbilanz (Saldo aus Zuzügen minus Wegzügen). Letztere trug in den vergangenen zwölf Monaten maßgeblich, nämlich mit fast zwei Dritteln der Gesamtzunahme zum Bevölkerungswachstum bei. Eine ähnlich hohe Zunahme gab es zuletzt nur im Jahr 2002.

„Die Investition in Wohnraum gehört zu den sichersten Anlageformen. Neben der attraktiven Lage ist der Zusatznutzen durch innovative Wohnformen wie wohn-iQ ein Garant für langfristige Wertsteigerung.“ Alexander Stuchly, Geschäftsführung i+R Wohnbau GmbH

Wanderungsbilanz erhöht Einwohnerrate Im Beobachtungszeitraum 2005 bis 2014 (10 Jahre) gab es Bevölkerungszuwächse von durchschnittlich knapp unter 1900 Personen pro Jahr zu verzeichnen. Im gleichen Zeitraum betrug der durchschnitt-

liche Geburtenüberschuss rund 1200 und die durchschnittliche Wanderungsbilanz grob aufgerundet 700 Personen. Im Berichtsjahr haben sowohl die erfreulich hohe Geburtenzahl als auch die bislang größte positive Wanderungsbilanz zum höchsten Bevölkerungszuwachs beigetragen.

wanderung im Rheintal immer überdurchschnittlich. In Bezug auf die Wohnumgebung bedeutet dies, dass der Bedarf an Mietwohnungen weiterhin hochbleibt, was sowohl den gemeinnützigen Wohnbau fordert wie die Nachfrage nach vermieteten Anlagewohnungen hoch bleiben

lässt. Gleichzeitig steigt der Wohnraumbedarf für altersgerechtes Wohnen. Barrierefreie Wohnungen für Jungfamilien wie Senioren sind ebenso gefragt wie Kleinwohnungen für Fachleute, die in Vorarlbergs Industrie tätig sind. Der Anlegermarkt bleibt damit in Bewegung.

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Rheintal begehrt Der Einwohnerzuwachs konzentriert sich fast ausschließlich auf die Region Rheintal. In dieser Region wurden im Jahresabstand 2481 Hauptwohnsitze neu gegründet. Positiv ist die Entwicklung in allen Regionen mit Ausnahme des Brandnertals und Kleinwalsertals. Während die Entwicklung in den ländlichen Talschaften in den vergangenen Jahren uneinheitlich war, ist die Zu-

Wenn wir in Wohnraum investieren, denken wir an heute und morgen. Heute erfüllt eine Wohnung mit wohn-iQ unseren hohen Anspruch ans Wohnen. Morgen kommen wir auf Wunsch in den Genuss eines flexiblen Servicepakets. wohn-iQ ist für uns eine kluge Investition. Derzeit realisieren wir Wohnbauprojekte mit wohn-iQ in Hard, Lauterach, Lochau, Dornbirn, Hohenems und Bludenz. Zwei Partner – ein Wohnkonzept.

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Neues zu Hause Neues zu Hause Neues zu Hause gesucht? gesucht? gesucht?

Mehr Raum pro Person

In Österreich nehmen Wohnflächen zu und Haushaltsgrößen ab. WOHNSITUATION. Die Österreicher – insbesondere die Vorarlberger, benötigen immer mehr Wohnraum. Dies hat einerseits mit der Demografie, vor allem jedoch mit den wachsenden Ansprüchen der Bevölkerung zu tun. Deutlich registrierbar sind diese belegt durch die Zunahme der Wohnfläche pro Kopf der Bevölkerung.

„Die Wohnfläche pro Person in Vorarlberg ist in den letzten 40 Jahren stark gestiegen: Waren es 1975 noch 23 m² pro Person, so leben wir zwischenzeitlich auf 44 m² pro Person.“ Sabine Kreutz-Domes, Verkaufsberaterin Wohnbau Hilti & Jehle GmbH

Laut einer aktuellen Studie des österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft, die heuer präsentiert worden ist, ist die durchschnittliche Wohnfläche in Österreich (Eigentum und Miete) von 1986 auf 2013 von 81 Quadratmeter auf 100 Quadratmeter angewachsen. Zu berücksichtigen ist dabei allerdings, dass die Zahl der Personen in einem Haushalt sukzessive abnimmt: Die durchschnittlichen Haushaltsgrößen sind in den vergangenen Jahren deutlich zurückgegangen: 1985 lebten statistisch 2,67 Personen in Österreich in einem Haushalt, 2013 waren es nur

mehr 2,26. In Wien, mit insgesamt kleineren Haushalten, ging die Haushaltsgröße im gleichen Zeitraum nicht so stark zurück: von 2,06 Personen 1985 auf 1,99 Personen im Jahr 2014. Auch die durchschnittliche Größe einer Wohneinheit ist in Wien kleiner als im Österreichschnitt. Somit war Mitte der Achtzigerjahre die pro Kopf bewohnte Fläche in Österreich 30 Quadratmeter, 2013 aber bereits 44 Quadratmeter, also um fast die Hälfte mehr.

Bregenz, AM Stein Lauterach, Fellentorstrasse Bregenz, AM Stein Höchst, Frühlingstrasse Lauterach, Fellentorstrasse Bregenz, AM Stein Fußach,Frühlingstrasse Gießenstrasse Höchst, Lauterach, Fellentorstrasse Wolfurt,Frühlingstrasse Schulstrasse Fußach, Gießenstrasse Höchst, Dornbirn, Kehlerstrasse Wolfurt,Gießenstrasse Schulstrasse Fußach, Dornbirn, Altweg Dornbirn, Kehlerstrasse Wolfurt, Schulstrasse Dornbirn, Eichbrunnen Dornbirn, Altweg Dornbirn, Kehlerstrasse Götzis, Blattur 21 Dornbirn, Eichbrunnen Dornbirn, Altweg Feldkirch, Götzis, Sonnengasse Blattur 21 Dornbirn, Eichbrunnen Feldkirch, Götzis, Sonnengasse Blattur 21 Feldkirch, Sonnengasse

Weniger starkes Wachstum Die Größe von Mietwohnungen ist im Durchschnitt kleiner und nicht so stark angestiegen: Die durchschnittliche Mietwohnung 1986 war 62 Quadratmeter groß und stieg auf 69 Quadratmeter im Jahr 2014. Geht man davon aus, dass Haushaltsgrößen in Mietund Eigentumswohnungen sich nicht wesentlich unterscheiden, dann ist die Pro-Kopf Fläche in der Miete somit von 23 auf 30 Quadratmeter angestiegen, das ist eine Steigerung um ein Drittel. Übrigens: Die allermeisten Mietwohnungen sind zwischen 60 und 90 Quadratmeter groß, wie aus den Daten der Statistik Austria Mikrozensus hervorgeht. Anzahl und Alter Im Jahr 1981 hatten knapp 15 Prozent aller Mietwohnungen mindestens vier Wohnräume. 2014 wa-

Die Wohnfläche nimmt trotz sinkender Haushaltsgröße zu Österreich

t i ge s l ä f l vie ltiaguecsh r e s Un r voitehlfäält gecshie iuS UAnnsgeerbvoitethlifgääellttfaürchie nanssgeeRbicht higäelittf!aüur S e UA d ebicob het re für Si g R n A das icb tirgeeit! h e d a s R b e re i t !

Wien Durchschnittsgröße

Wohnung

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1986

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2,67

30 m²

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2013

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44 m²

75 m²

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38 m²

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Quelle: Statistik Austria Mikrozensus (Eigentum und Miete!)

ren es 37 Prozent. Vor allem der Anteil der Vierzimmerwohnungen ist dabei stark angestiegen – von zehn auf 28 Prozent. Die Menge des angebotenen Wohnraums, aber auch seine Qualität hängt davon ab, wie viel in welchen Pe-

rioden gebaut wurde. Dieser weist als durchschnittliche Wohnfläche pro Haushalt in Einfamilienhäusern in den vergangenen zehn Jahren einen Anstieg auf 127,3 m² von 121,6 m² im Jahr 2001 aus. Für Wohnungen in Mehrpar-

teiengebäuden blieben die Größen nahezu gleich (70,6 m² nach 69,3 m²). In der Gesamtheit aller Hauptwohnsitz-Wohneinheiten (Häuser und Wohnungen) stieg die durchschnittliche Wohnfläche von 90,4 auf 93,4 Quadratmeter.

Warten auf neue OIB-Richtlinien In Vorarlberg wird qualitativ hochwertig, aber teuer gebaut. RECHNUNG. Die Baukosten liegen in Vorarlberg nicht zuletzt wegen des hohen Baustandards vergleichsweise hoch. Als Baukostentreiber werden die teils nahezu explodierenden Grundstückspreise, zu niedrige Baunutzungszahlen, die längst zu überarbeitenden OIB-Richtlinien und Energieeffizienzvorschriften genannt. Durch eine höhere Baunutzungszahl werden Grundstücke effizienter bebaut und lassen sich die ehrgeizigen Energiesparmaßnahmen in ordentlich verdichteter Bauweise besser und

„Schlaue Planung, ökologische Bauweise sowie der Einsatz nachhaltiger Materialien reduzieren Folgekosten und garantieren die Wertbeständigkeit von Rhomberg-Wohnungen.“ Thomas Schöpf, Leitung Immobilien Rhomberg Bau GmbH

den Baukosten mit den damit verbundenen kostendämpfenden Effekten klare und einheitliche Definitionen. Die OIB-Richtlinien werden aktuell überarbeitet und sollen ab nächstem Jahr in Kraft treten. Die gewünschte Deregulierung bringt allerdings neue Überlegungen zu Haftungsfragen mit sich. Derzeit wird von Land Vorarlberg und WKO verhandelt. Hausbaukosten

günstiger realisieren. Experten empfehlen als Grundvoraussetzung für mehr Transparenz bei

Bei einer Kostenschätzung für ein neu zu erstellendes Wohn-

gebäude verwendet man meist Richtwerte, die für den Quadratmeter Nutzfläche oder aber für den Kubikmeter umbauten Raum gelten. Welchen Preis man jeweils ansetzt, richtet sich nach der gewünschten Ausstattung. Pro Quadratmeter kann man in Vorarlberg von etwa 1850 bis 2500 Euro ausgehen. Bei einer auf das Volumen bezogenen Schätzung kann man zwischen 400 und 500 Euro pro Kubikmeter umbauten Raumes exklusive Mehrwertsteuer ausgehen. Grundstück, Außenanlagen, Honorar für Bauleitung und -planung sowie sonstige Baunebenkosten wurden im Preis nicht berücksichtigt. Die sich ergebende Summe beinhaltet die reinen Baukosten des Gebäudes ohne Baunebenkosten und ohne Außenanlagen. Eine genauere Kostenberechnung kann man sich im Rahmen einer genauen Ausschreibung, die sämtliche Material- und Mengenangaben von den Fundamenten bis zu den Dachziegeln enthält, von Bauunternehmen oder Architekt aufstellen lassen. Kosten im Vergleich

Mit neuen OIB-Richtlinien sollen in Österreich bautechnische Belange in allen Bundesländern einheitlich werden.

Häufig fallen im Zusammenhang mit der Berechnung und Planung

von Baukosten auch die beiden Begriffe Baukostenindex (BKI) bzw. Baupreisindex (BPI). Der Baukostenindex (BKI) gibt Aufschluss darüber, welche Kosten für Bauunternehmen bei der Ausführung der Bauleistungen durch Veränderung der Kostengrundlagen, in diesem Fall Material und Arbeit, entstehen. Der Baupreisindex (BPI) hingegen erfasst das tatsächliche Preisni-

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„Ein wesentlicher Faktor für die hohen Baukosten ist unter anderem auch unser hoher Ausführungsstandard beim Wohnungs- und Hausbau. Wobei dies jener Kostenbereich ist, welchen wir Großteils selbst in der Hand hätten.“

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veau von Bauprojekten über alle Bundesländer hinweg – sprich welchen Preis bezahlt ein Bauherr im Durchschnitt. Hierbei werden nicht nur Kostenstellen wie beispielsweise Baustoffe und Kosten für Mensch und Maschine, sondern auch die Produktivität und Gewinnspannen der Bauunternehmer berücksichtigt.

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Jetzt vorgezogen Immobilien übertragen? Aufgrund der drohenden steuerlichen Mehrbelastung von Immobilienübertragungen sprechen Argumente dafür, noch heuer zu handeln. STEUER. Eine Immobilie kaufen, geschenkt erhalten oder erben, ist eine grundlegende Entscheidung oder Handlung für Jahre und Jahrzehnte – und bleibt von Steuermaßnahmen nicht verschont. Rechtsexperten wie Rechtsanwalt Dr. Georg Mandl aus Feldkirch sind überzeugt: „Für den Jahreswechsel sind bereits Erhöhungen geplant. Auch die Wiedereinführung von Steuern, die eine Immobilienübertragung erheblich verteuern, wird unweigerlich kommen.“

was dazu führt, dass eine Immobilie durch die Pflegekosten aufgebraucht wird. In jedem Fall sollen die eigenen Rechte durch Gebrauchs- oder Fruchtgenussrechte mit Belastungs- und Veräußerungsverbot gesichert werden. Alternativ gibt es natürlich noch weitere Möglichkeiten: Bei vielen Objekten kann durch Zubau oder Neuaufteilung zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden und im Falle einer Schenkung werden nur Anteile der Liegenschaft weitergegeben, ohne den ganzen Immobilienbesitz abzugeben. Mischformen sind ebenso möglich, dass beispielsweise im Gegenzug zu einer Schenkung eine Pflegeverpflichtung eingegangen wird. „In jedem Fall ist es sinnvoll, individuelle Lösungen zu gestalten“ ist Dr. Mandl als Experte überzeugt.

Zunahme von Steuerbelastungen Die Ausgaben des Staates erhöhen sich – im Gegenzug müssen die Einnahmen durch Steuern und Abgaben erhöht werden. Nur noch wenige glauben ernsthaft, dass die öffentliche Hand in dem Maß sparen wird, dass es ausreicht, die anstehenden Aufgaben zu lösen. Insbesondere im Sozialbereich warten große Herausforderungen. Was macht nun der Einzelne aus dieser Situation? Eine 100 Prozent richtige Entscheidung wird es nicht geben, jedoch können durch umsichtiges Handeln grundlegende Fehler vermieden werden. Auf die kommenden, geplanten Steuerbelastungen sollte zeitgerecht reagiert werden, ohne auf die eigenen Rechte zu verzichten. Die steuerliche Situation sollte niemals alleiniges Kriterium für eine Entscheidungsfindung sein, die unter Umständen mit weitreichenden Folgen verbunden ist. Dr. Mandl erklärt: „Am Ende des Überlegungsprozesses will man sich ja nicht ungesichert der öffentlichen Fürsorge überantwortet sehen“. Grundsätzliches zur Absicherung Der Rechtsexperte empfiehlt daher: „Einige Grundsätze sollten in Ruhe beachtet werden. Was

Schenkungen versus Erbberechtigte

nicht zum eigenen Lebensunterhalt gebraucht wird, sollte frühzeitig geschenkt werden. Damit eigener Wohnraum im Familienbesitz bleibt, sollte er schon zu Lebzeiten des Geschenkgebers übertragen werden. Die Absicherung erfolgt mittels Gebrauchsrecht, entweder nur für den Geschenkgeber selbst oder mittels des Fruchtgenussrechts für eine anderweitige Vermietung und wird zudem mit einem Veräußerungsverbot gekoppelt, welches unter nahen Angehörigen auch im Grundbuch eingetragen wird. Pflege kann Immobilien fressen Pflege kostet Geld. In vielen Fällen sollte man sich daher bei Immobilien, die nicht selbst bewohnt werden, ein Fruchtgenussrecht vorbehalten, um die Pflegekosten zum Teil damit decken zu können. Pflegekosten sind

– neben steuerlichen Aspekten – bei vielen ein Hauptargument für vorgezogene Übertragungen von Immobilien. Die Vorstellung, dass eine über Jahre erworbene Immobilie durch langjährige Pflegekosten belastet wird, im Extremfall sogar versteigert oder verkauft werden muss, ist für Eigentümer äußerst bedrückend. Oft handelt es sich zudem um Objekte, die seit Generationen in Familienbesitz sind. Kinder sind für ihre Eltern nach dem Bundesgesetz zwar unterhaltspflichtig, aber nur aus ihren Einnahmen und zwar „anteilig nach ihren Kräften“. Ihr Einkommen wird zur Berechnung heran gezogen, nicht jedoch das Stammvermögen, wie etwa ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück. Im Gegensatz dazu wird bei den Pflegebedürftigen selbst auch das Stammvermögen herangezogen, was bedeuten kann, dass Immo-

bilien zur Pflegesicherung veräußert werden müssen. Zwar ist in Vorarlberg zur Befriedigung des Wohnbedarfs das „kleine Eigenheim“ laut Mindestsicherungsverordnung geschützt. Diese Definition ist jedoch nicht näher beschrieben – zudem wird dieser Wohnbedarf bei dauerndem stationären Heimaufenthalt fraglich. Fazit: Auf diese Formulierung ist kein Verlass. Steuerschonend übertragen Eine drohende steuerliche Mehrbelastung bei Immobilienübertragungen sollte nicht der alleinige Grund für vorzeitige Übertragungen sein, dennoch spricht einiges dafür: Steuerlich günstiger wird es in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten sicherlich nicht. Und die steigenden Lebenserwartungen werden auch die Pflegekosten steigen lassen,

Bei allen Schenkungen sind erbrechtliche Situationen zu berücksichtigen. Ehegatten und Kinder, im Falle von Kinderlosigkeit auch Eltern, haben im Erbfall Pflichtteilansprüche. Werden bei Schenkungen diese Ansprüche verletzt, können sich die Pflichtteilberechtigten diese Anteile vom Beschenkten wieder holen. Hier ist zu beachten: Basis der Berechnung ist nicht der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung, sondern zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Dies kann teilweise zu erheblichen Aufwertungen führen. Somit sind spätere Streitigkeiten fast vorprogrammiert. Dem kann durch Vereinbarungen mittels Ausgleichszahlungen oder Pflichtteilverzicht entgegengewirkt werden. In jedem Fall sind viele Aspekte zu beachten, die am besten von einem Rechtsberater bewertet werden – um die bestmögliche Lösung herbeizuführen.

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Geballte Baukompetenz aus einer Hand Die i+R Industrie- & Gewerbebau GmbH hat in den vergangenen Jahren ihr Leistungsangebot stetig erweitert. GEWERBEBAU. Zusätzlich zu den Sparten Industrie- und Betriebsanlagenbau, Gewerbe- und Bürobau sowie moderne Energielösungen sind die Bauspezialisten nun verstärkt im Hotelbau und in der Sanierung tätig.

bietet der Bauspezialist zusätzlich moderne Energielösungen an: Sämtliche Gebäudeformen – neue wie in die Jahre gekommene – rüstet er mit Erdsonden und Photovoltaikanlagen aus. Vorzeigeprojekt im Hotelbau

„Bei der Umsetzung unserer Projekte schöpfen wir aus dem Wissen und der Erfahrung unserer gesamten Gruppe.“ Peter Mostögl Geschäftsführer, i+R Industrie& Gewerbebau GmbH

Heute vereint die hundertprozentige Tochter der i+R Gruppe den klassischen Industrie- und Betriebsanlagenbau, Gewerbeund Bürobau und den modularen „multi-line-Systemhallenbau“ unter einem Dach. Mit der i+R geotech und i+R energie

Zusätzlich aktiv ist die i+R Industrie- und Gewerbebau nun auch im Hotelbau und in der Sanierung. Jüngstes Vorzeigeprojekt im Hotelbau ist beispielsweise das Holiday Inn Express in Friedrichshafen, das im vergangenen Herbst eröffnet wurde. „Im Industrie- und Gewerbebau leisten wir seit vielen Jahren Pionierarbeit. Wir freuen uns, unsere Kompetenz nun auch in weiteren Bereichen zeigen zu können. Dafür schöpfen wir aus dem Wissen und den Erfahrungen unserer gesamten Gruppe“, erklärt Geschäftsführer Peter Mostögl.

Der moderne Ausstellungsraum des Autohauses Friesser.

Das Autohaus Friesser in Feldkirch entstand in nur fünf Monaten Bauzeit und wurde im April eröffnet.

Sanieren von privaten und gewerblichen Gebäuden Nicht nur gewerbliche Kunden, sondern auch private Bauherren können sich das Know-how des Lauteracher Bauunternehmens nun zunutze machen: Mit dem neuen Geschäftsfeld i+R sanieren & bauen bietet es den Bau sowie die Sanierung auch von Einfamilienhäusern an. „Was bei Großprojekten zählt, ist auch bei kleineren Aufträgen wichtig. Dazu gehören eine exakte Budgetierung, Planung sowie eine hochwertige Ausführung im Zeitplan“, so Mostögl.

Steckenpferd: Industriebau Immer gefragt ist der „multi-lineSystemhallenbau“: Das speziell für Klein- und Mittelbetriebe entwickelte Gebäudekonzept ist rasch, kostengünstig und flexibel realisierbar. Die Baukastenmodule in Stahl, Beton oder Holz erfüllen auch hohe optische Ansprüche – wie etwa jene des Kfz-Spezialisten Walter Friesser. Dessen neues Hyundai Autohaus in Feldkirch errichtete die i+R Industrie- & Gewerbebau nach den Plänen des Architekten Herwig Neyer – komplett abgestimmt auf

das Erscheinungsbild des Automobilherstellers. Eröffnet wurde es im April. In knapp fünf Monaten entstanden der Ausstellungsraum, Büroräume sowie die hochmoderne Werkstatt mit vier Hebebühnen mit rund 800 Quadratmeter Nutzfläche. Sichtbar blieben die Stahlkonstruktion und Stahlbetonwände im Ausstellungsraum, „wodurch das Gebäude seinen Industriecharakter behält und zugleich edel wirkt“, betont der renommierte Architekt. Mehr Information auf:

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Was die neue Grunderwerbsteuer verteuert Notwendige Übertragungen innerhalb der Familie heuer durchführen. ERHÖHUNG. Übertragungen innerhalb des Familienverbandes werden aktuell noch auf Basis des 3-fachen Einheitswertes bemessen und unterliegen zusätzlich dem begünstigten Steuersatz von 2 Prozent. Die neue Rechtslage, die einheitlich ab 1. Jänner 2016 zur Anwendung gelangen soll, sieht eine Ausweitung der Befreiungen und Einführung eines Staffeltarifs vor. Staffeltarif und Raten Diese drastische Erhöhung der Bemessungsgrundlage – insbesondere im Familienverbund – wird im Gegenzug durch Ausweitung der Befreiungen, durch Einführung eines Staffeltarifes für unentgeltliche Übertragungen, welche in der Regel nur im Fami-

lienverbund erfolgen, sowie durch Entrichtung der Steuern in bis zu fünf jährlichen Raten abgefedert. Der Staffeltarif, der auf den unentgeltlichen Teil einer Übertragung anzuwenden ist, wird wie folgt vorgesehen: Für die ersten 250.000 Euro: 0,5 Prozent; für die nächsten 150.000 Euro: 2,0 Prozent; darüber hinaus: 3,5 Prozent und damit in derselben Höhe wie bei Veräußerungen außerhalb der Familie. Wer seinen (länger als zwei Jahre bewohnten) Hauptwohnsitz zu Lebzeiten veräußert, zahlt keine Immobilienertragsteuer. Nur wer kleine oder günstige Immobilien weitergibt, hat bei der Grunderwerbsteuer (GrEst) neu einen Vorteil. Notwendige Übertragungen innerhalb der Familie sollten daher bis 31.12.2015 durchgeführt werden.

kreativ, funktionell, energieeffizient  zum „Fixpreis“ sowie „Fixtermin“  als Totalunternehmer  ung) (inkl. Planung und Projektentwickl und Generalunternehmer 

Die Weitergabe von Immobilien wird ab 1. Jänner 2016 empfindlich teurer.

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Klarheit für den Zubehörgarten Verunsicherte Eigentümer erhielten mit der Wohnungseigentumsnovelle Klarheit. RECHTLICHES. „Wem gehört der Garten?“, lautete die Überschrift auf einigen Artikeln, die in letzter Zeit zu lesen waren. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in seiner Entscheidung ausgesprochen, dass Zubehör-Wohnungseigentum eine entsprechende Eintragung im B-Blatt (Eigentumsblatt) des Grundbuchs voraussetzt. Diese liegt jedoch nur in den seltensten Fällen vor.

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„In Sachen Wohnungseigentumsnovelle hat sich der Gesetzgeber leider sehr lange Zeit gelassen. Die Wohnrechtsnovelle schafft seit Jänner 2015 Klarheit.“ Elke Waibel, Juristin und Wohnrechtsexpertin Nägele Wohn- u. Projektbau GmbH

Während die Terrasse klar begrenzt ist, warfen „Zubehörgärten“ Fragen auf.

Die Materie hat letztes Jahr viel Staub aufgewirbelt. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt drei wohnungseigentumsrechtliche Kategorien: Die Wohnungseigentumsobjekte selbst, das Zubehör und die allgemeinen Teile der Liegenschaft. Unter Zubehör fallen unter anderem insbesondere Privatgärten und Kellerräume. Sie dienen der ausschließlichen Nutzung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Beispielsweise gibt es in einer Wohnanlage die Wohnung W1 mit Zubehörgarten. Diese Wohnung W1 samt Garten dient der ausschließlichen Nutzung durch deren Wohnungseigentümer, welcher im Übrigen auch für die Pflege zu sorgen und anteilige Betriebskosten dafür zu zahlen hat. Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die von allen Miteigentümern genutzt werden können und für deren Pflege auch alle Wohnungseigentümer aufkommen müssen.

Privatgärten für die Allgemeinheit? Für die Schaffung von ZubehörWohnungseigentum bedarf es einer entsprechenden Parifizierung, in welcher genau dargestellt ist, welche Flächen Zubehör, Wohnungseigentum oder Allgemeinflächen sind. Darüber hinaus wird eine Übereinkunft der Miteigentümer benötigt, in welcher die entsprechenden Zuordnungen vereinbart werden. Diese Parifizierung samt Übereinkunft liegt in der Urkundensammlung der Grundbücher auf, im Eigentumsblatt des Grundbuches ist jedoch nur die Wohnungseigentumseinheit ohne Zubehör angeführt. Im genannten OGH-Urteil entsteht jedoch das Recht eines Wohnungseigentümers auf sein Zubehör nur dann, wenn dieses Zubehör im Eigentumsblatt des Grundbuches ausdrücklich angeführt ist. Keller, Gärten usw. können demnach nur

dann als Zubehör gelten, wenn sie gesondert ausgewiesen sind, ansonsten stehen sie der Allgemeinheit zur Verfügung. Verunsicherte Eigentümer Laut Juristin und Wohnrechtsexpertin Mag. Elke Waibel: „Diese Entscheidung führte zu unzähligen - teils ungenau recherchierten und reißerischen - Beiträgen in diversen Medien. Geschätzt gibt es in Österreich Hunderttausende Wohnungen, welche von dieser Entscheidung betroffen waren. Verständlicherweise waren deren Eigentümer verunsichert und stürmten Rechtsanwälte, Notare, Bauträger und nahmen Einsicht ins Grundbuch. Es gab sogar explizite Aufforderungen, den Klagsweg gegen Bauträger zu beschreiten. Dabei haben die Bauträger gar nichts falsch gemacht. Die Eintragung von Zubehör-Wohnungseigentum im Grundbuch war

untypisch und unüblich und zum anderen oft gar nicht möglich, weil derartige Anträge mit der Begründung abgewiesen wurden, dass eine Parifizierung vorliegt und dass die Zubehörflächen in die Grundbuchsanteile eingerechnet sind.“ Es war daher schwierig, empörten Wohnungseigentümern eine Lösung anzubieten. Da die Zubehörflächen nun theoretisch allen Wohnungseigentümern gehörten, wäre die Zustimmung von allen Wohnungseigentümern notwendig gewesen, um dieses Zubehör nun einem Einzelnen zuzuordnen. Eine gerichtliche Korrektur aller Betroffenen hätte vermutlich Jahre gedauert. Eine solche Flut wäre von den Gerichten nicht oder nur mit großer Kraftanstrengung bewältigbar gewesen. Lösung seit 1.1. 2015 in Kraft Die Lösung konnte nur sein, dass der Gesetzgeber eingriff.

Weshalb der Gesetzgeber einen Rechtszustand, der Hundertausende Eigentümer in Österreich betrifft und der so viel Streitpotenzial beinhaltet, beibehält und sich mit der Korrektur so lange, nämlich seit 2011, Zeit ließ, ist der Juristin unerklärlich. Mit der Wohnrechtsnovelle 2015, welche am 1. Jänner 2015 in Kraft getreten ist, wurde endlich Klarheit geschaffen: Die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt erstreckt sich auch auf dessen Zubehörobjekte, soweit sich deren Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung jeweils im Zusammenhang mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung eindeutig ergibt. Die Wohnungseigentümer können nun beruhigt sein: der Zubehörgarten gehört (wieder) ihnen.

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Umgekehrte Tradition. Geschickt nutzte die Architektin den Niveauunterschied von der höher liegenden Straße zum eigentlichen Grundstück. Damit drängte sich das Wohnen im ersten Obergeschoß auf.

Schlafen, Bad und Gästebereich wanderten in das Erdgeschoß. Mit einer Außenstiege ist der große Garten aber auch von der Wohnebene einfach zugänglich. Die überdachte Balkonfläche allerdings bietet den

Hierzulande herrschen stabile Wohnverhältnisse Österreicher übersiedeln statistisch vier Mal in ihrem Leben. STUDIE. In einer Welt, in der Abertausende Menschen quer über den Globus unterwegs und auf der Flucht sind – auf der Suche nach besseren Lebens- und Wohnbedingungen, haben wir Europäer es gut. Laut einer Studie wechseln Europäer ihren Wohnort durchschnittlich nur vier Mal im Leben, davon sind rund 20 Prozent höchstens einmal in ihrem Leben übersiedelt, fast ein Viertel der Befragten hat den Wohnsitz mehr als sechs Mal verlegt. Nordeuropäer als Nestflüchter Die Österreicher zählen mit durchschnittlich 4,0 Übersiedelungen zu den Durchschnittseuropäern, was dieses Kriterium betrifft, da sind die deutschen Nachbarn etwas mobiler – und selbst die Eidgenossen, denen man ein hohes Sicherheitsund Stabilitätsdenken nachsagt, sind mit 5,6 Umzügen innerhalb eines Lebens schon fast noma-

denhaft wechselhaft unterwegs. In den strukturell und wirtschaftlich weniger bevorzugten europäischen Ländern wird auch weniger übersiedelt. Spanier, Slowaken, Polen und Italiener übersiedeln im Schnitt nur zwei bis zweieinhalb Mal. Offenbar halten viele der Einwohner lieber an gewachsenen Strukturen im Familienverband fest, und sind weniger nestflüch-

tig als ihre nordeuropäischen und besser verdienenden Nachbarn. Am mobilsten sind tatsächlich die Nordeuropäer. Finnen schaffen durchschnittlich 6,1 Umzüge und die Schweden 5,7. Im Vergleich zu außereuropäischen westlichen Ländern wie etwa Kanada oder den USA wo die Menschen sehr oft übersiedeln, bleiben die Europäer länger an einem Ort und

wechseln nur, wenn sich die Lebensbedingungen drastisch ändern, wie etwa durch einen neuen Job oder Familienplanung, erklären Vertreter des europäischen Maklernetzwerkes REMAX als Auftraggeber der Studie. Sesshaftigkeit ab Fünfzig Wer älter ist, hat bereits mehrere Umzüge hinter sich. Das scheint eine Binsenweisheit zu sein. Doch in welchem Alter übersiedeln Menschen am häufigsten? Bis zu 29-jährige Österreicher haben 2,8 Wohnungswechsel hinter sich, die bis zu 39-jährigen schon 3,9 und bis zu 49-jährige im Schnitt 4,5. Ab 50 kehrt Ruhe ein. Denn die Gruppe der über Fünfzigjährigen meldet nicht mehr Wohnungswechsel an als die Gruppe der um zehn Jahre jüngeren, sondern in etwa gleich viel. Dann scheint zunehmende Sesshaftigkeit und Ruhe einzukehren.

Eigentum bindet Menschen, die sich schon in jüngeren Jahren Eigentum in Form einer Wohnung oder eines Hauses erworben haben – oder im ererbten oder gemeinsam genutzten Eigenheim der Eltern wohnen, übersiedelen im Lauf ihres Lebens im Schnitt drei Mal – wohingegen Mieter fast doppelt so oft einen Wohnungswechsel vornehmen. Ein höheres Einkommen macht jedoch vorerst mal mobil ... man will raus aus dem Gewohnten, sehr oft stehen auch berufliche Karriere und damit einhergehende bessere Verdienstmöglichkeiten am Anfang einer Übersiedelungsreihe. Einkommensstärkere Personengruppen über 4000 Euro werden jedoch gerne wieder sesshaft. „Warum in die Ferne schweifen ... ?“, scheint hier die Devise zu sein. Oft geht das höhere Einkommen Hand in Hand mit dem Erwerb einer eigenen Immobilie, die dann bewusst ausgewählt – nicht mehr so schnell gewechselt wird.

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„So luagt des neue Hus us!“ Stefan Grass informiert Sie sehr gerne.

Die Küche als Dreh- und Angelpunkt des Wohnens Der meistbenutzte Raum spannt den Bogen zwischen Funktionalität, Komfort und Design. KOCHAREAL. An keinem anderen Ort des Hauses hält man sich so oft auf wie in der Küche. Da versteht es sich von selbst, dass eine gute Küche nicht nur den „Wow“-Effekt bei Gästen auslösen soll – sie muss in erster Linie ergonomisch und funktional ausgestattet sein. Folgende Zahlen verdeutlichen dies: ungefähr 250 kg Staugut müssen bei einem Vier-Personen-Haushalt untergebracht werden – und rund 360 Handgriffe fallen täglich an. Eine moderne Küchenplanung entscheidet daher über Komfort statt Kampf, bringt Freude statt Frust und die tägliche Essenzubereitung wird zur Erholung, anstatt Stress und Anspannung auszulösen. Individuelle Lösungen Egal in welcher Form und Größe eine Küche geplant wird, egal ob Neubau-Haus oder langfristig gemietete Altbauwohnung. Eine Zusammenarbeit mit Spezialisten lohnt sich. Ein ProfiKüchenhersteller weiß, ob für den bestehenden Raum eine zweizeilige Küche, eine U- oder L-Form idealer ist – oder ob sich eine der beliebten Kücheninseln ausgeht, die mitten in den Wohnraum integriert wird. Eigentümer von Immobilien investieren in der Regel mehr in eine neue Küche – aber auch für Mietwohnungen gibt es kostengünstige und dennoch individuelle und sinnvolle Lösungen. Eine gute Küche bietet unzählige und vor allem praktische Möglichkeiten für Stauraum – so werden beispielsweise schwere Pfannen und Töpfe schon lange nicht mehr in einfachen Unterschränken mit Fächern untergebracht, sondern in komfortablen Auszugsfächern

oder Eckschränken mit Drehbodensystem oder ausschwenkbaren Ablagen, die alles in den direkten Griffbereich bringen. Küchenutensilien oder Gewürze, die ständig gebraucht werden, verschwinden unsichtbar in kleinen Nischen oder hinter vorgebauten Auszugselementen, die so flach sind, dass sie die Arbeitsfläche nicht beeinträchtigen. Mit einem Griff sind Arbeitsgeräte und Küchenwerkzeuge erreichbar, optimal verstaut an Orten, wo sie häufig gebraucht werden. Hohe Schule der Küchenplanung Ohnehin ist die optimale Planung der „Wege“ in einer Küche das Um und Auf: Kurze Arbeitswege, durchdachte Bewegungsabläufe und Stapelung der Küchenutensilien und Vorräte nach Häufigkeit des Gebrauchs gehören heute selbstverständlich zur hohen Schule der Küchenplanung. Unterteilungen in Schränken und Schubladen nut-

Egal ob Teller oder Gläser, Küchengeräte oder Schneidewerkzeuge, schweres Kochgeschirr oder die Vielzahl an Gewürzen, die in einer modernen Küche, in der kulinarische Köstlichkeiten aus aller Welt zubereitet werden, heute nicht fehlen dürfen. Alles folgt einem logischen Prinzip. Küchenplaner haben es mit einer Vielzahl an Kunden und unterschiedlichsten Bedürfnissen zu tun – Neuerungen auf dem Markt sind praktisch an der Tagesordnung – und aus der Summe aller Erfahrungen plus den individuellen Bedürfnissen und Wünschen der Kunden werden Traumküchen nach Maß geschneidert.

oder verärgern durch wackelige Beschläge oder schlecht zu reinigende Oberflächen. Auch hier ist eine umfassende Planung und Augenmerk auf gute Verarbeitungsqualität ein Garant für Zeitersparnis, Freude und Entspannung. Moderne Küchen bestechen nicht nur mit perfekten Oberflächen und raffinierten Details, sondern auch durch Schrank- und Schubladenelemente, die sich ohne Kraftaufwand öffnen und geräuschlos und gedämpft schließen lassen. Neuartige Schließ- und Dämpfsysteme ermöglichen dank elektrischer Öffnungsunterstützung ein geräuschloses und sanftes Öffnen und Schließen – fast wie von Zauberhand. Dies erleichtert nicht nur Arbeitsabläufe – sondern ist auch in Hinblick auf Barrierefreiheit eine Innovation für Menschen mit Einschränkungen oder in Hinblick auf das Älterwerden.

Komfortable Dämpfsysteme

Ergonomie schont Rücken

Veraltete oder falsch geplante Küchen erschweren das Arbeiten

Da der Lebenszyklus einer Küche in der Regel ungefähr 20 Jahre beträgt, ist eine durchdachte Planung immer eine gute Investition. Und wer heute schon etwas für seinen Rücken in zehn Jahren tun will, achtet bei der Planung besonders auf Arbeitshöhen und Anordnungen. Falls mehrere Personen die Küche als Arbeitsraum nutzen, muss sich ein Kompromiss aus den Bedürfnissen aller planen lassen.

zen die Platzverhältnisse optimal und halten wichtige Utensilien übersichtlich und griffbereit. Logisches Prinzip

Backrohrgrößen und -höhen

Die Küche aus dem Katalog passt selten, individuelle Planung ist nötig.

FOTOS: OLINA

Die Abklärung der langfristigen Bedürfnisse macht Sinn. Kocht man für sich alleine in einem Singlehaushalt, benötigt man vielleicht nur ein kleines Backrohr und auch der Herd kann mit Standardgrößen und vier Koch-

www.ammannbau.at

feldern ausreichend groß sein. Backrohre, die höher positioniert werden, werden idealerweise mit seitlich schwenkbaren Öffnungsklappen ausgestattet, was unabsichtlichen Verbrennungen beim Herausnehmen der Speisen vorbeugt. Ein Geschirrspüler, der auf idealer Höhe von oben zu beladen ist, ist vielfach sinnvoller als ein Standgerät, zu dem man sich oft bücken muss. Außerdem können heute die meisten Geräte problemlos mit verschiebbaren Arbeitsplatten in die Arbeitsflächen integriert werden. Wer gerne asiatisch kocht, wird vielleicht eine zusätzliche Gas-Kochstelle für den Wok bevorzugen und auch die Größe und Beschaffenheit des Kühlschranks und der Gefrierelemente muss gut geplant werden und ist abhängig von den Essgewohnheiten, der Anzahl der Personen im Haushalt, eventuell sollten auch großzügig Reserven an Platz eingeplant werden, z. B. wenn man öfters Gäste einlädt und dazu auch mehr Raum für die Bevorratung benötigt. Praktisches für Haustiere In modernen Küchen haben möglicherweise Futternapfschubladen und Vorratsschränke für Tiere ihren Platz. Wer mit Tieren lebt, wird diese nicht – genau so wenig wie die eigenen Kinder – aus dem Lebensmittelpunkt des Hauses verbannen wollen, und darum schaffen moderne Küchenplaner auch hier elegante und praktische Lösungen. Einheitsküchen von gestern sind passé. Jede Küche ist so individuell wie ihre Besitzer. Moderne Küchen sind ein Abbild der Bewohner mit all ihren Bedürfnissen und machen Lust aufs Kochen, Wohnen und Gäste empfangen für viele Jahre.

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Bürs • Rankweil • Dornbirn • Höchst

ZENKER_FC157DS_VNR_FH_EX_250x185_ET9.6.15_Layout 1 01.06.15 17:21 Seite 1 DER VORARLBERGER IMMOBILIEN-MARKT

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Foto: shutterstock.com

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Wohnen in der Wabe

Design-Star Werner Aisslinger verschreibt sich flexiblen Lösungen mit Nachhaltigkeit. DESIGN. Warum Bücher wegwerfen, wenn man ein Regal daraus bauen kann? Vor acht Jahren präsentierte der 1964 in Nördlingen geborene Designer ein System, das ausrangierte Bücher zusammen mit speziellen Verbindungselementen ein neues Leben ermöglicht. Daraus entstehen Raumteiler, Rauminstallationen oder einfach Regale. Der Faszination von Büchern, auch wenn diese nicht mehr in ihrem ursprünglichen Kontext verwendet werden, kann sich kaum jemand entziehen. „Der Designer Werner Aisslinger ist innovativ, experimentel und richtungsweisend für modernes Design.“ Harald F. Künzle, Geschäftsleitung Reiter Wohn & Objekteinrichtung GmbH

Die Anfänge von Werner Aisslingers gestalterischer Tätigkeit gehen zurück bis 1989. Damals begann er – noch als Student der Hochschule der Künste in Berlin – für Jasper Morison, Ron Grad und das Studio de Lucchi in Mailand zu arbeiten. 1993 gründete er in Berlin sein eigenes Studio und wurde 1998 an die staatliche Hochschule für Gestaltung in Karlsruhe berufen, wo er bis 2005 unterrichtete. 2003 entstand das Projekt „Loftcube: Die Idee war, einen mobilen Wohnwürfel zu schaffen, der temporär an jedem beliebigen Ort aufgestellt werden kann – und bei Bedarf mit einem Helikopter oder Kran zu einem neuen Wohnort weitertransportiert wird. Futuristisches Design, ein offener Raum, leichtgewichtige Materialien und einfache Möglichkeit des Aufbaus waren die Hauptkriterien für die Erstellung des Loftcubes. Dieses Wohnmodul, das mit hochwertigen Komponenten von Bulthaup über Miele, Vorwerk bis Vitra ausgestattet ist, überzeugt

durch spektakuläre Aussicht, lichtdurchflutete Räume, gemütliche Behaglichkeit und innovative Materialien. Die Mobilität des Konzepts ermöglicht den Bewohnern jederzeit örtliche Flexibilität. „Fühl dich zu Hause, auch wenn du weit weg von zu Hause bist“, ist Werner Aisslingers Quintessenz. Für die Präsentation wurde der Loftcube auf dem Dach eines ehemaligen Kühlhauses – dem heutigen Sitz von Universal Music installiert. Audi verwendete den Loftcube in der Werbung für den A3 Sportsnack und heute befindet sich ein Loftcube im Skulpturenpark des Hauses am Waldsee in Berlin. Benches – flexibles Arbeiten Vitra fertigt seit 2004 die von Werner Aisslinger entworfene Büroeinrichtungslinie „Level34“. Basis des Systems ist eine 34 cm hohe „Bench“, eine Bank, die als Plattform für alle weiteren Aufbauten wie beispielsweise Büroschränke, Schreibtischelemente, Sitzgelegenheiten oder Blumenboxen dient. Durch die in der Bench integrierten Kabelkörbe lässt sich Technik horizontal und vertikal vernetzen und Büroräume können unabhängig von Bodendosen geplant werden. Lösungen für Einzel- oder Teamarbeitsplätze sind damit ebenso realisierbar wie Gestaltungen von

Lounge- oder Lobby-Bereichen bis hin zu Empfangszonen. Nachhaltigkeit vs. Design Unverwechselbare Design-Ikonen darf man von Aisslinger nicht erwarten. Viel wichtiger als jederzeitige Wiedererkennbarkeit sind ihm ein waches Auge, der Spaß am Unbekannten und Mut, sich in fremden und gänzlich unterschiedlichen Gestaltungsdisziplinen zu beweisen. Seinem Kopf entspringen sogar Pflanzen, deren Wachstum so gelenkt wird, dass sich daraus eine Stuhlform ergibt, ein kommunizierender Kühlschrank oder experimentelle Möbel aus Hanf und Bambus. Nachhaltigkeit und die Möglichkeiten der Wiederverwendung von Materialien sind der rote Faden, der sich durch die Arbeiten des Designers zieht. So entwarf er zusammen mit der Berliner Gruppe Topfarmers eine selbstversorgende Küche, in der nicht nur Nahrungsmittel zubereitet – sondern auch hergestellt werden. Dann wachsen auf einmal im Kaffeesatz Pilze, ein Fischbecken koexistiert mit einer Gemüsezucht und diese Ausläufer erstrecken sich bis ins Bad, wo Pflanzen in den Wasserkreislauf eingebunden sind und durch das abfließende Duschwasser und den Wasserdampf bewässert werden. Um dem ewigen Hamsterrad eines Designbüros zu

Das Swingsofa – ein Aisslinger-Entwurf für VITRA.

entkommen, realisiert Werner Aisslinger immer wieder mal Projekte, die rein experimentellen Charakter haben und keine wirtschaftlichen Interessen verfolgen.

zusammengestellt – und jederzeit erweitert oder neu kombiniert werden kann – je nachdem, wie es die individuellen Bedürfnisse des Kunden erfordern.

Zukunftslabor und Verlängerung von Produktlebenszyklen

Internationale Anerkennung

So experimentiert er im Berliner Haus am Waldsee mit untypischen Materialien. Die Villa aus der Gründerzeit verhüllte er mit farbigen Quadraten aus buntem Wollstoff. Lediglich die Fenster blieben frei. Selbst der davor parkende Sportwagen wurde mit demselben Wollstoff überzogen. Für Aisslinger ist dies ein Experiment „Das Ganze ist jetzt nicht gemacht, nur weil es schön bunt ist, sondern es geht hier um Upcycling und Tuning. Was kann man machen, um aus Bestandsprodukten durch kreative Eingriffe dem Ding ein neues Erscheinungsbild zu geben? Das wird vor allem mit kleineren Objekten zurzeit gerade gemacht. Ich dachte, ich breite das gleich aus auf die aus meiner Sicht zurzeit sehr langweilige Automobilindustrie.“ Werner Aisslinger versteht sich hier in erster Linie als Künstler, denn eine Serienfertigung dauert vier oder fünf Jahre bis alle Materialien von Ingenieuren getestet und marktreif sind. Als Visionär liebt er es, neben dem Designalltag auch experimentell zu arbeiten. Er sieht seinen Beruf als Möglichkeit, sich Gedanken zu machen, wie die Zukunft aussehen könnte. In der Zukunft, wie sie sich der Designer vorstellt, könnte ein altes Auto, das mit Soff verkleidet ist, aufgrund seines schicken Aussehens vielleicht weniger schnell verschrottet werden. Er sieht in der Verlängerung der Lebenszyklen von Produkten die größten ökologischen Chancen. Die aktuellsten Entwürfe, die für Flötotto realisiert wurden, sind die ADD Modular Systeme, bei der ein Grundgerüst durch angedockte Elemente zum Tisch, zum Schrank, zum Regal oder zum Raumteiler

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Aisslingers Entwürfe sind in wichtigen Museen rund um den Globus in permanenten Sammlungen ausgestellt. Die Liste der Design-Preise, die Werner Aisslinger von 1992 an gesammelt hat, ist noch länger – nahe zu in jedem Jahr konnte der Designer einen Preis abräumen, allein im Jahr 2014 waren es 14 an der Zahl. Aisslinger-Design auf Schritt und Tritt Vermutlich ist jeder von uns schon Design von Aisslinger begegnet – meist ohne es zu wissen. Aisslinger hat Möbel für italienische Marken wie Capellini, Magis und Porro – sowie Büro-Einrichtungen für Vitra in der Schweiz entworfen. Er arbeitet im Produkt-Design und an Architekturprojekten mit Herstellern wie Interlübke, MercedesBenz, adidas, IC-Berlin, Marc’o Polo, Bombay Saphire, FSB, Thonet, Flötotto, Berner, Hugo Boss Younicos – um nur einige der wichtigsten zu nennen. Als spartenübergreifender Designer, der spielerisch die Grenzen von Experiment, Kunst, Industrie-Design und Architektur überschreitet gilt, er als einer der zukunftsweisenden Köpfe, die das Gesicht der Welt im 21. Jahrhundert maßgeblich mitgestalten.

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