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M채rz 2016/1. Ausgabe

Der vorarlberger Immobilien-Markt

VORARLBERGER VORARLBERGER NACHRICHTEN NACHRICHTEN

Dienstag, 8. März 2016

Der Vorarlberger immobilien-markt

März 2016/1. Ausgabe

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ie Vorarlberger lieben Immobilien, die Thematik ist ein Dauerbrenner im bewegten Markt. 2015 war ein Rekordjahr in Bezug auf Immobilientransaktionen, außer bei Grundstücken, die nach wie vor nur zurückhaltend verkauft werden. Und längst ist bekannt, dass das Thema Anlagewohnungen, das bereits erschöpft zu sein schien, wieder stark an Fahrt aufgenommen hat. Denn das niedrige Zinsniveau begünstigt jene, die sich mit etwas Startkapital – zumindest 30 Prozent – den Traum einer oder Anlegerwohnung verwirklichen. Die Demografie – auch die Vorarlberger werden immer älter und bevorzugen urbane Lagen – sowie der starke Zuzug und das Asylthema erhöhen den Druck auf den Vorarlberger Wohnungsmarkt. Leistbarer Wohnraum soll mit neuen Baukonzepten und der Mobilisierung leer stehender Wohnungen auf den Markt gebracht werden.

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Im vorliegenden Heft stellen wir Wohnkonzepte für junge Menschen, die aktuellen Richtpreise für Immobilien und die aktuelle Wohnbauförderung des Landes, welche die Wohnraumschaffung begünstigt, vor. Mehrere Studien zur Wohnzufriedenheit, Wohnkosten sowie der Wunschimmobilie der Österreicher bergen viel statistisches Material. Ein kleiner Streifzug in die Bauwelt – das Bauen am Hang und die neue Recyclingbaustoffverordnung sowie die Gewissensfrage Carport oder Garage und Neues aus der Welt der Küchenspüle – rundet unseren Themenkreis ab. Auch die Digitalisierung hat Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt: Privatvermieterplattformen wie airbnb sind auf dem Vormarsch und ließen die Stadt Wien bereits reagieren. Und zum guten Schluss stellen wir die französischen Designbrüder Bouroullec vor, die den Wohn- und Büroalltag mit ihren Möbelkreationen attraktiver gestalten.

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Druck auf Wohnungsmarkt steigt weiter

Trend. Investoren und Eigentümer können sich freuen, durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum sind unfreiwillige Leerstände in Vorarlberg praktisch auszuschließen und die Zeiten für Investoren gut. Mieten sind im Ländle hoch: 42.000 Vorarlberger Haushalte benötigten 2015 mehr als ein Viertel ihres Haushaltseinkommens für ihren Wohnraum, das sind 28 Prozent. Damit liegt das Land bundesweit im Spitzenfeld, der Österreichschnitt beträgt nur 19 Prozent. Die Mieten haben sich leicht stabilisiert, Preissteigerungen waren im vergangenen Jahr u. a. auch auf gestiegene Betriebskosten zurückzuführen. Immobilienprofis warnen in der aktuellen Diskussion vor Mietobergrenzen. Dies sei der falsche Weg, um den Mietmarkt zu regulieren. Mehr Wohnungen, die sowohl von der öffentlichen Hand wie Investoren finanziert werden, könnten hingegen Entlastung bringen. Teuerungsfaktoren

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Impressum Verleger (Medieninhaber) und Hersteller: Russmedia GmbH, Gutenbergstraße 1, 6858 Schwarzach Redaktion: Andrea Fritz-Pinggera Titelbild: Bernd Hofmeister/VN Fotos: olina, RIVA home, Rümmele Bau, Swisshaus AG, Vitra, Shutterstock Umsetzung: Susanne Hofer Anzeigenberatung: Russmedia GmbH, 6858 Schwarzach, Gutenbergstraße 1, Tel. 0676 88005-313, Fax 05572 501-97313 Erscheinungsdatum: 8. März 2016

Die knappe Ressource Baugrund, hohe Ansprüche in puncto Wohnraum und überbordende Bauvorschriften verteuern das Wohnen. Das Bevölkerungswachstum – auch durch Zuzug und die auf den Wohnungsmarkt drängenden Flüchtlinge erhöhen den Druck auf den Wohnungsmarkt. Das Land steuert einerseits mit dem Bau von 500 Wohnungen im integrativen Wohnbau und 150 Wohnungen im Sonderwohnbau

entgegen. Die Stadt Dornbirn versucht in einem Pilotprojekt Leerstände für den Markt zu reaktivieren und so Wohnraum für Mieter zurückzugewinnen. Neue Wohnkonzepte für junge Menschen als Investorenmodell und weitere Maßnahmen sollen dazu beitragen, mehr Wohnraum in Vorarlberg zur Verfügung zu stellen. Denn die begehrte Bodenseeregion und das Ländle sind auch bei Deutschen ein Renner in puncto Wohnsitz. Vorarlbergs Bauträger und die gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften sind mit Hochdruck an der Realisierung neuer Wohnprojekte. Das Schaffen von leistbarem Wohnraum für die Bevölkerung wie anerkannte Flüchtlinge wird die nächsten Jahre jedenfalls eine große Herausforderung.

Bereits 2015 wurden laut Maklernetzwerk RE/MAX österreichweit 16,6 Prozent mehr Immobilien als im Rekordvorjahr verkauft. Das Grundbuch zeigt in Vorarlberg 19,5 Prozent mehr Transaktionen als ein Jahr zuvor. Der Gegenwert lag bei 1,4 Mrd. Euro (Steigerung von +24,1 Prozent). Der Bezirk Bregenz führt edas Ranking mit 1976 Verkäufen an, gefolgt von Feldkirch (1532), Dornbirn (1226) und Bludenz (952). Das Alpenstädtle holt mit einer Steigerung um 26 Prozent bei den Immobilienverkäufen stark auf.

Ausblick auf 2016

Nachfrage hoch

Das Transaktionsvolumen 2016 am Immobilienmarkt wird laut Experten erwartbar in ähnlicher Höhe wie 2016 sein. Die Zinslandschaft mit aktuell äußerst niedrigen Zinsen wird sich absehbar nicht grob verändern. Das im Land vorhandene Kapital will sinnvoll angelegt werden, eine Investition in Immobilien ist wertstabil und nachhaltig. Die enorme Nachfrage, niedrige Zinsen und vorhandene Finanzressourcen werden 2016 die Realisierung von Wohnprojekten, den Kauf von Investorenwohnungen und weiteren Wohnmodellen begünstigen, sind sich Experten einig. Die Wohn-

Gründe für das spürbar steigende Immobilientransaktionsvolumen waren auch die sehr gute Nachfrage nach Immobilien, die weitgehend stagnierenden Preise, das historisch niedrige Zinsniveau sowie die Steuerreform – all diese Einflussfaktoren haben dazu geführt, dass der Immobilienmarkt 2015 so stark florierte. Das große Immobilienvolumen des vergangenen Jahres ist nur zu einem geringen Teil auf Vorzieheffekte aufgrund der Grunderwerbsteuer neu zurückzuführen. Experten schätzen, dass es nur maximal 10 Prozent waren. Der Ausblick auf 2016 bleibt spannend.

bauförderung des Landes will leistbaren Wohnraum fördern und sorgt auch im Sanierungsbereich für Erleichterungen. Rekordbilanz 2015

Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 8. März 2016

Stabile Werte immer noch gefragt Immobilien eignen sich als langfristige und wertbeständige Geldanlage Investment. Das Thema Anlagewohnungen ist und bleibt ein Dauerbrenner. Gründe dafür liefern unter anderem die Finanzmärkte mit aktuell sehr niedrigen Zinsen.Das Geld am Sparbuch liegen zu lassen, ist schon seit Jahren keine lukrative Sparform mehr. Mit dem Slogan „Grundbuch statt Sparbuch“ traten zahlreiche Bauträger mit Anlagewohnungsmodellen ihren Siegeszug an. Nach einer Abflachung und gewissen Marktsättigung hat das Thema erneut Fahrt aufgenommen. Die nach wie vor niedrigen Zinsen lassen die Österreicher wieder vermehrt in Eigentum investieren – auch in Vorarlberg.

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„Mehr als 600 Investoren vertrauen auf unser Know-how im Bereich der Anlegerwohnungen. Ausgewählte Objekte und eine eigene Miet- und Hausverwaltung sichern eine durchgängige Vermietung und somit eine optimale Rendite.“ Petra Meyer, Beratung und Verkauf Hefel Wohnbau

Niedrigere Renditen? Eigentumswohnungen sind als Wertanlage in Zeiten historisch niedriger Zinsen immer noch beliebt. Für sein auf dem Konto oder Sparbuch lagerndes Geld erhält man kaum mehr Zinsen. Anlegerwohnungen erwirtschaften hingegen eine stabile, wenn auch nicht umwerfend hohe Rendite. Obwohl die steuerlichen Belastungen höher geworden sind und die Renditen im Vergleich zu vergangenen Jahren niedriger wurden, sind Anlagewohnungen von Interesse. Übrigens: Die Österreicher schätzen Immobilien: Das Ver-

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Wer die Wohnzukunft seiner Enkel mit einer Wohnung absichern möchte, hat mit einem Immobilieninvest ideale Karten.

mögen der Österreicher besteht zu mehr als der Hälfte aus Immobilien. Wie eine Erhebung der Oesterreichischen Nationalbank zeigt, beläuft sich das Geldvermögen österreichischer Haushalte auf 592 Mrd. Euro, das Immobilienvermögen liegt bei mehr als 700 Mrd. Euro. Es handelt sich dabei großteils um selbst genutzte Immobilien, doch der Anteil an Investorenwohnungen ist in den vergangenen Jahren unterschiedlich stark gestiegen. Komfortable Anlagepakete Im weiteren Sinn ist jede vermietete Eigentumswohnung eine Anlagewohnung. Im engeren Sinn

handelt es sich um eigens für Anleger geschnürte Produkte eines Bauträgers, einer Bank oder einer Immobiliengesellschaft. Diese kümmern sich um die Vermarktung und Verwaltung der Immobilie. Das ist besonders komfortabel, wenn man sich nicht um die Mieterauswahl und die gesamte Organisation kümmern möchte. Vorsorgewohnungen bieten immer noch steuerliche Vorteile: So darf man etwa Anfangsverluste wie Kreditzinsen und Abschreibungen mit seinem Einkommen gegenverrechnen und spart dadurch Steuern. Infolge der Steuerreform und der gesunkenen Renditen – die Mieten konnten mit den Wohnungspreisen großteils nicht Schritt halten – sind

Vorsorgewohnungen nicht mehr so attraktiv wie noch vor zehn Jahren. Höhere Steuerbelastung Seit Jahresbeginn 2016 fällt bei einem Verkauf die erhöhte Immobilienertragsteuer von 30 Prozent statt bisher 25 Prozent an. Außerdem wird die Basis für die Abschreibung reduziert: Der Gesetzgeber nimmt künftig einen Grundkostenanteil von 40 statt von 20 Prozent an. Abgeschrieben werden können nur die Gebäudekosten. Dadurch sind künftig mehr Steuern zu berappen. Es sei denn, man weist mittels Gutachten nach, dass der Grundanteil geringer ist.

Wertbeständige Anlage Andererseits haben Investoren durch den hohen Wohnbedarf in Vorarlberg kaum ein Leerstandsrisiko. Für investitionsbereite Privatinvestoren, die auf stabile Werte setzen, ist die Investorenwohnung daher ein nachhaltig interessantes Thema. Auch wenn die Renditen im Vergleich zu den Vorjahren leicht gesunken sind, gilt die langfristige Investition in Immobilien als sichere und wertbeständige Anlage. Ob man sich damit seine Zusatzpension finanziert oder die Startwohnung für Kinder oder Enkelkinder realisiert, ist eine individuelle Entscheidung. Eine professionelle Beratung kann dabei eine wertvolle Entscheidungshilfe sein.

Sicherheit in der Pension oder Rendite? Anlagemotive und Voraussetzungen beim Immobilieninvestment Grundsatz. Bereits bei der Grundsatzfrage muss man sich im Klaren sein, wünscht man sich beim Kauf einer Anlagewohnung oder sogar mehrerer Immobilien ein Zusatzeinkommen oder einen längerfristigen Vermögensaufbau? Die Motive wirken sich bereits bei der Auswahl des Objekts aus. Für eine Wohnung, die später einmal selbst genutzt wird, werden andere Kriterien schlagend, als wenn diese nur der Vermietung dient. Kleinwohnungen bevorzugt Für die gute Vermietbarkeit sind ein praktischer Grundriss und die Größe – idealerweise 40 bis 65 Quadratmeter und eine Lage mit guter Infrastruktur ausschlaggebend. Vorsorgewohnungen sind meist Zwei- oder Dreizimmerwohnungen, die in einer gut vermietbaren Lage, aber nicht in absoluten Premiumlagen liegen.

Wer vermietet, muss auch einen finanziellen Puffer für Leerstände einkalkulieren. Aufgrund der hohen Nachfrage am Vorarlberger Markt ergeben sich Leerstände nicht aus Mietermangel, sondern eher für notwendige Renovierungsarbeiten z. B. nach einem Mieterwechsel. Auch laufende Instandhaltungen wie etwa eine neue Küche, Anstriche oder Böden müssen vorgesehen werden. Bei der Auswahl einer Investorenwohnung rechnet sich auch eine gute Hausverwaltung. Sonst läuft der Eigentümer Gefahr, bei tropfenden Wasserhähnen, mangelnder Schneeräumung und kaputten Glühbirnen immer selbst in die Bresche springen zu müssen. Gute Infrastruktur Eine Lage, die Mietern das bietet, was sie benötigen – gute Verkehrsanbindung, öffentliche Nahver-

kehrsmittel, Nahversorgung, Ärzte, Apotheken etc. – macht Mietobjekte zu begehrten Objekten.

„Leistbare Wohnungen sind gerade jetzt gefragt. Mit fairen Preisen machen wir den Traum von den eigenen vier Wänden möglich – für junge Familien genauso wie für Senioren.“ Bernhard Bertsch, Leiter Wohnbau Hilti & Jehle GmbH

Wer eine Anlagewohnung erwirbt, will diese meist langfristig oder zumindest permanent vermieten. Früher galt, dass die Summe der nach 20 Jahren Vermietung lukrierten Mieterträge höher sein musste als die Summe der steuerlich geltend gemachten Werbungskosten

– dies ist nach den letzten gesetzlichen Neuerungen nicht mehr der Fall. Der Passus der sogenannten „Liebhaberei“ wurde abgeschafft. Dafür kommt beim Verkauf der Immobilie die Immobilienertragsteuer – je nach Alter des Objektes – in Höhe von bis zu 30 Prozent des Verkaufserlöses zum Tragen. Reparaturen und Co. Die gesetzliche AfA beträgt bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung 1,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (das entspricht einer Nutzungsdauer von 66,67 Jahren). Für bestimmte Instandsetzungsaufwendungen sah das Gesetz bislang eine Aufteilung auf 10 Jahre, für jene, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, von 15 Jahren vor. Die Einkommensteuerrichtlinien nennen explizit den Austausch von Fens-

tern, wobei mehr als 25 Prozent aller Fenster ausgetauscht werden müssen. Diese Aufwendungen mussten bei der Überschussermittlung zwingend auf 10 Jahre verteilt angesetzt werden, seit der Steuerreform wurde diese Aufteilung auf 15 Jahre verlängert. Auch die Abschreibungsbasis bei der privaten Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken wurde mit der Steuerreform geändert. Statt einem Grundanteil von 20 Prozent wird eine neue Schwelle von 40 Prozent herangezogen. Wer sich für eine Anlage- oder Investorenwohnung (mit höherer Rendite) interessiert, lässt sich am besten von Immobilienexperten beraten. Notare, Steuerberater und Rechtsanwälte können dabei einzeln oder im „Investoren-Paket“ zugezogen werden. Denn guter Rat ist nicht teuer, sondern ratsam, wenn es um eine langfristige Investition geht.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 8. März 2016

Länger und auf mehr Raum wohnen

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Demografische Faktoren wirken auf den Vorarlberger Immobilienmarkt zukunft. Unsere Gesellschaft wird älter, und mit ihr auch die Nutzer von Wohnungen und Häusern. Zu Beginn der amtlichen Aufzeichnungen 1868 lag in Österreich die Lebenserwartung eines neugeborenen Knaben bei durchschnittlich 32,69 Jahren. Für Mädchen lag sie etwas höher bei 36,20 Jahren. Bis 1900 war die Lebenserwartung immerhin auf 40,63 Jahre für Männer und 43,37 Jahre für Frauen gestiegen. Aktuell können Männer mit einer durchschnittlichen Lebenserwartung von knapp 78 und Frauen mit knapp 83 Jahren rechnen. Die Altersgruppe der über 60-Jährigen ist weltweit die am stärksten wachsende. „Um die Anforderungen an zukünftige Immobilienprojekte zu kennen, suchen wir das Gespräch mit unseren Kunden.“ Markus Ruppitsch, Hinteregger Bau- und Projektentwicklung

Städte beliebt bei Älteren Die gestiegene Lebenserwartung resultiert auch aus einer höheren Vitalität. Die heutige Generation 60+ zeigt, dass ein Wohnsituations-Wechsel bei dieser Personengruppe keine Seltenheit mehr ist. Früher war es kaum denkbar, dass jemand aus seinem selbst gebauten Haus ausgezogen wäre oder seine Heimatgemeinde gewechselt hätte. Heute lebt man winters im warmen Süden oder leistet sich eine barriere-

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fung von Wohnraum für Patchworkfamilien erfordert. Familien, die unter der Woche vier Personen zählen, wachsen am Wochenende auf sechs oder sieben an, wenn die bei einem anderen Elternteil wohnenden Kinder auf Besuch kommen. Viel Raum wird benötigt, ist aber sehr oft nicht finanzierbar.

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Aktive Senioren planen ihre Wohnzukunft. Geräumigkeit und Barrierefreiheit sind nur zwei der Kriterien.

freie Penthousewohnung in einer Stadt. Lange herrschte der Irrglaube, dass ältere Menschen bevorzugt in ruhigen Randzonen wohnen wollen. Dabei ist es der urbane Raum, der ältere Bewohner anzieht. Kontakte werden dort gepflegt, wo etwas los ist: Mitten im Zentrum einer Stadt, kurze Wege zum Arzt, zum Einkauf oder ins Café. Anstieg der Wohnfläche Zudem leben heute wenige Leute auf viel m². Die durchschnittliche Wohnfläche in Österreich (Eigentum und Miete) ist von 1986 auf 2014 von 81 Quadratmeter auf

100 Quadratmeter angewachsen. Dabei sind zeitgleich die durchschnittlichen Haushaltsgrößen in den vergangenen Jahren deutlich zurückgegangen: 1985 lebten statistisch 2,67 Personen in Österreich in einem Haushalt, 2014 waren es nur mehr 2,26. Die Statistik Austria weist als durchschnittliche Wohnfläche pro Haushalt in Einfamilienhäusern in den vergangenen zehn Jahren einen Anstieg von 121,6 m² im Jahr 2001 auf 127,3 m² aus. Für Wohnungen in Mehrparteiengebäuden blieben die Größen mit 70,6 m² nach 69,3 m² nahezu gleich. In der Gesamtheit aller Hauptwohnsitz-Wohneinheiten (Häuser und

Wohnungen) stieg die durchschnittliche Wohnfläche von 90,4 auf 93,4 m². Wohnbedarf steigt Neben dem begehrten höheren Komfort, den man sich wünscht, wenn man geräumiger wohnt, haben Größenzunahmen beim Wohnraum auch handfeste andere Gründe: Sind die Kinder aus dem Haus oder zum Beispiel ein Ehepartner früh verstorben, wird nicht immer der Wohnbedarf verkleinert. Man lebt weiter großzügig. Ein auf den Wohnungsmarkt einwirkendes Thema sind auch die Scheidungsraten, was die Schaf-

Nebst Behördenauflagen, die Auswirkungen auf den Preis haben, spielen Angebot und Nachfrage bei den Preissteigerungen im heimischen Immobilienmarkt eine große Rolle. Vorarlberg hat eine prosperierende Wirtschaft und eine hohe Lebensqualität. Der Fachkräftezuzug – insbesondere aus Deutschland – ins Ländle ist ungebrochen hoch. Zusätzlich werden die derzeit in Vorarlberg lebenden Asylwerber – knapp 4000 Personen – absehbar nicht mehr in größeren Quartieren unterkommen, sondern im Sinne einer entsprechenden Integration nach Erhalt des Aufenthaltsstatus ebenfalls Wohnbedarf anmelden. Das Schaffen von Wohnraum durch Wohnbauträger ist eine große Aufgabe der nächsten Jahre.

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Ideen, die bestehen.

Begehrte Häuser und beliebte Wohnungen Neue Studie gibt österreichische Wohnwünsche und -realität wider Wohnstudie. 80 m² hat Österreichs durchschnittlich angebotene Eigentumswohnung. Wer eine solche Wohnung 2015 erwerben wollte, musste für ein neues Objekt mit etwa 321.000 Euro rechnen. Mit durchschnittlich etwa 244.000 Euro waren gebrauchte Wohnungen in dieser Größenordnung vergleichsweise günstig. Die Österreicher zeigten sich bei ihrer Suche 2015 durchaus zahlungsfreudig. Sie waren bereit, zwischen 34.000 (gebraucht) und 40.000 Euro (neu) mehr für das Eigenheim zu bezahlen, als die durchschnittlich angebotenen Wohnungen kosteten. Die angebotenen Objekte waren im Schnitt kleiner als gewünscht, man suchte eigentlich im Schnitt 90 m². Hohe Wertsteigerung Wer nicht rechtzeitig kaufte, hatte Preissteigerungen in Kauf zu nehmen. 2015 kosteten gebrauchte Wohnungen bereits um 55.000 Euro mehr als noch 2010, bei neuen Wohnungen musste man sogar um über

also zum Haus, hielt auch 2015 an. Ein Nachfrageplus von 6 Prozent ist zu verzeichnen. Dementsprechend stiegen die Preise bei neuen Häusern auch 2015 nochmals um rund 5 Prozent an. Das österreichische „Durchschnittshaus“ mit 125 m² kostete 2015 etwa neu 340.000 Euro – welches sich aus günstigen Burgenländer Werten und hohen westösterreichischen Werten ergibt. Mieter wollen sparen

Das Haus ist das theoretisch begehrteste Wohnobjekt der Österreicher.

60.000 Euro mehr hinblättern. Die sattesten Preissteigerungen verzeichneten wenig überraschend Kitzbühel (neu: + 202.000 Euro) und Wien Innere Stadt (gebraucht: +124.000 Euro). Unter den Top 10 fanden sich aber etwa auch Linz und einige Wiener Bezirke. Wer eine Eigentumswohnung sein Eigen nennt, darf sich über

eine positive Wertentwicklung von 40.000 bis 80.000 Euro vor Steuern freuen, rechnet die aktuelle Studie der Plattform ImmobilienScout24 in Österreich vor. Beliebte Häuser Der bereits 2014 zu beobachtende Trend zum „eigenen Dach“,

Wer nicht in Eigentum investierte, musste 2015 bei der durchschnittlich angebotenen Mietwohnung zwischen 789 Euro (gebraucht, 81 m²) und 825 Euro (neu, 76 m²) Miete pro Monat (ohne Betriebskosten) rechnen. Die von den Vermietern angebotenen Wohnungen waren jedoch im Schnitt durchwegs größer und teurer als von den Immobiliensuchenden gewünscht – gesucht waren 65 m². Preislich drifteten Wunsch und Wirklichkeit zwischen 120 (neu) und 155 Euro (gebraucht) aus-

einander, in Wien um rund 200 Euro. In Wien suchte übrigens 2015 fast die Hälfte der Immobiliensuchenden nach einer Mietwohnung. Der Mietmarkt benötigt kleinere, dafür sehr gut geschnittene Wohnungen.

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Trend zu Neubau Bei Eigentumswohnungen hingegen wünschen sich die Österreicher größere Objekte als durchschnittlich angeboten werden – und sind auch bereit, dafür mehr auszugeben. In Summe zeigt sich der Immobilienmarkt nach den Jahren des Anstiegs laut ImmoDEX Analyse weitgehend ruhig. Die Preise für Eigentumswohnungen blieben 2015 stabil (+1 Prozent). Auf Nachfrageseite zeigte sich bundesweit ein klarer Trend zu neuwertigen Kauf-Immobilien, sowohl bei Wohnungen (+4 Prozent) als auch bei Häusern (+5 Prozent). Einen Anstieg zwischen 3 und 4 Prozent (ohne Betriebskosten) verzeichneten die Angebotspreise von Mietwohnungen österreichweit zwischen 2014 und 2015.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 8. März 2016

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Umgekehrte Tradition. Geschickt nutzte die Architektin den Niveauunterschied von der höher liegenden Straße zum eigentlichen Grundstück. Damit drängte sich das Wohnen im ersten Obergeschoß auf.

Schlafen, Bad und Gästebereich wanderten in das Erdgeschoß. Mit einer Außenstiege ist der große Garten aber auch von der Wohnebene einfach zugänglich. Die überdachte Balkonfläche allerdings bietet den

Blick in die Weite. Ein harmonisches Miteinander der Materialien Sichtbeton, Glas und Verputz, mit einer optimal auf das Gelände abgestimmten Nutzung, überzeugt bis ins letzte Detail.

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Jung, smart, stylisch und leistbar? Die eigenen vier Wände liegen bei jungen Menschen hoch im Kurs Wohnkonzept. Eine Umfrage ergab vor zwei Jahren, dass 18- bis 39-Jährige eine hohe Sympathie fürs Wohneigentum haben. Auch standen nicht pulsierende Stadtzentren, sondern durchaus ruhigere Randlagen in der Gunst der jungen Menschen. Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung ist dabei der Wunschtraum, der nicht nur in Salzburg, sondern auch in Vorarlberg bei Jugendlichen geäußert wird. Im Vordergrund steht natürlich die Leistbarkeit dieses Wunschtraumes. Smart, stylisch und vor allem leistbar wohnen lautet die Herausforderung. Vorarlberger Bauträger suchen und finden darauf Antworten. Was vor gut einem Jahr in Lauterach mit einem ersten Referenzprojekt zum leistbaren Wohnbau begonnen hat, trifft den Puls der Zeit und findet seine Fortsetzung an weiteren Standorten mit

insgesamt rund 100 Wohneinheiten in Vorarlberg und Tirol. Der Kaufpreis pro m² liegt mit ca. 20 Prozent Minderkosten deutlich unter dem Marktpreis. Das Interesse bei Nutzern, aber auch bei Investoren, ist groß. Neues Angebot Das Konzept RIVA von Hefel Wohnbau steht für ein neues Angebot am Immobilienmarkt: Modern und leistbar – mit dieser Vorgabe hat der Vorarlberger Bauträger RIVA home sehr erfolgreich ein neues Wohnkonzept entwickelt und am Markt platziert. In kürzester Bauzeit wurden drei Projekte in Lauterach und in Klösterle fertiggestellt, weitere Projekte mit einem Gesamtvolumen von rund 100 Wohnungen sind in Planung bzw. bereits im Bau. Auch für Investoren ist das Konzept interessant. Denn

Nachhaltigkeit hat viele Facetten. So wie das finanzielle Engagement für wertstiftende und zukunftsrelevante Projekte in der Region.

„In die Leistbarkeit von Wohnraum zu investieren, zeugt von gesellschaftlicher Verantwortung, aber auch von der Bereitschaft, neue Wege zu gehen!“ Wilfried Hefel, Geschäftsführer Hefel Wohnbau

Wer in Wohnraum investiert, zeigt gesellschaftliche Verantwortung und die Bereitschaft, neue Wege zu gehen. Dieses Engagement ist auch gefordert, wenn es gilt, ein neues Angebot zu schaffen, um jungen Menschen eine Starthilfe zu geben.

Beispielgebendes Forschungsprojekt Die Projektentwickler von RIVA home zeigen mustergültig auf, wie eine langfristig kostenoptimierte Bauweise jungen Menschen zum Vorteil gereichen kann. „Leistbarkeit“ ist von vornherein ein klar umrissenes Ziel, das neben den Planungs- und Errichtungskosten auch die Finanzierbarkeit, die Betriebskosten sowie eine verdichtete Bauweise in ländlichen Gebieten berücksichtigt. Die Ergebnisse sind transparent in einem Forschungsprojekt dokumentiert, das von RIVA in Zusammenarbeit mit der Wohnbauförderung und dem Energieinstitut durchgeführt wurde. Hohe Räume und Design Grundlage des Konzeptes ist eine kosteneffiziente Systembauweise für Mehrfamilienhäuser sowie für Reihenhäuser, architektonisch und ökologisch durchdacht. Mit klaren Planungsvorgaben und hohem Kostenbewusstsein wurde im Sinne der zukünftigen Bewohner auf Unnötiges – wie bspw. große Gangflächen – verzichtet, dafür in Raumhöhen von 2,50 m investiert. Das Raumkonzept der Wohnungen

ist passgenau, jeder Zentimeter ist bestens genutzt, die ansprechende Küche inklusive und fertig eingebaut. Angesagte Betondecken und Designfußböden im Industrie-Chic sind gekonnt in Szene gesetzt.

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Eigentum leicht gemacht Weil vor allem junge Menschen beim Erwerb von Wohnungseigentum an ihre finanziellen Grenzen stoßen, wurde dafür ein spezielles Finanzierungskonzept entwickelt. Bei RIVA kann sich ein junges Paar bereits mit vergleichsweise geringem Eigenkapital eine Wohnung oder ein Reihenhaus sichern. Die Errichtung erfolgt schlüsselfertig, die Bewohner haben daher eine genaue Vorstellung, wie es sich zukünftig wohnen lässt: Mehr Lebensgefühl durch überdimensionale Raumhöhe und passgenaue Grundrissgestaltung, ein eigenes Carport mit Kabane und ein angrenzender Privatgarten für jeden. Verkauft wird, solange das Angebot an den leistbaren RIVA Wohnungen reicht. Das Interesse ist überaus groß, denn leistbarer Wohnraum ist gerade für junge Familien ein überaus aktuelles Thema. Dabei steht das Reihenhaus bei vielen ganz oben auf der Wunschliste.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 8. März 2016

Die Lage ist immer noch ausschlaggebend Der Preisspiegel 2016 gibt einen Überblick über die aktuellen Immobilienpreise Preisspiegel. Es ist kein Geheimnis, dass Grundstücke in Vorarlberg nach wie vor am Markt sehr rar sind. Die Entwicklung am Vorarlberger Immobilienmarkt zeigt, dass Baugrundstücke nach wie vor ein knappes Gut sind und sich die Preise, insbesondere in Ballungsgebieten, immer noch nach oben entwickeln, wie die Hypo Immobilien und Leasing GmbH in ihrer aktuellen Richtpreisbroschüre vermerkt. Wer einen Grund hat, verkauft nicht gerne. Dennoch kommen durch Erbschaften, Umund Neubauten immer wieder Grundstücke auf den Markt. Bregenz und Dornbirn Bei Eigenheimen gestaltet sich die Preisentwicklung je nach Wohnlage und Art des Objektes sehr unterschiedlich. Besonders begehrt sind Eigentumswohnungen in Top- und zentrumsnahen Lagen. Bregenz und Dornbirn führen hier die Statistik an. Beide Städte stehen in der

„Rhomberg Bau sucht laufend bebaute und unbebaute Grundstücke für attraktive Wohnund Gewerbeprojekte. Melden Sie sich bei uns und profitieren Sie von einer raschen und seriösen Kaufabwicklung.“ Tobias Vonach, Leitung Immobilien Rhomberg Bau GmbH

Gunst der Interessenten ganz oben. Generell ist im Bereich der Eigentumswohnungen die Preissteigerung auf die große Nachfrage, aber auch auf die Attraktivität der Immobilie als Investment aufgrund des aktuellen Finanzmarktes zurückzuführen. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus standen Anlegerwohnungen nämlich auch im Jahr 2015 hoch in der Gunst der Kaufinteressenten. Mit einem hohen Fremdfinanzierungsanteil lassen sich die Steuervorteile am effektivsten nutzen. Kreditzinsen und Kreditnebenspesen können als Aufwand steuerlich abgesetzt werden. Hauspreise stabil Die Preise für Einfamilienhäuser sowie Reihen- und Doppelhäuser mit einfachem bis mittlerem Wohnwert haben sich auf hohem Niveau stabilisiert. Der gute und sehr gute Wohnwert hingegen erfreut sich einer starken Nachfrage, mit dementsprechenden Preisanpassungen.

Immobilien haben Gewicht: Aktuelle Jahresdurchschnittswerte in Preisspiegeln verdeutlichen dies.

Unter anderem bedingt durch das hohe Preisniveau bei Eigenheimen sind immer mehr Vorarlberger auf der Suche nach Mietwohnungen, was in diesem Segment zur erhöhten Nachfrage und zur weiteren Steigerung der Mietpreise führt. Randgemeinden von Städten gewinnen zudem immer mehr an Attraktivität. Seriöse Wertermittlung Wer eine realistische und objektive Bewertung für seine Immobilie durchführen lassen möchte, oder sein Wunschobjekt auf Herz und Nieren geprüft haben möchte, wendet sich an Immobilienexperten. Die rechts angeführten Preise der Hypo Immobilien und Leasing GmbH sind Durchschnittspreise aus der Richtpreisbroschüre 2016, die nur als grobe Orientierung dienen und eine Beratung durch einen Immobilienexperten nicht ersetzen. Die nebenstehenden Angaben beziehen sich auf die Erfahrungswerte der Hypo Immobilien & Leasing GmbH. Dabei handelt es sich um Durchschnittspreise in Euro pro Quadratmeter. Extremwerte oder sehr exklusive Wohnlagen wurden nicht berücksichtigt. Generell werden Wertermittlungen von Maklern oder Bauträgern, von gerichtlich beeideten und zertifizierten Gutachtern bis zu Immobilienvermittlern vorgenommen. Mehr zur Wertermittlung auf:

Baugrundstücke für Einfamilien- und Doppelhäuser (400–800 m²) Bregenz

Egg

Dornbirn

Lustenau

Hohenems

Götzis

Feldkirch

Bludenz

durchschnittliche Lage

340–390

150–180

280–330

250–280

190–210

230–270

230–280

210–250

gute Lage

390–560

180–210

330–480

280–340

210–280

270–340

280–400

250–350

sehr gute Lage

560–800

210–260

480–750

340–430

280–360

340–410

400–540

350–470

Gebrauchte Einfamilienhäuser mit ortsüblich großem Grundstück Bregenz

Egg

Dornbirn

Lustenau

Hohenems

Götzis

Feldkirch

Bludenz

einfache Lage

2200

1800

2200

2000

1900

2000

2400

1800

mittlere Lage

2400

2000

2500

2200

2600

2000

gute Lage

2800

2200

3000

2700

2500

2600

2900

2500

sehr gute Lage

3800

2900

3800

3500

2900

3000

3500

3200

Gebrauchte Eigentumswohnungen ohne Autoabstellplatz Bregenz

Egg

Dornbirn

Lustenau

Hohenems

Götzis

Feldkirch

Bludenz

einfache Lage

1700

1300

1900

1400

1300

1200

mittlere Lage

2100

1600

2400

1800

2000

1600

gute Lage

2600

2000

2800

2100

2400

2700

2100

sehr gute Lage

3400

2400

3400

2800

2600

2700

3200

2800

Mietwohnungen mit frei vereinbartem Mietzins Gem. § 1 Abs 4 MRG

www.gerichtssachverstaendige.at

Bregenz

Egg

Dornbirn

Lustenau

Hohenems

Götzis

Feldkirch

Bludenz

einfache Lage bis 60 m²

7,60

6,00

7,50

6,20

7,00

6,10

einfache Lage ab 60 m²

7,10

5,70

7,00

6,00

6,60

5,90

gute Lage bis 60 m²

9,50

7,30

9,60

8,30

8,00

8,40

9,00

8,10

gute Lage ab 60 m²

8,80

6,80

9,80

8,10

7,80

8,10

8,60

7,80

sehr gute Lage bis 60 m²

11,00

8,40

11,20

9,50

10,60

9,70

sehr gute Lage ab 60 m²

10,30

8,20

10,00

9,20

9,80

9,30

Angaben in Euro pro Quadratmeter. Quelle: Hypo Immobilien & Leasing GmbH

h noc

Ich sehe was, was Sie nicht sehen... Die Zukunft ist sicher: Machen Sie Ihr Grundstück – bebaut oder unbebaut – zur Altersvorsorge für sich, Ihre Kinder und Kindeskinder. Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gerne! Tobias Vonach, T 05574 403 3533, www.rhomberg.com/wohnbau

Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 8. März 2016

Land schafft mehr leistbaren Wohnraum Die Wohnbauförderung ermöglicht die Errichtung von individuellem Wohnraum Förderung. Insgesamt stehen in der Vorarlberger Wohnbauförderung 2016 Mittel in der Höhe von 158,5 Millionen Euro zur Verfügung. Im Jahr 2014 wurde vom Land Vorarlberg ein ambitioniertes Programm im gemeinnützigen Wohnungsbereich gestartet. Ziel war und ist es, 500 Wohnungen pro Jahr in den nächsten fünf Jahren zu errichten. Ende 2014 und 2015 wurde dieses Ziel erreicht. Sechs Millionen Euro werden im Jahr 2016 für ein Sonderwohnbauprogramm zur Verfügung gestellt, mit dem über die angepeilten 500 Wohnungen hinaus noch einmal 150 zusätzliche, in kostengünstiger Bauweise ausgeführte Kleinwohnanlagen entstehen sollen.

„Die neue Objektförderung wird vor allem für Besitzer in Wohnanlagen interessant. Wir informieren dazu gerne.“ Lothar Hinteregger, Vorstand Abt. Wohnbauförderung beim Land Vorarlberg

bauen oder sanieren. Im neuen Modell ist die Basisförderung z. B. bei Sanierungen mit wenigen Auflagen abzuholen. Wer energetisch mehr macht, erhält Boni. Experten geben allerdings zu bedenken: Wenn sich die Zinslandschaft verändert, wären manche Bauherren wieder froh über die Förderung. 1200 Objekte gefördert Die Statistik des Landes unterstreicht das Erreichen der gesetzten Ziele. Im Jahr 2015 wurden über 1200 neu gebaute Wohnungen gefördert, darunter Eigenheime, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, integrative Mietwohnungen, Werkswohnungen, Heime und Zubauten. Private, über die Wohnbauförderung geförderte Investorenwohnungen sind auch 2016 noch ein Thema. Der einstige Run darauf hat deutlich abgenommen, dennoch finden weiterhin Förderungen statt – aufgrund des wachsenden Nachfragedrucks nach gefördertem Wohnraum bleibt dieses Modell erhalten. Aufgrund der Flüchtlingssituation ist man „um jede Wohnung froh, die auf den Markt kommt“, wie Experten betonen.

Trotz aktuell niedriger Zinsen rechnet sich die Wohnbauförderung für viele Bauherren.

dert. Die Statistik weist im Jahr 2015 168 neu errichtete und geförderte Einfamilienhäuser sowie 20 Reihenhäuser aus. Sanierungen leicht rückläufig

Wohnbauförderung und Sanierungsförderung:

Die Zahl der geförderten Sanierungen ist im Jahresvergleich von 2014 auf 2015 leicht rückgängig. Der Abteilungsvorstand der Wohnbauförderung, Lothar Hinteregger, erklärt: „Nach dem großen Sanierungshype in den Jahren 2010 bis 2012 war klar, dass sich die Sanierungen einpendeln. Der Geschoßbau wird noch stärker in der Sanierung gefördert werden. Die gesetzliche Handhabe wurde mit der neuen Objektförderung verbessert. Darin gewährt das Land neu ab 2016 Eigentümergemeinschaften zur Sanierung von Mehrwohnungshäusern eine Objektförderung ohne Prüfung von Einkommen und Wohnungsnutzung.“ Das Bewusstsein für diese Förderung kommt bei Hausverwaltern langsam an, Richtlinien wirken immer mit Zeitverzögerungen.

Die Grenzwerte des monatlichen Nettoeinkommens:

Die Neubauförderung

Förderung und Klimaschutz Die Wohnbauförderung des Landes Vorarlberg spielt nicht nur im Voranschlag 2016 eine große Rolle. Einerseits soll mit der Wohnbauförderung privaten Personen die Möglichkeit zum Bau eines Eigenheims oder der Kauf einer Eigentumswohnung ermöglicht werden, andererseits will man die Errichtung von gemeinnützigen Wohnungen forcieren. Nicht zu vergessen sind dabei auch positive, konjunkturelle und klimaschutzrelevante Effekte. Aktuell sind Bankzinsen so niedrig, dass manche Bauherren auf die Förderung verzichten und ohne größere Energieauflagen selbst

Verdichtung erwünscht Die Verschiebung vom Eigenheim in Richtung Wohnbau ist bereits ein sich länger abzeichnender Trend, die Tendenz geht klar in Richtung verdichtete Bauweise. Einerseits sind wenige Grundstücke am Markt verfügbar, der Bau von Eigenheimen ist teuer und auch raumplanerisch ist es begrüßenswert, wenn insbesondere im Vorarlberger Rheintal und weiteren Talschaften verdichtet gebaut wird. Das Einfamilienhaus wird als beliebte Wohnform nach wie vor geför-

Eine Person 3000 Euro Zwei und mehr Personen 5300 Euro Bei Überschreiten der Einkommensgrenzen wird die Förderung gekürzt. Für Arbeitnehmer:

Vom Jahresbruttobezug einschließlich aller Sonderzulagen und Zuschüsse werden gesetzliche Versicherungsbeiträge, der Wohnbauförderungsbeitrag, Kammerumlagen sowie die Lohnsteuer abgezogen. Dieser Betrag wird durch 12 Monate dividiert. Im Regelfall berechnet sich das Einkommen wie folgt:

+ Gesamtjahresbruttoeinkommen – Sozialversicherung – Lohnsteuer = Jahresnettobetrag dividiert durch 12 Monate Für Selbstständige:

Vorzeitige Abschreibungen, Investitionsrücklagen und Sonderausgaben werden dem Einkommen hinzugerechnet. Negative Einkünfte und Verlustvorträge können nicht berücksichtigt werden. Abgezogen werden die Einkommensteuer sowie die anderen bei den Arbeitnehmern genannten Beträge. Beispiel Jahreslohnzettel: Bruttobezüge 25.216,89 Euro abzüglich einbehaltene SV-Beiträge, Kammerumlage, WBF: – 4561,96 Euro abzüglich einbehaltene Lohnsteuer – 1548,06 Euro dividiert durch 12 Monate; monatl. Nettoeinkommen

19.106,87 Euro

1592,24 Euro

Wie groß darf das Haus oder die Wohnung sein, wenn man Wohnbauförderung in Anspruch nehmen möchte? Je mehr Personen im Haushalt leben, desto größer darf die Wohnnutzfläche sein. 150 m² sind für Haushalte mit bis zu 5 Personen zugelassen. Ab einem 6-Personen-Haushalt ist die Wohnnutzfläche mit 170 m² begrenzt. Bei Eigenheimen mit zwei baulich abgeschlossenen Wohnungen darf die gesamte Nutzfläche 200 m² betragen. Am Gebäudestandort sind Grenzwerte für den Heizwärmebedarf (HWB) und Primärenergiebedarf (PEB) einzuhalten. Der digitale Wohnbaurechner des Landes Vorarlberg ist beim Eruieren der möglichen Förderung und Konditionen für den Wohnbaukredit ebenso hilfreich wie die Annuitätenberechnung. Infos und Details, Unterlagen und Förderanträge:

www.vorarlberg.at/formularewohnbau

Wie viel Förderung und zu welchen Konditionen? Je m² förderbare Nutzfläche gibt es:

• Basisförderung • Kinderbonus

– für Eigenheime 380 Euro/m² – für Doppelhäuser 480 Euro/m² – für Reihenhäuser ab 3 Einheiten 530 Euro/m² – für Eigentums-, Miet- und Dienstnehmerwohnungen 780 Euro/m² – für Zu-, Ein- oder Umbauten, Wohnungserweiterungen und Ersatzneubauten 830 Euro/m² – je Kind 50 Euro/m² – bei Mehrlingsgeburten bzw. ab 3 Kindern je Kind 75 Euro/m²

• Einkommensbonus bis zu 100 Euro/m² (siehe Seite 3) – Einpersonenhaushalt: Einkommen < 2100 Euro netto – Mehrpersonenhaushalt: Einkommen < 3500 Euro netto Je angefangene 50 Euro unterhalb dieser Grenzen wird die Basisförderung um 10 Euro (maximal 100 Euro) erhöht. • Energiesparbonus – Verbesserung d. Heizwärmebedarfs bis zu 120 Euro/m² – Verbesserung d. Primärenergiebedarfs bis zu 120 Euro/m² – Verbesserung d. CO2-Emissionen bis zu 120 Euro/m² Diese Zuschläge errechnen sich aus der Verbesserung der Werte für den Heizwärmebedarf, den Primärenergiebedarf und die Kohlendioxidemissionen. Die Grenzwerte können dem Energieausweis entnommen werden. Der entsprechende Zuschlag ergibt sich aus der Tabelle im Anhang zur Neubauförderungsrichtlinie 2016/2017 für den privaten Wohnbau. • Umweltbonus:

– OI3-Index bis zu 120 Euro/m² Dieser Zuschlag errechnet sich aus der Verbesserung der Werte für den KO-Index 3. Die Grenzwerte können dem Energieausweis entnommen werden. Der Zuschlag ergibt sich aus der Tabelle im Anhang zur Neubauförderungsrichtlinie 2016/2017 für den privaten Wohnbau. – Fenster, Türen und Rollläden PVC-frei 50 Euro/m² – Holzfassade 20 Euro/m² – Verwendung nachwachsender Dämmstoffe 30 Euro/m² • Verdichtungsbonus (Baunutzungszahl ≥ 54) 50 Euro/m² • Barrierefreie Ausführung:

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– mit Lift 80 Euro/m² – ohne Lift bzw. bei Teilausbau für Eigenheime 30 Euro/m²

• Gemeinschaftsprojekte mit gemeinnützigen Bauträgern 100 Euro/m². Dieser Zuschlag wird gewährt, wenn ein Wohnhaus von einem privaten Bauträger und einer gemeinnützigen Bauvereinigung gemeinsam errichtet wird und der Anteil der integrativen Wohnungen in diesem Gebäude mindestens 25 und maximal 50 % beträgt. • Bonus für kompakte Wohnungen und Eigenheime 50 Euro/m². Dieser Zuschlag wird bei Eigenbedarfsförderung gewährt, wenn die tatsächliche Nutzfläche die folgenden Grenzwerte nicht überschreitet: – für einen Einpersonenhaushalt 50m², – für einen Zweipersonenhaushalt 65m², – für jede weitere Person zusätzlich 10m²

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SANIERUNG UND GU-BAU | HOCH- UND TIEFBAU | WOHNBAU

Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 8. März 2016

Der Vorarlberger immobilien-markt

Mit Swisshaus zuverlässig zum persönlichen Traumhaus In Vorarlberg und Tirol ist das Generalunternehmen bestens bekannt für den Bau individueller Einfamilienhäuser. Traumhaus. Vor über 15 Jahren wurde die Swisshaus GmbH in Götzis gegründet und ist heute in den Bundesländern Tirol und Vorarlberg aktiv. Die Tochtergesellschaft des Schweizer Marktführers im Bau von Einfamilienhäusern konnte sich als verlässlicher Generalunternehmer mit Architektenleistungen und als Baupartner für regionale Handwerker etablieren. „Ganz wichtig sind für uns der regionale Bezug und die Zusammenarbeit mit Handwerkern aus der Region. Unsere Philosophie ist, jeden Bauinteressenten mit seinen Ideen ins Zentrum zu stellen. Wir planen gemeinsam mit unseren Kunden und bauen das Haus in bester Bauqualität und zum garantierten Festpreis.“ Andreas Schmitzer Baumeister, Filialleiter SWISSHAUS GmbH, Götzis

Wie steht es um die Wohnzufriedenheit? Österreicher liegen bei der Wohnzufriedenheit europaweit auf Platz zwei Wohnen. Heute geht es den meisten Menschen in Österreich nicht einfach nur darum ein Dach über dem Kopf zu haben, wenn sie nach ihren Wohnwünschen befragt werden. Die Ansprüche sind relativ hoch, aber nicht überraschend: 45 Prozent würden das „Eigenheim im Grünen“ als ihre beliebteste Wohnform bezeichnen. Gleichzeitig wird ein leistungsfähiger Anschluss an den öffentlichen Verkehr erwartet, um mobil zu sein und sowohl Arbeit als auch Freizeitmöglichkeiten und Naherholung rasch zu erreichen. Die Nachbarn sollen freundlich und umgänglich sein, im engsten Lebensbereich aber erwartet man sich Ruhe, Intimität und Sicherheit, wie Agnes Streissler in ihrer Studie „Leistbare Mieten – Leistbares Leben“ (2015) für den Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (OVI) ausführt.

„Aufgrund der wirtschaftlichen Grundlagen ist auch für 2016 mit einer hohen Nachfrage nach Immobilien zu rechnen.“ Bernhard König, Geschäftsführer ImmoBlickpunkt König GmbH

Mikrozensus-Ergebnisse Je höher das Einkommen, umso anspruchsvoller werden die Bewohner. Mit dem Einkommen steigen die Ansprüche an die gesuchte Wohnung in Bezug auf Größe und Grundriss. Unabhängig von der Einkommensschicht wird die Kategorie A auch in Wien mittlerweile fast als Standard angesehen. In einer bereits älteren Studie des Bundesministeriums für Infrastruktur offenbarte sich, dass Jugendliche damals wenig Vorstellung von leistbarem

Wohnraum hatten. Die Wohnungswünsche haben sich seither wenig geändert: Fast die Hälfte stellt sich als Wohnwunsch eine Wohnung/ ein Haus mit mehr als 100 m² vor, 36 Prozent der Jugendlichen streben das Einfamilienhaus, 42 Prozent eine Eigentumswohnung an. Auch Lage und soziales Wohnklima sind wichtige Faktoren der Wohnzufriedenheit, allerdings werden diese im Mikrozensus nicht abgefragt. Österreicher auf Platz zwei Die Österreicher sind mit ihrer Wohnsituation zufrieden. Mit einem Wert von 8,4 auf einer zehnstufigen Skala liegt Österreich laut Eurostat-Daten gemeinsam mit Dänemark hinter Finnland auf Rang zwei. Bei den Wohnbesitzverhältnissen dagegen rangiert unsere Wohnrepublik mit einem Eigentumsanteil von 57,2 Prozent nur auf dem vorletzten Platz der 28

EU-Staaten. Nach Detailaspekten herrscht die höchste Zufriedenheit beim Wohnen laut einer im November 2015 durchgeführten repräsentativen Bevölkerungsstudie mit der gewählten Rechtsform, der Lage des Wohnobjektes, der persönlichen Sicherheit im Haus, der Wohnungsgröße und dem Wohnungsgrundriss. Einige sind mit der umgebenden Infrastruktur weniger zufrieden (vor allem Hausbesitzer in kleineren Gemeinden), die größte Unzufriedenheit herrscht jedoch erwartungsgemäß hinsichtlich der laufenden Kosten des Wohnobjektes. Nach Rechtsform zeigt sich bei den meisten Detailaspekten die höchste Zufriedenheit bei Hauseigentümern, die niedrigste bei Gemeindemietern. Wobei dem gemeinnützigen Wohnbau hohe Wichtigkeit zugesprochen wird und sein Image auch bei Nichtnutzern hoch ist. Generell wurde die höchste Wohnzufriedenheit in

den westlichen Bundesländern Tirol und Vorarlberg festgestellt. Eigentumsverhältnisse in Europa

Zum Erfolgsrezept gehören Individualität, Qualität, Zuverlässigkeit, Fixpreise und der Vorteil, einen Ansprechpartner für alle Belange zu haben. Das überzeugte auch die bisherigen Bauherren, die mit Swisshaus ihr Traumhaus umgesetzt haben. Bauherren sparen sich Stress, Geld und Nerven, wenn sie sich beim Hausbau nicht um alles

selbst kümmern müssen. In der Regel fehlt ihnen auch die Zeit und das Know-how, um jeden einzelnen Schritt auf der Baustelle selbstständig verfolgen zu können. Deshalb übernimmt Swisshaus den RundumService, sodass die Kunden am Ende der Bauphase einfach nur die Schlüssel zum fertigen Eigenheim entgegennehmen können. Architektur nach Maß Als Mitglied der Bundesinnung Bau bürgt Swisshaus dafür, dass jedes Bauprojekt auf höchstem Niveau und zu fairen Preisen umgesetzt wird. Inspiration finden Bauinteressenten in den 35 Hausideen sowie zahlreichen Referenzobjekten mit einer großen Bandbreite an architektonischen Stilrichtungen. Die Hausmodelle dienen auf Wunsch als Grundlage für das individuelle Traumhaus, welches dann mit dem Budget und den Ideen der Bauinteressenten in Einklang gebracht wird. Individuelle Konzepte nach Maß kombiniert mit erprobten Hausideen ermöglichen das vielfältige Angebot von Swisshaus. Alles aus einer Hand Der Kunde steht bei Swisshaus stets im Zentrum und erfährt eine vollumfängliche persönliche Be-

Ob modern oder klassisch – Swisshaus bietet seinen Kunden eine große architektonische Bandbreite.

treuung. Das vielseitige Serviceangebot umfasst die Beratung bei der Anlagefinanzierung, Beratungs- und Planungsgespräche sowie ein zuverlässiges Baumanagement. Swisshaus arbeitet mit regionalen Handwerkspartnern zusammen, setzt auf neueste Technik und orientiert sich an den Richtlinien des Österreichischen Institutes für Bautechnik (OIB). Der Generalunternehmer übernimmt die gestalterischen Architekturleistungen, die baurechtlichen Planungs- und Ingenieurarbeiten und reicht den vollständigen Bauantrag bei den zuständigen Behörden ein. Die

gesamte Baukoordination und Qualitätskontrolle wird durch die Bauleitung sichergestellt, sodass die Kunden von allen administrativen Aufgaben befreit sind. Das garantiert eine entspannte Bauzeit. Die Kosten im Griff Die Fachleute von Swisshaus setzen sich im Vorfeld auch für eine fundierte Finanzplanung ein und finden für jedes Budget die passende Lösung. Anpassungen der Kostenplanung durch Änderungswünsche werden laufend vorgenommen und den Bauherren

gegenüber transparent ausgewiesen. Das Eigenheim zum Fixpreis ermöglicht eine klare Kalkulation ohne Überraschungen und schafft Sicherheit und Vertrauen.

SWISSHAUS GmbH Wiedengasse 25 / VWP 6840 Götzis Tel.: +43 5523 692 000 info@swisshaus.at www.swisshaus.at

Nur in Deutschland gab es 2014 mit 52,5 Prozent weniger Wohneigentum. Der EU-Durchschnitt lag hier bei 70,1 Prozent. Am höchsten ist der Eigentumsanteil im Wohnbereich in den neuen EU-Staaten aus dem östlichen Teil der Europäischen Union. Spitzenreiter ist Rumänien (96,1 Prozent) vor der Slowakei, Litauen, Kroatien und Ungarn (alle rund 90 Prozent). Weit dahinter liegen Frankreich (65,1 Prozent), Großbritannien (64,8 Prozent), Dänemark (63,3 Prozent), Österreich (57,2 Prozent) und Deutschland (52,5 Prozent). Die Schweiz, in der der Eigentumsanteil noch niedriger (37,4 Prozent) ist, wurde in dieser Europastatistik nicht berücksichtigt.

Bei den Wohnkosten die Nase vorn Vorarlberger berappten 2015 österreichweit die höchsten Wohnkosten Preistabelle. Die Wohnkosten in Vorarlberg liegen auf hohem Niveau, auch in Restösterreich verteuern sich die Mietpreise weiter. Der Anstieg ist moderater, Ende 2015 wurden aktuelle Zahlen erhoben: Die Durchschnittsmieten samt Betriebskosten für das gesamte Bundesgebiet wuchsen im dritten Quartal bundesweit auf 7,14 Euro pro Quadratmeter und Monat, in den beiden Vorquartalen waren es 7,09 Euro pro Quadratmeter gewesen, im Schlussquartal 2014 erst 7,01 Euro. Pro Quadratmeter am teuersten waren Mietwohnungen im dritten Quartal 2015 in Salzburg mit 8,66

Die hohe Wohnqualität im Dreiländereck schlägt sich auch in höheren Mieten nieder.

Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Vorarlberg mit 8,19 und Tirol mit 7,98 Euro pro Quadratmeter. Je östlicher, desto günstiger. Die niedrigsten Durchschnittsmieten

samt Betriebskosten stellte die Statistik Austria im Burgenland mit 5,44 Euro pro Quadratmeter fest, gleich dahinter liegt Kärnten mit 5,71 Euro pro Quadratmeter.

Nur in zwei Bundesländern verringerten sich die Wohnkosten im Quartalsabstand – und zwar in Kärnten von monatlich 5,73 auf 5,71 Euro pro Quadratmeter und in Niederösterreich von 6,32 auf 6,23 Euro. Die Nettomieten (ohne Betriebskosten) lagen im Österreichschnitt bei 5,14 Euro pro Quadratmeter am höchsten in Vorarlberg und Salzburg mit 6,55 bzw. 6,54 Euro, am niedrigsten im Burgenland und in Kärnten mit 4,13 bzw. 4,14 Euro, in Wien bei 5,18 Euro pro Quadratmeter. In Wien waren die Betriebskosten mit 2,27 Euro am höchsten – pro Wohnung bedeutete das dann 145,80 Euro –,

am niedrigsten im Burgenland mit 1,33 Euro (pro Wohnung 102,10 Euro) ebenso wie in Kärnten, der Österreich-Schnitt lag bei 2,01 Euro pro Quadratmeter. Vorarlberg hochpreisig Als pro Wohnung am höchsten erwiesen sich die Wohnkosten (Miete inkl. Betriebskosten) in Vorarlberg mit im Schnitt 573 Euro monatlich, gefolgt von Salzburg mit 553 Euro und Tirol mit 521,80 Euro. An vierter Stelle – und damit ebenfalls noch über dem Österreich-Schnitt von 474,50 Euro – rangierte Wien mit 486,40 Euro.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 8. März 2016

Projekte mit unverbaubarer Aussicht Eine schöne Herausforderung in mehrerlei Hinsicht: Das Bauen am Hang Grund. Ob privater Häuslebauer oder Bauträger: Das Bauen am Hang ist eine anspruchsvolle Herausforderung, die mit geeigneter Technik und entsprechendem Know-how beste Resultate erzielt. Denn eine unverbaubare Aussicht belohnt künftige Bewohner. Bodengutachten sichern Bauherren und Bauträger ab, um die Möglichkeit und Sicherheit der Bebauung frühzeitig abzuklären. Die Tragfähigkeit des Untergrundes, die Stabilität eines Hanges, sein Wasservorkommen und der Verlauf von Oberflächen- und Sickerwasser sind Faktoren, die für die Bau- wie Befestigungsarbeiten ausschlaggebend sind. Hangwasser stellt eine besondere Form des Sickerwassers dar und ist Schichtenwasser, das bei Niederschlägen auftreten kann. Dieses kann sich vor den hangseitigen Gebäudeaußen- bzw. -kellerwänden stauen. Von außen drückendes Wasser könnte ins Mauerwerk eindringen und es schädigen. Neben der entsprechenden Bauwerksabdichtung gilt der Abtragung von Erdreich und falls notwendig der Errichtung von Stützmauern zudem besondere Sorgfalt.

„Wir realisieren eine Hangverbauung wie sie mittlerweile selten angeboten wird. Nutzen Sie die Gelegenheit einer guten Investition“. Andreas Rümmele, Wohnbau Rümmele Bau

Leidenschaftlich. Gut. Beraten.

Önder Gürleyen und Katrin Kopf mit Pia und Ella, Altach

„Jetzt, da die Kinder größer sind, schätzen wir umso mehr den Platz und das Wohngefühl in unserem neuen Haus. Mit der Hypo-Bank hatten wir von Anfang an einen Finanzierungspartner, der unsere Pläne unterstützt und uns von A bis Z bestens beraten hat. Heute können wir entspannt unsere Spielenachmittage genießen.“

Glasflächen Licht ins Haus holen. Der Einsatz von Solarenergie ist eingeschränkt möglich. Idealerweise wird ein Hangobjekt an einem Süd- oder Westhang errichtet. So wird der Baukörper nach Norden vor Wind und Wetter geschützt und auf der Südseite kann die Sonne aktiv und passiv genutzt werden.

licher Faktor bei der Bauplanung. Ab einer Neigung von mehr als 15 Prozent steigen die Absicherungskosten enorm. Eine dem Stand der Technik entsprechende Bauwerksabdichtung, die Absicherung gegen Abrutschen und Hangwässer stellen die Herausforderungen für Bauunternehmen dar. Wohnanlage mit Qualität

Bauweisen am Hang Ein Keller ist selbstverständlich möglich Wurde beim Bauen am Hang früher vielfach auf eine Unterkellerung verzichtet, so leistet die moderne Bautätigkeit z. B. mithilfe von Pfahlgründungen auch hier sichere Lösungen. Tiefgaragen bei Wohnanlagen am Hang sorgen für platzsparende Autoabstellmöglichkeiten. Wesentlich für die spätere Wohnqualität ist die Himmelsrichtung. Da bei Nordhängen mit einer Verschattung von 30 Metern zu rechnen ist, müssen große Fenster und

Terrassen mit besonderer Qualität.

Hypo-Wohnbaufinanzierung. Schafft Platz und Lebensfreude.

Der sonnige Südwesthang vor der Verbauung in der Nähe der Liechtensteiner Grenze.

Werden Objekte in Split-LevelBauweise errichtet, so werden sie an das schräge Bodenniveau angepasst. Diese Bauweise wurde in der Architektur entwickelt, um Häuser am Hang errichten zu können, wobei die Abtreppung des Grundrisses den natürlichen Gegebenheiten folgt. Beim Stelzenbau liegen Eingangsbereiche über dem Erdniveau. Es gibt Hanglagen, bei denen wegen des hohen Gefälles der Hangbau erschwert ist und diese Bauweise gewählt wird. Grundsätzlich ist die Hangneigung ein wesent-

Ein schönes Beispiel einer attraktiven, verdichteten Hangverbauung entsteht aktuell in Feldkirch-Tisis. Auf einer Anhöhe Richtung Liechtenstein plante Architekt DI Michael Ohneberg eine Wohnanlage mit 19 Wohneinheiten. Abseits vom Durchgangsverkehr und doch nahe des Zentrums entstehen hier in ruhiger Lage mit Aussicht hochwertige Wohnungen. Die von Rümmele Bau errichteten Zwei- Drei- sowie Vierzimmerwohnungen erhalten großzügige Terrassen. Die Wohnungen sind süd- und westseitig

ausgerichtet und werden durch raumhohe Fensterelemente optimal belichtet. Die Unterkellerung beinhaltet 21 Tiefgaragenplätze, Fahrrad- und Müllraum. „Das gut durchdachte, optisch und funktionell ansprechende Planungskonzept und die hochwertige Ausführung garantieren ideale Wohnbedingungen“, erklärt Bereichsleiter Andreas Rümmele. Stufenförmiger Baukörper Die Form der Terrassenverbauung ist durch die damit schon fast vorgegebene Baukörpergeometrie eine Wohnform mit hoher Außenraumqualität. Architekt Ohneberg: „Die Hangsituation erlaubt einen schönen Ausblick. Durch die inzwischen undenkbare Erschließung einer Wohnanlage ohne Lift hat sich die Planung eines solchen Gebäudes in deren Komplexität erhöht. Ist es ein Leichtes über den Verlauf der Treppen einen Hang

Eine hochwertige Hangverbauung ermöglicht aus jeder Wohnung beste Aussichten.

zu erschließen, so ist die vertikale Erschließung nur durch eine intelligente Positionierung des Liftes möglich. Einerseits gilt es die Aushubhöhe in vernünftigen Grenzen zu halten, andererseits den Liftturm in Proportion zum Baukörper zu halten. Ab einem bestimmten Stockwerk tritt dieser auswegslos ins Freie und wird Teil der Fassade und somit Gestaltung. Ein weiterer Bereich der die Herausforderung in der Planung beinhaltet ist die Situation der Hanglage an sich. Das Ergebnis der Bebauung hängt sehr stark von der Selbstverständlichkeit der Einbettung des Baukörpers ins Gelände ab. Je weniger Geländeeinschnitte, Anschüttungen und Stützmauern benötigt werden, umso besser fügt sich das Gebäude in das Baufeld ein und wird Teil von diesem.“ Wer das Wohnen mit Weitsicht liebt, schätzt die Qualität einer guten Hangverbauung. Freie Sicht und südwestseitige Terrassen sind der Lohn.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 8. März 2016

Der Vorarlberger immobilien-markt

Mobilisierung leer stehenden Wohnraumes Pilotprojekt soll Vermietern wie Mietern Sicherheit und leistbaren Wohnraum bieten Leistbarkeit. Vorarlberg wächst nach wie vor und damit steigt auch der Bedarf an leistbarem Wohnraum. Eine Wohnung zu vermieten, ist für Eigentümerinnen und Eigentümer mit Aufwand verbunden. Manche Besitzer schrecken davor zurück und lassen ihre Wohnung deshalb leer stehen. Sie verzichten dabei auf mögliche Mieteinnahmen. Gleichzeitig steht Wohnraum, der dringend benötigt wird, nicht zur Verfügung.

mögliche Mietausfälle. Sie werden von den Projektpartnern auf Basis der Erfahrungen der Vogewosi mit rund drei Prozent angegeben. Im Gegenzug verzichtet der Eigentümer auf 20 Prozent des Richtwertmietzinses, der in Vorarlberg 2015 8,28 Euro netto pro Quadratmeter beträgt. Wohnungen der Kategorie B

Dornbirn als Vorreiter

Einsatz von Recyclingbaustoffprodukten Das Umweltministerium setzt Forderungen der Vorarlberger Bauwirtschaft um Nachhaltigkeit. Seit dem 1. Jänner 2016 ist die neue Recyclingbaustoffverordnung in Kraft. Insbesondere in Bezug auf die Verwendung von recycelten Baustoffen in Vorarlberg eröffneten sich dazu bereits vorab einige Fragen und Probleme. Die Fachabteilung für Abfallwirtschaft und die Wirtschaftskammer wurden aktiv und trugen das Thema in die Deregulierungskommission, um eine praktikable Lösung für Vorarlberg zu erzielen. Kopfzerbrechen bereitete im Vorfeld insbesondere das vorgesehene Verwendungsverbot für Recyclingbaustoffe durch den sogenannten HGW100. Dieser statistische Wert definiert den mit einer 100-jährigen Eintrittswahrscheinlichkeit höchsten Grundwasserstand (HGW). „Da dieser Wert topografisch bedingt vor allem im Rheintal relativ hoch ist, wäre ein sinnvoller Einsatz von Recyclingbaustoffen kaum möglich gewesen“, so Harald Dreher, Leiter der Abteilung für Abfallwirtschaft des Landes Vorarlberg.

Wasserrechtliche Vorschriften „Nach intensiven Gesprächen mit dem Umweltministerium wurden die größten Problembereiche der Wirtschaft berücksichtigt und somit die meisten Rückmeldungen aus der Praxis umgesetzt“, erklärt Dreher. In den Erläuterungen wird nun klargestellt, dass diese Einschränkungen nicht für Produkte aus recycelten Baustoffen gelten. Dies wurde mit der Veröffentlichung der erläuternden Bemerkungen Anfang Februar Realität. Selbstverständlich gelten – wie bisher – die wasserrechtlichen Vorschriften unabhängig vom Abfallwirtschaftsrecht. Den Experten des Landes gelang es damit, dass es auch zukünftig zu einer anwenderfreundlichen Auslegung der Recyclingbaustoffverordnung kommt. Innungsmeister Peter Keckeis freut sich, dass durch das schnelle Zusammenspiel von Wirtschaftskammer und Land nunmehr der sinnvolle Einsatz

von Recyclingbaustoffprodukten im Land und insbesondere im Rheintal gewährleistet ist. Erleichterter Einsatz Die Recyclingbaustoffverordnung gilt für sämtliche Bau- und Abbruchtätigkeiten und regelt die Trennung und Behandlung von Bau- und Abbruchabfällen sowie die Herstellung von Recyclingbaustoffen und deren Anwendung. Erstmalig wird dem Bauherrn explizit eine umfangreiche Schadstoff- und Störstofferkundung vorgeschrieben. Neben den neuen Qualitätsanforderungen werden auch die Verwendung von Recyclingbaustoffen neu festgelegt und Erleichterungen beim Einsatz von Recyclingbaustoffprodukten geschaffen. Neuerungen Ein Abbruch – auch im Rahmen einer Sanierungs- oder Umbaumaßnahme – muss in Form eines Rückbaus „Rückbau von Bauwer-

ken als Standardabbruchmethode“ lt. ÖNORM erfolgen.Vor der Ausschreibung muss eine Schadund Störstofferkundung veranlasst werden. Die Trennung der Hauptbestandteile (z. B. Beton, Asphalt, Mauerwerk) muss gewährleistet werden. Die Bereitstellung der für die Trennung erforderlichen Flächen hat durch den Bauherrn zu erfolgen. Ein Freigabeprotokoll ist seitens des Bauherrn vor dem maschinellen Abbruch durch eine Fachperson (rückbaukundige Person) zu erwirken. Eine entsprechende Dokumentation ist auf der Baustelle aufzulegen und der Behörde auf Verlangen vorzulegen. Diese Dokumentation ist 7 Jahre aufzubewahren. Möglichkeiten prüfen Die Wiederverwendung von Bauteilen ist bei jedem Bauvorhaben zu prüfen und nach Möglichkeit zu realisieren. Der Einsatz von Recyclingbaustoffen erfolgt entweder als Recyclingbaustoffprodukt (Qualitätsklasse U-A) oder als Recyclingbaustoff, wie bislang, wobei neue Qualitäts-

klassen (U-B, H-B, B-B,… ) zum Zuge kommen. Die Einsatzbereiche sind zu beachten.

Die Stadt Dornbirn versucht mit einem Pilotprojekt leer stehende Wohnungen wieder dem Mietmarkt zuzuführen.

durchzuführen. Projektpartner bei „Sicher vermieten“ – dem österreichweit ersten Projekt seiner Art – sind neben Land und Stadt Dornbirn die Vogewosi und die Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV). Sie wollen mit dem Modell dem Vermieter größtmögliche rechtliche und finanzielle Sicherheit

sowie ein geringes Risiko bieten und Wohnungssuchenden leistbaren Wohnraum zur Verfügung stellen. Vogewosi verwaltet Konkret nimmt sich die VEV der Klärung rechtlicher Belange an, berät und unterstützt bei

der Anmeldung. Die Vogewosi übernimmt die Verwaltung der Wohnungen und regelt zuvor die Kontakte zwischen Eigentümern und Mietern. Zudem organisiert sie die Mietverträge, die dann allerdings zwischen Vermieter und Mieter geschlossen werden. Das Land Vorarlberg gibt Eigentümern eine Garantie für

Neue Verpflichtungen Der Bauherr ist ein Adressat der Verordnung – die Behörde wird bei Kontrollen die Einhaltung der neuen Verpflichtungen prüfen. Zuständig ist die Abfallbehörde, bei Missständen drohen Strafen bis zu 41.000 Euro. Es ist ratsam, sich einer rückbaukundigen Person zu bedienen, die als neu installierte Fachkraft im Auftrag des Bauherrn die geforderten Untersuchungen (z. B. Schad- und Störstofferkundung) und deren Dokumentation (z. B. Objektbeschreibung, Rückbaukonzept, Freigabeprotokoll) liefert. Die Verwendung von Recyclingbaustoffprodukten wird empfohlen. Einsatzbereiche für Recyclingbaustoffe sind zu beachten. Eine Anleitung zur Verwertung von Baurestmassen als qualitätsgesicherter Recyclingbaustoff gibt die neue Richtlinie für Recyclingbaustoffe, die vom BRV herausgegeben wird (www.brv.at).

Der Abbruch als Rückbau: • Entrümpelung vor Rückbau • Objektbeschreibung (Formular) durch rückbaukundige Person erstellen • Schad-/Störstofferkundung veranlassen (Fachanstalt/rückbaukundige Person) • Rückbaukonzept verfassen (rückbaukundige Person) • Ausschreibung/Beauftragung unter Beilage obiger Ergebnisse • Entfernung der Schad-/Störstoffe, Trennung vor Ort • Bestätigung des Freigabezustandes • Trennpflicht der Hauptbestandteile gemäß Rückbaukonzept • Dokumentation (auf der Baustelle und Aufbewahrungspflicht 7 Jahre) Nachgefragte wiederverwendbare Objektteile sind einer Verwendung zuzuführen. Der maschinelle Abbruch spart Zeit, muss jedoch vorher geprüft werden. Eine Trennung der Fraktionen ist nötig.

Seit Anfang Jänner läuft in Dornbirn das Pilotprojekt „Sicher vermieten“ das leer stehende Wohnungen auf den Markt bringen soll. Im Rahmen dieses Projektes übernimmt die Vorarlberger gemeinnützige Wohnbau- und Siedlungsgesellschaft (Vogewosi) die Verwaltung der Wohnungen, das Land gibt eine Garantie für Mietausfälle. Im Gegenzug verzichtet der Vermieter auf 20 Prozent der Mieteinnahmen. In Vorarlberg stehen laut Schätzungen 7000 bis 10.000 Wohnungen leer, in der Stadt Dornbirn sind es zwischen 1200 und 1500, bei einer konstanten Wohnungswerberzahl von durchschnittlich 1000 Personen. Diese sehr hohe Zahl, war ausschlaggebend um den Pilotversuch

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Für das Projekt infrage kommen Wohnungen der Kategorie B gemäß Mietrechtsgesetz, das heißt sie müssen in brauchbarem Zustand sein, mindestens ein Zimmer, Küche, WC und über ein zeitgemäßes Bad verfügen. Einfamilienhäuser können nicht über dieses Modell vermietet werden. Vermietet wird das Wohnobjekt über das Wohnungsamt der Stadt Dornbirn, das dem Eigentümer eine Person aus der Liste der Wohnungswerber zuteilt. Sowohl Landesstatthalter Karlheinz Rüdisser als auch Bürgermeisterin Andrea Kaufmann und der VEVGeschäftsführer Markus Hagen hoffen auf den Erfolg des Projektes, dessen Interesse noch schwer einschätzbar sei. Die Projektpartner haben vorerst für 50 Wohnungen kalkuliert. Informationen zum Projekt erhalten Interessierte bei allen Projektpartnern oder im Internet. Mehr auf:

www.vorarlberg.at/sichervermieten

Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 8. März 2016

Der Vorarlberger immobilien-markt

Wohnung an Gäste vermieten? Airbnb und Co: Wenn privater Wohnraum kommerziell genutzt wird Wohnnutzung. Airbnb und weitere private Zimmervermieter, die ihre Dienstleistung über Internet anbieten, machen den professionellen Hotellerieund Beherbergungsbetrieben zunehmend Konkurrenz. Dabei ist die Rechtslage klar: Laut OGHUrteil müssen in Wohnanlagen auch die anderen Hausbewohner bzw. Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zur Vermietung geben, wenn eine Wohnung als Feriendomizil angeboten wird. Auch in Österreich werden immer mehr Appartementhäuser, Ferienwohnungen und Wohnungen zu Urlaubszwecken vermietet. Wien ist dabei mit 6000 Angeboten der Spitzenreiter, in Vorarlberg spielt das Thema – noch – keine große Rolle. Immerhin sind 272 Quartiere ausgewiesen, was umgerechnet über 500 Betten sein könnten.

Anbieter auch die gewerblichen Vorschriften für österreichische Beherbergungsbetriebe. Während Hoteliers viel investieren müssen, um zum Beispiel den Brandschutz sicherzustellen, Fluchtwege zu ermöglichen oder Hygieneauflagen zu erfüllen, unterliegen diese privat vermieteten Zimmer keinen Kontrollen. Zudem werden für diese Dienstleistungen in der Regel weder Steuern bezahlt noch gesetzliche Auflagen erfüllt. Wer Mieter einer Wohnung ist, darf diese nur mit Zustimmung des Vermieters weitervermieten, und nur für die Zeit eigener Abwesenheit, die ein halbes Jahr nicht überschreiten darf. Andernfalls droht die Kündigung. Von den als „Untermieter“ zu bezeichnenden Urlaubern darf nicht mehr Geld verlangt werden, als man selbst an Miete zahlt. Privatwohnungen sind kein Hotel – werden aber von Reisenden immer mehr gebucht.

Sonnen- und Schattenseiten Experten bestätigen: Bei einer Vermietung über airbnb handelt es sich eindeutig um eine kommerzielle Wohnraumnutzung. Die Angebote werden über professionelle Plattformen zu Urlaubzwecken beworben und erfreuen sich anhaltenden Zulaufs. Das Angebot wird vor allem von jungen Menschen und Individualreisenden begeistert angenommen. Der Service ist wohl aus

Mieter längerfristig besser der Reiselandschaft nicht mehr wegzudenken, hat jedoch auch seine Schattenseiten. Viele dieser „privat“ vermieteten Wohnungen entziehen dem Wohnungsmarkt freie Wohnungen. Statt eine Wohnung längerfristig zu vermieten, werden von Vermietern oder Eigentümern kurzfristige Ferienmieteinnahmen lukriert – insbesondere, wenn Investoren gleich mehrere Wohnungen als Airbnb-Locations anbieten und

diese damit anderen Mietern entziehen. Denn ein großer Teil der in Östereich angebotenen Wohnungen ist sofort vermietbar, was auf eine ganzjährige Vermietung über das Ferienportal hinweist. Wenn Wohnraum verknappt und gewerberechtliche Auflagen nicht eingehalten werden, führt dies zu Problemen. Die Stadt Wien fühlte sich zum Reagieren veranlasst und strebt eine Verschärfung der Regeln für Airbnb-

Dienstleistungen an. Private Vermietungen über Plattformen wie Airbnb, Wimdu etc. müssen die privaten Unterkunft-Vermittler künftig der Stadt melden, wer bei ihnen Unterkünfte zur Vermietung anbietet. Sicherheitsauflagen? Grundsätzlich sind auch gewerbliche Anbieter auf Airbnb erlaubt. Vielfach unterliegen Airbnb-

Wer eine leer stehende Wohnung hat, fährt auf lange Sicht mit einem zuverlässigen Mieter besser. Denn ob der Airbnb-Kunde aus den Staaten das Objekt immer so hinterlässt, wie man es sich wünscht, ob man es sich mit den Wohnungsnachbarn verscherzt oder das Finanzamt an den Fersen hat, könnte Auswirkungen auf die angenehme Nachtruhe haben.

Garage oder Carport errichten? Ein Autounterstand bietet für PKW und Motorrad mehr Komfort bei jeder Witterung Bau. Die Vorteile eines Autounterstandes liegen auf der Hand. Dieser schont Mensch und Fahrzeug, schützt vor Regen und Hitze, vor fallenden Blättern, Wind, Eiskratzen und Schneeschaufeln. Eine Garage oder ein Carport sind einem reinen Autoabstellplatz im Freien vorzuziehen. Sie unterscheiden sich allerdings nicht nur in Bauweise, Optik und Material, sondern vor allem im Preis. Soll die Garage gemauert oder aus Fertigteilen errichtet werden. Ist der Carport nur überdacht oder wird er mit geschlossenen Seiten ausgeführt? Früher oder später stellt sich jeder „Hüslebauer“ die Frage: Brauche ich eine Garage oder reicht der Carport? Entscheidend sind neben dem vorhandenen Platz am Grundstück auch die persönlichen Anforderungen sowie die entstehenden Kosten. Alle Varianten des Autoabstellplatzes – von der gemauerten Garage über jene in Fertigteilbauweise bis hin zum Carport haben bestimmte Vor- und Nachteile, welche die Plattform Wohnnet näher beleuchtet hat, um die Entscheidung zu erleichtern. Sicher gemauert Flexibel und individuell in Dimensionierung und Materialwahl ist die gemauerte Garage. Ihr eindeutiger Vorteil ist, dass sie durch die geschlossene Bau-

weise und das absperrbare Tor einbruchssicher, ist, das Auto vor sämtlichen Witterungen und lästigen Nagern schützt. Je nach ihrer Größe kann sie außerdem als Lagerraum für Fahrräder, Gartengeräte u. v. m. verwendet werden. Größter Nachteil: sie ist die mit Abstand teuerste Lösung: es muss mit mindestens 12.000 Euro aufwärts für eine gemauerte Garage gerechnet werden. Bezüglich Größe und Form müssen bereits bei Baubeginn die gesetzlichen Rahmenbedingungen abgeklärt sein.

Ronan und Erwan Bouroullec

Design. Wuchernde Formen, organische Strukturen, wellenförmige Linien und sich in Auflösung befindliche Flächen – das sind Markenzeichen der Brüder Ronan und Erwan Bouroullec. Understatement Den großen Rummel, in denen sich Designer wie Superstars gebärden, meiden die beiden instinktiv, bleiben überschaubar in den Atelierdimensionen, reisen wenig – lassen viel lieber die Auftraggeber zu sich kommen. Sie können es sich leisten. Ronan und Erwan Bouroullec sind innerhalb von wenigen Jahren zu den absoluten Spitzendesignern Frankreichs aufgestiegen. Sie haben es nicht mehr notwendig, sich bei Firmen zu bewerben – die Firmen kommen zu ihnen.

Ronan Bouroullec, geboren 1971, studierte an der École Nationale des Arts Décoratifs in Paris, während sein um fünf Jahre jüngerer Bruder Erwan an der École des Beaux-Arts in Cergy-Pontoise seine Designerausbildung abschloss. Ronan gründete gleich nach seiner Ausbildung ein eigenes Designstudio und beschäftigte seinen noch in der Ausbildung befindlichen Bruder als Assistenten. Seit 1999 – als

Die gemauerte Garage hat Vorteile, kostet aber auch mehr als der Carport.

terialien sind genormt und daher nicht individuell wähl- und anpassbar. Es müssen also eventuell mehrere Händler abgeklappert und Angebote eingeholt werden, um zu Ihrer Wunschgarage zu kommen. Carport: bedingt sicher Die Preis- und Qualitätsspannen sind beim Carport am größten. Der Selbermacher-Bausatz aus dem Baumarkt ist schon für unter 1000 Euro zu haben, sieht aber meist auch so aus. Optisch wenig ansprechend, passt das Ergebnis nicht immer zum Stil des Hauses und wirkt eher störend. Hochwertiger sind

die Modelle aus dem Fachhandel (ab 6000 Euro). Sie werden aus langlebigen Materialien wie Lärchenholz oder Alu, Stahlträgern oder speziellen Verbundstoffen gefertigt. Die Konstruktionen sind mechanisch stark belastbar. Die Vorteile sind ein verhältnismäßig niedriger Preis, ein rascher Aufbau, die große Modellvielfalt, sowie die hohe Anpassbarkeit an die Gegebenheiten des Grundstücks. Die offene Bauweise – nur mit Dach, einseitig bis dreiseitig geschlossen – ist Vor- und Nachteil zugleich. Der Schutz vor Schnee und Regen ist durchaus gegeben, vereiste Scheiben kommen beim

Carport aber durchaus vor. Das Auto trocknet viel schneller, was Rost vorbeugt. Der größte Nachteil beim Carport ist wohl der fehlende zusätzliche Schutz vor Diebstahl und lästigen Marderbissen. Und so manche Katze wird das Autodach als Spielwiese betrachten und die Windschutzscheibe als glatte Rutsche benutzen. Die Katzentatzen sind schnell weggewischt, Schneeschaufeln und Baumnadeln entfernen entfällt aber auch beim Carport. Aber Achtung: auch Carports sind baurechtlich genehmigungspflichtige Bauwerke. Informationen dazu erteilen die örtlichen Bauämter.

FOTOS: Vitra

Das innere Chaos in Form bringen

Brüderliche Verbandelung

Genormte Fertigteilgarage Eine Fertigteilgarage wird aus Stahl oder Beton vorgefertigt und innerhalb weniger Stunden auf ein Fundament gebaut. Aufgrund moderner Fertigungs- und Veredelungstechniken bei der Herstellung sind kaum erkennbare optische Unterschiede zur massiven Ausführung gegeben. Die Vorteile: Fertigteilgaragen sind um bis zu 50 Prozent günstiger als deren gemauerte Pendants und bieten zudem bei gleicher Größe mehr Platz, da die Wände konstruktionsbedingt schmäler sind. Sie eignen sich besonders zum raschen Nachrüsten oder Erweitern, wenn beim Hausbau auf eine Garage verzichtet wurde oder die vorhandene Fertiggarage zu klein wird. Nachteil: Größe, Form, Ma-

Ronan und Erwin Bouroullec entwarfen für Vitra Workbays.

gleichberechtigte Partner – ist der Dreh- und Angelpunkt ihrer Arbeit ihr Designstudio in Paris. Ihr Output reicht von kleinen Gebrauchsgegenständen bis hin zu Architekturprojekten, von Vasen, Porzellangeschirr, Schmuck und diversen Wohnaccessoires bis zu Wohn- und Büromöbeln und ganzen Raumkonzepten. Wachsende Strukturen Den Raum als Ganzes betrachten und zugleich individuelle flexible Lösungen suchen – in diesem Zusammenhang entstand 2004 mit „Algue“ eines ihrer unkonventionellsten Produkte. An Pflanzenteile erinnernde Kunststoffteile lassen sich zu gewebeartigen Strukturen verketten – vom leichten Vorhang bis zu undurchdringlich verwobenen dichten Raumteilern. Mit den Einzelelementen lassen sich in unzähligen Kombinationen punktuelle Akzente wie auch raumgreifende Installationen erzeugen. Die „Panerei London Design-Medaille“, die den Bouroullec-Brüdern 2014 verliehen wurde, ist nur einer von wenigen Preisen in einer Reihe von vielen: der „Finn-Juhl Prize“ (Kopenhagen), der „Red Dot Award“ für die Facett-Kollektion für Ligne Roset (2005) und das Worknest-Büro für Vitra (2008) gehören ebenso dazu wie die Auszeichnung

„Designers of the Year“ beim „Salon du Meuble“ in Paris (2002), der „New Designer Award“ bei der „International Contemporary Furniture Fair“ in New York (1999) oder dem „Grand Prix du Design de la Ville de Paris“ (1998). „Die Designer Bouroullec aus Frankreich gestalten mit viel Feingefühl Möbel in unterschiedlichsten Materialien.“ Harald F. Künzle, Geschäftsleitung Reiter Wohn & Objekteinrichtung GmbH

Überreife Früchte und textile Waben Die Brüder sind bekannt für ihre simplen, geschwungenen Produkte, die sie für Auftraggeber wie Vitra, Magis oder Cappellini entwarfen. Ein an eine riesige überreife Frucht erinnerndes Sofa „Ploum“, das nicht nur in seiner betörenden Form, sondern auch seiner unentrinnbaren Bequemlichkeit gefährlich anziehend wirkt, korallenstrukturierte Sessel oder „Clouds“ – ein aus textilen Einzelelementen bestehendes System, aus dem sich sowohl zwei- als auch dreidimensionale freistehende oder hängende

Strukturen erzeugen lassen – hier sind nicht nur die Designer die Künstler – auch der Kunde, der diese Produkte erwirbt, wird wie selbstverständlich in den kreativen Prozess mit einbezogen. Farben und Kombinationsmöglichkeiten ermöglichen schier unbegrenzte Möglichkeiten. Brückenschlag über Jahrhunderte „Lighthouse“ – ein überdimensionaler Glaskörper für eine Lampe aus mundgeblasenem venetianischem Glas nimmt eine alte Handwerkstradition auf – wirkt dabei trotz seiner fragilen Schönheit fast nüchtern und hochmodern. Doch auch die überbordenden, alle Rahmen sprengenden Dimensionen locken die beiden Design-Brüder, die von sich behaupten, 99 Prozent ihrer gemeinsamen Zeit nur über Ideen und Entwürfe zu streiten. Dafür sind sie außerordentlich produktiv. Während dem London Design Festival 2011 schmückte „Textile Field“ eine massive über dreißig Meter lange gepolsterte Plattform aus farbigen Stoffelementen für einige Tage die „Raphael Galerie“ des Victoria & Albert Museums. Intention für diese Arbeit war es, eine Brücke zu schlagen von dem Renaissancemaler zur Formen- und Farbensprache des 21. Jahrhunderts. Eine Herausforderung für die Museumsbesucher, die Plattform in Socken zu betreten, allgemeine – für ein Museum übliche Verhaltensformen abzulegen und nicht zuletzt dadurch neue Perspektiven und Sichtweisen kennenzulernen. Ronan Bouroullec beschreibt die durch diese Raumintervention entstandene Atmosphäre als eine „laszive Träumerei, eine sinnliche Erfahrung, in der man ein bisschen mehr offen ist, berührt zu werden, zu träumen ...“ Moderne Nomaden

Der Belleville Table und Armchairs aus Holz und Leder für Vitra

Einen spielerischen Zugang in das Designuniversum von Ronan und Erwan ist „Cercles“, eine iPad-

App, die Designstudien, Originalskizzen und Modelle in mehr als 200 Bildern zeigt und in hoher Auflösung sichtbar macht. Diese App ist 2011 anlässlich „Biwak“, der ersten großen Retrospektive in Frankreich im Centre Pompidou-Metz veröffentlicht worden. Auf mehr als 1000 m² konnten sich die Besucher zwischen noch in der Entwicklung befindlichen Forschungsprojekten, fertigen Objekten, zwischen Arbeiten aus industrieller Produktion und handwerklichen Arbeiten frei bewegen. „Biwak“ machte deutlich, wie sehr die Designsprache der beiden Brüder durch Nomadentum, Flüchtigkeit und die Inspiration durch organische Formen sowie einer völlig zwanglosen Freiheit in Kombination all dieser Elemente geprägt ist. In der Ausstellung „17 screens“ im Tel Aviv Museum of Art (2015) trieben die beiden Designer das Konzept der „offenen Räume“ auf die Spitze. Module Elemente aus Keramik, Aluminium, Glas, Holzstöcken und Textilien, zusammengehalten von speziellen Verbindungselementen, unterteilen Räume, strukturieren sie, schaffen Durchblicke und machen sie zugleich undurchdringlich. Freies Gestalten, scheinbar sinn- und zweckfrei – so präsentiert sich diese epochale Ausstellung – und lässt nicht verwundern, dass namhafte Hersteller sie Vitra, Kyadrat, Magis, Kartell, Ligne Roset, Alessi, Issey Miyake, Cappellini, Flos, Mutina, Glas Italia und noch viele andere bei den Bouroullec-Brüdern Schlange stehen.

Reiter Wohn & Objekteinrichtung GmbH Bundesstraße 102, 6830 Rankweil office@reiterrankweil.at www.reiterrankweil.at Öffnungszeiten: Mo., bis Fr., von 8.30 bis 12 Uhr und 13.30 bis 18 Uhr, Samstag, von 9 bis 13 Uhr

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Dienstag, 8. März 2016

Sag mir, wie du spülst... Auf dem Weg vom Waschstein bis zur modernen Küchenspüle hat sich viel getan

Ein Stück Geschichte Seit Urgroßmutters tausendfach geschrubbtem Spülstein hat sich viel getan. Schüttsteine gab es bereits im Mittelalter, meist in Burgen oder Schlössern. Der umgangssprachlich in manchen Regionen (z. B. dem Rheinland) übliche Ausdruck Spülstein für das Spülbecken stammt noch hiervon ab. Mittlerweile kamen in Vorarlbergs Küchen Exemplare

aus Marmor und Keramik bis hin zu Edelstahl oder individuellen Wunschspülen aus Stein-Kunststoffgemischen wie z. B. Corian und weiteren, die in allen Farben abgestimmt werden können, zum Einsatz. Abwasch ist nicht gleich Abwasch. Gefragt sind intelligente und komfortable Lösungen, die ein flexibles Arbeiten gewährleisten. Individuelle Spülzentren machen dies möglich. Dreh- und Angelpunkt Die Spüle ist der wichtigste Arbeitsplatz in der Küche. Zwischen 60 und 70 Prozent aller Küchen-

arbeiten werden hier oder in der direkten Umgebung erledigt. Der Rüstanteil ist beim Kochvorgang erheblich. Eine entsprechend dimensionierte Spüle und einhändig oder kontaktlos bedienbare Armaturen erleichtern das Leben mit teigverschmierten Händen ungemein. Wer eine zu kleine Spüle hat, in der er womöglich nicht einmal eine höhere Vase mit Wasser befüllen kann, wird auch im Alltag an Grenzen stoßen. Ringsum die wichtige Wasserquelle in der Küche wird ausgepackt, geschält, geputzt, geschnitten und nach der erfolgreichen Speisenzubereitung auch ab- oder vorgewaschen. Wie z. B. Messer und Schneidebretter, das schöne Kristallglas oder das besondere Porzellan, das man lieber noch von Hand spült. Größe gefragt

Armaturen sind je nach Gusto in allen Ausführungen und Modellen erhältlich.

Je nach Größe sind Ein- oder Zweibeckenvarianten, auch mit Restausguss erhältlich. Das Spülbecken sollte über einen Überlauf verfügen. Was früher selbstverständlich war, wird heute teilweise eingespart. Aber der Wasserschaden ist quasi vorprogrammiert, wenn man wirklich einmal bei offenem Wasserhahn zum schreienden Kind laufen muss, oder ein zu großer Topf für zu viel Wasserverdrängung im Waschbecken sorgt. Praktisch sind auch Waschmittelspender, die das Öffnen von Kästen und Schubladen und das Herausnehmen von Waschmittel erübrigen. Die richtige Anordnung von Arbeitsfläche, Spüle, möglicher Abtropffläche, Biomüllbehälter und eventuell der Abstellfläche für frische Gewürzkräuter ist für den reibungslosen Küchenalltag wesentlich. Je nach Küchenschnitt und -planung ist

der Arbeitsbereich zwischen Spüle und Kochfeld geräumiger oder enger. In kleinen Küchen helfen flexible Bretter, die sowohl zum Schneiden, als Abdeckung für die Spüle oder sogar für das Kochfeld verwendet werden können, um fehlenden Platz auszugleichen.

„Für die perfekte Küche sind optimale Arbeitsabläufe und ein bequemes Arbeiten wichtig.“ Markus Tschohl, Geschäftsführer olina Küchen

Versenk- und ausziehbar Praktisch sind auch Brauseköpfe, die sich am Schlauch herausziehen lassen, um Gemüse oder Salat zu waschen. In Fensternähe empfehlen sich versenkbare Armaturen. Erfreulich innovativ sind Einhebelmischer, die man mit dem Ellenbogen oder sogar kontaktlos bedienen kann. Becken von modernen Spülen sind Wunder an Vielseitigkeit. Herausnehmbare Siebe oder Platten zum Abtropfen von Obst oder Gemüse sparen Platz, weil man keinen Durchschlag herumstehen hat. Backblechgroße Spülen mit entsprechender Tiefe erleichtern den Kochalltag ebenso wie richtig eingebaute Spülen: Erwin Dobler weiß als Küchenexperte, dass von oben flächenbündig eingebaute Spülen deren viel widerstandsfähige Edelstahlkante an der Oberfläche die empfindlicheren Granitkanten schont. Ein weiterer Tipp des olina-Küchenplaners: „Zum Abfluss sollte das Spülbecken stets eine Neigung aufweisen. Billige Becken haben

das nicht, hochwertigere Spülen sehen dieses praktische Detail vor.“ Heißwasser aus dem Hahn Ohne Wasser stünde auch der beste Koch auf verlorenem Posten. Für den leichten Umgang mit dem nassen Element haben sich die Küchendesigner eine Menge guter Lösungen bei Armaturen und Becken einfallen lassen. Heißwasserzapfstellen etwa, mit denen man den Topf für Bouillon oder Nudeln füllen kann und eine geringere Kochzeit benötigt. Seit wenigen Jahren gibt es den Trend, kochendes Wasser direkt aus dem Hahn zu beziehen. Entweder mittels Durchlauferhitzer oder Boiler. Die Reservoirs umfassen zwischen drei und acht Liter und füllen somit problemlos jeden Kochtopf. Die Armaturen sind mit einem Hebel ausgestattet, der die Funktion steuert und der auch noch mit einer Kindersicherung versehen ist. Durch einen doppelwandigen Hahnauslauf wird die Armatur nicht heiß und ist somit sicher. Alle Hersteller werben mit der Stromeinsparung – es sei weniger Strom bei der permanenten Bereitstellung von Heißwasser oder dem Erhitzen via Durchlauferhitzer notwendig, als über das Kochfeld oder den Wasserkocher. Das heiße Wasser direkt aus dem Hahn sterilisiert Schneidbretter, auf denen man gerade noch Geflügel geschnitten hat, reinigt Töpfe und Pfannen, kocht Gemüse, Reis, Eier und Pasta schneller, enthäutet Tomaten, entfernt Kerzenwachs, bereitet Instantsuppen zu – kurz alles, was man vorher mit einem Wasserkocher oder Topf erledigen musste.

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Planung. In der Küche kann man gar nicht genug Hände frei haben. Eine gut geplante Küchenspüle ist dabei hilfreich.

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