Vorarlberger Immobilien-Markt

M채rz 2014/1. Ausgabe

Der vorarlberger Immobilien-Markt

VORARLBERGER VORARLBERGER NACHRICHTEN NACHRICHTEN

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Dienstag, 18. märz 2014

Der Vorarlberger immobilien-markt

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März 2014/1. Ausgabe

Der vorarlberger ImmobIlIen-markt

VORARLBERGER VORARLBERGER NACHRICHTEN NACHRICHTEN

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mmobilienpreisspiegel geben stets nur einen groben Überblick und Durchschnittswerte wider, dennoch sind sie wertvolle Hilfen, um sich mehr Information zu verschaffen. Zugegeben, am Markt sieht die Sache vielfach anders aus – aber das liegt an zahlreichen zusätzlichen Kriterien wie: Liegt die Immobilie zentral, aber dennoch sehr ruhig, ist die Infrastruktur exzellent und das Gebäude qualitativ hochwertigst errichtet worden? etc. In dieser Ausgabe haben wir die jüngsten Zahlen für Sie grafisch aufbereitet. Die neuen Wohnbauförderrichtlinien sind für jene wichtig, die ein Bauvorhaben planen:Ab 1. April ändern sich verschiedene Aspekte. Und wer saniert, sollte neben der Energieförderung des Landes Vorarlberg nicht versäumen, den Sanierungsscheck einzureichen. Mehr darüber in dieser Ausgabe! Den Sommer früher einläuten und im Herbst lichte Stunden verlängern kann, wer einen Wintergarten sein Eigen nennt. Der Trend zu mehr Wohnraum macht in dieser und anderer Weise auch vor Vorarlberg keineswegs halt. Vor allem im Einfamilienhausbau ist – obwohl bauen teuer ist, der Nutzflächenanstieg immer noch ein Thema. Weitere Wohntrends wie das Wohnen im Passivhaus, das betreubare Wohnen und Lebensqualität in historischer Bausubstanz werden im vorliegenden „Immobilienmarkt“ thematisiert. Ein Dauerbrenner ist das Thema sichere Anlage, ob Investorenwohnung als Absicherung für die Pension, die Enkel oder Eigennutzung. Aus den Vereinigten Staaten kommt der Trend zum Mietlager, der mittlerweile auch Vorarlberg erreicht hat. Beim Designthema dieser Ausgabe beleuchten wir das Leben von Josef Hoffmann der als Architekt und Designer ein Klassiker der Designszene ist. Viel Information und Spaß mit der aktuellen Ausgabe wünscht

Ihr Redaktions-Team

Der Markt hat sich gedreht Weniger Verkäufe in Vorarlberg. Der Gesamtwert der im Jahr 2013 in Österreich verkauften und im Grundbuch eingetragenen Eigentumswohnungen lag mit 5,27 Mrd. Euro um 1,4 Prozent unter dem Vorjahr. Zwischen Jänner und Dezember 2013 wurden im amtlichen österreichischen Grundbuch insgesamt 81.447 Immobilienkäufe eingetragen, also verbüchert. Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen etc. um insgesamt 16,03 Mrd. Euro wechselten die Besitzer. Damit fiel der Wert der gehandelten Immobilien im Vergleich zum Jahr 2013 um 8,3 Prozent und die Anzahl um 12,5 Prozent. Das Maklernetzwerk RE/MAX meldet nach dem enormen Aufschwung von 2010, der Konsolidierung 2011 und dem neuerlichen Aufschwung Ende 2012 mit Beginn 2013 einen Einbruch, der in der zweiten Jahreshälfte wieder etwas verflachte. Der typische Preis pro Eigentumswohnung lag 2013 im Bundesschnitt bei 161.574 Euro. Durch die Preissteigerungen 2013 hat Wien Vorarlberg als teuerstes Bundesland abgelöst. Das Ländle rutschte mit einem durchschnittlichen Eigentumswohnungspreis von 187.865 Euro auf Rang 3. In Vorarlberg wurden 2013 1895 und damit weniger Eigentumswohnungen verkauft. Erhoben wurden die gesamten StatistikDaten aus allen tatsächlich in ganz Österreich verkauften und verbücherten Immobilien auf Basis der Kaufvertrags-Sammlung von IMMOunited – Mag. Roland Schmid. Moderaterer Preisanstieg

Impressum Verleger (Medieninhaber) und Hersteller: Russmedia Verlag GmbH, Gutenbergstraße 1, 6858 Schwarzach. Redaktion: Andrea FritzPinggera. Titelbild: Philipp Steurer/VN. Fotos: Andrea Fritz-Pinggera, Shutterstock, . Umsetzung: Susanne Hofer. Anzeigenberatung: Russmedia GmbH, 6858 Schwarzach, Gutenbergstraße 1, Tel. 0676 88005-313, Fax 05572 501-97313. Erscheinungsdatum: 18. März 2014

Die Wohnungspreise legten in Vorarlberg 2013 um 1,8 Prozent zu. Allerdings wurden 2013 gesamthaft weniger Immobilien verkauft – insgesamt waren es im Ländle 4123 Transaktionen weniger, was einen erheblichen

Rückgang von 15,9 Prozent bedeutet. Der Rückgang bei den Eigentumswohnungen hat mehrere Ursachen: Viele Investoren und Anleger, die ihr Geld sicher in Immobilien anlegen wollten, haben dies bereits in den vergangenen Jahren gemacht oder sind bereits wieder auf anderen Pfaden unterwegs. Die Kreditbeschaffung ist für Jungfamilien weiterhin schwierig und die Zukunftserwartung vieler Eigennutzer ist zwar positiv, aber nicht euphorisch, und damit die Risikobereitschaft ebenso nicht besonders hoch. Konjunkturmotor Wohnbau Die Bauwirtschaft selbst sieht nach ersten Befürchtungen im Herbst 2013 aktuell den Wohnbau als klaren Konjunkturmotor. Innungsmeister Franz Drexel setzt auf die aktuellen Wohnbauprojekte wie beim Feldkircher Wichnerpark und vielen weiteren. Der Mietwohnungsmarkt birgt hingegen noch einen interessanten Aspekt: In Vorarlberg stehen geschätzte 10.000 Wohnungen leer, die aus Angst oder Unwillen der Eigentümer nicht vermietet werden. Eine Mietrechtsnovelle würde diese Wohnungen für den Markt öffnen, erklären Experten wie Dr. Markus Hagen.

Land legt vor Als konkrete Maßnahmen und Strategien für leistbares Wohnen gilt einerseits ein ausreichendes Angebot an gefördertem Wohnraum und ein Durchforsten der überbordenden Baunormen, wurde erst vor Kurzem auf dem Immobilien Forum West in Bregenz festgehalten. Andererseits ist die Raumplanung ein wesentliches Steuerungsinstrument, indem durch Verdichtung Wohnraum erschwinglicher gemacht wird. Die neue Wohnbauförderung des Landes Vorarlberg schlägt in ihrer Neufassung durch eine Basisförderung mit definierten Zuschlägen und Anreizelementen den Weg eines Lenkungsinstrumentes ein. In den nächsten fünf Jahren sollen 2500 neue Wohneinheiten entstehen. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres wurden heuer im ersten Quartal bereits 13,12 Mill. Euro Förderzusagen für 140 Wohnungen erteilt, 2013 waren es hingegen 7,57 Mill. Euro für 109 Objekte. Auch die Bauträger selbst schaffen 2014 wieder mit zahlreichen Objekten qualitiativ hochwertigen Wohnraum, darunter auch Zukunftsmodelle wie Generationenwohnen und betreubares wie „Betreutes Wohnen“.

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Dienstag, 18. märz 2014

2014 ist Top-Jahr für Immobilienanleger Anlegerwohnungen sind auch 2014 wieder gefragt und profitabel.

Investment. Sie sind seit Jahren eine verlässliche Geldanlage: Immobilien. Wer mit dem Kauf und anschließender Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses vorsorgen will, sollte jedoch den einen oder anderen Punkt beachten.

„Wenn Sie als Kapitalanleger in Immobilien investieren möchten, finden Sie bei uns eine Vielzahl attraktiver Vorhaben. Bereits mehr als 500 Investoren vertrauen auf uns und unseren einzigartigen AnlegerService oder das Vollkasko-Paket.“ Wilfried Hefel, Geschäftsführer Hefel Wohnbau

So sagen Experten für dieses Jahr ein gleichbleibendes Preisniveau für Immobilienkäufe voraus. Ein guter Grund zuzugreifen, bevor die Preise wieder steigen – denn wer weiß, wie viel für die tolle Wohnung in schöner Lage in 2015 verlangt wird. Immer schon bedeutsam, aber 2014 nicht weniger wichtig, ist die Lage: Besonders starke Nachfrage herrscht in der Stadt Dornbirn und in Bregenz und den Hofsteiggemeinden. Besonders zentral gelegene Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Garten kommen gut an. Ein attraktives Domizil in der Dornbirner Innenstadt hat nicht nur eine hervorragende Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, sondern bietet auch eine hervorragend ausgebaute Nahversorgung. Das Einfamilienhaus in Seenähe kann dafür mit einer traumhaften, natürlichen Umgebung aufwarten und ist ideal für den Nachwuchs, der sich hier voll entfalten kann. Ganz generell, egal wo gekauft wird, sind eine gute Nahversorgung, nahe öffentliche Verkehrsmittel und Extras wie Garten, Balkon oder Terrasse Faktoren, die gut ankommen und gerne angenommen werden.

Wer seine Immobilie nicht vermieten, sondern selbst nutzen möchte, sollte sich vor dem Kauf Gedanken über die eigenen Ansprüche und Bedürfnisse machen.

Interessante Neubauobjekte Investorenwohnungen sind nach wie vor eine solide Veranlagungsmöglichkeit. Unerheblich ob man sie als klassische Kapitalanlage, für den späteren Eigenbedarf oder die eigenen Kinder benötigt, bilden Anlagewohnungen eine wertbeständige Zukunftssicherung. Dank der hohen Nachfrage der letzten Jahre wird es dieses Jahr ein interessantes Angebot an hochwertigen neuen Wohnungen geben. Bei den Gebrauchtimmobilien ist der Markt verhältnismäßig ausgetrocknet. Grundsätzlich gilt es beim Kauf vorausschauend zu denken und zu planen und auch nach Besonderheiten Ausschau zu halten: Gibt es eine tolle Dachterrasse? Ist das Badezimmer vielleicht überdurchschnittlich groß? Entlockt

Der Kauf einer Anlegerwohnung ist nach wie vor eine lohnende Investition in die Zukunft.

„Neben der Sicherheit des Investments profitieren Anleger von der aktuell großen Mietnachfrage. Kontinuierlich steigende Preise und damit langfristig sichere Renditen sprechen für den Kauf einer hochwertigen Immobilie.“ Albrecht Gabriel, Leitung Verkauf Jäger Bau GmbH

die Ausstattung Begeisterungsstürme? Oder auch: Sind die Räume flexibel nutzbar? Ist das Eckzimmer als Kinderzimmer genauso geeignet wie als Heimarbeitsplatz? Wer nicht nur vermieten, sondern auch selbst einziehen möchte, sollte sich hier Gedanken machen. Denn auch bei eigener Nutzung ist eine Wohnung eine hervorragende

Wertanlage. Beim Weiterverkauf fließt das Geld wieder zurück in die eigene Tasche, die Steuern sind moderat, man kann sie den Kindern weitervererben. Immobilienpreisspiegel sichten Es empfiehlt sich für Anleger vor dem Kauf auch einen Blick auf den letzten Immobilienpreisspiegel des Ortes, in welchem sie investieren wollen, zu werfen. Dieser ist ein starker Indikator für die Bevölkerungsentwicklung, da die Mietpreise den Gesetzen von Angebot und Nachfrage unterliegen. Eine langlebige Ausstattung macht sich sowohl bei der Vermietung wie der späteren Eigennutzung bezahlt. Eine Expertenberatung vor dem Kauf ebenfalls!

Mietausfälle einkalkulieren Die Investition in eine Vorsorgewohnung ist allerdings keine kurzfristige Spekulationsmöglichkeit. Sie ist auch mit Arbeit verbunden, die man gegen entsprechendes Entgelt an eine Hausverwaltung auslagern kann. Berücksichtigen sollte man auch ein temporäres Mietausfallsrisiko bei zu hohen Mietpreisen in vergleichbar schlechter Lage oder „unpassender“ Größe der Immobilie. Da Investorenwohnungen normalerweise mit einem erheblichen Kreditanteil finanziert werden, um die Nettorendite zu verbessern, kann der Ausfall der Mieteinnahmen bei einem Leerstand aufgrund der laufenden Zinsen- und Tilgungsverpflichtungen sehr unangenehm werden.

Mieterlöse lukrieren Die Vorteile eines Investments in eine Anlagewohnung liegen in der grundbücherlichen Sicherstellung und dem alleinigen Verfügungs- und Nutzungsrecht über die Immobilie. Wer marktgerecht vermietet, kann optimale Mieteinnahmen lukrieren, da die Mietzinsbildung frei ist. Generell sind Anlagewohnungen eine konservative, sichere Kapitalanlage ohne Risiko eines Totalverlustes. Ganz im Gegenteil ist von einer mittel- und langfristigen Wertsteigerung besonders in innerstädtischen Lagen auszugehen. Trotz der seit zwei Jahren abzuführenden Immobilienertragssteuer im Falle einer Veräußerung sind nach wie vor steuerliche Vorteile wie die Abschreibung von Investitionen und der Vorsteuerabzug interessant. Als gesichertes Zusatzeinkommen ohne Ablaufdatum werden Werte, von denen noch mehrere Generationen profitieren, geschaffen.

„Der Kauf einer Anlegerwohnung ist eine der sichersten Veranlagungsformen, die sich durch hohe Wertbeständigkeit auszeichnet. Informieren Sie sich über attraktive Anlegerwohnungen beim Projekt Feldmoos in Bregenz.“ Franz Pircher, Immobilienfachberater Rhomberg Bau GmbH

Mit Profis Anlage realisieren Für noch unsichere Anleger gibt es im Ländle genügend Informations- und Beratungsangebote, die unentgeltlich in Anspruch genommen werden können. Gute Beratung, seriöse Partner und das gewisse Serviceplus, das renommierte Vorarlberger Unternehmen beim Kauf einer Anlagewohnung anbieten, machen sich langfristig bezahlt. Nehmen Sie sich Zeit für Ihren Kauf. Denn wie heißt es so schön: Zeit ist Geld.

ANSPRÜCHE ÄNDERN SICH. Gute Beratung bleibt. Warum fühlen sich so viele Menschen so gut in einer Rhomberg-Wohnung? Weil sie darin ihre ganz persönliche Vorstellung von Leben verwirklichen. Das hat Qualität. Und das braucht Qualität. Wie auch immer: Gut beraten ist einfach mehr wert.

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Dienstag, 18. märz 2014

Neue Wohnbauförderungsrichtlinien 2014 Das Land versucht neben der Energieeffizienz den Aspekt des leistbaren Wohnens in den Mittelpunkt zu rücken. Definition. Dies ist die Hauptaufgabe der „neuen“ Wohnbauförderung und wird mit einer guten Basisförderung mit gleitendem Anreizsystem umgesetzt. Das neue Förderungssystem bietet für die Bauherren und die Bauwirtschaft mehr Handlungsspielraum für Systemund Materialentscheidungen sowie die Kostenoptimierung durch das gleitende Anreizsystem. Achtung an Antragssteller: Neubauförderungsanträge vor dem 1. 4. 2014 werden nach der Neubauförderungsrichtlinie 2013 bearbeitet. Die Eckpunkte der neuen Wohnbauförderung sind wie folgt: In der Neubauförderung: Das Förderungssystem von bisher fixen Förderstufen wird auf eine Basisförderung mit Bonussystem umgestellt. Die Basisförderung kann erhöht werden, indem man beispielsweise einen Kinder- und/oder Einkommensbonus geltend macht. Eine bessere energetische, ökologische oder barrierefreie Ausführung etwa führt ebenfalls zu einer höheren Förderung. Verdichtete Bauweise wird stärker gefördert. Auch die Kosten- und Kaufpreisgrenzen werden angehoben. Die Kreditkonditionen werden transparent dargestellt und die Laufzeit von 27 auf 35 Jahre verlängert, um die monatliche Rückzahlungsbelastung zu reduzieren. Insgesamt soll das System für alle transparenter, nachvollziehbarer und noch unbürokratischer werden. Neubauförderung für den privaten Wohnbau Die Einkommensgrenze für einen Einpersonenhaushalt wurde auf 2800 Euro angehoben. Die Einkommensgrenze für Zweiund Dreipersonenhaushalte wurde mit der Grenze für Vierund Mehrpersonenhaushalte zusammengelegt und auf 5000 Euro angehoben (Einkommensberechnung: Nettojahresgehalt dividiert durch zwölf). Das Erwerbseinkommen von Kindern bis zur Vollendung des 25. Lebensjahrs wird bis zu einer Höhe von monatlich 800 Euro nicht berücksichtigt. Auch ein Freibetrag bei Unterhalts- und Alimentationszahlungen für Kinder wurde eingeführt (bis zu 150 Euro pro Kind).

Die Mittel der Vorarlberger Wohnbauförderung stellen sicher, dass Eigentum auch für junge Familien leistbar bleibt.

Nutzfläche werden Zuschläge gewährt, wobei der Nennwert auf ganze Hunderter gerundet wird. Der Kinderbonus für Eigenbedarfsförderung beträgt je Kind 50 Euro, bei Mehrlingsgeburten bzw. ab 3 Kindern, je Kind 75 Euro. Dieser Zuschlag wird für jedes Kind gewährt, für das Familienbeihilfe bezogen wird. Ungeborene Kinder werden bei Nachweis einer Schwangerschaft z.  B. durch Kopie des Mutter-Kind-Passes berücksichtigt. Der Einkommensbonus für die Eigenbedarfsförderung beträgt bis zu 100 Euro. Beträgt das Einkommen monatlich netto bei Einpersonenhaushalten weniger als 2000 Euro und bei Mehrpersonenhaushalten weniger als 3400 Euro wird die Basisförderung für jeweils begonnene 50 Euro, um welche das tatsächliche Einkommen diese Grenzen unterschreitet, um 10 Euro, maximal aber um 100 Euro erhöht. Der Energiesparbonus:

1. Verbesserung des Heizwärmebedarfs: bis zu 100 Euro 2. Verbesserung des Primärenergiebedarfs: bis zu 100 Euro 3. Verbesserung der CO2-Emissionen: bis zu 100 Euro. Diese Zuschläge errechnen sich aus der Verbesserung der Werte für den Heizwärmebedarf, den Primärenergiebedarf und die Kohlendioxidemissionen jeweils aus dem Energieausweis, wobei Erträge aus Photovoltaikanlagen berücksichtigt werden.

Roll- und Klappläden und Lamellenstore sowie die Tür- und Fensterdichtungen PVC-frei (chlorfrei) ausgeführt werden.

Neubauförderung werden bei der nächsten Novelle der Wohnhaussanierungsrichtlinie auch in der Sanierungsförderung einfließen.

Der Verdichtungsbonus ab der Baunutzungszahl (BNZ) 54 beträgt 50 Euro.

Neu ist, dass bei Gesamtsanierungen auch die Kosten für neue Fußböden und Innentüren sowie Bad- und WC-Verfliesung anerkannt werden. Die Kostengrenze für die Förderungsberechnung wird bei Gesamtsanierungen von bisher 1000 Euro/m² auf 1200 Euro/m² angehoben; bei Bauteilsanierungen bleibt die Kostengrenze bei 1000 Euro. Die Einkommensgrenze für einen Einpersonenhaushalt beträgt ab 2014 2900 Euro; die Einkommensgrenze für Mehrpersonenhaushalte wurde auf 5200 Euro angehoben.

Bonus für eine barrierefreie Ausführung: 1. Wohngebäude mit Lift, 80 Euro 2. Wohngebäude ohne Lift bzw. bei Teilausbau für Eigenheime, 30 Euro.

Der Umweltbonus: 1. Verbesserung des OI3-Index: bis zu 100 Euro. Dieser Zuschlag errechnet sich aus der Verbesserung der Werte für den Ökoindex 3 2. Fenster, Türen und Rollläden PVC-frei: 50 Euro. Dieser Zuschlag wird gewährt, wenn alle Fenster und Türen (auch Innentüren) der oberirdischen Geschoße samt zugehöriger

Gemeinschaftsprojekte mit gemeinnützigen Bauträgern: 50 Euro. Dieser Zuschlag wird gewährt, wenn ein Wohnhaus von einem privaten Bauträger und einer gemeinnützigen Bauvereinigung gemeinsam errichtet wird und der Anteil der integrativen Wohnungen in diesem Gebäude mindestens 25 Prozent und maximal 50 Prozent beträgt. Die Verteilung der Wohnungen muss dabei ausgewogen erfolgen und mit der Gemeinde als Wohnungsvergabestelle vorher abgesprochen sein. Es sind die objektbezogenen Bestimmungen der Neubauförderungsrichtlinie 2014/2015 für den öffentlichen Wohnbau einzuhalten.

Satz für den Quadratmeter: In der Wohnhaussanierung: Pro m² förderbare Nutzfläche beträgt die Förderung, wobei der Nennwert auf ganze Hunderter gerundet wird,  für  für  für

Eigenheime: 380 Euro Doppelhäuser: 480 Euro Reihenhäuser ab drei Einheiten: 530 Euro  für Zu-, Ein- oder Umbauten, Wohnungserweiterungen und Ersatzneubauten sowie für Eigentums-, Miet- und Dienstnehmerwohnungen in Mehrwohnungshäusern: 780 Euro. Pro Quadratmeter förderbare

Bauherren aufgepasst: ab 1. April ändern sich die Wohnbauförderrichtlinien.

Die Wohnhaussanierungsrichtlinie gilt ab 1. 1. 2014. In der Wohnhaussanierungsförderung wird im Jahr 2014 am bisherigen Förderungsmodell festgehalten. Gesamtsanierungen werden verstärkt gefördert. Neu ist eine sogenannte Einkommenskürzungsklausel: Bei Überschreitung der Einkommensgrenzen wird die Förderung für jeweils begonnene 50 Euro, um welche die festgelegte Einkommensgrenze überschritten wird, um fünf Prozent gekürzt. Die Erfahrungen aus der

In der Wohnbeihilfe: Die Wohnbeihilferichtlinie gilt ab 1. 1. 2014. Die Wohnbeihilfe als individuelle Subjektförderung bleibt ein wichtiges Instrument, damit Wohnen durch diese Transferleistung „leistbar“ bleibt. Mit der Wohnbeihilfe kann gezielt je Haushalt die notwendige Unterstützung gewährt werden. In der Wohnbeihilferichtlinie 2014 erfolgt die Zusammenführung der Wohnbeihilfe und des Wohnungszuschusses in ein Berechnungssystem. Auch ein Freibetrag bei Unterhalts- und Alimentationszahlungen wird eingeführt (bis zu 150 Euro pro Kind).

Info-Center Für Fragen steht das Info-Center der Wohnbauförderung des Landes Vorarlberg gerne zur Verfügung: 05574 511-8080. Öffnungszeiten: Montag bis Freitag, 8–12 und 13–16 Uhr (außer Mittwochnachmittag)

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Dienstag, 18. märz 2014

„Betreubares Wohnen“ boomt Immer mehr Menschen machen sich Gedanken um ihre Wohnsituation im Alter, erhob ein Marktforschungsinstitut. Umfrage. Die Idee des „betreubaren Wohnens“ ist, in der eigenen Wohnung so lange wie möglich selbstbestimmt zu leben. Österreichweit einzigartige Vorzeigemodelle entstehen in Vorarlberg durch Kooperation von Bauträgern und Pflegeeinrichtungen. Im Ländle wird dieses Konzept vor allem durch die räumliche Nähe der Wohnungen zu Angeboten wie Einrichtungen der SeneCura durch eine „Betreuung auf Abruf“ möglich. „Unser Konzept ‚Betreubares Wohnen‘ garantiert neben baulichen Voraussetzungen ein flexibles Dienstleistungsangebot der SeneCura, das mehr Lebensqualität im Alter garantiert.“ Alexander Stuchly, Geschäftsführer i+R Wohnbau GmbH

Eine vor wenigen Monaten für eine Immobilienplattform publizierte Umfrage ergab: Mehr als die Hälfte der Österreicher blickt mit Sorge auf ihre Wohn-

situation im Alter. Besonders die Ängste vor sozialer Isolation und der ungewissen Finanzierung einer seniorengerechten Unterbringung sind groß. Deshalb ist der Informationsbedarf auch für junge Menschen unerwartet hoch. Mehr als fünf von zehn Österreichern plagen Ängste, wenn es um ihre Wohnsituation im Alter geht. Dabei machen sich die Befragten vor allem Sorgen um die Finanzierbarkeit einer altersgerechten Bleibe, gefolgt von der Abschiebung in eine ungewollte Wohnsituation (45 Prozent bzw. 25 Prozent). Rund ein Viertel bis ein Drittel des Einkommens wenden die Österreicher in ihrer aktiven Zeit für das Wohnen auf. Mit sinkendem Einkommen in der Pension und der steigenden Unsicherheit bezüglich des Pensionssystems ist die Zukunftssorge nicht unberechtigt. Knapp jeder Dritte fürchtet sich davor, aus dem sozialen Umfeld gerissen zu werden oder gar zu vereinsamen. Vor allem unter den jüngeren Befragten ist die Angst vor der Vereinsamung im Alter groß (32 Prozent bei den 18- bis

29-Jährigen zu 14 Prozent bei den 50- bis 65-Jährigen). Hoher Infobedarf Die Mehrheit der Österreicher hat sich bereits konkret zum Thema „Wohnen im Alter“ informiert – für sich selbst oder für Verwandte und Freunde (64 Prozent). Auch jüngere Menschen setzen sich mit der Fragestellung auseinander (65 Prozent der 30- bis 39-Jährigen versus 73 Prozent im Alter 50+). Frauen sind dabei deutlich aktiver als Männer (67 zu 61 Prozent). Die Befragten interessieren sich gleichermaßen für Wohnmöglichkeiten in seniorengerechten Einrichtungen wie für die Unterbringung zu Hause, unterstützt durch ambulante Pflegedienste oder Umbauten in den eigenen vier Wänden. Die Demografie untermauert diese Zahlen. Das weltweite Phänomen alternder Bevölkerungen trifft schließlich auch Vorarlberg. Während in Vorarlberg die absoluten Zahlen der 0 bis 59-jährigen Bevölkerung kontinuierlich sinken, verdoppelt sich die Zahl der 60-Jährigen und älteren bis 2030. Im bundesweiten Vergleich wird für die Gruppe der über 60-jährigen Bevölkerung im Zeitraum bis 2050 sogar der größte Zuwachs erwartet.

haben. In Vorarlberg setzen sich bereits zahlreiche Bauträger mit dieser Wohnform auseinander und bieten entsprechende Projekte an. Dies bedeutet: eine durchdachte Planung und hohe Wohnqualität sowie barrierefreie Umsetzung von Wohneinheiten sind von baulicher Seite her vorzusehen. Schwellenloses und ohne Stufen zu überwindendes Wohnen, entsprechende Türbreiten und barrierefreie Bäder und Duschen sollten im qualitativ hochwertigen Neubau obligatorisch sein. Zubuchbare Dienstleistungen Das betreubare Wohnen unterscheidet sich vom betreuten Wohnen wesentlich. Die Wohnungen können von Jungfamilien und Singles, von kinderlosen Ehepaaren bis zu rüstigen Senioren bewohnt werden. Eine gut durchmischte Bewohnerstruktur ermöglicht gute soziale Kontakte und die gesellschaftliche Teilhabe.Tritt eine Veränderung der Lebenssituation ein – durch Krankheit oder Alter, ist die gesamte Infrastruktur für das be-

treubare Wohnen bereits vorhanden. Bewohner von ausgewählten Wohnanlagen können genau ab dem Zeitpunkt, ab dem sie Bedarf haben, maßgeschneiderte Dienste zubuchen und dadurch länger in der eigenen Wohnung selbstständig leben. Kein Muss Bis zum Zeitpunkt der tatsächlichen Inanspruchnahme entstehen auch keine Kosten. Es ist daher eine Option und kein Muss. Dies kann der 24-Stunden-Notruf, ein Reinigungsdienst, das Mittagessen und soziale Nähe beinhalten. So bieten i+R Wohnbau und die SeneCura Sozialzentren gemeinsam „Betreubares Wohnen“ an. Alle Wohnanlagen, die dieses spezielle Wohnkonzept ausweisen, liegen in der Nähe eines SeneCura-Pflegeheimes. Derzeit werden in Hard (In der Wirke) sowie Lauterach, Dornbirn, Hohenems und Bludenz von i+R Schertler weitere solcher Wohnkonzepte realisiert. Weitere Projekte anderer Bauträger sind ebenfalls bereits in Planung oder Ausführung.

Durchdachte Planung

Beim „Betreubaren Wohnen“ können Dienste nach Bedarf zugebucht werden.

Umkehrschluss für die Immobilienentwickler: Wer von Anfang an die Möglichkeit von „betreubarem Wohnen“ bei allen Wohnprojekten im Auge hat, wird auf lange Sicht die Nase vorne und auch bei einer Veränderung des Marktes gute Karten im Vertrieb

Soziale Kontakte im Alter sind ein entscheidender Faktor für die Lebensqualität.

Betreubares Wohnen

für mehr Sicherheit, individuelle Unterstützung und Betreuung

Lauterach, Sonnenwies

Lauterach, Fellentor

Hard, Kaltenbachstraße

Bludenz, Werdenbergpark

In diesen Eigentumswohnungen ist „Betreubares Wohnen“ möglich. Weitere Projekte sind geplant in Dornbirn und Hohenems.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 18. märz 2014

Wie viel ist meine Immobilie wert? Anbieter haben nach wie vor Grund zur Freude. Nachfrage nach Wohneigentum im Ländle ist ungebrochen hoch. Preisspiegel. Baugrundstücke zählen im Land der Häuslebauer immer noch zu den begehrtesten Wunschobjekten. Grundstücke sind rar und teuer, sogar in jenen Wohnlagen im Rheintal, die zuvor weniger begehrt waren. Während sich in Bregenz und Dornbirn die Grundstückspreise um „nur“ 20 bzw. 16 Prozent verteuerten, stiegen die Preise in Hohenems um fast ein Drittel, im Bregenzerwald in begehrten Lagen sogar um 40 Prozent.

größten Preiszuwächse seit 2008 verzeichnen hier Dornbirn und Hohenems. Guter Zeitpunkt für Verkäufer Noch rechnen die Experten mit stabilen Preisen. Seit Dezember 2013 häufen sich jedoch die Signale, die Anlass zu Optimismus geben und einen moderaten Wirtschaftsaufschwung in Aussicht stellen. Darüber hinaus hat die Landesregierung für 2014 außerdem den Bau von 500 Mietwohnungen durch gemeinnützige Träger in Aussicht gestellt, was zu einer spürbaren Entspannung am Immobilienmarkt beitragen wird. Wer nun einen Verkauf in Erwägung zieht, sollte sich zu allererst über den Marktpreis klar werden.

„Wohnungen von Nägele sind aufgrund ihrer hohen Bauqualität und der ausgesuchten Lagen eine sichere Wertanlage für Ihr Geld und Ihre Zukunft.“ Dieter König, Verkauf Nägele Wohn- und Projektbau GmbH

Gebrauchte Einfamilienhäuser heiß begehrt Für viele Kaufinteressierte sind deshalb gebrauchte Einfamilienhäuser ins Zentrum der Aufmerksamkeit gerückt, was zu einer Preisexplosion in diesem Segment geführt hat. So muss man heute für ein gebrauchtes

Immo-Guide zum Download

Da Baugrundstücke im Ländle teure Mangelware sind, ist vor allem das Interesse an gebrauchten Einfamilienhäusern gestiegen.

Einfamilienhaus in sehr guter Wohnlage in Bregenz fast um zwei Drittel (62 Prozent) mehr bezahlen als noch 2008. Mit einem Quadratmeterpreis von 3600 Euro liegen diese Immobilien am obersten Ende der Preisskala. Vergleichsweise günstig ist

hier das mittlere Rheintal. Aber auch die gestiegene Nachfrage nach gebrauchten Einfamilienhäusern bleibt in vielen Fällen unbefriedigt. Wer sich in dieser Situation für eine neue Eigentumswohnung entscheidet, muss tief in die Tasche greifen, hat da-

Preisentwicklung Baugrundstücke – Einfamilienhäuser 2008–2012

Baugrundstücke für Einfamilienhäuser

Preisentwicklung Baugrundstücke - Einfamilienhäuser 2008Hohenems - 2012 Götzis Bregenz Egg Dornbirn Lustenau Feldkirch Bludenz 2008 [EUR/m²]

500

200

450

230

220

240

260

280

2014 [EUR/m²]

600

280

520

300

290

290

320

310

Blau: 2008, Rot: 2014

600

für aber Objekte in guter Lage mit höchsten Standards und besten Energiewerten zur Wahl. Etwas günstiger sind gebrauchte Eigentumswohnungen, deren Quadratmeterpreis im Vorarlberg-Schnitt in sehr guten Lagen sich „nur“ um 16 Prozent verteuert hat. Die

Richtwerte liefert hier der ImmoGuide, der unter www.sparkasse. at/vorarlberg als PDF-File zum Download bereit steht oder als gedruckte Broschüre bei Sparkassen REAL Vorarlberg bzw. bei den Wohnbauexperten der Vorarlberger Sparkassen erhältlich ist. Ein detailliertes Schätzgutachten eines Immobilienprofis legt dann den Grundstein für eine erfolgreiche Transaktion.

500 400

Ort

2008 [EUR/m²]

2014 [EUR/m²]

Bregenz

500

600

+/- % 20

Egg

200

280

40

Dornbirn

450

520

16

Lustenau

230

300

30

Hohenems

220

290

32

Götzis

240

290

21

Feldkirch

260

320

23 11

Bludenz

280

310

Schruns

280

300

7

Durchschnitt

22

300 200

Gebrauchte Eigentumswohnungen

100

0

Ort

Egg 200 280

Dornbirn 450 520

Lustenau Hohenems 230 220 300 290

Götzis 240 290

Feldkirch 260 320

Bludenz 280 310

+/- % 20

2500

3000

Egg

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2400

14

2300

2800

22

Lustenau

1900

2300

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Hohenems

1800

2200

22

2008 [EUR/m²] Dornbirn

Bregenz 2008 [EUR/m²] 500 2014 [EUR/m²] 600

2014 [EUR/m²]

Bregenz

2014 [EUR/m²]

Quelle: Sparkasse Dornbirn

2008 [EUR/m²]

Götzis

1900

2200

16

Feldkirch

2000

2400

20

Bludenz

2050

2200

7

Schruns

2150

2250

5

Durchschnitt

16

Schruns 280 300

Gebrauchte Einfamilienhäuser Ort

2008 [EUR/m²]

2014 [EUR/m²]

2008 [EUR/m²]

2014 [EUR/m²]

+/- %

Bregenz

2200

3600

64

Egg

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2900

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Dornbirn

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38

Lustenau

2000

2700

35

Hohenems

1900

2650

39

Götzis

1950

2700

38

Feldkirch

2050

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Bludenz

2000

2600

30

Schruns

2000

2600

30

Durchschnitt

40

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 18. märz 2014

Bodenbeschaffenheit von Grundstücken Vom Aufbau der Bodenschichten hängt es ab, was bei Fundamentierungsarbeiten zu berücksichtigen ist. Grundstückskauf.Da staunten die Bauherren nicht schlecht, als die geplanten Kosten für ihr Einfamilienhaus samt Gartenpool im Rheintal auf einmal um 70.000 Euro höher angesetzt worden sind. Dies resultierte aus den ersten Probebohrungen in dem organischen Boden, der nicht nur eine tiefe Pilotierung bis zu 16 Metern erfordern, sondern sogar

falschen Ort wäre falsch: Muss der Boden für das Haus pilotiert werden, sollte man die Terrasse nicht außer Acht lassen. Wenn sich im Laufe der Jahre dieselbe absenkt, hat man für die Sanierung dieses Gebäudeteiles mehr Aufwand und Ärger als eingespart worden ist. Eine Klärung mit dem Statiker ist unumgänglich. Kein Erdreich ist gleich

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den teilweisen Abtrag des Erdreiches. Die Bauherren trugen es mit Fassung, hätten sich allerdings gewünscht, bereits vor dem Kauf intensivere Nachforschungen betrieben zu haben. Nicht am falschen Ort sparen Grundstücke sind in Vorarlberg wertvoll und werden derzeit rar am Markt angeboten. Vor dem Kauf des Traumgrundes sollte man sich über Bodenverhältnisse und Grundwasserstand gut informieren, um eine problemlose Bebauung zu gewährleisten. Manche Bauherren informieren sich daher bei ortsansässigen Erdbau- oder Bauunternehmen, bei Bauämtern der Gemeinde oder sogar bei Nachbarinnen und Nachbarn über die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks. Diese wohnen meist schon viele Jahre am selben Ort und wissen über Setzungen und Senkungen bescheid. Auch sparen am

Tief- und Grundbauexperte DI Dr. Martin Lenzi erläutert dazu: „Eine generelle Beschreibung eines Bodens ist eher schwierig, da er überall anders ist. Und nicht nur das, ein Geologe z.B. beschreibt den Boden ganz anders als ein Bauingenieur. Das wirkt sich dann ebenfalls auf die Art der Pilotierung aus, je nach Aufbau des Bodens und der Last, die abgetragen werden muss, sind unterschiedliche Gründungsmöglichkeiten und Anforderungen gegeben. Das beginnt bei Pfählen mit kleinen Durchmessern im Zentimeterbereich und geht bis zu gebohrten Pfählen, die bis zu 1,5 m Durchmesser haben, oder sogar in speziellen Fällen noch größer sind. Zudem gibt es noch die Möglichkeit der Bodenverbesserung, bei dem kein Pfahlelement aus Stahl oder „ZIMA bietet eine kostenlose und unverbindliche Beratung bei Verwertungsfragen von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie erfolgreiche Lösungsansätze von der Idee bis zur eigentlichen Verwertung und dem Verkauf der Liegenschaft.“ Karlheinz Steiner, Geschäftsführer ZIMA Wohn Baugesellschaft mbH

Beton eingebracht wird, sondern der Boden selbst verbessert wird. Vorinformation vonnöten Wer Einblicke in den Baugrundkataster, in bodenphysikalische Untersuchungen sowie in Analysen des Grundwassermechanismus nimmt, ist informiert und vor vielen Überraschungen gefeit. Diese geben Aufschluss über die Besonderheiten des Baugrundes, über Aufschüttungen oder alte Baureste.

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Von den Plänen dürfen Abschriften, aber keine Kopien erstellt werden. Neben Gemeinden verfügen die geologische Bundesanstalt oder die jeweilige Landesregierung zum Teil über ähnliche Aufzeichnungen. Fachleute für den Bau beraten in solchen Agenden ebenfalls. Grundwasserstand prüfen Die Nutzbarkeit von Baugründen ist mitunter auch von der Höhe des Grundwasserspiegels abhängig. In Trockenzeiten kann dieser stark schwanken. Bei zu hohem Grundwasserstand können sich insbesondere bei Überschwemmungen folgenschwere Konsequenzen ergeben. In diesem Fall kann es zu Zusatzkosten kommen (z. B. durch Ausbildung des Untergeschoßes als wasserdichte Betonwanne oder

Wer selber baut tut gut daran, die Bodenbeschaffenheit vorher abzuklären.

durch Aufschüttung des Grundstücks). Eine Verbesserung des Bodenzustands kann durch einen Bodenaustausch, das Tiefenrüttelverfahren oder chemische Bodenverfestigungsverfahren erreicht werden. Fundamente, auch Gründungen genannt, haben die Aufgabe, die Lasten des Baukörpers, Eigengewicht und Verkehrslast in den Baugrund abzuleiten. Da die Festigkeit der Böden geringer ist als die Festigkeit der Baustoffe, werden Fundamente, die das Gewicht verteilen sollen, unter den tragenden Elementen des Bauwerks angeordnet. Die Gründung muss die Standsicherheit des Gebäudes oder seiner Teile gewährleisten. Das Fundament besteht aus Stahlbeton mit statischer Bewehrung. Die Gründungstiefe muss tiefer liegen als die Frostgrenze. Fundamente, die nicht frostfrei gegründet werden, können erhebliche Schäden am Bauwerk verursachen. Im Einfamilienhausbau werden Flächengründungen und Tiefengründungen (Pfahlgründungen) verwendet. Die Pfahlgründung Diese Art des Fundamentes findet dann Anwendung, wenn die Bodenverhältnisse eine Flächengründung

nicht zulassen. Dies ist besonders in Moor- und Marschgebieten der Fall, aber auch in Bereichen, in denen das Grundwasser besonders hoch steht. Die Bodenplatte wird dabei auf Pfählen errichtet, die je nach Bodenbeschaffenheit bis zu 20 m tief in die Erde gesenkt wer„Wir wissen wie, Sie zeigen uns wo: Wir suchen Grundstücke für moderne und hochwertige Wohnprojekte. Melden Sie sich unverbindlich, es lohnt sich.“ Katharina Fuchs, Leitung Immobilien Rhomberg Bau GmbH

den müssen. Auch die Anzahl der benötigten Pfähle ist abhängig von der Bodenbeschaffenheit. In ungünstigen Fällen sind durch solche Gründungsmaßnahmen Mehrkosten in einer Größenordnung von 30.000 Euro zu erwarten. Wenn man einen Pool, eineTerrasse oder Pergola baut, die ebenfalls gegründet werden müssen, erhöht sich diese Summe entsprechend. Wer sein Grundstück an einen Vorarlberger Bauträger verkauft, muss sich selbst nicht um diese Details kümmern.

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Der vorarlberger Immobilien-Markt

Wohntrend Österreich

Die zur Verfügung stehenden Flächen in Häusern wurden größer, während sie in Wohnungen eher gleich blieben. Erhebung. Die Registerzählung der Statistik Austria ergab in Österreich 2.191.280 Gebäude und 4.441.408 Wohnungen. Die Mehrzahl der Gebäude Österreichs sind Wohngebäude mit einer Wohnung (freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, aber auch kleine Wochenendhäuser). Im Bundesländervergleich ist der Anteil an Wohngebäuden mit einer Wohnung im Burgenland am höchsten (81,9 Prozent), in Wien und Tirol mit jeweils rund 51 Prozent am niedrigsten. In den westlichen Bundesländern sind Wohngebäude mit zwei Wohnungen („Zweifamilienhäuser“) üblicher, es gibt aber auch einen höheren Anteil an Wohngebäuden mit drei bis zehn Wohnungen (kleinere Geschoßwohnbauten).

Wohngebäude mit mehr als zehn Wohnungen sind vor allem in größeren Städten vertreten (z. B. in Wien mit mehr als einem Fünftel aller Gebäude). EFH bestimmen die Siedlungsstruktur 4,30 Mill.  Wohnungen entfallen auf insgesamt 1,97  Mill. „Nur im laufenden Dialog mit den Kunden gelingt es nachhaltige Wohnformen zu entwickeln. Zu viel Reglementierung verursacht Kosten und wird der Nachfrage nicht gerecht“ Albert Ellensohn, Projektleitung Wohnbau Wilhelm+Mayer Wohnbau GmbH

Wohngebäude, nur ein kleiner Anteil der Wohnungen liegt in Gebäuden, die nicht primär für Wohnzwecke errichtet wurden oder deren Hauptnutzung sich über die Zeit verändert hat. Rund zwei Drittel aller Gebäude sind Wohngebäude mit einer Wohnung („Einfamilienhäuser“). Darauf entfallen rund ein Drittel aller Hauptwohnsitzwohnungen (33,0 Prozent), während ein fast gleich hoher Anteil (30,8 Prozent) in Wohngebäuden mit elf und mehr Wohnungen liegt (3,2 Prozent aller Gebäude). Wohnflächenvergleich Auch die Wohnungsgrößen wurden von der Statistik Austria erhoben und mit den Zahlen der letzten Gebäude- und Woh-

„Die aktuellen Entwicklungen beim Vorarlberger Wirtschaftspark mit der Wohnbebauung „Wohnen im Wieden“ zeigen den Trend zu durchmischten Quartieren mit Arbeiten, Wohnen, Kinderbetreuung und weiteren Infrastrukturen.“ Egon Hajek, Geschäftsführer PRISMA Zentrum für Standort- und Regionalentwicklung GmbH

nungszählung 2001 verglichen. Hier zeigt sich, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Haushalt in Einfamilienhäusern in den vergangenen zehn Jahren stark gestiegen ist (127,3 m² nach 121,6 m² im Jahr 2001), für Wohnungen in Mehrparteiengebäuden aber nahezu gleich

blieb (70,6 m² nach 69,3 m²). In der Gesamtheit aller Hauptwohnsitz-Wohneinheiten (Häuser und Wohnungen) stieg die durchschnittliche Wohnfläche von 90,4 auf 93,4 Quadratmeter. Die größten Häuser gibt es mit einer Nutzfläche von im Schnitt 135 m² in Oberösterreich, die kleinsten in Wien (111,1 m²). Auch bei den Wohnungen in Mehrparteienhäusern haben die Bewohner in Wien durchschnittlich am wenigsten Wohnraum (68,8 m²), am meisten Platz haben hier die Burgenländer (78,4 m²). Für eine zunehmende Zahl an alleinlebenden Menschen müssten auch kleinere Wohnungen angeboten werden. Mehr Information auf: www.statistik.at

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 18. märz 2014

Die Jahresabrechnung im Miet- und Immobilienbereich Die Jahresabrechnung für Betriebskosten ist eine der wesentlichen Aufgaben einer Immobilienverwaltung. Nicht selten bewerten Wohnungsmieter bzw. Eigentümer die Qualität einer Immobilienverwaltung nach der ordnungsgemäßen und richtigen Betriebskostenabrechnung. Als Abrechnungszeitraum wird in der Regel ein Kalenderjahr (1.1.–31.12.) herangezogen, abweichende Abrechnungszeiträume können jedoch gerichtlich festgelegt werden. Beim Verkauf einer Immobilie spielt die Höhe der laufenden Betriebskosten eine entscheidende Rolle, bei der Vermietung können hohe Kosten eine Vermietung erschweren oder zu lang leer stehenden Räumlichkeiten führen. Die Höhe der zu erwartenden laufenden Kosten wird üblicherweise bereits in der Planungsphase festgelegt. Normalerweise werden unter Betriebskosten im Mietrechtsgesetz nur diejenigen Kosten verstanden, die an einen Mieter weiter verrechenbar sind. Bei Eigentumswohnungen spricht man von Bewirtschaftungskosten oder Aufwendungen. Eine vollständige Auflistung der Betriebskosten ist im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) nicht rechtlich vorgeschrieben. Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser. Der Mieter hat das Recht auf Einsicht in alle Belege der Jahresabrechnung.

tungsentgelt  Müllgebühren  Wasser- und Abwasser-

gebühren  Stromkosten.

Diese Kosten werden dem Mieter oder Wohnungseigentümer mittels Dauerrechnung bzw. Vorschreibung in Rechnung gestellt. In den meisten Fällen geschieht dies in Form eines monatlich gleichbleibenden Betrages (Akontierungsbetrag). Daneben können auch die tatsächlich anfallenden Kosten monatlich abgerechnet werden. Dies wird jedoch in der Praxis kaum angewendet. Nicht beeinflussbare Kosten  Grundsteuer  Sonstige öffentliche Abgaben  Umsatzsteuer

Beeinflussbare Positionen sind  Wartung und Instandsetzung (Lift, Heizung, Solaranlage, usw.)

Betriebskosten Die Betriebskosten laut Mietrechtsgesetz sind unter anderem:  Wasser- und Kanalgebühren  Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen (z. B. Wasseruhr, Stromzähler, Heizungsfühler)  Rauchfangkehrer  Müllabfuhr und Schädlingsbekämpfung  Beleuchtung der Gemeinschaftsräume (z. B. allgemeine Kellerräume, Hausgang, Aussenbeleuchtung)  Öffentliche Steuern und Abgaben (z. B. Grundsteuer)  Gebäudeversicherungen (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserschäden, Korrosionsschäden)

 Feuerversicherung:

Eine Versicherung des Hauses gegen Brandschäden, der dem aktuellen Wiederaufbau- bzw. Wiederherstellungswert entspricht.  Haftpflicht und Leitungswasserschadensversicherung: Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers und gegen Leitungswasserschäden, einschließlich Korrosionsschäden. Andere Versicherungen gegen Schäden, besonders gegen Glasbruch oder Sturmschäden sind im Mietrechtsgesetz nicht vorgesehen und können nur dann verrechnet werden, wenn diesen die Mehrheit der Hauptmieter zugestimmt hat. Im Wohnungseigentümergesetz wird dies durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft beschlossen. Im Mietrechtsgesetz sind zudem noch die Kosten für Verwaltungsaufwand, Hausbetreuung, anteilsmäßige besondere Aufwen-

Mietern zugänglichen Stelle zur Einsicht aufliegen. Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in alle Belege oder Datenträger gewähren und auf Verlangen Kopien (auf Kosten des Mieters) erstellen.

dungen sowie die Vermietung für Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen mit einem Normbetrag vorgesehen. Keine Betriebskosten  Ausgaben

für Reparaturund Erhaltungsarbeiten an Gemeinschaftsanlagen  Zusatzversicherung wie z. B. Sturmschaden, Glasbruch, Hagel, die ohne Zustimmung der Mehrheit abgeschlossen wurden.  Portokosten und Bankspesen  Kosten für Kamin ausschleifen  Entrümpelungskosten für den Vermieter oder einzelnen Mietern zuordenbare Gegenstände (z. B. Kellerentrümpelungen).

Ergibt sich aus der Jahresabrechnung ein Guthaben, so muss dieses zum übernächsten Mietzahlungstermin rückerstattet werden. Nachforderungen sind ebenfalls zum übernächsten Mietzahlungstermin nach der Abrechnung fällig. Derjenige Mieter, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachforderung Mieter ist, hat diese zu bezahlen, bei einem Guthaben steht dies dem aktuellen Mieter zu (Mietrechtsgesetz §21 Abs. 3).

Aufteilung (Umlage) der Betriebskosten auf die Gesamtwohnfläche Die Tätigkeit eines Immobilienverwalters ist eine ganz spezielle und täglich neue Herausforderung. Dieses neue Werk gibt einen groben, aber dennoch breiten Einblick in die Welt der Immobilienverwaltung. Leicht verständlich und mit vielen • Praxistipps, • Checklisten und • Beispielen ist es der ideale Einstieg. Profitieren Sie von 22 Mustervorlagen für Ihre tägliche Arbeit!

Sofern zwischen Vermieter und allen Mietern nichts anderes schriftlich vereinbart ist, errechnet sich der Anteil einer Wohnung an den gesamten Betriebskosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche der einzelnen Wohnung im Verhältnis zur Gesamtnutzfläche des Hauses. (§ 17 MRG.) Für leerstehende Flächen muss der Hauseigentümer die Betriebskosten selbst tragen. Die Autorinnen: Mag. (FH) Gerda Maria Embacher, MSc verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilienverwaltung, insb in der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Seit 2011 ist sie Immobilienverwalterin bei der ZIMA Objektmanagement GmbH. Vortragstätigkeiten in Tirol und Wien und Fachexpertentätigkeit bei der Quality Austria (Gütezeichen Hausverwaltung). Mag. (FH) Nicole Hanser, MBA MPA ist seit 1989 in der Immobilienverwaltungsbranche tätig und seit 2000 geschäftsführende Gesellschafterin der ZIMA Objektmanagement GmbH. Tätigkeitsschwerpunkt Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Tirol und Vorarlberg. Sie ist gerichtlich beeidete Sachverständige für das Immobilienwesen und gehört zum Fachgruppenausschuss der Immobilien- und Vermögenstreuhänder bei der Wirtschaftskammer Tirol.

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Die Heizkosten sind der Klassiker unter den Betriebskosten. Sie werden im Vorfeld monatlich festgelegt.

Bis spätestens 30. 6. des nachfolgenden Jahres müssen alle Mieter die jährliche Betriebskostenabrechnung erhalten, außer, es wurde ein anderer Abrechnungszeitraum vereinbart. Die monatlichen Teilzahlungen (Akontierungsbeträge) werden mit den tatsächlich entstandenen Kosten verglichen und abgerechnet. Die Abrechnung muss an einer allen

13.06.13 17:33

Quelle Inhalt leicht gekürzt und überarbeitet aus dem Buch Basiswissen Immobilienverwaltung, 170 Seiten, Manz Verlag, September 2013, Autorinnen: Mag. (FH) Gerda Maria Embacher MSc und Mag. Nicole Hanser

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 18. märz 2014

Historische Bausubstanz wird veredelt Lebensqualität am Fuße des Gebhardsberges. neunutzung. Nur 19 Wohnungen inmitten eines parkähnlichen großzügigen Areales – das ist Lebensqualität pur im Kronhaldenpark Bregenz. In Bregenz entsteht in einer der ruhigsten und schönsten Lagen, zu Füßen des Gebhardsberges, ein ganz spezielles Projekt. Der einstige Ansitz Kronhalden hat schon seit Jahrhunderten historische Bedeutung. In Abstimmung mit

„Eine außergewöhnliche Wohnanlage mit viel Grünraum und höchst individuellen Wohnungen.“ Bernhard König, Geschäftsführer Hinteregger Immobilien

dem Bundesdenkmalamt wird das ehemalige Haus einer Patrizierfamilie nun einfühlsam umgebaut. Das im Laufe der Jahrhunderte unterschiedlichst genutzte Gebäude mit markantem tonnengewölbtem Keller wird zu qualitativ hochwertigstem Wohnraum adaptiert. In leicht ansteigender, sonniger Hanglange entsteht das unverwechselbare und einzigartige Wohnkonzept „Kronhaldenpark“.

Haus mit Geschichte und Ambiente Die „Kronhalde“, oder historisch korrekt, der Ansitz „Halden“, stammt aus dem 14. Jahrhundert. Ursprünglich befand er sich im Besitz der Grafen von Montfort, denen er als Unterkunft für ihr Dienstpersonal diente. 1523 wurde das Anwesen in ein österreichisches Lehen umgewandelt, kam 1547 als „Loher Hof“ in den Besitz von Adeligen aus Wolfurt und Ende des 16. Jahrhunderts in den Besitz einer Bregenzer Patrizierfamilie. Das heutige, mehrfach umgebaute Gebäude stammt aus dem 16. Jahrhundert, hatte im Laufe der Zeit aber sehr unterschiedliche Funktionen. So war es ab 1722 Priesterseminar und Exzerzitienhaus, ab 1779 Teil des Klosters Mehrerau, ab 1796 Kaserne und Lazarett und ab 1835 Spinnfabrik, Ordenskonvent, Studentenheim und Gasthaus. Zuletzt war es als Seniorenheim zweite Heimat vieler Bregenzer. Wohnen im Park Architekt Michael Heim ist Planer des neuen „Kronhaldenpark“. Er zeichnet bereits für das einfühlsame und gelungene Projekt

des ehemaligen Löwenbräu im Thalbach verantwortlich und ist für die exzellente Umsetzung dieses Projektes prädestiniert. Lediglich 19 Wohnungen entstehen hier in zwei Baukörpern auf großzügigen 3865 Quadratmeter Grundstücksgröße. Die neue Wohnanlage Kronhaldenpark verfügt damit bei einer außergewöhnlich geringen Bebauungsdichte über bemerkenswert viel Grünraum und bietet eine ideale Wohnsituation für Familien. Der parkähnliche Garten sorgt mit Pergola, Spiel- und Sitzmöglichkeiten für Kommunikations- und Begegnungsräume.

Trotz historischer Bausubstanz punktet das Haus mit außergewöhnlicher Raumhöhe.

Lauter Unikate Beim Lokalaugenschein wird klar: dieses Haus atmet Geschichte. Für den Bauträger ist die Sanierung der historischen Bausubstanz eine riesige Herausforderung. Erhaltenswerte historische Balken und neue Nutzungen wurden einfühlsam geplant und ausgeführt. In Haus 1 entstehen elf Einheiten, Haus 2 wird sogar nur acht Wohneinheiten beherbergen. Keine einzige der zwischen 45 bis 130 Quadratmeter großen topmodernen Wohnungen ähnelt der anderen. Alle sind aufgrund

Die alten Holzbalken werden in den neuen, attraktiven Wohnraum integriert.

der historischen Bausubstanz unterschiedlich und sorgen für einen eigenen, höchst individuellen Charakter. Schrägen, Kreuzgewölbe oder Holzverstrebungen verleihen den Räumen eine ganz besondere Note. Die Dachgeschoße verfügen über charmante Dachschrägen, die Geborgenheit vermitteln. Das ganze Gebäude erzählt mit seinen dicken Mauern und der nicht geradlinigen Kubatur eine Geschichte. Barrierefreier Komfort

Die beiden Türme des Nebengebäudes werden als erhaltenswürdige Elemente beibehalten.

In Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt werden auch Balkone realisiert, die den Wohnwert für die Bewohner ebenso wie die Privatgärten und Sonnenterrassen optimal erhöhen. Von den Obergeschoßen aus öffnet sich der weitläufige Blick über Bregenz, teils mit der Sicht auf die Riedenburg oder das satte Blau des Bodensees. Das denkmalgeschützte, pittoreske Türmchen wird zum Stiegenhaus. Auch wenn die Anlage

denkmalgeschützt ist, wird selbstverständlich modernster Wohnkomfort realisiert. Beide Häuser sind mit einem Lift barrierefrei erschlossen. Eine Tiefgarage und Kellerinfrastruktur bieten Pkwund Fahrrad-Abstellmöglichkeiten sowie Nebenflächen. Beste Infrastruktur Neben der perfekten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind fußläufig zahlreiche Einrichtungen erreichbar. Nur einen Steinwurf entfernt liegen Künstlerhaus und Thurn- und TaxisPark, Landesbibliothek oder laden Spazierwege auf den Gebhardsberg ein. Feinkostladen und Lebensmittelgeschäfte, Schulen und Autobahnanbindung befinden sich in unmittelbarer Nähe dieser urbanen und ruhigen Lage. Zentrumsnah wohnen und dennoch jeden Tag vom Fenster aus ins umgebende Grün blicken – das und noch viel mehr bietet das Wohnen im Kronhaldenpark.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 18. märz 2014

Komfortabel und praktisch Wohnen Leben im Passivhaus – Behaglichkeit, Familienfreundlichkeit und Ökologie im Fokus. Ökologisch. Architektin Patricia Ramersdorfer wurde mit der Planung für den Neubau eines energieoptimierten Wohnhauses in Andelsbuch im Bregenzerwald beauftragt. Hausherr Schwarzmann wohnte früher bereits in einem Niedrigenergiehaus und lebt generell ökologisch bewusst. Etwas anderes als ein ökologisch gebautes Heim kam für das Ehepaar beim Neubau daher nicht in Frage, und bald entschieden sie sich für das Passivhaus. Dafür mussten sie zwar neun bis zehn Prozent mehr investieren, in etwa zwanzig Jahren haben sich diese Kosten aber wieder amortisiert – bei steigenden Energiepreisen sogar noch vorher. Die Lebenszyklusbetrachtung ist klar zugunsten des Passivhauses. Die gemeinsamen Interessen und Vorlieben von Bauherren und Planerin für ökologisches, nachhaltiges Bauen mit Materialien aus der Region, spezi-

ell Holz, Lehm und Zellulose und für klare, einfache Strukturen der Fassaden führten sehr bald zu einer anspruchsvollen Lösung der Bauaufgabe und zu einer übereinstimmenden Kooperation zwischen Architekt und Bauherr. Behaglichkeit, Familientauglichkeit und Funktionalität bei maximaler Ausnutzung kompakter Grundrisse und Volumen bestimmen den Entwurf.

äußerlich mit einer unbehandelten Lärchenfassade sowie einem Satteldach in Erscheinung. Die Ausführung des auf Holzpfählen gegründeten Kellergeschoßes erfolgte in Dichtbeton. Die beiden oberirdischen Stockwerke wurden in konstruktiver Holzleichtbauweise mit ZelluloseDämmung realisiert. Für die Beschattung setzten die Planer Schiebeläden sowie – unter der Terrassenüberdachung – textile Vertikaljalousien ein.

Satteldach und Lärchenfassade Integrierte Garage Erreicht wird ein Passivhausstandard mit optimierter Gebäudehülle und niedrigem Heizwärmebedarf. Mit einem Energieverbrauch von lediglich 13 kWh/m²a präsentiert sich das dreigeschoßige (Untergeschoß, Erdgeschoß, Obergeschoß) Einfamilien-Haus als Passivhaus mit klassischer Südorientierung. Optisch orientiert sich das Gebäude an die Umgebung des Bregenzerwaldes. Dabei tritt es

Das Raumprogramm des Neubaus ist in sich schlüssig und an den Bedürfnissen seiner Bewohner ausgerichtet. So nimmt das nach Süden hin orientierte und infolge der Hanglage im Untergeschoss natürlich belichtete Bauwerk zwei Zimmer, die Haustechnik, Lager- und Abstellräume sowie eine Waschküche auf. Die Erdgeschoßebene wird von einem großen offenen Wohn-, Ess- und Kochbereich und einer separaten Wohnstube dominiert, zusätzlich befinden sich hier eine in den Baukörper integrierte Garage und eine Garderobe samt Gäste-WC. Süd- und westseitig ist dem Erdgeschoss eine überdachte Terrasse vorgelagert. Küche und Wohnbereich sind so ausgerichtet, dass bereits morgens Sonne einfällt und es auch tagsüber hell und sonnig ist. Das war der Bauherrin die am Morgen schon in der Küche tätig ist, sehr wichtig. Viel Raum für Kinder

Behaglichkeit und Funktionalität gehen hier mit ökologischem Bewusstsein einher.

Die Hausherren haben zwei kleine Kinder im Kindergarten- und Kleinkindalter. Holz als Material für den Innenbe-

reich und Raum für die Kleinen waren Grundvoraussetzungen von Anfang an. Ein einläufiges, zentral situiertes Stiegenhaus führt in die obere Etage, in der im Nordwesten das Elternschlafzimmer mit Schrankraum, zwei Kinderzimmer, ein Gäste- bzw. Hobbyraum sowie ein Bad und Toilette angeordnet sind. Die Wohnräume auf dieser Geschossebene erheben sich hoch bis unter die sichtbare Dachschräge. Im Inneren ist das Haus mit sägerauen Weißtannenböden ausgestattet. Die Stube im Erdgeschoss verfügt über attraktive Weißtannen- Wandtäfelungen sowie eine dazu passende Weißtannen-Holzlattendecke. Das „Stüble“ wurde als heimeliger Rückzugsbereich geplant. Auch in den übrigen Räumen wurden Weißtannen-Holzlattendecken eingebaut. Die Innenseite der Außenwände zeigt sich mit weiß verputzten Lehmbauplatten.

Komfort dank Lüftungsanlage Für die Energiegewinnung wurden Tiefensonden plus Wärmepumpe genutzt. Sonnenkollektoren auf dem Dach dienen der Warmwasseraufbereitung. Alle Räume sind mit einer kontrollierten Be- und Entlüftung ausgestattet. Bauherrin Maria Natter: „Wir sind jetzt ein Jahr im Haus und haben alle Jahreszeiten einmal erlebt. Wir haben feuchtigkeitsspeichernde Baumaterialien wie Lehm und Holz, was die niedrige Luftfeuchtigkeit im Winter bestens ausgleicht. Die Verwendung von natürlichen Baumaterialien hat sich bestens bewährt. So können wir ohne zusätzliche Feuchtigkeitsspender. Wir sind an einem Standort der nicht allzu sonnig ist im Winter. Das gute Raumklima fällt auch unseren Besuchern auf. Unsere Haustechnik kühlt im Sommer – ohne dass ich mich darum kümmern muss. Das luftzugfreie Haus das dennoch ständig mit Frischluft versorgt wird, ist ein Traum!“

Eckdaten zum Einfamilienhaus in Andelsbuch Bauleute

Familie Schwarzmann/Natter Wohnnutzfläche

136 m² Grundstücksfläche

514 m² Heizwärmebedarf

13 kWh/m²a Energiebversorgung

Wärmepumpe und Sonnenkollektoren, kontrollierte Be- und Entlüftung Planung und Ausführung

Architekturbüro Ramersdorfer, Bauleitung Architekt Florian Schrötter

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 18. märz 2014

Förderung von thermischer Sanierung Im privaten Wohnbau wird auch dieses Jahr im Rahmen der Sanierungsoffensive befristet gefördert. Finanzen. Dieses Jahr werden thermische Sanierungen im privaten Wohnbau für Gebäude, die älter als 20 Jahre sind (Datum der Baubewilligung), gefördert. Förderungsfähige Sanierungen sind die Dämmung von Außenwänden und Geschoßdecken, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren sowie die Umstellung von Wärmeerzeugungssystemen auf erneuerbare Energieträger. Dieses Jahr ist die Förderungskategorie „Umfassende Sanierung im klima:aktiv Standard neu dazu gekommen “. Sanierungsscheck einreichen Genauere Informationen finden sich im Infoblatt zur Antragstellung. Der Sanierungsscheck richtet sich an (Mit-) Eigentümer(innen), Bauberechtigte oder Mieter(innen) eines Einoder Zweifamilienhauses bzw. an Wohnungseigentümer(innen) und Mieter(innen) von Wohnungen im mehrgeschoßigen Wohnbau. Die Förderung für umfassende Sanierungen beträgt dieses Jahr bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten bzw. maximal 5000 Euro. Bei einer Reduktion des Heizwärmebedarfes

(HWB) auf den klima:aktivStandard sind es sogar bis zu 30 Prozent der förderfähigen Kosten bzw. maximal 6000 Euro. Zusätzliche Möglichkeiten Wer gleichzeitig auf eine umweltfreundliche Heizanlage wie eine Wärmepumpe, eine thermische Solaranlage oder etwa Pellets- und Hackschnitzelheizungen umsteigt, erhält eine zusätzliche Förderung von 2000 Euro. Ebenfalls gefördert werden Nah- und Fernwärmeanschlüsse. Außerdem ist ein Bonus von 500 Euro für die Verwendung von Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen bzw. mit Umweltzeichen oder von Holzfenstern in den Förderrichtlinien verankert.

Zusätzlich zur energetischen Sanierung (siehe Box) gibt es den Sanierungsscheck.

Umfassende energetische Sanierung – Anerkannte Sanierungskosten Förderstufe 1 und Einzelmaßnahmen 17,5 % als Einmalzuschuss über 25.000 Euro 40 % als Kredit

Bis Jahresende Antrag stellen Zwischen dem 3. März 2014 und 31. Dezember 2014 können bei den Bausparkassen Anträge eingereicht werden. Der Förderungsantrag muss vor Umsetzung der thermischen Sanierung eingereicht werden. Anträge an:

Förderstufe 2 bis 30.000 Euro

22,5 % als Einmalzuschuss über 30.000 Euro 50 % als Kredit

Förderstufe 3 und erhaltenswerte Objekte bis 35.000 Euro

30 % als Einmalzuschuss

über 35.000 Euro 65 % als Kredit

Förderstufe 4 bis 40.000 Euro

35 % als Einmalzuschuss

über 40.000 Euro 75 % als Kredit

Förderstufe 5 bis 50.000 Euro

40 % als Einmalzuschuss

über 50.000 Euro 85 % als Kredit

Generelle energetische Fördermaßnahmen: mehr auf www.vorarlberg.at

www.umweltfoerderung.at

Ab ins Mietlager

Wer nicht entrümpeln kann oder will, lagert seine Lieblingsstücke ein. aufbewahren. Vor ein paar Jahren tauchten sie zum ersten Mal auf und wurden kritisch beäugt. Heute sind sie nicht mehr wegzudenken und nach wie vor auf dem aufsteigenden Ast: Mietlager. Wenn Stauraum knapp wird Viele Dinge sammelt der Vorarlberger über die Jahre hinweg an – seien es Möbel, Bücher, Geschirr, Kinderspielzeug, Werkzeug oder Kleidung. All diese Habseligkeiten wollen natürlich verstaut werden. Problem: Oft reicht der dafür vorhandene Platz aber nicht aus. Oder man braucht gerade nicht das ge-

samte Hab und Gut, möchte es aber genauso wenig entsorgen, und das eigene Kellerabteil ist zu klein. Was tun? Ein Mietlager ist die Lösung Der Trend schwappte vor einigen Jahren aus – wie so oft – Amerika über, wo es bereits an die 50.000 große Zentren mit Lagerflächen gibt. Auch in „good old Europe“ ist gemieteter Platz mittlerweile immer stärker im Kommen. Die Umsätze der österreichischen Anbieter steigern sich ordentlich. So ein Mietlager – auch „self storage“ genannt – ist auch wirklich praktisch, schafft es doch in vielen Fällen schnell

und günstig Abhilfe. Beim Umzug zum Beispiel: Manchmal ist es nicht möglich, von der alten direkt in die neue Wohnung zu übersiedeln. Der Mensch kommt immer irgendwo unter – was aber ist mit den Möbeln, dem alten Lieblingssessel, den Pflanzen, dem Fernseher? Ganz einfach: Ab ins Mietlager Nicht nur Privatpersonen sind begeistert vom neuen Service – auch immer mehr Firmen nutzen die Möglichkeit des externen Lagers. Beispiel: Wächst das Unternehmen schnell, braucht man oft mehr Fläche. Was aber tun, bis die Anbauten an die eigenen Hallen fertiggestellt sind? Soll man überhaupt anbauen? Immerhin ist das ja nicht gerade billig. Die Lösung, so oder so: Ein Lager anmieten. Der Anteil an Unternehmerkunden macht mittlerweile satte 20 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Die Produktpalette ist breit

In Amerika hat sich das Prinzip des gemieteten Lagerraums bereits bewährt.

Anbieter wie beispielsweise Rent A Store, Myplace oder McSelfstorage haben verschiedenste Größen im Angebot. Die reichen von der „normalen“ Kellerabteil-Größe, wie man sie aus Wohnhäusern kennt, über größere Räume bis zu ganzen Hallen und werden jedem Bedürfnis gerecht. Auch preislich sind die Lager eine faire Lösung – so ist ein kleineres Lager oft

Der Trend zum Auslagern schwappt von den USA nun auf Europa über.

schon für 10 Euro pro Woche zu haben. Und die Nachfrage steigt immer weiter, sodass Selfstorage-Flächen mittlerweile schon fast ein begehrtes Gut sind: Myplace etwa wächst kontinuierlich mit 20 Prozent.

Auslagerungsoffensive Zukünftig gilt also: Weg mit bis oben vollgestellten Kellerabteilen, raus mit nicht benötigten Kleinodien aus der Wohnung – und alles schön ins Mietlager schlichten.

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Im Bezirk Hatlerdorf – zentrumsnah errichten wir eine moderne Kleinwohnanlage, geplant und ausgearbeitet von Architekt DI Michael Ohneberg.

Das Gebäude besteht aus 10 Wohneinheiten, neun 3-Zimmer-Wohnungen und ein Penthouse mit 121m². Parkplätze sind ausreichend vorhanden.

Die Anlage besticht durch zeitgemäßen Baustil und schlichte Eleganz. Schulen, Banken, Geschäfte sowie das Stadtzentrum sind in Gehnähe erreichbar.

Ein durchdachtes Planungskonzept, kombiniert mit einer fachmännisch hochwertigen Ausführung im Öko 3 Konzept garantiert ideale Bedingungen.

das Wohn- und Geschäftshaus

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In ruhiger, sonniger Lage, unweit dem Zentrum von Bregenz, errichten wir diese exklusive Wohnanlage. Die hochwertige Bauausführung und die ideale Lage machen die Heldendankstraße zum attraktiven Zuhause und zur sicheren Anlage für Investoren. Neben einem Büro im Erdgeschoß

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entstehen 18 Wohneinheiten (2-/3-Zimmerw., 2 Penthäuser) mit großen Balkonen bzw. Gartenanteilen. Geheizt wird mit einer modernen, umweltfreundlichen Holz-Pellets-Heizung.

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 18. märz 2014

Wintergarten als erweitertes Wohnzimmer Hausherr realisierte sich den Traum von 40 Quadratmeter lichtdurchfluteten Raumes

Selbstgeplant. Mehr Wohnraum, mehr Licht und eine ganzjährige Nutzung wünschte sich ein Harder Ehepaar bei seiner Wintergartenplanung. Ein Wintergarten war immer schon ein langgehegter Traum der beiden. Konkret bereits beim Bau des mit viel Holz realisierten Einfamilienhauses im Jahr 1985, „aber da wussten wir nicht wie und wo und hatten das Geld nicht“, lächelt die Bauherrin. Wintergärten sind schließlich nicht nur attraktiv sondern bieten solaren Wärmegewinn und vermindern Wärmeverluste des Gebäudes. Sie verlängern den Sommer und sind Sonnenkollektor, Wärmespeicher, Lichtbringer und Glashaus zugleich. Im Falle der beiden Harder sollte der Anbau zudem der Wohnraumerweiterung dienen. Selbst geplant, vom Profi umgesetzt Kurz vor der Pensionierung des Hausherrn wurde der Traum in die Realität umgesetzt und damit 40 Quadratmeter mehr Wohnraum mit Licht und luftiger Raumhöhe, vielen Pflanzen und einigen Extras wie Raumbrunnen, in die Wand integriertem Holzofen und mehr geschaffen. Geplant hat das ganze Konstrukt der Bauherr als Mathematik- und Geometrielehrer selbst, umgesetzt wurde es von Wintergartenprofis im Rheintal. „Wir wollten einen Raum, der hell und ganzjährige nutzbar ist“, waren sich die beiden einig. Für die entsprechende Verglasung, Dichte und Abschattung sorgten die Experten. Die Konstruktion wurde direkt an das bestehende Gebäude angebaut. Ein Teil der früheren Terrasse musste dafür abgenommen werden. Da hier allerdings nur vier Personen beengt sitzen konnten erfüllte sie ohnedies nicht den gewünschten Zweck einer gemütlichen Erho-

Auf den zusätzlich gewonnenen 40 Quadratmetern Wohnfläche haben die Bauleute alle Ihre Wünsche verwirklichen können.

lungszone. Der neue Anbau lässt sich mit mehreren großen Schiebetüren öffnen und den Garten noch erlebbarer machen. Raumklima und Beleuchtung Die Metall-Glas-Konstruktion wurde direkt an den Balkon angebaut. Die Verwendung von hagelsicherem Glas verstand sich von selbst, drei Oberlichtfenster dienen der Raumklimaregelung. Ein erhöhter Essplatz auf dem Niveau des bestehenden Wohnzimmers auf der ehemaligen Terrasse sorgt für die Außensicht auf das neue große Gemüse- und Kräuterbeet. Das Beet wurde sowohl fürs Auge wie für den Gaumen auf dem rund 700 Quadratmeter großen Grundstück zusätzlich angelegt. Als optischer wie akustischer Raumteiler im neuen Wintergarten dient der Zimmerbrunnen,

der mit seinem beständigen Plätschern für Entspannung sorgt. Auch auf das Raumklima hat der über 1,50 hohe Wasserspender seine positiven Auswirkungen. Direkt über dem neu gewonnenen Essbereich wünschte sich die Hausherrin einen in verschiedenen Farben changierenden LED-Sternenhimmel. Die dezenten Lämpchen sorgen für ein ansprechendes Ambiente und angenehme Lichteffekte. Musikzimmer mit Akustik Tiefergelegt hingegen liegt der Ruhe- und Musikbereich. Als großer Musikfreund hat der Bauherr sich hier in der besonderen Akustik des Glashauses eine exzellente Hi-FiAnlage eingebaut und viel Platz für CDs eingeräumt. Die eleganten Sandsteinfliesen des Bodnes wurden zum Teil auch auf der Innen-

wand des neugewonnenen gläsernen Musikzimmers hochgezogen. Einen Clou stellt der Holzofen dar, der – von der anderen Wandseite aus beheizbar, mit einer Metallkonstruktion optisch quasi aus der Mauer bricht und hinter einer Glasscheibe heimelige Wärme abgibt. Die Ausstattung des Wintergartens mit ebenfalls selbst geplanten und vom Tischler verwirklichten Holzmöbeln sowie einer edlen Loungemöblierung von Dedon erfreut die Besitzer besonders. Freundliches Lindgrün Das erweiterte zusätzliche „Wohnzimmer“ wurde übrigens mit einer Fußbodenheizung ausgestattet, da der Glas-Metallanbau nach Westen ausgerichtet ist. Die ganzjährige Nutzbarkeit war eine klare Zielvorgabe. Auf die Instal-

FOTOS: Andrea Fritz Pinggera

lation der zuerst angedachten Sonnenkollektoren verzichteten die Bauherren allerdings. Markisen und westseitig später noch angebrachte Jalousien sorgen für die perfekte Abschattung und die zusätzliche Klimaregulierung. Auch die Wahl der Farbe war außergewöhnlich: Das freundliche Lindgrün korrespondiert mit der dunklen Holzfarbe des bestehenden Gebäudes und frischt das Gesamtbild auf. Im Zuge der Anbautätigkeit wurde auch die Außenterrasse komplett neu geschüttet und mit Steinplatten versehen. Das großzügige Gemüse- und Kräuterbeet mit automatischer Bewässerung bildet Sichtschutz und aromatischen Blickfang zugleich. Mehr Lebensqualität und die gewünschte Verlängerung des Sommers sind für das Harder Ehepaar durch den Wintergarten ganz klar in Erfüllung gegangen.

Wie der Wintergarten funktioniert Was versteht man unter dem Begriff und was sollte bei Planung und Bau berücksichtigt werden. Definition. Wintergarten wird ein begehbarer Anbau an ein Gebäude oder ein selbstständiges Bauwerk, dessen Dach und Seitenwände größtenteils aus Glas bestehen, bezeichnet. Bei entsprechender Planung kann er auch als Wohnraum genutzt werden. Ein richtig konstruierter Wintergarten nutzt den Glashauseffekt um die Raumtemperatur zu erhöhen. Je nach Ausführung des Wintergartens stehen entweder Aluminium- oder auch kombinierte Holz-AluminiumKonstruktionen zur Auswahl. Gute Planung und hochwertige Profile bilden die Basis für die gute Qualität und Nutzbarkeit. Zubau mit vielen Vorteilen Durch die passive Sonnenenergienutzung wird selbst bei

geringer aber direkter Sonneneinstrahlung bzw. Streulicht die Innenraumluft spürbar aufgeheizt. So wird selbst das Überwintern von geeigneten Pflanzen möglich. Um diesen Effekt bestmöglich zu optimieren, sollte ein Großteil der Glasfassade nach Süden ausgerichtet sein. Jedes Gebäude bzw. Bauteil gibt Wärme an seine kühlere Umgebung ab. Abgesehen vom solaren Wärmegewinn mindert der Anbau eines Wintergartens auch die Wärmeverluste (Transmissionsund Lüftungswärmeverluste) eines Gebäudes. Er übernimmt eine Art Pufferzone zwischen der kalten Außenluft und den beheizten Innenräumen. Der Anbau eines Wintergartens ist generell bewilligungspflichtig. Auskünfte erteilen die örtlichen Bauämter.

Wer den Wintergarten als ganzjährigen Wohnraum nutzen möchte, sollte dies schon vor dem Bau in der Planung berücksichtigen..

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Der Vorarlberger immobilien-markt

Dienstag, 18. märz 2014

Architekt, Designer, Revolutionär Josef Hoffmann – historischer österreichischer Kreateur zahlreicher Möbelklassiker. Der Sessel sieht aus, als bestehe er aus übereinander gestapelten, schwarzen Würfeln. Schlicht, modern und schnörkellos. Ein eben erst entworfenes Produkt eines jungen, trendigen InteriorDesigners, könnte man meinen. Stimmt aber nicht. Der KubusFauteuil stammt aus dem Jahre 1910. Entworfen wurde er von einem Mann, der 1870 geboren wurde: Josef Hoffmann. „Speziell die Möbel von Josef Hoffmann sind bis heute absolute Designklassiker.“ Harald F. Künzle, Geschäftsleitung Reiter Wohn & Objekteinrichtung GmbH

Mähren, 15. Dezember 1870: Josef Franz Maria Hoffmann, erblickt im damaligen ÖsterreichUngarn das Licht der Welt. Die Familie ist wohlhabend, es fehlt ihnen an nichts: Der Vater ist Bürgermeister des Ortes und betreibt ein Textilunternehmen, die Mutter widmet sich den sechs Kindern. Als einziger Junge wird Josef Hoffmann von seinen Schwestern verhätschelt. Im Gymnasium läuft es nicht so gut: Der junge Mann

Bohemian Fauteuil.

muss die Schule wegen unzureichender Zensuren abbrechen. Den Vater freut dies nicht – nach seinem Wunsch soll der Sohn Anwalt werden. Josef Hoffmann interessiert sich jedoch eher für Technisches und besucht nun die Staatsgewerbeschule in Brünn. Hier zeigt er – in Gesellschaft von Klassenkameraden wie Adolf Loos und Leopold Bauer – was er kann. Er bringt hervorragende Noten mit nach Hause, seine Lehrer attestieren ihm Talent. Es folgt ein Praktikum beim Militärbauamt in Würzburg. Dann geht Josef Hoffmann nach Wien. Das frühe Schaffen Der junge Mann schreibt sich an der Akademie der bildenden Künste ein, um dort sein Architekturstudium zu absolvieren. Carl Hasenauer, der damals die Meisterklassen leitet, verstirbt noch in Hoffmanns Studienzeit, weshalb dieser bei Otto Wagner abschließt. Er heimst einen Universitätspreis nach dem anderem ein und gewinnt unter anderen einen einjährigen Studienaufenthalt in Rom. Nach seiner Rückkehr geht es dann richtig los: Hoffmann veröffentlicht mehrere Entwürfe in

der Zeitschrift „Der Architekt“, beginnt für Otto Wagner zu arbeiten, und gründet mit Freunden und Kollegen – unter anderem Josef Olbrich und Gustav Klimt – die Wiener Secession. Außerdem beteiligt er sich an mehreren Architekturwettbewerben, bleibt jedoch ohne Erfolg. Dafür erregt die Secession großes Aufsehen. Mit ungewöhnlichen Ausstellungen und Ansichten tritt die Vereinigung eine Revolution in der Kunstszene los. Hoffmann erhält einen Lehrauftrag an der Kunstgewerbeschule und entdeckt zudem sein Interesse für Innenausstattung. Mit seinem Freund Kolo Moser gründet er 1903 die Wiener Werkstätte, wo Einrichtungsgegenstände produziert und Einrichtungen ersonnen werden. Er heiratet seine Partnerin Anna Hladik, die Mutter seines Sohnes Wolfgang. Zu diesem – er wird später ebenfalls Architekt werden – hat Hoffmann zeit seines Lebens kein gutes Verhältnis. Palais Stoclet: Das Meisterwerk Im Jahr 1905 verlassen einige Mitglieder, darunter Josef Hoffmann und Gustav Klimt, wegen Meinungsverschiedenheiten die Secession, um etwas Eigenes auf die Beine zu stellen. Viel Zeit dafür bleibt Hoffmann jedoch nicht, kommt seine eigene Karriere doch immer mehr in Schwung. Er erhält zahlreiche Aufträge für Innenausstattungen und ist auch architektonisch gefordert. 1905 beginnt die Arbeit an seinem Meisterwerk im belgischen Brüssel, dem Palais Stoclet. Das Gebäude gilt als eines der wichtigsten Werke des Jugendstils und gehört zum UNESCO-Weltkulturerbe. Gustav Klimt trägt dazu das monumentale Stoclet-Fries bei, das im Speisesaal montiert wird. Hoffmann befindet sich auf dem Höhepunkt seines Schaffens, entwirft unzählige Gebäude und stattet viele aus. Dann beginnt der Erste Weltkrieg. Aufgrund der Wirtschaftslage und Umstände ist Josef Hoffmann mehr oder weniger dazu gezwun-

gen, schmucklose Zweckbauten ohne jeglichen Charme zu bauen. Als er nach dem Ende der Monarchie und des Krieges wieder zu seinem Steckenpferd – teuren Wohnhäusern – zurückkehrt, ist sein Stil auffallend reduzierter geworden. 1925 heiratet er seine zweite Frau Carla, zudem ist er verantwortlich für das Gesamtkonzept und den Österreich-Pavillon der Pariser Kunstgewerbeausstellung. Danach geht es aufgrund harter Kritik an der Arbeit für die Kunstgewerbeausstellung eher bergab. Zwar darf er noch den österreichischen Pavillon für die Biennale entwerfen, ansonsten erhält Hoffmann jedoch kaum noch öffentliche Aufträge. Damit beginnt ein dunkles Kapitel in der Geschichte des Josef Hoffmann. Düstere Zeiten Verletzt und wütend gründet der Architekt 1933 den Neuen Österreichischen Werkbund. Damit lässt er erste nationalsozialistische Tendenzen erkennen: Juden werden vom Eintritt in den Bund ausgeschlossen. Mit dem Staat auf Kriegsfuß, begrüßt er die Übernahme durch Adolf Hitler und den Nationalsozialismus sehr. Er erhofft sich wirtschaftlichen Aufschwung und neue Aufträge. Mit seinen Hoffnungen soll Hoffmann recht behalten: Baldur von Schirach benutzt den international renommierten Künstler als Aushängeschild, vergibt zahlreiche Aufträge an ihn. So entwirft Hoffmann unter anderem das Haus der Wehrmacht. Dennoch bleibt ihm auch hier das Glück nicht lange hold, hohe Ehrungen werden ihm von Josef Goebbels verweigert, da er zu „judenfreundlich“ sei. Nach Ende des Zweiten Weltkrieges neigte sich das berufliche Schaffen des Josef Hoffmann, mittlerweile über 70 Jahre alt, nun endgültig dem Ende zu. Bis auf wenige Aufträge arbeitet er kaum noch als Architekt, leitet dafür die Kommission der venezianischen Biennale und wird Mitglied im österreichischen Kunstsenat. Im Mai 1956 stirbt

Josef Hoffmann 86-jährig an einem Schlaganfall. Er erhält ein Ehrengrab der Stadt Wien. Schnörkellos und elegant Josef Hoffmann hinterließ ein reiches Erbe an bemerkenswerten Gebäuden und Entwürfen. Waren diese zu Beginn seiner Karriere noch verspielt und historisch, wurden sie durch das Studium bei Otto Wagner, den Einflüssen zahlreicher Vorbilder und dem Studienaufenthalt in Italien sehr schnell schlichter und reduzierter. Geometrische Silhouetten und kubische Formen zeichnen seinen Stil aus. Seine Innenausstattungen spiegeln dies wider. Bis auf wenige Ausnahmen arbeiten auch sie eher mit Formen, denn mit aufwendigen Deko-Elementen, wirken nie verspielt, aber stets klassisch, stillvoll und durchaus heimelig. Selbst die Möbel, die Josef Hoffmann designte, sind schnörkellos und damals durch ihre klaren Linien revolutionär. Sie sind zeitlos und modern, so, als wären sie gerade designt worden. Dank Hoffmanns zweiter Frau Carla, welche die Rechte an seinen Möbelentwürfen den Wittmann Möbelwerkstätten und die an seinen Lampen der Firma WOKA anvertraute, sind seit den 1970er-Jahren hervorragende Reproduktionen seiner Werke zum Kauf erhältlich. Wer sein Heim also mit einem stilvollen StatementPiece verschönern möchte, dass gerade durch seine Schlichtheit für sich steht, sollte in einen Hoffmann investieren – es lohnt sich.

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