Anita Rhomberg Immobilien- und Vermögenstreuhänderin gerichtl. zert. Sachverständige für Immobilien
Grund- und Gebäudeschätzungen
Liegenschaftsbewertung Auftraggeber:
Bezirksgericht Feldkirch Churer Straße 13 6800 Feldkirch
Geschäftszahl:
5 E 1119/09 z
Liegenschaft:
Grundbuch 92107, Frastanz II, III EZ 251, Gst-Nr. 4333, 4334 Bezirksgericht Feldkirch Zweifamilienhaus Anderhalden 19, 6820 Frastanz
Stichtag:
8. Juni 2009
Zweck:
Ermittlung des Verkehrswertes zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung
Betreibender:
Sparkasse Bludenz Bank AG Sparkassenplatz 1, 6700 Bludenz
vertreten durch:
RA Dr. Christoph Schneider Bahnhofstraße 8a, 6700 Bludenz
Verpflichteter:
Ganahl Marcel Torgelweg 5, 6713 Ludesch
wegen:
EUR 150.000,00 samt Anhang
Zusammenfassung Verkehrswert inklusive Zubehör Wert des Zubehörs
219.000,00 4.900,00
Seite 1 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg
Gutachten Auftraggeber:
Bezirksgericht Feldkirch Churer Straße 13 6800 Feldkirch
Liegenschaft:
Grundbuch 92107, Frastanz II, III EZ 251, Gst-Nr. 4333, 4334 Bezirksgericht Feldkirch Zweifamilienhaus Anderhalden 19, 6820 Frastanz
Gutachterin:
Anita Rhomberg
Preisbasis:
Alle Preise sind angegeben in EURO und inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer
Eigentümer:
Ganahl Marcel
1/1
Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 und ÖNORM B1802 Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 und der ÖNORM B 1802. Die nachstehende Bewertung erfolgt unter aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt.
Angewendete Wertermittlungsverfahren: Es wurde das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren angewendet. Außerdem wurden Vergleichspreise herangezogen.
Bewertungsgrundlagen: - Befundaufnahme am 8. Juni 2009 Anwesende Personen: Susat Paul, Ilse Ehgartner (Mieter), Anita Rhomberg - Einsicht in das Grundbuch beim Bezirksgericht Feldkirch Grundbuchauszug vom 8. Mai 2009 Einsicht in die Urkundensammlung TZ 7019/2005 - Erkundigungen beim Bauamt der Marktgemeinde Frastanz Einsicht in den Bauakt Baubescheid Zl. 153-9-1330/74 vom 30. August 1974
Seite 2 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg Benützungsbewilligung Zl. 153-9-1330/74 vom 26. April 1978 Baubeschreibung aus dem Bauakt Einreichpläne: Grundriss Erdgeschoß, Dachgeschoß, Schnitt Grundrißskizzen Erdgeschoß, Obergeschoß - Übergebene Mietverträge - einschlägige Fachliteratur - Auszug aus der digitalen Katastermappe der Marktgemeinde Frastanz - Auszug aus dem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Frastanz - Luftbildaufnahme 2006 - Vergleichspreise - Fotos
Allgemeine Beschreibung: Lage: Die gegenständliche Liegenschaft liegt am östlichen Rand der Marktgemeinde Frastanz, nahe der Ortsgrenze zu Nenzing, in der Parzelle Gampelün, am Galetscher Wald. Die Entfernung zum Zentrum der Marktgemeinde Frastanz beträgt ca. 3 km. Die Liegenschaft ist großflächig von Grünflächen und Wald umgeben. In der direkten Umgebung befinden sich ca. 8 Gebäude mit landwirtschaftlicher und wohnlicher Nutzung. Ca. 200 m nördlich befindet sich ein Kieswerk. Es handelt sich um eine dezentrale, ländliche, ruhige Lage. .
Verkehrsverhältnisse: Der Anschluß der gegenständlichen Liegenschaft erfolgt über die Gurtiser Straße in die L 67, Gampelüner Straße, sodann nordwestlich abzweigend in die Straße Blinzig, südöstlich weiterführend in die Straße Anderhalden. Die Straße Anderhalden ist eine Gemeindestraße, ca. 300 m asphaltiert und führt dann in einen Schotterweg. Die Zufahrt ist stellenweise durch Steigungen und Gefälle erschwert. Die Schneeräumung erfolgt durch die Gemeinde. Die Bushaltestelle liegt in ca. 1 km Entfernung, an der Gampelüner Straße.
Grundstücksform und Topographie: Das Gst-Nr. 4333 hat die Form eines Rechteckes. Die südwestliche Breite beträgt ca. 23 m, die Grundstückstiefe ca. 17 m. Das Gst-Nr. 4334 hat eine längliche Form. Seite 3 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg Das Gelände ist von Südwesten nach Nordosten abfallend. Die Besonnung ist nicht optimal (ca. 50 bis 70 % der ohne Topografie möglichen Besonnung. (Quelle: Land Vorarlberg).
Flächenwidmung: Das Grundstück ist im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Frastanz als „ Fr ei f l ächeFr ei hal t egebi et “aus gewi esen.LautAngabederMar kt gemei ndeFr ast anzi s tmi t einer Umwidmung mittelfristig und wahrscheinlich auch langfristig nicht zu rechnen. Die Bebauung erfolgte vor dem Inkrafttreten des Flächenwidmungsplanes. Das Grundstück liegt laut Angabe der Gemeinde Frastanz nicht im Gefahrenzonenplan.
Bebauung: Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus mit einem Anbau bebaut. Das gegenüber der Straße liegende Gst-Nr. 4334 wird als Parkplatz bzw. Sitzplatz genutzt.
Beschreibung des Gebäudes: Aufteilung: Das Gebäude besteht aus einem Erdgeschoß ohne Unterkellerung (nur Speis unter der Stiege), einem ausgebauten Dachgeschoß mit offenem Dachraum und einem Anbau. Im Erdgeschoß befindet sich eine abgeschlossene Wohnung mit einem südostseitig gelegenen Haupteingang und einem an der Straßenseite gelegenen Nebeneingang in das Wohnzimmer. Der Heizraum ist von außen an der Nordwestseite zugänglich. Im Dachgeschoß befindet sich eine zweite, abgeschlossene Wohnung mit einem separaten, im Halbstock liegenden Eingang von Südwesten. Gegenüber der Straße befindet sich das Gst-Nr-4334 mit Parkplätzen und einem Sitzplatz.
Baubeschreibung des Gebäudes: soweit feststellbar: Baujahr: Fundamente: Aussenwände: Innenwände: Decke:
1974, Generalsanierung 2004/2005 Betonplatte, ohne Unterkellerung Ziegelmauerwerk, aussen 25 cm, gedämmt mit Styropor EG: Mauerwerk, DG. teilweise beplankte Gipskartonwände EG: Massivdecke, DG: offener Dachraum
Seite 4 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg Treppe: Dachkonstruktion: Dacheindeckung: Dachrinnen und Ablaufrohre: Äußere Verkleidung:
Fenster: Sonnenschutz: Türen: Heizung:
Warmwasseraufbereitung: Elektroanlage:
Anbau:
zweiläufige U-Treppe (Aufgang Wohnung EG zur Wohnung DG mit Silikonfugen verschlossen) Satteldach Welleternit ausgeführt in Kupferblech Verputz, Wärmedämmfassade mit ca. 8 cm Styropor, im Giebelbereich südostseitig Holzverkleidung Holzfenster, isolierverglast nicht eingebaut EG: Furniertüren mit Furnierzargen, DG: Stahlzargen 1 Pelletszentralheizung mit zwei Heizkreisen, USP R20, Marke KWB, mit Elektroheizeinsatz Not- oder Sommerheizung, Fußbodenheizung, Inbetriebnahme 2005 zentral, Warmwasserboiler mit Isolierung, 400 ltr. Hauptverteilerschrank Gang EG, unter Putz, Unterverteiler Vorraum DG, unter Putz Mauerwerk, Flachdach Beton mit Dachpappe und Blechverblendung
Anschlüsse: Strom: Wasser:
Versorgungsnetz der E-Werke Frastanz Wassergemeinschaft Winkel-Gampelün, kein Wasserhydrant kein Kanalanschluß, 3-Kammer-Kläranlage, Sickergrube
Kanal:
Aussenanlagen:
um das Haus betonierter Gehstreifen, Spritz, schutz mit Randsteinen entlang der Hausmauer, an der Straße Natursteine, Gartenbeete, nordwestseitig Sitzplatz, verlegt mit Betonsteinen und Sichtbetonmauer
Beschreibung der einzelnen Räume: B: Boden
W: Wand
D: Decke
WOHNUNG ERDGESCHOSS: Haupteingang (Südost):
Betonpodest, Klingelanlage (batteriebetrieben) Haustüre Metall weiss, doppelwandig, mit Glaseinsatz
Gang:
B: Granitfliesen, W/D Reibeputz
Stiegenhaus:
Stiege in das Dachgeschoß, Betonstiege roh, Wände Reibeputz, Türe in das Dachgeschoß mit Silikonfugen verschlossen, Stiege in den Keller (Speis unter der Stiege)
Seite 5 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg Stufen mit Steinzeugfliesen Bad:
B: Fliesenbelag, W: im Bereich der Badewanne, Dusche und Waschbecken Fliesenbelag, übrige Wände und Decke Reibeputz, in der Decke versenkte Spots 1 Acryl-Brausetasse mit Eckduschtüre und Schiebeelementen aus Sicherheitsglas 1 Eck-Whirlpoolbadewanne in Acryl weiss, Einstieg über Stufe, siehe Zubehör 1 Steinwaschtisch, siehe Zubehör
Wirtschaftsraum:
B: Fliesenbelag, W/D Reibeputz
WC:
B: Granitfliesen, W/D Reibeputz 1 WC wandhängend mit Unterputzspülkasten, 1 Pissoir, 1 Waschbecken mit Kalt- und Warmwasseranschluß B: Spannteppichbelag verklebt, W/D Reibeputz
Schlafzimmer: Küche:
B: großformatige Terracottafliesen, W/D Reibeputz, 1 Einbauküche, siehe Zubehör
Wohnzimmer:
B: Terracottafliesen, W/D Reibeputz, Durchgang zum Gang wurde vom Mieter mit Glasregaleinbau verschlossen (anstelle Türe)
Nebeneingang:
nordostseitig, Schrägpodest in Beton, Eisentüre mit Gitter, Gartenmauer Beton verputzt, ohne Abdeckung
Kellerraum unter der Stiege:
kleine Speis unter der Stiege, B: Estrich, Wände/Stiegenuntersicht Mauerwerk verputzt, teilweise mit Styropor verkleidet nicht separat bewertet
WOHNUNG DACHGESCHOSS: Eingang:
separater Eingang südwestseitig, über Stufe, Haustüre weiss, mit Glaseinsatz
Stiegenhaus:
Vorraum und Stufen Granitfliesen, Eisenhandlauf beschichtet, Türe in das Erdgeschoß mit Silikonfuge verschlossen, W: im unteren Bereich Reibeputz, darüber Gipskarton gespachtelt, gemalt
Gang:
B: Granitfliesen, Wände, Dachschräge Gipskarton gespachtelt, gemalt Elektroverteilerschrank unter Putz
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Anita Rhomberg Dusche/WC:
B: Fliesenbelag, W: im Bereich der Waschbecken und der Dusche Fliesenbelag, übrige Wände Gipskarton gemalt, D/Dachschräge Gipskarton gemalt 2 Waschbecken weiss, Kalt- und Warmwasser, 2 Spiegel, 1 Acryl-Brausetasse mit Eckduschtüre und Schiebeelementen aus Sicherheitsglas 1 Handtuchtrockner, 1 WC wandhängend, 1 Waschmaschinenanschluß, Heizregler unter Putz 1 Dachflächenfenster, weiss
Wohnzimmer:
B: Terracottafliesen, Wände/Dachschräge Gipskarton gespachtelt, gemalt, 1 5tlg. Panoramafenster
Küche:
B: Granitfliesen, W/Dachschräge Gipskarton gespachtelt, gemalt, Dachflächenfenster 1 einzeilige Einbauküche, siehe Zubehör
Schlafzimmer:
B: Spannteppichbelag, W/D Reibeputz, 1 Dachflächenfenster
Schlafzimmer:
B: Spannteppichbelag, W/D Reibeputz,
DACHRAUM:
offener Dachraum, lichte Giebelhöhe ca. 3,6 m.
HEIZRAUM:
separater Zugang nordwestseitig B: Beton, W: Mauerwerk, teilweise verputzt, teilweise gekalkt, teilweise gedämmt, D: Beton 1 Pelletsheizung, siehe Baubeschreibung, Pelletslager abgemauert, mit Einstiegsluke
ANBAU:
B: Beton, W: Mauerwerk roh, D: Beton, Metalltüre beschichtet, Wasserleitung, Stromleerverrohrung
Zubehör:
ERDGESCHOSS: Küche: 1 Einbauküche, 2-zeilig, mit Ober- und Unterschränken, Front Buche-Deko, Arbeitsplatte beschichtet. Geräte: 1 Elektroherd mit Cerankochfeld und 4 Kochplatten, 1 Backrohr, 1 Kühlschrank mit Gefrierfach (alle Marke Whirlpool), 1 Dunstesse, 1 Chromstahlspüle Anschaffungswert laut Rechnung: 2.500,00 abzüglich 50 % Wertminderung:
Seite 7 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg Zeitwert pauschal: 1.250,00 Bad-EG: 1 Whirlpool-Eckbadewanne, Acryl weiss, AW ca. 3.000,00, abzüglich Rechteckwanne Standard ca. 600,00, 2.400,00, 50 % Wertminderung: Zeitwert pauschal: 1.200,00 1 Steinwaschtisch mit 2 Becken, weiss, 2 seitliche Hochschränke mit Glaseinsatz, 3tlg. Spiegel, 3 Etageren 2 Unterschränke, lose (nicht bewertet) AW neu ca. 4.000,00, erworben als Ausstellungsstück, daher 70 % Wertminderung Zeitwert pauschal: 1.200,00 DACHGESCHOSS: Küche: 1 einzeilige Einbauküche, Buche Optik, mit Ober- und Unterschränken Geräte: 1 Elektroherd mit Cerankochfeld und Backrohr, Marke Ignis, 1 Kühlschrank mit Gefrierteil, Marke Ignis, 1 Geschirrspüler, Marke Whirlpool, 1 Dunstesse Zeitwert pauschal: EG: 1.250,00 Anmerkung: In der Türöffnung zum Gang wurde ein Regaleinbau (anstelle des Türblattes) in satiniertem Glas eingebaut. Laut Angabe des Mieters wurde dieser Einbau vom ihm auf seine Kosten eingebaut. Eine Rechnung wurde nicht vorgelegt. wird nicht bewertet GST-NR. 4334. Der nordwestliche Teil des Grundstückes ist betoniert (KFZ-Abstellplätze), der südöstliche Teil ist mit einer Thujenhecke abgetrennt und wird als Garten mit Sitzecke, verlegt mit Betonsteinen verwendet. Südöstlich und teilweise nordöstlich Gartenmauer (Beton). kleines Gartenhaus ohne Fundament (nicht bewertet).
Zustand und laufende Instandhaltung: Das Haus wurde laut Baubescheid 1974 errichtet. In den Jahren 2004/2005 wurden umfassende Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, wie - Erneuerung der Fassade mit Anbringung einer Wärmedämmung - Austausch der Fenster und Fensterbänke - Sanierung bzw. Erneuerung der Dachrinnen und Ablaufrohre - Erneuerung der elektrischen Anlage - Erneuerung bzw. Sanierung der Installationen, Einbau der Pelletsheizung - Erneuerung der Bodenbeläge samt Untergrund Seite 8 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg - Erneuerung der Wand- und Deckenbeläge Im Dachgeschoß wurden größtenteils neue Innenwände und Decken eingezogen (beplankte Gipskartonwände). Die Eterniteindeckung wurde repariert. Mit einer Sanierung der Dacheindeckung ist mittelfristig zu rechnen. Im Haus, insbesondere in der Küche und Schlafzimmer, Erdgeschoß sind feinere, für Häuser dieser Art übliche Risse sichtbar. Die Ausstattung des Hauses ist im Erdgeschoß sehr gut, im Obergeschoß gut. Der Zustand des Hauses ist, mit Ausnahme des Mauerwerks, größtenteils neuwertig. Die Grundrißeinteilung entspricht jedoch nicht den heutigen Anforderungen. Die Funktionstüchtigkeit der gesamten technischen Anlagen wurde nicht überprüft. Nachdem die Heizleitungen, Kanäle und Drainagen nicht einsehbar sind, kann über deren Zustand, Verlegung und Durchflußquerschnitt keine Aussage gemacht werden. Ein Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz liegt nicht vor. Da das Gebäude vor ca. 5 Jahren umfassend saniert wurde, wird in Anlehnung an die Richtlinien Ross-Brachmann die technische Restlebensdauer mit 60 Jahren bei einer Lebensdauer von 80 Jahren angesetzt. (fiktives Baujahr durch Verjüngung des Gebäudes)
Ermittlung der Restlebensdauer: anteilige techn. LD antlg.Bauk techn. LD antlg. Bauk Pos. Teilausführung Baukosten d.Teilausf. x techn. LD nach 35 J. x techn. LD ___________________________________________________________________________ % Jahre = Punkte Jahre = Punkte ___________________________________________________________________________ 1
Fundamente/ Erdarbeiten
1,5
150
225
115
173
Umfassungsu. Innenwände
19,0
150
2850
110*
2090
3
Decken
14,5
150
2175
115
1668
4
Treppen
5,0
60
300
25
125
5
Dachstuhl
6,5
70
455
35
228
6
Dacheindeckung
2,5
50
125
10
25
7
Dachentwässerung 0,5
40
20
35**
18
2
Rohbau
49,5
Seite 9 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg 8
Innenputz
5,5
50
275
45**
248
9
Aussenputz
2,5
50
125
45**
113
10
Estrich, Fliesen
3,0
40
120
35**
105
11
Türen, Fenster
9,5
40
380
35**
333
12
Stahltüren, Treppengeländer
2,0
70
140
65**
130
13
Innenanstrich
5,0
10
50
5**
25
14
Bodenbeläge
4,0
30
120
25**
100
15
Elektroinstallationen 4,5
40
180
30**
135
16
Wasserinstallationen
7
40
280
30**
210
17
Heizung
7,5
40
300
35**
263
Ausbau
50,05
Gesamt
100
Technische Lebensdauer:
* **
8.120
5.989
8.120 : 100 = 81,20 rund 80 Jahre
5.989 : 100 = 59,89 rund 60 Jahre
Innenwände DG teilsaniert erneuert/saniert vor ca. 5 Jahren
Gebäudekenndaten: UMBAUTER RAUM: BGF m²__
Höhe BRI m _ m³___
BRI _m³_
Geschoss ______________
Länge Breite m_____ m____
Erdgeschoss
12,80
10,00
128,00
2,52
323
abz. Heizraum
4,37
2,60
11,36
2,52
29
294
Heizraum
4,37
2,60
11,36
2,52
29
29
Dachgeschoß Dachschräge
12,80 12,80
7,52 2,48
96,26 31,74
2,25 2,06*
243 65
DG gesamt
12,80
10,00
128,00
2,52
308
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Anita Rhomberg Offener Dachraum
12,80
7,52
96,26
1,81/2
87
Summe
718
Anbau *
Kniestock: volle Höhe: Mittelwert:
87
4,00
2,80
11,20
2,00
22
22
1,60 m 2,52 m 2,06 m
NUTZFLÄCHEN: Geschoss
Raumbezeichnung
Wohnung Erdgeschoß
Gang Vorraum Stiegenhaus* Bad Wirtschaftsraum WC Schlafzimmer Küche Wohnzimmer
12,00 2,30 15,70 5,20 2,40 16,90 13,40 27,20
95,10
Vorraum-EG* Gang Dusche/WC Wohnzimmer Küche Schlafzimmer Schlafzimmer
2,30 11,80 13,30 25,80 13,10 21,40 12,70
102,70
Wohnung Dachgeschoß
Fläche m²
Summe Heizraum
197,80 8,90
Nutzfläche Dachgeschoß unter 1,80 m Raumhöhe (Kniestock 1,60 m) *
Summe m²__
8,90 94,00
im Wohnungsverband
Der Baueingabeplan stimmt im Obergeschoß mit der Natur nicht überein. Maße laut Baueingabeplänen und Aufmaß laut Skizze. Cirka-Maße, für die Schätzung ausreichend genau.
Seite 11 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg Bewertung: Sachwert Bodenwerte Gst-Nr. 4333 399,00 m² Grundfläche á 120,00 10,00 % Abwertung (1) Grundstückswert
47.880,00 -4.788,00 43.092,00
(1) Abwertung 10,00 % Bebaungsabschlag
-4.788,00
Gst-Nr. 4334 129,00 m² Grundfläche á 9,00 Grundstückswert
1.161,00
Bodenwerte
44.253,00
Bei der Bewertung des bebauten Grundstückes wird angenommen, daß der § 58 Vorarlberger Baugesetzes Anwendung findet und somit Zu- und Umbauten sowie ein Wiederaufbau innerhalb von 7 Jahren im bestehenden Ausmaß möglich sind. (Rechtsfrage). Die ortsüblichen m²-Preise für Baugrundstücke liegen in Frastanz zwischen 150,00 und 200,00. Unter Berücksichtigung der abgelegenen Lage, erschwerten Zufahrt, fehlenden Kanalanschlußmöglichkeit und nicht optimalen Besonnung wird der m²-Preis, angenähert an den Baulandpreis mit 120,00 angesetzt.
Gebäudewert Zweifamilienhaus Anderhalden 19, 6820 Frastanz Baujahr 1989 (fiktiv), Alter des Objektes 20 Jahre, Lebensdauer 80 Jahre, Restlebensdauer 60 Jahre Baukosten Bodenplatte, Erdarbeiten 128,00 m² á 230,00 Erdgeschoß 294,00 m³ á 530,00 Heizraum 29,00 m³ à 280,00 Dachgeschoß 308,00 m³ á 480,00 Dachraum 87,00 m³ á 160,00 Anbau
29.440,00 155.820,00 8.120,00 147.840,00 13.920,00
Seite 12 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg pauschale Angabe zum Zeitwert Neubauwert Baukosten zum Zeitwert Gesamte Objektkosten Kontrollrechnung zur Plausibilität Herstellungskosten m²-Nutzfläche Bodenplatte 128,00 m² à 230,00 Erdgeschoss 95,10 m² à 1.723,87 Obergeschoß/offener Dachraum 102,70 m² à 1.575,07 Neubauwert Baukosten zum Zeitwert Gesamte Objektkosten Bauwert Gesamte Objektkosten Neubauwert 1,50 % Baumängel, Bauschäden (2) 25,00 % lineare Alterswertminderung 10,00 % Abwertung Objektkosten (3) Zwischensumme 2,15 % Aufwertung (4) Bauwert zum Stichtag 08.06.2009 (2) Baumängel, Bauschäden 2,00 % Abschlag fehlende Kanalanschlußmöglichkeit, kein Wasserhydrant (3) Abwertung Objektkosten 10,00 % Verlorener Bauaufwand (4) Aufwertung Einbauküche EG Whirlpoolwanne EG, Aufpreis Steinwaschtisch Bad EG Küche Obergeschoß Summe (Basis Prozentwerte: 239.525,80)
1.500,00 355.140,00 1.500,00 356.640,00
29.440,00 163.940,00 161.760,00 355.140,00 1.500,00 356.640,00
356.640,00 355.140,00 -5.327,10 349.812,90 -87.453,23 -35.664,00 228.195,68 4.900,00 233.095,68 -5.327,10
-35.664,00
1.250,00 1.200,00 1.200,00 1.250,00 4.900,00
Gebäudewert
233.096,00
Sachwert der Liegenschaft Grundwert Gebäudewert 3,29 % Außenanlagen (5)
Sachwert der Liegenschaft
44.253,00 233.096,00 7.661,92
285.011,00
Seite 13 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg (5) Außenanlagen 2,00 % Aussenanlagen Haus Gst-Nr. 4334: Befestigung, Betonierung, Rasengittersteine, pauschal Summe (Basis Prozentwerte: 242.381,00)
4.861,92 3.000,00 7.661,92
Ertragswert Zweifamilienhaus Anderhalden 19, 6820 Frastanz 60 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 5,00 % Jahresroherträge Wohnung Erdgeschoß Miete lt. Mietvertrag, abz. Betriebskosten (geschätzt), monatlich 600,00, exkl. USt. Wohnung Dachgeschoß Miete lt. Mietvertrag, monatlich 510,00, exkl. USt.
7.200,00
Jahresrohertrag 4,00 % Bewirtschaftungskosten (6) 0,75 % Erhaltungskosten von 368.920,00 Jahresreinertrag
13.320,00 -532,80 -2.663,55 10.123,65
6.120,00
(6) Bewirtschaftungskosten 4,00 % Mietausfallwagnis
-532,80
Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw. 44.253,00, Bodenwertverzinsung 5,00 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 60,00 Jahre, Kapitalisierungszins 5,00 %, Vervielfältiger 18,9293 Jahresreinertrag Bodenwertverzinsung Gebäudereinertrag Zwischensumme Baumängel ,Bausc häden–5. 327, 10 anteiliger Bodenwert Ertragswert
10.123,65 -2.212,65 7.911,00 149.749,61 144.422,51 44.253,00 188.675,51
Ertragswert der Liegenschaft
188.676,00
Kontrolle Mietansatz: Miete laut Mietvertrag Wohnung EG: 600,00 : 94,00 m² NFl. = rund 6,40 pro m² inkl. Gartenanteil Miete laut Mietvertrag Wohnung DG: 510,00 : 99,50 m² NFl. = rund 5,20 pro m² (ohne Balkon und Kellerabteil) Die in den Mietverträgen angeführten Mieterhöhungen wurden auf Grund der Marktlage nicht berücksichtigt.
Seite 14 6850 Dornbirn Kreuzgasse 6a Telefon: +43-5572-245 39 Fax: +43-5572-245 39-4 e-mail: Anita. Rhomberg@aon.at
Anita Rhomberg Unter Berücksichtigung der Empfehlung des Sachverständigenverbandes wurde ein Kapitalisierungszinsfuß von 5,00 % angewendet.
Lasten und Rechte Im Grundbuch sind keine wertbeeinflussende Lasten und Rechte eingetragen. In natura sind keine offenkundigen Dienstbarkeiten ersichtlich. Die Betonplatte auf Gst-Nr. 4334 ragt geringfügig auf das Gst-Nr. 4335 (in der Luftbildaufnahme ersichtlich).
Mietverhältnisse Die Wohnungen sind gemäß beiliegenden Mietverträgen vermietet.
Verkehrswert Sachwert Ertragswert Gewichtung Sachwert/Ertragswert 4 : 1 17,50 % Marktanpassung
285.011,00 189.676,00 265.744,00 -46.505,20
Verkehrswert zum 08.06.2009 inkl. Zubehör, gerundet
219.000,00
Ein- und Zweifamilienhäuser werden meist zur Eigennutzung erworben und nur ausnahmsweise in Bestand gegeben. Aus diesem Grunde wurde eine Gewichtung des Sachwertes zum Ertragswert von 4 : 1 zu Gunsten des Sachwertes vorgenommen. Das gegenständliche Objekt liegt in einer abgelegenen Lage mit einer erschwerten Zufahrt. Eine Kanalanschlußmöglichkeit besteht nicht. Der Käuferkreis ist eingeschränkt; es handelt sich um eine naturnahe Lieberhaberlage Da die Verkäuflichkeit von Objekten dieser Art eingeschränkt bis schwierig ist, wurde eine Marktanpassung von 17,50 % (15,00 bis 20,00 %) vorgenommen.
Schlusskommentar Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann (LBG § 2 Abs. 2). Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben jedoch bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
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Anita Rhomberg Die unterfertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu Marcel Ganahl und gibt in Erinnerung an den Sachverständigeneid obiges, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab. Dieses Gutachten enthält keine rechtlichen Beurteilungen. Eine Überprüfung auf eine eventuelle Kontaminierung erfolgte nicht. Dornbirn, den 8. Juni 2009
Beilagen: Grundbuchauszug vom 8. Mai 2009 Baubescheid Zl. 153-9-1330/74 vom 30. August 1974 Benützungsbewilligung vom 26. April 1978 Baubeschreibung aus dem Bauakt Genehmigter Bauplan: Grundriss Erdgeschoß, Dachgeschoß, Schnitt, Lageplan, Ansichten Grundriss-Skizze EG und OG Mietvertrag, abgeschlossen zwischen Ganahl Marcel und Susat Paul/Ehgartner Ilse Mietvertrag, abgeschlossen zwischen Ganahl Marcel und Schatzer Rene Auszug aus der digitalen Katastermappe der Marktgemeinde Frastanz, M 1 : 1000 Auszug aus dem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Frastanz, M 1 . 2000 Auszug Vlbg. Geographisches Informationssystem (potentielle Besonnung) Luftbildaufnahme, M 1 : 5000 Luftbildaufnahme mit Überblendung DKM, M 1 : 1000 Auszug aus dem Ortsplan der Marktgemeinde Frastanz Fotos
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