Herbert Kociancic Sachverst채ndigenb체ro Ingenieur - Baumeister Immobilienmakler Moosmahdstrasse 14 A-6850 Dornbirn
Kurz체bersicht Auftraggeber
Bezirksgericht Dornbirn Abteilung 4 Dr. Egon Schmid Kapuzinergasse 12 Aut 6850 Dornbirn
Liegenschaft
Eigentumswohnung TOP W8 im 2. Obergeschoss (Dachgeschoss) Neugasse 25 Aut 6850 Dornbirn Einlagezahl 14970, Grundbuch Dornbirn (92001), Bezirksgericht Dornbirn
Stichtag
15.10.2008
Gutachter
BM Ing. Herbert Kociancic Alle Preise sind angegeben in Euro und inklusive Umsatzsteuer.
Zusammenfassung Sachwert Ertragswert gewichteter Wert (2:1) Verkehrswert gerundet
212.537,00 135.760,00 186.944,67 187.000,00
Seite 1 Telefon 0 55 72 / 20 08 77 Telefax 0 55 72 / 20 08 77-6 Mobiltelefon 06 64 / 342 12 07 Email: kociancic@aon.at Homepage: www.kociancic.at
Herbert Kociancic Sachverst채ndigenb체ro Ingenieur - Baumeister Immobilienmakler Moosmahdstrasse 14 A-6850 Dornbirn
Allgemeine Daten Auftraggeber
Bezirksgericht Dornbirn Abteilung 4 Dr. Egon Schmid Kapuzinergasse 12 Aut 6850 Dornbirn
Liegenschaft
Eigentumswohnung TOP W8 im 2. Obergeschoss (Dachgeschoss) Neugasse 25 Aut 6850 Dornbirn Einlagezahl 14970, Grundbuch Dornbirn (92001), Bezirksgericht Dornbirn
Stichtag
15.10.2008
Gutachter
BM Ing. Herbert Kociancic
Eigent체mer mit Ei- Bozkurt Kudret (Geb: 1966- 01-13), 49 / 2488 gentumsanteilen Bozkurt Kadriye (Geb: 1970-09-01), 49 / 2488 Alle Preise sind angegeben in Euro und inklusive Umsatzsteuer.
Seite 2 Telefon 0 55 72 / 20 08 77 Telefax 0 55 72 / 20 08 77-6 Mobiltelefon 06 64 / 342 12 07 Email: kociancic@aon.at Homepage: www.kociancic.at
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Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 und ÖNORM B1802 Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 und der ÖNORM B 1802. Die nachstehende Bewertung erfolgt unter aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt.
Grundlagen der Bewertung • • • • • • •
Der schriftliche Auftrag des Bezirksgerichtes Dornbirn, Abteilung 4 durch den Richter Herrn Dr. Egon Schmid lt. Schreiben vom 28.08.2008. Der Lokalaugenschein des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen am 15.10.2008 im Beisein der Hälfteigentümerin Frau Bozkurt Kadriye. Der EDV-Grundbuchsausdruck des Bezirksgerichtes Dornbirn für die EZ 14970 GB Dornbirn (92001), umfassend die Wohnung TOP W8 und den Tiefgarageneinstellplatz TOP TGP5, Abfragedatum 2008-10-17. Das Mappenblatt im Maßstab 1:1000. Die Widmung nach dem Flächenwidmungsplan der Stadt Dornbirn als "Baufläche-Wohngebiet". Der Baubewilligungsbescheid vom Amt der Stadt Dornbirn vom 13.12.2001, Zahl 220-B/2001/377/0 mit den Abänderungen vom 11.12.2002. Die Schlussüberprüfung lt. Protokoll vom Amt der Stadt Dornbirn vom 19.02.2004.
Bestandsverhältnis Die Wohnung TOP W8 im 2. Obergeschoss (Dachgeschoss) des Hauses 1 ist lt. Auskunft anlässlich des Lokalaugenscheines am 15.10.2008 von den grundbücherlichen Eigentümern bewohnt.
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Zweck der Bewertung Das gegenständliche Gutachten dient zur Feststellung des heutigen Verkehrswertes dieser Liegenschaft für die vom Bezirksgericht Dornbirn bewilligte Zwangsversteigerung.
Belastungen Es sind diverse pfandrechtliche Belastungen eingetragen, wie sie im beiliegenden Grundbuchsausdruck im Anhang des Gutachtens ersichtlich sind. Es erfolgt keine Abwertung infolge der im Grundbuchsausdruck ersichtlichen Belastungen.
Erklärung des Sachverständigen Der unterfertigte Sachverständige erklärt sich fremd zum Auftraggeber und gibt in Erinnerung an seinen Sachverständigeneid nachstehendes nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab.
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Gutachten Sachwert Bodenwert Grundstück Nr. 2499/1, Bebaute Liegenschaft Baufläche, Wohngebiet, bebaut
Örtliche Lage Die gegenständliche Wohnhausanlage besteht aus drei Häusern, umfassend die Mehrwohnhäuser "Neugasse 21, 23 und 25". Die gegenständlich zu bewertende Wohnung TOP W8 befindet sich im Objekt "Neugasse 25" im 2. Obergeschoss (Dachgeschoss). Die Zufahrt zur Liegenschaft erfolgt über die Straße "Neugasse", die eine öffentliche Gemeindestrasse darstellt. Die Grundstückslage ist eben. Es handelt sich um eine ruhige Wohnlage. An Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind vorhanden: • Strom aus dem Ortsnetz der VKW • Telefon aus dem Ortsnetz der Post und Telekom Austria • Wasserversorgung durch Anschluss an die Ortswasserleitung • Abwasserbeseitigung durch Anschluss an die Ortskanalisation • Müllentsorgung durch die örtliche Müllabfuhr 3.246,00 m² Grundfläche á 270,00 10,00 % Abwertung (1)
876.420,00 -87.642,00 788.778,00 31.069,23
davon 98 / 2.488 Anteile (1) Abwertung 10,00 % Bebauungsabschlag
-87.642,00
Bodenwerte
31.069,00
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Gebäudewert Eigentumswohnung TOP W8 im 2. OG Baujahr 2003, Alter des Objektes 5 Jahre, Lebensdauer 70 Jahre, Restlebensdauer 65 Jahre
Gebäudeeinteilung Das gegenständliche Mehrwohnhaus "Neugasse 25" besteht aus dem Kellergeschoss mit Tiefgarage, dem Erdgeschoss, sowie dem 1. und 2. Obergeschoss (Dachgeschoss). Es handelt sich um ein Laubenganghaus mit einläufigen Stiegenaufgängen in allen Geschossen im Laubengangbereich. Im gegenständliche Haus 1 befinden sich die selbständigen Wohnungen TOP W1 bis TOP W8. Die selbständige Wohnung TOP W8 befindet sich im 2. Obergeschoss. Der Laubengang ist nordseitig am Gebäude situiert. Die jeweiligen Wohnungen sind nach Süden geöffnet und haben jeweils eine Balkon bzw. eine Terrasse südseitig.
Baubeschreibung des Gebäudes Das gegenständliche Objekt ist in Massivbauweise ausgeführt. Fundierung: Aufgehende Wände: Geschossdecken: Geschosstreppen: Heizung: Außenwandverkleidung:
Stahlbetonbodenplatte. Massivwände. Massivdecken. Stahlbetontreppen. Zentrale Warmwasserheizung mit Hackschnitzelfeuerung. Teilweise Holzschindelschalung bzw. Außenwandputz und Eternitwandplattenverkleidung. Dachkonstruktion: Flachdach in Warmdachausführung. Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Wohnungseingangstüren: Beschichtete Türblätter mit Holzstockrahmen. Seite 6 Telefon 0 55 72 / 20 08 77 Telefax 0 55 72 / 20 08 77-6 Mobiltelefon 06 64 / 342 12 07 Email: kociancic@aon.at Homepage: www.kociancic.at
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Innentüren: Bodenbeläge:
Holzstockrahmen mit beschichteten Türblättern. Laubengangbereich und Stiegen - keramische Bodenfliesen; Wohnungsbereich - siehe Detailbeschreibung.
Beschreibung der Wohnung TOP W8 im 2. Obergeschoss Die Wohnung besteht aus Flur, WC, Bad, Eltern, Wohnen/Essen/Kochen, Kind 1 und Kind 2, sowie Balkon. Im Balkonbereich besteht ein Abstellraum in Holzverschlagkonstruktion mit Eternitwandplattenverkleidung. Vorraum/Flur: WC-Raum:
Keramische Bodenfliesen, Wandputz und Deckenputz. Keramische Bodenfliesen, keramische Wandfliesen bis zur Decke, Deckenputz; WC-Sitz mit Unterspülkasten, keramisches Waschbecken mit Kaltwasserauslass. Bad: Keramische Bodenfliesen, keramische Wandfliesen, Deckenputz mit Anstrich; Einbaubadewanne mit Mischbatterie, Einbaudusche mit Mischbatterie, eingebautes keramisches Waschbecken mit Mischbatterie, samt Unter- und Oberschrank. Eltern: Laminatfussbodenbelag, Wand- und Deckenputz. Kind 1 und Kind 2: Wie vor. Wohnen/Essen/Kochen: Keramische Bodenfliesen, Wand- und Deckenputz; Einbauküche mit Unter- und Oberschränken, E-Herd mit Ceranglasplatte, eingebauter Mikrowellenherd, eingebautes Backrohr, Einfachspülbecken mit Mischbatterie, eingebauter AEG-Geschirrspüler, Arbeitsplatte in Granit. Balkon: Keramische Bodenfliesen und verzinktes Stahlgeländer. Kellerabstellraum: Raumausmaß 4,59 x 1,50 m.
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Bau- und Erhaltungszustand Das Gesamtgebäude und die Wohnung befinden sich in einem guten Bau- und Erhaltungszustand. gewöhnliche Herstellungskosten Wohnnutzfläche TOP W8 91,37 m² á 2.060,00 Wohnnutzfläche unter Höhe = 1,80m 1,67 m² á 1.550,00 Terrasse 15,22 m² á 300,00 Abstellraum auf der Terrasse 2,12 m² á 300,00 Kellerabteil 6,88 m² á 800,00
188.222,20 2.588,50 4.566,00 636,00 5.504,00
Neubauwert
201.516,70
Bauwert Neubauwert 7,00 % lineare Alterswertminderung 5,00 % Abwertung (2) Zwischensumme 5,00 % Abwertung Zwischensumme (3) 7,33 % Aufwertung (4) Bauwert zum Stichtag 15.10.2008
201.516,70 -14.106,17 -10.075,83 177.334,70 -8.866,74 13.000,00 181.467,96
(2) Abwertung Objektkosten 5,00 % Verlorener Bauaufwand
-10.075,83
(3) Abwertung Zwischensumme 5,00 % Wohnungseigentum
-8.866,74
(4) Aufwertung Einbauküche komplett Einbaumöbel im Bad und Garderobe Summe (Basis Prozentwerte: 177.334,70)
8.000,00 5.000,00 13.000,00
Gebäudewerte
181.468,00 Seite 8 Telefon 0 55 72 / 20 08 77 Telefax 0 55 72 / 20 08 77-6 Mobiltelefon 06 64 / 342 12 07 Email: kociancic@aon.at Homepage: www.kociancic.at
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Sachwert der Liegenschaft Grundwert Geb채udewert
31.069,00 181.468,00
Sachwert der Liegenschaft
212.537,00
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Ertragswert Eigentumswohnung TOP W8 im 2.OG 65 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 5,00 % Jahresroherträge Nettokaltmiete für Wohnung 91,37 m² á monatlich 8,00 (fiktiv)
8.771,52
Jahresrohertrag 20,00 % Bewirtschaftungskosten (5) Jahresreinertrag
8.771,52 -1.754,31 7.017,21
(5) Bewirtschaftungskosten 15,00 % Pauschale Bewirtschaftungskosten 5,00 % Mietausfallwagnis Summe (Basis Prozentwerte: 8.771,52)
-1.315,73 -438,58 -1.754,31
Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw. 31.069,00, Bodenwertverzinsung 5,00 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 65,00 Jahre, Kapitalisierungszins 5,00 %, Vervielfältiger 19,1611 Jahresreinertrag Bodenwertverzinsung Gebäudereinertrag Zwischensumme anteiliger Bodenwert Ertragswert
7.017,21 -1.553,45 5.463,76 104.691,49 31.069,00 135.760,49
Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte
135.760,00
Ertragswert der Liegenschaft
135.760,00
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Verkehrswert Sachwert Ertragswert Gewichtung Sachwert/Ertragswert 2 zu 1
212.537,00 135.760,00 186.944,67
Verkehrswert zum 15.10.2008 (gerundet)
187.000,00
Auf Grund der derzeitigen Lage auf dem Realitätenmarkt und unter Berücksichtigung aller wertbildenden Faktoren beträgt der nach den Bestimmungen des LBG ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft in EZ 14970 Bezirksgericht Dornbirn GB Dornbirn, umfassend die Wohnung TOP W8 in der Neugasse 23 in A-6850 Dornbirn
Verkehrswert einschl. Zubehör
EUR
187.000,00
Wert des Zubehörs (Einbauküche, Badezimmer- und Garderobenverbau)
EUR
13.000,00
Verkehrswert ohne Zubehör
EUR
174.000,00
Dornbirn, 31.10.2008 ck
Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige
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