TECHN. RAT DIPL.-HTL-ING. HELMUT
KAISER
BAUMEISTER UND ZIMMERMEISTER - ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER FÜR HOCHBAU UND LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGEN
GUTACHTEN 1
OBJEKT
WICHNERSTRASSE 50 a , 6700 BLUDENZ GRUNDBUCH EINLAGEZAHL GRUNDSTÜCKSNUMMER GRUNDSTÜCKSFLÄCHE
90002 BLUDENZ 161 400 , .328 / 2 ; .1003 819 m²
BETREFF
LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG
AUFTRAGGEBER
BEZIRKSGERICHT BLUDENZ
AKTENZEICHEN
12 E 32 / 08k
BETREIB. PARTEI
VORARLBERGER LANDES - HYPOTHEKEN AG
VERPFL. PARTEI
1.) PFEIFER GERNOT 2.) PFEIFER MONIKA
HARD, AM
30.1.2009
A-6971 HARD, MESNERGASSE 1, TEL. 05574 / 77971-0, FAX 05574 / 77971-4, E-MAIL: kaiser.helmut@aon.at
0,0
ALLGEMEINES
0,1
AUFTRAGGEBER Bezirksgericht Dornbirn , Aktenzeichen 12 E 32 / 08k
0,2
ZWECK DES GUTACHTENS
0,2.1
Verkehrswertermittlung der Liegenschaft Wichnerstraße 50a , 6700 Bludenz Grundbuch
90002 Bludenz
Einlagezahl Grundstücksnummer
161 400 , .328 / 2 ; .1003
Grundstücksfläche wegen
819 m² bewilligter Zwangsversteigerung
Schätzungsstichtag
1.1.2007
0,3
GRUNDLAGEN DES GUTACHTENS
0,3.1
Die Befundaufnahme vom Anwesend
8.10.2008 nur SV
Das gesamte Gebäude war nicht verschlossen . Das Gebäude wurde daher ohne Bewilligung des Eigentümers betreten. Festgehalten wird , dass im Gebäude kein Strom mehr vorhanden war , und dass verschiedenen Räume nur mit Taschenlampe besichtigt werden konnten. Es ist daher möglich , dass unter Umständen verschiedene Mängel nicht im ganzen Ausmaß erkannt werden konnten. 0,3.2
Der Grundbuchsauszug vom
12.9.2008
Die Flächenangaben im Grundbuchsauszug werden nicht geprüft sondern als richtig angenommen. 0,3.3
Der Katasterauszug vom
12.9.2008
0,3.4
Der Auszug aus dem Flächenwidmungsplan
12.9.2008
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 1
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0,3.5
Die baupolizeiliche Bewilligung Genehmigt am Zahl Amt der Stadt Bludenz
7.7.1987 IVa / 11 -12 35 / 1987 0s/a
Die Bewilligung betrifft die Errichtung einer Diskothek und eines Pub auf GstNr. . 238/2 , .1003 in EZl. 161 und auf GstNr. .329 in Ezl. 465 0,3.6
Die Ben端tzungsbewilligung Genehmigt am Zahl Amt der Stadt Bludenz
14.10.1987 IVa / 11 -12 35 / 1987 0s/a
Die Ben端tzungsbewilligung betrifft die Errichtung einer Diskothek und eines Pub auf GstNr. . 238/2 , .1003 in EZl. 161 und auf GstNr. .329 in Ezl. 465
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 2
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1,0
GUTSBESTAND Grundbuch
90002 Bludenz
Einlagezahl Grundstücksnummer
161 400 , .328 / 2 ; .1003
Grundstücksfläche
2,0
819 m²
EIGENTÜMER ( B-BLATT ) Anteile 1/2
Pfeifer Gernot ( 19.11.1955 ) Pfeifer - Wachter Monika ( 18.9.1951 )
2,1
LASTEN Siehe Grundbuchsauszug vom
2,1.1
1/2
12.9.2008
Geh-und Fahrrecht Ob ein nicht verbüchertes Geh-und Fahrrecht auf der Liegenschaft besteht konnte - nachdem der Eigentümer nicht anwesend war - nicht festgestellt werden.
2,1.2
Wohnrecht Keine Dienstbarkeit für ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen.
3,0
MIETVERHÄLTNISSE
3,1
Das gesamte Objekt steht derzeit leer. Nach Auskunft von Anrainern steht das Objekt mind. 2 Jahre leer . Sämtliche Zugänge sind offen. Dem entsprechend wird das Objekt illegal genutzt.
4,0
LAGE Am Bahnhof Bludenz
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 3
30.01.2009
5,0
ERSCHLIESSUNG
5,1
Zufahrt Die Zufahrt erfolgt
direkt von der Wichnerstraße bzw. über GstNr. 402.
Der Parkplatz auf GstNr. 400 und .328 / 2 ist nur über das GstNr. 402 erreichbar. Es wird davon ausgegangen , dass hiefür eine rechtskräftige Vereinbarung über ein Geh-und Fahrrecht besteht. 5,2
Nachstehende Anschlüsse sind vorhanden:
6,0
BAUBESCHREIBUNG
6,1.1
GEBÄUDE
Strom, Wasser, Kanal ,
Baujahr Umbau - Zubau
nicht genau bekannt 1987
Fundierung
Betonfundamente
Kellerwände außen
Stahlbeton
Decke über KG
Ferigteilhohlkörperdecke Anbau Stahlbetondecke ?
Außenwände Eg + Og Mauerwerk ? Decken über Eg + Og Massivdecken Stiegen Kg - Eg
Stahlbeton
Stiegen Eg - Og
Stahltreppe
Dachstuhl
Flachdach Satteldach
Dacheindeckung
Flachdachabdichtung Pappe , Dachrinne
Fenster Eg Fenster Og
Holzfenster mit Anstrich , 2 -Scheiben Isolierglas Kunststofffenster mit Sprossen,2-Scheiben Isolierglas Holzfenster mit Anstrichg ,2-Scheiben Isolierglas
Türen Og
Futterstocktüren furniert
Fassade
Dämmfassade teilweise ,
Heizung
Die Heizungsanlage befindet sich im Keller des Objektes auf
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GstNr. .329 Zentralheizung Öl Die Funktionstüchtigkeit der gesamten Heizungsanlage wurde nicht überprüft. Es wird davon ausgegangen , dass die Heizungsanlage funktionstüchtig ist. Nachdem die Heizleitungen nicht einsehbar sind , kann deren Zustand nicht überprüft werden. Die Heizung befindet sich im Keller des Objektes auf GstNr. .329 Sanitäre
Einrichtungsgegenstände mit allen Zu- und Ableitungen siehe Raumbeschreibung (S) Zu-und Abflussleitungen sind nicht einsehbar und können daher nicht überprüft werden. Fäkalkanäle , Regenwasserkanäle und Drainagen sind nicht einsehbar , daher kann keine Aussage über deren Verlegung , Durchflussquerschnitt und Zustand des Rohrmaterials gemacht werden. Um den Gesamtzustand der Rohrleitungen feststellen zu können muss ein Kanalvideo durchgeführt werden. In der Bewertung sind keine Risken betreffend Fäkal-bzw. Regenwasserkanäle und Drainagen enthalten.
Elektro
Der Raumwidmung entsprechend Stecker, Schalter und Auslässe in genügender Anzahl
Außenanlagen
6,1.2
Vorplatz bzw. Zufahrt
Asphaltbelag , Kies
Terrasse
Betonplatten
RAUMBESCHREIBUNG Boden (B), Wand (W), Decke (D), Sanitäre (S), Heizung (H) Keller Keller - Bestand Alle Räume
BgBlu 12 E 32 08k GA1
B W D
Betonpflaster Betonpflaster Fertigteilhohlkörperdecke
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Keller - Anbau Stiegenhaus
B W D
Stahlbeton mit Teppichbelag verputzt und geweißt verputzt und geweißt
Keller
B W D
Fliesen verputzt und geweißt Beton geweißt Lüftung
B W D S
Fliesen Fliesen ganze Raumhöhe Täfer 2 Waschbecken
WC-Herren
B W D S
Fliesen Fliesen ganze Raumhöhe Täfer 2 WC 5 Piß
Gang
B W D
Fliesen verputzt und geweißt Beton geweißt
WC - Damen
B W D S
Fliesen Fliesen ganze Raumhöhe Täfer 2 Waschbecken 3 WC
Pub
B W D RH
Fliesen verputzt und geweißt verputzt und geweißt 2,58 m
WC - Damen
B W D S
PVC Fliesen, verputzt und geweißt Täfer 2 Waschbecken 2 WC
WC - Herren Vorraum
Ergeschoss Diskothek - Bestand
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WC - Herren
B W D S
Fliesen Fliesen ganze Raumhöhe Täfer 2 Waschbecken 1 WC 2 Piß
WC - Beh.
B W D S
Fliesen Fliesen ganze Raumhöhe Täfer 1 Wachbecken 1 WC
Diskothek
B W D RH
Teppichbelag verputzt und geweißt verputzt und geweißt - Feuchteschäden 3,03 m
Diskothek - Erweiterung Eingang
B W D
Teppichbelag verputzt und geweißt Täfer
Garderobe
B W D
Teppichbelag verputzt und geweißt verputzt und geweißt
Diskothek-Erweiterung
B W
Teppichbelag verputzt und geweißt
Diele - Vorraum
B W D
Melanparkett Reibputz Täfer, teilweise abgetragen
Raum 2
B W D
Melanparkett Reibputz Täfer Täfer
Raum 3
B W D
Melanparkett Reibputz Täfer
Raum 4
B W D
Melanparkett Reibputz Täfer
Obergeschoss Wohnung
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 7
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6,1.3
Raum 5
B W D
Melanparkett Reibputz Täfer
Raum 6
B W D Zubehör
Melanparkett Reibputz Täfer 1 Spüle
Raum 7
B W D S
PVC Fliesen ganze Raumhöhe Täfer 1 WC 1 Waschbecken 1 Wanne
Bauzustand Gebäude Bauweise
Dem Baujahr entsprechend einfach
Ausstattung
Dem Baujahr entsprechend einfach
Bauzustand
Bestand Anbau
6,2
Bemerkung
6,2.1
Wirtschaftliche Einheit
schlecht bis sehr schlecht mittelmäßig
Das Objekt in Ezl 161 GstNr. 400 ; .328/2 ; .1003 und Das Objekt in Ezl 465 GstNr. .329 bilden aufgrund der Zufahrt , Parkplatz ,Situierung der Heizung und Nutzung der Räumlichkeiten im Eg und Kg eine wirtschaftliche Einheit. Die Veräusserung der Liegenschaften sollte gemeinsam erfolgen. 6,2.2
Teilverbauung auf GstNr. 402 Eine Teilfläche des Anbaues steht auf dem Nachbargrundstück Nr. 402 . Siehe Planbeilage P 7 und Luftaufnahme mit Grundparzellen Beilage 4. Ich gehe davon aus , dass es für die Teilverbauung auf GstNr. 402 eine entsprechende Vereinbarung mit dem Grundeigentümer von GstNr 402 gibt.
BgBlu 12 E 32 08k GA1
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6,3
FLÄCHENBERECHNUNG - UMBAUTER RAUM - NACH Ö-NORM B 1800 Objekt Raum / Geschoss
Wichnerstraße 50a , 6700 Bludenz Länge Breite
Fläche
Anz.
Fläche
Höhe
Umb.Raum
Alle Maße ca. Maße 6,3.1 KELLER UMBAUTER RAUM Keller - Bestand
11,00 10,00 110,00 m²
2,55 0,25 0,20 3,00
330,00 m³
9,90 12,56 124,34 m² -1,40 2,80 -3,92 m² 120,42 m²
0,25 2,65 0,20 3,10
373,31 m³
Keller - Anbau
ger. UMBAUTER RAUM KELLER GERUNDET
373,00 m³ 703,00 m³
NUTZFLÄCHE Keller - Bestand Lager Tankraum Lager Lager
5,30 5,30 4,40 4,40
6,30 2,90 5,20 4,00
Nutzfläche Keller - Bestand
33,39 m² 15,37 m² 22,88 m² 17,60 m² 89,24 m²
Keller - Anbau Stiegenhaus Keller WC-Herren Gang WC-Damen
6,50 m² 15,73 m² 23,14 m² 14,82 m² 23,89 m²
Nutzlfäche Keller - Anbau
84,08 m²
NUTZFLÄCHE KELLER GESAMT
BgBlu 12 E 32 08k GA1
173,32 m²
Seite 1
30.01.2009
Raum / Geschoss
Länge Breite
Fläche
Anz.
Fläche
Höhe
Umb.Raum
6,3.2 ERDGESCHOSS UMBAUTER RAUM Diskothek - Bestand 0,25 5,23 0,25 0,25 1,22 10,12 6,95 10,37 -7,00 1,22
72,07 m² -8,54 m² 63,53 m²
0,15 2,58 0,25 2,98
11,00 14,00 154,00 m²
0,15 3,03 0,35 3,53
ger.
189,32 m³
543,62 m³ 732,94 m³ 733,00 m³
Diskothek - Erweiterung 0,15 3,03 0,35 3,53
9,90 12,56 124,34 m² -0,14 4,30 -0,60 m² 123,74 m²
ger. UMBAUTER RAUM ERDGESCHOSS GERUNDET
436,81 m³ 437,00 m³ 1.170,00 m³
NUTZFLÄCHE Diskothek - Bestand Pub
5,23 10,12
Gang
1,22 6,07
WC - Damen
BgBlu 12 E 32 08k GA1
1,85 1,85
3,50 1,20
1,55 0,15
52,93 m² 4,27 m² 7,28 m² 11,55 m²
11,55 m²
2,87 m² 0,28 m² 3,15 m²
3,15 m²
Seite 2
30.01.2009
Raum / Geschoss WC - Herren
WC - Beh. Diskothek
Länge Breite 1,92 0,90 1,62
2,00
Fläche
1,55 1,50 1,50
2,98 1,35 2,43 6,76
m² m² m² m²
1,55
4,70 8,70 5,34 13,30 -1,30 3,99
Anz.
Fläche
Höhe
Umb.Raum
6,76 m² 3,10 m²
40,89 71,02 -5,19 106,73
m² m² m² m²
Nutzfläche Diskothek - Bestand
106,73 m² 184,21 m²
Diskothek - Erweiterung Eingang
5,30 1,50 2,55
2,50 1,40 1,40
Garderobe
2,55
2,15
Diskothek-Erweiterung
7,72 3,75
5,10 6,55
13,25 2,10 3,57 18,92
m² m² m² m²
18,92 m² 5,48 m²
39,37 m² 24,56 m² 63,93 m²
Nutzfläche - Diskothek - Erweiterung
63,93 m² 88,34 m²
NUTZFLÄCHE ERDGESCHOSS
272,54 m²
6,3.3 OBERGESCHOSS WOHNUNG ÜBER DISKOTHEK - Bestand UMBAUTER RAUM
11,00 11,15 122,65 m² UMBAUTER RAUM OBERGESCHOSS GERUNDET
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 3
0,15 2,35 0,20 2,70
331,16 m³ 331,00 m³
30.01.2009
Raum / Geschoss
Länge Breite
Fläche
Anz.
Fläche
Höhe
Umb.Raum
NUTZFLÄCHE - WOHNUNG Gang Vorraum
6,17 3,46 2,50 5,96 2 5,70 4,89 2,63 7,52 2
Raum 2
4,52 -1,83
1,32
8,14 m²
1,60
4,77 m²
1,50
8,55 m²
2,10
7,90 m² 29,36 m²
29,36 m²
19,62 m² -1,39 m² 18,23 m²
18,23 m²
4,34 1,52 2
Raum 3 Raum 4
4,51 2,60
4,48 2,22
Raum 5
4,30
0,91
3,91 m²
3,00
9,42 m² 13,33 m²
4,30 1,98 6,28 2 Raum 6
2,09
Raum 7
2,73 4,15 6,88 2
20,20 m² 5,77 m²
4,23
8,84 m²
1,86
6,40 m²
NUTZFLÄCHE OBERGESCHOSS
6,3.4
13,33 m²
102,13 m²
DACHRAUM ÜBER WOHNUNG UMBAUTER RAUM 11,00 11,50 126,50 m² UMBAUTER RAUM DACHRAUM GERUNDET
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 4
1,40 2
88,55 m³ 89,00 m³
30.01.2009
Raum / Geschoss
6,3.7
Länge Breite
Fläche
Anz.
Fläche
Höhe
UmbR UmbR UmbR
Umb.Raum
ZUSAMMENSTELLUNG
330,00 m³ 373,00 m³ 703,00 m³
Keller - Bestand Keller - Anbau Summe Keller
NFlä NFlä NFlä
89,24 m² 84,08 m² 173,32 m²
3,70 m³
per m²Nflä
4,44 m³
per m²Nflä
4,06 m³
per m²Nflä
Erdgeschoss Diskothek - Bestand Diskothek - Erweiterung Summe Erdgeschoss
NFlä NFlä NFlä
184,21 m² 88,34 m² 272,54 m²
3,98 m³
per m²Nflä
4,95 m³
per m²Nflä
4,29 m³
per m²Nflä
NFlä
102,13 m²
NFlä
102,13 m²
UmbR UmbR UmbR
NFlä
548,00 m²
UmbR 2.293,00 m³
Obergeschoss Wohnung über Diskothek Dachraum über Wohnung Summe Eg. bis Dg.
Summe
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 5
3,24 m³
per m²Nflä
UmbR 733,00 m³ UmbR 437,00 m³ UmbR 1.170,00 m³
331,00 m³ 89,00 m³ 420,00 m³
30.01.2009
BEWERTUNGSSCHEMA SACHWERTVERFAHREN NACH Ö - NORM B 1802
BODEN
BODENWERT zB. nach Vergleichswertverfahren
GEBÄUDE
AUSSENANLAGEN
NEUBAUWERT
NEUBAUWERT
zB. aus Bruttorauminhalt oder aus Nutzfläche
der Außenanlagen
Verlorener Bauaufwand Berücksichtigung zB. in % des Neubauwertes
Lebensdauer Ermittlung der technischen und Festlegung der wirtschaftlichen Lebensdauer des Gebäudes unter Berücksichtigung der Erhaltungskosten, der fehlenden Bauteile und der Pflegeintensität
Wertminderung infolge Erhaltungsrückstaues
Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Umstände
Berücksichtigung
Wertminder. infolge Alters
Wertminder. infolge Alters
der vorhandenen Bebauung und Aufschließung
mit Rücksicht auf den Bauund Erhaltungszustand
mit Rücksicht auf den Bauund Erhaltungszustand
Gebundener Bodenwert
BAUWERT
BAUWERT
unter Berücksichtig.Bebauung
( fiktiv ) bestandsfrei
der Außenanlagen
Umsatzsteuer
Umsatzsteuer
allenfalls berücksichtigen
allenfalls berücksichtigen
Sachwert der Liegenschaft ( fiktiv ) bestandsfrei
Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände ( Rechte , Lasten)
SACHWERT der Liegenschaft im vorgegebenen Zustand
Marktanpassung Berücksichtigung der jeweils aktuellen Lage am Real.Markt
VERKEHRSWERT
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 1
30.01.2009
7,0
LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG
PER
1.1.2007
BETRIEBLICH GENUTZTES GEBÄUDE OBJEKT GRUNDBUCH GST.NR. EIGENTÜMER
Wichnerstraße 50a , 6700 Bludenz 90002 400 , .328 / 2 ; .1003 Pfeifer Gernot ( 19.11.1955 ) Pfeifer - Wachter Monika ( 18.9.1951 )
EINL.ZAHL FLÄCHE 1/2 1/2
161 819 m² Anteile Anteile
GEBÄUDEKENNWERTE GEBÄUDE Umbauter Raum Nutzfläche gesamt ca. Umb.Raum per m² Nflä.
2.293,00 m³ 548,00 m² inkl. Keller 4,18 m³
Umbauter Raum gesamt
2.293,00 m³
7,1
BODENWERT
7,1.1
Beschaffenheit Baugrund Die Beschaffenheit des Baugrundes kann anlässlich der Befundaufnahme nicht festgestellt werden. Zur Feststellung der Beschaffenheit des Baugrundes muss eine bodenmechanische Untersuchung durchgeführt werden. Ob der Baugrund kontaminiert ist wurde anlässlich der Befundaufnahme nicht festgestellt. Zur Feststellung einer eventuellen Kontamination müssen Bodenproben entnommen und diese in einem Labor untersucht werden. Flächenwidmung Grundsätzlich sind in der Grundbewertung keinerlei Risken die Bodenbeschaffenheit betreffend berücksichtigt. Der Grundpreis wurde abgeleitet von aktuellen Marktpreisen unter Berücksichtigung der Lage . Widmung
BM
Baumischgebiet
Für das gegenständliche Grundstück ist ein Preis angemessen von € bis € im Mittel € gerundet € Grundfläche gesamt
Bodenwert
BgBlu 12 E 32 08k GA1
270,00 350,00 310,00 310,00
per m² per m² per m² per m²
819,00 m²
a€
819,00 m²
im Mittel
Seite 1
310,00
310,00
€
253.890,00
€
253.890,00
30.01.2009
Abschlag für Bebauung
-17,00%
Maximalwert nicht größer als 20 % Kontrollrechnung für Bebauungsabschlag 2.293,00 m³ a€ 18,00
41.274,00
GEBUNDENER BODENWERT
Gebundener Bodenwert per m² im Mittel
7,2
BAUWERT GEBÄUDE
7,2.1
NEUBAUWERT GEBÄUDE Geschoss
Umbaut. Raum
-43.161,30
€
210.728,70 210.000,00
gerundet € ATS
2.889.663,00
€
256,41
Preis per m³ u.R.
Summe
Keller Bestand 330,00 m³ Preis per m² Nutzfläche
a€
160,00 591,66
€
52.800,00
Keller Anbau 373,00 m³ Preis per m² Nutzfläche
a€
210,00 931,61
€
78.330,00
Erdgeschoss 1.170,00 m³ Preis per m² Nutzfläche
a€
300,00 1.287,86
€
351.000,00
Obergeschoss 331,00 m³ Preis per m² Nutzfläche
a€
330,00 1.069,48
€
109.230,00
130,00 262,94
€ €
11.570,00 602.930,00
20,00%
€
120.586,00
€
723.516,00
ATS
9.955.797,21
Dachraum Summe
89,00 m³ 2.293,00 m³
a€ im Mittel Mwst.
NEUBAUWERT GEBÄUDE
7,2.2
€
SACHWERT GEBÄUDE Bewertungsjahr Baujahr Alter
2008 1987 Anbau usw. 21 Jahre
Technische Lebensdauer Restnutzungsdauer
80 Jahre 59 Jahre
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 2
30.01.2009
Aufgrund des Alters und insbesondere des Bauzustandes wird die Wertminderung angesetzt an der Grenze der Abbruchreife mit -70% Herstellungswert - Neubauwert - Gebäude
€
602.930,00
€
-60.293,00
€
542.637,00
Abzüglich für technische Wertminderung wegen Alter und Bauzustand -70,00%
€
-379.845,90
Sachwert Gebäude ohne Mwst.
€
162.791,10
€
32.558,22
€ gerundet €
195.349,32 195.000,00
ATS
2.683.258,50
Wertminderung infolge verlorenen Bauaufwandes Diesem Abschlag liegt die Überlegung zugrunde, dass bei einem Verkauf ein Teil der tatsächlichen Baukosten dadurch verloren geht, weil ein Käufer eines Gebäudes dieses nach seinem Sinn etwas anders gebaut hätte. Jeder Ersteher eines fertigen Bauwerkes würde-könnte er seinen eigenen Wunsch verwirklichen-dieses Bauwerk höchstwarscheinlich zumindest zum Teil anders gestalten. Kaum ein Bauwerk wird dem Ersteher in bautechnischer, funktioneller oder optischer Hinsicht genau entsprechen. Auch besonders luxuriöse und extrem moderne Bauausführungen sowie eine starke Zweckgebundenheit werden von Käufern nicht voll honoriert. Der verlorene Bauaufwand wird als wirtschaftliche Wertminderung aufgrund von Erfahrungswerten bestimmt. Wertminderung für verlorenen Bauaufwand
Mwst
-10,00%
20,00%
SACHWERT GEBÄUDE
7,3
ZUSAMMENSTELLUNG SACHWERT
Grundwert
ANTEIL 51,85%
€
210.000,00
Wohnhaus
48,15%
€
195.000,00
Summe Bauwert
48,15%
€
195.000,00
SUMME SACHWERT
100,00%
€
405.000,00 405.000,00
gerundet € ATS
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 3
5.572.921,50
30.01.2009
7,4
ZUBEHÖR SACHWERT
7,5
ERTRAGSWERT
Kein Zubehör mit Wert vorhanden.
Aufgrund des Bauzustandes erübrigt sich die Ermittlung des Ertragswertes.
7,6
VERKEHRSWERT Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsvekehr für sie erzielt werden kann. Die Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme der im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Das Sachwertverfahren dient in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter Liegenschaften, wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft einschließlich der darauf befindlichen baulichen Anlagen für die in Betracht kommenden Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind. Für die gegenständliche Liegenschaft ist das Sachwertverfahren für die Ermittlung des Verkehrswertes das geeignete Verfahren . Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsvekehr für sie erzielt werden kann. Bei der Ableitung des Verkehrswertes vom Sach- oder Ertragswert sind besondere Anpassungsabschläge an die Marktlage erforderlich. Die Höhe dieser Abschläge ist von der Marktgängigkeit bzw. vom Veräußerungsrisiko abhängig. Nachstehende Abschläge dienen als Anhalt : Verkäuflichkeit gut befriedigend eingeschränkt schwierig schlecht Verkäuflichkeit
Abschlag von bis 0,00% -5,00% -5,00% -10,00% -10,00% -20,00% -30,00% -40,00% -50,00% -60,00% schwierig
im Mittel -2,50% -7,50% -15,00% -35,00% -55,00%
-30,00%
Sachwert Abschlag
-30,00%
abzüglich für Unrat und Schutt ausräumen -90,00 h a€ 45,00 Abtransport und Deponiekosten
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 4
-4.050,00 -1.950,00 -6.000,00
€
405.000,00
€
-121.500,00
€
-6.000,00 30.01.2009
VERKEHRSWERT RECHNERISCH
€ gerundet € ATS
277.500,00 275.000,00 3.784.082,50
DER VERKEHRSWERT DER LIEGENSCHAFT WIRD BEWERTET MIT GERUNDET
€ 275.000,00 ATS 3.784.082,50
AUFTEILUNG DES VERKEHRSWERTES GRUNDWERT
51,85%
von
275.000,00
€ gerundet €
BAUWERT
48,15%
von
275.000,00
€ gerundet €
SUMME
€
132.407,41 132.000,00
gerundet €
275.000,00 275.000,00
IM BAUWERT ENTHALTENE MWST.
€
22.000,00
BAUWERT OHNE MWST
€
110.000,00
8,0
100,00%
142.592,59 143.000,00
ZUSAMMENSTELLUNG
8,1
Verkehrswert Ezl. 161
€
275.000,00
8,2
Verkehrswert Ezl. 465
€
85.000,00
Summe
€
360.000,00
BgBlu 12 E 32 08k GA1
Seite 5
30.01.2009
GRUNDBUCH 90002 Bludenz EINLAGEZAHL 161 BEZIRKSGERICHT Bludenz ****************************************************** ABFRAGEDATUM 2008-09-12 Letzte TZ 2207/2008
************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 400 Baufl.(begrünt) 458 .328/2 Baufl.(Gebäude) 125 .1003 Baufl.(Gebäude) 236 Wichnerstraße 50a GESAMTFLÄCHE 819 ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 3 ANTEIL: 1/2 Pfeifer Gernot GEB: 1955-11-19 ADR: Gaschurn 184b 6793 b 2153/1987 Kaufvertrag 1987-07-10 Eigentumsrecht vorgemerkt c 1474/1988 Rechtfertigung d 2992/1992 Belastungs- und Veräußerungsverbot 4 ANTEIL: 1/2 Pfeifer-Wachter Monika GEB: 1951-09-18 ADR: Gaschurn 184b 6793 b 2153/1987 Kaufvertrag 1987-07-10 Eigentumsrecht vorgemerkt c 1474/1988 Rechtfertigung d 2992/1992 Belastungs- und Veräußerungsverbot ************************************* C *************************************** 2 a 2155/1987 Pfandurkunde 1987-07-14 PFANDRECHT Höchstbetrag 4.550.000,-für Hypothekenbank des Landes Vorarlberg b 2155/1987 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 c 2156/1987 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg d 835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg e 3667/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg f 4829/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg h 4831/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg j 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg k 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg l 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg m 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg n 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank o 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp p gelöscht 3 a 2156/1987 Schuldschein und Pfandurkunde 1987-07-14 PFANDRECHT 2.000.000,-16 % Z, 12 % VuZZ, NGS 400.000,-- für Hypothekenbank des Landes Vorarlberg b 2156/1987 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 d 835/1988 VORRANG von LNR 4 vor 3 e 3667/1988 VORRANG von LNR 5 vor 3 f 4829/1988 VORRANG von LNR 6 vor 3 g 4829/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg i 4831/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg k 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten
Hypothekenbank des Landes Vorarlberg l 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg m 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg n 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg o 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank p 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp q gelöscht 4 a 835/1988 Schuldschein und Pfandurkunde 1988-03-10 PFANDRECHT 887.000,-8 % Z, 12 % VuZZ, NGS 177.400,-- für Hypothekenbank des Landes Vorarlberg b 835/1988 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 c 835/1988 VORRANG von LNR 4 vor 3 d 835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg e 3667/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg f 4829/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg g 4831/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg i 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg j 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg k 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg l 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg m 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank n 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp o gelöscht 5 a 3667/1988 Schuldschein und Pfandurkunde 1988-09-02 PFANDRECHT 148.000,-8 % Z, 12 % VuZZ, NGS 29.600,-- für Hypothekenbank des Landes Vorarlberg b 3667/1988 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 c 3667/1988 VORRANG von LNR 5 vor 3 d 3667/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg e 4829/1988 VORRANG von LNR 6 vor 5 f 4831/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg h 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg i 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg j 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg k 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg l 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank m 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp n gelöscht 6 a 4829/1988 Pfandurkunde 1988-11-30 PFANDRECHT Höchstbetrag 5.187.000,-für
Hypothekenbank des Landes Vorarlberg b 4829/1988 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 c 4829/1988 VORRANG von LNR 6 vor 3 5 d 4829/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg e 4831/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg h 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg i 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg j 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg k 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg l 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank m 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp n gelöscht 7 a 4831/1988 Schuldschein und Pfandurkunde 1988-11-30 PFANDRECHT 800.000,-16 % Z, 15,75 % VuZZ, NGS 160.000,-- für Hypothekenbank des Landes Vorarlberg d 4833/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg e 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg f 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg g 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg h 3266/1989 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 i 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank j 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp k gelöscht 9 a 4833/1988 Pfandurkunde 1988-11-30 PFANDRECHT Höchstbetrag 195.000,-für Hypothekenbank des Landes Vorarlberg c 4834/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg d 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg e 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg f 3266/1989 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 g 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank h 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp i gelöscht 10 a 4834/1988 Pfandurkunde 1988-11-30 PFANDRECHT Höchstbetrag 910.000,-für Hypothekenbank des Landes Vorarlberg c 4835/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg d 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg e 3266/1989 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 f 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank
g 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp h gelöscht 11 a 4835/1988 Pfandurkunde 1988-11-30 PFANDRECHT Höchstbetrag 1.560.000,-für Hypothekenbank des Landes Vorarlberg b 4835/1988 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 c 4836/1988 Löschungsverpflichtung zugunsten Hypothekenbank des Landes Vorarlberg d 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank e 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp f gelöscht 12 a 4836/1988 Pfandurkunde 1988-11-30 PFANDRECHT Höchstbetrag 1.300.000,-für Hypothekenbank des Landes Vorarlberg b 4836/1988 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 c 2227/1990 Löschungsverpflichtung zugunsten Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank d 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp e gelöscht 13 a 2227/1990 Pfandurkunde 1990-06-28 PFANDRECHT Höchstbetrag 4.160.000,-für Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank b 2227/1990 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 c 2011/1993 Löschungsverpflichtung zugunsten Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp d gelöscht 14 a 2983/1992 BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT gegenseitig für a) Pfeifer Gernot (1955-11-19) b) Pfeifer-Wachter Monika (1951-09-18) b 2011/1993 VORRANG von LNR 15 vor 14 c gelöscht 15 a 2011/1993 gleichzeitig mit 2012/1993 Urkunde 1993-04-02 PFANDRECHT 2.500.000,-samt 5 5 Z seit 1.1.1993 NGS 400.000,-- für Bierbrauerei Fohrenburg F. Gassner & Comp b 2011/1993 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE EZ 465 c 2011/1993 VORRANG von LNR 15 vor 14 17 a 2504/2007 Abweisung des Gesuchs um Zwangsversteigerung Teilforderung vollstr. EUR 72.670,-- s.A. für Vorarlberger Landes- u. Hypothekenbank AG (12 E 27/07 y) 18 a 2207/2008 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstr EUR 72.670,--, EUR 2.690,22 samt 4 % Z ab 2007-10-29, EUR 370,53 für Vorarlberger Landes-Hypothekenbank AG 12E 32/08k IM RANG der Höchstbetrags- bzw Festbetragshypothekenbank C-LNR 2-7 und 9-13 restlich im laufenden Rang b 2207/2008 Abweisung des Gesuchs um Zwangsversteigerung EUR 997,31 EUR 166,53 für Vorarlberger Landes-Hypothekenbank AG 12E 32/08k ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS ***************************** 2008-09-12 12:28,13893 1D ********** ZEILEN: 260 G R U N D B U C H -- A U S Z U G TECHN. RAT DIPL.-HTL-ING. HELMUT KAISER BAUMEISTER-ZIMMERMEISTER ALLGEM.BEEID.GERICHTL.ZERT.SACHVERST. FÜR HOCHBAU UND LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGEN