DIPL.- ING. ROBERT BISCHOF STAATLICH BEFUGTER UND BEEIDETER INGENIEURKONSULENT FÜR BAUINGENIEURWESEN ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER
GUTACHTEN GZ. 39/11 13 E 2809/10 m
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG EZ 1378 GB 92001 Dornbirn Haselstauderstraße 49, A-6850 Dornbirn
Dornbirn, den 28. Juni 2011
A-6850 DORNBIRN · SEBASTIANSTRASSE 13/1 · TEL. +43 (0)5572/23960-0 · FAX 23960-6 www.sv-bischof.at · office@sv-bischof.at
INHALTSVERZEICHNIS
1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.6.1. 1.6.2. 1.6.3. 1.6.4. 1.6.5. 1.7.
Allgemeines Auftraggeber Bewertungsstichtag Zweck des Gutachtens Betreibende Partei Verpflichtete Parteien Grundbuchstand Gutsbestand gemäß A1-Blatt Dingliche Rechte gemäß A2-Blatt Eigentumsverhältnisse gemäß B-Blatt Dingliche Lasten gemäß C-Blatt Sonstiges Bewertungsgrundlagen
3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4
2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10. 2.11. 2.12.
Befundaufnahme Lage der Liegenschaft Verkehrsverhältnisse Form Topographie Flächenwidmung Bodenbeschaffenheit / Bodenrisiko Bebauung Baubeschreibung Zubehör Bau- und Erhaltungszustand Mietverhältnisse Sonstiges
6 6 6 6 6 7 7 7 7 11 12 13 13
3.
Massenermittlung
14
4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.7.1. 4.7.2. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11.
Gutachten / Bewertung Allgemeine Bewertungsgrundlagen Methodik der Wertermittlung Wahl des Wertermittlungsverfahrens Zeitwert der baulichen Anlagen Grundwert Sachwert Ertragswert Allgemeines Ermittlung des Ertragswertes Barwert der dinglichen Rechte gemäß A2-Blatt Barwert der außerbücherlichen dinglichen Last Verkehrswert Zubehör Verkehrswert
16 16 16 17 17 20 21 21 21 21 22 23 23 23
5.
Zusammenstellung
25
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1.
Allgemeines
1.1.
Auftraggeber Bezirksgericht Dornbirn Kapuzinergasse 12, A-6850 Dornbirn
1.2.
Bewertungsstichtag 27. April 2011
1.3.
Zweck des Gutachtens Festlegen des Verkehrswertes zum Bewertungsstichtag für die Liegenschaft EZ 1378 GB 92001 Dornbirn, Haselstauderstraße 49, A-6850 Dornbirn in dem bewilligten Zwangsversteigerungsverfahren 13 E 2809/10 m
1.4.
Betreibende Partei Dornbirner Sparkasse Bank AG Bahnhofstraße 2, A-6850 Dornbirn
1.5.
Verpflichtete Parteien 1. Arno Holten Haselstauderstraße 49, A-6850 Dornbirn 2. Birgit Holten Haselstauderstraße 49, A-6850 Dornbirn
1.6.
Grundbuchstand
1.6.1. Gutsbestand gemäß A1-Blatt BG Dornbirn
GB 92001 Dornbirn
EZ 1378 GST-NR 11031/1
.1939 GESAMTFLÄCHE
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NUTZUNG GST-FLÄCHE Baufl. (Gebäude) Baufl. (begrünt) Baufl. (Gebäude)
FLÄCHE 981 m² 133 m² 848 m² 84 m² 1065 m²
GST-ADRESSE
Haselstauderstraße 49
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Anmerkung Der Bewertung werden die grundbücherlichen Flächenangaben ungeprüft zugrunde gelegt und sind somit mit entsprechendem Vorbehalt anzusehen.
1.6.2. Dingliche Rechte gemäß A2-Blatt 1 a Stand 1914 Grunddienstbarkeit des Trink- und Nutzwasserbezuges, der Viehtränke und der Wäschereinigung beim Brunnen auf Gst .1213 in EZ 7066 für Gst .1939 Die Dienstbarkeit wird laut Angabe des Eigentümers nicht ausgeübt. Eine abschließende, Sachverständigen.
rechtliche
Beurteilung
obliegt
nicht
dem
zeichnenden
1.6.3. Eigentumsverhältnisse gemäß B-Blatt 4 Anteil: ½ Holten Arno (1965-07-31) 5 Anteil: ½ Holten Birgit (1969-04-23)
1.6.4. Dingliche Lasten gemäß C-Blatt Dienstbarkeiten oder Reallasten ⇒ keine Eintragungen;
1.6.5. Sonstiges Außerbücherliche dingliche Last In der Natur und in der Vermessungsurkunde GZl. 5848/72 von DI David Salzmann, dargestellt in Urkunde TZ 1913/73, zeigt sich ein offenkundiges Geh- und Fahrrecht parallel zur nördlichen Grundgrenze von Gst. 11031/1 in einer Breite von ca. 4,25 m zur Erschließung der westseitig anschließenden Liegenschaften (laut Angabe Haselstauderstraße 49 a bis c) – siehe Beilage 5. Sonstige dinglichen Rechte und Lasten wie z.B. Gehrechte, Fahrrechte, Wegerechte, Bringungsrechte oder Leitungsrechte wurden keine bekannt gegeben.
1.7.
Bewertungsgrundlagen - Lokalaugenschein am 10. März 2011 – Abbruch da verpflichtete Parteien nicht anwesend und Liegenschaft nicht zugänglich - Loklaugenschein am 27. April 2011 im Beisein von: Otto Mock, Gerichtsvollzieher des BG Dornbirn
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Arno Holten, verpflichtete Partei Inspektor Kathrin Rösler, Bundespolizei Inspektor Irene Fink, Bundespolizei - Grund- und Baupreise zum Bewertungsstichtag - Erhebungen beim Bezirksgericht Dornbirn Grundbuchauszug vom 27. April 2011 Einsichtnahme in die Urkundensammlung - Erhebungen beim Amt der Vorarlberger Landesregierung Abt. VIIa - Raumplanung Flächenwidmungsplan Katasterplan - Erhebungen beim Amt der Stadt Dornbirn Abt. Abgaben Einheitswert Grundsteuermessbetrag Abgabenbescheide dinglicher Wirkung Abt. Baurecht Einsichtnahme in den Bauakt, im Auszug angeführt: Einreichplanung Neubau eines Einfamilienhauses, genehmigt mit folgenden Bescheiden: Bescheid Zl. III-312/Bau/1972 vom 6. Februar 1973, Baubewilligung zum Neubau eines Einfamilienhauses Bescheid Zl. III-312/Bau/72 vom 22. November 1973, Benützungsbewilligung Einfamilienhaus Einreichplanung Errichtung eines Zubaues, genehmigt mit folgenden Bescheiden: Bescheid Zl. 220-B/1972/312/4 vom 25. Juni 1999, Baubewilligung Errichtung eines Zubaues Schlussüberprüfung – Protokoll vom 29. Oktober 2002, Errichtung einer Garage - Literaturnachweis Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG i.d.g.F. Gesetz über die Raumplanung für das Bundesland Vorarlberg i.d.g.F. einschlägige ÖNORMEN, Seminare und Vorträge einschlägige Fachliteratur als Auszug STABENTHEINER, J. (Sonderausgabe 2005): LBG Liegenschaftsbewertungsgesetz; Manz Verlag KRANEWITTER, H. (2010, 6. Auflage): Liegenschaftsbewertung diverse Empfehlungen der Fachverbände Baupreissammlungen
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2.
Befundaufnahme
2.1.
Lage der Liegenschaft Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich in Dornbirn, Bezirk Haselstauden, direkt westseitig angrenzend der L 3 Haselstauderstraße. Die Entfernung zur Pfarrkirche von Haselstauden, Maria Heimsuchung, beträgt ca. 5 Gehminuten.
Geh- und Fahrrecht
Luftbild
Infolge der örtlichen Situierung kommt es zu einer jahreszeitlich bedingt abhängigen Einschränkung der Besonnung.
2.2.
Verkehrsverhältnisse Die Liegenschaft ist für den Individualverkehr über das öffentliche Verkehrswegenetz bzw. in weiterer Folge über einen dem Grund zugehörigen Zufahrtsweg gegeben. Öffentliche Verkehrsverbindungen sind in unmittelbarer Nähe gegeben.
2.3.
Form Auf eine Beschreibung der Grundstücksform wird verzichtet und auf den beiliegenden Katasterplan verwiesen.
2.4.
Topographie Das Gelände fällt von Osten nach Westen um ca. ½ Stockwerkshöhe ab.
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2.5.
Flächenwidmung Im Flächenwidmungsplan der Stadt Dornbirn ist die Liegenschaft in der Baufläche Mischgebiet BM eingetragen.
2.6.
Bodenbeschaffenheit / Bodenrisiko vermutlich tragfähiger Untergrund; Konkrete Bodenuntersuchungen bzw. bodenmechanische Gutachten liegen nicht vor. Zur Verifizierung bzw. zur Abwägung des tatsächlichen Baugrundrisikos müssten entsprechende Bodenuntersuchungen vorgelegt werden. Betreffend mögliche Verunreinigungen des Erdreichs (Kontaminationen und Altablagerungen) kann keine bindende Aussage getätigt werden. Im Verdachtsflächenkataster des Umweltbundesamtes liegen keine Eintragungen vor.
2.7.
Bebauung Auf der Liegenschaft besteht die Bebauung durch ein Einfamilienwohnhaus mit Kellergeschoss (Untergeschoss), Erdgeschoss, nicht ausgebauten Dachboden, angebauter Garage und einem freistehenden Blechschuppen.
2.8.
Baubeschreibung Die Baubeschreibung erfolgt zerstörungsfrei, ausschließlich auf Basis offenkundiger Tatsachen, auf Basis der Akteneinsichtnahme sowie unter Mitwirkung von Arno Holten und ist mit entsprechendem Vorbehalt einzustufen. Beim Lokalaugenschein werden keine Baustoffprüfungen, Bodenuntersuchungen oder Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen und Einrichtungen vorgenommen, denen ordnungsgemäße Funktionstüchtigkeit unterstellt wird. Für versteckte sowie nicht offenkundige Schäden, insbesondere Baumängel und Bauschäden, für Verunreinigungen des Erdreichs (Kontaminationen), Altablagerungen oder schadstoffhaltige Baustoffe / Baumaterialien usw. wird keine Haftung übernommen.
Bauentwicklung:
Neubau Einfamilienwohnhaus 1973 Anbau Garage 1999 / 2002 laut Angabe Teilsanierung (Instandhaltung) ca. 1999 / 2009 – Teilerneuerung der Dacheindeckung, der Spenglerarbeiten, der Elektroinstallationen, Erneuerung Ölkessel, vereinzelt Erneuerung der Heizkörper, Aufbringen Thermoputz, neue Bodenbeläge, neue Beschichtungen, neue Fenster und Türen
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Anmerkung seitens der verpflichteten Partei wurden diesbezüglich trotz Zusage - keine Unterlagen oder Nachweise (beispielsweise Rechnungen) vorgelegt; Versorgung:
- öffentliches Wasserversorgungsnetz - Strom-, Telefonanschluss, Gasanschlussmöglichkeit
Abwasserbeseitigung:
Anschluss an das öffentliche Kanalnetz
Fundamente:
Streifenfundamente in Stampfbeton
Kellerwände:
Betonsteinmauerwerk
Außenwände:
Holzriegelbauweise (System Gächter)
Innenwände:
wie Außenwände
Decken:
über KG Betonträgerdecke, über EG Holzbalkendecke
Dachkonstruktion:
Walmdachkonstruktion in Holz
Dacheindeckung:
Tonziegel (Schweizer Dachziegel)
Dachwässerabfuhr:
Dachrinnen und Fallrohre in Zinkblech
Feuchtigkeitsisolierung:
vermutlich eingebaut
Wärmedämmung:
Systembauweise mit - laut Angabe - „doppeltem“ Dämmputz
Äußere Verkleidung:
Putz
Innere Verkleidung:
Putz bzw. Plattenunterkonstruktionen mit Belägen oder Beschichtungen Anmerkung Auf eine detaillierte Auflistung möglicher Tapetenbeläge wird verzichtet.
Fußböden:
Estriche mit Belägen
Treppenanlage:
einläufige gerade Betontreppe mit Fliesenbelag, Geländer in Profilrohrkonstruktion
Heizungsanlage:
zentrale Warmwasserheizung mit Ölfeuerung, zusätzlich Feststofffeuerung
Fenster:
KG – Kunststoffalufenster oder Holzfenster, teilweise mit Isolierverglasung oder Doppelverglasung
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EG – Kunststoffalufenster mit innen liegender Jalousie, zweiteiliger Flügel (siehe Beilage 2, Bild 32), außenseitig überwiegend foliert, in den Wohn- und Schlafräumen jeweils ein Fenster mit Fliegengitter, abnehmbar ein Holzfenster mit Isolierverglasung im Wohnzimmer Sonnenschutz:
Fenster – innen liegende Jalousien
Türen:
Vollbautüren, KG einfache Vollbautüren
Installationen:
Wasser-, Elektroinstallation und Telefonanschluss
RAUMPROGRAMM – GESCHOSS- UND RAUMBESCHREIBUNG Vorbemerkung Die Raumbezeichnungen in den vorliegenden Planunterlagen stimmen nicht unbedingt mit den Gegebenheiten überein. Die nachfolgenden Bezeichnungen sind sinngemäß.
KELLERGESCHOSS Gang:
Fußboden Fliesenbelag, Wände, Decke verputzt;
Heizraum:
Betonboden mit Versiegelungsanstrich, Wände, Decke verputzt; Einbauten ein Kunststofftank mit einem Fassungsvermögen von ca. 2000 lt., ein Warmwasserboiler, ein Feststoffkessel, ein Ölkessel (Baujahr 2000), Gasanschlussmöglichkeit;
Vorratskeller:
Betonboden, Wände, Decke verputzt;
Kinderzimmer:
Fußboden - laut Angabe - OSB Platten, 3-fach mit „Tanzlack“ lackiert, darunter liegend Korkschaumstoffdämmung (1 cm), Wände, Decke verputzt;
überdachte Terrasse:
Waschbetonplatten im Mörtelbett auf Betonbodenplatte;
Wohnraum:
Fußboden Fliesenbelag, Wände verputzt, Zwischenwand zum Badezimmer Leichtbaukonstruktion mit Plattenverkleidung, Decke verputzt; Einbauten ein Starkstromanschluss, ein Wasseranschluss, separate Außen-Eingangstüre;
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Dusche / WC:
Fußboden Fliesenbelag, Wände Plattenverkleidung, Decke verputzt; Einbauten eine Duschtasse, ein Waschbecken, ein Wand WC, ein Waschmaschinenanschluss, eine mechanische Entlüftung;
Garagenanbau:
Betonboden, Außen- und Dachkonstruktion in Holz mit Holzschalung; Einbauten ein mechanisches Kipptor in Metallkonstruktion, außen mit Holz verschalt, innen mit Blech beschlagen; ein Starkstromanschluss;
Garage:
Betonboden, Wände verputzt, Decke Styroporplattenverkleidung; Einbauten ein automatisches Kipptor in Metallkonstruktion, außen mit Holz verschalt, innen mit Blech beschlagen, ein Kunststoffwaschtrog;
Waschküche:
Betonboden, Wände, Decke verputzt; Einbauten ein Kunststoffwaschtrog, ein Warmwasserboiler (elektrisch) für Wohnraum Kellergeschoss;
ERDGESCHOSS Gang:
Fußboden Fliesenbelag, Wände Plattenverkleidung, Decke getäfelt; Einbauten Deckenspots (Niederspannung);
WC:
Fußboden, Wände Fliesenbelag, Decke Plattenverkleidung; Einbauten ein Waschbecken, (Niederspannung);
ein
Stand
WC,
Deckenspots
Vorraum:
Fußboden Fliesenbelag, Wände, Decke Plattenverkleidung;
Badezimmer:
Fußboden, Wände Fliesenbelag, Decke Plattenverkleidung; Einbauten eine Badewanne, eine Duschtasse, ein Waschbecken, ein Wand WC, Deckenspots (Niederspannung);
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Kinderzimmer:
Fußboden Laminat, Wände, Decke Plattenverkleidung;
Schlafzimmer:
Fußboden Laminat, Wände, Decke Plattenverkleidung;
Büro:
Fußboden Laminat, Wände, Decke Plattenverkleidung;
Kochen / Essen:
Fußboden Laminat, Wände, Decke Plattenverkleidung; Einbauten Deckenspots (Niederspannung), eingebaute Schiebetüre zum Gang;
Wohnzimmer:
Fußboden Laminat, Wände, Decke Plattenverkleidung; Einbauten Deckenspots (Niederspannung), ein Schwedenofen, zur Küche eingebaute Schiebetüre in Glas mit Holzrahmen;
Terrasse:
teilweise überdacht und getäfelt; Fußboden Fliesenbelag, Geländer in Metallkonstruktion,
Dachboden:
nicht ausgebaut;
Außenanlage Blechschuppen – baurechtlich in dieser Form nicht bewilligt (siehe Beilage 2, Bild 6); Hauszugang schwimmend verlegte Waschbetonplatten; straßenseitige Einfriedung in Massivbauweise mit Maschendrahtfüllung; Vorplatzflächen zur Straße (siehe Beilage 2, Bild 2) und zu den Garagen (siehe Beilage 2, Bild 4) nicht staubfrei befestigt; Grenzeinfriedungen aus Maschendrahtzäunungen, überwiegend auf Betonsockel; eingangsseitig Gartenbeeteinfassung aus Beton; diverse Bepflanzungen und Grüneinfassungen (siehe Beilage 2, Ansichten);
2.9.
Zubehör KELLERGESCHOSS überdachte Terrasse eine Markise;
ERDGESCHOSS Gang ein zweitüriger Einbauschrank ⇒ siehe Beilage 2, Bild 15; Badezimmer ein Waschtischverbau (Furnier defekt) ⇒ siehe Beilage 2, Bild 17;
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Kochen / Essen U-förmiger Küchenblock mit Unterbau und Hängeschränken, eine Marmorarbeitsplatte; L-förmige Eckbank (in Wandflächen verschraubt), mit Lederpolsterung; vier Stühle gepolstert; ein Tisch mit Schublade; ein Küchenblock mit Laden und Türen; ein Sideboard mit Hochschrank und freihängender Glasvitrine; Küchengeräte ein Vierplatten-Cerankochfeld, ein Dunstabzug, ein Geschirrspüler, ein Backrohr, eine Gefrier-Kühlkombination; ⇒ siehe Beilage 2, Bild 19 und Bild 20; Terrasse eine Markise ⇒ siehe Beilage 2, Bild 22;
2.10. Bau- und Erhaltungszustand Nachfolgend handelt es sich um eine exemplarische und nicht unbedingt vollständige Auflistung von objektspezifischen Gegebenheiten: Allgemeines zum Wohnhaus Energieausweis (Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes) gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz EAVG i.d.g.F. wurde nicht vorgelegt; Türen im Kellergeschoss laufen; Elektroinstallationen sind durch ein hierfür befugtes Unternehmen auf Betriebssicherheit zur überprüfen und zu vervollständigen (siehe Beilage 2, exemplarisch Bild 28 bis Bild 30); folierte Fenster im EG, an zahlreichen Orten eingerissen bzw. aufgewölbt; allgemein keine Sockelleisten montiert; sichtbare Gebrauchsspuren (Malerarbeiten anstehend); ostseitig über die Sockelfläche der Außenfassade starke Verfärbungen (siehe Beilage 2, Bild 23); ein Fallrohr defekt (siehe Beilage 2, Bild 24);
KELLERGESCHOSS überdachte Terrasse über die Untersicht der Balkonerweiterung Farbabblätterungen; über die Stirnseiten Wasserablauf (siehe Beilage 2, Bild 25); Wohnraum im Außenwandbereich, im Boden-, Wandanschluss stärkere Verfärbungen (siehe Beilage 2, Bild 26);
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teilweise abgetragene Bodenverfliesung, im Bereich der angeblich vormals eingebauten Einbauküche; Garage westseitig über die Wandfläche, parallel zum Boden horizontal verlaufende Absandung, auf eine Höhe von bis zu ca. 30 cm (siehe Beilage 2, Bild 12); über die Bodenfläche feine bis mittlere Rissbildungen; Waschküche umlaufend in den Wandflächen zum Boden Verfärbungen bzw. Absandungen (siehe Beilage 2, Bild 27);
ERDGESCHOSS Badezimmer Fugen stark verfärbt; Dachboden über die Dachuntersicht großflächig Verfärbungen, zum Teil Fäulniserscheinungen laut Angabe - Schaden behoben und derzeit dicht (siehe Beilage 2, Bild 31);
2.11. Mietverhältnisse Ein aufrechtes Bestandsverhältnis oder in diesem Zusammenhang hinterlegte Kautionen wurden nicht bekannt gegeben. Eine rechtliche Beurteilung obliegt nicht dem zeichnenden Sachverständigen.
2.12. Sonstiges Auf der Stadt Dornbirn wurde wie folgt erhoben (detaillierte Aufstellung siehe Beilage 4): Einheitswert Erhöhter Einheitswert
€ €
15.988,02 21.583,83
Grundsteuermessbetrag
€
30,45
Vorhergehende Angaben verstehen sich mit Vorbehalt, ohne rechtliche Beurteilung seitens des zeichnenden Sachverständigen.
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3.
Massenermittlung Die Massenermittlung erfolgt approximativ anhand der vorliegenden Planunterlagen und anhand von Naturmaßen. Die vorliegende Einreichplanung ist nicht als vollständig stimmig zu werten. Die überschlägige Nutzflächenermittlung dient zur Kontrolle des Bestandes und in weiterer Folge zur Abschätzung der Herstellwerte. Die Berechnung wird computerunterstützt auf sämtliche, verfügbaren Dezimalstellen durchgeführt, wobei jedoch davon nur 2 angeführt werden. Es können somit geringfügige Differenzen bei der Rundung der zweiten Dezimalstelle auftreten. Dies hat jedoch keinen Einfluss auf das Ergebnis der entsprechenden Gesamtmenge. Unter Einhaltung der gesetzlich auferlegten Warn-, Prüf- und Hinweispflicht wird seitens des zeichnenden Sachverständigen eine Maßgarantie bzw. eine Massengarantie ohne die Erstellung von aktuellen Bestandsplänen abgelehnt.
BRUTTOGESCHOSSFLÄCHE Kellergeschoss
Garagenanbau
Erdgeschoss
Dachboden
4,90 x 4,00 = 12,42 x 9,12 =
19,60 113,27
132,87 m²
x 6,77 = x 0,81 =
30,67 -1,00
29,67 m²
4,97 x 4,00 = 12,52 x 9,22 =
19,88 115,43
135,31 m²
4,97 x 4,00 = 12,52 x 9,22 =
19,88 115,43
135,31 m²
4,53 -1,23
UMBAUTER RAUM Kellergeschoss
132,87 x 2,95 =
391,97 m³
Garagenanbau
29,67 x 2,72 =
80,70 m³
Erdgeschoss
135,31 x 2,48 =
335,57 m³
Dachboden Gesamtumbauter Raum
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≈ 1/2 x 2/3 x 135,31
x 2,20 =
99,23 m³ 907,47 m³
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NUTZFLÄCHEN / ZUSAMMENSTELLUNG Kellergeschoss
106,00 m²
Erdgeschoss
117,00 m²
Garagenanbau Gesamtnutzfläche
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26,00 m² 249,00 m²
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4.
Gutachten / Bewertung
4.1.
Allgemeine Bewertungsgrundlagen Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt gemäß dem Bundesgesetz über die gerichtliche Bewertung von Liegenschaften (Liegenschaftsbewertungsgesetz – LBG), BGBl 1992/150. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes. Dieser wird durch jenen Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Lage, Beschaffenheit und Verwertbarkeit des Bewertungsgegenstandes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte; ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse auf Seiten des Veräußerers oder Erwerbers sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder sonstige subjektive Faktoren. Unter dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Handel am freien Markt zu verstehen, bei dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen. Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, der Situation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt. Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaften entsprechen. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich drei Bewertungsmethoden vor: § 4 Vergleichswertverfahren § 5 Ertragswertverfahren § 6 Sachwertverfahren In jedem einzelnen Bewertungsfall ist zu prüfen, welche Bewertungsmethode zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. Gemäß § 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist aus dem Ergebnis des angewandten oder mehrerer angewandter Bewertungsverfahren der Verkehrswert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzuleiten (sogenannte Marktanpassung).
4.2.
Methodik der Wertermittlung Für die Wertermittlung von unbebauten Liegenschaften wird üblicherweise das Vergleichswertverfahren herangezogen. Dies deshalb, weil das Vergleichswertverfahren nach Harmonisieren der Vergleichswerte in der Regel direkt zum Verkehrswert führt und deshalb Marktanpassungen entfallen können. Der Verkehrswert bebauter Liegenschaften wird in der Regel nach dem Sachwertverfahren und/oder nach dem Ertragswertverfahren bzw. aus der Kombination dieser beiden Verfahren abgeleitet.
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Das Vergleichswertverfahren scheidet für die Bewertung von bebauten Liegenschaften in der Regel aus, da bei den unterschiedlichen Immobilien üblicherweise die Bebauung stark voneinander abweicht. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert der Liegenschaft aus den Kaufpreisen vergleichbarer Sachen, welche in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag veräußert wurden und in vergleichbaren Gebieten gelegen sind, ermittelt. Im Sachwertverfahren ist der Verkehrswert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes besonderer Bestandteile abzuleiten. Während der Bodenwert im Vergleichswertverfahren abgeleitet wird, versteht sich der Bauwert als die Summe der Zeitwerte der baulichen Anlagen. Beim Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrages zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer zu ermitteln.
4.3.
Wahl des Wertermittlungsverfahrens Bewertungsgegenständlich wird das Sachwertverfahren zur Anwendung gebracht. Das Verfahren kann grundsätzlich bei allen Arten von Liegenschaften herangezogen werden und stellt vor allem bei Objekten, die üblicherweise der Eigennutzung dienen (insbesondere Ein- und Zweifamilienwohnhäuser, landwirtschaftlich genutzte Wohn- und Nebengebäude, Eigentumswohnungen), das geeignete Verfahren dar, da die Beschaffungskosten für die in Betracht kommenden Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind. Demgegenüber findet das Ertragswertverfahren vor allem bei Liegenschaften Anwendung, bei denen eine Fremdnutzung real gegeben oder fiktiv sinnvoll möglich wäre und hieraus entsprechende Miet- oder Pachterträge erzielt werden können. Der Ertragswert wird infolge zur Plausibilisierung ermittelt, hat jedoch in der Praxis bei Immobilien wie gegenständlich keine oder nur geringe Aussagekraft für die Ableitung des Verkehrswertes.
4.4.
Zeitwert der baulichen Anlagen Die Ermittlung des Zeitwertes erfolgt ausgehend dem Neuwert (= Herstellungswert = Neubauwert), gegebenenfalls korrigiert um eine anteilige Wertminderung für einen rückgestauten Reparaturbedarf, korrigiert um die Wertanpassung infolge technischer Wertminderungen und unter Berücksichtigung eines verlorenen Bauaufwandes. Der Neuwert ist jener fiktive Kostenbetrag, der für die Neuerrichtung der baulichen Anlagen zum Bewertungsstichtag aufgewendet werden müsste. Die Ermittlung des Neuwertes erfolgt inkl. Honorare wie z.B. für Architektenplanung, Statik, Sonderplanungen, Baukoordination, technische und kaufmännische Bauaufsicht, inkl. Nebenkosten und sonstige mit der Errichtung des Gebäudes anfallenden Spesen und Gebühren zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von derzeit 20 %.
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Die m³ Ansätze beziehen sich auf den derzeit gegebenen Ausbauzustand zum heutigen Stand der Technik. Infolge bautechnischer und architektonischer Überschneidungen sind Verschiebungen der Herstellwerte zwischen den einzelnen Bauteilen möglich. Hochbauten sind, wie auch im gegebenen Fall, infolge der individuellen Nutzung oftmals Unikate, deren tatsächliche Herstellungskosten eine detaillierte Kalkulation erfordern. Die nachfolgenden Werte sind somit als Richtwerte und der Neuwert als Ganzes anzusehen.
Kellergeschoss Umbauter Raum: 391,97 m3 Verglichener Wert: € 255,00/m3 Neuwert: 391,97 x 255,00
€
99.952,00
Erdgeschoss Umbauter Raum: 335,57 m3 Verglichener Wert: € 470,00/m3 Neuwert: 335,57 x 470,00
€
157.718,00
Dachboden (inkl. Vordachkonstruktionen) Umbauter Raum: 99,23 m3 Verglichener Wert: € 165,00/m3 Neuwert: 99,23 x 165,00
€
16.373,00
Zuschlag für Balkon- und Terrassenflächen - pauschal
€
9.500,00
Neuwert ohne MwSt. zzgl. 20 % MwSt.
€ €
283.543,00 56.709,00
Neuwert inkl. MwSt. bei heutigem Stand der Technik
€
340.252,00
Abweichung infolge Bauweise, Baujahr 1973 ca. - 16 % für technischen Minderwert (unter Berücksichtigung der Instandhaltung)
€
- 54.440,00
Neuwert inkl. MwSt. zum gegebenen Stand der Technik
€
285.812,00
anteiliger, rückgestauter und anrechenbarer Reparaturbedarf ca. 6,50 % – siehe 2.10. Bau- und Erhaltungszustand
€
- 18.578,00
gekürzter Herstellungswert
€
267.234,00
Wertminderungen
durchschnittliche technische Abnutzung Gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer: Alter zum Bewertungsstichtag: 2011 – 1973 =
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80 Jahre 38 Jahre
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Rechnerische Restnutzungsdauer: 80 - 38 ⇒
42 Jahre
⇒ 48 % (lineare Wertminderung)
€
- 128.272,00
€
138.962,00
verlorener Bauaufwand 7,50 %
€
- 10.422,00
Zeitwert der baulichen Anlagen
€
128.540,00
Neuwert ohne MwSt.: 80,70 x 135,00 zzgl. 20 % MwSt.
€ €
10.895,00 2.179,00
Neuwert inkl. MwSt. bei gegebenem Stand der Technik
€
13.074,00
€
- 3.661,00
Garagenanbau Umbauter Raum: 80,70 m³ Verglichener Wert: € 135,00/m³
Wertminderungen durchschnittliche technische Abnutzung Gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer: Alter zum Bewertungsstichtag: 2011 – 2000 = Rechnerische Restnutzungsdauer : 40 - 11 28 % (lineare Wertminderung)
40 Jahre 11 Jahre 29 Jahre
€
9.413,00
verlorener Bauaufwand 7,50 %
€
- 706,00
Zeitwert der baulichen Anlage
€
8.707,00
€ €
128.540,00 8.707,00
€
137.247,00
Zuschlag im Zeitwert inkl. MwSt. Außenanlage ca. 6 %
€
8.235,00
Gesamtzeitwert der baulichen Anlagen
€
145.482,00
ZUSAMMENSTELLUNG Wohnhaus Garagenanbau
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4.5.
Grundwert Ideelle Wertzumessungen gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG § 2 Abs. (3) bleiben bei nachfolgenden Ansätzen unberücksichtigt. Der maßgebliche Grundpreis wird aus den aktuellen Marktverhältnissen abgeleitet. Diese wiederum ergeben sich aus laufenden Marktbeobachtungen (Grundpreisrichtlinien, Verkaufsangeboten und Kaufnachfragen) und ableitend den durchgeführten Erhebungen beim Grundbuch (Grundverkäufe im redlichen Geschäftsverkehr, in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag). Tatsächliche und nachvollziehbare Verkäufe sowie das derzeitig gegebene Marktangebot lassen die maßgebliche, mittlere Bandbreite des m² Preises für unbebaute, baureif erschlossene und vergleichbar gewidmete Grundstücke in den gegenständlichen Lagen von Dornbirn zwischen € 250,00/m² bis € 280,00/m² einschätzen. Für die gegenständliche Liegenschaft wird der Mittelwert vor angeführter Bandbreite mit rund € 265,00/m² zugrunde gelegt. Die Lageanpassung erfolgt - zur Vermeidung einer Doppelbewertung - bei der Ableitung des Verkehrswertes.
Gst. 11031/1 Gst. .1939
981 m² 84 m² 1.065 m² x € 265,00/m² =
€
282.225,00
Bebauungsabschlag Die Bewertung von bebauten Grundflächen steht immer in Abhängigkeit mit der sich darauf befindlichen Bebauung. Es handelt sich um einen „gebundenen Bodenwert“, der nicht ohne weiteres mit dem Wert eines unbebauten Grundstückes gleichgesetzt werden kann. Der Bebauungsabschlag berücksichtigt die Einschränkung der freien Verfügbarkeit durch die Bebauung. Der Bebauungsabschlag zur Ermittlung des „gebundenen Bodenwertes“ rechnet sich aus den „fiktiven Kosten zur Bauplatzfreimachung“, zeitabhängig diskontiert (abgezinst) auf die Restnutzungsdauer der maßgeblichen Bebauung. Gesamtumbauter Raum(1): 907,47 m3 Restnutzungsdauer (siehe 4.4.): 42 Jahre Kapitalisierungszinssatz: 4,00 % Diskontierungsfaktor: 0,19257 Bebauungsabschlag (fiktive Kosten zur Bauplatzfreimachung (2)): 907,47 m³ x € 20,00/m³ = € 18.149,00 auf 42 Jahre diskontierter Bebauungsabschlag: € 18.149,00 x 0,19257 =
€
- 3.495,00
Grundwert
€
278.730,00
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(1)
Der „gesamtumbaute Raum“ rechnet sich durch Aufsummieren der Teilkubaturen unter 3. Massenermittlung.
(2)
Die „Kosten für die Bauplatzfreimachung“ setzen sich aus den Abbruchkosten und den Entsorgungskosten zusammen. Die Entsorgungskosten beinhalten die Transportkosten und die Deponiegebühren, die vom Standort der Deponie sowie dem Grad der Baurestmassentrennung abhängen. Die Entsorgung von möglicherweise kontaminiertem Material bzw. schadstoffhaltigen Baustoffen / Baumaterialien ist hierbei nicht berücksichtigt. Der angeführte Wert kann somit nur als Anhaltswert herangezogen werden.
4.6.
Sachwert Sachwert
= Gesamtzeitwert gemäß 4.4. + Grundwert gemäß 4.5. = = € 145.482,00 + € 278.730,00 =
€
424.212,00
⇒ Substanzanteil 34,29 % + Grundanteil 65,71 % = 100 % 4.7.
Ertragswert
4.7.1. Allgemeines Der Bewertung wird ein bestandsfreier Zustand, somit eine freie Vermietbarkeit vorausgesetzt. Der Jahresrohertrag ergibt sich aus vergleichbaren, durchschnittlichen und nachhaltig erzielbaren, marktüblichen Erträgen (Mieten zzgl. Bewirtschaftungskosten). Für die Ermittlung des Jahresreinertrages sind nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten in Abzug zu bringen. Hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Die Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Das Mietausfallwagnis umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand entstehen. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder einer Räumung.
4.7.2. Ermittlung des Ertragswertes a) Erträge Der Ansatz erfolgt ohne Mehrwertsteuer und ohne Verwaltungs- und Betriebskosten.
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MONATSMIETE pauschal € 1.000,00 JAHRESMIETE / JAHRESROHERTRAG 12 x € 1.000,00 =
€
12.000,00
b) Ausgaben Instandhaltungsaufwand ca. 0,75 % des Neuwertes ohne Mehrwertsteuer, somit 0,75 % von (€ 285.812,00 + € 13.074,00 ) / 1,20 = € - 1.868,00 abzgl. 5 % Mietausfallwagnis von der Jahresmiete € - 600,00 Jahreseinnahmenüberschuss / Jahresreinertrag
€
9.532,00
abzgl. Verzinsung des Bodenwertes € 278.730,00 x 4,00 % =
€
- 11.149,00
Reinertrag der baulichen Anlage
€
- 1.617,00
Die Berechnung zeigt, dass sich bei einem angemessenen Mietansatz kein positiver Gebäudereinertrag rechnen wird. In der Bewertungspraxis wird in diesen Fällen als Ertragswert der Liegenschaft nur der Grundwert vermindert um die Kosten zur Bauplatzfreimachung in Ansatz gebracht. Dies repräsentiert die Bauplatzfreimachung für eine Neubebauung.
Grundwert gemäß 4.5. (unbebaut) Gst. 11031/1 Gst. .1939
4.8.
981 m² 84 m² 1.065 m² x € 265,00/m² =
€
282.225,00
abzgl. Kosten für die Bauplatzfreimachung
€
- 18.149,00
Ertragswert = Grundwert unbebaut, ohne dingliche Last
€
264.076,00
Barwert der dinglichen Rechte gemäß A2-Blatt 1 a Stand 1914 Grunddienstbarkeit des Trink- und Nutzwasserbezuges, der Viehtränke und der Wäschereinigung beim Brunnen auf Gst .1213 in EZ 7066 für Gst .1939 Eine objektivierbare Wertbeeinflussung ist auf Basis des derzeit gegebenen Wissensstandes nicht gegeben. Das dingliche Recht folglich wertlos.
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4.9.
Barwert der außerbücherlichen dinglichen Last Geh- und Fahrrecht Die belastete Fläche misst gemäß dem Teilungsplan in Urkunde TZ 1913/73 ein Ausmaß von ca. (14,95 m + 11,39 m) x 4,25 m = Einfahrtstrichter
112 m² ≈ 1 m² 113 m²
Die Dienstbarkeit des Geh- und Fahrrechtes ist grundbücherlich nicht sichergestellt, jedoch offenkundig für die Erschließung und die tatsächlich gegebene Nutzung der anschließenden Liegenschaften zwingend erforderlich. Der Grundwert wird mit 50 % des maßgeblichen Grundpreises in Ansatz gebracht. ≈ 113 m² x € 265,00/m² x 0,50 =
€
- 14.973,00
Barwert rund
€
- 15.000,00
In Worten: Euro fünfzehntausend;
4.10. Verkehrswert Zubehör Prinzipiell unterliegt eingebautes oder bewegliches Mobiliar einem individuell sehr verschiedenen Geschmack und wird in der Regel – falls überhaupt – weit unter dem Neupreis gehandelt. Vor allem überaltertes Zubehör ist am freien Markt erfahrungsgemäß unverkäuflich, stellt jedoch in einem brauchbaren Zustand in Verbindung mit dem jeweiligen Objekt einen gewissen Restwert dar.
Rechnungen wurden keine vorgelegt. Der Verkehrswert wird schlussfolgernd für das unter 2.9. angeführte Zubehör unter Berücksichtigung des Zustandes gesamthaft pauschaliert und versteht sich im eingebauten Zustand. Gesamtverkehrswert Zubehör im eingebauten Zustand
€
6.400,00
In Worten: Euro sechstausendvierhundert;
4.11. Verkehrswert Bei der Ableitung des Verkehrswertes vom Sachwert oder vom Ertragswert sind besondere Anpassungsabschläge an die Marktlage erforderlich. Die Höhe dieser Abschläge ist von der Marktgängigkeit bzw. vom Veräußerungsrisiko abhängig.
1. Sachwertverfahren Sachwert =
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€
424.212,00
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Langjährige Marktbeobachtungen zeigen, dass gebrauchte Einfamilienhäuser mit höheren Sachwerten nur mit gewissen Abschlägen vom Sachwert verwertbar sind. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit Sachwerten von bis zu ca. € 250.000,00 entsprechen die Sachwerte etwa den Verkaufspreisen. Bei höheren Sachwerten sind in der Regel Abschläge in einer Höhe von ca. 10 % - 20 % vorzunehmen. Dieser Umstand ist darauf zurückzuführen, dass mit zunehmender Höhe die Zahl der Kaufinteressenten abnimmt bzw. jener Kreis von Personen, die bereit sind, entsprechende Geldmittel einzusetzen, mit höherer Wahrscheinlichkeit ein Haus nach eigenen und individuellen Vorstellungen neu errichtet.
Die Architektur, die Grundrissgestaltung, die Größe und der Ausbau des Objektes, respektive das Gesamterscheinungsbild sowie die örtliche Situierung stufen die Verkäuflichkeit zu den gegebenen Konditionen als befriedigend bis eingeschränkt ein. Auf Basis des Liegenschaftsbewertungsgesetzes LBG § 7 Abs. (1) ist schlussfolgernd ein Abschlag von 10 bis 20 gemittelt 15 % zur Anpassung an die derzeitige Marktlage erforderlich.
Verkehrswert über Sachwert rund
€
- 63.632,00
€
360.580,00
€
360.000,00
€ € €
360.000,00 --,-- 15.000,00
€
345.000,00
2. Verkehrswert der Liegenschaft Verkehrswert über Sachwert gemäß (1) Barwert der dinglichen Rechte gemäß 4.8. Barwert der außerbücherlichen dinglichen Last gemäß 4.9.
Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ 1378 GB 92001 Dornbirn, Haselstauderstraße 49 in A-6850 Dornbirn wird aufgrund sämtlicher im Befund getroffenen Feststellungen inkl. des verbücherten dinglichen Rechtes und inkl. der außerbücherlichen, offenkundigen dinglichen Last zum Bewertungsstichtag 27. April 2011 auf rund
€ 345.000,00 geschätzt. In Worten: Euro dreihundertfünfundvierzigtausend;
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5.
Zusammenstellung Verkehrswerte Verkehrswert gemäß 4.11. Barwert der dinglichen Rechte gemäß 4.8. Barwert der außerbücherlichen dinglichen Last gemäß 4.9.
€ € €
360.000,00 --,-- 15.000,00
Verkehrswert Zubehör gemäß 4.10.
€ €
345.000,00 6.400,00
Gesamtverkehrswert inkl. Zubehör
€
351.400,00
In Worten: Euro dreihunderteinundfünfzigtausendvierhundert;
Anmerkungen (1) In der Befundaufnahme können nur augenscheinliche (offensichtliche) oder angezeigte Gegebenheiten betreffend die Bauausführung, den Bauzustand oder sonstige liegenschaftseigene Umstände berücksichtigt werden. (2) Bei der Bewertung (Schätzung) bleibt unberücksichtigt, dass - aus welchem Grund auch immer - bei Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei Verfügung genügender Zeit überschritten werden kann. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben besondere, ideelle Wertzumessungen gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG § 2 Abs. (3). (3) Der Verkehrswert versteht sich inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 20 %. Steuertechnische Aspekte bleiben außer Acht. (4) Copyright © Das Gutachten ist vollinhaltlich urheberrechtlich geschützt. Jegliche Veröffentlichung (auch nur auszugsweise), Weitergabe oder wiederholte Nutzung durch den Auftraggeber oder Dritte ist nur mit Zustimmung des zeichnenden Sachverständigen zulässig. Das geistige Eigentum an jeglicher Bearbeitung verbleibt dem zeichnenden Sachverständigen.
Dornbirn, den 28. Juni 2011
DI Robert Bischof Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige
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Unterzeichner
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Dipl.- Ing. Robert Dieter Bischof
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Datum/Zeit-UTC
2011-07-01T07:00:12Z