Mein Grundstück. Meine Zukunft

Mein GrundstĂźck.

Meine Zukunft.

foto: Russmedia

Dienstag, 20. Februar 2018

Gut verwerten und Wohnraum schaffen

Vorarlberger GrundstĂźckspreise

Vom Immobilienerbe profitieren

2 Mein Grundstück. Meine Zukunft.

Dienstag, 20. Februar 2018 Extra

Vom Immobilienerbe profitieren

Ausreichend Bauflächen Vorarlberg verfügt über ausreichend gewidmetes Bauland. Landesweit ist ein Drittel der gewidmeten ungenutzt, in vereinzelten Gemeinden beträgt der Anteil der ungenutzten Flächen sogar zwischen 30 bis 50 Prozent. Bauland ist also ausreichend vorhanden, doch wird es gerne gehortet. Während auf politischer Ebene diskutiert wird, entscheiden sich Grundstückseigentümer in Kooperation mit Projektentwicklern leicht vermehrt zu Nachnutzungen, Neubauten oder Verdichtungen.

Verstirbt ein Eigentümer geht das Erbe meist an seine Kinder zu gleichen Teilen über. Diese bilden dann eine Erbengemeinschaft.

Ob zwei, drei oder vier Geschwister – innerhalb der Erbengemeinschaft sollte Einverständnis darüber herrschen, was mit geerbtem Grund oder Immobilien geschieht. Der Verkauf einer ungenutzten Immobilie könnte

Tobias Vonach Rhomberg Bau GmbH

Vor dem Bauen genau schauen Vor Überraschungen schützen können sich Käufer, wenn sie bodenphysikalische Untersuchungen sowie Analysen des Grundwassermechanismus vornehmen.

Gute Konzepte für Projekte Vor allem ehemalige Textilareale wurden in den vergangenen Jahren zu attraktivem Wohnraum umgestaltet. Von Bregenz bis Bludenz entstand auf einstigen Industriebrachen ein spannender Mix aus Wohn- und Gewerbearealen. Während die Verwertung von einstigem Gewerbegrund und die daraus erfolgenden Aufgaben und Projekte oft eine jahrelange Konzept- und Umsetzungsphase benötigen, liegen die Dinge im Privatbereich einfacher.

Wohn- und Gewerbeareale mit Charme und Potenzial.

Das geerbte oder seit Langem im Familienbesitz stehende Grundstück, ob bebaut oder unbebaut, aber ungenutzt, ist ein Fall für den Profi. Je nach Größe und Lage entstehen mit Expertenrat gute Nutzungsideen. Dies kann barrierefreien Wohnraum für die Bauherren ebenso beinhalten wie eine Kleinwohnanlage, in der das Penthouse den Grundstückseigentümern oder deren Kindern oder Enkeln zugute kommt. Professionelle Projektentwickler sorgen vom ersten Entwurf bis zum schlüsselfertigen Bezug für umfassende Betreuung.

Impressum | Redaktion/Texte: Andrea Fritz-Pinggera, wortwerk Umsetzung: Susanne Lampert Bilder: Russmedia (Titel), shutterstock Anzeigen: Russmedia Verlag GmbH, Gutenbergstraße 1, 6858 Schwarzach

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Was sich einst unter dem Traumgrundstück befunden hat, lässt sich manchmal erst nach einer Probeschürfung oder Recherche am Bauamt herausfinden. Wichtig zu wissen: Grundeigentümer haften für Altlasten, also auch für vergifteten Boden etc. Römische Besiedelungsreste oder keltische Relikte könnten einen Baubeginn ebenfalls empfindlich verzögern.

In Gebieten größerer Bäche und Flüsse ist für die Abgrenzung zwischen gelber und roter Zone vor allem die Wassertiefe und Fließgeschwindigkeit maßgeblich. Die Prüfung der Untergrundverhält-

nisse gibt Auskunft über die Tragfähigkeit des Bodens. Eine Tiefengründung mit Piloten, das Auswechseln von Bodenschichten etc. verteuern etwaige Bauvorhaben ansonsten empfindlich. Eine Verbesserung des Bodenzustands kann durch einen Bodenaustausch, das Tiefenrüttelverfahren oder chemische Bodenverfestigungsverfahren erreicht werden.

Grundwasser und Keller Möglicherweise ist die Tiefenlage eines Kellergeschoßes je nach Grundstücksbeschaffenheit begrenzt. Wenn zur Erstellung des Kellers eine Grundwasserabsenkung notwendig ist, benötigt man eine geotechnische Stellungnahme und evtl. eine wasserrechtliche Bewilligung durch die Bezirkshauptmannschaft. Für

die Wahl eines Baugrundes wesentlich ist auch, was sich in unmittelbarer Umgebung zum Wunschgrundstück befindet – Wohnbau, Straße oder Industriebetrieb und mit welchen Emissionen zu rechnen ist. Mit dem Grundeigentum ist auch das Eigentum am darunter liegenden Grundwasser verbunden. Eine wasserrechtliche Bewilligung für die Benutzung des Grundwassers ist nicht erforderlich, wenn die Förderung nur durch handbetriebene Pump- und Schöpfwerke erfolgt oder – bei Verwendung anderer Entnahmevorrichtungen, wenn die Entnahme in einem angemessenen Verhältnis zum eigenen Grund steht.

Nutzbarkeit von Wärmepumpen Wer sich für energieeffiziente Heizsysteme interessiert, kann

die Nutzbarkeit einer Grundwasserwärmepumpe bereits beim Grundstückskauf bei der Gemeinde oder der Abteilung Wasserwirtschaft (Land Vorarlberg) anfragen. Als Ausschlusskriterien bei Wasser/WasserWärmepumpen gelten zum Beispiel ein zu hoher Eisen und Mangangehalt im Grundwasser. Die Nutzbarkeit von Baugründen ist teils von der Höhe des Grundwasserspiegels abhängig. Liegt das Bauvorhaben in einer Grundwasserschutzzone – einem Schongebiet? Das Erfordernis einer wasserrechtlichen Bewilligung bei der Gemeinde oder der Bezirkshauptmannschaft ist abzuklären. In manchen Fällen sind Grundwassernutzungen, so zum Beispiel für Wärmepumpen, eingeschränkt.

Fragen der Versickerung Ist auf dem gewünschten Grundstück eine Ableitung beziehungsweise Versickerung der Regenwässer möglich? Bei sickerfähigem Baugrund sind die Niederschlagswässer auf eigenem Grund zu versickern. Bei Ableitung der Regenwässer in einen Kanal oder ein Gewässer ist eine Retentionsanlage zur Speicherung von Starkregen notwendig. Auswirkungen bei Starkregen auf Lichtschächte, Fenster im Keller, Garagenrampen oder einen allfälligen Rückstau im Kanalsystem sollen frühzeitig berücksichtigt werden. Übrigens: Bauträger klären die oben genannten und viele weitere Fragen für Grundstücksinteressenten, -besitzer und Bauwillige gerne ab. Mehr auf: www.vorarlberg.at/Grundwasser

Drei Immobilienbewertungsverfahren Je nach Typus einer Immobilie gibt es unterschiedliche Immobilienbewertungsverfahren, die zum Einsatz kommen.

Omas Häuschen ist nicht mehr zeitgemäß, ihre Nachfahren überlegen, ob sie das bebaute Grundstück mitsamt der Altimmobilie verkaufen wollen oder ob sie einen Abriss organisieren und eine Neubebauung. In jedem Fall möchte die Familie zuerst wissen, was Haus und Grund noch Wert sein könnten. Dies zu eruieren ist meist eine Maßnahme, die mit Expertenrat oder Sachverständigen seriös gelingt.

Liegenschaftsbewertungsgesetz als Leitfaden Das Liegenschaftsbewertungsgesetz stellt einen rechtlichen Rahmen als Orientierungs- und Entscheidungshilfe für die Immobilienbewertung dar, sieht aber keine starren Regeln über die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens vor. Folgende Wertermittlungsverfahren werden als übliche Bewertungsverfahren beim Immobilien- und Grundstücks(ver) kauf angeführt. Für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises eines Hauses oder einer Wohnung sind nicht alle Verfahren gleich geeignet. International haben sich in der Immobilienbewertung, insbesondere für große Immobilienportfolios, Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) etabliert. Für den Vorarlberger Markt sind jedoch die nachfolgend angeführten Verfahren relevant.

Das Vergleichswertverfahren Beim Vergleichswertverfahren wird die Liegenschaft mit einer ähnlichen, kürzlich veräußerten Liegenschaft verglichen.

Es ist besonders populär, da es die aktuelle Marktlage in Berechnungen miteinbezieht. Es bietet über den Weg des Vergleichs einen objektiven Überblick über den momentanen Verkehrswert einer Immobilie.

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eine gute Lösung für sämtliche Beteiligten sein. Es ist einfacher, einen Verkaufserlös fair unter Erben aufzuteilen und den Erbvorgang zügig abzuschließen, denn als gemeinsame Besitzer zu vermieten etc. Auch in Vorarlberg kommt es immer wieder vor, dass drei oder vier Personen gemeinsam ein Haus oder Grundstück erben. 1200 Quadratmeter die durch vier Parteien geteilt werden müssen, lassen sich einzeln nicht sinnvoll verwerten.

Gute Ideen sind hierfür gefragt.

Rendite statt Aufwand Wer sich als Erblasser früh genug damit auseinandersetzt was mit seinem Besitz geschehen soll, baut Komplikationen vor.

Sollten mögliche Erben keinen Bedarf an einer Immobilie haben oder sind Streitereien wegen einer ungerechten Verteilung zu befürchten, ist es besser, die Immobilie noch selbst zu verkaufen. Immobilien auf mehrere Kinder zu verteilen, ist immer schwierig, selbst in den harmonischsten Familien ist zu viel Konfliktpotenzial gegeben. Die Herausforderung besteht darin,

dass sich Begünstigte recht rasch über die weitere Instandhaltung und Nutzung verständigen, damit eventuelle Altlasten und ungelöste Probleme nicht noch größer werden. Werden sich die Erben nicht einig, kann es bis zu einer Zwangsversteigerung gehen. Immobilienspezialisten können Lösungen erarbeiten.

Verfügungen zu Lebzeiten ersparen den Richter.

Gute Lösungen erarbeiten Eine innovative Verwertung eines Baugrundes macht mehrfach Sinn. Ein leeres Grundstück oder ein altes Haus mit

schlechter Bausubstanz bringt keinerlei Rendite. Bei Erbstreitigkeiten können sogar Jahre ins Land gehen, bis eine Lösung gefunden wird. Bei einem Verkauf an einen Bauträger oder Objektentwickler lässt sich Wohnraum schaffen. Ob ein Grundstück komplett veräußert oder eine Anlegerwohnung dafür eingetauscht wird, wird so individuell entschieden wie die Veräußerungsgründe selbst sind. Mithilfe eines Projektentwicklers lässt sich eine optimale Lösung erzielen.

Ideen, die bestehen.

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Das Sachwertverfahren Beim komplexeren Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks mit den zu erwartenden Kosten für einen Neubau abzüglich der bisher erfolgten Abnutzung des bestehenden Gebäudes abgeglichen. Dabei wird der Bodenwert, in den auch die Erschließungskosten mit einfließen, berücksichtigt sowie der Gebäudesachwert, der sowohl den Bauwert samt Baunebenkosten als auch den Wert von Außenanlagen bemisst.

Das Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren ist für Vermieter interessant. Mit dieser Methode wird berechnet, inwiefern sich die Mieteinnahmen gemessen an den Kosten für den Betrieb der Immobilie rentieren. Der Ertragswert errechnet sich aus zwei grundlegenden Werten: dem Bodenwert des Grundstücks bzw. dem Substanzwert und dem Wert, der sich aus den Miet- oder Pachteinnahmen ergibt. Eine Wertermittlung sollte mit dem Immobilienexperten des Vertrauens oder mit einem zertifzierten Sachverständigen abgewickelt werden. Mehr Infos auf www.gerichts-sv.at

Wer sein altes Haus gegen eine barrierefreie Wohnung eintauscht, sichert sich Lebensqualität.

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Immobiliensachverständige ermitteln angemessene (Ver-)Kaufspreise.

F Die Erbschaftsteuer existiert in Österreich seit Jahren nicht mehr. Unter anderem fällt beim Erben einer Immobilie die Zahlung der Grunderwerbsteuer an. Seit 2016 wird der Verkehrswert der Immobilie als Grundlage für die Bemessung der Grunderwerbsteuer herangezogen und wurde der Steuersatz für alle unentgeltlichen Erwerbe gestaffelt. Der Stufentarif bei Übertragungen stellt eine Begünstigung für einen Grundstückswert bis zu 400.000 Euro dar. Die Steuer beträgt: Für die ersten

250.000 Euro

0,5 %

Für die nächsten 150.000 Euro

2,0 %

Darüber hinaus

3,5 %

4 Mein Grundstück. Meine Zukunft.

Wertbetrachtungen Verkehrswert, Einheitswert und Marktwert betrachten den Wert einer Immobilie aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Der Verkehrswert wird von einem Sachverständigen ermittelt, der über sehr gute Markt- und Fachkenntnisse verfügen muss.

Er bildet den Preis, der beim Verkauf einer Immobilie im Geschäftsverkehr erzielt werden kann – unabhängig vom emotionalen Wert, jedoch unter Berücksichtigung der Lage, der Ausstattung und des Zustandes.

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Über Bauflächen, Freiflächen und Sondergebiete Bauherren, Architekten und Planer benötigen exakte Informationen über die Flächenwidmung, etwaige Gefahrenzonenpläne oder Bebauungshindernisse.

Wer sich erste Informationen über die Lage eines Grundstückes, über Grenzverläufe, Nachbarn oder Geländedarstellungen holen möchte, kann sich vom PC aus einen ersten Überblick verschaffen. Natürlich gibt ein Luftbild von Google Earth weniger Hinweise als das geografische Informationssystem des Landes Vorarlberg, VoGIS. Das VoGIS-System funktioniert mit

digitalisierten, übereinander projektierbaren Themenkarten wie Satellitenaufnahmen, Straßenkarten oder Höhenschichtlinien die gleichzeitig mit Datenbanken verknüpft sind. Interessant ist dies vor allem für Grundstücke in exponierten Lagen, für die auch der Gefahrenzonenplan von Belang ist. Örtliche Bauämter gehören ebenfalls zu wichtigen Auskunftsgebern für alle geplanten Aktivitäten.

Vorarlberger Bauflächenentwicklung Seit fast 20 Jahren ist es bereits möglich, die jährlichen

Änderungen der Bau- und Bauerwartungsflächen in den 96 Flächenwidmungsplänen der Gemeinden via VoGIS abzufragen. Vorarlbergs Fläche besteht aus 2600 km2. Die Zunahme der neu gewidmeten Bauflächen in Vorarlberg betrug in den Jahren von 1999– 2017 insgesamt 809 Hektar oder durchschnittlich 44,9 Hektar pro Jahr oder 1231 m2/ Tag. Gleichzeitig haben die Bauerwartungsflächen in diesem Zeitraum um -339 Hektar oder durchschnittlich -18,8 Hektar pro Jahr oder -516 m2/ Tag abgenommen. Der Boden-

Einheitswert Der Einheitswert ist eine steuerliche Messgröße für den Grundbesitz. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert anhand des Bewertungsgesetzes und nutzt ihn als Grundlage für die Bemessung verschiedener Steuern.

Der Wert ergibt sich aus einer Bewertung und Addition von Bodenwert und Gebäudewert mit Bezug auf das Bewertungsgesetz.

Marktwert Der Marktwert wiederum definiert sich als der Preis, zu welchem Grundstücke und Gebäude auf dem Immobilienmarkt tatsächlich verkauft werden können.

Steuern und Nebenkosten werden beim Marktwert nicht berücksichtigt.

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Nach Abklärung aller Details zur Baufläche kann die Wohnraumplanung starten.

verbrauch in Vorarlberg ist hoch. Das Raumplanungsgesetz regelt die im Verantwortungsbereich der Gemeinde liegende örtliche Raumplanung. Das bedeutet jedoch, dass nicht überall wo Grundstücksbesitz vorhanden ist auch gebaut werden darf.

Etwaige Bauhindernisse

Bauflächen sind bereits bebaute Flächen und Flächen, die sich aufgrund der natürlichen Verhältnisse für eine Bebauung eignen und in absehbarer Zeit, längstens aber innert 15 Jahren, als Bauflä-

chen benötigt werden und innerhalb dieser Frist erschlossen werden können. Areale, die sich wegen der natürlichen Verhältnisse (Grundwasserstand, Bodenbeschaffenheit, Hochwasser-, Steinschlag-, Rutschgefahr etc.) für eine zweckmäßige Bebauung nicht eignen, dürfen nicht als Bauflächen gewidmet werden. Es sei denn es gibt technisch und wirtschaftlich vertretbare Maßnahmen zur Abwendung solcher Gefahren. Wenn Grundflächen, die unter diese Bestimmungen fallen, als Bauflächen gewidmet werden, sind im Flächenwidmungsplan die zu treffenden Schutzmaßnahmen festzulegen.

Freiflächen und Sondergebiete Das sind alle Flächen, die nicht als Bauflächen, Bauerwartungsflächen oder Verkehrsflächen gewidmet sind. Diese sind nach Erfordernis und Zweckmäßigkeit als Landwirtschaftsgebiet, Sondergebiet oder Freihaltegebiet zu widmen. Flächen für Straßen und Eisenbahntrassen einschließlich der dazugehörenden Anlagen sind sogenannte Verkehrsflächen. In Bauflächen, Bauerwartungsflächen oder Freiflächen können zudem Areale festgelegt werden, die dem Gemeinbedarf (zum Beispiel Kindergartenoder Schulneubau) dienen oder für solche Zwecke innerhalb von 20 Jahren benötigt werden.

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Übersicht über Vorarlberger Grundstückspreise Die Grundstückspreise im Ländle werden jährlich laufend erhoben und in Immobilienpreisspiegeln abgebildet. Diese spiegeln Durchschnittspreise in unterschiedlichen Orten und Städten Vorarlbergs sowie in unterschiedlichen Lagen wider.

Richtpreise sind ein wertvolles Orientierungsmittel für Häuslebauer, Wohnungskäufer und Gewerbetreibende. Die Preise für Bau- und Grünland variieren allerdings stark zwischen den einzelnen Gemeinden. Im aktualisierten Vorarlberger Immobilienpreisspiegel, den auch die s REAL Vorarlberg alljährlich herausgibt, werden unter anderem die Richtwerte für Grund-

stücke für Einfamilienhäuser veröffentlicht. Diese sind ein rares Gut. Zwar ist ausreichend Bauland gewidmet, doch nur ein Bruchteil dieser Grundstücke wird auch am Markt angeboten. Die hohe Nachfrage treibt die Preise nach wie vor nach oben. Die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser wie Wohnanlagen sind dementsprechend im vergangenen Jahr erneut gestiegen.

Trend kleinere Wohneinheit Weiters werden im Immo-Guide – dem Vorarlberger Immobilienpreisspiegel – auch die Richtpreise für Gebrauchtimmobilien festgehalten. Aktuell werden im Ländle 55.257 Einpersonen-

haushalte (Quelle: WKO, 2017) gezählt. Schätzungen zufolge soll diese Zahl bis zum Jahr 2060 noch um rund 30 % zunehmen.

Zwei Fünftel (40,2 %) der Vorarlberger werden dann allein in einem Haushalt leben. Zusätzlich getrieben durch den demografischen Wandel und das anhaltend hohe Preisniveau ist deshalb im vergangenen Jahr besonders die Nachfrage nach Objekten bis zu 75 m2 Wohnfläche gestiegen. Harald Salzmann, Geschäftsführer der Sparkassen REAL Vorarlberg: „Grundstücke sind nach wie vor eine hochpreisige Mangelware. Der Ausbau von mehr kleineren Wohnungen für den Singlemarkt wäre eine sinnvolle Sache.“

Baugrundstücke für Einfamilienhäuser* Ort

durchschnittliche Lage

gute Lage

Bregenz

400

600

800

Egg

220

280

350

Lustenau

380

460

560

Dornbirn

500

570

700

Hohenems

390

440

510

Götzis

400

470

550

Feldkirch

400

470

550

Bludenz

310

380

450

Schruns

300

380

450

* Angaben in Euro pro Quadratmeter, durchschnittliche Baugrundstücke von 500 m2.

Ausgenommen sind Liebhaberlagen. Quelle: Immo-Guide.

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6 Mein Grundstück. Meine Zukunft.

Doppelte Grundsteuer?

Jeweils in den ersten Wochen eines neuen Jahres wird auf Basis des Einheitswertbescheides des Finanzamtes von den Vorarlberger Gemeinden die Grundsteuer vorgeschrieben. Beim Grundstücksverkauf ist darauf zu achten, dass bei einer allfälligen Grundsteuerentrichtung durch den Vorbesitzer der neue Besitzer nicht noch einmal eine Vorschreibung bezahlt. Steuergegenstand für die Grundsteuer bildet jedoch nicht der Steuerschuldner als Person, sondern das Grundstück an sich. Wenn die Grundsteuer für eine Liegenschaft – zwar von einem anderen Steuerschuldner – bereits bezahlt worden ist, ist die neuerliche Vorschreibung der gesamten Steuerschuld gesetzlich nicht gedeckt und würde zu einer unrechtmäßigen Doppelbesteuerung des Steuergegenstandes führen. Hingegen ist es möglich, dass der neue Besitzer den Differenzbetrag für das restliche Jahr bezahlt. Gegen eine falsche Vorschreibung kann man bei der zuständigen Gemeinde berufen.

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Auswerten von Bodenproben

Gut verwerten und dabei Wohnraum schaffen

Durch Bodengutachten können viele relevante Daten erhoben werden.

Die Statistik zeigt: Vorarlberg verfügt über sehr viele gewidmete Baugrundstücke. Clever verwerten statt horten wäre ein guter Weg.

Mithilfe dieser Daten ist es möglich, in manchen Fällen sogar die Bodenbeschaffenheit zu verbessern. Die Auswertung von Bodenproben ergibt viele Informationen. Was bei einer Bodenerkundung festgestellt und beurteilt werden kann: • die Grundwasserstände bei Bodenschichten • die Lagerungsdichte und Bodenverdichtungen • Versickerungseigenschaften des Bodens und die Einbaufähigkeit von Bodenmaterial • Anschüttungen und Verfüllungen • eventuell vorhandene Bodenkontaminierungen.

Was wird analysiert?

Folgende Faktoren können bei Laboruntersuchungen der Proben bestimmt werden: • Korngrößenverteilung • Einzelkorneigenschaften (Korndichte, Kornform, Kornrauigkeit) und Anteil organischer Bestandteile sowie Kalkgehalt • Korngefüge wie Porenanteil, Wassergehalt, Trockendichte, Feuchtedichte • Lagerungsdichte • bei bindigen Böden: Wasseraufnahmefähigkeit • Reibungswinkel und Scherfestigkeit (der Widerstand, den ein Festkörper tangentialen Scherkräften entgegensetzt) • Zusammendrückbarkeit und Verformung.

Bodenproben geben Aufschluss über Dichte und Co.

Bodenverbesserung Bodenverbesserungen können zum Beispiel notwendig werden, wenn der Untergrund zu weich und klüftig ist, um die Tragfähigkeit zu verbessern, wenn der Wassergehalt oder der Hohlraum zu groß ist usw. Bindige Böden werden statisch verdichtet, um so eine größere Festigkeit zu erlangen, nicht bindige Böden werden dynamisch verdichtet. Bei der statischen Verdichtung wird das zu verdichtende Material zum Beispiel mit einer Dreiradwalze oder einer Gummiradwalze mehrfach überfahren – beide haben keine Vibration. Bei der dynamischen Verdichtung handelt es sich um Verdichtung durch Auflast und Vibration. Durch die eingeleitete Vibration wird das Material in Schwingung versetzt, in deren Folge die kleineren Körnungen in die Hohlräume zwischen den größeren Körnungen wandern. Das Material nimmt eine andere Lage ein, der Boden wird somit verdichtet. Das eingeschlossene Wasser wirkt wie ein Schmierfilm und fördert den Umlagerungsprozess. Die Verdichtungsmaschine glättet dann bei ihren Übergängen die Oberfläche.

Verschiedene Bodenverbesserungssysteme sind: • Bodentausch (bei sandigen Kiesböden) • Entwässerung bzw. Absenken

DIE TEMPERATUREN STEIGEN. UNSERE PREISE NICHT.

Grundsätzlich beeinflussen viele subjektive Gründe jede Kaufentscheidung, daneben existieren jedoch auch objektive Kriterien, die sowohl den Grundstückskauf oder die unmittelbare Errichtung eines Hauses wie auch dessen künftige Nutzung wirtschaftlich und physiologisch beeinflussen:

Ein Drittel der gewidmeten Bauflächen, 4300 Hektar, ist in Vorarlberg (noch) nicht verbaut. Und täglich werden durchschnittlich 1500 Quadratmeter Grünland in Bauland umgewidmet. Das bereits gewidmete Bauland ist auf dem Markt kaum verfügbar – zum Leidwesen jener, die Wohnraum schaffen möchten.

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In manchen Gebieten empfehlen sich Schürfproben. des Grundwasserspiegels • Rüttelverdichtung (nur für nicht bindige Böden) • Stopfverdichtung (für bindige Böden und Böden mit bindigem Anteil) • Hochdruck-Bodenvermörtelung (zur Verfestigung und Abdichtung von Lockergestein und bindigen Böden) • Verdichtungspfähle • Injektionen • Poreninjektion (Zement

zur Stabilisierung von Sand und Kies) • Kluftinjektion (Zementsuspension oder Zementpaste bei zerklüftetem Gestein) • Hohlrauminjektion (Zementsuspension oder Füllstoffe bei natürlichen oder künstlichen Hohlräumen) • Verdichtungsinjektionen (Verdrängung von Feinmaterial durch Zement, Chemikalien oder Kunstharze).

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Ein fairer, kompetenter Partner ist beim Grundstücksverkauf genauso wichtig wie der Preis.

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Brachliegende Grundstücke sind jedoch auch für die Besitzer nicht immer nur ein Grund zur Freude. Ein leeres Grundstück bringt keine Rendite, wird hingegen neuer oder verdichte-

Projektentwickler haben gute Ideen für gewidmetes Bauland. ter Wohnraum geschaffen, lässt sich monatlich daran verdienen – auch für Kinder, Enkel und Urenkel. Hinzu kommt: ungenutzter Grund will gepflegt sein. Womöglich muss noch laufend der Rasen oder die Wiese gemäht werden, es müssen Bäume und Hecken geschnitten werden, im Winter muss evtl. auf Gehwegen Schnee geräumt oder sonstige jahreszeitlich bedingte Arbeit erledigt werden. Mit einer qualitativ hochwertigen Bebauung

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kann über viele Jahre – bis zur eigenen Nutzung durch Kinder – ein Gewinn erzielt werden.

Gerade in guten Lagen sind Werterhalt und Wertsteigerung einer Immobilie garantiert.

Einnahmen statt Brache Wer nicht selbst bauen kann oder will, kann mithilfe eines Projektentwicklers seines Vertrauens eine optimale Lösung erzielen. Bereits ab 400 Quadratmeter können Einfamilienhäuser, ab 1000 Quadrat-

meter Grundstücksgröße attraktive Kleinwohnanlagen errichtet werden. Wer sein Grundstück verkauft, hat in jedem Fall ein wertvolles Pfand – neuen barrierefreien Wohnraum für sich selbst oder eine Kleinwohnung für die studierenden Enkel in der Hand. Egal ob Anlagewohnung, die vermietet wird, oder die komfortable moderne Traumwohnung die man zusperrt, um sich Reisen oder anderen Hobbys zu widmen,

die man im Gegenzug für sein Grundstück oder seinen Altbestand erhält: Eine gut geplante und realisierte Verwertung bringt einen klaren Mehrwert. Gerade Anlegerwohnungen eignen sich, um monatlich eine Rendite zu erzielen – was das brachliegende Grundstück, das man für den Enkel bewahrt, in dieser Form nicht schafft. Vorarlbergs Bauträger und Immobilienverwerter stehen für Fragen und Planungen gerne zur Verfügung.

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Die Lage des Grundstücks

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• Sonnige Lagen/Hangseiten reduzieren im Winter den Energieverbrauch.

• Freie Lagen mit guter Fernsicht sind häufig Wind ausgesetzt.

• Wie beeinflusst die Ausrichtung des Grundstückes (Norden/Süden) die Nutzung?

• Wird die Bebaubarkeit durch die Grundstücksform und Geländeneigung oder durch unter-/ oberirdische Leitungen über das Grundstück (negativ) beeinträchtigt?

• Die Nähe zu stark befahrenen Verkehrsträgern (Bahn, Straße) bringt erhöhte Lärmimmissionen.

• Steigungen bei der Zufahrt können im Winter das Anlegen von Schneeketten erfordern.

• Vorhandene Nahversorgung und Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel.

8 Mein Grundstück. Meine Zukunft.

Dienstag, 20. Februar 2018 Extra

Grundstücke nutzbar machen Nach dem Kauf eines Grundstückes ist mit Anschlusskosten bzw. Erschließungskosten zu rechnen.

Kanalanschluss als Muss.

Kanalerschließungsbeitrag Ein Erschließungsbeitrag wird für Grundstücke – gleichgültig, ob sie bebaut oder unbebaut sind – die im Einzugsbereich eines Sammelkanales liegen und im Flächenwidmungsplan als Baufläche oder bebaubare Sonderfläche gewidmet sind, vorgeschrieben.

Anschlussbeitrag Für den Anschluss eines Bauwerkes oder einer befestigten Fläche an den Sammelkanal wird von der jeweiligen Gemeinde oder Stadt ein Anschlussbeitrag eingehoben. Der Beitragssatz für die Berechnung des Anschluss- bzw. Erschließungsbeitrages richtet sich nach den Durchschnittskosten für die Herstellung eines Laufmeters Rohrkanal und wird von den Vorarlberger Gemeindeund Stadtvertretungen mittels Verordnung festgelegt. Anlagen zur Vorbehandlung der Abwässer, die mit dem Anschluss an die gemeinsame Abwasserreinigungsanlage aufzulassen sind, werden auf den Anschlussbeitrag mit einem festgesetzten Betrag angerechnet. Mehr auf www.ris. bka.gv.at

Wer bauen möchte, muss diese Kosten berücksichtigen.

Und nicht nur das, auch weitere juristische Vorgaben sind bereits vor dem Kauf eines Grundstückes zu beachten. So setzt der Gesetzgeber klare Richtlinien: Ohne eine Zufahrtsstraße oder einen Zufahrtsweg wird ein Bauprojekt nicht genehmigt. Ist eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz nicht über die eigene Grundfläche möglich, werden von Grundstücksnachbarn Wegdienstbarkeiten zur Anbindung benötigt. Neben dieser rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Straße benötigen Baugrundstücke zudem eine Mindesterschließung mit Verund Entsorgungsleitungen.

Anschlusswege vorher abklären Wer ein Grundstück kauft, sollte darauf achten, ob es erschlossen, teilerschlossen oder nicht erschlossen ist. Ist es nicht erschlossen, handelt es sich um Rohbauland oder Bauerwartungsland. Die Kosten für die Erschließung können in solchen Fällen sehr hoch sein. Unter Erschließung oder Aufschließung eines Grundstücks werden alle baulichen Maßnahmen verstanden, um es nutzbar zu machen. Beim Kauf eines Grundstückes ist zu berücksichtigen, dass sowohl öffentliche wie private Erschließungskosten

Bauträger können zahlreiche bürokratische Wege abnehmen. anfallen können. Abwasser, Regenwasser, Wasserversorgung, eine eventuelle Gasversorgung, ganz sicher jedenfalls die Stromversorgung und Verkehrserschließung sind dabei einzuberechnen.

Leitungslänge eruieren In bestimmten Lagen sind eventuelle längere Strecken zwischen Hausanschluss und dem öffentlichen Anschlusspunkt zu beachten. Grabungs-

arbeiten und Leitungsverlegungen können die Erschließungskosten zusätzlich in die Höhe treiben. Ein Hausbau ist ohne eine gesicherte Abwasserbeseitigung, also einen Anschluss an das örtliche Kanalnetz, nicht möglich. Die Lage und die Anschlussmöglichkeiten an die einzelnen Werkleitungen für Wasser, Strom, Gas, Telefon, Kabel-TV und dergleichen sind rechtzeitig abzuklären. Werden durch ei-

Architekten, Planer oder Baumeister berechnen Anschlusskosten.

Der Anschluss an das Abwassersystem bedeutet Kosten.

Grundbuch nutzen Das Grundbuch wird vom zuständigen Bezirksgericht geführt. Es ist nach Katastralgemeinden, die wiederum in Liegenschaften gegliedert sind, geordnet. Die einzelnen Liegenschaften sind mit Einlagezahlen (EZ) bezeichnet.

Sie dokumentieren • das/die Grundstück(e), die zur Liegenschaft gehören • Personen, denen sie gehören (Eigentümer) mit den jeweiligen Anteilen • eventuelle Beschränkungen, mit denen die Grundstücke belastet sind • Hinweise auf die letztgültigen Eintragungen, genannt Tagebuchzahlen (TZ).

Jede Person ist berechtigt, in das Grundbuch einzusehen, indem sie sich gegen eine Gebühr einen Grundbuchauszug besorgt. Möglich ist dies beim Grundbuchsgericht oder bei Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen, Notaren und Rechtsanwälten. Mehr auf www.help.gv.at

nen Anschluss an Ver- und Entsorgungsleitungen fremde Grundstücke tangiert, so ist mit den betroffenen Grundeigentümern frühzeitig Kontakt aufzunehmen und das Einvernehmen herzustellen.

Behördenauskunft einholen In bestimmten Gebieten wie in Hangbereichen und in Gewässernähe können Fragen der Geologie, der Bodenmechanik, des Grundwassers etc. bedeutsam sein und sind zu berücksichtigen. Achtung: Für Grabungsarbeiten wie die Aufgrabung für Kanal-, Gasanschluss etc., die auf Straßengrund stattfinden, muss eine Zustimmung (Gebrauchserlaubnis) durch den zuständigen Straßenerhalter eingeholt werden. Der Straßenerhalter für Gemeindestraßen ist die jeweilige Gemeinde, für Landesstraßen das Land Vorarlberg. Es empfiehlt sich, bereits im Planungsstadium eines Bauvorhabens bei der zuständigen Behörde anzufragen, ob Hindernisse für eine Zustimmung für Grabungsarbeiten auf Straßengrund (z. B. erst in den letzten Jahren endausgebaute Straße) bestehen.

Kanalgrabungen und -anschluss In Vorarlberg besteht seit geraumer Zeit die Anschlusspflicht an den öffentlichen Abwasserkanal. Jedes Bauwerk und jede befestigte Fläche innerhalb des Einzugsbereiches eines Sammelkanales ist an die Ortskanalisation anzuschließen. Erfreulicherweise sind in Vorarlberg nahezu sämtliche bebaubaren Grundstücke in Gemeindegebieten kanaltechnisch erschlossen. Empfehlenswert ist es dennoch, vor dem Kauf des Grundstücks Informationen über den Kanalanschluss und die Höhe der Anschlussgebühren welche die Gesamtinvestition erhöhen, einzuholen. Der Einzugsbereich wird durch Verordnung der Stadt- oder Gemeindevertretungen so festgelegt, dass er eine Fläche von höchstens 100 Meter Entfernung vom Sammelkanal umfasst. Wer 70 Meter Kanalgrabungen selbst zu berappen hat, muss diese Kosten beim Grundstückskauf mitberechnen. Die Erschließungskosten hängen somit eng mit der Lage eines Grundstückes zusammen.

Ohne Flächenwidmungsplan geht (fast) nichts Ob ein Grundstück eine Freihalte- oder Baufläche ist oder es gar einer Bausperre unterliegt, hängt vom Flächenwidmungsplan und Gemeindegremien ab.

Flächenwidmungspläne ändern sich nicht von heute auf morgen. Ein Blick ins Grundbuch ist vor jedem Grundstückskauf selbstverständlich.

Um den aktuellen Stand der Raumplanung einer Gemeinde zu eruieren, ist ein Gespräch mit den örtlichen Sachbearbeitern zielführend. Grundsätzlich darf der Flächenwidmungsplan einer Gemeinde nur aus wichtigen Gründen geändert werden. Spätestens alle fünf Jahre nach Erlassung oder Änderung des Flächenwidmungsplanes hat die Gemeinde- oder Stadtvertretung zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Änderung gegeben sind.

Albert Ellensohn Wilhelm + Mayer

Flächenwidmungs- und vor allem Bebauungspläne werden sich zukünftig nicht an dem maximal Zulässigen, sondern an dem minimal Notwendigen orientieren.

Bausperre – was nun?

Selten, aber immer wieder erlassen Gemeindevertretungen durch Verordnung eine Bausperre um den Erhalt der Siedlungsstruktur zu regulieren oder in Neubaugebieten die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan zu

Das neue Raumplanungsgesetz geht erst in die Begutachtung. schaffen. Möglicherweise ist diese auch zur Erlassung oder Änderung des Flächenwidmungsplanes erforderlich geworden. Bausperren haben unterschiedliche Auswirkungen auf Grundstückseigentümer. Baubewilligungen

nach dem Baugesetz und Bewilligungen zur Teilung von Grundstücken sind nur zulässig, wenn das geplante Vorhaben den Zweck der Bausperre nicht beeinträchtigt. Geduld ist dabei gefragt: Eine Bausperre tritt, wenn sie nicht

bereits früher aufgehoben wird, zwei Jahre nach ihrer Erlassung außer Kraft. Sie kann vor Ablauf der Frist einmal auf die Höchstdauer eines Jahres verlängert werden, wenn der Grund für ihre Erlassung weiterhin besteht.