Stadt Hohenems Stadtplanung Kaiser-Franz-Josef-Straße 4 6845 Hohenems Auskünfte: DI Daniel Latzer Tel.+43 5576 7101-1413 Fax+43 5576 7101-1519 daniel.latzer@hohenems.at
Erläuterungsbericht zur Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes nach §§ 21 und 23 RPG i.d.g.F. für GST-Nr. .1555, .1556, .1557, .1558, .1559, .1560, 7440/2, 7481, 7545, 7541/2, 7546/1, 7546/2, 7547/1, 7547/2, 7548, 7549/1, 7549/2, 7550/1, 7550/2, 7550/3, 7550/4, 7550/5, 7550/6, 7552/2, 7553, 7554, 7555, 7556, 7557/1, 7557/2, 7557/3, 7557/7 und 8530, Diepoldsauer Straße / Liebigstraße, „BB Zoll“
Auflage*
Planbeilage
19.12.2017 von
19.02.2018 bis
h031.2-1/2015
24.11.2017
Plan-Zahl
Plandatum
*Hinweis: Auf Wunsch der Stadtvertretung wird die Auflagefrist um einen Monat verlängert.
Hohenems, 18.12.2017
DVR: 00447544
Einleitung Das Gebiet „BB-Zoll“ nördlich der Diepoldsauer Straße zwischen Koblacher Kanal und Autobahn wurde 2007 im Flächenwidmungsplan neu ausgewiesen. Mit Antrag vom 09. Oktober 2015 eingebracht durch Keckeis Hubert für die „Anrainergemeinschaft Umwidmung Diepoldsauer Straße“ wurde eine Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes angesucht. Angestrebt wird die Rücknahme der im Jahre 2007 umgewidmeten Flächen. Die Flächen sind derzeit als BauflächeBetriebsgebiet Kategorie I („BB I“ gem. § 14 Abs. 5 RPG) gewidmet. Angetragen wurde, die damalige Umwidmung rückgängig zu machen und die betroffenen Flächen wieder in Baufläche-Mischgebiet („BM“ gem. § 14 Abs. 4 RPG) zu widmen. Auch im Zuge zahlreicher Gespräche wurde diese Umwidmung mit der Begründung gefordert, das Gebiet sei aufgrund der bestehenden Einfamilienhausbeba uung nicht als Betriebsgebiet geeignet, beschränke aber die Möglichkeiten von E rweiterungen für Wohnzwecke.
Situation Nutzung Das Gebiet „BB-Zoll“ wird derzeit zu Wohnzwecken (gelbe Flächen Abb. 1) sowie gewerblich/betrieblich (rosa/ violett) genutzt. Reine Betriebs-/ Gewerbenutzungen sind die Fa. Gisinger Fahrzeugbau, Fussl, Abholgroßmarkt und Tischlerei Math is, die anderen Flächen werden vorwiegend für Wohnen und teilweise auch landwir tschaftlich genutzt. In den 60er/70er Jahren des letzten Jahrhunderts wurde mit der Bebauung des Gebietes mit Ausnahme der Tischlerei in Form von Einfamil ienhäusern begonnen. Ab den 1980er kamen dann gewerbliche Bauten hinzu. Abbildung 1: IST- Situation des ggst Gebietes, o. M.
Quelle: Vorarlberg Netz, Land Vorarlberg, BEV, Stadt Hohenems Seite 2 von 7
Einschränkung – Hochspannung Die ggst. Grundstücke sind im unmittelbaren Bereich von drei Hochspannungsachsen der Vorarlberger Illwerke AG: 220/330 kV Leitung Bürs-Staatsgrenze (Herberlingen) 110 kV Leitung Meiningen-Hohenems-Werben 380 kV Leitung Bürs-Staatsgrenze (Delimensingen) Aus baurechtlicher Sicht bedeutet dies für Grundstücke entlang von Hochspannungsleitungen, dass diese mit einem (dienstbarkeitsvertraglich gesicherten) Bau und Bestockungsverbot und/oder einer Bauhöhenbeschränken versehen sind. Für Wohngebäude, Betriebswohnungen, landwirtschaftliche Wohngebäude, Kindergärten, usw. werden keine Ausnahmegenehmigungen seitens der illwerke vkw erteilt. Die Folgende Abbildung zeigt für die zu behandelnden Grundstücke den Bauve rbotsbereich (rot) bzw. den Baubeschränkungsbereich (rosa). Abbildung 2: Einschränkungen durch Hochspannungsleitungen, o. M.
Quelle: Vorarlberger Illwerke AG
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Einschränkung – Lärm Das betrachtete Gebiet „BB Zoll“ ist durch den Nahebereich vielbefahrener Str aßen (v.a. A14 Rheintalautobahn und L46 Diepoldsauer Straße) stark lärmbelastet. Der Lärmpegel liegt über Tag, Abend und Nacht gemittelt zwischen 55 und 75 dB (4m über Boden). Zum einen schränkt dies eine Wohnnutzung aufgrund der hohen Belastung v.a. nachts ein, zum anderen werden – sollte es zu Neubautätigkeiten kommen – gewiss Lärmschutzmaßnahmen vorgeschrieben, deren Kosten jedenfalls vom Ba uwerber zu tragen wären. Diese Problematik betrifft freilich sämtliche Wohngebäude an stark befahrenen hochrangigen Straßen. Abbildung 3: Lärmkarten Straßenverkehr, 24h-Durchschnitt 4m, o. M.
Quelle: Lärminfo.at, Strategische Lärmkarte 2017
Einschränkung – Wasser Auf der betrachteten Fläche selbst sind Hochwasserzonen/Überflutungsbereiche für ein „300-jähriges“ Hochwasser (Überflutungsflächen für ein Hochwasser niedriger Wahrscheinlichkeit mit einem Wiederkehrsintervall von durchschnittlich 300 Jahren – HQ300) vorhanden (blau schraffierte Flächen). Ein HQ 30 Überflutung sbereich tangiert das ggst. Gebiet im Osten (gelb schraffiert). Durch die niedrige Überflutungswahrscheinlichkeit steht einer Wohnnutzung oder einer gewerblichen Nutzung von Gebäuden in dem ggst. Gebiet nichts entgegen.
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Abbildung 4: Hochwasserzonen im ggst. Gebiet, o. M.
Quelle: Vorarlberg Netz, Land Vorarlberg, BEV, Stadt Hohenems
Beziehung zum Räumlichen Entwicklungskonzept (2003) Das betrachtete Gebiet war auch Untersuchungsgegenstand des Räumlichen Entwicklungskonzeptes aus 2003 mit der Anweisung die Widmung bzw. eine Entwicklung Richtung Norden zu überprüfen. Eine konkrete Widmungsvorgabe lässt sich daraus nicht ableiten (weder eine Widmung in Baufläche-Betriebsgebiet noch in Baufläche-Mischgebiet), die vorgeschlagene Umwidmung steht somit im Einklang mit dem REK 2003. Abbildung 5: Ausschnitt aus dem REK 2003, o. M.
Quelle: REK Hohenems 2003, Plandarstellung Seite 5 von 7
Aktuelle Flächenwidmung Im Jahre 2007 wurde das Gebiet von teilweise Baufläche-Betriebsgebiet I (Fa. Gisinger, Abholgroßmarkt) und Baufläche-Mischgebiet vollständig in BauflächeBetriebsgebiet Kategorie I umgewidmet. Im Süden am Kreisverkehr ist zudem eine Ausweisung als Einkaufszentrum (ehem. Jello) gegeben. Nördlich grenzt das G ebiet an Freifläche-Freihaltegebiet (liegt auch in der Landesgrünzone) und wird östlich, südlich und westlich von Straßenwidmungen eingefasst. Die aktuelle Flächenwidmung wird in Abb. 6 dargestellt. Abbildung 6: Flächenwidmung, aktueller Stand
Quelle: Vorarlberg Netz, Land Vorarlberg, BEV, Stadt Hohenems
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Raumplanungsfachliche Bewertung Insgesamt ist das betrachtete Gebiet für (Neu-)Bebauung für Wohnnutzzwecke aber auch für betriebliche Zwecke nur bedingt geeignet. Die Standortvoraussetzungen sind vor allem durch die vorhandenen Hochspannungsleitungen und damit existenten Bauverbots- und Bauhöhenbeschränkungsbereiche sowie der Lärmemissionen durch Verkehrsbelastungen generell schlecht. Durch die kleinte ilige Grundstücksstruktur und der Vielzahl an bestehenden Einfamilienhäuser im Privatbesitz ist eine Verwertbarkeit dieser Flächen als Betriebsgebiet kaum mö glich und eine Entwicklung der betrieblichen Nutzung mittelfristig sehr unwah rscheinlich. Vielmehr scheint eine heterogene Nutzungsentwicklung im Wohn- sowie im Gewerbebereich dieser Flächen als möglich und zweckmäßig, was eine Widmung als Baufläche-Mischgebiet als sinnvoll und folgerichtig erscheinen lässt. Ferner verfolgt die Stadt Hohenems eine Betriebsgebietsentwicklung südlich der Diepoldsauer Straße („BB A14“), eine betriebliche Entwicklung im Bereich „BB Zoll“ (Richtung Norden) wird derzeit nicht angestrebt. Der Umwidmungsvorschlag sieht vor, dass die betrachteten Flächen als Baufl äche-Mischgebiet („BM“ gem. § 14 Abs. 4 RPG) gewidmet werden; die Flächen der beiden Großbetriebe sowie des Einkaufszentrums verbleiben als Baufläche Betriebsgebiet Kategorie I („BB I“ gem. § 14 Abs. 5 RPG). Die Widmung der Str aßenflächen werden an die Digitale Katastralmappe angepasst (GST 8530 Liebigstraße und GST 7481 Diepoldsauer Straße).
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Gst.-Nr. Verzeichnis Beilage zu Plan Zl h031.2-1/2015 vom 24.11.2017
GST.-NR. 7553 7554 7555 7556 .1556 .1557 .1558 .1559 .1560 7552/2 7557/1 7557/2 7557/3 7557/4 7548 .1555 7541/2 7546/1 7546/2 7547/1 7547/2 7549/1 7549/2 7550/1 7550/2 7550/3 7550/4 7550/5 7550/6 7440/2 7545 8530 7481
KG.-NR.
Widmung FWPL alt
92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004 92004
BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I BB-I VS/BB-I (Teilfläche) FF/BB-I (Teilfläche) VS/BB-I (Teilfläche) BB-I und L 46 (Teilfläche)
Widmung FWPL neu BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM BM VS/BM (Teilfläche) FF/BM (Teilfläche) VS Verkehrsfläche Straßen: Ersichtlichm. - L 46
Fläche vor Änderung FWPL gesamt [m²] 1.341 584 333 754 172 109 127 169 206 2.383 876 401 406 76 1.649 404 1.724 1.451 1.309 1.830 1.351 4.160 1.792 908 1.664 742 1.055 905 1.303 1.798 2.366 1.171 9.703 45.225
Fläche nach Änderung FWPL [m²] BM 1.341 584 333 754 172 109 127 169 206 2.383 876 401 406 76 1.649 404 1.724 1.451 1.309 1.830 1.351 4.160 1.792 908 1.664 742 1.055 905 1.303 322 904
VS
FF
L46
1.476 1.462 1.171 9.703
31.413
2.647
1.462
9.703
Planzeichen des Vorarlberger Flächenwidmungsplanes
DARSTELLUNG DER WIDMUNGEN Bauflächen
Bauerwartungsflächen
Baufläche-Kerngebiet (§ 14 Abs. 2 RPG)
BK
Bauerwartungsfläche-Kerngebiet (§ 17 RPG)
(BK)
Baufläche-Wohngebiet (§ 14 Abs. 3 RPG)
BW
Bauerwartungsfläche-Wohngebiet (§ 17 RPG)
(BW)
Baufläche-Mischgebiet (§ 14 Abs. 4 RPG)
BM
Bauerwartungsfläche-Mischgebiet (§ 17 RPG)
(BM)
Baufläche-Betriebsgebiet (§ 14 Abs. 5 u. 6 RPG)
BB
Bauerwartungsfläche-Betriebsgebiet (§ 17 RPG)
(BB)
Kategorien, Zonen und besondere Flächen der Bau- u. Bauerwartungsflächen Baufläche-Wohngebiet (Roter Punkt): Punktuell und als eigenes Grundstück ausgewiesene Fläche von höchstens 600 m² für den Betreiber einer aktiven Landwirtschaft, bei vorheriger Abwägung, inwieweit Bestandsobjekte für den Wohnzweck verwendet werden können (§ 14 Abs. 3 RPG) Baufläche-Mischgebiet mit Bauwerken für landund forstwirtschaftliche Zwecke (§ 14 Abs. 4 RPG) Baufläche-Betriebsgebiet Kategorie I
X-R
Besondere Fläche für Einkaufszentren
X-E#
(§ 15 RPG) X = BW
X = Bau- o. Bauerw.-Fl. # = lfd. Nr. Besondere Fläche für sonstige Handelsbetriebe
X-L
(§ 15a RPG) X = Bau- o. Bauerw.-Fl. # = lfd. Nr.
X = BM o. (BM)
X-I
X-H#
Kern-, Wohn- und Mischgebiete, in denen auch Ferienwohnungen errichtet werden dürfen
X-Fa
(§14 Abs. 5 RPG) X = BB o. (BB) Besondere Fläche für Produktionsbetriebe in Betriebsgebiet Kategorie I mit Zonierung (§ 14 Abs. 5 dritter Satz RPG)
Baufläche-Betriebsgebiet Kategorie II
X-P# X = BB-I o. (BB-I) # = a, b o. c
X-II
(§ 14 Abs. 6 RPG)
(§ 14 Abs. 7 RPG)
Kern-, Wohn- und Mischgebiete, in denen nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen (§ 16 RPG) Besondere Fläche für publikumsintensive Veranstaltungsstätten (§ 16a Abs. 5 RPG)
X = BB o. (BB) Besondere Fläche für Betriebe zur Beherrschung von Gefahren in Betriebsgebiet Kategorie I + II
(§ 16 RPG)
X-G# X = BB-I o. BB-II o. (BB-I) o. (BB-II) # = lfd. Nr.
X = Bau- o. Bauerw.-Fl.
X-Fn X = Bau- o. Bauerw.-Fl.
X-V# X = Bau- o. Bauerw.-Fl. # = lfd. Nr.
2
Freiflächen
Vorbehaltsflächen
Freifläche-Landwirtschaftsgebiet (§ 18 Abs. 3 RPG)
FL
Freifläche-Sondergebiet (§ 18 Abs. 4 RPG)
FS z.B. Marina
Freifläche-Freihaltegebiet (§ 18 Abs. 5 RPG)
FF
Verkehrsflächen Straßen (§ 19 RPG) Straßen (Planung) (§ 19 RPG)
A 14
Schienenbahn einschließlich Standseilbahn (§ 19 RPG)
Bahn
Vorbehaltsflächen (Abk. / Text), insbesondere: be Bildungseinrichtung ev Entsorgung u. Versorgung fh Friedhof ge Gesundheitseinrichtung ke Kulturelle Einrichtung ko Konfessionelle Einrichtung öf Öffentliche Flächen öv Öffentliche Verwaltung u. Dienstleistung rs Rettungs- u. Sicherheitseinrichtung se Soziale Einrichtung sf Sport- u. Freizeiteinrichtung vi Verkehr u. Infrastruktur (§ 20 RPG) siehe auch Anhang A.
[xx]-X xx = Abk. der VorbehaltsflächenVerwendung X = Unterlagswidmung
Indexierung Indexierung zu Widmungen (ohne Verkehrsflächen)
X# X = Wid.-Fl. # = lfd. Nr.
DARSTELLUNG DER ERSICHTLICHMACHUNGEN Flächen mit Nutzungsbeschränkungen
Verkehrsflächen Straßen (§ 12 Abs. 5 RPG)
L 52
Forstwirtschaftlich genutzte Flächen (Wald) (§ 12 Abs. 5 RPG)
F
Straßen (Planung) (§ 12 Abs. 5 RPG)
S 16
Gewässer (§ 12 Abs. 5 RPG)
W
Schienenbahn einschließlich Standseilbahn (§ 12 Abs. 5 RPG)
Bahn
Fußweg, Radweg (§ 12 Abs. 5 RPG)
" " " " " " A A A A A A A
Fußweg, Radweg (Planung) (§ 12 Abs. 5 RPG)
DARSTELLUNG DER GEMEINDEGRENZE Gemeindegrenze
ANHANG A. Liste der Vorbehaltsflächen-Kennungen:
KNNEU ev ev se ev ev be öv rs be be be rs vi
Verwendung Abfallbeseitigungsanlage Abwasserreinigungsanlage Altersheim Altölannahmestelle Altstoffsammelstelle Ausbildungs- u. Ferienhotel Bauhof Bergrettung Berufsschule Bibliothek Bildungseinrichtung Bundesgendarmerie Bushaltestelle
KNALT AB AR AH AÖ AS AU BH BR BS BI BE BG BU
KNNEU sf öf ev be be sf ev ev rs vi öv sf
Verwendung Camping Dorfplatz Entsorgung u. Versorgung Fachhochschule Fachwerkstätte Landwirtschaft für Menschen mit Behinderung Ferienheim Fernheizwerk Fernmeldeamt Feuerwehr Flugplatz Forsthof Freibad
KNALT CA DP FL FS FM FW FA FE FP FO FB
3 KNNEU sf fh se ev ko se öv öv ke ke ge be sf be be ev ev
sf ko se se sf ko ev ko ko ge öv ke ke ke sf sf öf be se ke be ke ke be ev öv öf öv öv öf öf vi be
Verwendung Freizeitzentrum Friedhof Fürsorge Gaswerk Gebetshaus Gehörlosenheim Gemeindeamt Gemeindehaus Gemeindesaal Gemeindezentrum Gesundheitseinrichtung Gymnasium Hallenbad Hauptschule Haushaltsschule Heizwerk Hochbehälter Hotel Internat Jagdhaus Jugendheim Jugendspielplatz Kapelle KFZ Prüfhalle Kinderdorf Kindergarten Kinderspielplatz Kirche Klärbecken Kloster Konfessionelle Einrichtung Krankenhaus Krematorium Kulturelle Einrichtung Kulturheim Kulturzentrum Kunsteisbahn Kunsteisbahn Kurpark Landwirtschaftsschule Lebenshilfe Mehrzwecksaal Messe Mittelschule Museum Musikprobelokal Musikschule Nahwärmeversorgung Öffentliche Einrichtung Öffentliche Flächen Öffentliche Verwaltung Öffentliche Verwaltung u. Dienstleistung Öffentlicher Platz Öffentliches Grün Ortsteilzentrum Österreichischer Rundfunk Pädagogisches Förderzentrum
Bregenz, August 2011
KNALT FZ FH FR GW GB GH GA GE GS GZ GY HB HS HH HW HO HT IN JA JH JS KA KF KD KG KS KI KÄ KL KH KR KU KZ KB KE KP LW LH MZ ME MS MU MP MK NW ÖE ÖV
ÖP ÖG OZ ÖR PÄ
KNNEU öf vi vi vi ko ko se be be öv ev ev öv ev rs rs rs sf öv ev ev rs vi rs be se se sf sf sf sf sf vi öv sf sf be ke se öv ev ev ke ke ke vi öv be öv ev ev öv öv öv
Verwendung Park Parkgarage Parkhaus Parkplatz Pfarrheim Pfarrhof Pflegeheim Polytechnische Schule Polytechnischer Lehrgang Postamt Pumpwerk Quellfassung Rasthaus Rathaus Regenrückhaltebecken Rettungs- u. Sicherheitseinrichtung Rettungsabteilung Rotes Kreuz Rettungsgebäude Schießstand Schlachthaus Schmutzwasserpumpwerk Schöpfwerk (am See) Schutzraum Seilbahn Sicherheitszentrum Sonderschule Soziale Einrichtung Sozialzentrum Sport- u. Freizeiteinrichtung Sport und Erholung Sportanlage Sportfläche Stadtgarten Stellfläche Telegrafenamt Tennishalle Tennisplatz Textilschule Theater Therapiestation Tiefgarage Tourismusinformation Übergabestation Gas Umspannwerk Veranstaltungs- und Kommunikationszentrum Veranstaltungszentrum Vereinshaus Verkehr u. Infrastruktur Viehhalle Volksschule Wählamt Wasseraufbereitungsanlage Wasserwerk Werkhof Wildbach- u. Lawinenverbauung Zollamt
KNALT PK PG PA PP PR PH PF PS PL PT PW QF RH RT RB RA RG SS SH SW SK SR SB SI SO SZ SE SA SP SG ST TA TE TP TX TH TS TG TI ÜG UW VK VZ VH VI VS WT WA WW WH WL ZA
VLR - Abt. Raumplanung u. Baurecht / VoGIS-GS