Magasinet_boligforening4

4

11 • 2026

Få inspiration:

Drømmen om den perfekte bolig:

Sæt renoveringerne på standby for miljøet skyld

Fra tøreloft til bolig i tre plan

Adfærd er afgørende for brandsikkerheden

Altaner giver hverdagen et uderum

KOLOFON Chefredaktør Mikkel Weber Sandahl ms@mediaxpress.dk Tlf: +45 31 40 75 03 Redaktør Malene K. Holm malene@mxi.dk Tlf.: 26 20 58 87 Skribenter André Hänsche Nielsen Astrid Helene Seier Ellemo Kåre Peitersen Tim Panduro Projektleder og annoncesalg Morten Philipsen morten@boaa.dk Tlf.: 31 41 25 58 Joe Tobias Henningsen joe@boaa.dk Thomas Roland Lillelund Jensen thomas@boaa.dk Koordinator Andrejs Visockis andrejs@mxi.dk Tlf.: +45 27 62 56 41 Art Director Benny Leick bl@mediaxpress.dk Adm. direktør Usman Malik usman@byggeri-arkitektur.dk Forside Venligst udlånt af Byens Altaner Udgiver MEDIAXPRESS A/S Bredgade 36, 1.sal, forhuset 1260 København K Tlf.: 33 44 55 55

2

LEDER

Hvad er vigtigt, knap så vigtigt eller ekstremt vigtigt? Velkommen til fjerde udgave af magasinet Boligforeningen, som er tætpakket med viden og inspiration for landets boligforeninger. Som bestyrelse har man et tilbagevendende dilemma: Der er ikke tid til alt – så hvad skal man prioritere?

den i betonen er i god stand, og her er der forskellige værktøjer, man kan bruge til at vurdere, om ejendommens altaner er sikre.

I byerne lever vi side om side med visse dyr, og vi er sikkert mange, som ikke er glade for tanken om, at der lige nu i et kloakrør løber en rotte, ganske tæt ved. Men formand for Danske Kloakmestre, Verner H. Kristiansen, mener, at angsten for rotter er stærkt overdrevet. De er sky dyr, som helst vil hjem til deres kloak igen. Men når rotter først er kommet op af kloakken, kan affaldsrester og fuglefoder få dem til at blive hængende, så her er det en fordel at holde orden og fjerne gode gemmesteder.

Når det kommer til andelsboliglån, så er Jens Hjarsbech, cheføkonom i Mybanker, klar i spyttet: Her skal enhver andelsboligejer handle og få undersøgt mulighederne, da man faktisk i gennemsnit spare 13.000 kroner om året ved at skifte bank. Men når det kommer til boligrenoveringer, så mener Kristine Virén fra Realdania, at vi danskere skal droppe tanken om, at ens bolig skal være perfekt. For det er ikke altid nødvendigt at få lige præcis de helt rigtig italienske marmorfliser og det nybyggede snedkerkøkken, når vi ved, at vi skal sænke belastningen af vores planet.

På samme måde kan man som beboer også selv gøre noget for at forbedre brandsikkerheden. Vi taler med brandrådgiver hos DBI - Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut, Alexander Skaarup-Bertelsen, som ofte ser, at beboere over tid begynder at stille deres ting i flugtvejsgange eller for nemheds skyld sætter en kile i en branddør, så den ikke smækker. Nogle gange er det bare mest logisk eller hurtigt at gøre tingene på en bestemt måde, og så bliver reglerne bare til besvær. For verden forandrer sig, og som forening må man løbende tjekke, om der er brug for opdateringer af ens løsninger for at leve op til brandsikkerheden. Ligesom med brande i etageejendomme, så kan det også gå grueligt galt med gennemtærede altaner, og vi taler med en ekspert på området, Christian Nielsen fra Dansk Betonundersøgelse, som rådgiver bygherrer og andre om bærende stålprofiler, korrosion og beton. Det kan være svært at se, om stålet in-

Hvornår skal man gøre noget, og hvornår skal man slappe af?

Som boligejer er det vigtigt at tage ansvar for at spare på ressourcerne, ligesom vi skal være bevidste om, at skadedyr som rotter kan gøre nytte og være med til at rydde op i en for os usynlig del af verden. Omvendt må man ikke gå på kompromis med sikkerheden i en bygning, specielt ikke, når det ligefrem kan handle om menneskeliv. Her skal man huske at gøre brug af fagfolk og eksperter på området, så man som bestyrelse kan bruge sin tid på andre gøremål. God læselyst,

Mikkel Weber Sandahl

INDHOLD 4 Lad de laksefarvede klinker leve – sæt boligrenoveringerne på standby 6 Hjælp – har vi asbest i ejendommen? 8 Altaner til livet i København 10 Tilbud uden forbehold – dørtelefoni behøver ikke være kompliceret 12 Andelsboliglån: Der kan være tusindvis af kroner at spare 14 Skal rørene skiftes – eller kan de holde 10 år endnu? 16 Fra slotsgrus til fast belægning – med respekt for lokalplanen 18 Hvem kontrollerer egentlig sikkerheden på jeres legeplads? 20 Lade-infrastruktur til elbiler på ejerforeningens præmisser 22 Hvorfor er nedstyrtende altaner et tilbagevendende fænomen? 24 Rettidigt eftersyn af altaner skaber tryghed og værdi 26 Hold øje med bygningens sundhed og spar på varmeregningen 28 Gør bygningsrapporten til motor for jeres renovering 30 Boligforeninger kan udnytte forbrugsdata til at opnå besparelser 32 Lavere fjernvarmetemperatur sætter Københavnske bestyrelser på arbejde 34 Ældre betonaltaner kan gemme på skjulte skader 36 Overvej solceller, når I skal renovere tag

38 Prioritér det vigtigste, når I brandsikrer – beskyt menneskeliv 40 Hvad koster kalk egentlig jeres boligforening? 42 Hvem lukkede hullet efter fiberen? 44 Beboernes adfærd er afgørende for brandsikkerheden 46 Samlede VVS-løsninger gør hverdagen nemmere for boligforeningernes personale 48 En forening for alle – også på femte sal 50 5 gode grunde til en ladeløsning i boligforeningen 52 Rotter i min ejendom - hvor bekymret skal jeg være? 54 Greenpipe er førende inden for relining og strømpeforing 56 200 meter kloakrør blev upcyclet på Vesterbro 58 Få optimal drift af boligforeningens varmeanlæg 62 Få renoveret ejendommen med nye taglejligheder 64 Få inspiration: Fra tørreloft til bolig i tre plan 66 Bedre elaftaler for boligforeningen 68 Fugt og svamp i trækonstruktioner kræver hurtig indsats 70 Kalk er ikke bare et problem i bruseren – men en driftsudgift 72 Optimering af fjernvarmecentraler handler både om tryghed og penge 74 Nye dørtelefoner i boligforeningen: Det skal I vide som bestyrelse 76 Arkitekterne hjælper bestyrelsen fra plan til færdig renovering magasinet BOLIGFORENINGEN

Vi er MUNDBERG. Din landskabsentreprenør. Vi hjælper dig som er bygherre eller rådgiver med projekter inden for landskab, kloak, anlæg og infrastruktur

Lad de laksefarvede klinker leve – sæt boligrenoveringerne på standby Drømmen om den perfekte bolig koster tungt på klimaaftrykket. Hos Realdania vil man derfor have danskerne til at vente med de største renoveringsprojekter til et år efter indflytning. Af Kåre Peitersen. Fotos af Realdania

4

magasinet BOLIGFORENINGEN

”

Behøver vi virkelig have et skinnende nyt hjem, hvor man ikke kan se, at der er blevet levet et liv? “ Når vi danskere køber ny bolig, følger der oftest en større renovering med, inden vi er klar til at flytte ind. Boligen skal nemlig både afspejle vores personlighed, matche tidens tendenser og være klar til at vise frem for gæster. Ifølge Realdanias undersøgelse i kampagnen Bo Bæredygtigt fra i år udfører 88% af alle nye boligejere store renoveringer – som nyt køkken, bad eller gulv – inden for de første 100 dage efter de er flyttet ind. Og det er et problem for klimaet, mener Kristine Virén, der er kampagne- og formidlingschef i Realdania. – Vores klima kan ikke kan holde til det. Vores kadence for, hvornår vi bygger om, er simpelthen på et niveau, hvor planeten ikke kan følge med, siger Kristine Virén. KAN DU OVERLEVE ET ÅR MED LAKSEFARVEDE FLISER? Hun mener derfor, vi skal gøre op med hele drømmen om den perfekte bolig. – Hos Realdania vil vi godt prøve at inspirere til, at man genovervejer sine renoveringsplaner, hvis det ikke ligefrem er sådan, at boligen er ved at falde fra hinanden. Ifølge en YouGov undersøgelse, kunne vi se at danskernes køkkener i gennemsnit blot er 11 år gamle, og vi ved, der udskiftes mange forholdsvis nye køkkener – men et køkken bliver jo ikke slidt op i den periode, så kunne man måske lade det leve lidt længere? Kristine Virén prædiker ikke blot budskabet, hun har også forsøgt at tage sin egen medicin. Tidligere på året flyttede hun sammen med tre generationer af sin familie ind i en landejendom med masser af historie. – Og der er helt sikkert meget, man kunne lave om – men vi lavede en regel om, at vi ikke måtte bygge om det første år. Der er rigtig meget laksefarvet i vores bolig, og det er ikke min favorit, men når man lever i det, får man en anden holdning til det. Jeg har f.eks. opdaget, at de laksefarvede fliser er virkelig praktiske og nemme at rengøre, og det er vigmagasinet BOLIGFORENINGEN

tigt, når man bor mange mennesker sammen på landet. Så tænker jeg: Skal jeg virkelig hive ler op ad jorden og bruge en masse CO2 på et renoveringsprojekt, bare fordi jeg ikke kan lide farven på nogle ellers velfungerende klinker? Samtidig gav det pote at stoppe op og se tiden an, før de tog stilling til sådan noget som at indrette en ny terrasse. – Vi er faldet over flere ting ved husets indretning, som giver god mening ift. orientering, lys og læ, så vi kommer til at bygge mindre om end vi troede – og det er jo præcis den type læring, man skal bo igennem flere årstider for at finde ud af. HVAD GØR OS LYKKELIGE? Ifølge Kristine Virén stikker renoveringstrangen dybt og handler om kultur og vaner. For er det altid nødvendigt at få lige præcis de dér italienske marmorfliser og det nybyggede snedkerkøkken? – Jeg tror, der er en barriere i vores egen holdning. Gør det os virkelig lykkeligere at udskifte køkkener og renovere i ét væk? Behøver vi virkelig have et skinnende nyt hjem, hvor man ikke kan se, at der er blevet levet et liv? Det er tankevækkende, at vores gæstekultur er stærkt nedadgående i disse år – vi har travlt med at gøre boligen klar til fremvisning, men vi orker ikke at have gæster på besøg. Det tyder i mine øjne på, at vi gør lidt for meget ud af tingene. Kunne hjemmet ikke i stedet blive et

Kristine Virén og familien har vedtaget, at der ikke må bygges om det første år i deres nye landejendom. De laksefarvede fliser er ikke hendes favorit, men de er nemme at holde rene

sted, hvor vi ikke er så nænsome om tingene – mere som et værksted eller et atelier? Hendes bedste råd til alle, der flytter ind, er ganske enkelt – giv det tid! – Det handler om langsomhed. Prøv at bo i og leve med tingene først. Så kan du nemmere beslutte senere, om det her er kritisk og om det er nødvendigt at skifte ud. Måske finder du en værdi i det eksisterende, så du kan bruge tiden og pengene på noget andet og vigtigere? På den måde kan man træffe bedre og mere langtidsholdbare beslutninger. Det kan også være, man opdager, at noget kan renoveres, i stedet for udskiftes. Det oplevede Kristine selv. – I vores bolig er der mange forskellige slags vinduer, og i stedet for at skifte hele vejen rundt, fandt vi ud af, at de ældste vinduer kan renoveres, i stedet for at skiftes ud. I Danmark var vi engang en stolt håndværker- og gør det selv-nation, men meget er gået fløjten, fordi det er nemmere at købe nyt. Men vi har allesammen et ansvar for at spare på ressourcerne, siger Kristine Virén. REALDANIA: BO BÆREDYGTIGT Med indsatsen Bo Bæredygtigt vil Realdania og Bolius styrke danskernes viden og handlemuligheder, så flere vælger bæredygtigt og sænker klimaaftrykket fra deres bolig. Fokus er på daglig adfærd og forbrug i hjemmet og på valgene ved bygge- og renoveringsprojekter, f.eks. materialer, energi, genbrug, vedligehold og biodiversitet. Bo Bæredygtigt er en del af Realdanias fokusområde En bæredygtig hverdag under dagsordenen Fremtidens byggeskik. 5

Annonce

Efter sanering af asbestmaterialer og godkendt som asbestfri

Hjælp – har vi asbest i ejendommen? Asbest kan gemme sig i mange ældre ejendomme, fortæller Jens G. Bergelin, Bergelin Arkitekter. For boligforeninger er det afgørende at få kortlagt risikoen og sikre korrekt håndtering, før renoveringen går i gang. mikroskopiske fibre der kan sætte sig fast i lungerne ved indånding. Asbestfibre kan medføre alvorlige livstruende sygdomme som asbestose og lungekræft mfl. Der går typisk 2060 år fra man eksponeres, til sygdommen kan bryde ud, og ifølge Kræftens Bekæmpelse rammes 300 danskere årligt af kræft som følge af asbest. Asbest er som udgangspunkt ikke farligt at have i et hus, så længe materialerne er intakte og ikke afgiver støv ved eks. nedbrydning.

Jens G. Bergelin, Bergelin Arkitekter

Asbest blev brugt i store mængder i dansk byggeri fra 60’erne og frem til 80’erne og er at finde i over en million bygninger i Danmark. Der kan findes asbest i materialer helt frem til 1990, herefter er risikoen betydeligt lavere. Det findes i mange materialer, herunder hovedsageligt i bølge- og eternitplader til tag, isolering omkring varmerør og varmeanlæg, i fliseklæb, vinylgulve, loftplader, i puds og spartelmasser til ventilationskanaler, skillevægge og gulve. Asbest er farligt, når materialerne bearbejdes, knuses eller nedbrydes, hvor de kan frigive 6

Er man i tvivl om asbestholdige materialer kan man få foretaget en test af materialet, hvor det anbefales at have en byggeteknisk rådgiver som Bergelin Arkitekter til at foretage test samt rådgive for det videre forløb ved påvisning af asbest.

de udførende. Derefter også at fjernelsen sker korrekt ved både sikkerhedsforanstaltningerne, håndteringen undervejs og afskaffelsen af det farlige affald. For at sikre at alle relevante materialer bliver undersøgt og derefter håndteret korrekt kan det kun anbefales at give ansvaret videre til en byggeteknisk rådgiver med erfaring på området. Asbest skal håndteres korrekt fra start for at sikre et sikkert arbejdsmiljø og økonomisk overblik på forkant og dermed undgå store økonomiske og miljømæssige udfordringer senere.

Når asbestholdige materialer skal fjernes, kræves der en officiel autorisation hos virksomheden, dertil opsætning af støvtæt afskærmning og telt med undertryk og 3-kammersluse hvis arbejdet er støvende. Der skal anvendes godkendte åndedrætsværn og beklædning som skal dekontamineres i en miljøvogn eller bortskaffes korrekt til miljøfarligt affald med mærket asbest. Det er bygherre, der har det fulde ansvaret for at sikre, at asbestfarlige materialer bliver undersøgt og informationerne videregivet til

Gennemgang af asbestmaterialer på tag i aflukket indertelt magasinet BOLIGFORENINGEN

Vil du undgå dyre akutløsninger? Slip for utilfredse lejere og dyre akutløsninger med en servicekontrakt fra Mejlshede Gruppen på låsesystemerne i jeres ejendom. Servicekontrakter til ejendomme går ud på, at vi sørger for jævnlig smøring af låse og justering af dørlukkere. Vi holder naturligvis også øje med slid, hærværk og andre problemer og giver besked direkte til jer, hvis noget trænger til udskiftning eller justering. På den måde kan vi minimere slid og risiko for pludselige skader og problemer med fællesdøren. Det sikrer tilfredse beboere, sparer jer for akutgebyrer og giver jer én ting mindre at bekymre sig om.

Kontakt vores serviceafdeling Ring 35 39 39 39 eller læs mere på Mejlshede.dk og hør mere om vores servicekontrakter.

Annonce

Altaner til livet i København En altan begynder med en fælles beslutning. For en boligforening gælder det om at finde en løsning, der passer til både beboernes ønsker og ejendommens arkitektur. Byens Altaner hjælper foreningen med at få ambitioner, økonomi og byggeri til at hænge sammen. faring med altanprojekter i København og omegn. De kender arbejdet med eksisterende etageejendomme og de forhold, der skal afklares, før byggeriet kan gennemføres.

Hvad kan lade sig gøre på vores ejendom? Det spørgsmål melder sig hurtigt, når ønsket om altaner kommer på dagsordenen. Bestyrelsen skal kunne fremlægge et projekt, som beboerne forstår og kan tage stilling til. Derfor har den tidlige rådgivning stor betydning for resten af arbejdet.

Bæreevne, lokalplaner og kommunens krav til facaden er blandt de spørgsmål, et projekt skal håndtere. Byens Altaner samler rådgivning og projektering med myndighedsbehandling, produktion og montage. For bestyrelsen betyder det, at de enkelte dele bliver koordineret gennem samme samarbejdspartner.

Hos Byens Altaner er dialogen med foreningen udgangspunktet. Her bliver mulighederne belyst, og forventningerne afstemt, så beslutningen kan træffes på et realistisk grundlag. Undervejs skal både administrator, rådgivere og beboere kunne følge med i projektets udvikling og økonomi.

Virksomhedens ambition er at gøre sig fortjent til foreningens tillid gennem ordentlig rådgivning og tydelige aftaler. Det kræver åben kommunikation om både muligheder og begrænsninger, og at foreningen ved, hvad næste skridt indebærer.

HVERDAGEN FÅR ET UDERUM Når altandøren åbnes, bliver der kortere vej til frisk luft og en pause under åben himmel. Morgenkaffen kan flytte udenfor, og på varme aftener får lejligheden et ekstra sted at opholde sig. I en tæt bebygget by kan netop den mulighed gøre en mærkbar forskel for hverdagen.

bejder derfor med funktion, holdbarhed og arkitektonisk tilpasning som sammenhængende hensyn. Både altaner og døre produceres i Danmark.

Samtidig kan en altan gøre boligen mere attraktiv og bidrage til ejendommens værdi. Udformningen skal dog tage hensyn til det hus, den bliver en del af. Byens Altaner ar-

KENDSKAB TIL BYEN OG ANSVARET FOR FORLØBET Bag virksomheden står Jonas, Mathias og Morten, som har mere end ti års fælles er-

8

Overvejer boligforeningen altaner, kan man begynde med en uforpligtende vurdering af ejendommen ved at kontakte Byens Altaner. Læs også mere om mulighederne på Byens Altaners hjemmeside.

magasinet BOLIGFORENINGEN

Energiscreening Få op til 50% i tilskud

Er jeres varmecentral klar til Københavns nye lavtemperatur? En indreguleret varmecentral giver ikke kun tryghed i driften, den kan også sænke energiforbruget og dermed foreningens samlede udgifter. Københavns Kommune har valgt JJ Energi til at stå for screeninger af varmecentraler i byens boligforeninger. Det betyder, at I nu har mulighed for at få hjælp til at sikre, at jeres anlæg er klar til de nye temperaturog afkølingskrav — og med mulighed for tilskud.

Hvad betyder det for jer i boligforeningerne? kr.

kr. kr.

Created by Deemak Daksina from the Noun Project

Tilskud til screening af varmecentralen

Tilskud til mindre renoveringer

Overblik over installationernes stand

Kommunen dækker op til halvdelen af udgiften til at få varmecentralen gennemgået, så I får et professionelt overblik til en langt lavere pris.

I kan også søge op til 50% i tilskud til de mindre fejl, justeringer og forbedringer, der typisk skal til for at gøre varmecentralen klar til lavtemperatur.

I får en klar vurdering af, hvordan jeres anlæg fungerer i dag — og hvad der skal til for at sikre god afkøling, lavere forbrug og stabil drift.

Sådan hjælper vi jer Hos JJ Energi får I en samlet løsning, hvor vi håndterer tilskudsansøgningen, gennemgår varmecentralen og leverer en klar rapport. Vi udarbejder et realistisk budget med en prioriteret plan og står naturligvis også for de udbedringer og den indregulering, der måtte være behov for. I er altid velkomne til at ringe til Energiansvarlig, Carsten Brysting, på telefon 2710 4274, til en snak om screening af jeres varmecentral.

Annonce

Tilbud uden forbehold – dørtelefoni behøver ikke være kompliceret Med Intratones GSM-baserede videodørtelefoner bliver det enklere at give en fast installationspris. Samtidig sparer boligforeningerne både installationstid, kabler og elektroniske svarapparater. En løsning, der også understøtter den grønne omstilling. vis af kabel og elektroniske svarapparater kan undværes, reduceres både materialeforbruget og behovet for transport og installationsarbejde, fortæller Tino Holtz direktør i Plento.

At afgive tilbud på et traditionelt dørtelefonanlæg kan være en både tidskrævende og kompliceret opgave. Installatøren skal tage højde for eksisterende kabelføringsveje, adgang til lejlighederne, bygningsmæssige forhold og eventuelle uforudsete udfordringer.

Det er en miljømæssig fordel, som ofte overses, når der tales om grøn omstilling i byggeriet.

Derfor ender mange tilbud med en række forbehold, som kan gøre det vanskeligt for boligforeningen at gennemskue den endelige installationspris. Men sådan behøver det ikke være. HELE INSTALLATIONEN FOREGÅR VED OPGANGSDØREN Med Intratones GSM-baserede videodørtelefoner ændres forudsætningerne markant. Systemet ringer direkte til beboernes mobiltelefoner, og der skal derfor hverken trækkes kabler til lejlighederne eller installeres indvendige svarapparater. For installatøren betyder det en langt mere overskuelig opgave, hvor installationsomfanget kan fastlægges på forhånd, og tilbuddet i langt højere grad kan afgives til en fast pris uden installationsforbehold. SLUT MED BESVÆRLIG ADGANG TIL LEJLIGHEDERNE Ved traditionelle renoveringer skal beboerne ofte varsles op til tre gange for at sikre adgang 10

til deres lejligheder. Alligevel viser erfaringer, at der typisk ikke opnås adgang til 7-8 % af boligerne på installationsdagen. Det betyder ekstra montørbesøg, yderligere koordinering og øgede omkostninger. Med Intratone undgår man hele denne problemstilling. Installationen foregår ved opgangsdøren, mens beboerne kan fortsætte deres hverdag uforstyrret. GRØN OMSTILLING HANDLER OGSÅ OM DET, VI UNDLADER AT INSTALLERE – Intratone bidrager samtidig til en mere ressourcebevidst byggebranche. Når kilometer-

EN GEVINST FOR BÅDE INSTALLATØR OG BOLIGFORENING – Vi oplever, at installatørerne bruger uforholdsmæssigt meget tid på at gennemgå ejendomme og tage forbehold i deres tilbud. Med Intratone fjerner vi alle de ubekendte faktorer. Installatøren kan give en gennemskuelig pris, og boligforeningen ved, hvad den kan forvente, fortæller Tino Holtz, direktør i Plento, der distribuerer Intratone i Danmark. Med integreret adgangskontrol og mulighed for fjernadministration får boligforeningen samtidig en moderne og fleksibel løsning. Færre kabler, færre arbejdstimer, færre forbehold – og en enklere vej til fremtidens adgangskontrol.

magasinet BOLIGFORENINGEN

UAFHÆNGIG FORSYNINGSRÅDGIVNING

TIL BESTYRELSER OG ADMINISTRATORER

Får jeres beboere den bedst mulige elaftale? Forsyningsrådgivning til boligforeninger – helt uden omkostninger. I langt de fleste boligforeninger er det i praksis foreningen, der tilmelder nye beboere til el (og naturgas). Det er et ansvar – og en mulighed. ProForsyning er ikke et elselskab og sælger ikke egne produkter, men har siden 2014 arbejdet som uafhængig rådgiver, der hjælper med at sikre, at både beboerne og foreningen opnår den bedste aftale – med en god pris og ordentlige vilkår.

Hvad betyder det? For boligforeningen

For beboerne

En bedre aftale på fælles-el og en lettere administration af til- og fraflytninger.

Attraktive priser og vilkår, som vi har forhandlet hjem – uden binding.

Sådan virker det 1

I registrerer indflytningen Som sædvanligt i jeres administrationssystem.

2

Vi modtager besked Via vores systemintegration.

3

Vi klarer tilmeldingerne Automatisk til alle relevante forsyninger: el, gas, vand, fjernvarme m.m.

4

Beboeren får en attraktiv aftale Forhandlet af os – uden omkostninger for både boligforening og beboer.

Beboerne har herved opnået besparelser i millionklassen – år efter år.

Kontakt mig for en uforpligtende gennemgang af mulighederne for jeres boligforening – og se, hvad I og jeres beboere kan spare.

Svend-Erik Jensen Tlf. 45 9244 6494 · sej@proforsyning.dk proforsyning.dk

Annonce

Jens Hjarsbech, cheføkonom i Mybanker

Andelsboliglån: Der kan være tusindvis af kroner at spare Der kan være stor forskel på bankernes renter på andelsboliglån, og det kan koste dyrt at blive hos sin bank uden at undersøge alternativerne. Ifølge Jens Hjarsbech, cheføkonom i Mybanker, kan andelsboligejere i gennemsnit spare 13.000 kroner om året ved at skifte bank. Af André Hänsche Nielsen

12

magasinet BOLIGFORENINGEN

Andelsboligen kan være en økonomisk attraktiv vej ind på boligmarkedet, men finansieringen kræver, at man ser sig for. For der kan være stor forskel på, hvad bankerne tilbyder i rente på et andelsboliglån. Ifølge Jens Hjarsbech, cheføkonom i Mybanker, kan det derfor betale sig at undersøge markedet og forhandle med banken. Når man køber en ejerbolig, finansieres en stor del af købet typisk gennem et realkreditlån. Ved en andelsbolig køber man derimod en andel i en boligforening, og selve andelen finansieres normalt gennem et banklån. Vilkårene afhænger derfor i høj grad af bankens prissætning og vurdering af kunden. BANKERNE VURDERER KUNDER FORSKELLIGT Renten på et andelsboliglån fastsættes af banken og påvirkes ikke direkte af obligationsmarkedet på samme måde som renten på et realkreditlån. Banken ser blandt andet på kundens økonomi, lånets størrelse og risiko. Der kan være stor forskel fra bank til bank. Ifølge Jens Hjarsbech skyldes det blandt andet, at bankerne vurderer kunder forskelligt og har forskellige strategier for, hvilke kunder de gerne vil tiltrække. Det betyder, at eksisterende kunder ikke nødvendigvis automatisk får glæde af de bedste tilbud. Derfor kan det betale sig at forhandle med sin bank eller indhente tilbud andre steder. Mybanker hjælper forbrugerne med at sammenligne banktilbud og med det praktiske ved et bankskifte. FORBERED ØKONOMIEN, FØR DU SØGER Banken vurderer både køberens økonomi og foreningens forhold, herunder andelens pris og foreningens økonomiske situation. Andelsboliger har ikke en fri markedspris som ejerlejligheder, og banken undersøger, om økonomien hænger sammen. Man bør have styr på budgettet og kunne dokumentere, at man har råd til boligafgift, låneydelser og faste udgifter. En opsparing viser, at man kan lægge penge til side, og banken vil som udgangspunkt forvente, at køberen selv bidrager til finansieringen. Hvor stor en opsparing der kræves, afhænger blandt andet af bankens kreditvurdering. For Jens Hjarsbech handler det om at vise banken, at man har styr på sin økonomi og magasinet BOLIGFORENINGEN

kan betale sine forpligtelser. Et realistisk budget og en stabil økonomi kan være med til at styrke ens position, når lånet skal forhandles. LÅN ELLER KREDIT? Der findes overordnet to muligheder: andelsboliglån og andelsboligkredit. Ved et almindeligt lån udbetales beløbet til boligkøbet. En andelsboligkredit fungerer mere som en kassekredit, hvor man kan trække på en aftalt ramme efter behov og betale renter af det beløb, man faktisk bruger. Kreditten kan være relevant, hvis man skal finansiere et projekt over tid og ikke har brug for hele beløbet fra begyndelsen. Skal man finansiere selve købet af en andelsbolig, vil et almindeligt lån dog ofte være det mest oplagte. Det afhænger af behovet og af de samlede omkostninger ved de to produkter.

„

Bankerne har ikke nødvendigvis samme appetit på risiko, og de kan også være mere villige til at tilbyde en lav rente til nye kunder end til eksisterende kunder,“ lyder pointen fra cheføkonomen.

og derfor er konkrete tilbud ofte det bedste grundlag for en forhandling. Ifølge Jens Hjarsbech kan andelsboligejere i gennemsnit spare 13.000 kroner om året ved at skifte bank. Besparelsen afhænger af blandt andet lånets størrelse og forskellen mellem bankernes renter. Derfor er det vigtigt at sammenligne de samlede låneomkostninger og ikke kun renten. EN ATTRAKTIV BOLIGFORM Andelsboligpriserne påvirkes blandt andet af udviklingen på det lokale boligmarked, men også af foreningens gæld, ejendomsværdi og reglerne for maksimalpriser. København er det største marked, mens udviklingen kan være mere stabil i andre dele af landet. Andelsboligen kan være et økonomisk attraktivt alternativ til ejerlejligheden, men det kræver, at man ser på mere end selve købsprisen. Boligafgift, foreningens økonomi og finansieringsomkostninger har også betydning. Ifølge Jens Hjarsbech er det derfor værd at undersøge mulighederne for at få en bedre rente. Selv når forskellen på bankernes tilbud umiddelbart virker beskeden, kan den over lånets løbetid løbe op i mange penge. For andelsboligejeren kan det med andre ord betale sig at holde øje med markedet – også efter at nøglerne er kommet i hånden.

GENNEMGÅ LÅNET HVERT ELLER HVERT ANDET ÅR Det kan være besværligt at skifte bank, men den bank, der var billigst for tre år siden, er ikke nødvendigvis billigst i dag. Derfor anbefaler Jens Hjarsbech, at man med jævne mellemrum undersøger, om man kan få bedre vilkår et andet sted. Et eftersyn hvert eller hvert andet år kan være et godt udgangspunkt. Her bør man sammenligne både renter, gebyrer og øvrige vilkår. Det kan være svært at vide på forhånd, hvilke banker der ønsker flere andelsboligkunder, 13

Annonce

Skal rørene skiftes – eller kan de holde 10 år endnu? Mange boligforeninger står med ældre installationer til vand, varme, afløb og kloak. Men hvornår giver det mening at renovere, og hvornår er det bedre at vedligeholde? forhold og drift har betydning for vandkvaliteten.

– Vi oplever stor interesse fra bestyrelser, der gerne vil være på forkant med vedligeholdelsen. De ved godt, at installationerne ikke holder evigt, men savner ofte et fagligt grundlag for at beslutte, hvad der skal gøres, og hvornår, fortæller Adam Ørsted, VVS- og ventilationsingeniør hos Damhus Rådgivende Ingeniører. Mange ejendomme har installationer, som nærmer sig eller har passeret 50 år. Det svarer til den forventede tekniske levetid for visse rørinstallationer, men betyder ikke nødvendigvis, at de skal udskiftes. – Vi ser både installationer, der har holdt sig rigtig godt, og anlæg, hvor der er behov for at gribe ind tidligere. Alder fortæller noget, men ikke det hele. Derfor ser vi på de faktiske forhold. VEDLIGEHOLDELSE BETALER SIG Rørskader og utætheder er ikke usædvanlige i ældre ejendomme. Ofte er det ikke selve reparationen, der fylder mest, men følgeskaderne og generne for beboerne. Mange bliver over14

EN GOD BESLUTNING KRÆVER DET RIGTIGE GRUNDLAG For en bestyrelse kan det være svært at vurdere, om næste skridt er en reparation, en grundigere undersøgelse eller en større renovering. Her kan en specialiseret VVS-ingeniør gøre en forskel ved at vurdere installationerne og hjælpe foreningen med at prioritere indsatserne. Adam Ørsted, VVS- og ventilationsingeniør hos Damhus Rådgivende Ingeniører

raskede, når de ser, hvordan et gammelt vandrør kan se ud indvendigt. Udefra kan det virke helt fint, selv om der er tydelige aflejringer og korrosion indeni. Med løbende vedligeholdelse og rettidige undersøgelser kan problemer opdages tidligere, og risikoen for omfattende skader begrænses. Det gælder også brugsvandet. Drikkevand er en fødevare, og rørenes tilstand, temperatur-

– Nogle gange anbefaler vi en udskiftning. Andre gange kan installationerne fungere videre med den rette vedligeholdelse. Det vigtigste er, at bestyrelsen ved, hvad den træffer beslutning ud fra, forklarer Adam. Hos Damhus Rådgivende Ingeniører rådgiver vi om vand, varme, afløb og kloak – fra de indledende undersøgelser og tilstandsvurderinger til projektering, udbud og projektopfølgning.

magasinet BOLIGFORENINGEN

REDUCER KALKGENER OG DRIFTSOMKOSTNINGER LAGUR ÆNDRER KALKEN - IKKE VANDET LAGUR er det kemifri alternativ til traditionelle blødgøringsanlæg. Kalken bevares i vandet, men LAGUR ændrer måden, den udfældes på, så den er lettere at fjerne og belaster installationerne mindre. Det betyder færre kalkgener for beboerne, mindre vedligeholdelse og lavere driftsomkostninger for boligforeningen.

SE HVORDAN EN BOLIGFORENING REDUCERER KALKGENERNE SCAN & SE CASEN

Annonce

Fra slotsgrus til fast belægning – med respekt for lokalplanen Hvordan kan en grundejerforening forbedre funktionaliteten af grusstier, når lokalplanen foreskriver grusbelægning? I en grundejerforening i Rødovre blev løsningen med rådgivning fra Luccon en fast overfladebehandling med et gruslignende udtryk. Indlæg af Louise Via Borchersen, indehaver Luccon A/S

lignet med den oprindelige slotsgrusbelægning.

En grundejerforening i Rødovre havde cirka 3.500 m² stier belagt med slotsgrus. Den løse belægning medførte gener i form af beskidte sko og grus, der blev ført med ind i ejendommenes opgange. Samtidig var der områder med utilstrækkelig afvanding, hvor vand samlede sig på stierne.

Kombinationen af opretning, forbedret afvanding og overfladebehandling var central for at håndtere både de funktionelle og de visuelle krav. Det er væsentligt, at overfladebehandlingen ikke står alene, men etableres på et underlag, der er tilpasset belægningens anvendelse og afvandingsforhold.

En væsentlig forudsætning for projektet var, at lokalplanen foreskrev grusstier. En traditionel fast belægning var derfor ikke umiddelbart mulig uden kommunens accept af en alternativ løsning. MATERIALEVALG OG MYNDIGHEDSBEHANDLING Med udgangspunkt i ønsket om at bevare stiernes visuelle udtryk blev der undersøgt muligheder for stenmaterialer, som fremstår gruslignende, men kan indgå i en fast overfladebehandling. Materialevalget blev forelagt kommunen, som efterfølgende gav tilladelse til at etablere en fast belægning frem for den eksisterende løse grusbelægning. Inden udførelsen blev der indhentet priser på supplerende afvanding og opretning af under16

Sti efter færdigudført arbejde

laget. Disse arbejder skulle sikre bedre håndtering af overfladevand og et egnet underlag for den efterfølgende overfladebehandling. SANDWICH-OVERFLADEBEHANDLING Den valgte løsning var en sandwich-overfladebehandling med lokale skærver i fraktionerne 4/8 + 4/8 mm. Metoden giver en fast overflade med et gruslignende udtryk og reducerer mængden af løst materiale sammen-

HELHEDSVURDERING FØR VALG AF BELÆGNING Projektet illustrerer betydningen af at vurdere belægningens samlede opbygning og funktion frem for alene at fokusere på overfladen. Materialevalg, underlag, afvanding og lokalplanens bestemmelser skal indgå i vurderingen, før en løsning fastlægges, mener Luccon. For grundejerforeningen har den nye belægning reduceret generne med grus og beskidte sko og forbedret forholdene på de tidligere vandbelastede stiarealer. Samtidig er det gruslignende udtryk bevaret, så løsningen tilgodeser både den daglige brug og områdets visuelle karakter. magasinet BOLIGFORENINGEN

Relining – et alternativ til udskiftning af faldstammer Nye rør uden udskiftning Besparelse på mindst 50%

Færre beboergener Grønnere renoveringsmetode

Annonce

Hvem kontrollerer egentlig sikkerheden på jeres legeplads? Når en legeplads bliver inspiceret, forventer de fleste boligforeninger en uvildig vurdering. Men hvad nu, hvis virksomheden, der finder anmærkninger, også tjener penge på at reparere dem? En legepladsinspektion skal give bestyrelsen et retvisende billede af sikkerheden på foreningens legeplads. Er der slidte legeredskaber, farlige åbninger eller problemer med faldunderlaget? Og hvilke anmærkninger kræver handling?

HVAD RISIKERER BOLIGFORENINGEN, HVIS INSPEKTIONEN IKKE ER UAFHÆNGIG? Hvis virksomheden, der inspicerer legepladsen, samtidig har økonomisk interesse i at udbedre de anmærkninger, den selv påpeger, kan det skabe tvivl om inspektionens objektivitet. For boligforeningens bestyrelse betyder det, at beslutninger om sikkerhed og vedligeholdelse risikerer at bygge på et grundlag, hvor faglige og økonomiske interesser ikke er tilstrækkeligt adskilt.

Men der er et vigtigt spørgsmål, som ofte bliver overset: er den, der udfører inspektionen, reelt uafhængig? NÅR KONTROLLØR OG REPARATØR ER DEN SAMME Forestil jer, at boligforeningen bestiller en legepladsinspektion. Efterfølgende modtager bestyrelsen en rapport med en række anmærkninger – og samtidig et tilbud fra samme virksomhed om at udbedre dem. Det kan virke både nemt og praktisk. Men det skaber en interessekonflikt, når virksomheden har mulighed for at tjene penge på de anmærkninger, den selv påpeger. Det betyder ikke nødvendigvis, at vurderingen er forkert. Men det kan skabe tvivl om, hvorvidt alle anmærkninger bliver vurderet alene ud fra sikkerheden, eller om økonomiske interesser også kan spille ind. UAFHÆNGIGHED HANDLER OM MERE END DEN ENKELTE INSPEKTØR Kravet om uafhængighed er beskrevet i de faglige standarder for legepladsinspektion. 18

Bjarne Lundgaard Terndrup, DALPIN

Det handler ikke kun om, at inspektøren personligt skal være objektiv. Også virksomhedens øvrige aktiviteter og økonomiske interesser kan have betydning. Derfor er det ikke nødvendigvis tilstrækkeligt, at inspektion og reparation udføres af to forskellige medarbejdere, hvis de arbejder i samme virksomhed. – En legepladsinspektion skal være en faglig vurdering af sikkerheden – ikke en anledning til at sælge reparationer. Som bestyrelse skal man kunne have tillid til, at anmærkningerne udelukkende bygger på, hvad der er nødvendigt for sikkerheden, siger Bjarne Lundgaard Terndrup, adm. direktør i DALPIN.

Derfor bør bestyrelsen spørge, om inspektionsvirksomheden også sælger, monterer eller reparerer legeredskaber, og hvordan eventuelle interessekonflikter håndteres. En uafhængig inspektion giver et mere troværdigt grundlag for at prioritere vedligeholdelsen og dokumentere, at sikkerheden bliver taget alvorligt. For når det gælder børns sikkerhed, må der ikke kunne rejses tvivl om inspektørens uafhængighed. Inspektionen skal være reel uafhængig og den skal også opleves som reel uafhængig. Det vil sige, at der på ingen måde må kunne sættes spørgsmålstegn ved om inspektionen er udført uafhængigt.

magasinet BOLIGFORENINGEN

JELS HUSE & TAGLEJLIGHEDER JELS HUSE & TAGLEJLIGHEDER TILBYDER RENOVERING AF EJENDOMME UDEN OMKOSTNINGER OG SELVOM DET LYDER FOR GODT TIL AT VÆRE SANDT, SÅ ER VORES KONCEPT GANSKE ENKELT; JERES LOFTRUM BYTTES TIL ET NYT GRATIS TAG ELLER ANDRE FORBEDRINGER AF EJENDOMMEN. Se meget mere på vores hjemmeside eller kontakt os på: Mobil: 4018 2131 eller E-mail: info@jelshuse.dk

Annonce

Lade-infrastruktur til elbiler på ejerforeningens præmisser Da antallet af elbiler er stigende, får flere bolig- og ejerforeninger behov for en skræddersyet lade-infrastruktur. Norlys Erhverv kan levere en nøglefærdig installation og stå for administrationen. Af Astrid Helene Seier Ellemo

I takt med udbredelsen af elbiler får beboere i bolig- og ejerforeninger i stadig stigende grad behov for fremtidssikrede løsninger til opladning af deres elbiler. Det kan den danske andelsejede energi- og telekoncern Norlys byde ind med, som i forvejen er kendt for at levere el og gas, internet og telefoni og tv- og streamingprodukter.

– Vi står i dag i en situation, hvor antallet af elbiler på de danske veje runder 25 % af alle biler. Der er sket en voldsom vækst set i forhold til bare for 5-6 år siden, hvor elbiler udgjorde 1 pct. Nu er det over 740.000 elbiler uanset boligforhold. Derfor vil vi gerne være med til at sikre relevante opladningstilbud til boligejendomme, siger Jesper Høgh Bach og uddyber:

– Vi er et kendt brand i bolig- og ejerforeninger, hvor vi bl.a. allerede leverer TV, telefonog internetløsninger. I kraft af disse langvarige relationer kender vi til de forskellige kunders forhold og kan navigere i forhold til det, siger Jesper Høgh Bach, Director, Infrastructure & Customized Solutions hos Norlys Erhverv.

– Det er en vigtig opgave at få alle med, hvis vi skal drive denne her omstilling fra fossile brændstoffer til elektrificering. Vi kommer derfor gerne ud og rådgiver bestyrelsen eller en anden lokal repræsentant, da det ikke er en ’one size fits all’– der findes forskellige typer ejendomme med f.eks. p-kælder eller åbent p-dæk.

Når processen indledes, tager konsulenten fra Norlys Erhverv en dialog med bolig- og ejerforeningen – ofte en fra bestyrelsen – for at afdække ønsker og behov samt afstemme forventninger. Der foretages en besigtigelse, så ønskerne stemmer overens med, hvad der rent praktisk kan lade sig gøre. – Når aftalen er i hus, går dialogen videre til den tekniske projektleder, som hjælper boligforeningen godt ombord og afleverer en nøglefærdig installation. Vi kan også stå for den administrative del med fakturering af forbrug osv., forklarer Jesper Høgh Bach og fortsætter: 20

Jesper Høgh Bach, Director, Infrastructure & Customized Solutions hos Norlys Erhverv

– Kundens faste kontaktperson gør løsningen så simpel som muligt. Man kan godt kalde det en Plug & Play-løsning, hvor bolig- og ejerforeningen opnår fordelen af, at Norlys er et af de største landsdækkende ladenetværk og har en stærkt stigende kundedatabase, så vi er godt tilfredse. ADGANG TIL LADEPUNKTER I HELE LANDET Når Norlys-kunder er på farten, har de adgang til mere end 7.500 ladepunkter rundt omkring i landet via Norlys’ egne ladeparker og stærke samarbejder med f.eks. Plantorama, Burger King, McDonalds og Meny, ligesom de i øvrigt er godt repræsenteret i hele landet.

Det handler for Norlys Erhverv om at finde frem til den pågældende forenings nuværende og fremtidige behov. – Vi sikrer, at vi forstår den enkelte bolig- og ejerforeningers behov. Derfor har vi også mulighed for at tage højde for, hvis der f.eks. er ønske om at placere en ladestander en meter til den ene side – eller en meter til den anden side. Vores setup med en grundig rådgivning og fast kontaktperson i etableringsfasen gør, at vi kan håndtere det meste, slutter Jesper Høgh Bach, der som tommelfingerregel anbefaler en ladestader pr. 10 boligenheder. magasinet BOLIGFORENINGEN

KALK KOSTER MERE, END I TROR:

DET DYRESTE KALKPROBLEM SIDDER SJÆLDENT I BRUSEREN Kalk i varmevekslere, rør og varmtvandsbeholdere øger energiforbruget og udgifterne til vedligeholdelse. Det er udgifter, der rammer hele foreningens driftsbudget. Med BIOCAT forebygger I nye kalkaflejringer, centralt og uden salt og fosfater. I beskytter ejendommens installationer og sparer på ressourcerne. Hvad koster kalk hos jer? Kontakt WATERCryst for en snak om kalkbeskyttelse og driftsøkonomi. Scan QR-koden og læs mere

Til bestyrelser i boligforeninger

Hvor sidder jeres brandlukninger? En korrekt lukning holder ild og røg tilbage. BS Brandsikrings liste viser lukninger og huller. Registrering

nummer, sted og foto

Lukning

det vigtigste først

Eftersyn

hvert år med handlingsplan

Efter eftersynet får I lukningsliste og rapport.

Få en uforpligtende gennemgang og et tilbud.

77 30 88 88

bsbrandsikring.dk

Her ses en karnap, hvor det bærende stål er korroderet og har reduceret bæreevne

Det bærende stål er blottet, og hvor korrosion er fremskreden. Handling er påkrævet

Hvorfor er nedstyrtende altaner et tilbagevendende fænomen? Altaner, karnapper og kappedæk bæres af stål, som kan trues af korrosion. Korrosion kan underminere bæreevnen, og det kan i værste tilfælde føre til sammenbrud og nedstyrtninger. Af Bo Bjerre Hansen, Grundejernes Investeringsfond – GI. Fotos Lars Aarøe

skulle udbedres. Jeg foreslog, at projektet ændrede konstruktionen, sådan at føringen af nedløbsrøret førtes udenpå muren og ikke tværs igennem altanpladen som hidtil. Det kunne jo virke smart, med det udgør også en risiko, fortæller Bo Lauritzen.

I flere ældre ejendomme i Danmark har korrosion af bærende stålprofiler udviklet sig til et alvorligt problem gennem de seneste årtier. Særligt bygninger fra slutningen af 1800-tallet og begyndelsen af 1900-tallet er udsatte, fordi stålprofiler eller jernbjælker ofte blev indmuret uden tilstrækkelig beskyttelse mod korrosion.

Og at konstruktion var risikabel viste sig i den destruktive undersøgelse, hvor det kunne konstateres, at der netop ved nedløbsrøret på grund af kondens havde været opfugtning af altanpladen og det bærende jern, som derfor korroderede.

Det er vigtigt, fordi en skade, hvor der trænger vand ind udefra, som oftest er synlig og mulig at konstatere uden destruktiv undersøgelse. Nedbrud i forbindelse med dugpunkt og korrosion kan oftest ikke konstateres uden destruktiv undersøgelse. Når vand trænger ind gennem facader eller slidte tage, opstår rust, som gradvist svækker konstruktionerne. Problemet er set i etageejendomme i hele landet, hvor altaner, murværk og etagedæk flere steder har måttet sikres akut. I nogle tilfælde har rustudvidelser presset mursten fra hinanden og skabt risiko for sammenstyrtning. OPFUGTNING GIVER PROBLEMER OVER TID Leif Velin råder over fire udlejningsejendomme. Han benytter flittigt dialog med Grundejernes Investeringsfond GI’s tekni22

Leif Velin og GI’s tekniker Bo Lauritzen foran ejendommen, hvor det bærende stål i altanerne er blevet udskiftet

kere. Han entrerer med en rådgiver, men får også besøg af Bo Lauritzen fra GI. – Det var jo ærgerligt for Leif at murværket slog revner, og det var helt klart noget, som

NÅR STÅLPROFILEN RUSTER I Roskilde findes der et mindre firma, Dansk Betonundersøgelse, som rådgiver bygherrer og andre om bærende stålprofiler, korrosion og beton. Christian Nielsen, civilingeniør og medejer fortæller, at årsagen til korrosion er at ilt og vand møder stålet. Når det sker, så indtræffer korrosionen, og det betyder, at der dannes jernoxid. Jernoxid fylder otte gange mere end stålet selv, og udvidelsen foregår med så store kræfter, at intet bygningsmateriale kan modstå. Mursten skubbes ud og armeret beton revner. magasinet BOLIGFORENINGEN

Dette har blandt andet forårsaget flere altannedstyrtninger de seneste årtier.

OMSTØBNING BESKYTTER Det forekommer ifølge eksperterne fra Dansk Betonundersøgelse helt tilfældigt, men nogle gange ses det, at 100 år gamle profiler er omstøbt med beton. Når det er gjort på en måde, hvor der ikke er lufthuller, så kan stålprofilen være i perfekt stand efter 100 år.

TJEK DIN BYGNING Hvis man ejer eller administrerer en bygning, og man er bekymret for hvorvidt der er korrosion i bygningens stålprofiler, så er der flere muligheder for handling. Men det er nogle muligheder, som også kan opleves som ærgerlige og dyre. Eksperterne hos Dansk Betonundersøgelse oplyser, at der kan være alvorlige skader, som ikke er synlige når man iagttager udefra. Årsagen er, at der nogle gange er plads omkring stålprofilen, der hvor den korroderer. Således er udvidelse ikke er stor nok til at forårsage revner eller skubbe mursten ud. Forestiller man sig en udlejningsejendom med 10 altaner eller karnapper, som har 100 år på bagen, så er det lidt af et lotteri hvorvidt der er skader. Men Christian Nielsen fra Dansk Betonundersøgelse fortæller: – I ca. 25 % af de altansager vi har, oplever vi, at må afspærre altaner pga. risiko for svigt. Leif Velin undersøger mulighederne for hvilke altantyper der kan sættes op i stedet, men kommunen kræver, at det arkitektoniske udtryk bevares, og derfor bliver det atter murede altaner.

Destruktiv undersøgelse, hvor der er udtaget mursten, og de bærende stålprofiler er blottede

Problemet er, at det tilsyneladende har været helt tilfældigt, hvordan stålprofilerne har været beskyttede. På opførelsestidspunktet har man slet ikke tænkt på beskyttelse, da man ved opførelsen formentlig troede, at der var tale om et evighedsmateriale. Dengang var ståltypen helt ny og den gav nye muligheder for byggeriet.

LÆS UDGIVELSEN: ER MIN ALTAN SIKKER? Teknologisk Institut har, med støtte fra Grundejernes Investeringsfond, har lavet en udgivelse med fokus på den udfordring, som mange boligejere, lejere eller brugere af eksisterende altaner står over for at skulle vurdere: Er min altan sikker? Hvad skal jeg kigge efter, og hvad bør jeg kontrollere?

Giv ejendommen et komfortabelt løft med elevator i bag- eller hovedtrappe

Gratis konsulentbesøg og uforpligtende tilbud - book nu på 70 20 37 37

• øget tilgængelighed og komfort • mindre støj på trappeopgangen • minimale etableringsomkostninger • attraktiv serviceordning • markant værdiforøgelse (op til 12%)

Læs mere på botved.dk eller ring på 70 20 37 37 Botved har over 40 års erfaring i etablering af elevatorer i ældre etageejendomme, og vores kunder bedømmer os som ”Fremragende” (4,7 ud af 5 stjerner).

magasinet BOLIGFORENINGEN

23

Annonce

Rettidigt eftersyn af altaner skaber tryghed og værdi Altanen er for mange lejlighedsejere boligens mest værdsatte uderum. Her nydes morgenkaffen, og lys og frisk luft inviteres indenfor. Men som udvendig bygningsdel lever altanen et hårdt liv i det omskiftelige danske klima. Indlæg af Frank Ellegaard, altaneftersyn.dk / Frank Ellegaard Betonundersøgelser

Bag altankasser og kaffekopper findes et samspil af beton, bærende stålprofiler og fugtisolering. Et altaneftersyn handler ikke om at sprede frygt, men om rettidig omhu. Med en professionel gennemgang sikrer bestyrelsen beboernes tryghed og foreningens økonomi mod ubehagelige budgetoverraskelser. BESTYRELSENS ANSVAR OG DET KRITISKE SLID I henhold til Byggeloven og foreningsretten påhviler det bestyrelsen at drage omsorg for ejendommens udvendige vedligeholdelse og konstruktive sikkerhed. Bestyrelsesmedlemmer skal ikke selv være ingeniører, men de har pligt til at handle rettidigt og inddrage uvildig sagkundskab. Sliddet koncentrerer sig typisk om to centrale risikopunkter: Bærejern ved facadelinjen: På udkragede bjælkealtaner opstår en kuldebro lige i overgangen mod murværket. Her kan kondens og fugt skabe et miljø for grubetæring, der æder stålets tværsnit op indefra, uden at det umiddelbart ses udefra. Karbonatisering af betonen: Luftens kuldioxid reagerer over tid med betonens kalk (Ca(OH)2 + CO2 - > CaCO3 + H2O), hvorved pH-værdien falder. Når denne front 24

når armeringen, forsvinder stålets naturlige rustbeskyttelse, og rustens ekspansion kan medføre revner og afskalninger. FRA BESIGTIGELSE TIL EN HOLDBAR RENOVERINGSSTRATEGI Hos altaneftersyn.dk bygger undersøgelsen på en fast, faglig metodik, der giver fuldt overblik: Besigtigelse & feltundersøgelse: Visuel gennemgang af alle altaner med skadesregistrering, kortlægning af skadestyper og tildeling af skadesgrad (0–5). Borekerner & laboratorieanalyse: Udtagning af borekerner til makroskopi og måling af karbonatiseringsdybde med fenolftalein for at fastslå restlevetid. Fase Forebyggende drift

Tidlig udbedring

Omfattende renovering

Konstruktionens tilstand Sund beton, intakt membran Begyndende karbonatisering, mikrorevner Udbredt tæring, betonskader

Destruktiv behugning: Lokal blotlæggelse af bærejernsprofilen ved facadelinjen for at udføre rustgradsanalyse og måle restgodstykkelsen. Tilstandsrapport & renoveringsstrategi: Alle data samles i en overskuelig rapport med konkrete forslag til levetidsforlængelse og prisoverslag, så bestyrelsen har et krystalklart beslutningsgrundlag. VIDEN GIVER RO I MAVEN Ved at få gennemført en professionel undersøgelse – typisk hvert 5. år – kan foreningen bevare konstruktionerne i årtier frem for bekostelige udskiftninger. Bestyrelsen løfter sit ansvar, og beboerne kan fortsat nyde udelivet i fuld tryghed.

Typisk indsats

Omkostning

Rensning af afløb, fugeservice, overfladebehandling Ny membran, revneforsegling, lokal korrosionsbeskyttelse Stillads, borthugning, ny armering eller forstærkning

Lav (drift)

Moderat (planlagt)

Høj (anlægsprojekt)

magasinet BOLIGFORENINGEN

Få solceller med fra start i renoveringen Solceller er mest rentable, når de etableres sammen med større renoveringer - fordi stillads allerede er på plads.

Københavns Kommunes Solcellepulje støtter op til: • 50 % af rådgiverudgiften • 20.000 DKK per bygning • 60.000 DKK ved flere bygninger

Søg på vegne af jeres kunder - og saml flere ejendomme i én ansøgning. Tjek alle støttemuligheder ved Københavns Kommune: www.byfornyelsespuljer.kk.dk

Annonce

Hold øje med bygningens sundhed og spar på varmeregningen CLIMAID har som målsætning at hjælpe bygningsejere og boligforeninger til at finde balancen mellem energiforbrug, bygningens sundhed og beboernes komfort. Direktør Kenneth Holck Jakobsen

– Indeklima opleves forskelligt fra person til person, og ofte opdager vi ikke problemet, før længe efter det er opstået - når vi er blevet trætte, irritable eller måske endda syge. For at undgå det er det nødvendigt at gøre indeklimaet håndgribeligt, forstå hvad et godt indeklima er for den enkelte og anbefale forbedringer, før det dårlige indeklima påvirker os. CLIMAID arbejder hver dag på at skabe sunde, komfortable og energieffektive bygninger, siger direktør Kenneth Holck Jakobsen, CLIMAID. CLIMAID har udviklet en indeklimasensor, der måler temperatur, relativ fugtighed og CO2 i hver bolig eller hvert rum. Data sendes trådløst til programmet CLIMAID INSIGHT, hvor de bliver til fugtbelastning, skimmelrisiko og luftkvalitet - så man kan se problemet, før beboeren mærker det. Sensoren monteres uden kabling eller ombygning og batteri holder i op til 10 år. Som beboer kan man følge sit eget indeklima via QR-kode.

luftfugtighed i rummet beregner risikoen for skimmelvækst ved boligens kuldebroer.

med fugten ude og viser, om fugten hober sig op i boligen.

Omkring 15 % af danskerne bor i en bolig med fugtproblemer, og det svarer til knap 900.000 mennesker. Fugt i boligen er usundt og dyrt. Skimmel vokser, hvor varm og fugtig luft møder kolde flader, f.eks. i hjørnet mellem ydervæg og loft eller bag et skab, der står op ad en ydervæg. Fugt og skimmel øger risikoen for luftvejsgener og astma, og skaderne bliver dyrere at udbedre, jo længere de får lov at udvikle sig.

I et af patentets dokumenterede eksempler viste fire gængse beregningsmetoder ingen eller meget lille risiko i et rum, hvor der var skimmel på væggen. CLIMAID’s metode vurderede risikoen som middel.

Sensoren sidder et sted i rummet og ikke ved den kolde flade, hvor skimmel opstår. CLIMAID’s metode regner sig frem til temperaturen og luftfugtigheden ved kuldebroen ud fra målingerne i rummet og udetemperaturen, og den holder resultatet op mod, hvor hurtigt kendte skimmelarter vokser under de forhold. Samtidig sammenligner metoden fugten inde

Beregningen indgår i CLIMAID’s AI-agenter, der døgnet rundt overvåger målingerne i boligerne og krydstjekker dem med bygningens egenskaber og vejrdata. Når en agent ser øget risiko for skimmel, får beboere og driftspersonale besked med konkrete forslag, f.eks. mere udluftning eller et andet opvarmningsmønster. Beregningen har flere gange ført til, at kunder har sendt folk ud og inspiceret boliger. Driftsfolk kan også spørge CLIMAID’s AI-assistent Aida direkte og få svaret sammen med de målinger, det bygger på.

BESPARELSER PÅ VARMEREGNING I en tid med store udsving i energipriserne kigger mange efter muligheder for at spare på varmeregningen. CLIMAID har med boligforeninger testet effekten af at bruge deres løsning. F.eks. har en almen boligforening med 461 boliger årligt sparet 1.400 kr. per bolig. Besparelsen kommer ved lavere udgifter til varme, skimmel og fugt samt vandskader. CLIMAID HAR FÅET PATENT PÅ SIN METODE TIL AT FOREBYGGE SKIMMELSVAMP CLIMAID ApS har fået dansk patent på en metode, der ud fra målinger af temperatur og 26

magasinet BOLIGFORENINGEN

vvs

TOTALLEVERANDØR TIL BOLIGFORENINGER Høj kundeservice I Gratis uddannelsesdage I Fast kontaktperson Kontakt en af vores sælgere i dag

Lasse Østergaard Distriktschef København / Sjælland Mobil +45 5122 3041 lasse@nicobelli.dk

Kenneth Larsen Distriktschef Sjælland og øerne Mobil +45 2364 3041 kenneth@nicobelli.dk

Benny Munch Distriktschef København / Sjælland Mobil +45 4172 3136 benny@nicobelli.dk

Ronnie I. Bertelsen Distriktschef Jylland og Fyn Mobil +45 2426 3041 ronnie@nicobelli.dk

Lone Elsborg Distriktschef Jylland Mobil +45 9310 9044 lone@nicobelli.dk

Lunikvej 5 D, 2670 Greve | Mail: nicobelli@nicobelli.dk | Tlf. 56 14 23 47

Annonce

Gør bygningsrapporten til motor for jeres renovering De bedste renoveringsbeslutninger begynder med et samlet overblik. Hos Ingeman Fischer bliver bygningsrapporten og den digitale drifts- og vedligeholdelsesplan fundamentet for et tæt samarbejde om boligforeningens fremtid. Indlæg af Lasse Ingeman. Direktør og ejer af Ingeman Fischer A/S

ringsforslag vurderes sammen med ejendommens vedligeholdelsesbehov og økonomi. Det kan spare gentagne udgifter til stillads og byggeplads, begrænse generne for beboerne og give en bedre samlet investering.

Skal taget skiftes nu? Kan vinduerne holde længere? Og hvilke energiforbedringer giver mening at gennemføre samtidig? For bestyrelsen i en andels- eller ejerforening handler renovering om at vælge den rigtige rækkefølge og få mest mulig værdi ud af foreningens midler. FRA TILSTAND TIL HANDLING En grundig bygningsrapport kortlægger ejendommens tilstand og behov. Sammen med en langsigtet drifts- og vedligeholdelsesplan giver den bestyrelsen et grundlag for at prioritere: Hvad haster, hvad kan vente, og hvilke arbejder bør samles? Hos Ingeman Fischer bruger vi rapporten som et aktivt styringsredskab. I dialog med bestyrelsen omsætter vi anbefalingerne til prioriterede indsatser, budgetoverslag og konkrete renoveringsprojekter. Planen opdateres i takt med udførte arbejder og nye behov, så den understøtter både den løbende drift, generalforsamlingens beslutninger og overleveringen til en ny bestyrelse. 28

FÅ MERE UD AF DE ARBEJDER I ALLIGEVEL SKAL UDFØRE Når stilladset skal op, er det oplagt at undersøge, om flere opgaver med fordel kan løses samtidig. En tagrenovering kan være anledningen til at forbedre isoleringen. Facade- og vinduesarbejder kan tænkes sammen med energiforbedringer og hensynet til ventilation og indeklima.

ÉN PARTNER MED ANSVAR FOR SAMMENHÆNGEN Ingeman Fischer samler ingeniører, arkitekter, konstruktører og brandrådgivere. Vi hjælper boligforeningen fra den første gennemgang og strategiske prioritering til projektering, myndighedsbehandling, udbud, byggeledelse og tilsyn. Som fast rådgiver lærer vi ejendommen og foreningens ambitioner at kende. Det giver bestyrelsen en partner, der følger beslutningerne til dørs og holder retning gennem hele renoveringen.

Vi kobler bygningsrapporten med energimærkning og energirådgivning, så forbedmagasinet BOLIGFORENINGEN

Annonce

Boligforeninger kan udnytte forbrugsdata til at opnå besparelser Løbende data om varme og vand kan hjælpe bestyrelsen med at opdage afvigelser, prioritere energiforbedringer og følge op på, om investeringerne giver de forventede besparelser. Energiforbruget i en bolig- eller andelsforening har betydning for både beboernes regninger og ejendommens drift. For bestyrelsen kan løbende og præcise forbrugsdata derfor være et redskab til at få overblik over udviklingen og vurdere, hvor der er behov for at sætte ind. Når forbruget følges gennem året, bliver det lettere at opdage afvigelser og undersøge mulighederne for at reducere energiforbrug og omkostninger. Det giver bestyrelsen et grundlag for at handle, inden et højt forbrug viser sig på den årlige afregning. SYNLIGT FORBRUG KAN ÆNDRE BEBOERNES VANER Digital adgang til varme- og vandforbruget gør det muligt for beboerne at følge, hvordan deres daglige vaner påvirker forbruget. Månedlige oplysninger kan gøre dem opmærksomme på et usædvanligt højt forbrug og give anledning til at ændre adfærd. Erfaringer peger på, at hyppig forbrugsinformation kan bidrage til yderligere besparelser på omkring 10 % eller mere. – Hyppige forbrugsdata gør det muligt at opdage unødigt højt varmeforbrug i tide og 30

justere adfærden, før energien går til spilde, siger Jens Lunding fra ista. DATA KAN PEGE PÅ PROBLEMER I DRIFTEN For bestyrelsen kan forbrugsdata synliggøre mønstre, som ellers kan være svære at opdage. Hvis varmeforbruget stiger, kan det eksempelvis give anledning til at få undersøgt varmeanlæggets indstillinger eller andre tekniske forhold i ejendommen. Det er relevant i både ældre og nyere bygninger. Unødigt høje temperaturer i varmeanlægget kan øge varmetabet og forringe anlæggets effektivitet. Forbrugsdata erstatter ikke en teknisk gennemgang, men kan hjælpe bestyrelsen med at vurdere, hvor en nærmere undersøgelse er relevant. Dermed kan målingerne understøtte dialogen med ejendommens driftsansvarlige og tekniske rådgivere. FØLG OP PÅ ENERGIFORBEDRINGERNE Når foreningen skal prioritere energiforbedringer, kan historiske målinger vise, hvordan forbruget har udviklet sig. Det kan indgå i bestyrelsens beslutningsgrundlag og i drøftelserne med administrator og rådgivere om kommende investeringer. Efter en renovering kan de løbende målinger bruges til at følge op

på, om energiforbruget udvikler sig som forventet. På den måde får bestyrelsen mulighed for at følge effekten af de gennemførte tiltag og tage eventuelle afvigelser op med rådgiverne. FORBRUGSDATA KAN INDGÅ I CO2RAPPORTERING Målingerne kan også bruges i arbejdet med at opgøre ejendommens CO2-udledning. ista tilbyder Scope 2-rapportering baseret på faktiske forbrugsdata for blandt andet el og fjernvarme. Oplysninger fra flere ejendomme kan samles, så udviklingen bliver lettere at følge på tværs af foreningen. Automatisering kan samtidig reducere det manuelle arbejde med dokumentationen. Virksomhedens måle- og dataløsninger giver beboere og ejendomsansvarlige adgang til oplysninger om forbruget. For bestyrelsen ligger værdien i at bruge oplysningerne aktivt: til at undersøge afvigelser, prioritere indsatser og følge op på, om forbedringerne har den ønskede effekt.

magasinet BOLIGFORENINGEN

PÅLSSON ARKITEKTER HAR 40 ÅRS ERFARING MED RÅDGIVNING AF BOLIGFORENINGER • • • • • • • • • •

PLAN FOR VEDLIGEHOLDELSE OG FORNYELSE ENERGIRENOVERING AF FACADE, TAG OG VINDUER NYE ALTANER UDSKIFTNING AF INSTALLATIONER ETABLERING AF ELEVATOR OPTIMERING AF ENERGIFORBRUG OG C02-AFTRYK SIKRING MOD KLIMAUDFORDRINGER NYE BOLIGER I TAGETAGE BYGGE- OG ØKONOMISTYRING ANSØGNING TIL KOMMUNENS TILSKUDSPULJER

BYGNINGSRENOVERING

JERES EJENDOM VORES RÅDGIVNING Pålsson Arkitekter er en veletableret tegnestue med base i Københavns Nordvestkvarter. Vores kerneområde er renovering af ældre såvel som nyere etageejendomme. Vi leverer rådgivning inden for hele spektret fra den mindre vedligeholdelsesplan til omfattende totalrenoveringer og fornyelser. Vi har eksisteret i godt 40 år og beskæftiger både arkitekter og byggeteknisk tunge specialister. Hos Pålsson Arkitekter kan vi hjælpe jer med totalrådgivning gennem hele processen. Vi tegner, beskriver, styrer og fører tilsyn fra idé til færdigt projekt. Vi hjælper også gerne med bygherrerådgivning, hvis I vælger en leverandør af standardløsninger. Vi bistår jer i alle projektets faser og sikrer, at kvalitet, proces og design bliver, sådan som I forven-

ter. Vores erfarne og kompetente medarbejdere kombinerer deres store faglige viden om arkitektur og byggeteknik med overblik og sikker proceshåndtering. Vi har lang erfaring med at arbejde helhedsorienteret med byens huse. Vi fokuserer altid på husenes oprindelige arkitektur, og på den sammenhæng, som bygningerne indgår i. For os er god arkitektur, at løsningerne er både flotte, velfungerende i det daglige og fremtidssikrede med god holdbarhed og god totaløkonomi. Hos Pålsson Arkitekter brænder vi for – sammen med jer som bygningsejere – at skabe smukke og velfungerende rammer for menneskelig trivsel i såvel de enkelte boliger som i byen som helhed.

KONTAKT JOVANKA ELLER JESPER, SÅ VI SAMMEN KAN FINDE UD AF, HVORDAN VI KAN HJÆLPE JER.

Jovanka Mudresa Borly 25 97 40 27 jmb@paalsson.dk

Jesper Hein 92 92 18 01 jhe@paalsson.dk

www.paalsson.dk - 38 19 77 03 - bolig@paalsson.dk - Skaffervej 8 - 2400 Kbh NV

Lavere fjernvarmetemperatur sætter Københavnske bestyrelser på arbejde HOFOR sænker gradvist fjernvarmens temperatur i København, og for ejer- og andelsboligforeninger er opgaven at få undersøgt varmeanlægget og indarbejde nødvendige tilpasninger i budgettet. Af Mikkel Weber Sandahl. Fotos af HOFOR

Kan ejendommens varmeanlæg holde boligerne varme, når fjernvarmevandet bliver mindre varmt? Det spørgsmål skal københavnske ejer- og andelsboligforeninger forholde sig til i de kommende år.

ændrede forhold efter en mindre justering. Omkring 25 % skal justeres eller have udskiftet enkelte komponenter, mens cirka 5 % har behov for større og mere omkostningstunge opgraderinger.

Som led i Københavns Kommunes klimastrategi sænker HOFOR gradvist fremløbstemperaturen i fjernvarmenettet. Frem mod 2033 skal temperaturen være 65 grader det meste af tiden og højst 75 grader på meget kolde dage.

– Det er kun de kunder, som har et anlæg med mange år på bagen, der skal ud at investere et lidt større beløb de kommende år. Man kan sige, at der er gevinster for alle og udgifter for få ved at skrue ned for varmen i systemet. Jeg var en af de få, da jeg for nylig skiftede min varmtvandsbeholder – den var helt kalket til, og hvis jeg skal være fuldstændig ærlig, så var den langt ældre end de 15-20 år, sådan en kan holde, udtaler Gorm Elikofer, direktør for Energi i HOFOR.

Baggrunden for temperatursænkningen er blandt andet, at store varmepumper arbejder mere effektivt, når de skal levere varme ved lavere temperaturer. Samtidig mindskes varmespildet fra fjernvarmenettet. Omstillingen skal gøre det muligt at udnytte flere varmekilder og reducere afhængigheden af blandt andet biomasse og fossile brændsler. For bestyrelserne betyder omstillingen, at varmeanlæggets stand og indstillinger skal på 32

Gorm Elikofer, direktør for Energi i HOFOR

dagsordenen. Mange ejendomme kan klare de nye forhold med deres eksisterende installationer, mens andre har behov for justeringer eller udskiftning af komponenter. DE FLESTE ANLÆG KRÆVER FÅ TILPASNINGER HOFOR vurderer, at omkring 70 % af københavnernes varmeanlæg vil fungere under de

De største udfordringer findes ifølge HOFOR især i ejendomme fra før 1950 med gamle anlæg, der ikke er tilpasset mere moderne teknologi. Fordelingen er HOFORs vurdering af forholdene i København og kan ikke brumagasinet BOLIGFORENINGEN

ges som et landsdækkende estimat. For den enkelte forening skal behovet derfor afklares gennem en konkret undersøgelse. Ejendommens alder kan give anledning til opmærksomhed, men fortæller ikke alene, om installationerne kan fungere ved lavere temperaturer. BEGYND MED ET OVERBLIK OVER ANLÆGGET Bestyrelsens første opgave er at samle den viden, der allerede findes hos administrator, vicevært, varmemester eller den virksomhed, som servicerer anlægget. Hvornår er installationerne senest gennemgået? Hvilke dele er udskiftet? Og er der boliger, hvor beboerne allerede har svært ved at holde varmen? Gennemgangen bør udføres af en VVSinstallatør med erfaring i fjernvarme, gerne med HEAT-certificering. Undersøgelsen skal omfatte både varmecentralen og varmefordelingen i ejendommen. Det kan blandt andet være relevant at kontrollere styring, ventiler, varmeveksler og varmtvandsbeholder samt undersøge, om slam, kalk eller defekte komponenter begrænser anlæggets funktion. Radiatorer og termostater indgår også i vurderingen. I nogle ejendomme kan enkelte radiatorer have behov for at blive udskiftet eller suppleret, så de kan afgive tilstrækkelig varme ved lavere temperaturer. Derfor bør bestyrelsen få afklaret årsagen til eventuelle problemer, før den beslutter en større udskiftning.

magasinet BOLIGFORENINGEN

inklusive moms til komponenter pr. varmekælder. Der gælder særlige muligheder for foreninger med flere varmekældre. Puljen prioriterer ejendomme med et betydeligt energiforbrug eller dårlig afkøling i forhold til alder og størrelse. Ansøgninger behandles efter først-til-mølle-princippet, og der gives ikke støtte til arbejde udført før tilsagn. Bestyrelsen skal derfor undersøge vilkårene og søge, før de støtteberettigede arbejder udføres. KØBENHAVNSKE FORENINGER KAN SØGE STØTTE HOFOR tester og indfører de lavere temperaturer områdevis og oplyser, at bygningsejerne får direkte besked inden ændringerne. Bestyrelsen kan følge den vejledende lokale tidsplan på selskabets hjemmeside. Årstallet 2033 er dermed slutmålet for omstillingen, mens ændringerne i den enkelte ejendom kan blive aktuelle tidligere. Ejer- og andelsboligforeninger i Københavns Kommune kan undersøge mulighederne i Varmekælderpuljen. Ordningen omfatter etageboligejendomme med mindst fem boliger, som forsynes med fjernvarme fra HOFOR. Efter de gældende vilkår dækker tilskuddet 50 % af udgiften, dog højst 10.000 kroner inklusive moms til rådgivning og 40.000 kroner

SÆNKNINGEN AF TEMPERATURER GIVER OGSÅ MENING UDEN FOR KØBENHAVN HOFOR oplyser, at de kommende temperaturer svarer til niveauet i fjernvarmenettene mange andre steder i Danmark. Københavns omstilling betyder derfor ikke, at alle landets boligforeninger står foran samme ændring eller skal følge samme tidsplan. For bestyrelser uden for hovedstaden er et relevant første skridt at spørge det lokale fjernvarmeselskab, hvilke temperaturer ejendommen skal kunne fungere ved, og om der er planlagt ændringer. Den viden kan indgå i næste serviceeftersyn og i planlægningen af kommende udskiftninger. Du kan læse om ændringerne i fjernvarmenettet på hofor.dk/varmeklar.

33

Annonce

Ældre betonaltaner kan gemme på skjulte skader Udefra ser man måske en facade med altaner, der ser sunde og solide ud, men inde i konstruktionen kan tilstanden være en helt anden. Hos Altana har man fokus på renovering af betonaltaner, der i årtier har modstået alt slags vejr. Mange ældre etageejendomme har udkragede betonaltaner. De er typisk konstrueret med bærende udliggerjern, der går fra altanen og ind i bygningens konstruktion. Det er netop her, udfordringen kan gemme sig. Med tiden kan vand og fugt trænge ind og føre til korrosion i de bærende dele. Skaderne kan udvikle sig i konstruktionen, uden at man nødvendigvis kan se dem. Altanen kan derfor se fin ud udefra, selvom de bærende dele er blevet svækket. SKADERNE KAN VÆRE SKJULTE Heldigvis betyder det ikke, at alle ældre betonaltaner er farlige. Har altanerne mange år på bagen, eller er der tegn på nedbrydning, er det en god idé at få undersøgt deres tilstand.

34

Jo tidligere en skade opdages, desto bedre er mulighederne for at tage hånd om den. Nogle skader kan udbedres, mens andre er så omfattende, at en udskiftning bliver nødvendig. ANSVARET LIGGER HOS FORENINGEN Der er i dag ikke krav om et fast, periodisk eftersyn af altaner. Ansvaret for, at de er sikre, ligger derfor hos ejendommens ejer, og i en ejer- eller andelsboligforening vil det typisk være foreningen, der skal holde øje med altanernes tilstand. Da skaderne ikke altid er synlige udefra, kan det være nødvendigt at få altanerne undersøgt af en fagperson, så man får viden om, hvilken stand de reelt er i. NÅR UDSKIFTNING BLIVER LØSNINGEN Det var netop tilfældet hos A/B Sundbyhave, hvor undersøgelser viste nedbrydning flere steder på de eksisterende betonaltaner. Flere altaner blev derfor afspærret, og det blev besluttet, at alle 251 altaner skulle tages ned og erstattes af nye.

punkt for den nye løsning. Det er den balance, man hos Altana arbejder efter, når gamle betonaltaner skal erstattes af nye.

Når ældre betonaltaner skal skiftes, er det ikke bare et spørgsmål om at erstatte gammelt med nyt. De nye altaner skal både leve op til nutidens krav og passe til den eksisterende ejendom fra 1937. Derfor har bygningens arkitektur og udtryk været et vigtigt udgangs-

ER I I TVIVL OM JERES BETONALTANERS TILSTAND? Altana hjælper jer med at se på mulighederne og finde den rette løsning for jeres forening. Måske er tiden kommet til nye, moderne altaner med mere plads til altanliv og frirum? magasinet BOLIGFORENINGEN

Kom nemt i gang med ladeløsningen

FÅ 2 GRATIS LADEBOKSE til boligforeningen

re på vores e h sm

meside jem

Læ

*

Forudsætter bestilling af en Verdo Premium-løsning, og at aftalen løber i hele den aftalte kontraktperiode.

Annonce

AB Søpassagen. Foto: Christian Brems

AB Landsdommergården. Foto: Christian Brems

Overvej solceller, når I skal renovere tag Vil I fremtidssikre jeres ejendom, forbedre økonomien og gøre noget godt for klimaet? Solceller på taget kan være en god investering, især hvis I står overfor renovering af tag eller facade. Et eksempel er en boligforening med 30 lejligheder, hvor solcelleanlægget kun er tilsluttet fællesforbruget og med tilknyttet batteri. Et andet eksempel er en boligforening også med 30 lejligheder og tilknyttet batteri, men hvor solcelleanlægget ved hjælp af bimålere dækker både fællesforbrug og individuelt forbrug.

Københavns Kommune tilbyder støtte til screening, så I kan undersøge potentialet for solceller på jeres ejendom. ET FØRSTE FINGERPEG Start med at tjekke jeres adresse på Solkortet fra Københavns Kommune. Det giver et hurtigt overblik over solindstrålingen på jeres tag og potentialet for solceller. Se også eksempler fra andre boligforeninger, der allerede har fået solceller, på kommunens hjemmeside. DET NÆSTE SKRIDT: FÅ PROFESSIONEL HJÆLP Hvis Solkortet viser potentiale, kan det være en god idé at tage en teknisk rådgiver med på råd. Rådgiveren kan vurdere, om bygningen egner sig til solceller, tilpasse anlægget til jeres elforbrug, opstille en businesscase og håndtere myndighedskrav. Med støtte fra Københavns Kommunes solcellepulje kan I få dækket 50 % af udgifterne til en teknisk rådgiver (op til 20.000 kr. for én bygning og 60.000 kr. for flere). Ansøgning kan sendes af bestyrelsen, administrator eller rådgiver via fuldmagt. Skema findes på: www. byfornyelsespuljer.kk.dk/solcellepuljen. 36

Vinkelgården. Foto: Christian Brems

ØKONOMIEN Hvor rentabelt et solcelleprojekt vil være på jeres ejendom afhænger af mange forhold, men for mange boligforeninger kan solceller være en god investering, hvis de etableres i forbindelse med anden renovering. Tilbagebetalingstiden ligger for mange mellem 8 og 15 år, og derefter vil anlægget være en indtægtskilde for foreningen. Jo bedre anlægget passer til jeres elforbrug, desto større er sandsynligheden for, at det bliver en god investering. For at give en fornemmelse af økonomien følger her to regneeksempler.

ENERGISTYRELSENS PULJE TIL ETABLERING AF SOLCELLER Hvis I vil etablere solceller efter screeningen, kan man også søge Energistyrelsens pulje. Vedlæg gerne jeres screening, så styrker I ansøgningen. Læs mere om byfornyelsespuljer på: https://byfornyelsespuljer.kk.dk.

Unsplash. Foto: Alexander Kovalev magasinet BOLIGFORENINGEN

Altaner til københavnerne

Byens Altaner hjælper jeres forening sikkert gennem processen

FÅ OVERBLIK OVER MULIGHEDERNE

www.byensaltaner.dk H.C. Ørsteds Vej 63A

Fra første idé til færdigt monteret altan — vi tager hånd om myndighedsproces, statik, produktion og levering af altan og døre samt montering på jeres ejendom. Professionel rådgivning

Frederiksberg Book en uforpligtende besigtigelse

til ejer- og andelsforeninger i København. Stifterne Matias, Morten og Jonas Tilsammen 37 års erfaring med altaner

Annonce

Prioritér det vigtigste, når I brandsikrer – beskyt menneskeliv Direktør i Røgalarmeksperten Frank Andreasen anbefaler, at boligforeninger investerer i serieforbundne røgalarmer som én af de første investeringer for at øge brandsikkerheden. Indlæg af Frank Andreasen, direktør i Røgalarmeksperten

Hos Røgalarmeksperten er vi specialister i rådgivning, montering og vedligeholdelse af trådløst serieforbundne røgalarmer til etageejendomme og boligforeninger. Med flere års erfaring ved vi, hvad der skal til for at skabe en effektiv og driftssikker løsning, der sikrer hurtig varsling af alle ejendommens beboere, hvis der opstår brand.

lem. Men husk, hvad der er allervigtigst: Menneskene, der bor i ejendommen. Hvis der opstår brand, skal alle beboere advares hurtigst muligt. Derfor bør serieforbundne røgalarmer være en af de første investeringer, når I vil øge brandsikkerheden.

Vi hjælper jer hele vejen – fra rådgivning og montering til løbende service. Vores mål er at gøre det nemt at øge brandsikkerheden og skabe tryghed for alle beboere. HVORFOR VÆLGE SERIEFORBUNDNE RØGALARMER? I en etageejendom er det afgørende, at alle beboere bliver advaret hurtigt, uanset hvor branden opstår. Almindelige, enkeltstående røgalarmer er ikke altid tilstrækkelige. Hvis alarmen går i kælderen eller på loftet, er det ikke sikkert, at beboerne i lejlighederne kan høre den. Med serieforbundne røgalarmer aktiveres alle alarmer samtidig, når én registrerer røg. Det giver beboerne bedre mulighed for at reagere og komme i sikkerhed. Vi benytter kvalitetsrøgalarmer med indbygget batteri med op til 10 års levetid. Herefter udskiftes hele alarmen, hvilket er i tråd med den anbefalede levetid for røgalarmer. 38

SERVICE OG VEDLIGEHOLDELSE Røgalarmer kræver løbende vedligeholdelse for at fungere korrekt. De skal støvsuges, testes og kontrolleres, så både alarmerne og serieforbindelsen virker efter hensigten. Vi anbefaler kontrol hvert halve år.

BESØG OS I LOKOMOTIVVÆRKSTEDET Lørdag den 13. marts 2027 deltager vi igen på messen i Lokomotivværkstedet sammen med en lang række leverandører til de danske boligforeninger. Kom forbi Røgalarmekspertens stand til en uforpligtende snak om brandsikkerhed. Det ligger på Otto Busses Vej 5A, 2450 København SV. Fra kl. 9.00 til 17.00.

Med en frivillig serviceaftale fra Røgalarmeksperten slipper I for selv at stå for den løbende vedligeholdelse. Vi sørger for regelmæssig kontrol, så I kan fokusere på alt det andet, der følger med driften af en boligforening. PRIORITÉR DET VIGTIGSTE – BESKYT MENNESKELIV! Når en boligforening skal forbedre brandsikkerheden, er der mange tiltag at vælge imelmagasinet BOLIGFORENINGEN

Annonce

Hvad koster kalk egentlig jeres boligforening? Kalk på armaturer og fliser er den synlige del af problemet. Men for en boligforening er kalk især en løbende udgift, der gemmer sig i driften - og som LAGUR kan være med til at reducere. Kalkaflejringer i vandinstallationer og komponenter betyder mere rengøring og vedligeholdelse, hyppigere udskiftninger og kortere levetid. Samtidig mærker beboerne kalkgenerne i boligen og i apparater, der bruger vand. Kalk koster med andre ord på økonomien. Derfor er det relevant at se på, hvad det egentlig koster, og hvad der kan gøres ved det. REDUCÉR BÅDE KALKGENER OG DRIFTSOMKOSTNINGER Med LAGUR kan boligforeningen reducere kalkgenerne uden at fjerne kalken fra van-

det. Løsningen monteres på den eksisterende vandinstallation og behandler vandet ved hjælp af en patenteret elektromagnetisk teknologi. Det betyder færre hårde kalkaflejringer i installationer og komponenter og færre kalkgener hos beboerne. Over årene er der samtidig en væsentlig besparelse sammenlignet med traditionel blødgøring. Når LAGUR først er monteret, kræver anlægget ingen løbende vedligeholdelse. Der skal hverken købes eller påfyldes salt eller kemi, og der er ingen faste driftsopgaver forbundet med anlægget. Det holder de løbende omkostninger lave år efter år. Samtidig vil færre hårde kalkaflejringer være med til at forlænge levetiden på installationer og komponenter.

40

SLIP FOR KALKGENER – BEVAR KALKEN LAGUR fjerner ikke kalken fra vandet. Et hurtigt vekslende magnetfelt påvirker de små kalkklynger og ændrer den måde, kalken udfældes på. Der dannes blødere kalk, som er lettere at fjerne, mens vandets naturlige mineraler som calcium og magnesium bevares – mineraler, som kroppen har brug for. Teknologien er patenteret og er samtidig dokumenteret gennem tests, billeder og analyser hos blandt andre Teknologisk Institut, GEUS, Rambøll og FORCE Technology. For boligforeningen er LAGUR dermed en dokumenteret, kemifri og vedligeholdelsesfri løsning til at reducere kalkgenerne - og spare penge på både drift og vedligeholdelse år efter år. magasinet BOLIGFORENINGEN

Ladeløsning til jeres boligforening

Opladning lige ved døren Nemt for både bestyrelse og beboere

Gør jeres boligforening mere attraktiv for nuværende og kommende beboere med vores ladeløsning Opladning Erhverv Komplet. • Nemmere hverdag for beboerne • Skalérbar og fremtidssikret løsning • Norlys klarer al administration Skal vi kigge forbi? Vi deltager gerne i et af jeres bestyrelseseller arbejdsgruppemøder, så I får den bedst mulige rådgivning. Scan QR-koden for at lave en aftale.

Annonce

To plastrør set fra siden, hvert med sin grå manchet. Ved det årlige eftersyn holdes lukningerne op mod listen

Hvem lukkede hullet efter fiberen? Når håndværkere borer gennem vægge og gulve, der skal holde en brand tilbage, skal hullerne lukkes igen. BS Brandsikring råder til at få hullerne registreret, så de vigtigste lukkes først. Spørg administrationen på næste bestyrelsesmøde, om der findes en plan for drift, kontrol og vedligehold, en log over eftersynene og en liste over lukningerne. Findes listen ikke, er registreringen første skridt.

Fiberen kom, varmerørene blev skiftet, og elektrikeren var forbi i skakten. Bagefter er det ikke altid til at se, om hullerne blev lukket. FØRST EN LISTE BS Brandsikring gennemgår de steder, hvor rør og kabler går igennem, f.eks. kælder, varmecentral, skakte, trapperum og loft. Hvert sted, der kan ses og nås, kommer på en liste med nummer, sted og foto, også de lukkede. Ét hul kan rumme et enkelt kabel, et andet flere kabler og rør. Derfor får hvert hul sin egen løsning, testet til væggen eller gulvet og det, der går igennem. Almindeligt byggeskum er ikke en brandlukning.

Hos BS Brandsikring lukkes hullerne altid af erfarne montører

DET VIGTIGSTE FØRST Ud fra listen foreslår BS Brandsikring en plan, som bestyrelsen eller boligorganisationen beslutter. De huller, der betyder mest for beboernes sikkerhed, lukkes først, og resten hurtigst muligt. Kan et af de vigtige huller ikke lukkes med det samme, tætnes det midlertidigt, indtil det lukkes endeligt. Arbejdet dokumenteres med fotos.

ET EFTERSYN HVERT ÅR Næste håndværker kan bryde en lukning igen, så kræv, at hullet lukkes samme dag med en dokumenteret løsning, og at listen opdateres. Lukningerne bør efterses mod listen ved det årlige eftersyn af bygningens brandsikring. Står BS Brandsikring for eftersynet, følger der en rapport med fotos, listen og en prioriteret handlingsplan.

42

DET SIGER REGLERNE Gennemføringer i brandadskillende bygningsdele må ikke forringe deres brandtekniske egenskaber (BR18 § 114). Ejeren, i en almen afdeling boligorganisationen, eller en udpeget driftsansvarlig skal sikre, at brandsikringen »kontrolleres og vedligeholdes« (§§ 139 og 140). Uden en godkendt plan for drift, kontrol og vedligehold gælder vejledningen til BR18 kapitel 5 (§ 144): den passive brandsikring skal »mindst en gang årligt efterses« (7.6.1), fejl »retableres hurtigst muligt« (7.6.3), og nye huller lukkes »forsvarligt senest samme dag til fyraften« (7.6.2).

magasinet BOLIGFORENINGEN

BORACOL®

PASSER PÅ VÆRDIERNE

BEMÆRK Ingen registrering for at købe BORACOL®

Beskyttelse fra første penselstrøg!

BORACOL® er mere end 20 års erfaring med professionel beskyttelse af træ- og murværk, samlet i ét penselstrøg. ✔️ Beskytter mod råd, svamp og insektangreb ✔️ Godkendt til indendørs brug ✔️ Dyb og hurtig indtrængning af aktivstoffer ✔️ Virker også på vådt træ ✔️ Registreret og godkendt af Miljøstyrelsen

Har du spørgsmål?

Få professionel rådgivning til din renoveringsopgave hos Lavtox på tlf. 7582 5033.

www.lavtox.dk

DBI har lavet et skilt til at hænge på dørhåndtaget om at holde branddøren lukket

Beboernes adfærd er afgørende for brandsikkerheden Det er bestyrelsen i boligforeninger, som er ansvarlig for ejendommens brandsikring, og hos DBI - Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut anbefaler man at bruge løsninger, der gør det nemt for beboerne at følge reglerne. Af Mikkel Weber Sandahl

Kiler i branddøre, barnevogne i trappeopgange eller oplag i flugtvejsgange er blot nogle af de brandsikkerhedsproblemer, man ser i beboelsesejendomme. Fælles for dem er, at de løser et praktisk problem for én eller flere beboere. For ofte er beboernes behov ikke tænkt tilstrækkeligt ind, da man designede bygningen. Og det giver bagslag, for så finder folk deres egne brandfarlige løsninger. – En bygning kan være nok så brandsikkert designet – i praksis afhænger brandsikkerheden dog af, om brandsikkerhedsreglerne bliver overholdt. Og det er bygningsejers ansvar at instruere beboerne i en ejendom, så de følger reglerne og også ved, hvad de skal gøre i tilfælde af brand. Listen af forhold, de skal instrueres i, er lang og omfatter alt fra flugtvejsforhold, placering af slukningsudstyr og åbne branddøre til regler vedr. affald, rygning, levende lys, brandbart materiale i flugtvejsgange m.m., siger Alexander Skaarup-Bertelsen, brandrådgiver hos DBI, og tilføjer: 44

– Kompleksiteten i bygningsreglementet er blevet større, og det kan for mange karambolere med almindelige hverdagsudfordringer. Desuden er kravene om instruktion af bygningsbrugere blevet skærpet. BRANDREGLER SKAL GIVE MENING I EN TRAVL HVERDAG Selvom det kan være svært at få øje på for nogle beboere, er der ifølge Alexander Skaarup-Bertelsen en mening med reglerne: – Reglerne er ikke lavet for reglernes egen skyld. Men de harmonerer ikke altid med den logik og det effektivitetsbehov, som folk har i deres hverdag. Og er reglerne for besværlige, dårligt kommunikeret eller vanskelige at se meningen med, stiger risikoen for, at de ikke bliver overholdt, siger Alexander SkaarupBertelsen og fortsætter: – Skal man f.eks. ind og ud ad en dør mange gange, er det nemt lige at sætte en kile i døren.

Og mangler der en cykelkælder, stiller man måske sin cykel et uhensigtsmæssigt sted. Ofte er der tale om ejendomme, der ikke er designet til beboernes behov i forhold til bl.a. plads og opbevaring, men også manglende viden om brandsikkerhed spiller en rolle. Ifølge antropolog hos DBI, Mette Marie Vad Karsten, er almindelig oplysning sjældent nok til at få folk til at ændre deres adfærd. Dels kan instrukser forstås meget forskelligt, og dels handler mennesker ud fra, hvad der giver mening for dem. – Folk bryder ikke regler for at være på tværs. De gør bare det, der er nemmest i situationen, og det, der løser et konkret problem for dem. Så ønsker man en adfærdsændring, nytter det ikke at fratage dem den løsning, de har fundet på deres problem, uden at give dem en alternativ løsning. I så fald finder de bare andre løsninger, der heller ikke duer, siger Mette Marie Vad Karsten og fortsætter: magasinet BOLIGFORENINGEN

– Hvis en intervention skal have en effekt, er man nødt til at forstå, hvorfor mennesker handler, som de gør, og mindske ’gappet’ mellem regler og virkelighed. For at forstå beboernes behov kan man bl.a. gøre brug af observationer, interviews, fokusgrupper eller spørgeskemaer. Med den slags greb er det muligt at nå ind til kernen af folks behov og bevæggrunde. VORES OMGIVELSER PÅVIRKER VORES ADFÆRD Hvis der i en ejendom mangler et opbevaringssted til barnevogne, kan folk være tilbøjelige til at placere deres barnevogn i trappeopgangen. Står der først én vogn i opgangen, sender det et signal til den næste om, at dette er stedet for barnevogne. – I dette tilfælde matcher omgivelserne ikke beboernes behov. Derfor påvirker omgivelserne beboernes adfærd, ligesom adfærden kommer til at forme omgivelserne. På den måde hænger omgivelser og adfærd sammen og påvirker hinanden, forklarer Sidse Ansbjerg Bordal, Strategic Design Lead hos DBI, og uddyber: – Når regler brydes, er der ofte tale om et designproblem. Derfor er vi nødt til at ændre omgivelserne for at ændre folks adfærd. Det skal gøres nemt at gøre det rigtige og svært at gøre det forkerte. Desuden skal vi være opmærksomme på, at folk er forskellige og har forskellige behov. Så løsninger skal kunne fungere på tværs og give mening for flere forskellige beboere, ellers fungerer de ikke i praksis.

LØSNINGER SKAL FINDES I FÆLLESSKAB Ifølge Sidse Ansbjerg Bordal og Mette Marie Vad Karsten skal løsninger ikke presses ned over hovedet på folk, men skabes sammen: – Beboerne i en ejendom skal involveres aktivt, deres forskellige perspektiver bringes i spil, og løsningerne udvikles i fællesskab. Samskabelse åbner for et større mulighedsrum og fører til løsninger, der virker og giver mening for flest muligt. Samtidig styrker det ejerskabet og mindsker modstanden, siger Sidse Ansbjerg Bordal. Nye løsninger bør i første omgang betragtes som hypoteser om, hvad der fungerer. Derfor er det en god idé at afprøve dem i en afgrænset periode, før de bredes ud i fuld skala. – Implementering af nye løsninger sker ikke af sig selv. Så vores råd lyder: Test løsningen først, evaluér den derefter, og justér den efter behov, før den skaleres, siger Mette Marie Vad Karsten og fastslår: – Forvent dog ikke, at det hele så bare spiller. For verden forandrer sig, løsninger forældes, og også ved denne type løsninger er der brug for drift, kontrol og vedligehold. Derfor skal man løbende tjekke, om løsningerne stadig holder og understøtter den ønskede adfærd, eller om der evt. er brug for opdateringer. BESTYRELSEN HAR ANSVAR FOR BRANDSIKKERHEDEN Arbejdet med beboernes adfærd skal gå hånd i hånd med eftersyn og vedligehold af ejendommens brandsikring. Det er bygningsejerens ansvar, at bygningens brandsikkerhed er i orden. Dermed er det formelt bestyrelsen for andels- eller ejerboligforeninger, der har ansvaret for brandsikkerheden og den daglige drift i ejendommen. - Bestyrelsesmedlemmer i boligforeninger er jo sædvanligvis ikke teknikere, men almindelige mennesker uden synderligt kendskab til brandsikkerhed. Da ansvaret er deres, bør de tilkoble eksterne fagpersoner, hvis ikke de selv har de fornødne brandmæssige kompetencer. Det er en lille udgift sammenlignet med omkostningerne ved en alvorlig brand, siger Brian Mailund, leder af Brandteknisk Driftsrådgivning hos DBI. Mange boligforeninger og -administratorer er ifølge DBI ikke tilstrækkeligt opmærksomme på, at bygningsreglementet stiller krav til den passive brandsikring, ligesom der også er konkrete krav til drift, kontrol og vedligehold i hele bygningen.

gang om året. Det gælder også beboelsesejendomme, hvor bl.a. branddøre, brandmæssige adskillelser, installationsgennemføringer og tage skal have en grundig gennemgang. Det er dog kun alle synlige og tilgængelige forhold, som skal efterses, hvorefter eventuelle skader, fejl og mangler skal udbedres. Det kræver teknisk indsigt og bør foretages af en person med fagkompetencer, siger Brian Mailund og fortsætter: – Derimod er der en række lovpligtige egenkontroller, som den driftsansvarlige i ejendommen selv kan foretage. Det drejer sig bl.a. om brandtekniske anlæg, som skal kontrolleres med et fastlagt interval. Kontrollen skal desuden dokumenteres og kunne fremvises på forlangende. Han henviser samtidig til den såkaldte DKVplan – drift, kontrol og vedligehold – som nogle ejendomme har fået udarbejdet og dermed er forpligtede til at følge. TRE TIPS TIL EN MERE BRANDSIKKER ADFÆRD • Undersøg og forstå, hvorfor beboerne handler, som de gør. • Gør det nemmere for beboerne at gøre det rigtige. • Tjek løbende, om jeres løsninger stadig understøtter den ønskede adfærd. • Læs mere om brandsikkerhed på brandogsikring.dk.

– I både nyt og eksisterende byggeri skal den passive brandsikring efterses mindst en magasinet BOLIGFORENINGEN

45

Annonce

Samlede VVS-løsninger gør hverdagen nemmere for boligforeningernes personale Bekvemmelighed for kunden er nøgleord for VVS-leverandøren Nicobelli, der gennem mere end 20 år har specialiseret sig i at levere til boligforeningerne. Af Tim Panduro

Boligforeninger adskiller sig på mange måder fra andre professionelle aktører, når det handler om drift og vedligehold af de værdier, driftspersonalet har ansvaret for.

dere ved inventaret, end de ville være, hvis de selv ejede det. Det stiller krav til kvaliteten på armaturer og anden VVS. – Det er en kundekreds, der er prisfølsom, men som samtidig har brug for ting, der holder. Samtidig har vi selv behov for, at kunderne er glade for oplevelsen. Så vi lægger et stort arbejde i at finde de rette produkter, så lejernes penge bliver brugt bedst muligt, siger Kennet Hartmann, der nævner Paffoni-armaturer som et eksempel.

Medarbejderne skal ofte håndtere mange forskellige opgaver i løbet af en arbejdsdag – og derfor er de mere generalister end specialister. Det stiller særlige krav til både de installationer, de arbejder med – og til den service, som leverandøren yder. Det ved man hos Nicobelli, der gennem mere end 20 år har specialiseret sig i VVS-løsninger til netop boligforeninger. – Vi ved, at vore kunder ikke nødvendigvis har en VVS-faglig baggrund. Derfor forklarer vi tingene i et sprog, alle kan forstå, både når det handler om at vejlede om at finde de rette produkter, og om hvordan de skal vedligeholde dem efterfølgende, siger Kennet Hartmann, der er medejer af Nicobelli VVS. Netop det efterfølgende vedligehold er vigtigt, supplerer Benny Munch, der er distriktschef for Sjælland hos Nicobelli VVS. – En del af vores service handler om at gøre boligforeningernes egne medarbejdere mere selvhjulpne. Vi tilbyder derfor gratis uddannelsesdage, hvor medarbejderne blandt andet 46

Benny Munch, der er distriktschef for Sjælland hos Nicobelli VVS

lærer at servicere armaturer, udskifte indmaden i toiletter og andre opgaver, der ikke kræver autorisation, siger han. – Vi vil gerne give boligforeningerne mulighed for selv at løse flere af de almindelige serviceopgaver. Det kan spare dem for unødvendige udgifter til eksterne håndværkere. HÅRDE LEJERE De fleste medarbejdere i boligforeninger kan nok genkende, at lejere generelt er lidt hår-

– De ligger et i sweet spot mellem let servicering, god holdbarhed og en fornuftig pris, siger han. Hvis boligforeningerne ikke selv kan klare enkelte opgaver, tilbyder Nicobelli en fast konsulent. – Det betyder, at de altid taler med en, der kender foreningen og dens konkrete forhold. Vi forsøger at vejlede via telefon, og ellers kan vi også rykke ud, siger Benny Munch, der også fremhæver muligheden for dag-til-daglevering og særlige leverancer. – Vi vil gerne være en bred leverandør af produkter til ejendomsdrift. Så hvis kunderne har brug for beslag, vinduesgreb, skraldestativer eller hvad som helst andet, kan man også bestille det via os, siger han. magasinet BOLIGFORENINGEN

Hele DanmarkÉn elevatorpartner MRMOTECH er nu en del af City Elevator – og sammen står vi endnu stærkere.

Med flere lokale ressourcer og styrket landsdækning er vi klar til at hjælpe boligforeninger i hele Danmark med alt fra service og reparation til modernisering samt nye elevatorer og lifte.

Serviceeftersyn

Reparation

Lovpligtige eftersyn og løbende reparationer på alle typer elevatorer og lifte.

Fejlfinding og reparation på tværs af mærker, inkl. skraldeog handicaplifte hele døgnet.

Modernisering

Nye elevatorer/lifte

Renovering af elevatorer og lifte, så de lever op til nutidens krav teknik, driftssikkerhed og energi.

Projektering, koordinering samt valg af den rigtige løsning i forhold til plads og kapacitet.

70 70 21 01

cityelevator.dk

Annonce

En forening for alle – også på femte sal En elevator gør mere end at lette turen med indkøbsposerne og babyliften. Den kan gøre boliger på de øvre etager tilgængelige for flere og give beboerne mulighed for at blive boende, når trapperne bliver en hindring. vedtrappen, erstatning af bagtrappen med en elevator eller etablering af et udvendigt elevatortårn. Valget afhænger af bygningens indretning og beboernes behov.

For børnefamilien kan turen med klapvogn og indkøb være en daglig udfordring, mens beboeren med rollator eller kørestol har svært ved overhovedet at komme ud og hjem. En elevator gør adgangen til boligen mindre afhængig af, hvor let til bens man er.

Skal kørestolsbrugere have fuld tilgængelighed, er det vigtigt at tænke niveaufri adgang ind i løsningen. Stop på en mellemrepos kan stadig kræve forcering af trappetrin til lejligheden. En elevator i bagtrappen kan desuden betjene kælder og loft, så også fælles faciliteter bliver lettere at nå.

EN LETTERE VEJ TIL HOVEDDØREN Tilgængelighed handler også om dem, der kommer på besøg. Når ældre eller gangbesværede familiemedlemmer og venner ikke kan klare trapperne, begrænser det muligheden for at mødes i hjemmet. Her kan en elevator åbne døren til besøg, som ellers må opgives. MULIGHED FOR AT BLIVE I SIT HJEM Behovene ændrer sig gennem livet, men det behøver ønsket om at bo i sin lejlighed ikke at gøre. Hvis trapperne bliver for krævende, kan en elevator give ældre og bevægelseshæmmede mulighed for at blive boende længere. For boligforeningen er tilgængelighed derfor ikke kun et spørgsmål om komfort her og nu, men også om, hvem der kan bo i ejendommen fremover. Samtidig giver en elevator som regel også en økonomisk gevinst. Ifølge div. bankers og rådgiveres udregninger stiger 48

boligens værdi typisk mere, end det koster at etablere elevatoren.

FRA BEHOV TIL KONKRET PROJEKT Botved.dk har over 40 års erfaring med indbygning af elevatorer i eksisterende etageejendomme og varetager rådgivning, projektering, installation og efterfølgende service. Processen begynder med en uforpligtende besigtigelse af ejendommen. Her kan foreningen få afklaret mulighederne og få et konkret grundlag for beslutningen: Hvordan kan flere få lettere adgang til deres bolig – og til at blive boende?

LØSNINGEN SKAL PASSE TIL EJENDOMMEN Også ældre etageejendomme kan få elevator. Der findes tre muligheder: indbygning i homagasinet BOLIGFORENINGEN

Annonce

5 gode grunde til en ladeløsning i boligforeningen Hvem skal betale for ladeløsningen, hvad med de beboere, der ikke har elbil, og hvem skal egentlig stå for administration og vedligeholdelse? Når snakken falder på ladestandere, kan spørgsmålene hurtigt fylde bestyrelsens indbakke, og det kan virke som en opslagstavle fyldt med sedler om forsvundne katte, gode tilbud fra vinduespudsere og aktiviteter i lokalområdet, der allerede har fundet sted. Sådan behøver det dog slet ikke at være. De fem gode grunde herunder giver svar på de spørgsmål, der oftest melder sig, og viser, hvorfor en ladeløsning bør være på dagsordenen til næste bestyrelsesmøde. 1. MERE ATTRAKTIVE BOLIGER Flere elbiler har fundet vej til parkeringspladserne, og med dem er muligheden for at lade derhjemme flyttet ind på boligønskelisten. 50

Beboerne vil hellere sætte bilerne til opladning, når de kommer hjem fra arbejde og skal i gang med aftensmaden end at holde på en parkeringsplads og vente på, at bilen bliver klar. Opladning derhjemme er derfor ved at blive en forventning, og boliger uden en ladeløsning risikerer at blive valgt fra. Med en ladeløsning står boligforeningen stærkere over for både nye og nuværende beboere. 2. BILLIGERE OPLADNING Opladning hjemme i boligforeningen er ikke kun bekvem, den er også billigere end på de offentlige ladestationer. – Prisen pr. kWh ved offentlig opladning er ofte noget højere end ved opladning i foreninmagasinet BOLIGFORENINGEN

Annonce

gen, og den besparelse kan beboerne mærke. Det er samtidig med til at sikre, at ladeboksene rent faktisk bliver brugt, fortæller de hos Verdo Go Green, der har stor erfaring med ladeløsninger til boligforeninger. Netop bekymringen for, at ladeboksene ender som dyre pyntegenstande på parkeringspladsen, fylder ofte i bestyrelsen, og her gør en attraktiv pris en stor forskel. 3. LADELØSNINGEN KAN TJENE SIG SELV HJEM Hos Verdo Go Green er boligforeningen selv med til at bestemme opladningsprisen ved at vælge det tillæg, der lægges oven i elprisen. Indtægten fra tillægget kan være med til at dække investeringen, så løsningen over tid kan tjene sig selv hjem. Ligesom i fællesvaskerierne er det altså dem, der bruger ladeboksene, der betaler, mens beboere uden elbil slipper for en løbende udgift og stadig får glæde af en fremtidssikret bolig. 4. TO GRATIS LADEBOKSE TIL AT KOMME I GANG For at gøre det lettere at tage det første skridt tilbyder Verdo Go Green to gratis ladebokse med piedestal og montageplader, når boligforeningen vælger selskabets samlede ladeløsning, Verdo Premium. Der er ingen betaling forud for hardwaren, mens installationen aftales med en af Verdo Go Greens installationspartnere eller foreningens egen installatør. Sammen med en rådgiver afklarer foreningen, hvor mange ladeudtag der er behov for, hvor ladeboksene skal placeres, og hvordan løsningen kan udvides, hvis flere beboere skifter til elbil. 5. INTET ADMINISTRATIVT BESVÆR Med Verdo Premium kommer der ikke flere sedler på opslagstavlen. Boligforeningen ejer ladeløsningen, mens Verdo Go Green tager sig af drift, service, afregning og levering af strøm til et særskilt målepunkt. Beboerne betaler for deres opladning direkte i en app, så fællesøkonomien ikke påvirkes. Nye beboere får adgang til ladeboksene via en enkel formular, og står nogen med et spørgsmål en sen søndag aften, er der teknisk support døgnet rundt.

SÆT LADELØSNINGEN PÅ DAGSORDENEN En god ladeløsning tager højde for både beboere med og uden elbil og for en bestyrelse, der i forvejen har nok at se til. Overvejer jeres boligforening at komme i gang, sidder Verdo Go Greens rådgivere klar til at svare på de spørgsmål, der melder sig undervejs, så ladeløsningen kan komme på dagsordenen til næste bestyrelsesmøde. Vælger foreningen at gå videre med Verdo Go Green, er de med i processen hele vejen fra de første tanker til etablering, drift og support.

– Bestyrelsen skal ikke være kundeservice for ladeboksene. Det tager vi os af, så de frivillige kræfter kan bruges på alt det andet i foreningen, lyder det fra Verdo Go Green. magasinet BOLIGFORENINGEN

51

Rotter i min ejendom - hvor bekymret skal jeg være? Rotterne lever godt i kloakkerne under vores boliger. Men hvad får gnaverne op i gården, og hvordan holder man dem væk? Verner H. Kristiansen, formand for Danske Kloakmestre, giver her sine gode råd. Rotten trives i byens kloakker, hvor der er mørkt, lunt og adgang til vand og føde. Heldigvis foretrækker de at løbe rundt dernede sammen med deres familier. Men når en rotte dukker op i gården eller ved affaldscontainerne, kan det hurtigt skabe bekymring blandt beboerne. Og rotter har ry for at gnave i alt, da deres tænder aldrig holder op med at vokse og altså skal slides ned.

Kraftige regnskyl kan også presse rotterne op og give besøg i gården eller ejendommen, hvis rør og rotternes reder bliver oversvømmet.

Ifølge Verner H. Kristiansen, der er formand for Danske Kloakmestre og har virksomheden Kloakdoktoren, er der sjældent grund til stor panik, for rotten vil helst hjem til sin kloak igen. Men boligforeninger bør alligevel holde øje med kloakker, affald og beplantning.

– Det vigtigste er derfor at sørge for, at der ikke ligger madrester og affald. Hvis skraldespandene er for små, og affaldet hober sig op, kan det tiltrække rotten, fortæller Verner.

HVORFOR KOMMER ROTTERNE OP? – De rotter, man møder over jorden, er ofte kloakrotter, der tilfældigt er kommet op eller 52

GØR IKKE GÅRDEN TIL ET SPISEKAMMER Når rotten først er kommet op, kan affaldsrester og fuglefoder på fuglebrættet lokke den til at blive.

Verner H. Kristiansen

har gravet sig ud gennem et hul i et udtæret rør. De har det ellers godt og varmt nede i kloakken, hvor de har deres rede og familie, fortæller Verner.

Også bevoksning langs facaderne bør holdes nede, så de ikke skaber gemmesteder. – Rotter kan godt lide at løbe langs husmuren, hvor de føler sig skjult. De kan ikke se magasinet BOLIGFORENINGEN

særlig meget, når de kommer op fra mørket og bryder sig ikke om åbne områder, hvor de kan blive opdaget af f.eks. en kat, forklarer Verner. HOLD ØJE MED KLOAKKEN Noget af det man selv kan gøre i Boligforeningen er at undersøge rotteaktivitet ved at placere indikationsblokke i kloakken, som så kan kontrolleres efter cirka 14 dage for at se om rotter har spist af dem. Verner anbefaler at gøre dette et par gange årligt. En rottespærre kan desuden forhindre rotter i at bevæge sig fra den offentlige kloak ind i ejendommens ledninger. – Rottespærren sidder ofte i skelbrønden ved vejen. Men i en boligforening med flere boligblokke et stykke væk fra vejen, kan det være nødvendigt at placere spærrer i kloakken tættere på bygningerne. Rottespærrer skal monteres af en autoriseret kloakmester, som også løbende vedligeholder den og laver eftersyn. KAN ROTTEN KOMME OP GENNEM TOILETTET? Det er enhvers mareridt, men det sker heldigvis yderst sjældent, selvom rotter er lidt af en ”klatremus” og i stand til at klatre opad i rørene.

– Jeg har kun oplevet omkring ti gange i hele min karriere, at en rotte er kommet op gennem et toilet, fortæller den erfarne kloakmester. ROTTER: 5 GODE RÅD TIL BOLIGFORENINGEN • Hold styr på affaldet. Sørg for at have beholdere med tætsluttende låg og tilstrækkelig kapacitet. • Fjern gemmesteder. Beskær bevoksning langs facader og fjern rod. • Tjek kloakken. Vær opmærksom på rotteaktivitet. • Overvej rottespærrer. Få en kloakmester til at vurdere behovet.

• Anmeld rotter. Kontakt altid kommunens rottefænger ved observationer eller tegn på rotter – også ved et enkelt tilfælde. Det er kommunen, som har ansvaret for den offentlige rottebekæmpelse og sætter fælder op og tilser dem.

TRÆNGER I TIL NYE POSTKASSER I BOLIGFORENINGEN? Vi ved, at det kan være en udfordring at vælge det rigtige postkasseanlæg som bestyrelse eller administrator. Hos Eden Park har vi over 20 års erfaring og vi hjælper jer hele vejen – fra rådgivning og skitsering til et færdigt anlæg. Vi tilbyder både prisvenlige, digitale og skræddersyede postkasseløsninger, der letter den daglige drift og giver beboerne en bedre hverdag.

Find den rigtige løsning her

Eden Park | info@edenpark.dk | + 45 63 13 99 30 | www.edenpark.dk

magasinet BOLIGFORENINGEN

53

Annonce

Greenpipe er førende inden for relining og strømpeforing Relining er i dag et veletableret og effektivt alternativ til traditionel udskiftning af faldstammer. Metoden gør det muligt at renovere eksisterende afløbsrør med minimal påvirkning af både ejendommen og de mennesker, der opholder sig i den. Greenpipe er en af Danmarks førende aktører inden for relining og strømpeforing og en del af den svenske koncern, Wall to Wall Group AB. Vi tager ansvar for hele reliningprojektet, fra den første inspektion og planlægning til den færdige installation og dokumentation. Arbejdet udføres af certificerede teknikere med kvalitetssikrede materialer og i overensstemmelse med gældende branchestandarder. RELINING ER DET SMARTE VALG Sammenlignet med en traditionel udskiftning af faldstammer er relining både betydeligt billigere, hurtigere og mere miljøvenligt. Ved at skabe en ny, stærk og tæt belægning på indersiden af de eksisterende rør undgår man at bryde gulve og vægge op. Når ejendommen skånes for omfattende indgreb, undgår man samtidig omkostningstung asbestsanering og håndtering af store mængder byggeaffald. Det gør metoden skånsom for både økonomien og miljøet. For ejendomsejere og boligforeninger er relining en tryg og omkostningseffektiv løsning, der fornyer 54

afløbssystemet og sikrer en lang teknisk levetid, som kan sammenlignes med et traditionelt faldstammeskift. Da relining kan gennemføres hurtigt, kan beboerne i de fleste tilfælde blive boende under arbejdet.

Rørenes alder spiller en vigtig rolle. Støbejernsrør har typisk en levetid på omkring 40-60 år, og når installationerne nærmer sig denne alder, er det en god idé at få vurderet rørenes tilstand ved hjælp af en TV-inspektion.

TYPISKE TEGN PÅ, AT RELINING KAN VÆRE NØDVENDIG Afløbsrør slides naturligt over tid, og problemerne opstår ofte gradvist. Et almindeligt tegn på, at relining kan være nødvendig, er tilbagevendende tilstopninger i afløbet. Hvis rørene ofte stopper til trods for rensning og spuling, kan det skyldes slitage, revner eller belægninger, der har opbygget sig indvendigt.

I mange tilfælde er det også relevant at undersøge hovedafløbsledningen under terrændækket. Denne del kan ofte ikke udskiftes på samme måde som faldstammerne og er samtidig en af de mest udsatte dele af afløbssystemet. Derfor kombineres et faldstammeskift ofte med strømpeforing af hovedafløbsledningen.

Dårlig lugt fra afløbet kan også være et advarselstegn, da utætheder eller defekte samlinger kan medføre, at kloakgasser trænger ud i ejendommen. Fugtskader eller mistanke om lækager i vægge, gulve eller kældre kan ligeledes skyldes gamle rør, der er ved at være udtjente. I ældre ejendomme med metalrør kan der forekomme rust, afskalninger eller misfarvet vand.

De 4 største fordele ved relining og strømpeforing af faldstammer, ventilation og kloak: • Færre beboergener • Ingen bygningsarbejder • Stor økonomisk besparelse ift. traditionel udskiftning • Hurtigere proces

magasinet BOLIGFORENINGEN

r Kræve m rø kun st

Kabelfri videodørtelefon KAMPAGNEPRIS

29.999 kr. inkl. montering og moms*

Se, hvem der ringer

Videoopkald direkte til beboerens mobil

Kræver kun strøm

Indbygget briklæser

Fås også i flere modeller

4, 8, 12, 16 & 24 tryk

Er du interesseret i at høre mere om vores GSM-baserede videodørtelefoner? Kontakt os på 31 551 112 eller salg@plento.dk *Tilbuddet gælder for ejendomme med op til 10 lejligheder og gælder frem til 28.02.2027.

Annonce

200 meter kloakrør blev upcyclet på Vesterbro Da MUNDBERG vandt totalentreprisen på nye kloakker til lilleskolen Børneuni på Vesterbro, valgte entreprenøren en anden løsning end at udskifte hele systemet. En TV-inspektion viste, at 200 af 220 meter eksisterende kloakrør kunne renoveres til gavn for både økonomi og miljø. var ikke muligt blot at afspærre hele skolegården under arbejdet. Derfor blev arbejdet opdelt i etaper, så elever og personale fortsat kunne benytte området.

I stedet for at grave de eksisterende kloakker op og udskifte dem valgte MUNDBERG i dialog med bygherrerådgiver Energihuset at renovere størstedelen af skolens kloaksystem. Kun cirka 20 meter rør måtte udskiftes.

Samtidig skulle entreprenøren sikre, at kloakker, der fortsat var i drift, ikke blev afskåret, mens gamle og ubenyttede rør blev lukket korrekt for at forhindre rotter i at finde vej ind i systemet.

– Vi starter altid med at undersøge, om vi kan bruge det, vi har. Her kunne vi bevare størstedelen af de eksisterende rør, så vi både undgik unødvendig udskiftning og transport af gamle rør. På den måde kunne vi upcycle det eksisterende og samtidig spare CO2, siger Kim Mundberg, direktør i MUNDBERG A/S.

VEDLIGEHOLDELSE KAN FOREBYGGE DYRE SKADER OG ROTTEPROBLEMER Ifølge Kim Mundberg havde skolen allerede driftsproblemer med tilstoppede og nedbrudte kloakrør. Når rør sætter sig, mørner, eller der ophobes skidt og aflejringer, kan det føre til gentagne udgifter til blandt andet slamsugning, som gør det lettere for rotter at trænge ind i bygningen.

Renoveringen sker ved først at rense rørene grundigt. Herefter indsættes en foret stofpose, som primes med silicat. Ved hjælp af varm luft eller vand presses og hærdes materialet inde i det eksisterende rør. Resultatet er et nyt, stærkt rør inde i det gamle med en forventet levetid på op mod 50 år. ÉN ENTREPRENØR FRA ANALYSE TIL UDFØRELSE MUNDBERG stod for hele processen fra TVinspektion og kortlægning til projektering og udførelse.

mellem flere forskellige leverandører. Det giver både tryghed og økonomisk sikkerhed, siger Kim Mundberg.

– Vi tog ansvar for hele processen til en fast pris. Bygherre skulle dermed ikke koordinere

Renoveringen stillede samtidig store krav til logistikken. Børneuni er en aktiv skole, og det

56

– Man kan hurtigt få tredoblet udgifterne på grund af rørskader, hvis man ikke vedligeholder sit kloaksystem. Derfor vil jeg anbefale, at man får kortlagt systemet, også selv om der ikke er budget til en fuld renovering. Så har man et bedre grundlag for at lave en vedligeholdelsesplan, siger Kim Mundberg.

magasinet BOLIGFORENINGEN

HVORFOR VÆLGE 4G PRO BRØND ALARM ü 4G PRO STYRING kan fungere selvstændig, uden binding, uden abon. til en cloud web platform. ü Web Cloud kan dog tilvælges - få overblik over alle brønd alarmer på danmarkskort m.m. ü Frit valg af SIM-kort. ü Driftssikker 4G-kommunikation. ü Robust konstruktion og lang levetid. Udviklet til drift i krævende miljøer. ü Hurtig og nem installation, uden brug af app eller computer. ü Fri support inkluderet på telefon 7734 9045 eller 4826 1010 ü Anvendes allerede af mange kommuner og boligforeninger landet over. 4G PRO BRØND ALARM

AO Varenr. 0985500311

VA HØJ-VANDS-ALARM, uden SMS

AO Varenr. 0985500285

4G PRO STYRING, UDEN TILBEHØR

AO Varenr. 0985500308

4G PRO PUMPE STYRING, op til 12kW out

AO Varenr. 0985500382

4G PRO FUGT & TEMPERATUR ALARM

AO Varenr. 0985500214

230 VAC

4G PRO FRYSE- OG KØLERUM OVERVÅG. AO Varenr. 0985500379 NYHED - Vand-sensor til spildevand. Perfekt til små brønde, med begrænset plads. Varenr. 80-010

Fri Support på telefon +45 4826 1010 kontakt@watertec.dk | www.watertec.dk

Annonce

Få optimal drift af boligforeningens varmeanlæg Når varmen fungerer, tænker ingen over den. Men når den svigter, mærker både beboere og budgettet konsekvenserne. Bravida hjælper boligforeninger med at være på forkant med driften. Af Malene K. Holm

Et varmeanlæg skal helst bare levere varme, når der er brug for den, og uden unødige udgifter. Men bag en velfungerende varmeinstallation ligger både vedligehold og de rigtige beslutninger i tide. Hos Bravida har man 25-30 års erfaring med at holde boligforeningers tekniske installationer godt kørende. – Vi kommer ikke kun og kigger til varmeanlægget. Vi ser også på hele bygningen og rådgiver om, hvad boligforeningen kan gøre fem år frem, og hvilke investeringer der giver mening, fortæller Jan Borre, afdelingschef i Bravidas serviceafdeling. ONLINE VARMEMESTER HOLDER ØJE Ud over almindelig service på installationerne, kan boligforeningen med Bravida Online Varmemester få ekstra øjne på installationerne. Fra overvågningscentret i Kolding følger teknikere anlæggets drift og giver serviceafdelingen i Brøndby besked, når noget kræver opmærksomhed. Hvis man indgår en aftale med Bravida Online varmemester service, vil man kunne lokalisere evt. problemer tidligere og den årlige rapport vil kunne bruges i Boligens årlige ESG-fortælling. – En ejendomsfunktionær kan have mange opgaver og når ikke nødvendigvis ned til varmeanlægget hver dag. Med online-overvågningen kan vi opdage problemerne tidligt og sikre en mere stabil og optimal drift, forklarer Jan Borre. FJERNVARMEN ÆNDRER SIG. ER EJENDOMMEN KLAR? I København er der udsigt til lavere fremløbstemperaturer i fjernvarmenettet. Det kan lyde som en teknisk detalje, men for boligforeningerne kan det betyde, at eksisterende installationer skal tilpasses for fortsat at kunne levere varme nok. Her kan Bravidas energirådgivere gennemgå anlæggene, beregne behovet og hjælpe boligforeningen med at prioritere de rigtige investeringer. STOR KAPACITET – FLEKSIBEL SERVICE Selvom Bravida er en stor installationsvirksomhed, dækker opgaverne både store som 58

små, fra kommunale anlæg til blandingsbatterier.

vi kapaciteten til at rykke hurtigt ud, hvis noget går galt, siger Jan Borre.

– Nogle boligforeninger bruger os til varme og teknik, mens den lokale VVS‘er tager sig af toiletter og mindre opgaver. Vi er fleksible og vil gerne være tæt på kunden. Samtidig har

For Bravida handler god service derfor ikke kun om at holde varmen kørende i dag. Det handler også om at hjælpe boligforeningen med at undgå fremtidige problemer. magasinet BOLIGFORENINGEN

Fagspecialister i ejendommens installationer Ingeniørrådgivning i: - Brugsvand - Varme - Afløb - Kloak - EL - Indeklima - Ventilation

Gratis besigtigelse af ejendommens VVS-installationer Vi tilbyder en gratis og uforpligtende besigtigelse i samråd med bestyrelsen, hvor vi gennemgår ejendommens VVSinstallationer.

Kontakt os for at aftale et besøg

Læs mere om os og vores projekter på www.damri.dk

Kontakt os i dag +45 53 55 99 16 info@damri.dk

BRØDRENE DAHL

Den rigtige løsning kræver den rigtige partner! Brødrene Dahl er din stærke samarbejdspartner inden for VVS, Klima, VA, EL og Værktøj. Vi leverer løsninger, der skaber værdi – fra rådgivning til levering og dokumentation. Vi gør det nemmere at drive og udvikle projekter inden for VVS, ventilation, klima, EL og energioptimering. Uanset om du arbejder i det offentlige eller private, får du en samarbejdspartner, der forstår dine behov og leverer kvalitet – hver gang.

Bredt sortiment

Ekspertise og rådgivning

Effektiv logistik

Et af markedets stærkeste udvalg inden for VVS, VA, klima og ELtekniske løsninger.

Vores specialister hjælper med alt fra produktvalg til energieffektive løsninger og dokumentation.

Hurtig og sikker levering. Direkte ud til byggepladsen eller jeres lokation, eller besøg en af vores 53 butikker – flere med 24/7 åbent

Digitale løsninger

Fokus på bæredygtighed

Besøg os

Nem bestilling, overblik og dokumentation via vores digitale platforme.

Vi hjælper dig med at væge løsninger, der reducerer energiforbrug og CO₂-aftryk.

Besøg din lokale Brødrene Dahl butik, vi ligger 53 steder i landet, eller besøg vores hjemmeside på BD.dk

MacBook Pro

BD.DK

Annonce

Få renoveret ejendommen med nye taglejligheder Uudnyttede tagarealer kan give boligforeninger mulighed for at finansiere større renoveringer. Jels Huse og Taglejligheder står for hele processen – fra de første undersøgelser til det færdige byggeri. Mange boligforeninger står over for større renoveringsopgaver, som kan være vanskelige at finde plads til i budgettet. Men for ejendomme med uudnyttede tagarealer kan der være en alternativ vej til at få gennemført forbedringer uden at belaste foreningens økonomi. Hos Jels Huse og Taglejligheder arbejder man med en model, hvor etableringen af nye taglejligheder kan være med til at finansiere renoveringsarbejder på den eksisterende ejendom, hvor Jels Huse og Taglejligheder påtager sig finansieringen og risikoen ved byggeprojektet. FRA FØRSTE MØDE TIL KONKRET AFTALE Samarbejdet begynder med en vurdering af ejendommens muligheder. – Det starter med et møde, hvor vi ser på ejendommen og derefter udarbejder et uforpligtende tilbud til boligforeningen, forklarer Torben fra Jels Huse og Taglejligheder. Der udarbejdes en kontrakt af Jels Huse og Taglejligheders advokat og sendes herefter til gennemgang og godkendelse hos boligforeningens egen advokat, inden der indgås en bindende aftale om projektet. Virksomheden står for dialogen med myndigheder, tilladelser, gebyrer og forsikringer 62

Byggeperiodens længde aftales på forhånd og skrives ind i kontrakten, så bestyrelsen kan planlægge forløbet og orientere beboerne. GRATIS VURDERING AF MULIGHEDERNE Ikke alle ejendomme egner sig til nye taglejligheder. Derfor tilbyder Jels Huse og Taglejligheder en indledende vurdering af ejendommens potentiale. – Man er velkommen til at kontakte os - enten mig eller min kollega Brian - så kommer vi ud og vurderer mulighederne. Det er helt gratis og uforpligtende, slutter Torben. samt finansieringen og den økonomiske risiko ved byggeprojektet. Omfanget af renoveringen og aftalens vilkår fastlægges i kontrakten. For boligforeningens bestyrelse betyder det, at en række af de opgaver, som normalt følger med et større byggeprojekt, bliver håndteret af én samarbejdspartner. HVORDAN SER PROCESSENS TIDSFORLØB UD? Når kontrakten er underskrevet begynder projekterings- og myndighedsarbejdet. – Vores arkitekt bruger som udgangspunkt omkring tre måneder på at udarbejde og indsende et skitseprojekt til kommunen. Herefter forventer vi en sagsbehandling på cirka tre til seks måneder, forklarer Torben. magasinet BOLIGFORENINGEN

Sten Jensen Gruppen er en landsdækkende entreprenør, der er specialist i alt fra facader og tage til indvendige totalrenoveringer. Vi løser ofte opgaver i bygninger, hvor der er liv: beboere i deres hjem, ansatte på deres arbejds­ plads eller kunder i en butik. Derfor ved vi, at det kræver mere end godt håndværk at skabe plads til hverdagen. Uanset om vi renoverer beboelsesejendomme eller opgraderer detailbutikker og kontormiljøer, udfører vi arbejdet med respekt for de mennesker, der har deres gang i bygningen. Vi har desuden, i tæt samarbejde med både rådgivere og bygherrer, stor erfaring med at udføre projekter inden for alle entrepriseformer.

Scan eller klik på QR­koden, og bliv inspireret af vores projekter. Se billeder og videoer, læs om projek­ terne, og hør, hvad vores kunder siger.

T: 46 15 28 51 ● www.sjg.dk ● firma@sjg.dk

Atriet forbinder alle tre plan i lejligheden

Tørreloftet inddraget i lejligheder ved Spolia Design

Få inspiration: Fra tørreloft til bolig i tre plan Uudnyttede tørrelofter kan være en gave for boligforeningen. Arkitekt Trude Mardal viser, hvordan man kan skabe nye boligarealer med respekt for bygningens historie. Af Malene K. Holm. Fotos: Maria Willemoes Franck og Spolia Design

For Trude Mardal var det et ufravigeligt princip, at den oprindelige tagkonstruktion i bygningen skulle bevares. Ingen bjælker måtte skæres over eller flyttes for at gøre plads til nye rum i familiens lejlighed. I stedet blev vægge, lofter og øvrige tilføjelser tilpasset det eksisterende træværk.

En gammel ejendom har sine særheder, der både skaber stemning og føles særlige. Men kan også være konstruktioner, der ikke altid passer ind i moderne byggeplaner. Men man skal holde af de skæve detaljer og holde fast i dem, når ejendommen skal renoveres eller udvikles, mener arkitekt Trude Mardal, Spolia Design, der har transformeret et tidligere tørreloft i en 120 år gammel københavnsk ejendom i Sigerstedgade til en bolig i tre plan. Udvidelsen af lejligheden blev nomineret til Renoverprisen 2026.

TØRRELOFTET BLEV EN MULIGHED Mange ældre etageejendomme har loftsarealer, der tidligere blev brugt til tøjtørring og opbevaring, som i dag kan rumme nye muligheder for boligforeningen.

Her er de gamle trækonstruktioner ikke blevet gemt væk eller rettet til. Tværtimod har de fået lov til at bestemme, hvordan den nye bolig skulle indrettes. Lejligheden er blevet udvidet op på det tidligere tørreloft og er nu i tre etager. Tørreloftet i Sigerstedgade før ombygningen

DET SKÆVE ER BYGNINGENS STYRKE For Trude Mardal handler god renovering om at se mulighederne i det, der allerede findes.

smule upraktisk - men helt særligt og helt ens eget, siger Trude Mardal.

– Gør et stort nummer ud af alt det, der er i vejen. Det, der er skævt og besværligt. Ukurant, måske endda irriterende. Det er netop dér, gaven ligger og gør en ombygning unik. Det gør et hjem lidt krøllet, måske endda en

Den tilgang kan inspirere boligforeninger, der står over for renoveringer. For frem for automatisk at rette op, udskifte og bygge nyt kan man undersøge, hvordan de eksisterende konstruktioner kan få nyt liv.

64

I Sigerstedgade havde andelsboligforeningen allerede i 2011 besluttet, at beboerne på fjerde sal skulle have mulighed for at udvide deres boliger op i loftet. Beslutningen var truffet på generalforsamlingen og understøttet af klare vedtægter og rammer for kvaliteten. Det gav Trude Mardal mulighed for at realisere sin idé for lejligheden. Det tidligere tørreloft rummer i dag tre soveværelser, badeværelse og vaskerum samt åbne hemse. Et atrium forbinder alle tre plan fra gulv til kip, skaber en visuel, akustisk og lysmæssig sammenhæng mellem hjemmets forskellige niveauer, så man oplever at kunne magasinet BOLIGFORENINGEN

Tag de gamle konstruktioner alvorligt og giv dem plads

have en samtale mellem etagerne, fortæller Trude.

tællingen. En snedkerlærling indfældede en kontrasterende træsort, så reparationen blev et synligt ornament og et minde.

I stedet for at udnytte hver eneste kvadratmeter har hun prioriteret rummelighed, dagslys og sammenhæng mellem etagerne.

HVAD KAN BOLIGFORENINGER LÆRE? Projektet viser, at udvikling af en ældre ejendom ikke nødvendigvis behøver at begynde med at fjerne det gamle. Man kan i boligforeningen tage det første skridt ved at få foretaget en grundig undersøgelse af ejendommens uudnyttede arealer og kvaliteter i konstruktionen. Derved har man et grundlag for at gå videre til at fremlægge et forslag til en fælles beslutning blandt beboerne.

BEVAR SPORENE FRA BYGNINGENS TIDLIGERE LIV De gamle bjælker fortæller historien om en ejendom, hvor generationer af beboere har hængt vasketøj til tørre og opbevaret deres ejendele, og for Trude er den historie værd at bevare. – For mig vil en 120 år gammel trækonstruktion - eller hvad end der allerede findes på et sted -altid have forrang. Ikke blot fordi den har været der længst, men fordi den rummer stedets fortællinger, tilfører projektet patina og noget, som aldrig kan tegnes fra nyt, siger hun.

Ikke alle lofter kan dog omdannes til boliger. Men tankegangen kan benyttes i andre former for renovering: Bevar det, der fungerer, og lad bygningens særpræg være med til at forme løsningen. Som Trude Mardal udtrykker det: – Husk, at det, der står mest i vejen, ofte bliver det, du holder allermest af bagefter.

Det krævede omhyggeligt håndværk at tilpasse nye materialer til de gamle, skæve konstruktioner. Nye vægge blev trukket tilbage, så bjælker og søjler fortsat står synlige. – En af måderne, vi viser respekt for det eksisterende på, er f.eks. at modstå fristelsen til at skære et hanebåndspær over eller flytte en søjle, blot fordi den står i vejen, fortæller Trude. Selv et gammelt spor efter et elkabel i en bærende bjælke blev bevaret som en del af formagasinet BOLIGFORENINGEN

65

Annonce

Bedre elaftaler for boligforeningen ProForsyning har fokus på at hjælpe boligforeninger ved at sikre gode el- og gasaftaler og derved gøre hverdagen lettere for både beboere og administration. Af Malene K. Holm

boere flytter. Samtidig vurderer man løbende forsyningsmarkedet og forhandler rammeaftaler med elselskaberne. Ved at samle mange beboere i én aftale kan ProForsyning nemlig opnå attraktive vilkår, som den enkelte ikke nødvendigvis kan forhandle sig til.

Elmarkedet kan være svært at gennemskue og mange beholder derfor deres eksisterende aftale uden at undersøge alternativerne. Også selvom der kan være økonomiske besparelser at hente. Den udfordring startede tilbage i 2014, førte til etableringen af ProForsyning. Bag virksomheden står Svend-Erik Jensen, der kom med erfaring fra både energibranchen og IT-verdenen og et ønske om at gøre det lettere for almindelige mennesker at navigere på forsyningsmarkedet. Siden har man over årene opbygget samarbejdet med mange boligforeninger, både private og almene. EN HJÆLPENDE HÅND TIL ADMINISTRATIONEN Med tiden blev boligforeningerne ProForsynings særlige fokusområde, for her ser man en mulighed for at gøre en forskel for mange mennesker på én gang. Når en beboer flytter ind, er det ofte boligforeningen, der sørger for tilmelding til el og øvrige forsyninger. Men hvilken el-aftale bliver beboeren egentlig tilmeldt? – Vi vil gerne hjælpe boligforeningerne med at få forsyningsleverancer med bedre produk66

For Svend-Erik Jensen er den menneskelige kontakt også vigtig. Har en boligforening derfor brug for rådgivning til at forstå og komme i gang med en forsyningsaftale, står ProForsyning klar til at hjælpe.

ter og til lavere priser, fortæller Svend-Erik Jensen, direktør i ProForsyning. For en boligforening kan bedre aftaler for fælles el og for beboerne samlet set få stor betydning for økonomien.

ET SAMARBEJDE, DER ER LET AT BEGYNDE For boligforeningens bestyrelse kræver samarbejdet med ProForsyning altså hverken nye IT-systemer eller større omlægninger, og den almindelige drift koster ikke boligforeningen noget direkte. For bestyrelsen er det en mulighed for at gøre noget konkret for beboerne uden at påtage sig flere administrative opgaver.

BEDRE AFTALER OG MINDRE BØVL ProForsyning har udviklet en digital platform, som boligforeningen kan tilknytte sit eksisterende administrationssystem. Her kan til- og frameldinger automatisk registreres, når bemagasinet BOLIGFORENINGEN

RÅDGIVNING TIL BOLIGFORENINGER

BYGNINGSRAPPORT / RENOVERING

Gør bygningsrapporten til motor for jeres renovering.

De bedste renoveringsbeslutninger begynder med et samlet overblik. Vi omsætter bygningsrapporten og den digitale drifts- og vedligeholdelsesplan til prioriterede indsatser, budgetoverslag og konkrete renoveringsprojekter.

FRA TILSTAND TIL HANDLING

01

02

03

KORTLÆG

PRIORITÉR

GENNEMFØR

En bygningsrapport viser

Planlæg vedligeholdelse, budgetter

Samtænk energi, projektering,

ejendommens tilstand og behov.

og de rigtige indsatser.

udbud og byggeledelse.

Én partner – Ét ansvar. Fra første gennemgang til færdig renovevring.

Læs mere på ingemanfischer.dk

Annonce

Fugt og svamp i trækonstruktioner kræver hurtig indsats Når vand trænger ind i ældre ejendomme, kan det føre til råd og svamp i skjulte trækonstruktioner. Med behandling med BORACOL kan boligforeninger begrænse skaderne og bevare eksisterende bygningsdele. Af Malene K. Holm

Med en vådere årstid foran sig, har boligforeninger og ejendomsadministratorer god grund til at sørge for at tjekke bygningernes udsatte konstruktioner. Særligt i den ældre boligmasse kan utætheder i tag og klimaskærm føre til fugtskader, som først opdages, når vandet har trængt ind.

fusion. Det betyder, at de aktive stoffer kan bevæge sig rundt i konstruktionen gennem de fugtige områder. BORACOL hærder ikke, men bliver i konstruktionen og kan reparere senere fugtskader. Håndværkerne behøver derfor ikke at afvente fuldstændig udtørring før behandlingen. Konstruktionen skal blot være tilstrækkeligt tør, inden den lukkes helt igen.

Hos det danske firma LavTOX, der har udviklet og produceret træbeskyttelsesmidler siden 1955, rådgiver man entreprenører og boligforeninger om behandling af råd- og svampeskader med produktet BORACOL. BEVAR TRÆKONSTRUKTIONER VED RENOVERING – Et typisk skadesforløb kan være en vandindtrængning gennem taget, og beboerne på de øverste etager oplever skjolder i loftet. Eller det kan være en planlagt renovering, hvor håndværkerne åbner en væg eller et loft og opdager svampevækst, fortæller Hanne Berg, daglig leder i LavTOX. Når kilden er fundet og utætheden udbedret, undersøges trækonstruktionen for råd og svamp. Afhængigt af skadens omfang kan det være nødvendigt at fjerne angrebet materiale, mens øvrige trædele kan behandles og derved bevares. 68

RÅDGIVNING TIL BÅDE BOLIGFORENING OG ENTREPRENØR Når en boligforening kontakter LavTOX med en konstateret råd- eller svampeskade, foregår rådgivningen ofte i samarbejde med den entreprenør, der er tilknyttet renoveringsprojektet.

TRÆ KAN BEHANDLES, MENS DET ER FUGTIGT BORACOL virker mod både af råd, svamp og insektangreb og der er derfor kun behov for at bruge ét produkt, forklarer Hanne Berg.

– For boligforeninger kan regelmæssig kontrol af tag og loftsrum være med til at opdage problemerne tidligt, mens håndværkerens behandling med vores produkt BORACOL kan være med til at sikre, at en lokal fugtskade ikke udvikler sig til et langt mere omfattende renoveringsprojekt, slutter Hanne Berg.

Det særlige ved BORACOL er, at produktet kan anvendes på fugtigt træværk. Produktet er baseret på borforbindelser og virker ved difmagasinet BOLIGFORENINGEN

Er dit varmeforbrug for højt? Varmeforbruget i bygninger påvirker klimaet. Med istas data og digitale værktøjer får du bedre overblik og et stærkere grundlag for at træffe beslutninger om energiforbruget. • Følge forbruget løbende • Dokumentere effekten af ændringer • Prioritere indsatser ud fra data

Borupvang 5B ▕ 2750 Ballerup ▕ ista@ista.dk

Luccon A/S – ekspert i belægninger Luccon A/S er et rådgivende ingeniørfirma med speciale i vedligeholdelse og renovering af alle typer belægninger inden for vejbranchen.

Tilbyder: • Udbud • Fagtilsyn • Bygherrerådgivning • Projekt- og byggeledelse • Arbejdsmiljøkoordinering Med Luccon A/S får i kompetent rådgivning og professionel styring af jeres belægningsprojekter – fra planlægning til aflevering.

www.luccon.dk / Tlf.: +45 61 70 31 91

Annonce

Kalk på brusehovedet og badeværelsesfliserne er til gene, men de dyreste problemer gemmer sig i kælderen

Kalk er ikke bare et problem i bruseren – men en driftsudgift Kalk på brusehovedet og de hvide belægninger på badeværelsesfliserne er nemme at få øje på. Men i en andelsboligforening er det ofte de mindst synlige kalkproblemer, der bliver de dyreste. Problemerne gemmer sig i kælderen – i varmeveksleren, varmtvandsbeholderen, rør og ventiler. Når kalk sætter sig på varme flader, fungerer den som et isolerende lag. Varmen overføres dårligere, og anlægget bruger mere energi for at levere det ønskede varme vand. Kalk øger også behovet for afkalkning, service og udskiftning af komponenter. Regningen lander i foreningens driftsbudget – ikke kun hos den beboer, der står med et kalket brusehoved.

nem færre udgifter til afkalkning, reservedele og energi. Den faktiske økonomi afhænger af ejendommen og bør beregnes på et dokumenteret grundlag. Når bestyrelsen sammenligner løsninger, bør den spørge efter dokumentation og relevante certificeringer - herunder DVGW-certifikat for den konkrete løsning. Traditionelle blødgøringsanlæg bruger salt til regenerering, mens BIOCAT fungerer uden salt.

Et lille problem bliver til en stor vandudgift. Et toilet, der løber så lidt, at det næsten ikke bemærkes, bruger omkring 200 m³ vand om året – svarende til vandforbruget for cirka ni personer. Derfor er det vigtigt at reagere på selv små tegn på vandspild. FOREBYG NYE KALKAFLEJRINGER CENTRALT Med BIOCAT fra WATERCryst beskytter foreningen sine vandinstallationer mod nye kalkaflejringer. Vandet ledes gennem anlægget, hvor kalken omdannes til mikroskopiske krystaller, der følger med vandet i stedet for at sætte sig på rør og varmeflader. Vandets naturlige mineraler bevares, og løsningen kræver hverken salt eller fosfater. Anlægget placeres centralt i ejendommen, så der ikke skal installeres udstyr i de enkelte lejligheder. WATERCryst oplyser, at anlæggets levetid er mindst 25 år, og at virksomheden står for service. BIOCAT fjerner ikke kalk, der allerede sidder i rørene, men forebygger 70

Kalk er mere end det, man kan skrubbe væk. Det er også en løbende udgift til energi, vedligeholdelse og vand. Tag en snak med WATERCryst om, hvad kalkbeskyttelse betyder for ejendommen. BIOCAT placeres centralt, så der ikke skal installeres udstyr i de enkelte lejligheder

nye aflejringer – en relevant forskel, især i ældre ejendomme. TÆNK KALKBESKYTTELSE IND I DRIFTSØKONOMIEN Investeringen bør vurderes i forhold til foreningens konkrete vandforbrug, energiforbrug, servicehistorik og installationer. WATERCryst angiver, at et BIOCAT-anlæg typisk tjener sig hjem over cirka 5-8 år gen-

Når kalk sætter sig på varmeflader, overføres varmen dårligere, og anlægget bruger mere energi magasinet BOLIGFORENINGEN

I 40 år har vi specialiseret os i at få det bedste ud af det, der allerede står. TAG • • • •

Renovering og udskiftning af tage Asbestsanering af tag og loftsrum Energioptimering af tag og kviste Etablering af taglejligheder.

FACADE • Restaurering af facader og udsmykninger • Udbedringer af sætningsskader • Restaurering af gode gamle vinduer • Udskiftning til nye energi- og støjreducerende vinduer • Facadeisolering i stil med originalt udtryk og detaljer.

TERRÆN & KÆLDER • Vedligeholdelse af sokkel og fundament • Sikring af god og sund kælder uden fugt • Tiltag mod opstigende grundfugt/-vand • Ventilation af kælder.

Telefon 35 36 01 02 - Info@bergelin.dk - www.bergelin.dk

Annonce

Optimering af fjernvarmecentraler handler både om tryghed og penge Frivillige bestyrelser kan være tilbageholdende med at kigge i varmecentralen – men der kan være penge og komfort at hente, og det behøver ikke at være så svært, fortæller energirådgiver. Af Tim Panduro

Rundt omkring i de danske boligforeninger gemmer der sig varmecentraler, der unødigt hiver for mange penge op af lommerne på beboerne – samtidig med, at de ikke yder optimalt i forhold til lune stuer og varmt vand i bruseren. Løsningen ligger lige for, men det kan virke uoverskueligt for de frivillige boligbestyrelser at komme i gang. Sådan lyder vurderingen fra Carsten Brysting, der er energiansvarlig hos JJ Energi. – De frivillige bestyrelser består af alle mulige gode folk, der gør deres bedste. Men de færreste har kompetencer inden for VVS, og det betyder, at mange varmecentraler ikke styres og vedligeholdes optimalt, siger han. – Hvis ikke styringen bliver brugt rigtigt, kan der komme ubalancer, hvor de sidste lejligheder ikke får varme nok, eller når man sender fjernvarmevand tilbage med for høj returtemperatur. Hos for eksempel HOFOR kan det udløse en straffetarif. 72

TILSKUDSMULIGHED JJ Energi har specialiseret sig i fulde pakker til boligforeninger, der ønsker rådgivning, optimering og drift af anlæggene. Bor man i København, har virksomheden en rådgiveraftale med kommunen. Det betyder, at der kan indhentes et tilskud på 5700 kroner til screeningen, der normalt koster mellem 11.000 og 15.000 kroner. Med screeningen følger en rapport, der viser optimeringsmuligheder og et bud på en serviceaftale. - Optimeringen kan kræve, at dele af anlægget bliver ændret. Det er sjældent, at vi skifter alt ud, for nogle dele kan måske holde to år mere, mens andre har 12-13 år i sig. Men vi kommer med en helhedsplan, der strækker sig over måske 20 år, siger Carsten Brysting, der peger på tryghed som et nøgleord. – Vi giver en vished om, at deres energiforbrug er det rigtige i forhold til bygningen og

den komfort, man kan ønske. Det sker gennem forslag til optimering, budgetforslag og besparelse af CO2 – og med et fornuftigt budget for de næste ti år i forhold til de tekniske levetider i de enkelte komponenter, siger han og peger på en ekstern udfordring for boligforeningerne. Det storkøbenhavnske forsyningsselskab har nemlig sænket fremdriftstemperaturen – og vil sænke den yderligere hen over de næste ti år. Det betyder, at varmtvandsbeholdere ikke nødvendigvis kan forsyne en hel ejendom i peak-perioderne. Det kan dog løses – og løsningerne kan vedligeholdes med en serviceaftale. – Som regel kræver det, at vi skal kigge forbi en gang eller to om året. Yderligere tilbyder vi at undervise relevante personer, der så selv kan sørge for blandt andet sommerluk og åbning af vinterdrift, siger han. magasinet BOLIGFORENINGEN

Undersøg dine jobmuligheder inden for den danske byggebranche

På udkig efter nyt job i IT-branchen?

JOB-PORTALEN er din direkte vej til nyt job, hvor du kan se de nyeste stillingsopslag inden for byg arkitektur. Vi er en del af de to fagmedier, Bygge- & Anlægsavisen og Byggeri+Arkitektur, som har dialog med virksomhederne i den danske byggebranche om rekruttering.

Mangler din virksomhed medarbejdere?

I samarbejde med vores mediekonsulenter er det muligt at sammensætte en rekrutteringskampagne, der er skræddersyet i forhold til jeres behov, så I får maksimal effekt. Kontakt os for at høre mere om mulighederne.

JOB-PORTALEN er din direkte vej til nyt job, hvor du kan se de nyeste stillingsopslagKontakt inden for IT, bygThomas Roland Lillelund Jensen Account Manager geri og arkitektur. Vi er en del afKeyde to fagmedier, Mail: thomas@boaa.dk Bygge- & Anlægsavisen og Byggeri+Arkitektur, som Mobil: 31542313 har en tæt dialog med virksomhederne i den danske IT-branche om rekruttering.

Mangler din virksomhed medarbejdere? Med mere end 20 års erfaring vil Thomas kunne hjælpe med at sammensætte en rekrutteringskampagne, der er skræddersyet i forhold til jeres behov, så I får maksimal effekt.

FONT SERAVEK jobportalen.dk

JOBPORTALEN

Kontakt Thomas for at høre mere om mulighederne.

JOB PORTALEN

Dit nye job i IT-branchen

Thomas Roland Lillelund Jensen Key Account Manager OUTLINE Mail: thomas@boaa.dk Mobil: 31542313

Annonce

Nye dørtelefoner i boligforeningen: Det skal I vide som bestyrelse Når dørtelefonen skal udskiftes, er der flere valg at træffe. Derfor har Mejlshede Låse samlet de vigtigste overvejelser om behov, løsninger, installation og økonomi. Dørtelefonen er uundværlig i de fleste lejlighedskomplekser og har stor betydning for beboernes hverdag. Men når et gammelt anlæg efter mange års tro tjeneste skal udskiftes, kan processen virke uoverskuelig. Sådan behøver det ikke være. Her guider Mejlshede Låse jer gennem processen.

tilvalg for dem, der har brug for det i dagligdagen. PLANLÆG GRUNDIGT De fleste installationer kræver adgang til både individuelle boliger og fællesarealer. Giv derfor beboerne besked et par uger i forvejen og afklar, om de vil være hjemme under installationen, eller om de vil aflevere en nøgle til en kontaktperson.

START MED JERES BEHOV Begynd med at skabe overblik over bygningens alder og antallet af boliger. I ældre ejendomme er det også relevant at undersøge den eksisterende kabling. Den kan have betydning for, hvilke anlæg der kan installeres, og om de eksisterende ledninger kan genbruges. Se derefter på beboernes behov. Nogle kan have glæde af video, andre af adgang med chip, mens prisen for andre vil veje tungest. Det vigtigste er at finde en løsning, der passer til jeres forening. Her kan det være en fordel at tage en låsesmed med på råd. En fagperson kan hjælpe med at afklare mulighederne og pege jer på rette vej. LYD, VIDEO ELLER APP? Et traditionelt lydanlæg er en enkel og velkendt løsning. Beboerne kan tale med den besøgende og åbne døren fra lejligheden. Man kan også vælge et anlæg med video, så bebo74

Bestyrelsen bør samtidig sørge for en opdateret navneliste og bede beboerne om at rydde området omkring dørtelefonen i lejligheden.

erne kan se, hvem der ringer på. Det kan øge trygheden for beboerne. Nogle anlæg kan også kombinere en fastmonteret dørtelefon med en app, som den enkelte beboer kan tilvælge. Med appen kan man besvare opkald og åbne døren på afstand via smartphone eller tablet, f.eks. for en håndværker.

SE PÅ HELE ØKONOMIEN Et dørtelefonanlæg er en langsigtet investering. Høj kvalitet og løbende vedligeholdelse kan være med til at sikre en levetid på 25-30 år, blandet andet fordi fejl og skader bliver opdaget i tide. Sammenlign derfor ikke kun anskaffelsesprisen, men overvej også garanti, reservedele, forventet levetid, servicebehov og eventuelle licenser eller abonnementer.

Muligheden for app skal ikke ses som et krav for alle beboere, men derimod som et ekstra magasinet BOLIGFORENINGEN

Opdag! CE-mærket trappeopgangsdør til uopvarmede trappeopgange.

For hvert vigtigt øjeblik er der en dør med et formål. Du tænker måske ikke på dem hele tiden. Men dørene er der altid, midt i livets afgørende øjeblikke. Som når du tager skridtet ind i din allerførste lejlighed. Det er til den slags betydningsfulde begivenheder, at vi skaber vores døre. Hver eneste af vores døre har et klart formål, og sådan har det været, siden vi fremstillede vores første dør i 1942. At skabe tryghed og trivsel – at redde liv. Ligeledes har vores virksomhed et vigtigt formål. At hjælpe dig med at få succes med dine projekter fra start til slut. Læs mere om vores døre hos daloc.dk

Annonce

Kattesundet 18 i København fik fornyet tag og restaureret vinduer samt facaden i stueetagen

Arkitekterne hjælper bestyrelsen fra plan til færdig renovering Tegnestuen Aaberg & Pilgaard laver vedligeholdelsesplaner for ejer- og andelsboligforeninger og følger efterfølgende de nødvendige arbejder til dørs. HELE HUSET BLIVER GENNEMGÅET Udgangspunktet er som regel en vedligeholdelsesplan. En arkitekt gennemgår ejendommen fra tag til kælder – efter ønske også installationerne – og samler det i en prioriteret plan med overslag for de næste ti år. Når planen er færdig, gennemgås den med bestyrelsen.

Jens Aaberg og Christoffer Pilgaard, arkitekter MAA

Det er ikke altid let at sidde i bestyrelsen i en boligforening. Der skal tages stilling til tag, facade, vinduer og installationer, og beslutningerne skal kunne forklares på generalforsamlingen. – De fleste bestyrelser ved godt, hvis noget trænger til istandsættelse. Det svære er at vide, hvad der skal prioriteres højest, og hvad det koster. Det hjælper vi med, siger Jens Aaberg, arkitekt MAA hos Aaberg & Pilgaard. 76

Aaberg & Pilgaard arbejder mest med ældre og bevaringsværdige ejendomme. Derfor ser planen ikke kun på bygningens tilstand, men også på dens arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter - f.eks. de oprindelige vinduer, gesimser eller kviste.

Det omhandler ofte om istandsættelse af tag, facade eller vinduer, fugt i kælder eller udskiftning af installationer. GRATIS MØDE MED BESTYRELSEN Inden foreningen beslutter sig, kommer arkitekten som regel ud og møder bestyrelsen. Mødet er gratis og uforpligtende. Send et par linjer om ejendommen - adresse, antal boliger og hvad man overvejer af renoveringsprojekter - så vender tegnestuen tilbage inden for to hverdage.

– Gamle vinduer kan ofte sættes i stand, så de holder lige så længe som nye. Det betyder oftest bedre vinduer og et flottere, mere originalt udtryk, siger Christoffer Pilgaard, arkitekt MAA. FRA PLAN TIL HANDLING Når arbejdet skal udføres, kan tegnestuen stå for projektet, koordinere med håndværkere og søge kommunale tilskud, hvor det er muligt.

Vedligeholdelsesplan magasinet BOLIGFORENINGEN

Læserservice

A.P. Botved Tlf.: 70 20 37 37 botved.dk Side 48 Altana Tlf.: 72 17 70 20 altana.as Side 34 Bergelin Arkitekter Tlf.: 35 36 01 02 bergelin.dk Side 6 Bravida Danmark Tlf.: 43 22 11 00 bravida.dk Side 58 BS Brandsikring Tlf.: 77 30 88 88 bsbrandsikring.dk Side 42 Byens Altaner Tlf.: 27 79 98 01 byensaltaner.dk Side 8 Climaid Tlf.: 22 65 42 25 climaid.dk Side 26 Dalpin Dansk Legepladsinspektion Tlf.: 25 10 25 01 dalpin.dk Side 18

Damhus Rådgivende Ingeniører Tlf.: 53 55 99 16 damri.dk Side 14 Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut Tlf.: 36 34 90 00 brandogsikring.dk Side 44, 45 Danske Kloakmestre Tlf.: 72 16 02 07 danskekloakmestre.dk Side 52, 53 Frank Ellegaard Betonundersøgelser & -løsninger Tlf.: 70 22 70 50 frankellegaard.dk Side 24 Greenpipe Tlf.: 40 56 19 76 Greenpipe.dk Side 54 Grundejernes Investeringsfond Tlf.: 82 32 23 00 gi.dk Side 22, 23 HOFOR Tlf.: 33 95 33 95 hofor.dk Side 32, 33

Ingeman Fischer Tlf.: 70 70 15 31 ingemanfischer.dk Side 28

Mejlshede Gruppen Tlf.: 35 39 39 39 mejlshede.dk Side 74

Røgalarmeksperten Tlf.: 42 70 69 18 roegalarmeksperten.dk Side 38

ista Danmark Tlf.: 77 32 33 44 ista.dk Side 30

Mundberg Tlf.: 31 52 11 88 mundbergas.dk Side 56

Spolia Studio Tlf.: 26 56 06 20 spoliastudio.dk Side 64, 65

Jels Huse & Taglejligheder Tlf.: 89 88 41 52 jelshuse.dk Side 62

My Banker Tlf.: 70 20 72 32 mybanker.dk Side 12, 13

Verdi Go Green Tlf.: 70 10 02 30 verdo.com Side 50, 51

Nicobelli VVS Tlf.: 56 14 23 47 nicobelli.dk Side 46

WATERCryst Vandteknik Tlf.: 89 88 07 63 Watercryst-vandteknik.dk Side 70

Norlys Erhverv Tlf.: 70 11 50 00 Norlys.dk Side 20

Aaberg & Pilgaard Tlf.: 40 50 84 45 Aaberg-pilgaard.dk Side 76

John Jensen VVS Tlf.: 46 56 00 86 jj-vvs.dk Side 72 Københavns Kommune Tlf.: 33 66 33 66 kk.dk Side 36 Lagur Tlf.: 70 60 56 00 lagur.dk Side 40 Lavtox Tlf.: 75 82 50 33 lavtox.dk Side 68 Luccon Tlf.: 61 70 31 91 luccon.dk Side 16

Plento Tlf.: 31 55 11 12 plento.dk Side 10 ProForsyning Tlf.: 92 44 64 94 proforsyning.dk Side 66 Realdania Tlf.: 70 11 66 66 realdania.dk Side 4, 5

Skal I være med i næste udgave af magasinet BOLIGFORENINGEN? Vi ønsker at ruste bestyrelser rundt om i landets ejer- og andelsboligforeninger samt i de almene boligforeninger til at træffe vigtige beslutninger for hvad, der skal ske fremadrettet i ens ejendom. Der skal både være plads til de store visioner om at løfte livskvaliteten, samtidig med man får truffet de rigtige beslutninger, når nye projekter skal sættes i gang. Næste udgave af BOLIGFORENINGEN udkommer 18. maj 2027. Skynd dig at booke en plads allerede nu! Vil du vide mere, så kontakt: Morten Philipsen Projektleder på Boligforeningen Tlf.: 31 41 25 58 morten@boaa.dk magasinet BOLIGFORENINGEN

77

Undersøg dine jobmuligheder inden Undersøg dine jobmuligheder in den danske byggebranche Undersøg dine jobmuligheder inden Undersøg dine jobmuligheder in for den danske byggebranche den danske byggebranche for den danske byggebranche

JOB-PORTALEN er din direkte vej til nyt job, hvor du kan se de nyeste stillin arkitektur. Vi er en del af de to fagmedier, Bygge- & Anlægsavisen og Bygge dialog medsevirksomhederne i den danske rekruttering. JOB-PORTALEN er din direkte vej til nyt job, hvor du kan de nyeste stillingsopslag indenbyggebranche for byggeri ogom arkiJOB-PORTALEN er din direkte vej til nyt job, hvor du kan se de nyeste stillin tektur. Vi er en del af de to fagmedier, Bygge- &arkitektur. Anlægsavisen som Byggehar en tæt dialog med og Bygge Vi erogenByggeri+Arkitektur, del af de to fagmedier, & Anlægsavisen virksomhederne den rekruttering. dialog medsevirksomhederne i den danske rekruttering. JOB-PORTALEN ier dindanske direktebyggebranche vej til nyt job,om hvor du kan de nyeste stillingsopslag indenbyggebranche for byggeri ogom arkiMangler din virksomhed medarbejdere? tektur. Vi er en del af de to fagmedier, Bygge- &I Anlægsavisen og Byggeri+Arkitektur, som har dialog samarbejde med vores mediekonsulenter er en dettæt muligt at med Mangler din virksomhed medarbejdere? virksomhederne i den danske byggebranche omsammensætte rekruttering.din en rekrutteringskampagne, der er skræddersyet Mangler virksomhed medarbejdere? Med mere end 20 års erfaring vil Thomas kunnei hjælpe med at sammensætte en rekrutteringskampagne, derfor er forhold til jeres behov, så I får maksimal effekt. Kontakt os I samarbejde med vores mediekonsulenter er det muligt at skræddersyet forhold til jeres behov, så I får maksimal effekt.om Kontakt Thomas for at høre mere om mulighederne. at høre mere mulighederne. Mangler dinivirksomhed medarbejdere?

sammensætte en rekrutteringskampagne, der er skræddersyet

Med mere end 20 års erfaring vil Thomas kunnei hjælpe at sammensætte rekrutteringskampagne, derfor er forholdmed til jeres behov, så I fårenmaksimal effekt. Kontakt os skræddersyet i forhold til jeres behov, så I får maksimal effekt.om Kontakt Thomas for at høre mere om mulighederne. at høre mere mulighederne.

Kontakt

Kontakt

Thomas Roland Lillelund Jensen

Thomas Roland Lillelund Jensen Key Account Manager Kontakt Key Account Manager Mail: thomas@boaa.dk Kontakt Thomas31542313 Roland Lillelund Jensen Mail: thomas@boaa.dk Thomas Roland Lillelund Jensen Mobil: Key Account Manager Mobil: 31542313 Key Account Manager Mail: thomas@boaa.dk Mail: thomas@boaa.dk Mobil: 31542313

Mobil: 31542313

jobportalen.

FONT SERAVEK

JOBPORTALEN JOBPORTALEN JOBPORTALEN jobportalen.

FONT SERAVEK

Dit nye job i byggebranchen