Suedheide Geschäftsbericht 2017

2017 GUT WOHNEN. BESSER LEBEN

GESCHÄFTSBERICHT

Inhalt 1 Organe der Genossenschaft 1.1 Vorstand

5

1.2 Prokuristin

5

1.3 Aufsichtsrat

5

2 Vertreter 2.1

Wahlbezirk Stadt Celle

6

2.2

Wahlbezirk Landkreis Celle

6

2.3

Wahlbezirk Region Hannover

7

2.4

Wahlbezirk Landkreis Heidekreis

7

2.5

Wahlbezirk Landkreis Gifhorn und Sonstige

7

3 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2017 3.1

Allgemeine Lage

10

3.2 Lagebericht

16

3.3

18

Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

3.3.1 Vermögenslage

18

3.3.2 Finanzlage

20

3.3.3 Ertragslage

23

3.3.4 Ausgewählte Kennzahlen

24

4 Prognose-, Chancen und Risikobericht

28

5 Mitgliederentwicklung

30

6 Bilanz

34

7 Gewinn- und Verlustrechnung

38

8 Anhang zum Jahresabschluss 2017 8.1

Allgemeine Angaben

41

8.2

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 41

8.3

Erläuterungen zur Bilanz

42

8.4

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

47

8.5

Sonstige Angaben

48

8.6

Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns

49

9

Bericht des Aufsichtsrats

50

1 ORGANE DER

GENOSSEN

SCHAFT

1.1 Vorstand

Gehl, Michaela | Hauptamtlich Wathlingen

Kynast, Hartmut | Nebenamtlich Celle

1.2 Prokuristin

Barton-Bauch, Karin | Hauptamtlich Fachwirtin | Celle

1.3 Aufsichtsrat

Lohöfener, Axel | Vorsitzender Sparkassendirektor a.D. | Celle

Dipl.-Ing. Werwath, Ulrich | Stellv. Vorsitzender Vorsitzender d. Bauausschuss Stadtbaurat a.D. | Celle

Lorenz, Silke | Mitglied im Bauausschuss Bürgermeisterin a. D. | Kiel

Höhl, Gerald | Vorsitzender des Prüfungsausschusses 2. Kreisrat | Celle

Strauß, Anita | Mitglied im Prüfungsausschuss Arzthelferin | Burgdorf

Feldmann, Petra | Mitglied im Bauausschuss Mitarbeiter Schülerbeförderung | Celle

5

2 VERTRETER

Die gewählten Vertreter der SÜDHEIDE eG verteilen sich auf fünf Wahlbezirke: 01.

02.

03.

04.

05.

Stadt Celle Landkreis Celle Region Hannover Landkreis Heidekreis Landkreis Gifhorn und Sonstige

Gewählt worden sind 59 Vertreter.

2.1 Wahlbezirk Stadt Celle 01. Hans-Dieter Giemenz | Celle 02. Anneli Brosda | Celle 03. Brigitte Brosda | Celle 04. Dieter Motz | Celle 05. Siegmund Müller | Celle 06. Giesela Kandel | Celle 07. Birgit Kynast | Celle 08. Klaus Nowack | Celle 09. Karin Klingemann | Celle 10. Werner Kniesch | Celle 11. Gerda Braekler | Celle 12. Peter Waschitzki | Celle 13. Eva Anna Woltersmann | Celle 14. Michael Völchert | Celle 15. Stefanie Lutz | Celle

2.2 Wahlbezirk Landkreis Celle 01.

Marlies Karpenstein | Nienhagen

02.

Arno Bewernick | Bergen

03.

Reiner Michalika | Wietze

04.

Wolfgang Renner | Wathlingen

05.

Gisela Siedentop | Wathlingen

06.

Günter Zühlke | Winsen

07.

Ramona Fricke | Lachendorf

08.

Karin Suhr | Wathlingen

09.

Sylvia Wesche | Beedenbostel

10.

Daniel Kirchhoff | Bergen

11.

Jürgen Grzeskowiak | Wathlingen

12.

Willi Alms | Bergen

2.3 Wahlbezirk Region Hannover 01.

Gabriele Schulz | Burgdorf

08.

Brigitte Kuchta | Burgdorf

02.

Brigitte Bödecker | Burgdorf

09.

Monika Popien | Burgdorf

03.

Edith Cziborra | Burgdorf

10.

Venera Franco | Burgdorf

04.

Günther Hänel | Burgdorf

11.

Klaus-Peter Efkemann | Burgdorf

05.

Karin Albert | Burgdorf

12.

Helmut Kasten | Uetze

06.

Inge Powöls | Burgdorf

13.

Süleyman Ersu | Lehrte

07.

Walter Kotzke | Burgdorf

2.4 Wahlbezirk Landkreis Heidekreis 01.

Otto Bode | Walsrode

06.

Heinz-Jürgen Kaiser | Bad Fallingbostel

02.

Sieglinde Perlak | Walsrode

07.

Valerius Helbrecht | Walsrode

03.

Heidi Lemanski | Bad Fallingbostel

08.

Hans-Joachim Prahm | Bad Fallingbostel

04.

Erhard Korner | Bad Fallingbostel

09.

Gudrun Müller | Walsrode

05.

Helfried Kettler | Walsrode

2.5 Wahlbezirk Landkreis Gifhorn und Sonstige 01.

Anja Klimek | Samswegen

06.

Marcus Meinhardt | Hannover

02.

Heidemarie Endrikat | Suhlendorf

07.

Manfred Endrikat | Suhlendorf

03.

Ulrich Simon | Groß Ammensleben

08.

Helmut Lindemann | Wittingen

04.

Horst Prigge | Dahlenwarsleben

09.

Katrin Brenner | Oberhaching

05.

Ronny Zörner | Niedere Börde

10.

Gerhard Braun | Wittingen

7

3 LAGEBERICHT FÜR DAS

GESCHÄFTS

JAHR 2017

8

28,6 MIO EURO RÜCKLAGEN

2.526 WOHNUNGEN

29

LEERSTANDSQUOTE

ARBEITNEHMER

3.230

1.636 MITGLIEDER

STABIL

GESCHÄFTSENTWICKLUNG

JAHRESÜBERSCHUSS

MIETE PRO QUADRATMETER

5,24€

3 7 7 .

2, 6 6 7 14 2 M %

GRUNDSTÜCKSFLÄCHE

Bericht des Vorstandes 3.1

Allgemeine Lage

Wirtschaft weiterhin auf Wachstumskurs Die konjunkturelle Lage in Deutschland war auch 2017 durch ein solides Wirtschaftswachstum gekennzeichnet -dank starker Binnennachfrage und weiter gut laufendem Export. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach letzten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes 2017 um 2,2 % höher als im Vorjahr. Kalenderbereinigt ergibt sich ein Wachstum um 2,5 % (da 2017 rechnerisch drei Arbeitstage weniger hatte als das Vorjahr).

Die privaten Konsumausgaben lagen preisbereinigt um 2 % über dem Vorjahr, während die des Staates mit + 1,4 % nur unterdurchschnittlich stiegen (nach zuletzt + 3,7 %). Bauinvestitionen legten um 2,6 % zu.

In Ausrüstungen (Maschinen/Geräte/Fahrzeuge) wurde 3,5 % mehr investiert. In gleicher Weise stiegen die Ausgaben für Forschung und Entwicklung.

Damit setzte die deutsche Wirtschaft das robuste Wachstum des Jahres 2016 (+ 1,9 %) fort. 2014/2015 war das BIP in ähnlicher Größenordnung angestiegen (1,9 % bzw. 1,7 %). In längerfristiger Betrachtung lag das Wachstum 2017 leicht über dem Durchschnitt der Jahre seit 2010 (2,04 %). Im Krisenjahr 2009 war noch ein Rückgang der Wirtschaftsleistung um 5,6 % zu verkraften.

Grundstücks-und Wohnungswirtschaft wächst Die gesamtdeutsche Wirtschaftsleistung ist 2017 in fast allen Wirtschaftsbereichen gestiegen. Ausnahmen waren die Sektoren Land-/Forstwirtschaft/ Fischerei (-0,7 %) und Finanzen/Versicherungen (0 %). Mit dem Gesamtdurchschnitt entwickelte sich das Baugewerbe (+ 2,2 % nach + 2,8 % im Vorjahr).

Im Produzierenden Gewerbe lag der Zuwachs bei 2,5

10

% (nach 1,6 %). Deutliche Zunahmen gab es in den meisten Dienstleistungsbereichen: Handel/Verkehr/ Gastgewerbe (+ 2,9 %) sowie Information/Kommunikation (+ 3,9 %).

Die Grundstücks-und Wohnungswirtschaft, mit 10,8 % der Gesamtdeutschen Bruttowertschöpfung, wuchs um 1,4 % (Vorjahr 0,8 %). Die unterdurchschnittliche Wachstumsrate ist ein Indikator für die tendenziell geringere Konjunkturabhängigkeit der Branche. So hatte die Grundstücks-und Wohnungswirtschaft im Krisenjahr 2009 als einer der wenigen Wirtschaftsbereiche ein positives Wachstum. In jeweiligen Preisen erzielte die Branche 2017 eine Bruttowertschöpfung von 317,8 Mrd. Euro (nach 308,9 Mrd. im Vorjahr).

Wirtschaftsfaktor Wohnungsbau Das Bauvolumen des abgelaufenen Jahres hat gegenüber dem Vorjahr noch einmal zugelegt (373,4 Mrd. Euro bzw. + 6,5 %). In den Neubau bzw. die Modernisierung des Wohnungsbestandes flossen laut DIW rund 215 Mrd. Euro (+ 7,4 %). In den beiden Vorjahren waren es 188,7 bzw. 200 Mrd. Euro. Rund 73 Mrd. Euro entfielen 2017 auf den Wohnungsneubau (+ 12,9 %). Der öffentliche Bau legte um 3,4 % und der Wirtschaftsbau um 6,1 % zu (49 bzw. 109,7 Mrd. Euro).

Die positive Entwicklung der Baukonjunktur hat sich damit fortgesetzt und wird das voraussichtlich auch in näherer Zukunft tun. Für das laufende Jahr wird mit einem Bauvolumen i.H. v. rund 392 Mrd. gerechnet, 2019 sogar mit deutlich über 400 Mrd. Euro.

Gleichwohl wird erwartet, dass sich insbesondere infolge des knappen Grundstücksangebots und bereits sehr gut ausgelasteter Baukapazitäten der Investiti-

onsschwerpunkt mehr in Richtung Sanierung/Modernisierung verschiebt. Die derzeit rückläufige Zahl der Baugenehmigungen im Neubau ist hierfür ein Indikator. Die Bautätigkeit der gewerblichen Wirtschaft und die der öffentlichen Hand werden voraussichtlich weiterhin moderat steigen.

Folge der hohen Kapazitätsauslastung sind steigende Preise für Bauleistungen. Den vorgenannten nominalen Steigerungen werden schwächere reale Zuwächse des Bauvolumens gegenüberstehen. Tragende Säule bleibt aber weiterhin der Wohnungsbau mit einem voraussichtlichen Plus von real 3,5 % in diesem Jahr bzw. 3 % im nächsten Jahr. Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sind positiv. Zinsen für Baugeld sind (noch) auf einem sehr niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die Renditen für Anlagealternativen gering. Die Arbeitsmarkt- und Einkommensaussichten sind positiv. Die hohe Nettozuwanderung hält die Wohnraumnachfrage hoch - insbesondere in großen Städten und Verdichtungsräumen. Alle vorlaufenden Indikatoren im Wohnungsbau deuten darauf hin, dass der Aufwärtstrend 2018

fortgesetzt wird. Entsprechend sind die Geschäftserwartungen der Wohnungswirtschaft nach übereinstimmenden Erhebungen weiterhin positiv.

Weniger Baugenehmigungen in 2017 2017 wurden nach bisherigem Stand (November) 313.700 Wohnungen genehmigt (-7,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Einschließlich November 2016 waren es noch 340.000 – im Gesamtjahr 375.400. Bis November 2017 entfielen auf den reinen Neubau 275.900 Einheiten (-5,6 %), 155.000 davon in Mehrfamilienhäusern (-0,4 %). Die Rückgänge bei Einund Zweifamilienhäusern fielen mit -5,3 % bzw. -2,2 % höher aus. Auch für Eigentumswohnungen wurden 2017 deutlich weniger Genehmigungen erteilt (-4 %).

Zur Bedienung der tatsächlichen Wohnungsnachfrage müsste die Zahl der Baugenehmigungen steigen. Gedämpft wird die Erwartung insbesondere durch den Mangel an baureifen / bezahlbaren Grundstücken und Kapazitätsengpässe in der kommunalen Bauleitplanung. Unklar bleibt aufgrund des makroökonomischen Umfelds die weitere Zinsentwicklung. Bei einer Zinswende ist tendenziell mit weniger Bauanträgen und

Stadtvilla im Lückenweg

11

damit sinkenden Genehmigungszahlen zu rechnen.

Fertigstellungen weiter unter Bedarf Genehmigt ist noch nicht gebaut. Das zeigt die Lücke zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie rechnet für 2017 mit 320.000 Baufertigstellungen. Die Prognose erscheint angesichts der vom Statistischem Bundesamt in den letzten Jahren verbuchten Fertigstellungen hoch (2016 = 277.700 | 2015 = 247.700). Andererseits wurden 2016 auch vergleichsweise viele Baugenehmigungen erteilt (375.400). Fertigstellungen in der von der Bauindustrie genannten Größenordnung gab es zuletzt 2001 (326.200 bei 348.300 Genehmigungen im Vorjahr). Prognosen zufolge liegt der jährliche Neubaubedarf deutschlandweit bis 2020 bei rund 400.000 Wohnungen (davon rund 80.000 im sozialen Mietwohnungsbau | 60.000 im preisgünstigen Marktsegment).

Europäisches Umfeld Insgesamt hat sich die moderate Erholung auch in den

12

EU-Ländern fortgesetzt. Mit +2,2 % war die wirtschaftliche Entwicklung 2017 deutlich positiv (nach +1,8 % im Vorjahr). Auch Mitgliedsländer mit zuletzt schwieriger Wirtschaftslage haben sich nach letzten Berechnungen 2017 positiver entwickelt (Griechenland +1,6 % | Italien +1,5 %| Frankreich +1,6 %). Zwar rückläufig, aber noch immer hoch ist in diesen Ländern die Arbeitslosigkeit (22,3 % | 11,4 % | 9,5 %). Leicht gedämpft doch noch überdurchschnittlich verlief die wirtschaftliche Entwicklung in Spanien (3,1 %, zuvor 3,3 %).

Gleichwohl bewegt sich die Arbeitslosigkeit dort mit 17,1 % auf sinkendem, aber hohem Niveau (Vorjahr 19,6 %). Im Vereinigten Königreich belastet der Brexit die wirtschaftliche Entwicklung – trotz einer im 4.

Quartal relativ starken Entwicklung (1,5 % nach 1,8 % bzw. 2,3 % in den beiden Vorjahren).

Globales Umfeld Insgesamt bekam die Weltwirtschaft vor allem in der zweiten Jahreshälfte spürbar mehr Schwung. Die entwickelten Volkswirtschaften blieben auf Wachstums-

kurs. Für das Gesamtjahr 2017 wird mit einem Anstieg der globalen Wirtschaftsleistung um 3,5 % gerechnet (3 % im Vorjahr). China sorgte durch eine fortgesetzt expansive Wirtschaftspolitik für eine Stützung der Nachfrage. Nach Rückgängen in den letzten 6 Jahren zog die Wirtschaftsleistung wieder leicht an (+ 6,77 % | 2007 = 14,2 % | 2010 = 10,6 % | 2016 = 6,7 %).

Russland und Brasilien haben die rezessive Phase der Jahre 2015/2016 mit zum Teil deutlichen Rückgängen für den Moment hinter sich gelassen (+1,8 % bzw. +0,75 %). Für Unsicherheit sorgt weiter die politische Landschaft. Der Brexit, in diese Richtung gerichtete Bestrebungen in weiteren EU-Mitgliedsstaaten und die zunehmend protektionistische Wirtschaftspolitik insbesondere in den USA (+2,18 % zu +1,49 % im Vorjahr) werfen Fragen auf, die zumindest perspektivisch Konsequenzen für die wirtschaftliche Entwicklung haben könnten.

Prognose für Deutschland Angesichts des globalen Umfeldes mit einer wahrscheinlichen Fortsetzung der positiven Entwicklung (um 3 %), des florierenden Exports sowie einer stabilen Binnennachfrage kann auch 2018 ein gutes Jahr für die deutsche Wirtschaft werden. Die Zuwachsrate des Bruttoinlandsprodukts dürfte nach Meinung führender Wirtschaftsforschungsinstitute im laufenden Jahr zwischen 2 und 2,5 % liegen. Die Bundesregierung rechnet mit 2,4 %. Der Zuwachs liegt über der Wachstumsrate der Produktionskapazitäten. Angesichts der sehr hohen Auslastung vorhandener Ka-

pazitäten und des zunehmenden Fachkräftemangels steigen im weiteren Ausblick aber auch die Risiken (u.a. Preisauftrieb).

Nach den sehr niedrigen Inflationsraten der Jahre 2015/2016 (0,3 % bzw. 0,5 %) war 2017 ein Anstieg auf moderate 1,8 % zu verzeichnen. Haupttreiber waren steigende Preise für Energie- und Nahrungsmittel sowie Mieten. In diesem Jahr könnten die Verbraucherpreise um 1,7 Prozent steigen; ein wesentlicher Preistreiber sind weiterhin die Mieten.

Arbeitsmarkt Die gesamtdeutsche Wirtschaftsleistung wurde 2017 von knapp 44,3 Millionen Erwerbstätigen erbracht - der höchste Stand seit der Wiedervereinigung. Ursächlich ist ein Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung getrieben durch eine höhere Erwerbsbeteiligung (im EU-Vergleich hat Deutschland die höchste Erwerbstätigenquote) und Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland. Nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes waren 2017 im Vergleich zum Vorjahr rund 638.000 Personen mehr erwerbstätig (+1,5 %). Der Anstieg 2017 fiel erneut etwas stärker aus als in den Vorjahren (2016 = + 1 % | 2015 = +0,9 % | 2014 = +0,8 %). Auch in diesem Jahr wird mit rund 490.000 zusätzlichen Erwerbstätigen gerechnet.

Die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote sank 2017 auf 5,7 % (Vorjahr = 6,1 % | 2009 = 8,1 %). Im Ländervergleich hatte Bremen die höchste Arbeitslo-

13

sigkeit (10,2 %) und Bayern die niedrigste (3,2 %).

Eine höhere Erwerbsbeteiligung der Bevölkerung und die zuletzt höhere Zuwanderung konnten negative demografische Effekte bislang ausgleichen. Für einen rein zahlenmäßigen Erhalt des Arbeitskräftepotenzials müsste die Nettozuwanderung nach Berechnungen des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) höher sein als in der Vergangenheit. Modellrechnungen zeigen, dass bis 2025 rund 450.000 Zuzüge pro Jahr, zwischen 2026 bis 2035 etwa 600.000 Zuzüge pro Jahr und zwischen 2036 bis 2050 rund 550.000 Zuzüge pro Jahr notwendig wären.

Das kontinuierliche Wirtschaftswachstum und die Arbeitsmarktsituation machen Deutschland weiter zu einem Hauptziel der EU-Binnenmigration. Die Nettozuwanderung 2016 schloss mit einem Plus i.H. v.

498.000 ab (gleichwohl – 56 %). Anhand der bisher vorliegenden Daten des Ausländerzentralregisters (1. Halbjahr 2017) ist mit einer weiter sinkenden Nettozuwanderung zu rechnen. Gleichwohl ist hier absehbar mit einem Wert von um die 400.000 Personen zu rechnen.

Weniger Asylsuchende Die Zahl Asylsuchender ist mit Schließung der Balkanroute deutlich zurückgegangen, wenn gleich das Problem damit lediglich in andere europäische Staaten, bzw. die EU-Außengrenzen verlagert wurde.

Rund 222.700 Asylanträge wurden 2017 gestellt – davon 198.300 Erstanträge. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Rückgang um 70 % -2016 wurden noch 745.500 Asylanträge gestellt (auch als Folge der sehr hohen Flüchtlingszahlen in 2015). Hauptherkunftslän-

14

der der Flüchtlingsmigration sind unverändert Syrien, Irak, Afghanistan, Eritrea und Iran. Neu, aber erklärbar, ist die relativ hohe Zahl Asylsuchender aus der Türkei.

Bevölkerung wächst - allein durch Zuwanderung Die Bevölkerung in Deutschland hat sich Ende 2016 (letzter verfügbarer Datenstand) auf 82,5 Mio. erhöht (+346.000 bzw. 0,4 %). 2015 hatte es noch einen deutlich höheren Anstieg gegeben (+978.000 bzw. +1,2 %).

Bevölkerungsrückgänge gab es ausschließlich in einzelnen ostdeutschen Bundesländern. Hauptgrund für den Zuwachs war wiederum die Zuwanderung. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung war wieder negativ (-118.000). Ende 2016 lebten 9,2 Mio. ausländische Staatsbürger in Deutschland (+ 6,6 %) sowie 73,3 Mio. Deutsche (– 0,3 %). Der Ausländeranteil erhöhte sich von 10,5 % auf 11,2 %. Die Einwohnerzahl 2016 verteilte sich auf 40,8 Mio. Haushalte. Bis Ende 2017 wird die Gesamtbevölkerung voraussichtlich auf rund 82,8 Mio. ansteigen.

Die Genossenschaften sehen die Wohnung als Wirtschafts- und Sozialgut, das in ökonomischer Verantwortung zu pflegen ist. Dieses nachhaltige Geschäftsmodell kommt unmittelbar als Wohn- und Lebensqualität unseren Mitgliedern zugute. Die Genossenschaften denken, handeln und finanzieren langfristig. Ihre Investitionsentscheidungen treffen sie mit Augenmaß und Weitblick.

Die eigenen vier Wände und das Wohnumfeld zusammen ergeben das Zuhause. Die beste Wohnungsmodernisierung und der schönste Neubau helfen nichts, wenn die Mitglieder sich in der Umgebung nicht wohlfühlen. Ein gemischtes Wohnangebot, für verschiedene Bedürfnisse, trägt zur sozialen Stabilität bei.

15

Der neue Eingang.

3.2

Lagebericht

Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf Die SÜDHEIDE eG gehört im Raum Celle zu den führenden Unternehmen der Wohnungswirtschaft. Sie ist Celles größte Wohnungsbaugenossenschaft und handelt ausschließlich zum Wohl ihrer Mitglieder. Die Kernaufgabe der SÜDHEIDE eG ist es, Mitglieder attraktiven und bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Im Berichtszeitraum gehören 395 Gebäude mit 2.526 Wohnungen, 10 sonstige Einheiten, 532 Garagen und Carports, zum Bestand.

Die Wohn- und Nutzfläche hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 1.226,72 m² geändert und beträgt insgesamt 147.467,41 m². Die durchschnittliche Kaltmiete hält sich auf Vorjahresniveau (5,24 €/m²). Die SÜDHEIDE eG hat 377.667 m² eigene Grundstücksfläche.

Die erfreuliche Leerstandsquote spiegelt die Zufriedenheit der SÜDHEIDE eG-Mieter deutlich wieder 2,14 % per 31.12.2017, im Vorjahr 2,24 %.

Die hier aufgeführten Leerstände sind meist auf bautechnische Maßnahmen, wie beispielsweise Elektround Badsanierungen zurückzuführen. Die geringe Leerstandsquote ist ein Indiz dafür, dass der Bestand der SÜDHEIDE eG als attraktiv einzustufen ist. Die Kündigungsgründe sind, ähnlich wie im Vorjahr, auf Ortswechsel zurückzuführen. Der Wunsch nach einer größeren Wohnung, der Wechsel ins Pflegeheim oder aber der Eigentumserwerb sind ebenfalls stark ausgeprägt. Der Wunsch unserer Mieter innerhalb unseres Bestandes zu wechseln, zeigt uns, dass die Wohnungen der SÜDHEIDE eG als zeitgemäß und attraktiv wahrgenommen werden.

Fremdverwaltet werden 333 Wohnungen im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages. Die Wohnungen liegen im Bereich der Stadt Celle und gehören der Volkshilfe Celle eG.

Durch unseren regional weit verteilten Wohnungsbestand, stellt sich die Vermietungssituation in den einzelnen Bereichen sehr unterschiedlich dar.

Unser Wohnungsbestand verteilt sich über Stadt und Landkreis Celle sowie die Landkreise Heidekreis, Gifhorn, Börde, Oder/ Spree und die Region Hannover.

In Celle, unserem Hauptstandort, liegt die Vermietungsquote bei 98,57 % und in Burgdorf bei 97,96%.

Die Erlösschmälerungen beliefen sich auf 437.588,01 € (VJ 372.412,93 €).

Dieser Streubesitz ist bei einer Fluktuationsrate von 11,44 % = 287 WE (VJ 11,4 %) mit hohem Verwaltungsaufwand zu bewirtschaften.

Die wesentlichen Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen.

Plan 2018 T€

Ist 2017 T€

Ist 2016 T€

Ist 2015 T€

Umsatzerlöse aus Mieten

9.631

9.500

9.223

8.882

Instandhaltungsaufwendungen

2.700

2.594

2.560

2.648

Zinsaufwendungen

933

1.070

1.136

1.114

Jahresüberschuss

1.997

1.636

1.856

2.034

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen hatten wir die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant.

Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen durchschnittlich rd. 17,90 €/m² einschließlich Regiebetrieb.

Die Zinsaufwendungen waren wegen der Zinsdegression und günstigerer Prolongation im Bestand rückläu-

fig. Die Neuaufnahme für die Erwerbsfinanzierung ist dabei berücksichtigt.

Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unserer Genossenschaft positiv, da wir den Wohnungsbestand in guter Celler-Lage aufgestockt haben, die Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit planmäßig fortgeführt und die Ertragslage gestärkt haben.

17

3.3. WIRTSCHAFTLICHE LAGE

DER GENOSSENSCHAFT 3.3.1 Vermögenslage Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2017 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Rückstellungen gedeckt. Das Eigenkapital nahm um 1,55 Mio. EURO zu. Die Eigenkapitalquote beträgt, bei um 2,98 % gestiegener Bilanzsumme, 40,10 % (VJ 39,36 %).

Das Anlagevermögen beträgt 89,2 % der Bilanzsumme (VJ 89,1 %). Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

31.12.2016 gesamt

31.12.2017 gesamt

T€

T€

%

%

Veränderungen T€

Vermögensaufbau Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

71.217

89,0

73.381

89,1

2.164

6

0,0

4

0,0

-2

105

0,1

104

0,1

-1

71.328

89,1

73.489

89,2

2.161

11

0,0

11

0,0

0

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

8

0,0

22

0,0

14

Wertpapiere

4

0,0

4

0,0

0

162

0,3

169

0,3

7

185

0,3

206

0,3

21

3.426

4,3

3.482

4,2

56

205

0,3

154

0,2

-51

4.822

6,0

5.018

6,1

196

8.453

10,6

8.654

10,5

201

Beteiligungen Finanzanlagen

Umlaufvermögen mittelfristig Bauvorbereitung, Grundstücke ohne sowie mit fertigen Bauten

Bausparguthaben

kurzfristig unfertige Leistungen und andere Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände flüssige Mittel

31.12.2016 gesamt T€

%

31.12.2017 gesamt T€

%

Veränderungen T€

Vermögensaufbau Rechnungsabgrenzungsposten andere Rechnungsabgrenzungsposten Gesamtvermögen

16

0,0

13

0,0

-3

79.982

100

82.362

100

2.380

4.184

5,2

4.243

5,2

59

27.138

33,9

28.620

34,7

1.482

156

0,2

160

0,2

4

31.478

39,4

33.023

40,1

1.545

921

1,2

937

1,1

16

43.151

54,0

43.814

53,2

663

44.072

55,1

44.751

54,3

679

24

0,0

25

0,0

1

4.351

6,5

4.514

6,5

163

4.375

6,5

4.539

6,5

164

57

0,1

49

0,1

-8

79.982

100

82.362

100

2.380

Kapitalstruktur Geschäftsguthaben Rücklagen Bilanzgewinn Eigenkapital Fremdkapital lang- und mittelfristig Rückstellungen Verbindlichkeiten

kurzfristig Rückstellung Verbindlichkeiten

Rechnungsabgrenzungsposten

Gesamtkapital

19

3.3.2 Finanzlage Im Rahmen unseres Finanzierungmanagements wird darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsbetrieb termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es die Zahlungsströme so zu gestalten, dass neben einer von den Mitgliedern als angemessen angesehenen Dividende von 4 % weitere Liquidität geschöpft wird, sodass ausreichende Eigenmittel für die Modernisierung und für Neuinvestitionen zur Verfügung stehen ohne dass dadurch die Eigenkapitalquote wesentlich beeinträchtigt wird.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der EURO – Währung, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehen mit einer Restlaufzeit bis zu 25 Jahren. Die durchschnittliche Zinsbelastung für unsere Darlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 2,44 %.

20

21

22

ERTRAGSLAGE 3.3.3 Ertragslage Der im Geschäftsjahr 2017 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes.

31.12.2016 gesamt

31.12.2017 gesamt

T€

T€

%

Veränderungen

%

T€

Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung

12.014

97,0

12.547

98,0

533

Betreuungstätigkeit

164

1,3

178

1,4

14

Bestandsveränderungen

207

1,7

83

0,6

- 124

0

0,0

0

0,0

0

12.385

100,0

12.808

100,0

423

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

-­ 5.665

- 45,7

- 5.756

- 44,9

- 91

Personalaufwand

- 1.299

- 10,5

- 1.419

- 11,1

- 120

Abschreibungen (planmäßig)

-­ 1.693

- 13,7

-­ 1.816

- 14,2

- 123

0

0,0

0

0,0

0

Übrige sonstige betriebliche Aufwendungen

- 678

- 5,5

- 921

- 7,2

- 243

Sonstige (gewinnunabhängige) Steuern

- 420

- 3,4

- 428

- 3,3

-8

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

-­ 1.136

- 9,2

- 1.070

- 8,4

66

377

3,0

395

3,1

18

9

0,1

9

0,1

0

1.880

15,2

1.802

14,1

- 78

19

0,2

19

0,1

0

1.899

15,3

1.821

14,2

- 78

- 43

- 0,3

- 185

- 1,4

- 142

1.856

15,0

1.636

12,8

- 220

Andere aktivierte Eigenleistungen

Abschreibungen (außerplanmäßig)

Sonstige Betriebserträge Finanzergebnis Operatives Ergebnis Neutrales Ergebnis Ergebnis vor Ertragssteuern

Ertragssteuern Jahresüberschuss

23

3.3.4 Ausgewählte Kennzahlen

AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN ZUR VERMÖGENSLAGE 2013

2014

2015

2016

2017

Eigenkapital (T€)

26.283

27.534

29.578

31.478

33.024

langfristiges Fremdkapital (T€)

35.826

37.972

41.848

43.152

43.814

62.109

65.506

71.426

74.630

76.838

58.943

63.672

68.523

71.327

73.489

Anlagedeckungsgrad I (%)

44,59

43,24

43,17

44,13

44,94

Anlagedeckungsgrad II (%)

105,37

102,88

104,24

104,63

104,56

Investitionen (T€)

1.521

6.288

6.348

3.489

4.004

Abschreibungen (T€)

1.449

1.559

1.587

1.693

1.816

72

4.729

4.761

1.796

2.188

Fremdkapital (T€)

41.053

43.221

47.249

48.504

49.338

Gesamtkapital (T€)

67.336

70.755

76.827

79.982

82.362

39,03

38,91

38,50

39,36

40,10

156,20

156,97

159,74

154,09

149,40

Anlagevermögen (T€)

Nettoinvestitionen (T€)

Eigenkapitalquote (%) Statischer Verschuldungsgrad (%)

24

ENTWICKLUNG DES CASHFLOW 2013 T€

2014 T€

2015 T€

2016 T€

2017 T€

Jahresüberschuss

1.142

1.225

2.034

1.856

1.636

Afa auf Gegenstände des AV

1.449

1.558

1.587

1.693

1.816

0

0

0

0

0

2.591

2.783

3.621

3.549

3.452

Veränderung der langfristigen Rückstellungen Cashflow

25

AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN ZUR HAUSBEWIRTSCHAFTUNG

2013 T€

2014 T€

2015 T€

2016 T€

2017 T€

8.310

8.741

8.882

9.223

9.501

-274

-222

-206

- 372

- 438

8.036

8.519

8.676

8.851

9.063

Sollmiete/qm/Monat

5,09

5,08

5,13

5,06

5,16

Ausfallquote

-3,3

-2,5

-2,3

- 4,0

-4,6

Zinsaufwand

1.280

1.203

1.114

1.136

1.070

0,78

0,72

0,64

0,65

0,61

2.955

3.205

2.648

2.560

2.603

1,81

1,91

1,53

1,46

1.48

Sollmiete Erlösschmälerungen Mieterlöse

Zinsaufwand/qm/Monat

Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten/qm/Monat

26

Der Eingang der SĂœDHEIDE eG 27

4 PROGNOSE-,

CHANCEN

UND RISIKO

BERICHT

Unser Risikomanagementsystem umfasst das Controlling und regelmäßige interne Berichterstattung.

Wesentliche Risiken sind nicht erkennbar. Auch für die Zukunft erwarten wir eine günstige Vermietungssituation mit punktuell leicht steigenden Mieten. Weitere Chancen werden wir bei Wirtschaftlichkeit durch den Neubau und Erwerb von Wohnungen wahrnehmen.

Die Nachfrage und das derzeitige Zinsniveau unterstützen diese Vorgehensweise. Wohnungsverkäufe sind nur bei den restlich vorhandenen Mieteinfamilienhäusern geplant.

Die aktuelle Zinsentwicklung auf historisch niedrigem Niveau begünstigt die Ertragslage und gegebenenfalls weiteres Wachstum durch Neubau und Erwerb von Immobilien. Wobei für den Ankauf der Preis und die Lage von entscheidender Bedeutung sind. Wegen steigender Tilgungsanteile bei den Annuitätendarlehen und der recht gleichmäßigen Verteilung der Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken für unsere Genossenschaft

im überschaubaren Rahmen. In Einzelfällen wurden zur Sicherung günstiger Konditionen Prolongationen im Voraus abgeschlossen.

Der besondere Vorteil unseres Geschäftsmodells liegt in den regelmäßig eingehenden Nutzungsgebühren. Weder ist aufgrund der aktuellen Marktlage noch der erwarteten Entwicklung mit nennenswertem Leerstand oder mit umfangreichen Mietausfällen zu rechnen. Bei auch zukünftig leicht steigenden Nutzungsgebühren, bei weiterhin nicht steigenden Zinsen sowie planmäßiger Fortführung von Instandhaltung und Modernisierung rechnen wir für 2018 mit Mieterträgen von T € 9.631, Zinsaufwendungen von T € 933 und planen die Kosten für Instandhaltung mit T € 2.700. Als Jahresüberschuss rechnen wir mit einem Betrag von T € 1.997.

Damit wird unser Eigenkapital weiter gestärkt und die finanzielle Basis für künftige Investitionen weiter verbessert.

29

5

Mitgliederentwicklung

Am Ende des Berichtsjahres hatte unsere Genossenschaft 2.939, das sind 35 Mitglieder weniger als zu Beginn des Jahres. Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder betrug am Jahresende 4.243.393,40 €.

Die 25. Vertreterversammlung fand am 14. Juni 2017 in Celle statt. Alle nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse wurden gefasst. Von den 59 gewählten Vertretern waren 28 stimmberechtigte Mitglieder anwesend (47 Prozent).

Turnusgemäß schieden Frau Petra Feldmann und Herr Gerald Höhl aus dem Aufsichtstat aus. Frau Petra Feldmann und Herr Gerald Höhl wurden wiedergewählt.

FINANZLAGE 31.12.2016

31.12.2017

Veränderungen

Lang- und mittelfristiger Bereich Vermögenswerte

71.513

73.695

2.182

Finanzierungsmittel

75.550

77.774

2.224

Überdeckung der lang- und mittelfristigen Finanzierungsmittel

- 4.037

- 4.079

- 42

Vermögenswerte einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten

8.469

8.667

198

Finanzierungsmittel

4.432

4.588

156

Stichtagsliquidität (Netto-Geldvermögen)

4.037

4.079

42

Kurzfristiger Bereich

31

KAPITALFLUSSRECHNUNG 2017 2017 T€ Finanzmittelbestand zum 01.01.

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit *)

Cashflow aus Investitonstätigkeit

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit **)

2016 T€ 4.822,1

T€ 4.639,80

4.672,00

4.419,40

- 3.978,30

- 4.454,50

- 497,50

196,2

217,40

Finanzmittelbestand 31.12.

5.018,30

4.822,10

*) darin enthalten: Cashflow nach DVFA/SG

3.461,00

3.521,20

- 2.398,70

- 2.228,30

**) darin enthalten: planmäßige Tilgungen

RÜCKLAGENSPIEGEL PER 31. DEZEMBER 2017 01.01.2017

Einstellungen

Sonderrücklage §27/2 DMBilG

72.550,89

0,00

0,00

72.550,89

Sonderrücklage §17/4 DMBilG

44.493,99

0,00

0,00

44.493,99

2.884.154,37

165.000,00

0,00

3.049.154,37

Bauerneuerungsrücklage

18.666.200,22

1.280.000,00

0,00

19.946.200,22

Andere Ergebnisrücklagen

5.470.814,87

37.031,96

0,00

5.507.846,83

27.138.214,34

1.482.031,96

0,00

28.620.246,30

Gesetzliche Rücklage

Entnahmen

31.12.2017

33

AKTIVSEITE Bezeichnung der Positionen

zum 31.12.2017 €

€

zum 31.12.2016 €

A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Software/Lizenzen

56.839,20

71.939,56

II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- & anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten 4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 5. Anlagen im Bau 6. Bauvorbereitungskosten

69.006.767,78

66.873.333,42

686.362,46

697.126,74

1.197.723,97

538.294,87

831.401,58

701.637,23

1.101.120,83

1.945.762,51

500.908,77

389.315,40 73.324.285,39

71.145.470,17

III. Finanzanlagen 1. Beteiligungen

3.916,00

6.000,00

2. Sonstige Ausleihungen

0,00

0,00

3. Andere Finanzanlagen

104.040,00

Anlagevermögen insgesamt

107.956,00

104.040,00

73.489.080,59

71.327.449,73

B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

6 BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2017

1. Grundstücksgl. Rechte ohne Bauten 2. Unfertige Leistungen 3. Andere Vorräte

10.990,00

10.990,00

3.399.236,51

3.316.637,36

82.808,28

109.744,46 3.493.034,79

3.437.371,82

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3. Sonstige Vermögensgegenstände

101.976,23

52.335,90

133,60

46.941,75

74.516,07

113.938,19 176.625,90

213.215,84

3.500,00

3.500,00

III. Wertpapiere 1. Sonstige Wertpapiere IV. Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2. Bausparguthaben

5.018.259,43 168.553,84

Umlaufvermögen insgesamt

4.822.117,14 5.186.813,27

162.265,23

8.859.973,96

8.638.470,03

C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme

0,00 12.566,65

0,00 12.566,65

15.589,34

82.361.621,20

79.981.509,10

PASSIVSEITE Bezeichnung der Positionen

zum 31.12.2017 €

€

zum 31.12.2016 €

A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben 1. Der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausscheidenden Mitglieder 2. Der verbleibenden Mitglieder

221.315,22

387.332,31

4.022.078,18

3.795.967,00 4.243.393,40

(rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 2.806,60 €)

4.183.299,31 (4.946,26)

II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage

3.049.154,37

2.884.154,37

2. Bauerneuerungsrücklage

19.946.200,22

18.666.200,22

3. Andere Ergebnisrücklagen

5.507.846,83

5.470.814,87

Sonderrücklage § 27/2 DMBilG

72.550,89

72.550,89

Sonderrücklage § 17/4 DM BilG

44.493,99

44.493,99 28.620.246,30

27.138.214,34

III. Bilanzgewinn 1. Jahresüberschuss

1.635.911,42

2. Einstellung in Ergebnisrücklagen

1.476.000,00

Eigenkapital insgesamt

1.856.017,47 159.911,42

1.700.000,00

33.023.551,12

31.477.531,12

B. Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 2. Sonstige Rückstellungen

0,00 961.854,52

0,00 961.854,52

944.939,01

C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindl. gegenüber anderen Kreditgebern 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 6. Verbindlichk. aus Lieferungen und Leistungen 7. Sonstige Verbindlichkeiten

42.919.802,47

42.179.876,94

894.392,15

971.976,68

3.951.739,19

3.876.065,68

133.848,32

127.343,56

1.452,91

710,46

329.934,44

258.457,81

96.424,58

87.851,77 48.327.594,06

davon aus Steuern davon im Rahmen der sozialen Sicherheit

D. Rechnungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme

47.502.282,90

34.494,78

(21.694,12)

2.405,55

(2.317,95)

48.621,50

82.361.621,20

56.756,07

79.981.509,10 35

GUT WOHNEN. BESSER LEBEN

37

7 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2017

Bezeichnung der Positionen

€

2017

2016

€

€

1. Umsatzerlöse a. aus der Hausbewirtschaftung b. aus der Betreuungstätigkeit

12.546.485,37

12.013.968,67

178.287,46

163.752,43 12.724.772,83

12.177.721,10

82.599,15

206.556,78

414.260,02

395.679,34

Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung

5.755.674,86

5.664.857,22

Rohergebnis

7.465.957,14

7.115.100,00

2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen

3. Sonstige betriebliche Erträge

4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

5. Personalaufwand a. Löhne und Gehälter b. Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung Davon für Altersversorgung 19.879,50 €

1.165.485,61 253.375,60

1.060.213,22 1.418.861,21

238.339,69 (20.705,27)

Bezeichnung der Positionen 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

€

2017

2016

€

€

1.815.958,36

1.692.797,81

921.279,57

677.558,50

8. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

4.507,37

4.418,85

9. Zinsen und ähnliche Erträge

3.991,63

4.593,93

1.069.919,34

1.136.366,98

184.813,44

42.914,00

2.063.624,22

2.275.922,58

427.712,80

419.905,11

13. Jahresüberschuss

1.635.911,42

1.856.017,47

14. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in die Ergebnisrücklagen

1.476.000,00

1.700.000,00

159.911,42

156.017,47

7. Sonstige betriebliche Aufwendungenn

10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

11. Steuern von Einkommen und vom Ertrag

Ergebnis nach Steuern

12. Sonstige Steuern

15. BIianzgewinn

39

ANHANG

ZUM JAHRES

ABSCHLUSS

2017

8.1 Allgemeine Angaben Die SÜDHEIDE eG hat ihren Sitz in Celle und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Lüneburg (Reg. Nr. 100002). Der Jahresabschluss ist nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften, unsere Satzungsbestimmungen und die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17.07.2015 (FormblattVO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB unverändert nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

8.2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr nicht vorgenommen. Die angegebenen Vorjahresbeträge sind vergleichbar.

Anlagevermögen Als immaterielle Vermögensgegenstände werden entgeltlich erworbene Lizenzen bilanziert und mit ihren Anschaffungskosten bewertet, vermindert um der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von drei bzw. fünf Jahren entsprechende planmäßige Abschreibungen. Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet, vermindert um der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechende planmäßige Abschreibungen. In die Herstellungskosten des Geschäftsjahres wurden neben den Fremdkosten keine eigenen Architektenleistungen einbezogen. Fremdkapitalzinsen und

Grundsteuern wurden nicht aktiviert.

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurde für Wohngebäude, für Geschäfts- und andere Bauten sowie Außenanlagen eine Nutzungsdauer von 80 Jahren angenommen.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibung nach den steuerlichen AfA-Tabellen entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 150,00 Euro wurden im Zugangsjahr vollständig abgeschrieben. Anschaffungskosen zwischen 151,00 Euro und 1.000,00 Euro netto wurden gem. § 6 Abs. 2a EStG in einem Sammelposten erfasst und über einen Zeitraum von 5 Jahren abgeschrieben.

Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

Umlaufvermögen Das Umlagevermögen wird grundsätzlich nach dem strengen Niederstwertprinzip bewertet. Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht mit den Mietern abgerechnete umlagefähige Betriebskosten. Sie sind zu Anschaffungskosten bewertet worden. Ausfälle wegen nicht abrechenbarer Aufwendungen aufgrund von Leerständen wurden berücksichtigt. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bilanziert. Ausfallrisiken auf Mietforderungen wurden mit 45.000,-- EUR wertberichtigt.

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages.

Die Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

41

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS ANLAGENSPIEGEL VOM 01.01. - 31.12.2017

AK/HK 31.12.2016 €

Zugänge

Abgänge

Umb. (+/-)

€

€

€

Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Software

135.627,05

7.611,50

- 1.028,97

0,00

135.627,05

7.611,50

- 1.028,97

0,00

102.916.494,42

2.332.158,09

0,00

1.444.796,60

1.190.258,67

0,00

0,00

0,00

538.294,87

659.429,10

0,00

0,00

Betriebs- und Geschäftsausstattung

1.395.551,66

293.439,22

- 70.537,21

0,00

Anlagen im Bau

1.945.762,51

600.154,92

0,00

- 1.444.796,60

389.315,40

111.593,37

0,00

0,00

108.375.677,53

3.996.774,70

- 70.537,21

0,00

6.000,00

0,00

- 2.084,00

0,00

Sonstige Ausleihungen

0,00

0,00

0,00

0,00

Andere Finanzanlagen

104.040,00

0,00

0,00

0,00

110.040,00

0,00

- 2.084,00

0,00

108.621.344,58

4.004.386,20

- 73.650,18

0,00

Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten

Bauvorbereitungskosten

Finanzanlagen Beteiligungen

Gesamt

8.3 Erläuterungen zur Bilanz Die Zusammensetzung und Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ergibt sich aus diesem Anlagengitter.

42

AK/HK 31.12.2017 €

Kum.Afa/ Tilgungen 31.12.2016

Afa, Tilg.

Im Geschäftsjahr €

Afa Abgänge/ Umbuchg. €

Umbuchg. €

Kum. Afa 31.12.2017 €

Buchwert 31.12.2017 €

142.209,58

- 63.687,49

- 22.711,86

1.028,97

0,00

- 85.370,38

56.839,20

142.209,58

- 63.687,49

- 22.711,86

1.028,97

0,00

- 85.370,38

56.839,20

106.693.449,11

- 36.043.161,00

- 1.643.520,33

0,00

0,00

- 37.686.681,33

69.006.767,78

1.190.258,67

- 493.131,93

- 10.764,28

0,00

0,00

- 503.896,21

686.362,46

1.197.723,97

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

1.197.723,97

1.618.453,67

- 693.914,43

- 138.961,89

45.824,23

0,00

- 787.052,09

831.401,58

1.101.120,83

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

1.101.120,83

500.908,77

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

500.908,77

112.301.915,02

- 37.230.207,36

- 1.793.246,50

45.824,23

0,00

- 38.977.629,63

73.324.285,39

3.916,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

3.916,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

104.040,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

104.040,00

107.956,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

107.956,00

112.552.080,60

- 37.293.894,85

- 1.815.958,36

46.853,20

0,00

- 39.063.000,01

73.489.080,59

43

Die Zusammensetzung und Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ergibt sich aus dem nachfolgenden Anlagengitter. Die Zugänge bei Grundstücke mit Wohnbauten betreffen im Wesentlichen den Neubau in Celle, Lückenweg 22, und angefallene Kosten für Gesamtmodernisierungen in Celle und Eschede.

Die Grundstücke ohne Bauten erhöhten sich durch den Erwerb eines Grundstückes in Celle, Kapellenberg und in Wienhausen, Bungerstraße. Der Zugang bei den Anlagen im Bau ergibt sich aus den Dachgeschoßausbauten in Celle, Südheide 9 und im Prinzengarten 8, 10, 12.

Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen unfertigen Leistungen beinhalten ausschließlich noch abzurechenden Heiz- und Betriebskosten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich für 2017 wie folgt dar: 2016

2017

53.334,15

67.549,58

Forderungen aus Betreuungstätigkeit

0,00

0,00

Sonstige Vermögensgegenstände

0,00

0,00

Forderungen aus Vermietung

53.334,15

Wertberichtigung

- 45.000,00

- 45.000,00

8.334,15

22.549,58

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Das Geschäftsguthaben hat sich wie folgt entwickelt: Stand am 01.01.2017 Guthaben der verbleibenden Mitglieder

3.929.699,31

Tod früherer Jahre

- 10.400,00

Zugang 2017

345.894,09

Abgang 2017

- 21.800,00

Stand 31.12.2017 Guthaben der verbleibenden Mitglieder

Guthaben der ausscheidenden Mitglieder

4.243.393,40

221.315,22

4.022.078,18

Die Rücklagen haben sich, wie im nachfolgenden Rücklagenspiegel dargestellt, entwickelt:

01.01.2017

Einstellungen

Entnahmen

31.12.2017

Sonderrücklage §27/2 DMBilG

72.550,89

0,00

0,00

72.550,89

Sonderrücklage §17/4 DMBilG

44.493,99

0,00

0,00

44.493,99

2.884.154,37

165.000,00

0,00

3.049.154,37

Bauerneuerungsrücklage

18.666.200,22

1.280.000,00

0,00

19.946.200,22

Andere Ergebnisrücklagen

5.470.814,87

37.031,96

0,00

5.507.846,83

27.138.214,34

1.482.031,96

0,00

28.620.246,30

Gesetzliche Rücklage

In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit nicht unerheblichem Umfang enthalten: Die Rückstellungen für Schönheitsreparaturen betragen zum 31.12.2017 878.785,06 EUR. Da die Restlaufzeit kürzer als 1 Jahr ist, wurde keine Abzinsung vorgenommen. Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit sowie

der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Grundpfandrechte gesichert sind, ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel.

Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen – wie im Vorjahr – nicht.

Q+ | Im Kreitwinkel 19 a, b, c | Burgdorf

45

VERBINDLICHKEITENSPIEGEL PER 31. DEZEMBER 2017

Insgesamt

unter einem Jahr €

Davon Restlaufzeit ein - fünf Jahre €

Über fünf Jahre

Gesichert

€

€

Art der Sicherung

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

42.919.802,47

2.428.012,24

10.092.106,96

30.399.683,27

42.919.802,47

GPR

(Vorjahr)

42.179.876,94

2.332.604,13

9.640.148,93

30.207.123,88

42.179.876,94

GPR

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

894.392,15

72.613,89

220.002,25

601.776,01

894.392,15

GPR

(Vorjahr)

971.976,68

77.584,51

201.481,71

692.910,46

971.976,68

GPR

Erhaltene Anzahlungen

3.951.739,19

3.951.739,19

0,00

0,00

0,00

-

(Vorjahr)

3.876.065,68

3.876.065,68

0,00

0,00

0,00

-

Verbindlichkeiten aus Vermietung

133.848,32

133.848,32

0,00

0,00

0,00

-

(Vorjahr)

127.343,56

127.343,56

0,00

0,00

0,00

-

1.452,91

1.452,91

0,00

0,00

0,00

-

710,46

710,46

0,00

0,00

0,00

-

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

329.934,44

309.028,59

20.905,85

0,00

0,00

-

(Vorjahr)

258.457,81

246.761,78

11.696,03

0,00

0,00

-

Sonstige Verbindlichkeiten

96.424,58

52.098,08

44.326,50

0,00

0,00

-

(Vorjahr)

87.851,77

82.752,58

5.099,19

0,00

0,00

-

Gesamt

48.327.594,06

6.948.793,22

10.377.341,56

31.001.459,28

43.814.194,62

(Vorjahr)

47.502.282,90

6.743.822,70

9.858.425,86

30.900.034,34

43.151.853,62

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit (Vorjahr)

davon aus Steuern davon im Rahmen der sozialen Sicherheit

GPR = Grundpfandrecht

46

34.494,78

15.322,54

2.405,55

2.216,78

8.4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

Aus der Hausbewirtschaftung Sollmieten u. a.

9.500.663,66 €

Gebühren und Umlagen

3.483.409,72 € 12.984.073,38 €

Erlösschmälerungen Sollmieten, Gebühren und Umlagen

./. 437.588,01 € 12.546.485,37 €

aus Betreuungstätigkeit

178.287,46 € 12.724.772,83 €

Bestandsveränderung bei unfertigen Leistungen Es ergibt sich eine Bestandserhöhung von 82.599,15 EUR. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung: Aus der Hausbewirtschaftung a) Betriebskosten

3.084.366,07 €

b) Instandhaltungskosten

2.593.927,15 €

c) Andere Aufwendungen

77.381,64 € 5.755.675,86 €

Zinsen und ähnliche Aufwendungen betreffen überwiegend die Dauerfinanzierungsmittel für Mietobjekte. Die sonstigen Steuern betragen im Geschäftsjahr 427.712,80 EUR. Die Steuern vom Einkommen und Ertrag betragen 184.813,44 EUR.

47

8.5 Sonstige Angaben Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse: Haftungsverhältnisse aus Genossenschaftsanteilen = 400,00 EUR. Die Genossenschaft hält eine Beteiligung zu 15,66 % an der Fair-Kauf-Center GmbH mit Sitz in Celle.

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen der Genossenschaft, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, betragen aus Auftragsobligo für Neubauvorhaben und Modernisierungsarbeiten 1.975.522,66 EUR. Kautionen für Nichtmitglieder aus einzelnen Sparbüchern sowie Mietbürgschaften = insgesamt 57.314,13 EUR. Im Geschäftsjahr 2017 waren durchschnittlich 29 Arbeitnehmer beschäftigt:

Angestellte Kaufmännisch 9

Gewerbliche Arbeitnehmer

4

Technisch 4

Auszubildende 6

Teilzeit 6 Vorstand

Michaela Gehl

Vorstandsmitglied

Hartmut Kynast

Vorstandsmitglied

Aufsichtsrat

Axel Lohöfener

Petra Feldmann

Gerald Höhl

Silke Lorenz

Ulrich Werwath

Anita Strauß

Vorsitzender

Mitgliederbewegung Bestand

Mitglieder

Anteile

Haftsumme €

2.974

19.660

3.932.000,00

-8

- 52

- 10.400,00

Zugang 2017

283

1.732

346.400,00

Übertragung 2017

- 19

- 109

- 21.800,00

- 291

- 1.107

- 221.400,00

2.939

20.124

4.024.800,00

Anfang 2017 Tod früherer Jahre

Abgang 2017 Ende 2017

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 313.694,09 EUR erhöht.

Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr um 92.800,00 EUR erhöht.

48

Prüfungsverband Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Nieder­sachsen und Bremen eV, Leibnizufer 19, 30169 Hannover.

Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten und weder in der Bilanz noch in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben.

8.6 Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn in Höhe von 159.911,42 EUR wie folgt zu verwenden:

4 % Dividende auf das Geschäfts­guthaben am 01.01.2017 Zuweisung in die Anderen Rücklagen

156.771,97 € 3.139,45 € 159.911,42 €

Celle, 15. Mai 2018

Der Vorstand

Michaela Gehl

Hartmut Kynast

49

9 Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat hat den Vorstand der Genossenschaft überwacht und die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Pflichten wahrgenommen. Er wurde regelmäßig über die Entwicklung und den Stand der Genossenschaftsgeschäfte unterrichtet und hat in gemeinsamen Sitzungen alle wichtigen geschäftspolitischen Fragen mit dem Vorstand erörtert. Die vom Aufsichtsrat eingesetzten Ausschüsse sind im

50

Berichtsjahr zusammen getreten und tätig geworden.

Der Prüfungsbericht des Verbandes der Wohnungsund Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V. für das Geschäftsjahr 2016 sowie der Jahresabschluss 2017 wurden vom Aufsichtsrat analysiert. Der Aufsichtsrat nimmt befriedigt zur Kenntnis, dass dank der sorgfältigen Geschäftspolitik

besondere Risiken nicht bestehen.

Den Vorschlägen des Vorstandes bezüglich der Zuweisung zu den Rücklagen und der Höhe der Dividende schließt sich der Aufsichtsrat an und empfiehlt sie der Vertreterversammlung zur Beschlussfassung.

beiter haben durch ihre gute Arbeit zu dem Jahresergebnis wesentlich beigetragen. Der Aufsichtsrat spricht Dank und Anerkennung aus. Er dankt auch den Mitgliedern der Genossenschaft für das Vertrauen, das den Gremien der SÜDHEIDE eG eine wichtige Unterstützung war.

Der Vorstand sowie die Mitarbeiterinnen und Mitar-

Celle, 03. Mai 2018 Axel Lohöfener | Vorsitzender des Aufsichtsrates

51

SÜDHEIDE eG Wohnungsbaugenossenschaft | Groß-Hehlener-Kirchweg 5 | 29223 Celle Telefon: 05141/594-0 | Telefax: 05141/594-11 www.suedheide.de | E-Mail: info@suedheide.de