Maxfast properties ab investerarpresentation gammal

Erbjudande till allmänheten om att teckna aktier i MaxFast Properties AB (publ) Investerarpresentation februari 2017

BAKGRUND & VIKTIGA HÄNDELSER 2016

Om bolaget BAKGRUND

VISION





    

MaxFast grundades 2013 av befintlig ledning samt en av styrelseledamöterna.

Under följande tre år förvärvades fastigheter, ofta inom handel och off-market, med långa hyresavtal och bra hyresgäster.

Bolagets vision är att bli ett av marknadens bästa och mest effektiva fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter.

MaxFast är ett kassaflödesdrivet fastighetsbolag med fokus på högavkastande kommersiella fastigheter.

Under 2016, när fastighetsportföljen uppgick till cirka 700 mkr, genomfördes en kapitalresning i syfte att fortsätta expansionen samt ändra kapitalstrukturen.

29 juni 2016 listades bolaget på Nasdaq First North.

Ursprunglig ägargrupp äger cirka 45 procent av bolaget och har uttryckt intresse av att teckna i kommande emission.

AFFÄRSIDÉ



MaxFast har som affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter. Genom lokal närvaro och närhet till kund ska varje enskild fastighets potential och kundnytta optimeras för att skapa maximalt värde för bolagets aktieägare.

Köpmannen 7, Västerås.

Viktiga händelser 2016 JANUARI – DECEMBER 2016

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG

   



 

Intäkterna uppgick till 59,6 mkr (31,1).

Driftsöverskottet uppgick till 45,1 mkr (24,2).

Förvaltningsresultatet uppgick till 22,5 mkr (13,8).

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 74,9 mkr (110,0).



Beslut om spridningsemission om 100 mkr och ev Överteckningsemission om ytterligare 50 mkr.

Styrelsens föreslår en utdelning om 9,3 mkr (0), vilket med antal aktier per 31 januari 2017 motsvarar 0,90 kr per aktie. Vid fulltecknat Erbjudande och Överteckningsemission motsvarar utdelningen 0,62 kr per aktie.

Årets resultat uppgick till 70,6 mkr (98,7), motsvarande 9,0 kr per aktie (52,5).

Bolaget har tillträtt elva fastigheter, förvärvat ett markupplåtelseavtal, frånträtt två fastigheter samt avtalat om förvärv av en fastighet med tillträde under kvartal ett 2017.

Sammanfattning nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie Resultat efter skatt, kr/aktie EPRA NAV, kr/aktie Börskurs, kr/aktie Avkastning på eget kapital, % Soliditet, % Belåningsgrad total, %

2016 Okt-dec 0,8 1,1 42,1 34,8 4,6 38,2 52,3

2015 Okt-dec 0,8 25,4 30,6 i.u.

153 22,5 72,8

2016 Jan-dec 2,9 9,0 42,1 34,8 28,3 38,2 52,3

2015 Jan-dec 7,4 52,5 30,6 i.u.

167 22,5 72,8

BOLAGET

Fokus på Mellansverige Innehav 2016-12-31 Tillträde Q1 2017

FASTIGHETSBESTÅND

 

MaxFasts fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter belägna i Mellansverige.

Nära 70 procent av fastighetsbeståndet finns i Eskilstuna, Karlstad, Norrköping och Västerås.

Sundsvall

Borlänge

MARKNADSVÄRDE PER ORT

Östhammar

Per 2016-12-31

Laxå 2% Hallsberg 3% Borlänge 5%

Uppsala 6%

Eskilstuna 22%

Karlstad

Fagersta 9%

Västerås 19% Karlstad 15%

Uppsala

Västerås Eskilstuna Finspång

Laxå Hallsberg

Sundsvall 6%

Norrköping 11%

Fagersta

Östhammar 2%

Norrköping

Samlat bestånd i starka regionstäder   

Per 1 mars 2017 uppgår fastighetsbeståndet till 21 fastigheter, vilka omfattar cirka 96 000 kvm uthyrbar area.

UTHYRBAR AREA PER LOKALTYP Per 2017-03-01 Samhälle 8%

Kontor 3%

Övrigt 13%

Fastighetsvärdet uppgick per samma datum till 986 mkr.

Handel är största lokaltyp, följt av fritid och samhälle.

Handel 62%

Fritid 14%

FASTIGHETSBESTÅND Ort Borlänge Eskilstuna Fagersta Hallsberg Karlstad Laxå Norrköping Sundsvall Uppsala Västerås Östhammar TOTALT 2016-12-31 Finspång TOTALT 2017-03-01 1

Antal fastigheter

Uthyrbar area, kvm

1 3 4 1 2 1 2 1 2 2 1 20 1 21

3 822 16 475 20 534 3 268 14 479 2 868 12 379 3 822 685 10 213 4 214 92 759 3 084 95 843

Hyresvärde tkr

kr/kvm

Hyresintäkt, teoretisk, tkr

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

3 436 18 813 14 184 2 795 9 534 2 104 9 647 3 845 3 912 16 474 1 968 86 712 2 251 88 963

899 1 142 691 855 659 733 779 1 006 5 711 1 613 467 935 730 928

3 436 16 386 11 605 2 795 9 534 2 104 7 940 3 845 3 912 15 372 1 968 78 897 2 251 1 83 858

100,0 87,1 81,8 100,0 100,0 100,0 82,3 100,0 100,0 93,3 100,0 91,0 100,0 94,3

Nyuthyrningar under inledningen av 2017 innebär att hyresintäkterna ökar. Därav summerar ej kolumnen.

Diversifierad hyresgästmix    

Långa avtal med stabila hyresgäster.

Största hyresgäst är Leos Lekland följt av DollarStore och Burger King.

De fem största hyresgästerna svarar för 39 procent av hyresintäkterna.

STÖRSTA HYRESGÄSTER Per 2017-03-01

Hyresgäst

Antal kontrakt

Kontor 2%

Samhälle 9% Fritid 15% Handel 68%

12,8

3

Borlänge, Karlstad, Sundsvall

Fritid

DollarStore

3

Finspång, Hallsberg, Laxå

Handel

7,7

Burger King

3

Eskilstuna, Uppsala

Handel

6,5

Granngården

3

Karlstad, Västerås, Östhammar

Handel

6,3

Willys

2

Eskilstuna, Östhammar

Handel

5,8

Övriga

78

-

-

TOTALT

92

HYRESINTÄKTER PER LOKALTYP Övrigt 6%

Lokal

Leos Lekland

Stor andel triple net-avtal.

Per 2017-03-01

Ort

Andel av totalt kontraktsvärde, %

61,0 100,0

Strategisk position FASTIGHETERNAS YIELD HÖG

NOTERADE/LISTADE FASTIGHETSBOLAG

ANDEL HANDEL LÅG

LÅG

HÖG

Bolagets organisation  

Bolaget har en liten effektiv organisation bestående av fyra personer; vd, fastighetschef samt redovisningschef och fastighetsförvaltare.

Fastighetsskötseln ligger till stor del på hyresgästerna.

För övrig fastighetsskötsel har MaxFast förvaltningsavtal med lokala entreprenörer.

STYRELSEORDFÖRANDE

LEDNING Håkan Karlsson, Vd Bakgrund: Tidigare verksam som redovisningsekonom och controller inom bl a fastighetsbranschen samt i det egna bolaget EkoFast.

Magnus Fält, Vice vd & fastighetschef Bakgrund: Tidigare verksam som bl a enhetschef inom börsnoterade fastighetsbolagen Klövern AB och Dagon AB samt i det egna bolaget EkoFast.

Christer Sundin, Styrelseordförande Bakgrund: Tidigare verksam som bl a vd för börsnoterade fastighetsbolaget Diös samt Hallström & Nisses.

Resultat- & balansräkning RESULTATRÄKNING

BALANSRÄKNING

Tkr

Tkr 2016

2015

59 578

31 088

Tillgångar

-14 499

-6 925

Förvaltningsfastigheter

Driftöverskott

45 079

24 163

Pågående nyanläggningar

Central administration

-2 595

-

Övriga externa kostnader

-6 935

-2 173

-13 077

-8 149

Förvaltningsresultat

22 473

13 841

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

74 932

110 049

Värdeförändringar derivat

-5 563

335

Resultat före skatt

91 842

124 225

Skatt på årets resultat

-3 307

-981

-17 978

-24 577

Intäkter Fastighetskostnader

Finansnetto

Inventarier Derivat Omsättningstillgångar Likvida medel

Uppskjuten skatt

TOTALA TILLGÅNGAR

70 557

98 667

2015-12-31

956 500

461 582

18 013

10 912

551

0

0

336

26 930

20 980

5 978

6 706

1 007 971

500 516

385 401

112 710

42 994

24 887

486 076

236 560

5 228

0

88 281

126 359

1 007 971

500 516

Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder – kreditinstitut Derivat Övriga skulder

ÅRETS RESULTAT

2016-12-31

TOTALT EGET KAPITAL OCH SKULDER

Nyckeltal NYCKELTAL Jan-dec 2016 Jan-dec 2015 2016-12-31 2015-12-31 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, %

28,3

167,2

Soliditet, %

38,2

22,5

Belåningsgrad total, %

52,3

72,8

Räntetäckningsgrad, ggr

2,7

2,7

Genomsnittlig ränta, %

1,8

2,0

Räntebindning, år

2,8

4,2

Överskottsgrad, %

75,7

77,7

Direktavkastning fastigheter, %

6,4*

8,3

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

91,0

90,0

Fastighetsrelaterade nyckeltal

* Begränsas av att driftnettot från nya förvärv för del av året jämförs med fastighetsvärdet vid årsslut.

Allt annat lika, vid fullt driftnetto motsvarar direktavkastningen cirka 7,3 procent på helårsbasis.

    

Hög avkastning på eget kapital, bl.a. beroende på bra förvärv.

Bra stabilitet med hög soliditet och låg belåning.

Låg finansieringskostnad.

Hög överskottsgrad, beror mycket på lättförvaltade fastigheter.

Direktavkastningen begränsas av att driftnettot från nya förvärv för del av året jämförs med fastighetsvärdet vid årsslut.

Intjäningsförmåga 

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 12 MÅNADER 2017-03-01 Mkr Intäkter Fastighetskostnader

91,9 -19,9

Driftöverskott

71,9

Central administration

-7,2

Finansnetto Förvaltningsresultat

Fastighetsvärde, mkr Antal aktier (2016-12-31) Eget kapital, mkr (2016-12-31) Överskottsgrad, %



-12,0 52,8

985,5 10 306 511 385,4 78,3

Direktavkastning fastigheter, %

7,2

Förvaltningsresultat, kr/aktie

5,1

Avkastning EK (exkl. värdeförändringar) efter skatt, %*



10,7

* Konservativ beräkning: inkluderar ej potentiella värdeförändringar, vilka skulle inneburit en högre avkastning på eget kapital. Beräknat med schablonskatt om 22 procent, vilket är högre än historiskt utfall.

Aktuell intjäningsförmåga för det fastighetsbestånd MaxFast ägde per den 1 mars 2017 och för 12 månader.

Inkluderar fastigheter per 31 december 2016 samt en fastighet om 29 mkr som tillträds 1 mars 2017.

Antaganden:

– – – – –

Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis inkl tillägg och rabatter samt övriga fastighetsrelaterade intäkter.

Justerat för kända in- och avflyttningar.

Fastighetskostnader utifrån normalårs kostnader.

Central administration baseras på befintlig organisation.

Finansnetto utifrån faktiskt gällande räntenivå per 2016-12-31.

Ägarbild och aktier ÄGARBILD 2016-12-31 Antal aktier

Andel av kapital & röster, %

1 530 580

14,9

Catella Bank S.A.

846 110

8,2

Danica Pension

713 336

6,9

Axagon AB 1 (S Engwall)

558 705

5,4

Rellco Invest AB (R Engwall)

476 057

4,6

EkoFast Invest AB 1 (H Karlsson & M Fält)

354 897

3,4

315 200

3,1

Ryds Glas Sverige AB

300 000

2,9

Banque Öhman S.A. 1

299 360

2,9

Willest Invest AB 1

291 200

2,8

Totalt 10 största aktieägare

5 685 445

55,2

Övriga aktieägare

4 621 066

44,8

10 306 511

100,0

Ägare TTC Invest AB 1 (F Andersson)

1

Stora Vall AB

1

TOTALT

1 Del av ursprunglig ägargrupp.

Not: Styrelseledamöter och ledning inom parentes.

   

Största ägare per 2016-12-31 var TTC Invest AB med en ägarandel om cirka 15 procent.

De tio största ägarna har cirka 55,2 procent av antalet aktier. Sju av de tio största ägarna utgörs av ägare ur den ursprungliga ägargruppen.

Ledningen är ägare av EkoFast Invest AB. Sex av de största ägarna är representerade i styrelsen.

TILLVÄXT & PROJEKT

Tillväxt och projekt    

Första delmålet om 1 mdkr i fastighetsvärde till våren 2017 uppnått.

MaxFast befinner sig i en fortsatt expansionsfas i syfte att dubbla fastighetsbeståndet till 2 mdkr till våren 2019.

Söker nu ytterligare kapital i syfte att påbörja utvecklingen av det förvärvade projektet Fanfaren 0 i Karlstad samt förvärva fler högavkastande fastigheter.

Fanfaren 0 är belägen vid Tingvallamotet på södra sidan om E18 med 15 minuters gångväg till Karlstad central.

KARLSTAD I KORTHET

Invånare (2015), antal Invånare prognos (2026), antal

89 245 100 000

Befolkningsökning (2012–2015), %

2,7

Befolkningsökning prognos årlig (2016–2026), %

1,2

Projektet Fanfaren 0 (Etapp 1), Karlstad.

Projekt Fanfaren 0 i Karlstad   

Projektet uppgår till totalt 55 000 kvm BTA kontor och hotell, varav kompletterande servicefunktioner som gym, restaurang och handel får utgöra 1 500 kvm BTA. Detaljplanen väntas vinna laga kraft kvartal två, 2017.

 

Planerad byggstart för etapp 1 under kvartal två 2017 med 18 månaders byggtid.

Etapp 1, omfattar 10 000 kvm BTA, motsvarande 9 000 kvm uthyrbar area. Investeringen för etapp 1 beräknas uppgå till 183 mkr och hyresvärde till cirka 13,7 mkr.

Driftöverskottet motsvarar en direktavkastning på 7,1 procent. Bolagets externvärdering indikerar en direktavkastning på 6,25 procent.

FÖRUTHYRNING ETAPP 1 2016-12-31 Hyresgäst

Lokal

Area, kvm

Andel av area, %

Löptid, år

1

Gym

1 200

13

10,0

2

Restaurang

400

4

10,0

3

Livsmedel

1 200

13

10,0

3

Kontor, övrigt

500

6

10,0

4

Kontor

3 300

37

10,0

Summa

6 600

73

10,0

Vakant

2 400

27

-

FULLT UTHYRT

9 000

100

-

ERBJUDANDET

Erbjudandet i korthet      

Emission om 100 mkr, med en möjlig Överteckningsemission om 50 mkr.

Teckningskurs 31,5 kr (börskurs* 34,3 kr, substans 42,1 kr).

Minsta teckningspost 9 450 kr, motsvarande 300 aktier, därutöver i jämna 100-tal.

Garanterad tilldelning om 300 aktier.

Anmälan 8–24 februari 2017 via Catella Bank, Avanza eller Nordnet.

Tilldelning 28 februari 2017.

Anmälningsperiod 8–24 februari 2017

Februari

* Volymviktad börskurs per 2017-01-30 baserat på senaste 30 handelsdagarna med avslut.

Tilldelning 28 februari 2017

Därför MaxFast!       

Entreprenörsdrivet, snabbväxande bolag.

Högavkastande fastigheter.

Långa hyresavtal.

Hög soliditet och låg belåning.

Teckning i Erbjudandet ger rätt till utdelning våren 2017.

Rabatt om 25 % mot substans.

Rabatt om 8 % mot genomsnittlig börskurs*.

Torlunda 1:276, Eskilstuna.

* Volymviktad börskurs per 2017-01-30 baserat på senaste 30 handelsdagarna med avslut.