Hirschgartenufer Boschüre

Villen-Kolonie Hirschgarten

Blick vom Hirschgartenufer auf die Salvador-Allende-Br端cke

Inhalt

Das Angebot. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Berlin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Molecule Man – Einfahrt nach Treptow-Köpenick

Die Lage Treptow-Köpenick – Berlins schönste Fluss- und Seenlandschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Köpenick – Hightech-Boomtown Berlins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Altstadt Köpenick – Lebensart mit Geschichte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Villen-Kolonie Hirschgarten: Begehrte Top-Wohnlage mit Tradition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Villen-Park Hirschgartenufer Wassergrundstück zum Anlegen und Entspannen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Die Villen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Architekturplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Grundrisse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Baubeschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Chancen & Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Rechtliche Gestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Steuerliche Auswirkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Haftungs- und Angabenvorbehalte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Ihre Vertragspartner. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Inhalt 2 | 3

Blick von der Müggelspree auf den Villenpark Hirschgartenufer mit eigener Marina

Blick über den Villenpark Richtung Müggelspree

Anlegen am Villenpark Hirschgartenufer Acht Stadtvillen mit ungefähr 78 Wohnungen zwischen ca. 52 m² und ca. 130 m² entstehen auf dem rund 11.420 m² großen Grundstück an der Müggelspree. Eine echte Rarität ist der direkte Wasserzugang ohne öffentlichen Weg, d.h. die Nutzung der Uferfläche ist nur den Bewohnern vorbehalten.

Die dreigeschossigen Villen plus Penthouse sind je nach Wunschgröße als Zwei- bis Vierspänner umsetzbar. Alle Wohnungen haben bodentiefe Fenster und verfügen über großzügige Terrassen oder Balkone. Zudem sichert modernste Bautechnik eine hohe Energieeinsparung.

Das Grundstück wird hochwertig begrünt und mit Aufenthaltsflächen ausgestattet. Zur Ver­fü­gung stehen eine Tiefgarage mit 33 PKW-Stellplätzen sowie ca. 38 oberirdische PKW-Stellplätze.

Zusätzlich sind 16 Bootsanlegeplätze an der grundstückseigenen Marina geplant.

Das Angebot Zentraler Platz im Villenpark

Produktpartner

Best Homes Projekt GmbH

Produkt

Acht exclusive Villen am Hirschgartenufer auf einem rund 11.420 qm großen Grundstück am Neuer Weg 1, 12587 Berlin in zwei Bauabschnitten

Anzahl Wohnungen

1. Bauabschnitt: 55 Wohnungen 2. Bauabschnitt: ca. 23 Wohnungen

Wohnungsgrößen

von ca. 52 qm bis ca. 130 qm

Anzahl Stellplätze

33 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage 28 PKW-Stellplätze oberirdische im ersten Bauabschnitt, weitere 10 Stellplätze im zweiten Bauabschnitt 16 Bootsanlieger

Bauzeiten

Baufertigstellung vorgesehen bis zum 30.06.2015; garantiert bis zum 31.12.2015

Erwerbsnebenkosten

Notar- und Gerichtskosten / Grunderwerbsteuer / Maklergebühr zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer

Qualitätskontrolle

Die Wohnungen werden durch die TÜV Süd Industrie Service GmbH abgenommen

Das Angebot 4 | 5

Berlin Berlin – die Hauptstadt der Superlative Berlin ist die wohl angesagteste Stadt in Europa und setzt internationale Trends. Ob Szene oder Sightseeing, Mode oder Musik, Gastronomie oder Galerie – hier gibt es rund um die Uhr Neues zu erleben. Das aufregende Nachtleben, die attraktiven Shopping-Möglichkeiten, die einzigartige Geschichte, aber auch die vielen Wasser- und Grünflächen ziehen jedes Jahr mehr Gäste und neue Bewohner aus dem In- und Ausland an. Und das schreibt die Presse: Berliner Häusermarkt attraktiver als der in London „München und Berlin sind aus Sicht internationaler Branchenexperten die attraktivsten Immobilienmärkte in ganz Europa. Damit führen zum ersten Mal zwei deutsche Städte das Standort-Ranking der 27 europäischen Metropolen an, das seit 2004 von der Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) und der Branchenvereinigung Urban Land

Institute (ULI) erhoben wird. Das Interesse an den deutschen Metropolen – Hamburg wird immerhin auf Platz fünf noch vor Paris genannt – rührt vor allem daher, dass Deutschland in der Euro-Schuldenkrise als sicherer Hafen für Immobilieninvestoren gilt.

Geradezu sensationell ist, dass München und Berlin in der Immobilienbranche jetzt vor London rangieren.“ (Die Welt 28.01.2013) Berliner Wohnungsmarkt erlebt einen ungebrochenen Boom „Die anhaltende Euro-Krise hat einen regelrechten Ansturm auf Häuser und Eigentumswohnungen in Berlin ausgelöst. Wie aus dem Grundstücksmarktbericht 2012/2013 hervorgeht, den der unabhängige Gutachterausschuss jetzt vorgelegt hat, wurden im vergangenen Jahr 33.581 Immobilien mit einem Gesamtwert von 12,75 Milliarden Euro verkauft – ein Umsatzplus von rund 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.“ (Berliner Morgenpost 9. August 2013)

Berlin Calling: Hauptsache Hauptstadt „Der Ruf der Hauptstadt schallt lauter denn je durch die Republik. Und immer mehr Menschen folgen ihm. Während Deutschland schrumpft, wächst die Hauptstadt. Und wie. Allein im Jahr 2011 stieg die Einwohnerzahl um 41.000. Das entspricht der Größe einer Stadt wie Coburg. Nicht nur aus dem Rest der Bundesrepublik zieht es die Menschen an die Spree, die Hälfte der Neuberliner kommt aus dem Ausland. Auch 2012 hielt der Trend ungebremst an. Derzeit leben in Berlin 3,5 Mio. Menschen.

Ein Ende des Booms ist nicht abzusehen. Laut einer Studie des Berliner Senats wird die Stadt auf rund 3,75 Millionen Einwohner anschwellen – 250.000 mehr als heute.“ (Capital Immobilien-Kompass April 2013)

Berlin 6 | 7

Uferpromenade Altstadt Kรถpenick

Die Lage Köpenick – Berlins schönste Fluss- und Seenlandschaft Köpenick ist der größte Berliner Bezirk, statistisch gesehen aber auch der am dünnsten besiedelte. Denn fast 75 Prozent des Stadtteils bestehen aus Wäldern, Wiesen und Gewässern, große Teile des Stadtforstes liegen direkt am Müggelsee. Über 165 Kilometer Wasserstraße verteilen sich auf unzählige Flüsse und Kanäle, dazu kommen sieben Seen, von denen der Müggelsee mit einer Länge von 4,4 km, einer Breite von 2,6 km und einer Tiefe von 8 m an seiner tiefsten Stelle der größte See Berlins ist. Ein Eldorado also für alle Wassersportler, für die es ein breites Angebot an Badestellen, Sportvereinen, Werften, Bootsverleihern, Charterfirmen sowie Surf- und Segelschulen gibt.

Zu Fuß oder mit dem Fahrrad lässt sich die wald- und wasserreiche Umgebung Köpenicks ebenfalls gut erkunden: 320 Kilometer Wanderwege führen u.a. über die Müggelberge – mit 115 Metern über dem Meeresspiegel Berlins höchste natürliche Erhebung – und durch die drei Landschaftsschutzgebiete sowie drei Natur-­ schutzgebiete innerhalb des Bezirkes.

Hirschgartenufer

Damit ist Köpenick mit Abstand der naturnahste Wohnort in der Hauptstadt, kein anderer Berliner Bezirk bietet mehr Wasser und Grün in unmittelbarer Nachbarschaft.

Die Lage 8 | 9

Zentrum für Photonik und Optische Technologien in Adlershof

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Internationaler Flughafen Berlin Brandenburg – 15 Auto-Minuten oder 26 Zug-Minuten entfernt

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Hackescher Markt 32 Minuten

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Köpenick ist sowohl Berlins grünster Und die international bekannten FilmWasserwerk Bezirk als auch der wirtschaftlich am studios machen Adlershof zu Berlins rschgartendreieck Friedrichshagen stärksten wachsende. Auf einzigartige Medienstandort Nr. 1. Attraktiv für UnterFriedrichshagen Weise verbinden sich hier entspanntes nehmen und Investoren aus der ganzen Wohnen in idyllischer Natur mit herWelt ist zudem die Nähe zum Flughafen vorragender Infrastruktur und schneller Berlin Brandenburg. Kein Wunder also, Verkehrsanbindung. dass es immer mehr Menschen zum Führend in Europa ist der Köpenicker Wohnen und Arbeiten in den grünen Kämmereiheide Wissenschafts- und Technologiepark Südosten Berlins zieht.

Adlers­ hof mit über 950 Unter­ nehmen Erlenbruch sowie Forschungs- und Gründerzentren.

Entfernung mit Pkw vom Hirschgarten: Spre e lenfließ Großer 15.000 Beschäf­tigte arbeiten hier u.a. in Müggelsee Altstadt Köpenick ca. 5 Min. Fredersdorfer Müh den Zukunftsmärkten Biotech, MikroAdlershof ca. 10 Min. systemtechnik, Optik und Photovoltaik.

Kurfürstendamm ca. 35 Min. Die Bänke Dazu kommen fast 9.000 Studenten Alexanderplatz ca. 30 Min. am Campus der Humboldt-Universität.

Flughafen BER ca. 15 Min Fürstenwalder Damm

Marktplatz Friedrichshagen

Fürstenwalder Damm/ Müggelseedamm

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Müggelseedamm

Altes Wasserwerk

Müggelseedamm/Bölschestraße

Spreestraße

Josef-Nawrocki-Straße

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Müggelseedamm

Licht- und Luftbad Müggelsee

Alexanderplatz 30 Minuten Kurfürstendamm 41 Minuten

Hirschgarten S-Bahn

Ostkreuz Potsdamer Platz 34 Minuten

Hirschgarten Tram-Station

Strandbad Müggelsee

Rathaus Köpenick 9 Minuten

Adlershof 20 Minuten

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Gut verbunden mit Öffentlichen Verkehrsmitteln.

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Kleiner Müggelsee

Flughafen Berlin Brandenburg (BER) 26 Minuten

Wildau 42 Minuten Königs Wusterhausen

Die Lage 10 | 11

Altstadt Köpenick – Lebensart mit Geschichte Köpenick ist der älteste Berliner Bezirk und noch heute prägen bis zu 200 Jahre alte Fischerhäuser, Gründerzeitbauten und verwinkelte Gassen den historischen Stadtkern von Alt-Köpenick. Viele reizvolle Sehenswürdigkeiten verleihen diesem Stadtteil den unverwechselbaren Charme. Wie z.B. das barocke Wasserschloss der Hohenzollern mit dem angrenzenden Schlosspark oder das in märkischer Backsteingotik errichtete Rathaus, welches durch den „Hauptmann von Köpenick“ berühmt wurde.

Kunst, Kultur & Kulinarik Künstler aus aller Welt zieht es auf die Bühnen und in die Clubs von Köpenick. Weltstars des Jazz treten jeden Sommer im Hof des historischen Rathauses auf. Das Schlossplatztheater hat sich zur „Junge Oper Berlin“ entwickelt und das Kino Union ist bekannt als Filmkunsttheater. In den Hallen der Arena Berlin finden aufregende Theater- und Show-Events statt und auf der Freilichtbühne in der Wuhlheide spielen bekannte Bands regelmäßig vor großem Publikum.

Auch Feinschmecker kommen in Köpenick auf ihre Kosten. Gemütliche Cafés, außergewöhnliche Bars und stilvolle Restaurants laden ein und bieten zu den kulinarischen Genüssen oft auch eine besonders idyllische Lage mitten im Grünen oder direkt am Wasser.

Die Köpenicker Altstadt ist vom Hirschgartenufer nur wenige Minuten entfernt und bietet alles, was man zum Leben braucht: optimale Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Banken, u.v.m.

Die Lage 12 | 13

Obelisk auf dem Hirteplatz zu Ehren des Koloniegr端nders

Villenkolonie Hirschgarten: Begehrte Top-Wohnlage mit Tradition Laut Capital-Immobilien-Kompass vom April 2013 gehört die Kolonie Hirschgarten zu den absoluten Top-Wohnlagen in Berlin. Denn hier stimmt einfach alles: die Müggelspree vor der Haustür, ausgedehnte Grünflächen wie das Hirschgartendreieck direkt nebenan. Und dazu die nur wenige Minuten ent­ fernte Altstadt Köpenick sowie die gute Verkehrsanbindung.

dene Hirsch“ gehörte, kaufte er zusätzliche 33 Morgen Land. Im Juni 1870 gründete Hirte dann die Villenkolonie „Hirschgarten“ und begann mit den ersten Bauarbeiten. Seine Grundidee war, dass sämtliche Straßen auf einen Sternplatz münden sollten, dem heutigen Hirteplatz. In dessen Mitte steht heute noch der im Jahr 1895 zum 25jährigen Bestehen der Kolonie errichtete Obelisk.

Diese Vorzüge entdeckte Bankdirektor Hirte schon im Jahr 1860, als er Wiesen erbte, die sog. „Hirschacker“. Für ihn war hier der Ort, an dem er künftig leben und eine Siedlung mit großen blühenden Gärten gründen wollte. Vom Gastwirt Konrad, dem der „Gol-

Damals wie heute in bester Gesellschaft Die exklusiven Villen und Landhäuser wurden von wohlhabenden Berliner Fabrikbesitzern, Künstlern, Bankiers, Beamten und Rentiers erbaut und bewohnt.

Als Hirte 1898 starb, hatte die Siedlung den Umfang

von heute erreicht. Zwei Weltkriege und die Jahrzehnte bis zur Wende hinterließen natürlich ihre Spuren. Doch auch dies ist mittlerweile Vergangenheit.

Viele Gründerzeitbauten haben die Zeiten überdauert und wurden in den letzten Jahren liebevoll restauriert. Neugebaute Stadtvillen sind harmonisch in das Gesamtensemble integriert. So erstrahlt die Villenkolonie Hirschgarten heute gleichermaßen in altem und neuem Glanz.

Wer hier lebt, schätzt das niveauvolle Wohnumfeld inmitten einer gewachsenen Nachbarschaft.

Ein schöner Ort zum Leben – und eine der begehrtesten Adressen in ganz Berlin.

Die Lage 14 | 15

Müggelsee – 5 Minuten Bootsfahrt entfernt

Villen-park Hirschgartenufer Wuhl e

Große Waldwiese

Wasserwerk Wuhlheide

Rummelsburger Straße/Edisonstraße

Unter den Birken

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Innovationspark Wuhlheide Berlin

Wuhlheide-Parkeisenbahn

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Treskowallee/Volkspark Wuhlheide

Kleingartenanlage Grüne Aue

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Badestrand an der Müggelspree

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Krummendammer Heide

Wassergrundstück zum Anlegen und Entspannen Wongrowitzer Steig

Hirtestraße

Die Villen am Hirschgartenufer stehen auf einem der letzten Grundstücke mit direktem Wasserzugang an der Müggelspree. Ihre Marina liegt also vor der eigenen Haustür. So haben Sie die Freiheit, jederzeit zu einer Bootstour zu starten.

Rathenaustraße/H TW

Nixenstraße

Spree

S Oberspree

Schnellerstraße

Zwei Wasserseiten und eine eigene Marina Das private 11.400 qm große Grundstück ist gleich an zwei Seiten von Wasser umrahmt: Südlich grenzt es an die Müggelspree, von hier aus können Sie per Boot die Hauptstadt Richtung Müggelsee oder Innenstadt erobern. Westlich liegt die Erpe.

Das kleine Flüsschen führt u.a. durch das Naturschutzgebiet Erpetal. Mit Ruderoder Paddelboot können Sie diese bezaubernden Wiesenlandschaften entdecken.

B 96a

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Friedhof Adlershof

Kleingartenanlage Am Adlergestell

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Ottomar-Geschke-Straße

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Die hochwertige Architektur und die einzigartige Wasserlage machen den Villenpark Hirschgartenufer zu einem wirklich besonderen Ort zum Anlegen: Für Ihr Boot am eigenen Bootssteg und als sicherer Hafen für Ihr Kapital.

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Altstadt Köpenick

Adlershof

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Landschaftspark Johannisthal/Adlershof

Salvador-Allende-Viertel I

Müggelheimer Straße/Wendenschloßstraße

Vollkropfgraben

Natürlicher Wasserlauf im Villenpark Auch auf dem Gelände gibt es einen Wasserlauf. Dieser fließt von der Müggelspree unterhalb des geplanten 2. Bauabschnittes zum hinteren Grundstücksteil, wo er mit der Erpe verbunden wird. Daraus ergibt sich eine außergewöhnlich naturnahe Gestaltung des gesamten Villenparks, die einen maximalen Erholungswert garantiert.

Müggelseedamm/Bölschestraße

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Schloßplatz Köpenick

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Ansicht von der Wasserseite

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Stadtvilla 1 – Normalgeschoß 4 Spänner

Grundrisse 22 | 23

Stadtvilla 2/6/7 – Normalgeschoß 3 Spänner

Stadtvilla 8 – Normalgeschoß 2 Spänner

Grundrisse 24 | 25

baubeschreibung Ausstattungsbeispiel

Vorbemerkung Grundlage der Bauausführung ist die vertragliche Vereinbarung mit den dazugehörigen Plänen der Teilungserklärung, vorbehaltlich behördlicher Ände­rungsauflagen und ggf. Änderungen der Baubeschreibung, die sich aus der Ausführungsplanung ergeben. Die Auswahl der technischen Ausrüstungsgegenstände gemäß Baubeschreibung, deren Farbgebung und Anordnung, die Gestaltung der Außenanlagen, die gemeinschaftlichen Anlagen und die Fassadengestaltung der Stadtvillen werden vom Bauherrn bestimmt.

Die Ausführung kann sich insbesondere aus folgenden Gründen verändern: • Behördenauflagen • Konstruktive Maßnahmen/technische Zwänge • Erhaltung des architektonischen Gesamtkonzeptes Diese Baubeschreibung ist maßgebend für die Bauausführung. Sie bestimmt die Lieferungs- und Leistungspflicht des Bauherrn und ist Grundlage des Kaufvertrages. Die in den Plänen eingezeichneten Einrichtungsgegenstände, Zusatzbauteile, Bepflan-

zungen und Ähnliches dienen der Veranschaulichung und sind nicht Bestandteil des Lieferumfanges. Die Ausführung der Baumaßnahme erfolgt nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), Teil C und entsprechen somit den „Allgemein anerkannten Regeln der Technik“. Es wird der KfW 70 Standard erreicht. Die VDI 4100 Schallschutzstufe II, der Wärmeschutz gemäß EnEV 2009 und die Anforderungen der DIN 18202 – Toleranzen für die Ausführung von Bauwerken – werden eingehalten.

Bauvorhaben Auf dem ca. 11.400 m² großen Grundstück in Berlin-Köpenick, Ahornweg 9b/11 und Neuer Weg 1 – direkt an der Müggelspree –, werden in zwei Bauabschnitten 8 Stadtvillen mit 78 Wohnungen errichtet.

Die Villen sind dreigeschossig plus Penthous und sind je nach Wunschgröße als Zwei- bis Vierspänner umsetzbar. Alle Wohnungen haben bodentiefe Fenster und verfügen über großzügige Terrassen oder Balkone.

Im Ahornweg befindet sich die Zufahrt zur Tiefgarage mit 33 PKW-Stellplätzen. Weitere ca. 40 PKW-Stellplätze werden oberirdisch angelegt. In

den Kellergeschossen der Villen 6 und 7 sind 62 Abstellräume vorgesehen, die auch den Wohnungen in anderen Villen zugeordnet werden.

Das Grundstück wird begrünt und mit Spiel- und Aufenthaltsflächen ausgestattet. Die Erdgeschosswohnungen erhalten kleine Gärten zur Eigennutzung. Es ist ein Bootsteg mit 16 Anlegeplätzen geplant.

Erschließung Die Kosten für die Erschließung, das Verlegen der Ver- und Entsorgungsleitungen, die Gebühren für die Anschlüsse an die öffentlichen Versorgungsnetze für Wasser und für Anlagen, die auf dem Grundstück für die Abwasserbeseitigung errichtet werden, sind im Kaufpreis enthalten.

Baunebenkosten Im Leistungsumfang enthalten sind alle Kosten für die Planung und Genehmigung des Vorhabens, wie z.B. Bauantrag, statische Berechnungen und Prüfungen, behördliche Abnahmen, Vermessungsarbeiten, Ingenieurleistungen für Heizung/Sanitär/Elektro/ Entwässerung. Für die Bauzeit sind für das Bauvor-

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haben Bauherrenhaftpflicht-, Bauwesen- und Feuerrohbauversicherungen abgeschlossen.

Erdarbeiten Aushub der Baugruben, der Fundamente und des Kanalaushubs für alle Bodenklassen. Verfüllen der Arbeitsräume und Verdichten derselben, einschließlich Kanalgräben. Verbauarbeiten und Gründung gemäß Statik, Bodengutachten und DIN-Vorschriften.

Entwässerungs- und Kanalarbeiten Die Entwässerung des Schmutzwassers erfolgt bis an das Kanalnetz der Berliner Wasserbetriebe.

Gründung Die Gründung wird aufgrund der vorhandenen Bodenverhältnisse gemäß Baugrundgutachten und Statik ausgeführt.

Beton-, Stahlbeton und Mauerwerksarbeiten • Kellergeschosse und Tiefgarage: Bodenplatten, Außenwände, Garagendecke und tragende Innenbauteile werden gemäß Statik in WU-Beton bzw. Mauerwerk erstellt. Die Ausführung erfolgt mit den erforderlichen Abdichtungen und

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einschließlich der Ausbildung der erforderlichen Fugen und Anschlüsse.

• Geschoßdecken: Die Decken werden in Stahlbeton gemäß Statik hergestellt.

• Treppenläufe und Podeste: Ausführung in Stahlbeton gemäß Statik mit schalltechnischer Entkopplung, unter-/ außenseitig in Sichtbeton bzw. glatt verputzt oder gespachtelt.

• Balkone: Nach Angaben des Architekten und bauplanungsrechtlicher Erfordernisse. Die tragenden Teile sind aus Mauerwerk.

• Außenwände: Entsprechend der Wärmebedarfsberechnung in Kalksandstein und Wärmedämmverbundsystem oder monolitisch, z.B. Poroton oder Ähnliches. Nach Angaben des Architekten erhalten die Außenwände ein Fassadenspiel aus Dämmmaterial.

Putzarbeiten Treppenraumwände und Geschossdecken erhalten eine Putzoberfläche. Treppenläufe- und Podestunterseiten erhalten einen Putz, wenn die Betonoberfläche einer fachgerecht ausgeführten Putzoberfläche gleich ist bzw. werden glatt verputzt oder gespachtelt.

Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten Die Abdichtung der Flachdächer erfolgt gemäß Flachdachrichtlinien.

Fliesen- und Natursteinarbeiten Bäder, WC´s und Abstellräume erhalten großformatige Bodenfliesen und Wandfliesen oder Naturstein nach Angaben des Architekten. Die Treppenräume erhalten einen Bodenbelag aus Granit. Im Treppenhauseingang wird eine Sauberlaufzone vorgesehen. Fensterbänke und Balkontürschwellen sind aus Granit.

Fassade Nach Angaben des Architekten erhalten die Außenwände ein Wärmeverbundsystem und werden geputzt.

Estricharbeiten Alle Wohnungen erhalten einen schwimmenden Estrich. Die Anforderungen gemäß den Wärmeund Schallschutzvorschriften werden eingehalten.

Bei Räumen mit Bodeneinläufen wird der Estrich mit Gefälle zu den Einläufen hergestellt. Kellerräume erhalten einen Estrich nach Angaben des Architekten. Die Tiefgarage wird mit OS-8-Beschichtung ausgeführt.

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Bodenbelag Die Wohn- und Nebenräume der Wohnungen erhalten ein fußbodenheizungsgeeignetes Echtholzparkett. In den Wohnküchenbereichen wahlweise auch großformatige Fliesen. Die Verlegung des Parketts erfolgt nach Angaben des Architekten und in geklebter Ausführung. In den Wohn- und Nebenräumen werden Holzsockelleisten, weiß matt lackiert, nach Angaben des Architekten ausgeführt. Die Balkone und Dachterrassen erhalten einen witterungsfesten Hartholzbelag und die ebenerdigen Terrassen einen Steinbelag nach Angaben des Architekten.

Tischlerarbeiten Alle Türen haben eine Höhe von ca. 2,40 m, in den Kellergeschossen und in der Tiefgarage ca. 2,00 m.

Wohnungsinnentüren werden als Röhrspankerntüren, weiß lackiert mit matter Oberfläche ausgeführt.

Sie erhalten verdeckt liegende Bänder, die Türgriffe sind aus Edelstahl und mit den Fensteroliven abgestimmt der Firma Hoppe/Südmetall oder gleichwertig, gemäß Angaben des Architekten. Die Wohnungseingangstüren werden als Vollspankerntüren, weiß lackiert mit matter Oberfläche ausgeführt. Sie erhalten einen integrierten Obertürschließer, Zylinderschloss, Dreifachverriegelung, umlaufende Dichtung, Weitwinkelspion und eine Drückergarnitur aus Edelstahl der Firma Hoppe/Südmetall oder gleichwertig, gemäß Angaben des Architekten.

Metallarbeiten Die Hauseingangstüren werden als Aluminiumrahmentüren mit Verglasung aus VSG, mit Klingeltableau nach Angaben des Architekten ausgeführt. Die Briefkastenanlage ist im Eingangsbereich des Treppenraumes angebracht. Alle öffenbaren bodentiefen Fenster, so wie Balkone und Terrassen erhalten absturzsichernde Brüstungsgeländer, anthrazit, pulverbeschichtet, nach Angaben des Architekten.

Die Zugangstüren vom Treppenraum zur Tiefgarage und die Türen der Kellerräume werden als Stahlblechtüren gemäß brandschutztechnischen Anforderungen ausgeführt. Das Garagentor ist ein elektronisch, über Funk-Handsender gesteuertes Rollgittertor Alu-Walzblank mit verstärkten Wabenverbindungen und Sicherheitseinrichtungen nach EU-Norm 13241-1.

Fenster und Balkontüren Alle Fenster, Balkon- und Terrassentüren der Wohnungen und der Treppenräume erhalten eine 3-Scheibenisolierverglasung gemäß Wärme- und Schallschutzverordnung, Uw = 1,2 W/m“K und werden als Dreh-Kippflügel aus Kunststoff, 6-Kernprofil, anthrazit, der Firma Inoutic/German Profiles oder gleichwertig ausgefürt.

Sonnen- und Einbruchschutz Die Fenster, Balkon- und Terrassentüren der Wohnungen erhalten in allen Geschossen eine Vorrichtung für eine Rollladenausführung. In den Fassadenbereichen wo Sonnenschutzmaßnahmen nach der EnEV erforderlich sind, werden Rollläden mit Motorbetrieb, Führungsschienen und stranggepressten Alu-Profilen vorgesehen. Im Erdgeschoss werden Rollläden mit Motorbetrieb, Führungsschienen, mit stranggepressten Alu-Profilen und Einbruchschutz vorgesehen. Gegen Aufpreis ist die Montage von Raffstores im Erdgeschoss und den Obergeschossen möglich.

Trockenbauarbeiten Die nichttragenden Wände in den Wohnungen werden als Trockenbauwände mit 2-facher Beplankung ausgeführt.Bäder, WC`s und Abstellräume erhalten soweit erforderlich abgehängte Trockenbaudecken mit einfacher Beplankung. Leitungsverzüge sowie Küchenabluft werden nach Erfordernis abgekoffert

bzw. in Teilbereichen als abgehängte Decke ausgebildet.Alle Trockenbauteile erhalten eine Verspachtelung. Bei Anbringung von Fliesen oder Naturstein entfällt die Verspachtelung.

Maler- und Lackierarbeiten Die Oberflächen der Mauerwerkswände bzw. Trockenbauwände sind malerfertig geputzt oder gespachtelt. Die Mauerwerkswände mit 15 mm Kalkgipsputz, Malerflies und 2-fach deckender weißer Silikatfarbe. Die Trockenbauwände werden gespachtelt und erhalten einen 2-fachen deckenden weißen Dispersions-Farbanstrich. Die Nassräume erhalten einen Fliesenbelag nach Angaben des Architekten. Die allgemein zugänglichen Bereiche, wie Flure und Treppenräume, erhalten ebenfalls einen Anstrich wie oben beschrieben, jedoch in der Ausführung als scheuerbeständiger Anstrich. Die Unteransichten und Seiten der Treppen und Podeste werden geputzt oder gespachtelt mit weißem Dispersionsanstrich. Die Keller- und Gemeinschaftsräume erhalten an den Wänden und Decken einen matten und waschbeständigen Farbanstrich in einem weißen Farbton. Estrichflächen der Kellergänge, Gemeinschafts- und Technikräume erhalten eine trittfeste, einlagige Beschichtung aus staubbindendem, feuchtigkeitsbeständigem Anstrich.

Heizung und Warmwasserversorgung Heizungs- und Warmwasserversorgung erfolgt energieeffizient durch ein Blockheizkraftwerk, ergänzt durch eine Gasbrennwerttherme. Die Ausführung und Auslegung der Heizungs- und Warmwasseranlage erfolgt unter Einbeziehung der Wärmebedarf- und Rohrnetzberechnung. Die Heizrohrverlegungen werden entweder innerhalb der Trockenbauwände oder im Fußbodenaufbau verlegt. Alle Wohnungen erhalten Fußbodenheizung.

Der Verbrauch wird über entsprechende Wärmee-

nergiezähler je Wohnung gemessen. Bäder erhalten zusätzlich einen Handtuchheizkörper mit Elektropatrone betrieben.

Sanitärinstallationen und Objekte Jede Wohnung wird mit einem Kalt- und Warmwasserzähler ausgestattet. Alle Armaturen sind verchromt und aus Ganzmetall der Firma hansgrohe oder gleichwertig, nach Angaben des Architekten.

Die Waschtische erhalten Einhebelmischbatterien, die Badewanne mit verchromter Ab- und Überlaufgarnitur kombiniert mit Wanneneinlauf und Einhebelwannenmischbatterie mit Brauseschlauch, die Duschen erhalten einen Einhebelbrausenmischer mit Stange und Schlauch. Die Bäder werden mit einer Badewanne, einem Waschtisch und einem Wand WC Tiefspüler der Firma Duravit oder gleichwertig gemäß Angaben des Architekten ausgestattet. Alle Sanitärobjekte werden in weiß ausgeführt.

Sämtliche Abwasser-, Warm- und Kaltwasserstränge werden in Schächten vom KG bis DG verlegt. Abflussleitungen werden aus zugelassenem Kunststoffrohr, Fallleitungen, Grundleitungen und Hausanschlussleitungen aus Guss hergestellt.

Trinkwasserleitungen einschließlich Warmwasserbereitung erfolgen aus zugelassenem Kunststoffrohr. Die Warmwasserbereitung für die Wohnungen erfolgt zentral.

Lüftung Innen liegende Bäder, WC`s und Abstellräume erhalten zentrale Abluftsysteme über druckgesteuerte Dachventilatoren. Diese Abluftführung erfolgt über einstellbare Abluftelemente. Die Küchen werden für den Anschluss einer Abluftküchenhaube (max. 600 m³/h je Küche) ohne eigenen Ventilator vorgerüstet. Die Abluft erfolgt ebenfalls über einen druckgesteuerten Dachventilator.

Elektroausstattung Die Elektroarbeiten werden unter Beachtung der Bestimmungen des VDE und gemäß DIN ausgeführt. In jede Wohneinheit wird eine Elektro-Unterverteilung installiert. Die Elektrozähler werden im Keller angeordnet. An den Wohnungseingangstüren werden Sprechstellen der Video-Gegensprechanlage installiert. Die Installation eines BUS-Systems erfolgt. Die Ausstattung der Wohnungen erfolgt nach DIN 18015 Teil 2, Ausstattungswert 2.

Kellerräume/ Tiefgarage/Gemeinschaftsräume • Diese Räume werden mit ausreichenden Brennstellen, Steckdosen und Anschlüssen für die Gemeinschaftseinrichtung ausgerüstet. Die TG wird mit ausreichender Ausleuchtung einschließlich Notbeleuchtung ausgestattet. Die Regelung erfolgt über Taster, innen über Bewegungsmelder.

In allen Wohnungen werden ausreichende Anschlüsse für Telefon und TV vorgesehen.

Aufzugsanlage Aufzugsanlage als Seil- oder Hydraulikaufzug gemäß DIN-Vorschriften vom EG bis zum DG. In den Villen 6 und 7 vom der TG bis zum DG. Der Schacht ist aus Stahlbeton, die Kabinen rollstuhlgerecht mit Spiegel und Handlauf rechts und links, Downlights und Fußbodenbelag, alles gemäß Angaben des Architekten.

Produktbeispiele BUS-System von MDT technologies GmbH

Wohn-Essbereich • 12 Steckdosen • 10 Lichtauslässe Schlafzimmer • 8 Steckdosen • 3 Lichtauslässe Kinderzimmer • 8 Steckdosen • 2 Lichtauslässe Flur/Eingangsbereiche • 2 Steckdosen • 2 Lichtauslässe Bad • 3 Steckdosen • 3 Lichtauslässe WC/Balkone/Terrassen/AR angelegt • 2 Steckdosen • 2 Lichtauslässe

Außenanlagen Die Zufahrten, oberirdische Stellplätze, Zuwegungen, Feuerwehraufstellfläche, Kinderspielplätze und die gärtnerische Gestaltung mit Bepflanzung erfolgt nach den Vorgaben der Landschaftsplanung. Es werden je ein Müllstandplatz am Ahornweg 9b und am Neuen Weg 1 errichtet. Es ist eine Steganlage mit 16 Bootsliegeplätzen geplant.

Verschiedenes Die Tiefgarage erhält eine natürliche Be- und Entlüftung. Die Entrauchung erfolgt gemäß Brandschutzkonzept. Die Hausanschlussräume der Stadtvillen liegen im Kellergeschoss. Von der Baubeschreibung abweichende Sonderwünsche, insbesondere in den Bad- und Küchenbereichen dürfen nicht zu Änderungen der Sanitärschächte und der Grundrissplanungen führen. Sonderwünsche sind nur gegen Aufpreis möglich.

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Chancen & Risiken Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition Chancen und Risiken Jede Vermögensanlage ist mit Chancen und Risiken verbunden, die es zu erkennen und den persönlichen Bedürfnissen entsprechend abzuwägen gilt. Dieser Grundsatz trifft genauso auf Immobilien zu. Die nicht endenden Diskussionen um Währungsstabilität und Inflation tragen wesentlich dazu bei, dass sachwertgestützte Kapitalanlagen derzeit wieder besonders gefragt sind. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass solide Immobilien – wie kaum eine andere Anlagealternative – die Kriterien für einen Vermögensaufbau durch Sicherheit und langfristigen Wertzuwachs erfüllen. Mit Investitionen in qualitativ hochwertige Immobilien in attraktiver Lage, können langfristig gute Gewinne erzielt werden. Ein weiterer, wesentlicher Grund für das derzeitige Interesse an Immobilien ist aber auch, dass Kreditinstituten aktuell zinsgünstige Kredite zur Kaufpreisfinanzierung vergeben.

Den Chancen stehen aber auch Risiken gegenüber. Zunächst sollte der Kauf einer Immobilie aus wirtschaftlichen wie auch aus steuerlichen Grün-

den grundsätzlich als langfristige Vermögensanlage gesehen werden. Zwar kann diese jederzeit, also auch kurzfristig, weiterveräußert werden, jedoch hängen die Bedingungen hierbei wesentlich von den jeweiligen Gegebenheiten des Immobilienmarktes ab. Darüber hinaus können Immobilien, auch wenn sie in der Vergangenheit in Deutschland regelmäßig einen Wertzuwachs erhalten haben der teilweise erheblich über der allgemeinen Preissteigerungsrate lag, an Wert verlieren, da der Immobilienmarkt ebenso gewissen Schwankungen unterliegt. Zudem kann im Zusammenhang mit einer Immobilie kurzfristig ein Bedarf an liquiden Mitteln entstehen, beispielsweise durch Instandhaltungsmaßnahmen oder die allgemeine Bewirtschaftung. Für die Aufbringung dieser Mittel ist im Regelfall der Eigentümer zuständig, wodurch diesem eine zusätzliche finanzielle Belastung entstehen kann.

Diese Risiken können wesentlich durch einen verlässlichen und qualifizierten Vertragspartner, eine rechtssichere Vertragsgestaltung, einen guten Standort, modern und qualitativ hochwertige Baumaßnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept,

eine ordentliche Verwaltung sowie eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, die eine größtmögliche Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen bieten, minimiert werden. Die Auswahl einer soliden Finanzierung und die Berücksichtigung von möglichen steuerlichen Vorteilen komplettieren den langfristigen Erfolg einer Immobilieninvestition.

Beim Erwerb einer Immobilie ist jedoch immer zu beachten, dass für die Zukunft nicht sämtliche Risiken ausgeschlossen werden können. Einzelne Risiken können unterschiedliche starke Auswirkungen auf den Erfolg der Investition haben. Es ist beispielsweise denkbar, dass bereits die Minderung oder der Ausfall der laufenden Einnahmen, bei gleichzeitig hoher Fremdfinanzierungsquote oder kostenintensivem Instandsetzungsbedarf, zu einem Vermögensverfall führen kann, weil die Bewirtschaftungskosten und die Finanzierungskosten nicht mehr durch die laufenden Einnahmen ausgeglichen werden können und der Eigentümer aus seinem persönlichen Vermögen finanzielle Mittel zur Verfügung stellen muss.

Um das zu verdeutlichen, werden nachfolgend einige übliche Risiken und Chancen sowie Ansatzpunkte zur Einstufung der Erfolgsaussichten einer Immobilieninvestition näher dargestellt. Es werden ebenfalls eher unwahrscheinliche Risiken aufgeführt. Dennoch ist der folgende Abschnitt keine vollständige Darstellung und ersetzt auch nicht eine individuelle Beratung des Erwerbers durch Rechtsanwälte, Steuerberater und/oder eine finanzierende Bank. Er dient lediglich dazu einen Überblick zu verschaffen, dessen Inhalte im Einzelfall konkret angepasst werden müssen.

1. Lage des Objekts Die Lage der Immobilie ist das wichtigste Qualitätskriterium, das über den aktuellen Preis und die künftige Wertentwicklung entscheidet. Die Lage ist kaum veränderbar, der Zustand der Immobilie sehr wohl. Da eine Investition in Immobilien regelmäßig langfristig angelegt ist, ist es deshalb um so entscheidender, nicht nur ein Gefühl für die Lage zu haben, wie sie sich im Moment darstellt, sondern auch dafür, wie sie sich in den nächsten Monaten oder Jahren entwickeln könnte oder wird.

Dieser einfache Gedanke trägt dem Aspekt Rechnung, dass der Wert einer Immobilie eng mit der Nachfrage an der Überlassung von Räumlichkeiten in dem Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, verknüpft ist. Ob es sich um eine „gute“ oder „schlechte“ Lage handelt, hängt wesentlich sowohl von messbaren Faktoren, wie z. B. Infrastruktur, potentielle Lärmquellen, gesundheitsschädliche Einflüsse oder die Dichte der Bebauung, als auch von rein subjektiven Empfindungen und persönlichen Bedürfnissen ab. Insbesondere die subjektiven Faktoren unterliegen häufig einem zeitlichen Wandel, der in Prognosen zwar berücksichtigt werden kann, allerdings eine allgemeingültige Beurteilung des Standorts annähernd unmöglich macht.

Das diesem Prospekt zugrunde liegende Projekt befindet sich in Bezirk Berlin-Köpenick, der zu 3/4 aus Wald-, Wiesen- und Wasserflächen besteht und damit häufig als „grüne Lunge“ der Hauptstadt bezeichnet wird. In Köpenick treffen die Annehmlichkeiten einer natur- und wasserreichen Umgebung auf die Vorzüge einer direkten Verkehrsanbindung zur Berliner Innenstadt. Freunden des Wasser- oder Wandersports stehen 65 Kilometer

Ausstattungsbeispiel

Chancen & Risiken 30 | 31

Wasserstraßen und 320 Kilometer Wanderwege zur Verfügung. Zugleich erreicht man die nur 500 Meter entfernte Köpenicker Altstadt gut zu Fuß oder mit dem Fahrrad und in das ca. 20 Kilometer entfernte Stadtzentrum von Berlin benötigt man mit der S-Bahn gerade einmal knapp 30 Minuten.

Durch die Lage Köpenicks im Südosten Berlins, ist auch der zukünftige neue Berlin Flughafens Willy Brand International in Schönefeld schnell erreichbar. Nach aktuellen Prognosen wird Köpenick von der Nähe zum neuen Flughafen zukünftig wirtschaftlich stark profitieren.

Der an der Müggelspree gelegene Vorort Hirschgartenufer stellt hierbei mit seinem alten Villen­bestand zugleich eine der attraktivsten Wohngegenden des Bezirks Köpenick dar und wird besonders von einer anspruchsvollen Klientel bevorzugt. Wassersportlern bietet die direkte Lage des Grundstücks an der Müggelspree und die zahlreichen Ruder- und Kanuvereine sowie Motorsport- und Yachthändler vielfältige Möglichkeiten ihren Freizeitaktivitäten nachzugehen. Ausdruck und Veranschaulichung des Köpenicker Wohlstands und Lebensgefühls sind die in den letzten Jahren sanierten und denkmalgeschützten Villen, Restaurants und Cafés. Darüber hinaus bietet eine ausgewogene Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Angebote, Schulen, Gymnasien, Kindergärten und Fachärzte, eingebettet in eine atemberaubend schöne Landschaft den Eindruck, als würde man sich nicht mehr in Deutschlands größter Millionenmetropole Berlin sondern in einem kleinen beschaulichen Städtchen befinden.

2. Erfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtungen / Fertigstellungsrisiko Vertragliche Grundlage zwischen der Verkäuferin und dem Käufer stellt ein sogenannter Bauträger-

vertrag dar. Hiernach ist die Verkäuferin zur Herstellung von Eigentumseinheiten und sowie zur anschießenden Verschaffung des Eigentums an diesen Eigentumseinheiten verpflichtet. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug zur Zahlung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises.

Um eine zügige und eine reibungslose Umsetzung des Projektes gewährleisten zu können, ist die Leistungsfähigkeit und der Schutz beider Vertragsparteien unabdingbare Voraussetzung. Die Verkäuferin schließt daher nur mit solchen Käufern Verträge, die ihre Leistungsfähigkeit nachweisen können. Dies hat in Form eines Eigenkapital- und/ oder Finanzierungsnachweises eines Kreditinstitutes zu geschehen, welcher die Zahlungsfähigkeit des Käufers bis zur Höhe des vereinbarten Kaufpreises verbindlich belegt. Die Interessen der Käufer werden im Gegenzug durch die Anwendung der zwingenden Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung geschützt.

Sollte die Verkäuferin vor Fertigstellung des Bauvorhabens insolvent werden, so hat der Käufer, nach Anlegung des Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblätter und Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten, eine Absicherung dafür, dass er Eigentum an dem Kaufgegenstand erwirbt.

Er erhält damit den wirtschaftlichen Gegenwert zu den bereits geleisteten Zahlungen, selbst wenn die Durchsetzbarkeit des Herstellungsanspruchs nicht mehr gegeben ist. Einem möglichen Insolvenzverwalter steht es selbstverständlich frei die Erfüllung des Vertrages zu bewirken.

Der Käufer trägt im Rahmen des Bauträgervertrages somit zwar einerseits das Fertigstellungsrisiko, andererseits zahlt er aber aufgrund der besonderen Ratenzahlungsregelungen der Makler- und

Bauträgerverordnung jeweils nur den dem Bautenstand entsprechenden anteiligen Kaufpreis, so dass er nicht mit dem gesamten Kaufpreis in Vorleistung gehen muss und im Fall der Insolvenz der Verkäuferin die Möglichkeit hat, das Bauvorhaben in Absprache mit den anderen Käufern in Eigenverantwortung fertig stellen zu lassen. Etwaig dadurch entstehende höhere Kosten kann der Erwerber grds. in Form von Schadensersatzansprüchen geltend machen, wobei diese allerdings regelmäßig aufgrund der Insolvenz nicht realisierbar sein dürften.

Handelt es sich, wie vorliegend, um ein Immobilienbauprojekt an dem mehrere Parteien beteiligt sind und kann mit diesen keine Einigung über die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums getroffen werden, besteht jedoch die Gefahr, dass die fristgerechte Fertigstellung des Bauvorhabens nicht eingehalten werden oder das Bauvorhaben insgesamt gefährdet sein kann. Auch in diesem Fall müssten Käufer, welche den Kaufpreis durch eine Fremdfinanzierung aufbringen, weiterhin die Zinsen und Tilgung des bereits abgerufenen Darlehensbetrages und darüber hinaus möglicherweise Bereitstellungszinsen für die noch nicht abgerufenen Darlehensbeträge erbringen, ohne dass diese durch erwartete Mieteinnahmen refinanziert werden können. Im schlimmsten Fall müsste der unfertige Rohbau mit erheblichen Verlusten an einen Dritten veräußert werden.

Ein weiterer Kostenfaktor kann die Ermittlung des genauen Werts der durch die Verkäuferin vor deren Insolvenz erbrachten Leistung im Streitfall sein, wenn dieser die mit der Eigentumsvormerkung gesicherte Übertragung des Eigentums verlangt. In diesem Falle wären jedoch Schadensersatzansprüche des Käufers zu berücksichtigen.

Durch die gesetzlichen Sicherungsmechanismen wird in erster Linie sichergestellt, dass die Fertigstellung und die Beseitigung von Mängeln Voraussetzung für Zahlungen durch den Käufer sind. Ab dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer den Kaufpreis vollständig gezahlt hat und eventuell gestellte Sicherheiten zurück gegeben wurden, trägt allein der Käufer das Risiko der mangelnden Leistungsfähigkeit der Verkäuferin. Wichtig kann dies bei weitergehenden Ansprüchen des Käufers werden, beispielsweise Miet-/Nutzungsausfall, entgangener Steuervorteil, nach Abnahme auftretende Mängel oder Schadensersatzansprüche wegen Verzögerungsschaden. Solche weitergehenden Forderungen können möglicherweise von den gesetzlichen normierten Sicherheiten nicht abgedeckt sein. Eine Bauträgerfinanzierung stellt zwar grundsätzlich die Finanzierung der Baumaßnahmen sicher, allerdings kann auch diese eine Insolvenz der Verkäuferin, z. B. wegen unvorhergesehener Preissteigerungen, nicht gänzlich ausgeschließen.

Ist ein Vertrag wirksam zustande gekommen und erfüllen beide Vertragsparteien ihre vertraglichen Verpflichtungen pünktlich und ordnungsgemäß, kann keine der Parteien einseitig vom Vertrag zurück treten. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn ein solches Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart wurde. Der Käufer muss daher auch dann seiner Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung nachkommen, wenn es möglicherweise zu Problemen im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung kommt oder der Käufer sich zu einem späteren Zeitpunkt entscheiden sollte, das Kapital anders verwenden zu wollen. Ebenso wenig kann sich die Verkäuferin einseitig von dem wirksamen Vertrag lösen und ist zur vollständigen Erbringung ihrer vertraglichen Pflichten verpflichtet.

3. Kaufvertragliche Regelungen Vertragliche Grundlage, der in diesem Prospekt angebotenen Immobilieninvestition, ist ein sogenannter Bauträgervertrag, bestehend aus der Herstellung der Immobilie durch die Verkäuferin und der Eigentumsübertragung auf den Käufer.

Durch den kaufvertragliche Teil erwirbt der Käufer ein bestimmtes, konkret bezeichnetes Wohnungs- und/oder Teileigentum an dem Gesamtbauvorhaben. Der werkvertragliche Teil, sowie die zugehörigen Anlagen, regelt entsprechend die Herstellungsverpflichtung der Verkäuferin. Die in diesem Bereich einschlägigen und zwingenden gesetzlichen Regelungen werden von der Verkäuferin zum Schutz des Käufers eingehalten und sind Bestandteil des Vertrages. Ein endgültiger Schutz vor dem Fertigstellungsrisiko ist dadurch allerdings nicht gegeben.

3.1 Kaufpreis / Zahlungsvoraussetzungen Im Bauträgervertrag ist der Erwerb der gemäß der Baubeschreibung noch herzustellenden Wohnund/oder Teileigentumseinheit zu einem Festpreis vereinbart. Dabei trägt ausschließlich die Verkäuferin die Risiken von etwaigen Kostensteigerungen oder andere Baurisiken, während der Käufer Anspruch auf eine schlüsselfertig hergestellte bzw. modernisierte Wohn- oder Teileigentumseinheit hat. Es bestehen grundsätzlich zwei Möglichkeiten, durch welche der Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers gesichert werden kann. Die erste Variante ist die Eigentumsvormerkung. Diese muss im Grundbuch eingetragen sein, bevor die Verkäuferin den Kaufpreis fordern kann. Im Rahmen der zweiten Variante bringt die Verkäuferin gemäß § 7 MaBV eine Bürgschaft durch ein Kreditinstitut bei, welches sich zur Rückzahlung des Kaufpreises für den Fall der Nichterfüllung des Vertrages durch die Verkäuferin verpflichtet. Be-

vor seitens des Käufers Kaufpreiszahlungen an die Verkäuferin geleistet werden, sollte die planungsrechtliche Zulässigkeit des Projekts gewährleistet sein. Hierzu gehört insbesondere, dass eine erforderliche Baugenehmigung vorliegen muss. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Prospekts ist die Baugenehmigung des ersten Bauabschnittes bereits erfolgt. Die Verkäuferin geht davon aus, das auch der zweite Bauabschnitt wie beschrieben im Wesentlich genehmigt wird und anschließend gebaut werden kann.

3.2 Fertigstellungszeitpunkt Der Fertigstellungszeitpunkt wird im notariellen Bauträgervertrag für den 31.12.2015 vereinbart. Die Verkäuferin verpflichtet sich dementsprechend, den Kaufgegenstand bis zu diesem Datum bezugsfertig herzustellen. Sofern die Verkäuferin dem Käufer nicht selbst eine Sicherheit in Höhe von 5% des Kaufpreises leistet, kann der Käufer, zur Sicherung der fristgerechten Herstellung des Kaufgegenstandes ohne wesentliche Mängel, gemäß § 632 a BGB von der ersten zu erbringenden Kaufpreisrate einen Einbehalt von 5% abziehen. Dieser ist später mit der bei Übergabe fälligen letzten Kaufpreisrate auszugleichen. Diese sogenannte Fertigstellungssicherheit garantiert jedoch keine fristgerechte Fertigstellung des Kaufgegenstandes. Gesichert werden lediglich die eventuell daraus resultierenden Ansprüche des Käufers. Sollte eine Verzögerung des zugesicherten Bezugsfertigkeitstermins schuldhaft durch die Verkäuferin verursacht worden sein, so leistet die Verkäuferin dem Erwerber einen vertraglich vereinbarten pauschalisierten Schadensersatz, wobei ein darüber hinausgehender Schadensersatz hierdurch nicht ausgeschlossen wird. Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass Verzögerungen des Bezugsfertigkeitstermins nicht immer von der Verkäuferin verschuldet sind. Nicht in den Verantwortungsbereich Chancen & Risiken 32 | 33

der Verkäuferin fallen z. B. Streiks, Transportsperren, Aussperrung, von der Agentur für Arbeit durch berufsständige Vereinigungen bestimmte und anerkannte Schlechtwettertage, höhere Gewalt oder etwaige Sonderwünsche des Erwerbers. Durch solche Umstände verursachte Verspätungen gehen nicht zu Lasten der Verkäuferin. Darüber hinaus kann sich die Fertigstellung durch Zahlungsverzug des Käufers verzögern.

Der Fertigstellungstermin der Außenanlagen ist, vermutlich, unter Berücksichtigung des zweiten Bauabschnittes, Ende 2015.

3.3 Gewährleistung Die Verkäuferin haftet im Rahmen der Gewährleistungsansprüche nach den gesetzlichen Bestimmungen. Dies bedeutet, dass sie für Gewährleistungsmängel für an dem herzustellenden Gebäude erbrachte Bauleistungen entsprechend der gesetzlichen Vorgaben für 5 Jahre und an bewegliche Sachen für 2 Jahre ab Abnahme und Übergabe des Kaufgegenstandes haftet. Die Durchsetzbarkeit dieser Mängelgewährleistungsansprüche kann jedoch gefährdet sein, falls nach diesem Zeitpunkt ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Verkäuferin eröffnet wird.

3.4 Verweis Weitergehende Ausführungen zur Kaufvertragsgestaltung und den in dem Kaufvertrag enthaltenen Klauseln finden sich in diesem Prospekt unter „Rechtlichen Gestaltung des Erwerbs“.

4. Qualität der Baumaßnahmen Wesentliche Faktoren für den Wert und die spätere Vermietbarkeit einer Immobilie sind neben der bereits erwähnten Lage, wesentlich deren Größe, Raumaufteilung und Ausstattungsmerkmale.

4.1 Bauqualität Die von der Verkäuferin zu liefernde Bauqualität ergibt sich grundsätzlich aus der Baubeschreibung, die Bestandteil des notariell zu beurkundenden Bauträgervertrages ist und in diesem Prospekt abgedruckt ist. Hiervon abweichende Wünsche des Käufers müssen zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart werden. Dies gilt ebenso für die abgedruckten Grundrisse. Die Ordnungsmäßigkeit und Richtigkeit der Bauplanung wird durch unabhängige Dritte, wie z. B. Prüfungsingenieure für Tragwerktechnik, Brandschutz und die Baugenehmigungsbehörde, gewährleistet.

Die exakte Ermittlung der Größen und Grundflächen erfolgt unter Berücksichtigung der Regelungen der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Diese enthält im Wesentlichen Regelungen darüber, welche Flächen in welcher Größe berücksichtigungsfähig sind und welche nicht. Hiernach wird im vorliegenden Immobilienobjekt z. B. das Sondereigentum an Balkonflächen unter Anrechnung der Hälfte der tatsächlichen Grundfläche berücksichtigt, während die Sondernutzungsrechte an Terrassenflächen mit 1/3 der tatsächlichen Fläche in die Flächenberechnung einfließen. Die den jeweiligen Wohnungen zugeordneten Miteigentumsanteile werden jedoch ausschließlich auf Grundlage der Wohnflächen innerhalb der Wohnungen, also ohne die anteilige Berücksichtigung von Balkon- bzw. Terrassenflächen, ermittelt.

Sollte es bei der tatsächlichen Bauausführung zu Größenabweichungen hinsichtlich im notariellen Bauträgervertrag vereinbarten Fläche kommen, haben solche quantitative Abweichungen entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen nur dann eine Auswirkung auf den Kaufpreis, wenn die Abweichung mehr als 3% der vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl beträgt.

4.2 Verweis Weitere Einzelheiten können der in diesem Prospekt abgedruckte Baubeschreibung und den ebenfalls abgedruckten Grundrissen mit Flächenangaben entnommen werden.

5. Vermietung / Selbstnutzung Bevor sich ein Interessent für eine Immobilie als Kaptalanlage entscheidet, sollte er sich ausführlich Gedanken über die geplante Nutzungsart machen, da hiervon nicht selten die Voraussetzungen einer soliden Finanzierung abhängen. Derjenige, der die Immobilie selbst beziehen möchte, muss den Kaufpreis oder die Finanzierungskosten (Tilgung und Zinsen) entweder aus vorhandenem Eigenkapital oder vollständig aus eigenem Einkommen aufbringen, da er aus der Immobilie selbst kein Einkommen erwirtschaftet. Währenddessen beabsichtigt derjenige Käufer, welcher die Immobilie zum Zwecke der Fremdvermietung erwirbt, eine laufende eine Rendite aus der Immobilie zu erzielen, mit der regelmäßig die Finanzierungskosten gedeckt werden sollen. Diese Rendite errechnet sich aus der Differenz zwischen der mit einem späteren Mieter vereinbarten Miete und den von dem Eigentümer im Zusammenhang mit der Immobilie zu erbringenden Aufwendungen. Idealerweise übersteigt diese Rendite die Finanzierungskosten, so dass der Käufer hieraus zusätzliche Einnahmen erzielen oder Rücklagen bilden kann. Er muss in jedem Fall das Mietausfallrisiko beachten, denn während dieser Zeit entstehen dem Käufer laufende Kosten in Form der Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten. Denjenigen Käufer, der den Erwerb der Immobilie fremdfinanziert hat, trifft folglich eine Doppelbelastung. Um das Risiko einer finanziellen Schieflage zu minimieren, sollte der Käufer unbedingt darauf achten, dass er über genügend Einkommen bzw. finanzielle Rücklagen verfügt, um

die laufenden Aufwendungen über einen realistischen Zeitraum hinweg auch ohne Mieteinnahmen aufbringen zu können.

Die geplante Nutzungsart ist jedoch nicht nur unter dem Gesichtspunkt der laufenden Rendite von enormem Interesse. Auch der im Falle einer Weiterveräußerung zu erzielender Verkaufspreis hängt wesentlich von der Art der Nutzung ab. Vermietete Wohnungen sind hauptsächlich für andere Kapitalanleger von Interesse, die wiederum einen Rentabilitätsvergleich mit alternativen Kapitalanlageformen anstellen, wodurch häufig niedriger Verkaufserlöse zu erzielen sind. Insbesondere dann, wenn die Weiterveräußerung kurz nach Erwerb bzw. Fertigstellung erfolgt, kann es im Vergleich zu dem finanziellen Gesamtaufwand für die Anschaffung, wie z. B. Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Finanzierungskosten, aber auch Vertrieb und Marketingkosten, zu möglichen Verlusten kommen, wenn diese Kosten nicht im Rahmen des Verkaufserlöses erzielt werden können.

Anders sieht die Kalkulation eines zu erzielenden Verkaufspreises bei selbstgenutzten oder entmieteten Wohnungen aus, da hier nicht die aus dem bestehenden Mietverhältnisses zu erzielende Rendite den Verkaufspreis entspricht. Der Verkaufspreis wird in diesen Fällen entweder durch eine des Erwerbers im Falle einer Neuvermietung realistisch zu erwartenden Miete oder das Affektionsinteresse eines Selbstnutzers beeinflusst. Üblicherweise findet ein Vergleich mit Kaufpreisen anderer leer stehender Wohnungen vergleichbarer Art und Güte statt. Aber auch hier gilt: Wenn nicht gerade kurzfristig mit einem deutlichen Anstieg der Immobilienpreise in der jeweiligen Lage zu rechnen ist, ist der zuvor investierte Gesamtaufwand im Rahmen einer kurzfristigen Weiterveräußerung selten kostenneutral oder gewinnbringend zu realisieren.

5.1 Selbstnutzung Interessenten, die die Immobilie zum Zwecke der Selbstnutzung erwerben wollen, werden darauf hingewiesen, dass nicht nur der Kaufpreis finanziert werden muss, sondern auch die Mittel für die laufenden Kosten während des Nutzungszeitraums wie die Bewirtschaftungskosten aufzubringen sind. Daher sollte bereits vor dem Kauf dafür gesorgt sein, dass diese Kostenpositionen aus dem laufenden Einkommen oder entsprechend hoher Vermögensrücklagen getragen werden können.

Andernfalls ist das Risiko des Vermögensverfalls nicht ausgeschlossen, womit auch der Verlust der Wohnung einhergehen kann.

5.2 Vermietung Bei Anlegern, welche eine Immobilie mit dem Ziel der Vermietung erwerben, liegt das Hauptaugenmerk der Investition meist auf der erzielbaren laufenden Rendite. Eine wichtige Rolle spielt dafür sicher auch der Wertbestand und Zustand der Immobilie, auch dort aber hauptsächlich in Bezug auf die möglichen Mieteinnahmen, deren Ertrag sich aus der Nettokaltmiete ergibt. Für die Höhe der Nettokaltmiete können insbesondere Wohnungsmerkmale wie Größe, Grundriss, Lage und Ausstattung den Ausschlag geben. Positiv auf die Attraktivität der Wohnungen für Mieter können sich Wassernähe, Gestaltung und Ausstattung sowie die geplanten Wohnungsgrößen des Vorhabens auswirken. Für eine positive Prognose hinsichtlich der Vermietbarkeit der Obergeschossund Erdgeschosswohnungen sprechen auch die großzügigen Balkone und teilweise zugeordneten Nutzungsmöglichkeiten der Gartenflächen.

In der ersten Zeit nach Abnahme des Vorhabens ist zunächst mit minimalen oder gar keinen Einnahmen aus Vermietung zu rechnen, da anfangs

von einem hohen Leerstand auszugehen ist. Die Verkäuferin geht jedoch von einer recht zügigen Vermietung aus. Auch prognostiziert sie, dass die zu erwartenden Mieten denjenigen entsprechen, welche für Wohnungen mit vergleichbaren Lageund Ausstattungsmerkmalen erzielt werden. Ein uneingeschränktes Versprechen, dass die Prognose sich bewahrheitet, ist nicht möglich.

Eigentümergemeinschaft Mit Erwerb der Immobile werden alle Eigentümer rechtlich derart verbunden, dass in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum die Eigentümerrechte nur noch gemeinschaftlich ausgeübt werden können. Die Käufer werden Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, welche auf Unauflöslichkeit angelegt ist und innerhalb derer es im Rahmen von Entscheidungsfindungsprozessen durchaus auch zu Konflikten kommen kann. Die Eigentümergemeinschaft tritt mindestens einmal jährlich im Rahmen einer Eigentümerversammlung zusammen, auf der sie ihre Beschlüsse fasst. Da die Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten im Außenverhältnis haftet, folgt aus der Verbindung ein gewisses wirtschaftliches Risiko. Denn die Eigentümer haften im Innenverhältnis für die Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils. Kann ein Miteigentümer der Gemeinschaft seiner Zahlungsverpflichtung nun nicht mehr nachkommen, müssen die anderen Eigentümer den Ausfall ausgleichen, um der Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Dritten im Außenverhältnis nachzukommen. Zwar bleibt im Innenverhältnis zwischen den einzelnen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft der Zahlungsanspruch gegenüber dem säumigen Mitglied vorhanden, allerdings setzt eine Durchsetzung voraus, dass dieses Mitglied überhaupt Chancen & Risiken 34 | 35

zahlungsfähig ist und birgt u.U. weitere Kosten, die die Eigentümergemeinschaft zumindest auszulegen hat. Zahlungsschwierigkeiten einzelner Eigentümer führen insbesondere dann zu erheblichen Problemen, wenn diese ihren anteiligen Zahlungsverpflichtungen bezüglich der Bewirtschaftungskosten des Gemeinschaftseigentums nicht mehr nachkommen können und zunächst von der Eigentümergemeinschaft oder einzelnen Mitgliedern anteilig getragen werden müssen. Die Beitreibung solcher Außenstände ist regelmäßig mit einem weiteren im Voraus zu verauslagenden finanziellen Aufwand verbunden, der, im Falle der Erfolglosigkeit, ebenfalls von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen ist. Neben dem finanziellen Aufwand tritt insbesondere bei den vom Gesetz vorgesehenen Möglichkeiten der Sondereigentumsentziehung oder der Zwangsvollstreckung ein nicht unwesentlicher Zeitaufwand hinzu.

Wie bei den meisten gemeinschaftlichen Vorhaben kann es auch und insbesondere im Bereich des gemeinschaftlichen Wohnens zu Konflikten kommen. Je nach Nutzung und finanzieller Situation der Eigentümer können abweichende Standpunkte bspw. hinsichtlich der Durchführung von Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen bestehen. Konfliktpotential kann sich jedoch nicht nur aufgrund finanzieller Belastungen ergeben, sondern auch gerade aus Verstößen gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die Hausordnung oder andere gemeinsame Regeln des Zusammenlebens entstehen. Neben der Beeinträchtigung des Wohnwerts kann dies im Wege der Mietminderung auch die vermietenden Eigentümer treffen. Im Rahmen einer guten Verwaltung ist dabei zwischen den verschiedenen Interessen ein Ausgleich zu suchen und sich um eine einvernehmliche Konfliktlösung zu bemühen.

Verwaltung Die rechtlichen Verpflichtungen, die mit dem Eigentum an einer Immobilie einhergehen, sind ausgesprochen kompliziert und für den Laien oft nur schwer verständlich. Bei einer Vielzahl von Eigentümern kommt hinzu, dass u.U. verschiedene Interessen vorherrschen, die bei der einvernehmlichen Lösungsfindung berücksichtigt werden sollten. Daher bietet es sich für die Eigentümer oft an, mit der Wahrnehmung der Immobilienverwaltung eine darauf spezialisierte Person – den Verwalter – zu beauftragen. Verwaltet werden muss die Immobilie jedenfalls. Die Beauftragung eines externen Verwalters hat für die Eigentümer haftungsrechtliche Vorzüge und kann bei entsprechender Güte im besten Fall sogar zur Steigerung des Immobilienwerts führen.

Zu trennen sind die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die Verwaltung des Sondereigentums. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, also der im anteiligen Miteigentum eines jeden Eigentümers stehendes Elementes, geschieht gewöhnlich durch einen WEG-Verwalter. Für die Verwaltung des Sondereigentums, zum Beispiel bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, wird jeweils ein eigener Sondereigentumsverwalter bestellt. Zwischen den beiden Verwaltern kann Personenidentität bestehen, allerdings sind beide Verwaltungsarten strikt voneinander zu trennen und so auch jeweils eigene vertragliche Vereinbarungen abzuschließen.

WEG-Verwaltung Es ist gemeinsame Aufgabe aller Wohnungseigentümer, das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Diese Aufgabe können sie selbst übernehmen oder einen WEG-Verwalter damit beauftragen, was wie bereits angesprochen auf-

grund der für den Laien oft schwer verständlichen rechtlichen Regelungen und gerade bei einer Eigentümervielzahl oftmals der Fall ist. So wurde auch für das hier gegebene Vorhaben eine Hausverwaltung als WEG-Verwalter bestellt. In §27 WEG sind die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters geregelt. So gehört zu seinen Aufgaben u.a. die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die Durchsetzung der Hausordnung, notwendige Maßnahmen für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu treffen, Kosten- und Lastenbeiträge anzufordern sowie eingenommen Gelder zu verwalten.

Momentan sind für das monatliche Verwalterhonorar 27,00 Euro inkl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, je Wohnungs-/ Teileigentum und 5,00 Euro inkl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, je Pkw-Tiefgaragenstellplatz zu entrichten. Diese Kosten sind nicht als Nebenkosten auf mögliche Mieter umzulegen, sondern vom Erwerber allein zu tragen.

Die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft zu Instandhaltung oder Immobilienentwicklung sind für den WEG-Verwalter bindend. Er hat jedoch die Möglichkeit auf bestimmte Probleme hinzuweisen und dazu Entscheidungen durch die Eigentümer anzuregen, was er bei entsprechender Qualität auch tun wird. Ggf. kann er auch zwischen den verschiedenen Eigentümerinteressen vermitteln. Somit wirkt sich ein guter WEG-Verwalter auch in der Regel positiv auf Bestand und Wert der Immobilie aus.

Sondereigentumsverwaltung In der Sondereigentumsverwaltung kümmert sich der Verwalter für die jeweiligen Eigentümer,

welche ihre Wohnung nicht selbst nutzen, sondern fremdüberlassen, z.B. um deren bestehende Mietverhältnisse. So gehören zu den Aufgaben des Sondereigentumsverwalters bspw. die Prüfung von Mietsteigerungspotenzialen, die Suche nach Mietern und Überprüfung derer Bonität, Mieterbetreuung, Erstellung von Betriebskostenabrechnungen und allgemein die Durchsetzung der Vermieterinteressen. Auch hier ist die Qualität der Verwaltung für die Immobilie als erfolgreiche Kapitalanlage ein wichtiges Element. Eine Garantie für ununterbrochene Mieteinnahmen kann aber auch er nicht sein, da dies letztlich von zu vielen externen Faktoren abhängt (Wohnungsnachfrage, Mietpreisentwicklung, finanzielle Entwicklung der Mieter etc.). Erwerber, die von vornherein die Fremdüberlassung bezwecken, haben zu Beginn die Wahl, ob und welchen Sonderverwalter sie bestellen oder ob sie die Sonderverwaltung selbst übernehmen. Unter Umständen kann es sich dabei anbieten, den WEG-Verwalter auch mit der Sonderverwaltung zu beauftragen, da dieser sich mit dem Objekt oftmals bereits am besten auskennen dürfte. Das monatliche Honorar für die Sondereigentumsvergütung momentan auf 16,00 Euro inkl. Mehrwertsteuer.

Kosten für Bewirtschaftung und Instandhaltung Immobilien unterliegen einem üblichen Verschleiß und bedürfen daher einer durchgehenden Bewirtschaftung und Instandhaltung, was auch im Interesse einer auf Dauer ausgerichteten Kapitalanlage erfolgen sollte. Daher sollten Käufer bereits in ihrem Finanzplan diese zukünftigen, laufenden Kosten einbeziehen, welche zusätzlich zu den bloßen Anschaffungskosten anfallen. Insbesondere ist hierbei auch die laufende Grundsteuer zu berücksichtigen, welche für Wohn- und Teileigentum gleichermaßen zu entrichten ist. Abzugrenzen

sind bei diesen Positionen Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten, innerhalb der Instandhaltungskosten ist zudem zwischen Ausgaben für Sondereigentum und solchen für das Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Eine definitive Prognose für die Höhe der anfallenden Aufwendung lässt sich allerdings nicht erstellen. Grundsätzliche Bemerkungen sind allerdings möglich und sollten in den Überlegungen der Interessenten Berücksichtigung finden.

Bewirtschaftungskosten Als Orientierung für laufende Bewirtschaftungskosten können die aus ähnlichen Gebäuden gewonnen Erkenntnisse dienen. Zum größten Teil sind die Kosten durch externe Faktoren bedingt, wie den Versorgungskosten für Energie und Wasser, aber auch den Preisen für Versicherungen und Gebäudemanagement. Zu den Aufgaben des WEG-Verwalters gehört es in diesem Zusammenhang, die wirtschaftlichste Lösung zu finden. Dabei ist jedoch nicht nur auf niedrige Kosten zu achten, sondern auch auf Qualität und Umfang der erbrachten Leistungen. Im Falle der Wohnungsvermietung können die Bewirtschaftungskosten größtenteils auf die Mieter umgelegt werden. Indirekt können sie aber auch dort Relevanz erlangen: Steigen durch höhere Bewirtschaftungskosten die Nebenkosten der Miete, so kann es u.U. erforderlich sein, die Höhe der Nettokaltmiete zu reduzieren, damit die Gesamtmiete für Mietinteressente attraktiv bleibt. Wird die Wohnung vom Erwerber selbst genutzt, muss er für diese Kosten auch selbst aufkommen.

für Instandhaltung und Instandsetzung ausgehen.

Dabei ist auch ein Faktor, dass innerhalb der ersten fünf Jahre die Verkäuferin Gewährleistungsmängel zu beheben hat. Grundsätzlich sind die Kosten der Mängelbeseitigung innerhalb dieses Zeitraums also nicht vom Erwerber zu tragen.

Mit zunehmender Dauer und zunehmendem Alter der Immobilie ist grundsätzlich damit zu rechnen, dass die Instandhaltungskosten oder die Kosten für erforderliche Modernisierungen steigen. Zu beachten ist, dass diese Kosten nicht auf etwaige Mieter umgelegt werden können, sondern von den Eigentümern allein zu tragen sind. Die Kosten können u.U. unerwartet und in beträchtlicher Höhe anfallen, so z.B. bei größeren Schäden aufgrund von Natureinwirkungen oder aber auch bei lange aufgeschobenen Instandhaltungsmaßnahmen.

8.2 Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum Erwirbt man wie hier eine neue Immobilie, kann man üblicherweise von überschaubaren Kosten Chancen & Risiken 36 | 37

Rechtliche Gestaltung Ausstattungsbeispiel

Die rechtliche Gestaltung des Erwerbs I. Allgemeines Bei dem vorliegenden Angebot handelt es sich um die Investitionsmöglichkeit in ein Immobilienvorhaben, welches sich noch in der Entstehung befindet.

Vertragliche Grundlage ist daher ein sogenannter Bauträgervertrag, der eine Kombination aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag darstellt.

Bauträgerverträge sind daher, im Vergleich zu gewöhnlichen Grundstückskaufverträgen, wesentlich umfangreicher, da sie u. a. Regelungen über die Art und Weise der Bauausführungen (Baubeschreibung), den Bezugsfertigkeitszeitpunkt, die Abnahme sowie Sachmängelgewährleistung, usw. enthalten.

Vor diesem Hintergrund verpflichtet sich die Verkäuferin gegenüber den Käufern sowohl zur Herstellung des Kaufgegenstands als auch zur anschließenden Verschaffung des sich aus der Teilungserklärung ergebenden Sondereigentums. Bei der Herstellung ist die Verkäuferin dem Inhalt der Baubeschreibung verpflichtet, in der die vertraglich umfassten Bauleistungen detailliert dargestellt sind. Gegenstand

des Kaufvertrages wird somit Sondereigentum mit anteiligem Gemeinschaftseigentum sein, welches von der Verkäuferin in der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit noch herzustellen ist.

Wesentliche Grundlagen solcher Bauträgerverträge sind neben den Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches insbesondere die zwingenden Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung.

Im Unterschied zu Grundstückskaufverträgen, bei denen der Kaufpreis regelmäßig unmittelbar mit Abschluss des Kaufvertrages als Gesamtsumme zu zahlen ist, sieht das Gesetz im Rahmen von Bauträgerverträgen vor, dass die Anforderung der Kaufpreiszahlung nur entsprechend dem jeweiligen Baufortschritt zulässig ist. Dies hat zur Folge, dass der Käufer den Kaufpreis in bis zu sieben Raten leisten kann. Die Verkäuferin wird den Baufortschritt in einem sogenannten Bautenstandsbericht festhalten und die Zahlung der vertraglich festgelegten Raten unter Vorlage des jeweils aktuellen Baustandsberichts anfordern.

Die gesetzliche Gewährleistungsfrist für die im Zusammenhang mit dem Gebäude zu erbringenden

Bauleistungen beträgt fünf Jahre, in Bezug auf bewegliche Sachen zwei Jahre und beginnt mit der Abnahme zu laufen. Während dieses Zeitraumes hat die Verkäuferin eventuell auftretende Gewährleistungsmängel auf eigene Kosten zu beseitigen.

Die nachfolgenden Erläuterungen sollen potentiellen Käufern einen allgemeinen Überblick über die rechtlichen Besonderheiten eines Bauträgervertrages geben, der den Erwerb einer Eigentumswohnung in einer Mehrparteienimmobilie zum Gegenstand hat. Es sei an dieser Stelle jedoch angemerkt, dass im Augenblick der Prospekterstellung noch nicht sämtliche Details der Projektdurchführung vollständig erfasst werden können, da bspw. aufgrund von Sonderwünschen der Käufer oder Auflagen der Bauaufsicht zukünftige Abweichungen in der Bauplanung oder Konzeption entstehen können.

Grundlagen dieses Prospektes sind der gültige Bauträgervertrag, die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie der Planungsstand zum Zeitpunkt der Prospekterstellung. Entscheidend für die späteren Rechtsbeziehungen zwischen den Käufern

Ausstattungsbeispiel

und der Verkäuferin sind allerdings ausschließlich die Vereinbarungen in den notariell beurkundeten Verträgen.

Der Immobilienerwerb A. Grundstück und Entstehung von Wohnungs- und Teileigentum Für die meisten Menschen ist eine Eigentumswohnung einfach nur das Eigentum an einer bestimmten Wohnung innerhalb eines Gebäudes. Tatsächlich bedarf es jedoch verschiedener Schritte, bis unterschiedliches Eigentum an der gleichen Immobilie begründet und erworben werden kann.

1.) Grundstück Das bereits geteilte Grundstück hat folgende Grundbuchbezeichnung: Grundbuch von Köpenick beim Amtsgericht Köpenick, Blatt 7627, infolge Begründung von Wohneigentum gemäss § 8 WEG wurden Grundbuchblätter für jedes Miteigentumsanteil 35198N bis 35285N angelegt. Lfd. Nr. 463 Flurstück 206 Ge-

Ausstattungsbeispiel

bäude und Freifläche, Verkehrsfläche mit 1.418 m².

Nr. 463 Flurstück 210 Gebäude und Freifläche, Verkehrsfläche mit 2.909 m², Nr. 463 Flurstück 410 Gebäude und Freifläche, Verkehrsfläche mit 7.092 m² In Abt. I ist momentan eingetragen: Best Homes Projekt GmbH, Schönefeld, Teilung nach § 8 WEG; eingetragen am 18.02.13 2.) Begründung von Wohnungseigentum durch die Alleineigentümerin Gemäß den Vorgaben des § 8 WEG hat die Verkäuferin durch Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt Wohnungs- und Teileigentum an dem zuvor bezeichneten Grundstück gebildet. Die Sondereigentumselemente (Wohnungs- bzw. Teileigentum) wurden in der Teilungserklärung auf Grundlage der Pläne der Abgeschlossenheitsbescheinigung konkretisiert und die Teilungserklärung enthält zudem eine Beschreibung der einzelnen Wohnungen sowie Pläne (Aufteilungsplan) des gesamten Gebäudes, in dem sämtliche Räume des Gebäudes nummeriert sind, so dass sie eindeutig einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet werden können und die jeweiligen Käufer der Teilungserklärung entnehmen können, aus welcher Fläche ihr Sondereigentums besteht.

Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung liegen vor. Damit wurden vom ursprünglichen Gesamtgrundstück, die Sondereigentumseinheiten, also die Wohnungsoder Teileigentumseinheiten abgeteilt. Dazu hat das Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt für jede Wohnung angelegt und ordnet jeder den in der Teilungserklärung vorgesehenen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zu.

Nach den derzeitigen Planungen sollen insgesamt 78 Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit 33 Pkw-Stellplätze entstehen sowie ca. 38 oberirdische Pkw-Stellplätze entstehen. An Abstellräume sowie Terrassen- und Grundstücksflächen wurden Sondernutzungsrechte gebildet werden wobei jeder Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem Abstellraum zugeteilt werden soll.

Die an Terrassenflächen im Parterre gebildeten Sondernutzungsrechte wurden den jeweils zugehörigen Einheiten zugewiesen.

B. Die vertraglichen Grundlagen Die jeweiligen Erwerber schließen mit der VerkäuRechtliche Gestaltung 38 | 39

ferin auf Grundlage der detaillierten Baubeschreibung einen Bauträgervertrag über die Errichtung und Übereignung von WEG-Eigentum an einer Sondereigentumseinheit (Wohnungs- und/oder Teileigentum) in einem von der Verkäuferin noch herzustellenden Neubau.

In dem Bauträgervertrag wird der Kaufpreis als Festpreis vereinbart. Das Bauherrenrisiko wird also von der Verkäuferin getragen.

Aus der Baubeschreibung ergeben sich die Herstellungspflichten der Verkäuferin. Sie regelt die Ausgestaltung und Qualitätsanforderungen, welche der Käufer von der Verkäuferin verlangen kann und für die die Verkäuferin Gewähr leisten muss.

In der Baubeschreibung ist des Weiteren geregelt, wie die Gesamterschließung des Bauobjektes erfolgt. Sie beinhaltet u. a. Regelungen über die Erschließungsanlagen (z.B. Schmutzwasser-, Regenwasserkanal, usw.).

1.) Der Vertragsabschluss Zum Schutz der Vertragsparteien schreibt das Gesetz vor, dass Kaufverträge über Grundstücke (oder Teile davon) zwingend schriftlich zu schließen sind durch einen Notar beurkundet werden müssen.

Dies gilt auch, wenn der Kaufvertrag in Form eines Bauträgervertrages, wie vorliegend, neben der Eigentumsübertragung zusätzlich Bau- bzw. Herstellungsverpflichtung in Bezug auf die Immobilie zum Gegenstand hat. Im Wesentlichen muss ein Verkäufer hierbei davor geschützt werden, sein Eigentum zu verlieren ohne den Kaufpreis erhalten zu haben. Der Käufer muss hingegen davor geschützt werden, den Kaufpreis zu zahlen, ohne das Eigentum an der Immobilie zu erhalten.

Üblicherweise erscheinen Verkäufer und Käufer und gemeinsam vor einem Notar, welcher den Vertrag mit den Vertragsparteien bespricht und dazu vollständig vorliest. Die Parteien können sich hierbei durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, jedoch bedarf es hierzu wiederum einer schriftlichen und notariell beurkundeten Vollmacht. Anschließend unterschreiben die Vertragsparteien und der Notar den Vertrag. Der Notar bestätigt mit seiner Unterschrift zugleich, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat und die Beurkundung abgeschlossen ist.

In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, den Vertragsschluss in Angebot und dessen Annahme zu trennen. Gleichzeitiges Erscheinen beider Vertragsparteien vor dem Notar wäre dann nicht erforderlich. Es bedarf in diesen Fällen jedoch eines sachlichen Grundes, wie zum Beispiel eine große örtliche Entfernung des Käufers oder eine persönliche Verhinderung. In dieser Konstellation hat der Käufer das Angebot abzugeben. Ab dem Moment der Beurkundung ist dieser vier Wochen lang unwiderruflich an sein Angebot gebunden. Während dieses Zeitraums kann die Verkäuferin das Angebot annehmen. Danach ist dies nur noch möglich, wenn der Käufer das Angebot nicht zwischenzeitlich wirksam widerrufen hat. Auch in diesem Falle hat die Beurkundung von Angebot und Annahme aber durch einen deutschen Notar zu erfolgen.

2.) Bauträgervertrag a) Rechtliche Definition des Kaufgegenstands Gegenstand des Bauträgervertrages ist die Errichtung des in der Teilungserklärung einzeln benannten Sondereigentum (Wohnungs- und/oder Teileigentum) einschließlich des Miteigentumsanteils

an dem Grundstück sowie die Übertragung des Eigentums an dem Kaufgegenstand durch die Verkäuferin. In Einzelfällen wird zudem ein dem Sondereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht erworben. Soweit ein Käufer darüber hinaus von der Möglichkeit Gebrauch macht, Teileigentum an einem der Pkw-Stellplätze zu erwerben, ist dies in dem jeweiligen Kaufvertrag gesondert zu vereinbaren und insbesondere dessen Lage detailliert zu bestimmen.

Einhergehend mit dem Erwerb des Sondereigentums übernehmen die Käufer mögliche in Abt. II des Grundbuchs eingetragenen Belastungen, welche jedoch keine wertmindernde Wirkung auf den Kaufgegenstand haben, sondern der Versorgung, respektive Erschließung dieses und anderer Grundstücke dienen. Die Bestellung von Dienstbarkeiten oder Baulasten aller Art, die z. B. der Veroder Entsorgung des Bauvorhabens mit Wasser, Energie, Telekommunikationseinrichtungen, der Erschließung von Nachbargrundstücken dienen (z.B. Durchgangs- oder Durchfahrtsrechte, Leitungsrechte) oder zur Durchführung von Vorhaben auf Nachbargrundstücken rechtlich erforderlich sind, behält sich die Verkäuferin in diesem Zusammenhang ausdrücklich vor.

Nach momentaner Beurteilung ist mit derartigen Belastungen u.a. für einen gemeinsamen Müllplatz, die Versorgung der Nachbargebäude über die sich im Gebäude des Kaufgegenstands befindliche Heizung, die Spielplatznutzung zu rechnen. Auch diese Belastungen dienen nicht der Sicherung einer Geldforderung und wirken sich für den Käufer daher nicht wertmindern aus. Der Käufer erteilt der Verkäuferin unwiderruflich Vollmacht, damit diese derartige Belastungen bestellen kann.

Hinsichtlich Abt. III des Grundbuchs wird die Übertragung des Grundbesitzes lastenfrei erfolgen.

Eine ggf. auf Veranlassung der Verkäuferin noch einzutragende Globalgrundschuld, die ausschließlich der Finanzierung des Bauvorhabens dienen darf, wird vor der Eigentumsumschreibung auf die Erwerber gelöscht.

Das Bodenbelastungskataster des Landes Berlins weist bezüglich des Grundstücks keine Eintragungen auf. b) Baubeschreibung und Fertigstellung Da Bauträgerverträge üblicherweise bereits abgeschlossen werden, wenn die Immobilie noch nicht (vollständig) errichtet ist, werden die zu erbringenden Bauleistungen durch die sogenannte Baubeschreibung und die Bau- bzw. Abgeschlossenheitspläne textlich und zeichnerisch näher bestimmt, zu deren Erstellung sich die Verkäuferin entsprechend verpflichtet. Die Baubeschreibung ist für den Käufer insofern wichtig, da hierin der Qualitätsstandard des Objektes festgelegt wird. Dazu gehören insbesondere die Gestaltung und Ausstattung des Kaufgegenstands, welche regelmäßig elementare Vertragsbestandteile für den Käufer eines noch herzustellenden Bauobjekts sind. Aufgrund dessen erfordern auch die Baubeschreibung und Pläne einer notariellen Beurkundung. und werden üblicherweise in die notarielle Urkunde einbezogen. Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird bei umfangreicheren Vorhaben jedoch in einer gesonderten Urkunde niedergelegt, der so genannten Stammurkunde oder Grundlagenurkunde. Diese kann weitere, den Vertragsgegenstand beschreibende Anlagen enthalten. Die Verkäuferin verpflichtet sich, im Rahmen der Verwirklichung des Bauvorhabens die Anforderungen der geltenden Energiesparverordnungen einzuhalten.

Die aktuell gültige Fassung der Baubeschreibung ist diesem Prospekt zu entnehmen. Der Käufer sollte jedoch die zu beurkundenden Fassungen der Baubeschreibung sowie sämtliche Anlagen und Pläne vor Vertragsschluss nochmals gründlich lesen, da mögliche Änderungen zu der in diesem Prospekt enthaltenen Baubeschreibung nicht auszuschließen sind. Sollten sich Änderungen der Planung und Ausführung im Vergleich zur Baubeschreibung oder den Plänen technisch, wirtschaftlich oder aufgrund behördlicher Vorgaben als erforderlich oder zweckmäßig herausstellen, so behält sich die Verkäuferin diese vor, soweit die Änderungen weder wert- noch gebrauchsmindernde Auswirkungen auf den Kaufgegenstand haben.

Aus diesem Prospekt bzw. der Teilungserklärung ist die im Rahmen der Bauplanung zu errichtende Wohnfläche ersichtlich. Die Wohnflächenberechnung richtet sich hierbei grundsätzlich nach den gesetzlichen Normen der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sondereigentum an Balkon- und Terrassenflächen kann bei der Flächenberechnung davon abweichend jeweils hälftig angerechnet werden. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass im Rahmen der Verwirklichung des Bauvorhabens Abweichungen von den geplanten Flächenmaßen auftreten können. Soweit es sich lediglich um geringfügige Änderungen der Wohnfläche von bis zu 3% der Quadratmeterfläche und/oder der Raumaufteilung handelt, haben diese keinen Einfluss auf den Kaufpreis oder die Parteiabsprachen zur Beschaffenheit des Vertragsobjekts, so dass spätere Kaufpreisminderungen oder –erhöhungen erst bei einer Abweichung von dem Toleranzwert i. H. v.

3% in Betracht kommen.

Unter Berücksichtigung der einzelnen Bauabschnitte verpflichtet sich die Verkäuferin, • die Bezugsfertigkeit des Sondereigentums bis zum 31.12.2015 ; • die vollständige Fertigstellung aller geschul­ deten Bauleistungen und der Außenanlagen bis zum 31.12.2015, herzustellen.

Sollte die Verkäuferin den vertraglich vereinbarten Bezugsfertigkeitstermins für das Sondereigentum schuldhaft überschreiten, verpflichtet sie sich zur Zahlung eines zuvor im Vertrag festgelegten pauschalierten Schadensersatzes. Die Geltendmachung eines darüber hinausgehenden Schadensersatzanspruchs durch den Käufer wird hierdurch nicht ausgeschlossen. Verzögerungen der Bauausführungszeiten aufgrund von höherer Gewalt (insbesondere Streik, Aussperrung, Transportsperre, behördliche Maßnahmen, Schlechtwettertage) führen nicht zu einer schuldhaften Überschreitung des Bezugsfertigkeitstermins durch die Verkäuferin. Dies gilt ebenso für Verzögerungen aufgrund der Umsetzung von Sonderwünschen des Käufers, sowie alle weiteren Umstände, die nicht in den Verantwortungsbereich der Verkäuferin fallen.

Kommt der Käufer mit einer fälligen Kaufpreisrate in Verzug, so verschiebt sich der vereinbarte Bezugsfertigkeitstermin um die Zeit, die zwischen Fälligkeitstag und Zahlung der Kaufpreisrate liegt. c) Kaufpreis und Kaufnebenkosten/ Finanzierungskosten Als Gegenleistung für die Verschaffung des Eigentums sowie die Bauleistung zahlt der Käufer an die Verkäuferin den vertraglich vereinbarten Kaufpreis.

Der Kaufpreis wird im Bauträgervertrag sowohl als Rechtliche Gestaltung 40 | 41

Gesamtbetrag als auch anteilig aufgeschlüsselt in Kosten für das Grundstück und die Herstellungskosten angegeben. Hierbei dienen Erfahrungswerte bzw. Kostenschätzungen über die anfallenden Baukosten als Basis. Die Verkäuferin übernimmt aus diesem Grund keine Haftung für die steuerliche Anerkennung der aufgeschlüsselten Angaben.

Neben dem anteiligen Wert für den Grundbesitz, sind sämtliche Kosten für die vertragsgemäße Herstellung des Vertragsgegenstands, insbesondere Baukosten, Anschlusskosten für Ver- und Entsorgungsleitungen, sämtliche bis zur Eigentumsumschreibung fälligen Erschließungskosten, die Sachverständigenkosten für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, sowie Projektierungs-, Planungs-, Baugenehmigungsverfahrenskosten usw., im Kaufpreis enthalten. Im Kaufpreis ist des Weiteren sowohl die Innenprovision, welche der mit dem Verkauf beauftragte Kapitalanlagenvertrieb von der Verkäuferin erhält, als auch der Zuschuss der Verkäuferin an die Vermietergemeinschaft enthalten.

Sämtliche sogenannten Kaufnebenkosten sowie Finanzierungskosten sind ausdrücklich nicht im Kaufpreis enthalten. Hierzu gehören insbesondere, Steuern und Gebühren (z. B. Grunderwerbssteuer, Kosten des Grundbuchamts, etc.), die mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages verbunden sind, Notargebühren, Bankgebühren, usw. Diese sogenannten Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten trägt der Käufer sämtlich selbst, wodurch sich die Anschaffungskosten entsprechend erhöhen. Über die Höhe von Kaufneben- bzw. Finanzierungskosten können an dieser Stelle keine seriösen Aussagen getroffen werden, da diese variieren und u. a. vom Kaufpreis abhängen. Verbindliche Informationen über die Höhe

erhält der Erwerber beim beurkundenden Notar und/oder der finanzierenden Bank. In Berlin beträgt die Grunderwerbssteuer momentan 5% des Kaufpreises. Die Kosten für bewegliche Zusätze, wie z. B. die Einbauküche, können hierbei regelmäßig vom Kaufpreis abgezogen werden.

Verbindliche Informationen erhält der Käufer bei einem Steuerberater. d) Fälligkeit des Kaufpreises Gemäß den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) darf der Bauträger, hier die Verkäuferin, Vermögenswerte vom Erwerber nur dem jeweiligen Baufortschritt entsprechend annehmen. Die MaBV stellt damit den Schutz des Käufers vor Verlust seiner Zahlungen sicher, indem dieser nur für das zahlen muss, wofür er in Form der Bauleistung eine tatsächliche Gegenleistung erhält, während er für unvollständig erbrachte Bauleistungen folglich nicht den vollständigen Kaufpreis zahlen muss.

Darüber hinaus hat der beurkundende Notar zu gewährleisten, dass die rechtliche Durchführbarkeit des Vertrages sichergestellt ist. Zu den allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen gehört insbesondere: • • • •

der Kaufvertrag muss rechtswirksam sein; alle für seine Durchführung erforderlichen Genehmigungen müssen vorhanden sein; es dürfen keine etwaigen vertraglichen Rücktrittsrechte der Verkäuferin mehr existieren; die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) für den Käufer muss im Grundbuch eingetragen sein - dadurch wird das Grundbuch „gesperrt“, das Grundstück wird für den Käufer „reserviert“;

•

die Freistellung des Kaufgegenstands von sämtlichen vom Käufer nicht übernommenen Grundpfandrechten muss gesichert sein.

Soweit erforderlich, muss die Erteilung der Baugenehmigung vorliegen. Ist eine Baugenehmigung nicht vorgesehen, muss eine Bestätigung der zuständigen Behörde vorliegen, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder nach den Vorschriften des Baurechts mit dem Vorhaben begonnen werden darf. Ist auch eine derartige behördliche Bestätigung nicht vorgesehen, hat die Verkäuferin dies zu bestätigen und nach dieser Mitteilung muss mindestens einen Monat vergangen sein.

Sollte die Eintragung der Eigentumsvormerkung für den Käufer noch nicht erfolgt sein, ist es der Verkäuferin zur Sicherung eines möglichen Rückzahlungsanspruchs des Käufers gestattet, eine Sicherheit in Form einer Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb berechtigten Kreditinstituts zu stellen. In diesem Fall wären die Kaufpreisraten, je nach Baufortschritt, auch Unabhängig von möglichen Verzögerungen im Rahmen der Eintragungen in das Grundbuch zu bezahlen.

Nach den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist der Baufortschritt eine besondere Fälligkeitsvoraussetzung, da er die Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisraten bewirkt. Die genaue Anzahl und jeweilige Höhe dieser Raten werden im notariellen Bauträgervertrag vereinbart.

Die festgelegten Raten sind von der Verkäuferin nach Fertigstellung des jeweils entsprechenden Baufortschritts vom Erwerber anzufordern, welchem im Vertrag eine Zahlungsfrist von zwei Wochen gewährt wird.

Um die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung des vereinbarten Vertragsgegenstandes zusätzlich zu gewährleisten, ist die Verkäuferin gesetzlich zur Erbringung einer Sicherheit von 5% des Kaufpreises verpflichtet. Dies kann in Form einer Bürgschaft oder eines Abzugs in dieser Höhe von der ersten Kaufpreisrate erfolgen. Die Verkäuferin hat den Käufer spätestens mit dem Abruf der ersten Rate hierüber zu informieren.

Im Falle des Zahlungsverzugs des Käufers hinsichtlich einer oder mehrerer Raten steht der Verkäuferin die Geltendmachung ihres Verzugsschadens einschließlich der gesetzlichen Verzugszinsen gegenüber dem Käufer frei. e) Finanzierung des Kaufpreises Soweit der Käufer eine Finanzierung durch ein Kreditinstitut in Anspruch nimmt, hat er die Kaufpreisfinanzierung selbstständig und ohne Beteiligung der Verkäuferin vor Abschluss des Kaufvertrags sicher zu stellen. Es liegt im Interesse der Verkäuferin, ausschließlich Verträge mit Käufer zu schließen, bei denen im Vorwege sichergestellt ist, dass sie die spätere Kaufpreiszahlung auch erbringen können.

Daher verpflichtet sich jeder Käufer, der Verkäuferin einen Eigenkapitalnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung des finanzierenden Kreditinstituts vorzulegen. Die Verkäuferin behält sich bei Nichteinhaltung dieser Pflicht ein Rücktrittsrecht und u.U. Schadensersatzforderungen vor.

Benötigt der Käufer bereits vor Eigentumsübertragung eine für die Finanzierung des Kaufpreises erforderliche Sicherheit, ermächtigt die Verkäuferin den Käufer, eine Grundschuld in der nötigen Höhe in das Grundbuch eintragen zu lassen. In diesem Fall wird im Kaufvertrag vereinbart und vom beur-

kundenden Notar sichergestellt, dass diese Sicherheit ausschließlich zur Kaufpreiszahlung verwendet werden darf. Kosten wie etwa für Notar und Grundbuchamt, die bei der Bestellung der Grundschuld anfallen, trägt der Käufer ebenfalls allein. f) Abnahme Nach Erfüllung der Bau- und Herstellungspflicht der Verkäuferin, also der vertragsgerechten Fertigstellung des Kaufgegenstands, erfolgt dessen Abnahme. Die Abnahme ist für Verkäufer und Käufer ein wichtiger Termin. Hierbei findet regelmäßig eine gemeinsame Begehung des Kaufobjektes statt, wobei festgestellte Mängel bzw. noch offene Arbeiten in einem Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Am Ende der Abmahne sollte idealerweise die Erklärung des Käufers erfolgen, dass er den Kaufgegenstand als vertragsgemäß anerkennt.

Wegen unwesentlicher, geringfügigen Mängel darf der Käufer die Abnahme nicht verweigern. Diese Arbeiten sind vom Verkäufer dann unverzüglich auszuführen. Das Sondereigentum sollte der Käufer persönlich abnehmen, wobei die Anwesenheit und oder Vertretung durch einen Bevollmächtigten und/oder Sachverständigen jederzeit möglich ist.

Die Verkäuferin hat den Termin für die Abnahme unter Einhaltung einer im Kaufvertrag vereinbarten Frist rechtzeitig schriftlich anzukündigen. Sollte der Käufer oder ein von ihm benannter Vertreter trotz Einhaltung der Voraussetzungen auf Seiten der Verkäuferin wiederholt nicht zum mitgeteilten Termin erscheinen oder der Kaufgegenstand ohne Rüge in Gebrauch genommen werden, besteht alternativ zur regulären Abnahme unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Fiktion der Abnahme. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt in einem separaten Termin. Im Rah-

men der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist beabsichtigt, dass sich die Käufer durch einen von ihnen beauftragten und bevollmächtigten Sachverständigen vertreten lassen. g) Nutzen- und Lastenübergang (wirtschaftlicher Eigentumsübergang) Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Der sog. wirtschaftliche Eigentumsübergang findet jedoch bereits am Tag nach der Abnahme des Sondereigentums statt, wenn Besitz, Lasten, Nutzen und Verkehrssicherungspflichten am Objekte auf den Käufer übergehen. Ab dann stehen ihm alle Nutzungen und Erträge des Kaufgegenstandes – z.B. Mieteinnahmen – zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten – z.B. Grundsteuern, Müll- und Abwassergebühren — tragen. Mit diesem Tag übernimmt der Käufer überdies auch die Rechte und Pflichten als Wohnungs- und Teileigentümer, wie sie das Wohneigentumsgesetz (WEG) vorsieht. Er kann ab diesem Moment sein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung ausüben und muss das monatliche Hausgeld an den Verwalter der Gemeinschaft zahlen. Dieses Hausgeld beinhaltet hauptsächlich die Betriebskosten, die Instandhaltungsrücklage und die Verwalterkosten. Soweit das erworbene Wohneigentum zur Vermietung dienen soll und die Verkäuferin den Kaufgegenstand danach in bereits vermietetem Zustand übergibt, wird die Verkäuferin mit dem Tag der Übergabe alle Forderungen aus dem bereits bestehenden Mietverhältnis (insbes. Mietzinsforderung) an den Käufer abtreten. h) rechtlicher Eigentumsübergang – Grundbucheintragung Entsprechend den gesetzlichen Regelungen geht das Eigentum rechtlich erst mit Eintragung des Rechtliche Gestaltung 42 | 43

Käufers in die Grundbuchabteilung I auf diesen über. Dies ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer das Eigentum weiterveräußern und ohne die Einschränkungen der oben genannten Belastungsvollmacht belasten kann. Die Grundbucheintragung steht unter der Bedingung der vollständigen Zahlung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises, der Abnahme des Sondereigentums, der Rückgabe oder Freigabe erteilter Bürgschaften oder andere Sicherheiten an die Verkäuferin, soweit nicht schriftlich durch die Parteien davon Abweichendes vereinbart wurde. Überdies hat der Käufer für das Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt durch Zahlung der Grunderwerbssteuer an das Finanzamt sorgen.

Bereits nach Kaufvertragsschluss und damit vor Zahlung des vollständigen Kaufpreises wird zur Sicherung des Anspruchs des Käufers gegen die Verkäuferin auf Eigentumsverschaffung eine Eigentumsvormerkung eingetragen. Aufgrund dessen kann die Verkäuferin rechtlich keine anderweitigen oder vertragswidrigen Verfügungen über den Kaufgegenstand vornehmen. Die im Zusammenhang mit diesen Grundbucheintragungen anfallenden Kosten trägt der Käufer als Nebenkosten des Erwerbs. i) Gewährleistung Für die von der Verkäuferin durchgeführten Baumaßnahmen am Gebäude hat diese nach dem Gesetz die zwingende Pflicht, fünf Jahre lang die Gewähr zu leisten; bei beweglichen Sachen zwei Jahre. Diese Fristen werden für Sonder- und Gemeinschaftseigentum jeweils getrennt mit der Abnahme in Lauf gesetzt. Sollten während dieses Fristlaufs Mängel auftreten und von dem Käufer rechtzeitig angezeigt werden, sind diese von der Verkäuferin auf ihre Kosten beseitigen.

Für die Größe, Güte, die Grenzen und die Beschaffenheit von Grund und Boden sowie für die Freiheit von privaten, nicht im Grundbuch vermerkten Belastungen, haftet die Verkäuferin nicht. Die Haftung der Verkäuferin wegen Schäden aus der vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Verletzung des Lebens, Körpers oder der Gesundheit sowie anderer Schäden aufgrund vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Pflichtverletzung der Verkäuferin, bleibt unberührt. Pflichtverletzungen eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen stehen denen der Verkäuferin gleich.

Hinsichtlich der Gewährleistungsansprüche nach den Vorschriften des BGB wird eine Einschränkung in der Art vereinbart, dass eine Begrenzung der Schadensersatzansprüche soweit durchführbar auf den unmittelbaren Schaden und eine Verkürzung der Verjährungsfrist für mit verkaufte gebrauchte bewegliche Sachen auf ein Jahr erfolgen.

j) Vollmachten Die Erteilung entsprechender Vollmachten durch den Käufer an den Notar respektive dessen Angestellte ermöglichen es, den Kaufvertrag ohne erneutes Erscheinen des Erwerbers vor dem Notar abzuwickeln. Zu diesen Vollmachten zählen insbesondere eine Durchführungsvollmacht, die Vollmachten, Grundpfandrechte (nebst erforderlicher persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung) für den Käufer zu bestellen und eine Identitätserklärung abzugeben, sowie die Vollmacht, die Auflassung des Kaufgegenstandes zu erklären.

Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass sich der Kaufgegenstand derzeit noch in der Entstehung befindet. Bei entsprechenden Änderungswünschen des

Käufers bezüglich der Aufteilung des Kaufobjekts oder erforderlicher planerischer Umgestaltung kann die Abänderung der Teilungserklärung notwendig werden. Ohne Zustimmung des Käufers kann die Verkäuferin im Verhältnis zwischen den Parteien allerdings nur solche Änderungen durchführen, die keine Minderung des Gebrauchs oder Werts zur Folge haben.

Die Verkäuferin erhält zudem Vollmacht, mit Dritten Verträge, insbesondere solche für die Versorgung des Gesamtbauvorhabens, in dem aus der Stammurkunde ersichtlichen Umfang abzuschließen. Die Verkäuferin wird weiter zur Bestellung und Übernahme von Dienstbarkeiten und Baulast bevollmächtigt.

C WEG-Verwaltungsvertrag für das Gemeinschaftseigentum Gemäß den Vorschriften des WEG ist zur Übernahme der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von der Eigentümergemeinschaft ein Verwalter zu bestellen. In der Teilungserklärung wurde durch die Verkäuferin eine Hausverwaltung zum ersten Verwalter bestellt.

1.) Beitritt und Laufzeit des Verwaltungsvertrages Mit dem auf die Bezugsfertigkeit der ersten Wohneinheit des Bauvorhabens folgenden Monatsersten beginnt der WEG-Verwaltungsvertrag zu laufen. Die Laufzeit beträgt ab diesem Zeitpunkt drei Jahre. Eine vorzeitige Beendigung ist nur aus wichtigem Grund möglich. Der Eintritt der einzelnen Käufer findet rechtlich ohne weitere Erklärung mit Eintritt in die Stellung als Wohnungseigentümer statt. In wirtschaftlicher Hinsicht sind die Regeln dieses Verwaltervertrags gemäß kaufvertraglicher Vereinbarung schon mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang und ohne die Notwendigkeit zusätzlicher Vereinbarungen und Erklärungen durch den Käufer gültig.

2.) Der WEG-Verwalter Die Berechtigungen und Pflichten eines Verwalters im Verhältnis zu einzelnen Wohnungseigentümern sind grundsätzlich durch das WEG normiert.

Durch weitere Regelungen in der Teilungserklärung sowie dem Verwaltungsvertrag werden diese Vorschriften ergänzt. Danach kümmert sich der Verwalter u. a. um die Einberufung von Eigentümerversammlungen und die Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Er sorgt für die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, fordert Kosten und Lastenbeiträgen gegenüber den Wohnungseigentümern ein und sorgt sich um Zahlungen und Leistungen im Zusammenhang mit der laufenden Objektverwaltung. In diesem Zusammenhang ist er überdies für die Abrechnungserstellung hinsichtlich der von der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgebrachten Kosten und ihrer Einnahmen – so z.B. das monatliche Hausgeld – und die Anfertigung eines Wirtschaftsplans verpflichtet. Aus dem Wirtschaftsplan muss für jeden einzelnen Eigentümer die Höhe seines zukünftig zu zahlenden Hausgeldes erkennbar sein. Die eingenommen Mittel verwaltet der Verwalter als Treuhänder.

haltungsrücklage, welche zukünftig von der Eigentümergemeinschaft zur Deckung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu bilden ist.

Ab dem ersten Jahr nach Fertigstellung wird eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 0,25 Euro pro m2 pro Monat gebildet. Aktuell ist für die WEG-Verwaltung eine monatliche Gebühr in Höhe von 27,00 Euro inkl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, je Wohnungs-/Teileigentum, sowie monatlich 16,00 Euro für die Sondereigentumsverwaltung, sowie ggf. 5,00 Euro inkl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, je Pkw-Tiefgaragenstellplatz zu zahlen. Darüber hinausgehende besondere Leistungen sind nach den im Verwaltervertrag festgelegten Bedingungen gesondert zu vergüten.

Bei Rechtsstreitigkeiten ist er für Erklärungen, die an sämtliche Eigentümer in dieser Funktion gerichtet sind, zustellungsbevollmächtigt. Soweit dies den Beschlüssen der Eigentümer entspricht, kann er ggf. auch solche Rechtsstreitigkeiten, welche die Wohnungseigentümerschaft betreffen, eingehen oder Rechtsanwälte dafür beauftragen.

3.) Instandhaltungsrücklagen, Vergütung des Hausverwalters Zu den weiteren, wesentlichen Aufgaben des Hausverwalters gehört die Verwaltung der Instand-

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Rechtliche Gestaltung 44 | 45

Steuerliche Auswirkungen Ausstattungsbeispiel

Konsequenzen des Immobilienerwerbs für steuerrechtliche Belange A. Erwerb der Immobilie zum Zwecke der Fremdvermietung A.1 Ermittlung der Einkünfte, Kosten für Werbung, Verrechnung von Verlusten Dient die Immobilie der Erzielung von Miet- oder Pachteinkünften durch Nutzungsüberlassung an Dritte, wird das steuerliche Ergebnis im Wege eines Vergleichs von Mieteinnahmen und Ausgaben, die mit der Immobilie zusammenhängen, sogenannte Werbungskosten errechnet. Grundsätzlich werden all diejenigen Ausgaben als Werbungskosten verstanden, die für den Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt von Mieteinnahmen dienlich sind. Beispielhaft seien an dieser Stelle laufende Grundstückskosten für Reparaturen, Zinsaufwendungen oder auch die Grunderwerbssteuer genannt. Zunächst ist im Rahmen der anzusetzenden Werbungskosten der reine Geldabfluss zur Ermittlung des Überschusses zu berücksichtigen.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ergibt sich hingegen bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie, die anschließend nicht selbst genutzt wird. Im Rahmen der sog.

Absetzung für Abnutzung („AfA“) können diese lediglich über die Dauer der Immobiliennutzung als Werbungskosten erfasst werden, auch wenn sie regelmäßig im Anschaffungsjahr selbst schon zahlungswirksam anfallen. Ebenso können mit dem Erwerb eng verbundene Nebenkosten wie bspw. Notar- oder Grundbuchkosten, Maklerprovisionen, Grunderwerbssteuer als Werbungskosten nur über die AfA berücksichtigt werden. Nicht unter die AfA fällt hingegen der anteilige Wert der Anschaffungskosten für Grund und Boden.

Darüber hinaus gibt es weitere Aufwendungen, die lediglich mittelbar mit dem Immobilienerwerb zusammenhängen und nur im Rahmen der AfA als Werbungskosten Berücksichtigung finden können.

Zu derartigen Kosten zählen u.a. die Herstellung eines betriebsfertigen Zustands, Aufwendungen für Erweiterungen z.B. von Wohn- oder Nutzfläche, Anschaffungsnahe Herstellungskosten oder eine mit vermietete Einbauküche

Für die Differenz des Nominalbetrags und des wirklichen Auszahlungsbetrags eines Darlehens – dem sogenannten Disagio – besteht ebenfalls eine Ausnahme vom reinen Vergleich zwischen den Einnahmen und Ausgaben, sofern das Disagio nicht marktüblich ist. Ist für ein Darlehen mit Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Disagio von nicht mehr als 5% vereinbart, so liegt nach Auffassung des Bundesfinanzministeriums jedoch Marktüblichkeit vor.

Bei Werbungskosten, die über die Mieteinnahmen eines Jahres hinausgehen, ist die Verrechnung des daraus resultierenden Verlusts mit positiven Einnahmen aus anderen Einkunftsarten in unbegrenzter Höhe möglich. Sofern eine Verrechnung des Verlusts im laufenden Jahr nicht erfolgen kann, ist die Zurücktragung ins Vorjahr bis zu einer Höhe von 511.500 Euro möglich. Im Falle der Zusammenveranlagung beträgt die Höchstsumme 1.023.000 Euro. In den Folgejahren können Restbeträge bis zu 1.000.000 EUR unbeschränkt abgezogen werden, dies übersteigend in Höhe von 60% des darüber hinaus gehenden Gesamtbetrags der Einkünfte.

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A.2 Überschusserzielungsabsicht Eine steuerliche Anrechnung von Miet- und Pachteinkünften setzt voraus, dass bereits beim Immobilienerwerb ernstlich angestrebt wird, dauerhaft Überschüsse zu erwirtschaften. Soweit die Vermietung langfristig erfolgt, ist davon jedoch ohne weiteres auszugehen. Eine Prüfungs- und Nachweispflicht hinsichtlich des Ziels der Überschusserwirtschaftung entsteht erst bei Hinzutreten weiterer Anhaltspunkte, die Zweifel an dieser Absicht schüren. Solche Anzeichen liegen insbesondere vor bei: • • • •

•

Kauf mit Weiterverkaufsabsicht Mietverträgen auf Zeit, insbesondere bei Vermietung der Immobilie als Ferienwohnung Vergünstigter Wohnungsüberlassung Wechselnde Objektnutzung sowohl zum Zwecke der Vermietung als auch zu eigenen Nutzungszwecken dauerhaftem Immobilienleerstand (mehrere Jahre)

Ausgehend von einer neutralen Beurteilung, liegt eine ernstliche Überschusserwirtschaftungsab-

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sicht grundsätzlich dann vor, wenn für die relevante Immobilie bei längerfristiger Betrachtung von der Erzielung eines Gesamtüberschusses auszugehen ist. Die Prognose erfolgt dabei i. d. R. für einen Zeitraum von 30 Jahren, sofern die Vermietung zeitlich unbefristet erfolgt. Bei kürzerer Vermietung ist entsprechend der kürzere Zeitraum als Prüfungsmaßstab zugrunde zu legen. Grundlage stellen diejenigen Ergebnisse dar, die aufgrund einkommensteuerrechtlicher Vorschriften zukünftig voraussichtlich zu erwarten sind. Abschreibung nach § 7 Absatz 4 des Einkommenssteuergesetzes sind hierbei zu berücksichtigten, während Überschüsse aus privaten Veräußerungen sowie tatsächlich in Anspruch genommene erhöhte Abschreibungen oder Sonderabschreibungen hingegen nicht in die Prognose einzubeziehen sind.

Letztere finden nur dann Berücksichtigung, wenn es sich um zeitlich befristete Vermietungen handelt.

Sofern der vereinbarte Mietzins im Rahmen einer dauerhaften Vermietung mindestens 3/4 der ortsüblichen Miete beträgt, kann, ohne Hinzutreten besonderer Umstände, regelmäßig eine Gewinn-

erzielungsabsicht angenommen werden. Liegt der vereinbarte Mietzins hingegen unterhalb von 2/3 des ortsüblichen Mietzinses, erfolgt grundsätzlich eine Aufteilung der Werbungskosten in abzugsfähige und nicht abzugsfähige Positionen. Beträgt der Mietzins mindestens 2/3, aber weniger als 3/4 der ortsüblichen Miete, so ist eine gesonderte Prognose in Bezug auf die zu erwartenden Überschüsse aufzustellen. Fällt diese negativ aus, ist in diesem Fall ebenfalls eine Aufgliederung der Werbungskosten vorzunehmen.

Wird von einer tatsächlichen Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen oder wird diese im Rahmen einer Prognose positiv festgestellt, können bei der Bestimmung der Einkünfte für die Einkommenssteuer Einnahmen und Verluste aus der Vermietung in voller Höhe berücksichtigt werden.

A.3 Unterscheidung von Vermögensverwaltung und Gewinneinkunft Im Einkommenssteuerrecht ist eine Unterscheidung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Gewinneinkünfte nach § 2 Absatz 2 Nr.1 Steuerliche Auswirkungen 46 | 47

EStG und solche aus der reinen Vermögensverwaltung gemäß § 21 EStG vorgesehen. Bedeutung erfährt die Abgrenzung insbesondere in Bezug auf das Anfallen von Gewerbesteuer und ein mögliches Veräußerungsbestreben. Liegt der Schwerpunkt auf einer Gewinnerzielung durch langfristige Fremdvermietung, ist regelmäßig von einer privaten Vermögensverwaltung auszugehen. Denn die sogenannte Frucht, also der Gewinn, wird aus der Nutzung eigenen Vermögens gezogen. Weitere gewerbliche Dienste, die über die Vermietung hinausgehen, dürfen dabei grundsätzlich jedoch nicht geleistet werden.

Anders sind die Fälle zu bewerten, in denen hauptsächlich der Immobilienan- und verkauf Einkünfte abwerfen soll. Der Schwerpunkt liegt dabei nicht auf der Gewinnerzielung aus Vermietung und Verpachtung, sondern auf der Spekulation auf die Wertsteigerung der erworbenen Immobilien. Werden innerhalb von fünf Jahren ab Ankauf mindestens vier Immobilien veräußert, ist nach der deutschen Finanzverwaltung regelmäßig von Grundstückshandel als gewerbliche Tätigkeit auszugehen. Einer besonderen Einzelfallüberprüfung bedürfen dabei jedoch solche Konstellationen, in denen bestimmte Anzeichen wie bspw. die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, Gewinnerwirtschaftungsbestreben beim Verkauf, die Dauer des Immobilieneigentums oder auch die Bauträgereigenschaft für oder gegen die Annahme eines Gewerbes sprechen. Ergibt sich aus der Prüfung, dass die Einnahmen aus einer gewerblichen Tätigkeit stammen, sind sie sowohl bei der Einkommenssteuer als auch der Gewerbesteuer zu berücksichtigen. Unter Umständen entsteht dadurch eine zusätzliche Steuerbelastung, wenn die zu zahlende Gewerbesteuer den im Verhältnis zum jeweiligen Gewerbesteuermessbetrag anrechen-

baren Wert übersteigt. Ein eventueller Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird bei gewerblicher Tätigkeit zudem stets von der Einkommenssteuer erfasst. Als Grundlage der Gewinnberechnung dient die Gegenüberstellung des Verkaufserlöses abzüglich der Verkaufsnebenkosten auf der einen und der Anschaffungskosten zuzüglich der von der Steuer abgesetzten Beträge für Abnutzungen auf der anderen Seite.

Im Gegensatz dazu unterliegen die laufenden Einnahmen aus der Immobilie bei der privaten Vermögensverwaltung gerade nicht der Gewerbesteuer. Auch bleibt bei der privaten Vermögensverwaltung der erzielte Gewinn bei einem Verkauf der Immobilie frühestens zehn Jahren nach dem Erwerb komplett unversteuert.

B. Weitere Auswirkungen des Immobilien­ erwerbs auf die Steuerpflicht Beim Erwerb einer Immobilie wird die Zahlung der Grunderwerbssteuer fällig. Jedes Bundesland bestimmt für sich die jeweilige Höhe, die sich im Verhältnis zum vereinbarten Kaufpreis bemisst. In Berlin beträgt sie derzeit fünf Prozent. Die Grunderwerbssteuer ist nach notariell beurkundetem Vertragsabschluss zu entrichten. Gemäß der üblichen Vertragsvereinbarung zahlt sie der Käufer an das Finanzamt. Allerdings untersteht auch die Verkäuferin der gesetzlichen Haftung. Die für den Käufer durch die Grunderwerbssteuer zusätzlich entstehenden Kosten können von diesem seinerseits steuerlich, allerdings nur im Rahmen der AfA, zur Berücksichtigung gebracht werden. Ferner werden, abhängig von der in der jeweiligen Gemeinde festgesetzten Höhe, laufende Grundsteuerzahlungen fällig. Die Grundsteuerzahlungen eines Jahres können jeweils steuerlich geltend gemacht werden.

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haftungs- und Angabenvorbehalte Der Inhalt dieses Prospektes stellt lediglich allgemeine Informationen zu der angebotenen Immobilie zur Verfügung, denen ausschließlich die bis zur Erstellung bekannten und erkennbaren Fakten zugrunde liegen. Sämtliche Planungs- und Berechnungsgrundlagen erfolgen vorbehaltlich möglicher, zukünftiger Veränderungen aufgrund von behördlichen und/oder gesetzlichen Änderungen.

Die Texte des Prospekts unterliegen dem Urheberrechtsschutz und dürfen ausschließlich nach vorheriger schriftlicher Genehmigung verwendet werden. Bei der Erstellung des Prospektes hat sich die Verkäuferin als Herausgeberin an den IDW-S 4 Standard der Wirtschaftsprüfer orientiert. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass keine diesem Standard entsprechende Kontrolle durch ein Wirtschaftsprüfungsunternehmen erfolgte.

Dementsprechend können daraus keine Ansprüche gegenüber der Herausgeberin oder einem Wirtschaftsprüfer hergeleitet werden.

Die Verkäuferin und Prospektherausgeberin erteilt im Rahmend dieses Prospektes weder Beratung in rechtlicher oder steuerlicher Hinsicht noch können die Prospektangaben eine fundierte Beratung durch

einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater ersetzen. Ebenso wenig dienen die Prospektangaben der Beratung in Fragen der Finanzierung oder sonstigen wirtschaftlichen Belangen. Soweit der Prospekt Berechnungsbeispiele enthält, stellen diese lediglich unverbindliche Anschauungsmodelle dar. Aufgrund der Vielzahl unterschiedlicher Variablen sowie unbekannter Größen übernimmt die Verkäuferin keine Haftung für den tatsächlichen Eintritt der im Rahmen von Beispielprognosen erstellten Kosten, Erträge und Steuern oder die Entwicklung der Kosten für die Finanzierung oder Bewirtschaftung.

Die namentliche Nennung der gesetzlichen Gesellschaftsvertreter erfolgt rein zu Informationszwecken und führt daher nicht zu einer Inanspruchnahme deren persönlichen Vertrauens. Dies trifft ebenso auf die Nennung der beauftragten Vertragspartner zu.

Ausschließlich die Verkäuferin als Herausgeberin des Prospektes hat die Befugnis, rechtsverbindliche Angaben zu tätigen. Andere Personen sind hierzu nicht befugt. Die endgültig abzuschließenden Verträge können, bedingt durch den Projektfortschritt, sachlich und rechtlich von diesem Prospekt abweichen. Aus diesem Grund gelten ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge.

Dieser Prospekt ersetzt weder die Baubeschreibung, noch stellt er einen Bestandteil dieser dar. Sofern der Prospekt keine anderslautenden Angaben enthält, stellen sämtliche Angaben, Illustrationen und/oder Fotografien lediglich Entwürfe oder Musterbeispiele dar, ohne Anspruch auf verbindliche Umsetzung.

Planungen können nur dann umgesetzt werden, wenn sie auch behördlich genehmigungsfähig sind.

Dementsprechend haben ausschließlich der notariell beurkundete Bauträgervertrag, inklusive Baubeschreibung sowie jeweils zugehörigen Anlagen, verbindliche Gültigkeit gegenüber den Käufern.

Im Moment der Erstellung konnten die im Prospekt gemachten Angaben in Bezug auf Daten, Fakten und Zahlen noch nicht definitiv und/oder abschließend erfolgen. Der Käufer hat bei Interesse jedoch stets die Möglichkeit, sich bei den am Vorhaben beteiligten Personen über die aktuelle Sach- und Datenlage zu informieren. Daher akzeptiert der Käufer, dass sämtliche aus diesem Prospekt herrührende Ansprüche ab Erlangung der Kenntnis innerhalb von sechs Monaten, spätestens aber zwei Jahre nach dem Datum der Prospektherausgabe verjähren, sofern sie überhaupt existieren. Dies gilt nicht, soweit die Herausgeberin im Prospekt vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Angaben getätigt hat.

Die Prospektherausgeberin sichert zu, nach bestem Wissen und Gewissen über sämtliche für eine Anlageentscheidung wesentlichen Umstände im Prospekt vollständig und korrekt aufgeklärt zu haben.

Irrtümer können durch die Herausgeberin jedoch auch trotz sorgfältigster Prüfung und Ausarbeitung nicht in Gänze ausgeschlossen werden.

Die Erstellung des Prospekts erfolgte im Oktober 2013.

Herausgabezeitpunkt ist November 2013.

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