Marissa Rungroj_Games Develop Office Building Center

GAMES

DEVELOP

OFFICE BUILDING CENTER แนวทางการออกแบบโครงการ ศูนย์รวมบริษัทพัฒนาเกมย่าน ปุณณวิถี กรุงเทพฯ

นางสาวมาริสา รุง่ โรจน์ รหัสนักศึกษา 5916685208 อาจารย์ทีปรึกษา อาจารย์ธรรม์ เด่นดวง

แนวทางการออกแบบโครงการศูนยรวมบริษัทพัฒนาเกมยานปุณณวิถี ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร

โดย นางสาวมาริสสา รุงโรจน

การคนควาอิสระนี้เปนเพียงสวนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตร วิทยาศาสตรบัณฑิต สาขานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร ปการศึกษา 2562

สาขาวิชา/คณะ/มหาวิทยาลัย

โครงการสํานักงานออฟฟศใหเชาที่จะรวบรวมบริษัทผลิตเกมมาไวภายในโครงการ กอให เกิดการขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจและแรงงานไทย และยังทําใหประเทศไทยกลายเปนที่รูจัก ในอุตสาหกรรมเกม ซึ่งมีการการออกแบบภายใตแนวคิดพื้นที่สรางสรรคผลงานสําหรับ ผูประกอบการผลิตเกมโดยเฉพาะ เพื่อพัฒนาศักยภาพและผลักดันอุตสาหกรรมรมเกมใน ไทยใหกลายเปนที่รูจัก โดยตั้งเปาหมายใหกลายเปนพื้นที่อุตสาหกรรมเกมใหญของ AEC (AEC Hub Gaming) โดยการออกแบบพื้นที่ไดมีการอางอิงมาจากกรณีศึกษาตัวอยางและ โครงการที่เกี่ยวของ และขอความรวมมือจากภาครัฐในการสนับสนุนนโยบายการสงเสริม ผูประกอบการเกมและนโยบายในการกระตุนการเติบโตของเศรษฐกิจในอุตสาหกรรมเกม เสมอ เชนโครงการแขงขันระบบพัฒนาเกม, เงินลงทุนการสงเสริมสําหรับกลุมสตารทอัพ เปนตน เพื่อเปดทางใหตลาดธุรกิจเกมไทยขยายและผูประกอบการกลุมเล็กไดเปนที่รูจักใน วงกวาง ทั้งนี้ยังมีกลยุทยในการดึงกลุมนักลงทุน และดึงบริษัทผลิตขนาดใหญที่มีชื่อเสียงเขา มาลงทุนและเปดเปน HeadOffice ใน AEC เพื่อในอนาคตอุตสาหกรรมเกมไทยจะขยับ ขยายไปสูตลาดเอเชีย

กิตติกรรมประกาศ

การคนควาอิสระนี้สําเร็จลุลวงไปไดดวยความชวยเหลือจากหลายทานที่ เกี่ยวของ ซึ่งผูศึกษาขอขอบพระคุณ อาจารย ธรรม เดนดวง อาจารยที่ปรึกษาการคนควา อิสระครั้งนี้ ที่คอยใหความรู ความชวยเหลือตาง ๆเสมอมา ขอขอบพระคุณ คณาจารยหลาย ๆทานที่ประจําสาขาและรายวิชาเรียนไมวา จะเปน อาจารย วิรุจน สมโสภณ, อาจารย เอนก สุวรรณชัยสกุล, อาจารย มณิพร สัมพันธา -รักษ, อาจารย อาลิตา ฉลาดดี, อาจารย ถิรวัฒน พิมพเวิน ที่คอยแนะแนวความรู ความชวย เหลือที่เปนประโยชนอยางยิ่ง ขอขอบพระคุณ ผูเชี่ยวชาญทุกทานที่ไดสละเวลาใหขอมูล ขอเสนอแนะที่เปน ประโยชนอยางยิ่ง สุดทายนี้ ผูศึกษาขอกราบขอบพระคุณบิดา มารดา บุคคลในครอบครัวทุก ทานและเพื่อนๆ นอง ๆ และศิลปน NCT ผูเปนที่รักที่คอยสนับสนุนและเปนกําลังใจตลอด การทําคนควาอิสระเลมนี้จนสําเร็จลุลวงไปไดดวยดี

นางสาวมาริสสา รุงโรจน

CONTENTS

01 บทที 1

ทีมาและความสําคัญ

09

บทที 2 การวิเคราะห์ธุรกิจ การวิเคราะห์ BMC (BUSINESS MODEL CANVAS) การวิเคราะห์กรณีศึกษา การวิเคราะห์ตลาด การวิเคราะห์ขอ ้ มูลจากการศึกษา การวิเคราะห์ทีตัง -SITE SELECTION -SITE ANALYSIS

16

บทที 3 รายละเอียดโครงการ PROGRAMMING FUNCTION AND AREA REQUIREMENT PROJECT CONCEPT

60 รายการอ้างอิง

19

บทที 4 การออกแบบ โครงการ DESIGN CONCEPT AND IMAGE BOARD MASTER PLAN FLOOR PLANS SECTION ELEVATION แบบขยาย PERSPECTIVE MODEL

46

บทที 5 แผนการเงินโครงการ การวิเคราะห์ความเปนไปได้ทาง ทางการเงิน CASHFLOW

54

บทที 6 ภาพบรรยากาศการนํา เสนอผลงาน

56

บทที 7 ข้อสรุปของโครงการ

01 บทที 1 ทีมาและความสําคัญ

1

2

OPPORTUNITIES AND MAKE DEVELOPER THAILAND

CAN DEVELOP GAMES INTO A MAJOR DESTINATIONIN SOUTHEAST ASIA

Source. ผูศึกษา, 2019

Source. ผูศึกษา, 2019

การสนับสนุน ในทางด้านการศึกษา

EDUCATION

Source : globalwebindex.net-trends report esports, 2018

3

4

WHAT KIND OF GAMING JOBS & ESPORTS CAREERS ARE THERE? ประเภทอาชีพต่างๆในอุ ตสาหกรรมเกม

ESPORTS

DEVELOPER

OTHERS

ESPORTSENTHUSIASTS CASTER ANALYST/COACH TEAM MANAGER NUTRITIONIST INTERVIEWER EVENTMANAGER

GAME DESIGNER GAME ARTIST GAME PROGRAMMER NARRATIVE COPYWRITER JOURNALISM

MARKETING MANAGER PR LAWYER

ในอุตสาหกรรมเกมมีหลากหลายอาชีพมากมายที่เขามาเกี่ยวของในวงการอุตสหกรรมเกมนี้ โดยผูศึกษา จะเนนไปที่กลุมผูทํางานเบื้องหลังในการผลิตเกมตางๆ เพื่อสรางพื้นที่ที่ตอบรับแรงงานของกลุมคนเหลา นี้ โดยแตละสายงานจะมีหนาที่ในการทํางานแตกตางกันออกไป ดังนี้ GAME DESIGNER นักออกแบบวางแผนองคประกอบของเกม คอยวางคอนเซปตางๆใหลงตัว และแจกจายงานใหแตละ ฝายนําไปสานตอ ซึ่งตํ่าแหนงนี้ตองมีทักษะการคิดงานสรางสรรค และองคกอบในการเลาเรื่องราวตางๆ ของเกม และควรรูจักเกมตางๆมากพอสมควร GAME ARTIST คอยออกแบบฉากพื้นหลังและทัศนีภาพตางๆของเกมใหสวยงาม และรูปแบบที่เปนตามแผนที่ถูกวางไว เชน พื้นผิวดิน ผิวนํ้า ทองฟา ตนไม เสื้อผา เปนตน ควรมีทักษะที่ดีและมีความรูความเขาใจเกี่ยวกับ ศิลปะไดเปนอยางดี

5 Game Programmer อาชีพที่ตองเขียนโคด และตองมีความรูเกี่ยวกับภาษาคอมพิวเตอรอยางภาษาC เปนอยางมาก เพื่อที่จะ นําไปเขียนระบบควบคุมตางๆในเกม และสรางรูปแบบเกมใหอยูในรูปแบบระบบดิจิตอลจนออกเปนเกม ที่สมบูรณแบบและสามารถเลนไดขึ้นมา Narrative copywriter ตําแหนงที่คอยดูแลตัวเนื้อเรื่อง และรวมไปถึงบทสนทนาทีปรากฏขึ้นภายในเกมทั้งหมด และคอยจัดหา รูปแบบตัวอักษร มาปรับใชเพื่อนําเสนอความนาสนใจตางๆของเกม Journalism นักเขียนบทความมืออาชีพที่ โดยจะมีการทดลองเลนเกมดวยตนเองกอนซึ่งสวนใหญจะเปนเกมที่ถูก ปลอยออกมาใหมๆ และจะมีการเขียนบทความรีวิวเกมดังกลาวไมวาจะเปนรูปแบบของการเลน หรือตัว ฟทเจอรตางๆในเกมที่นาสนใจรวมไปถึงขอดีและขอเสียของตัวเกม

6 รูปแบบและประเภทของเกม

7

8

02 บทที 2 การวิเคราะห์ธุรกิจ การวิเคราะห์ BMC (BUSINESS MODEL CANVAS) การวิเคราะห์กรณีศึกษา การวิเคราะห์ตลาด การวิเคราะห์ขอ ้ มูลจากการศึกษา การวิเคราะห์ทีตัง -SITE SELECTION -SITE ANALYSIS

9

10

Business Model Canvas (การวิเคราะห์ BMC)

KEY PARTNERS

-รัฐบาล -DEPA -TGA -กรมการคาระหวาประเทศ กระทรวงพาณิชย -กลุมนักลงทุนสนับสนุนสตารอัพ -บริษัทอุปกรณเทคโนโลยีเพื่อ สนับสนุนและรวมธุรกิจทรัพยกร ภายในองคกร

CUSTOMER RELATIONSHIP

- ลดหยอนภาษี - สิทธิพิเศษพื้นที่สวนกลาง - และ CO-WORKING SPACE

VALUE PROPOSITION

-AEC HUB GAMES DEVELOP -สวนตอขยายกลุมสตารอัพ - นักผลิตเกม - สงเสริมศักยภาพนักพัฒนาเกม ไทย

KEY ACTIVITIES

-CAPTURE STUDIO -พื้นที่สําหรับสตารทอัพและนัก ผลิตเกมเฉพาะ -RELAX ZONE

CUSTOMER SEGMENT

-IP -STARTUP -นักศึกษา กลุมคนที่สนใจวิธีทําเกม

COST STRUCTURE

- ตนทุนที่ดิน - ตนทุนคากอสรางอาคาร - ตนทุนตกแตงภายใน - นอก - คาจางพนักงาน - คาบํารุงรักษา - คาการตลาด ภาษี และดอกเบี้ย

KEY RESOURCE

- PROFESSIONAL TRAINING - PR - พนักงานบัญชี - ยาม, รปภ - พนักงานตอนรับ

CHANNELS

- STREAMING - PR ON SOCIAL NETWORK - WEBSITE - AD BILLBOARD

REVENUE STREAMS

- พื้นที่เชาสํานักงาน - พื้นที่เชา CO-WORKING - พื้นที่เชาพาณิชย - พื้นที่เชา โมชั่นสตูดิโอ - ACADEMY

11

Analysis CASE STUDY วิเคราะห์กรณีศึกษา

Source. sports-new suk, 2019

Source. invictus:lost soul, 2019

Source. Mac Thai , 2019

Source. We Work , 2020

WANYOO

TRUE AXION

TRUE DIGAL PARK

WE WORK

muiti-function gaming facilities

concept games develop content

พืนทีสํานักงานแบบ innovation space

co-working space

EA GAMES STUDIO

Source. EA studios, 2019

-motion studio -พืนทีทํางานบริษัทผลิต เกม

FACEBOOK

นวัตกรรมในเทคโนโลยี ในบริษัท Source. pixabay, 2020

ชือโครงการ

แนวคิด

พืนทีใช้สอย

1.WEWORK (ทองหล่อ)

แนวคิดที่แตกตางกับสถานที่ ทํางานรวมกัน

3400 ตรม.

โซลูชันพื้นที่สํานักงานและพื้นที่ทํางานรวมกัน แพลตฟอรมนวัตกรรมที่จะชวยสรางคอมมูนิตี้ และยังชวยเชื่อมตอกับพันธมิตรทางธุรกิจ

Great Developer

500 ตรม

เพื่อพัฒนาและขยายตลาดเกมในไทยและตาง ประเทศ โดยตั้งเปาเปนบริษัทพัฒนาเกมที่ดี ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต

-

Creating transformational experiences requires constant innovation and brilliant, passionate people. We are developing extraordinary new game experiences by bringing together great people that combine creativity, technology, and expertise to deliver new ways to play

2.TRUE AXION

3.EA GAMES STUDIO, CA

we exist to Inspire the World to Play. We create amazing experiences for our players everywhere and we consider our players’ experiences first in everything we do

แนวคิดการตลาด

12

Analysis MARGETING วิเคราะห์การตลาด

Target

Source. ya-webdesign, 2020

IP USA EUROPE CLMV THAILAND

Source. ya-webdesign, 2020

STARUP

Source. ya-webdesign, 2020

กลุ่มเริมต้นธุรกิจทีอยากจะผลิตเกม

นั ก ศึ ก ษา , บุ ค คลทั วไป

กลุ่มคนทีสนใจและอยากเรียนรู ้ วิธก ี ารสร้างเกม

Source. ya-webdesign, 2020

Source. databricks, 2020

Source. Canva, 2019

SWOT Analysis STRENGTHS

มีพื้นที่ผลิตสําหรับนักผลิตเกมเฉพาะ มีพื้นที่ผอนคลายเพื่อสงเสริม ศักยภาพพนักงาน CAPTURE STUDIO สําหรับผลิตผล งานANIMATIONเฉพาะทั้งในรมและ กลางแจง แหลงรวมบริษัทผลิตเกมขนาดใหญ ตนทุนผลิตตํ่ากวาเมื่อเทียบกับบริษัท ตางประเทศที่มีศักยภาพเทาเทียมกัน พื้นที่ที่สนับสนุนสําหรับสตารทอัพ สําหรับการเริ่มตนธุรกิจเกม

WEAKNESSES

มีคูแขงที่เปนพื้นที่เชาดาน INNOVATION อยาง TRUE DIGITAL PARK ไมมี SKY WALK ที่สามารถเดินมา จากสถานีรถไฟฟาจนถึงโครงการได บริษัทผลิตเกมในไทยที่มี IP เปน ของตัวเองคอนขางมีนอยเนื่องจากงบ ประมาณในการผลิตคอนขางสูง

OPPORTUNITIES

สามารถยกระดับใหโครงการกลาย เปนพื้นที่ AEC HUB GAMES DEVELOP ได สวนตอขยายสําหรับกลุมสตารทอัพ ผลิตเกม สามารถสงออกเกมจากฝมือคนไทย ออกสูตลาดตางประเทศได บริษัทผลิตเกมขนาดใหญมีความ สนใจที่จะรวมลงทุนและมาเปดบริษัท ยอยในพื้นที่ของโครงการและสามารถ ยกระดับโครงการใหมีความนาเชื่อถือ ไดสูงขึ้น

THREATS

ตนทุนผลิตเกมคอนขางสูง ความเปนแปลงที่รวดเร็วของ เทคโนโลยีอาจทําใหใหผูประกอบ การปรับตัวไมทัน ขาดนโยบายจากภาครัฐในการดึงดูด นักลงทุน ผูประการเกมไทยสวนใหญหันไปจด ทะเบียนในตางประเทศที่มีความนา เชื่อถือทางดานการลงทุนเกมสูงกวา

กาวิเคราะห์ขอ ้ มูล จากการศึกษา

13

จากการทําแบบสํารวจพบวาสวนมากบริษัทที่มี ความเกี่ยวของในอุตสาหกรรมเกมนั้นมักจะเปน บริษัทตัวแทนจําหนายเกม (Game Publisher) เนื่องจากปญหาของการลงทุนในการผลิตเกม นั้นคอนขางตองใชทุนที่สูงพอสมควรจึงทําให สัดสวน บริษัทที่เปนผูพัฒนาเกม (Game Developer) นั้นมีนอยกวา จึงทําใหรูปแบบของ ธุรกิจมีความจําเปนที่จะตองสราง Manage ใน การดึงดูดนักลงทุน และบริษัทเกมที่ใหญและ มีชื่อเสียงเขามาตั้งบริษัทยอยของพื้นที่ภายใน โครงการ เพื่อเปนการดันความเชื่อมั่นและ ศักยภาพธุรกิจอุตสาหกรรมเกมในไทยใหเติบโต มากยิ่งขึ้น ตัวอยางรายชื่อบริษัทที่เกี่ยวของในอุตสาหกรรมเกมไทย Debuz GamingDose GameCrafterTeam VNG Corp เกมเวิลด จํากัด Space Petal Studio วันเน็ต จํากัด Igloo Studio เกมอารอัส จํากัด Bohemia interactive วินเนอร ออนไลน Nexon (Thailand)

อีเอกซพี กรุป จํากัด Studio Porta is Hiring!!

Zepetto Thailand Game Lab Thailand Tap4Fun Thailand Teapot studio co.,ltd.

14

Analysis SITE SELECTION วิเคราะห์ทีตัง

Source: Say Hi Bangkok CyberTech District, 2019

1 ใน 10 "BANGKOK CYBERTECH DISTRICT" ที่มุงเนนพัฒนาศักยภาพพื้นที่ใหครอบคลุมทั้งดานเครือ ขาย เศรษฐกิจ และกายภาพ เพื่อเตรียมพรอมใหคนไทยกาวสูศตวรรษที่ 21ตามนโยบายของสํานักงาน นวัตกรรมแหงชาติ (สนช.)และเปนแนวโนมลาสุดในวางผังเมืองรูปแบบใหม ที่มีความเขมขนของ เทคโนโลยีและนวัตกรรม ภายใตหลักการการพัฒนาเมืองใหกลายเปนศูนยรวมของผูประกอบธุรกิจ นวัตกรรม, ธุรกิจ START UP และ SME

Criteria • หางจากสถานีรถไฟฟาไมเกิน 500 เมตร • ติดถนนใหญตามแนวรถไฟฟา “ เนื่องจากโดยระยะทางเฉลี่ยที่คนกรุงเทพฯ พรอมที่จะเดินเทาไปยังสถานที่ตางๆ อยูที่ ประมาณ 10 นาที หรือราว 800 เมตร ผลวิจัยจากสํานักงานกองทุนสนับสนุน การสรางเสริมสุขภาพ (สสส.)

15

Analysis SITE วิเคราะห์ทีตัง

ข้อมูลเชิงกายภาพ

ที่ดินขนาด 6-3-2 ไร คิดเปนตารางเมตร = 10,110 ตรม. คิดเปนตารางวา = 2,527.5 ตรว. ทีตัง

6-3-2

2108 ซอย สุขุมวิท 62/1 แขวง บางจาก เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร 10260 Source. Google Map, 2019

ผลวิเคราะห์ดา้ นกฎหมาย กฎหมายผังเมือง ที่ดินตั้งอยูในเขตผังเมืองที่สม ย.7 (อาศัยหนาแนนปานกลาง) กําหนด FAR = 4.5 สามารถสรางได 45,495 ตารางเมตร FAR bonus 20% สามารถสรางได 54,594 ตารางเมตร OSR = 6.5 Source. ผูศึกษา, 2019

มุมมอง รอบไซต์

ลักษณะทางกายภาพ จากรูปภาพจะเห็นไดวาบริเวณหนาไซตนั้นจะมีปายบอก ทาง LED โดยผลกระทบอาจมีไมมากนักแตยังมีเสาไฟฟา ที่มีสายไฟฟารุงรังอาจสงผลตอภาพลักษณของโครงการ ภายในบริเวณไซตมีตนไมขนาดใหญและรัศมีคอนใหญแต ไมมีความจําเปนตอโครงการอาจมีการตัดทิ้ง Utilites มีสถาบันทางการเงินอยางธนาคาร SCB Bank อยูใน บริเวณใกลเคียงสะดวกตอการทําธุรกรรมทางการเงิน โครงการแนวออฟฟศ มีที่พักอาศัยที่ใกลที่ทํางานมีสวน จําเปนตอการใชชีวิตของพนักงาน โดยบริเวณรอบๆไซต นั้นมีอพารทเมนต และคอนโดมากมาย เพื่อเปนตัวเลือก ในการตัดสินใจสําหรับที่พักอาศัยใกลแหลงงาน

03 บทที 3 รายละเอียดโครงการ PROGRAMMING FUNCTION AND AREA REQUIREMENT PROJECT CONCEPT

16

17

PROGRAMMING office

Retail

facility parking

co-working capture studio

Academy

game zone

other retail

Auditorium

Studiolab

FUNCTION & AREA REQUIREMENT จากการศึกษา CASE STUDY และไดแบงสัดสวนพื้นที่เพื่อใหเหมาะสมกับโครงการแบงออกเปนดังนี้

OFFICE CO-WORKING CAPTURE STUDIO

ACADEMY GAME ZONE STUDIO LAB

FACILITY RETAIL PARKING

AUDITORIUM MEETING

พื้นที่ OFFICE จะมีแนวคิดที่เนนไปทางดาน INNOVATION เนื่องจากรูปลักษณของโครงการที่ความเกี่ยวของกับเทคโนโลยี โดยพื้นที่จะมีฟงกชั่นที่สามารถเชื่อมโยงในสื่อสาร และแลก เปลี่ยนความคิดกันไดสะดวก และพื้นที่ทํางานที่รองรองรับตั้ง กลุมสตารทอัพจนไปถึงองคกรขนาดใหญ

WORKING Source: Getty Images Pro, 2020

พื้นที่ GAME ZONE พื้นที่สงเสริมความผอนคลายความเหนื่อย ลาจากการทํางาน ซึ่งพื้นที่ตรงนี้จะเปนพื้นที่สันทนาการให พนักงานไดเขามาใชบริการ และยังเปนการชวยกระตุนศักยภาพ การทํางานใหมีประสิทธิภาพที่ดีไดอีกดวย

18 พื้นที่ CO-WORKING บริเวณพื้นที่ตรงนี้จะเปนการแชรพื้นที่ ทํางาน การแลกเปลี่ยนขอมูลตางๆ และยังมี SERVICES ไมวาจะ เปนถายเอกสาร COFFEE BAR และพื้นที่ทํางานแบบสวนตัว รองรับไดตั้งแต 1 คนไปจนถึงกลุมพนักงานขนาดกลางอยาง สตารทอัพ

Share!

พื้นที่ของ ACADEMY จะมีแนวคิดการแบงสัดสวนพื​ื้นตาม ประโยชนการใชสอยโดยปจจัยหลักที่เกี่ยวของสวนมากจะเปน อุปกรณและสื่อชวยในการเรียนการสอนโดยจะมีพารทเนอร PRODUCT & SERVICES และบริษัทซอรฟแวรเขามาชวย Source: Pexels, 2020

พื้นที่ CAPTURE STUDIO พื้นการสรางสรรคผลงานออกมาใหเปนในรูปแบบ ANIMATION 3D พื้นที่ STUDIO LAB อีกพื้นที่สรางสรรคผลงานหากพนักงานคนไหนมีไอเดียใหมๆ โดยพื้นที่ตรงนี้ จะคอยตอบสนองไมวาจะเปนอุปกรณอยาง 3D PRINTING และ เลเซอรคัท ใหไดสรางสรรคผล งานออกมาเปนแบบรูปธรรม พื้นที่ AUDITORIUM โถงหอประชุมที่มีความหยืดหยุนในการปรับรูปแบบการใชงานใหเหมาะสม กับกิจกรรมนั้นๆ รวมไปถึงพื้นที่สัมนา สันทนาการแบบ COMUNICATION และ OUTDOOR PROJECT CONCEPT โดยทั้งหมดจะอยูภายใตคอนเซป “Make Creative Make Creator Make Innovation MAKE THE GAMES” คนสรางเกม เกมสรางคน เราจะเปนผูสราง บุคคลากรและนวัตกรรมในอุตสหากรรมใหมี ศักยภาพ รวมไปถึงประสิทธิภาพและ ประสิทธิผล จากพื้นที่โครงการที่มีการ สนับสนุนกิจกรรมและคนเหลานี้อยางเต็มที่

“ Make Creative Make Creator Make Innovation

MAKE THE GAMES ”

04 บทที 4 การออกแบบโครงการ DESIGN CONCEPT AND IMAGE BOARD MASTER PLAN FLOOR PLANS SECTION ELEVATION แบบขยาย PERSPECTIVE MODEL SUMMARY PROJECT

19

20

Design Concept

IMAGE BOARD

Source. Drexel University, 2013

Source. https://www.behance.net, 2018

Source. True Digital Park, 2018

Source. True Digital Park, 2018

Source. gamasutra, 2016

" SPACE RELAX TIME When you HARD WORKING "

พื้นที่ทํางานที่ไมเพียงแคสงเสริมศักยภาพพื้นที่ใน การทํางานเทานั้น แตยังคํานึงไปถึงพื้นที่ผอนคลาย ที่จะทําใหมีศักยภาพในการทํางานที่ดีควบคูไปดวย และรวมไปถึงพื้นที่สนับสนุนกิจกรรมในการแชร ความรูและความคิดสังสรรค อีกทั้งยังมีพื้นที่เฉพาะ ทางในการสรางสรรคผลิตเกมภายในโครงการ

21

การออกแบบโครงการ

MASTER PLAN

(เข้าตัวเมือง)

(ออกตัวเมือง)

22

การออกแบบโครงการ

MASTER PLAN

อาคารเก็บอุ ปกรณ์

ห้องเครือง ห้องขยะ ห้องขยะอิเล็กทรอนิก

OUTDOOR CAPTURE พืนทีทํา animation พืกลางแจ้ นทีทํา animation ง กลางแจ้ง

AUTO PARKING พืนทีจอดรถแบบ ธรรมดา

INDOOR CAPTURE STUDIO

LOBBY GREEN STEP สามารถนังผ่อนคลายได้ RETAIL

พืนทีพาณิชย์สาํ หรับร้านค้าเช่น STARBUCKS,DEAN&DELUCA และ คาเฟ ร้านอาหารอืนๆ

BUILDING

23

P E R

S P E C T I V E

บริเวณหนาอาคารมีการเปดพื้นที่อาคารใหโลง เสมือนเปนพื้นที่ที่เปดรับผูคน และตัวอาคารที่ มีpodium กอนจะปรับระดับความสูงของอาคาร ที่สัมพันธตอพื้นที่การใชงานของผูเชา

E V I T

C E P S

R E P

BUILDING

24

25

GROUND FLOOR P E R S P E C T I V E

มุมมองขณะขับรถเข้ามาในโครงการ

GROUND FLOOR

P E R S P E C T I V E

P E R S P E C GROUND FLOOR

T I V E

26

27

2nd floor เปนชั้นที่มี relax zone ที่ผูเชาพื้นที่สํานักงานสามารถเขา มาใชบริการไดและยังมี พื้นที่สีเขียวไวนั่งผอนคลายจากการทํางาน และ พื้นที่คลังความรู library ที่คนที่มาเรียนในสวน academy สามารถเขา มาใชบริการตรงนี้ได

28

พื้นที่ RELAX ZONE ทีเชื่อมมายังชั้นสอง

พื้นที่หองสมุดที่ เชื่อมมายังชั้นสอง

29

OFFICE SUIT 900 BATH/SQM HOT DESK 4500 PP/MONTH DESK SPACE 6000 PP/MONTH MEETING 5-30 PP

4th floor จะเปนชั้น co-working space ไดมีการแบงพื้น ออกเปนสองสวนหลักๆคือ พื้นที่กึ่งไพรเวทไดแกบริเวณ hot desk ที่สามารถรองรับไดตั้งแต 1 คน - กลุมคนขนาดเล็ก 3-4 คน และหองมีทติ้งสําหรับประชุมตั้งแต 5-30 คน สวน พื้นที่ดานหลังจะเปนพื้นที่ office suit และ desk space (สามารถในพื้นที่ได 24 ชม.) ที่เปนพื้นที่ไพรเวทและเปน สํานักงานที่มีการตกแตงแบบมาตราฐานไว โดยพื้นที่ coworking จะเหมาะแกกลุมฟรีแลนซและสตารทอัพ

หอประชุมเล็ก รองรับ 70-80 คน

PODIUM GARDEN พื้นที่จัดสัมนาแบบ OUTDOOR เพื่อเปนอีกทางเลือกนึงสําหรับกิจกรรมนั้นๆ และยังมี พื้นที่สีเขียวที่สามารถสราง VALUE ใหตัวพื้นที่และ โครงการได

หอประชุมใหญ รองรับ 160-165 คน

30

31

32

33

1,000 BATH/SQM

1,000 BATH/SQM

1,000 BATH/SQM

1,000 BATH/SQM

1,000 BATH/SQM

ระหวางชั้น 7-9 จะมีการแบงพื้นที่ สํานักโดยสวนมากสํานักงานเกรด เอจะมีการแบงพื้นที่สํานักงานให เชาเพื่อรองรับขนาดองคกรที่มี ขนาดปานกลางไปจนถึงขนาดใหญ โดยมีการแบงพื้นที่อยูที่ประมาณ 250-400 ตรม. และการแบงพื้นที่ แปลนก็เปนไปตามความตองการ ของกลุมลูกคาของโครงการไดแก กลุมบริษัทในอุตสาหกรรมเกมที่ รับทํางานเฉพาะทางเชน บริษัทที่ รับทํา 3D CHARACTHER บริษัท ออกแบบฉาก เปนตน

1,000 BATH/SQM

บริเวณที่วงสีแดงคือประตู สํารองที่หากในอนาคตผูเชา มีความตองการขยายพื้นที่ สํานักงานสามารถเชื่อมตอ จากพื้นที่เดิมได 1,000 BATH/SQM

1,000 BATH/SQM

34

DATA ROOM

1,200 BATH/SQM

รูปแบบแปลนของพื้นสํานักงานที่ทาง โครงการจะมีการเสนอโซลูชั่นใหแก นักลงทุน เมื่อผานบริเวณล็อบบี้จะมี พื้นทีรับรองสําหรับลูกคา สวนพื้นที่ RELAX ZONE ที่พนักงานสามารถ มานั่งผอนคลายและสนทนากันได หอง TEST BETA สําหรับเทสเกมตัว เบตากอนปลอยและยังสามารถเปน พื้นที่ทํา CONTENT รวมกับยูทูป หรือนักกีฬาอีสปอรต นักสตรีมมิ่ง ตางๆไดอีกดวย หอง 3D PRINT ROOM พื้นที่สรางสรรคสําหรับไอ เดียตางๆ พื้นที่ประชุมหลักและรอง และพื้นที่ทํางานที่อาจมีการแบงทีม ทํางานตางๆ

DEVELOP GAMES OFFICE

เมื่อเดินเขามาในพื้นที่สํานักงานจะมี พื้นที่โชวผลงานของตัวบริษัทเพื่อ บงบอกถึงเอกลักษณและผลงาน ขององคกร การตกแตงเพื้นที่ทํางาน จะเนนใหความรูสึกโปรงสบายไมดู อึดอัด โดยใชโทนสีบริเวณทํางาน เปนโทนสีอุน และมีระดับความสูง ของ พื้น-เพดาน อยูที่ 3.70 เมตร เมื่อรวมงานระบบตางๆอาจเหลืออยู ที่ 3.30-3.40 เมตร แตถือวาอยูใน ระดับความสูงที่อาคารสํานักงาน เกรดเอควรจะเปนและทําใหรูสึกไป โดนพื้นที่บีบอัดจนมากเกินไป ทําให รเวลาทํางานแลวรูสึกสบาย สวน พื้นที่หองประชุมจะมีการเปดกระจก รอบดานและในหองประชุมหลักจะ มี pool ball เพื่อชวยลดความ ตึงเครียดที่อาจเกิดจากการประชุม งานได ทําใหหองประชุมมีสีสันขึ้น

ROIRETNI

35

E V I T

C E P S

R E P

GROUND FLOOR

P E R S P E C T I V E

P E R S P E C GROUND FLOOR

T I V E

36

37

1,200 BATH/SQM

38

การออกแบบโครงการ

SECTION

ชองลิฟต

ชองชารปสําหรับ ประปา และไฟฟา

จากรูปตัดสามารถอธิบายในดานกฎหมายในการกอสรางอาคารไดวา จากกําหนดระยะความสูงของอาคาร เสนแนวเขต ที่ดินในระยะ 60 เมตร ตัวอาคารจะโดนกําหนดความสูงจากถนนสาธารณะทั้งสองฝงเนื่องจากเปนทางรวมทางแยก ทําใหตัวอาคารเปน podium และระยะหลัง 60 เมตรจึงสามารถขึ้นเปนอาคารสูงได

39

การออกแบบโครงการ

ELAVATION A

บริเวณพื้นที่จอดรถจะมี การกอกําแพงแคครึ่ง เดียวเพราะไมจําเปนตอง กอเต็มความสูง และยัง สามารถชวยคาใชจายใน การกอสรางอีกดวย

40

การออกแบบโครงการ

ELAVATION B

41

การออกแบบโครงการ

ELAVATION C

42

การออกแบบโครงการ

ELAVATION D

SECTION DETAIL

การออกแบบโครงการ

43

MODEL 3D FINAL

44

45

การออกแบบโครงการ

SUMMARY FACT SHEET

05 บทที 5 แผนการเงินโครงการ การวิเคราะห์ความเปนไปได้ทางทางการเงิน Cashflow

46

47

สรุปแผนการเงินโครงการ

SUMMARY FINANCE

1,538 MB

465.8 MB/year

COST

INCOME

คาตนทุนที่ดิน คาตนทุนการกอสราง ตนทุนงานระบบ ตนทุนคาตกแตง คาธรรมเนียมตางๆ

9%

IRR Unleveraged IRR Taxes

คาเชาพื้นที่สํานักงาน คาเชา CAPTURE STUDIO คาเชาพื้นที่สัมนา CO-WORKING RETAIL ACADEMY

121 MB

NPV Net Present Value

237 MB/year

EXPENSE 50%

ของรายรับในปนันๆ

คาพนักงาน คาบํารุงรักษา อาคาร คาโฆษณา คาบํารุงเทคโนโลยี คาธรรมเนียมตางๆ

8

Pay Back Period

ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรมีระยะเวลาคืนทุนในปที 6-8

48

5,000.00

คน/เดือน

49

50

51

52

53

06 บทที 6 ภาพบรรยากาศ การนําเสนอผลงาน

54

ภาพบรรยากาศ การนําเสนอผลงาน ผ่านโปรแกรม MICROSOFT TEAMS

55

07 บทที 7 ข้อสรุปของโครงการ

56

57

ข้อสรุปของ โครงการ โครงการสํานักงานออฟฟศใหเชาที่จะรวบรวมบริษัทผลิตเกม มาไวภายในโครงการ กอใหเกิดการขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจ และแรงงานไทย และยังทําใหประเทศไทยกลายเปนที่รูจักใน อุตสาหกรรมเกม ซึ่งมีการการออกแบบภายใตแนวคิดพื้นที่ สรางสรรคผลงานสําหรับผูประกอบการผลิตเกมโดยเฉพาะเพื่อ พัฒนาศักยภาพและผลักดันอุตสาหกรรมรมเกมในไทยใหกลาย เปนที่รูจัก โดยตั้งเปาหมายแรกใหกลายเปนพื้นที่อุตสาหกรรม เกมใหญของ AEC (AEC Hub Gaming) โดยการออกแบบ พื้นที่ไดมีการอางอิงมาจากกรณีศึกษาตัวอยางโครงการที่ เกี่ยวของ โดยหลัก ๆ ไดแกพื้นที่ดังนี้

CO-WORKING SPACE

ที่มีการออกแบบพื้นที่ สําหรับกลุมสตารทอัพและ คนรุนใหมเพื่อสรางพื้นที่ให เกิดความคิดสรางสรรค กอ ใหเกิด COMMUNITY สรางโอกาส และพันธมิตร ในการรวมธุรกิจในแวดวง เดียวกันมากขึ้น

RELAX ZONE

เมื่อเกิดความออนลาจาก การทํางานการมีพื้นที่ผอน คลายสามารถชวยลดความ ตึงเครียดและเพิ่มศักยภาพ การทํางานไดทําใหมีพื้นที่ ผอนคลายสําหรับพนักงาน ในการปลดปลอยความ เครียดไปกับพื้นที่กิจกรรม

CAPTURE STUDIO

การสรางสตูดิโอผลิตอนิเม ชั่นเฉพาะเขามาไวใน โครงการเพื่อเพิ่มมูลคาและ ความสะดวกและชวยบง บอกถึงการเปนบริษัทผลิต เกมคุณภาพได

GAMES OFFICES

พื้นที่สํานักงานที่ออกแบบ พื้นที่สําหรับผูประกอบการ ทําเกมโดยเฉพาะและสราง ELEMENTS ของพื้นที่จาก REQUIREMENT เพื่อดึงดูด ผูประการบริษัทผลิตเกม ขนาดใหญเขามาลงทุน

58

ข้อสรุปของ โครงการ ขอคิดเห็น รัฐบาลไทยควรมีนโยบายการสงเสริมผูประการเกม และนโยบายในการกระตุนการเติบโตของเศรษฐกิจในอุตสาหกรรมเกมเสมอ เชนโครงการแขงขันระบบ พัฒนาเกมเงินลงทุนการสงเสริมสําหรับกลุมสตารทอัพเพื่อเปดทางใหตลาดธุรกิจเกมไทยขยายและผู ประการกลุมเล็กไดเปนที่รูจักในวงกวาง

โอกาส 1.สามารถยกระดับใหโครงการกลายเปนพื้นที่ AEC HUB Games Develop ได 2. สวนตอขยายสําหรับกลุมสตารทอัพผลิตเกม 3. สามารถสงออกเกมจากฝมือคนไทยออกสูตลาดตางประเทศได 4. บริษัทผลิตเกมขนาดใหญมีความสนใจที่จะรวมลงทุน และมาเปดบริษัทยอยในพื้นที่ของโครงการ และสามารถยกระดับโครงการใหมีความนาเชื่อถือไดสูงขึ้น

ความเปนไปไดของโครงการ 1. ชักชวนบริษัทเกมขนาดใหญเขามาลงทุนและ เปดเปน HeadOffice ของ AEC เพื่อในอนาคตจะ ขยับไปสูตลาดเอเชีย 2. ศักยภาพและคุณภาพของบริษัทไทยในการรับ Outsourcing ในการผลิตอนิเมชั่น

59

ข้อเสนอแนะ ถามถึงบริษัทเกมที่จะเขามาเชาจากการนํา เสนอผลงาน มีสอบถามถึงบริษัทเกมที่จะเขามาเชามามีบริษัท อะไรบางและจํานวนรองรับเพียงพอหรือไมโดยผู ศึกษาไดทําการใสขอมูลบริษัทไวแลวจากการ สํารวจและวิเคราะหขอมูลการศึกษาทําใหพบวามี บริษัทจํานวนมากมายที่เกี่ยวของในอุตสาหกรรม เกมที่จะตัวโครงไดมีการคิดกลยุทธสําหรับการดึง บริษัทเหลานี้เขามาในโครงการ

เรื่องของการเชาพื้นที่เพิ่มในกรณีบริษัท ขยายตัว วิธีการแกไขตัวผูศึกษาไดมองเห็นวาพื้นที่ในสวน การแบงสํานักงานใหเชาสามารถสรางประตู สํารองเพื่อซัพพอรตในกรณีที่ผูเชามีการขยาย พื้นที่สํานักงานเพิ่ม และตัวอาคารไมมีความเสีย หายมากนัก

มีการแนะแนวถึงหองเก็บขอมูล จากการนําเสนอผลงานและไดรับคอมเมนในเรื่องหองเห็บขอมูลและเซิรฟเวอรผูศึกษาเห็นวารูปแปลนชั้น ออฟฟศสําหรับบริษัทผลิตเกมสามารถตอพื้นที่เพิ่มที่จะจัดเก็บขอมูลตรงนี้ได และไดทําการแกไขแลว

00 รายการอ้างอิง

60

61

รายการอ้างอิง การกระทรวงมหาดไทย. (2517). กฎกระทรวง ฉบับที่ 7. การกระทรวงมหาดไทย. (2535). กฎกระทรวง ฉบับที่ 33. การกระทรวงมหาดไทย. (2543). กฎกระทรวง ฉบับที่ 55. สํานักงานพัฒนาและสงเสริมธุรกิจบริการ, ก. (2561). ธุรกิจบริการเกม(Game).

Chatirat, S. (2019). WeWork โคเวิรกกิ้งสเปซยักษใหญจากอเมริกาแลนดดิ้งมาประทับยานสาทรและ ทองหลอแลว!. Retrieved from https://www.soimilk.com. 10 April 2020.

Chucherd, E. (2017). ทรูจับมือแอกซิออน เปดตัวบริษัท True Axion Games สตูดิโอพัฒนาเกมในไทย.

Retrieved from https://www.beartai.com. 10 April 2020.

COISKI. (2016). A Look at EA. Sports’ Awesome Video Game Development Studio | Random Fandom. Retrieved from https://www.youtube.com. 10 April 2020 Gamebiz Steet Journal. (2013). Type of game business in Thailand. Retrieved from http://shink-gamebiz.blogspot.com. 21 May 2020. .

Inc., E. A. (2020). careers. Retrieved from https://www.ea.com. 10 April 2020 Line Today. (2027). เกรียนใหจริงจัง 15 ตําแหนงสายงานเกม ใครฝนอยากสรางเกมตองรู. Retrieved from https://victorytale.com. 21 May 2020. matemate. (2017). อานแนวคิด WeWork : Co-Working Space ระดับโลก บุกตลาดเอเชีย Victory Tale. (2020). 10 อาชีพในอุตสาหกรรมเกมที่ “เกมเมอร” สามารถหาเงินไดจริง!. Retrieved from https://victorytale.com. 21 May 2020.

62

VIDEO PRESENT