Financiamento Sustentรกvel Um guia para o setor de loteamentos
Introdução
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Financiamento rentável e sustentável no setor de loteamentos
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Como garantir tal sustentabilidade
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O retorno de investimento
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As consequências do ROI alto
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Conclusão
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Sobre a Captalys
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Introdução
A antiga falta de planejamento urbano levou a mazelas que emperram as relações de trabalho, moradia e, até mesmo, convívio nas regiões centrais das grandes cidades. Por isso, atualmente, muitas pessoas têm procurado por novas áreas para residir. Porém, não querem apenas se isolar pelos rincões do país, mas, sim, criar raízes em locais com boa infraestrutura e potencial de valorização. A boa notícia é que o mercado imobiliário tem se esforçado para atender às necessidades de mudanças.
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Os loteadores vêm ajudando a expandir as zonas habitáveis. Com isso, promovem o crescimento ordenado em áreas sequer urbanizadas antes. Mas, para dar conta de lançar empreendimentos com alto valor agregado e excelente custo-benefício, eles precisam resolver o descasamento de caixa. É aí que entra o crédito estruturado. Aproveite o e-book Financiamento Sustentável — Um Guia Para o Setor de Loteamentos e entenda qual é a melhor opção de crédito para quem quer investir no mercado imobiliário, aproveitando o bom momento do setor.
INTRODUÇÃO
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Por que preciso resolver o descasamento de caixa? Presentes em cidades de médio porte, principalmente ao longo de rodovias, os loteamentos possibilitam ocupar e desenvolver o território de maneira descentralizada e mais equilibrada. O loteador, de acordo com a Lei Federal 6.766, tem até quatro anos para executar as obras nesses empreendimentos. Mas, como na maioria das vezes os terrenos são vendidos em financiamentos superiores a dez anos, o investimento só se repaga no longo prazo. Assim, o principal motivo para o loteador tomar crédito é a equalização do caixa. Isso permite trazer o fluxo de recebimentos futuros para o presente, equacionando o problema do descasamento.
INTRODUÇÃO
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Por que preciso tomar um financiamento? Ao tomar um financiamento, a loteadora
Em meio às construções, é importante assegurar
consegue viabilizar o empreendimento com
que o plano diretor do município seja respeitado,
segurança e sem se descapitalizar. Afinal, há
evitando o crescimento desordenado da região.
muitas etapas e obrigações a serem cumpridas
Para tanto, no canteiro de obras há fiscalização
antes do loteamento dar lucro.
constante dos órgãos públicos e secretarias responsáveis, sob o risco de sanções que vão de
Segundo a já mencionada lei 6.766, o
advertências a multas e/ou embargos.
parcelamento do solo em lotes para fins urbanos implica na abertura, modificação e/ou
Sem capital, seria impossível tocar as obras de
ampliação de vias de circulação, integrando-
acordo com as exigências e ainda respeitando
as às já existentes. Ao mesmo tempo, exige a
o cronograma. Além disso, para a empresa,
oferta de redes de abastecimento, saneamento
manter-se capitalizada é importante para lidar
e energia elétrica.
da melhor maneira possível com imprevistos.
Os loteadores e incorporadores só recebem
Por exemplo, durante períodos de chuvas
a autorização do projeto de loteamento pela
fortes, não é raro acontecerem casos de
prefeitura se seguirem os índices urbanísticos e
deslizamentos de terras em zonas de
demais especificações estabelecidas no contrato.
loteamento íngremes. INTRODUÇÃO
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Muitas vezes, casas de famílias que moram nas proximidades são invadidas pelo lamaçal e cabe ao responsável pelo empreendimento tomar as medidas para que os danos sejam reparados da melhor maneira e o mais breve possível.
Para não serem passados para trás pela concorrência, saem na frente os empreendimentos que melhor investem na urbanização do terreno — o que é muito mais fácil quando se tem dinheiro em caixa. Com isso, uma rede completa de comércios e serviços, como creches, escolas, faculdades, postos de saúde, academias, mercados, shoppings centers, entre outros, é atraída para o local. Em pouco tempo, áreas, antes isoladas, se tornam bairros planejados e urbanizados, onde a tão sonhada qualidade de vida está ao alcance dos moradores. INTRODUÇÃO
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E por que também preciso prover financiamentos? Os lotes se adéquam ao poder de compra e às necessidades de uma parcela da população que não se vê morando nos bairros tradicionais, seja por condições financeiras e/ ou por buscar um estilo de vida mais
Capitalizados, os loteadores podem oferecer, eles próprios, condições de pagamento facilitadas, flexibilizando o crédito com o cliente se penalizar o fluxo de obras.
sustentável, com menos trânsito, violência e poluição.
Por isso, uma das vantagens de tomar crédito é, exatamente, poder prover
Porém, parte dessa mesma clientela
o financiamento para o cliente em
enfrenta dificuldades para conseguir
potencial, que necessita desse auxílio
financiamento imobiliário bancário, em
para fechar negócio.
decorrência do exercício de atividades no mercado informal. O principal entrave é, sem dúvida, comprovar a fonte de renda.
INTRODUÇÃO
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Financiamento rentável e sustentável no setor de loteamentos
Como se sabe, a legislação que rege o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e regula o uso dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança impede emprego destes na compra de lotes e promoção da sua infraestrutura. Já nos grandes bancos comerciais, a burocracia para obtenção do crédito e as dificuldades para manter o pagamento das parcelas fixas não fazem jus à realidade dos pequenos e médios empresários do setor imobiliário. Mesmo o Produlote, linha de financiamento da Caixa Econômica Federal destinada à loteadoras e urbanizadoras, mostra-se muito restrito, pois não financia empresas com faturamento anual inferior a R$ 15 milhões.
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Por conta disso, o autofinanciamento se tornou muito comum entre loteadores e incorporadores. Durante gerações, esses empresários alocaram o próprio capital para viabilizar seus projetos e, ainda, financiar seus clientes. O problema é que, enquanto tal prática adia o retorno sobre o investimento (ROI), os gastos não esperam. Como cada etapa do empreendimento demanda capital, é inviável crescer no mercado imobiliário atual se limitando aos investimentos decorrentes dos próprios recursos. Assim, em meio às opções de financiamento para o setor, é no crédito não bancário que os pequenos e médios empresários têm conseguido viabilizar seus empreendimentos e, mais do que isso, potencializar o ROI. Financiamento rentável e sustentável no setor de loteamentos
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Oferecidas por empresas especializadas em crédito imobiliário, há linhas de financiamentos customizadas para atender a comunidades de empreendedores específicas. Para os loteadores e incorporadores, por exemplo, oferecem pagamentos flexíveis e condições que casam com o fluxo de seus empreendimentos. O empresário também pode, por exemplo, investir na compra de equipamentos para a produção de energia renovável, na promoção do tratamento dos recursos hídricos e reuso da água, na instalação de sistemas de irrigação automatizados e na ampliação da acessibilidade, entre outras soluções de cunho socioambiental. Financiamento rentável e sustentável no setor de loteamentos
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Assim, o empreendimento imobiliário colocado no mercado não perde, em nada, para os produtos similares oferecidos pelas grandes construtoras, financiadas pelos grandes bancos. A concorrência (tanto por parte de grandes incorporadoras, que passaram a olhar mais para a classe média, como de outras pequenas e médias incorporadoras) também fica mais equilibrada e vence quem oferecer o melhor produto para o cliente.
Financiamento rentável e sustentável no setor de loteamentos
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Como garantir tal sustentabilidade
Perante as dificuldades encontradas na obtenção de financiamento bancário tradicional, cuja oferta é limitada, burocrática e cara, os loteadores e incorporadores buscam, cada vez mais, o financiamento sustentável. Tal sustentabilidade é fruto do crédito estruturado especializado. Com ele, os empresários do setor conseguem se capitalizar e melhorar o desempenho em todas as fases operacionais do loteamento.
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Porém, para consegui-lo, é preciso se planejar. Afinal, o processo de tomada de crédito não bancário envolve uma abordagem inicial, e a gestora se reserva ao direito de aprová-lo ou não, após uma análise do plano de negócios. O mais importante é a preparação para atrair o investimento externo. O primeiro passo é colocar os novos empreendimentos em uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) — modelo de organização que aumenta a competitividade dos pequenos e médios negócios.
Como garantir tal sustentabilidade
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Depois, ĂŠ preciso organizar cada um dos documentos e usar um sistema de acompanhamento, pensando em uma tabela de vendas com menor risco agregado. Isso porque, no final, o investidor vai olhar mais para o empreendimento do que para a empresa em si.
E tem mais: antes de pedir crÊdito, levante a situação financeira da empresa. Liste todos os ganhos e os gastos reais e coloque-os em uma planilha. Depois, analise, minuciosamente, o fluxo de caixa. Como garantir tal sustentabilidade
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Essa é uma importante ferramenta
Em terceiro lugar, deve-se estimar
de gestão financeira, com finalidade
o valor do financiamento que deseja
de apurar o saldo empresarial para
tomar. O montante deverá suprir o
assegurar que exista capital de giro
que o fluxo de caixa, por si só, não
disponível para investimentos ou
permite. Assim, será possível alocar
eventuais gastos.
recursos onde for necessário, de modo a alavancar o crescimento.
Defina também qual é o setor da empresa que mais necessita de investimentos. De maneira geral, o destino deve ser aquele que mais interfira no alcance de sua meta de crescimento. Para garantir uma expansão progressiva e sustentável do negócio, pense sempre em estratégias
Por fim, estude diferentes propostas e veja se a linha de crédito oferecida atende, realmente, às necessidades da empresa. Antes de assinar, preste atenção, obviamente, em todas as cláusulas contratuais.
de crescimento de curto, médio e longo prazos.
Como garantir tal sustentabilidade
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O retorno de investimento
Como mostrado, para garantir um alto ROI, loteadoras e incorporadoras optam pelo crédito imobiliário não bancário. Diferentemente do crédito bancário, essa modalidade de financiamento permite parcelar grande parte do valor necessário para prover toda a infraestrutura de loteamentos residenciais. Além disso, o pagamento do financiamento é feito de acordo com a efetivação das vendas. As parcelas são variáveis e não há a necessidade de apresentar garantias de recebíveis de projetos anteriores.
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Com valores flexíveis, os pagamentos variam conforme o dinheiro entra no caixa da empresa. Após a entrega da obra, o loteador ou incorporador pode proceder com a cessão da carteira de recebíveis.
Graças à tomada de crédito estruturado, o loteador ou incorporador obtém capital suficiente para concluir as obras sem atrasos e garantir que as entregas sejam feitas sempre dentro do prazo. Vale mencionar que essa boa capacidade de entrega é essencial para conquistar a confiança dos clientes. Com a credibilidade adquirida, a empresa ganha em participação de mercado. Como garantir tal sustentabilidade
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As consequências do ROI alto
A tomada de crédito sustentável possibilita diversificar o leque de projetos da loteadora ou incorporadora. Isso porque o risco de descasamento de caixa diminui consideravelmente, graças ao pagamento do financiamento por meio de parcelas variáveis. Com o aumento do ROI e os custos adiados para um momento mais adequado, a empresa se encontra capitalizada para investir em diversos empreendimentos simultaneamente. Para facilitar as novas empreitadas, as credoras oferecem um sistema de gestão integrado que cuida da organização financeira. Com isso, o incorporador tem a possibilidade de “terceirizar” algumas funções administrativas.
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Assim, em vez de desperdiçar tempo lidando com aspectos burocráticos, ele consegue se dedicar à prospecção de novos negócios e tem tempo para encontrar boas oportunidades. Nessa hora, assim como era feito antigamente, a melhor estratégia é ir a campo e conhecer as regiões de interesse a fundo. O empresário deve conversar com os moradores de áreas próximas, pesquisar sobre a oferta de comércios e serviços, avaliar as opções de transporte, segurança e lazer existentes e/ou previstas no plano diretor do município, entre outros aspectos.
O ROI mais lucrativo também viabiliza o relançamento de empreendimentos, de modo a torná-los mais adequados ao público-alvo. Isso inclui a oferta de prazos mais extensos e parcelamentos mais baratos. Como garantir tal sustentabilidade
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A construção de cidades sustentáveis beneficia tanto os moradores quanto as empresas, conectando setores distintos da sociedade, porém complementares. Quanto melhor forem empregados os investimentos feitos hoje, mais prósperas serão as comunidades.
Conclusão
Nesse contexto, os loteamentos se transformaram em verdadeiros projetos de desenvolvimento urbano. Para viabilizálos, loteadores e incorporadores recorrem ao crédito sustentável não bancário, o qual permite alavancar os negócios por meio de taxas justas, prazos longos, desembolsos rápidos e apoio especializado oferecido pela gestora de crédito.
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Sobre sua empresa
A Captalys é um fundo de investimento especializado no setor imobiliário. Nossos produtos e serviços aliam tecnologia de ponta com um time qualificado, para fornecer alternativas de crédito mais inteligentes e eficientes às empresas. Atuamos com soluções diferenciadas que resolvem os maiores problemas dos loteadores e incorporadoras em várias fases operacionais e em todos os ciclos do mercado. Nosso diferencial é prover crédito estruturado e sustentável de forma confiável, transparente e segura. Por estudar muito bem o ramo imobiliário, a Captalys criou opções que visam tanto o pagamento facilitado de acordo com o empreendimento quanto o crescimento do negócio de nossos parceiros. Captalys. Criando soluções que expõem oportunidades.
INTRODUÇÃO