Paperjam Supplément Immobilier Juillet-Août 2015

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JUILLET / AOÛT 2015

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SUPPLÉMENT

GUIDE DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL Analyse des prix et conseils d’investissements

m or f n

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27

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Investir dans des projets situés proche du centre Ville et du Kirchberg.

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Éditorial Juillet / Août 2015

MAISON, SACRÉE MAISON

A

vec 73 % de la population résidente pro- s’est donné comme « premier objectif » de « maîtriser l’évopriétaire de son logement, le Luxem- lution des prix sur le marché immobilier en augmentant bourg se situe légèrement au-dessus de l’offre de logements et de terrains constructibles ».

La coalition DP-LSAP-Déi Gréng a identifié pour cela la moyenne européenne. Une proportion qui, en revanche, atteint 84,5 % quatre leviers d’action : la mobilisation de terrains à bâtir, (source : recensement 2011) si on ne tient la dynamisation de la création de logements sociaux et de compte que des résidents ayant la natio- logements à prix abordables, la révision de ce Pacte logenalité luxembourgeoise. ment et la réforme de l’impôt foncier et des subsides au Le rapport de l’habitant luxembourgeois avec son loge- logement.

Un an et demi après la publication de ce programme, ment a toujours été passionnel. La configuration démographique et sociologique qui a, pendant longtemps, été les choses n’ont pas énormément bougé, en tous les cas celle du pays, a largement contribué à dessiner son paysage certainement pas au rythme souhaité. « Je crois peu aux urbanistique. Aujourd’hui, les deux tiers des habitants du miracles, reconnaît Marc Hansen, le tout nouveau secrétaire pays vivent dans les maisons unifamiliales, et plus d’un d’État au Logement, interviewé dans ce supplément. Il faut quart dans une maison isolée, accolée à aucune autre habi- être pragmatique et surtout patient. Les évolutions en matière de logement se font sentir sur des années. C’est loin d’être une tation. La maison, c’est sacré…

Ceux qui, il y a 20 ans, ont fait le choix de devenir pro- problématique qui peut se résoudre rapidement. » Vu du côté de ceux qui cherchent à accéder à un logepriétaires peuvent aujourd’hui se frotter les mains : avec la vertigineuse croissance démographique (le pays comptait ment à un prix supportable, la patience a des limites. Sur 408.000 habitants en 1995 et 563.000 aujourd’hui, soit une quelque 60.000 locataires recensés sur le marché privé du hausse de 38 %), la demande n’a jamais été en mesure de logement, environ 20 % sont dans une situation où la part suivre l’offre, induisant, mécaniquement, une forte hausse du logement dans leurs dépenses mensuelles, charges comdes prix de l’immobilier, largement supérieure à celle de prises, représente plus de 40 % de leurs revenus dispol’inflation. nibles, ce qui constitue un indicateur de grande précarité.

Une bulle ? Non, à en croire les analystes de l’Observa- Mais les alternatives ne sont guère réjouissantes non plus : toire de l’habitat et de la Banque centrale, tant que la demande ce ne sont pas les travailleurs frontaliers, bloqués chaque reste soutenue. Et c’est le cas. Un mur pour ceux qui sou- matin sur la route ou compressés dans les wagons de train, haitent accéder à un logement, y compris en location ? Cer- qui penseront le contraire.

Sans doute le rêve d’accession à une petite maison tainement. Comme le montrent les différentes données reprises dans ce supplément spécial, aucun type de bien tranquille avec jardin n’est-il plus vraiment de mise pour n’est épargné par le phénomène et pratiquement aucune les générations actuelles et futures. Mais la question du « bien loger » est clairement un enjeu sociétal qui va deverégion géographique non plus.

La problématique ne date donc pas d’hier et les gouver- nir majeur à très court terme, directement lié à ceux de nements successifs se sont penchés avec plus ou moins de la mobilité et du « vivre ensemble » auxquels les autorités publiques du Luxembourg – forbonheur sur la question. La précédente législature a mis en place le cément soutenues par les acteurs Par Jean-Michel Gaudron, Pacte logement, aujourd’hui signé privés – devront trouver rapiderédacteur en chef de Paperjam par 98 communes sur les 105 que ment les bonnes réponses. Défi, E-mail : jean-michel.gaudron@paperjam.lu Twitter : @jmgaudron compte le pays. Le gouvernement sacré défi. ◄ arrivé au pouvoir en décembre 2013

― Supplément ― Immobilier ― 03

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Sommaire Supplément – Immobilier

06 MARC HANSEN

« Être pragmatique, et surtout patient » Depuis plusieurs décennies, les prix de l’immobilier ne cessent de grimper.

La faute à une faible disponibilité des terrains et à une immigration urbaine soutenue. Aux yeux du secrétaire d’État au Logement, de nouveaux modes d’habitat, comme la colocation, devront être pris en compte.

12 STATISTIQUES

Vente, location : les prix par bien et par région Revue des détails des derniers chiffres publiés par l’Observatoire de l’habitat.

22 JULIEN LICHERON

« Une baisse des prix ne serait pas forcément un bon signe » Les dernières données publiées par l’Observatoire de l’habitat confirment la tendance haussière des prix de l’immobilier. Selon son coordinateur, aucun signe n’est susceptible de faire dévier les prix de leurs fondamentaux.

26 IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

Tant qu’il y a de la demande…

En 2015, le marché de l’immobilier résidentiel reste très dynamique.

Avec 100.000 habitants de plus d’ici 10 ans, la demande en logements va continuer à être supérieure à l’offre.

32 JEAN-PAUL SCHEUREN

« Une législation complexe » Le président de la Chambre immobilière du Luxembourg estime que l’offre insuffisante de logements est liée aux procédures mises en place par le politique.

34 HABITAT

Se poser les bonnes questions Le prix est un élément déterminant dans l’acquisition d’un bien immobilier. Mais il est d’autres critères à prendre en considération avant de signer, comme le souligne Christian Bauer du cabinet d’architecture CBA (Christian Bauer et Associés).

35

Regards croisés 38 MARCHÉ

L’immobilier reste une valeur sûre Depuis des années, le prix de l’immobilier résidentiel ne cesse de progresser au Grand-Duché. Pour Angélique Sabron, responsable du département Résidentiel chez JLL Luxembourg, la tendance n’est pas prête à s’inverser. Aujourd’hui encore, investir dans la pierre est un bon investissement.

40

Regards croisés

42 ÉNERGIE

Les bénéfices du passif Il est impossible de précisément estimer le retour sur investissement d’un bâtiment passif.

Mais entre les économies d’énergie, les aides publiques et la plus grande valeur marchande, investir dans une construction A-A s’avère être une bonne affaire.

46 LOGEMENT

Les aides d’État Que ce soit pour acheter ou transformer / rénover son logement, un certain nombre d’aides d’État existe. Aide en capital ou aide en intérêts, les mécanismes peuvent parfois se cumuler.

48 CARTE BLANCHE

Le prix de la qualité

44

Regards croisés

Le Grand-Duché, régulièrement vanté comme un pays offrant un niveau et une qualité de vie exceptionnels, défraie aussi la chronique par sa position de 6e pays le plus onéreux d’Europe. Quel est le prix à payer ? L’opinion de Paul Fabeck (associégérant de Bricks Solutions Immobilières).

― Supplément ― Immobilier ― 05

06 ―

― Supplément ― Immobilier

Marc Hansen

« Être pragmatique, et surtout patient » ► Depuis plusieurs décennies, les prix de l’immobilier ne cessent de grimper.

La faute à une faible disponibilité des terrains et à une immigration urbaine soutenue. ► L’accès à un logement décent et abordable figure au cœur de l’actuel programme gouvernemental. Pour y parvenir, il faudra compter sur un engagement du privé. ► Aux yeux du secrétaire d’État au Logement, de nouveaux modes d’habitat, comme la colocation, devront être pris en compte. ― Interview : Florence Thibaut ― Photo : Mike Zenari

Monsieur Hansen, au-delà des statistiques, quel regard portez-vous sur la situation de l’immobilier privé au Luxembourg aujourd’hui ? « Le tableau est très complexe. Une chose est sûre : il n’y a pas assez de logements ! Je n’ai, malheureusement, pas de solution magique face à ce constat récurrent. Plusieurs facteurs peuvent l’expliquer, dont la pression toujours plus importante du solde migratoire, les évolutions démographiques qui font que les gens restent à la maison plus longtemps et la multiplication des nouveaux modèles de familles. Parents divorcés ou cellules monoparentales réclament plus d’habitations.

La principale source de ce manque réside, à mon sens, dans les difficultés de financement. Vu la taille du pays, les possibilités d’extension sont limitées. Il ne faut pas oublier non plus que le Luxembourg est un territoire fortement polarisé autour de sa capitale, bassin majeur en termes d’emploi.

L’impact de la proximité avec la ville n’a fait qu’augmenter par ricochet depuis cinq ans, et ce, dans toutes les directions.

Face à cette complexité, il est crucial de trouver des solutions alternatives. On commence à percevoir un frémissement. Le nombre de logements croît de manière encourageante. En 2014, par exemple, 6.360 permis de bâtir concernant des logements ont été délivrés. En 2013, ce chiffre s’élevait à 3.761.

Le logement nécessite un vrai travail interministériel.

◄ Marc Hansen : « La responsabilité du logement est collective.

Les communes, proches des citoyens, ont un rôle central à jouer. »

Depuis une décennie, ce manque de logements, ainsi que la flambée des prix de l’immobilier ne font que s’accentuer.

Quelles doivent être les priorités pour y répondre ? « Je crois peu aux miracles. Il faut être pragmatique et surtout patient, les évolutions en matière de logement se font sentir sur des années. C’est loin d’être une problématique qui peut se résoudre rapidement. Notre gouvernement est bien conscient de ces enjeux. Plusieurs axes doivent être investigués pour combiner les réponses. Il faut absolument trouver du foncier hors des zones classiques d’habitat, débusquer des terrains constructibles en collaboration avec les communes, mobiliser les investisseurs privés (particuliers, promoteurs, etc.), mais aussi faciliter et alléger les procédures administratives. Une fois les terrains réhabilités, il ne faut plus perdre de temps. Les

fameuses zones des ‘dents creuses’ pourraient, si cette piste est creusée, apporter 950 hectares supplémentaires.

Comment impliquez-vous les citoyens dans cette réflexion ? « 82 % des terrains potentiellement habitables appartiennent à des personnes privées. Il est plus que temps de les sensibiliser et de les associer aux débats sur le futur de l’habitat. Il faut en finir avec la volonté répandue de garder ses terrains inoccupés le plus longtemps possible afin de tirer profit de la spéculation. La responsabilité du logement est collective.

Les communes, proches des citoyens, ont un rôle central à jouer.

En marge de cet effort, il faut continuer à soutenir les promoteurs publics, qui mènent des projets conséquents dans le respect de l’environnement, même si, à eux seuls, ils ne suffiront pas à répondre à tous les besoins.

Qui sont ces promoteurs publics ? Quelles sont leurs missions ? « Au Luxembourg, il y en a deux : le Fonds du logement et la Société nationale des habitations à bon marché. Ils ont notamment pour objectifs de réduire les coûts d’aménagement des terrains à bâtir, d’étendre le parc public des logements locatifs et d’aménager de nouvelles zones d’habitation. Depuis sa fondation en 1919, le SNHBM a construit près de 8.600 logements, notamment à Differdange, Dudelange, Roodt-sur-Syr, Mamer, Schuttrange et Junglinster. Ses capacités vont être prochainement augmentées.

Le Fonds du logement, lui, créé par la loi du 25 février 1979, a également pris de l’importance avec les années. Si on prend les chiffres 2011/2012, le nombre de constructions réalisées sous son impulsion a progressé de 8 % et le nombre de terrains disponibles de 22,1 %. Il est en train d’être réformé, notamment en raison des récents scandales que l’on connaît bien. Nous travaillons à en améliorer la transparence, la gouvernance et les processus de décision. Cela prendra un certain temps, mais c’est plus que nécessaire.

En fin d’année 2014, la hausse des prix s’est encore accélérée et un nombre grandissant de ménages consacre plus d’un tiers de ses revenus au logement.

Quelles sont les actions concrètes menées par le ministère du Logement pour les appuyer ? « Il est clair que les ménages modestes sont ceux qui souffrent le plus.

Selon l’Observatoire de l’habitat, entre le 1er trimestre 2005 et le 4e trimestre 2014,

― Supplément ― Immobilier ― 07

Marc Hansen

la hausse des loyers a été de 23,5 % pour les maisons et de 39,2 % pour les appartements issus du marché privé. Cette augmentation des loyers a été plus, voire beaucoup plus importante que le taux d’inflation sur la même période (+21,9 %).

Si on examine les loyers des studios et appartements avec une chambre, ils ont respectivement connu un bond de 48,5 % et 40,5 %. Face à cette situation qui n’est plus acceptable, le Conseil de gouvernement a approuvé, il y a quelques semaines, l’introduction d’une nouvelle subvention de loyer pour les ménages à faibles revenus. Le moteur est d’aider les plus pauvres à accéder au marché locatif privé. On estime que cette mesure pourra aider 19.000 foyers. L’enveloppe totale qui a été allouée s’élève à 28 millions d’euros. Pour pallier le manque de logements sociaux, trouver des solutions privées est impératif. Le dispositif est actuellement en cours de validation à la Chambre des députés.

La responsabilité du logement est collective.

Comment se déroulera la sélection des dossiers ? « C’est le service des Aides au logement, rattaché au ministère, qui sera chargé de traiter les demandes. Le cercle des bénéficiaires potentiels a été étendu, notamment aux bénéficiaires du revenu pour personnes gravement handicapées, ainsi qu’à ceux disposant du revenu minimum garanti.

Parmi les facteurs de décision, il sera tenu compte du niveau de revenu, du taux d’effort du demandeur pour payer son loyer ou sa situation familiale. Le montant accordé à chaque ménage sera situé entre 124 et 270 euros par mois. C’est un coup de pouce appréciable si on compare le montant de l’aide au revenu médian. Il est important de rappeler que la subvention ne concerne que les logements privés. Les locataires sociaux ne sont donc pas éligibles.

Quelles sont les actions prévues en matière de logements sociaux ? « Il y a constamment des projets en cours et des efforts notables du côté des promoteurs sociaux, mais il en faudrait bien plus ! Ainsi, 33 % des logements prévus dans le nouveau programme de constructions d’ensemble de logements subventionnés seront des logements locatifs sociaux. D’ici 2025, le ministère du Logement prévoit la réalisation de 460 projets de logements de ce type, ce qui

08 ―

― Supplément ― Immobilier

correspondra à un total de 10.859 unités : 6.141 seront destinées à la vente et 4.718 dédiées à la location.

Ces chiffres ne visent que les projets subsidiés par le ministère. En effet, il n’existe pas de définition générale et exhaustive du logement social. Bon nombre d’unités ‘sociales’ sont gérées par des associations ou sont subsidiées par d’autres ministères, notamment lorsqu’elles concernent des jeunes ou des personnes âgées. C’est un domaine qui mobilise une multitude d’acteurs, ce qui le rend particulièrement complexe. Les offices sociaux, comme l’Agence immobilière sociale et les communes, en font partie. Améliorer la coordination de toutes ces initiatives est essentiel.

Aujourd’hui, il est difficile d’avoir une vue globale sur le parc existant.

Que prévoyez-vous en termes de subsides ? « Le ministère est en train de procéder à un vaste recensement de toutes les aides qui existent en matière de logement. Le canevas de base remonte à 1979. Toute une série d’aides s’est ajoutée au fil du temps. Il est, aujourd’hui, devenu très difficile de s’y retrouver. Certaines doivent être ajustées, d’autres supprimées. Il faut rationaliser tout cela pour plus d’efficacité et de lisibilité. C’est un travail de longue haleine. En parallèle, nous travaillons avec le ministère des Finances sur un projet de banque qui pourrait permettre un préfinancement sur le plan de l’assainissement énergétique.

Nous n’en sommes qu’aux prémices.

Il faut faciliter et alléger les procédures administratives.

Qu’en est-il du logement étudiant ? « Le ministère du Logement prévoit la réalisation à court terme de 1.206 unités, dont près de 95 % dans le sud du pays. Avec tous les espoirs mis sur le développement de Belval, c’est un vrai sujet. Même constat que pour le logement social : les réalisations d’acteurs comme l’Université doivent aussi être prises en compte dans le panorama. Promoteurs privés et particuliers fournissent également de nombreux logements estudiantins. Nous allons nous atteler davantage aux besoins des jeunes travailleurs, qui ont souvent des difficultés à trouver un logement accessible.

C’est un des points qui me tient le plus à cœur.

Endiguer la hausse des prix

Garantir un accès au logement

Dans le chapitre consacré à l’habitat au cœur de son programme, le gouvernement se fixe comme priorité de contenir l’évolution des prix sur le marché immobilier, et ce grâce à deux piliers : augmentation soutenue de l’offre de logements et de terrains constructibles.

L’accès au logement participe d’une bonne cohésion sociale de toutes les couches de la société. Trois paquets d’actions ont été prévus pour élargir le parc disponible le plus vite possible : une mobilisation des terrains à bâtir, grâce au recours aux réserves publiques, ainsi qu’à une étroite collaboration avec les communes ; la dynamisation de la création de logements sociaux / à coûts modérés et une réforme rapide de l’impôt foncier et des subsides au logement. Une fois viabilisées, les nouvelles zones d’habitat pourraient être réservées en priorité aux familles en difficultés ou aux petits revenus. La révision du Pacte logement, la simplification des procédures administratives liées à la construction et la refonte du Fonds du logement font partie des autres priorités. Le fil rouge du volet immobilier du programme gouvernemental : les acteurs publics devront s’engager de manière de plus en plus active sur le terrain du logement et prendre leurs responsabilités.

Pour cela, des institutions comme l’Agence immobilière sociale sont amenées à prendre plus de poids. F. T.

10.859 C’est le nombre d’unités de logements sociaux supplémentaires disponibles d’ici 2025.

6.360 Le nombre d’autorisations de bâtir délivrées pour des logements en 2014, contre 3.761 en 2013.

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Marc Hansen

Quel suivi faites-vous des nouveaux modèles d’habitat comme la colocation, en pleine explosion ? « Il est vrai que la colocation et la sous-location sont, aujourd’hui, entrées dans les mœurs, en particulier auprès des stagiaires et des jeunes actifs. Encadrer ces nouveaux usages par une loi pour limiter les abus figure dans notre to do list. Nous suivons cela de près. Pour chaque nouveau modèle, le cadre légal doit suivre.

Pour pallier le manque de logements sociaux, trouver des solutions privées est impératif.

Y a-t-il des villes qui peuvent servir d’inspiration au Luxembourg ? « Beaucoup d’idées nées à l’étranger peuvent être intéressantes. Je pense notamment aux formes de logement créatives qui fleurissent en Suisse et en Allemagne, comme les coopératives qui rassemblent plusieurs familles et générations.

En France, l’usufruit social locatif est une des pistes intéressantes à suivre. Il faut réfléchir à la meilleure manière de l’adapter au contexte luxembourgeois. L’innovation vient souvent du bas, à savoir des citoyens. C’est passionnant à surveiller. » ◄

La progression du nombre de nouveaux logements sur ces cinq dernières années

Logements dans maisons à appartements Logements dans maisons unifamiliales Logements dans d'autres bâtiments

2.500

2.000

1.500

1.000

500

Source : Statec

Comment collaborez-vous avec les autres ministères ? « Il est important de souligner que le ministère du Logement n’est pas actif sur le terrain réglementaire. Il n’a pas d’impact direct sur les procédures, lois et autres règlements. Il dépend d’autres ministères pour relayer ses revendications.

Nous travaillons de concert avec les ministères du Développement durable, de l’Environnement, de l’Intérieur… Le logement nécessite un vrai travail interministériel.

Notre rôle est transversal. C’est celui d’intermédiaire et de facilitateur. On ne peut rien décider seuls, mais on peut initier des discussions et y insuffler une certaine forme de créativité.

0 2008

5.000

2009

2010

2011

2012

Total

4.444 3.740

4.000

2.824

3.000

2.162

2.304

2011

2012

2.000

1.000

0 2008

2009

2010

Depuis la crise, le nombre de nouvelles unités de logement a fortement diminué avant de légèrement remonter en 2012. Accélérer les nouvelles constructions est une des priorités du gouvernement.

10 ―

― Supplément ― Immobilier

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Statistiques

Ventes d’appartements : tarifs concentriques ► Plus élevés à Luxembourg-ville, les prix moyens enregistrés baissent au fur et à mesure où le cercle s’éloigne de ce centre stratégique. ― Infographies : Maison Moderne

Les prix de vente par m2 des appartements sont les plus élevés à Luxembourg-ville et dans sa périphérie : dans le canton de Luxembourg, le prix moyen d’un bien atteint ainsi 5.422 €/m2 pour un appartement existant et 6.746 €/m2 pour un appartement en construction.

En s’éloignant de la capitale, les prix diminuent assez fortement : le prix de vente par m2 des appartements dans la zone Sud du pays (correspon­ dant au canton d’Esch-sur-Alzette) s’élève à 3.881 €/m2 pour un apparte­ ment existant et à 4.553 €/m2 pour un appartement en construction.

Prix de vente moyens enregistrés des appartements en 2014 Appartements en construction

Nombres des ventes insuffisants

Nombres des ventes insuffisants

Moins de 3.501 €/m2

Moins de 3.501 €/m2

De 3.501 à 4.500 €/m2

De 3.501 à 4.500 €/m2

De 4.501 à 5.500 €/m2

De 4.501 à 5.500 €/m2

Plus de 5.500 €/m

Plus de 5.500 €/m2

Moyenne du pays : 4.323 €/m2

Moyenne du pays : 5.283 €/m2

2

Lorentzweiler Kopstal

Kehlen Kopstal Strassen Mamer

Schuttrange Sandweiler Luxembourg-ville

Leudelange

Strassen Mamer

Luxembourg-ville

Bertrange

Hesperange

Hesperange

Bettembourg

12 ―

― Supplément ― Immobilier

Auteur : B. Darud, Liser, Mars 2015, Fonds de carte : ACT, Liser, 2012, Données statistiques : Publicité Foncière, calcul Statec - Observatoire de l’habitat

Appartements existants

Statistiques

Les communes les plus chères et les moins chères (Prix moyens au m2) Appartements existants

Bertrange en verve Comparé à 2010, le prix moyen à Bertrange (alors 9e commune la plus chère) a augmenté de près de 39 %.

Appartements en construction

5.975 €

Ça construit à Strassen !

En 2012, 22 appartements en construction étaient recensés à Strassen. Deux ans plus tard, il y en a 112, pour un prix moyen en hausse de plus de 9 %.

BERTRANGE

5.616 €

LUXEMBOURG-VILLE

5.577 € STRASSEN

5.071 € KOPSTAL

4.504 €

LEUDELANGE

4.323 €

6.975 €

BERTRANGE

6.810 €

STRASSEN

6.745 €

LUXEMBOURG-VILLE

6.672 € KOPSTAL

6.010 €

HESPERANGE

5.283 €

3.365 €

Hausses modérées Comparé avec 3.263 € la commune la WINSELER moins chère en 2010 (Tandel), 3.261 € SCHENGEN le prix moyen à Wiltz est 3.106 € CLERVAUX supérieur de 12 %.

4.084 €

Le Sud se développe À Differdange (3e ville du pays) et Pétange 3.782 € (5e), le nombre PÉTANGE d’appartements en construction est en 3.659 € CLERVAUX forte hausse depuis 2012 (respectivement 3.594 € WEISWAMPACH +111 % et +50 %) à des prix abordables.

GOESDORF

DIFFERDANGE

3.031 €

WILTZ

3.563 €

Tendance des prix au m2 entre 2013-2014

WINSELER

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2014)

Évolution des prix de vente enregistrés moyens : Les prix de vente des appartements ont augmenté assez régulièrement depuis 2007, à l’exception de fin 2008 / début 2009 qui avait vu une baisse des prix. Au total, entre le 1er trimestre 2007 et le 4e trimestre 2014, les prix de vente par m² des appartements existants ont augmenté de 28,6 % (soit environ 3,2 % par an) et ceux des appartements en construction de 46,4 % (soit 4,9 % par an en moyenne).

6.000 € 5.500 € 5.000 € 4.500 € 4.000 € 3.500 € 3.000 € T1

T2 T3 2007

T4

T1

T2 T3

T4

2008

VEFA (appartements en construction)

T1

T2 T3 2009

T4 T1

T2 T3 2010

T4

T1

T2 T3 2011

T4

T1

T2 T3 2012

T4 T1

T2 T3 2013

T4

T1

T2 T3

T4

2014

Ventes d’appartements existants

― Supplément ― Immobilier ― 13

Statistiques

Loyers : +9,3 % pour les appartements ► Entre fin 2013 et fin 2014, les loyers annoncés pour les appartements ont progressé de près de 10 % et atteignent, en moyenne nationale, près de 20 €/m2. ―Infographies : Maison Moderne

Fin 2014, le nombre d’offres de location d’appartements était en forte aug­ mentation (+21 %) par rapport à celui relevé un an plus tôt. Cette hausse touche particulièrement les apparte­ ments de 1 et 2 chambres, qui représentent 76 % de l’ensemble des appartements en location. Luxembourgville concentre à elle seule 37 % des offres de location.

L’indicateur des loyers annoncés (c’est-à-dire hors charge et sans tenir compte des éventuelles négociations

de prix) a augmenté de 9,3 % en 12 mois : le loyer annoncé moyen est de 1.346 €, soit 19,20 €/m2, pour une surface moyenne de mise en location de 70 m2 (au 4e trimestre 2014).

La hausse des loyers annoncés touche particulièrement les grands biens, mais cette tendance est à relativiser pour les appartements de 2 et 3 chambres, puisqu’elle correspond aussi à un déplacement des annonces de location vers la capitale et ses communes voisines, zone la plus chère du pays.

Location d’appartements Loyer annoncé moyen pour un appartement en 2014 par commune

Les communes les plus chères et les moins chères

22,43 €

NIEDERANVEN

22,31 €

Troisvierges

LUXEMBOURG-VILLE

Nombre d’annonces insuffisant

19,84 €

Moins de 900 €

MAMER

De 900 à 1.199 €

19,79 €

1.200 € et plus

MONDERCANGE

Moyenne du pays : 2.292 €

19,26 € DIPPACH

Wiltz

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2014)

Esch-sur-SÛre

14 ―

Reisdorf

18,36 € 11,81 € Nord et Ouest

TUTANGE

11,45 €

TROISVIERGES

11,30 € WILTZ

10,56 €

REISDORF

10,33 €

ESCH-SUR-SȖRE

épargnés Les loyers les plus faibles du pays sont jusqu’à deux fois moins chers que les plus élevés.

Le Nord et l’Ouest sont les régions les plus privilégiées.

Tuntange

Mamer Dippach Mondercange

Notes : Les données sont issues des annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée, ou issues du portail immobilier immotop.lu.

Il ne s’agit pas des loyers finaux, mais des loyers demandés par l’annonceur, avant toute négociation. Le tableau ne reprend que les communes dans lesquelles le nombre d’annonces parues en 2014 était supérieur à 10.

― Supplément ― Immobilier

Niederanven

Auteur : J. Licheron, Liser, Juin 2015, Fonds de carte : ACT, Liser, 2012, Données statistiques : ministère du Logement, Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2014)

La capitale n’est plus la plus chère Comparé à 2012, les loyers à Niederanven et à Luxembourgville ont progressé d’environ 20 %.

CITY GATE - Luxembourg - 13.400 m2 bureaux

SOHO LOT 2- Luxembourg - Gare - 57 unités

CITY GATE - Luxembourg - 13.400 m2 bureaux

SOHO LOT 1- Luxembourg - Gare - 58 unités

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Prix de location par surface

Apaisement sur les petites surfaces ► Alors que les années précédentes les loyers des appartements existants de moins de 60 m2 avaient connu une forte hausse, la progression a été plus mesurée en 2014. ― Infographies : Maison Moderne

La hausse globale du prix des loyers des appartements existants (+4,6 %) s’est surtout concentrée sur les appartements « moyens » de 70 à 110 m2 et sur les très grands appartements de plus de 130 m2.

La progression a été plus modérée pour les petites surfaces de moins

de 50 m2 (+0,9 %) et de 50 à 70 m2 (+3,8 %). Sur le marché du neuf (biens en état futur d’achèvement), ces dernières surfaces sont, en revanche, en baisse (-2,7 %), alors que la plus forte hausse (+7,3 %) est enregistrée pour les logements de moins de 50 m2.

Appartements existants

< 50 m 2 190.962 € (+0,9 %)

50 m 2 à 70 m 2 266.969 € (+3,8 %)

70 m 2 à 90 m 2 347.495 € (+5,7 %)

> 130 m 2 624.393 € (+6,6 %)

EN OY € M IX 4 2 PR 4 5 .7 6 % ) 3 6, (+ 90 m 2 à 110 m 2 405.308 € (+4,5 %)

Appartements en construction 90 m 2 à 110 m 2 511.402 € (+7,4 %)

PRIX MOYEN 427.285 € (+2,6 %)

16 ―

50 m 2 à 70 m 2 322.842 € (-2,7 %)

― Supplément ― Immobilier

70 m 2 à 90 m 2 405.369 € (-0,9 %)

> 130 m 2 835.272 € (+6,3 %)

< 50 m 2 250.942 € (+7,3 %)

110 m 2 à 130 m 2 615.290 € (+3,0 %)

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2014)

110 m 2 à 130 m 2 481.376 € (+1,4 %)

Statistiques

Ventes de maisons : +5,2 % de hausse ► Pour les logements de 3 et 4 chambres, qui représentent 75 % des annonces, la hausse des prix annoncés atteint respectivement +5,7 % et +7,2 % sur un an. ― Infographies : Maison Moderne

En 2014, le prix annoncé moyen à la vente est de 663.640 €/m2 pour une maison, soit un prix moyen de 3.647 €/m². Comparé à 2013, le prix annoncé moyen par m² n’a pas significativement varié dans 53 % des communes, a augmenté dans 32 % des communes et a baissé dans 15 % des communes.

Sans surprise, les communes les plus chères se situent dans la première couronne périurbaine de la capitale.

C’est au Nord et dans l’Ouest que l’on trouve les moins chères.

Ventes de maisons

Les communes les plus chères et les moins chères (prix moyens au m2)

Prix de vente moyens selon la zone géographique Kiischpelt Eschweiler Wiltz

5.369 € STRASSEN

Lac de la Haute-Sûre

5.107 €

Moins de 500.000 € De 500.000 à 749.999 €

KOPSTAL

5.053 €

Nombre d’annonces insuffisant

Boulaide

LEUDELANGE

750.000 € et plus Moyenne du pays : 663.640 €

5.037 €

LUXEMBOURG-VILLE

4.980 €

BERTRANGE

3.647 € 2.676 € À Boulaide,

LAC DE LA HAUTE-SÛRE

2.644 €

ESCHWEILER

2.635 €

KIISCHPELT

2.539 €

BOULAIDE

2.394 € WILTZ

ça baisse !

Contrairement aux locations, c’est uniquement au Nord que se concentrent les prix les moins chers pour les maisons en vente. À Boulaide, les tarifs sont même en recul de 9 % !

Kopstal Strassen Bertrange Leudelange

Luxembourg-ville

18 ―

― Supplément ― Immobilier

Auteur : J. Licheron, Liser, Juin 2015, Fonds de carte : ACT, Liser, 2012, Données statistiques : ministère du Logement, Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2014)

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2014)

Leudelange cartonne Comparé à 2012, c’est à Leudelange que la plus forte hausse au m2 est enregistrée (+25 %), loin devant Bertrange (+16 %) et Kopstal (+12 %).

Prix de vente annoncé moyen pour une maison en 2014

Statistiques

Locations de maisons : tendance baissière ► La baisse annuelle des loyers des maisons au Grand-Duché est de 0,8 %. ― Infographies : Maison Moderne

Une forte augmentation du nombre d’annonces de location est relevée, notamment sur le segment des maisons de trois chambres (+56 %).

Les évolutions des loyers annoncés des maisons sont très différentes selon les segments, mais

les loyers annoncés des maisons de 3 et 4 chambres (qui représentent respectivement 35 % et 36 % de l’offre) sont à la baisse : -2,4 % pour les maisons de 3 chambres et -7,9 % pour celles de 4 chambres.

Locations de maisons :

Les communes les plus chères et les moins chères (prix moyens au m2)

Prix de vente moyens selon la zone géographique Loyer annoncé moyen pour une maison en 2014

15,90 €

Nombre d’annonces insuffisant

SCHUTTRANGE

Moins de 1.700 €

15,84 €

LUXEMBOURG

De 1.700 à 2.299 €

15,80 €

2.300 € et plus Moyenne du pays : 2.292 €

STRASSEN

15,29 €

BERTRANGE

14,78 €

Putscheid

WALFERDANGE

Rambrouch

12,55 € / 2.292

Nommern

10,76 € Bettembourg NOMERN

10,65 €

BETTEMBOURG

9,42 €

KOERICH

9,34 €

RAMBROUCH

7,69 €

PUTSCHEID

l’exception Plus on s’éloigne de la capitale, plus les tarifs sont attractifs.

La commune de Bettembourg fait figure d’exception.

Comparé à 2012, le prix moyen au m2 recule même de près de 7 %.

Koerich Walferdange Strassen Bertrange

Bettembourg

Notes : Les données sont issues des annonces immobilières collectées dans la presse quotidienne et spécialisée, ou issues du portail immobilier immotop.lu. Il ne s’agit pas des loyers finaux, mais des loyers demandés par l’annonceur, avant toute négociation. Le tableau ne reprend que les communes dans lesquelles le nombre d’annonces parues en 2014 était supérieur à 10.

Schuttrange Luxembourg-ville

Auteur : J. Licheron, Liser, Juin 2015, Fonds de carte : ACT, Liser, 2012, Données statistiques : ministère du Logement, Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2014)

Source : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2014)

Schuttrange... et les autres Alors que les hausses des loyers (comparés à 2012) ne dépassent pas 15 % ailleurs, la commune de Schuttrange se dis­ tingue avec un prix moyen au m2 en progression de 30 %.

― Supplément ― Immobilier ― 19

Se loger dans la capitale

Mieux vaut acheter que louer à la Gare ► Le quartier Gare de Luxembourgville affiche les prix au m2 les plus chers à la location, mais parmi les moins chers à la vente... ― Infographies : Maison Moderne

En termes de vente, c’est le Limpertsberg qui s’affiche au plus haut, avec un prix moyen au m2 de 9.200 €/m2. Merl, Belair, la ville haute, Kirchberg et Dommeldange suivent ensuite (entre 6.800 et 7.800 €/m2). À noter la situation particulière du quartier Gare, le plus cher de la capitale à la location (25,5 €/m2), mais un des moins chers à la vente (5.579 €/m2).

En termes d’offres, en 2014, c’est à Neudorf qu’il y avait le plus de logements disponibles (313 offres), devant Bonnevoie (290) et Merl (289).

À Luxembourg-ville, le loyer annoncé moyen pour un appartement atteint 1.433 € par mois, soit environ 22,31 €/m² en 2014.

Les quartiers les plus chers à la location sont la ville haute, la Gare, Mühlenbach et le Grund où les loyers dépassent les 23,5 €/m2. Beggen, Weimerskirch et Hamm sont, a contrario, ceux où les loyers sont les moins élevés (moins de 19,5 €/m2).

Les quartiers où se trouvent le plus grand nombre d’appartements offerts à la location en 2014 sont Belair (288 offres), Limpertsberg (211) et Merl (199).

Offre et prix de vente annoncés moyens des appartements à Luxembourg-ville par quartier pour la période du 01/01 au 31/12/2014

Offre et loyers annoncés moyens des appartements à Luxembourg-ville par quartier pour la période du 01/01 au 31/12/2014

Dommeldange

Beggen

32

79 83

Eich 33

Kirchberg

Weimerskirch 45

Limpertsberg 174 Rollingergrund 43 Pfaffenthal Ville haute Clausen 6 86

205

Merl 289

Hollerich

Grund

Kirchberg 20 Weimerskirch 113 Neudorf/ Weimersdorf 29 54 Limpertsberg Rollingergrund 211 Cents Pfaffenthal

Neudorf/ Weimersdorf

22

313

21

29

Hamm 9 199

91

Hollerich

Bonnevoie

Gasperich

Cessange

243

187

Gasperich

Grund 6

Pulvermühle 11

Hamm

3

Bonnevoie 162

70

122

131

Prix de vente moyens annoncés (a partir d’une discrétisation de Jenks)

Loyers moyens annoncés (a partir d’une discrétisation de Jenks)

Moins de 5.900 €/m2

Moins de 19,50 €/m2

De 5.901 à 6.800 €/m2

De 19,51 à 22,00 €/m2

De 6.801 à 7.800 €/m2

De 21,01 à 23,50 €/m2

De 7.801 €/m2 et plus

De 23,51 €/m2 et plus

Prix moyen pour la ville : 6.598 €/m2 Prix moyen pour le pays : 4.837 €/m2 moins de 30 annonces

20 ―

Gare

56

290

Cessange

160

288

Merl

55

0

Ville haute Clausen 41

Belair

0

Gare

76

97

Eich

Cents

2

Belair

87

Mühlenbach

― Supplément ― Immobilier

de 30 à 149

Prix moyen pour la ville : 22,62 €/m2 Prix moyen pour le pays : 18,83 €/m2 de 150 à 299

de 300 à 599

Auteur : B. Darud, Liser, Mars 2015, Fonds de carte : ACT, Geode, Ceps/Instead, 2007 Données statistiques : ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2014)

Mühlenbach

Dommeldange

Beggen

94

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22 ―

― Supplément ― Immobilier

Julien Licheron

« Une baisse des prix ne serait pas forcément un bon signe » ► Les dernières données publiées par l’Observatoire de l’habitat confirment la tendance haussière des prix de l’immobilier. ► Selon son coordinateur, par ailleurs docteur en économie au sein du Liser, aucun signe n’est susceptible de faire dévier les prix de leurs fondamentaux. ► « Il y a du foncier disponible dans le pays ! » ― Interview : Jean-Michel Gaudron ― Photo : Mike Zenari

Monsieur Licheron, quelles sont les tendances marquantes que l’on peut retenir des derniers chiffres compilés par l’Observatoire de l’habitat ? « Pour ce qui est du prix des logements, la tendance des dernières années se confirme, avec une augmentation des prix de vente pour les appartements d’environ 4,5 %. En 2014, cette hausse est légèrement plus contenue pour les appartements neufs que pour les anciens.

Parallèlement, le Statec a également relevé en 2014 une hausse d’environ 6 % pour les maisons anciennes. On est donc, depuis 2009, c’est-à-dire depuis que les effets de la crise se sont estompés, sur une tendance de croissance régulière nominale.

Y a-t-il une différence notable entre ces prix de vente « réels », basés sur les actes notariés, et les prix affichés dans les annonces immobilières ? « Selon les communes, il y a une marge de négociation qui oscille entre 5 et 10 % et qui se réduit plus on se rapproche de la capitale. On note aussi un décalage entre six et neuf mois entre les prix annoncés et les prix enregistrés, ce qui correspond, en toute logique, au délai moyen entre le dépôt d’une annonce et la finalisation de l’acte de vente. Cela veut en tous les cas dire qu’une grande partie du prix est fixée par l’offreur…

La tendance observée depuis 2009 est donc très linéaire. Cela signifie-t-il qu’elle semble totalement immuable et insensible aux différentes mesures qui ont été prises à plus ou moins grande échelle ces dernières années ? « Depuis 2009, en effet, cette tendance est portée à la fois par la forte demande, directement liée à la croissance

démographique, et par les taux d’intérêt historiquement bas. Chaque année, nous sommes sur une base de 5.000 ménages supplémentaires à loger, ce qui reste un niveau exceptionnel comparé aux pays voisins.

La source de croissance des prix de l’immobilier est évidente, puisque dans le même temps, l’offre n’a pas pu augmenter aussi rapidement, que ce soit pour des contraintes administratives, mais aussi parce que les terrains ne se débloquent pas aussi facilement. Le phénomène de rétention foncière est important, même sur les terrains qui sont pourtant prêts à recevoir des logements.

Les initiatives du gouvernement vont dans le bon sens pour débloquer ces terrains disponibles, mais cela prend du temps…

Définitivement, vous estimez que le marché n’est pas dans une situation de bulle ? « Plusieurs études ont été réalisées sur ce sujet ces dernières années, notamment par la Banque centrale du Luxembourg, et aucune n’a détecté l’existence d’une telle bulle, par la simple raison que les prix sont en droite ligne avec les fondamentaux de l’économie, avec une croissance très forte de la demande et une offre qui ne suit pas. C’est aussi simple que ça. Les pays dans lesquels on a pu observer une telle bulle, comme en Irlande ou en Espagne, sont des pays dans lesquels a été notée une surproduction de logements… Cette idée, ici, est irréaliste ! Cela ne veut évidemment pas dire qu’il n’y a pas, au Luxembourg, de ‘problèmes’ avec les prix.

Mais il n’y a pas, à mon sens, de mouvement spéculatif de fond susceptible de faire dévier les prix de leurs fondamentaux…

Le Pacte logement, instauré par le précédent gouvernement, produit-il vraiment les effets escomptés ? « Peut-être en a-t-on trop attendu. Mais il faut bien dissocier deux aspects différents : il y a d’abord la convention entre les 98 communes signataires et l’État, dans laquelle sont inscrits des objectifs de croissance. Mais cette croissance est finalement déjà atteinte par la seule croissance démographique naturelle.

Il y a ensuite la question des dispositifs autorisés pour toutes les communes, et pas uniquement celles signataires du Pacte logement, comme le droit de préemption, le droit d’emphytéose ou encore la mise en œuvre de taxes sur les logements vacants ou sur les terrains non bâtis. Et là, clairement, ces dispositifs n’ont pas encore atteint le plein potentiel. Par exemple, la taxe sur les

logements vacants n’a été implémentée que dans cinq ou six communes. Cela reste des instruments marginalement utilisés.

Si toutes les communes mettaient en œuvre ces taxes, cela pèserait-il davantage sur les conditions de marché ? « Il est difficile à chiffrer un tel impact, mais en effet, il y en aurait forcément en termes de mobilisation des terrains à bâtir. Ce qui est certain, c’est que le gouvernement a bien saisi l’enjeu qui est d’augmenter l’offre de logements sur le marché… Et, à mon sens, une augmentation de l’offre constitue la seule façon de limiter la hausse des prix.

Autrement dit, pour l’heure, il n’y a pas de raison que la tendance ne change... « Il n’y a en effet, actuellement, aucun signal qui nous permettrait de dire que les prix pourraient baisser : le solde migratoire reste conséquent et il n’y a pas d’indice sur une prochaine augmentation des taux bancaires. Quant à l’offre, elle reste limitée par une mobilisation du foncier rendue difficile, car une partie des propriétaires ne veut pas vendre !

Contenir la tendance actuelle serait déjà très bien ! Par ailleurs, une baisse des prix ne serait pas forcément un bon signe dans un pays qui compte 70 % de propriétaires.

Qu’en est-il du marché locatif ? La tendance est-elle la même ? « On est en effet, là aussi, sur une hausse moyenne de 4,5 %. Depuis 10 ans que nous suivons cette série statistique, nous constatons une augmentation d’environ 4 % par an. Plus spécifiquement, il est à noter que ce sont les loyers des studios qui sont ceux ayant le plus fortement augmenté. D’une manière générale, ces hausses se concentrent surtout sur les biens de petite taille. C’est beaucoup moins le cas concernant les plus grandes surfaces et encore moins les maisons.

Comment l’expliquez-vous ? « Souvent, les logements de petite taille servent d’installations temporaires ou de lieux de transit pour des personnes qui disposent de leur résidence principale dans un autre pays. Mais on note aussi que l’attrait pour ces petits logements constitue souvent une première étape dans un processus d’habitation qui mène vers des logements plus grands voire, à terme, vers une maison.

L’offre s’adapte-t-elle à ce changement dans les comportements ? « Oui, et depuis longtemps. Il y a 30 ans, 70 % des biens construits ►

― Supplément ― Immobilier ― 23

Julien Licheron

Observatoire, mode d’emploi

► étaient des maisons. Aujourd’hui, les nouvelles constructions sont à 60 % des appartements.

Et pour un type de bien donné, les surfaces construites sont en moyenne à peu près les mêmes que dans les années 80.

En outre, il n’y avait pratiquement pas de tout petits studios par le passé. Il y en a aujourd’hui de plus en plus, notamment dans la capitale et dans le sud du pays. Et tout cela s’est fait en préservant une certaine forme de paysage urbain et en évitant les grandes densités. On reste, au Luxembourg, sur une approche de petits immeubles collectifs et non pas des gros volumes. Le modèle français des années 70 n’a pas été transposé ici.

Pourquoi l’Observatoire de l’habitat ne fournit-il pas des chiffres plus détaillés sur le marché locatif pour les maisons ? « Parce que ce marché reste très concentré sur quelques communes seulement, principalement la capitale et la périphérie. Et là aussi, il s’agit d’un segment fréquenté par un type de clients très spécifiques, généralement fortunés, avec un horizon d’installation assez limité. En outre, une partie de ces maisons en location appartient directement aux entreprises qui les louent à leurs employés.

Vous évoquiez un phénomène important de rétention foncière. La situation est-elle si critique que ça concernant l’offre de terrains à bâtir ? « Pas forcément, non. Car il y a du foncier disponible dans le pays ! Ainsi, dans les périmètres d’agglomération, il y a actuellement quelque 2.700 hectares de terrains disponibles dans les plans d’aménagement général (PAG) des communes, dont 230 hectares pour la seule ville de Luxembourg, et qui sont déjà potentiellement affectés à des fins d’habitation. Selon les estimations du Conseil économique et social, cela représenterait environ 50.000 logements constructibles, sans qu’il y ait besoin de la moindre extension de PAG. En revanche, c’est vrai que le nombre de plans d’aménagement particulier lié à ces terrains est encore marginal. La bonne nouvelle, c’est que le potentiel est donc énorme ! Mais tout ce parc foncier est détenu, à près de 90 % par des propriétaires privés.

Il faut donc les mobiliser, ce qui constitue une grande difficulté.

Comment y parvenir ? Par le principe de la carotte et du bâton ? « Le bâton est déjà prévu dans les conditions du Pacte logement, avec les dispositifs de taxation des logements

24 ―

― Supplément ― Immobilier

vacants et des terrains non bâtis. Mais comme je l’ai déjà dit, très peu ont été mis en œuvre. J’imagine que la difficulté pour les communes réside dans le fait de mettre en place de telles taxations si les communes voisines ne le font pas. Compte tenu du nombre de propriétaires dans le pays, cela reste politiquement assez complexe à gérer.

Et pour la carotte ? « Elle est principalement distribuée directement aux communes via les instruments de conventionnement. Ces communes disposent de la possibilité de faire appel aux promoteurs publics pour mobiliser les terrains. Et puis la carotte, on la trouve aussi dans la seule évolution du marché !

Mettre un terrain en construction, c’est s’assurer une rentrée d’argent…

Le système des Baulücken, ces terrains appartenant aux communes, ne constitue-t-il pas pourtant une piste de développement rapide ? « Il est vrai que sur ces 2.700 hectares disponibles, un bon millier est mobilisable rapidement par ce principelà. Et cela représente environ 15.000 à 20.000 logements potentiels. Les terrains sont viabilisés et déjà desservis, et on peut y construire un ou plusieurs logements sans l’ajout de nouvelles voiries. Cela peut se faire dans une période d’à peine deux ans. Il s’agit clairement d’un potentiel à court terme, sans gros coût d’infrastructures associées. Tout l’enjeu consiste maintenant à mettre ces terrains en construction prioritairement.

La législation sur l’aménagement du territoire n’autorise pas des constructions au-delà d’une certaine hauteur.

Cela ne constituerait-il pas une solution, parmi d’autres, à une augmentation de l’offre de logements ? « Je vais vous répondre en m’exprimant à titre tout à fait personnel : je ne pense pas que la construction en hauteur fasse partie des aspirations résidentielles d’une grande partie des habitants, que ce soit ceux qui sont déjà en place que les futurs à venir.

Si l’on parle d’une plus grande densification, cela devrait pouvoir se faire en restant cohérent avec le bâti déjà existant. Et cela doit aussi pouvoir se faire dans une dimension horizontale. Cela permet de conserver le paysage avec un aspect visuel identique et de combler certains espaces qui sont parfois des friches.

Mais clairement, l’idée d’augmenter encore et encore les densités permises ne semble pas constituer la priorité d’une très large majorité de communes. » ◄

La mission de l’Observatoire de l’habitat, créé en 2003 en tant que service du ministère du Logement, est triple : la collecte des données relatives au logement et à l’habitat ; l’analyse de ces données et leur diffusion auprès du grand public et, enfin, l’assistance auprès des décideurs publics pour la planification de la politique de logement.

La collecte des données concernant le prix des logements se fait à la fois sur la base des annonces immobilières (notamment via un partenariat avec la plateforme Immotop. lu, ainsi que la veille des annonces publiées dans le Wort) et des actes notariés transmis par l’Administration des domaines.

L’Observatoire réalise par ailleurs tous les trois ans (le prochain en 2016) un recensement des terrains disponibles pour habitation dans l’ensemble du pays et la « consommation » foncière par rapport au recensement précédent.

Il compte également dans ses attributions le monitoring du Pacte logement auprès des 98 communes signataires.

Enfin, l’Observatoire réalise sur une base régulière des enquêtes de comportement des ménages, permettant la mise à jour d’indicateurs relatifs à la mobilité résidentielle, aux taux d’effort ou encore le confort et les conditions de logement. J.-M. G.

Location

Un effort toujours plus important Une des tendances observées ces dernières années concerne la part de plus en plus importante que représente le poste « logement » dans les budgets des ménages. « Hormis la situation des ménages disposant de logements sociaux, le taux d’effort a nettement augmenté pour ceux accédant à la propriété, mais aussi, et surtout, pour les locataires », constate Julien Licheron. Ainsi, sur quelque 60.000 locataires recensés sur le marché privé du logement, environ 20 % sont dans une situation où la part du logement dans leurs dépenses mensuelles (charges comprises) représente plus de 40 % de leurs revenus disponibles, ce qui constitue un indicateur de grande précarité.

Dans le détail, 43 % des ménages faisant partie du premier quintile (c’est-à-dire les 20 % de ménages ayant les plus faibles niveaux de vie) dépassent ce seuil de 40 %.

En revanche, aucun des ménages étant dans les 20 % de ceux ayant les plus hauts niveaux de vie du pays ne se trouvait, en 2012 (date des dernières données disponibles) en situation de surcharge par rapport aux coûts du logement, dans l’échantillon pris en compte par l’Observatoire de l’habitat. J.-M. G.

I M M O B I L I E R E

Immobilier résidentiel

Tant qu’il y a de la demande… ► En 2015, le marché de l’immobilier résidentiel reste très dynamique. ► Les petits appartements et les logements neufs, performants sur le plan énergétique, sont les biens les plus recherchés. ► Avec 100.000 habitants de plus d’ici 10 ans, la demande en logements va continuer à être supérieure à l’offre. ― Texte : Fabrice Barbian

26 ―

La tendance n’est pas prête de s’inverser, puisque la demande est estimée à 18.000 appartements alors qu’environ 7.000 sont livrés, confirme Luc Schuller, general partner de Yous Real Estate Group. Notre tour d’horizon semestriel indique que le marché immobilier, le neuf comme l’ancien, est bien soutenu. La localisation reste un critère de sélection primordial, Luxembourg-ville et ses alentours sont privilégiés, directement suivis par le sud du pays. » Ainsi, après un premier trimestre traditionnellement un peu timide, le marché a bien repris son activité dès le deuxième trimestre et ceci malgré la hausse, en début d’année, de la TVA.

Hausse de la TVA… Une hausse qui est loin d’être anodine. Après la suppression du taux super-réduit de 3 %, depuis le 1er janvier 2015, le taux de TVA applicable est dorénavant de 17 %, soit une augmentation de 13,6 % des coûts.

Pour Murat Mutlu, directeur d’Immo Luxembourg, cette hausse n’est ainsi pas sans conséquence sur le marché de l’immobilier résidentiel : « Ce changement de régime de TVA entraîne un manque de repères des clients investisseurs. Il ne fait aucun doute que le passage de 3 % à 17 % pour la construction de logements destinés à la location ralentit les investissements et décourage peut-être le lancement de certains projets immobiliers dans un marché où la pénurie de logements locatifs est déjà présente. Ces investis-

― Supplément ― Immobilier

PHOTO : JULIEN BECKER (ARCHIVES)

Le marché immobilier résidentiel se porte bien. Comme d’habitude est-on tenté d’ajouter, puisque les prix progressent, sans cesse, depuis une dizaine d’années. Une évolution qui s’explique par la conjonction de différents facteurs qui s’alimentent entre eux, comme l’explique Martin Stoz, marketing manager d’Inowai : « Le premier, et de loin le plus important, est démographique.

L’économie luxembourgeoise est prospère. Le Luxembourg crée des emplois et attire une population toujours plus nombreuse.

Il en résulte un solde migratoire largement excédentaire. » Ainsi, en 30 ans, la population a augmenté de 50 %. Pas étonnant, dans ce contexte, que le marché immobilier peine parfois, de manière chronique, à produire un nombre suffisant de logements pour accueillir tous ces nouveaux habitants. « L’investisseur privé luxembourgeois a confiance dans la pierre et le cadre fiscal est avantageux.

L’immobilier résidentiel, bien qu’il n’offre que de faibles rendements directs, occupe une place de choix dans le patrimoine des résidents luxembourgeois », constate-t-il.

Ce décalage entre les courbes de croissance alimente, mécaniquement, les tendances haussières des loyers. « L’offre ne croît pas assez vite et seulement 30 % du parc immobilier est disponible en location, ce qui débouche sur le maintien de loyers de plus en plus élevés et des colocations toujours plus nombreuses, également.

« L’immobilier résidentiel, bien qu’il n’offre que de faibles rendements directs, occupe une place de choix dans le patrimoine des résidents luxembourgeois. » Martin Stoz Marketing manager (Inowai)

Immobilier résidentiel

« Hier, nous vendions essentiellement de la pierre. Aujourd’hui, nous commercia­lisons des bâtiments dits ‘intelligents’, pensés pour répondre à une multitude de préoccupations. » Murat Mutlu Directeur (Immo Luxembourg)

seurs qui se positionnent dans des résidences dédiées à la location revoient leur politique de prix, entraînant ainsi une augmentation significative des prix du marché. » Autrement dit, c’est l’acheteur résident qui subit les dommages collatéraux de cette nouvelle règlementation, un ressenti ayant un réel impact dans les tractations.

PHOTO : MIKE ZENARI

… mais baisse des taux d’emprunt En revanche, les taux de crédit immobilier historiquement bas accordés par les banques, ce qui dope, bien entendu, le pouvoir d’achat des acheteurs, n’ont pas forcément eu l’effet attendu. Cela n’a pas, en tout cas, donné lieu à des pics de ventes. « Ce phénomène n’a pas provoqué une frénésie d’achats », confirme Martin Stoz, qui avance deux explications : « Tout d’abord, si les taux sont bas, les conditions d’accès au crédit pour les particuliers se sont resserrées depuis la crise financière de 2008.

Ensuite, la baisse des taux a amené une réduction moyenne des durées de crédit, alors qu’elles progressaient depuis plusieurs décennies.

Les acheteurs empruntent aujourd’hui sur 20, voire au maximum 25 ans. » Pas de frénésie, donc, mais un marché qui, tout de même conserve un certain dynamisme. « Les taux de crédit bas ne sont pas toujours déterminants, mais ils favorisent tout de même le déclenchement de projets, constate Sonja Tousch, associée gérante de l’agence Trade Immo. Je vends actuellement beaucoup de produits, notamment de petits appartements, à des

particuliers qui profitent de ces taux intéressants pour acquérir un, voire deux logements, afin d’enrichir leur patrimoine. »

Les petits appartements ont la cote Au-delà de ce dynamisme avéré, les professionnels pointent également quelques évolutions et nouvelles tendances. La taille moyenne des logements est notamment revue à la baisse. « Les petits logements en location font l’objet d’une demande très forte, surtout quand ils sont modernes et confortables. Ils s’adressent à de jeunes cadres généralement bien rémunérés et ayant des habitudes de vie urbaines. Ces derniers ont été attirés à Luxembourg par la spécialisation toujours plus grande de la place financière et le développement des entreprises actives dans l’ICT », précise Martin Stoz.

Même constat chez Murat Mutlu : « Il faut effectivement retenir le fait que les acheteurs se concentrent sur des surfaces plus petites, entre 50 et 70 m2. C’est notamment le cas pour les biens destinés à la location.

Cela leur permet de maîtriser leurs investissements, mais aussi de faciliter la location. » Sonja Tousch, elle, va plus loin dans le descriptif : « La demande est très importante en petits appartements, d’environ 60 m2, avec une ou deux chambres. C’est tout particulièrement vrai sur la capitale. Il n’y a aucun problème actuellement pour vendre un tel bien à Luxembourg. Au Limpertsberg, par exemple, ce type de biens trouve preneur rapidement, même s’il est très cher. » ►

― Supplément ― Immobilier ― 27

Immobilier résidentiel

Les indicateurs sont au vert Un des enjeux des années à venir sera donc forcément de répondre

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PHOTO : JULIEN BECKER (ARCHIVES)

Écologie, économies ► Autre tendance de fond, la prise en compte grandissante de l’environnement, qui est d’autant plus affirmée que l’évolution des technologies passives a également pour intérêt de générer du confort et des économies. « Les acquéreurs de logements sont de plus en plus sensibles aux questions environnementales. Les clients préfèrent payer plus cher pour obtenir un bien de qualité.

Les grandes villas énergivores des années 70 et 80 sont actuellement moins recherchées », fait remarquer Martin Stoz. « On assiste à une montée en puissance de l’appartement comme standard d’habitation de demain, avec une prédilection pour le neuf afin de mieux maîtriser les coûts et les charges », indique également Luc Schuller. Pour Murat Mutlu, les enjeux économiques et écologiques vont d’ailleurs obliger le marché de l’immobilier à revoir ses « fondamentaux ». « Cette tendance, cadrée par le passeport énergétique obligeant les logements à une consommation énergie basse, impose au marché de nouvelles orientations. Hier, nous vendions essentiellement de la pierre. Aujourd’hui, nous commercialisons des bâtiments dits ‘intelligents’, pensés pour répondre à une multitude de préoccupations rattachées au logement telles que les économies d’énergie ou l’ergonomie des installations. »

favorablement à la demande de logements liée directement à l’augmentation de la population projetée. « Ce que l’on peut tirer comme enseignements majeurs, c’est que, compte tenu du nombre de transactions enregistrées, le marché repart solidement à la hausse, surtout du côté des appartements et des maisons individuelles. Sous la pression de la demande, on peut prévoir une rapide augmentation des prix de vente et surtout des coûts de location des appartements », précise Luc Schuller.

Pour autant, tous ne voient pas de bouleversements majeurs à l’horizon et le marché devrait continuer à rester aussi porteur qu’il l’est. « La population du Grand-Duché continue de s’accroître. Elle devrait gagner ►

― Supplément ― Immobilier

« La localisation reste un critère de sélection primordial, Luxembourg-ville et ses alentours sont privilégiés, directement suivis par le sud du pays. » Luc Schuller General partner (Yous Real Estate Group)

► plus de 100.000 habitants dans les 10 prochaines années. Cette perspective intéresse les investisseurs au moment où les taux d’intérêt sont bas et où les perspectives économiques du pays sont très enviables, surtout comparées à celles de nos voisins », analyse Martin Stoz.

La demande largement supérieure à l’offre constitue, évidemment, pour certains acteurs, du pain bénit. « La forte demande favorise une progression régulière et positive des prix du marché. Elle laisse présager de beaux jours encore », confirme Murat Mutlu.

Si Sonja Tousch partage l’avis de ses confrères, elle se montre néanmoins plus nuancée quant à l’évolution des prix. « Je suis tout de même plus prudente : les prix vont certes encore augmenter, mais peut-être pas sur le même rythme, car j’ai le sentiment que l’on atteint des limites. En ce qui nous concerne, nous avons revu notre politique d’investissement. Par exemple, nous avons récemment acquis une résidence des années 60, très bien placée. Nous aurions pu la détruire pour construire une résidence neuve proposant de très beaux appartements. Nous avons fait un autre choix. Nous avons certes créé quelques appartements de standing, mais nous avons choisi de rénover en grande partie le bâtiment afin de pouvoir proposer une plus grande diversité de produits, à des prix plus accessibles. »

De l’immobilier à la mobilité Le dynamisme du marché de l’immobilier résidentiel n’invite

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pas forcément à se laisser porter. La croissance repose grandement sur l’attractivité économique et sociale du pays.

Pour continuer à séduire les entreprises comme les particuliers, il est également nécessaire, pour le gouvernement et les décideurs, d’entretenir cette attractivité dans la durée.

Cela passe, entre autres, par le développement de solutions pertinentes en matière de logement, mais aussi de transport et de mobilité (au travers des plans sectoriels notamment) afin d’« absorber » l’évolution démographique et le nombre grandissant de travailleurs frontaliers. « La mobilité est un enjeu. L’évolution des infrastructures a des conséquences sur l’immobilier. Si on parvient, par exemple, à faciliter l’accès de la capitale depuis le nord, c’est tout le marché immobilier du nord du pays qui peut gagner en attractivité, alors que les prix sont bien moins importants que ceux enregistrés dans le sud », indique Sonja Tousch.

En facilitant la mobilité, mais aussi en alimentant l’offre en logements, le marché pourrait un tantinet se détendre et les prix ralentir, même si le marché restera, pour longtemps encore, piloté par les propriétaires. « De quoi sera fait demain ? Je l’ignore précisément, mais il y aura des changements, puisque le pays évolue en permanence. Nous serons là pour nous adapter et répondre aux besoins des évolutions du marché », conclut Murat Mutlu. ◄

― Supplément ― Immobilier

PHOTO : MIKE ZENARI

Immobilier résidentiel

« Je suis plus prudente en ce qui concerne l’évolution des prix.

Ils vont certes encore augmenter, mais pas sur le même rythme, car j’ai le sentiment que l’on atteint des limites. » Sonja Tousch Associée gérante (Trade Immo)

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Jean-Paul Scheuren

« Les investisseurs font face à une législation complexe »

► Le président de la Chambre immobilière du Luxembourg estime que l’offre insuffisante de logements est liée aux procédures mises en place par le politique. ► Tant qu’il y a une demande solvable, estime-t-il, les prix continueront de monter, même si la crainte d’une bulle s’est éloignée. ► « Le grand souci aujourd’hui pour un investisseur immobilier, c’est que l’argent ne tourne plus. » ― Interview : Jean-Michel Lalieu ― Photo : Jan Hanrion ▲ Jean-Paul Scheuren : « Il faut en finir avec les effets d’annonce et mettre en œuvre ce que l’on promet. »

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― Supplément ― Immobilier

Monsieur Scheuren, en tant que président de la Chambre immobilière du Luxembourg, quelle analyse faites-vous du marché du logement au Grand-Duché ? « C’est avant tout un marché qui reste dominé par la loi de l’offre et de la demande, qui ont chacune des caractéristiques propres. La demande de logements sur le territoire luxembourgeois dépend à la fois de la composition des ménages, qui a fortement évolué ; de la situation des revenus, supérieure à ce qu’on connaît dans les autres régions ; du solde migratoire largement positif et, depuis la crise de 2008, d’une situation de taux d’intérêt bas qui diminue le poids d’un prêt et augmente la capacité de remboursement. Tous ces éléments font que la demande reste soutenue. Surtout qu’au Luxembourg, la mentalité veut toujours qu’on devienne propriétaire. 70 % des ménages détiennent le bien immobilier qu’ils occupent et cette tendance reste stable.

Jean-Paul Scheuren

Mais il faudrait que l’offre suive, ce qui n’est plus vraiment le cas… « Effectivement, et c’est le contexte politique qui a contribué à créer cette sous-offre.

Aujourd’hui, la politique du logement est contrecarrée par celle de l’aménagement du territoire qui a revu les procédures en place pour pouvoir démarrer un projet. Depuis la loi de 2004 sur l’aménagement communal et le développement urbain, un texte fréquemment amendé, mais sans réelles améliorations, nous restons dans un climat d’incertitude totale.

Les prix des biens d’occasion se rapprochent de ceux des nouvelles constructions, ce qui est totalement illogique. À l’opposé du régime antérieur, cette loi fait en sorte qu’un plan d’aménagement particulier (PAP) ne peut plus déroger, au cas par cas, au plan d’aménagement général (PAG) d’une commune. Pour que le système fonctionne, il faudrait donc des PAG ‘nouveau régime’ dans toutes les communes, mais actuellement seules quelques-unes les ont adoptés. Les investisseurs immobiliers font face à une législation complexe qui ralentit considérablement la création de logements.

Il n’est pas rare que des projets de taille moyenne mettent 5 à 10 ans pour sortir de terre. Or, un promoteur qui bloque des fonds propres dans un projet doit aller vite.

C’est donc la cause principale du manque de logements neufs ? « Oui. Ce n’est pas la ‘rétention des terrains’, la spéculation, comme on essaie souvent de le faire croire.

Ce phénomène reste marginal. C’est un faux argument. Nous avons besoin d’une réforme complète de la législation sur l’ensemble des procédures pour accélérer le processus. Le grand souci aujourd’hui pour un investisseur immobilier, c’est que l’argent ne tourne plus.

D’un côté, les exigences en termes de fonds propres sont de plus en plus contraignantes et, de l’autre, les projets traînent de plus en plus longtemps.

Par quels phénomènes expliquez-vous le niveau actuel des prix sur le marché du logement résidentiel luxembourgeois ? « L’offre doit être soutenue pour correspondre à la demande, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. Un bon indicateur, pour observer la pression qui s’exerce sur le marché, est le ratio entre les prix des biens secondaires et ceux du neuf. On était à 80 %, on dépasse désormais 85 %. Les prix des biens d’occasion se rapprochent de ceux des nouvelles constructions, ce qui est totale-

ment illogique. En Allemagne, par exemple, ce ratio est de 50 %.

Il faut voir aussi que les coûts globaux ont augmenté, et pas seulement à cause des prix des terrains. On a introduit un passeport énergétique, on a fixé un planning d’amélioration progressive de la valeur énergétique des bâtiments neufs jusqu’à faire en sorte qu’ils ne consomment plus d’énergie du tout.

C’est très bien, mais tout cela a des conséquences sur le prix de revient.

La crainte d’une bulle immobilière revient fréquemment. Vous l’envisagez également ? « Tout d’abord, il faut bien voir qu’on a connu des dynamiques de prix plus élevées qu’aujourd’hui. Actuellement, les évolutions restent modérées. Elles sont supérieures à l’inflation, mais plus proches d’un taux de 3 % à 4 % que des 10 % que l’on frôlait il y a une dizaine d’années. À l’époque, effectivement, tout le monde parlait d’une bulle. Aujourd’hui, personne ne fait officiellement le pari de cette bulle. Personnellement, je n’en vois pas. Les prix suivent une certaine logique. Aussi longtemps que la demande est solvable, les prix continueront de monter.

Deux phénomènes pourraient avoir une incidence : une réduction de l’offre qui entraînerait une pression illogique sur les prix ou une augmentation très forte et dans un délai très court des taux d’intérêt, ce qui changerait fondamentalement la donne du marché. Mais je ne la vois pas à l’horizon.

Quant au premier facteur de risque, il revient au politique et aux acteurs du secteur de mettre en place une stratégie de mobilisation des terrains.

Quel bilan tirez-vous de la politique du gouvernement en matière de logement ? « C’est très compliqué, on ne perçoit pas encore de vraies actions. J’entends les discours.

Ils comportent des intentions tout à fait louables, comme la volonté réelle d’avancer ou de mieux collaborer avec le secteur privé.

Mais sur le terrain, on ne voit pas encore grand-chose. Il faut quand même savoir que tous les projets qui sortent des programmes des promoteurs publics ne sont pas nés hier.

Ils sont tirés d’un programme quinquennal et étaient donc déjà à l’ordre du jour il y a trois ans, voire pour certains il y a plus de 10 ans.

En revanche, on a assisté au glissement de 3 % à 17 % de la TVA sur les biens immobiliers neufs destinés à la location. Cela aboutira à une augmentation des loyers et des prix, ce n’était pas la voie à suivre. Nous avions soumis au gouvernement des propositions pour trouver d’autres voies. On aurait pu réfléchir à un impôt foncier, il aurait touché 225.000 habitations alors que la TVA n’atteint que 3.000 logements neufs. Pour le reste, il faut en finir avec les effets d’annonce et mettre en œuvre ce que l’on promet. » ◄

Projet

Du logement à prix modéré

La Chambre immobilière a planché sur un projet, simple et complexe à la fois, qui permettrait de développer du logement abordable pour la classe moyenne.

Pour le président de la Chambre immobilière, Jean-Claude Scheuren, une des conséquences essentielles du niveau atteint par les prix de l’immobilier luxembourgeois est que la classe moyenne a de moins en moins accès à la propriété. À la demande du précédent gouvernement, la Chambre a donc réfléchi à un plan global pour faciliter l’accès à des logements à prix modérés mis en location avec une option d’achat. « Il y a un besoin de 15.000 à 18.000 logements à loyer modéré en location, or on n’en dispose que de 3.000 », pointe-t-il.

Dans les grandes lignes, l’idée est d’offrir à des candidats inscrits sur des listes communales des logements à un loyer équivalent à 75 % du prix du marché.

Ils s’engagent pour 10 ans et, au terme de la période, disposent d’une option d’achat du bien, également à 75 % de sa valeur, à un prix fixé dès l’entrée en location. « Parallèlement, il faut pousser à l’éducation à l’épargne. En revanche, le niveau de leur revenu n’influence pas le loyer comme dans un logement social. Au contraire, pour qu’ils puissent acheter, il faut les pousser à travailler et à évoluer. » Le projet prévoit aussi la création d’un compte « épargne logement » au niveau du pays, bénéficiant d’avantages fiscaux et d’un taux d’intérêt entre 1,5 % et 2 %. Les sommes déposées – pour 10 ans également – par tous les citoyens qui veulent en bénéficier permettraient d’offrir des crédits aux bailleurs pour acheter les biens à mettre en location. Des bailleurs qui, au cours des 10 premières années, ne devraient rembourser que les intérêts afin de pouvoir offrir des loyers intéressants.

Le crédit lui-même serait remboursé au terme de la décennie, lors de la vente. « Nous avons proposé ce plan à l’actuel gouvernement, mais nous sommes toujours sans réponse, explique JeanClaude Scheuren. Cela fait cinq ans que nous y travaillons, nous aimerions désormais savoir si ça vaut encore la peine de poursuivre. » J.-M. L.

― Supplément ― Immobilier ― 33

Habitat

Se poser les bonnes questions ► Le prix est un élément déterminant dans l’acquisition d’un bien immobilier. Mais il est d’autres critères à prendre en considération, avant de signer, comme le souligne Christian Bauer du cabinet d’architecture CBA (Christian Bauer et Associés). ― Texte : Fabrice Barbian

À l’épreuve de l’espace et du temps Pour éviter de voir la facture grimper significativement, l’inspection des murs, des plafonds, de la toiture ou bien

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encore de la façade est, bien entendu, impérative. Un conseil qui vaut également pour la consommation énergétique.

Mal isolé, un logement ancien génère de l’inconfort ainsi que des charges importantes. S’il s’avère opportun de changer tout ou partie des fenêtres, par exemple, mieux vaut faire établir un devis auprès d’un professionnel pour avoir une estimation précise des travaux. « Il est également important de se pencher sur l’isolation acoustique dont on ne tient pas toujours suffisamment compte. Attention notamment aux portes palières ! Les logements devenant de plus en plus petits, il devient absolument nécessaire d’intégrer d’office les armoires dans son projet pour que chaque mètre carré soit utile et esthétique », conseille également l’architecte.

Au-delà des murs et de leur organisation, un autre critère essentiel est l’environnement.

Bien entendu, l’emplacement est certainement l’élément qui influe le plus sur la valeur d’un bien, mais il est d’autres facteurs à intégrer. « L’accès à l’appartement et à la maison est une dimension à prendre en considération. Il doit être beau et plaisant. La rue, le quartier, la ville ou le village, l’accès aux transports publics, les éventuelles nuisances sonores générées par le trafic, le microclimat, l’orientation par rapport au soleil, sont autant d’éléments qui vont avoir une influence sur les conditions de vie et de confort », rappelle M. Bauer.

D’où l’importance de visiter un logement à différentes heures de la journée pour voir comment cet environnement évolue, mais aussi de s’informer sur d’éventuels projets en matière d’urbanisme ou de transport. Il est une autre dimension à ne pas sous-estimer : le temps qui passe. Cela implique,

― Supplément ― Immobilier

pour les familles (ou les futurs parents) d’anticiper l’évolution des besoins, en termes de place, mais également de services : médecins, écoles, mobilité. Investir dans un appartement de trois pièces dépourvu d’une place de parking, par exemple, n’est pas trop pénalisant pour un jeune couple, mais posera rapidement de sacrés problèmes avec un bébé. « Une autre bonne question à se poser aussi : le bâtiment est-il un bon exemple architectural dans la rue et le sera-t-il encore après quelques années, lorsque certains styles seront dépassés et que le vieillissement aura laissé de vilaines traces ? », insiste Christian Bauer, pour qui « bien habiter, bien transmettre aux générations futures et participer à l’embellissement de l’environnement, valent la peine d’avoir aussi un œil critique sur le marché ». ◄

▲ Christian Bauer : « Cela vaut la peine d'avoir un œil critique sur le marché. »

Il est notamment très important d’être attentif à tout ce qui ne pourra pas être changé au fil des ans.

PHOTO : JULIEN BECKER (ARCHIVES)

La faiblesse actuelle des taux de crédit invite à faire le grand saut pour qui souhaite se porter acquéreur d’un appartement ou d’une maison afin d’en faire son lieu d’habitation. Compte tenu, aussi, des prix de l’immobilier au Luxembourg (4.323 euros du m2, en moyenne pour un appartement ancien, selon les derniers chiffres de l’Observatoire de l’habitat), pas question non plus de se précipiter.

C’est d’autant plus vrai que le prix n’est d’ailleurs que l’un des critères qu’il convient de prendre en considération avant d’investir.

Une évidence, certes, mais qui n’est pas inutile de rappeler tant les émotions suscitées par le « fameux coup de cœur » ont le pouvoir de bousculer la raison.

Il convient tout d’abord de bien évaluer les forces et les faiblesses du logement au regard de sa propre grille de lecture. Pas inutile en la matière de coucher, par écrit, les points à vérifier lors de sa visite. « Il est notamment très important d’être attentif à tout ce qui ne pourra pas être changé au fil des ans », souligne l’architecte Christian Bauer, du cabinet d’architecture CBA (Christian Bauer et Associés). « Le plan du logement est-il bien ordonné ? Est-il simple mais également bien éclairé naturellement ? Est-ce que j’ai des vues agréables vers l’extérieur ? Y a-t-il des endroits où je bénéficie d’un ensoleillement direct ? Ce sont quelques-unes des questions qu’il est fondamental de se poser car ce sont des éléments sur lesquels on ne peut effectivement guère agir a posteriori. »

Regards croisés

Regards croisés Des professionnels de la Place répondent directement à des questions posées sur des sujets clés de leur secteur d'activité.

Quels sont les critères à privilégier dans le choix d’un objet immobilier pour en faire son habitation principale ?

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▼ Tim Pittevils General manager (atHome Group)

Nico Toisul Gestionnaire des ventes (CLK Constructions)

« Les futurs propriétaires seraient bien avisés de changer leur comportement en changeant leurs critères de sélection ‘du rapport qualité / prix... au rapport valeur / coût’ : la qualité d’une offre, telle qu’elle est perçue par le maître d’ouvrage, ne peut être réduite à celle du produit qu’elle contient (valeur d’usage).

Le prix n’est qu’un élément du coût global.

Il s’y ajoute des valeurs immatérielles d’image, de responsabilité de l’entreprise et de la marque, de sécurité, de facilité et de tranquillité d’esprit. De la même façon, le prix n’est plus que l’un des éléments du coût global pour le futur propriétaire. Il s’y ajoute une estimation de la dépense énergétique nécessaire pour se procurer le produit.

D’où tout l’intérêt de choisir une solution clé en main avec un cahier des charges complet et transparent ainsi qu’un showroom offrant tous les choix nécessaires sur place. Il vaut vraiment mieux construire avec une entreprise extraordinaire à un prix ordinaire qu’avec une entreprise ordinaire à un prix extraordinairement bas. Comme le disait Warren Buffett : ‘Le prix est ce que vous payez. La valeur est ce que vous obtenez.’ »

Romain Muller Managing director ( JLL)

« Bien que l’achat de son habitation principale reste une étape importante dans la vie de tout un chacun, bien souvent conduite par le côté émotionnel, il ne faut toutefois pas perdre de vue qu’il y a lieu de trouver une balance entre l’effet coup de cœur et rationnaliser son achat.

Afin d’être un heureux propriétaire, même s’il n’est pas toujours facile de trouver la perle qui répond à toutes nos attentes, il y a des paramètres importants à considérer, outre le prix :

Trouver la balance entre coup de cœur et rationalité. l La localisation – (i) Situation : l’emplacement est souvent déterminé en fonction du lieu de travail du ou des conjoints, de l’emplacement des écoles, des facilités à proximité, de l’offre en transports ; (ii) Cadre de vie : le lieu est

primordial car il donne un cadre de vie tel que l’environnement agréable, espaces verts à proximité, vue dégagée ou non, vie de quartier (quartier résidentiel) ; (iii) Revente : il faut toujours se projeter dans le futur en cas de revente : le bien répondra-t-il à la majorité des demandes ? Quels seraient les obstacles ? Quelle pourrait être la plus-value réalisée si le marché continue d’évoluer ? l L’état du bien – (i) État : être conscient de l’état du bien acheté, si travaux à prévoir, bien les budgétiser avant et attention aux vices cachés ; (ii) Superficie : la taille du bien doit convenir aux besoins de l’acheteur, attention à l’effet coup de cœur et de regretter ensuite un bien trop petit ou trop grand ; (iii) Les frais qui vont découler de cet achat : taxes, factures de chauffage… être conscient des coûts ; (iv) Classe énergétique : même si peu demandée au départ par manque de réflexe, il faut y prêter attention. »

« On peut citer trois grandes catégories de critères objectifs qui déterminent le choix des acheteurs dans la majorité des cas. L’emplacement du bien constitue le 1er d’entre eux.

La proximité des écoles, commerces et transports est un paramètre essentiel à prendre en compte. Il en est de même pour ce qui est de l’orientation du bien, l’existence d’un vis-à-vis et l’environnement général.

L’état général du bien est le 2e critère de choix. Des travaux seront-ils à prévoir à court ou moyen terme ? Les installations sont-elles aux normes et de qualité ? Le passeport énergétique entre dans cette catégorie : c’est un outil indispensable pour déterminer l’état de l’isolation par exemple. Pour l’achat d’un appartement, l’état de la copropriété sera à considérer.

Enfin, les prestations intérieures et extérieures sont dans la 3e catégorie.

Il s’agit de la superficie des pièces, l’agencement du bien, son équipement, ses qualités architecturales... Et la présence ou non d’un jardin ou d’une terrasse, pour l’extérieur.

Se sentir bien chez soi.

Un achat immobilier est un investissement important, la notion de valeur future du bien doit entrer en ligne de compte : le quartier est-il en plein développement ?

Des constructions sont-elles prévues ?

Y aura-t-il des accès et des transports supplémentaires dans les années à venir ?

En bref, ce quartier est-il en devenir ?

Mais au-delà des critères objectifs, le choix d’une habitation principale se joue bien souvent sur un coup de cœur.

L’important est, avant tout, de se sentir bien chez soi. »

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Regards croisés

Quels sont les critères à privilégier dans le choix d’un objet immobilier pour en faire son habitation principale ?

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David Biscegli Directeur commercial (Immo Top)

Pierre Joppart Associé (Forworx)

« Acquérir un bien immobilier reste un acte important, même si les habitudes évoluent avec les générations. On n’achète désormais plus ‘pour la vie’ et on effectue un choix raisonné, fondé sur une multitude de critères, comme ses revenus du moment, son lieu de travail ou la scolarité des enfants.

Anticiper les critères des générations futures.

Le coût de l’acquisition constitue bien évidemment le critère principal ; au chapitre financier, les acquéreurs sont par ailleurs vigilants aux charges communes et aux grosses réparations à entreprendre. La localisation est également un critère important : si le prestige (Belair) jouait autrefois beaucoup, le choix de la localisation est aujourd’hui conditionné par des considérations pratiques et logistiques – proximité des écoles, du bureau, des transports en commun et de petits commerces, facilité d’accès et de stationnement. Selon l’âge ou la situation familiale des futurs propriétaires (mariés ou célibataires), s’ajoutent d’autres critères, comme la présence d’un jardin pour les enfants ou d’une belle terrasse. La plupart des acquéreurs s’avèrent sensibles au charme du quartier ou encore à son environnement. Certains sont attentifs à l’âge et à la qualité du bâtiment, à la réputation du promoteur, et aux techniques et matériaux employés. Enfin, acheter signifie revendre un jour : il faut donc pouvoir anticiper les critères des générations futures… »

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Dan Kohnen Head of business development (Secolux)

« En plus du critère financier, il y a bien d’autres éléments importants à mentionner. D’abord la confiance qui se traduit par l’expérience et la compétence des partenaires à bord du projet. Leur fiabilité, c’est-à-dire l’aptitude de ces mêmes partenaires d’intégrer les exigences du développement à tous les stades du projet, est un élément majeur dans le choix de la réalisation en elle-même.

Garantir la tranquillité d’esprit des clients.

Il existe des contraintes légales, des normes et des certifications, et puis il y a la passion du détail. Les partenaires fiables de la construction partagent leur savoir-faire en travaillant en continu, avec leurs spécialistes du gros œuvre, des façades et verrières, des parachèvements et techniques, ainsi que de la sécurité des personnes, et afin de garantir la tranquillité d’esprit recherchée par nos clients. Nous faisons en sorte que nos clients retrouvent, avec nous, l’esprit de comprendre l’essentiel, de prévenir les aléas et d’aviser en connaissance de cause. »

« Tout d’abord, il convient de définir votre projet immobilier dans sa globalité. Est-ce le projet de votre vie ou une première acquisition qui vous permettra de vous constituer une épargne et donc que l’on destine à une revente à court ou moyen terme ? L’essentiel est toujours de se projeter dans un lieu, dans un cadre de vie.

La situation est primordiale et elle aura un impact considérable sur la réalisation de votre projet immobilier. On a souvent tendance à oublier que chaque bien immobilier est unique et sur certains secteurs, voire certains quartiers, les places sont rares. Le manque de choix peut alors directement se répercuter sur les prix (Belair, Limpertsberg…).

Demandez-vous si vous serez heureux !

Vous devez tenir compte de votre situation actuelle mais aussi future : aurezvous besoin d’une pièce supplémentaire ?

Quelles sont les commodités à proximité ?

Crèches, écoles, transports en commun, commerces… Quelle est la distance par rapport à votre lieu de travail ? Le stationnement est-il facile ? Des travaux sont-ils à prévoir ? Des problèmes de voisinage connus ? Des projets de construction à proximité ? La classe de performance énergétique peut aussi, et à juste titre, influencer votre décision.

Au-delà du prix, la part du budget que vous êtes prêt à consacrer à votre logement doit être prise en compte.

La recherche d’un bien immobilier dure en moyenne de trois à six mois. Dans ce laps de temps, votre projet va mûrir et lorsque le coup de cœur s’en mêle, les critères qui vous semblaient essentiels revêtent soudainement une importance moindre. Enfin, avant de signer votre compromis de vente, et si vous n’aviez qu’une question à vous poser, demandez-vous si vous serez heureux ! »

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Marché

L’immobilier reste une valeur sûre ► Depuis des années le prix de l’immobilier résidentiel ne cesse de progresser au Grand-Duché. Pour Angélique Sabron, responsable du département Résidentiel chez JLL Luxembourg, la tendance n’est pas prête à s’inverser.

Aujourd’hui encore, investir dans la pierre est un bon investissement. ― Texte : Fabrice Barbian

Tous les voyants au vert Quels sont ces indicateurs ?

La stabilité politique du Luxembourg, qui rassure les grosses fortunes et les

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investisseurs, y compris de plus en plus d’investisseurs étrangers, en est un. Sur le plan démographique, la population va également continuer à augmenter. En matière d’économie, le Luxembourg a plutôt bien traversé la crise et a d’ores et déjà retrouvé des couleurs. « L’annonce d’un Plan directeur sectoriel dédié au logement confirme également qu’il y a une volonté de la part du gouvernement de vouloir agir en faveur de l’habitat. Même le fait que l’immobilier soit cher est une bonne nouvelle pour le marché. Il y a toute une partie de la population qui gagne bien sa vie, mais qui ne dispose pas forcément d’un apport suffisant pour acheter un bien ou qui hésite tout simplement à s’engager dans un projet s’inscrivant dans le long terme. Tous ces salariés font d’excellents locataires, car ils sont fiables, financièrement parlant », explique Mme Sabron.

Dès lors qu’une personne dispose d’un apport suffisant – « les banques demandent généralement à ce qu’il soit équivalent à au moins 20 % de l’investissement », précise l’experte –, et d’un minimum de visibilité sur le plan professionnel, elle a donc tout intérêt à investir dans la pierre, pour y vivre personnellement ou à des fins locatives. Pas inutile de souligner que le revenu locatif brut est actuellement supérieur à 4 %, soit bien plus intéressant que bon nombre de solutions d’épargne

― Supplément ― Immobilier

accessibles au grand public.

Les loyers, aussi, ont bien entendu fortement évolué. S’il n’est pas difficile de dégotter un bien à acheter, en revanche, réaliser une excellente affaire s’avère autrement plus compliqué. « C’est effectivement une gageure. Si les Luxembourgeois sont très attachés à la pierre, la concurrence est également de plus en plus vive.

Le marché du résidentiel intéresse aujourd’hui des investisseurs autrefois concentrés uniquement sur le marché de l’immobilier de bureaux. C’est le cas de certains fonds de pension ou de family offices qui achètent des cages d’escaliers complètes, voire des résidences entières. Les profes­ sionnels disposent de moyens financiers et logistiques qui font qu’il est difficile pour un particulier de tomber sur une pépite. Même les bâtiments anciens et en mauvais état sont rachetés pour être complètement désossés, rénovés et reconvertis, voire détruits.

▲ Angélique Sabron : « Le fait que l’immobilier soit cher est une bonne nouvelle pour le marché. »

Le terrain, surtout s’il est bien placé, a pris énormément de valeur », souligne Angélique Sabron. Cela dit, le fait que les taux de crédit des banques soient actuellement très bas offre un peu plus de latitudes aux acheteurs. Tout comme le fait de s’écarter de la capitale en direction du Nord (ou au-delà des frontières). Certaines communes du nord du pays affichent ainsi encore un m2 moyen inférieur à 3.000 euros, alors qu’il dépasse, parfois allègrement, 5.500 euros dans la capitale, précisent l’Observatoire de l’habitat et le Statec dans une note datée de mars dernier. Mais si c’est pour louer, les revenus locatifs sont, bien sûr, au diapason. ◄

PHOTO : JULIEN BECKER (ARCHIVES)

La réalité des chiffres est là : sur les 10 dernières années, le prix moyen du m2 en ville a progressé de 60 % pour les appartements.

Il coûtait 3.830 euros en 2005 et 6.064 euros en 2014. En ce qui concerne les maisons, la progres­ sion est plus sensible encore, puisque, sur la même période, le m2 est passé de 3.000 euros à 5.000 euros, soit une hausse de 70 %. « Bien entendu, ce sont des prix moyens et il convient de faire la distinction entre le sud du pays et le nord, mais la progression est significative. Les prix ont continué de progresser y compris au plus fort de la crise », constate Angélique Sabron, responsable du département Résidentiel chez JLL Luxembourg.

Bonne nouvelle pour ceux qui ont investi il y a 10 ans et plus, mais qu’en est-il pour ceux tentés par l’aventure aujourd’hui, compte tenu du niveau atteint par les prix ? Il est facile d’imaginer que ces prix vont bien finir par se stabiliser, voire régresser. « On faisait le même commentaire, il y a une décennie.

Il n’en a rien été. De nombreux facteurs positifs sont réunis pour laisser présager de nouvelles hausses dans les années à venir », affirme l’experte.

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Regards croisés

Regards croisés Des professionnels de la Place répondent directement à des questions posées sur des sujets clés de leur secteur d'activité.

Pourquoi doit-on plus que jamais considérer l’investissement immobilier résidentiel comme étant pérenne et profitable ?

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▼ Barbara Biskupski Agent immobilier diplômée (Re/Max Immo)

Emmanuel Dendauw Responsable commercial (Axa IM Benelux)

« L’immobilier présente un attrait considérable (solide historique de performances et rendements élevés). Mais jusqu’à maintenant les investisseurs devaient choisir entre l’immobilier physique peu liquide et les actions immobilières liquides, mais souvent volatiles. Un fonds immobilier flexible par contre offre aux investisseurs une exposition aux opportunités de rendement à long terme de l’immobilier direct par l’utilisation d’instruments cotés. Il se caractérise par une liquidité quotidienne et une volatilité plus faible, tout en offrant une plus grande diversification et des coûts de transaction inférieurs à ceux de l’immobilier direct.

Le fonds immobilier flexible : une bonne alternative.

Un fonds comme Axa WF Global Flexible Property (compartiment de la sicav de droit luxembourgeois Axa World Funds) est diversifié au niveau de son allocation en actions et en obligations, de sa répartition géographique et de la pondération des sous-secteurs immobiliers. L’allocation d’actifs peut être modifiée afin de réduire la volatilité globale du portefeuille et l’exposition aux actions pourra être réduite ou augmentée en fonction du cycle immobilier. En résumé, nous pensons que ce type de fonds représente une alternative permettant aux investisseurs de s’exposer au profil de rendement de l’immobilier physique tout en recherchant une meilleure liquidité et une volatilité inférieure à celle des marchés actions. »

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« Avec la crise, de nombreux investisseurs, faute de confiance, se sont détournés des placements sur les marchés pour se tourner vers la pierre qui a pour avantage d’offrir du ‘solide’. Cela vaut pour les gros investisseurs comme pour les particuliers désireux de protéger leur patrimoine, mais également soucieux de s’en constituer un afin de s’assurer un revenu complémentaire pour leur pension, alors que le système luxembourgeois doit opérer de nouvelles réformes dans les années à venir pour se financer. Il n'est pas certain qu’il sera toujours aussi généreux qu’aujourd’hui.

Daniel Reuter Head of retail lending & companies (ING)

« Plusieurs éléments plaident encore à l’heure actuelle en faveur d’un investissement dans l’immobilier résidentiel. Tout d’abord, le Grand-Duché est très attractif, étant l’un des pays économiquement et politiquement les plus stables de l’UE, avec un taux de chômage assez faible et une économie qui surperforme par rapport à celle de ses voisins. Ensuite, notre population ne cesse de croître d’environ 10.000 nouveaux arrivants chaque année, qui cherchent à se loger. L’offre n’arrivant pas à satisfaire la demande, la pression à la hausse sur les prix des biens explique la montée des prix incessante depuis des années.

Par ailleurs, un achat immobilier constitue un bon moyen de diversifier son épargne, offrant des sources de revenus complémentaires : en cas de location, avec un rendement locatif supérieur à celui d’un compte d’épargne, et en cas de cession, susceptible de générer une plus-

― Supplément ― Immobilier

value. L’acquisition d’un bien immobilier est aussi intéressante fiscalement, grâce à la déductibilité des intérêts et de l’amortissement (6 % pour les logements neufs durant les six premières années).

N’oublions pas non plus que le niveau actuel des taux fait qu’emprunter n’a jamais été aussi avantageux.

Un bon moyen de diversifier son épargne.

Il convient néanmoins pour un futur investisseur d’être attentif à trois éléments : à la localisation du bien (dans une zone dynamique économiquement), à sa taille (entre 65 et 90 m2, le type de surface le plus recherché) et enfin à la date de construction (la plus récente possible pour éviter d’éventuels coûts liés à la rénovation). »

La pierre a pour avantage d’offrir du ‘solide’.

Pour les personnes soucieuses de pouvoir déménager rapidement dans le cas d’une expatriation personnelle ou professionnelle, qu’elles se rassurent, le marché de la location est très dynamique. Étant donné les besoins importants en matière de logements et de l’évolution démographique du pays, la demande est très soutenue. Enfin, depuis plusieurs années, le marché de l’immobilier a continué d’augmenter au regard des évolutions tarifaires enregistrées en 2014. Un particulier qui tarde trop à acheter risque de payer son bien plus cher, en recherchant trop une maison ou un appartement ‘idéal’. Aussi, je recommande très fortement de faire rapidement appel à un professionnel de l’immobilier pour bien connaître les tendances actuelles du marché. Il pourra vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter. »

Quand on a 10 ans, on sait forcément ce qui plaît aux enfants.

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Énergie

Les bénéfices du passif ► Il est impossible de précisément estimer le retour sur investissement d’un bâtiment passif. Mais entre les économies d’énergie, les aides publiques et la plus grande valeur marchande, investir dans une construction A-A s’avère être une bonne affaire. ― Texte : Fabrice Barbian

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construction durable. Ainsi, à titre d’exemple, il est admis que les coûts moyens de chauffage pour un bâtiment classé A-A se chiffrent à 30, voire 35 euros par mois, tandis que ces coûts peuvent s’élever jusqu’à 250 euros par mois pour un bâtiment classé I-I de même taille. « L’objectif final de la réglementation en matière de performance énergétique est de garantir qu’en moyenne, le surcoût de la construction au niveau de l’investissement soit compensé par des frais de chauffage réduits.

Actuellement, les aides étatiques du programme PRIMe House renforcent encore considé­ rablement cet avantage financier en cas de construction d’un bâtiment classé A-A », précise M. Théato.

Jusqu’à 22.500 euros d’aides publiques Le programme d’aides étatiques PRIMe House 20132016 revient surtout aux citoyens qui font le choix d’aller au-delà des exigences en matière de performance énergétique en vigueur. Depuis le 1er janvier 2015, ce n’est donc plus que le standard A-A qui est subventionné. Le montant total de l’aide peut aller jusqu’à 22.500 euros. Une enveloppe à prendre en considération, puisque entre les bâtiments classés A-A et ceux de la classe B-B, l’investissement n’est pas forcément très différent. « Les analyses et études nous montrent qu’en principe, les différences entre ces deux classes de bâtiment sont minimes si on compare les coûts totaux comprenant l’investissement et les frais de fonctionnement ultérieurs par

― Supplément ― Immobilier

rapport à la durée de vie du bâtiment. Mais ces coûts totaux dépendent, bien entendu, d’une multitude d’autres facteurs, comme le taux d’intérêt du prêt immobilier et surtout l’évolution des prix de l’énergie au fil des années », indique Gilbert Théato.

Construire en standard A-A constitue aussi un investissement plus raisonné orienté à long terme. La réduction de la dépendance énergétique, l’accroissement de la sécurité d’approvisionnement nationale ainsi que la réduction des émissions de gaz à effet de serre sont également des avantages non négligeables. « Le retour que nous recevons des marchés de l’immobilier montre que la construction énergétiquement efficace et la construction durable suscitent un intérêt croissant auprès des clients, notamment en raison de la qualité plus

▲ Gilbert Théato : « La construction énergétiquement efficace et la construction durable suscitent un intérêt croissant auprès des clients. »

importante des immeubles de ce type, mais également de leur plus grande valeur de marché », indique le directeur. Bon nombre de promoteurs ont d’ailleurs anticipé les dispositions réglementaires en la matière. À ces avantages s’en ajoutent d’autres, plus difficilement quantifiables, certes, mais il ne faudrait pas perdre de vue qu’un logement est également un lieu de vie. La maison passive offre un confort d’habitation et thermique très élevé, ainsi qu’une isolation phonique plus performante. « Dans de tels bâtiments, le climat ambiant est nettement amélioré », conclut Gilbert Théato. ◄

PHOTO : JULIEN BECKER (ARCHIVES)

La construction de nouveaux bâtiments d’habitation est soumise à des exigences en matière de performance énergétique qui sont définies par une réglementation nationale. Depuis le 1er janvier 2015, toute nouvelle construction doit répondre aux classes énergétiques A-B pour la perfor­ mance énergétique (énergie primaire) et l’isolation thermique (besoin en chaleur). Ce n’est qu’à partir de 2017 que le niveau d’exi­gences en matière de performance énergétique correspondant aux classes A-A, communément appelé « passif », entrera en vigueur en tant que standard minimum requis.

Opter pour une maison passive implique un investis­sement supérieur à celui induit par une construction traditionnelle, notamment en raison d’une isolation thermique plus efficace, de la ventilation mécanique et de la qualité généralement plus élevée de la construction. Si le retour sur investissement est difficile à préciser puisqu’il dépend largement de l’évolution du prix de l’énergie, cette option n’en reste pas moins profitable. « En prenant en compte la durée de vie d’un bâtiment par rapport aux coûts de fonctionnement, dont font partie les frais d’énergie, il y a lieu de considérer que ceux-ci seront considérablement réduits en raison des investissements supplémentaires liés à la meilleure performance énergétique », précise Gilbert Théato, directeur de myenergy, la structure luxem­bourgeoise publique spécialisée dans l’information, la sensibilisation et le conseil de base liés à l’efficacité énergétique, aux énergies renouvelables et à la

Tatiana Fabeck photographiée à la Maison des Sciences Humaines à Belval par Julien Becker.

Tatiana Fabeck lit Paperjam depuis 2000. Merci

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Regards croisés

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Quel retour sur investissement est-il possible d’envisager avec les techno­logies passives ?

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Luc Schuller Managing director (Yous Real Estate Group)

« Le coût de construction d’une maison passive est supérieur au départ de 15 à 25 % pour une maison individuelle et de 5 à 10 % pour un immeuble. Mais, ensuite, les économies d’énergie permettent d’amortir le coût de la construction. Il s’agit donc d’une réalisation aisément reproductible et à la portée du plus grand nombre. Il est possible d’utiliser ces technologies passives dans le cadre d’une rénovation globale ou étape par étape en les adaptant toutefois aux spécificités du bâti existant.

Christian Koch Gérant technique (Novus Renovation)

« La directive européenne 2012/27/EU du 25/10/2012 concerne non seulement les nouvelles constructions, mais également les constructions existantes. Des études actuelles montrent que tout assainissement énergétique est rentable. Sur une période de 30 ans, des économies de ± 60.000 euros peuvent être envisagées (sans considération d’éventuelles subventions par l’État).

Des économies possibles de ± 60.000 euros sur 30 ans. banner135x26mmHD.pdf

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1

À considérer également que l’assainissement énergétique augmente l’activité économique et crée des emplois.

15/12/14 Donc tout 15:41 parle théoriquement pour les

― Supplément ― Immobilier

technologies passives. Mais la réalité est différente : l les prix immobiliers élevés réduisent le budget restant pour ces assainissements énergétiques ; l les coûts d’énergie, relativement bas au Luxembourg par rapport aux salaires, incitent les propriétaires à investir plutôt dans le visuel que dans la performance énergétique de leur immeuble ; l l’assainissement doit être préfinancé par le propriétaire et ne sera que subventionné après la réalisation des travaux avec des délais de remboursement importants.

Un système de subventions amélioré, évitant le préfinancement par le propriétaire, ainsi qu’un dispositif de financement innovant, type prêt ‘éco’ à taux réduit voire zéro, pourraient inciter les propriétaires à investir davantage dans les assainissements énergétiques et les technologies passives. »

Des factures de chauffage divisées par six à huit.

Ces maisons passives séduisent d’abord par le confort qu’elles apportent aux occupants. L’amélioration de l’isolation et de la ventilation procure un grand confort thermique, hiver comme été.

Elles éliminent plus largement les zones froides, les problèmes d’humidité, d’odeurs, de bruit et offrent la possibilité de filtrer les particules allergènes telles que le pollen et les poussières urbaines.

Les économies réalisées sur les dépenses de chauffage permettent de couvrir, en partie, les annuités générées par le coût d’un crédit nécessaire au financement du surinvestissement.

En moyenne, les factures de chauffage sont divisées par six à huit pour les réhabilitations, ce qui apporte une valeur ajoutée au bien immobilier.

La valeur d’un bâtiment va de plus en plus dépendre de ses performances énergétiques. Mais indirectement, le confort et la qualité apportés par ce type de réalisation valorisent le bien sur le marché immobilier et constituent une importante plus-value pour le bien immobilier. »

Marie Lucas photographiée dans les locaux de M3 Architectes par Julien Becker.

Marie Lucas lit Archiduc depuis 2010. Merci

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Pratique

Logement : les aides d’État ► Que ce soit pour acheter ou transformer / rénover son logement, un certain nombre d’aides d’État existe. ► Aide en capital ou aide en intérêts, les mécanismes peuvent parfois se cumuler. ► Tous les détails et les formulaires peuvent être obtenus auprès du service des Aides au logement du ministère du Logement.

Tour d’horizon (source : www.ml.public.lu). ― Texte : Jean-Michel Gaudron ― Illustrations : Maison Moderne

131.630 ¤

0,50 % Bonification d’intérêt

Prime de construction Aide en capital pour la construction d’un logement (maison unifamiliale ou appartement) et dont le montant peut varier entre 250 et 9.700 € en fonction du revenu, de la situation de famille et du type de construction.

Lorsqu’il s’agit d’un appartement en copropriété ou d’une maison en rangée, la prime accordée est augmentée de 30 %. Pour une maison jumelée, le supplément est de 15 %. Cette prime concerne des maisons unifamiliales d’une surface entre 65 m2 et 140 m2 et les appartements entre 45 m2 et 120 m2.

Ces surfaces peuvent être augmentées de 20 m2 notamment pour tout enfant à charge à partir du 3e.

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― Supplément ― Immobilier

La garantie de l’État Dans le cas où le demandeur ne peut pas fournir de propres garanties suffisantes pour obtenir un crédit hypothécaire auprès d’un établissement financier pour la construction ou la rénovation / amélioration d’un logement, l’État peut aider à garantir ce prêt sous certaines conditions.

Il s’agit notamment de posséder un compte d’épargne régulièrement alimenté auprès d’un seul et même établissement bancaire depuis trois ans. Par ailleurs, le montant de la mensualité à payer ne doit pas dépasser 40 % du revenu disponible et le prêt obtenu de la part de l’établissement financier doit correspondre à au moins 60 % du coût du terrain et des travaux de construction. Le montant maximum de cette garantie de l’État ne peut dépasser la somme de 131.630 euros.

Aide en intérêts de l’ordre de 0,50 % par enfant à charge pouvant être accordée afin de réduire les charges mensuelles dans le cas d’un prêt hypothécaire en vue de la construction ou de l’amélioration / rénovation du logement principal d’habitation.

Cette aide (qui peut être cumulée avec d’autres) ne peut en aucun cas dépasser le taux effectif du prêt et, en tout état de cause, un taux plafond de 3,45 %. Les prêts concernés sont pris en considération jusqu’à la somme de 175.000 €. Par ailleurs, les prêts contractés en vue de la promotion et l’utilisation rationnelle de l’énergie et la mise en valeur des sources d’énergies renouvelables sont également pris en considération jusqu’à un plafond de 50.000 euros.

Les dossiers individuels sont réexaminés tous les deux ans pour tenir compte des éventuels changements intervenus dans la situation familiale ou professionnelle.

Pratique

20.000 ¤ Crédit d’impôt sur les actes notariaux (Bëllegen Akt)

5.

00

Crédit d’impôt accordé sur les droits d’enregistrement et de transcription lors de l’acquisition d’un logement à des fins d’habitation personnelle.

Le montant maximal est de 20.000 € par acquéreur.

Ce crédit d’impôt peut être épuisé soit en une seule fois, soit au fur et à mesure, au cas où les droits d’enregistrement et de transcription dus sur une acquisition n’atteignent pas le montant total du crédit d’impôt. Le solde restant du crédit peut alors être utilisé sur des paiements ultérieurs. Usuellement, le taux normal pour les acquisitions d’une propriété immobilière (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à 7 %, dont 6 % pour les droits d’enregistrement et 1 % pour les droits de transcription.

0 ¤

Subvention d’intérêt allouée sous certaines conditions aux agents publics qui ont contracté un prêt dans l’intérêt du logement.

Prime d’épargne Aide en capital dont le montant correspond aux intérêts et primes bonifiés sur les comptes d’épargne, mais seulement si les avoirs de ces comptes sont utilisés pour le financement du logement.

Le montant maximal de cette prime (réservée aux bénéficiaires de la prime de construction) ne peut dépasser 5.000 € pour le même bénéficiaire de la somme. Cette prime est accordée après avoir épargné pendant au moins trois ans sur un compte d’épargne auprès d’un établissement bancaire, avec un capital de départ d’au moins 100 €.

Prime d’amélioration Aide en capital accordée pour certains travaux d’amélioration des conditions de salubrité et de sécurité dans les immeubles dont la première occupation est antérieure à 15 ans.

Cette prime d’amélioration correspond à 30 % du montant des factures relatives aux travaux, avec un plafond de 10.000 € par personne bénéficiaire.

Elle peut être payée en tranches et concerner plusieurs logements. Cette prime est également accordée, sous conditions, pour la création de nouvelles pièces et l’agrandissement de pièces existantes. L’ancienneté de l’immeuble n’entre alors pas en ligne de compte.

Cette prime concerne des maisons unifamiliales d’une surface entre 65 m2 et 140 m2 et les appartements entre 45 m2 et 120 m2. Ces surfaces peuvent être augmentées de 20 m2 notamment pour tout enfant à charge à partir du 3e. À noter que pour les immeubles construits avant le 10 septembre 1944, aucune condition de surface n’est à remplir. Ne sont pas compris les caves, garages et greniers. Les ateliers, surfaces commerciales ou autres dépendances professionnelles, eux, sont exclus jusqu’à un maximum de 20 m2.

Subvention d’intérêt pour fonctionnaires et employés de l’État

0 1.25

¤

Complément de prime pour frais d’architecte et d’ingénieur-conseil Aide financière accordée en complément de la prime de construction.

Il s’agit d’une aide financière accordée afin de compenser partiellement les frais et honoraires d’architecte et / ou d’ingénieur-conseil auprès de qui a été établi un plan architectural et / ou technique pour la construction d’un logement neuf ou la rénovation / transformation d’un logement.

Le complément de prime correspond à la moitié des frais d’honoraires d’architecte ou d’ingénieur-conseil sans qu’il puisse dépasser le plafond de 1.250 €.

Son montant est calculé sur un plafond de 150.000 euros, avec un plan d’amortissement s’étendant sur 15 ans à partir de la date du premier prêt contracté dans l’intérêt du logement. Cette subvention, à demander auprès du ministère de la Fonction publique et de la Réforme administrative, est de 0,50 % du montant engagé au 1er janvier, majorée de 0,50 % pour chaque enfant à charge pour lequel sont perçues des allocations familiales.

Au-delà de ces 15 années, il est toujours possible de bénéficier à nouveau d’une telle subvention, aussi longtemps qu’il reste au moins un enfant à charge au sein du ménage.

10

ANS

Subvention d’intérêt Aide en intérêts pouvant être accordée afin de réduire les charges mensuelles dans le cas d’un prêt hypothécaire en vue de la construction du logement devant servir d’habitation effective, principale et permanente pendant un délai d’au moins 10 ans.

Le taux de la subvention d’intérêt se calcule sur base du revenu imposable et de la situation de famille et peut varier entre 0,575 % et 2,45 %. Les prêts sont pris en considération jusqu’à la somme de 175.000 €. Les prêts contractés en vue de la promotion et l’utilisation rationnelle de l’énergie et la mise en valeur des sources d’énergies renouvelables sont également pris en considération jusqu’à un plafond de 50.000 euros. Cette prime concerne des maisons unifamiliales d’une surface entre 65 m2 et 140 m2 et les appartements entre 45 m2 et 120 m2. Ces surfaces peuvent être augmentées de 20 m2 notamment pour tout enfant à charge à partir du 3e. À noter que pour les immeubles construits avant le 10 septembre 1944, aucune condition de surface n’est à remplir.

― Supplément ― Immobilier ― 47

Carte blanche

Le prix de la qualité

La question de la qualité de vie se résume souvent au pouvoir d’achat et à l’aisance qu’on peut avoir à accéder à tous types de services rendant la vie plus agréable. La question du prix à payer s’intéresse avant tout au logement – besoin primaire –, qui est arrivé au premier poste de dépenses de nombreux particuliers et familles, dès lors qu’on additionne les remboursements d’emprunt pour ceux qui sont propriétaires (ou les loyers pour les locataires), l’énergie, l’eau, les assurances, le mobilier…

Les prix dans l’immobilier résidentiel ont connu une véritable flambée ces dernières années, et ceci est vrai aussi bien pour les acquisitions que pour les locations. Le coût grandissant du foncier trouve son explication dans la pénurie des terrains constructibles, et il n’est plus exceptionnel que ce dernier, avec les coûts de viabilisation, puisse représenter 50 % ou plus du coût de revient d’un immeuble. Le règlement des bâtisses quant à lui, malgré son important rôle de garde-fou, limite la concentration verticale. Des dizaines de milliers de mètres carrés potentiellement aménageables restent ainsi inexploités, rien que dans la commune de Luxembourg.

Or, il y a aussi pénurie en matière de logements destinés à la location. De quoi réconforter les investisseurs privés. L’augmentation de la TVA de 14 points fait mal, mais ne freinera pas à terme l’intérêt porté au place-

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ment dans la brique. Même à rendement légèrement moindre, l’investissement reste attractif.

La demande dans le marché locatif va augmenter ces prochaines années au vu d’une croissance démographique projetée par l’arrivée à Luxembourg de mainsd’œuvre et de compétences dont l’économie aura besoin pour croître. Ces nouveaux résidents loueront en général pour une période de deux à trois ans avant de se décider pour une acquisition si leur activité professionnelle reste ancrée à Luxembourg.

Notons au passage que de nombreux ménages, faute de pouvoir accéder à la propriété et ce malgré des taux d’intérêt historiquement bas, sont contraints de louer. Or, le niveau élevé des loyers ne laisse souvent plus d’autre choix à des ménages à revenus modestes que de s’établir en périphérie, voire au-delà de nos frontières, où la structure des loyers est radicalement différente. Tout comme les prix à l’acquisition. Outre la question du logement, les besoins de mobilité s’intensifient et auront un impact infrastructurel non négligeable.

L’introduction du passeport énergétique en 2010 a fixé de nouvelles contraintes à la construction qui elles aussi impactent les prix, dans un marché où la majorité des communs mortels prennent la valeur – pour le moins théorique – d’un passeport énergétique comme critère de qualité global pour une construction. À tort ou à raison.

― Supplément ― Immobilier

PHOTO : JULIEN BECKER (ARCHIVES)

► Le Grand-Duché, régulièrement vanté comme un pays offrant un niveau et une qualité de vie exceptionnels, défraie aussi la chronique par sa position de 6e pays le plus onéreux d’Europe. ► Quel est le prix à payer ? L’opinion de Paul Fabeck (associé-gérant de Bricks Solutions Immobilières).

N’oublions pas les frais connexes liés à une acquisition.

Sachant que les droits d’enregistrement de 7 % sont dus sur la valeur de la contre partie construite au moment de la signature d’acte, un investissement dans le neuf permet ainsi de faire des économies.

En nouvelle construction, les promoteurs sérieux misent sur la livraison de produits de qualité quand il s’agit de soigner leur réputation, gage de la pérennité de leur activité. Ils développent et investissent dans des projets résidentiels répondant à de véritables critères de qualité. Certains aspirent même à contribuer à un effort urbanistique visant la constitution d’un futur patrimoine immobilier qui ne se jauge pas uniquement en termes d’efficience financière, mais aussi en termes d’esthétique et d’architecture intéressante.

La qualité a un prix. Et aux prix actuellement pratiqués, le consommateur doit l’exiger.

▲ Paul Fabeck : « Un patrimoine immobilier ne se jauge pas uniquement en termes d’efficience financière, mais aussi en termes d’esthétique et d’architecture intéressante. »

Or, ce dernier, s’il ne dispose pas vraiment de connaissances en techniques de la construction, peut avoir beaucoup de mal à orienter ses choix, dans un marché où quasiment chaque nouveau projet immobilier est commercialisé comme « haut de gamme », « idéalement situé » et « opportunité à ne pas rater ». À l’image de tous les centres économiques importants, la valeur d’un bien est définie par sa localisation souvent plus que par sa qualité intrinsèque, et on ne peut que conseiller à tout acquéreur de bien se renseigner avant de signer un contrat de vente, que ce soit pour de l’ancien ou du neuf… ◄

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Tous les découpages et illustrations de ce supplément ont été réalisés par Maison Moderne.

B

Banque centrale du Luxembourg Bauer Christian Besix Red Biscegli David Biskupski Barbara Bricks Solutions Immobilières

C

Adresse BP 728 L-2017 Luxembourg Bureaux 10, rue des Gaulois, Luxembourg-Bonnevoie ISSN 1992-4275 Web www.maisonmoderne.lu Fondateur et CEO Mike Koedinger Directeur administratif et financier Étienne Velasti COO Rudy Lafontaine

Éditeur Tél (+352) 29 66 18-1 Fax (+352) 29 66 19 E-mail publishing@maisonmoderne.lu Rédaction press@paperjam.lu Web www.paperjam.lu Directeur de la publication Mike Koedinger Rédacteur en chef Jean-Michel Gaudron Rédaction Fabrice Barbian, Jean-Michel Lalieu, Florence Thibaut Photographes Jan Hanrion, Mike Zenari Correction Pauline Berg, Muriel Dietsch, Cynthia Schreiber

Studio graphique Tél (+352) 27 62 12 62-1 Fax (+352) 27 62 12 62-84 E-mail studio@maisonmoderne.lu Directeur associé Guido Kröger Directeur de la création Jeremy Leslie Studio manager Stéphanie Poras Directeur artistique Stephanie Post Mise en page Jan Hanrion (coordination), Olga Silva (coordination), Monique Bernard, Bernard Gissinger, Sara Giubelli

Régie publicitaire Tél (+352) 27 17 27 27 Fax (+352) 26 29 66 20 E-mail mediasales@maisonmoderne.lu Directeur associé Francis Gasparotto Directrice commerciale Luciana Restivo Assistantes Tania Henriques, Nathalie Sohn Chargés de clientèle Marilyn Baratto, Laurent Goffin, Audrey Gollette

Assistante commerciale Céline Bayle Administration Isabelle Ney Printed by Imprimerie Centrale

Chambre immobilière Christian Bauer et Associés CLK Constructions CLK Home Conseil économique et social

D

Dendauw Emmanuel Dan Beck

E

Enovos

F Fabeck Paul

Fonds du logement Forworx

H

Hansen Marc Hoffstetter Marc

I

Immo Luxembourg Immo Top ING Inowai

J

JLL JLL Residential Joppart Pierre

K

Kichechef Koch Christian Kohnen Dan

39 7 37 35 40

23 34 15 36 40 48

L

Licheron Julien

M

Ministère de l’Environnement 7 Ministère du Logement 23 Ministère des Finances 7 Ministère du Développement durable et des Infrastructures 7 Ministère du Logement 7 Muller Romain 35 Mutlu Murat 26 Myenergy 42

N

33 34 35 17 23

Neobuild Novus Renovation

O

Observatoire de l’habitat Observatoire du logement 40 21

11

P

Pittevils Tim Pylos

R

Re/Max Immo Reuter Daniel 48 7 36

7 25

26 36 40 26

38 35 36

9 44 36

23

S

Sabron Angélique Scheuren Jean-Claude Schuller Luc Secolux Service des Aides au logement SNHBM Statec Stoz Martin

T

Théato Gilbert Toisul Nico Tousch Sonja Trade Immo

Y

Yous Real Estate Group

Z

Zitha

51 44

23, 34, 38 7

35 29

40 40

38 33 26, 44 4, 36 7 7 7, 38 26

42 35 26 2, 26

26, 44, 52

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EU Ecolabel : FI/11/001

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― Supplément ― Immobilier

Dans cet index sont reprises les entreprises, les personnalités et les publicités apparaissant dans ce supplément.