Paperjam Plus - MIPIM

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Mipim 2022

Zéro net Enfin, le retour ! 26.000 participants sont attendus à Cannes, au plus grand « marché international des professionnels de l’immobilier », le Mipim.

Parmi eux, les acteurs luxembourgeois, présents pour la 15e année. Le directeur général du salon, Ronan Vaspart, met l’accent sur le défi climatique et sur l’importance d’intégrer les critères de RSE dans les stratégies d’investissement. Un futur décarboné qui est aussi au cœur du travail des groupes d’experts de Luxembourg in Transition, conduit par le ministre de l’Énergie et de l’Aména­ gement du territoire, Claude Turmes. Avec, comme priorités, le zero net land take et des bâtiments, des quartiers, des agglomérations et un territoire zéro carbone. La crise du logement abordable, ou du logement tout court, est tout aussi pressante.

Les politiques cherchent des solutions. La dernière étude de l’Observatoire de l’habitat sur l’impact des politiques sociales et fiscales prouve que les grands gagnants des mesures pour le logement sont… les propriétaires les plus aisés. Des stratégies mieux réfléchies sont à opposer à des actions isolées, comme la réforme des FIS ou la proposition désespérée de revoir les commissions des agents immobiliers. Le tout pour éviter, dans ce cas, un résultat vraiment « zéro net ».

Auteur NATHALIE REUTER

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Jean-Michel Chamonard, Partner jean-michel.chamonard@atoz-services.lu

Christophe Darche, Partner christophe.darche@atoz-services.lu

Sommaire

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INTERVIEW CLAUDE TURMES

« Nous devons changer radicalement notre approche par rapport à l’aménagement du territoire »

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28 30 UNE NOUVELLE ANNÉE RECORD

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Matic Zorman Photo

POUR L’IMMOBILIER DE BUREAUX UN MARCHÉ DU RETAIL « BIPOLAIRE »

La réduction de l’empreinte carbone comme vecteur d’opportunités

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BON À SAVOIR

LE RÉSIDENTIEL

Le retour du pavillon luxembourgeois à Cannes

40

62

INTERNATIONALISATION

Quand le Luxembourg attire les investisseurs étrangers

8

44

« Il y a une grande impatience à se retrouver au Mipim »

Une réforme du FIS dont l’impact restera marginal

Mipim 2022

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36 EXODE RURAL VERS

… J’ai organisé mon premier Mipim

INTERVIEW CARLO THELEN

PROJETS

ENVIRONNEMENT

Gros plan sur les tendances immobilières

LE JOUR OÙ

50 Livraisons en 2022

DOSSIER

34

« Les investisseurs se tournent davantage vers des biens alternatifs »

MOBILITÉ

Le tramway redessine la ville

Claude Turmes partage le futur de l’aménagement du Grand-Duché sur base du projet Luxembourg in Transition.

48

INTERVIEW YVES KNEL

BILAN

5

TÉMOIGNAGES

Ils sont descendus sur la Croisette

66

FORECAST

Mes recommandations au ministre du Logement Henri Kox

Le jour où

… J’ai organisé mon premier Mipim Aujourd’hui directeur général chez RX France, Filippo Rean a été chargé d’organiser le Mipim entre 2011 et 2014. Il nous raconte les défis auxquels il a dû faire face.

Mipim 2022

ou encore les journalistes et les chasseurs de têtes.

L’objectif est de trouver le petit truc qui permettra de connecter, de lier toutes ces ­personnes.

Le succès du Mipim réside dans sa capacité à combiner deux choses. En y venant, tout d’abord, le visiteur sait ce qu’il va y trouver : la qualité des rencontres, la possibilité de renouer avec de vieux contacts et de faire de nouvelles connaissances qui pourront être source de business ensuite. Par ailleurs, il sait aussi que c’est l’endroit où il va découvrir les dernières nouveautés et tendances du marché. Par exemple, c’est au Mipim qu’on a entendu parler pour la première fois des concepts de proptech, d’urbantech, que l’on a découvert des start-up innovantes ou des concepts révolutionnaires sur la mobilité ou le recyclage des déchets, etc. C’est cette combinaison de connu et d’inconnu qui fait que les gens viennent… et reviennent au Mipim.

Propos recueillis par A.B.

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Photo

RX Global

Avant d’entrer chez Reed Midem (devenue depuis RX France), la société organisatrice du Mipim, en 2010, j’ai participé plusieurs fois à l’événement en tant que visiteur. À l’époque, je dois bien avouer que je ne m’imaginais pas la difficulté que représentait l’organisation d’un tel événement. C’est en 2011 que j’ai pris en charge pour la première fois l’organisation du Mipim.

Je n’étais alors chez Reed Midem que depuis quelques mois. Je me suis immédiatement retrouvé dans le sprint final de l’organisation, avec pour mission de gérer les derniers détails logistiques et de sécurité. Je ne vous cache pas que ce sont quelques mois durant lesquels j’ai été complètement débordé.

La complexité principale de la machine «Mipim» est de faire en sorte que l’événement se passe de la manière la plus fluide possible pour le visiteur, qu’il ne s’aperçoive pas des coulisses, et que tout le processus organisa­ tionnel soit le plus invisible possible.

De manière générale, c’est ce qui fait le succès d’un événement.

L’autre difficulté, au Mipim, est d’organiser un événement qui permettra à l’ensemble des acteurs internationaux présents d’y trouver leur compte: les grands investisseurs, les promoteurs, les architectes, les politiques, les notaires, les agents immobiliers,

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La délégation luxembourgeoise emmenée par la Chambre de commerce est heureuse de retrouver le salon du Mipim en physique.

Mipim 2022

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La Chambre de commerce emmènera une nouvelle fois une large délégation luxembourgeoise à Cannes, après deux années sans Mipim « physique ». Carlo Thelen, son directeur général, évoque l’importance d’un tel événement pour le Grand-Duché et son économie.

Interview

Photo

Mike Zenari (Archives)

« Il y a une grande impatience à se retrouver au Mipim » Pourquoi est-ce important, pour le Luxembourg, de prendre part au Mipim ?

Cette année marque le retour d’un Mipim «physique » au sein du Palais des festivals à Cannes.

Le Luxembourg y prendra part pour la 15e fois, avec un pavillon mettant en évidence nos acteurs.

Cet événement international incontournable pour les professionnels de l’immobilier est une occasion de valoriser le Luxembourg, ses développements et son expertise auprès de très nombreux acteurs. C’est aussi, pour de nombreux professionnels luxembourgeois du secteur, un cadre de choix pour nouer des liens, échanger, faire du business avec des acteurs internationaux, mais aussi avec des partenaires locaux. Chaque année, le Mipim est l’événement qui mobilise la plus importante délégation luxembourgeoise.

Quelque 300 personnes s’inscrivent à l’événement via la Chambre de commerce. Si l’on en croit les organisateurs, plus de 400 ressortissants luxembourgeois s’y rendent chaque année.

Le Mipim offre un cadre propice à la rencontre.

C’est un lieu où les acteurs aiment se retrouver, prendre des nouvelles, envisager l’avenir ensemble.

Il offre une ouverture vers l’international. Mais c’est aussi dans ce contexte que les acteurs luxembourgeois prennent le temps de discuter entre eux. En quelques jours, on peut multiplier les contacts, aller à la rencontre d’une grande diversité d’acteurs qui font l’immobilier au Luxembourg et à l’international. Au cœur de cette délégation, on retrouve des promoteurs et développeurs, des architectes, des professionnels de la construction, qui partent à la rencontre d’investisseurs potentiels pour leurs projets. À côté des représentants des banques, des avocats, de nombreux consultants et des personnes issues de professions plus techniques se joignent à l’événement. Le Luxembourg est, chaque année, l’un des pays les mieux représentés à Cannes.

C’est donc « the place to be » pour toute personne qui évolue dans le monde de l’immobilier…

Oui. En 2019, le Mipim a attiré 26.000 participants, 5.400 investisseurs et quelque 3.350

Et comment expliquer le succès de cette initiative de la Chambre de commerce ?

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Au cœur de ces deux années marquées par la crise sanitaire, les solutions numériques ont montré leur efficacité pour maintenir le lien entre partenaires et acteurs s’entendant sur un même projet. Toutefois, l’attente importante des professionnels pour cette édition physique semble indiquer que la rencontre de personne à personne reste importante…

Oui. Dans le monde des affaires, le numérique ne permet pas de «réseauter» aussi efficacement que lors d’un salon. Pour permettre à de nouveaux projets d’émerger, pour nouer des partenariats, rien ne vaut la rencontre de personne à personne.

Toutefois, les canaux numériques auront eu le mérite de maintenir ces liens. Le salon, pour sa part, crée une autre dynamique. Pour la rencontre entre investisseurs, le contact humain reste très important. Après deux ans, nombreux sont celles et ceux qui veulent renouer avec ces relations.

exposants. Et cette édition 2022 promet d’être à la hauteur de celle qui a précédé la crise sanitaire.

En 2020 et 2021, la pandémie a empêché le Mipim de rassembler les professionnels du Luxembourg au Palais des festivals de Cannes. L’absence d’une telle foire a-t-elle eu des répercussions sur l’activité immobilière luxembourgeoise ?

Nous venons de traverser deux années particulières. Ce qui est sûr, c’est que cette édition s’annonce spéciale, avec une grande impatience des acteurs de renouer avec leurs partenaires, d’établir de nouveaux contacts, d’aller à la rencontre des investisseurs pour présenter les projets et opportunités du marché luxembourgeois. Si elle a empêché la tenue du Mipim, la crise a eu aussi pour conséquence de retarder certains projets immobiliers ou de conduire les acteurs à les repenser. Tout ne s’est pas arrêté pour autant. Le Luxembourg a pu poursuivre les grands projets d’infrastructures et de développement initiés avant la crise. Aujourd’hui, nous pouvons retourner à Cannes avec beaucoup d’ambition et l’envie de mettre en œuvre de nouveaux projets.

Le Mipim constitue aussi une vitrine pour le pays, l’occasion de montrer la diversité des projets et de mettre en évidence la dynamique économique du pays. Comment est-il perçu dans le cadre d’un tel salon ?

Notre pavillon met en évidence une diversité d’acteurs et de projets. Nous offrons un bel aperçu de tout ce que le pays a à offrir en matière d’immobilier et au-delà. Il est vrai que la perception que l’on peut avoir du Luxembourg depuis l’extérieur se réduit souvent à la place financière. Cependant, les professionnels de l’immobilier considèrent pour leur part le Luxembourg comme un marché porteur. Le Mipim permet aussi de faire valoir un savoir-faire luxembourgeois unique, de nouveaux concepts architecturaux, des solutions innovantes qui contribuent au développement des espaces urbains de demain ou encore des constructions durables. L’une des thématiques mises en avant par le salon cette année est la transformation de l’espace urbain. En la matière, nous avons beaucoup de choses à présenter et à faire valoir.

CARLO THELEN Directeur général, Chambre de commerce

« Au Mipim, nous offrons un bel aperçu de tout ce que le pays a à offrir en matière d’immobilier et au-delà.»

Mipim 2022

Quels sont les enjeux quand il s’agit de ­transformer la ville, et comment le Luxembourg se positionne-t-il pour ces objectifs ?

Notre pays, comme vous le savez, doit faire face à d’importants défis liés à son développement économique et démographique. Nous sortons 10

On dit souvent que la santé d’un marché immobilier est le reflet de celle de son économie. Que peut-on dire, dès lors, au regard de l’immobilier au Luxembourg, de notre économie ?

Plusieurs grands défis nous occupent, si l’on regarde l’immobilier au Luxembourg. L’un des plus importants réside dans l’évolution des prix des biens résidentiels, qui ont fortement augmenté ces dernières années. La croissance des valeurs est peut-être, ces dernières années, excessive. Je pense, pour ma part, que l’important est de veiller à une progression des prix en phase avec le développement de l’économie, tout en étant attentif à ne pas se retrouver dans un scénario inverse, avec des prix qui baissent. Cette hausse des prix, en effet, traduit une dynamique économique, celle d’un Luxembourg qui attire des talents pour soutenir l’économie. Au-delà des logements, nous avons aussi besoin de bureaux.

Les mesures temporaires, prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire et autorisant le télétravail à une échelle transfrontalière, ne sont pas de nature à être maintenues indéfiniment.

aussi d’une période particulière, marquée par le confinement, qui nous a invités à repenser l’habitat, mais aussi les espaces de travail, à mieux considérer le risque pandémique et ses conséquences au cœur de la ville. Cela a suscité des réflexions autour du vivre-ensemble et mis en avant l’importance de repenser les espaces pour garantir la qualité de vie de chacun. Le Luxembourg, par exemple, travaille beaucoup sur les enjeux de l’économie circulaire. C’est aussi l’un des premiers pays à s’être dotés d’une stratégie nationale en matière d’urban farming. Cette approche se traduit par des projets réels qui peuvent être mis en avant et valorisés à l’occasion du Mipim.

Quels atouts le Luxembourg peut-il faire valoir pour séduire les investisseurs ?

Au-delà du sérieux, du professionnalisme des acteurs de la construction et de la qualité des développements, largement reconnus, le Luxembourg est perçu comme une place stable, fiable et attrayante par de nombreux acteurs étrangers.

L’économie connaît une croissance forte mais ordonnée, avec une grande prévisibilité pour l’avenir due notamment à la stabilité politique du pays. Capitale européenne, Luxembourg est reconnue comme une place financière internationale de premier plan. Pour de nombreux groupes internationaux, le pays est aussi apprécié pour son caractère multiculturel, avec de nombreuses nationalités. Cela lui confère le statut de laboratoire au cœur de l’Union européenne, un territoire de choix pour tester des produits ou des services avant d’envisager des développements à plus large échelle. On trouve sur place un écosystème vaste et complet, pour répondre aux besoins de la plupart des acteurs.

Un retour massif des salariés au bureau ne pose-t-il pas d’autres problèmes ?

Si, évidemment. Les enjeux de mobilité, de qualité de vie professionnelle, déjà présents avant la crise, reviendront au cœur des débats. À ce niveau, il nous faut trouver des solutions innovantes, pour améliorer la mobilité autant que la qualité de vie de ceux qui contribuent à l’économie. Au niveau de la gestion de l’immobilier, nous devons envisager de nouveaux modèles, pour accueillir davantage de résidents d’une part et pour faciliter l’accès au bureau pour tous d’autre part. Si ces défis, relatifs à la progression des prix de l’immobilier ou encore à la mobilité, se manifestent au Luxembourg, c’est aussi le cas dans la plupart des capitales. Ce sont ces enjeux qui, comme le suggère la thématique centrale du Mipim 2022, nous invitent à repenser la ville et les espaces pour garantir une meilleure qualité de vie à chacun. En la matière, le Luxembourg a beaucoup à faire valoir.

Si l’on parle d’immobilier, au-delà des projets développés au Luxembourg, la place financière a, elle aussi, des atouts à faire valoir…

Oui, Luxembourg est une place financière de renommée internationale, appréciée par les investisseurs pour structurer et administrer des véhicules d’investissement dans l’immobilier. C’est notamment pour cela que de nombreux consultants et avocats prennent part à la délégation luxembourgeoise au Mipim.

Mipim 2022

Interview S.L.

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Brand voice

Le bureau d’études INCA a été retenu pour suivre les travaux du nouveau siège des CFL.

Une expertise complète pour des projets de qualité Face aux projets de construction et de génie civil toujours plus importants et complexes, s’entourer d’experts aux multiples compétences apparaît comme une nécessité pour un résultat de qualité.

Construction

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Mipim 2022

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Brand Voice

Photo

CFL

Pour les maîtres d’ouvrage, s’appuyer sur un partenaire maîtrisant différentes expertises (évaluation des impacts environnementaux d’une construction, études de stabilité, appréhension de l’acoustique, etc.) facilite l’exécution d’un projet de génie civil.

Complexité accrue « L’évolution des normes et exigences réglementaires rend l’exécution de projets immobiliers, d’infrastructures ou la réalisation d’ouvrages d’art toujours plus complexe », commente Walter De Toffol, associé-gérant d’INCA. Depuis 30 ans, le bureau d’études d’ingénieurs­conseils spécialisé dans le bâtiment et le génie civil a contribué à la réalisation d’ouvrages d’exception : la Philharmonie, l’ascenseur du Pfaffenthal, la passerelle

WALTER DE TOFFOL

« Nous veillons à la bonne exécution du chantier. »

cycliste sous le pont Adolphe, la gare de Luxembourg, etc.

Garantir la qualité Le bureau sait combien il est crucial de maîtriser ces diverses expertises pour garantir l’efficacité d’un ­projet. « Réduire le nombre d’intervenants permet une meilleure gestion générale », explique Andrea De Cillia, associé-gérant d’INCA. L’entreprise s’inscrit dans une approche one-stop-shop. « En rassemblant les compétences au sein d’une même structure, nous maîtrisons tous les éléments et procédures.

Cela fluidifie les démarches, réduit les risques et garantit la qualité du projet.»

Approche complémentaire Comptant 130 collaborateurs, répartis à travers onze départements et quatre implantations (Niederanven, Esch-sur-Alzette, Luxembourg et Diekirch), INCA a pris soin de compléter son expertise au fil des ans. Le bureau propose notamment aux clients, architectes et partenaires des études pour des travaux de superstructures, d’infrastructures et d’ouvrages d’art, et la possibilité d’exercer en parallèle une maîtrise d’ouvrage déléguée ou d’effectuer la coordination générale de projets. « Si nous y ajoutons d’autres disciplines spécifiques (acoustique, direction des travaux, 15

ANDREA DE CILLIA

« Réduire le nombre d’intervenants sur un projet permet une meilleure gestion générale. » coordination sécurité, santé et sécurité incendie), nous pouvons accompagner le client globalement, en veillant à la bonne exécution du chantier et à la gestion des coûts », poursuit Walter De Toffol. « La maîtrise de ces domaines d’activité, ajoutée à une recherche d’innovation constante via des formations continues et l’apport de nouvelles compétences, permet d’affronter les défis importants de notre environnement», conclut Andrea De Cillia.

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« Le moment est venu de dire à tous qu’on ne peut pas continuer comme auparavant. »

Mipim 2022

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Les idées de Luxembourg in Transition, comme des territoires zéro carbone, des quartiers sans voitures ou la densification des quartiers, servent à alimenter le nouveau programme directeur d’aménagement du territoire 2035.

Explications avec le ministre de l’Aménagement du territoire, Claude Turmes.

Interview

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Matic Zorman

« Nous devons changer radicalement notre approche par rapport à l’aménagement du territoire » Un nouveau programme directeur d’aménagement du territoire (PDAT) doit être mis en œuvre pour donner un cap d’ici 2035. Où en sommes-nous par rapport au développement du scénario à trois agglomérations, la Nordstad, l’agglomération du Centre et la région Sud ?

L’endroit où l’aménagement du territoire sera réinventé, c’est au niveau de ce nouveau PDAT. On doit arrêter l’imperméabilisation des sols, avec pour objectif une zéro artificialisation. Il faut travailler sur les friches et la densification des espaces existants. Deuxièmement, l’urgence climatique est telle que tous ces nouveaux développements doivent être zéro carbone : bâtiments, quartiers, agglomérations et territoire.

Comme l’économie luxembourgeoise a une empreinte carbone qui va loin au-delà de nos frontières en raison de nos 200.000 frontaliers, cette approche zéro carbone, zéro artificialisation nette, doit s’étendre au moins dans la zone fonctionnelle, dans des communes autour du Luxembourg, avec des villes comme Thionville,

Audun-le-Tiche, Villerupt, Arlon, Bastogne et Trèves. Comme c’est une réinvention de notre approche de l’aménagement du territoire, il fallait faire appel à des idées innovatrices. C’est pour cela que nous avons lancé la consultation internationale Luxembourg in Transition.

Est-ce que cette réinvention fait déjà partie des quatre plans directeurs sectoriels primaires Logement, Transports, Zones d’activités économiques et Paysages, qui sont finalement entrés en vigueur en mars de l’année dernière ?

Les quatre plans sectoriels, j’en ai hérité au kilomètre 39 du marathon. Leur élaboration a pris 10 ans. Moi, j’ai couru les trois derniers. Sur ces trois kilomètres, j’ai convenu avec Franz Fayot qu’on ne ferait plus de gâchis de terrain. Si on survole nos zones d’activité avec un drone, on voit que pas même un tiers des terrains n’est utilisé pour être productif. On perd deux tiers avec des terrains pour les voitures. Dans un guide pour le développement des zones ­d’activités 17

Concernant les 200.000 frontaliers qui viennent travailler tous les jours au Luxembourg, l’implantation d’espaces de cotravail le long des frontières était envisagée.

Qu’en est-il de ces projets ?

Ces projets avancent, mais pas assez rapidement.

Dans Luxembourg in Transition, un projet de l’Université du Luxembourg envisage de transformer la mère de toutes les zones commerciales, Foetz, en une nouvelle zone mixte avec du ­coworking et de l’espace pour faire des repair cafés pour l’économie circulaire. 5 à 8.000 personnes pourraient y habiter tout en créant de l’emploi, notamment grâce au coworking. Non loin de la frontière, Foetz sera également accessible avec le nouveau tram rapide. Un autre projet, celui des super cities et éco-­villages, a été élaboré par l’équipe de MVRDV BV dans la région fonctionnelle transfrontalière. Notre dynamique économique engendre de l’urban sproll (spirale urbaine, ndlr). Ce dernier est presque encore plus chaotique en dehors du pays qu’autour de la ville de Luxembourg. Une fois les habitations éparpillées dans le paysage, c’est impossible d’organiser le transport public. L’idée des super cities insiste sur l’intérêt de non seulement densifier la ville de Luxembourg, la Nordstad, Esch-sur-Alzette et Schifflange, mais aussi Thionville, Arlon, Bastogne et Trèves. À partir de ces villes vertes avec une très haute qualité de vie, on peut aussi mieux organiser et utiliser différemment les transports publics.

économiques, nous allons acter l’économie circulaire et une meilleure utilisation des sols existants, avec moins d’imperméabilisation.

Côté logement, on veut transformer les grands projets en écoquartiers «made in Luxembourg» zéro carbone.

Quelles recommandations des experts de Luxembourg in Transition sont faciles à mettre en œuvre ?

Il n’y a rien qui ne puisse facilement être mis en œuvre. Pour eux, tout commence par « take no more land » (ne prenez plus de terres, ndlr).

Dans un pays avec des ressources de sol et de l’espace limités, il est très important d’aller vers une zéro artificialisation nette et d’assurer un multi-usage. Le troisième point phare est le suivant : les voitures utilisent trop d’espace dans nos villes. Il faut les ranger dans des silos à voitures, qui sont des service hubs, pour que l’espace public devienne un espace de rencontres dans lequel la nature trouve sa place.

Le bureau parisien AREP Ville SAS a travaillé notamment sur Gasperich et la Cloche d’Or. Comment envisage-t-il de redensifier des quartiers existants ?

La première chose à faire, c’est de construire des silos à voitures. Cela permet de dégager de la place dans les rues, en créant une valeur ajoutée pour les habitants du quartier. Selon AREP, on pourrait ainsi facilement mettre 150.000 habitants de plus dans les quartiers existants. On planifie d’ailleurs un premier projet pilote de densification avec la commune de Differdange.

On va combiner rénovation thermique des maisons et création d’un quartier zéro carbone.

Une superbe idée de l’équipe 2021, ce sont les transferable development rights (TDR) (droits de développement transférables, ndlr) utilisés aux

CLAUDE TURMES Ministre de l’Aménagement du territoire

« Dans un guide, nous allons acter l’économie circulaire et une meilleure utilisation des sols existants. » Mipim 2022

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300 M€

Plateforme juridique égale loi ?

C’est moins évident que cela. On va créer un groupe de travail avec des juristes des ministères de l’Intérieur, du Logement et de mon ministère pour analyser s’il faut changer la loi. Comme la loi est imprécise, on peut peut-être commencer à travailler avec deux ou trois communes sur base des lois existantes afin de pouvoir avancer.

Début 2023 débutera le nouveau programme Interreg VIA Grande Région, avec une enveloppe totale de 300 millions d’euros. Le Luxembourg disposera d’environ 35 millions pour organiser des partenariats renforcés avec les communes frontalières. Les sept zones fonctionnelles qui s’inscrivent dans une nouvelle démarche de gouvernance dans la région transfrontalière aborderont différentes thématiques comme les corridors écologiques, le logement abordable, la préparation au changement climatique, les énergies renouvelables et la mobilité.

Pour qu’on ne doive pas exproprier ?

Oui, parce que l’expropriation, c’est ultima ratio.

Moi, je préfère avoir un instrument qui n’entraîne pas de perte de valeur pour les propriétaires, mais, au contraire, représente même un gain de valeur.

Cela peut être un super outil pour les promoteurs et pour les bourgmestres de villages.

Vous êtes originaire du nord, né à Diekirch…

Le développement de la Nordstad doit vous tenir tout particulièrement à cœur.

Où en sommes-nous avec le développement de la vision territoriale Nordstad 2035 ?

Je dois remercier François Bausch et ses équipes.

Concernant la Nordstad, c’est là où on peut développer du logement abordable. Les infrastructures de transport étaient très nuisibles, comme la route entre Diekirch et Ettelbruck par Ingeldorf.

Avant l’été, nous avons présenté le nouveau concept de mobilité Nordstad, avec le contournement de proximité par Ettelbruck pour désenclaver l’avenue Salentiny, avec ses lycées et le Centre hospitalier du Nord, et le contournement de proximité de Diekirch. Cela va nous permettre de complètement délaisser le transport individuel sur l’axe entre Diekirch et Ettelbruck, et de construire un nouvel écoquartier en pleine nature avec deux nouveaux arrêts de train qui vont amener ses habitants vers Luxembourg ou le sud du pays avec des trains express si nécessaire.

États-Unis. Ils vont nous permettre de résoudre le dilemme selon lequel, au Luxembourg, la propriété privée est hyper protégée par notre Constitution. Dès qu’un propriétaire a un terrain dans un PAG, celui-ci a une valeur monétaire énorme et le propriétaire ne va pas lâcher le morceau.

Même les PAG que nous sommes en train de faire se développent sur des zones qui ne sont pas optimales, surtout au niveau des villages.

Les TDR sont une façon de faire revenir le développement et la masse critique dans les endroits plus appropriés, dans des localités centrales pour y faire fonctionner un commerce.

Le groupement 2021 a travaillé sur la zone périurbaine située entre Luxembourg, Strassen et Helfent. La vision est de développer Strassen et la ville de Luxembourg par tranches, sans « manger » les dernières verdures, tout en développant une qualité de vie superbe. Tant qu’on ne protège pas les terrains autour de la Pétrusse et autour du Zéissenger Baach (le ruisseau de Cessange, ndlr), à chaque grosse pluie, bonjour les dégâts au Grund et au Pfaffenthal !

Le rapport du Biergerkommitee Lëtzebuerg 2050 vient d’être publié avec 44 recommandations. Quelles sont les trois plus importantes, d’après vous ?

Avec les défis actuels, nous avons besoin de plus de participation citoyenne et d’une démocratie renforcée. La démocratie participative, ce sont des processus qui peuvent prendre des semaines, des mois, avec des coaches qui favorisent la mise

Est-ce qu’il faut changer la loi pour cela ?

Le groupement 2001 a travaillé avec des architectes et juristes. La loi n’est pas très claire à ce sujet. Avec mes équipes, je suis en train d’identifier des projets phares. Un de ces projets phares sera notamment un groupe de travail pour élaborer la plateforme juridique afin de mettre en musique les TDR. 19

à niveau pour que les citoyens aient les mêmes informations que les décideurs politiques, et font émerger un dialogue pacifié entre des idées même très controversées. Le deuxième point, c’est agir face à l’urgence climatique. Et la troisième chose est que les citoyens adhèrent très bien au concept de zéro artificialisation nette.

Comment faire pour motiver les gens à participer ? On observe une fragmentation de notre société sur les réseaux sociaux et dans nos rues. Donc, comment comptezvous y arriver ?

Quand le Premier ministre (Xavier Bettel, DP) a vu le travail du comité Luxembourg in Transition, il a souhaité créer un comité plus large sur la question du climat. Les citoyens étaient super intéressés d’y participer. Or, nous, femmes et hommes politiques, au niveau national ou local, nous n’avons pas pris le soin d’organiser les bons forums. Si on souhaite avoir des coaches ou des médiateurs qui accompagnent un processus inclusif pendant des semaines, cela coûte. Le seul moyen d’avancer sur la participation renforcée, c’est que toutes les communes aient des forums participatifs accompagnés professionnellement, de même au niveau national pour les questions importantes de la société.

Quitte à trouver les gens via TNS Ilres, comme vous l’aviez fait pour le comité des citoyens de Luxembourg in Transition ?

C’est important pour ce genre de processus, pour lequel il faut un échantillon représentatif de la population. On l’a fait pour le comité des citoyens de Luxembourg in Transition. Et on a essayé de le reproduire avec le Premier ministre et la ministre de l’Environnement pour le comité citoyen climat.

Vous faites un travail transversal. Sans le support des autres ministères que vous venez de citer et les communes, l’impact serait limité. Quelle est votre manière de changer cela ?

Le soir précédant la présentation finale des travaux de la consultation Luxembourg in ­Transition aux différents comités, j’avais organisé un dîner de travail avec huit ministres. Ils sont tous venus, Mipim 2022

20

et ils ont passé deux heures avec les quatre équipes de Luxembourg in Transition : Franz Fayot (ministre de l’Économie, LSAP), Lex Delles (ministre des Classes moyennes et du Tourisme, DP), Corinne Cahen (ministre de la Famille, de l’Intégration et à la Grande Région, DP), Taina Bofferding (ministre de l’Intérieur, LSAP), le gang Vert des infrastructures, François Bausch (ministre de la Mobilité et des Travaux publics, déi Gréng), Carole Dieschbourg (ministre de l’Environnement, du Climat et du Développement durable, déi Gréng), Henri Kox (ministre du Logement, déi Gréng), et moi-même. Le ministre de l’Aménagement du territoire doit être quelqu’un qui travaille avec les autres et qui les met dans le bain.

Quelle image utiliseriez-vous, justement, pour présenter votre ministère ? Une boîte à idées, un super-ministère, un ministère serviteur, ou un tigre sans dents ?

Je n’ai pas encore de dentier, donc sûrement pas un tigre sans dents. Au Parlement européen, où je siégeais (entre juin 1999 et juin 2018, ndlr), mon groupe politique comptait 50 personnes, dans un Parlement de 750. Pendant 18 ans, j’ai réussi à gagner tous les dossiers concernant l’énergie et les énergies renouvelables, parce que j’ai essayé d’être bien encadré conceptuellement par les meilleurs experts que je pouvais trouver. J’ai passé plus de temps avec les socialistes, les libéraux et les conservateurs qu’avec les députés Verts. Pour construire une majorité, il fallait que je comprenne ce qu’eux voulaient.

Le compromis, ici, c’est qu’on veut un certain dynamisme économique et une inclusion sociale.

Les libéraux, c’est le dynamisme économique ; les socialistes, c’est l’inclusion sociale, et les Verts représentent à mi-chemin entre les deux.

Sur une planète finie, sur un territoire aux limites finies, il faut placer la nature au centre. Il faut être bien encadré, avoir une vision claire, inspirée d’une expertise de haut niveau et être inclusif dans sa façon de travailler. Donc, tout le processus de dualité sert à tout cela.

Interview NATHALIE REUTER

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Faire de l’immobilier une opportunité

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Le tramway redessine la ville BEGGEN DOMMELDANGE ROLLINGERGRUND MÜHLENBACH

KIRCHBERG

EICH WEIMERSKIRCH

LIMPERTSBERG

À terme, du Findel au Stade national, la ligne du tram mesurera 16 km.

NEUDORFWEIMERSHOF PFAFFENTHAL CENTS CLAUSEN

BELAIR

VILLE-HAUTE

GRUND

PULVERMÜHL

MERL HOLLERICH GARE CENTRALE BONNEVOIE PRÉVU POUR SEPTEMBRE 2022

CESSANGE

PRÉVU POUR 2023

Mipim 2022

22

GASPERICH

Réseaux ferrés Lignes de tramway existantes Hubs multimodaux existants

Le développement de la ligne de tramway est sans conteste l’un des chantiers les plus importants que la capitale ait connus ces 20 dernières années. « Comme avec tous les grands travaux d’infrastructure, il y aura un avant et un après, commente Jean-Nicolas Montrieux, CEO d’Inowai.

Le tramway, et avec lui la réorganisation globale des modes de transport, participe à une transformation de la ville de Luxembourg dans son ensemble.

Il rapproche les quartiers, permet de se réapproprier la ville, de la vivre autrement. »

Lignes de tramway en projet Hubs multimodaux en projet Futurs arrêts

Arrêts existants

PRÉVU POUR 2024

L’ACCÈS AISÉ AU TRAMWAY VALORISÉ Si l’on considère le marché de l’immobilier, l’arrivée du tramway a pour effet de redistribuer certaines cartes. « Là où la ligne passe, on a vu la valorisation des biens immobiliers augmenter, principalement si l’on considère le bureau, précise Romain Muller, managing partner de Firce Capital, fonds d’investissement immobilier. Au niveau d’un pôle comme la place de l’Étoile, aujourd’hui directement desservie par le tram, on a vu les biens gagner sensiblement en valeur. C’est peut-être moins évident pour le Kirchberg. Au niveau du quartier d’affaires, où les biens étaient déjà très prisés, les salariés n’ont pas forcément gagné beaucoup de temps avec l’arrivée du tramway.

La multiplication des arrêts et un tracé effectuant un détour par la place de l’Étoile et derrière le Glacis, plutôt que de filer directement vers le Pont Rouge, font qu’ils n’arrivent pas plus rapidement au travail. » Là où l’impact du tramway sur l’immobilier est le plus perceptible aujourd’hui, c’est au niveau des zones qu’il ne dessert pas encore. « La Cloche d’Or ne se développerait sans doute pas aussi rapidement sans la perspective d’y voir circuler le tramway », observe Jean-Nicolas Montrieux. « Quand on considère Howald, le déploiement de la ligne s’accompagne d’une reconfiguration complète du quartier. Cet endroit va totalement changer de visage, passant d’une zone artisanale et commerciale à un nouveau pôle urbain mêlant de nombreux nouveaux logements, des bureaux et des commerces de proximité », poursuit Romain Muller.

Le développement de ces nouveaux quartiers est sans conteste dopé par la desserte régulière

HAMM

L’immobilier gagne en attractivité tout au long de la ligne de tramway.

En rapprochant les quartiers, le nouveau mode de trans­ port public crée de nouvelles dynamiques de marché, principalement au niveau du bureau. L’arrivée du tramway, en outre, contribue au redéveloppement de zones jusqu’alors isolées.

Mobilité

23

aller au restaurant ou faire des achats. À terme, le commerce, après avoir subi le chantier p ­ endant de long mois, devrait profiter de cette mobilité plus transversale.

JEAN-NICOLAS MONTRIEUX CEO d’Inowai

VOIR AU-DELÀ DE LA PREMIÈRE LIGNE

« Comme avec tous les grands travaux d’infra­ structure, il y aura un avant et un après.» que permet ce nouveau mode de transport. « ­Particulièrement au Luxembourg, indique J­ ean-­Nicolas Montrieux, où l’on peut monter à bord et descendre gratuitement, sans avoir à se ­soucier de disposer d’un titre de transport. Il n’y a aucune contrainte à son utilisation.»

L’accès aisé aux transports en commun est devenu un critère essentiel pour les employeurs.

Face à des problématiques de recrutement, leur priorité est de répondre au mieux aux attentes des collaborateurs. « La proximité du tramway, lui-même connecté à de nombreux nœuds d’échanges intermodaux, apporte dès lors beaucoup à la valeur d’une localisation professionnelle, poursuit Jean-Nicolas Montrieux. D’autant plus que tout est fait pour limiter l’utilisation de la voiture, avec notamment une diminution conséquente du ratio de places de parking par surface de bureau occupée ces dernières années. » Demain, un salarié à Howald pourra par exemple facilement arriver en voiture, stationner dans un P+R à l’entrée de la capitale, et ­circuler aisément entre la Cloche d’Or et le centre-ville durant la journée en utilisant le tramway. Il est par ailleurs moins contraignant pour un employé du Kirchberg de se rendre durant sa pause de midi dans le centre, pour Mipim 2022

24

Si les bureaux situés à proximité de la ligne se valorisent beaucoup mieux, les positions un peu plus éloignées pourraient perdre en attractivité. « À la Cloche d’Or, sur la partie la plus ancienne de la zone d’activité, le long de la route d’Esch, l’immobilier pourrait connaître une certaine dévaluation, indique Romain Muller. On peut s’attendre à des répercussions sur les loyers, qui pourraient baisser de 10 à 20 %, et sur la vitesse de commercialisation de ces biens moins bien positionnés. » Jean-Nicolas Montrieux, de son côté, tempère. « C’est surtout vrai pour des immeubles plus anciens. Les développements futurs auront l’opportunité de s’adapter à cette nouvelle donne en matière de mobilité, ils en tiendront compte dans leur conception, explique-t-il.

D’une manière plus globale, l’enjeu pour le rayonnement de cette zone réside dans un aménagement territorial stratégique et un développement urbanistique cohérents afin de créer des conditions de vie et de travail optimales. » L’arrivée du tramway a, par contre, un impact plus limité sur les prix de l’immobilier résidentiel.

«Face aux enjeux en matière de logement, il aurait peut-être été intéressant de profiter de la mise en œuvre de cette ligne pour densifier l’habitat tout autour», considère Jean-Nicolas Montrieux. À plus long terme, il faut regarder le développement du tramway, avec ses extensions vers Strassen et Hollerich, le long du boulevard K ­ onrad Adenauer ou encore du côté de Cessange. « Il y a un vrai intérêt à aller jusqu’au bout de la logique, à déployer le tram et l’intermodalité dans de nouvelles zones, pour décloisonner plus encore les quartiers, assure Jean-Nicolas M ­ ontrieux. La liaison rapide vers Esch-sur-Alzette, en rapprochant les deux agglomérations les plus peuplées, devrait ouvrir de nouvelles perspectives pour la mobilité comme pour l’immobilier. » Auteur S. L.

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Investir et assurer le suivi Investir dans l’immobilier, à travers un fonds dédié, est une stratégie courante. Il est toutefois appréciable de pouvoir s’appuyer sur un partenaire assurant aussi le suivi opérationnel des projets financés.

Private Equity & Real Estate

Contenu sponsorisé par WeInvest Capital Partners

L’immobilier est un segment bien connu des investisseurs, qui apprécient son caractère tangible. Toutefois, entre l’investissement et la commercialisation des biens, ­plusieurs années s’écoulent nécessairement, au cours desquelles de nombreux événements peuvent se produire, chamboulant le planning initial et retardant le retour sur investissement.

Joindre capacité financière et opérationnelle « Face à ce constat, il nous a paru essentiel de développer, au fil des années, notre capacité opérationnelle autant que nos compétences financières, explique Philippe Barthélémy, associé fondateur de WeInvest, société qui développe des fonds pour investir dans l’immobilier premium. Au-delà de l’étude Mipim 2022

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Brand Voice

du couple rendement-risque des projets dans lesquels nous souhaitons investir, nous assurons donc également le suivi des opérations sur place.

Cela nous permet de prévenir les éventuels problèmes qui se poseraient et d’ajuster la stra­ tégie en fonction. » Ces compétences, assurées par quatre associés très expérimentés aux profils complémentaires, permettent aux nombreux projets développés à travers le monde d’offrir aux investisseurs un couple rendement-risque très favorable.

«Philippe Barthélémy est spécialisé dans l’analyse stratégique et la structuration financière, Samuel Clerc est plutôt expert en matière d’analyse des investissements et de due diligence, Jean-François Quevrain se charge des finances et du contrôle de gestion, tandis que je m’occupe du développement global avec Philippe et plus particulièrement du développement commercial et des partenariats», détaille Pierre Thomas, associé fondateur de WeInvest. À cette équipe se joindra prochainement Thibault Ferage, qui assurera localement le suivi opérationnel des projets aux États-Unis.

Une seule équipe pour tout gérer Là où de nombreuses structures ne peuvent assurer qu’une partie du développement des projets immobiliers, WeInvest peut donc le prendre

en charge intégralement. Et le choix des projets est une étape essentielle de tout ce processus.

«Nous avons accès à un pipeline de projets qui se distinguent par leur emplacement unique, offrant de nombreux privilèges à leurs occupants, souligne Samuel Clerc, associé de WeInvest. La rémunération pour ces biens est donc supérieure, et l’investissement présente un risque moins élevé, vu l’attractivité des produits proposés.»

Aujourd’hui, des biens en Floride, dans le sud de l’Espagne mais aussi en France (Paris, Courchevel, Côte d’Azur) sont notamment en cours de développement.

Investir sur des projets spécifiques En plus de ces projets développés au départ d’un fonds dédié, WeInvest propose aussi des club deals.

«Alors qu’un investissement dans notre fonds fait de l’investisseur un actionnaire de l’ensemble de nos projets, le club deal offre la possibilité de placer ses actifs sur une opération en particulier, explique Jean-François Quevrain. Les projets retenus, dans le cadre de ces club deals, ont retenu notre attention pour leur haut degré de qualité.» À travers l’expertise d’un acteur comme WeInvest, les opportunités ne manquent donc pas pour un investisseur intéressé par le marché immobilier!

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PARTICIPATION DIRECTE À L’ACQUISITION D’UN ACTIF

Le « club deal » WeInvest donne la pos­ sibilité d’investir dans des club deals. Cette formule permet à plu­ sieurs investisseurs de participer au dévelop­ pement d’un projet immobilier particulier, retenu pour ses qualités intrinsèques.

Immobilier premium WeInvest concentre ses investissements sur l’immobilier premium, des biens dont la locali­ sation exceptionnelle offre à leurs occupants d’importants privilèges.

Le couple rendementrisque est dès lors optimisé.

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Gros plan sur les tendances immobilières 50 €

ÉVOLUTION DES LOYERS DU ­MARCHÉ DES BUREAUX (€ / M2 / MOIS, HORS TVA) En loyers moyens.

40€

Source

Inowai

30€

20€

10 €

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2002

Mipim 2022

2003

2004

2005

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28

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Les années se suivent et se ressemblent sur le marché immobi­ lier. 1 2021 a constitué un nouveau record en termes de transactions pour l’immobilier de bureaux.

2 Du côté du retail, le marché, qui a profité de l’essor du e-commerce dû à la pandémie, affiche un caractère « bipolaire », selon les experts.

Sur un marché résidentiel carac­ térisé par une offre insuffisante, le segment des appartements a été le grand gagnant. La hausse du prix du neuf entraîne une augmentation de la demande pour les apparte­ ments existants. Et le problème du logement abordable dans le pays demeure…

3

Dossier

LOYERS PRIME (€ / M2 / MOIS, HORS TVA) Source

Centre-ville

42,5€

JLL, du 4e trimestre 2021

52

Centre-ville (+4 %)

28,5 Kirchberg Gare Cloche d’Or

35 €

Périphérie de la ville (=) Bertrange, Leudelange, Strassen, aéroport

33 €

24

29 €

Périphérie de la ville

23,6 €

21,3 €

Périphérie

Esch / Belval (=)

38

Kirchberg (+5,5 %)

22,5

Périphérie (=) Munsbach, Capellen, Windhof, Potaschberg

38

Gare (+8,5 %)

35 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

29

2020

2021

Cloche d’Or (+9,4 %)

1

Une nouvelle année record

2021 marque une nouvelle année record en matière de transactions pour le secteur de l’immobilier de bureaux. JLL Luxembourg a en effet enregistré, au cours de l’année écoulée, une prise en occupation représentant 356.993 m2. C’est 11 % de plus qu’en 2020, la précédente année record. 77 % de ce total sont constitués d’immeubles existants, 23 % concernant des projets encore en cours.

De nombreux faits marquants sur le segment de l’immobilier de bureaux sont à pointer en 2021. Tout d’abord, on a constaté une hausse importante des sous-locations : 13.079 m2, soit plus du double par rapport à 2020. «Cela témoigne du fait que certains occupants possédant un bail en cours disposent d’un surplus d’espace pour leurs activités et en proposent une partie à d’autres entreprises. On peut clairement voir dans cette tendance une des conséquences du télétravail », estime Lofti Behlouli, directeur Office Agency chez JLL Luxembourg. «La sous-location est une tendance qui peut s’avérer attractive. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que, dans certains cas, cela requiert des aménagements qui peuvent être compliqués à mettre en œuvre et donc potentiellement coûteux, rappelle Muriel Sam, head of development pour Immobel Luxembourg. Recloisonner un open-space implique de nombreuses problématiques en termes de santé et de sécurité au travail ou de cybersécurité, notamment. »

Avec quelque 357.000 m2 de prise en occupation en 2021, le marché de l’immobilier de bureaux enregistre une seconde année record consécutive sur le sol luxembourgeois. Des chiffres qui restent toutefois à nuancer au regard des nombreuses prélocations enregistrées et du poids considérable des institutions européennes et autres admini­ strations publiques au cours de l’année écoulée. En outre, le Luxembourg possède l’un des taux de vacance les plus faibles de l’Union européenne avec 3,6 % en 2021 contre 4 % en 2020. Focus sur les chiffres de 2021 et sur les dernières tendances d’un marché de l’immobilier de bureaux en pleine mutation, entre des besoins géographiques pour s’adapter à une mobilité plus douce et des besoins d’aménagements et de constructions pour suivre une tendance ESG de plus en plus présente dans les stratégies des entreprises et des institutions.

Mipim 2022

L’ATTRAIT DU KIRCHBERG Si l’on segmente la prise en occupation par secteur, on constate que ce sont les institutions européennes qui ont représenté la plus grosse part des transactions, avec une surface totale avoisinant les 150.000 m2 (42 %). Là encore, il s’agit d’un record absolu. Les mouvements enregistrés par deux grands acteurs expliquent notamment ce chiffre : le Parlement européen, qui occupe désormais son nouveau siège, le KAD II, au Kirchberg (127.000 m2) et l’Office des publications, qui a pris ses quartiers dans l’immeuble Mercier (18.000 m2), dans le quartier de la Gare.

Les institutions luxembourgeoises ont quant à elles été un peu moins présentes que l’an passé.

Elles ne représentent en effet que 16 % des ­transactions totales contre 27 % l’an dernier.

30

PRISE EN OCCUPATION DES BUREAUX, PAR SECTEUR

Le secteur des entreprises privées, qui représente 42 % du total des transactions en 2021, a encore une fois été poussé par la prise en occupation ou la prélocation d’acteurs de la finance: BGL BNP Paribas, qui a préloué une extension de 18.300 m2 de son siège actuel aux confins du Kirchberg, la Société Générale, qui a signé pour 17.303 m2 dans le projet Icône à Belval, et enfin Union Investment, qui occupe ses nouveaux locaux de 10.700 m2 à l’aéroport.

En ce qui concerne l’évolution des quartiers, le poids du Kirchberg dans la prise en occupation totale passe de 25 à 45 %. Si la part de Belval grimpe à 9 % (contre 3 % en 2020), celle de City Belt chute de 23 % à 8 % en 2021.

S’élevant à 4 % l’an passé, le taux de vacance s’est contracté au cours de l’année écoulée pour atteindre 3,6%. «Cette baisse du taux de vacance est notamment due aux taux de prélocation et de prévente élevés ainsi qu’à l’offre qui reste faible au Luxembourg », explique Lofti Behlouli, qui rappelle aussi que le Luxembourg possède l’un des taux de vacance les plus faibles d’Europe.

En moyenne, dans l’Union européenne, celui-ci est en effet plus de deux fois plus élevé (7,6 %).

«Ce faible taux de vacance par rapport à d’autres capitales européennes limite les fluctuations à la baisse du prix au mètre carré. Pour les clients institutionnels qui ont des centaines de millions d’euros à investir dans l’immobilier, le Luxembourg devient par conséquent plus attractif par rapport à des Places où les fluctuations sont plus importantes, à l’image de Paris, Bruxelles ou Francfort. Si l’immobilier est de manière générale une valeur refuge, au Luxembourg, il l’est encore plus », indique Muriel Sam.

Source

JLL

100

14% 27% 80

16%

20% 21%

60

42%

40

66% 52% 20

42%

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2019

2020

2021

Institutions publiques nationales et internationales Institutions européennes Entreprises

forcé ont tout de même mis en lumière le fait que le travail à distance n’était pas idéal. Le bureau est essentiel pour créer un esprit d’entreprise, rendre les gens productifs et créatifs. Pour s’en rendre compte, il suffit de voir à quoi ressemblent les bureaux des entreprises IT de la Silicon Valley, celles-là mêmes qui ont inventé les outils de t­ élécommunication… », explique Muriel Sam. Afin d’identifier les nouvelles priorités en matière de travail, JLL a mené une enquête internationale. «La quête d’un meilleur équilibre entre vie privée et professionnelle arrive en première position des attentes (66%)», indique Emna Rekik, head of tenant representation au sein de JLL. « Arrivent ensuite la garantie d’un salaire confortable (49 %), le fait de travailler dans une entreprise qui garantit le bien-être et la santé mentale et physique de ses salariés (46 %), et le besoin de trouver du sens dans son travail (44%)».

Pour répondre à ces nouveaux besoins, les entreprises vont donc devoir adapter leur espace

DES ESPACES DE TRAVAIL REPENSÉS Si le marché de l’immobilier de bureaux a fait preuve d’une certaine résilience au Luxembourg, il devra tout de même profondément évoluer pour répondre aux enjeux engendrés par la crise sanitaire. « La pandémie a accéléré des tendances qui se profilaient déjà avant la crise. Je pense notamment au ‘hot desking’ (le bureau nomade, ndlr), au travail à distance ou au bureau décentralisé.

Ces deux années de pandémie et de télétravail 31

de travail. « Selon notre enquête, la première attente des collaborateurs est de disposer de bureaux connectés à la nature. Il peut s’agir de jardins, d’espaces extérieurs ou de potagers partagés », détaille Pierre Joppart, head of work dynamics chez JLL Luxembourg. « En second lieu, les collaborateurs veulent disposer de lieux pour s’isoler, afin de prendre des appels privés, par exemple. Ils attendent ensuite d’avoir des espaces de socialisation (espaces café, lounges, terrasses, etc.) et des espaces d’apprentissage et de développement, pour suivre des formations, notamment. Enfin, ils aspirent à pouvoir profiter d’espaces collaboratifs, comme des thinking rooms. » Pour Immobel Luxembourg, la crise sanitaire a également eu pour effet de recentrer les collaborateurs sur leurs priorités dans la vie. « La santé et les interactions sociales ont pris une place plus importante. Dans ce contexte, le design des espaces devrait évoluer et refléter notre besoin de qualité de vie au travail. On va également veiller à ce que le bureau ait un impact plus positif sur sa santé avec l’intégration de matériaux plus sains, de systèmes d’amélioration de la qualité de l’air ou encore de davantage de services à la personne.

Le bureau évolue vers plus de bienveillance, de services intégrés et de sociabilisation », assure Muriel Sam.

TAUX DE VACANCE DES BUREAUX En pourcentage, sur trois ans Source

JLL

4%

4

3,6% 3,2%

3

2

3,6%

Par rapport à l’an dernier, le taux de vacance sur le marché de l’immobilier de bureaux s’est contracté de 0,4 % pour atteindre 3,6 % en 2021. Ce phénomène est notamment dû aux taux de prélocation et de prévente élevés ainsi qu’à l’offre qui reste faible au Luxembourg.

LE BOOM DES IMMEUBLES « VERTS » Parmi les nouvelles tendances en développement au Luxembourg, on notera également la montée en puissance des immeubles possédant une certification verte. Ainsi, selon des statistiques récoltées auprès de l’association BREEAM et de DGNB – deux organismes délivrant des certifications vertes –, environ 800.000 m2 de surfaces de bureaux sont aujourd’hui certifiés « vertes » au Luxembourg. Cela représente 18 % du parc de bureaux actuel. Cette tendance devrait toutefois s’amplifier dans les années à venir puisque, sur les quelque 385.000 m2 actuellement en construction, 313.000 m2 ont déjà fait l’objet d’une demande de certification verte.

Symbole de cet intérêt pour l’«immeuble vert», de plus en plus d’organismes et labels de certification se développent sur le marché (BREEAM, DGNB, HQE, CO2-Neutral, WELL, etc.). Mais être certifié implique-t-il une attractivité renforcée pour les occupants, voire des loyers plus élevés? «Il est certain que les certifications vertes sont devenues indispensables pour répondre aux défis des parties prenantes en matière de RSE. Le sésame vert fait entièrement partie des critères de sélection d’un occupant. Le lien entre certification et loyer n’est pas à faire directement, l’analyse s’effectue surtout sur le coût total d’occupation, du point de vue de l’occupant», explique Lofti Behlouli.

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2019

Mipim 2022

2020

Auteur A. B.

2021

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Un marché du retail « bipolaire »

DE NOUVELLES TENDANCES

Dimitri Collignon (JLL Luxembourg) et Muriel Sam (Immobel Luxembourg) dressent le bilan du marché immobilier commercial en 2021 et nous livrent les tendances de demain pour le secteur.

La pandémie a accéléré la tendance du e-commerce et, selon Immobel, celle-ci devrait impacter le parc immobilier luxembourgeois. « Nous allons très probablement observer le renouvellement partiel ou une hybridation des magasins traditionnels avec de nouveaux espaces et plateformes logistiques type last mile. Proches de la ville et facilement accessibles, la localisation idéale de ces espaces sera semblable à celle des retail parks, situés en périphérie immédiate des centres urbains», explique Muriel Sam, head of development au sein d’Immobel Luxembourg. «Avec une conscientisation évidente de la consommation et l’accélération de la tendance écoresponsable, nous allons voir davantage de commerces proposant des circuits courts, des producteurs locaux, des produits sains, sans emballage, en lien avec une forme de shopping plaisir qui donne du sens.»

L’activité dans le centre de la capitale a connu un beau rebond et une vingtaine de nouvelles transactions ont été signées en 2021. Dans le quartier de la Gare, si la disponibilité des surfaces commerciales reste élevée, la situation tend tout de même à s’améliorer avec l’ouverture de quelques nouveaux points de vente en 2021.

Pour Muriel Sam et Immobel Luxembourg, la tendance du shopping plaisir dans les centresvilles ne devrait pas disparaître. « Il représente le besoin fondamentalement humain d’avoir une activité sociale. Toutefois, cela évoluera très certainement vers plus de plaisir que de shopping.

Finalement, l’expérience devient plus importante que le produit que l’on achète », explique la head of development.

En termes de valeurs locatives, le loyer «prime» (la valeur moyenne haute) dans les axes du centre de la capitale est passé de 150€/m²/mois en 2020 à 140€ en 2021. En revanche, les loyers «primes» sont restés stables pour les centres commerciaux (110 €/m²/mois).

Après une année 2020 marquée par le choc de la crise sanitaire, 2021 devait être celui du rebond en termes de consommation des ménages au Grand-Duché. Qu’en est-il vraiment ? Après avoir connu une chute record de 6,9 % pour le Luxembourg en 2020, selon les estimations d’Oxford Economics, la consommation des ménages a enregistré un rebond de 5,3%. «Si la consommation n’est pas encore revenue à son niveau d’avant-crise, cela devrait être le cas en 2022», explique Dimitri Collignon, head of retail agency chez JLL Luxembourg, qui se montre tout de même prudent en raison du contexte inflationniste actuel. « Selon le Statec, nous sommes passés d’une inflation de 0,6 % fin 2020 à 4,1 % en décembre 2021 ! Symbole de cette inflation, des géants comme Ikea, Zara, H&M ou Primark ont annoncé des hausses de prix de 9 à 10 % cette année. » Comparativement à l’indexation des salaires et à l’augmentation du coût de la vie, ces hausses de prix devraient avoir un impact important sur les chiffres d’affaires en 2022.

En 2021, JLL a enregistré pour 21.545 m² de prise en occupation au Luxembourg, soit un tout petit peu moins que l’année précédente (23.155 m²). «Les chaînes de supermarché comme Delhaize, Lidl et Colruyt ont enregistré à eux seuls 37 % du volume. Cela illustre leur expansion au Grand-Duché. Nous pouvons également qualifier le marché du retail de ‘bipolaire’. En effet, le luxe demeure une valeur sûre, mais aussi le marché du low cost, comme en témoignent les transactions réalisées par Action, Lidl et Trafic, entre autres », ajoute Dimitri Collignon.

Mipim 2022

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Auteur A. B.

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Exode rural vers le résidentiel

Le segment des appartements existants a été le grand gagnant sur le marché de l’immobilier résidentiel en 2021. Parmi les autres tendances de l’année, on notera aussi un attrait plus grand pour le nord du pays.

Malgré une nouvelle année marquée par la crise sanitaire, le marché immobilier a su conserver son dynamisme. Ainsi, en 2021, c’est sur le marché de l’existant que l’on a constaté la plus forte demande et donc une hausse des prix. Jusqu’au mois d’octobre, JLL Luxembourg a recensé une augmentation de 11% sur les appartements existants, contre «seulement» 3% sur le marché des appartements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Cette croissance de l’existant tend ainsi à réduire l’écart sur le prix des appartements neufs. « Il faut désormais compter 8.441 €/m2 pour un appartement neuf contre 7.805 €/m2 pour un appartement existant au Luxembourg. Ce que nous remarquons également, c’est que l’écart de prix entre Luxembourg-ville et la moyenne nationale se creuse encore. Il faut en effet compter 12.206€/ m2 pour du neuf et 10.897€/m2 pour de l’existant dans la capitale, soit près de 40% en plus par rapport à des biens en dehors de Luxembourg-ville», explique Robby Cluyssen, director residential agency au sein de JLL Luxembourg.

En octobre dernier, les chiffres publiés par l’Observatoire de l’habitat attestaient déjà du succès de l’existant par rapport au neuf. Ils faisaient en effet état de 3.589 transactions concernant des appartements existants, contre seulement 1.634 transactions relatives aux appartements neufs. Ainsi, le neuf ne représentait plus que 31% du total des transactions en 2021, contre 40% pour l’existant.

En dépit de cet engouement pour l’existant, ce sont pourtant 4.478 autorisations de bâtir qui ont été délivrées au Grand-Duché à la fin du troisième trimestre 2021, soit 19% de plus qu’à Mipim 2022

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la même période en 2020 (3.757 unités). « Plusieurs facteurs expliquent la baisse des transactions dans le neuf en 2021. Le premier est évidemment lié à la pandémie et au climat d’incertitude qu’elle crée sur les investisseurs qui, dans ce contexte, sont peu enclins à se positionner. Les changements récents en matière de réglementation rendent également les investisseurs plus frileux.

Désormais, si l’on prend en compte les frais de notaire, certains doivent débourser 30 % de la somme en cash pour s’offrir leur bien. Cela ferme évidemment la porte à de nombreux candidats acquéreurs. L’autre facteur, c’est évidemment l’explosion des prix», rappelle Robby Cluyssen.

L’augmentation importante des prix des matériaux au cours de l’année écoulée est également l’un des paramètres qui expliquent la diminution du nombre de transactions en 2021. Selon JLL Luxembourg, entre octobre 2020 et octobre 2021, les menuiseries extérieures ont augmenté de 10,81 % alors que les menuiseries intérieures et la serrurerie ont pris 10,01%. Pour les revêtements de sol, les chapes et enduits, la note est également plus salée de respectivement 9,45 % et 7,85 %. « Cette forte augmentation des prix des matériaux a une incidence directe sur les prix de la construction. Au cours de l’année écoulée, on a vu de nombreuses VEFA être postposées, voire annulées, par manque de budget ou de financement», confirme le director residential

ROBBY CLUYSSEN Director residential agency, JLL Luxembourg

« Autre concept que l’on pourrait voir fleurir dans le futur : les tiny houses. »

agency de JLL Luxembourg. Face à cette explosion des prix des matériaux – dont personne ne semble pouvoir prédire la fin –, l’intérêt pour les habitations existantes devrait se renforcer au cours de l’année 2022.

LE PRIX DES APPARTEMENTS EXISTANTS S’APPROCHE DU PRIX DE VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT (VEFA) (moyenne nationale au 3e trimestre 2021) Source

JLL

8.441 € 7.805 €

PLUS DE DIVERSITÉ GÉOGRAPHIQUE L’année 2021 a également été le témoin d’un phénomène déjà observé avant la crise sanitaire, mais qui semble se confirmer: la diversification géographique de la demande. Les zones en dehors de la capitale semblent en effet faire l’objet d’un attrait grandissant de la part des acquéreurs privés et des investisseurs. Si la périphérie de Luxembourg-ville intéresse depuis longtemps les acquéreurs, on voit désormais d’autres régions plus éloignées, et notamment le nord du pays, séduire les candidats. «À Ettelbruck, par exemple, des appartements sont aujourd’hui vendus 10.000€/m2. Il y a deux ans, ces mêmes appartements tournaient encore autour de 7.000€/m2», illustre Robby Cluyssen. Cet exode rural s’explique notamment par des coûts moins élevés que dans la capitale et sa périphérie. «Alors qu’en 2011, la différence entre le prix au mètre carré dans la capitale et la moyenne nationale était de 835 euros, cette différence est aujourd’hui de 3.765 euros!», rappelle Robby Cluyssen.

Au-delà du prix, les acquéreurs sont également à la recherche de davantage de superficie et de verdure, ce que les espaces en dehors de la capitale peuvent plus facilement offrir. Et même si le télétravail s’est généralisé, les projets situés dans les municipalités qui disposent d’une bonne communication avec la capitale ont souvent la préférence des acquéreurs, mais aussi des investisseurs qui peuvent bénéficier d’un taux de rendement plus intéressant que dans le centre de la capitale, tout en profitant d’un risque locatif acceptable au regard de la forte demande.

VEFA

Existant

8.441 € par m2

de 3 % sur un an

7.805 € par m2

de 11 % sur un an

«Les concepts de coliving répondent à de nouveaux modes de vie qui séduisent tant les millennials que les expatriés. Ce principe, qui va plus loin que la cohabitation traditionnelle, combine la location de plusieurs chambres et d’espaces de vie partagés, avec la mise à disposition de services et d’activités pour les occupants, formant ainsi une communauté dynamique», explique Robby Cluyssen, qui relève également que, dans le futur, les résidences disposant de communs partagés mais limités, comme un jardin, pourraient attirer un public familial. « Autre concept que l’on pourrait voir fleurir dans le futur: les tiny houses. Ces petites maisons, fabriquées généralement en bois ou aménagées dans un conteneur et pouvant être déplacées au gré des envies ou des besoins, peuvent répondre à une certaine demande», assure Robby Cluyssen.

Derrière ces nouveaux concepts et tendances, l’attention portée à la durabilité des matériaux, à l’efficacité énergétique et à la réduction de l’empreinte carbone reste évidemment une priorité dans le chef des acquéreurs et investisseurs au Luxembourg. Et on ne peut que s’en réjouir.

L’ÉMERGENCE DE NOUVEAUX CONCEPTS Face à la hausse des prix et au besoin croissant de se reconnecter aux autres et à la nature, de plus en plus de Luxembourgeois optent pour des concepts d’habitation alternatifs. On devrait ainsi assister à l’émergence de projets de cohabitation tels qu’ils existent déjà en Belgique ou en France.

Auteur A. B.

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Fédérer les acteurs de l’immobilier En favorisant le développement de synergies entre les acteurs du secteur de l’immobilier et en les fédérant autour d’une plateforme d’échange et de partage de connaissances, Arendt veut soutenir le développement du secteur.

Immobilier

Contenu sponsorisé par ARENDT

Mipim 2022

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Brand Voice

La chaîne de valeur de l’immobilier fait intervenir une multitude d’acteurs: investisseurs, gestionnaires de fonds, promoteurs, architectes, bureaux d’études, agents en charge de la commercialisation, gestionnaires de biens…

«Il y a aujourd’hui une véritable opportunité à fédérer cette diversité de professionnels du marché immobilier, commente Pierre Beissel, associé en charge de la coordination des activités immobilières, au sein d’Arendt. Un groupe comme le nôtre, avec des compétences et services intervenant à chaque niveau de la chaîne de valeur, s’adresse à l’ensemble des acteurs, de la mise en place des fonds à la structuration d’un investissement, en passant par le suivi de l’acquisition, de la cession, de la valorisation et de la gestion d’un bien, les problématiques d’urbanisme, la négociation de contrats de bail et de contrats d’acquisition et de vente…» En conséquence, Arendt est idéalement positionné pour permettre le développement de nouvelles synergies.

Un forum dédié à l’immobilier Dans cette perspective, Arendt lance «Let’s Real Estate», une plateforme d’échange et de rencontre qui vise à fédérer les professionnels de l’immobilier au Luxembourg.

«La volonté est de soutenir le développement de l’activité au départ du Luxembourg,

de permettre aux acteurs d’anticiper les évolutions et de saisir les opportunités, notamment à travers le partage d’informations et de nouvelles collaborations», explique l’associé.

«Let’s Real Estate» proposera divers événements tout au long de l’année. Cela consistera pour commencer en une série de webinaires autour de nombreuses thématiques et, une fois que la situation sanitaire le permettra, d’événements physiques conviviaux et enrichissants.

Des sujets variés L’idée est notamment de permettre des échanges de vues sur le marché de l’immobilier luxembourgeois et européen, voire mondial, et les tendances qui l’animent.

Des sujets plus techniques ou d’actualité seront aussi abordés, comme l’application des mesures anti-blanchiment dans le cadre de la gestion d’un fonds immobilier. «Il y a des thématiques particulièrement fédératrices. L’ESG, par exemple, concerne aussi bien le monde des fonds, avec de nouvelles exigences imposées, que les promoteurs et acteurs de la construction, appelés à construire de manière durable, explique Pierre Beissel.

Un meilleur alignement des acteurs autour de ces enjeux doit permettre de gagner en efficacité et de générer davantage de valeur ajoutée à l’échelle du marché.»

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« LET’S REAL ESTATE » Une nouvelle plate­ forme pour toute la chaîne de valeur de l’immobilier, rassemblant tous les acteurs du secteur autour d’événements : Mars 2022 Let’s talk real estate – Latest on Asset Side AML (webinar) Avril 2022 Let’s talk real estate – State of the real estate market (webinar) Mai 2022 Real Estate Day (phygital) Juin 2022 Let’s talk real estate – AIFMD2 / ELTIF modifications & respective impact on real estate (webinar) Septembre 2022 Real Estate Week – chaque jour un pays à la loupe (webinars)

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Quand le Luxembourg attire les investisseurs étrangers De plus en plus d’investisseurs étrangers s’intéressent aux opportunités qu’offre le marché immobilier luxembourgeois.

Comment expliquer cet attrait grandissant ?

Internationalisation

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VOLUME DES TRANSACTIONS PAR PAYS EN MILLIARDS D’EUROS Entre le quatrième trimestre 2020 et le troisième trimestre 2021. Les pays représentés ont effectué, au mimimum, 1 milliard d’euros de transactions.

Source

17

9

FINLANDE

NORVÈGE

SUÈDE

Real Capital Analytics 4 10

RUSSIE

70

DANEMARK 71 19

6

6

IRLANDE

PAYS-BAS POLOGNE

2

ROYAUME-UNI

BELGIQUE ALLEMAGNE 4

32 6

AUTRICHE SUISSE FRANCE

13

2

PORTUGAL

ESPAGNE

1

ROUMANIE 9

ITALIE

Dans le contexte actuel, l’immobilier est une classe d’actifs particulièrement appréciée des investisseurs. «Les taux d’intérêt restent bas, et beaucoup d’analyses s’accordent à montrer qu’ils devraient le rester encore pour un moment, surtout en Europe, sauf revirement important de la politique de la Banque centrale européenne, commente Pierre Kreemer, tax partner & head of real estate au sein de KPMG Luxembourg. Alors qu’une dynamique inflationniste se confirme, il est préférable d’investir les liquidités disponibles pour se protéger contre les effets de l’inflation. Considérant la volatilité du marché des actions et le fait que les obligations d’État ou de sociétés solides proposent des coupons extrêmement bas, les investisseurs, institutionnels comme privés, se tournent volontiers vers le marché de l’immobilier. Considéré comme une diversification intéressante, ce dernier offre des perspectives de rendement stables mais aussi un différentiel positif comparé aux rendements obligataires.»

Si l’attrait pour l’immobilier est important, l’un des enjeux-clés pour les acteurs investissant dans cette classe d’actifs réside dans le choix d’une bonne localisation. En la matière, on peut dès lors se demander ce que le Luxembourg a à offrir à celles et ceux qui cherchent à investir dans la pierre. «Au cœur de l’Union européenne, le Grand-Duché se distingue des nombreux autres

marchés par le caractère particulièrement résilient de son économie, poursuit Pierre Kreemer. Le rebond de celle-ci suite à la crise sanitaire a d’ailleurs été particulièrement remarquable, en raison notamment de la dominance des services financiers. Ces activités ont en effet été moins affectées par la crise que d’autres secteurs qui doivent encore aujourd’hui faire face à certains aléas.» Plus généralement, le pays présente de très bons fondamentaux, avec un taux de chômage très bas et une croissance toujours soutenue.

UN MARCHÉ SOUTENU AU-DELÀ DE LA CRISE «On peut s’interroger sur la manière dont la crise, avec la généralisation du télétravail, peut remettre en cause l’occupation des surfaces de bureaux. Au Luxembourg, les acteurs économiques s’appuient sur une population frontalière importante, pour qui les possibilités de recourir au télétravail resteront probablement limitées par les réglementations fiscales et sociales, déclare Pierre Kreemer. Les acteurs, actuellement, ne prévoient pas de réduire la surface mais envisagent de l’occuper autrement.

La population active est en croissance. La rareté des surfaces de bureaux demeure, avec un taux de vacance inférieur à 4%, et nettement plus bas encore dans certaines zones. Même si le stock de surfaces de bureaux augmente régulièrement, le marché soutient la valeur des biens.» Si le taux de rendement diminue, les perspectives de croissance laissent espérer malgré tout encore des plus-values à la sortie. «La demande des investisseurs, en effet, dépend encore largement du potentiel futur du marché dans lequel on investit», précise l’expert. Pierre Kreemer observe toutefois qu’un nombre important d’acteurs du marché sont moins focalisés sur la perspective d’une plus-value à terme que sur le fait de pouvoir générer un revenu stable encore attractif sur une longue période.

Si nous évoquons ici le bureau – qui reste la catégorie d’actifs la plus plébiscitée par les investisseurs professionnels –, on assiste également à un véritable engouement de plus en plus marqué pour le résidentiel, y compris de la part des investisseurs institutionnels.

Luxembourg n’a d’ailleurs pas toujours figuré parmi les localisations les mieux considérées par les investisseurs. Le plus souvent, ceux-ci regardent

LES PLUS GROSSES ACQUISITIONS EN 2022 TERRAINS Laangfur – Kirchberg – 25.000 m² mixtes à bâtir – Acquéreur : Développeur luxembourgeois Renault – Cloche d’Or – 34.000 m² tertiaires à bâtir – Acquéreur : Atenor CFM – Cloche d’Or – 50.000 m² tertiaires à bâtir – Acquéreur : Codic IMMEUBLES elius – Cloche d’Or – 12.000 m² M Acquéreur : Generali K ubik – Kirchberg – 8.000 m² Acquéreur : Schroders The Stage – Kirchberg – 14.000 m² Acquéreur : Real IS H20 – Howald – 27.000 m² Acquéreur : Lone Star Capital

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en œuvre des politiques paneuropéennes, notamment via les fonds d’investissement luxembourgeois. Dans cette perspective, au-delà des grandes capitales, ils s’intéressent en effet de plus en plus à des métropoles de plus petite envergure présentant un potentiel de développement intéressant.

La difficulté est de parvenir à apporter des réponses à cet appétit grandissant des investisseurs étrangers pour l’immobilier luxembourgeois. Le marché, en effet, demeure extrêmement restreint, avec un nombre relativement faible de transactions annuelles. Les opportunités d’investissement y sont limitées. «L’un des autres critères considérés par les investisseurs réside dans la liquidité du marché, commente Pierre Kreemer. Or, au Luxembourg, avec un stock avoisinant 4,5 millions de mètres carrés, elle demeure relativement faible. Ce qui peut freiner les investisseurs ou les amener à privilégier d’autres Places leur assurant de pouvoir éventuellement se défaire plus facilement d’un actif si le besoin s’en fait ressentir.»

avant tout vers des capitales plus emblématiques, au marché tout aussi dynamique. Londres, Paris, Amsterdam, Berlin et Francfort demeurent, et de loin, les zones urbaines privilégiées pour investir. Toutefois, la capitale luxembourgeoise a su faire valoir ses atouts ces dernières années. Ce qui, au regard de l’envergure de la ville, peut être considéré comme remarquable. «Aujourd’hui, la majorité des transactions réalisées au Luxembourg est toujours le fait d’acteurs du marché local.

Les investisseurs allemands, qui ont toujours été présents au Grand-Duché, occupent toujours la deuxième position en termes de fonds investis dans l’immobilier de bureaux au Luxembourg, détaille Pierre Kreemer. Ces dernières années, toutefois, on a vu de plus en plus de nouveaux acteurs, aux origines diversifiées, s’intéresser au Grand-Duché et se montrer ouverts aux opportunités d’investissement se présentant sur le marché. On a par exemple vu des investisseurs sud-coréens prendre des positions au Luxembourg.»

DES OPPORTUNITÉS LIMITÉES Les acteurs de l’investissement immobilier diversifient leurs stratégies d’investissement en mettant Mipim 2022

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UN PARC IMMOBILIER DE QUALITÉ Selon Pierre Kreemer, l’attractivité de Luxembourg, à l’instar d’autres grandes villes, dépendra également de sa capacité à pouvoir offrir un parc immobilier relativement récent et misant sur la qualité de ses bâtiments, notamment d’un point de vue énergétique. «Aujourd’hui, les investisseurs sont de plus en plus attentifs aux critères environnementaux, sociaux et de bonne gouvernance pour avoir la possibilité d’intégrer les bâtiments dans des fonds durables, explique-t-il. À l’avenir, nous prévoyons que la dynamique d’un marché dépendra toujours davantage de sa capacité à renouveler une proportion importante de bâtiments anciens, exigeant des travaux de mise aux normes conséquents, et l’intégration de nouvelles technologies (smart buildings) pour répondre aux exigences environnementales. » Certes, ces critères ESG sont encore considérés après les critères de localisation et de rentabilité financière par les investisseurs. Toutefois, il ne fait désormais plus aucun doute qu’ils seront de plus en plus pris en compte à l’avenir.

Auteur S. L.

KPMG

« La demande des investisseurs, en effet, dépend encore largement du potentiel futur du marché dans lequel on investit.»

Photo

PIERRE KREEMER Tax partner & head of real estate, KPMG Luxembourg

Une réforme du FIS dont l’impact restera marginal Depuis 2021, le régime fiscal des FIS investissant dans l’immobilier au Luxembourg a été réformé. Si cette mesure corrige une injustice, ses effets devraient être limités. Elle ne constitue certainement pas une réponse à la hauteur des problématiques d’accès au logement que connaît le Luxembourg.

Bilan

25%

20%

24%

PART DU VOLUME PAR NATIONALITÉ DE L’ACHETEUR POUR LE SECTEUR IMMOBILIER EN 2021 Source

18%

JLL

15% 15%

14%

10%

8%

5%

0%

Italie

Mipim 2022

USA

Luxembourg

44

Allemagne

Belgique

Fin 2020, le gouvernement adoptait une réforme relative à l’utilisation du régime fiscal applicable aux fonds d’investissement spécialisés (FIS) dans le secteur immobilier au Luxembourg. Si ce dossier a fait couler beaucoup d’encre, quels effets cette réforme produit-elle à l’échelle du marché ? « Cette réforme a fait l’objet de nombreux débats pendant plusieurs années. Or, elle concerne une problématique qui est très limitée, commente Jamal Afakir, partner au sein du cabinet Atoz, spécialisé notamment dans le domaine immobilier. Si bien que son impact sur les recettes fiscales générées devrait être marginal. Si l’on considère la problématique du point de vue de l’équité fiscale, elle a le mérite de corriger un dispositif qui aurait été, pour certains acteurs, une opportunité d’optimiser l’impôt généré sur le revenu de biens immobiliers. » Afin de bien comprendre les enjeux inhérents à cette réforme de la fiscalité autour de l’utilisation du FIS pour investir dans l’immobilier, il convient de remettre les choses en perspective.

Un fonds d’investissement spécialisé est un véhicule, comme son nom l’indique, permettant de collecter de l’épargne d’investisseurs pour l’investir dans divers actifs, et notamment des biens immobiliers. « Ce n’est pas un véhicule propre au Luxembourg. Dans la plupart des pays, on retrouve des structures équivalentes utilisées par les investisseurs, poursuit Jamal Afakir.

La réforme adoptée en 2020, en outre, ne ­s’applique pas à l’ensemble des FIS, mais uniquement à ceux qui investissent dans l’immobilier au Luxembourg, en ligne directe ou à travers une société transparente. Jusqu’à présent, la fiscalité sur ces véhicules se limitait à une taxe d’abonnement de 0,01 % des actifs nets détenus par le fonds. » À ce niveau non plus, il n’y a pas d’exception luxembourgeoise. La fiscalité sur les véhicules d’investissement, que ce soit au Luxembourg ou dans d’autres pays, se veut nulle ou quasi nulle. En la matière, l’impôt sur les plus-values réalisées par l’investisseur s’applique au moment du versement des dividendes ou de la cession des parts du fonds. « C’est la fiscalité du pays de résidence de l’investisseur qui s’applique alors.

Ce principe permet en effet d’éviter une double imposition des investisseurs, précise Jamal ­Afakir. Les revenus d’un FIS ou d’autres véhicules d ­ ’investissement, 45

au Luxembourg comme ailleurs, n’ont pas vocation à être imposés au niveau du fonds lui-même, mais au niveau de ses investisseurs.» À L’ABRI DE L’IMPÔT Or, la réforme du FIS adopté au Luxembourg a introduit une imposition des revenus générés par des biens immobiliers luxembourgeois détenus au sein de tels véhicules. Dans un contexte de crise du logement, la possibilité offerte aux investisseurs de capitaliser à long terme au départ de tels véhicules a crispé une part des élus et de leurs électeurs. La réforme, principalement, entendait éviter que des acteurs, et notamment quelques familles et grands promoteurs luxembourgeois, spéculent sur l’immobilier au L ­ uxembourg. En effet, certains acteurs ­pouvaient maintenir des actifs, comme des terrains et des biens immobiliers, dans un FIS, et même ­réinvestir les revenus qu’ils gèrent sans être à aucun moment imposés.

Tant que l’investisseur ne ressentait pas le besoin de récupérer des liquidités, en se versant des dividendes ou en vendant des parts, l’impôt inhérent au revenu immobilier ne pouvait être perçu. «Désormais, un prélèvement de 20% sur les revenus et plus-values générés par un bien immobilier luxembourgeois détenu par le FIS est directement effectué», explique Jamal Afakir.

RECETTES MARGINALES Si les recettes fiscales engrangées restaient marginales, c’est que cette pratique spéculative était limitée. D’autre part, si certains avaient recours au FIS dans une optique de capitalisation exonérée d’impôt à long terme, il est probable qu’ils se soient réorganisés autrement pour éviter d’être exposés à ce nouveau régime fiscal. C’est notamment ce qui a motivé la dissolution du FIS Cluster détenu par les frères Giorgetti et quelques autres familles luxembourgeoises fin 2020. Il semble cependant que le nombre d’acteurs concernés soit très limité.

La mesure est-elle de nature à nuire à ­l’attractivité de l’immobilier luxembourgeois à l’égard des investisseurs? À ce niveau aussi, ­l’impact devrait être minime, estime l’expert, et pas de nature à faire se détourner les investisseurs du Luxembourg.

Cette réforme, comme précisé, est née d’un sentiment d’injustice, de la supposition que des investisseurs profitaient d’un tel outil pour spéculer sur l’immobilier luxembourgeois. Or, si l’on en croit les observateurs du marché, la plupart des investisseurs dans l’immobilier s’inscrivent dans une démarche de rendement sûr et récurrent plus que dans une approche de spéculation.

D’AUTRES RÉPONSES À APPORTER À LA CRISE Le législateur, avec cette réforme, a donc voulu faire preuve d’équité, corrigeant une possibilité d’injustice fiscale avérée. Si l’objectif était d’apporter une réponse efficiente à la crise du logement, aux yeux de Jamal Afakir, il y avait sans doute d’autres mesures à envisager. «Cette réforme du FIS apparaît au final comme étant de nature très symbolique. Si elle a fortement cristallisé l’attention, elle ne constitue pas une réelle réponse à une crise du logement de plus en plus problématique au Luxembourg », commente l’associé.

Aujourd’hui, cette crise concerne l’ensemble de la population, aussi bien les résidents que les frontaliers, les travailleurs aisés et moins aisés, suscitant inquiétudes et frustration. Les discussions autour de la réforme du FIS s’apparentent, avec du recul, à une tempête dans un verre d’eau.

La mesure, finalement, ne vient pas répondre concrètement aux problèmes d’accès au logement pour l’ensemble des catégories de travailleurs au Luxembourg. «Les autorités ne pourront pas se décharger éternellement de leurs responsabilités en la matière, et certainement pas avec ce genre de mesure, ajoute Jamal Afakir. L’État et les communes disposent pourtant du pouvoir de prendre des mesures plus structurelles autour de ces problématiques, notamment autour d’une plus grande densification du logement, pour minimiser l’impact du foncier sur le prix d’une unité de logement, ou en exigeant la création d’un plus grand nombre de logements sociaux. »

Auteur S. L.

Mipim 2022

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BON À SAVOIR AVANT D’INVESTIR CONTRER L’EFFET DE L’INFLATION En Europe, les taux d’intérêt sur l’épargne classique se maintiennent très bas. Et si l’on peut s’attendre à une légère hausse, la Banque centrale européenne ne prévoit pas, a priori, de relever ses taux directeurs, contrairement à ce qu’a récemment fait la Fed aux États-Unis.

Dans le contexte actuel, l’inflation dépasse les taux d’intérêt. Autrement dit, l’argent se trouvant sur un compte d’épargne perd de la valeur. L’investir dans l’immobilier est l’une des possibilités de le faire fructifier.

L’investissement locatif permet de bénéficier durablement d’un rendement sûr.

E LUXEMBOURG OFFRE L DE BELLES OPPORTUNITÉS Il existe de nombreuses possibilités d’investir dans l’immobilier. La forme la plus simple est encore d’acquérir un bien au Luxembourg et de le mettre en location. Malgré des prix d’acquisition élevés, l’investissement locatif reste intéressant. La valeur des biens immobiliers se maintient à la hausse. On peut notamment espérer réaliser une importante plus-value au moment de la revente.

La demande pour le logement reste impor­ tante, le risque d’un vide locatif pouvant impacter le rendement est limité. Les coûts liés à l’acquisition sont plus bas que dans les pays voisins.

UELS CRITÈRES PRENDRE EN COMPTE Q AVANT D’ACHETER ?

Avant d’acquérir un bien, il est hautement recommandé de sortir sa calculatrice (et, encore mieux, de se faire conseiller) pour évaluer notamment le rendement de l’investissement immobilier locatif. Celui-ci va dépendre de plusieurs facteurs : le prix d’acquisition, le type de logement et sa localisation. De ces éléments va dépendre le loyer que l’on peut espérer en tirer.

Entre un appartement, une maison, du neuf, de l’ancien ou du rénové, les loyers peuvent considérablement varier.

NE PAS NÉGLIGER LA FISCALITÉ Dans votre évaluation, votre taux d’imposition doit aussi entrer en considération. Car, oui, les revenus générés par un bien mis en location sont imposables. Il est cependant important de savoir que l’on peut bénéficier de diverses mesures prévues par le Luxembourg en matière de fiscalité immobilière, comme la déduction des intérêts débiteurs en relation avec un prêt ou encore l’amortissement du bien, qui permet de réduire la base imposable.

PUBLIREPORTAGE

Si le bureau est la classe d’actifs privilégiée des investisseurs institutionnels, ceux-ci considèrent avec un intérêt croissant des biens d’une autre nature…

Yves Knel, partner chez Deloitte Luxembourg, évoque ces tendances.

Interview

« Les investisseurs se tournent davantage vers des biens alternatifs »

Mipim 2022

Dans quelle mesure la période du Covid a-t-elle amené les investisseurs ­immobiliers à repenser leur stratégie et notamment le choix des actifs dans lesquels ils investissent ?

La pandémie a, en effet, fortement influencé le marché et impacté certains segments de l’immobilier. Certains investisseurs se mettent dans une position d’attente, observant comment le marché va évoluer. D’autres ont opté pour une diversification accrue, en investissant dans des actifs à haute valeur ajoutée ou de manière opportuniste. Certains actifs deviennent également obsolètes, ce qui pousse les gestionnaires de fonds à revoir leur utilisation.

Par ailleurs, les acteurs du marché immobilier reconnaissent l’importance des aspects sociaux et durables. Dès lors, ils participent à la réhabilitation d’espaces publics, de logements abordables, de loge-

Romain Gamba

Comment se traduit ce mouvement de diversification ?

Il se traduit par des investissements dans des secteurs alternatifs de type résidentiel, logistique, centres de données, installations de self-storage, logements étudiants, etc. Cette tendance est aussi reflétée par l’étude REIF Survey 2021 de l’Alfi qui identifie que 47 % des fonds d’in­ ves­tissement immobiliers ont une

stratégie multisectorielle. Par exemple, des compagnies d’assurances traditionnellement investies dans l’immobilier de bureaux sécurisé sur le long terme investissent désormais dans du résidentiel à vocation locative (coliving, blocs de résidence complets).

Photo

Les fonds immobiliers ont souvent considéré les immeubles de bureaux comme des actifs privilégiés. Dans quelle mesure cherchentils désormais à diversifier leur portefeuille ?

Il est vrai que nous observons, tant au Luxembourg qu’à l’international, que les investisseurs réévaluent les opportunités de création de valeur dans l’immobilier traditionnel. Ils s’intéressent de plus en plus aux secteurs alternatifs afin de diversifier leur risque et d’assurer la pérennité de leur portefeuille. La situation économique globale a évolué, avec notamment une augmentation des risques d’inflation. Par conséquent, l’obtention de performances qui intègrent l’inflation est devenue une priorité pour eux.

ments sociaux ou de centres de soins. Cela dit, l’appétit des investisseurs pour l’immobilier reste intact. Pour preuve, le fait que les investisseurs institutionnels sont toujours en dessous de leur objectif d’allocation de 10% (8,9% selon l’INREV, Investors in non-listed real estate vehicles) et veulent déployer plus de capital. Le montant des actifs sous gestion des fonds immobiliers luxembourgeois régulés (principalement paneuropéens) atteint de nouveaux sommets. À quels critères sont attentifs les investisseurs dans la sélection de leurs actifs ?

Les investisseurs en immobilier de bureaux prêtent de plus en plus attention à la flexibilité des espaces de travail et aux possibilités de réaffectation des espaces de bureaux existants et de modification de l’aménagement des bâtiments, afin de répondre aux nouveaux besoins liés au télétravail notamment. Ceci est alimenté par la crainte d’acquérir un bâtiment obsolète.

Les critères ESG deviennent également prépondérants dans les politiques d’investissement. Les investisseurs sont idéalement placés pour jouer un rôle dans la réduction des effets du changement climatique. Sur le volet environnemental, il s’agira d’être attentif à la consommation d’énergie et à la réduction des émissions de CO2 des immeubles. Tandis que sur le volet social et sur celui du bien-être des occupants de l’immeuble, il s’agira de proposer des services adaptés à leurs besoins en fonction du type d’activité et de la destination de l’immeuble. Le critère de gouvernance intègre, lui, un certain niveau d’éthique (y compris dans le domaine fiscal) quant à la réalisation des investissements, mais également à la maîtrise des risques associés à ceux-ci.

Quelles autres tendances peut-on évoquer lorsque l’on considère les politiques d’investissement dans l’immobilier ?

On constate un intérêt croissant des investisseurs pour la technologie utilisée dans la construction et la gestion des immeubles, au service d’une approche plus respectueuse de l’environnement, de la santé et du bien-être.

La fiscalité internationale continue d’évoluer avec de nouvelles règles de plus en plus complexes qui peuvent avoir un impact sur le rendement et 49

TYPES D’INVESTISSEMENTS CHOISIS PAR LES FONDS D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER Source

Alfi Luxembourg REIF Survey 2021

100

9%

13 %

15 %

80

33 % 42 % 47 %

60

14 % 4%

40

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2019

2020

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7%

2021

Hospitalité

Tous les secteurs

Résidentiel

Multisecteur

Industrie

Autre secteur spécialisé unique

Retail Bureaux

la décision d’investissement. Il sera donc important de bien comprendre les impacts fiscaux qui résulteront d’une acquisition et de la structuration juridique associée (soit en direct, soit via une société ou un fonds), mais aussi d’évaluer correctement le financement ainsi que la stratégie de sortie en sus des obligations fiscales récurrentes.

L’immobilier étant par nature illiquide, investir dans un fonds ouvert offre davantage de flexibilité pour entrer et sortir de l’investissement au niveau du fonds sur la base de la valorisation des parts du fonds.

Interview S. L.

Livraisons en 2022

Plusieurs bâtiments vont être livrés cette année, notamment dans le secteur de l’immobilier de bureaux.

Paperjam en a choisi quelquesuns dont il sera possible de franchir la porte dans les mois à venir.­ Auteur CÉLINE COUBRAY Projets

Mipim 2022

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Siège de Post Luxembourg MAÎTRE D’OUVRAGE Post Luxembourg ARCHITECTE Metaform Architects INGÉNIEUR STATIQUE Ney & Partners INGÉNIEUR TECHNIQUE Goblet Lavandier & Associés SURFACE 27.700 m² hors sol CERTIFICATION DGNB Platine LOCALISATION Place de la Gare, Luxembourg

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Wooden MAÎTRES D’OUVRAGE IKO Real Estate, BPI Real Estate ARCHITECTE ArtBuild Architectes INGÉNIEUR STATIQUE Ney & Partners WOW INGÉNIEUR TECHNIQUE Jean Schmit Engineering SURFACE 9.600 m2 CERTIFICATIONS Breeam et Well Building Standard LOCALISATION Leudelange OCCUPANTS Bâloise Assurances, CLE

Well 22 MAÎTRE D’OUVRAGE IKO Real Estate ARCHITECTE Steinmetzdemeyer INGÉNIEUR STATIQUE ICB Ingénieurs Conseils INGÉNIEUR TECHNIQUE Jean Schmit Engineering PAYSAGISTE Alexandre Vandiest SURFACE 4.455 m2 CERTIFICATIONS Well Building Standard, Breeam Excellent LOCALISATION Howald OCCUPANT IKO Real Estate

Mipim 2022

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Intesa Sanpaolo MAÎTRES D’OUVRAGE Grossfeld PAP sicav-Raif (Promobe, Nextensa) ARCHITECTE Moreno Architecture & Associés INGÉNIEUR STATIQUE ICB INGÉNIEUR TECHNIQUE Felgen & Associés SURFACE 10.830 m2 hors sol CERTIFICATION Breeam Very Good LOCALISATION 28, boulevard de Kockelscheuer, Luxembourg OCCUPANT Intesa Sanpaolo

Heintz van Landewyck MAÎTRE D’OUVRAGE Landimmo Real Estate ARCHITECTE Belvedere Architecture INGÉNIEUR STRUCTURE HLG IngénieursConseils INGÉNIEUR TECHNIQUE Enerventis ENTREPRISE GÉNÉRALE Soludec AMÉNAGEMENT PAYSAGER Areal Landscape Architecture SURFACE 5.500 m2 LOCALISATION Rue de Hollerich, Luxembourg OCCUPANT Landimmo Real Estate (entre autres)

53

Darwin I MAÎTRES D’OUVRAGE Grossfeld PAP sicav-Raif (Promobe, Nextensa) ARCHITECTE Paul Bretz Architectes INGÉNIEUR STATIQUE AuCarré INGÉNIEUR TECHNIQUE Ingetech SURFACE BRUTE 5.469 m2 CERTIFICATION Breeam Excellent LOCALISATION 5, rue Charles Darwin, Luxembourg OCCUPANT AtHome

Darwin II MAÎTRES D’OUVRAGE Grossfeld PAP sicav-Raif (Promobe, Nextensa) ARCHITECTE Schemel Wirtz Architectes Associés INGÉNIEUR STATIQUE ICB INGÉNIEUR TECHNIQUE Felgen & Associés SURFACE BRUTE HORS SOL 5.091 m2 CERTIFICATION DGNB Gold LOCALISATION 3, rue Charles Darwin, Luxembourg OCCUPANTS Ministère de la Santé, Administration du cadastre et de la topographie

Mipim 2022

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Spaces MAÎTRES D’OUVRAGE Grossfeld PAP sicav-Raif (Promobe, Nextensa) ARCHITECTE Fabeck Architectes INGÉNIEUR STATIQUE ICB INGÉNIEUR ­TECHNIQUE Ingetech

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SURFACE BRUTE HORS SOL 4.259 m2 CERTIFICATION Breeam Excellent LOCALISATION 18, boulevard de Kockelscheuer, Luxembourg OCCUPANT Regus / Spaces

Triside

INGÉNIEUR STRUCTURE ICB INGÉNIEUR TECHNIQUE Boydens SURFACE 4.840 m2 CERTIFICATION Breeam Very Good LOCALISATION 161, rue du Kiem, Strassen OCCUPANTS Bureau Immobilier Feltes et autres locataires

Moiré MAÎTRE D’OUVRAGE Strabag Real Estate ARCHITECTE Dewey Muller Architekten Stadtplaner INGÉNIEUR GÉNIE CIVIL SGI Ingénierie INGÉNIEUR GÉNIE TECHNIQUE SGI Ingénierie SURFACE 7.055 m² LOCALISATION 6, boulevard des Lumières, Belval

Mipim 2022

56

Photos

ARCHITECTE Archimade

Metaform Architects, IKO Real Estate, Moreno Architecture & Associés, Belvedere Architecture, Paul Bretz Architectes, Schemel Wirtz Architectes Associés, Fabeck Architectes, Archimade, Dewey Muller

MAÎTRE D’OUVRAGE Bureau Immobilier Feltes

FR/EN

10�6 ARCHITECTURE PASSION 10 architects, from Luxembourg or abroad, present in 6 minutes an inspirational architectural work they didn’t design, within the sumptuous setting of Mudam.

EN

FR 10 architectes, luxembourgeois ou internationaux, présentent chacun en 6 minutes, dans le somptueux cadre du Mudam, une œuvre architecturale qui les inspire, sans qu’ils en soient les créateurs.

Programme • Welcome cocktail (18:30) • Show (19:00) • Networking and walking cocktail (20:15)

19.04 GOLD SPONSOR

Mardi

Mudam,

Inscription

Luxembourg

www.paperjam.lu/club

SILVER SPONSOR

et informations :

La réduction de l’empreinte carbone comme vecteur d’opportunités Pour répondre aux enjeux réglementaires et sociétaux, le parc immobilier luxembourgeois doit devenir responsable.

Bruno Renders, directeur général du CDEC, y voit une opportunité unique de faire évoluer le secteur.

Environnement

10.000

PRÉVISIONS 9.096 8.582 7.864

8.000

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6.971

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ÉVOLUTION DES ÉMISSIONS DE GAZ À EFFET DE SERRE Source

2.000

Ministère de l’Environnement

Industrie Transport Bâtiment Agriculture Déchets et eaux usées

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2030

Le secteur de la construction au Luxembourg a consenti de nombreux efforts pour réduire son impact environnemental ces dernières années, et principalement sur le plan de l’efficacité énergétique. « Depuis 2017, le passif devient le standard obligatoire pour toute nouvelle construction en territoire luxembourgeois », rappelle Bruno Renders, directeur général du Conseil pour le développement économique de la construction (CDEC). Le secteur a ainsi démontré qu’il pouvait évoluer, bien aidé par la pression réglementaire, morale, et les obligations économiques.

Si l’amélioration de l’efficacité énergétique a longtemps dicté les lois du secteur dans sa quête de réduction de l’impact environnemental, celui-ci doit aujourd’hui intégrer d’autres enjeux. «Pour certains, la réduction des émissions de carbone ou l’entrée dans l’économie circulaire sont des contraintes. Moi, je les perçois comme un levier d’opportunités extraordinaire pour faire évoluer les choses. C’est l’occasion ou jamais de valoriser un secteur qui, certes, a des impacts, mais qui a aussi les clés pour les réduire de manière considérable et rapide », assure Bruno Renders.

D’ici 2030, le Luxembourg s’est fixé l’objectif de réduire ses émissions de gaz à effet de serre de 55%. Pour que le secteur de la construction soit amené à jouer un rôle majeur dans la transition vers une société plus respectueuse de l’environnement et des ressources naturelles, il est impératif de développer de nouveaux modèles.

«Aujourd’hui, on compare la rentabilité d’un projet uniquement sur une base financière, donc linéaire.

Si l’on veut avoir une chance que des projets plus vertueux se développent, il faut que l’on arrive à intégrer un indicateur circulaire, comme la rentabilité carbone. Car si l’on analyse un projet circulaire sous l’angle purement financier, certains peuvent s’avérer être peu rentables aujourd’hui, explique Bruno Renders. Pourquoi, ne voit-on pas des panneaux photovoltaïques sur tous les toits au Luxembourg, alors que les prix ont chuté depuis 10 ans et que le gouvernement offre des primes pour leur installation? Car le retour sur investissement d’une telle installation est de 7 à 10 ans. De tels délais de rentabilité, cela n’intéresse pas les promoteurs. Il faudrait faire valoir, à côté de la rentabilité purement économique, une rentabilité bas carbone. Par exemple, grâce à mon installation photovoltaïque, 59

j’ai pu économiser X tonnes de CO2 . Si, aujourd’hui, il n’est pas encore possible de valoriser cette tonne de CO2 économisée à petite échelle, cela arrivera, inévitablement. On le voit déjà avec la réglementation sur l’échange de quotas d’émission (ETS), en pleine évolution.»

Valoriser l’effort d’une entreprise ou d’un projet en lui donnant un indicateur qui n’est pas que financier, mais aussi un indicateur bas carbone et circulaire, permettrait ainsi, selon Bruno Renders, d’avoir une vision plus holistique et réaliste quant à la rentabilité du projet.

LES CONCEPTS « ÉCONOLOGIQUES » L’enjeu est aussi de profiter des avancées du secteur pour aller au-delà de la simple amélioration de l’efficacité énergétique, et intégrer des technologies qui ont des vocations circulaires évidentes. « On parle aujourd’hui d’un concept de ville résiliente qui englobe toute une série d’enjeux, qui vont bien au-delà de l’aspect technologique. On peut par exemple produire de l’énergie, la stocker et la redistribuer. À l’échelle d’un écoquartier, il est aussi possible d’installer une unité locale de recyclage et de potabilisation de l’eau, une ressource qu’il est capital de préserver. Un bâtiment peut aussi intégrer une série de technologies d’épuration de l’air ou envisager la mise en place d’installations de production alimentaire sur les toits, comme c’est le cas chez nous à l’IFSB. Grâce à cette serre, nous devrions réduire l’empreinte carbone de notre bâtiment de 45 tonnes de CO2 , ce qui représente 5% de notre bilan carbone. Voilà un ensemble de concepts ‘éconologiques’ qu’il est possible de développer pour parvenir à atteindre ces 55% d’émissions de GES en moins d’ici 2030», illustre le directeur du CDEC, qui rappelle l’importance de réaliser un bilan ­carbone afin de «monitorer» les efforts qui sont réalisés. «À l’IFSB, cela fait 10 ans, par exemple, que nous en réalisons un. Cela permet d’avoir une vision globale de la situation», atteste Bruno R ­ enders.

Reste que, pour être valorisées, ces initiatives doivent être soutenues par des aides à l’investissement ainsi que des aides à l’usage, afin ­d’accompagner les acteurs qui font des efforts sur la durée.

Auteur A. B.

Le retour du pavillon luxembourgeois à Cannes Après une annulation en 2020 et une version allégée en 2021, le salon du Mipim revient dans son format habituel du 15 au 18 mars au Palais des festivals de Cannes. Et le Luxembourg sera présent en force.

Emmené par la Chambre de commerce, le monde de l’immobilier pourra rencontrer 18 représentants du Grand-Duché au pavillon national (situé au Riviera 8, niveau 1, stand R8.

D14). De quoi découvrir le savoir-faire, les projets et les produits du pays.

Bon à savoir

ès ès AccAcrca ra ie ie Riv Riv

RETROUVEZ-LES SUR PLACE La délégation luxembourgeoise ARCHITECTES ET URBANISTES

CONSEIL IMMOBILIER

rdre des architectes O et ingénieurs-conseils

Arendt & Medernach

BANQUES ET ASSURANCES

DSM Avocats à la Cour

Banque de Luxembourg

ex Thielen et L Associés – Avocats

Eurocaution Benelux ING Luxembourg CONSTRUCTEURS Socom Terra Construction LOGISTIQUE Lux-Airport

Drees & Sommer Inowai

Pavillon Pavillon Luxembourgeois Luxembourgeois

PROMOTEURS ET GESTION IMMOBILIÈRE Agora Luxembourg Eaglestone Group ICN Development Luxembourg Capital Somaco Willemen International

Mipim 2022

Booth Booth R8.D14 R8.D14

60

À NE PAS MANQUER Rendez-vous « made in Luxembourg » MARDI 15 MARS Agora Mipim Cocktail 18:00 – 20:00 Radisson Blu Hôtel, Cannes MERCREDI 16 MARS Luxembourg’s networking reception En

15:00 – 16:00

tré

Pavillon luxembourgeois

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Cocktail Party with View par Inowai À partir de 19:00 Radisson Blu Hôtel, Cannes (rooftop)

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Accès Lerins

M

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Entrée principale Riviera (7 à 9) Palais (1 à 5) Croisette zone

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Ils sont descendus Après deux ans d’interruption, le Mipim ouvre de nouveau ses portes pour accueillir de manière physique des milliers de participants. Les acteurs les plus influents de l’immobilier

Témoignages

Laurent Nilles DIRECTEUR GÉNÉRAL DE PREFALUX HOME

DIRECTEUR D’ICN DEVELOPMENT

Nous sommes fiers d’y présenter nos projets de développement immobilier en cours au Benelux. C’est l’occasion d’exporter notre savoir-faire à l’échelle européenne et d’attirer de nouveaux partenaires et investisseurs qui accompagneront la croissance d’ICN Development. Impact, durabilité et nouveaux styles de vie et de travail post-pandémie sont des thématiques au cœur de nos projets. Nous souhaitons envoyer un signal positif au marché, forts d’une présence physique à Cannes.

Mipim 2022

Laurent Nilles

Harry Chkolar DIRECTOR CAPITAL MARKETS & DEVELOPMENT DE CBRE

Le Mipim est un rendez-vous unique dans le monde de l’immobilier et CBRE met un point d’honneur à y participer, car c’est l’événement idéal nous permettant de tisser des liens avec une multitude d’acteurs du marché, et plus particulièrement des investisseurs et promoteurs venus des quatre coins de la planète. Les possibilités de projets et d’opportunités sont multiples, et les échanges constructifs et fructueux.

ICN Development, Prefalux Home et CBRE

Nik Coenegrachts

Harry Chkolar

Photos

Nik Coenegrachts

Il n’y a pas d’endroit plus propice aux échanges de points de vue, au partage des tendances et à la discussion sur des partenariats.

Ce networking intense est la raison essentielle de se rendre au Mipim. La seconde raison qui nous pousse à nous y rendre est le Mipim lui-même, ses stands, les conférences qui donnent des insights sur le secteur immobilier international. Les inspirations fusent, les innovations sont présentées et viennent enrichir les concepts qui se réalisent au Luxembourg ou ailleurs.

62

sur la Croisette

Photos

Eurocom Networks, Immobel Luxembourg et Maison Moderne (archives)

au Luxembourg ne manqueront pas à l’appel de ce rendez-vous à Cannes. Que viennent-ils chercher au Mipim ?

Nous leur avons posé la question. Propos recueillis par A. B.

Pierre Thomas

Régis Luttmann

ADMINISTRATEUR DÉLÉGUÉ D’EUROCOM NETWORKS

MANAGING DIRECTOR DE SAVILLS LUXEMBOURG

Le Mipim, c’est la grandmesse de l’immobilier en Europe. Notre présence au sein de ce salon, où se retrouvent les plus grands acteurs du secteur, est primordiale. Cela nous permet d’identifier de nouvelles opérations, mais aussi de trouver de nouveaux parte­ naires. De plus, cette année, l’un de nos biens, en Floride, est en lice pour les Mipim Awards dans la catégorie Best Residential Development.

Nous serons donc également sur place pour le présenter et le défendre.

Le retour du Mipim en version physique est d’abord un symbole fort dans la période trouble que nous vivons.

C’est un rendez-vous incontournable qui nous permet de rencontrer un maximum de clients internationaux en un temps relativement court.

C’est pourquoi, tous les ans, Savills est l’un des acteurs les plus représentés à Cannes.

Cet événement est aussi l’occasion de se retrouver avec les équipes de Savills dans le monde.

Pierre Thomas

Muriel Sam

Muriel Sam HEAD OF DEVELOPMENT DE IMMOBEL LUXEMBOURG

Le Mipim concentre de nom­ breux professionnels aux compétences variées en un seul et même endroit. D’un point de vue fonctionnel, c’est un rendez-vous très important. En plus de pouvoir rencontrer votre banquier de Francfort ou votre investisseur de Londres, il permet de faire connaissance, différemment, avec des personnes que vous pourriez croiser à Luxem­ bourg. Côté humain, c’est important, pour travailler ensemble et se faire confiance, de pouvoir se voir dans ces circonstances différentes.

63

Régis Luttmann

Xavier Hauboldt CEO D’EAGLESTONE LUXEMBOURG

PARTNER & COO & HEAD OF CAPITAL MARKETS CHEZ INOWAI

Le Mipim est une occasion unique de rencontrer des acteurs de premier plan issus de la communauté immobilière internationale, avec plus de 100 pays représentés, dont le Luxembourg. C’est l’un des temps forts de l’année pour l’immobilier d’investissement, mais pas uniquement, car tous les secteurs-clés y sont représentés. C’est un salon essentiel qui permet à Inowai d’asseoir sa notoriété en tant que spécialiste des métiers de la transaction, du conseil et de la gestion.

Cette édition, plus particu­ lièrement, est pour nous l’opportunité de renouer avec le business physique à grande échelle dans un cadre propice aux affaires. Notre objectif ? Prendre le pouls du marché dans son ensemble, voir ce qui se passe dans d’autres grandes métropoles, découvrir les projets et concepts immobiliers de demain, déceler les tendances pour partager cela avec nos clients.

Mipim 2022

Xavier Hauboldt

Angélique Sabron MANAGING DIRECTOR & HEAD OF MARKETS DE JLL LUXEMBOURG

Depuis 20 ans, je fais mon pèlerinage annuel au Mipim, l’incontournable rendez-vous annuel du marché de l’immobilier. Et c’est à chaque fois une nouvelle expérience, de nouvelles rencontres et surtout de nouvelles opportunités professionnelles. Tous les bureaux de JLL sont présents à Cannes et, bien entendu, je représente le Luxembourg avec, pour le pôle Capital Markets, Vincent Van Brée et Julien Thevenon, ainsi que nos collègues de la Belgique.

Notre présence sur place nous permet de développer nos réseaux et de faire la promotion du Luxembourg.

Nous avons, pour notre pays, toutes les bonnes cartes et les investisseurs ne s’y trompent pas. Chaque année, c’est un plein succès grâce aux acteurs les plus influents du marché qui sont aussi présents sur la Croisette.

Inowai, Eaglestone, Matic Zorman (archives)

Tehdi Babigeon

Angélique Sabron

Photos

Tehdi Babigeon

Après deux années sans Mipim dans sa version physique, Eaglestone Luxembourg et, je pense, la majorité des acteurs du marché, ont un besoin extrême d’échanger et de sentir les nouvelles orientations du marché global de l’immobilier. Le Mipim est l’endroit idéal pour découvrir ces nouvelles tendances.

Ces deux années marquées par le Covid ont également induit des mutations profondes chez chacun de nous.

Cela a évidemment un impact conséquent sur l’immobilier, au cœur de nos espaces de vie et de travail.

Participer au Mipim nous permet de mieux percevoir, comprendre et intégrer ces nouveaux besoins dans une stratégie nouvelle. Notre présence aux côtés de la Chambre de commerce, sous le pavillon luxembourgeois, est également un signe fort de l’attachement d’Eaglestone au Luxembourg et de son envie de développement sur le sol grand-ducal.

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Forecast

Mes recommandations au ministre du Logement Henri Kox

Mipim 2022

mesures fiscales décourageant encore plus les investissements privés dans le logement locatif, sans lesquels l’offre risque de devenir encore plus tendue à l’avenir. L’exemption d’imposition sur les plus-values en cas de vente de terrains à la « main publique », en revanche, favorise la surenchère avec les promoteurs privés et la flambée des prix du foncier.

Développer davantage les partenariats publics-privés permettrait, par ailleurs, d’accélérer la construction de logements sociaux et abordables sur les terrains publics.

Cela me paraît être une meilleure option que de vouloir, en priorité, élargir l’inventaire foncier.

Enfin, la réduction des commissions d’agences – beaucoup moins élevées que chez nos voisins – ne constitue pas le remède miracle annoncé récemment par le ministre de l’Économie. Il serait plus sensé de s’interroger alors sur les droits d’enregistrement, qui augmentent la valeur d’un bien de 7 % à chaque fois qu’il change de main.

Propos recueillis par Q. D.

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Photo

Au-delà des aides destinées à garantir le droit au logement des ménages à revenus faibles ou moyens, il est indispensable de prévoir, en concertation interministérielle, des mesures additionnelles permettant de limiter le renchérissement de l’immobilier résidentiel. Celui-ci n’impacte plus seulement les ménages précités et nuit déjà à l’attractivité de la Place.

Pour remédier à l’envolée des prix, il faudrait d’urgence dynamiser les procédures de délivrance des autorisations de construire et d’obtention de PAP, optimiser les échanges entre instances responsables et réduire la frilosité de bon nombre de communes à voir leur population croître.

Il faudrait également augmenter les périmètres constructibles et favoriser la densification verticale des constructions. Construire plus en hauteur permettrait d’atténuer la part du foncier dans le prix de vente des logements, d’occuper moins de sol et de faciliter la mobilité, durablement.

Outre la révision de l’impôt foncier, il faudrait accélérer la mise en place de mesures fiscales permettant de mobiliser les terrains constructibles et de décourager la rétention spéculative. Et rester prudent quant à de nouvelles

Guy Wolff

Paul Fabeck, fondateur de l’agence immobilière Bricks, nous livre ses quelques idées pour faire face à la crise du logement au Luxembourg.

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