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The real estate of Inowai

D É C E M B R E

D O S S IER

Regards sur l'immobilier au Luxembourg IN TER VIEW

Analyse de la crise du logement au Luxembourg Avec François Trausch, CEO Allianz Real Estate et Vincent Bechet, Partner et Président Exécutif INOWAI

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P U B L I É P A R :

Directrice de publication Mélanie De Lima, Marketing & Communication Manager www.inowai.com Adresse : 52, route d’Esch L-1470 Luxembourg Tél : +352/26 43 07 07 Fax : +352/26 43 07 08

P R O D U I T P A R :

Direction artistique Cassandre Bourtembourg Mise en page Guillaume Sinopoli Clémence Viardot Rédaction Jeanne Renauld Sébastien Lambotte Michael Peiffer Alex Barras Mélanie De Lima Couverture Salomé Jottreau Chefs d’édition : Michelle Balabanov Guillaume Vanoutryve Contact : mmagency@maisonmoderne.com www.maisonmoderne.com © Photos : Maison Moderne © Maison Moderne™ Maison Moderne est utilisée sous licence par MM Publishing and Media SA (Luxembourg). © 2021 INOWAI Tous droits réservés.

Toute reproduction ou adaptation, intégrale ou partielle, est strictement interdite sans autorisation écrite de INOWAI.

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OURS / ÉDITO

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C’est avec un grand bonheur que je rédige ce premier édito en tant que Managing Director d’INOWAI. Je suis heureux de la confiance qui m’a été accordée par Vincent Bechet et l’ensemble de mes associés.

Heureux aussi de reprendre le flambeau de cette entreprise dynamique et innovante qu’est INOWAI.

Édito Jean-Nicolas Montrieux

Heureux, enfin, de poursuivre cette belle aventure humaine aux côtés

Partner & Managing director d’INOWAI

de nos clients et partenaires engagés et d’une équipe toujours plus ambitieuse et passionnée par les challenges qui nous attendent. Car le monde de l’immobilier est en pleine ébullition !

La crise sanitaire, nous le savons, est passée par là. Les investissements dans le secteur immobilier ont été bouleversés. Les cartes ont été redistribuées entre les différents marchés.

S’ils ont été durement touchés durant la pandémie, les secteurs de l’immobilier de commerces et de bureaux ont, j’en suis persuadé, un bel avenir devant eux, à condition qu’ils réussissent à se réinventer pour mieux répondre aux nouvelles attentes de leurs occupants.

Il y aura un « avant » et un « après ».

L’immobilier résidentiel, de son côté, a connu un véritable boom ces derniers mois. Nous ne pouvons que nous réjouir de cet intérêt pour le secteur. Mais la croissance des prix du logement, poussée par le coût du foncier mais aussi par l’augmentation des prix des matériaux, constitue un réel défi pour le Luxembourg. Nous ne pouvons éluder la question de l’accès au logement, qui devient de plus en plus difficile. Acteurs publics et privés se doivent de trouver des leviers pour développer davantage de logements et, surtout, de logements abordables. C’est un enjeu social de grande envergure, mais aussi un enjeu économique si nous voulons réussir à préserver l’attractivité du pays. À ces défis déjà complexes vient s’ajouter celui de la digitalisation.

Les métiers de l’immobilier évoluent à grande vitesse. En témoigne le développement croissant des PropTechs. INOWAI a choisi de prendre pleinement ce train du digital pour continuer à offrir à chacun la meilleure expérience possible.

C’est ce monde de l’immobilier en pleine évolution que nous avons cherché à mieux décrypter dans ce 10e numéro de NOW. Bonne lecture !

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SOMMAIRE

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Sommaire

Regard sur l’immobilier au Luxembourg................................................................ 08 Analyse de la crise du logement au Luxembourg............................................ 38 Débat.................................................................................................................................................... 44 Digital et humain ne s’opposent pas, ils se complètent ............................ 48 Le digital au service de l’immobilier........................................................................... 52 Pénurie des matières premières.................................................................................... 54 Retour sur l’observatoire de l’immobilier ............................................................. 58 News ................................................................................................................................................... 68

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

Regard sur l’immobilier au Luxembourg

Le marché luxembourgeois de l’immobilier doit faire face à de nombreux défis. Comment a-t-il évolué en 2020 ?

Quelles sont les perspectives pour les mois à venir? Et quels sont les projets majeurs aujourd’hui en développement ?

Nous vous proposons un tour d’horizon de ce qui fait l’immobilier au Luxembourg.

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

Comment s’est comporté le marché immobilier au Luxembourg en 2021 ? Pour répondre à cette question, nous avons rassemblé les divers responsables d’INOWAI et tenté de dégager les grandes tendances.

Immobilier : que0retiendra-t-on de 2021 ?

Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Managing Director, et Tehdi Babigeon, Partner, COO & Head of Capital Markets.

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« On sort d’une deuxième année particulière, introduit Vincent Bechet, président exécutif d’INOWAI. L’année 2021 a débuté dans l’incertitude, après plusieurs mois marqués par le confinement. Heureusement, nous avons pu constater que les fondamentaux du marché immobilier luxembourgeois demeuraient bons. Progressivement, on a vu une nouvelle dynamique se mettre en place, au niveau du bureau, du commerce et même du logement, même si les inquiétudes restent vives par rapport à la manière dont évolue ce dernier segment de marché. » La crise sanitaire que nous avons traversée, cependant, a suscité de nouvelles réflexions dans le chef des investisseurs, des promoteurs, et a entrainé une évolution des attentes des locataires à l’égard du marché, tant dans le bureau que dans le résidentiel. Nos modes de consommation, eux aussi, ont évolué. « Cela se traduit particulièrement bien au niveau du bureau, poursuit Vincent Bechet. On constate une évolution des réflexions autour des aménagements, notamment pour répondre au défi, rencontré par les grands employeurs, consistant à faire revenir le personnel au bureau. On voit émerger de nouveaux projets, plaçant l’utilisateur et son bien-être au cœur des préoccupations, avant les enjeux d’efficacité. » Toujours plus d’actifs au Luxembourg En 2021, le marché de l’immobilier de bureau a récupéré des couleurs à partir du second trimestre.

Après avoir mis leurs projets en stand-by, ne sachant pas précisément comment les choses allaient évoluer avec la crise, les décideurs ont progressivement pris de nouvelles options. « Au Luxembourg, pendant la crise, le nombre d’actifs ainsi que le nombre de travailleurs frontaliers engagés n’a pas cessé d’augmenter, bien au contraire, explique Julien Pillot, Head of Office Agency au sein d’INOWAI. Au fur et à mesure de l’avancement de l’année, et dans la perspective de © Léo Biewer (Maison Moderne)

plus en plus concrète d’une levée des mesures permettant la généralisation du télétravail, chacun a été amené à affirmer une position. » C’est la question du retour au bureau qui est effectivement centrale. Les acteurs luxembourgeois employant de nombreux frontaliers, on sait que le recours au télétravail sera limité. « Si la pratique risque d’être, dans beaucoup de structures, officialisée ou mise en œuvre, c’est principalement

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

autour du bien-être des occupants que l’attention se tourne, pour donner à chacun l’envie de revenir au bureau, poursuit Julien Pillot. Les espaces sont repensés, pour proposer une grande diversité de lieux, certains favorisant l’échange et la création de synergies, d’autres étant plus fonctionnels. Au niveau technique, on adapte les éléments pour veiller à la qualité de l’air et garantir la santé de chacun. On voir émerger de nouvelles certifications, à l’instar de WELL, qui intègrent les enjeux du bien-être. L’accessibilité au service, aussi, est un enjeu important. » Repenser et optimiser l’espace de travail Considérant la mobilité accrue des collaborateurs, entre le télétravail, les absences, les déplacements chez les clients, les utilisateurs cherchent aussi à optimiser l’espace occupé, en créant des espaces partagés par exemple. « En la matière, il n’y a pas de vérité absolue. Chaque acteur va réagir à sa manière.

Certains vont éclater les lieux, gardant un espace central et développant des bureaux satellites, proches du domicile des employés. D’autres acteurs vont repenser intégralement les espaces tandis qu’une troisième catégorie d’acteurs ne va pas prendre en compte ces tendances mais pourra agrandir la surface occupée pour répondre à ses besoins de croissance », précise Julien Pillot, qui ajoute qu’au regard de la dynamique économique nationale, le pays a besoin de nouveaux projets.

Du côté du commerce, par ailleurs, la crise a aussi beaucoup secoué les acteurs. En témoignent les enseignes sur des artères clés, comme dans la Grand Rue, qui ont baissé le rideau. « Certaines activités ont été plus touchées que d’autres, précise Vincent Bechet.

Si les magasins de bricolage et la grande distribution ont tiré leur épingle du jeu, les enseignes soumises directement à la concurrence de l’e-commerce, le grand gagnant de la crise, ont eu plus de mal. Aujourd’hui, de nouveaux projets émergent, s’inscrivant dans de nouvelles dynamiques, avec une offre de valeur différente. Le mix commercial se repense progressivement, pour offrir une nouvelle expérience au client. » Le grand enjeu du residentiel Si l’on se penche sur l’immobilier résidentiel, l’année 2021 a permis de rattraper la période

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Julien Pillot, Head of Office Agency, INOWAI.

d’inactivité traversée au moment du confinement.

changer la donne, dans la mesure où les acquisitions que

« Pendant cette période, les gens ont fait des projets

nous accompagnons s’inscrivent pour la plupart dans

immobiliers, ont envisagé les opportunités de bouger

des démarches de développement. » Le premier, pour

vers un autre logement, commente Jean-Nicolas

le responsable des évaluations, se situerait ailleurs,

Montrieux, Managing Director d’INOWAI. La ville reste

et notamment dans la lenteur administrative pour

largement privilégiée par les résidents, notamment

l’octroi des permis. « Chaque projet met beaucoup de

en raison de son offre en mobilité et en service. On ne

temps à aboutir. Or, plus on attend, plus la pression sur

constate pas, au Luxembourg, de mouvements d’exode

les prix du foncier s’intensifie », commente Marc Baertz,

urbain comme cela est souvent évoqué. »

qui précise ne pas s’attendre à voir les tendances

Si le marché immobilier reste dynamique, les prix

s’inverser dans les mois à venir. Si on ajoute que

de l’immobilier résidentiel continuent de grimper

la pression sur les prix risque de s’accentuer en

fortement, avec une hausse autour de 20 % sur un an.

raison des difficultés à s’approvisionner en matières

En cause, une offre qui ne parvient toujours pas à

premières, avec d’un côté une hausse de la part de la

répondre à la demande. « Aujourd’hui, c’est sur la

construction sur le montant global du projet et d’un

valeur du terrain que la hausse des prix s’opère,

autre un allongement des délais de production.

commente Marc Baertz, Head of Valuation au sein d’INOWAI. Si le prix de vente d’un bien résidentiel croît

Les limites de la croissance

de 5 %, la quote-part du terrain augmente, elle, de plus

À long terme, toutefois, ces hausses de prix

de 5 %. De ce constat ont découlé des discussions sur

sont-elles durables ? « Je m’attends tout de même

un nouvel impôt sur les terrains détenus de manière

à une stabilisation. Les propriétaires résidents n’ont

spéculative. À mon sens, cela ne devrait toutefois pas

pas des budgets illimités et la tendance soulève des

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A. Marc Baertz, Partner & Head of Valuation.

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B. Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Managing Director.

C. Vincent Bechet, Partner et Président Exécutif.

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b

frein à la mobilité et ne répond plus forcément aux aspirations d’une nouvelle génération qui a davantage la bougeotte que celles qui l’ont précédée », assure Jean-Nicolas Montrieux.

Bien que la part des revenus consacrée au logement d’un locataire soit déjà très importante, une hausse des loyers reste encore possible dans les mois à venir. Marc Baertz, toutefois, s’interroge sur les possibilités de voir augmenter les loyers, les salaires ne suivant pas forcément la hausse des prix de l’immobilier. « Il y a dix ans, on pouvait louer des appartements en espérant un rendement de 5 %. Aujourd’hui, à la location, on constate une compression des taux à 2,5 % », commente le responsable des évaluations, s’interrogeant sur les risques pour les investisseurs d’une hausse des taux d’intérêt dans une perspective inflationniste.

La pierre, rempart contre l’inflation C’est sans doute la question qui agite les investisseurs : la pierre constitue-t-elle un bon rempart contre l’inflation ? « À l’échelle de l’Union européenne, la hausse des prix à la consommation atteint des niveaux que nous n’avions plus connus depuis une décennie, explique Tehdi Babigeon, Partner COO & Head of Capital Markets. Dans ce contexte, le grand perdant, c’est l’épargnant. Il faut se rendre compte que 3 % d’inflation sur 10 ans fait perdre 25 % de la valeur de l’épargne. Or, en raison de la pandémie, on a constaté que le volume d’épargne

questions sociétales, avec certaines parties de

a augmenté de 8 % sur un an. Dans ce contexte,

la population qui peinent à accéder au logement.

il y a un grand intérêt, pour les personnes disposant

On voit mal les autorités rester sans rien faire pour

de réserves, d’investir dans l’immobilier pour lutter

stabiliser le marché du logement, commente

contre l’inflation, avec de plus l’opportunité de profiter

Jean-Nicolas Montrieux. L’enjeu n’est pas uniquement

d’un environnement de taux bas pour s’endetter

de produire plus, il est aussi de produire mieux,

et financer leur projet. »

en s’assurant d’une bonne adéquation de l’offre avec

Présentant un couple rendement/risque

les besoins. » Pour le Managing Director d’INOWAI,

favorable, notamment si les contrats de loca-

le marché locatif devrait gagner en vigueur au fur et

tion intègrent un mécanisme d’indexation

à mesure que s’émoussera l’habitude typiquement

des salaires, la pierre reste un bon placement.

luxembourgeoise de devenir propriétaire de son

À court terme, le rendement obtenu grâce

propre logement. « Aujourd’hui, plus de 70 % des rési-

à la location permet de se protéger contre

dents sont propriétaires de leur logement. Cependant,

l’inflation. À long terme, s’endetter aujourd’hui

les gens vont avoir de plus en plus de mal à accéder

alors que les taux d’intérêt sont bas permet

à la propriété. Cette dernière, en outre, constitue un

de profiter d’un bel effet de levier.

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

D’ici le printemps 2023, un nouvel immeuble de bureaux exceptionnel, développé par le groupe immobilier ICN, viendra s’imposer dans la skyline du quartier de la Cloche d’Or à Luxembourg.

Printzipal, des bureaux pour lePmonde d’après-crise

À travers ses espaces de travail à la fois innovants et confortables, ses équipements favorisant la productivité des travailleurs mais également son approche tournée vers le développement durable, le bâtiment Printzipal place le bien-être de ses occupants au cœur de ses préoccupations. Alors que nos modes de vie et de travail ont été bouleversés par la crise sanitaire, Printzipal a pour ambition de redonner l’envie aux salariés de reprendre le chemin du bureau et d’accompagner au mieux les employeurs dans ce retour en entreprise.

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Printzipal est un lieu de travail vivant, dynamique, résolument différent.

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

La crise sanitaire a durablement marqué nos habitudes de travail et nos cultures managériales. La pratique du télétravail induit une réduction des besoins en matière de superficie occupée par les entreprises, qui cherchent désormais à favoriser l’échange et la détente au sein de leurs locaux. Les collaborateurs, de leur côté, sont aujourd’hui plus soucieux du confort et de la qualité de leur environnement de travail. C’est partant de ce vécu que le développeur immobilier ICN a conçu l’immeuble de bureaux Printzipal.

Incluant une salle de fitness, un auditorium largement vitré, un coffee corner, un espace de travail extérieur et un rooftop panoramique, ce projet immobilier offre à ses futurs occupants une expérience de travail inédite, où tout a été pensé pour leur bien-être. Les espaces partagés visent quant à eux à susciter la collaboration et les interactions, tout en participant à l’épanouissement des salariés, des facteurs contribuant par ailleurs à leur motivation et à leur fidélisation.

En sous-sol, on retrouve des emplacements de parking, partiellement équipés de bornes de recharge pour véhicules électriques.

Des voitures et des vélos électriques sont également proposés en partage, pour encourager le recours à la mobilité durable.

Signée M3 Architectes, l’architecture du bâtiment, à la fois design et intemporelle, révèle toute la modernité de ces bureaux et épouse la topographie naturelle du lieu.

Une attention particulière est accordée

L’immeuble Printzipal veut répondre aux nouvelles attentes des travailleurs et renforcer l’attractivité des sociétés qui l’occupent.

à la végétalisation des multiples espaces extérieurs, qui s’apprécient dès lors comme de véritables bulles de relaxation pour les occupants et les visiteurs du bâtiment. À l’intérieur, les finitions sont travaillées. On retrouve par

répondre aux besoins de plusieurs occupants, grâce

exemple un grand mur végétal et un imposant

à des plateaux flexibles, qui peuvent être facilement

escalier dans le hall d’entrée. Partout, le confort

scindés. Idéalement situé dans le quartier de la

est de mise : les bureaux sont fonctionnels

Cloche d’Or – qui est en plein développement –,

et modulables, les espaces communs sont

Printzipal est proche des grands axes autoroutiers

généreux et faciles à entretenir.

et du parking P+R Kockelscheuer. Il est également

Printzipal a été conçu aussi bien pour accueillir un occupant unique que pour

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bien connecté aux bus et le sera également au tram d’ici fin 2023.

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CARACTÉRISTIQUES

5.930 m² de bureaux

550

m² d’espaces extérieurs aménagés

48

places de parking

70

m² de surface de salle de fitness

1

auditorium de 140 places

1

coffee corner

L’immeuble dispose de la certification WELL Gold, qui atteste de l’attention particulière portée au confort de ses occupants. Également labellisé BREEAM Excellent, Printzipal est un bâtiment à haute performance énergétique, dont l’impact environnemental est limité.

Une grande terrasse, servant à la fois de lieu d’accueil et de travail, est présente en surface.

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

Stratégiquement situé à Leudelange, à proximité du cœur de Luxembourg-Ville et sur l’axe menant à la frontière française, l’immeuble de bureaux Allegra est sur le point d’être livré.

Allegra, l’alliance0du bois et du béton

Dans le paysage luxembourgeois, ce projet immobilier se révèle particulièrement novateur. Il a en effet été élaboré selon un principe de construction mêlant le béton et le bois. Une première au Luxembourg, qui vient illustrer le potentiel et les avantages d’un tel système. Allegra constitue le nouveau siège de l’entreprise CDCL (Compagnie de construction luxembourgeoise), qui l’a entièrement développé.

Mais il est également ouvert à d’autres occupants en quête de bureaux de qualité et soucieux de l’impact environnemental de leur lieu de travail.

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Allegra, qui combine le bois et le béton et utilise des modules préfabriqués en usine, est le premier immeuble conçu et livré de cette façon au Luxembourg.

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

Active dans le monde de la construction au

franchisé CREE, une construction hybride en béton

Luxembourg depuis 1979, CDCL a toujours travaillé

et en bois, deux matériaux dont les propriétés

le béton. Nous ne pouvons toutefois aujourd’hui

se complètent. Concrètement, le noyau du bâtiment,

plus nier l’impact écologique que représente l’usage

à savoir les fondations, les dalles, les escaliers

de ce matériau. Désireux de moderniser son système

et les cages d’ascenseurs, sont en béton. Y sont

et son approche de construction, CDCL a entrepris

greffés des modules en bois, préfabriqués en usine,

une réorientation stratégique et opérationnelle,

dans des conditions idéales. Les modules –

axée davantage sur le développement durable

qui regroupent le bardage extérieur, l’isolation,

et la digitalisation.

les vitrages, les stores et les murs intérieurs –

C’est dans ce contexte qu’est né le projet Allegra.

Le bâtiment est idéalement localisé dans la zone d’activités Am Bann, rue Léon Laval à Leudelange,

sont ensuite acheminés sur le chantier et emboîtés l’un à l’autre, comme des LEGO. Ce système de construction présente plusieurs

un quartier en plein essor, bien desservi par

avantages. L’optimisation des processus offre une

les transports en commun, tout en étant proche

mise en œuvre beaucoup plus rapide : 500 m2 ont

de la nature.

été déployés chaque semaine, permettant ainsi

Conçu par le bureau architecture+aménagement, l’immeuble de 5 930 m2 est bâti selon le système

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de gagner six à huit mois par rapport à un chantier « traditionnel ». La production et la pose sont

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beaucoup plus agréables, le chantier est propre,

sensiblement l’empreinte carbone de la construction

il y a moins de nuisances sonores pour le voisinage.

et l’exploitation de ressources non renouvelables,

Les modules étant dissociables, ils peuvent facile-

tout en augmentant le confort du bâtiment, le bois

ment être démontés, réutilisés ou recyclés, pour

garantissant une excellente isolation thermique,

suivre le principe du Cradle-to-cradle. L’utilisation

le béton, quant à lui, permettant une isolation acous-

de bois régional permet également de réduire

tique performante. « Des sujets dont se préoccupent aujourd’hui de plus en plus les entreprises, qui se

Grâce à l’utilisation du bois, à la gestion intelligente du bâtiment, au recours à des pompes à chaleur et à une installation photovoltaïque, Allegra, qui est certifié BREEAM Very Good, s’inscrit dans une démarche de développement durable.

Depuis quelques années, et encore plus depuis la crise sanitaire, de plus en plus d’entreprises sont sensibles à l’impact environnemental de leurs bureaux.

montrent particulièrement sensibles aux démarches ESG/RSE depuis la crise sanitaire », affirme Julien Pillot, Head of Office Agency d’INOWAI, en charge de la commercialisation du projet.

CDCL occupera le rez-de-chaussée du bâtiment tandis que les autres étages (3 700 m2), qui peuvent être aménagés de manière flexible, sont proposés en location à partir de 700 m² à des entreprises sensibles au développement durable.

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CARACTÉRISTIQUES

3

niveaux en sous-sol et 4 niveaux hors-sol

1

salle de fitness en rez-de-jardin

1

espace polyvalent pouvant servir de cantine, de salle de réunion ou de réception selon les moments de la journée

1

parking équipé de Wi-Fi permettant l’utilisation d’une application mobile interne

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

Proposant des espaces adaptés aux entreprises qui cherchent à continuer à grandir, Grand Cap offre un nouveau visage à la zone d’activités de Capellen.

Grand Cap, par des entrepreneurs pour les entrepreneurs

Attendu pour le premier quadrimestre 2024, le projet « Grand Cap » donnera un nouveau visage à la zone d’activités de Capellen et viendra compléter l’offre actuelle proposée sur le zoning.

Mené par le promoteur Composia Real Estate (groupe piloté par Marc Liégeois), en étroite collaboration avec la commune de Mamer, le complexe immobilier est en effet conçu pour accueillir des activités artisanales, de production et de stockage ainsi que du commerce de gros.

Une rare opportunité d’investissement pour les entreprises en développement, en recherche de vastes espaces, qui souhaitent devenir propriétaires de leurs locaux.

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Grand Cap est un projet immobilier original, proposant des espaces de production, de stockage, d’exposition, ainsi que des bureaux.

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

D’une superficie totale de 42 000 m2, « Grand Cap »

dont certains disposent de quais niveleurs, sont

offre toutes les fonctionnalités, espaces et services

également disponibles. Cinq espaces d’exposition

nécessaires aux entreprises en développement,

de 500 à 700 m2, agrémentés de baies vitrées

et notamment dans l’artisanat, le commerce

et d’une hauteur sous plafond importante,

de gros et la logistique. Des zones de production

sont connectables avec les espaces de production

aux showrooms, en passant par les espaces

et de stockage. Enfin, aux premier et deuxième

de stockage et les bureaux, tout a été pensé

étages, d’agréables espaces administratifs

par des entrepreneurs, pour des entrepreneurs.

allant de 150 à 400 m2 viennent compléter l’offre.

En matière de production plus précisément,

Répondant ainsi à de multiples besoins, tous ces

Grand Cap propose des espaces allant de 400 à 1 200 m2, entièrement réalisés en béton et dotés

espaces sont disponibles à la vente (VEFA).

L’architecture du complexe immobilier

d’une hauteur sous plafond proche de six mètres.

se veut sobre et contemporaine, tout en s’intégrant

La structure du projet, dont les différents niveaux

harmonieusement au terrain naturel. Situé au cœur

s’articulent autour d’une rampe d’accès centrale,

d’un véritable écosystème « business », à l’arrière

permet une grande variété d’agencements, tant

du magasin d’ameublement Kichechef, « Grand Cap »

horizontalement que verticalement. Des espaces

offre à ses occupants une localisation idéale, propice

d’entreposage et de stockage de 450 à 11 000 m2,

aux échanges et aux opportunités.

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Grand Cap offre une rare opportunité aux entreprises d’investir au Luxembourg en pleine propriété.

Le projet s’adresse aux entreprises actives dans l’artisanat, le commerce de gros ou encore la logistique.

Les occupants de Grand Cap pourront profiter du dynamisme et de l’accessibilité optimale de la zone d’activités de Capellen.

Avec ses surfaces très modulables, Grand Cap s’impose comme un environnement de développement idéal pour les entreprises en croissance.

CARACTÉRISTIQUES

42.000 m² de surface totale

16.000 m² de logistique

9.200

m² de surfaces artisanales

5

espaces d’exposition de 500 à 700 m2

436

places de parking

3.800 m² de bureaux

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À Bertrange, 11 résidences – dont 10 % de la surface sera dédiée à des logements à coût modéré – et 24 maisons unifamiliales vont être créées.

Millewee, des logements haut de gamme

Millewee est un projet immobilier résidentiel situé à Bertrange, dans un quartier à la fois calme et proche du centre-ville de Luxembourg, des écoles, des crèches, des restaurants, des cabinets médicaux ou encore des centres sportifs et commerciaux. À terme, ce nouveau quartier « Op dem Millewee » regroupera 11 résidences de haut standing et 24 maisons unifamiliales contemporaines, offrant à leurs futurs occupants un confort de vie exceptionnel et un environnement privilégié.

Le projet, dont la construction a débuté, sera commercialisé en trois phases. La première vient tout juste d’être lancée.

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La résidence « Gemini 1 », actuellement en cours de construction, regroupe 19 luxueux appartements de 114 à 215 m2, équipés notamment de 1 à 4 chambres, de minimum deux emplacements de parking intérieurs et d’une cave à vin ventilée.

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

On le sait, le Luxembourg manque de logements.

C’est à chaque futur propriétaire de choisir la façon

Le projet Millewee entend contribuer à répondre

dont il souhaite aménager son intérieur pour s’y

à cette problématique, en mettant sur le marché

sentir bien. Enfin, tous les appartements bénéficient

11 résidences – dont 10 % de la surface sera dédiée

d’un espace extérieur (balcon, terrasse, loggia ou

à des logements à coût modéré – et 24 maisons uni-

jardin), tout comme les maisons qui possèdent leur

familiales supplémentaires dans la commune très

jardin privatif.

prisée de Bertrange, aux portes de Luxembourg-Ville.

Pour l’heure, cinq résidences et douze maisons

Développé par le groupe Royal Properties, l’ensem-

sont disponibles à la vente. Les deux premières

ble résidentiel propose, pour sa première phase de

résidences, baptisées « Gemini 1 » et « Gemini 2 »,

commercialisation, des habitations haut de gamme,

rassemblent chacune entre 15 et 20 appartements de

signées Metaform Architects, Fabeck Architectes

luxe de deux ou trois chambres. Elles sont également

ou encore Sideshore Architecture & Urbanism.

dotées d’une salle de fitness et d’un espace wellness

Concrètement, une attention particulière

composé d’une piscine, d’un sauna et d’un hammam,

a été portée à la qualité de la construction et aux

permettant ainsi à leurs résidents de profiter de

matériaux utilisés. Les appartements jouissent

moments de bien-être et de détente. Les trois

de grandes baies vitrées triple vitrage et d’une

autres résidences, nommées « Vela », « Sagitta »

hauteur sous plafond comprise entre 2,80 m et

et « Andromeda », sont quant à elles des résidences

3,50 m selon les appartements, offrant une réelle

de haut standing proposant respectivement 14,

sensation d’espace aux futurs occupants. Les façades

8 et 7 logements comprenant une à trois chambres.

des immeubles sont en pierre, tandis que l’isolation

Affichant des lignes épurées ainsi qu’un style raffiné,

acoustique est renforcée pour apporter à chacun

les maisons unifamiliales, rassemblées sous le nom

un confort de vie inédit. En ce qui concerne les fini-

« Cepheus », présentent elles aussi un haut niveau

tions (sols, sanitaires, etc.), rien n’est imposé.

de standing et une luminosité exceptionnelle.

Le projet résidentiel Millewee est directement connecté aux transports en commun ainsi qu’aux grands axes routiers et autoroutiers, facilitant les déplacements de ses futurs occupants.

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◆

31

DÉCEMBRE 2021

CARACTÉRISTIQUES DU PROJET :

11

résidences

24

maisons unifamiliales

DONT 1 RE PHASE :

2

résidences de luxe

3

résidences de haut standing

12

maisons unifamiliales

Le nouveau quartier Millewee à Bertrange bénéficie d’une situation géographique exceptionnelle, à proximité immédiate du centre commercial de la Belle Étoile mais aussi de nombreux autres services.

Conçu sous le signe de l’élégance et du prestige, le projet Millewee combine résidences d’appartements à taille humaine et maisons unifamiliales à l’architecture épurée.

Très spacieuses, les maisons disposent de quatre chambres, trois salles de bain et un bureau.

now

32

R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

À Belval, le projet Luc & Léna offre un environnement de vie sain et confortable, au cœur de logements passifs, dotés d’équipements haut de gamme.

Luc & Léna, la vie en mode durable

Le projet Luc & Léna, avec ses 51 appartements, offre à ses futurs résidents un cadre de vie exceptionnel, en face du nouveau parc de Belval, à cinq minutes des bureaux et des commerces du Square Mile. Dans cet environnement, la volonté est d’offrir une qualité de vie optimale, en privilégiant les courtes distances pour se rendre au travail ou accéder à une large offre de services de loisirs.

La diversité s’exprime aussi dans les logements que propose l’ensemble résidentiel, avec des appartements dont la surface varie entre 36 m2 et 130 m2.

Intégrant des équipements haut de gamme, des loggias et des parkings, l’immeuble a aussi été pensé pour atteindre un haut niveau de rendement énergétique. Célibataires, couples, familles trouveront ici un espace de vie attrayant.

now

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DÉCEMBRE 2021

33

Face à la nature, ce nouveau projet offre aux couples, familles et célibataires des espaces de vie attrayants.

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34

R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

Vivre à Belval, c‘est adopter un nouveau mode de vie, plus serein, plus convivial, plus respectueux de l’environnement. Le nouveau pôle urbain, à cheval sur les communes d’Esch-sur-Alzette et de Sanem, se fait de plus en plus attractif.

Son développement s’est accéléré ces dernières années avec l’installation de l’université sur la Terrasse des Hauts-Fourneaux et la concrétisation du Square Mile, avec ses bureaux et commerces.

On évoque moins souvent les développements résidentiels à proximité de cet espace dynamique.

C’est de l’autre côté du parc de Belval, offrant une vue sur le nouveau quartier d’affaires, que le projet Luc & Léna va voir le jour.

Comptant 51 appartements de 36 à 130 m2, cette résidence réalisée par STRABAG Real Estate séduit par sa localisation, la qualité des bâtiments dotés d’équipements haut de gamme, accessibles à un prix attractif. L’offre s’articule autour de deux immeubles. Parce que cela revêt une importance toujours plus grande pour les occupants, l’immeuble a été conçu pour offrir un haut rendement énergétique. Pour cela, il est doté d’une excellente isolation, a recours au triple vitrage, une ventilation contrôlée et est orienté vers le sud et le sud-ouest. L’enjeu a été de se conformer aux standards les plus élevés en la matière, en allant au-delà de ce qui est exigé par la loi. Le projet Luc & Léna a adopté la norme de la maison passive en évitant certaines contraintes, pour notamment préserver le caractère abordable des logements.

Ce développement résidentiel s’inscrit parfaitement dans la dynamique du quartier, qui se veut durable et promeut les déplacements à pied ou à vélo. Les habitants, tout en profitant d’un environnement paisible, accèdent en quelques minutes au cœur vivant de Belval, avec une large offre de restaurants, de commerces, de loisirs. À partir de la gare ferroviaire et des liaisons qu’elle offre, il est aisé de se rendre à Luxembourg-Ville en train. Dans la mesure où la voiture peut encore s’avérer nécessaire, l’immeuble offre aussi des places de stationnement au niveau du parking souterrain. Depuis leur logement, les résidents profitent d’un environnement vert, sécurisé et apaisant.

now

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35

DÉCEMBRE 2021

L’ensemble s’articulant autour de deux immeubles, un nom de couple s’est imposé pour ce projet : Luc & Léna.

Au niveau énergétique, l’enjeu a été de se conformer aux standards les plus élevés, en allant au-delà de ce qui est exigé par la loi.

Le parc Belval se trouve en face de l’immeuble et le « Square Mile », avec ses bureaux et commerces de Belval, à seulement cinq minutes de marche.

Ici, l’accent est systématiquement mis sur les courtes distances et donc sur la durabilité !

CARACTÉRISTIQUES

51

appartements

36

m² le plus petit logement

130

m² l’appartement le plus spacieux

42

minutes de trajet en train jusqu’à Luxembourg-Ville

5

minutes à pied du cœur de Belval

7.000 personnes vivront à terme sur le site

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R E G A R D S U R L’ I M M O B I L I E R A U L U X E M B O U R G

D’autres projets d’envergure 2

3

BALTISSE

Le Conti Luxembourg ville

Nova Luxembourg ville

Moiré Esch-sur-Alzette

Royal Park Luxembourg ville

2.770 m²

4.200 m²

7.060 m²

10.500 m²

7

CWA SARL

COMPOSIA

ICN

8

HOLLERICH SARL

6

5

Printzipal Cloche d’Or

Grand Cap Capellen

Shades Luxembourg ville

Op Herbett Schifflange

5.930 m²

42.000 m²

2.566 m²de logements et 664 m² de commerce

26.000 m²

Theisen’s Eck Luxembourg ville

Victor Hugo Limpertsberg-Luxembourg,

South Village Howald

L’adresse Esch-sur-Alzette

49 logements

94 logements

6 logements

2.000 m²

14

IMMOBEL

15

IMMOBEL

CONSTANTINI

13

12

CG PROMOTIONS

UNIBRA

IMMO THEISEN’S ECK SA

11

CAPELLI

10

9

now

4

STRABAG

IMMOBEL

PANHARD

1

Légende Office

Paradais Grevenmacher

River Place Dommeldange-Luxembourg

Canal44 Esch-sur-alzette

12 logements

25 logements

72 logements

Retail Résidentiel

37

DÉCEMBRE 2021

BE LGI Q U E WA SSER B I LLI G T R OIS VIE R GE S

ALLEM AGN E CLE R VAUX

HOS INGE N

H A RL A N G E

WILT Z

V I A N DEN

E S C HDOR F

DIE K I R CH

E T T E LBR UC K BIS S E N R E DANGE M ER SCH

9

6 2

10 14 1 5 11

WA SSER B I LLI G

LUXEM B OUR G

13

4

7

N I T T EL SA N DW EI LER

PÉTA N GE

D I F F ERDA N G E

3

15

E S CH-S UR ALZE T T E

12

8

R EM I CH

B ET T EM B O U R G

DU DELA N GE

F R AN C E

now

38

ANALYSE DE LA CRISE DU LOGEMENT AU LUXEMBOURG

« La crise du logement n’est pas propre au Luxembourg. »

La problématique du logement soulève beaucoup de questions au Luxembourg, avec notamment une forte accélération de la hausse des prix ces dernières années.

La tendance ne relève toutefois pas d’une spécificité luxembourgeoise, selon François Trausch, CEO Allianz Real Estate. Même s’il est vrai, à ses yeux, qu’au Luxembourg, la pression sur l’immobilier se fait un peu plus ressentir qu’ailleurs.

now

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DÉCEMBRE 2021

39

now

40

ANALYSE DE LA CRISE DU LOGEMENT AU LUXEMBOURG

Cela fait maintenant plusieurs années que de

spécificité luxembourgeoise, explique-t-il d’emblée.

nombreux acteurs s’interrogent sur l’évolution

La hausse des prix de l’immobilier s’exprime autour

des prix de l’immobilier résidentiel au Luxembourg.

des nombreuses métropoles européennes, et ce en raison

Ces deux dernières années, leur hausse s’est

de plusieurs facteurs : la compression des taux, l’urbanisa-

considérablement accélérée, avec une progression

tion croissante ou encore la transparence accrue

annuelle bien au-delà de 10 %. À l’occasion du

du marché de l’investissement relatif à l’immobilier. »

Paperjam Real Estate Seated Dinner, INOWAI a invité François Trausch à partager sa vision du marché.

Une tendance globale à la hausse

Le CEO d’Allianz Real Estate, gérant un portefeuille

La conjugaison de ces facteurs rend l’immobi-

de 79,2 milliards d’euros à fin septembre 2021,

lier, et plus particulièrement les biens résidentiels

était bien placé pour repositionner le Luxembourg

dans les grandes métropoles, de plus en plus

dans un contexte plus global. « Je ne pense pas que

attractif pour les investisseurs. « De manière méca-

sur l’immobilier résidentiel, on puisse parler d’une

nique et pour toutes les classes d’actifs, une compression

now

41

DÉCEMBRE 2021

« De manière mécanique et pour toutes les classes d’actifs, une compression des taux entraine une augmentation des prix. »

des taux entraine une augmentation des prix. Or, en

Si l’on s’attarde un peu sur l’urbanisation,

raison des politiques monétaires appliquées actuelle-

à travers le monde, François Trausch constate

ment, du maintien de taux directeurs bas et de l’injection

l’attractivité grandissante des grandes métropoles,

de liquidités importantes depuis plusieurs années

qui deviennent de plus en plus importantes.

par les banques centrales, nous assistons à une

« Les personnes, surtout les jeunes, bougent des villes

compression des taux, explique François Trausch.

moyennes vers des métropoles plus importantes.

Plus les taux sont bas, plus l’effet d’une compression

On voit cela au Japon, en Suède et dans de nombreuses

des taux sur les prix est important. Une compression

autres parties du monde. À ce phénomène s’ajoute une

des taux de 3 à 2 % aura un impact plus important

tendance à l’augmentation des foyers, parce que l’on

qu’une compression de 5 à 4 %. Et si cela est vrai

se marie plus tard, ou plus du tout, parce que l’on choisit

pour toutes les classes d’actifs, ça l’est plus encore

davantage d’être en couple en gardant des logements

pour l’immobilier, considéré comme un investissement

séparés. On s’éloigne de plus en plus du modèle classique,

défensif dans un contexte incertain. »

une famille un foyer, avec beaucoup plus de configura-

now

42

ANALYSE DE LA CRISE DU LOGEMENT AU LUXEMBOURG

attire de manière globale plus d’épargne qu’il y a quelques années.

Un phénomène accentué au Luxembourg Si cela se constate globalement, qu’en est-il du Luxembourg ? « Ici, ces divers éléments se conjuguent plus qu’ailleurs pour créer un effet d’entrainement plus intense, reconnaît François Trausch. L’accroissement de la population, qui pourrait passer assez rapidement de 630.000 à 1 million d’habitants, y est important. De plus, les Luxembourgeois ont une appétence particulière pour l’immobilier, avec une part de cette classe d’actifs dans leur portefeuille d’épargne beaucoup

« On s’éloigne de plus en plus du modèle classique, une famille un foyer, avec beaucoup plus de configurations possibles. »

plus importante que dans d’autres pays. Donc, si la hausse de prix n’est pas un phénomène luxembourgeois, on constate ici une amplification des éléments qui y participent. C’est comme cela, je pense, qu’il faut comprendre la crise du logement au Luxembourg. » La conception, singulière au Luxembourg, que l’épargne passe par l’acquisition de son logement a tendance à renforcer la hausse des prix à l’acquisition. Pour François Trausch, on peut aussi constater un manque d’offre au niveau du marché locatif. « Il est étonnant qu’au Luxembourg, considéré comme une plateforme du Private Banking au niveau européen, on ne profite pas mieux du know-how disponible pour diversifier les possibilités d’épargne à travers diverses classes d’actifs, explique le CEO d’Allianz Real Estate. En Allemagne, être locataire est la manière la plus courante de se loger. Si les prix à l’acquisition augmentent fortement, rendant difficile l’accès à la propriété, et que les loyers n’augmentent pas dans les mêmes proportions, il peut être judicieux de considérer d’autres opportunités d’épargner.

Il est cependant essentiel que l’offre locative soit

tions possibles. Cela entraine une pression accentuée

suffisante sur le marché. Or, au Luxembourg, consta-

sur les prix en zone urbaine », précise le CEO d’Allianz

tant les difficultés des grands employeurs à trouver

Real Estate, qui souligne en outre que les instances

des logements pour leurs équipes, il semble que

publiques, dans ce contexte, restent réticentes

ce ne soit pas le cas. »

face au développement de projets de logements de petite taille. Enfin, une meilleure compréhension

Densifier et développer l’offre locative

des évolutions des prix de l’immobilier, une meil-

Pour François Trausch, il y a une opportunité pour

leure information et une transparence accrue

les institutionnels, comme le groupe Allianz, d’inves-

autour des actifs immobiliers font que le marché

tir dans la création de logements locatifs de qualité,

now

43

DÉCEMBRE 2021

en contribuant à professionnaliser ce marché dans le respect du locataire, au Luxembourg et en Europe. « Dans cette perspective, il faut convaincre les promoteurs de s’inscrire dans une telle démarche, en les persuadant de l’opportunité de développer et de vendre en bloc, pour permettre à des investisseurs institutionnels de contribuer à ce marché en profitant de revenus récurrents liés à la location », explique-t-il.

La difficulté, cependant, est d’accompagner l’évolution de la demande. À ce niveau, François Trausch évoque la problématique de la lenteur administrative. « Si les villes ont la volonté d’aller de l’avant — la municipalité de Luxembourg a d’ailleurs multiplié les annonces

François Trausch CEO d’Allianz Real Estate

de création de logements — il reste des freins.

La lenteur administrative a un coût important, qui s’exprime dans l’allongement des délais de production, et ce partout en Europe, commente le CEO d’Allianz Real Estate. S’il y a lieu de garantir un développement harmonieux, s’inscrivant dans une logique de développement durable, il faut aussi trouver le moyen de résoudre cette problématique de vélocité. » Pour les acteurs de l’immobilier, il est aussi important de travailler collectivement pour persuader que la densification n’est pas un ennemi, au contraire. « Par exemple, à Paris, les immeubles haussmanniens ont une densité supérieure à des tours de 15 étages.

C’est leur configuration spécifique qui rend cette densité acceptable. Si vous demandez à un Parisien où il souhaite vivre, il y a de fortes chances qu’il vous réponde que l’idéal serait un appartement dans ce type d’immeuble. » Pour François Trausch, le Kirchberg est un modèle en matière de densification. « C’est un beau projet urbain, surtout si l’on considère d’où l’on vient : des champs traversés par une autoroute. Aujourd’hui, avec des immeubles en front de boulevard et des prolongations en deuxième et troisième lignes, personne n’y est malheureux, explique-t-il. Il y a lieu, dès lors, de s’engager dans la voie de la densification, en cherchant à la rendre acceptable pour chacun. »

▶

« S’il y a lieu de garantir un développement harmonieux, s’inscrivant dans une logique de développement durable, il faut aussi trouver le moyen de résoudre cette problématique de vélocité. » now

44

D É B AT

Face aux difficultés que rencontre une partie de la population pour se loger, les acteurs privés se disent prêts à s’engager dans le développement de logements à coûts modérés.

Logements abordables : à quand une place pour les acteurs privés ?

Au Luxembourg comme dans des pays proches, une part de plus en plus importante de la population ne peut plus se payer un toit, car les prix ont explosé et l’offre en logements sociaux ou abordables est insuffisante. Au cours d’une conférence organisée ce 14 octobre par LuxReal et INOWAI, plusieurs experts internationaux ont répété que les acteurs privés étaient prêts à participer au développement de ces logements… pour autant que toutes les parties prenantes parviennent à dialoguer.

now

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45

DÉCEMBRE 2021

Le 14 octobre 2021 s’est tenue, à LuxExpo The Box au Kirchberg, une conférence sur la place des acteurs privés dans le développement de logements

© Olivier Minaire - LuxReal

à coût abordable.

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46

D É B AT

Depuis plusieurs années maintenant, les prix de l’immobilier au Luxembourg connaissent une hausse annuelle à deux chiffres. Ce phénomène complique considérablement l’accès au logement des personnes disposant de moins de moyens, catégorie constituant pourtant une part importante de la population. Malheureusement, l’offre en logements sociaux ou abordables ne suffit

les particularités des modèles français

pas à loger ces personnes, ce qui menace ce droit

et wallon, Jean-Paul Scheuren, président

fondamental qu’est l’accès au logement. C’est au

de la Chambre immobilière du Grand-Duché

départ de ce constat qu’ont débattu, ce 14 octobre

de Luxembourg, a lui aussi souligné l’importance

à LuxExpo The Box, un panel d’experts actifs dans

du rôle joué par les pouvoirs publics dans la

des structures privées ou publiques qui s’attèlent

gestion des logements abordables au Luxembourg.

à développer des projets immobiliers abordables.

Et la méfiance que suscitent les initiatives

Une longue histoire publique

l’on parle de faire de l’argent avec du logement social,

Dans un premier temps, ces experts venus

cela dérange. »

privées en la matière. « C’est à croire que dès que

de Belgique, de France et du Luxembourg

Pourtant, à en croire les acteurs réunis à LuxExpo

sont remontés aux sources du logement

The Box, il est tout à fait possible pour un acteur

social ou abordable dans leur pays respectif,

privé de générer des revenus en proposant du

juste après la Deuxième Guerre mondiale.

logement abordable. « Dans les conditions actuelles,

Partout, les acteurs publics ont toujours eu

avec des taux d’intérêt très bas, les promoteurs n’ont

une réelle emprise sur le développement

pas besoin d’un rendement énorme pour dégager

de ce type de logements. Succédant au

des profits. Nous avions calculé que, même sans subsides

président du directoire de la société immo-

publics, on pouvait développer des projets de logements

bilière française Quadral, Jean-François Prévot,

loués à des prix 25 % moins élevés que le marché,

et au directeur de la Société wallonne de

tout en gagnant quelque chose », explique Jean-Paul

crédit social, Joël Stevens, qui ont exposé

Scheuren. C’est précisément cette voie qu’a choisie Charles-Antoine de Theux, CEO d’Heliosmart,

« Le risque de fracture sociale n’a jamais été aussi élevé et le désespoir peut avoir des conséquences sociales terribles. » Charles-Antoine de Theux

now

société développant des projets de construction efficients énergétiquement et à bas prix. « Nous avons développé un premier projet en 2018, avec des prix situés 25 % en-dessous de ceux du marché. Une agence immobilière sociale a tout de suite marqué son intérêt, et c’est normal : elle dépensera beaucoup moins en charges avec un bâtiment comme le nôtre. Ce n’est pas évident de trouver l’équilibre, qui passe notamment par un achat de foncier à prix raisonnable, via des emphytéoses notamment. Mais c’est possible. » D’importantes ressources privées Plein d’idées innovantes, le secteur privé est donc dans les starting-blocks pour se lancer sur ce marché. « Il faut tout de même rappeler que l’investissement dans ce type de logement

47

DÉCEMBRE 2021

n’est pas, selon moi, un investissement comme un autre, indique Jean-François Prévot. En France, on vend 11 000 logements de ce type par an. C’est donc un tout petit marché et il faut en être conscient avant de se lancer. Pour obtenir un ROI satisfaisant, il faut souvent se projeter sur 10 ou 15 ans. » Jean-Nicolas Montrieux, Partner et Managing Director d’INOWAI, pense pourtant le contraire. « Des ressources financières conséquentes sont aujourd’hui à disposition des investisseurs qui, depuis la crise, placent moins volontiers leur capital dans les centres commerciaux ou les bureaux.

Le résidentiel, par contre, continue à fournir des rendements sûrs, même s’ils ne sont pas très élevés. » Le développement de fonds ISR (Investissement

De gauche à droite : Jean-François Trapp, LuxReal President Partner Baker McKenzie, Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Managing Director INOWAI, Joel Stevens, Directeur, Société Wallonne du Crédit Social, Jean-François Prévot, Président du directoire Quadral, Charles-Antoine de Theux, CEO Heliosmart, Jean-Paul Scheuren, Président Chambre immobilière.

socialement responsable) pourrait d’ailleurs renforcer l’attrait du privé ou des institutionnels pour l’immobilier social. « Tous les acteurs ont

Car la situation est urgente. « Le risque de fracture

aujourd’hui besoin d’investir de façon responsable.

sociale n’a jamais été aussi élevé et le désespoir peut

Et les fonds immobiliers ont désormais accès à ces fonds

avoir des conséquences sociales terribles, croit

ISR, ce qui offre des perspectives neuves au secteur »,

Charles-Antoine de Theux. Face à cette situation,

estime ainsi le président de Quadral.

la question du choix entre location et propriété

Lever les freins

plutôt de garantir un accès à un logement décent,

a moins d’intérêt. » De fait, il s’agit aujourd’hui Ce coup de pouce ne suffira toutefois pas à lever

tout court. « Être propriétaire reste un investissement

les nombreux freins qui empêchent encore trop

intéressant… pour peu qu’on ait les moyens. Et c’est

souvent les acteurs privés de développer des projets

de moins en moins le cas, estime Jean-Paul Scheuren.

de logements abordables : prix du foncier, attitude

Pour garantir l’accès à un logement décent – loué ou

du secteur public qui considère le secteur privé

acheté – pour les prochaines décennies, il faut faire

comme un concurrent, difficultés causées par

de la construction de logements abordables un sujet

des décisions politiques électoralistes… ou par

prioritaire. L’objectif est de 400 000 logements.

des fonctionnaires trop zélés. « En Wallonie,

Aujourd’hui, on en a 3 000 et on en construit

le fonctionnaire délégué de l’urbanisme a ainsi un

200 de plus chaque année… Loger une population

pouvoir très important. À lui seul, il peut empêcher

qui continue à croître ne sera tout simplement

la concrétisation d’un projet, détaille Joël Stevens.

plus possible bientôt, si on ne laisse pas le privé

Pour ma part, je plaide aussi pour la mise en place

investir dans ce secteur. »

de partenariats public-privé, mais cela n’a pas toujours

Sans une réaction forte, c’est aussi toute

été simple… Cela dit, depuis l’électrochoc causé par

l’économie luxembourgeoise qui en pâtirait :

les inondations de juillet, les freins tombent les uns

pourquoi un travailleur rejoindrait le Luxem-

après les autres et on semble de nouveau prêt

bourg pour mieux gagner sa vie s’il dépense

à construire massivement. C’est bien, mais c’est

la majeure partie de son salaire dans son loyer ?

dommage d’avoir attendu ça… »

Voilà qui devrait donner matière à réflexion

Dans un contexte où l’endettement public

à l’ensemble des personnalités politiques

n’est plus en odeur de sainteté, le secteur privé

luxembourgeoises, à moins de deux ans

devra, dans tous les cas, finir par prendre le relais.

des prochaines législatives.

now

48

D I G I TA L E T H U M A I N N E S ’O P P O S E N T PA S , I L S S E C O M P L È T E N T

« Digital et humain ne s’opposent pas, ils se complètent. »

En mars dernier, Jean-Nicolas Montrieux devenait

En quoi consiste ce principal axe

le nouveau CEO d’INOWAI, avec pour mission

de développement pour INOWAI ?

principale d’accompagner le tournant du digital.

Le domaine de la construction et de l’immobilier

Il nous livre ses ambitions et sa vision du business.

est aujourd’hui l’un des secteurs les moins digitalisés de notre économie. Or, les nouvelles technologies

Après plus de 10 ans en tant que Partner d’INOWAI,

représentent une formidable opportunité pour

vous avez pris les rênes de l’entreprise au mois

nos métiers. Nous constatons d’ailleurs un réel

de mars. Qu’est-ce que cela représente pour vous ?

mouvement autour de ce sujet : des PropTechs se

C’est une évolution très gratifiante, je remercie

développent, des montants importants sont investis

d’ailleurs tous mes associés qui m’ont toujours

dans la digitalisation du secteur, les clients sont

accordé leur confiance ainsi qu’une grande liberté

demandeurs d’une plus grande numérisation, etc.

d’action tout au long de ces 10 années passées

Désormais, notre projet d’entreprise et notre vision

chez INOWAI. Je suis vraiment honoré de relever

quotidienne consistent à accélérer notre transfor-

ce beau challenge, qui plus est aux côtés d’une

mation digitale afin de révolutionner et d’encore

équipe que je peux qualifier de haut niveau.

améliorer la qualité de l’expérience que nous offrons à nos clients. Les deux éléments sont en effet, à mes

Quelles sont vos ambitions pour INOWAI

yeux, indissociables.

en tant que nouveau CEO ?

Mon souhait est d’aller dans la continuité

Dans ce contexte, comment vos métiers sont-ils

de ce qui est en marche depuis 20 ans,

appelés à évoluer dans les années à venir ?

en catalysant l’énergie et les talents d’INOWAI.

Quelle sera la place du digital dans l’immobilier

Au fil des ans, notre entreprise a beaucoup

de demain ?

grandi, et il y a aujourd’hui une consolidation

Nous pensons que la technologie et l’innovation

à effectuer. Parallèlement, j’ai bien sûr aussi

permettent à l’humain d’exploiter son plein poten-

l’envie de travailler sur de nouveaux projets,

tiel et de réallouer des ressources là où il apporte

qui concernent essentiellement la transfor-

une plus-value que la machine ne sera jamais

mation digitale de la société et l’amélioration

en mesure d’offrir. Digital et humain ne s’oppo-

de l’expérience client.

sent pas, ne s’excluent pas, mais se complètent.

now

DÉCEMBRE 2021

Prénom Now Fonction

49

Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Managing Director d’INOWAI

now

50

D I G I TA L E T H U M A I N N E S ’O P P O S E N T PA S , I L S S E C O M P L È T E N T

« Nous pensons que la technologie et l’innovation permettent à l’humain d’exploiter son plein potentiel. » Notre volonté est de continuer à travailler sur notre offre et nos services afin de les rendre encore plus performants, de nous doter des meilleurs outils afin de digitaliser le parcours de nos clients, tout en laissant la place nécessaire à l’humain, à n’importe quelle étape. Les métiers de l’immobilier sont des métiers de service, de contact et de conseil.

Je souhaite donc qu’INOWAI reflète vraiment ces trois valeurs de façon combinée : l’excellence, l’humain et l’innovation. Je suis persuadé qu’en incarnant ces valeurs, en continuant à former nos équipes de manière de plus en plus pointue, en gardant notre vision créative et nos idées « out of the box », en préservant notre savoir-faire, nous continuerons à nous distinguer sur le marché.

Quel regard portez-vous sur le marché de l’immobilier luxembourgeois ?

Les marchés de l’immobilier de commerce et de bureau ont bien sûr beaucoup souffert pendant la crise sanitaire. Mais l’immobilier de bureau a désormais retrouvé une belle dynamique, même si la pandémie a laissé des traces.

Que le télétravail se poursuive ou non dans les prochains mois, les attentes et les demandes vis-à-vis de l’immobilier ont changé. Aujourd’hui, le bureau constitue un véritable outil marketing, qui doit notamment répondre au défi d’attirer et de retenir les talents dans une entreprise.

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51

DÉCEMBRE 2021

JEAN-NICOLAS MONTRIEUX Partner & Managing Director

MARC BAERTZ Partner & Head of Valuation

TEHDI BABIGEON Partner , COO & Head of Capital Markets

JULIEN PILLOT Head of Office Agency

SOPHIE LAURENT Administrative Director

VINCENT BECHET Partner et Président Exécutif

L’immobilier de commerce, de son côté, paie davantage le prix de la pandémie. Toutefois, on voit, dans ce secteur aussi, naître de nouvelles opportunités, de nouveaux concepts, qui me rendent confiant et me font penser que la situation va progressivement se normaliser. En revanche, je suis plus inquiet en ce qui concerne l’immobilier résidentiel. La hausse des prix que nous avons enregistrée ces derniers mois n’est pas tenable.

Elle risque – et peut-être plus vite que l’on ne l’imagine – de peser sur l’attractivité, la compétitivité et le développement économique du pays.

Tous les acteurs concernés se doivent d’apporter des réponses à cette problématique, rapidement.

Je suis convaincu que le Luxembourg a les ressources nécessaires pour y parvenir.

Une évolution stratégique managériale Pour l’accompagner dans la transformation digitale d’INOWAI, Jean-Nicolas Montrieux peut compter sur une équipe de Direction solide, composée de ses deux associés, Marc Baertz et Tehdi Babigeon, qui ont respectivement pris la tête des Directions financière et commerciale de la société, de Julien Pillot, Head of Office Agency, et de Sophie Laurent comme Directrice administrative.

Vincent Bechet, qui occupait le poste de CEO depuis plus de 15 ans, n’a quant à lui pas quitté le navire INOWAI. Il en est devenu le Président exécutif et se consacre au développement du groupe.

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L E D I G I T A L A U S E R V I C E D E L’ I M M O B I L I E R

Le digital au service de l’immobilier

INOWAI a développé une plateforme digitale permettant de vendre ou d’acheter un logement

▶

de manière équitable, transparente et sécurisée.

now

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DÉCEMBRE 2021

Dans un marché immobilier résidentiel qui va vite – trop vite parfois –, où les offres ne suivent pas toujours les demandes, trouver des solutions disruptives pour répondre aux différents besoins et réinventer le secteur est une nécessité.

En rupture avec l’immobilier traditionnel, c’est dans les nouvelles technologies qu’INOWAI a trouvé une réponse innovante pour commercialiser un logement de manière simple et transparente, grâce à une plateforme digitale de vente et d’achat en ligne. Les plus belles œuvres d’art, les voitures de collection et même les antiquités sont vendues sur la toile, alors pourquoi pas l’immobilier ?

Achat et vente en ligne Développée en partenariat exclusif pour le Luxembourg avec la start-up Kadran, cette plateforme interactive, digitale et sécurisée permet d’organiser, de simplifier et même d’accélérer les transactions immobilières, que vous soyez vendeur ou acheteur.

L’objectif de cet outil digital est clair : offrir

les biens n’ont parfois même pas le temps

à chacun l’opportunité d’acquérir ou de vendre

d’être présentés sur le marché qu’ils sont déjà

un bien au prix le plus juste, de manière équitable

vendus. Qui n’a pas été un jour découragé de voir

et transparente. Le principe est simple lui aussi :

les annonces immobilières disparaître avant même

lors de la mise en vente d’un bien, INOWAI organise

d’avoir pu visiter le bien ? Jean-Nicolas Montrieux

sa commercialisation en le présentant en ligne

explique : « La solution proposée par INOWAI permet

et donne rendez-vous aux acheteurs intéressés

de mettre tout le monde sur un pied d’égalité,

sur une plateforme digitale dédiée, entièrement

car l’annonce de vente sera mise en ligne durant

sécurisée. Débute alors une session de vente,

une période fixe. Puis, une fois venu le moment

au cours de laquelle chaque client peut remettre

de la vente, chacun aura la possibilité de se position-

une intention d’achat. L’offre sera définitivement

ner et de faire une offre. C’est un moyen équitable

validée après examen et acceptation du dossier

et transparent pour les acquéreurs. »

par le vendeur.

Côté vendeur, la plateforme digitale montre encore ses avantages. Non seulement elle permet

« Tout le monde sur un même pied d’égalité »

d’apporter une grande visibilité au bien qui est

« Dans un circuit d’achat ou de vente de plus

présenté plusieurs semaines durant à des milliers

en plus complexe, souvent source de stress ou

d’acheteurs potentiels, mais surtout, elle offre

de frustration, INOWAI offre ici une expérience

la garantie au vendeur de voir son bien vendu

nouvelle, où le digital et l’humain dialoguent

au prix le plus juste du marché.

pour mieux servir les besoins clients », affirme

Un outil digital de vente qui révolutionne

Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Managing

le monde de l’immobilier donc, mais surtout

Director d’INOWAI.

une solution inédite au Luxembourg proposée

Dans un contexte aussi tendu que celui de l’immobilier résidentiel au Luxembourg,

par INOWAI pour satisfaire vendeur et acheteur et faciliter les transactions immobilières.

◆

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P É N U R I E D E S M AT I È R E S P R E M I È R E S

La flambée des prix des matériaux de construction inquiète

La pénurie de matières premières entraîne une hausse significative des prix des matériaux de construction et engendre de nombreux retards de chantiers.

Geoffrey Castagna, Head of Technical and Project Management, nous explique les raisons de ce phénomène et ses conséquences sur le marché.

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DÉCEMBRE 2021

55

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P É N U R I E D E S M AT I È R E S P R E M I È R E S

Fortement impacté par la crise du Coronavirus, le secteur de la construction espérait profiter de la reprise économique attendue en 2021 pour relancer pleinement ses activités et tirer un trait

péen pour s’approvisionner, en n’hésitant

définitif sur une année 2020 morose. C’était sans

pas à payer le triple du prix. Cela a eu pour

compter sur une pénurie de matériaux de construc-

effet de réduire considérablement les stocks

tion venue frapper de manière aussi soudaine que

de bois européen et surtout de faire exploser

brutale le secteur en début d’année. « Le bois, le verre,

les prix. « Enfin, la récente envolée du coût

l’aluminium, les matériaux isolants… De nombreux

de l’énergie, conséquence elle aussi de la reprise,

matériaux sont concernés par cette pénurie mondiale,

engendre un surcoût pour l’ensemble de ces

confirme Geoffrey Castagna, Head of Technical

matériaux, devenus plus chers à fabriquer »,

and Project Management. Cette pénurie entraîne

souligne Geoffrey Castagna.

de graves conséquences, parmi lesquelles notamment

Les chiffres donnent le tournis. Depuis le début

une envolée des prix et des délais d’approvisionnement

de l’année, on estime que le prix du bois a augmenté

rallongés. Pour certains équipements comme les

d’environ 30 %, l’acier et les matières isolantes de

moteurs électriques, les portes ou les cloisons amovibles,

30 à 35 %. Une hausse brutale des prix qui se réper-

le temps d’approvisionnement a été multiplié par deux.

cute naturellement sur le prix final des bâtiments.

Tout cela implique, par effet boule de neige, de nombreux

« Nous estimons qu’il faut aujourd’hui compter entre

retards dans la réalisation des travaux et donc dans

15 et 20 % d’augmentation sur des travaux de rénovation

la livraison des chantiers. »

et d’aménagement de bureaux. À titre d’exemple, pour la remise en pristin état d’une surface de bureaux

Les raisons de cette envolée

de plus ou moins 850 m2, nous avions tablé sur un

Cette pénurie de matériaux, qui ne frappe pas

budget de +/- 200 000 €, au premier trimestre 2021.

seulement le Luxembourg, est la conséquence

Au moment de la réception de l’ensemble des offres

de plusieurs phénomènes. Les différentes mesures

des différents prestataires (parachèvement, électricité,

de confinement liées à la crise, tout d’abord, ont

peinture, revêtement de sol, sanitaires…), on arrivait

nécessité l’arrêt total des usines fabriquant ces

à un montant de… 240 000 euros, ce qui est évidemment

matériaux. « Le fait qu’elles n’aient ensuite redémarré

loin d’être négligeable. »

que partiellement a fortement ralenti la production,

Selon le Statec, l’indice des prix de la construc-

explique Geoffrey Castagna. L’autre raison à cette

tion a augmenté de 4,3 % entre octobre 2020 et avril

pénurie et à cette envolée des prix, c’est la forte reprise

2021. Il s’agit de la plus forte évolution semestrielle

économique sur les marchés chinois et américain,

observée depuis… avril 1992 ! Au-delà de l’inquiétude

provoquant une explosion de la demande de leur

générée par cette flambée des prix, de nombreux

côté. » Concernant le bois, la taxe sur les impor­ta-

observateurs craignent de voir les faillites se multi-

tions canadiennes mise en place en 2017 par

plier dans le secteur de la construction si la situation

Donald Trump a dégradé les relations entre les

venait à persister.

deux pays. Si bien que les USA, grands consommateurs de bois, se sont tournés vers le marché euro-

À quand un retour à la normale ?

Une question est donc sur toutes les lèvres : quand les prix retrouveront-ils leur niveau d’avant-crise ? « Comme il était impossible de prévoir cette hausse soudaine des prix, il est compliqué de se prononcer sur une éventuelle baisse dans les prochains mois, avoue Geoffrey Castagna. À ce jour, il n’y a en tout cas aucun signe d’amélioration pour le début de l’année 2022.

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DÉCEMBRE 2021

Au contraire : au début du mois de novembre, plusieurs sociétés de la place nous ont avertis de nouvelles augmentations tarifaires, allant parfois au-delà de 20 % pour certains matériaux de parachèvement.

Dans un contexte actuel aussi changeant, il est difficile de savoir quand la situation retrouvera une certaine normalité. » Dans un scénario plus inquiétant encore, on pourrait également se questionner sur le caractère définitif, ou non, de cette hausse des prix. « Si cette hausse n’était pas ponctuelle mais bien définitive, cela aurait forcément un impact considérable sur le pouvoir d’achat des gens, explique Geoffrey Castagna. Toutefois, à l’heure actuelle, on constate que la demande est toujours bien supé-

Geoffrey Castagna

rieure par rapport à l’offre. »

Head of Technical and Project Management

Des carnets de commande pleins Face à cette pénurie exceptionnelle, de nombreuses sociétés de construction ont été contraintes d’avoir

aujourd’hui se situe au niveau des compétences et donc

recours au chômage partiel, faute de matériaux

par la formation. Et cela concerne vraiment tous les corps

disponibles. Une situation rageante pour les entre-

de métier », confirme Geoffrey Castagna.

prises luxembourgeoises, dont les carnets de commande sont pleins à craquer depuis la deuxième

Le rôle d’INOWAI

partie de l’année. « Si le début de 2021 a été plutôt

Deux ans après le début de la crise sanitaire,

calme, on constate une énorme demande depuis

celle-ci continue d’impacter les entreprises sur

le deuxième semestre de l’année, ce qui est un peu

les plans économique et financier. Face à cette

paradoxal au regard des prix élevés des matériaux.

nouvelle crise inédite, le rôle premier d’INOWAI,

Les autres années, nous ressentions une réelle pression

en tant que leader de l’immobilier au Luxembourg,

à partir du mois de novembre. Cette année, nous travail-

est de fournir à ses clients toutes les clés de compré-

lons vraiment à flux tendu depuis la reprise des congés

hension. « Tout le monde n’est pas forcément au fait

collectifs, fin août, explique Geoffrey Castagna.

de l’actualité. En premier lieu, il est donc de notre devoir

Sans oublier que les inondations de juillet dernier

d’informer nos clients sur les raisons de cette pénurie

et les nombreux dégâts qu’elles ont provoqués

et les conséquences que cela implique sur leur projet,

ont accentué encore cette charge de travail pour

tant au niveau financier qu’en termes de planification

le secteur du bâtiment. »

et de délais. En agissant de manière totalement trans-

Au-delà de la pénurie de matériaux qu’elle en-

parente, nous leur permettons d’avoir toutes les cartes

gendre, cette relance fait resurgir le spectre

en main pour prendre les meilleures décisions et leur éviter

du manque de main-d’œuvre qualifiée au Luxem-

les mauvaises surprises, explique Geoffrey Castagna.

bourg. Selon une étude menée par la Chambre des

Une fois notre client parfaitement informé de la situation,

métiers, au 2e trimestre 2021, un quart des entre-

notre rôle est de lui proposer un certain nombre de

prises indiquait que le manque de main-d’œuvre

solutions techniques et financières pour lui permettre

qualifiée entravait leur activité. « Cette tension forte

de voir son projet aboutir le plus rapidement possible,

que l’on ressent aujourd’hui pourrait être soulagée

sans faire exploser sa facture. De manière générale,

si, en effet, nous pouvions compter sur davantage de

et nous les en remercions, nos clients sont très compréhen-

main-d’œuvre qualifiée. Pour nous, le véritable challenge

sifs vis-à-vis de cette situation exceptionnelle. »

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R E T O U R S U R L’ O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

Retour sur l’Observatoire de l’immobilier

Pour la deuxième année consécutive, INOWAI mène son Observatoire de l’immobilier et aborde ainsi un ensemble de thématiques qui touchent de près ou de loin à l’immobilier et au développement national. Chaque mois, un sondage est proposé aux lecteurs de PaperJam. INOWAI va aussi à la rencontre de celles et ceux qui fréquentent le Luxembourg au quotidien pour récolter leur avis, avant de donner la parole à des personnalités de référence dans leur domaine pour approfondir le sujet. Dans les pages qui suivent, nous revenons sur les huit thématiques qui ont été traitées durant cette année.

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R E T O U R S U R L’ O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

Investir dans la pierre De nombreux résidents luxembourgeois sont attirés par l’investissement dans l’immobilier, que ce soit pour acquérir leur propre logement et devenir propriétaires ou bien pour acheter un bien destiné à la location et ainsi diversifier et faire fructifier leur patrimoine.

Investir dans la pierre au Luxembourg présente encore plusieurs avantages, mais ce n’est désormais plus si simple. En effet, la croissance des prix rend l’accès à la propriété de plus en plus délicat et réduit le rendement des placements locatifs.

FÉVRIER

Investir dans la pierre, c’est :

48 %

41 %

11 %

Une idée en béton armé

Une idée en cours de construction

Une idée qui va droit dans le mur

Tehdi Babigeon Partner - COO & Head of Capital Markets INOWAI

« Investir dans l’immobilier au Luxembourg, c’est investir dans un environnement stable et placer votre épargne dans une classe d’actifs considérée comme une valeur refuge. La crise sanitaire a d’ailleurs confirmé la résilience du marché immobilier résidentiel luxembourgeois. »

QUELQUES CHIFFRES Romain Wehles Directeur, Spuerkeess

3 %

C’est le rendement locatif que l’on peut espérer aujourd’hui au Luxembourg.

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+14,5 % C’est la hausse record des prix de l’immobilier au Luxembourg en 2020.

« Mais attention, l’immobilier reste un placement illiquide : on ne peut pas vendre ce type de bien d’un moment à l’autre.

Il faut donc toujours avoir une vue à moyen et long termes et ne pas oublier qu’il n’y a pas de rendement sans risque. »

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L’avenir des bureaux La crise sanitaire a bouleversé notre façon de travailler et généralisé le home office. Elle a renforcé l’importance du bien-être et de la santé des occupants. La manière dont nous envisageons et occupons nos espaces de travail a également changé. À l’avenir, on devrait donc voir se développer des espaces lounges, pour se rassembler et se réunir de manière plus informelle, des open spaces

Tom Beiler architecte associé, Beiler François Fritsch

à taille plus humaine, des « flex desks » pour optimiser les espaces et des coins plus intimes, pour s’isoler ou se concentrer.

« La pandémie a accéléré cette nouvelle vision des bureaux. Ce ne sont plus, aujourd’hui, simplement des mètres carrés occupés, ni uniquement des postes de travail mis à disposition des collaborateurs. »

QUELQUES CHIFFRES

VA C

+27 %

c’est la hausse du nombre de transactions (locations bureaux) entre 2020 et 2021.

AN

T

3,56 %

Julien Pillot

c’est le taux de vacance au Q3 2021.

Head of Office Agency, INOWAI

MARS

À quoi ressembleront les bureaux de demain ?

51 %

25 %

24 %

À des bureaux satellites ou à un environnement plus nomade

À ceux que l’on connait déjà, stratégiquement réaménagés

À mon appartement, disposant d’une pièce dédiée au travail

« Bien plus qu’un espace où l’on fait son travail, les locaux d’une entreprise devront se positionner comme un lieu de communication, configuré pour faciliter la rencontre et l’échange entre les collaborateurs. »

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R E T O U R S U R L’ O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

Les nouvelles formes d’habitat Croissance démographique, urbanisation grandissante, augmentation des prix de l’immobilier, enjeux environnementaux… Le Luxembourg est confronté à de nombreux défis qui vont influencer nos logements. De nouvelles formes d’habitat vont se développer à l’avenir. À commencer par des espaces de vie partagés, tels que les habitats groupés, le coliving et les logements intergénérationnels. Les habitations se montreront aussi plus respectueuses de l’environnement. Enfin, nous devrions voir apparaître des logements plus hybrides, qui mêlent espaces de travail et de vie.

AVRIL

À quoi ressembleront nos habitations demain ?

56 %

26 %

18 %

À des habitats passifs en énergie, aux matériaux écoresponsables

À des espaces ultra-connectés, favorisant le smart-living

À des habitations hybrides, permettant le télétravail ou la colocation

QUELQUES CHIFFRES

Aurélien Dobbels & Nicolas Legay cofondateurS, Cocoonut

« La crise sanitaire a renforcé le besoin de lien social. À travers des lieux de vie partagés, on favorise la rencontre, l’échange et l’interaction. » « Dans un contexte de croissance des prix de l’immobilier résidentiel dans le pays, le coliving constitue une solution pour se loger avec un budget maîtrisé. »

Jean-Nicolas Montrieux Partner & Managing director, INOWAI

+2 %

C’est la croissance démographique annuelle moyenne au Luxembourg ces dernières années.

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91 % Des résidents luxembourgeois vivent en ville.

« La frontière entre bureau et logement se brise petit à petit. Les habitats vont donc intégrer de plus en plus de vrais espaces de travail pour permettre une réelle séparation entre vie privée et vie professionnelle. »

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DÉCEMBRE 2021

Construire ou rénover ?

Entre la construction d’un logement et l’acquisition d’un bien existant, il n’est pas toujours facile de faire un choix.

Un logement neuf permet de bénéficier d’excellentes performances énergétiques, d’éviter des frais de rénovation, de payer des charges de copropriété plus faibles dans le cas d’un appartement et de mieux maîtriser son budget.

Un bien à rénover ou transformer permet quant à lui de profiter de plus grands espaces et volumes, de laisser plus de place à l’imagination et de contribuer à préserver le patrimoine du pays.

Marie Lucas Administratrice déléguée, M3 Architectes

« Les logements neufs sont généralement plus petits et plus standardisés que les biens anciens. À superficie identique, ils sont aussi plus chers. »

QUELQUES CHIFFRES

72 %

des résidents luxembourgeois sont propriétaires, tandis que la moyenne européenne est de 69 %.

Jean-Nicolas Montrieux

80 m2

Partner & Managing director, INOWAI

Un appartement de 80 m2 coûte aujourd’hui en moyenne 622 560 € s’il est en construction et 555 520 € s’il est existant.

MAI

Un logement, vous préférez le construire ou le rénover ?

47,5 %

47,5 %

5 %

Rénover et construire, pour mêler passé et avenir

Tout rénover, pour préserver le bien immobilier

Tout construire, pour pouvoir tout choisir

« Les biens anciens sont plus difficiles à trouver.

Ils partent très vite.

Bien souvent, ils n’ont même pas le temps d’être mis sur le marché qu’ils sont déjà vendus. »

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R E T O U R S U R L’ O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

Immobilier et développement durable Face à l’urgence climatique et à l’épuisement des ressources naturelles, le secteur du bâtiment doit évoluer vers un développement plus durable. Concrètement, cela passera par l’industrialisation du secteur, le maintien de l’existant, la conception du bâtiment comme un système dans lequel tout est interdépendant ou encore la prise en compte de nouveaux modèles économiques qui se concentrent plus sur l’usage que sur la propriété. Le développement durable représente un formidable levier de croissance pour le secteur du bâtiment et une véritable opportunité pour le marché de l’emploi.

JUIN

Jean-Nicolas Montrieux Partner & Managing director, INOWAI

« Pour faire face aux défis sociétaux et environnementaux, il faut changer de paradigme, penser la chaîne de manière circulaire pour réutiliser les composantes, « disrupter » la construction pour la rendre à la fois durable et rentable. »

Habiter une maison écoresponsable :

54 %

25 %

21 %

C’est une belle idée, mais pour quel budget ?

Ça me parle petit à petit, j’attends de voir les réelles économies

Je suis convaincu : des fondations aux finitions, vive l’écoconstruction !

QUELQUES CHIFFRES

50 %

Le secteur du bâtiment représente environ la moitié des ressources naturelles que nous utilisons en Europe.

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35 %

Le secteur du bâtiment est responsable de 35 % des déchets produits à l’échelle du continent.

Romain Poulles Président du Conseil supérieur du développement durable

« La meilleure manière d’être plus durable est d’aller vers un modèle de performance et de service. On n’a, par exemple, jamais acheté un train pour aller à Paris : on prend un billet et on utilise un service. On peut faire la même chose dans d’autres secteurs, dont celui de la construction. Cela demande juste de faire évoluer les mentalités. »

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DÉCEMBRE 2021

Patrimoine bâti Au Luxembourg, préserver l’ancien pour le rénover, le reconvertir ou le réhabiliter est une pratique peu courante. Mais petit à petit, l’idée de sauvegarder le patrimoine bâti gagne du terrain dans la tête des architectes, des promoteurs, des maîtres d’ouvrage et de l’Administration. Car préserver l’existant répond

Vincent Bechet

à deux grands enjeux. D’une part, un enjeu écologique : conserver l’existant, c’est contribuer au développement durable. Et d’autre part, un enjeu social : sauvegarder l’ancien, c’est garder une trace du passé.

Partner et Président exécutif, INOWAI

« Bien souvent, au Luxembourg, on préfère démolir puis reconstruire. Cela permet généralement de gagner des mètres carrés, d’ajouter des étages, de diviser une maison en plusieurs appartements, en bref, de rendre un projet plus rentable. »

QUELQUES CHIFFRES 100

50 %

C’est la part que l’énergie grise, à savoir l’énergie nécessaire à la fabrication, au transport et à l’élimination des matériaux, peut représenter dans l’énergie totale consommée par un bâtiment sur 40 ans.

13 %

des bâtiments au Luxembourg ont plus de 100 ans, 26,5 % ont été achevés entre 1919 et 1960, 20,8 % datent de la période allant de 1961 à 1980, 21,3 % ont été construits entre 1981 et 2000 et 18,3 % ont été érigés à partir de 2001.

JUILLET

Vivre dans un logement qui a une histoire :

45 %

33 %

22 %

Pourquoi pas, si les équipements sont ceux d'aujourd‘hui

Oui, cest un supplément d'âme pour une habitation

Non, j'aime écrire mes histoires sur une feuille blanche

Tom Beiler Architecte associé, Beiler François Fritsch

« Il y a une dimension sociale importante dans le patrimoine bâti. Chaque bâtiment participe à l’histoire d’un lieu et a une influence sur l’espace qui l’entoure. Chaque bâtiment renferme aussi de l’énergie grise. En transformant ou en gardant certains éléments, on évite de gaspiller cette énergie qui a déjà été produite. »

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R E T O U R S U R L’ O B S E R V A T O I R E D E L’ I M M O B I L I E R

Mobilité La mobilité constitue une composante indissociable du développement d’un territoire. Elle doit donc être pensée en parallèle des projets immobiliers et urbanistiques. Aujourd’hui, dans un contexte de croissances démographique et économique, la mobilité et l’intermodalité représentent un enjeu majeur pour l’attractivité du pays et de ses entreprises. C’est pourquoi le Luxembourg met tout en œuvre pour répondre à ce défi et préserver ainsi son dynamisme et sa qualité de vie.

AOÛT

Un accès rapide et aisé à votre lieu de travail, c’est pour vous :

73 %

23 %

4 %

Essentiel, hors de question de perdre du temps dans les trajets

Accessoire, c’est juste un plus

Insignifiant, d’autres critères sont plus importants

QUELQUES CHIFFRES

François Bausch Ministre de la Mobilité et des Travaux publics

« Nous ne pouvons reproduire les mêmes erreurs que par le passé, à savoir planifier la mobilité après que le pays se sera lui-même développé.

Nous devons anticiper cette évolution et développer dès à présent les infrastructures nécessaires. »

Vincent Bechet Partner et Président Exécutif, INOWAI

73 %

19 %

6 %

2 %

des travailleurs luxembourgeois se rendent au travail en voiture.

rejoignent leur lieu de travail à pied.

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empruntent les transports publics.

y vont à vélo.

« Mobilité et logement sont indissociables.

Le succès du Luxembourg dépendra des solutions que l’on parviendra à mettre en place dans ces deux domaines. »

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Logements abordables Depuis plusieurs années, le Luxembourg fait face à une pénurie de logements. Conséquence : les prix de l’immobilier grimpent. Pour tenter d’enrayer ce phénomène, une des solutions consiste à développer plus de logements à coût abordable. De plus en plus de personnes éprouvent en effet des difficultés à devenir propriétaires, ou même locataires. Pour le pays, l’enjeu est aussi économique, car le manque de logements et l’augmentation des prix pourraient rapidement constituer un frein à l’attractivité du Luxembourg.

Jean-Nicolas Montrieux Partner & Managing director, INOWAI

« Aujourd’hui, le marché de l’immobilier résidentiel privé est devenu inaccessible pour une grande partie des ménages luxembourgeois. C’est un véritable enjeu social que de maintenir ce droit fondamental qu’est le droit au logement. »

QUELQUES CHIFFRES

300

4 000

projets de logements à coût abordable qui sont en cours de réalisation.

habitations à coût abordable qui devraient être construites d’ici 2025.

SEPTEMBRE

Dans le budget de votre ménage, le logement représente :

13 %

43,5 %

43,5 %

Plus de 50 %

Entre 30 et 50 %

Moins de 30 %

Guy Entringer Directeur, SNHBM

« Les logements à coût abordable sont des maisons ou des appartements qui sont construits par des promoteurs publics ou des communes et qui sont mis en vente ou en location pour faciliter l’accès de certaines personnes au logement. »

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NEWS

News News Projet de chambre et d’espace commun de l’immeuble Livingstone 3, route d’Esch. Au-delà d’une dimension fonctionnelle très aboutie, ces espaces offriront de belles prestations.

La Cloche d’Or en mode coliving avec Cocoonut

Nicolas Legay s’attend à enrichir son portefeuille

Start-up résolument tournée vers les solutions

d’une quarantaine de nouvelles unités de logement

de coliving, Cocoonut poursuit son expansion dans

supplémentaires dans le pays pour atteindre

le but d’offrir une expérience urbaine toujours plus

le nombre symbolique de 100 unités de logement

riche à ses occupants. Elle vient notamment de signer

sous contrat. La prochaine résidence de l’entreprise -

la gestion de l’immeuble Livingstone III. Situé à deux

élue start-up de l’année 2020 – est une résidence

pas de la Cloche d’or, cet immeuble totalise une

composée de 28 studios au cœur du nouveau quar-

cinquantaine de chambres totalement équipées.

tier du Square Mile à Belval, en parfaite adéquation

Le bâtiment a été conçu autour de nombreux espaces

avec le nouveau mode de vie qui y sera développé.

communs tels que cuisines, séjours, espaces de projection cinéma, espaces de coworking, etc.

Ce projet, dont la construction est déjà bien avan-

Dans les années à venir, Cocoonut souhaite répondre à une demande d’accès au logement toujours plus importante et aux attentes de clients

cée, devrait se concrétiser en 2023. En attendant cette

de plus en plus exigeants. Des espaces de coworking,

échéance, la société fondée par Aurélien Dobbels et

de restauration et de loisirs viennent donc enrichir

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DÉCEMBRE 2021

et prolonger l’expérience résidentielle. Ces espaces, générateurs de revenus, répondent logiquement aux besoins des nouveaux arrivants, avides de partage, de télétravail, de très haut débit, de souplesse d’utilisation et de services de qualité. « L’aspect communautaire est l’une des principales raisons pour lesquelles les jeunes actifs souhaitent vivre en coliving. La plupart des personnes qui nous contactent sont originaires de l’étranger, connaissent peu le Luxembourg, et s’y installent pour y saisir de nouvelles opportunités professionnelles », précise Aurélien Dobbels, cofondateur de Cocoonut.

Ces nouveaux arrivants partagent le même profil : âgés de 25 à 35 ans, internationaux et diplômés, travaillant dans le secteur tertiaire. Ne connaissant personne à leur arrivée, ces derniers peuvent compter sur le coliving pour lier connaissance.

L’opérateur a également développé une offre de gestion d’appartements en y appliquant toujours le même crédo : flexibilité, services et technologie.

De nombreux propriétaires ont ainsi déjà confié la gestion de leur bien à Cocoonut.

◆

Pour en savoir plus :

© El’le Studio, Simon Verjus (Maison Moderne), Cocoonut

livecocoonut.com

Aurélien Dobbels et Nicolas Legay, les deux cofondateurs de Cocoonut.

Style bohème chic et épuré pour la première résidence livrée à Neudorf.

Plusieurs dizaines de personnes sont sur la liste d’attente de cette seule chambre, de quoi rassurer sur la pertinence de l’offre.

now

Déjà le 10e numéro de NOW !

Lancé fin 2016, le magazine d’INOWAI cherche à décrypter, au fil des pages, le développement du secteur immobilier.

Dans cette nouvelle édition, nous jetons à nouveau un regard sur l’évolution du marché luxembourgeois. Nous revenons sur les tendances qui ont animé le secteur au cours de cette dernière année, mais également sur les projets significatifs amenés à sortir de terre prochainement.

Plus spécifiquement, nous nous intéressons à deux grandes problématiques actuelles qui concernent le secteur : la crise du logement et la pénurie des matériaux de construction.

Nous relevons les défis que ces situations impliquent pour le pays et pour les acteurs de l’écosystème ainsi que les pistes de solutions qui pourraient être envisagées pour y faire face.

Toujours dans l’optique de mieux comprendre le monde qui nous entoure, nous partageons avec vous les informations récoltées chaque mois dans le cadre de notre Observatoire de l’immobilier. Investissement, avenir des bureaux, nouvelles formes d’habitat, construction et rénovation, développement durable, mobilité, préservation du patrimoine, logements abordables… Nous décortiquons ces enjeux-clés.

De son côté, Jean-Nicolas Montrieux, en tant que Partner et nouveau Managing Director, nous livre ses ambitions et sa vision du business, les principaux challenges à relever et les changements dont il souhaite imprimer l’avenir d’INOWAI.

www.inowai.com