Magketing Vol.54

REAL ESTATE ++ WHAT YOU SHOULD KNOW marketing case study BEYOND STRATEGY & CONSUMER LIFESTYLE NOVEMBER 2563

VOL.6 ISSUE 54

THAILAND'S FIRST FREE E-MARKETING MAGAZINE

REAL ESTATE ++ WHAT YOU SHOULD KNOW

PEXELS

it's FREE

54 I S S U E

Fresh - Baked Dairy The Europeans baking kitchen Enjoy a cup of warm chocolate

AnnaNita

SUKH UMVI T So i 1 1 n ear NA NA BTS Sky trai n SUKH UMVIT R d. BKK

01

HOMEROOM

EDITORIAL บรรณาธิการบริหาร

ภาวนา อรัญญิก

EDITORIAL STAFF > หัวหน้ากองบรรณาธิการ > กองบรรณาธิการ

บัณฑิต โชคสิทธิกร กัลชนา ทิชากร ปรัชญ์ พันแสงระวี

> ศิลปกรรม

cymk@bangkok

ADVERTISING STAFF > ผู้จัดการฝ่ายโฆษณา > กองโฆษณา

วิโรจน์ ธนวัฒน์วาทิน สุนิสา อดุลย์วิทย์

บจ.มาร์เก็ตอินโฟ แอนด์ คอมมิวนิเคชั่น 3769/46 เจริญราษฎร์ บางโคล่ บางคอแหลม กทม. 10120 tel.062-4836903 email>>magketing.editor@gmail.com

CONTENTS

INFORMATION

17

8 12

FLASH PODIUM

ANALYSIS

20

29

32

17 20 29 31 32 34

BEHAVIOR CASE STUDY FACTOR JIGSAW DIGITAL LIFE RESEARCH

DATABASE

37 38 39

MOVEMENT

>> FOOD & IT

MOVEMENT

>> HOME & FINANCE

MOVEMENT

>> ETC.

FLASH

โมเก้น

ปฏิวัติวงการเครื่องสุขภัณฑ์

ซือดะ

บริษัท โมเก้น (ประเทศไทย) จ�ำกัด ร่วมมือกับ บริษัท ศรีไทยซุปเปอร์แวร์ จ�ำกัด (มหาชน) บริษัทผู้ผลิตภาชนะเครื่องถ้วยชามเมลามีน มากกว่า 40 ปี พัฒนาการผลิต สินค้าเครื่องสุขภัณฑ์ ที่มีความเป็น Eco-friendly เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ด้วย การน�ำวัสดุอย่างเมลามีนเข้ามาเป็นส่วนประกอบส�ำคัญในการผลิตแทนการใช้เซรามิค แบบเดิมๆ ด้วยนวัตกรรมเครื่องสุขภัณฑ์ที่ผลิตขึ้นจากเมลามีน ท�ำลวดลายสีสันได้ หลากหลายสวยงาม , น�้ำหนักเบา , แข็งแรง ฯลฯ

โฮมโปร

ติดอันดับดัชนีความยั่งยืน DJSI ต่อเนื่องเป็นปีที่ 4

เบนซ์

ปิดสนามไปเป็นที่เรียบร้อยแล้วกับการแข่งขัน “ซือดะ ฟุตซอล มุสลิมไทยแฟร์ 2563” ชิงถ้วยนายกรัฐมนตรี พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา โดยบริษัท โรงงานผลิตภัณฑ์ อาหารไทย จ�ำกัด ผู้ผลิตและจัดจ�ำหน่ายบะหมี่กึ่งส�ำเร็จรูป ซือดะ เป็นเจ้าภาพหลัก กับแนวคิดปั้นเยาวชนสู่นักเตะแข้งทอง ตั้งเป้าสนับสนุนให้เยาวชนรักการออกก�ำลัง กาย พร้อมให้การสนับสนุนอย่างเต็มที่ในพัฒนาศักยภาพเยาวชนสู่การเป็นนักกีฬาฟุต ซอลในอนาคต

กรุงศรี

Dow Jones Sustainability Indices ได้ประกาศให้ บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จ�ำกัด (มหาชน) เป็นสมาชิกของ DJSI 2563 ต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 ประเภทดัชนีตลาด เกิดใหม่ Emerging Markets จากการด�ำเนินงานด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่ง แวดล้อมอย่างยั่งยืนในระดับสากล

มอบทองค�ำมูลค่ากว่า 1 ล้านบาท

น�ำร่องธุรกรรม L/C ระหว่างไทย-ญี่ปุ่น

กรุงศรี (ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จ�ำกัด (มหาชน)) ตอกย�้ำความเป็นผู้น�ำด้านดิจิทัล แบงก์กิ้ง ต่อยอดความส�ำเร็จในการให้บริการลูกค้าธุรกิจผ่านนวัตกรรมการเงินที่ พัฒนาอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด กรุงศรีประสบความส�ำเร็จในการน�ำนวัตกรรมบล็อกเชน เพื่อการค้าระหว่างประเทศ (Global Trade Finance Blockchain) มาใช้ในธุรกรรม เลตเตอร์ออฟเครดิต (Letter of Credit: L/C) ระหว่างคู่ค้าซึ่งเป็นบริษัทชั้นน�ำใน ประเทศไทยและประเทศญี่ปุ่นเป็นครั้งแรก

ทีเอ็มบี

บริษัท เมอร์เซเดส-เบนซ์ (ประเทศไทย) จ�ำกัด มอบทองค�ำ 96.5% น�้ำหนักรวม 38 บาท มูลค่ากว่า 1 ล้านบาทให้กับคุณอ�ำนาจ ตั้งจิตมุ่งมั่น (ซ้าย) ลูกค้าที่ซื้อรถยนต์ “Mercedes-Benz GLB 200 Progressive” กับบริษัท ที เอส ที หัวหิน จ�ำกัด ผู้ จ�ำหน่ายเมอร์เซเดส-เบนซ์ อย่างเป็นทางการ ผ่านช่องทางออนไลน์ในแคมเปญพิเศษ ของ The new GLB ระหว่างวันที่ 15 กรกฎาคมถึง 30 กันยายน 2563 ที่ผ่านมา

“ซือดะ ฟุตซอล มุสลิมไทยแฟร์ 2563”

คว้า ‘ทอม อิศรา’ โชว์พลังเสียงแบบสดๆ

บัญชีออลล์ฟรี (ALL FREE) จาก ทีเอ็มบี จัดกิจกรรมเอาใจลูกค้าที่รักในเสียงดนตรี ด้วยสตรีมมิ่งไลฟ์คอนเสิร์ต TMB ALL FREE presents ‘เจ็บได้อีก it’s OKAY’ โดย ศิลปินเจ้าของพลังเสียงคุณภาพ ทอม อิศรา กิจนิตย์ชีว์ กับ playlist เพราะ หวาน ซึ้ง เอาใจแฟนคลับโดยเฉพาะ ร่วมด้วยแขกรับเชิญพิเศษ ว่าน ธนกฤต พานิชวิทย์ และ พี่ เอ็ดดี้ จุมพฎ จรรยหาญ

MAGKETING l 8

FLASH

MAGKETING l 9

FLASH

AWC

พัฒนาโครงการในกทม. เชียงใหม่ หัวหิน และพัทยา

บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จ�ำกัด (มหาชน) หรือ AWC ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ชั้นน�ำของไทยที่มุ่งเน้นตอบสนองไลฟ์สไตล์แบบครบวงจร ลงนามในบันทึกข้อตกลง ครั้งส�ำคัญ กับ บริษัท สถาปนิก 49 จ�ำกัด หรือ A49 หนึ่งในบริษัทสถาปนิกที่ได้รับ การยอมรับมากที่สุดของประเทศไทย เพื่อสร้างสรรค์งานออกแบบและปรับปรุงงาน สถาปัตยกรรมโครงการคุณภาพภายใต้ AWC กว่า 9 โครงการ ในกรุงเทพฯ เชียงใหม่ หัวหิน และพัทยา

เรเซอร์

เรเซอร์ เปิดตัว...โคมไฟดาวน์ไลท์อัจฉริยะ

“ไวไว” ยกทีมสนับสนุนงาน “เซฟมาร์ท เฟสติวัล 2020”

ไวไว” ร่วมงานเซฟมาร์ท เฟสติวัล 2020 (SAVEMART FESTIVAL 2020) จัดโดยห้าง“ เซฟมาร์ท ซูเปอร์สโตร์ มหกรรมประจ�ำปี เพื่อมอบรายได้แก่สาธารณประโยชน์ต่างๆ พร้อมน�ำทีม “ไวไว” ร่วมสนับสนุนกิจกรรมในงานมากมาย อาทิ คาราวานสินค้าโปร โมทชั่นราคาพิเศษ ตลอดจนบูธผลิตภัณฑ์แจกจ่ายให้กับผู้ร่วมกิจกรรมได้อิ่มอร่อย ตลอดงาน

เทเลพอร์ต พร้อมร่วมขนส่งวัคซีนโควิด 19

นับตั้งแต่มีการแพร่ระบาดของโควิด 19 ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา เทเลพอร์ต บริษัทโล จิสติกส์ ภายใต้แอร์เอเชีย ดิจิทัล เป็นหนึ่งในบริษัทขนส่งที่ให้บริการขนส่งเครื่องมือ ทางการแพทย์ อุปกรณ์ป้องกันไปยังโรงพยาบาลและพื้นที่การแพร่ระบาดเเละเฝ้า ระวัง เพื่อให้บุคลากรทางการแพทย์ที่ปฏิบัติหน้าที่นั้น ได้เข้าถึงอุปกรณ์ต่างๆ อย่างต่อ เนื่อง แม้ว่าจะมีการปิดน่านฟ้า หรือแม้กระทั่งในช่วงเวลาที่แอร์เอเชียหยุดให้บริการ การบินแก่นักเดินทาง

วอลโว่

บริษัท เรเซอร์การไฟฟ้า (ประเทศไทย) จ�ำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านนวัตกรรมส่องสว่าง และผู้น�ำเทคโนโลยีสั่งงานด้วยเสียงของประเทศไทย เปิดประสบการณ์ผู้บริโภค กับ โคมไฟดาวน์ไลท์อัจฉริยะ (AI DOWNLIGHT VOICE REMOTE) นวัตกรรมใหม่ล่าสุด สั่งงานด้วยเสียงได้ถึง 12 ค�ำสั่งเสียง “ เรเซอร์ ” ได้พัฒนานวัตกรรมใหม่ล่าสุดเพื่อ ”ต่อยอด Concept “โคมไฟยุคใหม่ ใช้เสียงสั่งแสง

ไวไว

แอร์เอเชีย

วอลโว่ จัดโปรโมชั่นสุดพิเศษ

วอลโว่ คาร์ น�ำทัพขบวนรถยนต์วอลโว่ยอดนิยมหลากหลายรุ่นที่ได้รับความสนใจ สูงสุด ขึ้นแสดงบน บูธวอลโว่ (A08) ต้อนรับงานมหกรรมยานยนต์สุดยิ่งใหญ่ส่งท้าย ปี ไทยแลนด์ อินเตอร์เนชั่นแนล มอเตอร์เอ็กซ์โป ครั้งที่ 37 พร้อมข้อเสนอสุดพิเศษ ดอกเบี้ย 0% นานถึง 48 เดือน* หรือ เลือกรับฟรีประกันภัยรถยนต์ชั้น 1 นาน 3 ปี* และ แพ็คเกจบ�ำรุงรักษารถยนต์ระดับพรีเมียม “Volvo Premium Service Program” ในราคาเพียง 50%

เดอะ ปาร์ค

เดอะ ปาร์ค สุดยอดโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ของไทย

เดอะ ปาร์ค ได้คว้า 3 รางวัลจากเวทีประกาศรางวัลอันทรงเกียรติส�ำหรับแวดวง อสังหาริมทรัพย์ของไทย PropertyGuru Thailand Property Awards 2020 ได้แก่ รางวัล Best Office Development Award รางวัล Best Office Green Development Award และ รางวัล Best Office Architectural Design Award ซึ่ง สะท้อนความเป็นที่สุดของ เดอะ ปาร์ค ในเรื่องของอาคารส�ำนักงาน ภายใต้แนวคิด ”“Life Well Balanced

MAGKETING l 10

FLASH

MAGKETING l 11

PODIUM

MAGKETING l 12

PODIUM

MAGKETING l 13

PODIUM

MAGKETING l 14

PODIUM

MAGKETING l 15

PODIUM

MAGKETING l 16

BEHAVIOR

MAGKETING l 17

BEHAVIOR

FREEPIK

ณญาณี เผือกข�ำ ประธานกรรมการ กรุงศรี คอนซูมเมอร์ ผู้ให้บริการด้านบัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล อันประกอบไปด้วย บัตรเครดิตกรุงศรี, บัตรกรุงศรีเฟิร์สช้อย ส์, บัตรเครดิตเซ็นทรัล เดอะวัน และบัตรเครดิตเทสโก้ โลตัส วีซ่า กล่าวว่า "ข้อมูลจาก สายงานยุทธศาสตร์ด้านการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้าเชิงลึกของกรุงศรี คอนซูมเมอร์ ซึ่ง วิเคราะห์พฤติกรรมการใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิตและบัตรสินเชื่อในเครือของบริษัทตั้งแต่ เดือนมีนาคมถึงกันยายน 2563 ชี้ให้เห็นว่า แม้การใช้จ่ายของผู้บริโภคจะยังไม่กลับ มาในระดับเทียบเท่ากับปีที่แล้ว แต่ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ดีขึ้น โดยวิกฤติโควิดที่เกิดขึ้น นอกจากจะกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจ ยังส่งผลให้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป ทุก วัยเริ่มคุ้นชินกับความสะดวกสบายที่ได้จากบริการออนไลน์ แม้คลายล็อคดาวน์แล้ว บริการเหล่านี้ก็ยังเป็นที่นิยม เช่น หมวดช้อปออนไลน์, สินค้าตกแต่งบ้าน, บริการสั่ง อาหาร, สตรีมมิ่งและบันเทิงออนไลน์

ตั้งแต่เดือนเมษายนถึงพฤษภาคม ยอดใช้จ่ายออนไลน์เติบโตกว่าปีที่แล้วกว่า 150% แต่หลังเดือนพฤษภาคม เติบโตเพียง 75% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยลูกค้า ทุกวัยยังคงมีแนวโน้มใช้จ่ายในหมวดช้อปปิ้งออนไลน์เพิ่มขึ้น - ยอดใช้จ่ายในหมวดบริการสั่งอาหาร (Food Delivery) ยังคงเติบโตต่อเนื่อง เติบโต ขึ้นกว่าในช่วงเดียวกันของปีที่แล้วถึง 3 เท่าตัว - หมวดบริการสตรีมมิ่งและความบันเทิงออนไลน์ เติบโตสูง แม้หลังช่วงคลายล็อค ดาวน์ โดยเฉพาะกลุ่ม Gen Y ขณะที่หมวดความบันเทิง เช่น โรงหนัง ยังคงซบเซา แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคเริ่มหันมาใช้บริการสตรีมมิ่งและความบันเทิงออนไลน์มากขึ้น

ขณะที่บางหมวด หลังคลายล็อคดาวน์ ก็เริ่มมีการใช้จ่ายเพิ่มขึ้น เช่น หมวดโรงแรมใน ประเทศ, หมวดร้านอาหาร, ห้างสรรพสินค้า, แฟชั่น, ความงามและเครื่องส�ำอาง ทั้งนี้ หมวดที่ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก โดยยังมียอดใช้จ่ายผ่านบัตรใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา คือ หมวดประกันภัย และซุปเปอร์มาร์เก็ต ที่ยังคงเป็นหมวดใช้จ่ายผ่านบัตรที่สูงที่สุด เป็นอันดับ 1 และ 2 ตามล�ำดับ"

- การท่องเที่ยวในประเทศ ยอดจองโรงแรมในเดือนสิงหาคมถึงกันยายน มีแนวโน้มสูง ขึ้น คาดว่า เป็นผลจากความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค รวมถึงมาตรการส่งเสริมการ ท่องเที่ยวจากภาครัฐ อย่างไรก็ดี ยอดจองตั๋วเครื่องบินและยอดใช้จ่ายในหมวดตัวแทน ท่องเที่ยว โดยรวมส่วนใหญ่ยังซบเซา ยกเว้นตัวแทนท่องเที่ยวที่เป็นพันธมิตรหลักใน โครงการเราเที่ยวด้วยกันของรัฐ และยอดจองตรงกับโรงแรม ซึ่งมียอดสูงขึ้น นอกจาก นี้ ยอดใช้จ่ายในหมวดบริการเช่ารถยังเติบโตขึ้น แสดงถึงความนิยมในการเดินทางท่อง เที่ยวแบบส่วนตัวมากขึ้น

เผยพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้ถือบัตรเครดิต จากข้อมูลของสายงานยุทธศาสตร์ ด้านการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้าเชิงลึก กรุงศรี คอนซูมเมอร์ แพลทฟอร์มออนไลน์ได้รับ ความนิยมเพิ่มขึ้น - ผู้บริโภคทุกวัยคุ้นชินกับการใช้จ่ายและใช้บริการออนไลน์ - ยอดใช้จ่ายในหมวดช้อปปิ้งออนไลน์ ยังคงเติบโตต่อเนื่องแต่เริ่มมีแนวโน้มช้าลง โดย

หมวดโรงแรมในประเทศ, ร้านอาหาร, ห้างสรรพสินค้า, แฟชั่น, ความงามและ เครื่องส�ำอาง มีสัญญาณที่ดีขึ้นหลังคลายล็อคดาวน์

คนเริ่มกลับมารับประทานอาหารที่ร้านมากขึ้น -แม้ว่ายอดใช้จ่ายในหมวดร้านอาหารจะยังไม่กลับมาในระดับที่เทียบเท่ากับปีที่แล้ว

MAGKETING l 18

BEHAVIOR

FREEPIK

แต่ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม ยอด ใช้จ่ายในแต่ละครั้ง สูงขึ้นกว่าช่วงล็อคดาวน์ถึง 64% นอกจากนี้ ยอดใช้จ่ายในหมวดนี้ในช่วงหลัง 2 ทุ่มก็กลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะใน คืนวันศุกร์ แสดงให้เห็นว่า คนเริ่มกลับมารับประทานอาหารที่ร้านมากขึ้น - หลังคลายล็อคดาวน์ คนเริ่มกลับเข้าห้าง ในเดือนสิงหาคม 2563 ยอดใช้จ่ายใน หมวดห้างสรรพสินค้าสูงกว่ายอดในเดือนเดียวกันของปีที่ผ่านมา 3% ก่อนจะลดลงใน ช่วงเดือนกันยายน - ยอดใช้จ่ายสินค้าแฟชั่น เริ่มกลับมากระเตื้องขึ้น ที่น่าสนใจคือ ยอดใช้จ่ายในการซื้อ สินค้าแบรนด์หรูเติบโตสูงกว่าแบรนด์ระดับกลาง แสดงว่าผู้บริโภคส่วนหนึ่งยังคงมี ก�ำลังซื้อ และใช้จ่ายต่อเนื่อง - หมวดความงามและเครื่องส�ำอาง กลับมากระเตื้องขึ้นหลังคลายล็อคดาวน์ โดยยอด ใช้จ่ายในหมวดสินค้าประเภทสกินแคร์ เติบโตสูงกว่าสินค้าประเภทเครื่องส�ำอาง หมวดประกันภัย และหมวดซุปเปอร์มาร์เก็ตยังคงเป็นหมวดใช้จ่ายผ่านบัตรที่สูง ที่สุด - หมวดประกันภัย และหมวดซุปเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งเป็นหมวดใช้จ่ายพื้นฐาน เป็นหมวด ที่ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก โดยยังคงมียอดใช้จ่ายใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา และยังคง เป็นหมวดใช้จ่ายผ่านบัตรที่สูงที่สุดเป็นอันดับที่หนึ่ง และสอง ตามล�ำดับ "ข้อมูลดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป รวมถึงบรรยากาศ การจับจ่ายที่เริ่มฟื้นตัว สอดคล้องกับผลประกอบการในไตรมาสที่ 3 ของกรุงศรี คอนซูมเมอร์ ที่เริ่มปรับตัวดีขึ้นเทียบกับช่วงล็อคดาวน์ โดยมียอดใช้จ่ายผ่านบัตร 196,000 ล้านบาท ยอดสินเชื่อใหม่ 58,000 ล้านบาท ยอดสินเชื่อคงค้าง 133,000

ล้านบาท อย่างไรก็ดี สภาวะการด�ำเนินธุรกิจในปัจจุบันค่อนข้างผันผวน" บริษัทจึงเตรียมปรับแนวทางการด�ำเนินธุรกิจ ด้วยการเน้นการดูแลคุณภาพสินทรัพย์ ด้วยการบริหารความเสี่ยงอย่างรัดกุม ควบคู่ไปกับการเพิ่มประสิทธิภาพการด�ำเนิน งาน โดยน�ำเอาดิจิทัล และนวัตกรรมใหม่ ๆ มาใช้ เพื่อลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จ�ำเป็น และยก ระดับคุณภาพการบริการ เช่น บริการส่งใบเรียกเก็บเงินทางอิเล็กทรอนิกส์ (e-billing), การใช้ระบบดิจิทัล เวิร์คโฟลว์ และการน�ำหุ่นยนต์มาใช้ในกระบวนการท�ำงานที่มีการ ท�ำซ�้ำ (Robotic Process Automation-RPA) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริการ, รวมถึง บริการใหม่ๆ ในแอปพลิเคชั่นยูชูส (UCHOOSE) เช่น U Manage บริการที่เปิด ให้สมาชิกบัตรสามารถด�ำเนินการผ่านแอปด้วยตนเอง เช่น ตรวจสอบยอดช�ำระของ บัตรเครดิตและสินเชื่อ, ขอ e-statement, บริการจ่ายบิลผ่านแอป KMA และ SCB, U Product บริการแนะน�ำผลิตภัณฑ์ทางการเงินและประกันภัย, UMall บริการน�ำ เสนอดีลพิเศษส�ำหรับสินค้าหรือบริการจากพันธมิตรของบริษัท, และ UCard บริการ รับสมัครบัตรใหม่ผ่านทางแอปแบบ Digital Lending ซึ่งมีก�ำหนดจะเปิดให้บริการใน ไตรมาสที่ 4 นี้ "โดยบริษัทคาดว่า ยอดใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิตในไตรมาสที่ 4 จะเติบโตกว่า 20% เทียบกับในไตรมาสที่ 3 และคาดว่าตลอดทั้งปี 2563 จะมียอดใช้จ่ายผ่านบัตร 280,000 ล้านบาท ยอดสินเชื่อใหม่ 83,000 ล้านบาท และยอดสินเชื่อคงค้าง 144,000 ล้านบาท" ณญาณีกล่าวสรุป

MAGKETING l 19

CASE STUDY

REAL ESTATE ++ WHAT YOU SHOULD KNOW

MAGKETING VOL.54

MAGKETING l 20

CASE STUDY

iNTROdUCTION เรื่อง : บัณฑิต โชคสิทธิกร

เมื่อปัจจัยในการเลือกซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งแนวราบและแนว สูงมีความซับซ้อนมากขึ้นมากกว่าท�ำเล โดยมีความต้องการด้านอื่นๆ เข้ามาเป็นส่วนประกอบในการตัดสินใจมากขึ้น บ้างต้องการซื้อเพื่ออยู่ อาศัย แต่บางรายมองถึงอนาคตที่ใช้เป็นสินทรัพย์ในการลงทุนต่อยอด รายได้เช่นการให้เช้า ขณะที่ความต้องการของแต่ละช่วงวัยก็มีการให้น�้ำหนักความส�ำคัญที่ แตกต่างกันออกไป โดยเฉพาะเมื่อเทรนด์ของหนุ่มสาวชาววัยท�ำงาน รุ่นใหม่ยกให้ความสะดวกสบายในการเดินทางและที่ท�ำงานที่อยู่ใกล้ ระบบขนส่งมวลชนเป็นปัจจัยส�ำคัญต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากนั้นคือสิ่งอ�ำนวยความสะดวกและบริการต่างๆที่ เรียงรายแวดล้อมโดยรอบโครงการ ทั้งแหล่งอาหาร สถานศึกษา ศูนย์การค้า รวมถึงแหล่งแฮงก์เอาต์ในรูปแบบต่างๆ

MAGKETING l 21

CASE STUDY

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผย รายงานดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ประจ�ำไตรมาส 4 ปี 2563 (DDproperty Thailand Property Market Index Q4 2020) พบ ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัว เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 2% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 6 ไตรมาส แสดง ให้เห็นสัญญาณบวกของตลาดอสังหาฯ ที่เริ่มเติบโตจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ของผู้ประกอบการออกสู่ตลาดพร้อมปล่อยสงครามราคามากระตุ้นการตัดสินใจซื้อของ ผู้บริโภคอย่างไม่หยุดยั้งหลังสถานการณ์โควิด-19 ในไทยเริ่มคลี่คลาย แม้ก�ำลังซื้อผู้ บริโภคเริ่มฟื้นตัวแต่ยังไม่มั่นใจในการใช้จ่าย หวังภาครัฐคลอดมาตรการกระตุ้นการซื้อ ขายช่วยขับเคลื่อนการเติบโตในตลาดอสังหาฯ แนะผู้ประกอบการอสังหาฯ มองหาก ลุ่มเป้าหมาย Real Demand ที่มีศักยภาพเพิ่มเติมเพื่อสร้างโอกาสขยายตลาดเจาะ ก�ำลังซื้อกลุ่มใหม่ในประเทศ นอกจากนี้ รายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด เผยให้เห็นว่า จ�ำนวนอุปทานในช่วงไตรมาสที่ 3 สูงขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 23% สะท้อนให้เห็นถึงจ�ำนวนอสังหาฯ คงค้างในตลาดจ�ำนวนมาก เนื่องจากผู้บริโภคใช้เวลา ตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ มากขึ้น อันเป็นผลมาจากความไม่มั่นใจกับสภาวะเศรษฐกิจ ที่เปราะบางซึ่งส่งผลต่อรายได้และการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดขึ้น สอดคล้องกับข้อมูลรายงานแนวโน้มธุรกิจไตรมาส 3 และแนวโน้มไตรมาส 4 ปี 2563 จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เผยทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยรายภูมิภาค พบ ว่า ยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในภาคกลางลดลง โดยเฉพาะอาคารชุดและบ้าน แนวราบระดับล่างจากก�ำลังซื้อของลูกค้าชาวไทยที่ลดลง เมื่อพิจารณาการปล่อยสิน เชื่ออสังหาฯ ของธนาคาร พบว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในภาคกลาง เพิ่มขึ้นมากกว่า 30% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันในปีก่อน ขณะที่ความต้องการที่อยู่ อาศัยของคนไทยในภาคเหนือยังมี แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ โดยมียอดปฏิเสธสิน เชื่อเพิ่มขึ้น 40-50% แม้เคยท�ำ pre-approve ไว้ กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจ�ำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวในงาน สัมมนาภายใต้หัวข้อ “The Guru View: แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในยุคโควิด-19 ที่ยัง ไร้ยาต้าน” ในงาน Asia Virtual Property Expo (เอเชียเวอร์ชวลพร็อพเพอร์ตี้เอ็กซ์ โป) ว่า “ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 นี้ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างมากทั้งในมุมผู้ประกอบ การและผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นตั้งแต่ต้นปีตลาดมีการชะลอตัวตามสภาพเศรษฐกิจไทย ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง รวมทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ส่งผลต่อการซื้อขายในตลาดอย่างมี นัยส�ำคัญ เมื่อผนวกกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ยิ่งส่งผลกระทบต่อ เศรษฐกิจทั้งระบบและท�ำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างมากในช่วงครึ่งปีแรก แม้สถานการณ์หลังการล็อกดาวน์จะมีแนวโน้มไปในทิศทางที่ดีขึ้น แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่า ยังคงต้องจับตาการแพร่ระบาดของโควิด-19 รอบใหม่ในประเทศ และความไม่แน่นอน ทางด้านการเมืองเป็นอีกปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจโดยรวม ของประเทศอย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งต้องจับตามองต่อไปว่าภาครัฐจะออกมาตรการใดมา ช่วยกระตุ้นการเติบโตในตลาดต่อจากนี้” “ตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ยังคงเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อและนัก ลงทุนระยะยาวที่มีความพร้อมทางการเงิน เนื่องจากผู้ขายยังคงใช้สงครามราคามาช่วย เร่งระบายสต็อกคงค้าง ท�ำให้ราคาอสังหาฯ ช่วงนี้ยังไม่สูงเกินไป โดยเฉพาะรูปแบบ คอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน

หน้า มาอยู่ที่ 201 จุด จาก 198 จุด หรือเพิ่มขึ้น 2% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกใน รอบ 6 ไตรมาส (นับจากช่วงไตรมาส 1 ปี 2562) โดยดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์เป็นอสังหาฯ รูปแบบเดียวที่ดัชนีราคาปรับ ลดลง 1% จากไตรมาสก่อน แม้ราคาที่อยู่อาศัยจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ผู้ขาย ส่วนใหญ่แข่งขันกันด้วยราคา ดังนั้น ผู้ที่คิดอยากขายในช่วงนี้ควรชะลอการขายออก ไป หากหวังผลตอบแทนที่ดี นอกจากนี้ราคาทาวน์เฮ้าส์มีสัญญาณลดลง และสินค้าทา วน์เฮ้าส์ที่มีอยู่ในตลาดราคาใกล้เคียงกับคอนโด ท�ำให้สินค้าประเภทคอนโดในท�ำเล เดียวกันอาจขายได้ยากขึ้น” กมลภัทร กล่าวเสริม คาดตลาดอสั งหาฯง หาฯฟื ฟื้นตัวครึ้ น่งปีตัหวลังครึ 2563 คาดอสั ่ ง หลั ง ปี

2563

บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จ�ำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษา ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จ�ำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวช่วงเดือนมิถุนายน ที่ผ่านมา หลังจากที่มีการผ่อนคลายมาตรการ Lock Down อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ ก�ำลังซื้อในตลาดค่อยๆ ดีขึ้น ท�ำให้ยอดขายและการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2563 จากการรวบรวมของ LPN Wisdom พบว่า รายได้รวมของผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในไตรมาส 2 ของปี 2563 มีรายได้รวม 72,822.65 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.39% เทียบกับระยะเดียวกันของ ปี 2562 เป็นผลจากการใช้กลยุทธ์ทางการตลาด การปรับลดราคาสินค้าเพื่อตอบโจทย์ กับก�ำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด ในขณะที่ภาพรวมของก�ำไรสุทธิของทั้ง 36 บริษัทมีแนว โน้มลดลง โดยในไตรมาส 2 ของปี 2563 มีก�ำไรสุทธิรวม 4,191.53 ล้านบาท ลดลง 54.34% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 ขณะที่รายได้รวมในครึ่งแรกของปี 2563 ของทั้ง 36 บริษัท มีรายได้รวม 143,202.37 ล้านบาท ลดลง 19.27% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 ก�ำไรสุทธิในช่วง ครึ่งแรกของปี 2563 อยู่ที่ 10,714.80 ล้านบาท ลดลง 55.11% เมื่อเทียบกับระยะ เดียวกันของปี 2562 การปรับตัวลดลงของรายได้และก�ำไรของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงครึ่ง แรกของปี 2563 สอดคล้องกับทิศ-ทางการปรับตัวของเศรษฐกิจที่มีการเติบโตลดลง 6.9% ในครึ่งแรกของปี 2563 โดยปรับตัวลดลงต�่ำสุดในไตรมาส 2 ของปี 2563 ที่ 12.2% ตามรายงานของสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ “ไตรมาส 2 ของปี 2563 เป็นช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธ์ใหม่ 2019 (COVID-19) ท�ำให้คาดการณ์ว่าก�ำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดน่าจะลดลง ผลจากมาตรการ Lock Down ท�ำให้ผู้ประกอบการปรับตัวด้วยการใช้กลยุทธ์ทางการ ตลาดเพื่อกระตุ้นก�ำลังซื้อ ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคและนักลงทุนในตลาด ท�ำให้มีก�ำลังซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในขณะ นั้น สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและก�ำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะ อย่างยิ่งเมื่อระดับราคาสินค้ามีการปรับตัวลงมาในระดับราคาที่ผู้ซื้อสามารถรับได้ (Affordable Price)”

MAGKETING l 22

CASE STUDY

จากผลการศึกษาของ LPN Wisdom พบว่า อาคารชุดที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้าน บาท ในท�ำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือท�ำเลที่เดินทางได้สะดวก โดยเฉพาะ ท�ำเล คลองสาน-วงเวียนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน�้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ได้รับการตอบรับ ที่ดีจากตลาดมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 30-50% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย ขณะที่ ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดที่ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ในท�ำเลที่เดินทางสะดวกใกล้แนว รถไฟฟ้า ถนน และรถขนส่งสาธารณะ อย่างท�ำเลอ่อนนุช-พัฒนาการ มียอดขายเฉลี่ย 15-18% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย ขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคา 6-20 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดโดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 10-13% ของ มูลค่าโครงการที่เปิดขายในช่วงที่ผ่านมา ขณะที่มูลค่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ในครึ่งแรกของปี 2563 ตามรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า มีอัตราการ เติบโตเฉลี่ย 4.2% ซึ่งสะท้อนถึงอัตราการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่ง แรกของปี 2563 ในขณะที่แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้นหลังจาก ที่รัฐบาลมีมาตรการผ่อนคลายกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ท�ำให้ผู้ประกอบการทยอยเปิด ตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปี 2563 โดยประมาณว่าจะมีการ เปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 5 เดือนหลังของปี 2563 ประมาณ 31,000 – 41,000 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 174,000 – 189,000 เพิ่มขึ้น 20-34% เมื่อเทียบกับ 7 เดือนแรกของปี 2563 ที่มีจ�ำนวนโครงการที่เปิด ใหม่ 33,741 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่า 140,640 ล้านบาท เฉพาะเดือนกรกฎาคม 2563 พบว่ามีจ�ำนวนโครงการที่เป็นตัวใหม่ 5,400หน่วย เพิ่มขึ้น 47% เมื่อเทียบกับ เดือนมิถุนายน 2563 โดยมีมูลค่า 19,577 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับเดือน มิถุนายน 2563 LPN Wisdom ประมาณว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล ในปี 2563 ประมาณ 65,000 – 75,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 315,000 – 330,000 ล้านบาท หรือมีการปรับตัวลดลง 25-30% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีจ�ำนวนเปิดตัวโครงการใหม่ 110,000 หน่วย มูลค่า 440,000 ล้านบาท แนวราบยั งโต คอนโดฯ ช่ามาแรง แนวราบยั งโตให้เคอนโดฯให้ เ ช่ า มาแรง จากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com ในช่วงไตรมาสที่ 2 และ 3 ของ ปีนี้ พบว่า ผู้บริโภคให้ความสนใจเข้าชมประกาศซื้อ-ขาย-เช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นกว่า 4% แสดงถึงสัญญาณบวกของตลาด และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคต่อ มาตรการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในประเทศของรัฐบาลได้ เป็นอย่างดี ดังจะเห็นได้จากที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง ผู้บริโภคค้นหา บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สอดคล้องกับ สัดส่วนอุปทานบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ที่เติบโตอย่างเห็นได้ชัดในปีนี้ (40% และ 41% ตามล�ำดับ เมื่อเทียบกับปี 2562) เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) หันมาให้ความส�ำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้งานมากขึ้น ตอบ โจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปจากเทรนด์ Work from Home ที่เป็นอีกหนึ่งปัจจัยในการ พิจารณาเลือกซื้อบ้านในช่วงนี้ จึงเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาเน้นการ

เปิดตัวโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่องเพื่อขยายส่วนแบ่งการตลาด โดยเฉพาะระดับ ราคา 1-5 ล้านบาท หลังจากที่ก่อนหน้านี้โฟกัสอยู่ที่กลุ่มตลาดกลางบน (5 ล้านบาท ขึ้นไป) ในขณะที่ตลาดให้เช่ายังมีโอกาสเติบโตเช่นกัน โดยมีการค้นหาที่อยู่อาศัยประเภทให้ เช่าในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 3 % เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้านี้ ซึ่งคอนโดฯ ให้เช่ามีการ เติบโตมากที่สุดถึง 9% เป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจและก�ำลังซื้อผู้บริโภคที่ชะลอตัว ท�ำให้การเช่าที่พักอาศัยกลายเป็นเทรนด์ที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น เพราะมีความเสี่ยง ทางการเงินน้อยกว่า รวมทั้งการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดขึ้น ท�ำให้มียอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ดี ผู้บริโภคให้ความสนใจ เลือกเช่าที่อยู่อาศัยที่มีอัตราค่าเช่า 3 หมื่นบาทต่อเดือนขึ้นไป เพิ่มขึ้นถึง 20% ในรอบ ไตรมาสที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่า แม้ผู้บริโภคจะยังไม่พร้อมซื้ออสังหาฯ เป็นของตัว เองในตอนนี้ แต่ยังคงมีศักยภาพเพียงพอที่จะจ่ายค่าเช่าในอัตราที่สูงขึ้นในช่วง 1-2 ปี เนื่องจากมีความจ�ำเป็นที่ต้องเลือกที่พักอาศัยในท�ำเลที่ต้องการ ผู้ประกอบการอสัง หาฯ ควรปรับตัวรับสถานการณ์ปัจจุบันด้วยการเจาะกลุ่มก�ำลังซื้อใหม่ ๆ ในประเทศ เพื่อขยายโอกาสทางธุรกิจไปยังกลุ่มเป้าหมายอื่นแทนที่กลุ่มก�ำลังซื้อเดิมที่อาจอิ่มตัว และได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ทั้งนี้ แนวทางในการปรับตัวเพื่อให้ผู้ปล่อยเช่าคอนโดฯ และนักลงทุนท�ำความเข้าใจ การแข่งขันในตลาดปัจจุบันและสามารถพลิกมุมมองในการดึงดูดผู้บริโภค เพื่อสร้าง โอกาสในการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในช่วงนี้ ศึกษาข้อมูลตลาด มองทิศทางการแข่งขัน ซื้อของดีราคาดี ในเวลาที่เหมาะสม สร้างโอกาสก่อนใคร การศึกษาข้อมูลตลาดอสังหาฯ และติดตามบทวิเคราะห์อย่างต่อ เนื่องจะช่วยให้มองเห็นโอกาสในการเติบโต และปรับตัวรับการเปลี่ยนแปลงของตลาด ได้ง่ายขึ้น ข้อมูลจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับ ล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ลดลง 9% ในรอบ 1 ปี ผู้ประกอบการยังคงเร่งระบายสต็อกสินค้าคงค้างโดยอัดโปรโมชั่นอย่างหนักเพื่อ กระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ถ้ามองอีกมุมจะเห็นว่านี่คือโอกาสทองที่นักลงทุน และผู้บริโภคที่ต้องการซื้อคอนโดฯ เป็นของตัวเองและมีความพร้อมด้านการเงินควร รีบซื้อไว้ แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและสถานการณ์การแพร่ระบาด ของโควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย อาจท�ำให้หลายคนต้องคิดทบทวนอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น เมื่อต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้อทรัพย์สินที่ยังไม่จ�ำเป็นในช่วงนี้ ดังนั้น จึงเป็นโอกาส ในการรุกตลาดของอสังหาฯ ให้เช่าทั้งคอนโดฯ และบ้าน ที่ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ ของผู้บริโภคยุคนี้เมื่อต้องการหาที่อยู่อาศัยโดยไม่สร้างภาระผูกพันระยะยาว และ สามารถเก็บเงินสดไว้กับตัวเพื่อใช้จ่ายสิ่งที่จ�ำเป็นด้านอื่นได้ สรรหาจุดเด่น สร้างจุดขายให้โดนใจผู้เช่า แม้นักลงทุน/ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะ ทราบข้อมูลเบื้องต้นก่อนที่จะตัดสินใจซื้อโครงการคอนโดฯ ต่าง ๆ เพื่อลงทุนอยู่แล้ว แต่ปัจจุบันสภาพแวดล้อมและหลายสิ่งอาจมีการพัฒนาและเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม รวมทั้งไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคด้วย ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงควรเลือกจุดเด่นมาเป็นจุดขาย และสร้างความแตกต่างด้วยการน�ำเสนอจุดเด่นที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค โดยอ้างอิงจาก ความต้องการของผู้อยู่อาศัยในปัจจุบัน นอกจากการตั้งอยู่ในท�ำเลที่มีศักยภาพ เดิน ทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า ระบบรักษาความปลอดภัยที่รัดกุมของโครงการ มีพื้นที่ส่วน กลางที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ เช่น Co-Working Space, สวนดาดฟ้า, พื้นที่ สันทนาการ, ห้องฟิตเนสและสระว่ายน�้ำขนาดใหญ่ เป็นต้น นอกจากนี้ผู้ให้เช่ายัง

MAGKETING l 23

CASE STUDY

สามารถสร้างจุดขายที่แตกต่างได้ด้วยการลงทุนตกแต่งและปรับปรุงห้องโดยค�ำนึง ถึงความต้องการของผู้อยู่อาศัยผนวกเข้ากับเทรนด์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ เช่น ติดตั้ง Digital Door Lock ที่เชื่อมต่อการใช้งานผ่านสมาร์ตโฟนเพื่อเสริมความมั่นใจด้าน ความปลอดภัย, เลือกเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีเทคโนโลยีช่วยประหยัดพลังงาน หรือเลือก ใช้เฟอร์นิเจอร์แบบ Multi-Function เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่าและ ประหยัดพื้นที่ในการใช้งาน รู้จักคว้าโอกาส ปรับเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายให้เหมาะกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป การแพร่ระบาดของโควิด-19 เป็นอีกปัจจัยที่ท�ำให้ทิศทางตลาดอสังหาฯ ทั้งเช่าและซื้อ เปลี่ยนไปอย่างมาก นอกจากจะส่งผลให้ชาวต่างชาติไม่สามารถกลับเข้ามาท�ำงานใน ประเทศไทยได้เหมือนเดิมแล้ว หลายบริษัทยังจ�ำเป็นต้องปรับลดงบประมาณการเช่า ที่อยู่อาศัยส�ำหรับพนักงานต่างชาติลงให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันด้วย หากผู้ ให้เช่าจะรอกลุ่มลูกค้าต่างชาติอย่างเคยจึงถือเป็นเรื่องท้าทายอย่างมากในเวลานี้ โดย เฉพาะหากผู้ให้เช่าที่ขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดฯ มาปล่อยเช่าอีกทอด โดยที่ไม่มีเงินเก็บ หรือการวางแผนประเมินความเสี่ยงมาก่อน ก็เปรียบเสมือนการเอาหนี้มาลงทุนโดยไม่ สามารถสร้างก�ำไรได้ในช่วงนี้ กลายเป็นว่าต้องแบกรับภาระในการผ่อนช�ำระทางเดียว และอาจขาดสภาพคล่องทางการเงินได้ อย่างไรก็ดี หากลองปรับเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมาย จากชาวต่างชาติมาเป็นวัยท�ำงานหรือนักศึกษามหาวิทยาลัย โดยปรับลดค่าเช่าหรือต่อ รองเรื่องสิ่งอ�ำนวยความสะดวกให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายใหม่และสภาพเศรษฐกิจ เลือกท�ำสัญญากับผู้เช่าในระยะสั้น ๆ เช่น ราคาโปรโมชั่นในช่วง 3 เดือนแรก เพื่อไม่ ให้เป็นการปิดโอกาสสร้างก�ำไรในอนาคตหากทิศทางตลาดอสังหาฯ เริ่มดีขึ้น ถือเป็น อีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจส�ำหรับผู้ให้เช่าที่ต้องการเงินหมุนเวียน เพราะถ้าปล่อยห้อง ทิ้งไว้ อย่างไรก็ต้องมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบเองอยู่ดี ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วน กลาง ค่าบ�ำรุงรักษา หรือค่าท�ำความสะอาดเพื่อป้องกันการเสื่อมโทรมของห้อง รู้จักหลักในการค�ำนวณค่าเช่าให้คุ้มทุน ผู้ลงทุนอสังหาฯ ให้เช่าควรยึดหลัก เกณฑ์ในการค�ำนวณค่าเช่าที่เหมาะสม ในเบื้องต้นมีอยู่ 2 รูปแบบด้วยกัน คือ 1. การ ก�ำหนดค่าเช่าเบื้องต้นโดยคิดเป็นตารางเมตร จากการเปรียบเทียบห้องชุดรูปแบบ เดียวกัน (เป็นการค�ำนวณจากห้องเปล่า) และ 2. การก�ำหนดค่าเช่าเบื้องต้นจากการ เปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) นอกจากวิธีค�ำนวณเบื้อง ต้นตามนี้แล้ว อีกสิ่งที่ต้องไม่ลืมน�ำมารวมในการค�ำนวณค่าเช่าคือต้นทุนและค่าซ่อม บ�ำรุง เช่น ค่าเฟอร์นิเจอร์-สิ่งอ�ำนวยความสะดวก, ค่าส่วนกลาง, ค่าล้างแอร์ ฯลฯ ซึ่ง สามารถเลือกก�ำหนดราคาให้สูงขึ้นหรือถูกกว่าอัตราเบื้องต้นได้ โดยปรับให้เหมาะ กับการตกแต่งและแบบแปลนห้อง สิ่งส�ำคัญในการตั้งราคา คือ อย่าลืมพิจารณาจาก สภาพเศรษฐกิจปัจจุบันที่ส่งผลต่อก�ำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายโดยตรง และการแข่งขัน ในตลาดที่ตอนนี้หลายรายเลือกที่จะลดราคาจากปกติเพื่อช่วยเหลือและดึงดูดให้มีผู้เช่า เข้ามาอย่างต่อเนื่อง (สามารถศึกษาวิธีการค�ำนวณค่าเช่าเพิ่มเติมได้ที่นี่)

คนไทยสนใจคอนโดฯขนาด คนไทยส่ วนใหญ่สนใจคอนโดฯขนาด 1 ห้องนอน1

ห้ อ งนอน

จากผลส�ำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดอสังหาฯ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุด เผยว่า ปัจจุบันผู้บริโภคชาว ไทยที่ก�ำลังมองหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า สนใจเลือกเช่าห้องที่มีขนาดกะทัดรัดเพื่อสร้าง พื้นที่ส่วนตัว โดยอพาร์ตเมนต์/คอนโดฯ ขนาด 1 ห้องนอนเป็นที่นิยมมากที่สุด (40%)

และผู้ตอบแบบส�ำรวจฯ เผยว่า พึงพอใจที่จะจ่ายค่าเช่าประมาณ 6,645 บาทต่อเดือน นอกจากนี้ ปัจจัยที่มีอิทธิพลในการน�ำมาพิจารณาเมื่อต้องเลือกเช่าอสังหาฯ ของผู้ บริโภคชาวไทยอันดับแรก คือ โครงการที่มีท�ำเลใกล้กับที่ท�ำงาน 73% แสดงให้เห็น ถึงการให้ความส�ำคัญในเรื่องการเดินทางไปท�ำงาน สอดคล้องกับแนวคิดการท�ำงาน แบบ Work-Life Integration ที่หลอมรวมชีวิตส่วนตัวกับชีวิตการท�ำงานเข้าด้วยกัน ตามมาด้วยความปลอดภัย (55%) และความครบครันที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยของท�ำเล (52%) เรียกได้ว่าคอนโดฯ ในท�ำเลต่าง ๆ ก็ยังมีโอกาสในการหาผู้เช่าใหม่ได้ ไม่จ�ำกัด เฉพาะโครงการในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ เท่านั้น การท�ำความเข้าใจความต้องการของ ผู้บริโภคและศึกษาทิศทางตลาดอย่างต่อเนื่องก็ถือเป็นอีกเรื่องที่นักลงทุน/ผู้ให้เช่าอสัง หาฯ ไม่ควรละเลยเช่นกัน

โอกาสลงทุ น ในคอนโดฯพร้ อ มอยู ่ โอกาสลงทุ นในคอนโดฯพร้ อมอยู่ จากการส�ำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าแม้ภาวะตลาด อสังหาริมทรัพย์จะซบเซาแต่ตลาดเช่ายังคงเติบโตให้ผลตอบแทนที่ดี โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมยังสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า โดยพื้นที่กรุงเทพชั้นในที่มีผลตอบแทนการ ปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.0% กรุงเทพชั้นกลาง 3.3% และกรุงเทพชั้นนอก 4.1% นอกจาก นี้ จากการส�ำรวจพบว่า ปี 2560-2562 มีจ�ำนวนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและเป็น โครงการที่ยังขายอยู่ในตลาดราว 405 โครงการ อุปทานสะสมอยู่ที่อยู่ที่ 215,479 ยูนิต ซึ่งลดลงจากปีก่อน เนื่องจากมีอุปทานดูดซับไปบ้างแล้ว ประกอบกับโครงการ ใหม่ที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมายังสร้างไม่เสร็จ อย่างไรก็ตาม ในอนาคตคาด ว่าจะมีห้องที่สร้างเสร็จจ�ำนวนมากในปี 2563 - 2565 ราว 147,429 ยูนิต จาก 247 โครงการ กดดันให้ผู้ประกอบหลายรายเร่งระบายสินค้าในตลาด เห็นได้จากบางพื้นที่ ปรับลดราคาลง โดยการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย หากพิจารณารายพื้นที่ พบว่ากรุงเทพชั้นใน มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและยังคงมีการ ขายอยู่ 68 โครงการ พื้นที่ดังกล่าวครอบคลุมบริเวณ เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร และ สุขุมวิท เป็นท�ำเลที่มีศักยภาพ ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นอย่าง ต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ผลักดันให้ราคาของคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นตาม นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าว ยังสามารถปล่อยเช่าในกลุ่มลูกค้าคนท�ำงานและชาวต่าง ชาติได้ดี มีอัตราค่าเช่าราว 20,000-35,000 บาทต่อเดือน ส่งผลให้คอนโดมิเนียมใน พื้นที่กรุงเทพชั้นในมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.0% โดยคอนโดมิเนียม ในท�ำเลดังกล่าวเช่น โครงการ ไนท์บริดจ์ ไพรม์ สาทร (KnightsBridge Prime Sathorn) โครงการไลฟ์ วัน ไวร์เลส (Life One Wireless) ส่วนพื้นที่กรุงเทพชั้นกลาง ครอบคลุมพื้นที่ พระราม3 พญาไท อนุเสาวรีย์ สะพานควาย จตุจักร ลาดพร้าวและรัชดา มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจ�ำนวน 60 โครงการ เป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างชัดเจน ทั้งเดินทางสะดวก ร้านอาหาร รวมถึงแหล่งงาน โดยพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ ที่ 3.3% ซึ่งโครงการที่มีผลตอบแทนสูงเป็นโครงการที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร ทั้งนี้ โครงการที่สร้างเสร็จอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว 45% อยู่บริเวณลาดพร้าว-โชคชัย 4 และรัชดา-พระราม 9 โดยมีอัตราค่าเช่า 13,000-20,000 บาทต่อเดือน เนื่องจาก ได้รับอานิสงส์จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ส่งผลให้บริเวณ ลาดพร้าวมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เฉลี่ยอยู่ที่

MAGKETING l 24

CASE STUDY

2.7% ด้านรัชดา-พระราม 9 พบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ทั้งอาคาร ส�ำนักงาน ศูนย์การค้าและที่พักอาศัยส�ำหรับชาวต่างชาติ มีผลตอบแทนจากการปล่อย เช่า เฉลี่ยที่ 4.5% โดยคอนโดมิเนียมในท�ำเลดังกล่าวเช่น โครงการเดอะไลน์ พหลประดิพัทธ์ (THE LINE Phahon-Pradipat) โครงการไลฟ์ อโศก พระราม 9 (Life Asoke - Rama 9) พื้นที่กรุงเทพชั้นนอกหรือเขตชานเมือง เป็นบริเวณที่มีอุปทานสร้างเสร็จสะสมมาก ที่สุดราว 70% มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจ�ำนวน 127 โครงการ มีผลตอบจากการ ปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.1% อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาต�่ำกว่า 75,000 บาทต่อตาราง เมตร และเมื่อเปรียบเทียบคอนโดมิเนียมบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่อยู่ในระยะ 400500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า กับคอนโดมิเนียมในเมือง พบว่ามีราคาถูกกว่าคอนโดใน เมือง 30-40% ท�ำให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบกับพื้นที่อื่นๆ โดย อัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 6,500-8,500 บาท โดยคอนโดมิเนียมในท�ำเลดังกล่าว เช่น โครงการเดอะ เบส เพชรเกษม (THE BASE Phetkasem) "แม้ปัจจุบันจะไม่ใช่ปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคัก แต่เป็นปีที่น่าสนใจส�ำหรับ นักลงทุนที่มีความพร้อมและเน้นลงทุนในระยะกลาง-ยาว เพราะเป็นโอกาสดีที่จะได้ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าทั้งในแง่ของ การเพิ่มขึ้นของส่วนต่างราคาในอนาคต ตลอดจนรายได้จากค่าเช่าจากพื้นที่ที่ยังคงมี ศักยภาพในการเติบโต นอกจากจากนี้ การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนในแต่ละ ท�ำเล ควรพิจารณาที่ตั้งและแนวโน้มของอุปทาน ศักยภาพในพื้นที่และก�ำลังซื้อที่จะ เข้ามาในพื้นที่ เนื่องจากเริ่มเห็นการลดราคาในบางโครงการบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่ ลดราคาต�่ำกว่าราคาที่เคยเปิดขายในช่วงแรกเพื่อกระตุ้นยอดขาย อย่างไรก็ดีการลงทุน อาจต้องพิจารณาถึงจ�ำนวนอุปทานใหม่ที่จะเกิดในอนาคต ศักยภาพการเติบโตในพื้นที่ ก�ำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งหากพื้นที่มีจ�ำนวนอุปทานที่มากเกินไป ขณะที่อุปสงค์ยังอยู่ใน วงจ�ำกัดจะส่งผลต่อระดับราคาและผลตอบแทนที่อาจลดลงได้" เมื่อบ้เมื านไม่ ที่อยู่ ใแต่ ่ อใบ้ช่แาค่นไม่ ช่เแป็นค่ตัทวก�ี่ อำหนดการใช้ ยู ่ แต่ เ ป็ชีวนิต ตั ว ก� ำ หนดการใช้ ชี วิ ต ด้วยบริบทของที่อยู่อาศัยของสังคมเมืองในปัจจุบันที่เปลี่ยนแปลงไป รองศาสตราจารย์ ดร.ณัฏฐิณี กาญจนาภรณ์ อาจารย์คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการออกแบบ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี นักวิจัยส�ำนักงานคณะกรรมการส่ง เสริมวิทยาศาสตร์ วิจัยและนวัตกรรม (สกสว.) และคณะ จึงท�ำการศึกษาที่อยู่อาศัย แบบแนวตั้ง คอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนท์ หรือแฟลต ในเมืองหลวง 3 ประเทศ กรุงเทพมหานคร สิงคโปร์ และกัวลาลัมเปอร์ ว่าการใช้ชีวิตและผังพื้นที่การใช้งานของ คนเมืองในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (ASEAN) จะเหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร จาก กรณีศึกษาที่อยู่แนวตั้งที่มีการอยู่อาศัยจริงจ�ำนวน 50 ตัวอย่าง ในโครงการวิจัยเกี่ยว กับการเปลี่ยนแปลงของวิถีการอยู่อาศัยในสังคมเมือง กรณีศึกษากรุงเทพมหานคร เปรียบเทียบกับการเปลี่ยนแปลงของที่อยู่อาศัยในสามมหานครของกลุ่มประเทศ อาเซียน การศึกษาพบว่า จากการส�ำรวจที่อยู่อาศัยส�ำหรับคนที่มีเงินเดือนประมาณ 35,000 บาท จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ขนาด 25 – 35 ตารางเมตร มีห้องนอน 1 ห้อง และ มีครัวแบบเปิดเป็นส่วนใหญ่ ด้วยข้อจ�ำกัดเรื่องขนาดของที่อยู่อาศัยท�ำให้บ่อยครั้งเกิด

การซ้อนทับของพื้นที่ใช้งาน (Overlapping Functions) เช่น โต๊ะอาหาร เป็นทั้งที่รับ ประทานอาหาร ที่ท�ำงาน ที่วางของ หรือใช้งานอเนกประสงค์ เป็นต้น ครัวแบบเปิด ที่ไม่สามารถท�ำครัวไทยหรือปรุงอาหารต่าง ๆ ได้สะดวก ท�ำให้ผู้คนเลือกจะใช้บริการ ส่งอาหารหรือทานอาหารแช่แข็งที่สามารถซื้อมาตุนและอุ่นรับประทานได้สะดวก นอกจากนั้นคนเมืองยังเลือกที่จะใช้พื้นที่อ�ำนวยความสะดวกภายนอกที่อยู่อาศัย มากกว่าการท�ำกิจกรรมในห้องขนาดกะทัดรัด เพราะพื้นที่ในแนวราบไม่กี่ร้อยตาราง เมตรกลับกลายเป็นที่อยู่อาศัยแนวตั้งที่มีปริมาณคนอยู่อาศัยแทบเทียบเท่าระดับต�ำบล ของต่างจังหวัด ดังนั้นสิ่งอ�ำนวยความสะดวกย่อมไม่เพียงพอต่อการรับจ�ำนวนคน สถานที่ที่คนเมืองนิยมไปใช้บริการ เช่น การไปท�ำงานที่ Co-working space ตามย่าน ต่าง ๆ รับประทานอาหารและพักผ่อนหย่อนใจที่ห้างสรรพสินค้า และใช้บริการฟิตเนส เพื่อออกก�ำลังกาย เป็นต้น "สาเหตุที่ท�ำให้คนส่วนใหญ่ 'จ�ำยอมอย่างมีความสุข' ที่จะอยู่อาศัยในพื้นที่ลักษณะนี้ โดยต้องสละคุณภาพชีวิตบางอย่างไป ก็เพื่อให้ได้มาซึ่งการเดินทางที่สะดวก การได้อยู่ ใกล้ที่ท�ำงาน สถานศึกษา และการได้อยู่ใกล้ชิดแหล่งอ�ำนวยความสะดวกต่าง ๆ ของ เมือง" เอกมัเอกมั ยท�ำเลทองตลาดเช่ า ย ท� ำ เลทองตลาดเช่ า บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จ�ำกัด ผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมตอบโจทย์ทุกบริการด้าน อสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าจากการส�ำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัสฯ พบว่า เอกมัยกลายเป็นแหล่งอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์กลุ่มคนท�ำงานทั้งชาวไทยและชาวต่าง ชาติอย่างน่าสนใจ เนื่องจากสามารถเชื่อมต่อย่านธุรกิจและแหล่งงานต่างๆ ที่อยู่โซน สุขุมวิทตอนต้น ขณะเดียวกันก็สามารถเดินทางสู่แหล่งงานแห่งใหม่โซนบางนาได้อย่าง สะดวก นอกจากนี้เอกมัยยังเป็นท�ำเลที่รู้จักกันดีในมุมของการอยู่อาศัยและแหล่งไลฟ์สไตล์ กลางเมือง รองรับทั้งกลุ่มชาวไทยและชาวต่างชาติ ท�ำให้ตลาดเช่าถือเป็นจุดเด่นอีก อย่างหนึ่งของเอกมัย สามารถรองรับการเติบโตของชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ที่มีจ�ำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ล่าสุดปี 2562 เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 93,714 คน หรือคิดเป็นเพิ่มขึ้น 4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และแม้ในช่วงครึ่งปี แรก จ�ำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาท�ำงานในกรุงเทพฯจะลดลงจากสถานการณ์การแพร่ ระบาดของโควิด-19 แต่คาดว่าชาวต่างชาติจะกลับเข้ามามากขึ้นภายหลังสถานกาณ์ ดังกล่าวดีขึ้น ทั้งนี้ จากการส�ำรวจคอนโดมิเนียมภายใต้การบริหารจัดการของพลัสฯ พบว่า จ�ำนวนตัวเลขของชาวต่างชาติที่อยู่อาศัยในช่วงสุขุมวิทตอนกลางเป็นชาวญี่ปุ่น ถึง 32% ซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ตลาดปล่อยเช่าท�ำเลสุขุมวิทตอนกลางรวมถึงเอกมัย ได้รับการตอบรับที่ดี จากข้อมูลการส�ำรวจพบว่า จากปี 2560 ถึง ปี 2562 ท�ำเลเอกมัยมีอุปทานเพิ่มขึ้น อย่างรวดเร็ว โดยล่าสุดในปี 2562 มีจ�ำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในซอยเอกมัย 9,239 ยูนิต จาก 29 โครงการ ซึ่งสามารถขายได้แล้ว 65% หรือคิดเป็น 6,039 ยูนิต ส�ำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาในท�ำเลซอยเอกมัย จะมีระดับราคาไม่ต�่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร และมีโครงการระดับลักซ์ชัวรี่ตั้งอยู่ปากซอยที่เปิดขาย เมื่อเร็วๆ นี้ ในระดับสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร และอีกหนึ่งปัจจัยคือราคา

MAGKETING l 25

CASE STUDY

คอนโดมิเนียมในซอยเอกมัยโดยเฉลี่ยถือว่าต�่ำกว่าราคาในท�ำเลใกล้เคียง (พร้อมพงษ์ และทองหล่อ) ราว 25% แต่ในทางกลับกัน ราคาคอนโดมิเนียมในซอยเอกมัยยังมี ทิศทางการเติบโตถึง 11.5% ต่อปี ส่งผลให้ย่านเอกมัยได้รับความสนใจทั้งจากนัก ลงทุนและผู้ที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริง ขณะเดียวกันราคาที่ดินในย่านเอกมัยก็เพิ่มขึ้น อย่างน่าสนใจ โดยผลการส�ำรวจย้อนหลังจากปี 2558-2563 พบว่าค่าเฉลี่ยการเติบโต ของราคาที่ดินบริเวณเอกมัย เพิ่มขึ้น 11.81% ต่อปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยการเติบโตของ ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เพิ่มขึ้น 4.89% ต่อปี โดยล่าสุดจากปี 2562-2563 ราคาที่ดินช่วงเอกมัยตอนต้นเพิ่มขึ้น 10% และเอกมัยช่วงท้ายเพิ่มขึ้น 8.06% ส่วนข้อมูลด้านการปล่อยเช่า ตัวอย่างห้องขนาด 43 ตารางเมตร ปล่อยเช่า เดือนละ 25,000 บาท ได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยเฉลี่ยที่ 5% ซึ่งอยู่ใน เกณฑ์ที่ดีเหมาะสมส�ำหรับการลงทุน จุดเด่นที่น่าสนใจของซอยเอกมัยคือเป็นซอยเดียวที่สามารถเชื่อมต่อได้หลายเส้นทาง หากเดินทางด้วยรถยนต์สามารถเชื่อมโยงระหว่างซอยย่อยด้วยกันเองซึ่งโดยปกติซอย ในสุขุมวิทจะไม่สามารถเชื่อมกันเองได้ และสามารถเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้ในเวลาเร่ง ด่วน อยู่ท่ามกลางแหล่งไลฟ์สไตล์ เหมาะส�ำหรับผู้ที่ชื่นชอบการใช้ชีวิตกลางเมือง "นอกจากนี้เอกมัยและทองหล่อ สามารถแชร์ร้านค้า ร้านอาหาร และใช้ประโยชน์ของ สิ่งอ�ำนวยความสะดวกในพื้นที่ร่วมกันได้อย่างเต็มที่ ส่วนเทรนด์ของที่อยู่อาศัยในซอย เอกมัยนั้น ต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุค New Normal ที่รองรับกิจกรรมที่ผู้คนต้องอยู่ บ้านมากขึ้น ทั้งในบริเวณส่วนกลาง เช่น มี Co-kitchen ห้องครัวส่วนกลาง มีพื้นที่ Co-space ในส่วนกลาง เช่นห้องประชุม ห้องสันทนาการ รวมทั้งการออกแบบฟังก์ชั่ นที่ยืดหยุ่นปรับเปลี่ยนการใช้งานได้ในพื้นที่ห้องส่วนตัวและตอบสนองไลฟ์สไตล์การใช้ ชีวิตยุคใหม่ ดังนั้น เอกมัยจึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกส�ำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่ต้องการซื้อ อยู่อาศัยจริง ด้วยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าถึง 5%”

ศู น ย์ ก ลางระบบขนส่ ง มวลชน “เตาปูเตาปู น-บางซืน่อ-บางซื ” ศูนย์ก่ อ ลางระบบขนส่ งมวลชน บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จ�ำกัด (LPN Wisdom) บริษัทด้านการวิจัยและ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จ�ำกัด(มหาชน) (LPN) เปิดเผยผลการส�ำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่าน “เตาปูน-บางซื่อ-บางโพบางซ่อน” ว่า นับจากปี 2556-2563 ย่านนี้ มีจ�ำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขาย 18 โครงการ 19,300 ยูนิต ปัจจุบันขายไปแล้ว 15,500 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 80.31 ของโครงการที่เปิดขายทั้งหมด โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย 200 ยูนิตต่อเดือน ใน ปี 2562 เพิ่มขึ้นจากเฉลี่ย 150 ยูนิตต่อเดือน ในปี 2561 มีจ�ำนวนยูนิตเหลือขาย ณ สิ้นปี 2562 เพียง 3,800 ยูนิต “ถึงแม้เศรษฐกิจจะมีแนวโน้มชะลอตัวในปี 2562 และต่อเนื่องมาถึงปี 2563 แต่ก�ำลัง ซื้อที่อยู่อาศัยในย่านเตาปูน-บางซื่อยังคงมีอัตราการขายที่เติบโตอย่างต่อเนื่องเป็นผล จากการเปิดตัวของรถไฟฟ้าสายสีน�้ำเงิน ส่วนต่อขยายช่วงสถานีบางซื่อ-ท่าพระ และ การก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในต้นปี 2564 ท�ำให้ ผู้บริโภคให้ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยที่อยู่โดยรอบพื้นที่เตาปูน ที่เป็นแหล่งที่อยู่อาศัย และมีชุมชนโดยรอบเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท

ต่อยูนิต” เมื่อสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการในปี 2564 สถานีกลางบางซื่อจะกลายเป็นสถานี ศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โดยจะมีรถไฟฟ้าถึง 4 สายที่ เชื่อมต่อกับสถานีกลางบางซื่อในอนาคต ได้แก่ สายสีน�้ำเงิน สายสีม่วง สายสีแดงเข้ม และสาย สีแดงอ่อน รวมทั้งยังเป็นสถานีต้นทางของรถไฟฟ้าความเร็วสูง 2 เส้นทาง ได้แก่ กรุงเทพฯ-เชียงใหม่ ระยะทาง 670 กิโลเมตร และกรุงเทพฯ-หนองคาย ระยะ ทาง 615 กิโลเมตร อีกทั้ง ยังมีส่วนต่อขยายแอร์พอร์ตเรล ลิงก์ 5 สถานี จากสถานี พญาไทเชื่อมต่อไปยังสนามบินดอนเมืองกับสนามบินสุวรรณภูมิ “นอกจากพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ จะเป็นศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชนที่ใหญ่ที่สุดใน ประเทศไทยแล้ว รัฐบาลยังมีแนวคิดในการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน หรือ Transit Oriented Development (TOD) ครอบคลุมพื้นที่เชิงพาณิชย์กว่า 300 ไร่ ซึ่งเป็นการพัฒนาที่ดินรอบสถานีรถไฟในรูปแบบ Mixed-use โดยจะถูกพัฒนาเป็น เมืองอัจฉริยะต้นแบบ (Smart City) ประกอบไปด้วยสิ่งอ�ำนวยความสะดวก โครงสร้าง พื้นฐานด้านดิจิตัลต่าง ๆ และโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงาน" ท�ำให้ประมาณการณ์ว่าจะเกิดชุมชนขนาดใหญ่ ที่มีประชากรไม่น้อยกว่า 2 ล้านคน เข้ามาใช้บริการในพื้นที่ ท�ำให้สถานีกลางบางซื่อกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่ง ใหม่ของกรุงเทพมหานคร ด้วยแนวทางการพัฒนาดังกล่าว ท�ำให้มีผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์หลายรายเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัย และการพัฒนาโครงการในเชิง พาณิชย์ในย่านนี้ เพื่อรองรับกับความต้องการที่เติบโตขึ้นตามแผนพัฒนาพื้นที่ที่เริ่ม พัฒนามาตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2556 และคาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการใน ไตรมาสแรกของปี 2564 การขยายการลงทุนและพัฒนาทั้งที่อยู่อาศัย และเชิงพาณิชย์ ในย่านนี้ท�ำให้ ระดับ ราคาที่ดินในท�ำเล “เตาปูน-บางซื่อ-บางโพ-บางซ่อน” ปรับตัวสูงขึ้นจากระดับราคา เฉลี่ย 90,000-100,000 บาทต่อตารางวาในท�ำเลที่ติดถนนใหญ่ หรือใกล้ถนนใหญ่ เมื่อปี 2556 ขยับขึ้นมาอยู่ที่ระดับราคาเฉลี่ย 130,000-150,000 บาทต่อตารางวา ใน ปี 2562 หรือปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 40-50 ในช่วงระยะเวลา 6 ปี หรือราคา ที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 6-8 ต่อปี ตามความต้องการของตลาดที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ราคาที่ดินที่อยู่ในซอย (แต่ติดกับถนนใหญ่และแนวรถไฟฟ้า) ปรับตัวสูงขึ้นจาก ระดับราคาเฉลี่ย 50,000-70,000 บาทต่อตารางวา เมื่อปี 2556 มาอยู่ที่ 90,000100,000 บาทต่อตารางวา ในปี 2562 หรือปรับตัวสูงขึ้นร้อยละ 40-50 ในช่วงระยะ เวลา 6 ปีที่ผ่านมา หรือราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 6-8 ต่อปี ขณะที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยในย่านนี้เน้นการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยหรือ คอนโดมิเนียม มากกว่าการพัฒนาเป็นบ้านพักอาศัย เนื่องจากมีพื้นที่ที่จ�ำกัด โดย คอนโดมิเนียมที่พัฒนาส่วนใหญ่เสนอระดับราคาเฉลี่ยไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต “เตาปูนเป็นท�ำเลที่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อ และมีรถไฟฟ้าสายสีน�้ำเงินผ่าน ท�ำให้ เป็นท�ำเลที่เหมาะทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย และเพื่อการลงทุน โดยการซื้อเพื่อการลงทุน ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 5 ต่อปี โดยมีการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 8,000-10,000 บาทต่อเดือนส�ำหรับห้องที่มีพื้นที่ประมาณ 22-26 ตารางเมตร ในแบบ studio และ 1 ห้องนอน ถือว่าเป็นอีกหนึ่งท�ำเลที่เหมาะส�ำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน”

MAGKETING l 26

CASE STUDY

UNSPLASH

ดีกว่า เพราะบริษัทส่วนใหญ่ท�ำสัญญาเช่ารายปีให้กับพนักงานชาวต่างชาติของตนเอง

บ ตั ว ของเซอร์ วิ ส อพาร์ ท เม้ น ต์ การปรัการปรั บตัวของตลาดเซอร์ วิสอพาร์ตเมนต์ ในกรุงเทพฯ ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพมหานครนั้นพึ่งพาลูกค้าที่มาพักทั้งระยะสั้นและ ระยะยาว ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นน�ำระดับโลกรายงานว่า นับตั้งแต่มีมาตรการจ�ำกัดการเดินทางซึ่งเป็นผลจากโควิด-19 ความต้องการเข้าพัก อาศัยระยะสั้นลดลงอย่างรวดเร็วเนื่องจากการท่องเที่ยวทั่วโลกหยุดชะงัก และภายใต้ สถานการณ์ดังกล่าว เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จึงมีแนวโน้มที่จะมุ่งเน้นไปที่ชาวต่างชาติที่ ท�ำงานในประเทศซึ่งพักอาศัยระยะยาวเพื่อปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดใหม่ที่เกิดขึ้น และไม่ใช่ครั้งแรกที่ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต้องปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของ ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ธีราธร ประพันธ์พงศ์ หัวหน้าแผนกให้เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ ความเห็นว่า “ที่ผ่านมาการเติบโตแบบทวีคูณของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของ ประเทศไทยจากจ�ำนวนนักท่องเที่ยว 10 ล้านคนในปี 2546 เป็นเกือบ 40 ล้านคนใน ปี 2562 ท�ำให้ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ค่อยๆ ปรับเปลี่ยนไปให้ความส�ำคัญ กับตลาดพักอาศัยรายวันมากขึ้นเพื่อเพิ่มรายได้ให้มากที่สุด ผู้เข้าพักระยะยาวท�ำให้ มีอัตราการเข้าพักที่สม�่ำเสมอแต่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนที่ต�่ำกว่า ขณะที่ผู้เข้าพัก ระยะสั้นอาจจะมีอัตราการเข้าพักที่ผันผวนกว่าแต่ให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนสูงกว่า นี่ คือเหตุผลว่าท�ำไมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใหม่ส่วนใหญ่จึงขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจ โรงแรมเพื่อให้สามารถเข้าถึงลูกค้าทั้งสองกลุ่มได้และเพื่อกระจายความเสี่ยง” การชะลอตัวทางเศรษฐกิจซึ่งถูกซ�้ำเติมจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังได้ส่งผลก ระทบในเชิงลบต่อความต้องการพักอาศัยทั้งระยะยาวและระยะสั้น อย่างไรก็ตาม ด้วย ลักษณะของตลาดให้เช่าระยะยาวนั้นท�ำให้สามารถรับมือกับผลกระทบจากโควิด-19ได้

“การผสมผสานระหว่างแขกที่เข้าพักระยะยาวและระยะสั้นมีแนวโน้มที่จะกลายเป็น เทรนด์ในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโควิด-19 ท�ำให้เห็นถึงความส�ำคัญของการ ปรับตัวด้วยการเจาะตลาดที่หลากหลายมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ บางแห่งเท่านั้นที่มีความยืดหยุ่นมากพอที่จะเข้าถึงตลาดทั้งสองกลุ่มได้” ธีราธร กล่าว เพิ่มเติม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่สร้างมานานแล้วมักจะมีข้อจ�ำกัดทางโครงสร้างที่ท�ำให้ไม่ สามารถขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมได้ ถึงแม้ว่าจะได้รับใบอนุญาตแล้ว ก็ไม่ อาจรับประกันได้ว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทุกแห่งจะได้รับประโยชน์จากการมีผู้เข้าพัก ทั้งระยะสั้นและระยะยาว การมุ่งเน้นไปที่ผู้เข้าพักระยะสั้นท�ำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ต้องแข่งขันกับโรงแรมซึ่งอาจจะไม่ได้ส่งผลดี นอกจากนี้ กลุ่มลูกค้าที่เข้าพักระยะยาว จะไม่ค่อยชื่นชอบที่โครงการมีคนพลุกพล่านมากขึ้น และกระทบต่อความเป็นส่วนตัว อันเนื่องจากการเข้าพักระยะสั้นของนักเดินทาง เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่ออกแบบมาเป็นพิเศษส�ำหรับชาวญี่ปุ่นนั้นปรับเปลี่ยน ได้ยากกว่า เนื่องจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เหล่านี้เปิดรับเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เข้าพักอาศัย ระยะยาวเท่านั้น รวมถึงมีบริการและสิ่งอ�ำนวยความสะดวกที่ตอบสนองความต้องของ ลูกค้าชาวญี่ปุ่นโดยเฉพาะ เช่น ห้องน�้ำและการตกแต่งภายในห้องพักแบบญี่ปุ่น ด้วย คุณสมบัติเฉพาะตัวของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เหล่านี้ซึ่งมุ่งเน้นไปที่ผู้เช่าชาวญี่ปุ่นจึงอาจ จะไม่สอดคล้องต่อความต้องการของนักเดินทางที่เข้าพักระยะสั้น นับจากนี้ไป การให้บริการของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะมุ่งสู่การผสมผสานระหว่างแขก ที่เข้าพักทั้งระยะสั้นและระยะยาว แต่เป็นที่น่าเสียดายว่าไม่ใช่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทุก แห่งจะสามารถปรับเปลี่ยนไปสู่การเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รุ่นใหม่ ที่จะช่วยสร้างผล

MAGKETING l 27

CASE STUDY

FREEPIK

ตอบแทนให้เพิ่มขึ้นและท�ำให้ก้าวผ่านวิกฤตในอนาคตด้วยการกระจายความเสี่ยงได้

เป็นอันดับสอง (34%) และเพื่อความสะดวกที่มากขึ้น เช่น อยู่ใกล้ที่ท�ำงาน/โรงเรียน (28%)

ต่างวัยต่ต่าางวั งความต้ ย -ต่อางการ งความต้ อ งการ

ช่วงอายุ 40-49 ปี เริ่มเข้าสู่วัยผู้ใหญ่ หลายคนมีบทบาทเป็นผู้ปกครองที่มีการดูแลรับ ผิดชอบสมาชิกในบ้าน ท�ำให้ต้องมีการวางแผนการเงินและบริหารจัดการค่าใช้จ่ายส่วน ต่าง ๆ อย่างรอบคอบเพื่อให้เป็นไปตามแผนการเงินที่วางไว้ นอกจากนั้นผู้บริโภคกลุ่ม นี้ยังมีการวางแผนเก็บเงินส�ำรองไว้ใช้ในกรณีฉุกเฉิน หรือน�ำเงินเก็บไปลงทุนในรูปแบบ ต่าง ๆ รวมถึงการเลือกซื้ออสังหาฯ เพื่อน�ำไปลงทุนปล่อยเช่าไว้เป็นรายได้เสริมอีกหนึ่ง ช่องทางนอกเหนือจากรายรับประจ�ำอีกด้วย เหตุผลหลัก ๆ ในการตัดสินใจซื้อบ้าน ใหม่ของคนวัยนี้ (40%) ยังคงเน้นที่การเพิ่มพื้นที่ส่วนตัว และการเพิ่มพื้นที่ให้ลูกและ พ่อแม่ (30%) ในขณะที่การซื้อเพื่อลงทุนก็ได้รับความสนใจไม่แพ้กัน (24%)

ผลส�ำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดอสังหาฯ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุด เกี่ยวกับความต้องการและความคาด หวังของผู้บริโภคแต่ละกลุ่มอายุเมื่อมองหาที่อยู่อาศัยให้ตัวเองหรือครอบครัว พบว่า กลุ่มคนรุ่นใหม่ อายุ 22-29 ปี ชีวิตหลังเรียนจบเป็นช่วงเวลาแห่งการเริ่มต้นบทบาท ใหม่ของชีวิตในหลาย ๆ เรื่อง ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนบทบาทจากนักศึกษามาเป็นคน ท�ำงานเริ่มต้นก้าวสู่โลกที่ต้องรับผิดชอบตัวเองอย่างเต็มที่ คนรุ่นใหม่ต้องการความเป็น ส่วนตัวมากขึ้น การวางแผนด้านอสังหาฯ จึงเป็นเรื่องที่คนกลุ่มนี้ให้ความส�ำคัญไม่แพ้ กัน ไม่ว่าจะเลือกอยู่กับครอบครัวไปก่อน หรือออกมาเช่าคอนโดฯ ใช้ชีวิตส่วนตัวก่อน วางแผนซื้อเองในอนาคตเมื่อมีความพร้อมด้านการเงิน นอกเหนือไปจากการมองหา สิ่งอ�ำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ได้อย่างครบครันในที่พัก รวมถึงการเดินทางทั้งไป ท�ำงานหรือสังสรรค์แล้ว พบว่าสาเหตุหลักที่ท�ำให้ประชากรกลุ่มนี้ต้องการซื้อบ้าน คือ ความต้องการพื้นที่ส่วนตัว (62%) ตามมาด้วยต้องการความสะดวกสบายในการเดิน ทาง (37%) และพื้นที่เพิ่มส�ำหรับลูก / พ่อแม่ (29%) กลุ่มวัยท�ำงาน อายุ 30-39 ปี เป็นช่วงที่มีความมั่นคงในหน้าที่การงาน หลายคนเข้า สู่ช่วงสร้างครอบครัว ให้ความส�ำคัญกับการสร้างความมั่นคงทางการเงินผ่านการ วางแผนออมเงินหรือศึกษาการลงทุนรูปแบบต่าง ๆ มากขึ้น ผู้บริโภคกลุ่มนี้จะมีความ พร้อมในการซื้ออสังหาฯ เป็นของตัวเองเพื่ออยู่อาศัยและรองรับการขยายครอบครัว ในอนาคต กลุ่มวัยท�ำงานมากกว่าครึ่ง (56%) มีมุมมองด้านการซื้อบ้านใหม่ที่ยังคงเน้น เรื่องพื้นที่ส่วนตัวมาเป็นอันดับหนึ่งเช่นเดียวกับกลุ่มคนรุ่นใหม่ ถัดมาเป็นการให้ความ ส�ำคัญกับการเพิ่มพื้นที่ให้กับสมาชิกคนอื่น ๆ ในบ้านเพื่อรองรับการขยายครอบครัวมา

กลุ่มวัยใกล้เกษียณ อายุ 50-59 ปี และกลุ่มผู้สูงอายุ อายุ 60 ปีขึ้นไป เป็นช่วงวัยที่ จริงจังกับการวางแผนทางการเงินเพื่อรองรับชีวิตหลังเกษียณมากขึ้น หลายคนให้ ความสนใจท�ำประกันเพื่อลดความเสี่ยงทางการเงินเมื่อเกิดปัญหาสุขภาพในอนาคต กลุ่มวัยใกล้เกษียณและกลุ่มผู้สูงอายุจะมองหาบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่สวนในบริเวณบ้าน ให้ได้เดินออกก�ำลังกายหรือท�ำกิจกรรมปลูกต้นไม้ในยามว่าง พร้อมมองหาสิ่งอ�ำนวย ความสะดวกที่ออกแบบให้รองรับไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของผู้สูงวัย เช่น พื้นป้องกัน การลื่น ราวจับตามจุดต่าง ๆ ในบ้าน หรือเลือกเฟอร์นิเจอร์ที่เหมาะกับสรีระ พักผ่อน สบายและลุกนั่งได้สะดวก ผู้บริโภคสองกลุ่มนี้จะให้ความส�ำคัญกับการใช้เวลาพักผ่อน กับสิ่งที่สนใจในบ้านมากกว่าการเดินทางออกไปสังสรรค์ข้างนอก เมื่อต้องการซื้อบ้าน หลังใหม่กลุ่มวัยใกล้เกษียณและกลุ่มผู้สูงอายุจะมีความต้องการคล้ายคลึงกันคือความ ต้องการพื้นที่ส่วนตัวเพิ่มขึ้นเป็นอันดับแรก (34% และ 44% ตามล�ำดับ) ตามมาด้วย การตัดสินใจซื้อเมื่อรู้สึกอยากย้ายไปท�ำเลใหม่ (27% และ 28% ตามล�ำดับ) ในขณะ ที่เหตุผลอันดับรองลงมาของกลุ่มวัยใกล้เกษียณ คือ ต้องการเพิ่มพื้นที่ส�ำหรับคนใน ครอบครัว (26%) ในขณะที่กลุ่มผู้สูงอายุจะมองไปที่การซื้อเพื่อลงทุนมากกว่า (20%)

MAGKETING l 28

FACTOR

SHUTTERSTOCK

ปรับเพิ่ม การเติบโตจีดีพีเป็น -6.4%จากเดิม -10.3 % เรื่อง : วิจัยกรุงศรี

การปรับเพิ่มการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2563 สะท้อนตัวเลข GDP ไตรมาส 3/2563 ที่ออกมาดีกว่าที่คาดไว้ การใช้ จ่ายของภาครัฐมีการเร่งตัวขึ้นและการส่งออกสินค้าดีกว่าคาด เมื่อมองไปข้างหน้า การเติบโตของเศรษฐกิจไทยคาดว่าจะกลับ มาเป็นบวกตั้งแต่ไตรมาส 2/2564 ด้วยปัจจัยหนุนจากฐานที่ต�่ำในปีก่อนหน้า การเร่งใช้จ่ายภาครัฐ และการฟื้นตัวตามวัฏจักร ของอุปสงค์ภายนอกประเทศ

MAGKETING l 29

FACTOR

การปรับเพิ่มการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2563 สะท้อนตัวเลข GDP ไตรมาส 3/2563 ที่ออกมาดีกว่าที่คาดไว้ การใช้จ่ายของภาครัฐมีการเร่งตัวขึ้นและการส่งออก สินค้าดีกว่าคาด เมื่อมองไปข้างหน้า การเติบโตของเศรษฐกิจไทยคาดว่าจะกลับมา เป็นบวกตั้งแต่ไตรมาส 2/2564 ด้วยปัจจัยหนุนจากฐานที่ต�่ำในปีก่อนหน้า การเร่ง ใช้จ่ายภาครัฐ และการฟื้นตัวตามวัฏจักรของอุปสงค์ภายนอกประเทศ วิจัยกรุงศรี มองเห็นความท้าทายรออยู่ข้างหน้าท่ามกลางปัจจัยลบจากสถานการณ์ในประเทศ ขณะที่การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวจะช้ากว่าปัจจัยขับเคลื่อนอื่น ท�ำให้เกิดก�ำลังการ ผลิตส่วนเกินจ�ำนวนมากในภาคบริการ ภาวะการว่างงานยังคงส่งผลกระทบต่อราย ได้และการใช้จ่ายของผู้บริโภค ขณะที่สถานการณ์การเมืองในประเทศอาจฉุดรั้งการ เติบโตของเศรษฐกิจและสร้างความกังวลในเรื่องความต่อเนื่องของนโยบายเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม การส่งออกจะเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโต โดยการลงทุนภาคเอกชนใน อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับการส่งออกจะค่อยๆ ฟื้นตัว นอกจากนี้ เศรษฐกิจไทยยังมี โอกาสเติบโตจากแนวโน้มการพึ่งพากันภายในภูมิภาคมากขึ้น (Regionalization) ซึ่ง จะช่วยสนับสนุนภาคส่งออกและภาคการผลิตของประเทศในระยะปานกลาง Key revisions: คาดการณ์จ�ำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะลดลงมาที่ 4.0 ล้านคนในปี 2564 จาก 6.7 ล้านคน ในปี 2563 จากความกังวลของสถานการณ์แพร่ระบาด การเปิดประเทศ ด้วยการจับคู่เดินทางที่ล่าช้าออกไป และการควบคุมการเดินทางระหว่างประเทศที่ ยาวนานกว่าที่คาด ท่ามกลางการระบาดรอบ 2 และรอบ 3 ของประเทศส�ำคัญทั่วโลก แม้มีข่าวดีเกี่ยวกับความคืบหน้าของการพัฒนาวัคซีน แต่แนวโน้มการเพิ่มขึ้นอย่าง ชัดเจนของจ�ำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะยังไม่เกิดขึ้นจนถึงไตรมาส 4/2564 ซึ่งเป็น ช่วงที่คนทั่วโลกจะได้รับวัคซีนอย่างกว้างขวาง ปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตของการบริโภคภาคเอกชนปี 2563 จาก -4.2% เป็น -1.1% และคาดว่าจะเติบโตที่ 2.5% ในปี 2564 การใช้จ่ายของผู้บริโภคในปี 2563 จะ หดตัวน้อยกว่าที่คาดไว้ก่อนหน้านี้ ด้วยปัจจัยหนุนจากมาตรการให้เงินช่วยเหลือวงเงิน มากกว่า 4 แสนล้านบาทในช่วงไตรมาส 2 และ 3 ปี 2563 และมาตรการส่งเสริม การใช้จ่ายในประเทศวงเงินประมาณ 1 แสนล้านบาทในไตรมาส 4/2563 ทั้งนี้ ในปี 2564 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม (งบประมาณพิเศษของรัฐบาลวงเงิน 2 แสน ล้านบาท) และก�ำลังซื้อจากกลุ่มชั้นกลางและกลุ่มที่มีรายได้สูง จะเป็นปัจจัยหนุนการ บริโภคภาคเอกชนเติบโตต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี แนวโน้มการเติบโตจะถูกจ�ำกัดจากปัจจัย บวกที่หายไปของอุปสงค์ที่อั้นไว้จากช่วงก่อน การสิ้นสุดของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ระยะสั้น และผลกระทบจากวิกฤตโควิดโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัญหาการว่างงานและหนี้

เศรษฐกิจและแนวโน้มการพึ่งพากันภายในภูมิภาคมากขึ้น (Regionalization) ปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตของการลงทุนภาคเอกชนปี 2563 เป็น -11% และคาด การเติบโตปี 2564 ที่ 3.2% วิจัยกรุงศรีมองเห็นสัญญาณของการปรับตัวดีขึ้นของการ ลงทุนภาคเอกชนที่เกี่ยวเนื่องกับภาคส่งออก โดยพิจารณาจากความสัมพันธ์ที่เด่นชัด ของยอดส่งออกและการลงทุนด้านอุปกรณ์ในอดีตที่ผ่านมา ทั้งนี้ อัตราการใช้ก�ำลังการ ผลิตในหลายอุตสาหกรรมได้แตะระดับก่อนวิกฤต ถือเป็นการเปิดทางไปสู่การขยาย การลงทุนต่อไป ปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตของการลงทุนภาครัฐปี 2563 มาที่ 12.5% และคาดว่า จะเติบโตที่ 10.5% ในปี 2564 เพื่อสะท้อนถึงการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณของรัฐบาล โดยรัฐบาลมีแผนที่จะจัดตั้งคณะกรรมการเพื่อเร่งการเบิกจ่ายงบประมาณ ขณะที่ ความล่าช้าของการผ่านร่างกฎหมายงบประมาณปี 2563 กลับกลายเป็นปัจจัยบวก ส�ำหรับอัตราการขยายตัวของการลงทุนภาครัฐในปี 2564 เนื่องจากฐานการค�ำนวณที่ ต�่ำเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า วิจัยกรุงศรี มองว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังไม่เปลี่ยนแปลง พร้อมทั้งคาดว่าจะมี มาตรการช่วยเหลือเพิ่มเติมในปี 2564 แม้มีการปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตของเศรษฐกิจ วิจัยกรุงศรี มองว่าผลบวกจาก การฟื้นตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจจะถูกจ�ำกัด เนื่องจากเศรษฐกิจไทยมีการพึ่งพาการ ท่องเที่ยวสูงมาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อธุรกิจ การจ้างงานและรายได้ ความเสียหายจาก วิกฤตโควิด-19 อาจรุนแรงมากขึ้นจากมาตรการจ�ำกัดการเดินทาง การตอบสนองด้าน นโยบายที่ไม่เพียงพอ และความตึงเครียดทางการเมืองที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ การฟื้นตัวทาง เศรษฐกิจที่เปราะบาง อัตราเงินเฟ้อที่ยังต�่ำ และนโยบายการเงินแบบผ่อนคลายเป็น พิเศษของธนาคารกลางหลักๆ ทั่วโลกบ่งชี้ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงินของไทยจะ ยังคงดอกเบี้ยนโยบายที่ระดับต�่ำสุดเป็นประวัติการณ์ตลอดปี 2564 นอกจากนี้ การ ฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่แตกต่างกันในภาคธุรกิจต่างๆ ท�ำให้การใช้มาตรการผ่อนคลาย ทางการเงินมีแนวโน้มเป็นแบบเฉพาะเจาะจงมากขึ้น และอาจมีการออกมาตรการ ช่วยเหลือเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นมาตรการช่วยเหลือเพื่อให้ธุรกิจด�ำเนินอยู่ได้ ไปจนถึง มาตรการเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาด้านสภาพคล่องในลักษณะวงจรขาลง

ปรับเพิ่มคาดการณ์การเติบโตของส่งออกปี 2563 จาก -12.5% เป็น -7.5% และ ประเมินส่งออกในปี 2564 จะเติบโตที่ 4.5% ปัจจัยหนุนจากการฟื้นตัวขึ้นในปีนี้ และแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องด้วยเหตุผลดังนี้ (1) อุปสงค์ที่เพิ่มสูงขึ้นส�ำหรับผลิตภัณฑ์ ที่เกี่ยวข้องกับการป้องกันการแพร่ระบาดของโควิด-19 อุปกรณ์ทางการแพทย์และ ผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับนโยบายการท�ำงานจากที่บ้าน (work from home) และ (2) สัญญาณการฟื้นตัวตามวัฏจักรของภาคการผลิตโลกจากการเติบโตของเศรษฐกิจใน ประเทศกลุ่มอุตสาหกรรมหลักที่มีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจขนาดใหญ่ ทั้งนี้ องค์การการค้าโลก (WTO) คาดการณ์ว่าการเติบโตของยอดส่งออกโลกจะกระเตื้อง ขึ้นเป็นบวก 7.2% ในปี 2564 จากคาดการณ์ที่ -9.2% ในปี 2563 นอกจากนี้ ยังมี โอกาสการเติบโตในระยะปานกลางจากภูมิภาคอาเซียนที่ก�ำลังขยายความสัมพันธ์ทาง

MAGKETING l 30

JIGSAW

ตลาดเครื่องดื่มเกลือแร่ MARKET SHARE

สปอนเซอร์ เอ็มเกลือแร่ เกเตอเรต

YEAR 2561

80.0%

12.0%

4.0%

YEAR 2562

90.0%

7.0%

2.5%

YEAR 2563

90.0%

7.0%

2.5%

MARKET SIZE 5,350

5,500

5,500

YEAR 2561 YEAR 2562 YEAR 2563

ตลาดกาแฟพร้อมดื่ม MARKET SHARE

เบอร์ดี้

เนสกาแฟ

อื่นๆ

YEAR 2561

60.0%

32.0%

8.0%

YEAR 2562

58.0%

34.0%

8.0%

YEAR 2563

55.0%

36.0%

9.0%

MARKET SIZE 12,800

13,000

12,150

YEAR 2561 YEAR 2562 YEAR 2563

ตลาดน�้ำอัดลมประเภทน�้ำสีและน�้ำขาว MARKET SHARE แฟนต้า สไปร์ท

เอสเพลย์

มิรินด้า เซเว่นอัพ

อื่นๆ

YEAR 2561

70.0%

13.0%

10.5%

6.5%

YEAR 2562

70.0%

13.0%

11.0%

6.0%

YEAR 2563

70.0%

12.0%

11.0%

7.0%

MARKET SIZE 15,900

16,240 14,000

YEAR 2561 YEAR 2562 YEAR 2563 ที่มา : รวบรวมจากผู้ประกอบการ

MAGKETING MAGKETING ll 31 31 PEXELS

DIGITAL LIFE

SHUTTERSTOCK

ดีป้าส�ำรวจ อุตสาหกรรมดิจิทัลคอนเทนต์ เรื่อง : สำ�นักงานส่งเสริมเศรษฐกิจดิจิทัล

สำ�นักงานส่งเสริมเศรษฐกิจดิจิทัล ร่วมกับ สถาบันไอเอ็มซี เผยผลสำ�รวจข้อมูลและประเมินสถานภาพอุตสาหกรรมดิจิทัลคอนเทนต์ และ บิ๊กดาต้าปี 2561-2562 ชี้ภาพรวมอุตสาหกรรมดิจิทัลคอนเทนท์ไทยปี 2562 โตขึ้นจากการขยายตัวของตลาดเกม ส่วนอุตสาหกรรม บิ๊กดาต้า เติบโตต่อเนื่อง กูรูคาด 5G หนุน 2 อุตสาหกรรมควงแขนโตต่อปีนี้

MAGKETING l 32

DIGITAL LIFE

MAGKETING l 33

RESEARCH

PEXELS

ท่องเที่ยวไทย ฟื้นบ้างแต่ยังห่างจุดเดิม เรื่อง : EIC ธนาคารไทยพาณิชย์

EIC วิเคราะห์สถานการณ์ล่าสุดของภาคการท่องเที่ยวไทยโดยใช้ข้อมูลด้านการท่องเที่ยวของทางการ และ high frequency data พบว่า การท่องเที่ยวในประเทศเริ่มฟื้นตัวได้บ้างโดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวที่ใกล้กรุงเทพฯ แต่ในภาพรวมยังคงต�่ำกว่าระดับช่วงก่อน การ lockdown อยู่มาก และยังมีแนวโน้มอ่อนไหวต่อความเสี่ยงของการระบาดระลอกที่ 2 ของ COVID-19

MAGKETING l 34

RESEARCH

เศรษฐกิจไทยมีการพึ่งพาภาคการท่องเที่ยวค่อนข้างสูง โดยรายได้จากนักท่องเที่ยว รวมทั้งไทยและต่างชาติในปี 2562 มีสัดส่วนสูงถึง 18.6% ของ GDP (รายได้จากนัก ท่องเที่ยวต่างชาติ 11.9% และจากนักท่องเที่ยวชาวไทย 6.7% ของ GDP) แต่ใน ปี 2563 สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ท�ำให้มีการจ�ำกัดการเดินทาง ระหว่างประเทศ ภาคการท่องเที่ยวของไทยจึงต้องหันมาพึ่งพานักท่องเที่ยวในประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวจากกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยจากข้อมูลส�ำรวจภาวะ เศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนในปี 2562 พบว่า กว่า 49.5% ของครัวเรือนที่มีราย จ่ายด้านการท่องเที่ยวเป็นครัวเรือนที่อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งมีค่าใช้จ่ายรวม กันเป็นสัดส่วนถึง 63.8% ของรายจ่ายท่องเที่ยวทั้งหมดของครัวเรือนไทย จากการ วิเคราะห์พบประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้ EIC ประเมินว่าภาคการท่องเที่ยวยังคงอยู่ในภาวะซบเซา แม้เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว ของการท่องเที่ยวภายในประเทศหลังการผ่อนคลายมาตรการ lockdown โดยมีปัจจัย ที่ส�ำคัญ ได้แก่ นักท่องเที่ยวต่างชาติที่หายไปยังไม่กลับมา สาเหตุส�ำคัญที่ภาคการท่องเที่ยวยัง ไม่สามารถกลับไปจุดเดิมได้ก็คือ การหายไปของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งสร้างราย ได้ถึง 60.3% ของรายได้นักท่องเที่ยวทั้งหมดในปี 2562 ทั้งนี้แม้ว่าจนถึงสิ้นเดือน สิงหาคม 2563 ไทยจะไม่มีผู้ติดเชื้อ COVID-19 ที่ติดเชื้อจากภายในประเทศติดต่อกัน ถึง 5 เดือนแล้ว แต่สถานการณ์การแพร่ระบาดทั่วโลกจนถึงเดือนสิงหาคมยังมีความ ไม่แน่นอนสูง เป็นสาเหตุหนึ่งที่รัฐบาลไทย ยังไม่เปิดรับการเดินทางจากต่างชาติ ส่งผล ให้จ�ำนวนนักท่องเที่ยวจากต่างชาติลดลงเหลือศูนย์นับตั้งแต่เดือนเมษายนเป็นต้นมา ท�ำให้ภาคการท่องเที่ยวเผชิญกับข้อจ�ำกัดส�ำคัญในการฟื้นตัว การหันมาพึ่งพาจ�ำนวนนักท่องเที่ยวชาวไทยทดแทนยังท�ำได้ไม่เต็มศักยภาพมาก นัก แม้จะมีการฟื้นตัวหลังการผ่อนคลายมาตรการ lockdown มาบ้างอย่างค่อยเป็น ค่อยไป แต่เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้าปริมาณการท่องเที่ยวโดยคนไทยก็ยังต�่ำกว่าเดิม อยู่พอสมควร สะท้อนจากจ�ำนวนผู้เยี่ยมเยือนคนไทยในเดือนกรกฎาคมปี 2563 ที่ มีการเพิ่มขึ้นมาบางส่วนจากช่วงมาตรการ lockdown แต่ก็ยังอยู่ต�่ำกว่าระดับในปี ก่อนหน้าถึง -27.1% แม้ว่าจะมีช่วงวันหยุดยาวเพิ่มเติมเข้ามาช่วยในปีนี้ก็ตาม อีกทั้ง จ�ำนวนผู้เยี่ยมเยือนคนไทยก็ยังคงต�่ำกว่าระดับก่อนมาตรการ lockdown (เฉลี่ยช่วง เดือนกุมภาพันธ์) ที่ -13.8% เช่นกัน การฟื้นตัวด้วยนักท่องเที่ยวชาวไทยที่ใช้จ่ายต่อคนน้อยกว่านักท่องเที่ยวชาวต่าง ชาติอยู่มากถือเป็นอีกความท้าทายส�ำคัญ จากข้อมูลปี 2561 รายจ่ายของนักท่องเที่ยว ต่างชาติต่อคนต่อวันสูงกว่านักท่องเที่ยวไทยถึง 2.1 เท่า และสูงกว่าในทุกหมวดการ ใช้จ่ายโดยเฉพาะหมวดที่พัก โดยค่าใช้จ่ายโดยรวมเฉลี่ยของนักท่องเที่ยวคนไทยอยู่ที่ 2,866 บาทต่อคนต่อวัน ขณะที่นักท่องเที่ยวต่างชาติจะใช้จ่ายอยู่ที่ 6,039 บาทต่อคน ต่อวัน ดังนั้น การจะฟื้นภาคการท่องเที่ยวด้วยการใช้จ่ายของคนไทยเพียงกลุ่มเดียว อาจต้องมีจ�ำนวนนักท่องเที่ยวชาวไทยที่มากกว่าเดิมมาก หรือต้องเพิ่มการใช้จ่ายต่อ คนจากเดิมอีกมากซึ่งถือเป็นความท้าทายอย่างยิ่งในช่วงที่เศรษฐกิจก�ำลังมีปัญหา การเพิ่มขึ้นของการท่องเที่ยวโดยคนไทยหลัง lockdown ยังไม่ทั่วถึงทุกพื้นที่ เมื่อ พิจารณาเฉพาะเพียงการท่องเที่ยว โดยคนไทยในจังหวัดท่องเที่ยวส�ำคัญ (ในที่นี้ ได้แก่ จังหวัดในประเทศไทยที่มีจ�ำนวนห้องพักโรงแรมต่อจ�ำนวนประชากรสูงสุด 15 จังหวัด แรก ไม่รวมกรุงเทพฯ) โดยใช้ข้อมูลผู้เยี่ยมเยือนของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา

และข้อมูล Facebook Movement Range ซึ่งเป็นข้อมูล high frequency ที่แสดง ถึงการเคลื่อนไหวของผู้ใช้งาน Facebook ภายในพื้นที่นั้น ๆ และสามารถติดตามได้ เป็นรายวัน และลงรายละเอียดได้ถึงระดับอ�ำเภอ มีข้อค้นพบเกี่ยวกับลักษณะของการ ฟื้นตัวของการท่องเที่ยวโดยคนไทยดังนี้ จังหวัดท่องเที่ยวที่มีระยะทางใกล้กรุงเทพฯ จะมีอัตราการเพิ่มขึ้นของจ�ำนวนผู้ เยี่ยมเยือนหลังการผ่อนคลาย lockdown เทียบช่วงก่อนหน้า lockdown ที่สูงกว่า จังหวัดท่องเที่ยวที่ไกลกว่า ทั้งนี้เพราะนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ และยัง สอดคล้องกับมุมมองที่คนไทยยังเลือกการเดินทางด้วยรถยนต์มากกว่าเครื่องบินจาก ความกังวลเรื่องการแพร่ระบาดของ COVID-19 นอกจากนี้ ลักษณะความสัมพันธ์ดัง กล่าวยังอาจสะท้อนถึงผลของก�ำลังซื้อที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ เพราะการท่อง เที่ยวจังหวัดที่ไกลจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงกว่า โดยกลุ่มจังหวัดท่องเที่ยว ที่ใช้ระยะเวลาขับรถไม่เกิน 4 ชั่วโมงจากกรุงเทพฯ เช่น ประจวบคีรีขันธ์ กาญจนบุรี เพชรบุรี และชลบุรี มีอัตราการเพิ่มขึ้นของจ�ำนวนผู้เยี่ยมเยือนสูงกว่าจังหวัดที่ไกลกว่า อย่างมีนัย ทั้งนี้ EIC ยังพบอีกว่าความแตกต่างของการไปเที่ยวของคนไทยในจังหวัด ใกล้และไกลกรุงเทพฯ ในช่วงวันหยุดยาวในปีนี้มีความเด่นชัดมากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา ตามเหตุผลที่ได้กล่าวไป เมื่อพิจารณากิจกรรมการเดินทางในช่วงวันหยุดยาว ได้แก่ ช่วงวันที่ 4-7 กรกฎาคม และ 25-28 กรกฎาคม โดยใช้ข้อมูล Facebook Movement Range ก็ พบลักษณะที่สอดคล้องกับความสัมพันธ์ดังกล่าวเช่นกัน โดยเมื่อเปรียบเทียบระหว่าง เมืองท่องเที่ยวที่ใกล้กรุงเทพฯ ได้แก่ หัวหิน และเมืองที่ไกลกรุงเทพฯ ได้แก่ ภูเก็ต ข้อมูลบ่งชี้ว่าการเพิ่มขึ้นของการเดินทางในเมืองหัวหินนั้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยของจังหวัด ท่องเที่ยวโดยรวม ขณะที่กิจกรรมการเดินทางในภูเก็ตนั้นอยู่ต�่ำกว่าค่าเฉลี่ยค่อนข้าง มากและยังไม่กลับไปเท่าช่วงก่อนหน้า ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะการหายไปของนักท่อง เที่ยวต่างชาติและคนไทยไม่ค่อยไปท่องเที่ยว EIC มองว่า ความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน มาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวที่มี ประสิทธิภาพ และแผนการตลาดเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวชาวไทยของผู้ประกอบการ จะ เป็นกุญแจส�ำคัญในการประคับประคองภาคการท่องเที่ยวในช่วงที่ยังต้องพึ่งพานักท่อง เที่ยวในประเทศเป็นหลัก โดยจากข้อมูลจะเห็นว่าทั้งในแง่ของปริมาณและการใช้จ่ายของคนไทยยังอยู่ในระดับ ไม่สูงและยังไม่ได้มีการกระจายตัวอย่างทั่วถึง ดังนั้น ภาครัฐและภาคเอกชนควรร่วม มือกันเพื่อท�ำความเข้าใจในอุปสรรคในการท่องเที่ยวของคนไทยและหาทางแก้ไข เช่น การสร้างความเชื่อมั่นด้านความปลอดภัยจากการแพร่ระบาด การสนับสนุนด้านค่า ใช้จ่ายการเดินทางโดยเฉพาะค่าโดยสารเครื่องบินที่มีราคาสูงเพิ่มเติม การลดความยุ่ง ยากซับซ้อนในการเข้าร่วมและใช้สิทธิ์ตามมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยว ไปจนถึงการ สนับสนุนการใช้จ่ายด้านการท่องเที่ยวในด้านอื่น ๆ เป็นต้น นอกจากนี้ในส่วนของผู้ประกอบการในภาคการท่องเที่ยวที่อยู่ในจังหวัดที่พึ่งพานัก ท่องเที่ยวต่างชาติสูงอาจต้องมีแผนการตลาดเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวคนไทยให้เดิน ทางและใช้จ่ายมากขึ้นควบคู่กันไปด้วย โดยมีทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวไทยที่นิยมเที่ยว ในประเทศ และกลุ่มที่นิยมเที่ยวต่างประเทศแต่หันมาท่องเที่ยวในประเทศในปีนี้ ซึ่ง เป็นโอกาสที่ดีที่ผู้ประกอบการจะจัดท�ำโปรโมชันเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวชาวไทยกลุ่ม นี้เพิ่มเติม

MAGKETING l 35

MOVEMENT

MAGKETING l 36

MOVEMENT

IKEA อิเกีย มอบโปรโมชั่นสุดพิเศษเพื่อการพักผ่อนที่มีคุณภาพ กับส่วนลดสุดคุ้ม ที่นอนพอกเก็ตสปริง รุ่น HÖVÅG/เฮิฟโวค ลด จัดหนัก 30% เริ่มต้นเพียง 3,990 บาท ตั้งแต่วันนี้ – 20 ธันวาคม 2563 ที่นอนพอกเก็ตสปริงจากอิเกีย ท�ำจากสปริงแยก บรรจุ ช่วยรองรับสรีระ ชั้นโฟมหนานุ่มช่วยให้หลับสบาย ขยับตัวได้ไม่กวนใจคนข้างๆ กระจายน�้ำหนักตัวทั่วถึง เหมาะกับผู้ ที่มีอาการปวดหลัง ม้วนบรรจุขนกลับง่าย พร้อมรับประกันยาวนาน 25 ปี หากไม่พอใจน�ำกลับมาเปลี่ยนได้ใน 365 วัน Strategy

:: การลดราคาเฉพาะช่วงเวลา

THAIBEV บริษัท ไทยดริ้งค์ จ�ำกัด ในเครือไทยเบฟฯได้ขยายพอร์ตเครื่องดื่มไม่มีแอลกอฮอล์ เปิดตัว “วี-บูสท์” เขย่าตลาดเครื่องดื่ม วิตามิน ชูจุดเด่นที่มากกว่าด้วยการเพิ่มส่วนผสมของ “เบต้ากลูแคน” จากประเทศสหรัฐอเมริกาที่มีผลวิจัยรับรองว่ามีสาร ต้านอนุมูลอิสระ สามารถเสริมสร้างภูมิคุ้มกันร่างกายให้มีประสิทธิภาพดีขึ้น เสริมประโยชน์และการปกป้องเป็น 2 เท่าร่วม กับ “วิตามินซี” ที่มาพร้อม 2 รสชาติ รสส้มและรสเลมอน อร่อย สดชื่น ผสมน�้ำผลไม้ในแบบน�้ำตาลน้อยและแคลอรี่ต�่ำ Strategy

:: การพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่

(New Product Development)

NESCAFE เนสกาแฟ กาแฟเบอร์หนึ่งขวัญใจมหาชน เปิดตัว “เนสกาแฟ กระป๋องอะลูมิเนียม” นวัตกรรมกระป๋องกาแฟพร้อมดื่มใหม่ ใช้อะลูมิเนียมท�ำทั้งกระป๋อง น�ำไปรีไซเคิลได้ 100% ดื่มเสร็จก็เอากระป๋องมารีไซเคิลหลอมออกมาเป็นกระป๋องใหม่วนอยู่ อย่างนั้น ใช้ทรัพยากรให้เกิดประโยชน์สูงสุด Strategy

::

Green Marketing

WAIWAI บริษัท โรงงานผลิตภัณฑ์อาหารไทย จ�ำกัด ผู้ผลิตและจัดจ�ำหน่ายบะหมี่กึ่งส�ำเร็จรูป ภายใต้เครื่องหมายการค้า “ไวไว” และทีมงานเข้ามอบผลิตภัณฑ์ในเครือ ให้แก่ พาณิชย์จังหวัดฯ และเหล่ากาชาดจังหวัดนครปฐม เพื่อน�ำไปใช้ประโยชน์ใน กิจกรรมงานกาชาดประจ�ำปี 2563(เทศกาลนมัสการองค์พระปฐมเจดีย์) เทศกาลประจ�ำปีครั้งยิ่งใหญ่ของชาวนครปฐม Strategy

:: การสร้างความรับผิดชอบต่อสังคมขององค์กร (CSR)

MAGKETING l 37

MOVEMENT

TMB ธนาคารทหารไทย จ�ำกัด (มหาชน) ร่วมกับ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จ�ำกัด (มหาชน) มอบสิทธิพิเศษให้ลูกค้าบัตรเครดิตที เอ็มบี และบัตรเครดิตธนชาต จัดแคมเปญ “The Magical Lights 2021 มหัศจรรย์แสงแห่งความสุข” รับสิทธิพิเศษถึง 2 ต่อ เพียงมียอดใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิตตั้งแต่ 15,000 บาทขึ้นไป/วัน กับสินค้าที่ร่วมรายการ รับทันที กระเป๋าล้อลาก 20 นิ้ว และรับเครดิตเงินคืน 12% เมื่อมียอดใช้จ่าย 5,000 บาทขึ้นไป/เซลล์สลิป Strategy

:: การส่งเสริมการขายร่วมกับผลิตภัณฑ์อื่นๆ

(Cooperative Promotion)

HOMEPRO บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จ�ำกัด (มหาชน) จัดงาน “โฮมโปร เอ็กซ์โป” ครั้งที่ 32 ช้อปดีมีเพิ่ม คุ้มส่งท้ายปี ลดสูงสุด 70% กับมหกรรมเรื่องบ้านสุดยิ่งใหญ่ ขนทัพสินค้าหลากหลายแบรนด์ชั้นน�ำมาไว้ที่นี่ที่เดียว เพื่อคนรักบ้านตัวจริง พร้อม สิทธิประโยชน์จัดเต็มฉลองส่งท้ายปี “ช้อปดีมีเพิ่ม” กับ 4 คุ้ม ขานรับนโยบายรัฐบาล ร่วมมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ “ช้อ ปดีมีคืน” ลดหย่อนภาษีสูงสุด 30,000 ณ อิมแพ็ค เมืองทองธานี Strategy

:: การจัดงานส่งเสริมการขาย

(Sales Promotion activity)

AIRASIA airasia.com ลดกระหน�่ำ Super Sale อีกครั้ง เริ่มแล้ววันนี้ 16-22 พฤศจิกายน 2563 ลูกค้าสามารถเลือกซื้อตั๋วเครื่อง บิน โรงแรม กิจกรรมและดีล ตอบสนองทุกไลฟ์สไตล์ ได้แก่ ตั๋วเครื่องบินแอร์เอเชีย ลดสูงสุด 50% ทุกที่นั่ง ทุกเที่ยวบิน เส้นทางบินภายในประเทศ ยกเว้นวันหยุดยาวและวันหยุดนักขัตฤกษ์ SNAP (ตั๋วเครื่องบินไป-กลับ+โรงแรม) แพคเกจ 3 วัน 2 คืน ราคาเริ่มต้นที่ 1,780 บาท โรงแรม ลดสูงสุด 50%+รับ BIG points 2 เท่า ฯลฯ Strategy

:: การลดราคาเฉพาะช่วงเวลา

MEKHONG Mekhong (แม่โขง) – The Spirit of Thailand สุราประจ�ำชาติไทยแบรนด์แรกที่มีเอกลักษณ์ความเป็นไทยและมุ่งเชิดชู ความเป็นไทยมานานร่วม 80 ปี ผุดแคมเปญ CSR เพื่อช่วยเหลือผู้ที่ในธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม รวมทั้งธุรกิจโรงแรมและ ท่องเที่ยว ที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติโควิด-19 ให้สามารถมีรายได้เสริม ผ่านโครงการ “Thai Spirit At Home” รับจัด ปาร์ตี้ถึงบ้านในวิถี New Normal Strategy

:: การสร้างความรับผิดชอบต่อสังคมขององค์กร (CSR)

MAGKETING l 38

MOVEMENT

IKEA อิเกีย เปิดเวทีให้เด็กไทยได้แสดงความคิดสร้างสรรค์และจินตนาการใน “โครงการประกวดวาดภาพตุ๊กตาผ้าอิเกีย ปี 2563” เฟ้นหาสุดยอดดีไซเนอร์ตัวจิ๋วจากทั่วโลก น�ำภาพวาดตุ๊กตาผ้าที่เกิดจากจินตนาการของเด็กๆ ไปผลิตเป็นตุ๊กตาตัว นุ่มน่ากอดในคอลเล็คชั่น SAGOSKATT/ซอกูสแคท ประจ�ำปี 2564...คุณหนูๆ ที่เป็นบุตรหลานสมาชิก IKEA Family หรือ น้องๆ สมาชิกสมอลส์ที่มีอายุไม่เกิน 12 ปี Strategy

:: การจัดประกวด

(Contests)

HAIER ไฮเออร์ (ประเทศไทย) จับมือ แอปพลิเคชันชื่อดังอย่างTikTok จัดกิจกรรม Magic Cooling Magic Now มา ร่วมชาเลนจ์สร้างสรรค์คลิปวิดีโอด้วยเอฟเฟคและเพลง Haier Magic Cooling บน TikTok เพียงติดแฮชแท็ก #MagicCoolingMagicnow และแท็ก @Haier_Thailand ก็มีสิทธิ์ลุ้นรับตู้เย็นไฮเออร์รุ่น HRF-BM325GI มูลค่า 16,990 บาท จ�ำนวน 1 เครื่อง พร้อมรางวัลอื่นๆ จากไฮเออร์อีกมากมาย Strategy

:: การจัดประกวด

(Contests)

McDONALD’S แมคโดนัลด์จับมือกับ Gojek ประเทศไทย จัดแคมเปญส�ำหรับลูกค้าแมคโดนัลด์และผู้ใช้ Gojek ตลอดเดือนพฤศจิกายน 2563 โดยผู้ใช้บริการสามารถรับส่วนลดสุดพิเศษที่จะมอบให้สูงถึง 50% ราคาเริ่มต้นเพียง 99 บาท ส�ำหรับเซ็ตเมนูยอด นิยมมากมาย เมื่อสั่งแมคโดนัลด์ ผ่าน Gojek Strategy

:: การส่งเสริมการขายร่วมกับผลิตภัณฑ์อื่นๆ

(Cooperative Promotion)

KRUNGSRI กรุงศรี (ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จ�ำกัด (มหาชน) และบริษัทในเครือ) ร่วมมือกับมิตซูบิชิ ยูเอฟเจ ไฟแนนเชียล กรุ๊ป (MUFG) สถาบันการเงินที่ใหญ่ที่สุดในญี่ปุ่นและเป็นกลุ่มสถาบันการเงินชั้นน�ำของโลก จัด Krungsri-MUFG Virtual Business Matching Fair 2020 งานจับคู่เจรจาธุรกิจระหว่างประเทศแบบออนไลน์ครั้งแรกของกรุงศรี สามารถสร้างสถิติการเจรจา จับคู่ธุรกิจส�ำเร็จจ�ำนวนกว่า 300 คู่ Strategy

:: การตลาดเชื่อมตรง

(Online Marketing)

MAGKETING l 39

+ +

หากคุณต้องการไอเดีย+จุดประกายความคิดทางธุรกิจ พร้อมกับศึกษาข้อมูลสภาวะการแข่งขันอย่างรอบด้าน

“แมกเก็ตติ้ง

(MAGKETING)”

แมกเก็ตติ้ง (MAGKETING) นิตยสารออนไลน์ด้านการตลาด (E-Magazine) รายเดือน ประเภท Free view ซึ่งน�ำเสนอข่าว ความเคลื่อนไหว ข่าวเชิงวิเคราะห์ รวมถึงข้อมูล ในรูปแบบ Database ในแวดวงธุรกิจการตลาด สามารถเลือกช่องทางการอ่านได้หลากหลาย

พร้อมเสิร์ฟฟรี ทุกที่ ทุกเวลา อ่านได้ทันทีที่