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Construção Ambiente Turismo

80 NOV/DEZ 2026 €10

Jovens sem chave Youth without keys

1 Editorial

IA explica o que são os “Óscares” do Imobiliário AI explains the Portuguese property ‘Oscars’

Carla Celestino Directora Director

A Magazine Imobiliário prepara-se para um novo ciclo. Mas, enquanto o futuro não chega, há uma iniciativa que já está em marcha e que merece a atenção do sector: estão abertas as inscrições para o Prémio Nacional do Imobiliário (PNI) até 7 de Janeiro de 2027. E porque sabemos que a imparcialidade faz parte do nosso ADN — mesmo quando falamos de uma iniciativa que nos é tão próxima — decidimos ir mais longe. Colocámos a questão ao ChatGPT: afinal, qual é o verdadeiro valor dos “Óscares” do Imobiliário? A resposta foi clara. Na sua avaliação, o PNI constitui, e cito, “uma distinção de prestígio relevante no contexto nacional do sector imobiliário, particularmente para empresas ligadas à promoção imobiliária, arquitectura, construção e investimento.” Entre os principais benefícios apontados estão o “reconhecimento junto dos profissionais do sector, a reputação associada à história e à especialização do concurso, o reforço da notoriedade e a diferenciação comercial dos empreendimentos.” A distinção pode ainda “contribuir para a valorização da imagem de um projecto, tanto a nível nacional como internacional, e apoiar a sua apresentação ao mercado.” Nas palavras do ChatGPT, o valor destes prémios reside sobretudo no seu papel como “selo de reconhecimento profissional, instrumento de reputação e vantagem de comunicação comercial no mercado português.” Se está esclarecido e pronto para dar visibilidade ao seu empreendimento, só me resta desejar-lhe um feliz início de 2027!

Magazine Imobiliário is preparing for a new chapter. But while preparations for the future continue, one initiative is already under way and deserves the industry’s attention: entries for the National Property Awards (Prémio Nacional do Imobiliário) are open until January 7, 2027. And because impartiality is part of our DNA, even when discussing an initiative so close to us, we decided to go a step further. We put a question to ChatGPT: what is the real value of the property industry’s ‘Oscars’? The answer was clear. In its assessment, the National Property Awards represent, and I quote, “a prestigious distinction of considerable relevance within Portugal’s property sector, particularly for companies involved in property development, architecture, construction and investment.” Among the main benefits identified were “recognition among industry professionals, the reputation associated with the competition’s history and specialist focus, greater visibility and the commercial differentiation of developments.” The distinction can also “help enhance a project’s image, both nationally and internationally, and support its presentation to the market.” In ChatGPT’s words, the value of these awards lies above all in their role as “a mark of professional recognition, a reputation-building tool and a commercial communications advantage in the Portuguese market.” If that has answered your questions and you are ready to raise your development’s profile, all that remains is for me to wish you a happy start to 2027!

Ficha técnica Datasheet

Propriedade Property Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901

Índice

Administração Anabela Loureiro

Summary

Grupo Martinhal Marvila Estúdios Martinhal Group Marvila Studios

Opinião Opinion

Capa Cover: Anabela Loureiro

4 Grande Tema

Lead Story Crise na habitação Housing crisis

16 Grande Entrevista The Big Interview Marco Sequeira Presidente da APAVT President of APAVT

22 Prémios

Personalidades 2026 Personalities Awards2026 Os melhores momentos The best moments

32 Metro Quadrado

Square Metre OneMark Properties

Miguel Marques dos Santos Sócio da VdA / Sócio Responsável pela Área de Imobiliário & Urbanismo Partner VdA / Partner Responsible for the Real Estate & Urbanism Area

44 Fio-de-Prumo

Plumbline Depois dos fundos europeus Beyond European funding

48 Atelier

Atelier Openbook

52 Ventos do Norte North Winds Alojamento Local Short-term lets

56 Sol e Lua

Tourism Enoturismo Costa Boal Family Estates Wine tourism Costa Boal Family Estates

60 Lá fora Abroad Opinião Opinion

Roberto Varandas Habitação: Quem tem razão? Housing: Who is in the Right?

64 Paparazzi

Brasil: país de partidas Brazil: a nation of departures

Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz Telm. / Mobile: (+351) 96 237 00 08 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario.com Fundador da Magazine Imobiliário Founder of Magazine Imobiliário Joaquim Pereira de Almeida Directora Director Carla Celestino Sede de Redacção Editorial Office Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz Colaboradora Permanente Permanent Contributor Elisabete Soares Colaboradores Contributors Isabel Lima Fotografia Photography Anabela Loureiro Tradução Translation Chris Graeme Grafismo Graphics Luís Silva Contabilidade Accounting Nasceconta Periocidade Frequency Bimestral Tiragem Number printed 3.000 exemplares Impressão Printing Jorge Fernandes, Lda. Rua Qta. de Marcarenhas, 2820 Charneca da Caparica Depósito Legal Legal Deposit 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397 Estatuto editorial disponível em: Editorial policy available at: www.magazineimobiliario.com

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Construir as cidades do futuro é uma arte.

Um Especialista ao seu lado faz toda a diferença victoria-seguros.pt VICTORIA - Seguros, S.A. (NIPC 506 333 027) e VICTORIA - Seguros de Vida, S.A. (NIPC 502 821 060) En�dades legalmente autorizadas para a exploração de seguros dos Ramos «Não Vida» e «Vida» em Portugal, registadas junto da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões de Portugal, sob os códigos 1160 e 1096, respe�vamente. Capital Social EUR 34.850.000 e EUR 8.500.000, respe�vamente. Av. da Liberdade, 200 - 1250 -147 Lisboa - Portugal Telf. 21 313 41 00 (Custo de uma chamada para a rede ﬁxa nacional) - Dias úteis das 08h30 às 18h30 Não dispensa a consulta da informação pré-contratual e contratual legalmente exigida.

Grande Tema 4 Grande Tema

Lead Story

Habitação em Portugal Housing in Portugal

Uma crise que já não cabe dentro de casa A crisis that can no longer be contained within four walls

Grande Tema Lead Story

Preços incomportáveis, rendas elevadas e falta de oferta alimentam o descontentamento da crise na habitação. Entre os protestos dos jovens e o confronto político, o país procura respostas para garantir o direito à habitação. Unaffordable property prices, soaring rents and a shortage of homes are fuelling discontent over the housing crisis. Amid youth protests and political confrontation, Portugal is searching for ways to guarantee the right to housing.

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro

A crise da habitação em Portugal continua no centro do debate público. Os protestos dos jovens e as manifestações nas principais cidades expõem uma realidade cada vez mais difícil de ignorar: para milhares de portugueses, ter uma casa deixou de ser um objectivo alcançável e passou a representar uma preocupação permanente. A subida dos preços de venda e das rendas, num contexto de salários que não acompanham o custo de vida, coloca em causa a autonomia dos jovens e a estabilidade das famílias. Para os jovens acampados na Praça do Rossio em Lisboa ou na Praça D. João I no Porto, aos quais se juntaram as cidades de Braga, Coimbra, Évora, Beja, Faro, Aveiro e Leiria, a luta vai muito além de conseguir uma renda mais baixa. Representa a exigência de poder sair de casa dos pais, estudar, trabalhar e constituir família sem comprometer a maior parte do rendimento mensal. Em Portugal, os manifestantes reclamam pacificamente por mais habitação pública (por cá ninguém partiu janelas, nem pilhou lojas da Gucci), rendas acessíveis e protecção dos inquilinos, criticando a especulação imobiliária e as medidas que consideram insuficientes para responder à urgência social. A Magazine Imobiliário desceu às ruas de Lisboa para acompanhar esta luta. Viu jovens a partilhar arroz doce com os acampados, palavras de ordem, canções de intervenção e rostos, demasiados rostos, genuinamente preocupados. Do outro lado da linha, o cor-

dão policial impunha respeito e provocava em todos uma inquietação difícil de disfarçar. A existência de um acampamento ou de uma manifestação não dispensa o cumprimento da lei, mas também não justifica, por si só, uma intervenção coerciva. Não importa se a carga policial foi dura, teve, ou não, razão; mas veio seguramente intensificar o debate sobre a forma como as autoridades lidam com o descontentamento social e levanta questões sobre o equilíbrio entre a manutenção da ordem pública e o respeito pelo direito à manifestação. Não esqueçamos que o direito ao protesto é uma componente essencial de uma sociedade democrática.

Uma geração à procura de um tecto

Falámos com Filipa Andrade, uma jovem de 25 anos que teve de deixar a região de Castelo Branco para estudar em Lisboa e que cedo se deparou com um dos maiores desafios de quem chega à capital: encontrar um quarto a um preço acessível. A solução passou por partilhar uma casa em Foros de Amora com outras quatro pessoas. Diz-nos que foi na faculdade que encontrou o amor da sua vida. Agora, enfrenta um segundo grande desafio: encontrar um tecto que lhe permita dar o próximo passo e começar a construir o seu futuro enquanto jovem adulta. De piercing no nariz e uma mochila que já terá percorrido muitos festivais, Filipa transmite inteligência e ambição. Tem raízes, educação

Grande Tema

Lead Story

e uma consciência clara do custo da vida. “A minha mãe costuma dizer: ‘A vida custa a todos!’ E isto nunca foi tão verdade como nos dias de hoje. O que nunca me disse é que a vida parece um ringue de boxe. O primeiro round foi encontrar um trabalho que me permitisse estudar e, ao mesmo tempo, ter acesso a uma habitação condigna. O segundo round é encontrar um tecto para constituir família. Será que o terceiro round será acabar como sem-abrigo? É para este túnel sem fim que estamos a caminhar?”, afirma, com a voz embargada pela tristeza e pela revolta. E prossegue: “Não sou contra as Nicole Kidman ou os príncipes deste mundo que compram casa na Comporta, nem contra as pessoas que transformam casas em alojamento local. Todos temos de fazer pela vida. O problema é quando só se constrói para esta chamada ‘classe média-alta e alta’. Não vejo ninguém a construir para pessoas como nós, que não somos médicos, enfermeiros ou engenheiros, nem estrangeiros endinheirados…” A indignação dá lugar a uma pergunta dirigi-

da à classe política: “Onde está o Primeiro-Ministro nesta altura? No Algarve, a beber um shot? Devia estar aqui connosco, a dialogar, a perceber que nem todos temos a oportunidade de ter casas bonitas em Espinho.” Ao nosso lado, uma senhora de idade avançada acompanha a conversa. Não sabemos se está ali como manifestante ou apenas por curiosidade. Chama-se Rosália Gonçalves e não demora a intervir: “Onde estão os J. Pimenta desta geração? As torres que construiu podiam não ser bonitas nem ter a melhor qualidade de construção, mas chegaram a famílias de todos os estratos sociais.” Para quem não sabe, J. Pimenta foi um empresário e construtor que, nos anos 60 e 70 do século passado, promoveu o desenvolvimento de edifícios de qualidade questionável mas dirigido às famílias, sobretudo nos subúrbios de Lisboa, e em especial na Reboleira e na Amadora. E continua: “Se o preço dos terrenos está pela hora da morte, porque não cedem os municípios os terrenos disponíveis a preços da ‘maria-cachucha’?”

Para milhares de portugueses, ter uma casa deixou de ser um objectivo alcançável e passou a representar uma preocupação permanente. For thousands of Portuguese people, having a home has ceased to be an achievable goal and become a constant worry.”

Martinhal Oriente Residences Green Campus

Managing The Shaping the Development Environment ofBuilt Your Projects for a Smarter, Greener Future. Project Management Construction Management Project Management I Construction Management Advisory Advisory TechnicalTechnical Advisory I Sustainability Sustainiblity Advisory Digital Services Digital Services

Grande Tema

Lead Story

Rosália remata com a convicção de quem acredita que as soluções existem, mas falta vontade para as concretizar: “Eu sei que há soluções para esta crise. Todos sabemos quais são. Mas não dão lucro, percebe? Por isso, não há interesse. E é por isso que assistimos a este jogo do ‘empurra com a barriga’: passa para o próximo Governo e, depois, para o seguinte. Ninguém quer mexer neste vespeiro. Mas, a bem ou a mal, vão ter de mexer!”

Quanto custa ter uma casa?

Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) confirmam a dimensão deste problema. No segundo trimestre de 2026, o preço mediano dos alojamentos familiares transaccionados em Portugal atingiu 2.445 euros por metro quadrado (€/m2), uma subida de 18,4% face ao período homólogo de 2025. No mesmo trimestre, foram transaccionadas menos 9% de habitações do que um ano antes, sinal de que os preços elevados coexistem com uma redução do número de negócios realizados. No arrendamento, a pressão também se intensifica. Segundo o INE, a renda mediana dos novos contratos chegou a 10,17€/m2 no segundo trimestre de 2026, mais 10,2% do que no mesmo período do ano anterior. Na Grande Lisboa, o valor atingiu 15,24 €/m2, enquanto no município de Lisboa chegou aos 17,79 euros. Na prática, o que isto significa é que para uma habitação de 100m2 arrendada pelo va-

lor mediano nacional corresponderia a cerca de 1.017 euros mensais. Na Grande Lisboa, a mesma área representaria aproximadamente 1.524 euros. São valores de referência estatística, não preços fixos, mas ilustram o peso que a habitação pode assumir no orçamento familiar. Estes números ajudam a explicar por que razão muitos jovens continuam em casa dos pais, partilham alojamento ou adiam projectos pessoais. Para as famílias com rendimentos mais baixos, a dificuldade não está apenas em encontrar uma casa: está em conseguir suportar os custos iniciais, pagar a renda todos os meses ou reunir condições para obter crédito à habitação.

Governo e oposição divididos nas soluções

Do lado do Governo, liderado por Luís Montenegro, a estratégia passa sobretudo pelo aumento da oferta habitacional, através de incentivos à construção privada, benefícios fiscais, mobilização de património público e simplificação dos processos de licenciamento. O Executivo defende que é necessário construir mais casas para responder à procura e considera que a estabilidade das regras e a confiança dos investidores são fundamentais para dinamizar o mercado. No debate na generalidade do Orçamento do Estado para 2027, que decorreu no dia 28 de Outubro de 2026, o ministro das Infra-

O problema é quando só se constrói para a chamada ‘classe média-alta e alta’. Não vejo ninguém a construir para pessoas como nós. The problem is when homes are built only for the so-called ‘upper-middle and upper class’. I don’t see anyone building for people like us.”

Grande Tema Lead Story

Eu sei que há soluções para esta crise. Todos sabemos quais são. Mas não dão lucro, percebe? Por isso, não há interesse. I know there are solutions to this crisis. We all know what they are. But they don’t make a profit, you see? So there’s no interest.”

-estruturas e Habitação, referindo-se aos protestos nas ruas, mencionou que a “indignação merece ser ouvida”, mas afirmou também que este tipo de intervenções “não constroem casas”. Miguel Pinto Luz referiu ainda que o novo regime de arrendamento urbano tinha de ser aprovado “sem dogmas e sem demagogia” e que o Governo tem em curso “o maior investimento de sempre em habitação pública”, que são “mais de 10 mil milhões de euros” para construir e reabilitar casas públicas. A questão é que os resultados destas medidas poderão demorar a chegar às famílias que precisam de uma solução imediata. A oposição apresenta alternativas distintas. O Partido Socialista tem defendido o reforço da habitação pública e a mobilização de casas devolutas para arrendamento. À esquerda, o Bloco de Esquerda, o PCP e o Livre defendem maior intervenção do Estado e medidas de regulação das rendas e do alojamento local nas zonas de maior pressão habitacional. Já a Iniciativa Liberal privilegia a redução de obstáculos à construção e a liberdade contratual, enquanto o Chega propõe alterações fiscais e medidas relacionadas com a imigração e o mercado habitacional. Todas estas diferenças ideológicas não eliminam, porém, a urgência de encontrar respostas concretas.

Raízes de uma crise anunciada

A grande questão que todos colocam é: Como chegou Portugal a este ponto? Na verdade, a crise resulta de vários factores acumulados. A construção de novas habitações foi insuficiente para acompanhar a procura, num sector afectado pela falta de mão-de-obra, pelo aumento dos custos dos materiais e por processos de licenciamento demorados. A concentração de emprego e ensino nas grandes cidades intensificou a procura, enquanto o turismo, o alojamento local e o investimento imobiliário acrescentaram pressão em determinadas zonas. A Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE), no “Economic Surveys: Portugal”, tem identificado, nas suas análises às políticas de habitação no nosso país, desafios estruturais relacionados com a acessibilidade financeira, a reduzida oferta de habitação social e os desequilíbrios no mercado de arrendamento. Segundo a OCDE, estes problemas são agravados pela existência de imóveis devolutos e pela dificuldade em aumentar rapidamente a construção de casas a preços comportáveis.

As respostas em falta

Estava eu a ouvir a Rádio Renascença, na cobertura do debate político sobre a habitação, quando me fez chegar as divergências entre os partidos quanto às medidas para respon-

10 Grande Tema Lead Story

própria casa. O caso gerou uma onda de indignação que rapidamente ultrapassou fronteiras: milhares de pessoas saíram à rua, multiplicaram-se os protestos e nasceu um movimento de contestação que se fez sentir em várias cidades europeias, incluindo em Portugal. A crise política no país vizinho acabou por levar à queda do Governo. E por cá? Quantas injustiças mais serão necessárias para que a indignação dê lugar à acção? Até quando permaneceremos espectadores perante situações que põem em causa a dignidade humana, o direito à habitação e o respeito pelos mais vulneráveis?

der à subida das rendas, à falta de casas acessíveis e à necessidade de reforçar a intervenção pública. Constatei o óbvio: estas diferenças revelam que o problema não se limita à construção, mas envolve também decisões sobre fiscalidade, arrendamento, alojamento local e protecção dos inquilinos. A saída da crise exige uma estratégia continuada. Construir mais é essencial, mas não basta: é necessário acelerar os licenciamentos, reabilitar edifícios degradados, disponibilizar terrenos públicos e aumentar significativamente a oferta de habitação pública e cooperativa. Incentivos fiscais podem ajudar a colocar casas vazias no mercado de arrendamento de longa duração, desde que sejam acompanhados por fiscalização e regras claras. Em paralelo, importa reforçar os apoios temporários às famílias vulneráveis, o alojamento estudantil e os mecanismos de arrendamento acessível, garantindo protecção aos

inquilinos sem afastar os proprietários do mercado. As políticas destinadas aos jovens devem privilegiar o aumento da oferta, evitando que os apoios à compra contribuam para novas subidas de preços.

Direito à habitação é uma prioridade

A habitação não pode continuar a ser apenas um campo de batalha dos jovens (ou seniores porque também os afecta), de disputa partidária ou um activo financeiro inacessível para uma parte crescente da população. Entre as reivindicações das ruas e as decisões políticas, Portugal precisa de transformar anúncios em casas efectivamente disponíveis. O sucesso das políticas habitacionais medir-se-á pela possibilidade concreta de cada cidadão encontrar um lar digno a um preço compatível com o seu rendimento. Em Espanha, uma idosa foi retirada da sua

Portugal’s housing crisis remains at the centre of public debate. Protests by young people and demonstrations in major cities expose an increasingly undeniable reality: for thousands of Portuguese people, owning or renting a home has ceased to be an achievable goal and become a constant worry. Rising purchase prices and rents, against a backdrop of wages failing to keep pace with the cost of living, are undermining young people’s independence and family stability. For the young people camping in Rossio Square in Lisbon and Praça D. João I in Porto, joined by protesters in Braga, Coimbra, Évora, Beja, Faro, Aveiro and Leiria, the struggle goes far beyond securing lower rent. They are demanding the chance to leave their parents’ homes, study, work and start families without spending most of their monthly income on housing. In Portugal, demonstrators are peacefully calling for more public housing (here, nobody has smashed windows or looted Gucci shops), affordable rents and tenant protection. They criticise property speculation and measures they consider inadequate to address the social emergency. Magazine Imobiliário took to the streets of Lisbon to witness this struggle. We saw young people sharing rice pudding with those camping out, heard chants and protest songs, and saw faces, far too many faces, showing genuine concern. On the other side of the line, the police cordon commanded respect and stirred an unease that nobody could quite conceal. Setting up camp or holding a demonstration does not exempt anyone from obeying the law, but neither does it, in itself, justify coercive intervention. Whether the police response was heavyhanded or justified is not the point; it cer-

12 Grande Tema Lead Story

tainly intensified the debate about how the authorities handle social discontent and raised questions about the balance between maintaining public order and respecting the right to demonstrate. We should not forget that the right to protest is an essential part of a democratic society.

A generation searching for a roof over its head

We spoke to Filipa Andrade, a 25-year-old who had to leave the Castelo Branco region to study in Lisbon and soon encountered one of the greatest challenges facing newcomers to the capital: finding an affordable room. Her solution was to share a house in Foros de Amora with four other people. She tells us she met the love of her life at university. Now she faces a second major challenge: finding a home that will allow her to take the next step and begin building her future as a young adult. With a nose piercing and a backpack that has probably been to countless festivals,, Filipa comes across as intelligent and ambitious. She has strong roots, an education and a clear awareness of the cost of living. “My mother always says, ‘Life is hard for everyone!’ And that has never been truer than it is today. What she never told me is that life feels like a boxing ring. The first round was finding a job that would allow me to study while also having somewhere decent to live. The second round is finding a home in which

to start a family. Will the third round be ending up homeless? Is that the endless tunnel we are heading down?” she asks, her voice choked with sadness and anger. She continues: “I have nothing against the Nicole Kidmans or princes of this world buying homes in Comporta, or people turning houses into holiday lets. We all have to make a living. The problem is when homes are built only for this so-called ‘upper-middle and upper class’. I don’t see anyone building for people like us, who aren’t doctors, nurses or engineers, or wealthy foreigners…” Her indignation gives way to a question for the political establishment: “Where is the Prime Minister at a time like this? In the Algarve, knocking back a shot? He should be here with us, talking to us and understanding that not everyone has the chance to own a lovely house in Espinho.” Beside us, an elderly woman follows the conversation. We do not know whether she is there as a protester or simply out of curiosity. Her name is Rosália Gonçalves, and she soon joins in: “Where are this generation’s J. Pimentas? The tower blocks he built may not have been attractive or of the highest construction quality, but they provided homes for families from every social background.” For those unfamiliar with him, J. Pimenta was a businessman and developer who built

Construir mais é essencial, mas não basta: é necessário acelerar os licenciamentos, reabilitar edifícios degradados, disponibilizar terrenos públicos e aumentar significativamente a oferta de habitação pública e cooperativa. Building more homes is essential, but it is not enough; planning approvals must be accelerated, derelict buildings refurbished, public land made available and the supply of public and co-operative housing substantially increased.”

Grande Tema Lead Story

residential blocks of sometimes questionable quality but aimed at families during the 1960s and 1970s, mainly in Lisbon’s suburbs, particularly Reboleira and Amadora. She continues: “If land prices are through the roof, why don’t local councils make available the land they have at bargain-basement prices?” Rosália concludes with the conviction of someone who believes solutions exist but the will to implement them is lacking: “I know there are solutions to this crisis. We all know what they are. But they don’t make a profit, you see? So there’s no interest. That’s why we see this constant passing of the buck: leave it to the next government, then the one after that. Nobody wants to stir up this hornets’ nest. But one way or another, they’ll have to!”

How much does a home cost?

The latest figures from Statistics Portugal (INE) confirm the scale of the problem. In the second quarter of 2026, the average price of homes sold in Portugal reached €2,445 per square metre (m²), an increase of 18.4% compared with the same period in 2025. The number of homes sold during the quarter was 9% lower than a year earlier, indicating that high prices are coinciding with a decline in transactions. Pressure is also intensifying in the rental market. According to INE, the average rent under new contracts reached €10.17 per square metre (€/m²) in the second quarter of 2026, up 10.2% year on year. In Greater Lisbon, the figure reached €15.24/ m², while in Lisbon municipality it stood at €17.79. In practical terms, a 100 m² home rented at the national median rate would cost around €1,017 a month. In Greater Lisbon, the same floor area would cost approximately €1,524. These are statistical benchmarks rather than fixed asking rents, but they illustrate how heavily housing can weigh on household budgets. These figures help explain why so many young people continue to live with their parents, share accommodation or postpone personal plans. For lower-income families, the difficulty is not simply finding a home; it is meeting the upfront costs, paying the rent every month or qualifying for a mortgage.

Government and opposition divided over solutions

The government led by Luís Montenegro is focusing primarily on increasing housing supply through incentives for private construction, tax benefits, bringing public property into use and simplifying planning permission procedures. The government argues that more homes must be built to meet demand and that stable rules and investor confidence are essential to revitalising the market. During the general debate on the 2027 State Budget on 28 October 2026, the Minister for Infrastructure and Housing referred to the street protests, saying that “anger deserves to be heard”, but also that such actions “do not build houses”. Miguel Pinto Luz added that the new urban rental framework must be approved “without dogma or demagoguery” and said the government was undertaking “the largest-ever investment in public housing”, amounting to “more than €10 billion” to build and refurbish public homes. The difficulty is that these measures may take time to deliver results for families who need an immediate solution. The opposition offers differing alternatives. The PS Socialist Party has advocated strengthening public housing and bringing vacant homes onto the rental market. On the left, the Left Bloc, the Portuguese Communist Party (PCP) and Livre favour greater

state intervention and measures to regulate rents and short-term holiday lets in areas under the greatest housing pressure. The Liberal Initiative prioritises removing barriers to construction and contractual freedom, while Chega proposes tax changes and measures concerning immigration and the housing market. None of these ideological differences, however, removes the urgency of finding practical answers.

The roots of a long-foreseen crisis

The question everyone is asking is: how did Portugal reach this point? In reality, the crisis stems from several accumulated factors. New housing construction has failed to keep pace with demand in a sector affected by labour shortages, rising material costs and lengthy planning procedures. The concentration of jobs and education in major cities has intensified demand, while tourism, short-term holiday lets and property investment have added pressure in certain areas. In its Economic Surveys: Portugal, the Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD) has identified structural challenges in its assessments of Portuguese housing policy, including affordability, the limited supply of social housing and imbalances in the rental market. According to the OECD, these problems are

14 Grande Tema Lead Story

Policies aimed at young people should prioritise increasing supply, avoiding purchase subsidies that fuel further price rises.

The right to housing must be a priority

Housing cannot continue to be merely a battleground for young people (or older people, who are also affected), a source of party-political conflict or a financial asset beyond the reach of a growing proportion of the population. Between the demands voiced on the streets and political decisions, Portugal needs to turn announcements into homes that are actually available. The success of housing policies will be measured by whether every citizen can genuinely find a decent home at a price their income can support. In Spain, an elderly woman was removed from her own home. The case sparked a wave of outrage that quickly crossed borders: thousands took to the streets, protests multiplied and a movement of opposition spread to several European cities, including those in Portugal. The political crisis in our neighbouring country eventually brought down the government. And what about here? How many more injustices will it take for outrage to turn into action? How much longer will we remain spectators to situations that undermine human dignity, the right to housing and respect for the most vulnerable?

compounded by vacant properties and the difficulty of rapidly increasing the supply of affordable homes.

The answers still missing

I was listening to Rádio Renascença covering the political debate on housing when I heard the disagreements between parties over measures to address rising rents, the shortage of affordable homes and the need for greater public intervention. It confirmed the obvious: these differences show that the problem is not limited to construction but also involves decisions on taxation, renting, short-term holiday lets and tenant protection.

Overcoming the crisis requires a sustained strategy. Building more homes is essential, but it is not enough; planning approvals must be accelerated, derelict buildings refurbished, public land made available and the supply of public and co-operative housing substantially increased. Tax incentives could help bring empty properties onto the long-term rental market, provided they are accompanied by oversight and clear rules. At the same time, temporary support for vulnerable families, student accommodation and affordable rental schemes must be strengthened, protecting tenants without driving landlords out of the market.

Até quando permaneceremos espectadores perante situações que põem em causa a dignidade humana, o direito à habitação e o respeito pelos mais vulneráveis? How much longer will we remain spectators to situations that undermine human dignity, the right to housing and respect for the most vulnerable?”

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Grande Entrevista 16 Grande Tema

Lead Story

The Big Interview

APAVT

“Associação tem de ser de todos os agentes de viagens” “The association must represent every travel agent”

Grande Entrevista The Big Interview

No dia em que publicamos a presente entrevista, Marco Sequeira celebra o primeiro dia na qualidade de presidente da APAVT - Associação Portuguesa das Agências de Viagens e Turismo para o triénio 2027-2029. On the day this interview is published, Marco Sequeira started his first day as president of APAVT – the Portuguese Association of Travel Agencies and Tourism – for the 2027–2029 term.

Entrevista Interview: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro

Após assumir a liderança da APAVT, quais serão as suas prioridades nos próximos meses? A APAVT tem desenvolvido um trabalho extraordinário, credibilizando o papel das agências de viagens, dos operadores turísticos e das agências de eventos junto das instituições públicas e internacionais. Quero dar continuidade a esse trabalho e reforçar essa presença. Uma das prioridades será escutar todos os associados, independentemente da dimensão, localização ou modelo de negócio, para construir um plano de trabalho que responda às suas necessidades. A APAVT tem de representar tanto os grandes grupos como as pequenas agências do interior e das ilhas. Não nos podemos esquecer que o sector muda rapidamente e exige adaptação constante. De que forma poderá “reforçar”, como diz, o papel das agências num mercado cada vez mais digital? O digital não exclui as agências de viagens. Pelo contrário, a tecnologia e a inteligência artificial podem reforçar a sua competitividade. Qualquer agência que pretenda ter futuro tem de integrar estas soluções na gestão e operação. O cliente actual tem necessidades que já não podem ser satisfeitas apenas pelo modelo tradicional. A iniciativa Push Tourism, desenvolvida pela anterior Direcção com o Turismo de Portugal, reuniu cerca de 25 startups e mais de 40 agências para testar soluções ino-

vadoras, demonstrando como a colaboração pode acelerar a modernização do sector. Como pode a APAVT contribuir para diversificar a oferta turística para além dos grandes centros? A descentralização turística exige uma estratégia conjunta. Portugal tem distâncias curtas que permitem levar visitantes a diferentes regiões, mas os constrangimentos aeroportuários e os procedimentos de entrada podem limitar esse potencial. Queremos promover produtos fora dos grandes centros, reduzindo a concentração em Lisboa e no Porto e a sazonalidade do Algarve. As empresas de incoming enfrentam dificuldades no acesso a monumentos e na disponibilidade de guias, o que exige melhorar a organização e a qualidade da oferta. O objectivo deve ser aumentar o valor gerado pelo turismo e o gasto médio por visitante, não apenas o número de turistas. Para isso, precisamos de criar experiências que incentivem a descoberta de outras regiões, envolvendo o Turismo de Portugal, as regiões de turismo e as câmaras municipais. O turismo português enfrenta desafios como a pressão sobre os preços, a escassez de mão-de-obra, os constrangimentos dos aeroportos, a sustentabilidade. Quais são os problemas mais urgentes para as agências e como podem afectar a confiança dos consumidores?

18 Grande Entrevista The Big Interview

As agências têm uma longa experiência de resiliência, adquirida em crises como o 11 de Setembro, a erupção do vulcão na Islândia e a pandemia de Covid-19. Isso não significa que sejam imunes às dificuldades. Preocupam-nos os constrangimentos aeroportuários, os sistemas de identificação biométrica e a implementação do ETIAS (European Travel Information and Authorisation System que deverá entrar em funcionamento até ao final do ano), semelhante ao ESTA dos Estados Unidos, que poderá criar dificuldades logísticas, incluindo aos viajantes dos mercados norte-americano e brasileiro. Qualquer obstáculo adicional à entrada na Europa pode afectar a experiência turística. Em momentos de crise, as agências são muitas vezes a última linha de apoio ao consumidor. Durante a pandemia, trataram de cancelamentos, devoluções e da comunicação com clientes ansiosos. Na compra, nem sempre o serviço é valorizado; quando surge um problema, é à agência que recorrem. Defendo todos os modelos de negócio, desde que respeitem a concorrência leal. Mas o valor das agências tem de ser mais reconhecido pelos consumidores e pelos restantes intervenientes da cadeia turística. Por falar em aeroportos, como encara a entrada de um novo accionista na TAP? Estou expectante, sobretudo, quanto ao que acontecerá depois da privatização. A relação entre a APAVT e a Administração da

TAP é, na minha opinião, a melhor de sempre. Existem divergências, mas tem havido diálogo e escuta activa das preocupações dos agentes de viagens. Foram alcançados progressos que, há dez anos, dificilmente imaginaria. Preocupa-me saber se esta Administração e as pessoas com quem construímos essa relação vão permanecer. A continuidade do diálogo é mais importante do que a identidade do futuro accionista. Que mudanças gostaria de ver nas políticas públicas e o que pensa da ausência de medidas para o sector turístico no Orçamento do Estado? O Orçamento do Estado pecou pela ausência de medidas para o turismo e pela redução de algumas verbas anteriormente previstas. A APAVT representa um sector fundamental para a economia portuguesa, pelo emprego, valor acrescentado e exportações. Tem procurado negociar medidas em benefício de todo o sector, como aconteceu com os vouchers e os vales durante a pandemia. A relação com o actual Governo é positiva, apesar das divergências. Acredito que os resultados se conseguem através de argumentos sólidos, grupos de trabalho e diálogo institucional, não de contestação permanente nas redes sociais. Não é quem grita mais alto que tem razão, mas quem demonstra que a solução que defende é a mais adequada. Gostaria de saber a sua opinião sobre as

A APAVT tem de representar tanto os grandes grupos como as pequenas agências do interior e das ilhas. APAVT must represent both the major groups and small agencies on mainland Portugal and on the islands.”

Grande Entrevista The Big Interview

A tecnologia e a inteligência artificial são ferramentas que podem reforçar a sua competitividade. Technology and artificial intelligence are tools that can make agencies more competitive.”

duas candidaturas à Confederação do Turismo de Portugal (CTP)? Acho que a pluralidade é saudável. Embora apresente uma candidatura única à APAVT, isso não resulta de uma decisão minha. Se tivesse surgido outra candidatura, estaríamos disponíveis para debater ideias. É importante que existam opiniões diferentes, desde que, alcançado um consenso, todos trabalhem em torno da decisão comum. Considero ambas as candidaturas à CTP credíveis e os dois candidatos capazes de exercer o cargo. A CTP representa todos os associados, mesmo os que não integram os seus órgãos sociais. Irá liderar o 51.º Congresso da APAVT, em Marraquexe. Que mensagem pretende transmitir no evento? Não me pode perguntar, neste momento, qual é a mensagem que quero passar no Congresso (risos). Mas a principal ideia será que

a associação tem de ser de todos os agentes de viagens, dos grandes grupos à pequena agência do interior com apenas uma pessoa ao serviço. Queremos conhecer as dificuldades das empresas e ajudá-las a crescer. O mercado português, apesar de pequeno face a outros mercados europeus, não está esgotado. Há espaço para todos e podemos crescer melhor em conjunto. As pequenas empresas trazem novas ideias e modelos tecnológicos e comerciais com os quais as empresas estabelecidas podem aprender. Queremos acolher e apoiar esses projectos. A APAVT trabalha para os associados e para o turismo português. Quem quer contribuir para o futuro do sector não pode ficar a assistir de fora. Estamos disponíveis para escutar as empresas, mas, para fazerem parte da solução, têm de participar, assumir responsabilidades e contribuir para o debate.

20 Grande Entrevista The Big Interview

What are your priorities be in the coming months as you take the helm at APAVT? APAVT has done outstanding work in strengthening the credibility of travel agencies, tour operators and event agencies in the eyes of public bodies and international institutions. I want to build on that work and reinforce our presence. One priority will be to listen to every member, regardless of size, location or business model, and draw up a programme that meets their needs. APAVT must represent both the major groups and small agencies on mainland Portugal and on the islands of the Azores and Madeira.

We must remember that this is a fast-changing sector that has to constantly adapt. How can you bolster the role of travel agencies, as you mentioned, in an increasingly digital market? Digitalisation does not spell the end of travel agencies. Quite the opposite: technology and artificial intelligence can make them more competitive. Any agency that wants to have a future must incorporate these solutions into its management and operations. Today’s customers have needs that can no longer be met through the traditional model alone.

The Push Tourism initiative, developed by the previous board with Portugal’s tourism bureau Turismo de Portugal, brought together around 25 start-ups and more than 40 agencies to test innovative solutions, showing how collaboration can accelerate the sector’s modernisation. How can APAVT help diversify tourism beyond the major urban centres? Spreading tourism more evenly across the country requires a coordinated strategy. Portugal’s relatively short distances make it possible to encourage visitors to explore different regions, but airport capacity constraints and entry procedures can limit that potential. We want to promote tourism products outside the main centres, reducing the concentration of visitors in Lisbon and Porto and the Algarve’s seasonal dependence. Inbound tourism operators face difficulties accessing monuments and finding available guides, highlighting the need to improve how the offer is organised and delivered. The aim should be to increase the value generated by tourism and average spending per visitor, rather than simply boosting visitor numbers. That means creating experiences that encourage people to discover other regions, working with Turismo de Portugal, regional tourism bodies and local councils. Portuguese tourism faces challenges ranging from pressure on prices and labour shortages to airport constraints and sus-

O objectivo deve ser aumentar o valor gerado pelo turismo e o gasto médio por visitante, e não apenas o número de turistas. The aim should be to increase the value generated by tourism and average spending per visitor, rather than simply boosting visitor numbers.”

Grande Entrevista The Big Interview

Há espaço para todos e podemos crescer melhor em conjunto. There is room for everyone, and we can achieve stronger growth together.”

tainability. Which problems are most urgent for travel agencies, and how might they affect consumer confidence? Travel agencies have developed considerable resilience through crises such as 9/11, the volcanic eruption in Iceland and the Covid-19 pandemic. That does not mean they are immune to difficulties. We are concerned about airport bottlenecks, biometric identification systems and the introduction of ETIAS (the European Travel Information and Authorisation System, which is expected to become operational by the end of the year). Similar to the United States’ ESTA system, it could create logistical difficulties, including for travellers from North American and Brazilian markets. Any additional barrier to entering Europe can affect the visitor experience. In a crisis, travel agencies are often consumers’ last line of support. During the pandemic, they handled cancellations, refunds and communications with anxious customers. People do not always appreciate the service when they book; when something goes wrong, however, it is the agency they turn to. I support all business models, provided they respect fair competition. But the value of travel agencies needs greater recognition from consumers and the other players in the tourism supply chain. Speaking of airports, how do you view the entry of a new shareholder in TAP? I’m interested to see, particularly as to what will happen post-privtatisation. In my view, the relationship between APAVT and TAP’s management is better than it has ever been. We have our differences, but we’re in contact and there’s a genuine willingness to listen to travel agents’ concerns. We have made progress that I would scarcely have imagined ten years ago. What concerns me is whether the current management team, and the people with whom we have built that relationship, will remain in place. Keeping in contact matters more than the identity of the future shareholder. What changes would you like to see in public policy, and what do you make of the absence of measures for tourism in the State Budget? The State Budget fell short by failing to include measures for tourism and by reducing some previously earmarked funding. APAVT represents a sector that is vital to Por-

tugal’s economy in terms of employment, added value and exports. We have sought to negotiate measures that benefit the entire sector, as we did with vouchers and credits during the pandemic. Our relationship with the current Government is positive, despite some differences of opinion. I believe results come from sound arguments, working groups and talking to institutions, not constant confrontation on social media. The person who shouts loudest is not necessarily right; what matters is demonstrating that the solution you propose is the most appropriate. What is your view of the two candidates standing for the leadership of the Portuguese Tourism Confederation (CTP)? I think having a choice is healthy. Although I am not facing any competition for the APAVT presidency, that was not my decision. Had another candidate come forward, we would have been happy to discuss our ideas. Different opinions are important, provided that, once a consensus is reached, everyone works towards the agreed decision. I consider both CTP candidacies credible and both candidates capable of doing the job. The CTP represents all its members, including those who do not sit on its governing bodies. You will lead APAVT’s 51st Congress in Marrakech. What message do you hope to convey? You cannot ask me just yet what message I want to deliver at the Congress (laughs). But the central message will be that the association must belong to every travel agent, from the major groups to a small, one-person agency on mainland Portugal. We want to understand the difficulties businesses face and help them grow. Although the Portuguese market is small compared with other European markets, it is far from saturated. There is room for everyone, and we can achieve stronger growth together. Small businesses bring fresh ideas and new technological and commercial models that established companies can learn from. We want to welcome and support those ventures. APAVT works for its members and for Portuguese tourism. Anyone who wants to help shape the sector’s future cannot simply watch from the sidelines. We are ready to listen to businesses, but to be part of the solution they must get involved, take responsibility and contribute to the debate.

Prémios Personalidades 2026 22 Prémios Personalidade 2026

Personality Awards 2026

Celebrar percursos que marcam Portugal Celebrating those who make their mark on Portugal

Uma vez mais os Prémios Personalidades 2026 distinguiram figuras que se destacaram em Portugal pelo seu trajecto, talento e contributo em diferentes áreas da sociedade, celebrando o mérito, a dedicação e o impacto das suas acções. A iniciativa reconheceu, assim, personalidades prominentes que, através do seu trabalho e exemplo, marcam a actualidade e inspiram novas gerações. Once again, the 2026 Personalities Awards honoured outstanding individuals who have distinguished themselves in Portugal through their achievements, talent and contributions across different areas of society, celebrating excellence, dedication and the lasting impact of their work. The awards recognised prominent figures whose accomplishments and example continue to shape contemporary Portuguese society and inspire future generations.

Fotos Photos: Joaquim Morgado

Prémios Personalidade 2026

Personality Awards 2026

24 Prémios Personalidade 2026 Personality Awards 2026

Prémios Personalidade 2026

Personality Awards 2026

26 Prémios Personalidade 2026 Personality Awards 2026

Prémios Personalidade 2026

Personality Awards 2026

28 Prémios Personalidade 2026 Personality Awards 2026

Prémios Personalidade 2026

Personality Awards 2026

30 Prémios Personalidade 2026 Personality Awards 2026

Duas marcas, um acabamento: o bronze escovado cria uma linguagem de design coesa e harmoniosa, dos mecanismos às torneiras. JUNG.GROUP/BRUSHED-BRONZE

SIGNATURE DESIGN. CRAFTED IN FINISHES.

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OneMark Properties

“Criar empreendimentos distintivos, sustentáveis e duradouros” “Creating distinctive, sustainable developments built to last”

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A OneMark aposta na construção industrializada, na sustentabilidade e na reconversão de edifícios para acelerar a promoção imobiliária. Com cerca de dez projectos em análise, prepara um fundo de investimento com o objectivo de atingir 300 milhões de euros. OneMark is focusing on industrialised construction, sustainability and the conversion of existing buildings to accelerate property development. With around ten projects under consideration, it is preparing an investment fund with a target of €300 million.

Entrevista Interview: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro

O que distingue o modelo de promoção imobiliária da OneMark? José Cardoso Botelho, fundador e chairman da OneMark Properties: A estratégia assenta em quatro segmentos: Signature Living, para o mercado de topo; Curated Living, dirigido aos segmentos médio e médio-alto, com construção industrializada; Smart Living, com apartamentos compactos e funcionais, próximos dos transportes públicos; e OPUS - Buildings Reborn, em que apostamos na reconversão de edifícios, adaptando-os às exigências de eficiência energética e sustentabilidade. Hugo Santos Ferreira, partner & managing director - OneMark Capital & Developments: A OneMark combina visão estratégica, capacidade de execução e competências nas áreas imobiliária, industrial, da sustentabilidade, da hotelaria e da curadoria. Queremos integrar na habitação uma experiência diferenciadora, assente na qualidade arquitectónica, no design, nos materiais, na arte e na atenção ao detalhe. Que projectos têm em carteira ou negociação? José Cardoso Botelho: Temos um projecto de gama alta praticamente desenhado, que ambiciona afirmar-se entre os edifícios mais exclusivos de Lisboa. Estamos também a trabalhar em cerca de dez dossiers, sobretudo em Lisboa e no Porto. A tecnologia, a rede de parceiros e a construção industrializada off-site serão fundamentais para acelerar a execução. Que potencial tem o OPUS Buildings Reborn,

nomeadamente a reconversão de escritórios obsoletos para residencial? José Cardoso Botelho: Muitos edifícios das décadas de 1960 a 1990 apresentam deficiências térmicas, acústicas e energéticas, perdendo atractividade e valor. A reconversão é uma tendência europeia e uma oportunidade para Portugal, que dispõe de um parque imobiliário significativo e bem localizado. Por isso, desenvolvemos um enquadramento jurídico específico para estas operações. Como pretendem diferenciar a oferta e tornar a construção mais competitiva? José Cardoso Botelho: No segmento de topo, falta oferta ajustada às expectativas dos clientes internacionais, nomeadamente em áreas, serviços e experiência residencial. Queremos integrar soluções de concierge, manutenção e apoio pós-venda. A qualidade arquitectónica e o design devem também distinguir os segmentos médio e médio-alto, contribuindo para a valorização dos imóveis. Hugo Santos Ferreira: No Signature Living, identificamos uma procura internacional por habitações diferenciadas e com serviços. Nos segmentos médio e médio-alto, apostamos na construção modular e industrializada para reduzir prazos e custos sem comprometer a qualidade. Estamos a estudar soluções internacionais, incluindo construção em madeira e personalização de acabamentos. É possível transformar sustentabilidade numa vantagem económica?

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A OneMark combina visão estratégica, capacidade de execução e competências nas áreas imobiliária, industrial, da sustentabilidade, da hotelaria e da curadoria. OneMark combines strategic vision, delivery capabilities and expertise in property, industry, sustainability, hospitality and curation.” Manuel Collares Pereira, cofundador e director científico da OneMark: Construir de forma sustentável não implica necessariamente custos superiores. A estrutura representa cerca de 20% do custo de um edifício convencional. Mesmo que novos materiais encareçam essa componente em 10% a 15%, o impacto global será de apenas 2% a 3%, podendo ser compensado pela rapidez de execução e pela redução dos impactos ambientais. A industrialização pode reduzir o prazo de construção de dois anos e meio para cerca de um ano, diminuindo o capital imobilizado e melhorando o desempenho energético, o conforto e a qualidade do ar. Como pretendem conciliar rentabilidade, custos e qualidade? José Cardoso Botelho: Só avançamos com projectos financeiramente viáveis. O aumento dos custos dos terrenos, da mão-de-obra e da fiscalidade, aliado aos atrasos na execução, limita a produção habitacional. Acreditamos que a industrialização é essencial para aumentar a competitividade. Reduzir dois anos à execução pode melhorar significativamente a taxa interna de rentabilidade (TIR), mesmo com margens inferiores. Mas a escassez de trabalhadores continua, contudo, a pressionar os custos. E como responderão a esses constrangimentos do sector? José Cardoso Botelho: Apostamos em melho-

res projectos de arquitectura e engenharia, compras eficientes e processos industrializados. Este modelo exige maior concentração de capital e tem de ser considerado desde a concepção. Queremos incorporar novas tecnologias e materiais para melhorar o produto e torná-lo mais competitivo, sem sacrificar a qualidade. De que forma podem garantir a valorização futura dos vossos imóveis? José Cardoso Botelho: A qualidade construtiva e a eficiência energética são determinantes para preservar o valor dos edifícios. Imóveis desactualizados poderão exigir reabilitações profundas. Além disso, os edifícios de qualidade tendem a alcançar preços superiores e maior liquidez, enquanto a sustentabilidade ganhará importância crescente nas decisões de compra. Qual é o perfil dos investidores e que capital pretendem mobilizar? José Cardoso Botelho: Trabalhamos com investidores privados, family offices e fundos institucionais. Em Portugal, a dimensão das oportunidades disponíveis dificulta a captação dos maiores investidores. Estamos, por isso, a preparar com parceiros um fundo com o objectivo de atingir 300 milhões de euros, destinado a diferentes oportunidades imobiliárias. Daí a importância do departamento OneMark Capital and Development.

Hugo Santos Ferreira: A criação desta área teve como objectivo colocar a minha experiência de quase duas décadas no sector imobiliário ao serviço da identificação, angariação e desenvolvimento de oportunidades de investimento, com especial enfoque nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, bem como no Algarve. A estratégia abrange ainda o eixo Comporta–Melides–Sines, uma região com um posicionamento cada vez mais relevante no panorama imobiliário nacional. O que o levou a regressar à promoção imobiliária? Hugo Santos Ferreira: Após 12 anos na liderança da APPII - Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários e cerca de duas décadas no imobiliário, a par da passagem pela advocacia, senti que era o momento de passar da reflexão à prática. Identifiquei-me com a ambição da OneMark de criar projectos com identidade, qualidade arquitectónica e capacidade para perdurar. Por isso, quero aplicar a experiência adquirida no sector ao desenvolvimento de projectos que concretizem as ideias que defendi. Que legado a OneMark Properties pretende deixar? Carlos Marques dos Santos: Queremos criar empreendimentos distintivos, sustentáveis e duradouros, contribuindo para responder aos desafios da habitação através da industrialização, da tecnologia e de novos conceitos de

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valor. O melhor legado seria olhar, no futuro, para alguns dos melhores empreendimentos em Portugal e pensar que entre eles, os mais distintivos, os mais conhecidos, aqueles que melhor resistiram à passagem do tempo e cujo design continua actual, são nossos. José Cardoso Botelho: Queremos edifícios que resistam às modas e que permitam Portugal manter-se relevante sem perder identidade. Edifícios em que a arquitectura e os materiais determinem a durabilidade e contribuam para a sustentabilidade, reduzindo a necessidade de substituições e o desperdício de recursos. Se formos copiados, será também um sinal de reconhecimento: normalmente, replica-se aquilo a que se atribui valor. What sets OneMark’s property development model apart? José Cardoso Botelho, founder and chairman of OneMark Properties: “Our strategy is built around four segments: Signature Living, for the luxury market; Curated Living, aimed at the middle and upper-middle markets, using industrialised construction; Smart Living, offering compact, functional apartments close to public transport; and OPUS – Buildings Reborn, through which we focus on converting existing buildings and adapting them to modern energy-efficiency and sustainability requirements”. Hugo Santos Ferreira, partner and managing director, OneMark Capital & Developments: “OneMark combines strategic vision, delivery capabilities and expertise in property, industry, sustainability, hospitality and curation. We want to bring a distinctive living experience to housing, founded on architectural quality, design, materials, art and attention to detail”. Which projects do you have in the pipeline or under negotiation? José Cardoso Botelho: “We have a luxury project whose design is virtually complete, which we hope will become one of Lisbon’s most exclusive buildings. We are also working on around ten potential projects, mainly in Lisbon and Porto. Technology, our partner network and off-site industrialised construction will be essential to speeding up delivery”. What potential does OPUS Buildings Reborn offer, particularly in converting obsolete offices into homes? José Cardoso Botelho: “Many buildings dating from the 1960s to the 1990s have shortcomings in thermal performance, acoustics and energy

efficiency, causing them to lose appeal and value. Conversion is a European trend and an opportunity for Portugal, which has a substantial stock of well-located properties. That is why we have developed a specific legal framework for these operations”. How do you intend to differentiate your offering and make construction more competitive? José Cardoso Botelho: “At the top end of the market, there is a shortage of properties that meet international buyers’ expectations, particularly in terms of space, services and the residential experience. We want to incorporate concierge, maintenance and after-sales support services. Architectural quality and design should also distinguish the middle and uppermiddle segments, helping to enhance property values”. Hugo Santos Ferreira: “In Signature Living, we see international demand for distinctive homes with services. In the middle and uppermiddle segments, we are investing in modular and industrialised construction to shorten delivery times and reduce costs without compromising quality. We are examining international solutions, including timber construction and customised finishes”. Can sustainability become a competitive economic advantage? Manuel Collares Pereira, co-founder and scientific director of OneMark: “Building sustain-

ably does not necessarily mean higher costs. The structure accounts for around 20% of the cost of a conventional building. Even if new materials increase the cost of that component by 10% to 15%, the overall impact would be just 2% to 3%, which could be offset by faster delivery and a reduction in environmental impacts. Industrialisation can reduce construction time from two and a half years to around one year, reducing capital tied up in projects while improving energy performance, comfort and air quality”. How do you intend to balance profitability, costs and quality? José Cardoso Botelho: “We only proceed with financially viable projects. Rising land, labour and tax costs, together with delays in delivery, are constraining housing production. We believe industrialisation is essential to improving competitiveness. Cutting two years from the delivery schedule can significantly improve the internal rate of return (IRR), even with lower margins. However, labour shortages continue to put pressure on costs”. How do you plan to address these challenges facing the sector? José Cardoso Botelho: “We are focusing on better architectural and engineering design, efficient procurement and industrialised processes. This model requires a greater concentration of capital and must be considered from the design stage. We want to incorporate new

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technologies and materials to improve the product and make it more competitive without sacrificing quality”. How can you ensure that your properties retain and increase their value over time? José Cardoso Botelho: “Construction quality and energy efficiency are crucial to preserving the value of buildings. Outdated properties may require extensive refurbishment. Moreover, high-quality buildings tend to command higher prices and enjoy greater liquidity, while sustainability will become increasingly important in purchasing decisions”. What is your investor profile, and how much capital do you intend to raise? José Cardoso Botelho: “We work with private investors, family offices and institutional funds. In Portugal, the scale of available opportunities makes it difficult to attract the largest investors. We are therefore preparing, with partners, a fund targeting €300 million to invest in a range of property opportunities.

Hence the importance of the OneMark Capital and Development division”. Hugo Santos Ferreira: “This division was created to put my nearly two decades of experience in property to work identifying, sourcing and developing investment opportunities, with a particular focus on the Lisbon and Porto metropolitan areas and the Algarve. The strategy also covers the Comporta–Melides–Sines corridor, an area that is becoming increasingly prominent in Portugal’s property market”. What prompted your return to property development? Hugo Santos Ferreira: “After 12 years leading APPII – the Portuguese Association of Property Developers and Investors – and around two decades in property, alongside a period practising law, I felt it was time to move from discussion to action. I identified with OneMark’s ambition to create projects with character, architectural quality and lasting appeal. I therefore want to apply the experience I have gained in the sector to developing projects

that put the ideas I have championed into practice”. What legacy does OneMark Properties hope to leave? Carlos Marques dos Santos: “We want to create distinctive, sustainable developments built to last, helping to address housing challenges through industrialisation, technology and new concepts of value. The greatest legacy would be to look back in the future at some of Portugal’s finest developments and know that the most distinctive, best-known and most enduring of them – those whose designs still look contemporary – are ours”. José Cardoso Botelho: “We want buildings that outlast fashions and allow Portugal to remain relevant without losing its identity. Buildings whose architecture and materials determine their durability and contribute to sustainability by reducing the need for replacement and the waste of resources. If others copy us, that too will be a sign of recognition: people generally imitate what they value”.

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Grupo Martinhal

Martinhal Group

Marvila Studios cruza educação, turismo e hospitalidade Marvila Studios brings together education, tourism and hospitality

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Entre o Beato Innovation District e o Parque das Nações, está a nascer o projecto Marvila Studios, integrado no Edu Hub Lisbon, que promete acrescentar uma nova dimensão à oferta de alojamento da capital. Between the Beato Innovation District and Parque das Nações, the Marvila Studios development is taking shape as part of Edu Hub Lisbon, promising to add a new dimension to the capital’s accommodation offering.

Lisboa continua a reinventar a forma como recebe quem a visita. Na zona Oriental da cidade, numa área marcada pela transformação de antigas zonas industriais em novos espaços de cultura, inovação e lazer, o Grupo Martinhal está a desenvolver o Marvila Studios, um empreendimento que procura aproximar a experiência hoteleira da vivência de um campus internacional. Integrado no Edu Hub Lisbon, projecto com um valor bruto de desenvolvimento superior a 100 milhões de euros, o empreendimento terá 374 estúdios, concebidos para responder a diferentes necessidades de estada. A oferta destina-se não só a estudantes universitários e participantes em programas internacionais, mas também a académicos visitantes, jovens profissionais, nómadas digitais e turistas que procuram uma base funcional para descobrir Lisboa. O conceito distingue-se pela combinação entre alojamento e serviços. Cada estúdio contará com casa de banho privativa, kitchenette, mobiliário e soluções de arrumação integradas. Os residentes terão ainda acesso a espaços de coworking e estudo, instalações desportivas e de fitness, café e bar, lavandaria, recepção e segurança 24 horas por dia. O Marvila Studios faz parte de um conjunto que integra igualmente a United Lisbon International School (ULIS) e o Global Learning Hub (GLH). Esta proximidade permitirá articular alojamento, educação e programas internacionais, num ambiente que beneficia de infra-

-estruturas partilhadas, incluindo campos desportivos e um auditório. Chitra Stern, CEO e cofundadora do Edu Hub Lisbon e do Grupo Martinhal, esclarece que, “com o Marvila Studios, estamos a desenvolver um conceito preparado para o futuro, que se posiciona entre o alojamento para estudantes construído de raiz e o imobiliário hoteleiro.” A responsável destaca igualmente a localização próxima do Aeroporto de Lisboa e do terminal de transportes do Oriente, factores que facilitam a chegada de visitantes internacionais e a ligação a diferentes zonas da cidade.

Novo pólo de alojamento internacional

A localização é um dos elementos centrais deste projecto. Situado entre o Beato Innovation District e o Parque das Nações, Marvila tem vindo a afirmar-se como uma das áreas de transformação da Lisboa Oriental, reunindo espaços criativos, iniciativas empresariais e novos projectos urbanos. A evolução da zona, com planos para novas habitações, espaços verdes e melhores ligações entre bairros, contribui para diversificar a experiência de quem visita a capital para além dos circuitos turísticos tradicionais. Os investimentos previstos na mobilidade incluem a ligação de eléctrico 16E entre o centro de Lisboa e o Parque Tejo, passando por Marvila, Beato, Braço de Prata e Oriente. Assinado pelo conceituado arquitecto Eduardo

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Capinha Lopes, membro do RIBA (Royal Institute of British Architects), o empreendimento pretende aliar funcionalidade, conforto e serviços profissionais, adaptando-se a estadas de diferentes durações. O modelo de exploração híbrido permite responder à procura académica durante o período lectivo e receber outros hóspedes noutras alturas do ano. A construção do Edu Hub Lisbon encontra-se na fase final, estando a conclusão do Marvila Studios prevista para Setembro de 2027. De acordo com o Grupo Martinhal, a primeira fase de comercialização em planta foi vendida antes do prazo previsto, e a fase seguinte está em curso. Para quem procura uma perspectiva de investimento, o Marvila Studios combina a aquisição de uma fracção imobiliária individual com um modelo de exploração gerido profissionalmente pelo Grupo Martinhal. Está disponível uma seleção de estúdios, com preços a partir de 140 mil euros, ao abrigo de uma estrutura contratual de leaseback por 10 anos, com rendimentos de arrendamento garantidos, de acordo com as condições definidas pelo promotor. Durante este período, a gestão profissional e os encargos operacionais previstos no contrato ficam a cargo do operador, permitindo aos proprietários beneficiar de um modelo de exploração estruturado, sem terem de assegurar directamente a gestão quotidiana do alojamento.

A proposta assenta também na experiência acumulada do Grupo Martinhal ao longo de 25 anos nos sectores da hospitalidade, do desenvolvimento residencial e da educação em Portugal. O portefólio inclui empreendimentos turísticos no Algarve, o Martinhal Chiado, no centro de Lisboa, e o Martinhal Lisbon Oriente e o Martinhal Residences, no Parque das Nações. Fundado por Chitra e Roman Stern, o grupo tem igualmente apostado na educação internacional, através da United Lisbon International School, inaugurada em 2020 e integrada no Edu Hub Lisbon. Este historial de desenvolvimento e operação de projectos em diferentes segmentos constitui um elemento relevante na avaliação do Marvila Studios, cuja proposta combina imobiliário, gestão profissional e uma procura potencial diversificada ao longo do ano. Mais informações em: info@marvilastudios.com www.marvilastudios.com Lisbon continues to reinvent the way it welcomes visitors. In the eastern part of the city, where former industrial areas are being transformed into new spaces for culture, innovation and leisure, the Martinhal Group is developing Marvila Studios, a project designed to bring the hotel experience closer to life on an international campus.

Estamos a desenvolver um conceito preparado para o futuro, que se posiciona entre o alojamento para estudantes construído de raiz e o imobiliário hoteleiro. We are developing a futureready concept positioned between purpose-built student accommodation and hotel real estate.” CEO, Chitra Stern

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Stern also highlights the location close to Lisbon Airport and the Oriente transport hub, which makes it easier for international visitors to arrive and travel to different parts of the city.

A new hub for international accommodation

Part of Edu Hub Lisbon, a development with a gross development value of more than €100 million, the project will comprise 374 studios designed to cater for different lengths and types of stay. It will appeal not only to university students and participants in international programmes, but also to visiting academics, young professionals, digital nomads and tourists looking for a practical base from which to explore Lisbon. The concept stands out for its combination of accommodation and services. Each studio will have a private bathroom, kitchenette, furniture and integrated storage solutions. Residents will also have access to coworking and study areas, sports and fitness facilities, a café and bar, laundry facilities, reception and roundthe-clock security. Marvila Studios forms part of a wider complex that also includes United Lisbon International School (ULIS) and the Global Learning Hub (GLH). Their proximity will bring together accommodation, education and international programmes in an environment benefiting from shared facilities, including sports pitches and an auditorium. Chitra Stern, CEO and co-founder of Edu Hub Lisbon and the Martinhal Group, explains: “With Marvila Studios, we are developing a futureready concept positioned between purposebuilt student accommodation and hotel real estate.”

Location is one of the project’s key strengths. Situated between the Beato Innovation District and Parque das Nações, Marvila is establishing itself as one of eastern Lisbon’s main regeneration areas, bringing together creative spaces, business initiatives and new urban developments. The area’s evolution, with plans for new housing, green spaces and better connections between neighbourhoods, is helping to broaden the experience of visitors to the capital beyond the traditional tourist routes. Planned transport investment includes the 16E tram route linking central Lisbon with Parque Tejo via Marvila, Beato, Braço de Prata and Oriente. Designed by renowned architect Eduardo Capinha Lopes, a member of the Royal Institute of British Architects (RIBA), the development aims to combine practicality, comfort and professional services, catering for stays of varying lengths. Its hybrid operating model will enable it to meet demand from the academic community during term time while welcoming other guests at different times of the year. Construction of Edu Hub Lisbon is in its final stages, with Marvila Studios scheduled for completion in September 2027. According to the Martinhal Group, the first phase of off-plan sales sold out ahead of schedule, and the next phase is under way. For those seeking an investment opportunity,

Marvila Studios combines the purchase of an individual property unit with a professionally managed operating model overseen by the Martinhal Group. A selection of studio apartments is available, with prices starting at €140,000, under a 10year leaseback agreement offering guaranteed rental income, subject to the terms and conditions established by the developer. During this period, the operator assumes responsibility for professional property management and the operating costs stipulated in the contract, enabling owners to benefit from a structured rental model without having to manage the day-to-day running of their accommodation themselves. The investment proposition also draws on the Martinhal Group’s 25 years of experience in Portugal’s hospitality, residential property development and education sectors. Its portfolio includes tourist resorts in the Algarve, Martinhal Chiado in central Lisbon, and Martinhal Lisbon Oriente and Martinhal Residences in Parque das Nações. Founded by Chitra and Roman Stern, the group has also invested in international education through the United Lisbon International School, which opened in 2020 and forms part of Edu Hub Lisbon. This track record in developing and operating projects across different market segments is an important consideration when assessing Marvila Studios, whose investment proposition combines property ownership, professional management and the potential to attract a diverse range of guests throughout the year. Further information at: info@marvilastudios.com www.marvilastudios.com

Opinião Opinion

Miguel Marques dos Santos

Reforma do RJUE: vinte e sete anos depois, o mesmo diagnóstico RJUE Reform: twenty-seven years on, the same diagnosis

Miguel Marques dos Santos Sócio da VdA Sócio Responsável da Área de Imobiliário & Urbanismo Partner at VdA Head of Real Estate & Planning Practice Area

Em 1999, o legislador escreveu, no preâmbulo da primeira versão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, que o procedimento de licenciamento era “excessivamente complexo”, que os tempos de espera para obter uma licença de loteamento ou de construção ultrapassavam “largamente os limites do razoável” e que a Administração se movia “num tempo que não tem correspondência na vida real, impondo um sacrifício desproporcional aos direitos e interesses dos particulares”. Vinte e sete anos e quase três dezenas de alterações depois, a frase podia ter sido escrita ontem. E é, aliás, exatamente o mesmo diagnóstico que justifica a reforma que entrou em vigor no passado dia 1 de Outubro, introduzida pelo Decreto-Lei n.º 108/2026. Em resumo, o problema não é novo e as boas intenções também não. Já em 1999 se dizia que uma nova lei só se justificava se representasse “um esforço sério de simplificação do sistema”, sem pôr em causa um nível adequado de controlo público. E já então se apostava na ideia, que continua a ser a ideia certa, de trocar controlo prévio por responsabilização dos particulares e por fiscalização sucessiva. Entretanto, passaram vinte e sete anos. Com esta nova reforma que entrou recentemente em vigor, o legislador parece ir, mais uma vez, na direcção certa, indo um pouco mais longe no modelo de menor intervenção da administração e mais autonomia dos particulares que se pretende implementar. Em primeiro lugar, consolida-se a arquitectura assente em três formas de controlo das operações urbanísticas – licença, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo –, alargando o espaço em que o promotor pode avançar sem esperar por um acto per-

missivo da câmara. Na comunicação prévia, desde que correctamente instruída, o interessado pode iniciar a obra depois de pagar as taxas e de comunicar o início dos trabalhos, dispensando-se a prática de quaisquer actos permissivos. Em segundo lugar, mantem-se um caminho desburocratizado quanto à utilização dos edifícios. Depois de uma obra licenciada ou comunicada, o edifício ou fracção podem ser utilizados imediatamente após a submissão da comunicação prévia, instruída com o termo de responsabilidade do diretor de obra ou do director de fiscalização. Nos casos de comunicação prévia com prazo, a utilização é possível decorridos dez dias, salvo rejeição ou vistoria determinada nesse prazo. Quem conhece o calvário das antigas autorizações de utilização – meses de espera por um papel ou por uma vistoria que muitas vezes nada acrescentava – sabe bem o que isto significa para um promotor que tem compradores à porta e financiamento a correr. Em terceiro lugar, volta a apostar-se na desmaterialização. A tramitação passa a ser obrigatoriamente electrónica, através de uma plataforma electrónica de licenciamentos urbanísticos, e os municípios podem manter as suas plataformas, mas não podem acrescentar fases, etapas, formalidades ou documentos para além do que estiver previsto na lei e nas portarias. Ou seja, acaba, pelo menos no papel, a criatividade regulamentar municipal que transformava o mesmo diploma em trezentos regimes diferentes. Acresce que os modelos de requerimento e de comunicação passam a ser aprovados por portaria e de utilização obrigatória. Em quarto lugar, procura-se regular de for-

Metro Quadrado

Square Meter

ma mais eficiente as consultas a entidades externas, um dos maiores buracos negros do licenciamento. As consultas em razão da localização passam a ser promovidas pelo gestor do procedimento e canalizadas através da CCDR territorialmente competente, as restantes consultas devem obrigatoriamente ser feitas directamente pelos particulares, antes da entrada do licenciamento ou da comunicação prévia, reforçando-se a salvaguarda da aprovação tácita em caso de falta de resposta das entidades. Há ainda outras medidas relevantes, mas que não cabem na dimensão deste artigo. Tudo isto vai na direcção certa. Mas – repetindo o que já escrevi nestas páginas – o maior problema do licenciamento nunca foram as normas. O problema é a máquina que as aplica. O preâmbulo de 1999 dizia que a opção pelo reforço da fiscalização em detrimento do controlo prévio era feita “na expectativa” de que constituísse um incentivo à reestruturação e modernização dos serviços municipais. Vinte e sete anos depois, sabemos que essa expectativa foi um flop total e absoluto. A reforma do RJUE é, portanto, uma condição necessária, mas não suficiente. É essencial uma reforma séria da administração pública. E uma mudança de mentalidades. Sem elas, corremos o risco de daqui a vinte e sete anos o legislador voltar a escrever, num novo preâmbulo, que a Administração se move num tempo que não tem correspondência com a vida real. In 1999, in the preamble to the first version of the Legal Regime for Urbanisation and Building (RJUE), the legislator wrote that the licensing procedure was “excessively complex”, that waiting times for a plotting or building permit went “far beyond the limits of what is reasonable” and that the Administration moved “in a time that bears no relation to real life, imposing a disproportionate sacrifice on the rights and interests of private parties”. Twenty-seven years and almost thirty amendments later, those words could have been written yesterday. In fact, this is exactly the same diagnosis that underlies the reform introduced by DecreeLaw No. 108/2026, which entered into force on 1 October. In short, the problem is not new, and neither are the good intentions. As early as 1999, it

was said that a new law would only be justified if it represented “a serious effort to simplify the system”, without compromising an adequate level of public control. And even then, the bet was on an idea that is still the right one: replacing prior control with the accountability of private parties and with subsequent inspection. Twenty-seven years have since gone by. With this new reform, which recently entered into force, the legislator once again seems to be moving in the right direction, going a little further towards the intended model of less intervention by the Administration and greater autonomy for private parties. First, the reform consolidates a framework based on three forms of control of urban operations – license, prior communication and prior communication with a time limit –, widening the scope within which developers can proceed without waiting for a permissive act from the municipality. Under prior communication, provided the application is properly filed, the applicant may start works after paying the municipality fees and notifying the start of works, with no permissive act required. Second, a streamlined route for the use of buildings is maintained. Once works have been finished, after being the object of a works license or previous communication, the building or unit may be used immediately after submission of the prior communication for use, filed together with the statement of responsibility of the works director or the inspection director. Where prior communication with a time limit applies (i.e. in the case of works or changes of use that have not been the object of a works license or previous communication, since they were exempt), use is possible after ten days, unless it is rejected or an inspection is ordered within that period. Anyone familiar with the ordeal of the old use permits – months of waiting for a piece of paper or for an inspection that often added nothing – knows exactly what this means for a developer with buyers at the door and financing running. Third, the reform once again backs dematerialization. Procedures must now be conducted electronically, through an electronic platform for urban licensing, and municipalities may keep their own platforms but may not add phases, steps, formalities or documents beyond those provided for in the law

and in the ministerial orders. In other words, at least on paper, this puts an end to the regulatory creativity of municipalities that turned the same statute into three hundred different regimes. In addition, application and communication forms will now be approved by ministerial order and their use will be mandatory. Fourth, the reform seeks to regulate more efficiently consultations with external entities, one of the biggest black holes in licensing. Consultations required by reason of location will now be initiated by the procedure manager and channeled through the territorially competent Regional Coordination and Development Commission (CCDR), while all other consultations must be carried out directly by private parties before the licensing application or prior communication is filed, with the safeguard of tacit approval being strengthened where the entities fail to respond. There are other relevant measures, but they are beyond the scope of this article. All of this is moving in the right direction. But – as I have already written in these pages – the biggest problem with licensing has never been the rules. The problem is the machinery that applies them. The 1999 preamble stated that the choice to strengthen inspection at the expense of prior control was made “in the expectation” that it would encourage the restructuring and modernization of municipal services. Twenty-seven years later, we know that this expectation was a total and utter flop. The RJUE reform is therefore a necessary, but not sufficient, condition. A serious reform of public administration is essential. And a change of mindset. Without them, we run the risk that, twenty-seven years from now, the legislator will once again write, on a new preamble, that the Administration moves in a time that bears no relation to real life.

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Financiamento da construção Construction finance

Depois dos fundos europeus Beyond European funding

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Portugal é o país europeu onde o investimento público mais depende de fundos comunitários. Com uma quebra prevista nos próximos anos, o sector da Construção procura alternativas para reduzir essa exposição. Portugal is the European country most reliant on EU funding for public investment. With funding expected to decline in the coming years, the construction sector is looking for alternatives to reduce its dependence.

Texto Text: Isabel Lima Fotos Photos: Anabela Loureiro

Em Junho, um relatório do Tribunal de Contas Europeu voltou a expôr uma fragilidade antiga: Portugal é o país europeu onde o investimento público mais depende de fundos comunitários, com particular peso na Construção. O próprio Governo já tinha deixado o aviso. Em Fevereiro de 2025, Manuel Castro Almeida, ministro Adjunto e da Coesão Territorial, afirmou que o sector ainda teria alguns anos favoráveis, mas lembrou que “os fundos não são inesgotáveis” e que, num horizonte de seis a dez anos, se deverá sentir uma quebra acentuada. Ricardo Gomes, presidente da AICCOPN - Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas, considera que o problema está menos na existência dos fundos e mais na ausência de uma programação estável do investimento. A contratação de obras públicas passou de 2,5 mil milhões de euros em 2022 para 7,6 mil milhões em 2025, mas até Agosto de 2026 somava 3,1 mil milhões, menos 20% do que no período homólogo. “Mais do que procurar um novo programa excepcional, importa garantir continuidade, planeamento e capacidade de execução. Só esse horizonte permitirá às empresas

programar investimentos, renovar equipamentos e incorporar inovação”, afirma. Para Ricardo Gomes, a resposta passa por uma estratégia plurianual que combine fundos europeus, recursos nacionais e financiamento privado. O presidente da AICCOPN identifica ainda obstáculos ao investimento privado, como licenciamentos demorados, crédito caro e impostos que continuam a pesar durante os vários anos necessários para desenvolver e vender um projecto. Almeida Guerra, CEO da Rockbuilding, considera que o fim dos fundos europeus obrigará Portugal a procurar outras fontes de financiamento, nacionais e internacionais. Para o responsável, há capital disponível, mas os projectos têm de ser sólidos e enquadrar-se nas regras de quem financia. “Dinheiro existe, e muito, mas é necessário ter bons projectos”, afirma. Aponta como exemplo grandes infra-estruturas, como aeroportos, caminhos-de-ferro, auto-estradas ou portos, que podem recorrer a modelos em que empreiteiros ou concessionários asseguram a concepção, construção, financiamento e exploração. Na habitação, sugere outra via: negociar com fundos soberanos

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e investidores institucionais de longo prazo para financiar grandes empreendimentos destinados ao arrendamento. A redução desta dependência passará, por isso, por combinar maior previsibilidade no investimento público com novas fontes de financiamento privado, sobretudo nos projectos com capacidade para atrair capital de longo prazo. In June, a report by the European Court of Auditors once again highlighted a longstanding vulnerability: Portugal is the European country whose public investment depends most heavily on EU funds, particularly in construction. The Government itself had already sounded the warning. In February 2025, Manuel Castro Almeida, Minister Adjunct and for Territorial Cohesion, said the sector still had several favourable years ahead, but cautioned

that “funds are not inexhaustible” and that a sharp decline could be felt within six to ten years. Ricardo Gomes, president of the Portuguese Association of Civil Construction and Public Works Industries (AICCOPN), believes the problem lies less in the availability of funding than in the lack of a stable investment programme. Public works contracts rose from €2.5 billion in 2022 to €7.6 billion in 2025, but amounted to €3.1 billion by August 2026, down 20% on the same period a year earlier. “Rather than seeking another exceptional programme, what matters is ensuring continuity, planning and the capacity to deliver. Only that kind of long-term outlook will allow companies to plan investment, replace equipment and embrace innovation,” he says. For Gomes, the solution is a multi-year strategy combining European funds, nation-

Mais do que procurar um novo programa excepcional, importa garantir continuidade, planeamento e capacidade de execução. Rather than seeking another exceptional programme, what matters is ensuring continuity, planning and the capacity to deliver.”

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apal-meia-pagina-magazine.pdf 1 27/04/2026 17:45:18

al resources and private finance. The AICCOPN president also points to barriers to private investment, including lengthy planning and licensing procedures, expensive credit and taxes that continue to weigh on projects throughout the years it takes to develop and sell them. Almeida Guerra, CEO of Rockbuilding - a Portuguese company specialising in Integrated Project Management for the construction and real estate sectors - believes that the eventual reduction in European funding will force Portugal to seek other sources of finance, both domestic and international. He argues that capital is available, but projects must be robust and meet lenders’ and investors’ requirements. “There is money available, and plenty of it, but you need good projects,” he says. He points to major infrastructure schemes, such as airports, railways, motorways and ports, which can use models in which contractors or concessionaires take responsibility for design, construction, financing and

CONHECE O PLANO DAS ALTERAÇÕES CLIMÁTICAS PREVISTO PARA PORTUGAL? Escolha o material com mais resistência:

o alumínio

operation. For housing, he suggests a different approach: negotiating with sovereign wealth funds and long-term institutional investors to finance large-scale rental housing developments. Reducing this dependence will therefore require a combination of greater predictability in public investment and new sources of private finance, particularly for projects capable of attracting long-term capital.

Dinheiro existe, e muito, mas é necessário ter bons projectos. There is money available, and plenty of it, but you need good projects.”

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Atelier

Openbook

“Um projecto é um organismo vivo” “A project is a living organism”

Atelier

Na Openbook, a arquitectura começa nas pessoas, passa pelos materiais, pelo desenho e pela tecnologia, e continua a transformar-se até à conclusão da obra. At Openbook, architecture begins with people, takes shape through materials, drawing and technology, and continues to evolve until construction is complete.

Texto Text: Isabel Lima Fotos Photos: Anabela Loureiro

Perceber quem vai viver, trabalhar ou passar por um espaço é o primeiro passo. Paulo Jervell, founding partner da Openbook, explica como essa ideia influencia o desenho, os materiais e a forma como a arquitectura é pensada. Essa preocupação acompanha todo o processo criativo. Jervell descreve a abordagem da Openbook como “muito mais holística e muito mais humana”. A tecnologia faz parte desse processo, mas não substitui o gesto de desenhar. “Incentivamos muito as nossas equipas a desenharem, a esquissarem, a pensar nos espaços. Acreditamos muito também que a nossa mão, o nosso desenho, é uma extensão do nosso cérebro”, afirma. A mesma atenção está presente na escolha e utilização dos materiais. Madeira, betão ou qualquer outra matéria não surgem apenas como revestimento ou acabamento. “Para nós é importante que um projecto tenha uma alma e uma identidade também táctil”, diz. A intenção é preservar a verdade dos materiais e permitir que sejam sentidos por quem utiliza o espaço. Jervell fala mesmo da vontade de fazer com que “os materiais também falem e dialoguem entre si dentro de um projecto de arquitectura”. Essa ideia de proximidade foi posta à prova no BNP Paribas Hub, em Lisboa. Com cerca de 30 mil metros quadrados, o projecto obrigou a pensar a grande escala sem perder de vista a experiência de quem o utiliza. “Hoje em dia

o mercado de escritórios não é só metros quadrados”, diz Jervell. É também criar condições para a colaboração, o encontro, a interacção e, ao mesmo tempo, garantir que cada pessoa consegue trabalhar com conforto e eficiência. Para o arquitecto, essa dimensão humana não é incompatível com ambição ou exigência técnica. Por isso, fala de uma equipa “muito obcecada com a qualidade da arquitectura” e com a função a que cada edifício se destina. O objectivo, diz, é que os espaços proporcionem “uma melhor qualidade e utilização” às pessoas que os habitam e vivem.

A experiência de habitar

A relação com um projecto também não termina quando o desenho fica fechado. A Openbook procura acompanhar a obra, observar a forma como as ideias passam do papel para a matéria e adaptar soluções quando necessário. “Gostamos de estar presentes na obra, de ir acompanhando o projecto, de ir moldando o projecto caso seja necessário”, conta. Para Jervell, “um projecto é um organismo vivo, desde a fase inicial da concepção até à fase de conclusão do projecto”. O próximo ano deverá trazer também uma mudança de espaço. A Openbook prepara uma nova sede, onde pretende reunir as diferentes equipas e criar condições para uma relação mais próxima entre áreas. Quase 20 anos depois da criação da Openbook, o grupo reúne mais de 100 colabora-

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dores e diferentes áreas de especialização. Portugal continua a ser o principal mercado, mas a empresa trabalha também noutras geografias, incluindo África e Médio Oriente. A dimensão do grupo mudou. A pergunta de partida, essa, continua a ser a mesma: quem vai viver este espaço? Understanding who will live, work or spend time in a space is the first step. Paulo Jervell, founding partner of Openbook, explains how this principle influences design, materials and the way architecture is conceived. This concern informs the entire creative process. Jervell describes Openbook’s approach as “much more holistic and much more human”. Technology plays a part, but does not replace

drawing by hand. “We strongly encourage our teams to draw, to sketch and to think about spaces. We also firmly believe that our hands and our drawings are an extension of our brains,” he says. The same care goes into selecting and using materials. Timber, concrete and other materials are not treated simply as cladding or finishes. “For us, it is important that a project has a soul and a tactile identity too,” he explains. The aim is to respect the inherent character of materials and allow people using the space to experience them. Jervell even speaks of wanting “materials to speak and engage in dialogue with one another within an architectural project”.

Temos uma aproximação muito mais holística e muito mais humana aos projectos. We take a much more holistic and much more human approach to projects.”

Atelier

Um projecto é um organismo vivo, desde a fase inicial da concepção até à fase de conclusão do projecto. A project is a living organism, from the initial design stage right through to completion.”

This idea of human connection was put to the test at the BNP Paribas Hub in Lisbon. Covering around 30,000 square metres, the project called for design on a large scale without losing sight of the experience of its users. “These days, the office market is not just about square metres,” says Jervell. It is also about creating opportunities for collaboration, encounters and interaction, while ensuring that everyone can work comfortably and efficiently. For the architect, this human dimension is entirely compatible with ambition and technical rigour. He therefore describes a team that is “obsessed with the quality of architecture” and with the purpose each building is intended to serve. The aim, he says, is for spaces to offer “a better quality of experience and use” for the people who occupy and inhabit them.

The experience of inhabiting a space

The relationship with a project does not end

once the design has been finalised. Openbook seeks to remain involved during construction, observing how ideas move from drawings into built form and adapting solutions where necessary. “We like to be on site, to follow the project as it develops and to shape it further if necessary,” he explains. For Jervell, “a project is a living organism, from the initial concept through to its completion”. The coming year should also bring a change of premises. Openbook is preparing a new headquarters, where it intends to bring its different teams together and encourage closer collaboration between disciplines. Almost 20 years after Openbook was founded, the group has more than 100 employees and encompasses several areas of specialisation. Portugal remains its principal market, but the practice also works internationally, including in Africa and the Middle East. The group has grown, but its starting question remains the same: who will inhabit this space?

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North Winds

Foto Photo: Anabela Loureiro

North Winds

Alojamento Local Short-term lets

Crise na habitação exige medidas extraordinárias Housing crisis calls for extraordinary measures

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Especialistas consideram que o Alojamento Local (AL), por si só, não é responsável pela crise na habitação e para resolver o problema é preciso medidas extraordinárias. Experts argue that short-term lets (Local Accommodation, or AL) are not, on their own, responsible for the housing crisis, and that extraordinary measures are needed to tackle the problem.

Texto Text: Elisabete Soares

53 Foto Photo: pexels-kokorevas-14696606

North Winds

Numa altura em que as manifestações pelo direito à habitação passaram a tomar conta do centro das principais cidades - com o Porto, num primeiro momento, a liderar este movimento -, o contributo do Alojamento Local (AL) para a crise na habitação voltou novamente a estar no centro da polémica e a alimentar esta discussão. No entanto, as conclusões da 1.ª Cimeira Nacional do Alojamento Local, organizada no início do mês de Outubro pela ALPN – Associação de Alojamento Local Porto e Norte, no Porto, são de que a falta de habitação em Portugal é um problema que preocupa, sendo necessário avançar, no curto prazo, com soluções concretas. Contudo, não é o AL, isoladamente, o responsável pela actual crise da habitação. Aliás é a própria Comissão Europeia que reconhece o AL como uma parte importante do ecossistema turístico, contribuindo para apoiar negócios locais e a economia, atrair visitantes e aumentar a oferta de alojamento. Matthew Baldwin, chefe da task force para a Habitação da Comissão Europeia (CE), destacou, na sua intervenção na conferência, que o “alojamento local não é, por si só, responsável pela crise da habitação nem pela especulação imobiliária”. Acrescentando que “é necessário compreender as diferenças entre territórios com elevada pressão turística e habitacional e zonas onde essa pressão é muito menor”. Mas foi Ana Mendes Godinho, ex-ministra do

Trabalho e docente da Universidade Nova de Lisboa, a mais incisiva sobre o tema, considerando que “é preciso fazer história” e assumir a habitação como “uma prioridade política também a nível europeu”. Considerando que Portugal enfrenta um problema gravíssimo no acesso à habitação, Ana Mendes Godinho destaca que em momentos de crise social grave, “podem ser necessárias medidas extraordinárias, mesmo que temporárias”, assumindo que não existe uma solução única ou imediata. A ex-ministra defendeu ainda a necessidade de “promover a conversão de imóveis em habitação, nomeadamente em perímetros urbanos, como parte da resposta à escassez de oferta”.

Registos de AL aumentam

Numa altura em que continuam em vigor as medidas de contenção do AL em certas zonas do centro do Porto, já este ano a cidade Invicta apresentou quase cinco vezes mais novos registos de alojamento local do que Lisboa. Segundo dados do Turismo de Portugal foram inscritas 583 novas unidades no município do Porto, contra 124 em Lisboa. Aliás, de referir que a ALPN defende que ainda existe margem para expandir a actividade fora das zonas mais pressionadas dos grandes centros urbanos, contestando que as restrições ao AL sejam suficientes para resolver o problema da habitação. Nesta medida a associação está a preparar um Livro Branco, que deverá estar concluído no

54 Ventos do Norte Foto Photo: pexels-kelly-34244921

North Winds

primeiro trimestre de 2027, com propostas e dados para orientar futuras decisões sobre o sector. No entanto, as conclusões de um estudo levado a cabo por uma equipa de investigadores da Faculdade de Letras da Universidade do Porto (FLUP), sobre o impacto do AL no Porto são preocupantes. De acordo com a notícia recente do jornal Público, que teve acesso ao estudo que mapeou os processos de gentrificação na Área Metropolitana do Porto, embora até agora se pensasse que o fenómeno estava circunscrito à mancha central da cidade, a verdade há várias zonas de freguesias como Paranhos, Ramalde e Campanhã, onde é possível ver o impacto do AL, com a substituição de habitação e actividades tradicionais por comércio direccionado sobretudo para o turismo. O trabalho, liderado pela professora do departamento de Geografia da FLUP, Isabel Ribeiro, alerta para “um efeito de mancha” a alastrar-se que faz com que algumas zonas de Gaia e Matosinhos surgem já como zonas vermelhas, evidenciando uma situação preocupante. As demonstrations demanding the right to housing fill the centres of Portugal’s main

cities – with Porto initially at the forefront of the movement – the contribution of shortterm lets (AL) to the housing crisis has once again become a source of controversy and a central part of the debate. However, the conclusion of the first National Short-Term Letting Summit, organised in Porto in early October by ALPN – the Porto and Northern Portugal Short-Term Letting Association – was that Portugal’s housing shortage is a serious concern requiring concrete solutions in the short term. Nevertheless, short-term letting alone is not responsible for the current housing crisis. Indeed, the European Commission itself recognises short-term lets as an important part of the tourism ecosystem, helping to support local businesses and the economy, attract visitors and increase accommodation capacity. Speaking at the conference, Matthew Baldwin, head of the European Commission’s Housing Task Force, stressed that “shortterm letting is not, in itself, responsible for the housing crisis or property speculation”. He added that “we need to understand the differences between areas facing intense tourism and housing pressures and those where such pressures are much lower”. But it was Ana Mendes Godinho, a former

O alojamento local não é, por si só, responsável pela crise da habitação nem pela especulação imobiliária. Short-term letting is not, in itself, responsible for the housing crisis or property speculation.”

Ventos do Norte

North Winds

Este ano a cidade Invicta apresentou quase cinco vezes mais novos registos de alojamento local do que Lisboa. So far this year, Porto has recorded almost five times as many new short-term letting registrations as Lisbon.”

Minister of Labour and lecturer at NOVA University Lisbon, who spoke most forcefully on the subject, arguing that “we need to make history” and establish housing as “a political priority at European level too”. Pointing to the extremely serious difficulties people face in accessing housing in Portugal, Ana Mendes Godinho said that in times of acute social crisis, “extraordinary measures may be necessary, even if only temporarily”, while acknowledging that there is no single or immediate solution. The former minister also called for “the conversion of properties into housing, particularly within urban areas, as part of the response to the shortage of supply”.

Foto Photo: pexels-tina-p-891488179-34137261

Short-term letting registrations rise Although restrictions on short-term lets remain in force in certain parts of central Porto, the city has recorded almost five times as many new short-term letting registrations as Lisbon so far this year. According to Turismo de Portugal, 583 new units were registered in the municipality of Porto, compared with 124 in Lisbon. ALPN also maintains that there is still scope for the sector to expand outside the most heavily pressured parts of major cities, dis-

puting the idea that restrictions on shortterm lets are sufficient to resolve the housing problem. The association is therefore preparing a White Paper, expected to be completed in the first quarter of 2027, containing proposals and data to inform future decisions about the sector. However, the findings of a study by researchers at the Faculty of Arts and Humanities of the University of Porto (FLUP) into the impact of short-term letting in Porto are worrying. According to a recent report in the newspaper Público, which obtained the study mapping gentrification across the Porto Metropolitan Area, the phenomenon is not confined to the city centre, as previously thought. Its impact can also be seen in parts of parishes such as Paranhos, Ramalde and Campanhã, where housing and traditional businesses are being replaced by commercial activities primarily geared towards tourists. The research, led by Isabel Ribeiro, a lecturer in FLUP’s Department of Geography, warns of a spreading “spillover effect”, with some areas of Vila Nova de Gaia and Matosinhos already identified as red zones, highlighting a worrying situation.

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Foto Photo: Carla Celestino

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Costa Boal Family Estates

Douro vai receber novo refúgio de enoturismo Douro to welcome new wine tourism retreat

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A Quinta de Arufe, em Favaios, vai reforçar a oferta turística do Douro com um hotel boutique, restaurante com assinatura de reputado Chef, adega e espaços para eventos, num projecto que conjuga enoturismo, gastronomia e experiências vínicas. Quinta de Arufe, in Favaios, is set to enhance the Douro’s tourism offering with a boutique hotel, a restaurant potentially overseen by chef Justa Nobre and event spaces, in a project combining wine tourism, gastronomy and wine experiences.

A convite da Costa Boal Family Estates, a Magazine Imobiliário visitou o espaço do futuro hotel. Com um investimento superior a três milhões de euros, tem abertura prevista para o final de 2027. Localizado na Quinta de Arufe, em Favaios, localidade reconhecida pela tradição do Moscatel, no concelho de Alijó, o empreendimento integra um edifício histórico de 1920 que será transformado em hotel boutique de quatro estrelas com 14 quartos. Segundo o proprietário e CEO da Costa Boal Family Estates, António Boal, esta será uma unidade hoteleira e de lazer com um “carácter mais familiar e um ambiente intimista, e onde o principal foco será o enoturismo.” Aliás, cada quarto terá o nome de uma casta de uva nacional. Ao hotel acresce um restaurante panorâmico que poderá vir a ter a orientação da chef Justa Nobre (ainda não é oficial), adega, sala de provas de vinhos e espaços destinados à realização de eventos. Este projecto representa um “novo passo” na diversificação da Costa Boal Family Estates, que aposta na articulação entre o vinho, gastronomia e hospitalidade para reforçar a atractividade turística da região numa experiência integrada e de valorização da vinha, da paisagem e da identidade do Douro.

Enoturismo entre vinhas Texto Text: Carla Celestino Imagens Images: Costa Boal Family Estates

Com cinco hectares de vinha, a cerca de 550 metros de altitude, a Quinta de Arufe será um dos pontos de partida para descobrir os

vinhos da Costa Boal Family Estates e a identidade vitivinícola do Douro. A empresa, de origem familiar e com uma tradição vitivinícola que remonta a 1857, desenvolve a sua actividade nas regiões do Douro, Trás-os-Montes e Alentejo. A produção anual situa-se entre as 300 mil e as 350 mil garrafas, distribuídas por um portefólio de cerca de 60 referências. A área de vinha da empresa ronda os 75 hectares, repartidos pelas três regiões. A sala de provas permitirá dar a conhecer os vinhos da marca, enquanto os roteiros previstos poderão ligar a propriedade a outras instalações da empresa, incluindo a adega de Alijó. A criação de alojamento permitirá prolongar a estada dos visitantes, proporcionando um contacto mais próximo com a paisagem, a cultura do vinho e o património local.

Internacionalização dos vinhos

A internacionalização assume um papel importante na estratégia da Costa Boal Family Estates. Cerca de 30% da produção total destina-se à exportação, com o Brasil e Angola entre os principais mercados externos. O Canadá apresenta também uma evolução positiva, segundo informação avançada por João Matos, director financeiro na Costa Boal Family Estates. O mercado brasileiro tem particular relevância para o negócio. E o olhar é de cá para lá, e de lá para cá. Com efeito, a Costa Boal juntou-se a um produtor brasileiro para fa-

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Esta será uma unidade hoteleira e de lazer com um carácter mais familiar e um ambiente intimista, e onde o principal foco será o enoturismo. This will be a hotel and leisure destination with a more family-oriented character and an intimate atmosphere, where the main focus will be wine tourism.” António Boal, proprietário e CEO / owner and CEO of Costa Boal Family Estates

zer vinho no Cerrado Mineiro. Se tudo correr bem, no próximo ano vai nascer um novo vinho fruto do expertise do Costa Boal com as uvas do Estado de Minas Gerais. Refira-se que a empresa aposta numa relação directa com os mercados internacionais, privilegiando o contacto com clientes, provas e encontros com parceiros comerciais. Esta estratégia acompanha a valorização dos vinhos premium e de referências da e produção limitada. A Magazine Imobiliário participou numa prova cega de vinhos que ainda não chegaram ao mercado. Ficámos rendidos à cor, aroma e sabor de um dos vinhos que considerámos ser muito elegante e exuberante, e desenganem-se se pensam que é do Douro, pois, na realidade, é de Trás-os-Montes. A combinação de alojamento, restauração e provas de vinhos abre, assim, caminho à

realização de encontros privados e iniciativas empresariais, complementando a oferta turística no distrito de Vila Real. At the invitation of Costa Boal Family Estates, Magazine Imobiliário visited the site of the future hotel. Representing an investment of more than €3 million, it is expected to open at the end of 2027. Located at Quinta de Arufe in Favaios, a village renowned for its Moscatel wine tradition in the municipality of Alijó, the development includes a historic building dating from 1920, which will be converted into a four-star boutique hotel with 14 rooms. According to António Boal, owner and CEO of Costa Boal Family Estates, it will be a hotel and leisure destination with a “more familyoriented character and an intimate atmosphere, where the main focus will be wine tour-

Sol e Lua

Tourism

ism”. Each room will, in fact, be named after a Portuguese grape variety. The hotel will also feature a panoramic restaurant, which may be overseen by chef Justa Nobre (although this has yet to be officially confirmed), a winery, a wine-tasting room and spaces for events. The project represents a “new step” in the diversification of Costa Boal Family Estates, which aims to bring together wine, gastronomy and hospitality to strengthen the region’s appeal to visitors through an integrated experience that celebrates the vineyards, landscape and identity of the Douro.

Wine tourism among the vineyards

With five hectares of vineyards at an altitude of around 550 metres, Quinta de Arufe will provide a starting point for discovering the wines of Costa Boal Family Estates and the Douro’s winemaking heritage. The family-owned company, whose winemaking tradition dates back to 1857, operates in the Douro, Trás-os-Montes and Alentejo regions. Annual production stands at between 300,000 and 350,000 bottles, across a portfolio of around 60 wines. Its vineyards cover approximately 75 hectares across the three regions. The tasting room will introduce visitors to the company’s wines, while planned wine trails may connect the estate with its other facilities, including the winery in Alijó. The accommodation will allow visitors to extend their stay and enjoy closer contact with the landscape, wine culture and local heritage.

Este projecto representa um ‘novo passo’ na diversificação da Costa Boal Family Estates, que aposta na articulação entre o vinho, gastronomia e hospitalidade para reforçar a atractividade turística da região. This project represents a ‘new step’ in the diversification of Costa Boal Family Estates, bringing together wine, gastronomy and hospitality to strengthen the region’s appeal to visitors.”

Taking the wines international

International expansion plays an important role in the strategy of Costa Boal Family Estates. Around 30% of total production is exported, with Brazil and Angola among its main overseas markets. Canada is also performing well, according to João Matos, the company’s finance director. Brazil is particularly important to the business, with opportunities flowing in both directions. Costa Boal has joined forces with a Brazilian producer to make wine in the Cerrado Mineiro region. If all goes to plan, a new wine combining Costa Boal’s expertise with grapes grown in the Brazilian state of Minas Gerais will be launched next year. The company favours direct relationships with international markets, prioritising contact with customers, tastings and meetings with commercial partners. This approach reflects growing appreciation for premium and limited-production wines. Magazine Imobiliário took part in a blind tasting of wines that have yet to reach the market. We were captivated by the colour, aroma and flavour of one particularly elegant and exuberant wine. And anyone assuming it came from the Douro would be mistaken; it was, in fact, from Trás-os-Montes. The combination of accommodation, dining and wine tastings also creates opportunities for private gatherings and corporate events, complementing the tourism offering in the district of Vila Real.

Lá fora Abroad

Reino Unido United Kingdom

Habitação: Quem tem razão? Housing: Who Is in the Right?

Roberto Varandas Investidor Investor

Muito se tem debatido os problemas da habitação em Portugal e um pouco por toda a Europa. De um lado temos, legitmamente, pessoas e famílias que aspiram a comprar uma casa e que não conseguem esticar as suas finanças para alcançar o actual custo de uma casa adequada, numa localização adequada. Do outro lado temos promotores que não conseguem justificar os baixos preços exigidos por esses mesmos agregados familiares. Já aqui escrevi sobre o mercado residencial em Portugal, mas achei importante fazer uma actualização dos meus argumentos e da minha análise, dado o contexto. Vou usar números generalizados para pintar o quadro. Evidentemente, os números que refiro podem sofre uma variabilidade enorme, mas fica um caso base. O INE diz-nos que o preço mediano das habitações transaccionadas em 2025 foi de 2445 euros por metro quadrado (€/m2). Ora, este valor é pouco mais que o custo de construção (sem terreno) que, dependendo da qualidade, rondará os 2000€/m2. Se adicionarmos o valor do terreno, o mais variável dos inputs, o tempo de construção, demora do licenciamento, o custo do financiamento, percebemos que dificilmente se constrói habitação por menos de 3000€/m2. Para um apartamento de 100m2, já vamos em 300,000€ e se incluirmos uma margem razoável de 20% para o promotor, estamos em 360,000€. Este promotor tem que encontrar o terreno, licenciá-lo, fazer todo o projecto, geri-lo, empatar capital, e depois vender as unidades que também tem o seu custo. No outro lado da equação temos uma família, que, querendo comprar tal casa, tem que dar uma entrada de, digamos 20%, ou seja, 72,000€ e financiar o resto. Tem ainda que arcar com todos os custos incluindo o

IMI, escritura, advogado ou solicitador e todos os custos de financiamento. Financiando a 35 anos, a uma taxa fixa de 5.05%, ficará a pagar 1462 €/mês. Só para cobrir a prestação da casa, um casal terá que ganhar, no conjunto, cerca de 1900€ por mês, sem considerar todas as outras despesas. O Banco de Portugal recomenda uma taxa de esforço de 33% e não permite que seja acima de 45%. Respeitando a taxa de esforço de 33%, este casal terá que auferir, no seu conjunto, cerca de 3400€ brutos por cada elemento do casal, ou cerca de 2200€ líquidos. Facilmente percebemos qual o problema aqui no contexto económico Português. Ambos têm razão e ninguém tem razão. E facilmente se poderia equivaler esta situação a muitos países Europeus, muito embora, como referido os valores e proporções podem variar muito.

A asfixia estrutural do lado da oferta

A actual crise é a consequência directa do colapso do sector da construção após a crise financeira em 2008, logo seguida da crise do Euro em 2011. No início dos anos 2000 Portugal licenciava mais de 100 mil fogos por ano, a média da última década caiu para patamares historicamente baixos - entre 15 mil a 20 mil novas habitações/ano. Quando a procura reanimou, o mercado deparou-se com uma oferta rígida e encarecida. Não se fazem casas novas num estalar de dedos e quando a procura ultrapassa a oferta, rapidamente os preços sobem. Não só os custos de construção de habitação nova aumentaram mais de 30% a 40% acumulados na Covid, como também um défice crónico de mão-de-obra qualificada que a AICCOPN estima em dezenas de milhares de trabalhadores.

Lá Fora Abroad

A procura que disparou

Do lado da procura, o país viu uma uma mudança demográfica sem precedentes. Sempre vivi com a heurística de que Portugal eram 10 milhões de habitantes, esse número passou para 11,5 milhões, um enorme aumento para um parque habitional praticamente estático. Muito embora os comentadores refiram a reduzida percentagem de compradores não residentes – entre 5% a 8%, os preços fazem-se na margem e todos os que imigraram para Portugal, especialmente nos segmentos mais altos, vieram com um poder de compra e de financiamento muita acima do residente médio. Ainda mais agravado pela concentração dos mesmos em Lisboa, Porto e Algarve. O afluxo de imigração para sectores de baixos salários sobrecarregou o segmento mais acessível, tanto da compra como do arrendamento. Embora o actual Governo tenha feito esforços para facilitar o arrendamento, o ainda rígido enquadramento legal e fiscal desencoraja muitos proprietários a colocar imóveis no mercado.

A ilusão da solução estatal

Perante as supostas falhas de mercado, invoca-se frequentemente a intervenção massiva do Estado, mas a evidência histórica diz-nos o contrário. E o ponto de partida de Portugal não é o mais prometedor. Em Portugal, o parque habitacional público representa cerca de 2% do total. Se a ambição era de chegar a níveis de os países europeus mais progresistas neste domínio, e alcancer um ainda modesto nível de 10%, o estado teria que contruir cerca de 500,000 casas, ou seja milhares dde milhões de Euros e, na melhor das hipóteses, uma década ou duas de execução. Depois, sabemos como o processo de atribuição de casas é muitas vezes capturada

e usada para fins políticos. A Câmara Municipal de Lisboa tinha a política de atribuir casas de baixas rendas a jornalistas e artistas que foi posto a público quando a Wikileaks em 2008 divilgou a lista de recipientes destas habitações a custos controlados. O caso “Lisboagate” trouxe à superfície figuras públicas, como o autor Baptista Bastos, administradores do Grupo Espírito Santo, entre mais de 3000 beneficiários, muitos com património e segundas casas. Existir habitação estatal tende gerar clientelismo e opacidade. A outra brilhante ideia que tem circulado é a nacionalização de habitação existente, privada. Além de acrescentar muito pouco à oferta, a quebra dos direitos de propriedade têm efeitos muito graves em todo o delicado equilíbrio entre todos os actores económicos. Basta observar a cotação das maiores empresas alemãs com a recente ameaça de privatização dos seus portfolios residenciais.

A realidade económica

Preços médios superiores a 2.400 €/m² a nível nacional não resultam de conspiração, mas de forças de mercado elementares. Exigir habitação barata sem baixar custos de construção, sem libertar solo urbano e sem acelerar licenciamentos é exigir uma impossibilidade matemática. A solução exi-

ge desburocratização rápida para mitigar o risco do promotor, estabilidade fiscal para reactivar o arrendamento e a canalização dos recursos do Estado estritamente e directamente aos agregados com vulnerabilidade comprovada. The housing crisis has sparked intense debate in Portugal and across Europe. On one side, there are people and families who legitimately aspire to get onto the property ladder, yet cannot stretch their finances to meet the current market value of a decent home in a viable location. On the other, property developers find it commercially impossible to meet the price points demanded by these prospective buyers. I have written previously on Portugal’s residential property market, but current market conditions call for an update of my analysis and core arguments. To illustrate, consider a representative baseline scenario using rounded market figures. While actual figures vary significantly across submarkets, the fundamentals hold. According to the Portuguese Institute for Statistics (INE), the median transaction price for residential property in 2025 stood at €2,445 per square metre. That figure is barely above pure build costs (excluding land), which, depending on specifications, run around €2,000/m². Once you factor in Foto Photo: Anabela Loureiro

Se acrescentarmos ainda o ciclo da subida da taxa de juros e do custo de capital, os promotores viram mais esta dimensão difucultá-los a actividade. E se tivermos em conta todas as novas pequenas exigências e alteração do processo de licenciamento ao longo dos anos, apesar da competitividade dos bancos em Portugal, este custo da demora é também um custo financeiro directo que pode inflacionar o custo final em 10% a 15%.

Históricos do Imobiliário 62 Históricos Lá fora do Imobiliário

Portuguese Property History Abroad

Portuguese Property History

land acquisition costs - the most volatile development input - alongside build periods, planning delays, and debt financing costs, bringing new residential stock to market for under €3,000/m² becomes practically unfeasible. For a 100 m² apartment, the base development cost sits at €300,000. Applying a standard developer’s margin of 20% pushes the final sales value to €360,000. The developer must source the land plot, secure planning permission, fund design and engineering, manage delivery, tie up equity, and absorb marketing and sales costs. On the demand side, a household looking to acquire this property typically needs a 20% cash deposit - equating to €72,000, and must secure mortgage financing for the remaining loan-to-value (LTV) balance of 80%. They must also absorb upfront transaction costs, including municipal property transfer tax (IMT), completion and conveyancing fees, legal representation, and mortgage arrangement fees. Underwritten on a 35-year term at a 5.05% fixed rate, the monthly mortgage repayment equates to approximately €1,462. Merely to cover debt service, a dual-income household would need a combined net income of roughly €1,900 per month, before accounting for any everyday living costs. The Bank of Portugal recommends a debtservice-to-income (DSTI) ratio of 33%, with a hard regulatory ceiling of 45%. To comply with the 33% affordability stress test, each earner in that couple would need to earn roughly €3,400 gross per month (approximately €2,200 net). In the context of prevailing Portuguese wage levels, the structural affordability gap is glaringly obvious. Both sides have legitimate arguments, yet neither right. A similar dynamic plays out across multiple European jurisdictions, even if specific figures and debt metrics vary.

Structural bottlenecks on the supply side

The current crisis stems directly from the collapse of the construction sector following the 2008 global financial crisis, compounded by the 2011 Eurozone sovereign debt crisis. In the early 2000s, Portugal routinely granted planning consent for over 100,000 residential units annually; over the

past decade, that average plummeted to historic lows of 15,000 to 20,000 new completions per year. When demand rebounded, it met an inelastic, cost-inflated supply pipeline. New residential schemes cannot be delivered overnight, and when demand drastically outstrips supply, capital values surge. Compounding this, cumulative build costs for new developments rose by 30% to 40% in the post-pandemic period, aggravated by a chronic structural deficit in skilled trade labour. The trade association AICCOPN estimates at tens of thousands of workers. Coupled with central bank monetary tightening and a higher cost of capital, developers have faced mounting operational friction. Moreover, planning bottlenecks, shifting regulatory hurdles, and municipal bureaucracy impose severe holding costs. Despite competitive mortgage spreads and developer financing from domestic banks, protracted planning timelines generate direct financing costs that inflate gross development costs by a further 10% to 15%.

Surging demand

On the buy side, demographic shifts have been substantial. The long-standing baseline of a 10-million population has climbed toward 11.5 million, placing immense pressure on a largely static housing stock. While market commentators often point to the relatively modest share of non-resident overseas buyers (typically 5% to 8%), asset pricing is set at the margin. Inward migration into prime segments has brought elevated purchasing power and borrowing capacity relative to local median earners, concentrated heavily in Lisbon, Porto, and the Algarve. Concurrently, broader migration into lowerwage sectors has intensified pressure on the entry-level sales and private rented sectors (PRS). Although recent policy interventions have sought to revitalise the lettings market, an inherently rigid legal and fiscal framework continues to deter institutional and private landlords from bringing rental stock to market.

The State Intervention Fallacy

Faced with supposed market failures, calls for massive state-led intervention are common, yet historical evidence points the oth-

er way. Portugal’s public housing baseline is particularly constrained: social housing accounts for only around 2% of the total housing stock. Reaching the levels of more interventionist European peers, even an intermediate target of 10%, would require the state to deliver roughly 500,000 units. That scale demands tens of billions of euros in public capital and a rollout horizon of one to two decades at best. Furthermore, state-allocated housing often suffers from political capture and mismanagement. In Lisbon, historic municipal schemes offering subsidised rents to select demographics came to light during the 2008 “Lisboagate” disclosures, revealing that subsidised tenancies had been allocated to prominent public figures, corporate executives, and individuals holding substantial private property portfolios. State-run allocation frameworks carry inherent risks of clientelism and opaque governance. Equally counterproductive are proposals to nationalise or expropriate private residential stock. Beyond adding zero net supply to the market, undermining private property rights severely destabilises developer, institutional, and private capital. One need only examine the sharp share price volatility across major German listed residential landlords (e.g., Vonovia) following expropriation referendums to observe the market dislocation that follows.

Economic Reality

Median prices exceeding €2,445/m² nationwide are not driven by speculative conspiracy; they are the mechanical output of underlying market fundamentals. Demanding affordable housing while build costs remain high, development land remains restricted, and planning consent remains sluggish is a mathematical contradiction. Resolving the impasse requires streamlined planning approvals to de-risk development pipelines, fiscal stability to unlock private rental supply, and the rigorous targeting of state resources directly toward genuinely vulnerable, means-tested households.

CAMPO · ENOTURISMO · NATUREZA

VILA GALÉ ALENTEJO VINEYARDS & OLIVE PORTUGAL · BRASIL · CUBA · ESPANHA

DESDE 1986, SEMPRE PERTO DE SI

RESERVE JÁ

Anabela Loureiro

Brasil: país de partidas

Brazil: A nation of departures

Brazil, a country never short of emotion, joy and passion, elected Lula da Silva, bringing the thrill of an unexpected political comeback back into politics and giving commentators plenty of material for debate, drama and controversy. Flávio Bolsonaro, meanwhile, appears to have opted for a spot of pre-emptive exile in the United States, perhaps to discover whether democracy, and justice, too, can be sidestepped through the departure lounge. Meanwhile, Portugal continues to welcome Brazilians with the hospitality of a country that no longer asks, “Where have you come from?” but rather, “Who made you come here?” And here lies a question worthy of an aca-

demic study, funded by the Portuguese broadsheet newspaper Espresso and a Portuguese custard tart producer: Who has prompted more people to leave Brazil for Portugal, Lula, Bolsonaro or the explosive combination of the two? Because, ultimately, Brazilian politics has one peculiar characteristic: some flee to America, others to Europe, while Portugal is left with the nostalgia, the accents and the queues at AIMA. DR Foto: Anabela Loureiro

O Brasil, país sempre generoso em emoções, marcado pela alegria e paixão, elegeu Lula da Silva, devolvendo à política o sabor da reviravolta e aos comentadores assunto, drama e controvérsia. Flávio Bolsonaro, por seu lado, parece ter preferido o exílio preventivo nos Estados Unidos, talvez para descobrir se a democracia também se contorna pela porta de embarque. Entretanto, Portugal continua a receber brasileiros com a hospitalidade de quem já não pergunta: “de onde vens?”, mas “vieste por causa de quem?”. Eis a questão que merece um estudo académico, financiado por uma bica e um pastel de nata: Quem terá provocado mais partidas para Portugal - Lula, Bolsonaro ou a combinação explosiva de ambos? Porque, no fim, a política brasileira tem uma singularidade: uns fogem para a América, outros para a Europa, e Portugal fica com a saudade, o sotaque e a fila no AIMA.