Magazine Imobiliário 047

Construção Ambiente Turismo

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MAI/JUN 2021 €10

O “Santo Graal” do imobiliário The “Holy Grail” of real estate

1 Editorial

Luz verde Green light

Carla Celestino Directora Director

Parece que o facto de termos estado confinados tanto tempo, fez despontar de uma forma notória as preocupações com o meio ambiente, com a investigação em soluções mais eficientes, com questões de bem-estar com o mundo que nos rodeia.

Isto é algo transversal à sociedade, à economia e, claro, ao imobiliário. Nunca fomos tão poupadinhos, produtivos e eficazes como agora.

A sustentabilidade, que não é um tema de hoje, mas que adquiriu maior força com as directivas europeias até 2050, está nas bocas do mundo. Não há dia em que não haja alguém a dissertar sobre o assunto ou um webinar com especialistas a debater este conceito. Prémios então, com uma agenda de fundo bem definida, são às “resmas”.

Mas será que há sustentabilidade nos edifícios portugueses? Se o olhar vier do estrangeiro a resposta é um redondo “não”. Se a resposta for interna, varia entre uma classe A ou B+, depende se é construção nova ou reabilitação, uma certificação LiderA ou BREEAM, alguns painéis fotovoltaicos e bombas de calor e a coisa passa por sustentável.

Ainda não temos edifícios “carbono zero” em Portugal mas quero acreditar que os nossos players estão a trabalhar arduamente nesse sentido. A luz é verde, para avançar. É um caminho sem retorno.

It seems that, because we’ve been on lockdown for so long, concerns about the environment, the world that surrounds us, research efforts into more efficient solutions, and issues regarding well-being have all come to the fore.

These concerns transcend socio-economic boundaries and are, of course, relevant to the real estate world. Never before have we been as frugal, productive, and efficient as we are now.

Sustainability, which is not a topic of just today (indeed, it has gained strength with the European directives in force until 2050), is on everyone’s lips. Not a day goes by without someone giving a lecture on sustainability or hosting a webinar with specialists debating it. And so awards whose background agendas are well defined are piling up.

But are buildings in Portugal actually sustainable? From a foreigner’s point of view, the answer to this question would be a resounding “no.” If you were to ask someone from inside Portugal, though, they would score the country between an A and a B+, depending on whether the building concerned is brand-new or has been renovated. Give it a LiderA or BREEAM certification, a few solar panels, and heat pumps, and the thing passes as “sustainable.”

Ficha técnica Datasheet

Índice

Propriedade Property Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901 Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq.

Summary

2745-195 Queluz Telm. / Mobile: (+351) 96 237 00 08

54 26 Metro Quadrado Ventos do Norte Square Meter AVENUE

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Mexto Property Investment

Capa Cover: Pixbox77/istockphoto

04 Grande Tema Lead Story Propaganda da Sustentabilidade Sustainability propaganda

20 Opinião Opinion

Victoria Seguros

22 Opinião Opinion

Green World

24 Opinião Opinion

Garcia Garcia

36 Fio-de-Prumo Plumb Line Nova ponte sobre o Douro New bridge over the Douro

40 Azimute

Coordinates A urgência da transição climática The urgency of climate change

44 Atelier

Atelier Nas pegadas dos pais In the footsteps of their forebears

North winds Novos projectos em tempos de mudança New projects in times of change

geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario.com Fundador da Magazine Imobiliário Founder of Magazine Imobiliário Joaquim Pereira de Almeida Directora Director Carla Celestino Colaboradora Permanente

58 Sol e Lua

Tourism Livre-trânsito digital Digital travel certificates

62 Lá fora Abroad

Opinião Opinion

Reino Unido United Kingdom

64 Paparazzi

País de brandos costumes A country of mild manners

Permanent Contributor Elisabete Soares Fotografia Photography Anabela Loureiro Tradução Translation Frank Miller Grafismo Graphics Rodrigues Silva Contabilidade Accounting Nasceconta Periocidade Frequency Bimestral Tiragem Number printed 3.000 exemplares Impressão Printing Jorge Fernandes, Lda. Rua Qta. de Marcarenhas, 2820 Charneca da Caparica Depósito Legal Legal Deposit 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397 Estatuto editorial disponível em: Editorial policy available at: www.magazineimobiliario.com

Grande Tema 4 Grande Tema

Lead Story

Kynny / istockphoto

Lead Story

Pobreza vs riqueza energética Energy poverty v. wealth

A propaganda da sustentabilidade

Sustainability propaganda

Grande Tema Lead Story

Texto Text: Carla Celestino

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Dos desafios que hoje se colocam em todo o ciclo de vida de um edifício, desde que é idealizado até ser ocupado, faz parte a redução dos índices de carbono através do recurso a eco-materiais ou da optimização da eficiência energética através de necessidades energéticas nulas (NZEB - Net-Zero Energy Building) ou quase nulas (nZEB). Mas será que estes reptos já foram alcançados em Portugal?

One of the challenges that arise today in the lifecycle of a building, from being designed until it’s occupied, includes reducing carbon levels through the use of eco-friendly materials or optimising energy efficiency by designing them to have zero or nearly zero energy needs (NZEB [Net-Zero Energy Building] and nZEB, respectively). But have these feats already been achieved in Portugal?

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Grande Tema

Lead Story

Fora da caixa

Holeln The Bucket / istockphoto

Out of the box

Hub Criativo do Beato cria laboratório vivo

Living Lab opens at Beato Creative Hub O Hub Criativo do Beato (HCB) Living Lab é um projecto que potencia o desenvolvimento de novas tecnologias e serviços para mitigar o impacto das alterações climáticas, promovendo também a sustentabilidade do ecossistema empresarial que está a crescer na zona Oriental de Lisboa.

Os projectos a desenvolver neste living lab intervêm em quatro áreas prioritárias: Energia, Edifícios, Mobilidade e Economia Circular & Ambiente.

Esta iniciativa vai fazer do HCB um espaço de demonstração em grande escala, um “smart campus”, onde se espera que as acções, soluções e serviços implantados, demonstrem o potencial de replicação das abordagens na prática e num ambiente urbano real.

A execução do projecto deverá terminar em 2024.

Desde a década de 60/70, sobretudo a partir da crise do petróleo, que a palavra sustentabilidade passou a fazer parte do léxico de governantes, decisores, líderes de opinião e do mais comum dos mortais.

Em 1987, Gro Harlem Bruntland e Mansour Khalid, no seio das Nações Unidas, elaboram o relatório Bruntland que define desenvolvimento sustentável como o que “satisfaz as necessidades presentes, sem comprometer a capacidade das gerações futuras de suprir as suas próprias necessidades”.

Mas será que as soluções de hoje são realmente um legado para as gerações futuras?

Ou, antes, mais desafios que, na sua época, vão ter de superar?

A mobilidade eléctrica de que tanto se fala, já teve, em tempos idos, os seus projectos que acabaram por não vingar. Agora a venda de automóveis eléctricos tem vindo a acelerar, à boleia dos incentivos dos Executivos.

Mau grado, também já se denota o reverso da medalha: está a aumentar a venda de carros eléctricos usados. Porquê? O problema está nas baterias, muitos temem que quando tiverem de as substituir poderão ter de pagar um valor demasiado elevado. Se não se ultrapassar esta questão, o futuro destas viaturas poderá não ser muito sustentável.

Na ordem do dia está também o hidrogénio verde. O que ninguém assume frontalmente nesta fonte de energia limpa é a quantida-

The Living Lab at Beato Creative Hub (HCB) is a project that seeks to utilise new technologies and services to both mitigate the effects of climate change and promote sustainability within the nascent business ecosystem that is growing in eastern Lisbon.

The projects being worked on in this living lab have four different areas of priority: Energy, Buildings, Mobility, and Circular Economics & the Environment.

This initiative will make the HCB a large-scale demo area, a “smart campus,” and the idea is to showcase how the approaches, solutions, and services that come out of the HCB can be replicated in practice and in a real urban environment.

This project is expected to end in 2024.

Cronislaw / istockphoto

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Grande Tema

Lead Story

de exorbitante de água que será necessária para o seu desenvolvimento. Num mundo onde a escassez da água impera, esta poderá também não ser uma solução com futuro.

E nos edifícios? Não deixa de ser curioso constatar que um edifício com uma má construção obtenha uma boa classificação energética só porque o proprietário apostou em vidros duplos, mudou as caixilharias, apostou em bombas de calor ou colocou painéis solares no telhado. Não deixa de ser curioso também que, na avaliação da sustentabilidade na construção, um mesmo edifício, dependendo das métricas, critérios e algoritmos utilizados, pode obter diferentes classificações A ou B, se for, por exemplo, conferida por instrumentos como o LiderA ou o SB Tool.

Em 2020/2021, quando enfrentamos uma crise sem precedentes, a sustentabilidade ganhou nova força e todos - governos, empresas e cidadãos - procuram este “Santo Graal”.

Poupanças e etiquetas

Aline Guerreiro, CEO do Ecotectura e do Portal da Construção Sustentável, dos poucos espaços dedicados exclusivamente à arquitectura e construção sustentáveis no nosso País, confessa que “há algumas pessoas que nos chegam porque são realmente ambientalistas” mas “há outras que só querem saber quanto vão poupar.”

Na sua opinião, o grande problema prende-

Transição e expectativa The transition and expectations

O Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) prevê aplicar, até 2026, a verba de 620 milhões de euros para serem investidos em Eficiência Energética dos Edifícios: 300 milhões em edifícios residenciais, 250 milhões em edifícios da administração pública central e 70 milhões em edifícios de serviços.

Existe a ambição, por parte da União Europeia e de Portugal, em alcançar um parque edificado com necessidades quase nulas de energia (NZEBs).

O caminho para tal está a ser traçado através da Estratégia de Longo Prazo para a Renovação de Edifícios (ELPRE), do Programa de Eficiência de Recursos na Administração Pública (ECO.AP 2030), da Estratégia Nacional para o Combate à Pobreza Energética, do Plano Nacional de Energia e Clima (PNEC 2030) e do Roteiro para a Neutralidade Carbónica (RNC 2050).

Os incentivos estão a chegar, com o PRR e o próximo ciclo de fundos estruturais já no horizonte próximo.

The Recovery and Resilience Plan (PRR) provides for €620 million EUR to be invested in Energy Efficiency in Buildings by 2026: €300 million EUR will go to improvements in residential buildings, €250 million EUR to central public administration buildings, and €70 million EUR to buildings that house services.

Both the European Union and Portugal hope to reach a certain percentage of buildings whose energy needs are almost zero (nZEBs).

The path to this goal is being paved through the Long-Term Building RenovationStrategy (ELPRE), the Resource in Public Administration Efficiency Programme (ECO.AP 2030), the National Strategy to Combat Energy Poverty, the National Energy and Climate Plan (PNEC 2030), and the Roadmap to Carbon Neutrality (RNC 2050).

Incentives are coming, with the PRR and the next cycle of structural funds already on the horizon.

Grande Tema Lead Story

Os edifícios deveriam ter uma garantia de 50 anos, dando essa responsabilidade ao construtor.

Buildings should have a 50-year warranty, shifting this responsibility onto the builder.

-se com a execução do projecto e obra, uma vez que a grande poupança regista-se ao longo do ciclo de vida do edifício, ou seja, durante a sua utilização. É nesta fase que, como sustenta, “vão gerar-se poupanças significativas, nomeadamente ao nível de climatização, iluminação, manutenção e poupança de água.”

Outra grande questão que Aline levanta prende-se com quem constrói para vender, que, dado a sua experiência, “está perfeitamente indiferente ao que se vai passar durante a utilização.” Por isso, defende que “os edifícios deveriam ter uma garantia de 50 anos, dando essa responsabilidade ao construtor. Talvez assim pensassem mais no ciclo de vida e não em construir com os materiais e mão-de-obra mais barata, só para vender.” É que, como sublinha, “muitas das grandes patologias nos edifícios só se verificam ao fim de 10/20 anos.”

Mas há ainda outro tópico que esta especialista realça: Quando se fala de sustenta-

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bilidade não deveria haver edifícios distinguidos como luxo e não luxo. Considera que “é aceitável que se distingam por algumas características, mas não deveria haver esta distinção tão marcada.” No seu entender, “a etiqueta de eficiência energética máxima (um A+) deveria dar o exemplo na habitação social. Esses sim, são os verdadeiros exemplos de sustentabilidade.” O que a lei diz é que todos os edifícios novos, construídos a partir de 2007, devem ter etiqueta de A+ a B-, não podem descer abaixo disto. Ora, como a arquitecta diz, “se podem ser construídos com a etiqueta na quarta posição e se isso implicar um menor custo na obra, então é por aí que vão.” Até porque, como salienta, “a maioria das pessoas nem faz ideia que para os edifícios, existe uma etiqueta similar à dos electrodomésticos.”

Esta não é, no entanto, uma visão partilhada por Paulo Santos, director de Sistemas de Gestão e Certificação da ADENE – Agência para a Energia, segundo o qual existe uma

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Em que ficamos?

Where we are now

Desconfinamento aumenta ou diminui automóveis?

Will we see fewer or more automobiles after lockdown?

A ZERO avaliou os dados de concentração de dióxido de azoto, um poluente associado ao tráfego automóvel, recolhidos na estação de monitorização da Avenida da Liberdade, em Lisboa, dos dias úteis das últimas semanas após 15 de Março de 2021 e verificou que a média dos valores das três primeiras semanas (33 ug/m3) estava cerca de 20% abaixo do valor limite anual deste poluente (40 ug/m3).

Mau grado, na semana entre 5 e 9 de Abril atingiu precisamente uma concentração média de 40 ug/m3.

Por isso, a associação ambiental está preocupada com o regresso de ainda mais automóveis aos centros das cidades, em total contradição com os objectivos de salvaguarda da saúde pública, prioridade que se tornou ainda mais relevante no contexto da pandemia de Covid-19.

predominância das classes B e B- em todo o parque edificado nacional, ou seja, nos edifícios existentes, mas nos edifícios novos já predominam as classes A e A+, com 63% dos edifícios novos concluídos em 2020 a terem essas classificações.

Paulo Santos lembra que, “em 2015, os edifícios novos construídos com classe A+/A eram 52% do total. Desde então, em cinco anos, os

edifícios mais eficientes aumentaram mais de 10%, tornando evidente que os consumidores estão mais exigentes e que o mercado tem respondido a essa exigência.”

Esta realidade evidencia que a eficiência não é um exclusivo dos edifícios mais caros ou de luxo. É, como destaca, “o resultado de os promotores fazerem, cada vez mais, escolhas conscientes que não significam sobrecustos

Environmental association ZERO has examined data regarding the concentration nitrogen dioxide, a pollutant associated with vehicular traffic, collected at the Avenida da Liberdade monitoring station on the weekdays since 15 March 2021, and it has found that, during the first three weeks under review, the average amount of this pollutant in the air (33 μg/m³) was about 20% below the annual limit (40 μg/m³).

Despite this, things got worse during the week between 5 and 9 April when concentration levels reached exactly an average of 40 μg/m³.

Because of this, ZERO is concerned that the return of even more cars to city centres will jeopardise public health, a priority that has become even more relevant in the context of the COVID-19 pandemic.

Grande Tema

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Anders Jacobsen / unsplash

Lead Story

Em 2015, os edifícios novos construídos com classe A+/A eram 52% do total. Desde então, em cinco anos, os edifícios mais eficientes aumentaram mais de 10%.

In 2015, 52% of newly constructed buildings received certifications of A+ or A. In the five years since then, the number of such buildings increased another 10%.”

com impacto relevante nas suas margens de negócio. Optar por mais isolamento, janelas mais eficientes ou equipamentos menos consumidores significa um acréscimo marginal e quase negligenciável nos custos, mas faz uma enorme diferença na qualidade e consequente percepção de valor do activo.”

Ambiente vs negócios

O CEO da Sotheby’s International Realty, Miguel Poisson, dá-nos uma perspectiva do ponto de vista da procura.

“A preocupação com a eficiência energética das habitações é cada vez maior entre os nossos clientes, não só por uma questão de conforto, mas também pela crescente preocupação com a sustentabilidade.”

Com efeito, de acordo com o estudo realizado pela Sothebys International Realty – Luxury Outlook a nível global, as gerações mais jovens são mais sensíveis e despertas para os temas da sustentabilidade, o que será progressivamente uma preocupação transversal com o envelhecimento dos millennials.

Como Miguel Poisson explica: “No que diz respeito ao conforto, a pandemia veio intensificar a valorização deste factor pelos clientes. A casa ganhou uma importância redobrada e passou a ser encarada como refúgio,

que deve reflectir a consciência ambiental de cada um. Assim, a eficiência energética dos imóveis é cada vez mais uma condição para a realização de negócios.”

Para este expert, “a preocupação com a sustentabilidade torna-se uma responsabilidade social de todos para o bem das comunidades”, ou seja, “aquilo que parece hoje ser “nice to have”, rapidamente se transformará num requisito imperioso, e a tendência é que a legislação caminhe cada vez mais no sentido de promover a sustentabilidade.”

Exemplo disso é o facto de alguns municípios garantirem a devolução do IMI - Imposto Municipal Sobre Imóveis para a reabilitação de edifícios nos centros históricos que melhorem em dois níveis o certificado energético; ou os passos dados por vários governos nacionais com incentivos para melhorar a eficiência energética, como o lançamento em Portugal, em Setembro do ano passado, de incentivos para melhorar a eficiência energética nas habitações.

Acrescente-se também o ensino. Miguel Poisson pensa que o ensino é onde “o tema é cada vez mais falado, com disciplinas de sustentabilidade com cada vez maior importância e abrangência nas várias áreas de estudo, bem como cursos focados no tema nas grandes universidades europeias.”

JFsPic / istockphoto

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Futuro passa por edifícios NZEB

Do lado da oferta, o director-geral da AVENUE, Aniceto Viegas, acredita que “o grande desafio do imobiliário é gerar mais poupanças” e que “o próximo passo é o ‘consumo zero’, com horizontes de 2030/2050.”

Embora diga que este “será o desafio das próximas décadas”, reconhece que “é um passo complexo porque do ponto de vista tecnológico hà muita investigação ainda por fazer.”

Ainda assim, refere que “já há países que conseguem fazer produtos completamente neutros, ou seja, produzem tanta energia quanto aquela que consomem ou até produzem mais do que a que consomem mas também são países do ponto de vista do clima muito menos exigentes que o nosso, com um clima mais ameno.”

Um desses países é a Bélgica, de onde a Krest Real Estate Investments, que se encontra a investir no nosso País, é originária.

O CEO desta promotora, Claude Kandiyoti, recorda que “30% das emissões de gases a nível mundial provêem do imobiliário, por isso, os promotores desempenham um papel importante na poluição.”

Na sua definição e visão de um edifício sustentável: “É aquele cujo impacto energético e pegada de CO2 é zero.” Como explica, “isso já existe, por exemplo na Bélgica; aliás, existem fundos alemães que não fazem aquisições de projectos que não tenham estas definições.” E avança que o próximo passo “é atingir valores negativos, abaixo do zero, que contribuam para um ar mais saudável.”

Questionámos se este tipo de edifício já existe em Portugal e a resposta foi um redondo: “Não!” Kandiyoti afirma que é algo que “não só não existe, como necessita de um compromisso mais sério.”

O compromisso sério deve partir, desde logo, das “políticas governativas da Administração central e dos municípios” de forma a garantir que “a regulamentação deixa de ser tão complicada e burocrática” e que “acaba, de uma vez por todas, com a mentalidade de que apenas temos de fazer algo bom e não algo revolucionário que vá bloquear os licenciamentos.”

O segundo compromisso “tem de partir dos portugueses e do modo como vivem.” A cultura portuguesa “adora os seus carros, adora áreas generosas e necessita de, pelo menos,

A preocupação com a eficiência energética das habitações é cada vez maior, não só por uma questão de conforto, mas também pela crescente preocupação com a sustentabilidade.

Interest in a home’s level of energy efficiency is increasing, not only for the sake of comfort but also because of the growing concern with sustainability.”

Grande Tema Lead Story

Nevão

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Snow

Aviação rumo à descarbonização

Aviation headed towards decarbonisation A Lufthansa, British Airways e Air France encontram-se no topo das companhias aéreas que mais ajudas financeiras receberam durante a pandemia de Covid-19, acontece que são também as mais poluentes. A portuguesa TAP é a décima mais poluente e a oitava maior beneficiária de apoios até ao momento.

Esta notícia caiu como um “balde de água fria” em cima dos cidadãos europeus, cujos impostos estão a beneficiar uma indústria que promove, entre outras, a poluição do ar, o risco ambiental número um para a saúde.

Por isso, são muitas as vozes que defendem que, em troca da ajuda dos contribuintes, a aviação tem de iniciar o seu percurso em direcção à descarbonização, com os apoios do Estado subordinados a esta condicionalidade.

Lufthansa, British Airways,and Air France are among the airlines that have received some of the most financial help during the COVID-19 pandemic. They also happen to be some of the worst offenders when it comes to pollution. Portugal’s TAP is the tenth worst offender for pollution and is the eighth largest beneficiary of financial support so far.

This headline dropped like a “bucket of ice water” on EU citizens whose taxes are supporting an industry that, among other things, pollutes the air, the number one environmental risk for health.

This is why many are arguing that, in exchange for tax monies, the aviation industry must start on a path towards decarbonisation, with State support contingent upon progress toward this end.

duas casas de banho” mas estes gostos são “pouco sustentáveis.” Esta “mudança de ‘shift’ é algo que não pode ser imposto, tem de ser natural.”

Um terceiro compromisso tem de partir dos promotores e prende-se com a implementação de dois conceitos: ESG (Environmental Social and Governance – Ambiente, Social e Governança) e EW (Environment of Work – Ambiente de Trabalho).

No ESG o promotor tem de pensar “em que medida a operação do edifício pode ser parte de um bem maior para a comunidade, para a sociedade, para o ambiente e para a pegada ecológica que queremos deixar.” Tal vai exigir “mais espaço aberto, mais soluções de poupança, mais acesso a mobilidade sustentável, etc.”. Já o EW prende-se com o espaço de trabalho no qual “o colaborador tem de se sentir em casa, tem de ter acesso a tudo e tem de ter um óptimo ambiente de trabalho.”

Há ainda um quarto compromisso que abrange os arquitectos, que “têm de adaptar-se a estas novas exigências mas também têm de aconselhar os clientes para esta nova mudança.”

Quando estes compromissos forem realmente assumidos, “Portugal terá os seus edifícios de

pegada de carbono zero”, remata Claude Kandiyoti.

Em Portugal, ainda há um longo caminho a percorrer mas, quer parecer, que todos os players estão despertos para aplicar soluções mais sustentáveis à medida que forem evoluindo.

Since the 1960s and 1970s and especially after the oil crisis, the word “sustainability” has become part of the lexicon used in governments and among decision-makers, opinion leaders, and the most common of mortals.

In 1987, Gro Harlem Brundtland and Mansour Khalid released the Brundtland Report at the United Nations. This report defines sustainable development as development that “meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs.”

But could the solutions of today really be a legacy for future generations? Or, rather, will they be more challenges that, in their time, they will have to overcome?

Electric transport which is talked about so much has, in times gone by, had projects that ended up not coming to fruition. Today,

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on whether the instrument used to evaluate it is LiderA or SB Tool. In 2020 and 2021 when we’re faced with an unprecedented crisis, sustainability has gained new momentum, and everyone – governments, businesses, and citizens – is searching for this “Holy Grail.”

Savings and ratings

Aline Guerreiro, CEO of Ecotectura and the Sustainable Construction Portal (one of the few spaces in Portugal dedicated exclusively to sustainable construction and architecture), confesses that, while “there are some people who come to us because they truly are environmentalists, there are others who only want to know how much they’re going to save.”

Her opinion is that the big problem lies in how a project’s design and construction are executed, since the larger savings will be seen throughout the building’s lifetime (i.e., during its use). She argues that it’s at this stage that “significant savings will be seen, namely in terms of air conditioning, lighting, maintenance and water conservation.”

Another big question that Guerreiro raises

DR: Afonso Sousa

the sale of electric automobiles has been accelerating, in line with the Executive branch’s incentives. Unfortunately, the reverse is also happening: the sale of used electric cars is increasing. Why is this? The problem is with the cars’ batteries. Many fear that, when they have to replace them, they may have to pay too high a price. If this issue is not dealt with, these vehicles’ futures may not be very sustainable.

Green hydrogen is also on the agenda. What no one talks about openly with regard to this clean energy source is the exorbitant amount of water that is needed to produce it. In a world where water scarcity remains a large issue, this may also not be a solution with a future.

And for buildings? It remains curious to see a poorly constructed building obtain a good energy rating just because the owner bought double-glazed windows and changed the frames, put in heat pumps, or placed solar panels on the roof. It is also curious that, when assessing sustainability in construction, the same building can be assigned different classifications, depending on the metrics, criteria, and algorithms used. For example, a building could receive a rate of either A or B, depending

concerns those who build to sell. In her e xpe rie nce , the y are “pe rfe ctly indiffe rent to what will happen when it’s being used.”Because of this, she says that “buildings should have a 50-year warranty, shifting this responsibility onto the builder. Maybe, that way, they would think more about a building’s life cycle and not build with cheap materials and labour just so they can sell it.”

As she explains, “many of the great problems buildings have only occur after 10-20 years of use.”

And there’s yet another topic this specialist highlights: When we talk about sustainability, there should be no buildings classified as “luxury” and other as “non-luxury.” She believes that “it is acceptable to distinguish buildings based on some characteristics, but there should not be such a marked distinction.” In her opinion, “the top energy efficiency rating (A+) should use social housing as an example. These are the true champions of sustainability”.

The law says that all new buildings (those built after 2007) must be able to receive an energy rating between A+ and B-; they cannot go below that. The architect says that, “if they can get away with a label on the lower end of the scale and it means lower costs to construct the building, then that’s what they do.” Guerreiro explains that this is because “the majority of people have no idea that there exist energy ratings for buildings that are very similar to those that household appliances receive.”

Lead Story

Atoson / istockphoto

16 Grande Tema

Grande Tema Lead Story

O grande desafio do imobiliário é gerar mais poupanças. O próximo passo (em Portugal) é o ‘consumo zero’, com horizontes de 2030/2050.

Real estate’s big challenge is to create more savings.

The next step (in Portugal) is ‘zero consumption’ in 2030-2050.”

This is not, however, a view shared by Paulo Santos, Director of Management and Certification Systems at Portugal’s Energy Agency (ADENE). According to him, B and B- class buildings do dominate the national landscape in existing buildings, but, in new buildings, classes A and A+ are most common, with 63% of new buildings completed in 2020 receiving such classifications.

Santos recalls that, “in 2015, 52% of newly constructed buildings received certifications of A+ or A. In the five years since then, the number of such buildings increased another 10%. This makes it clear that consumers are more demanding and that the market has been responding to this requirement.”

This reality proves that efficiency is not exclusive to the most expensive or luxury buildings. As Santos argues, it is “the result of developers making conscientious choices increasingly frequently without incurring extra costs and impacting their margins. Opting for more insulation, more efficient windows, or pieces of equipment that consume less represents a marginal and almost negligible increase in costs, but it makes a huge difference in a building’s quality and the consequent perception of its value.”

Environment versus business

Miguel Poisson, CEO of Sotheby’s International Realty, gives us an analysis from a demand point of view.

“Interest in a home’s level of energy efficiency is increasing among our customers, not only for the sake of comfort but also because of the growing concern with sustainability.”

Indeed, according to a study conducted at a global level by Sotheby’s International Realty – Luxury Outlook, younger generations are more sensitive to and aware of sustainability issues, which will progressively become a cross-generational concern as millennials age.

Poisson explains, “The pandemic has intensified the extent to which clients value comfort in their homes. The home has taken on increased importance and is now seen as a refuge that must reflect each person’s environmental awareness. How energy efficiency a property is is, thus, an increasingly important part of negotiations.”

For Poisson, “concern with sustainability has become the responsibility of all for the good of our communities.” In other words, “that which may seem “nice to have” today will quickly become an imperative requirement,

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and legislation will continue to move in the direction of promoting sustainability.”

An example of this is the fact that some municipalities are returning the Municipal Property Tax (IMI)when buildings in historic centres are renovated in order to improve their energy certification by two levels. Several national governments are also taking steps to provide incentives to improve energy efficiency. Indeed, Portugal itself launched incentives in September last year aimed at improving energy efficiency in homes.

Education should be added here as well. Poisson thinks that teaching is where “the topic is increasingly talked about, with sustainability subjects gaining increasing importance and scope in various areas of study. Courses focused on the topic are also increasingly common at major European universities.”

The future lies in NZEB buildings

On the supply side of things, AVENUE’s CEO Aniceto Viegas believes that “real estate’s big challenge is to create more savings” and that “the next step is ‘zero consumption’ in 20302050.”

Although he says that “this will be the challenge over the next few decades,” he recognises that “it’s a complex step because, from a technological point of view, there’s still a great deal of research to do.”

Still, he says that “there are already countries that are managing to make completely neutral products, which means they produce either as much energy as or even more energy than they consume. But they are also countries that, from a climate point of view, have milder climates and are much less demanding than ours is.”

One of these countries is Belgium, where Krest Real Estate Investments, which is investing in our country, is from. This developer’s CEO, Claude Kandiyoti, recalls that “30% of gas emissions worldwide come from real estate, so developers play an important role in pollution.”

In his definition and vision of a sustainable building, “it is one whose energy impact and CO₂ footprint is zero.” As he explains, “this already exists, for example, in Belgium. In fact, there are German funds that do not buy projects that do not have these characteristics.” And he also says that the next step “is to reach negative values below zero, with buildings that contribute to healthier air.”

We asked whether this type of building already exists in Portugal and the answer was

Mika Baumeis / unsplash

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a resounding “No!” Kandiyoti says it’s something that “not only does not exist but needs a more serious commitment.”

This commitment must start, first and foremost, with the “governmental policies of both the central administration and the municipalities.” This will guarantee that “regulation will cease to be so complicated and bureaucratic” and that “it puts an end, once and for all, to the mentality that we just have to do something good and not something revolutionary that will block licensing.”

The commitment “has to come, secondly, from the Portuguese and the way they live.”

Portuguese culture “loves its cars, large spaces, and needs at least two bathrooms,” but these tastes are “unsustainable.” This “‘shift’ is something that cannot be imposed. It has to be natural.”

A third party of this commitment are the developers which should be implementing of two concepts: ESG (Environmental, Social, and

Governance) and EW (Environment of Work).

ESG requires developers to think about “the extent to which a building’s operation can be part of a greater good for the community, for society, for the environment, and for the ecological footprint that we want to leave.” This will require “more open space, more savings solutions, more access to sustainable transport, etc.” EW, on the other hand, relates to the workspace, in which “the employee has to feel at home, have access to everything, and have a great working environment.”

Architects are a fourth party to this commitment, and, while they “have to adapt to these new requirements, they also have to advise clients about this new change.”

When these commitments are actually made, “Portugal will have its zero carbon footprint buildings,” concludes Claude Kandiyoti.

Portugal still has a long way to go, but it seems that everyone is ready and willing to use more sustainable solutions as they evolve.

Edifício sustentável é aquele cujo impacto energético e pegada de CO2 é zero.

Sustainable building it is one whose energy impact and CO₂ footprint is zero.”

Todos os grandes projetos começam com um esquisso: de ideias, de conhecimentos, de aspirações projetadas.

Erguemos peças, que, embutidas num todo, dão lugar a construções sólidas.

Com rigor na perfeição dos resultados: esta é a marca da Gestão Integrada de Projetos que desenvolvemos.

Mais de duas décadas de planos concluídos com sucesso.

www.rockbuilding.com

Opinião Opinion

Carlos Suárez

O nascimento de uma nova palavra composta The birth of a new compound word

Carlos Suárez Director-geral adjunto da VICTORIA Seguros Deputy General Director of VICTORIA Insurance

Com o termo Edificação, falamos de um conceito antigo ligado à protecção e à construção do edifício (paredes e infra-estruturas).

A sua importância remonta à afamada Babilónia, cujo não menos famoso Rei Hammurabi e as suas celebérrimas Leis já faziam menção à importância do edificado e o que o mesmo representa em termos de protecção e responsabilidade: “Se um construtor edificou uma casa para um Awilum mas não reforçou o seu trabalho e a casa que construiu caiu e causou a morte do dono da casa, esse construtor será morto”.

Algo que o código Napoleónico de 1804 reforçou, evidenciando a responsabilidade decenal do construtor pelo perecimento total ou parcial do edifício, por vícios de construção ou do solo.

Também na Constituição da República Portuguesa é realçado o conceito básico de protecção e qualidade do edificado: “Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto, que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.

Quanto a Saúde, tem como definição “saúde é um estado de completo bem-estar físico, mental e social, e não apenas a ausência de doenças” e nunca foi um tema tão falado, tão exposto, através da multiplicação das notícias, fruto do actual contexto.

Na verdade, esta pandemia trouxe novos contornos ao tema saúde, associando-a de forma directa ao edificado.

Se nos recordarmos, qual foi a verdadeira solução encontrada para fazer face à pandemia, para controlar o contágio? Ficar em casa.

O edificado, as nossas casas, passaram a ser

sinónimo de saúde, de segurança e protecção.

Daí a nova palavra composta Edificação-Saudável, estabelecendo um novo sentido, que conjuga o desenvolvimento imobiliário e de construção, com critérios que promovem a saúde dos seus ocupantes/utilizadores.

Como?

Assegurando a adopção de estratégias de promoção da saúde e optimização de funcionalidades, especificamente com recurso ao desenho, aos requisitos técnicos, protocolos de gestão-manutenção e políticas de utilização/intervenção comportamental por parte das pessoas. Ou seja, incorporando uma visão orgânica aos edifícios.

A Edificação-Saudável será, sem dúvida, a base da construção das cidades do amanhã, onde a sustentabilidade humana (que inclui a ambiental) será um factor fundamental e prioritário.

When we use the term “Construction,” we’re talking about an old concept that is linked to the protection and erection of buildings (walls and infrastructure).

Its importance dates back to historically renowned Babylon whose no less famous King Hammurabi and his celebrated laws mention the importance of the quality of a building’s construction and what it represents in terms of protection and responsibility: “If a builder builds a house for an Awilum but does not reinforce their work and the house they built then falls down and causes the death of the owner of the house, that builder will be killed.”

This is something that the Napoleonic Code

Grande Tema

21 DR Foto: Danist / unsplash

Lead Story

of 1804 maintained as well, holding builders responsible for 10 years if a building of theirs were to be totally or partially lost due to construction - or soil-related defects.

The Constitution of the Portuguese Republic also outlines the basic concept of ensuring a building’s construction is of good quality: “All people have the right to a hygienic, comfortable dwelling for themselves and their family of adequate size that preserves personal intimacy and the family’s privacy.”

As for the term “Health,” its definition is as follows: “Health is a state of complete physical, mental, and social well-being and not simply the absence of ailments.”And it’s never been talked about or heavily scrutinised as much as it is now thanks to the plethora of news headlines covering the current situation.

Indeed, this pandemic has brought new dimensions to the topic of health, which is now directly associated with people’s built environment.

Let’s jog our memory: what’s been the best

solution that’s been found to counter the pandemic and control the spread? Staying at home.

Our built environment, our homes have become synonymous with health, security, and protection.

Enter the new compound word HealthyConstruction, establishing a new meaning that combines real estate development and construction with criteria that promote the health of its occupants/users.

How will this be achieved?

By ensuring that strategies that promote health and efficiency are adopted, specifically with regard to design, technical requirements, management-maintenance protocols, and behavioural usage policies for people. In other words, by incorporating an organic vision into the environments we construct.

Healthy-Construction will undoubtedly be what the buildings of the cities of tomorrow are based on, with human and environmental sustainability being fundamental priorities.

Opinião Opinion

Sustentabilidade nos edifícios Sustainability in buildings

Soluções de conforto e futuro Comfortable solutions for the future

A Green World promove diariamente a susten­tabilidade em edifícios nomeadamente atra­vés de soluções e serviços de eficiência ener­gética, hídrica e hidrogénio, pois considera que hoje, mais do que nunca, é um pilar vital para o edificado, para as pessoas, para o ambiente.

Green World promotes sustainability in buildin­gs on a daily basis, namely by providing services and solutions that save energy and water and use hydrogen. The company believes that it is now more vital than ever to do so for buildings, people, and for the environment.

A Green World promove diariamente a sustentabilidade em edifícios - nomeadamente através de soluções e serviços de eficiência energética, hídrica e hidrogénio, pois considera que hoje, mais do que nunca, é um pilar vital para o edificado, para as pessoas, para o ambiente.

Green World promotessustainability in buildings on a daily basis, namely by providing services and solutions that save energy and water and use hydrogen. The company believes that it is now more vital than ever to do so for buildings, people, and for the environment.

Eficiência energética

A implementação de medidas de eficiência energética é um factor fundamental para a sustentabilidade dos edifícios de serviços e habitação. É com muito agrado que, actualmente, assistimos a que arquitectos, engenheiros, promotores imobiliários e utilizadores, já demonstram alguma preocupação nesta área.

Não obstante, existe ainda um longo caminho a percorrer e, entre outros, este caminho deveria passar pela definição de metas e objectivos mais concretos por parte das entidades competentes.

Benefícios do certificado

Vasco Cardoso CEO Green World

O certificado energético tem bem patente as medidas de melhoria que podemos considerar como soluções viáveis e necessárias para tornar o nosso edifício ou imóvel energeticamente mais sustentável.

Mas todos nós sabemos que no acto de compra de um imóvel, o certificado energético

Grande Tema Lead Story

23

Benefits of certification

Foco sustentável da Green World Green World’s focus on sustainability

Receiving an energy certification entails taking clear improvement measures that we can consider viable and necessary solutions to makea building or property more energy efficient.

But we all know that, when buying a property, energy certification is seen as a bureaucratic procedure, which it really shouldn’t be.

Rather, it should be an essential factor when appraising a building or property, as this is, in addition to an environmental issue, an issue that has great bearingon our comfort and sustainability.

Water certification

é visto como uma burocracia processual, o que realmente não deveria ser.

Deveria ser, antes, um factor essencial para a valorização ou desvalorização comercial do edifício ou imóvel, pois esta é, para além de uma questão ambiental, uma questão altamente influenciadora da melhoria do nosso conforto e sustentabilidade energética.

Certificação hídrica

Portugal é o segundo país da União Europeia com o maior consumo de água per capita, pelo que a ADENE, em parceria com outras entidades, elevou esta preocupação e desenvolveu o “Aqua+”, uma ferramenta útil para melhoria do desempenho hídrico dos edifícios e das nossas habitações.

Acreditamos plenamente que o “Aqua+” irá modificar o paradigma do uso da água nos imóveis, aplicando-se a edifícios residenciais em fase de projecto, reabilitação ou em uso.

Soluções mais amigas do ambiente

A Green World aposta, desde a sua criação, em soluções e serviços de eficiência energética e hídrica, nomeadamente certificação, auditorias e equipamentos de redução de consumos dos quais destacamos as bombas de calor, ar condicionados eficientes,

iluminação LED, soluções de redução de consumos de água e energia renovável que, por sua vez inclui a energia solar-térmica, fotovoltaica e eólica. Mais recentemente estamos envolvidos no desenvolvimento de soluções inovadoras no âmbito da tecnologia ligada ao hidrogénio.

Por isso, em primeiro lugar, consideramos que se deve pensar em optar por uma solução de eficiência energética em função das medidas de melhoria sugeridas no certificado energético para cada edifício ou habitação.

Mas num mercado em evolução tecnológica constante é ainda fundamental ter o melhor parceiro, para aconselhar.

Energy efficiency

Implementing measures that save energy is fundamental to sustainability in homes and buildings that services are operated out of.

Of late, we have seen a welcome increase in the number of architects, engineers, real estate developers, and users paying attention to this area.

However, we still have a long road ahead of us, and, amongst other things, more concrete objectives and goals must be defined by the appropriate authorities.

Portugal has the EU’s second-highest consumption of water per capita. This has prompted ADENE (Portugal’s National Energy Agency), in partnership with other entities, to tackle this issue and develop “Aqua+.”This is a useful tool to help improve the amount of water Portugal’s buildings and homes consume.

We fully believe that “Aqua+” will changehow (much) water is used in all sorts of buildings, especially residential buildings currently being designed, renovated, or in use.

More environmentally friendly solutions

Since its founding, Green World has invested in solutions and services that promote the efficient use of energy and water, including certifications, assessments, and equipment that reduces the consumption of these two precious resources. Such pieces of equipment include heat pumps, energy efficient air conditioning, LED lighting, and water-saving devices. Green World has also worked on renewable energies, including solar-thermal, photovoltaic and wind energy. More recently, we have been involved in the development of innovative solutions in the field of hydrogen technology.

For this reason, we believe that we should all be thinking about choosing energy efficient solutions when responding to the improvement measures suggested in each building’s or dwelling’s energy certificate.

But, in a market whose technology is ever evolving, it is still essential to have the best partner possible for advice.

Opinião Opinion

Garcia Garcia

Como reduzir a pegada de carbono do seu edifício?

How do we reduce our buildings’ carbon footprint?

Quando um gestor escolhe um edifício para sede, produção ou armazém, o impacto ambiental que este acarreta é a última das suas preocupações. Os edifícios na União Europeia, assumindo a sua construção, utilização e demolição, são responsáveis pela emissão de 36% dos gases de efeito de estufa. Tendo por base o Protocolo de Paris, reduzir as emissões em 55% até 2030 obriga a repensar o nosso edificado empresarial.

Como posso calcular a pegada de carbono dum edifício?

Miguel Garcia Administrador Garcia Garcia CEO Garcia Garcia

A melhor ferramenta para avaliar a pegada de carbono de um edifício é a análise de ciclo de vida, que determina as emissões equivalentes de carbono de todas as fases do edifício: construção, utilização, manutenção e fim de vida (demolição ou desconstrução). Para além de ser um indicador de sustentabilidade, quando combinado com uma análise de ciclo de custo, permite antecipar problemas operacionais do edifício como, por exemplo, uma má concepção do binómio isolamento e equipamentos de climatização.

Certificação de sustentabilidade de um edifício

Reduzir a pegada de carbono do edifício implica projectar o edifício de forma sistémica, optimizando todo o ciclo de vida e não apenas uma das suas fases. Uma certificação como BREEAM, LEED ou LEVEL(s) garante maior qualidade e diminui os custos operacionais enquanto reforça a responsabilidade ambiental e social corporativa.

Entre as boas práticas que as certificações promovem destacam-se:

• Preferência por intervenções de restauro em detrimento da construção nova; • Incorporação de material reciclado (mínimo de 10% em linha com o CCP); • Prescrição de materiais de construção com declaração ambiental de produto homologada; • Monitorização do impacto ambiental do estaleiro (água, energia, emissões de gases de efeito de estufa e produção de RCDs); • Preferência por soluções de climatização e iluminação natural; • Sistemas de monitorização e actuação integradas do edifício para obtenção de conforto higrotérmico e de eficiência hídrica.

Quanto custaria mitigar as emissões produzidas por um edifício?

Compensar as emissões de carbono na União Europeia tem um custo compreendido entre 75 a 91 euros (€) por tonelada de CO2. Com base no portefólio da Garcia, o custo de abate de carbono, na construção nova, oscilaria entre 25€ e 42€ por metro quadrado (m2) de construção.

Antecipando-se o surgimento de legislação europeia com o princípio de “poluidor pagador”, alinhar a estratégia da sua empresa com o cumprimento das metas do Protocolo de Paris afigura-se como uma aposta ganhadora a médio prazo.

When a manager is choosing where to locate their headquarters, a factory, or a warehouse, the building’s environmental impact is the least of their concerns. Taking their construction, usage, and demolition into consideration, buildings in the European Union are responsible for 36% of the bloc’s greenhouse

Grande Tema Lead Story

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Centro de I&D da FairJourney Biologics.

Garcia Garcia - certificação BREEAM de edifícios industriais, logísticos ou serviços.

FairJourney Biologics R&D center.

Garcia Garcia - BREEAM certification of services, industrial and logistic buildings.

gas emissions. Because the Paris Agreement requires that these emissions be reduced by 55% by 2030, we must rethink how we build buildings.

How to calculate a building’s carbon footprint?

The best tool available to determine a building’s carbon footprint is the lifecycle assessment, which estimates the carbon dioxide equivalent emissions a building will create at each stage in its lifetime: construction, usage, maintenance, and end of life (demolition or de-construction). In addition to indicating how sustainable a building is, when this analysis is combined with a lifecycle cost analysis, it allows users to anticipate operational problems the building may end up having, such as, for example, poor insulation or poor design of its air conditioning equipment.

Sustainability certifications for buildings

Reducing a building’s carbon footprint requires that it be designed in a systemic way that optimises its energy consumption throughout its lifecycle and not just during one of its phases. A BREEAM, LEED, or LEVEL(s) certification guarantees a building will be of a higher quality and ensures lower operating costs while reinforcing corporate environmental and social responsibility.

The following are just some of the best prac-

tices that certifications promote: • Preference for restoration projects instead of newly constructed buildings; • The usage of recycled materials (a minimum of 10%, in line with portuguese legislation); • Requiring that construction materials bear a certified environmental product declaration; • Monitoring of the construction site’s environmental impact (especially with regards to water and energy usage, greenhouse gas emissions, and the production of Construction and Demolition Waste); • Preference for natural lighting and air conditioning solutions; • Performance monitoring systems that are integrated into the building in order to use water efficiently and achieve hygrothermic comfort.

How much does it cost to offset the emissions a building produces?

Offsetting carbon emissions in the European Union costs between €75 EUR and €91 EUR per tonne of CO₂. Based on Garcia’s portfolio, the cost to offset carbon emissions in a newly constructed building would hover around €25 EUR and €42 EUR per square metre(m²).

Given the likely advent of European legislation based on the “polluter pays” principle, modifying one’s business strategy in order to comply with the goals of the Paris Agreement may very well prove to be a winning investment in the medium term.

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AVENUE

A preparar o futuro

Building the future

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Em plena pandemia a Avenue fechou negócios, ainda assim a um ritmo mais lento. O director-geral Aniceto Viegas fala sobre as tendências e as novas apostas.

Amid the ongoing pandemic, Avenue has managed to continue to sign contracts and work on projects, albeit at a slower pace. CEO Aniceto Viegas talks with us about trends they’ve been seeing and how they plan to invest next.

Quer parecer que a pandemia não afectou muito a AVENUE. A pandemia afectou todos e obrigou a trabalhar mais, para atingir os resultados que tínhamos projectado no nosso business plan, pois os ritmos da actividade foram mais lentos e tornou-se mais difícil chegar aos clientes. Antes do confinamento tudo era feito com menos esforço. Ainda assim, pelo empenho e trabalho da equipa, a actividade correu-nos bem.

Enfrentaram maiores desafios na captação de clientes mas em termos de obras não pararam.

Concluímos os sete projectos do 1º ciclo de investimento, dos quais o último foi o 266 Liberdade, mais conhecido como Edifício Diário de Notícias. Depois iniciámos quatro obras: o EXEO, que é o mais emblemático, por ser de maior dimensão e com maior investimento; o 5º Porto, projecto residencial na Invicta; o Bonjardim, no centro do Porto; e, no mês de Março, iniciou-se o Villa Infante, em Lisboa.

Este período de confinamento serviu também para preparar o futuro e identificar novos projectos.

Pode avançar quais?

Por enquanto não os podemos identificar, ainda é prematuro.

Entrevista Interview: Carla Celestino

Voltando às cidades de Lisboa e Porto, como vê a dinâmica de ambas as cidades?

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Se olharmos para o segmento de habitação, Lisboa e Porto representam dois terços da procura. O Porto tem a particularidade de o mercado nacional ser a procura predominante, embora tenha cada vez mais procura internacional. Ao contrário de Lisboa, em que a procura internacional é mais representativa que a procura nacional.

Em termos de escritórios podemos dizer que há dois mercados, o de Lisboa e o do Porto.

Neste último segmento, o Porto merece todo o mérito, quer por parte dos empreendedores, quer da parte da autarquia, pois passou de um mercado com pouca representatividade para um mercado bastante relevante e que se afirmou, está muito dinâmico e com grande capacidade de atração de empresas, de startups e de talentos.

Lisboa é a capital e é internacionalmente conhecida, mas o Porto tem uma marca que é mundialmente famosa e uma ferramenta de comunicação muito forte, que é o Vinho do Porto.

E em termos de preços?

Quando demos o primeiro passo no Porto com o lançamento do Aliados 107, tínhamos preços médios de venda de 4.600 euros por metro quadrado (€/m2), hoje estamos à volta dos 5.500 €/m2 ou ligeiramente acima deste valor.

O mercado portuense cresceu em preço, em qualidade e quantidade. E em termos de escritórios aconteceu exactamente o mesmo fenó-

28 Metro Quadrado Square Meter

Este período de confinamento serviu também para preparar o futuro e identificar novos projectos.

This lockdown period has also allowed us to prepare for the future and develop new projects.” muito bem nessas localizações. Já temos um projecto em curso que prevemos anunciar até ao final deste ano ou no início do próximo.

meno, de rendas primes relativamente baixas, de 11/13 euros, passaram para os 17/18 euros.

Além disso, em termos de produto de rendimento, o Porto deixou de ter um prémio de risco para os investidores, passando para um patamar semelhante ao de Lisboa.

Depois do luxo, olham agora para a classe média. Seguem as tendências do mercado?

Tem a ver com a evolução do mercado. Começámos pelo segmento alto porque, no ciclo 2015-2020, era onde havia uma forte procura. O exercício, de tentar perceber as tendências de mercado, é complexo, mas podemos afirmar que, nesta altura e nos próximos anos, existe um segmento médio e médio-alto bastante activo.

Do ponto de vista estatístico, Portugal produziu muito poucos fogos novos, pelo que há

um mercado residencial carente. Há um fenómeno natural que existe e basta olhar para os preços do mercado para o perceber: o preço dos usados começou a colar-se ao preço dos novos. Isto não é saudável porque o novo tem de estar sempre significativamente acima do usado. O que acontece é que há procura e há escassez de oferta. Não é um fenómeno transversal ao território português, existem cidades equilibradas em termos de novos e usados, mas há um desequilíbrio evidente em Lisboa e no Porto.

Que projectos vão desenvolver?

Vamos apostar na habitação para a classe média-alta no perímetro urbano das duas cidades, embora possamos ir até ao primeiro anel. Não pretendemos sair desse perímetro, porque já existem operadores a funcionar

Por falar em tendências, no início da nossa conversa falou no EXEO Office Campus.

Como se encontra este projecto e de que forma se enquadra nas novas tendências de escritórios?

A premissa deste projecto, quando foi lançado, é que havia uma taxa de disponibilidade muito baixa. Além disso, havia pouco produto de qualidade do ponto de vista da modernidade tecnológica e de bem-estar, assim como de vivência no trabalho. Hoje em dia o trabalho é mais informal, menos agarrado ao posto de trabalho, mais descontraído, de partilha entre colaboradores e com a possibilidade de o fazer tanto no interior como no exterior.

O Lumnia foi o primeiro de três edifícios a iniciar a construção e deverá estar concluído até ao final do ano; o Aura tem, neste momento, as caves em construção; e o Echo será o último a iniciar. O primeiro edifício já está com cerca de 25% arrendado a dois ocupantes (os arrendatários são empresas de origem estrangeira, mas que já operavam no nosso País), temos ainda mais 25% da área em negociação. Faço a ressalva para o facto de terem sido arrendamentos feitos em plena pandemia, o que demonstra que as empresas já se estão a projectar para o pós-pandemia.

Fora da pandemia teríamos uma taxa de colocação seguramente mais elevada, ainda assim, é animador ter conseguido estes resultados num período tão difícil.

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Para aumentar essa taxa estão à espera da retoma do mercado?

Sim, acreditamos na recuperação do mercado. Sabemos que há uma causa muito bem identificada para o que está a acontecer, mas, ainda assim as qualidades que Portugal tinha antes da pandemia mantiveram-se e vão continuar a manter-se daqui para a frente, pelo que não podemos parar a nossa atividade.

Acredito que o fenómeno da vacinação e da consequente imunização colectiva, quando acontecer, porque a data ainda é incerta, vai permitir a retoma económica e com isso a aceleração das vendas.

Ao contrário da crise anterior, neste momento, não temos um problema de stock, não há excesso de produto no mercado.

Não teme que o fim das moratórias faça regressar o excesso de stock?

Há uma incógnita que se prende com o tipo de medidas que serão tomadas. Se a taxa de desemprego se mantiver, como está a ser agora com as medidas de apoio, significa que as empresas também vão aguentar-se. Isso, mais o capital, proveniente do Plano de Recuperação e Resiliência, que será injectado na economia, vai permitir ter uma retoma forte e o excesso de stock não se verificará.

No entanto, acredito que as moratórias terão sempre algum efeito, mas nunca será comparável ao que vivemos na crise anterior, porque o mercado está mais sólido e as famílias estão a conseguir acumular poupança.

De uma maneira geral, tirando o Natal e o início de 2021, Portugal teve um bom comportamento perante a pandemia e isso é visto como algo positivo a nível mundial e iremos seguramente beneficiar dessa imagem.

It seems like the pandemic hasn’t affected AVENUE much at all.

The pandemic has affected everyone, and it forced us to work more in order to achieve the results we had originally laid out in our business plan, since the pace of activity was slower and it became more difficult to reach our customers. Before the lockdown, everything could be done with much less effort. Despite these challenges, business has been going well thanks to the hard work and dedication of our team.

You’ve had some difficulties attracting clients, but, in terms of construction work, it seems like things haven’t slowed down.

We finished the seven projects from our first investment cycle, the last of which was 266 Liberdade, also known as the Diário de Notícias Building. We then started working on four new projects: EXEO, which is the most iconic due to its large scale and the great deal of resources invested into it; 5º Porto, a residential project in the city of Porto; Bonjardim, located in the centre of Porto; and, in the month of March, work began on the Villa Infante project in Lisbon. This lockdown period has also allowed us to prepare for the future and develop new projects.

Can you tell us what those will be?

For the time being, we can’t announce them quite yet. It’s still a bit early.

Circling back to the cities of Lisbon and Porto, can you describe each city’s dynamics?

If we look at the residential segment, Lisbon and Porto represent two thirds for the demand in Portugal. Porto is unique because domestic

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customers are the predominant drivers of demand in that city, but it is experiencing an ever increasing amount of demand from abroad.

This stands in contrast to the situation in Lisbon, where demand from abroad is higher than demand from domestic customers.

In the office segment, we can say that there are two distinct markets, Lisbon’s and Porto’s, and Porto really deserves all the credit here.

Thanks to both the city’s entrepreneurs and its local government, Porto has gone from a market with little activity to a very relevant market on many different levels. Indeed, it has been said to be very dynamic and with a marvellous ability to attract companies, startups, and talent.

Lisbon is the capital and well known internationally, but Porto has a brand that is famous the world over and a very strong communication tool in Port Wine.

And in terms of prices?

When we made our first foray into working in Porto with Aliados 107, our sales prices averaged around €4,600 EUR per square metre (€/m²). Today, we’re at around 5,500€/m²or slightly higher than that. Porto’s market has grown in price, quality, and quantity. And the same exact thing happened in the office segment, from relatively low prime rents (€11-13 EUR) to higher ones (€17-18 EUR). Furthermore, in terms of profitability, Porto is no longer such a risky choice for investors, as the city has advanced to a level similar to Lisbon’s.

Looking past the luxury segment of the market, you’re now seeking opportunities in the middle class segment. Are you following market trends?

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The first building already has two lessors in about 25% of its available space; these tenants are companies of foreign extraction but already operate in Portugal.

We are also in negotiations for another 25% of the space. I’d like to point out the fact that these agreements have been signed in the middle of the ongoing pandemic, which just goes to show that companies are already planning for what comes next.

Without the pandemic, we surely would have had a higher occupancy rate, but, even so,it is encouraging to have achieved these results during such a difficult period.

This has to do with how the market it changing and evolving. We began with the high end of the market because, between 2015 and 2020, that was where demand was the strongest. Trying to understand the market’s trends is complex task, but we do believe that the middle and upper-middle class segments are rather active right now and will be so over the next few years.

Looking at the statistics, Portugal has produced very few new residential units recently, so the residential market is experiencing a need for such products.

There has been a natural phenomenon that has been going on, and all you have to do to understand it is look at market prices: used units are selling for the same prices as new ones. This isn’t healthy because new units should be priced significantly higher than used ones. What is happening is that there is demand while there is also supply shortage. This isn’t happening throughout all of Portugal, as there are cities whose prices for new and used homes are appropriately balanced, but there is a clear imbalance in Lisbon and Porto.

What projects will you be working on in this segment?

We will be focusing on upper-middle class housing on the outskirts of both cities, al-

though we may go up to the first ring. We don’t intend to leave that perimeter because there are already operators running exceptionally well in those locations.

We already have a project underway that we expect to announce by the end of this year or at the beginning of next year.

Speaking of trends, at the beginning of our conversation you mentioned the EXEO Office Campus. How is this project doing, and how does it fit into the new trends the office segment?

When this project was launched, the premise of this project was that there was very little office availability in the city. Furthermore, there were very few products that provided high-quality work experiences; technology and well-being were also areas for improvement for office products of that time. Today, work is more informal, more relaxed, and employees are not as glued to their workstations. They collaborate amongst themselves more and are able to get just as much done in the office as outside it.

Lumnia was the first of three buildings to start being built, and it should be completed by the end of this year; at the moment, Aura’s cellars are under construction; and Echo will be the last to be built.

Are you hoping that having the market recover will help that number go up?

Yes, we believe the market will recover. We know that there is a very well identified cause behind what is happening, but, be that as it may, the attractive qualities that Portugal had before the pandemic have not changed.

And they will continue to remain in place, so we can’t give up our business now.

I believe vaccination and the ensuing ‘herd immunity’ (whenever it is indeed reached, since the date for achieving such is still very much uncertain) will allow the economy to recover, and sales will follow.

Contrary to the previous crisis, we do not currently have a stock issue. There is no excess product on the market.

Don’t you fear that the end of the moratoria will cause there to be excess stock again?

There is some uncertainty here, as we don’t know what measures will be taken. If the unemployment rate stays where it is now with the current support measures, this means that companies will also hold on. This plus the capital from the Recovery and Resilience Plan that will be injected into the economy will allow for a strong recovery, and there won’t be an excess of stock.

However, I do believe that the moratoria will always have some impact. It’ll never be comparable to what we saw during the previous crisis, though, because the market is stronger and households are managing to save money.

In a general sense, and excepting Christmas and the beginning of 2021, Portugal has performed well in the face of the pandemic. This is seen as something positive worldwide, and we will surely benefit from that image.

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Since 2016, Switzerland’s Mexto Property Investment Group has gotten us accustomed to looking at, thinking about, and experiencing buildings throughout Lisbon that are full of history and stories.

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A equipa. É ela que faz toda a diferença. São carismáticos, empreendedores e visionários.

São eles que procuram oportunidades, ouvem os clientes internacionais e escolhem “aquele projecto”. São também os que lançam as sementes e dão vida a um novo empreendimento que rapidamente é escoado no mercado.

Depois, passam ao projecto seguinte. Done.

Perfect. Repeat.

O que distingue este promotor dos demais, não é apenas porque escolhe os melhores parceiros de negócio, colabora com arquitectos de renome ou opta por materiais nobres, é, sobretudo, porque conhece a “alma” dos seus projectos. O exemplo de excelência, que em breve chegará ao coração de Lisboa, é o condomínio privado Rodrigo da Fonseca Prime Residences.

O edifício ainda está a ganhar forma mas promete ser uma das maiores apostas da Mexto em 2021. Aqui nada foi deixado ao acaso. A recuperação do edifício classificado do início do século XX foi muito minuciosa, tendo existido uma exímia preocupação em preservar desde as fachadas e empenas aos gradeamentos, cantarias e porta principal, sistema de entrada e trapeiras de topo curvo localizadas na cobertura até aos elementos das varandas, do passadiço de estrutura metálica e dos revestimentos de azulejos.

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Está dotado de oito espaçosos apartamentos de tipologias T3 e T4, com áreas brutas que variam entre 140 metros quadrados (m2) e os 290 m² e muita, muita luz natural.

E como em todos os seus projectos tem um “je ne sais quoi” que faz apetecer ali viver e que se traduz no conceito de “urban resort” com a integração de um jardim comum com piscina.

Sensibilidade e bom senso

Conhecedora do imobiliário como ninguém, a Mexto não se dedica apenas ao mercado residencial de luxo. Sensível às carências do mercado nacional encontra-se também a apostar na habitação para as famílias e classe média, a preços acessíveis.

Foi com este sentimento que nasceu o empreendimento O’Living, na zona dos Olivais, o qual está a revelar-se um verdadeiro caso de sucesso uma vez que 50% do lote 2 foi vendido em plena pandemia de Covid-19.

O lote 2 oferece tipologias que vão desde o T1 ao T4, com áreas que medeiam entre os 64m2 e os 195m2, e com preços que variam entre os 240.000 euros e os 816.000 euros, sendo que todas as unidades contam com estacionamento em garagem. O maior destaque vai para as duas Penthouses T3 duplex com 156m2 a 175m2 que oferecem terraços privativos até 24m2 desde 810.000 euros.

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thorough, and great care has been taken to preserve its architectural elements. From its façades, gables, railings, and stonework to its main door, entry system, curved dormers on the roof, balconies, metallic walkway, and tile coverings, nothing has been left to chance with this project.

The building will be home to eight spacious apartments with 3 to 4 bedrooms each, between 140 m² and 290 m² of space, and lots and lots of natural light.

And, as with every Mexto project, it has a particular “je ne sais quoi” that makes you want to live there. Perhaps it has something to do with its “urban resort” concept and common garden and pool…

Sensibility and common sense

Imparável, a Mexto conta lançar ainda em 2021 mais três empreendimentos.

Para os mais curiosos levantamos um pouco a ponta do véu: Maison Eduardo Coelho, um edifício do século XIX localizado no coração do vibrante e famoso bairro do Príncipe Real; Prior do Crato City Living, situado na dinâmica e badalada zona de Alcântara, que remonta ao século XVIII; e Ajuda Garden Residences na zona tranquila e central da Ajuda que se traduz na construção nova de três edifícios.

Seja na reabilitação de imóveis, seja na construção nova, a aposta em empreendimentos de qualidade superior em Lisboa faz da Mexto um promotor muito competitivo e reflecte a realidade de que os fundamentals do imobiliário português mantêm-se apetecíveis apesar do actual quadro pandémico.

The team. It makes all the difference. They’re charismatic, enterprising visionaries. They are

the ones who seek out business opportunities, listen to clients, and choose just the right project. They are also the ones who sow the seeds that eventually give life to new developments that quickly sell out on the market. They then move onto the next project. Done. Perfect. Repeat.

This developer stands out from the rest not just because it chooses to partner with the best in the business, collaborate with renowned architects, or use the finest materials but, most importantly, because it understands the “souls” of its projects. One excellent example of this is the private apartment building that will house the Rodrigo da Fonseca Prime Residences, coming soon to the heart of Lisbon.

The building itself is still taking shape, but it promises to be one of Mexto’s biggest investments for 2021. Restoring this early 20ᵗʰ-century building has been extremely

Knowing real estate like no other, Mexto does not work exclusively in the luxury residential market. Sensitive to the needs of the broader market in Portugal, Mexto is also working on affordable housing for families and the middle class.

Located in Olivais, O’Living is one such project. In fact, it has turned out to be a true success story: 50% of its second bloc has been sold in the middle of the COVID-19 pandemic.

Bloc 2 is home to one- to four-bedroom apartments that are between 64m² and 195 m² large and cost between €240,000 EUR and €816,000 EUR, and each unit has its own spot in the building’s garage. The building’s biggest highlights are its two three-bedroom Penthouse units. These duplexes have between 156 m² and 175 m² of space along with private terraces that are up to 24 m² large; prices start at €810,000EUR. Mexto seems to be unstoppable, as it plans to start work on three more projects during 2021 as well.

For those who are curious, here is a sneak peek of what’s to come: the Maison Eduardo Coelho, a 19ᵗʰ-century building located in the heart of the vibrant and famous Príncipe Real neighbourhood; Prior do Crato City Living, which dates back to the 18ᵗʰ century and is located in dynamic, trendy Alcântara; and the Ajuda Garden Residences, which will see three new buildings constructed in the quiet, central area of Ajuda.

Whether restoring buildings or building new ones, Mexto’s investment in top quality projects in Lisbon makes it a highly competitive developer and is proof that the fundamentals of Portuguese real estate remain desirable despite the current pandemic.

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Plumb Line

Plum Line

Nova ponte A new bridge

Passagem para a outra margem Crossing over to the other side

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Enquanto Marvila e Barreiro continuam à espera de uma terceira ponte sobre o Tejo, o Porto soma e segue. Vão ser duas as novas pontes que a “Bazuca” do Governo pretende construir no Douro. Mas há mais, a ambição do Executivo é atrair a estas obras os melhores projectistas e engenheiros do mundo.

While Marvila and Barreiro continue to wait for a third bridge over the Tagus, Porto adds and continues onward.

This “Bazooka” of a Government plans to build two new bridges over the Douro. There’s more: the Executive branch’s hope is to attract the world’s best engineers and designers to these projects.

Texto Text: Carla Celestino

O dia 16 de Março marcou o lançamento do concurso internacional para a construção da nova ponte sobre o Douro que vai ligar o Porto a Vila Nova de Gaia e permitir a circulação do Metro.

Esta será a primeira grande obra no âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência e terá um investimento estimado em 50 milhões de euros.

Neste momento encontram-se a decorrer as candidaturas que poderão ser submetidas até ao final do mês de Julho de 2021. Os estudos prévios que se posicionem nos três primeiros lugares vão receber prémios no valor de 50 a 150 mil euros.

O júri do concurso já foi definido, do qual fazem parte os arquitectos Eduardo Souto de Moura, Alexandre Alves Costa e Inês Lobo e os engenheiros Júlio Appleton e Rui Calçada.

O Governo traçou a meta do segundo semestre do ano para divulgar publicamente o projecto vencedor. Segue-se a fase do concurso para a construção da ponte e, se tudo correr bem, as obras deverão iniciar-se em 2023.

Esta obra vai representar um verdadeiro desafio a diferentes níveis para arquitectos e engenheiros.

No lançamento desta obra, que decorreu nos Jardins do Palácio de Cristal, no Porto, o próprio ministro do Ambiente e Acção Climá-

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tica, João Pedro Matos Fernandes, afirmou que esta nova ponte vai nascer entre duas fragas do rio Douro pelo que é um “projecto que exige muito cuidado” e onde a “componente estético-estrutural é superlativa.”

Além disso, vai viver a paredes-meias com o peso da história, estética e estrutura de outras duas imponentes pontes: a Ponte da Arrábida, em arco, de autoria de Edgar Cardoso; e a Ponte Luís I, em estrutura metálica com dois tabuleiros, do engenheiro belga Théophile Seyrig (antigo colaborador de Gustave Eiffel) e classificada como Património Mundial pela UNESCO. Será a nova ponte revolucionária? Terá linhas arrojadas ou será mais clean? Ainda ninguém sabe. O que apenas se sabe é que vai ser edificada numa cota alta e não vai ter pilares.

Na apresentação oficial das novas pontes, porque haverá outra (ao todo o Porto vai passar a ter oito pontes), o presidente da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, Eduardo Vitor Rodrigues, frisou que no Douro “todas as pontes são obras de arte”. Por isso, dado a importância, não é de estranhar que se tenha lançado um concurso de ideias internacional, ainda que, verdade seja dita, Portugal possui dos melhores arquitectos e engenheiros do mundo.

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Quem vem e atravessa o rio

A nova ponte vai ser projectada a pensar nas pessoas. Será para o uso exclusivo do Metropolitano mas contará também com vias para peões e bicicletas.

Para se ter uma noção, nesta zona, tudo vai ficar mais perto. A mobilidade será mais fácil entre o Porto - nomeadamente do Campo Alegre, indo beneficiar a comunidade da Faculdade de Letras e da Faculdade de Arquitectura -, e do lado de Vila Nova de Gaia - com acesso à VL8, junto ao Arrábida Shopping.

A ponte permitirá a implantação da designada Linha Rosa que ao todo terá aproximadamente três quilómetros e quatro novas estações. Com esta linha será possível ligar S. Bento e a Praça da Liberdade à Casa da Música, bem como promover o fácil acesso ao Hospital de Santo António, ao Pavilhão Rosa Mota, ao Centro Materno-Infantil e à Praça de Galiza.

Já a Linha Amarela, será alvo de uma extensão em três quilómetros e vai ligar Santo Ovídio à Vila d’Este, reforçando o metro em Vila Nova de Gaia. Esta linha contará com três novas estações: Manuel Leão, localizada na proximidade da Escola Soares dos Reis e do Centro de Produção da RTP; Hospital Santos Silva, considerado o terceiro maior hospital da zona Norte; e Vila d’Este que se insere numa zona residencial com cerca de 17 mil

habitantes. O investimento nestas duas linhas está estimado em 407 milhões de euros, as obras deverão iniciar-se dentro em breve e deverão terminar até 2023.

Após a sua conclusão, estas linhas vão satisfazer 10 milhões de clientes anuais, vão retirar dezassete mil carros das estradas da Área Metropolitana do Porto e diminuir em quatro mil toneladas por ano as emissões poluentes.

16 March marked the launch of the international design competition for a new bridge that will be built over the Douro, connecting Porto to Vila Nova de Gaia. Porto’s Metro will also make use of this new crossing.

This will be the first project built under the Resilience and Recovery Plan’s framework, and it is estimated to require about €50 million EUR will of investment.

Applications can be submitted from now until the end of July 2021, and successful bids that place in the top three will receive prizes from €50,000 EUR to €150,000 EUR. The jury for the competition has already been selected, and members include architects Eduardo Souto de Moura, Alexandre Alves Costa, and Inês Lobo and engineers Júlio Appleton and Rui Calçada. The Government plans to reveal who the winner is at some point during the second half of the year. Next will come the tender process to build the

bridge, and, if everything goes according to plan, construction should start in 2023.

This project will be a true test of a number of different aspects of these engineers’ and architects’ skills.

During the launch event for this project which took place in the Gardens of Porto’s Palácio de Cristal, Environment and Climate Action Minister João Pedro Matos Fernandes went on the record saying that this new bridge will span two cliffs over the Douro River, so it’s a “project that requires lots of care” whose “aesthetic-structural component is of utmost importance.”

The bridge will also live side-by-side with some important neighbouring bridges and will have to hold its own against their history, aesthetics, and structural integrity.

One neighbour is the Arrábida Bridge (an arch bridge designed by Edgar Cardoso), and another is the Luís I Bridge whose metallic structure and two decks are the work of Belgian engineer Théophile Seyrig (a collaborator of Gustave Eiffel’s) and bear the UNESCO World Heritage classification.

Will the new bridge be revolutionary? Will it have bold lines, or will it have a cleaner look?

No one knows yet. The only thing we do know is that it will be off some high cliffs and that it won’t have pillars.

During the official presentation of the new

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Esta será a primeira grande obra no âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência e terá um investimento estimado em 50 milhões de euros.

This will be the first project built under the Resilience and Recovery Plan’s framework, and it is estimated to require about €50 million EUR will of investment.”

bridges (yes, plural, since there will be another one, giving Porto a total of eight bridges), Vila Nova de Gaia Mayor Eduardo Vitor Rodrigues, stressed that, on the Douro, “all our bridges are works of art.” Because of the importance given to bridges’ aesthetics in Porto, it should come as no surprise that an international competition is being held to gather ideas from around the world, although, truth be told, Portugal is home to some of the world’s best architects and engineers.

Who comes and crosses the river

The new bridge will be designed with people in mind and will be reserved exclusively for the Metro, along with pathways for pedestrians and bicycles.

Everything in this area will be more accessible.

Moving between Porto and Vila Nova de Gaia will be easier, with access to the VL8 next to Arrábida Shopping. This will be especially true for Porto’s Campo Alegre neighbourhood, as it will certainly benefit the communities at the Liberal Arts and Architecture Colleges.

The bridge will allow for the creation of the

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Pink Line, which will be approximately three kilometres long and have four new stations.

This line will link São Bento and Praça da Liberdade to the Casa da Música concert hall and will also provide easy access to Santo António Hospital, the Rosa Mota Pavilion, the Mother and Child Centre, and Galiza Square.

For its part, the Yellow Line will be extended by three kilometres and will link Santo Ovídio to Vila d’Este, strengthening the metro’s network in Vila Nova de Gaia. Three new stations will open as part of this extension: Manuel Leão, located near the Soares dos Reis School and the RTP Production Studio; Hospital Santos Silva, northern Portugal’s thirdlargest hospital; and Vila d’Este, a residential area with around 17,000 inhabitants. It’s estimated that €407 million EUR will be invested in the plans for these two lines. Construction is slated to begin soon and should be finished by 2023.

Once finished, these lines will serve 10 million passengers annually, take 17,000 cars off Porto’s streets, and reduce pollutant emissions by 4,000 tonnes per year.

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Coordinates

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PRR

A urgência da transição climática

The urgency of climate change

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A “Visão Estratégica para o Plano de Recuperação Económica de Portugal 2020-2030”, elaborada pelo professor António Costa Silva, vem mostrar que, hoje, mais do que nunca, o caminho é o da sustentabilidade económica, social, ambiental. Estamos, então, no trilho certo?

The “Strategic Vision for Portugal’s Economic Recovery Plan 20202030,” prepared by Professor António Costa Silva, shows that, today more than ever, the way forward is that of economic, social, and environmental sustainability. Are we on the right path, then?

O Primeiro-Ministro António Costa, na sessão de abertura da conferência “Alterações Climáticas – Novos Modelos Económicos”, organizada online pela Presidência Portuguesa do Conselho da União Europeia, afirmou que o Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) aponta para que “47% do financiamento será dirigido à transição climática nos vários sectores de actividade e que nenhum dos investimentos será prejudicial ao ambiente.”

De acordo com o documento, a transição climática assenta em três pilares prioritários: redução de emissões de gases com efeito de estufa entre 45% e 55% até 2030, em relação a 2005; incorporação de 47% de fontes de energia renovável no consumo final bruto de energia; e uma aposta na eficiência energética traduzida na redução de 35% de energia primária.

A transição climática, a sustentabilidade e o uso eficiente de recursos, nomeadamente a Mobilidade Sustentável (redes de metropolitanos e similares), a Eficiência Energética em Edifícios, a Descarbonização da Indústria, o Hidrogénio e Renováveis e a Promoção da Bioeconomia Sustentável vão, pois, domi-

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nar os investimentos e reformas da vertente ambiental do PRR. O documento, que esteve em consulta pública até ao dia 1 de Março, é muito abrangente mas, desde logo, faz ressaltar a aposta no transporte colectivo e na mobilidade sustentável. De um lado, a aposta na ferrovia, nomeadamente com a aquisição de 12 automotoras eléctricas e com a descarbonização dos transportes públicos; e, do outro, a melhoria da rede do Metropolitano de Lisboa e do Porto. A nível de infra-estruturas rodoviárias a orientação passa por assegurar as ligações transfronteiriças entre Portugal e Espanha, contemplando a construção de duas pontes.

A eficiência energética de edifícios é outro tópico na agenda deste documento. Com 620 milhões de euros previstos em investimento, 300 milhões de euros vão ser aplicados em residências, 250 milhões na administração pública central e 70 milhões de euros nos serviços.

No ponto sobre a produção de hidrogénio e de outros gases renováveis, a decisão passa por investimentos que visem alcançar os 120 megawatts (MW).

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As florestas e a sua protecção contra incêndios graves num contexto de alterações climáticas são outras das prioridades do PRR que, para o efeito, contam com 665 milhões de euros para transformar a paisagem e para o seu cadastro.

Está também prevista a descarbonização da indústria e a incorporação de materiais de base biológica nos sectores do têxtil, vestuário, calçado e resinas.

Num documento vasto há mais premissas, todas com vista a “recuperar Portugal” e a “construir o futuro”.

“Motor da recuperação na UE”

No papel parece funcionar mas depois há questões que nos deixam a pensar, como é o caso, a título de exemplo, do PRR defender

a gestão adequada dos recursos hídricos e simultaneamente considerar a possibilidade de se construírem novas barragens.

A ZERO - Associação Sistema Terrestre Sustentável destaca também, entre outras questões, a ausência do papel dos indivíduos e das famílias enquanto agentes promotores de uma economia sustentável.

Como esclarece: “Embora as empresas sejam o coração de uma economia, as famílias ganham progressivamente importância nos pequenos investimentos que, se não forem devidamente incentivados, constituirão oportunidades perdidas.” Tal é o caso do modelo de produção descentralizada de electricidade e do uso eficiente da energia (habitações e mobilidade privada), que, na sua opinião, “é claramente preterido em

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favor do modelo maioritariamente centralizado e concentrado em poucos agentes do mercado.” E dá como exemplo, “as habitações e os veículos privados representam cerca de 50% do consumo total de energia final no País, pelo que é crucial tornar as famílias agentes do sistema energético, exactamente como se faz com as empresas de oferta de energia.”

António Costa declarou, à saída de uma cimeira em Bruxelas, que a “transição climática é motor da recuperação da União Europeia”. Este parece, pois, ser o caminho rumo a uma Europa mais verde, a um mundo mais sustentável e à sobrevivência do planeta e de toda a vida que comporta. Resta esperar para ver como vão ser aplicados os investimentos e como vão ser feitas as reformas.

During the opening session of the “Climate Change – New Economic Models” conference organised by the Portuguese Presidency of the Council of the European Union, Prime Minister António Costa stated that the Resilience and Recovery Plan (PRR) provides for “47% of the plan’s financing to be directed towards efforts to combat climate change in a number of different industries, and none of the plan’s investments will be used in ways that will be harmful to the environment.”

According to the document, these efforts are split into three categories: reducing greenhouse gas emissions from 2005 levels by 45-55%by 2030; ensuring 47% of all energy consumed comes from renewable energy sources; and investing in energy efficiency, decreasing primary energy use by 35%.

Climate change, sustainability, and the efficient use of resources, namely by way of Sustainable Transport (underground rail and other such networks), Energy Efficiency, the Decarbonisation of Industry, the Use of Hydrogen and Renewables, and the Promotion of Sustainable Bio-economics, will, thus, dominate the investments and reforms envisaged in the environmental part of the PRR. The document was open for public comment until 1 March and is very comprehensive. From the outset, it highlights the investment in public transport and sustainable mobility. It directs funds to Portugal’s railroads,namely with the acquisition of 12 electric railcars and the decarbonisation of Portugal’s public transport networks, while also providing for improvements to Lisbon’s and Porto’s respective Metros. Investments

to the motorway infrastructure will focus on cross-border connections between Portugal and Spain, providing for the construction of two bridges.

Energy efficiency in buildings is another topic this document touches upon. With €620 million EUR set aside for projects in this area, €300 million EUR will be invested in residences, €250 million in EUR in central public administration, and €70 million EUR in services.

As for the point regarding the production of hydrogen and other renewable gases, the decision has been made to invest in efforts that are aimed at reaching 120 megawatts (MW).

Forests and protecting them from serious wildfires while dealing with climate change are other priorities of the PRR. €665 million EUR have been set aside to transform the landscape and to create a register.

The decarbonisation of industrial plants and the incorporation of bio-based materials in textiles, clothing, footwear, and resins have also been provided for.

In such a large document, there are, of course, many more points to examine, all of them, though, are aimed at helping “Portugal recover” and “build its future.”

“The EU’s recovery engine”

On paper, it seems great, but there have been issues that have left us scratching our heads.

For example, while the PRR argues for our

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water resources to be managed properly, it simultaneously considers the possibility of building new dams.

ZERO – Sustainable Earth System Association also highlights the fact that, among other issues, the role individuals and families play in promoting and developing a sustainable economy is noticeably absent.

It explains, “Although companies are at the heart of an economy, families are also progressively gaining importance thanks to small investments they make, which, if not properly encouraged, will be lost opportunities.” Such is the case with thedecentralised electricity production model and the efficient use of energy in homes and private transport, which, in the association’s opinion, “are clearly disregarded in favour of the heavily centralised, concentrated model with few market players.”For example, “private homes and vehicles represent about 50% of the total amount of energy consumed in Portugal, so it is crucial to make families agents of the energy system, exactly as is done with energy supply companies.”

When leaving a summit in Brussels, PM Costa declared that combatting “climate change will be the European Union’s recovery engine.”And so, this appears to be the path towards a greener Europe, a more sustainable world, and the survival of the planet and all the life on it. All that’s left to do now is to wait and see how the investments will be used and how the reforms will be carried out.

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De geração para geração From generation to generation

Nas pegadas dos pais

In the footsteps of their forebears

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Dizem que “filho de peixe sabe nadar”. E se for de arquitecto, será que sabe projectar?

Três descendentes de arquitectos portugueses de renome mostram como a arte dos seus pais se tornou na sua filosofia de vida.

They say that the “children of fish know how to swim.” And what about the children of architects? Do they know how to design? Three descendants of some renowned Portuguese architects show that the their parents’ art has become their life philosophy.

Texto Text: Carla Celestino

Imaginem que são pequenos, muito pequenos. Que vão de mão dada com os pais para o seu local de trabalho. Se esse mundo fosse cheio de plantas, alçados e maquetas não ficariam fascinados? Provavelmente muniam-se de lápis de cor ou carvão e de muita, muita imaginação. E para lá das paredes e janelas de um gabinete viajariam numa folha de papel.

O arquitecto Rafael Balestra, filho do arquitecto Regino Cruz, recorda precisamente as viagens que fazia com o seu pai e os seus irmãos e como tiveram “o privilégio de conhecer inúmeros países e culturas com “visitas guiadas” e organizadas pelo meu pai que, com paciência, sempre nos explicou o que o fascinava em cada local, falando de história, arte e obviamente de arquitectura.” Nestas viagens juntava-se a mãe, professora de urbanismo, que explicava aos seus filhotes como “funcionavam as cidades e como deveriam ser desenvolvidas, visando o seu progresso para um futuro melhor”. Estava, pois, lançada a semente.

Balestra recorda também as visitas às obras como os “momentos que eu mais gostava que o meu pai partilhasse comigo”. Sem esquecer os momentos marcantes da carreira de Regino Cruz, como a “construção do Pavilhão Atlântico e de andar nos passadiços de madeira a 40 metros de altura, como de presenciar a chegada das vigas de 60 metros de comprimento do Centro de Congressos do Estoril.” Por esta altura, mais do que “fascinado”, estava rendido.

Mas há crianças precoces. O arquitecto Luís Almeida, descendente dos arquitectos portuenses Rosário de Almeida Rodrigues e Nelson Almeida, do FA-Arquitectos, foi um deles.

Tal como muitas crianças de seis anos “gostava de desenhar com as centenas de lápis de cor, marcadores, canetas Rotring que estavam sempre espalhadas por todas as mesas” no gabinete dos pais. Mas, sublinhe-se, foi com esta idade que começou “a dizer que queria ser arquitecto”. Como recorda: “Aprendi cedo a ler plantas, cortes, alçados e, sendo um entusiasta de LEGOs, adorava ver as maquetas de apresentação dos projectos. Cheguei a brincar com carrinhos em algumas delas, com alguns acidentes pelo meio.” Lembra-se também que, de vez em quando, os pais o levavam a “ver as obras.”

No entanto, Luís Almeida faz a ressalva para o facto de que a “influência dos meus pais foi sempre involuntária”, uma vez que “em casa

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sempre evitaram falar de trabalho e a razão pela qual ia tantas vezes ao escritório e os acompanhava às obras era por não terem com quem me deixar.” Mas, como faz questão de salientar: “Ainda bem que assim foi, pois fez com que nunca duvidasse que era este o caminho que queria seguir.”

Dentro da “prol” os pais acabam por influenciar, muitas vezes, não um, mas dois ou mais filhos. Tal é o caso da arquitecta Rita Machado Lima, filha do arquitecto Francisco Machado Lima. Como nos conta, das “três filhas, duas são arquitectas (a minha irmã Francisca e eu)!” E acrescenta que “hoje em dia pontualmente trabalhamos os três em conjunto, o que nos dá imenso gozo.”

Rita Machado Lima confessa que “o mundo da arquitectura do meu pai influenciou-me muito”, “não só pelo acompanhamento que pude fazer desde pequena do seu escritório – que me fascinava pelos bonitos e práticos estiradores, material de desenho e os desenhos em si, muitos deles ainda feitos à mão - mas também pelo gosto pelas viagens e, principalmente, pela forma como pude usufruir ao longo da vida dos espaços que foi projectando, principalmente nas casas da família.” Nestas, como diz, “a sua intervenção é notória e muito benéfica, desde a reabilitação das casas à própria decoração e sentido arquitectónico muito apurado em todos os pormenores.”

Abraçar uma arte comum

Sabemos, agora, que filho de peixe sabe arquitectar. Mas será que a sua visão e o saber-fazer na arquitectura, hoje, mais crescidos, são próximos dos seus pais ou tornaram-se mais distantes?

Luís Almeida considera que “ao trabalhar com eles em muitos projectos de grande escala pude aprender parte do seu saber-fazer, ao ver como resolviam os problemas de projecto, como conduziam as negociações com os clientes, como faziam a gestão das especialidades.” Bebeu da experiência de seus pais e solidificou as suas bases nesta profissão, algo que, como afirma, são “conhecimentos essenciais que não aprendemos durante o curso.”

Mas no que toca à visão considera “haver alguma distância.” Aliás, “foi em parte o motivo pelo qual montei o meu gabinete”, refere, “queria fazer as coisas de forma diferente e foi uma decisão que ambos apoiaram na altura.” Apesar de pais e filho terem agora seguido caminhos profissionais diferentes,

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Sabemos que filho de peixe sabe arquitectar.

We know that, just as the children of fish know how to swim, the children of architects know how to design.”

há laços que não desvanecem e, como diz, “continuamos a colaborar ocasionalmente.”

Se para Luís Almeida o saber-fazer é semelhante “em algumas coisas”, para Rita Machado Lima “no essencial” é próxima de seu pai, pois ambos são filhos da escola do Porto, “algo determinante no percurso dos dois.”

Diz que se identifica bastante com a arquitectura do seu pai “como resultado final”,

mas no que toca ao processo são “muito diferentes.” Como conta, “ainda não percebi se os anos de experiência o fizeram tornar-se mais prático (e se, portanto, no início seria como eu...) ou se terá sido sempre assim.” É que, enquanto o pai “gosta de fazer as coisas muito mais rápido”, ela fica “muitas vezes retida em questões de desenho e de pormenor.” E apesar do pai reconhecer essa importância, diz que “cansa-se de me

ver sempre nesta procura.” Mas não deixa de realçar que “é bom tê-lo ao meu lado porque muitas vezes me chama à Terra.” É curioso constatar também como as evoluções da própria profissão afectam pais e filhos. Rita Machado Lima recorda que, primeiro na FAUP e depois no escritório do arquitecto Souto Moura (onde trabalhou nos primeiros seis anos de prática da profissão), “ensinam-nos (e bem) a valorizar muito o desenho à mão.” Mas recorda que “uma vez, cheguei ao escritório do meu pai, já na era dos computadores, e ele tinha deitado fora quase todos os “moinhos” (uma ferramenta para afiar as lapiseiras, que se usava muito quando o meu pai estudou e iniciou a sua actividade) e “para mim aquilo foi uma dor de alma! Já me custou desfazermo-nos dos

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estiradores – teve de ser porque ocupam muito espaço e as mesas normais também dão para o tipo de desenho que usamos hoje - mas agora os “moinhos”?!...”

Rafael Balestra afirma categoricamente que a arquitectura de pai e filho “com certeza que são próximos” mas têm “diferenças geracionais de formação: para além dos 30 anos que nos separam, ele formou-se no Brasil e eu num dueto entre a Escócia e a Suíça”, ou seja, “a tropicalidade versus o racionalismo e purismo nórdico.”

“Ambos acreditamos que os pilares éticos que sustentam a RCA (Regino Cruz Arquitectos) devem articular o talento com o rigor e uma filosofia progressista, só assim poderemos continuar a evoluir de uma forma sustentável”, defendem. E acreditam também que “a preocupação das causas ambientais inerentes ao acto de construir estiveram sempre bem presentes e, se o fazemos, temos que ter em mente não só o lado criativo, mas também o desafio de como minimizar

o impacto ambiental nas escolhas de materiais, no detalhamento, que permite uma longevidade na vida útil do edifício e seu comportamento em níveis energéticos. Não é por acaso que um dos materiais de eleição, tanto do meu pai como meu, é a madeira!”

Ter um bom ninho e pais que sabem ensinar a voar permitiu a estes três profissionais serem destemidos em voar mais alto e a solo.

Mas não deixa de ser bonito também verificar que, em pleno voo, continuam gratos a seus pais.

Imagine you’re little, very little. So little, in fact, that you go hand-in-hand with your parents to work. If that world were filled with plants, blueprints, and models, wouldn’t you be fascinated? You’d probably grab a coloured pencil or charcoal and let your imagination run wild. And beyond the walls and windows of an office, you would travel on a sheet of paper. Architect Rafael Balestra, son of architect Regino Cruz, remembers fondly

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the trips he would make with his father and siblings and how they had the “privilege to learn about lots of different countries and cultures with “guided tours” that my father organised. He was very patient and always explained to us what fascinated him about each place, be it its history, art, or, of course, its architecture.” His mother, a professor of urban planning, would also accompany him on these trips and would explain to her children how “cities worked and how they ought to be designed, aiming their progress at achieving a better future.”And so the seed was sown. Balestra also remembers the visits he would make to construction sites and describes them as the “moments [he] most enjoyed sharing with [his] father.” He could also never forget some of the most remarkable moments in Cruz’s career, such as the “construction of the Atlantic Pavilion and walking on wooden walkways 40 m up in the air, as well as witnessing the arrival of the 60-metrelong beams for the Estoril Congress Center.”

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Na visão e no saber-fazer na arquitectura, umas vezes são próximos dos seus pais, outras tornaram-se mais distantes.

Sometimes, their visions and architectural knowhow are closer to those of their parents, while, other times, they’ve grown more distinct.”

By this time, more than simply “fascinated,” he had realised what his life’s calling was.

But there are also early bloomers, and architect Luís Almeida, descendants of Porto’s own Rosário de Almeida Rodrigues and Nelson Almeida (architects from FA-Arquitectos) was one of them.

Like many seven-year-olds, he “enjoyed drawing with the hundreds of coloured pencils, markers, and Rotring pens that were always scattered all over all the tables” in his parents’ office. But, let it be known that it was at this age that he started “to say that [he]

wanted to be an architect.” As he recalls, “I learned early on how to read plans, sections, and blueprints, and, being a LEGO enthusiast, I loved seeing project models. I even played with the carts in some of them, with some accidents in the middle.” He also remembers that, from time to time, his parents took him “to see the projects.”

However, Almeida says that “my parents’ influence was always involuntary” on their behalf. He explains, “They always avoided talking about work at home, and the reason why I went with them to the office so many

times and accompanied them on so many site visits was because they had no one to leave me with.”But, as he makes a point of pointing out, “it’s just as well that this was the case because it made me never have any doubts that this was the path I wanted to follow.”

Oftentimes, parents end up influencing not just one but two or more children, and one such example is architect Rita Machado Lima, daughter of architect Francisco Machado Lima. She tells us enthusiastically that, of their “three daughters, two of us – my sister Francisca and I – are architects!” She adds

Atelier

Atelier

Ter um bom ninho e pais que sabem ensinar a voar permite aos filhos serem destemidos em voar mais alto e a solo.

Having a good nest and parents who can teach their children how to fly has allowed the next generation to be bold enough to fly solo and ever higher.”

that “all three of us work together on occasion, which brings us immense joy.”

Lima confesses that “the world of architecture of my father’s influenced me a great deal […] not only because I was able to start following what he did at his office when I was very young – his beautiful yet practical drawing tables, his drawing materials, and the drawings themselves, which were often still drawn by hand, fascinated me – but also because of the delight I got from both travelling and the privilege I had while growing up to be able to enjoy the spaces he designed, especially in family homes.” Lima says that “his influence is notorious and very beneficial.

You can see it in the way these homes were renovated as well as their décor and architectural inspiration, whose every detail is very refined.”

Embracing a common art

We now know that, just as the children of fish know how to swim, the children of architects know how to design. But, now that they are grown, are their visions and architectural know-how today closer to those of their parents or have they grown more distinct?

Almeida believes that, “having worked with them on a number of large-scale projects, I was able to learn a good deal about their

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know-how, watching how they resolved problems with different projects, how they conducted negotiations with clients, how they managed their specialties.” He lapped up his parents’ experience and solidified his foundation in this profession, which are things he says are “essential pieces of knowledge that we didn’t learn at university.”

But, as for how his vision compares to those of his parents, he believes “there is some difference.” In fact, “this was part of the reason why I opened my studio. […] I wanted to do things differently, and it was a decision that both of my parents supported at the time.”

Although each generation has followed their own path in their careers, there are ties that can never be undone, and, as Almeida says, “we continue to collaborate from time to time.”

While the know-how that Almeida and his parents have is similar “in some aspects,” Lima’s is very close to her father’s “in its fundamentals,” since both studied in Porto, a defining factor in the two’s careers.

Lima says she identifies a great deal with her father’s architecture “as a final product,” but, as for the process, they are “very different.”

She explains, “I still don’t know whether his years of experience have made him more practical (and was, therefore, like me at the begin-

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ning…) or if he’s always been like that.” While her father “likes to do things very quickly,” she is “often embroiled in questions of detail and design.” And, although her father does recognise the importance of such things, she says that “he gets tired of seeing me always focused on them.” Lima doesn’t hesitate to note, though, that “it’s good to have him at my side because he brings me back to Earth often.”

It is also interesting to see how changes in the profession itself affect parents and children.

Lima says that, first at FAUP and then at the office of architect Souto Moura (where she worked for the first six years of her career), “they teach us (and are right to do so) to value drawing by hand.” But she recalls that “I arrived at my father’s office one time after the computer age had started, and he had thrown away almost all the“windmills”(a tool for

sharpening pencils that were used a lot when my father was studying and began his career).

For me, that pained my soul! It had already been tough for me to get rid of the drawing tables–we had to do it, though, because they take up a lot of space and normal tables are also suitable for the type of drawing we use today – but now the “windmills”?!…”

Balestra states categorically that the his and his father’s architectural styles “are certainly close” but they have “generational differences in terms of training: other than the 30 years that separate us, he studied in Brazil, and I studied in both Scotland and Switzerland.” In other words, it is a classic clash of “the tropicalversusthe rational and Nordic purism.”

“We both believe that the ethical pillars that Regino Cruz Architects (RCA) is built on must combine talent with rigour and a progressive philosophy. Only then can we continue to

evolve in a sustainable way,” they argue. They also believe that “concern with environmental issues inseparable from the act of construction has always been very present, and, if we are to do things right, we always have to keep not just the creative side of things top of mind but also the challenge of minimising our environmental impact by making the right choices with regards to the materials used and other details. This must be done in order to improve a building’s longevity and its behaviour with regard to the consumption of energy. It’s no accident that wood is a favourite material for both me and my father!”

Having a good nest and parents who know how to teach their children how to fly has allowed these three professionals to be fearless in flying solo and ever higher. And it will always be nice to see that, even in flight, they remain grateful to their parents.

Classificado como Conjunto de Interesse Público, o edificado do período CUF do Parque Empresarial da Baía do Tejo no Barreiro “mantém ainda hoje arquiteturas autênticas e de relevante valor histórico e cultural e social, testemunhando diversas fases de produção e de laboração de um dos maiores complexos industriais europeus e dos mais significativos enquanto património industrial português” Portaria n.º 615/2020 de 19 de outubro de 2020

Ventos do Norte 52 Fio-de-Prumo

Plumb Line

North Winds

Profissionais Professionals

Abraçar novos projectos em tempos de mudança Embracing new projects in times of change

Ventos do Norte

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Foram vários os consultores que em 2020 e 2021 mudaram de empresa e alguns assumiram desafios próprios. A situação no Porto é paradigmática desta realidade.

Countless consultants changed companies in 2020 e 2021, and some have even taken on challenges of their own. There’s no better example of this situation than Porto.

Texto Text: Elisabete Soares

Foram significativas as alterações que a pandemia da Covid-19 trouxe em 2020 e continua a provocar no mercado imobiliário. Se há alguns sectores que continuaram a apresentar bons resultados, como é o caso da Construção, onde a actividade manteve um bom ritmo durante o último ano, outros, como é o Turismo, apresentaram quebras muito bruscas, que se acentuaram este ano. Já o Imobiliário apresenta ritmos diferentes, podendo mesmo afirmar-se que estes variam conforme o segmento de mercado onde actuam os promotores e investidores, sendo visível, por exemplo, que os resultados no mercado residencial continuam positivos.

Também a nível das empresas é visível a mudança em termos de recursos humanos, com a saída de alguns profissionais para novos projectos ou mesmo para a criação de negócios próprios.

Focando-nos apenas no mercado imobiliário do Porto podemos constatar que nos últimos meses foram vários os profissionais – sobretudo consultores imobiliários – que saíram das empresas em que se encontravam e abraçaram novos desafios. Destaco o caso de

Luís Mesquita profissional, com 20 anos de experiência no mercado imobiliário do Porto, que em Janeiro passou a partner da consultora Golden Real Estate, depois de ter estado perto de quatro anos à frente do escritório da CBRE do Porto.

Também Pedro Ancede é, desde Janeiro, o CEO da RF – Imobiliária, Administração e Serviços, depois de no final do ano ter saído da Fortera, grupo de investimento imobiliário israelita, onde esteve dois anos. Antes disso, Pedro Ancede esteve ligado à Mota Engil Real Estate, durante 10 anos, assumindo a direcção comercial e o marketing nesta área, e tendo sido um dos responsáveis na comercialização do Mercado Bom Sucesso, o emblemático edifício do Porto concessionado pela autarquia a este grupo por 50 anos, mas que em Fevereiro de 2020 passou para as mãos da Mercado Prime de Luísa Amorim, uma das filhas do Américo Amorim, e da Sonae Sierra.

Também António Almeida, que foi, até recentemente, Project Management Director da Avenue Real Estate, no Porto, está, neste momento, a conduzir um projecto próprio.

Antes de entrar na Avenue – onde esteve mais

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de cinco anos - António Almeida esteve ligado à Cimenta – Empreendimentos Imobiliários e de seguida ao Espírito Santo Property, que ficou proprietário da primeira.

Neste momento, conta, está a conduzir “um projecto pessoal, na área de rendimento imobiliário”, mas “aberto a outras iniciativas nesta área”.

O impacto da pandemia na fase de lançamento

Um conjunto de outros profissionais assumiram, em 2019 e 2020, novos desafios, o que fez com que tivessem apanhado com o impacto que a pandemia está a ter no mercado imobiliário, logo no início do lançamento dos projectos. É o caso de Paulo Vaz Ferreira, que em Março de 2019 lançou a Imo Equity - empresa especializada no desenvolvimento de projectos e investimentos imobiliários - e que nos últimos dois anos actuou sobretudo nas cidades do Porto e Braga.

“Em plena pandemia lançamos a comerciali-

zação de dois empreendimentos no Porto, o Cedofeita 563 (seis fracções) e o Serpa Pinto 475 (18 fracções) e, neste momento, temos apenas três apartamentos, em cada um deles, para venda”, conta Paulo Vaz. Por isso, acrescenta, “não vejo que a pandemia tenha trazido grandes problemas na comercialização de imóveis”, excluindo, claro, os que se destinam a investimento e estão localizados nas zonas turísticas das cidades.

A Imo Equity tem em curso na cidade do Porto, com conclusão para o início de 2022, outros dois empreendimentos, o Fernandes Thomaz 797 (11 fracções) e o Covelo Flats (12 fracções). Para iniciar em 2021 tem ainda mais quatro empreendimentos, dois no Porto e dois em Braga.

Paulo Vaz Ferreira esteve sete anos como director de Gestão Imobiliária no grupo ACA e, anteriormente, de Janeiro de 2002 a 2012, na FDO Imobiliária, S. A. Também Duarte Nuno Rodrigues, que em Julho de 2019 assumiu o cargo de director da consultora Cushman & Wakefield, no Porto,

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A nível das empresas é visível a mudança em termos de recursos humanos, com a saída de alguns profissionais para novos projectos ou mesmo para a criação de negócios próprios.

Changes are also visible at companies in terms of human resources, with some professionals moving onto new projects or even creating their own businesses.”

acabou por sair no início de 2020, assumindo nessa altura o cargo de Managing Partner da Bizbee – empresa de material informático, mas continuando a trabalhar como consultor em diversos projectos.

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Focusing on just the real estate market in Porto, we can see that, over the last few months, a number of professionals – mainly real estate consultants – left the companies they were at and embraced new challenges.

One interesting case is that of Luís Mesquita, The changes that the COVID-19 pandemic a professional with 20 years of experience brought to the real estate market in 2020 in Porto’s real estate market. In January, he were significant, and its effects continue became a partner at consulting firm Golden to be felt into 2021. Although some indus- Real Estate after nearly four years as head of tries like Construction have been active and CBRE’s Porto office. yielded good results over the last year, oth- Another example of this phenomenon is the ers, such as Tourism, have seen things plunge case of Pedro Ancede who became CEO of RF dramatically, and the situation has only got- – Real Estate, Administration, and Services in ten worse for them this year. Real estate has January after leaving Fortera, an Israeli real different rhythms, and it can even be said estate investment group he had worked at for that they vary according to the market seg- two years. Before that, Ancede was associment that developers and investors operate ated with Mota Engil Real Estate for 10 years in. One notable example is the residential where he was in charge of the company’s market whose results remain positive. marketing and commercial direction. While Changes are also visible at companies in with Mota Engil Real Estate, Ancede was also terms of human resources, with some pro- partially responsible for marketing the Bom fessionals moving onto new projects or even Sucesso Marketplace, an iconic building in creating their own businesses.

Porto. The local government granted Mota

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Engil the rights to the building for 50 years, but, in February 2020, it passed into the hands of Luísa Amorim’s Mercado Prime (one of Américo Amorim’s daughters) and Sonae Sierra.

António Almeida, who was, until recently, Project Management Director at Avenue Real Estate in Porto, is also now working on his own private project.

Before starting at Avenue (where he worked for more five years), Almeida was associated with Cimenta – Real Estate Developments and later with Espírito Santo Property, which became owner of the former.

He tells us that, at the moment, he’s working on “a personal project in the area of performance real estate” but that he is also “open to other initiatives in this area.”

The pandemic’s effects on the launch phase

Another set of professionals took on new challenges in 2019 and 2020, which caused them to feel the pandemic’s effects on the real estate market right as they were launching some of their projects.

Such has been the case of Paulo Vaz Ferreira, who started Imo Equity in March 2019, a company that specialises in the development of real estate projects and the management of real estate investments. Over the past two years, the company has operated primarily in the cities of Porto e Braga.

“In the middle of this pandemic, we began marketing two projects in Porto. These are Cedofeita 563 (six units) and Serpa Pinto 475 (18 units). Right now, we only have three apartments in each building for sale,” Vaz Ferreira says.

Because of this, he adds that he does “not see where the pandemic has caused large problems marketing pieces of real estate,” except, of course, properties that are intended for investment and are located in cities’ more touristic areas.

Imo Equity is currently working two other projects in the city of Porto, and they are slated to wrap up by the beginning of early 2022: Fernandes Thomaz 797 (11 units) and Covelo Flats (12 units). The company plans to start working on four additional projects in 2021, two in Porto and two in Braga.

Vaz Ferreira was Director of Real Estate Management for seven years at ACA Group and worked in a similar role before that at FDO Real Estate, S.A., from January 2002 to 2012.

Duarte Nuno Rodrigues has also moved around a bit. In July 2019, Rodrigues took over as Director of consulting firm Cushman & Wakefield’s Porto office but wound up leaving that position at the beginning of 2020 to then become Managing Partner at Bizbee, a company specialising in information technology equipment, while continuing to act as a consultant for a number of different projects.

Um conjunto de outros profissionais assumiram, em 2019 e 2020, novos desafios, o que fez com que tivessem apanhado com o impacto que a pandemia está a ter no mercado imobiliário, logo no início do lançamento dos projectos.

Another set of professionals took on new challenges in 2019 and 2020, which caused them to feel the pandemic’s effects on the real estate market right as they were launching some of their projects.”

Sol 58 e Lua Sol e Lua

Tourism

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Livre-trânsito digital Digital travel certificates

Passe para a “normalidade” Crossing into “normalcy”

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Todos os dias ansiamos por melhorias no cenário pandémico, todos os dias esperamos que aumente o número de vacinados.

Tudo porque há um passaporte à espera de ser carimbado, uma bagagem à espera de ser etiquetada e um sonho de viajar à espera de ser concretizado. Irá o livretrânsito digital salvar o próximo Verão?

Each day, we’re hoping for things to improve on the pandemic front. Each day, we yearn for vaccine numbers to go up. Why? Because we’ve got passports to get stamped, bags to be tagged, and dreams of travelling to bring to fruition after more than a year on hold.

Will Digital Traffic Permits save summer?

Texto Text: Carla Celestino

Na ponte sobre o Tejo toca uma velha música, bem a propósito: “De Lisboa vou fugir vou para o sol da Caparica”. Caparica, Cancela Velha, Cancun, Kailua… qualquer praia já sabia bem, penso eu para com os meus botões. Depois do Natal e da Páscoa estarem perdidos, que ao menos se salve o Verão.

Os ventos parecem estar finalmente a nosso favor. As notícias à hora certa avançam que Bruxelas propôs a criação de um livre-trânsito digital, certificado verde digital ou passaporte sanitário, como lhe quiserem chamar, para comprovar a vacinação, testagem ou recuperação de Covid-19. O objectivo é promover a retoma da livre circulação e o regresso “mais tranquilo” do turismo nacional e europeu.

Na era digital acelerada que tivemos de viver em 2020 já estamos preparados para tudo, que venha o código QR, código de barras ou algo parecido com um cartão de embarque, o que queremos é fazer, sentir e experenciar o turismo.

No banco de trás do carro, uma das amigas acena afirmativamente às palavras de Margrethe Vestager, vice-presidente executiva

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da Comissão Europeia, quando diz: “Penso que nos dá alguma esperança de que este Verão possa ser normal de alguma forma, tanto para as pessoas que trabalham no sector hoteleiro, como para muitos de nós, que gostariam de ir de férias.”

Nas nossas cabeças ficam a pairar as palavras “Verão”, “hotelaria” e “férias”, enquanto as vigas vermelhas passam sobre as nossas cabeças e no rio desfilam gaivotas e pequenos barcos.

Junho parece ser a meta para o livre-trânsito digital entrar em funcionamento, dizem que, nessa altura, mais pessoas estarão vacinadas e que mais doses chegarão. Somos três amigas dentro do carro, munidas de máscaras, álcool gel e vidros abertos, e olhamos umas para as outras com alguma desconfiança: “Só se for no Reino Unido ou em Israel, porque em Portugal a coisa vai mais lenta”, diz a mais céptica. Enquanto a mais optimista acredita que, a concretizar-se, permitirá evitar os constrangimentos de uma quarentena ou dos testes cada vez que se tem de viajar.

De acordo com as informações avançadas na notícia, o livre-trânsito, que pode ser em ver-

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são digital ou em formato papel, contém um código com informação do viajante - nome, apelidos, data de nascimento, marca da vacina tomada, nome da empresa autorizada a fabricar e comercializar a vacina, o número de doses, data da inoculação e identificação do emissor -, além de um selo digital que servirá de garante à veracidade e autenticidade do certificado.

Através das redes sociais, ficamos a saber que a UE anunciou que o passaporte sanitário de Covid-19 abrange os cidadãos dos Estados-membros, inclui um certificado de vacinação autorizada pela Agência Europeia de Medicamentos (EMA), um certificado de teste PCR negativo e um certificado de recuperação do viajante em caso de ter estado infectado. As mesmas redes referem que a Estónia vai ser o primeiro país a emitir certificados.

Há muita informação a circular sobre este assunto mas o que queremos mesmo é sermos nós a circular de “óculos escuros da Rayban” e “assim gozar as férias de Verão” em Portugal, na Europa ou mais além.

An old song plays on the bridge over the Tagus, and a rather fitting one at that: “I’m going to flee Lisbon for the sun of Caparica.”

Caparica, Cancela Velha, Cancun, Kailua… any beach would be splendid, I think to myself. Although we may have missed out on Christmas and Easter, at least we may have the summer.

The winds seem tofinally be in our favour.

Brussels has been in the news thanks to its proposal of Digital Traffic Permits. Also called “Digital Green Certificates” or “health passports,” these documents are intended to serve as proof that the bearer has been vaccinated against, tested negative for, or recovered from COVID-19, and it is hoped that they will help restart free movement in the EU and facilitate a “smoother” return for tourism both in Portugal and throughout Europe.

Thanks to the digital tools that we had to adapt so quickly to in 2020, we’re already prepared for anything and everything, be it a barcode, a QR code, or something similar to a boarding pass. What we want is to travel and experience tourism again.

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Pandemia com “consequências profundamente negativas” no turismo

Renovating buildings Pandemichas “profoundly negative consequences” on tourism Entre Março de 2020 e Fevereiro de 2021, o sector do alojamento turístico registou 8,0 milhões de hóspedes e 20,0 milhões de dormidas, reflectindo diminuições de 70,9% e 71,7%, respectivamente, face ao acumulado dos 12 meses anteriores, avançou o Instituto Nacional de Estatística.

As dormidas de residentes decresceram 44,1% e as de não residentes diminuíram 83,7%.

Durante o primeiro ano de pandemia Covid-19, os proveitos atingiram 1,1 mil milhões de euros no total (-73,7%) e 863,3 milhões de euros relativamente a aposento (-73,5%), o que representou reduções de 3,2 mil milhões de euros e 2,4 mil milhões de euros face ao acumulado dos 12 meses anteriores, respectivamente.

According to the National Statistics Institute,tourist lodging establishments recorded 8.0 million guests and 20.0 million overnight staysbetween March 2020 and February 2021, decreases of 70.9% and 71.7%, respectively, compared to the previous 12 months.

Overnight stays made by residents decreased by 44.1%, and those from non-residents decreased by 83.7%.

During the first year of the COVID-19 pandemic, revenues reached a total of €1.1 billion EUR (-73.7%) and €863.3 million EUR with respect to rooms (-73.5%), decreasing respectively by €3.2 billion EUR and €2.4 billion compared to the previous 12 months.

In the back seat of my car, one of my friends gestures enthusiastically to the words of Margrethe Vestager, Executive Vice President of the European Commission: “I think it gives us some hope that this summer may be normal in some way, both for people working in the hospitality sector and for many of us who would like to go on holiday.”

As venture towards Caparica, words like “summer,” “hotels,” and “holiday” float around in our minds while the red cables and towers from that same bridge from earlier soar over our heads and gulls and small boats parade down the river…

It seems that the goal is to have these Digital Green Certificates enter into service

by June. They say that, by that time, more people should be vaccinated and that more doses will be available. There are three of us friends inside the car, armed with masks and hand sanitiser. We’ve got the windows rolled down and take a look at each other. It’s clear we think this may be too bullish: “If this were the UK or Israel, it might happen by then, but, in Portugal, things are going to happen more slowly,” the most skeptical one says. The optimist among us says she believes that, if it does come to pass, it will allow people to avoid self-isolation restrictions or testing re-

quirements each time they have to travel. According to the information in the press, these green certificates, which will be available in both digital and paper formats, will contain a QR code with the traveller’s information (i.e., their name, date of birth, the brand of vaccine taken, the name of the company authorised to manufacture and market said vaccine, the number of doses received, date of inoculation, and issuer identification information) as well as a digital seal that will serve as proof of the veracity and authenticity of the certificate.

By way of social networks, we’ve learned that the EU has announced that the COVID-19 health passport will be available to all citizens of its member states, include a certificate of vaccination authorised by the European Medicines Agency (EMA), a negative PCR test certificate, and a certificate of recovery if the traveller was infected at one point. These same sources state that Estonia will be the first country to issue certificates.

There’s a great deal of information on this topic travelling around, but what we really want is for us to be the ones travelling around instead, sporting our “Rayban sunglasses” and “enjoying our summer holidays” in Portugal, Europe, and beyond.

Lá fora Reino Unido Abroad United Kingdom

Roberto Varandas

Sustentabilidade Sustentável

Sustainable Sustainability

Roberto Varandas COS Capital Managing Director – Head of Europe

Nas últimas duas décadas da minha carreira no mercado imobiliário, em particular nas últimas dez, tive a oportunidade de ver em primeira mão a importância atribuída aos diferentes aspectos da sustentabilidade. Percorremos algumas combinações diferentes de siglas, mas, ultimamente, parece que decidimos pelas letras: E.S.G – em inglês – Environment, Social e Governance.

Iniciada pelos Princípios para o Investimento Responsável da ONU, e talvez acelerada pela crise financeira global, a evolução em torno das questões de sustentabilidade, no sentido mais amplo de ESG, acelerou na última década e extravasou as diferentes classes de activos, incluindo o imobiliário. Embora, tradicionalmente, certos investidores se tenham guiado por alguns critérios religiosos, os enquadramentos éticos seculares são muito mais recentes. E ainda que o sector imobiliário possa, em algum aspecto, ficar atrás da aplicação de algumas dessas medidas, é também a classe de activos onde há um maior grau de aplicabilidade directa.

Ao contrário de alguns proponentes mais militantes, tenho que confessar a minha relutância com uma adesão cega aos enquadramentos E.S.G. Não são sempre só benefícios. Não é possível. Vamos decompor a sigla nas suas várias componentes.

Meio Ambiente

Pela razão óbvia de que grande parte da actividade económica, de uma forma ou de outra, depende de um imóvel, o imobiliário é considerado um dos maiores emissores de CO2 e, naturalmente, num mundo onde os vários stakeholders pretendem reduzir a pegada de CO2, o imobiliário é uma alavanca importante para reduzir essas emissões.

A maioria dos proprietários, operadores, gestores de fundos e investidores têm mandatos para medir e diminuir as emissões de CO2, mas esses mandatos podem criar distorções e não ter o efeito líquido pretendido. Um exemplo é o consumo de energia. Quem paga o consumo obviamente quer minimizar o custo, mas a que preço?

As intervenções para diminuir os consumos podem variar desde uma reabilitação completa até à simples aplicação de filme em janelas para reduzir o ganho térmico. Os investidores, com alguma razão, preferem certificações altas em eficiência, mas o que fazemos com os imóveis existentes, menos eficientes? E os edifícios históricos e arquitectonicamente importantes?

Certamente, também queremos ter em conta todo o ciclo de vida de um edifício e os materiais usados ​na sua construção. E se estivermos a levar em consideração a pegada de carbono de demolir o antigo para construir o novo, talvez faça sentido que se contabilize o CO2 intrínseco do edifício antigo, a sua disposição num aterro e todas as outras actividades associadas. Ou devemos começar do zero e contar apenas a partir do período em que os prédios são novos, bonitos e eficientes? Por outro lado, será que nos devemos limitar a demolir edifícios mais antigos e ineficientes apenas e só no momento em que o benefício líquido de redução do CO2 seja positivo?

Não são questões fáceis e não quero minimizar o trabalho de organizações como GRESB ou LEED que estão a tentar dar um sentido a estes problemas difíceis, mas tenho a ideia de que grande parte da actividade neste espaço sofre do que é comummente conhecido como “Greenwashing”.

Pessoalmente, acredito na nobreza tanto de restaurar o antigo, como de construir, ou reconstruir, da forma mais eficiente possível.

Social

O segundo elemento do ESG é menos importante directamente para o sector imobiliário, mas cada vez mais importante para as organizações.

Sob este título, as partes interessadas têm em consideração a composição social das empresas que contratam e das comunidades em que investem. É nesse domínio que acho que as questões são mais complicadas, ou como ouvi um activista rotular numa conferência, precisamos de (cegamente) aceitar os mantras e não “problematizar”.

Lá Fora Abroad

É neste domínio que acredito que os diversos stakeholders, incluindo investidores e gestores, muitas vezes, vão além dos seus deveres fiduciários. Eu, pelo menos, não quero que Larry Fink - CEO da Blackrock, a maior gestora de activos do mundo, condicione a selecção de investimentos com base nos seus valores morais, que provavelmente são diferentes dos meus. Quando se trata do meu capital, prefiro ter gestores de fundos que se concentrem em contratar os profissionais de investimento o mais competentes possíveis para oferecer o melhor retorno possível. Se eles puderem tornar o mundo um lugar melhor ao mesmo tempo, sem sacrificar esses dois princípios, tanto melhor, mas eu sei que é muito fácil falar. Suspeito é que as várias partes interessadas não estão totalmente cientes da contradição de objectivos. Os gestores devem reflectir sobre se estão realmente a comunicar os custos reais, a seguir estas políticas, aos seus clientes.

Governance

É na última das dimensões que tenho o maior interesse pessoal. Quando se trata de governance, por se tratar de relações interpessoais, de responsabilidades e das regras que as regulam, é provavelmente a mais desafiadora das três disciplinas. Quando se actua por conta de terceiros, sejam clientes, investidores ou proprietários, não é certo que, culturalmente, essas relações sejam sempre vistas de forma independente e geridas de acordo com seus melhores interesses. Uma estrutura para um bom processo de decisão juntamente com a contratação de bons profissionais é uma receita simples para o sucesso duradouro, não apenas de um determinado investimento ou fundo, mas de todas as empresas. E quando estamos a lidar com o dinheiro de outras pessoas, é sagrado.

Over the past two decades of my career in real estate, in particular in the last ten, I have had a chance to see first hand the importance given to the different aspects of sustainability. We have cycled through a few different combinations of acronyms but, as of late, it seems we have settled on the letters: E.S.G – Environment, Social and Governance.

Kicked off by the UN’s Principles for Responsible Investment, and maybe fast-tracked by the global financial crisis, the evolution around the issues of sustainability, in the wider sense of E.S.G., have accelerated in the past decade and have moved across different asset classes, including

real estate. While traditional, religious criteria go back to even before professional asset management as we know it today, secular, ethical frameworks are much more recent, probably limited to the last 15-20 years. And while real estate may in some aspect lag the application of some of these measures, it is also the asset class where there is a greater degree of direct applicability.

I have to confess my reluctance with the blind adherence to an E.S.G. framework that seems to be the norm with some of the more militant, political proponents. E.S.G is not always a win-win.

It can’t be.

Let’s decompose the acronym in its various components.

Environment

For the obvious reason that most economic activity, in one form or another, depends on a property, real estate is considered one of the largest emitters of CO2 and, naturally, in a world where the various stakeholders wish to reduce the CO2 footprint, real estate is an important lever to reduce these emissions. Most owners, operators, institutional managers and investors have mandates to measure and decrease CO2 emissions, but these mandates can actually create distortions and not have the intended net effect. One example is the ongoing energy consumption of a given property. Occupiers obviously want to minimise energy and other utilities consumption, but at what cost? Interventions to attain this goal can range from full retrofitting to applying film on windows to reduce thermal gain.

Investors, rightly so, prefer highly efficient, rated properties but what happens to existing stock?

And historical, architecturally significant buildings? Surely, we also want to consider the whole lifecycle of a building and the materials used in its construction and if we are taking into account the carbon footprint of knocking down the old to build the new, it turns out you should really tally up the embedded CO2 of the old building, the disposal into a landfill and all other associated activities. Or do we get to start from scratch and only account for our new, shiny, efficient buildings? On the flipside, will we never be able to demolish older, inefficient buildings until the net CO2 benefit is positive?

These are not easy questions and I do not want to minimise the work of organisations like GRESB or LEED that are trying to make sense of these difficult issues but a great deal of the activity in this space suffers from what is commonly known as “Greenwashing”.

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I for one, believe it is a noble pursuit to both restore the old and to build, or rebuild, as efficiently as possible.

Social

The second element of the ESG is less directly important to real estate but increasingly more important to the organisations that develop, invest and manage it. Under this heading, stakeholders take into account the social composition of firms with whom they contract and of the communities they are investing into for a given property or project.

It is in this domain that I think issues are more complicated, or as I heard an activist label it at a human rights the med investment management conference, we need to (blindly) accept the mantras and not “problematise”.

It is in this domain that I believe that the various stakeholders, including investors and managers, many times, go beyond their fiduciary duties. I for one do not want Larry Fink – CEO of the Blackrock, the largest asset manager globally, to condition investment selection based on his specific moral values, which are probably different from mine. When it comes to my capital, I would prefer to have fund managers that focus on hiring the most competent investment professionals to provide the best returns they can. If they can make the world a better place at same time, without sacrificing these two tenets, all the better but I know that this is easier said than done and suspect the multiple underlying stakeholders are not fully aware of the tradeoff. Fiduciaries should reflect on whether they are truly communicating the real costs to their clients.

Governance

It is in the last of the dimensions that I have the strongest personal interest. When it comes to governance, as we are dealing with interpersonal relationships, responsibilities and the rules that regulate them, it is probably the most challenging of the three disciplines. When acting on behalf of third parties, be it clients, investors, owners or operators, it is not a given that, culturally, these relationships will always be viewed independently and, individually, managed towards their best interests. A framework for a good decision process coupled with good people is simply the recipe for lasting success, not only of a particular investment or fund but for all of companies. And when we are handling other peoples’ money, this is sacred.

64 Anabela Loureiro

País de brandos costumes A country of mild manners Num país de brandos costumes, e com tanto de bom, a corrupção, seja ela praticada pelo simples cidadão ou por indivíduos de “colarinho branco”, não é novidade nos dias de hoje.

A vontade política de introduzir melhorias ao regime existente tem segundo o Presidente da República Marcelo Rebelo de Sousa “vários caminhos possíveis por parte do Tribunal Constitucional”.

Nada, no entanto, está feito. E agora que o tema veio a lume por razões que todos conhecemos, as vontades de mudança firmaram-se…, até por parte da Associação Sindical dos Juízes.

O enriquecimento ilícito está em cima da mesa na Assembleia da República. Resta saber se esta vontade tão antiga, agora na ordem do dia, chegará a algum lado ou se iremos continuar a proteger os “senhores” deste Portugal à beira-mar plantado.

A falta de transparência nesta matéria é um ataque à Democracia.

In a country of mild manners with so much good in it, corruption, whether committed by the ordinary citizen or “white collar” individuals, should come as no surprise these days.

According to President of the RepublicMarcelo Rebelo de Sousa, the political will to introduce improvements to the existing regime has“several possible paths that the Constitutional Court could follow.”

Nothing, however, is being done. And now that the topic has come to the fore for reasons that we all know well, the desire to

change things has intensified…even the Judges’ Union wants to see things change.

Embezzlement is on the agenda at the Assembly of the Republic. It remains to be seen whether this very old desire, which is now on the agenda, will goanywhere or whether we will continue to protect the “lords” of this Portugal by the seaside.

The lack of transparency on this matter is an attack on Democracy.