Magazine Imobiliário 075

Construção Ambiente Turismo

75 JAN/FEV 2026 €10

Um gigante chamado Ásia A giant called Asia

1 Editorial

Cultivar pessoas e negócios a Oriente Cultivating people and business in the Far East

Carla Celestino Directora Director

Começamos 2026 a olhar para os mercados imobiliários europeus e internacionais. Vamos tentar perceber o que se passa lá fora e de que forma pode impactar cá dentro.

Ao longo do ano iremos focar os mercados asiático, norte-americano, brasileiro, europeu, sem esquecer os segmentos de escritórios, retalho, habitação, turismo, logística e indústria.

Começamos pela Ásia. Esse gigante que tem apresentado quedas vertiginosas e que, ao que parece, já nem o Governo chinês quer amparar. Por lá a bolha rebentou. Por cá o interesse tem vindo a arrefecer e os compradores chineses chegam a Portugal com orçamentos mais reduzidos e mais cautelosos.

A Ásia Pacífico está a despertar o interesse mundial e a Europa não fica indiferente a esta região, com cidades como Sydney, Seul, Singapura, Hong Kong e Xangai a saber captar muito bem capital e investimento.

O Turismo de Portugal fez uma promoção forte junto dos mercados turísticos emissores asiáticos e espera, dentro em breve, colher os dividendos desta aposta. Campanhas não faltaram, mas será que estamos preparados para os receber?

Termino com uma máxima chinesa: “Se queres um ano de prosperidade, cultiva trigo; dez anos, árvores; cem anos, pessoas.”

Fazemos votos de um excelente ano de 2026!

We begin 2026 looking at the European and international real estate markets. We will try and understand what’s going on overseas and how that can impact us at home.

Throughout the year we will focus on the Asian markets, North American markets, the Brazilian and European markets, without forgetting the office, retail, housing, tourism, logistics and industrial markets.

We start with Asia This giant has seen dizzy-

ing falls and from what it seems not even the Chinese government wants to help. The bubble burst over there. Here, interest has cooled and Chinese buyers have arrived in Portugal with much reduced budgets and cautious investment.

Asia-Pacific is attracting world interest and Europe has not been indifferent to this region, with cities like Sydney, Singapore, Seoul, Hong Kong and Shanghai being very adept at attracting capital and investment.

The Portuguese tourist board Turismo de Portugal has done strong marketing campaigns in Asian markets and it is expected that the benefits of this investment should soon be reaped. Marketing campaigns are not lacking but will we be ready to welcome them?

I sign off with a Chinese saying: “If you want one year of prosperity, grow wheat; 10 years, grow trees, 100 years, people”.

We toast to an excellent 2026!

Ficha técnica Datasheet

Propriedade Property Palavras Aliadas Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901

Índice

Administração Anabela Loureiro

Summary

48 26 Sol e Lua Grande Entrevista The Big Interview Kengo Kuma, Arquitecto Architect

32 Metro Quadrado Capa Cover: Torre Busan Lotte I Busan Lotte Tower Corea I Korea Foto Photo ©Kengo Kuma & Associates © 隈研吾建築都市設計事務所

4 Grande Tema Lead Story Mercado asiático Asian market

18

Opinião Opinion

Broadway Malyan Arquitectura sem fronteiras Architecture without borders

20 Grande Entrevista

The Big Interview Carlos Abade, Presidente do Turismo de Portugal President of the Portuguese tourist board Turismo de Portugal

Square Meter Silveira Tech Re-Generation Village

36

Realpad

40

Opinião Opinion

Miguel Marques dos Santos VdA, Vieira de Almeida Sociedade de Advogados VdA, Vieira de Almeida, Law Firm

42

WIP 2026 Tea Networking Magazine Imobiliário

44 Ventos do Norte North Wind Bonjardim A rua mais cool The coolest street

Tourism Macau Destino turístico premium A premium tourist destination

54 Lá fora

Abroad Karl Lagerfeld Residences Lisboa

58

Novidades bauma e EXPO REAL The latest from bauma and EXPO REAL

62

Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz Telm. / Mobile: (+351) 96 237 00 08 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario.com Fundador da Magazine Imobiliário Founder of Magazine Imobiliário Joaquim Pereira de Almeida Directora Director Carla Celestino Sede de Redacção / Editor Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz Colaboradora Permanente Permanent Contributor Elisabete Soares Colaboradora Contributor Bruna Margalho Fotografia Photography Anabela Loureiro Tradução Translation Chris Graeme Grafismo Graphics Luís Silva

Opinião

Contabilidade Accounting Nasceconta

Roberto Varandas Mercado imobiliário em 2025 The real estate market in 2025

Periocidade Frequency Bimestral

Opinion

64 Paparazzi

O bom selvagem The noble savage

Tiragem Number printed 3.000 exemplares Impressão Printing Jorge Fernandes, Lda. Rua Qta. de Marcarenhas, 2820 Charneca da Caparica Depósito Legal Legal Deposit 363718/13 SSN – 2183-0517 ERC – 126397 Estatuto editorial disponível em: Editorial policy available at: www.magazineimobiliario.com

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Grande Tema 4 Grande Tema

Lead Story

Mercado Asiático The Asian Market

Sob o signo do Cavalo de Fogo Under the sign of the Fire Horse

Foto Photo TropicalpixSimgapore on iStock

Lead Story

Grande Tema

Em Fevereiro inicia-se um ano novo lunar no calendário chinês, com os entendidos a dizer que será um período de energia, vitalidade e independência. Bons auspícios para um continente que Portugal continua a querer atrair.

In February, a new lunar year begins in the Chinese calendar under the sign of the Fire Horse. As those in the know say, it portends a period of energy, vitality, and independence.

Good auspices for the continent that Portugal continues to want to attract.

Texto Text: Carla Celestino

5 Foto Photo Apasaric on Pexels

Lead Story

A China é actualmente a segunda maior economia do mundo, segundo o Fundo Monetário Internacional (FMI). No virar do milénio, esta nação foi extremamente inteligente em antecipar tendências globais tendo feito uma forte aposta nas novas tecnologias e energias renováveis. Além disso, são o principal país fornecedor de terras raras, vitais para a produção de chips e do desenvolvimento de inteligência artificial (IA), dos quais estamos cada vez mais dependentes.

Há quem considere que, num piscar de olhos, a China possa passar a perna ao “número um”. Não foi à toa que quando o presidente Donald Trump regressou à Casa Branca reacendeu a guerra comercial com a China, munido de um rol de limitações de tarifas aduaneiras e restrições às exportações de terras raras. O entendimento parece ter chegado em Seul, na Coreia do Sul, palco de tréguas entre Washington e Pequim.

Mas nem tudo é “ouro” e o imobiliário é prova disso. À boleia da empresa Evergrande o imobiliário na China conheceu um boom nunca antes visto, tendo chegado a deter aproximadamente 1,3 mil projectos imobiliários em desenvolvimento em 280 cidades na China.

Também possuía, entre outros negócios, o Guangzhou FC por onde passou o treinador Luiz Felipe Scolari, mas isso são outras histórias. Hui KaYan, fundador e presidente da

Evergrande, fez parte da lista da Forbes, em 2017, como um dos mais ricos da China.

Esta imobiliária subiu alto, mas a queda foi ainda mais vertiginosa. Não conseguiu pagar juros, vendeu ao desbarato imóveis e contraiu dívidas astronómicas. Em 2024 o Tribunal Superior de Hong Kong ordenou que a empresa fosse liquidada e em 2025 chegou a notícia da sua retirada do mercado de acções. Para se ter uma noção da dimensão deste buraco basta dizer que a empresa já conseguiu vender 255 milhões em activos, mas a sua dívida ascende a 45 mil milhões de dólares.

Mas há outras empresas imobiliárias a enfrentar o mesmo destino. Tal é o caso da China South City Holdings que se tornou na maior imobiliária do sector após a queda da Evergrande e que também já recebeu ordem de liquidação por parte do Tribunal Superior de Hong Kong. Os olhos colocam-se agora na rival Country Garden cuja audiência de liquidação no mesmo tribunal está agendada para Janeiro de 2026. Ambas com dívidas externas na ordem dos mil milhões.

Recorde-se que, em Junho de 2025, a Goldman Sachs alertou para o cenário mais provável da queda dos preços dos imóveis na China até, pelo menos, 2027. O banco estima que a procura por habitação nas cidades chinesas vai ficar abaixo dos cinco milhões de unidades anuais nos próximos anos. Longe

Grande Tema

Lead Story

Foto Photo Aditya A Garwal on Pxels

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Xangai: cidade resiliente no imobiliário

Shanghai: resilient city in real estate

dos tempos áureos de 2017 onde atingiu o pico de 20 milhões de unidades.

Colapso do imobiliário e da confiança

A “bolha (imobiliária) rebentou” afirma Cátia Xianqiu Kong da REMAX ConviCtus que nos dá conta que, “após anos de rápida expansão, a situação actual é extremamente difícil.” O actual cenário passa pelas “principais empresas de construção estarem a enfrentar graves crises de dívida e incumprimentos repetidos, o que causa ondas de choque em toda a cadeia de abastecimento.” Esta realidade é transversal a construtoras, fornecedores de materiais e sectores relacionados que estão a ser fortemente impactados, resultando numa das contracções mais significativas que o sector já enfrentou.

Mas o problema mais crucial, na sua opinião, “é o colapso da confiança.” Cátia Xianqiu Kong explica que “os compradores de imóveis chineses já não acreditam que os preços das casas irão recuperar. Muitos, na verdade, esperam que os preços continuem a cair.”

Esta realidade não está apenas a acontecer em cidades mais pequenas, é igualmente evidente nas principais áreas metropolitanas. “Vivi em Pequim durante muitos anos e, mesmo aí, os preços baixaram substancialmente. Quando as cidades economicamente

mais resilientes começam a entrar em declínio, isso reflecte problemas estruturais profundos, e não flutuações de curto prazo,” diz.

Esta recessão afecta directamente a capacidade dos compradores chineses investirem no estrangeiro, incluindo em Portugal.

“No passado, muitos clientes conseguiam vender um imóvel na China a um preço muito elevado e obter um capital considerável para investir no mercado imobiliário português. Hoje, os imóveis na China são difíceis de vender e, mesmo quando são vendidos, os preços são muito inferiores ao esperado.” Como consequência desta realidade, os “compradores chineses chegam agora a Portugal com orçamentos reduzidos e uma mentalidade muito mais cautelosa.”

Em suma, os desafios no sector imobiliário chinês são estruturais e de longo prazo. E esta mudança está já a remodelar a forma como as famílias chinesas abordam o investimento imobiliário global, incluindo a sua capacidade e vontade de comprar casas em Portugal.

A fuga dos “Vistos Gold”

Em Portugal, ao abrigo do programa de Autorização de Residência para Actividade de Investimento (ARI), que permite a cidadãos fora da União Europeia obterem residência através de investimento, a China tornou-se

Na China, Xangai “enfrenta desafios persistentes”, nomeadamente o excesso de oferta e o pessimismo que acabam por limitar o investimento estrangeiro; ainda assim continua a ser a cidade mais resiliente ao nível do imobiliário.

Na cidade chinesa, o capital institucional doméstico continua a impulsionar a actividade em sectores essenciais, como os apartamentos, o retalho e a hotelaria; enquanto a reutilização adaptativa de escritórios obsoletos em formatos de habitação para arrendamento e hotelaria está a ganhar força.

O retalho e a logística estão a estabilizar, apoiados por políticas orientadas para o consumo e pela procura excedente do Delta do Rio Yangtzé.

In China, Shanghai “faces persistent challenges,” namely the excess of supply and the pessimism that has limited overseas investment; but nevertheless, continues to be the most resilient at the real estate level.

In this Chinese city, domestic institutional capital continues to drive activity in essential sectors such as apartments, retail, and hotels; while adapted reuse of outdated offices into housing formats for rental and hotels is gaining ground.

Retail and logistics are stabilising, supported by policies aimed at consumption and surplus demand for the large urban 16-city River Yangtze Delta megalopolis development.

Fonte I Source: PwC/ULI

Grande Tema Lead Story

Excellence in Project and Construction Management

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Grande Tema

Lead Story

Foto Photo Sarmat Batagov on Pexels

na primeira nacionalidade a solicitar os designados “vistos gold”.

Segundo os dados do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), entre 2012 e 2018, os cidadãos chineses representaram cerca de 60% dos “vistos gold” emitidos na sua maioria para a aquisição de bens imobiliários, mas após a pandemia de Covid-19 o desinteresse foi notório deixando de vigorar no top 5 de investimento por nacionalidade.

Cátia Xianqiu Kong, que se encontrava na China na altura em que falou com a Magazine Imobiliário, recordou-nos que entrou no mercado imobiliário português e no mercado dos “vistos gold” em 2013, enquanto trabalhava na RE/MAX China, onde assistiu ao rápido e crescente interesse por parte dos investidores da China continental neste programa.

Diz-nos que para a maioria dos compradores “a principal motivação era a residência e não o investimento imobiliário em si”, a qual era “impulsionada por objectivos a longo prazo, como a educação, a mobilidade global e a diversificação de activos.” Na altura, destaca, os “clientes que estavam genuinamente focados no investimento sempre representaram um grupo mais pequeno.”

A interlocutora confirma que, nos últimos anos, o “interesse dos investidores chineses diminuiu consideravelmente.” E, do seu ponto de vista, existiram dois momentos determinantes para essa mudança. Por um lado, “Portugal passou por uma reestruturação do seu sistema de imigração, o que resultou

em atrasos significativos — e, em certos momentos, numa paralisação quase total — na aprovação dos cartões de residência Golden Visa. Isto causou grande frustração entre os investidores chineses.” Por outro lado, a “introdução do programa Golden Visa da Grécia, com um limite inferior mais baixo, um processamento mais rápido e um caminho para a residência mais previsível” este país “tornou-se rapidamente uma opção mais atractiva para muitos investidores chineses, desviando a atenção de Portugal.”

Acrescenta ainda um outro motivo para o arrefecimento do interesse chinês pelo programa ARI: “A nova estrutura orientada para investimentos em fundos em vez de imobiliário.” Com efeito, os “investidores chineses preferem tradicionalmente activos tangíveis e controláveis.”

Com ou sem ARI, as famílias chinesas continuam interessadas em comprar casa em Portugal. Xianqiu Kong indica que “o fazem sobretudo pela qualidade de vida, segurança e estabilidade a longo prazo. Querem uma base segura na Europa, um ambiente mais tranquilo e acesso à educação internacional para os seus filhos.” Por isso, “concentram-se agora na residência principal, na educação, nos projectos de renovação e no planeamento patrimonial mais amplo.”

Região Ásia Pacífico

A mais recente edição do relatório “Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2026”, desenvolvido em conjunto pela PwC e pelo Ur-

Tóquio: Líder de investimento

Tokyo Investment leader Elevada liquidez, transparência, sólidos fundamentos nos sectores de escritórios, multifamiliar e hotelaria, a par das melhorias nas infra-estruturas e turismo robusto, fazem de Tóquio uma cidade-portal global e porto seguro para a riqueza e investimento institucional.

Esta cidade japonesa enfrenta, actualmente, a problemática do aumento dos custos de construção e a escassez de mão-de-obra que estão a originar escassez de novos empreendimentos. E enfrenta também a diminuição do interesse pela logística devido ao excesso de oferta.

Não obstante, as vantagens estruturais de Tóquio vão garantir que, em 2026, vai ser uma cidade que vai continuar a proporcionar oportunidades na região da Ásia-Pacífico.

High liquidity, transparency, solid fundamentals in offices, multifamily and hotel sectors, as well as improvements in infrastructures and robust tourism make Tokyo a global gateway and a haven for wealth and institutional investment.

This Japanese city currently faces the problem of increased construction costs and a lack of labour that are causing fewer new developments to get off the ground. And Tokyo also faces a reduction in interest for logistics because of excess supply.

Nevertheless, the structural advantages of Tokyo will guarantee that in 2026 it will be a city that continues to provide opportunities in the AsiaPacific.

Fonte I Source: PwC/ULI

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Saldanha, Lisboa

Grande Tema Lead Story

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www.civilria.pt

10 Grande Tema Foto Photo Ethan Brooke on Pexels

Lead Story

Seul é um “porto seguro”

Seoul is a ‘safe haven.’

Em Seul o investimento estrangeiro aumentou consideravelmente; aliás, entre 2020 e 2025, duplicou a sua quota no total de transacções imobiliárias comerciais transformando a capital da Coreia do Sul no “porto seguro” no Norte da Ásia.

O sector residencial está em crescimento à boleia da procura por parte dos jovens profissionais e estudantes internacionais; o sector hoteleiro tem alcançado recordes nas tarifas diárias médias; e a expansão dos data centers continua forte.

Esta cidade apresenta-se com um crescimento diversificado, com bases sólidas e oportunidades selectivas para 2026.

ban Land Institute (ULI), revela uma posição “cautelosamente optimista” para o mercado imobiliário da Ásia-Pacífico.

Este documento mostra que as cidades de Tóquio, Singapura e Sydney estão no topo das preferências dos investidores, o que se justifica pela “liquidez, pela solidez da governação e por factores estruturais da procura.”

Já ao nível de investimento, lidera a procura por centros de dados e imobiliário residencial, “impulsionados por megatendências como a digitalização e as mudanças demográficas.” No que toca ao imobiliário os investidores estão focados em empreendimentos multifamiliares, habitação para arrendamento, residências de estudantes e residências para idosos, sobretudo porque “oferecerem qualidades defensivas e fluxos

de rendimentos a longo prazo.”

No mercado de escritórios o relatório avança que Tóquio, Singapura e Sydney “estão a beneficiar da baixa taxa de desocupação e da procura de imóveis de qualidade, mesmo com o excesso de oferta a afectar as cidades da China continental.”

“Opção popular” é o sector da logística, impulsionado pela procura estrutural do e-commerce, embora, como o relatório alerta, “o excesso de oferta em alguns mercados esteja a gerar cautela.”

O desempenho do retalho é misto e a diferentes velocidades. De um lado estão os segmentos de luxo a prosperar em locais seleccionados; e do outro, os formatos mais amplos enfrentam dificuldades.

Segundo os dados apurados pela PwC/ULI,

In Seoul overseas investment has increased considerably; although between 2020 and 2025 it has doubled its share of commercial real estate transactions, turning the capital of South Korea into a ‘safe haven’ in North Asia.

The residential sector is growing on the back of demand from young professionals and international students; the hotel sector has achieved records in average daily rates; and the expansion of data centres continues to be strong.

This city shows diversified growth based on solid foundations with selective opportunities for 2026.

Fonte I Source: PwC/ULI

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12 Grande Tema Foto Photo Andres Garcia on Pexels

Lead Story

Hong Kong: Dá sinais iniciais de retoma

Hong Kong: Showing signs of recovery

numa realidade transversal a todos os sectores, “o aumento dos custos de construção e a complexidade regulamentar permanecem como principais obstáculos, reforçando o apelo da reutilização adaptativa e das estratégias operacionais em detrimento do desenvolvimento especulativo.” Neste segmento denota-se uma “força selectiva”, de forma mais acentuada, na Austrália e no Japão.

O documento aponta ainda a recuperação do sector da hotelaria com a retoma do turismo, sentindo-se esta realidade de forma mais notória no Japão. E a Índia surge como um “caso de crescimento selectivo no meio do forte desempenho do Produto Interno Bruto (PIB) e das reformas regulamentares”.

A grande conclusão a que se chega é que existe uma clara preferência pelos mercados desenvolvidos, mas existem cidades-chave que estão a saber captar capital e investimento como sejam Sydney, Seul, Singapura, Hong Kong e Xangai. (ver Colunas sobre o imobiliário nestes países ao longo do Grande Tema) China is currently the second largest economy in the world, according to the International Monetary Fund (IMF). At the turn of the millennium, this nation was extremely intelligent in anticipating global trends having invested heavily in new technologies and renewable energies. Moreover, it is the main supplier of rare earth elements vital for producing chips and the development of artificial intelligence (AI) on which we are increasingly dependent.

There are those who think that in a blink of an eye China could overtake the US and become ‘number one.’ It was not by chance that when President Donald Trump returned to the White House, the trade war with China was reignited, mined by a list of customs tariffs limitations and restrictions on the export of rare earths. Agreement seems to have been reached in Seoul, the stage for the truce between Washington and Beijing.

But not everything is ‘gold’ and real estate is proof of this.

On the back of the company Evergrande, real estate in China enjoyed a boom that it had never seen before, with around 1,3 thousand real estate projects under development in 280 cities in China. It also possesses, among other businesses, Guangzhou FC where Luiz Felipe Scolari was the trainer, but that is another story. Hui KaYan, founder and president of Evergrande made the Forbes list in 2017 as one of China’s richest men.

This real estate developer rose high, but its fall was just as sharp. It was unable to pay interest rates, sold properties off at knock down prices, and racked up astronomical debts. In 2024, the Hong Kong High Court ordered the company to be liquidated, and in 2025 it was announced that it had been withdrawn from the stock market. To have an idea of the size of this debt, suffice to say that the company managed to sell US$255 million in assets, but its debts reached 45 thousand million dollars.

But there are other real estate companies fac-

Hong Kong, actualmente Região Administrativa Especial da República Popular da China, esteve, nos últimos anos, mergulhada numa prolongada recessão. Embora comece a dar sinais iniciais de recuperação, os investidores continuam cautelosos, sobretudo porque os preços dos activos ainda estão muito abaixo dos picos cíclicos.Os spreads de compra e venda e a incerteza persistente continuam a atrasar as transacções e o retalho enfrenta desafios estruturais. A crescente procura de estudantes da China continental e a oferta limitada tem impulsionado o crescimento das residências de estudantes; enquanto os escritórios de Classe A/ESG estão a atrair fundos de cobertura e inquilinos do sector financeiro.

Hong Kong, currently a Special Administrative Region of the Peoples Republic of China, was plunged into a prolonged recession in recent years.

Although it is now beginning to show the initial signs of recovery, investors continue to be cautious, particularly because the price of assets is still very below the cyclic peaks. The purchase and sale spreads and the persistent uncertainty continue to delay transactions and retail faces structural challenges. The growing demand of students from mainland China and limited offer have driven the growth of student residences; while Class A/ESG offices are attracting hedge funds and tenants from the financial sector.

Fonte I Source: PwC/ULI

Grande Tema Lead Story

Foto Photo Pixabayon on Pexels

Com ou sem ARI, as famílias chinesas continuam interessadas em comparar casa em Portugal (…)

Querem uma base segura na Europa, um ambiente mais tranquilo e acesso à educação internacional para os seus filhos.

With or without the ARI Chinese families continue to be interested in buying a house in Portugal (...)

They want a secure base in Europe, a calmer environment and access to international education for their children.”

ing the same destiny. One such case is China South City Holdings which became the largest real estate developer in the sector after the fall of Evergrande and have also received a liquidation order from the Hong Kong High Court. All eyes are now on its rival Country Garden whose hearing in the same court has been fixed for January 2026. Both with external debts of around a thousand million.

It will be remembered that in June 2025, Goldman Sachs issued a warning that a fall in house prices would be the most probable outcome in China until 2027 at least. The bank estimates that demand for housing in Chinese cities will be below five million units annually in the coming years. Far from the golden times of 2017 when demand peaked at 20 million units.

Collapse in real estate and confidence

“The (real estate) bubble burst” said Cátia Xianqiu Kong of REMAX ConviCtus who tells us that after “years of rapid expansion, the current situation is extremely difficult.”

The current situation involves the “main construction companies that are facing serious debt crises and repeated defaults that are causing shock waves across the entire supply chain. This reality cuts across builders, sup-

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pliers of materials, and related sectors that have been strongly impacted, resulting in one of the most significant slowdowns that the sector has ever faced.

But the most crucial problem, in her opinion, is the “collapse in confidence.” Cátia Xianqiu Kong explains that “buyers of Chinese property” do not now believe that house prices will recover. Many, if the truth be told, hope that prices will continue to fall.”

This reality is not only happening in smaller cities, but also equally evident in the main metropolitan areas. “I lived in Beijing for many years, and even there the prices fell substantially. When economically more resilient cities begin to fall into decline, this reflects profound structural problems, and not short-term fluctuations,” she says.

This recession directly affects the capacity of Chinese buyers to invest overseas, including Portugal. “In the past, many customers were able to sell a property in China at a very high price and raise considerable capital to invest in the Portuguese real estate market. Today, properties in China are difficult to sell, and even when sold, the prices are a lot less than expected.” As a consequence of this reality, “Chinese buyers have now arrived in Portugal with reduced budgets and a much more cautious mentality.

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Lead Story

Singapura: refúgio seguro do capital global Singapore: safe haven for global capital

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A cidade-estado tem sabido captar investidores com base na estabilidade do seu mercado e da sua governação, bem como nos sólidos fundamentos dos sectores de escritórios e retalho de luxo.

Apesar dos rendimentos apertados e dos custos de construção crescentes, a sua reputação em termos de transparência e liquidez garante o interesse contínuo dos investidores, observando-se igualmente a expansão dos family offices que reforça os fluxos de riqueza a longo prazo.

Em 2026, os activos de escritórios premium, retalho e infra-estruturas digitais vão beneficiar de estabilidade e oportunidades de crescimento selectivo em Singapura.

In a nutshell, the challenges of the Chinese real estate sector are structural and long term, and this change is already reshaping the way Chinese families approach global real estate investment, including the capacity and willingness to buy houses in Portugal.

The flight of “Golden Visas”

In Portugal, on the back of the Authorisation of Residency for Investment Activity (ARI), which permits citizens outside the European Union to obtain residency through investment, the Chinese became the first national-

ity to apply for the ‘Golden Visas.’

According to data from the Portuguese borders and immigration office SEF (Now AIMA), between 2012 and 2018, Chinese citizens represented around 60% of Golden Visas issued, most of them for the acquisition of property, but after the Covid-19 pandemic the fall in interest was remarkable with China no longer in the top 5 per nationality.

Cátia Xianqiu Kong, who was in China at the time when she spoke to Magazine Imobiliário, reminded us that she entered the Portuguese real estate and Golden Visa markets in 2013

This city-state has known how to attract investors based on the stability of its market and its governance, as well as in the solid fundamentals of the offices and luxury retail sectors.

Despite tight returns and growing construction costs, its reputation in terms of transparency and liquidity ensures the continuous interest of investors, this being equally seen in the expansion of family offices that strengthen long term wealth flows.

In 2006, premium office assets, retail and digital infrastructures will benefit from stability and opportunities for selective growth in Singapore.

Fonte I Source: PwC/ULI

Grande Tema Lead Story

this country rapidly became a more attractive option for many Chinese investors, drawing attention away from Portugal.”

She adds another reason for the cooling of Chinese interest for the ARI programme.

“The new structure geared towards investments in funds instead of real estate.” In effect, “Chinese investors traditionally prefer tangible and controllable assets.”

With or without the ARI, Chinese families continue to be interested in buying a house in Portugal. Xianqiu Kong indicates that above all “they do so because of the quality of life, security, and long-term stability. They want a secure base in Europe, a calmer environment and access to international education for their children. Which is why “they now concentrate on a main residence, on education, on refurbishment projects and on a more ample patrimonial planning.”

Asia Pacific region

The latest edition of the report ‘Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2026’, produced with PwC and by Urban Land Institute (ULI), reveals a “cautiously optimistic” forecast for the Asia-Pacific real estate market.

Foto Photo David Denardi on Pexels

Existe uma clara preferência pelos mercados desenvolvidos, mas existem cidades-chave que estão a saber captar capital e investimento como sejam Sydney, Seul, Singapura, Hong Kong e Xangai.

There is a clear preference for developed markets, but there are key cities that know how to attract capital and investment; cities like Sydney, Seoul, Singapore, Hong Kong, and Shanghai.”

when she worked at RE/MAX China where she witnessed the sudden and growing interest from investors from mainland China in the programme.

She tells us that for most buyers “the main motivation was residency and real estate investment in itself,” which was driven by longterm objectives such as education, global mobility, and assets diversification.” At the time, she emphasises, the “clients that were genuinely focused on investment always represented a smaller group.”

The interviewee confirms that in recent years “interest from Chinese investors has fallen considerably.” And from her point of view, there were two determinant moments for this change. On the other hand, “Portugal went through a restructuring of its immigration system which resulted in significant delays - and, at certain times, an almost total paralysis - in the approval of Golden Visa residency cards. This caused great frustration among Chinese investors.” On the other hand, “the introduction of Greece’s Golden Visa programme with a much lower investment threshold, a faster processing rate, and a more predictable path to residency” made

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16 Grande Tema Foto Photo Paulie Ivicicon on Pexels

Lead Story

Sydney: Símbolo de qualidade

Sydney: Symbol of quality

This document shows that the cities of Tokyo, Singapore, and Sidney are at the top of investor preferences, which is justified by “liquidity, solidity of governance and structural demand factors.”

At the investment level, demand for data centres and residential real estate leads, “driven by megatrends such as digitalisation and demographic changes.” With regards to real estate, investors are focused on multifamily developments, housing for rent, students´ residences and residences for seniors, mainly because they “offer hedging qualities and long-term revenue streams.”

In the offices market the report says that Tokyo, Singapore, and Sidney are “benefiting from a low churn rate, and demand for quality properties, even with the excess of offer affecting mainland Chinese cities.”

“A popular option” is the logistics sector driven by structural demand and e-commerce, although the report warns, “the excess of supply in some markets is generating caution.”

Retail performance is mixed and in different gears. On the one hand are the luxury seg-

ments prospering in selected locations; and on the other, broader formats facing difficulties.

According to data from PwC/ULI, in a reality cutting across all sectors, “the increase of construction costs and regulatory complexity remain the main obstacles, reinforcing the appeal of adaptation for reuse and operational strategies instead of speculative development.” In this segment there is a “selective force” that is more pronounced in Australia and Japan.

The document also points to the recovery of the hotel sector with the return of tourism; this situation being felt more pronouncedly in Japan. And India has arisen as a “case of selective growth in the midst of strong Gross Domestic Product (GDP) performance and regulatory reforms.”

The grand conclusion reached is that there is a clear preference for developed markets, but there are key cities that know how to attract capital and investment, cities like Sydney, Seoul, Singapore, Hong Kong, and Shanghai. (See columns about real estate in these countries that tie in with the Cover Story)

A cidade australiana continua a enfrentar a inflação dos custos de construção, limitação da oferta nova de empreendimentos e a incerteza política; mas a transparência, a liquidez e os factores demográficos sustentam o seu apelo como cidade-chave.

Os investidores estão a dar prioridade às estratégias operacionais e à reutilização adaptativa em vez do desenvolvimento especulativo, sinalizando uma mudança no sentido da resiliência dos rendimentos e da integração dos critérios ESG, nomeadamente dos activos de escritórios. O sector da logística continua resiliente e os activos de retalho ressurgiram como investimentos de alto desempenho.

Para 2026, Sydney oferece uma combinação equilibrada de estabilidade e crescimento em todos os sectores.

The Australian city continues to face inflated construction costs, limited new offer of developments and political uncertainty; but transparency and liquidity and demographic factors sustain its appeal as a key city.

Investors are giving priorities to operational strategies and the adaptive reuse instead of speculative development, signalling a change towards income resilience and the integration of ESG criteria, namely office assets.

The logistics sector continues to be resilient and retail assets have resurged as high performance investments.

For 2026, Sydney offers a balanced combination of stability and growth in all sectors.

Fonte I Source: PwC/ULI

Grande Tema Lead Story

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Opinião Opinion

Arquitectura sem fronteiras Architecture without borders

A história asiática da Broadway Malyan em evolução Broadway Malyan’s evolving Asian story

Stuart Rough Director global de Arquitectura da Broadway Malyan Global Director of Architecture at Broadway Malyan

Há quase duas décadas que a Broadway Malyan constrói de forma constante uma presença na Ásia, estabelecendo os seus estúdios em Xangai, Singapura e Bombaim e contribuindo para algumas das paisagens urbanas mais dinâmicas da região.

O que começou como uma posição estratégica amadureceu para uma rede interligada de equipas de design que trabalham em diversos sectores e disciplinas, unidas por aquilo que o gabinete descreve como sendo uma abordagem “sem fronteiras” à arquitectura.

Stuart Rough, de Lisboa, director global de Arquitectura da Broadway Malyan e que liderou a expansão internacional do escritório, incluindo a ajuda na abertura dos estúdios de Xangai e Singapura, defende que a Ásia é, há muito, um dos campos de teste mais reveladores para o design contemporâneo. Afirmou: “A escala e a velocidade do desenvolvimento nas megacidades asiáticas obrigam-nos a pensar simultaneamente no presente e no futuro. Países como a China, o Vietname, Singapura, as Filipinas e a Índia exigem um rigor arquitectónico que seja altamente contextualizado e globalmente informado.”

Estas distinções de contexto – densidades, demografia, extremos climáticos e complexidade infraestrutural – moldam a cultura de design diária da empresa na região. No entanto, as questões subjacentes são surpreendentemente consistentes com as enfrentadas noutras partes do mundo.

Stuart acrescentou: “Os clientes de todo o lado estão a lutar para criar ambientes resilientes, flexíveis e centrados no ser humano.

Quer estejamos a projectar na Europa ou na

Ásia, os motivadores são cada vez mais partilhados: bem-estar, adaptabilidade e valor a longo prazo”.

Este alinhamento global é evidente no recente portefólio asiático do escritório. Em Bengaluru, a recém-concluída sede da Google Ananta explora a simplicidade, a comunidade e a conectividade, temas que ressoam em todo o trabalho internacional da Broadway Malyan. Na Índia, grandes projectos residenciais, como o Birla Punya, em Pune, estão a impulsionar novos modelos de vida de alta densidade que equilibram comodidades, sustentabilidade e identidade – questões igualmente urgentes em Londres ou Lisboa.

Entretanto, o estúdio de Xangai liderou recentemente uma competição internacional bem-sucedida para projectar o primeiro Robinson Club da China, um resort à beira-mar de 160.000 metros quadrdaos (m²) no Porto de Meifan. Com inauguração prevista para 2029, o projecto combina hospitalidade de alto padrão com desportos aquáticos de classe mundial e sustentabilidade de ponta, estabelecendo um novo padrão para o turismo activo e ecológico na Zona de Demonstração Verde do Delta do Rio Yangtze.

Para Stuart, estes projectos reflectem mais do que a abrangência geográfica, ilustram como o conhecimento circula por toda a empresa. “A nossa filosofia sem fronteiras significa que as ideias não ficam num só lugar”, disse. “Estamos constantemente a transferir conhecimento entre os nossos estúdios, o que nos permite inovar localmente, ao mesmo tempo que aproveitamos a experiência global.” À medida que a Ásia continua a sua rápida

Grande Tema Lead Story

transformação, a presença a longo prazo da Broadway Malyan posiciona-a não apenas como participante, mas como contribuinte para a narrativa arquitectónica em evolução da região, demonstrando discretamente como a inteligência de design pode mover-se fluidamente através das fronteiras.

For nearly two decades, Broadway Malyan has been steadily building a presence across Asia, establishing studios in Shanghai, Singapore and Mumbai and contributing to some of the region’s most dynamic urban landscapes.

What began as a strategic foothold has matured into an interconnected network of design teams working across multiple sectors and disciplines, united by what the practice describes as a “borderless” approach to architecture.

Lisbon-based Stuart Rough, Broadway Malyan’s global head of Architecture and who led the practice’s international expansion including helping launch the Shanghai and Singapore studios, argues that Asia has long been one of the most revealing testing grounds for contemporary design.

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He said: “The scale and speed of development in Asian megacities forces you to think simultaneously about the present and the future. Countries like China, Vietnam, Singapore, the Philippines and India demand a form of architectural rigour that is both highly contextual and globally informed.”

Those distinctions in context - densities, demographics, climatic extremes and infrastructural complexity - shape the firm’s dayto-day design culture in the region. Yet, the underlying questions are strikingly consistent with those faced elsewhere in the world.

Stuart added: “Clients everywhere are grappling with how to create resilient, flexible, human-centred environments. Whether we’re designing in Europe or Asia, the drivers are increasingly shared: wellbeing, adaptability and long-term value.”

This global alignment is evident in the practice’s recent Asian portfolio. In Bengaluru, the newly completed Google Ananta headquarters explores simplicity, community and connectivity, themes that resonate across Broadway Malyan’s international work. In India, major residential schemes such as Birla Punya in Pune are pushing new models of high-density living that balance amenity, sustainability and identity - issues equally pressing in London or Lisbon.

Meanwhile, the Shanghai studio recently led a successful international competition to design China’s first Robinson Club, a 160,000 m² waterfront resort at Meifan Sailing Port.

Set to open in 2029, the project blends premium hospitality with world-class water sports and cutting-edge sustainability, establishing a new benchmark for active, ecological tourism in the Yangtze River Delta Green Demonstration Zone.

For Stuart, these projects reflect more than geographic breadth; they illustrate how knowledge circulates across the practice.

“Our borderless ethos means ideas don’t stay in one place,” he said. “We’re constantly transferring insight between our studios, which allows us to innovate locally while drawing on global experience.”

As Asia continues its rapid transformation, Broadway Malyan’s long-term presence positions it not simply as a participant, but as a contributor to the region’s evolving architectural narrative, quietly demonstrating how design intelligence can move fluidly across borders.

Grande Entrevista 20 Grande Tema

Lead Story

The Big Interview

Turismo de Portugal

O turismo é um activo estratégico para Portugal Tourism is a strategic asset for Portugal

Grande Entrevista The Big Interview

O nosso país está a piscar o olho aos países asiáticos. Se tudo correr bem, poderemos vir a receber 500 mil hóspedes só da China.

Mas há outros mercados no radar e diversas estratégias em cima da mesa, como nos diz Carlos Abade, presidente do Turismo de Portugal.

Portugal is looking towards the Asian countries. If all goes well, we could welcome 500 thousand visitors from China alone. But there are other markets on the radar and various strategies, as Carlos Abade, the President of the Portuguese tourist board Turismo de Portugal tells us.

Entrevista Interview: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro

Em 2025 promoveram um périplo pela Ásia.

Quais as expectativas do Turismo de Portugal em relação às acções promocionais que empreenderam a Oriente?

A iniciativa a que se refere iniciou-se em Xangai, passou por Pequim, Shenzhen e terminou em Macau, coincidido com a realização do 50º Congresso da APAVT. Promovemos um conjunto de acções, em articulação e em parceria com 20 empresas nacionais do sector do turismo e com as agências regionais de promoção turística do Norte, Centro e Alentejo, que tiveram contactos com cerca de 300 operadores chineses.

A nossa expectativa é, obviamente, que daqui o incremento do negócio e aquilo que é o incremento da relação entre a China e Portugal.

Para além desta iniciativa na China, o Turismo promoveu também este ano uma acção promocional semelhante no Japão e na Coreia do Sul, que juntou um conjunto de empresas portuguesas e operadores japoneses e sul-coreanos, aproveitando, por um lado, a participação de Portugal na Expo OSAKA, e, por outro lado, a circunstância de Seul ser a base da nossa segunda ligação aérea directa da Ásia para Portugal.

Qual seria o impacto da China no turismo português?

A China é um mercado particularmente relevante.

Em 2019 tivemos mais de 600 mil dormidas

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do mercado chinês em Portugal, mas em 2024 não conseguimos atingir esse valor. Agora, temos um objectivo muito claro: nos próximos dois anos, até 2027, e em resultado desta acção e de muitas outras que temos vindo a levar a cabo na China, queremos chegar aos 500 mil hóspedes oriundos da China e aos 300 milhões de euros de receita de turismo internacional.

Temos uma equipa a trabalhar diariamente no mercado da China, sediada em Xangai, e por isso é nossa convicção que, com o investimento que temos estado a fazer neste mercado, vamos conseguir, nos próximos dois anos, ficar muito perto daquilo que são os nossos objectivos, principalmente ao nível das receitas.

Estão a fazer um grande investimento na China, mas também no Japão.

O Japão está a crescer na ordem dos 20% em Portugal e, em 2025, fizemos um conjunto de acções muito fortes neste mercado.

Aproveitando a presença de Portugal na Expo Osaka, promovemos temas como a nossa cultura e a nossa gastronomia, assim como os oceanos, que consideramos serem factores de valorização e activos estratégicos para a projecção de Portugal não só no Japão, mas no mundo.

Esta aposta reforçou os laços entre os dois países e abre a possibilidade de um incremento de turistas e receitas oriundos do Japão para Portugal.

22 Grande Entrevista The Big Interview

A Coreia do Sul tem potencial para um maior crescimento?

Sentimos uma capacidade enorme de crescer neste mercado, desde logo em resultado da ligação aérea directa entre a Coreia e Lisboa. Só para termos uma ideia, estamos a crescer cerca de 33% em 2025, face aos números de 2024, o que é um crescimento bastante significativo.

Este país possui um interesse particular no turismo religioso, o que também o diferencia de outros mercados asiáticos, mas tem também um interesse grande pela nossa cultura e história, o que gera um interesse especial pela visita ao nosso país.

A Austrália está também na agenda do Turismo de Portugal?

Estamos a olhar com particular atenção para este mercado, porque percebemos que tem uma capacidade de crescimento significativa.

Aliás, temos vindo a trabalhar com operadores e companhias aéreas para garantir uma entrada na Austrália com algum significado.

É nossa intenção aumentar a presença e o investimento no mercado australiano e para isso vamos abrir uma representação em Sidney em 2026.

O que procuram os turistas asiáticos e qual a mais-valia turística para o nosso país?

Estes mercados estão muito interessados em determinados segmentos, nomeadamente no tema da cultura e da gastronomia, e procuram um destino como Portugal porque tem características diferenciadoras face a outros destinos. É verdade que a dimensão da China é uma dimensão diferente do Japão. Como é evidente estamos a falar de diferentes realidades, mas sentimos igual e grande curiosidade relativamente a Portugal.

A nossa percepção é que o turista asiático, seja da China, do Japão ou da Coreia do Sul, ou de outro país, além de viajar fora da nossa época alta, o que permite reduzir a sazonalidade, também inclui um conjunto de países que não

O Japão está a crescer na ordem dos 20% em Portugal e, em 2025, fizemos um conjunto de acções muito fortes neste mercado.

Japan is growing in the order of 20% in Portugal which is why in 2025 we did a number of very strong campaigns in this market.”

Grande Entrevista The Big Interview

apenas Portugal. É, portanto, importante que o nosso país esteja no conjunto de países visitados.

Estes são também mercados que tendem a permanecer muito tempo na Europa, com uma estada média mais elevada, e isso é importante para nós no sentido em que conseguimos criar mais valor com cada turista que nos visita.

Percebemos também que são mercados claramente em crescimento. A China é o principal mercado emissor mundial com cerca de 155 milhões de viajantes e espera-se que em 2040 atinja mais de 300 milhões.

Este país possui um interesse particular no turismo religioso, o que também o diferencia de outros mercados asiáticos.

This country has a particular interest in religious tourism which also differentiates it from other Asian markets.”

Para lá destes mercados, traçaram linhas turísticas até 2035. O que se pode esperar desta estratégia?

2025 foi claramente melhor do que o ano de 2024 e este deve ser o caminho. As linhas estratégicas até 2035 vão ser muito focadas naquilo que é a capacidade de acrescentar valor, ou seja, mais do que falarmos em volume, queremos falar em valor acrescentado.

Esta estratégia considera como primeiro pilar fundamental a prosperidade e o bem-estar das pessoas, percebendo, ao mesmo tempo, a importância que o turismo tem para a economia e para a coesão económica e social do país. O objectivo é que as populações vivam cada vez melhor e que o turismo possa ser um veículo para que isso aconteça.

Outro pilar tem como ambição subir no ranking de competitividade internacional, e passar do

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12º para o 10º lugar, o que implica ultrapassar países particularmente importantes.

Fazer com que isso aconteça, implica melhorar aquelas que são as nossas infra-estruturas, a mobilidade no território e a gestão dos fluxos nos territórios, assim como a melhoria contínua da nossa oferta turística, da nossa capacidade de formar e gerir o talento, e do reforço do impacto positivo do turismo nas comunidades, no ambiente e na sociedade.

Só com esta base sólida é que podemos olhar com confiança para os mercados da China, Coreia do Sul, Japão ou Austrália, daquela parte do mundo, ou para o México, Argentina ou Estados Unidos da América, da outra parte do mundo. Aliás, posso adiantar que, para além da equipa que já temos em Nova Iorque, pretendemos abrir em 2026 um escritório em São Francisco. É em resultado deste conjunto de acções que temos vindo a levar a cabo que acreditamos ser possível valorizar cada vez mais a marca Portugal, convictos de que 0 turismo não é um fim em si mesmo, mas antes uma ferramenta extraordinária, um verdadeiro activo estratégico para Portugal, para melhorar a vida das pessoas. É isso o que nos move.

In 2025 Turismo de Portugal promoted a roadshow around Asia. What are the expectations of The Portuguese tourist board (Turismo de Portugal) regarding the promotional campaigns that involved the East?

The campaign you’re referring to started in Shanghai and took in Beijing, Shenzhen, and ended in Macau, coinciding with the 50th APAVT Congress.

We promoted a number of campaigns run by and partnered with 20 Portuguese companies in the tourism sector and with regional tourism promotion agencies from the North, Centre and the Alentejo that had contacts with around 300 Chinese operators.

Our expectation obviously is that these will result in an increase in business and closer ties between China and Portugal.

This year, in addition to this initiative in China, Turismo de Portugal also undertook a similar marketing campaign in Japan and South Korea which brought together a number of Portuguese companies and Japanese and South Korean tour operators, on the one hand making the most of Portugal’s participation in Expo OSAKA and, on the other, the situation of Seoul being the base of our direct air link from Asia to Portugal.

24 Grande Entrevista The Big Interview

What will be the impact of China on Portuguese tourism?

China is a particularly relevant market.

In 2019 we had more than 600,000 overnight stays from the Chinese market in Portugal, but in 2024 we weren’t able to achieve this amount. Now, we have a very clear goal: in the next two years to 2027 - and because of this campaign and many others that we’ve done in China - we want to reach 500,000 visitors from China and make 300 million euros in international tourism revenues.

We have a team working daily in the Chinese market, based in Shanghai, which is why it is

our conviction that with this investment that we’ve made in this market that we’ll achieve this in the next two years, coming very close to our goals, mainly in terms of revenues.

You are making a great investment in China but also in Japan.

Japan is growing in the order of 20% in Portugal which is why in 2025 we did a number of very strong campaigns in this market.

Making the most of Portugal’s presence at Osaka Expo, we promoted themes such as our art, culture, and gastronomy, as well as the oceans which we consider to be factors of

Outro pilar tem como ambição subir no ranking de competitividade internacional, e passar do 12º para o 10º lugar.

Another pillar has the ambition of climbing up the ranking of international competitiveness and going from 12th to 10th position.”

increasing value and strategic assets for projecting Portugal not only in Japan but also in the world.

This investment has strengthened the ties between the two countries and opened up the possibility of increasing tourists and revenues from Japan to Portugal.

Does South Korea have the potential for more growth?

We feel there’s huge room for growth in this market, in first place as a result of the direct air link between Korea and Lisbon. Just to have an idea, we’ve been growing by around 33% in 2025 compared to 2024 numbers, which is quite a significant growth.

This country has a particular interest in religious tourism which also differentiates it from other Asian markets, but also has a great interest in our culture and history which creates a special interest for visiting our country.

Is Australia also on Turismo de Portugal’s agenda?

We’re looking with particular attention at this market because we’ve understood that it has a significant capacity for growth.

Moreover, we’ve been working with operators and airlines to ensure a significant entry in Australia.

It is our intention to increase our presence and investment in the Australian market

Grande Entrevista The Big Interview

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is among the number of countries visited.

These are also markets of tourists that spend a lot of time in Europe and with a higher average stay and this is important for us in the sense of succeeding to create more value from every tourist who visits us.

We also realise that they are markets that are clearly growing. China is the main source market worldwide with around 155 million travellers and it is expected that in 2040 it will hit more than 300 million.

Beyond these markets, you’ve drawn up a tourism strategy to 2035. What can be expected from this strategy?

2025 was clearly better than 2024 and this should be the way to go. The strategic lines to 2035 will be very focused on the capacity to add value, in other words, more than just referring to volume we’re talking about value added.

This strategy is considered as a first fundamental pillar to prosperity and well-being, understanding at the same time the importance that tourism has for the economy and for the economic and social cohesion of the country.

The objective is for populations to increasingly live better and tourism can be a driver for this to happen.

which is why we’re opening a representation office in Sidney in 2026.

O turismo não é um fim em si mesmo, mas antes uma ferramenta extraordinária, um verdadeiro activo estratégico para Portugal.

Tourism is not an end in its self, but rather an extraordinary tool, a genuine strategic asset for Portugal.”

What are Asian tourists looking for and what is the tourist added value for our country?

These markets are very interested in certain segments, namely themes of culture and gastronomy, and they look for a destination like Portugal because it has differentiated characteristics compared to other destinations.

It is true that the size of China is very different from the size of Japan. We are evidently talking about different realities, but we feel an equal and great curiosity about Portugal.

Our perception is that the Asian tourist, whether from China, Japan or South Korea, or another country, apart from travelling outside our peak season, which helps counter off season reductions in tourist numbers, also includes a number of other countries and not just Portugal. Therefore, it is important that our country

Another pillar has the ambition of climbing up the ranking of international competitiveness and going from 12th to 10th position, which implies overtaking particularly important countries.

Making this happen means improving our infrastructures, land mobility, and managing regional flows, as well as continuing to improve our tourist offer, our capacity to train and manage talent, and reinforcing the positive impact of tourism on communities, the environment and society.

Only with this sold base can we confidently look to markets like China, South Korea, Japan and Australia from that part of the world, or to Mexico, Argentina, or the United States of America from another part of the world.

Moreover, I can tell you that apart from the team that we have in New York, we hope to open an office in San Francisco in 2026.

And as a result of this number of campaigns that we’ve carried out we believe that we can bring increasing value to brand Portugal, convinced that tourism is not an end in its self, but rather an extraordinary tool, a genuine strategic asset for Portugal, to improve the lives of people. That’s what drives us.

Grande Entrevista 26 Grande Tema

Lead Story

The Big Interview

Kengo Kuma & Associates

“Cada novo projecto é uma descoberta” “Every new project is a discovery”

Arquitecto Architect Kengo Kuma Foto Photo: © Designhouse

Grande Entrevista The Big Interview

Torre Lotte de Busan Busan Lotte Tower Coreia I Korea Foto Photo: ©Kengo Kuma & Associates © 隈研吾建築都市設計事務所

Entrevista Interview: Carla Celestino

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Ficou conhecido em Portugal pelo projecto do novo edifício e jardim do Centro de Arte Moderna Gulbenkian e mais recentemente pelo Pavilhão de Portugal na Expo Osaka.

O arquitecto Kengo Kuma fala-nos sobre a passagem do tempo, tradições e como a arquitectura está a regressar às raízes.

He became well known in Portugal for the project for the new Gulbenkian Modern Art Centre building and garden, and more recently for the Portugal Pavillion at Expo Osaka. The architect Kengo Kuma talks to us about the passage of time, traditions and how architecture is going back to its roots.

28 Grande Entrevista The Big Interview

É conhecido por (re)interpretar a arquitectura tradicional japonesa. No seu mundo, tudo é possível ou existem limites?

Ainda existe uma sabedoria incalculável inexplorada na arquitectura tradicional japonesa, penso eu. Se existe algo como um “limite”, ele está na nossa capacidade humana, não na tradição.

Uma casa ideal tem uma estrutura flexível.

O tempo passa muito depressa, para além da nossa percepção. Para serem flexíveis, os materiais devem ser suficientemente leves.

Como a madeira ou o papel – os materiais leves são os que melhor servem este propósito.

Dizem que os homens são a soma do seu passado, presente e visão de futuro. A sua arte é, de alguma forma, influenciada pelo seu passado?

O passado é o nosso companheiro mais próximo. Eu lido com ele todos os dias.

Na sua opinião, estamos a viver tempos em que “tudo o que reluz é ouro”, ou a arquitectura está a tentar regressar às suas origens, à simplicidade, à cultura local?

O movimento em todo o mundo está a caminhar para uma arquitectura local, simples e delicada.

As casas devem ter luz, ser ninhos e ergonómicas para serem habitadas; no entanto, as sociedades, as famílias e as pessoas estão a mudar. Para si, qual deve ser a estrutura de uma casa ideal?

De que forma a cultura portuguesa se entrelaçou com a cultura asiática no novo edifício e jardim do Centro de Arte Moderna Gulbenkian?

A combinação de madeira e cerâmica na

Museu UCCA Clay UCCA Clay Museum China Foto Photo © Fangfang Tian I © 田方方

O movimento em todo o mundo está a caminhar para uma arquitectura local, simples e delicada.

Movement in the whole world is proceeding towards local, simple, gentle architecture.”

Grande Entrevista The Big Interview

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1. Villa Aero Kawaguchiko Japão I Japan Foto Photo: ©Kengo Kuma & Associates © 隈研吾建築都市設計事務所 2. Casa do Tempo House of Time, França I France Foto Photo: ©Camille Lemonnier

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estrutura de Engawa é um óptimo exemplo dos elementos asiáticos/portugueses.

O “Oriental” e o “Ocidental” podem coexistir num único corpo.

“Eastern” and “western” can coexist in a single body.”

A sua visão e concepção de um edifício e de todo o seu meio envolvente mudam certamente consoante se encontra no Oriente ou no Ocidente. É difícil desconstruir-se mentalmente para uma obra passada em Pequim e outra em Paris, ou transporta sempre um pouco do Oriente nos seus trabalhos? É inevitável que cada um tenha em mente as suas origens, incluindo eu. Sinto a minha identidade japonesa onde quer que vá, mas, ao mesmo tempo, sou um ser humano profundamente influenciado pela cultura cristã a que fui exposto na minha infância no Japão. Um ser humano não é um ser simples e possui sempre múltiplas camadas de sentidos e percepções. O “Oriental” e o “Ocidental” podem coexistir num único corpo.

O Pavilhão de Portugal na Expo 2025 em

Osaka causou um enorme impacto em quem o visitou, quer pela beleza do espaço em si, quer pela abordagem do tema dos oceanos. Que reflexão merece este espaço para si, e como devem os arquitectos preparar-se para a força das alterações climáticas?

A corda é um símbolo do pavilhão, pois, vivendo em tempos de crise ambiental, os seres humanos devem ser flexíveis para responder a grandes desafios e sensíveis à natureza. As cordas balançam ao sabor do vento e ensinam-nos a aguçar os nossos sentidos para sobreviver num ambiente em constante transformação.

Qual é o trabalho que ainda não realizou, mas que, se pudesse, gostaria de dar asas à sua imaginação?

Gosto sempre de trabalhar com pessoas e culturas diferentes, sob determinadas condições. Felizmente, cada novo projecto é uma descoberta.

30 Grande Entrevista The Big Interview

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You are known for (re)interpreting traditional Japanese architecture. In your world, is everything possible or are there limits?

There’s still uncountable wisdom unexplored in traditional Japanese architecture, I think. If there’s such a thing like “limit”, it’s in our human ability, not in the tradition.

It is said that men are the sum of their past, present, and vision of the future. Is your art, in some way, influenced by your past?

Past is the closest fellow for us. I deal with it everyday.

Houses should have light, be nests, and be ergonomic to be lived in; however, societies, families, and people are changing.

For you, what should be the structure of an ideal house?

An ideal house of a structure that is flexible.

Time passes rapidly beyond our sense. To be flexible, materials should be light enough.

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Like wood or paper – weak materials best serve such purpose.

In your opinion, are we living in times where “all that glitters is gold,” or is architecture trying to return to its origins, to simplicity, to local culture?

Movement in the whole world is proceeding towards local, simple, gentle architecture.

1. Casa de Chá do Jardim Biofílico Biophilic Garden Tea House Reino Unido I United Kingdom Foto Photo: © KWAN 2. Tao, Taiwan Foto Photo: Taiwan Land Development Corp ©Kengo Kuma & Associates © 隈研吾建築都市設計事務所 I Tyler Fong

How did Portuguese culture intertwine with Asian culture in the new building and garden of the Gulbenkian Modern Art Centre?

The combination of the wood and ceramic in the structure of Engawa is a best example of the Asian / Portuguese elements.

Your vision and conception of a building and its entire surroundings certainly change depending on whether you are in the East or the West. Is it difficult to mentally deconstruct yourself for a work set in

Uma casa ideal tem uma estrutura flexível.

An ideal house of a structure that is flexible.”

Grande Entrevista The Big Interview

Se existe algo como um “limite”, ele está na nossa capacidade humana, não na tradição.

If there’s such a thing like “limit”, it’s in our human ability, not in the tradition.”

Centro de Arte Moderna Gulbenkian Engawa – Calouste Gulbenkian Foundation Southern Apex, Portugal Foto Photo: © Anabela Loureiro

Beijing and another in Paris, or do you always carry a bit of the East into your works?

It’s inevitable that one keeps their origin in minds, myself included. I feel my Japaneseness wherever I go, but at the same time, I am a human being who was also deeply influenced by the Christian culture I was exposed in my childhood in Japan. A human is not a simple being and always holds multilayered senses and perceptions. “Eastern” and “western” can coexist in a single body.

The Portuguese Pavilion at Expo 2025 in Osaka had a huge impact on those who visited it, both for the beauty of the space itself and because it contemplated the theme of the Oceans. What reflection

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does this space deserve for you, and how should architects prepare for the force of climate change?

Rope is a symbol of the pavilion in that living in the time of environmental crisis, humans should be flexible to respond to great challenges and be sensitive to the nature. Ropes swing in the wind and tell us how to sharpen our senses to survive in the changing environment.

What is the work that you haven’t done yet, but if you could, you would like to give free rein to your imagination?

I always enjoy working with different people and cultures under certain conditions. Every new project is a discovery, fortunately.

Metro Quadrado 32 Metro Quadrado

Square Meter

Square Meter

Aldeias não só de xisto Villages that are not just slate

O outro lado do monte The other side of the mountain

Metro Quadrado

Square Meter

Mete dó olhar para as bonitas aldeias portuguesas abandonadas, despidas, esquecidas pelas gentes e pelas autoridades. Mas há quem pense “fora da caixa” e acredite que pode mover montanhas, literalmente. Assim é o projecto Silveira Tech Regeneration Village, na serra da Lousã.

It’s sad to look at the beautiful abandoned Portuguese villages, stripped bare, forgotten by people and the authorities. But there are those who think “out of the box” and believe that you can move mountains, literally. Such is the case of the Silveira Tech Regeneration Village in Serra da Lousã.

Há aldeias no interior de Portugal com janelas abertas e portas escancaradas, com a ferrugem a instalar-se e a natureza a invadir paredes e telhados. Sós. Abandonadas.

Foi preciso uma pandemia à escala global e uma nova geração mais desperta para as questões ambientais, com apego às origens e um novo olhar sobre o negócio para fazer renascer as designadas zonas de baixa ou nula densidade.

Manuel Vilhena, CEO e fundador da Silveira Tech, é uma dessas almas que povoa a serra da Lousã, no concelho de Coimbra, e que percebeu as suas potencialidades urbanísticas, económicas e florestais. Começou com um projecto na Cerdeira e, em 2017, como nos diz, ele e os seus parceiros, decidiram “olhar para o outro lado do monte - para Silveira de Baixo -, uma aldeia a cerca de 20 minutos a pé da Cerdeira, muito mais plana, de maior dimensão e com mais potencialidade.”

Match ideal

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: Silveira Tech Regeneration Village © Kengo Kuma & Associates © 隈研吾建築都市設計事務所

O Silveira Tech é um projecto criado de raiz, num misto de espaços edificados e floresta.

Futuramente, quando estiver concluído, o período mínimo de tempo para permanecer nestas casas são duas semanas e o máximo é de nove meses.

Foi precisamente a estada mais prolongada que ditou outro tipo de arquitectura e outro tipo de visão para este projecto. O ponto de partida foi “podermos abrir grandes vãos

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para a montanha, para a natureza, podermos enquadrar a arquitectura na natureza.”

E foi também precisamente pela filosofia mais contemplativa e holística do espaço que escolheram o arquitecto japonês Kengo Kuma.

Mas esta opção não foi surpresa. Explica que na “Cerdeira temos um forno tradicional de cozedura de cerâmica feito por um mestre ceramista japonês e que é um forno sem recurso a tecnologia, composto por câmaras ar, é incrível, por isso já tínhamos uma ligação ao Japão ainda que uma forma um pouco etérea”.

A preferência por Kengo Kuma “ficou a dever-se, não só pela sua visão enquanto ser humano e arquitecto, mas também pela sua cultura japonesa, que nos levou a sentir que existia o match ideal para a nossa ideia de criar um projecto onde se pudesse integrar as pessoas na floresta, na montanha. Queríamos criar algo completamente diferente e muito mais interessante do que mais uma aldeia de xisto característica da região.”

Os espinhos do caminho

Para a concretização deste projecto, ele e os seus parceiros, contaram com capitais próprios e ainda estão a ponderar se vão recorrer à banca ou se vão tentar captar investimento privado e fundos europeus. Muito embora se questione em relação aos privados, pois, como confessa, “não estou a ver ninguém a

34 Metro Quadrado Square Meter

investir num projecto destes uma vez que, no fundo, é um projecto de paixão e não para ganhar dinheiro.”

O Silveira Tech Regeneration Village foi considerado PIN - Projecto de Interesse Nacional contemplado na Categoria de Investimento para o Interior.

Mas esta distinção tem tanto de bom, como de “amargo de boca”. É o próprio Manuel Vilhena que o diz: “Foi, ao mesmo tempo, uma honra e uma tristeza. Por um lado, sentimos orgulho por ser o primeiro PIN na Categoria de Investimento para o Interior; mas, por outro, fomos o único nesta categoria.”

Mas a verdadeira “dor de cabeça” surge pelo facto de a Serra da Lousã estar inserida na Rede Natura 2000, obrigando à realização de um estudo de impacto ambiental. “Já estou há um ano e meio a fazê-lo e não consigo terminá-lo porque a burocracia é absolutamente ridícula, já gastámos centenas de milhares de euros, centenas de milhares de horas com consultores, engenheiros e arquitectos e não há fim à vista.”

Uma apresentação antiga deste projecto avançava com a abertura da aldeia em 2026, por isso questionamo-lo sobre um timing mais realístico e afiança-nos com o horizonte de 2029.

Só precisamos de natureza

Mas não é só o “monstro” da burocracia que o preocupa. O Verão de 2025 foi assustador para a região da Lousã com os incêndios a marcar a paisagem de negro carvão, quando outrora era verdejante.

Ciente desta dura realidade, Manuel Vilhena recorda que “não controlamos a floresta à

volta da aldeia.” E por esta ser a maior ameaça do ponto de vista estratégico e existencial do projecto, “decidimos comprar também a floresta à volta da aldeia.” Ao todo são 230 hectares de floresta - muito degradada e caracterizada maioritariamente por eucalipto, pinheiro e mimosa, esta última uma invasora perigosa -, que quer transformar numa “floresta biodiversa, bonita, mas, sobretudo, que nos consiga proteger dos incêndios.”

Há também a questão da saúde mental. Manuel Vilhena acredita no “poder da transformação” e defende que “a partir do momento em que uma pessoa começa a plantar árvores o stress dela diminui, o cérebro cria endorfinas e a serotonina sobe, a mente aclara-se e o bem-estar melhora.”

O mote é “I don’t need therapy, I just need nature” (Não preciso de terapia, só da natureza”.

Remata dizendo que crê que “95% dos problemas de saúde mental a nível mundial eram resolvidos se as pessoas passassem pelo menos uma vez por semana na floresta.”

Quando abrir portas a renovada aldeia de Silveira de Baixo irá acolher artistas, empreendedores tecnológicos, trabalhadores remotos, freelancers, investigadores e cientistas.

“Pessoas à procura de um estilo de vida diferente, de volta às raízes e à natureza, com consciência, com calma e a contribuir para um mundo melhor.”

A área compreende Silveira de Baixo e o Pé da Lomba, mas no terreno existe também Silveira de Cima que poderá permitir a expansão deste projecto. Como Manuel Vilhena costuma dizer: “Nunca iremos estar quietos, até porque, isto é, um projecto para 50 anos!”

O Silveira Tech Regeneration Village foi considerado PIN - Projecto de Interesse Nacional contemplado na Categoria de Investimento para o Interior.

The Silveira Tech Regeneration Village was considered a Project of National Interest (PIN) in the Category of Interior Investment.”

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There are villages in the interior of Portugal with open windows and wide-open doors, with rust setting in and nature invading walls and roofs. Alone. Abandoned.

It required a pandemic on a global scale and a new generation more aware of environmental issues, attached to their roots, and a fresh take on the business of regenerating areas designated as zero or low density.

Manuel Vilhena, CEO and founder of Silveira Tech, is one of these souls who populate the Serra da Lousã in the district of Coimbra, and who understands their urban, economic and forestry potentials. It began with a project in Cerdeira and, in 2017, as he tells us, he and his partners, decided to “look over the other side of the hill -, at Silveira de Baixo -, a village around 20-minutes on foot from Cerdeira; a lot flatter, smaller but with more potential”.

Ideal match

Silveira Tech is a project that has been created from scratch in a mix of buildings and forest.

In the future, when completed, the minimum period to stay in these houses will be two weeks with a maximum of nine months.

It was precisely the long stays that required another type of architecture and another type of vision for this project. The starting point was: “we can open up great spaces to the mountains, to nature, we can integrate the architecture in nature.”

And it was also precisely from the most contemplative and holistic space that they chose the Japanese architect Kengo Kuma.

But this option was not a surprise. He explains that in “Cerdeira we have a traditional ceramic kiln made by a master Japanese ceramic maker and is an oven without recourse to technology, comprising of air chambers, which is why it’s incredible that we had a link with Japan even if in a rather tenuous way.”

The preference for Kengo Kuma “was not only down to his vision as a human being and architect, but also to his Japanese culture, which led us to feel that this was the ideal match for our idea of creating a project where people could be integrated into the forest and mountain. We wanted to create something completely different and much more interesting than just another characteristic slate village of the region.”

The thorns on the path

To achieve this project, he and his partners have own capital and are still considering applying for a bank loan, trying to attract private

investment, or European funding.

Nevertheless, he has doubts over private funding, indeed, as he admits, “I don’t see anyone investing in a project like this since it’s basically a labour of love and not to make money.”

The Silveira Tech Regeneration Village was considered a Project of National Interest (PIN) in the Category of Interior Investment.

But this distinction has as much good as it does leaving a “bitter taste in the mouth”. As Manuel Vilhena says: “At the same time it was an honour and a sadness. “It was, at the same time, an honour and a sadness. On the one hand we are proud to be the first PIN in the Investment Category for the Interior; but on the other, we were the only in this category.”

But the real “headache” comes because Serra da Lousã is within the Nature 2000 Network, requiring an environmental impact study. “I have been here for a year and a half doing it and I can’t complete it because the bureaucracy is absolutely ridiculous and we have already spent hundreds of thousands of euros and hundreds of thousands of hours with consultants, engineers and architects with no end in sight.”

An older presentation of this project suggested the opening of the village in 2026, so we asked him about a more realistic timing and he assured us that the time line would be 2029.

All we need is nature

But it is not only the “monster” of bureaucracy that concerns him. The summer of 2025 was scary for the Lousã region with fires blighting the landscape with black carbon when before it had been green.

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Aware of this reality, Manuel Vilhena recalls that “we don’t control the forest around the village.” And because this is the greatest threat from a strategic and existential point of view for the project, “we decided to buy the forest surrounding the village as well.” There is a total of 230 hectares of forest - very unkempt and mostly made up of eucalyptus, pines, and mimosa, the last being a dangerous invasive species -, that he wants to turn into a “biodiverse forest which is pretty, but above all can protect us from fires”.

There is also the question of mental health.

Manuel Vilhena believes in the “power of transformation” and argues that “from the moment that a person begins to plant trees, their levels of stress fall, the body creates endorphines and seretonin levels rise, the mind becomes clearer and well-being improves.”

The slogan is “I don’t need therapy, I just need nature”.

He closes by saying that he believes that 95% of mental health problems in the world would be resolved if people walked at least once a week in a forest”.

When the renewed village of Silveira de Baixo opens its doors it will host artists, technology entrepreneurs, remote workers, freelancers, researchers and scientists. “People seeking a different lifestyle, to go back to their roots and nature, with awareness and calm and contribute to a better world.”

The area covers Silveira de Baixo and Pé da Lomba, but the land also includes Silveira de Cima that will enable the expansion on this project. As Manuel Vilhena likes to say: “We´ll never be idle because this is a 50-year project!”

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Plataforma de gestão para promotores imobiliários, a Realpad quer ajudar a profissionalizar um mercado ainda muito analógico.

Realpad, a management platform for real estate developers, aims to help make a market that is still very analogue more professional.

Texto Text: Bruna Margalho Fotos Photos: Anabela Loureiro

Em entrevista à Magazine Imobiliário, João Taveira Pinto, sales manager Iberia da Realpad, traça o retrato do mercado português e antecipa o que muda com a digitalização e com o reforço do papel dos diferentes intervenientes.

A empresa nasceu há mais de uma década, quando o fundador, Marian Skvarek, percebeu “a dificuldade de gestão desde A a Z, ou seja, desde o momento em que o projecto sai do business plan até ao final do período de garantia”.

A partir daí, desenvolveu-se uma solução que centraliza o ciclo completo, tornando processos mais eficientes. A lógica é dar aos promotores uma visão integrada de cada projecto e de cada cliente, reduzindo tarefas manuais e pontos de falha.

A entrada em Portugal começou com a Lantia, que procurava tecnologia para organizar vendas e pós-venda. O mercado tinha desafios semelhantes aos de outros países, mas também especificidades, desde o peso das agências ao produto chave-na-mão.

O mercado tinha desafios semelhantes aos de outros países, mas também especificidades, desde o peso das agências ao produto chave-na-mão.

A presença em feiras como MIPIM (Cannes) e SIL (Lisboa) permitiu conhecer a MEXTO e a Habitat Invest e consolidar a aposta no país.

“Começámos mais activamente há cerca de um ano, um ano e meio, no mercado português, mas só agora em Setembro é que passámos a ter uma presença local em Portugal.”

Num contexto em que os promotores imobi-

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liários “têm problemas operacionais muito semelhantes, mas poucas soluções que os ajudem a resolvê-los, e é por isso que estão a ter dificuldades. É por isso que a Realpad existe.”

A inteligência artificial começa a surgir como tema, mas ainda sem grande implementação. “Eu ainda não sinto que os promotores estejam a adoptar tecnologias ligadas à inteligência artificial”, admite, sublinhando que, para já, o foco está em analytics e no apoio à decisão, e que é necessário consolidar primeiro as bases da digitalização. O impacto nas mediadoras é outro tema sensível.

A Realpad insiste que quer integrar, e não substituir, os vários actores do sector. “Primeiro que tudo, nós queremos fazer parte do ecossistema”, afirma João Taveira Pinto, que não prevê um desaparecimento rápido na proximidade entre promotores e empresas de mediação: “Ainda falta muito até chegar a isso”. Para 2026, a prioridade passa por consolidar a operação na Península Ibérica.

“O nosso próximo plano é dominar o mercado português e iniciar as operações em Espanha em 2026”, conclui.

In an interview with Magazine Imobiliário, João Tavira Pinto, Sales Manager for Iberia at Repald, outlines a portrait of the Portuguese market and anticipates what’s changing with digitalisation and the reinforced role of the different players involved.

The company was set up over a decade ago when founder, Marian Skvarek realised “the difficulty of managing a project from A to Z, meaning from the moment a project leaves

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the business plan stage to the final guarantee period”.

From there he developed a solution that centralised the complete cycle, making processes more efficient. The logic is to provide developers with an integrated vision of each project and client, reducing manual tasks and reducing failure points.

The company’s entry into Portugal began with Lantia which was looking for technology to organise sales and post-sales.

The market had similar challenges to other countries, but also specific ones, from the importance of the agencies to a turnkey product.

Its presence at fairs like MIPIM (Cannes) and SIL (Lisbon) enabled it to get to know MEXTO and Habitat Invest and consolidate its investment in the country.

“We stepped up our activities around a year to a year-and-a-half ago in the Portuguese market, but we only had a local presence in the Portuguese market in September.

It is within a context in which real estate developers “have very similar operational

problems but few solutions to help them solve them - and is why they are having difficulties - that Realpad exists.

Artificial intelligence began to appear as an answer, but wasn’t widely implemented. “I still don’t feel that developers are adopting technologies linked to artificial intelligence”, he admits, underscoring that for now the focus is on analytics and support in decision making, and that the bases of digitalisation need to be consolidated first. The impact on estate agents is another sensitive theme.

Realpad insists that it wants to integrate and not replace the various sector players. “First of all, we want to be part of the ecosystem,” affirms João Taveira Pinto who does not expect to see a rapid disappearance in the close ties between developers and mediation companies: “There is still a long way to go before this happens.” For 2026 the priority is to consolidate its operation on the Iberian Peninsula.

“Our next plan is to dominate the Portuguese market and begin operations in Spain in 2026.” he concludes.

A lógica é dar aos promotores uma visão integrada de cada projecto e de cada cliente, reduzindo tarefas manuais e pontos de falha.

The logic is to provide developers with an integrated vision of each project and client, slashing manual tasks and failure points.”

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Opinião Opinion

Miguel Marques dos Santos

Medidas do Governo para a Habitação: finalmente a concretização Government measures for Housing: finally achieved

Miguel Marques dos Santos Sócio da VdA I Sócio responsável pela área de Imobiliário & Urbanismo Partner VdA| Partner responsible for the Real Estate & Urbanism Area

No dia 2 de Dezembro de 2025 deram entrada no Parlamento duas propostas de lei de autorização legislativa, a Proposta de Lei n.º 47XVII1.ª e a Proposta de Lei n.º 48XVII1.ª, que constituem mais um passo importante na concretização das medidas do Governo para a habitação.

A primeira, visa autorizar o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal para o fomento da oferta de habitação e, a segunda, visa autorizar o Governo a rever o regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas, e a alterar o regime jurídico da urbanização e da edificação, e o regime jurídico da reabilitação urbana.

São aspectos centrais das políticas propostas pelo Governo – medidas fiscais e melhoria dos processos de licenciamento – que agora passam à fase de concretização.

E essa concretização é muito detalhada porque o Governo acompanhou as Propostas de Lei dos respectivos Decretos-lei autorizados (que, se aprovados nos termos em que estão, poderiam ser de aplicação imediata).

Os diplomas em causa são só o princípio de um caminho que será inevitavelmente longo (embora o Governo tenha solicitado urgência ao Parlamento na respectiva discussão) e em que os textos finais poderão não ser exactamente os que o Governo agora propõe. O Governo não tem maioria absoluta e estas Propostas de Lei serão certamente objecto de discussão profunda no Parlamento, com destaque para as medidas de desagravamento fiscal, que têm sempre um impacto político significativo.

Em qualquer caso, estas Propostas de Lei são muito bem vindas, porque, por um lado, concretizam o programa Construir Portugal,

muitas vezes acusado de ser um conjunto de ideias gerais sem medidas concretas; e, por outro lado, marcam uma posição clara do Governo sobre o caminho que pretende seguir, que poderá agora ser discutido e aprovado ou, no limite, caso não seja aprovado nos exatos termos em que é proposto, poderá ser sindicada em termos políticos no futuro, ficando claramente demarcadas as águas do Governo e da oposição em matéria de habitação.

As Propostas de Lei em causa são muito longas e complexas e, naturalmente, exigem uma análise profunda e detalhada, que não cabe num artigo como este. Em qualquer caso, há alguns aspectos centrais que podem desde já ser sublinhados.

Quanto às medidas fiscais, é clara e muito evidente a intenção de escalar a oferta, quer para venda, quer para arrendamento.

Quanto ao IVA, o Governo concretiza o que tem vindo a anunciar: uma taxa reduzida de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação habitacional, que se aplica a diversas situações, nomeadamente, empreitadas de construção e reabilitação para venda a preços moderados (até 648.022 euros) e renda moderada (até 2.300 euros), empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação própria e permanente, com um mecanismo de restituição parcial para particulares que construam a sua habitação, a empreitadas de construção e reabilitação no âmbito dos também criados Contratos de Investimento para Arrendamento, entre outras. Quanto ao IRS e ao IRC são também dados passos já antes anunciados: é estabelecido um regime de isenção de IRS sobre mais valias prediais reinvestidas em imóveis

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para arrendamento habitacional com renda moderada, são estabelecidas reduções de IRS e IRC para rendimentos de contratos de arrendamento habitacional e é criado um regime de isenção de IRS e IRC no âmbito do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), entre outas medidas no mesmo sentido.

Quanto ao licenciamento, as alterações são extensas e com diversas implicações, sendo criado um novo enquadramento procedimental, que tem como eixos a celeridade, a responsabilização e a digitalização.

São muitas as alterações introduzidas, mas podemos dar algum exemplos de aspectos que terão impacto relevante: a comunicação prévia assume centralidade como mecanismo de controlo prévio, baseado na autorresponsabilização de promotores e projetistas (o que poderá gerar um aumento da procura de mecanismos de seguro), a disciplina dos procedimentos é reforçada, com prazos por fase, prorrogações estritas e possibilidade de deferimento tácito, as consultas externas migram para um modelo de conferência procedimental, procede-se a uma criação de títulos urbanísticos padronizados, com o objectivo elevar a segurança jurídica nas transacções e no financiamento, com obrigatoriedade de menção do título em instrumentos de transmissão, o regime de utilização e alteração de uso é tornado mais ágil, são introduzidas alterações relevantes em matéria de cedências e compensações, nomeadamente para alinhar objetivos de habitação acessível com as obrigações dos promotores, é clarificado o regime das invalidades.

O pacote normativo proposto é ambicioso e não esconde o desígnio benigno de aumentar exponencialmente a oferta. Agora há que aprová-lo, para que possa passar à prática.

E depois, ultrapassar os recorrentes desafios de implementação e de harmonização de procedimentos entre os diversos municípios. Não é tarefa fácil. Mas vale a pena.

On December 2, 2025, two outline bills entered parliament for legislative authorisation, Proposed Law Nº 47XVII1.ª and Proposed Law N.º 48XVII1.ª that were other important steps to achieving government housing measures.

The first aims to authorise the government

to approve measures to cut tax to encourage housing supply, and the second aims to authorise the government to revise the regime that applies to the licensing of urban operations and change the legal regime for urban development and building construction, and the legal regime for urban rehabilitation.

They are the central planks of the policies put forward by the government - tax measures and an improvement to the planning permission processes - which are now a reality.

And the result is very detailed because the government has supervised the Proposed Laws of the respective authorised DecreeLaws (which if they are passed in their current terms, could be applied immediately.

The bills in question are only the beginning of a road that will inevitably be long (although the government had asked parliament to treat it with urgency in the respective debate) and in which the final texts may not be exactly as the government had proposed. The government does not have an absolute majority, and these Draft Laws will certainly be the subject of intense discussion in parliament with the focus being on tax reducing measures which will always have a significant political impact.

In any case, these Draft Laws were welcomed because on the one hand they achieve the Build Portugal (Construir Portugal) programme, which very often was accused of being a bunch of general ideas, without concrete measures; and, on the other hand, marked the government’s clear position on the path it intended to follow that could now be debated and passed or not, could be syndicated in political terms in the future with the government’s and the opposition’s ‘waters’ clearly being separated on the housing matter.

The Draft Laws in question are very long and complex and, naturally, demand a profound and detailed analysis that does not have the space in an article like this one. In any case, there are some key aspects that can immediately be emphasised.

As to tax measures, the intention to scale up the supply is clear and very evident, be that for sale or rental. As to VAT, the government has achieved what it had announced it would: a reduced rate of 6% on construction companies’ building and refurbishment pro-

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jects for housing for sale at moderate prices (Up to €648,022) and moderate rents (Up to €2,300), construction and refurbishment projects for own permanent housing, with a mechanism of partial restitution for private individuals who build their own homes, and construction and rehabilitation projects as part of the also created Investment Contracts for Rental, among others. As to IRS and IRC, steps have also been taken which had been announced: an IRS exemption regime on capital gains from buildings where gains are reinvested for rental housing at moderate rents. Reductions on IRS and IRC have been established on income from rental housing contracts and an IRS and IRC exemption regime on the new Simplified Affordable Rental Regime (RSAA), among other measures in the same vein.

As to licensing, the changes are extensive with several implications, with the creation of a new procedural framework whose core features are speed, responsibility and digitalisation.

Many changes were introduced, but we can provide some examples of aspects that will have a relevant impact: prior communication takes a pole position as mechanisms of prior control based on the developers and project designers having to be responsible themselves (which could create an increase in demand for safety mechanisms), procedural discipline is reinforced with time limits for each phase, strict extensions and the possibility of tacit approval, external consultations move to a procedural conference model, standardised urban planning deeds have been created with the aim of increasing legal certainty in transactions and financing with the obligation to mention the deed in property transfer systems. The regime for use and change of use has been made more agile in the matter of concessions and compensation, namely, to align affordable housing goals with the obligations of developers, and the invalidity regime has been clarified.

The draft regulatory package is ambitious and does not hide the benign intention to exponentially increase supply. Now it must be passed so that it can come into practice and later overcoming the recurrent challenges of implementation and harmonisation of procedures between the various municipalities.

It’s no easy task. But it’s worthwhile.

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WIP 2026

“Estão as nossas casas preparadas para os ciclos de vida?”

“Are our houses prepared for the cycles of life?”

Fotos Photos: Joaquim Morgado

Este foi o tema escolhido para mais uma edição do WIP – Woman in Property I Work in Progress - Tea Networking promovido pela Magazine Imobiliário que contou com o prazer da presença e debate de ilustres mulheres que conhecem bem a realidade habitacional portuguesa e que atravessa diferentes gerações.

O Tea Networking de 2026 foi apadrinhado

por Patrícia Barão, presidente da APEMIP e Partner and Head of Residential da Dils Portugal, e contou com o apoio da VICTORIA Seguros, entidade patrocinadora oficial desta iniciativa.

O evento decorreu no dia 19 de Novembro de 2025, no Meliá Lisboa Oriente, no Parque das Nações, em Lisboa, e reuniu, além desta distinta personalidade, as mulheres de topo: Anabela Loureiro e Carla Celestino da Magazine Imobiliário; Ana Santos da Recapital; Cláudia Inês Menino da Draycott; Cláudia Santos da NOS; Patrícia Gaspar da UDRA; Susan Cabeceiras da Konceptness; e Susana Pascoal da VICTORIA Seguros.

O evento contou ainda com um momento de poesia dedicado a cada fase da vida do ser humano pela actriz Patrícia Fonseca.

O WIP – Tea Networking é uma iniciativa promovida anualmente pela Magazine Imobiliário que dá voz às mulheres num encontro à porta fechada, mas aberta ao mundo.

This was the chosen topic for another edition of WIP – Woman in Property I Work in Progress - Tea Networking organised by Magazine Imobiliário which had the pleasure of the company and debate of illustrious women who know the Portuguese housing reality well and who cut cross different generations.

Tea Networking 2026 was hosted by Patrícia Barão, President of APEMIP and Partner and Head of Residential at DILS Portugal, and counted on the support of VICTORIA Seguros, the official sponsoring entity of this initiative.

The event took place on November, 2025 at the Melia Lisboa Oriente, at Parque das Nações in Lisbon and gathered, in addition to this distinguished personality, the top women in real estate: Anabela Loureiro and Carla Celestino from Magazine Imobiliário; Ana Santos from Recapital; Cláudia Inês Menino from Draycott; Cláudia Santos from NOS; Patrícia Gaspar from UDRA; Susan Cabeceiras from Konceptness; and Susana Pascoal from VICTORIA Seguros The event also featured a moment of poetry dedicated to each phase of human life by the actress Patrícia Fonseca.

WIP – Tea Networking is an annual Magazine Imobiliário initiative that provides a platform for women to share their views at a private, yet inclusive, meeting.

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Bonjardim

A rua cool que os turistas querem visitar The cool street that tourists want to visit

Foto Photo Anabela Loureiro

North Winds

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Feita de várias realidades, nesta rua do Porto é possível encontrar uma oferta gastronómica variada, lojas históricas conceituadas e alguma originalidade.

Comprising various realities, in this street you can find a wide array of culinary offer, historic concept shops, and some originality.

Texto Text: Elisabete Soares

45 Foto Photo Andreia Merca I CMPorto

North Winds

A Rua do Bonjardim é uma das mais extensas da Baixa do Porto – começa em Sá da Bandeira e termina na Praça do Marquês de Pombal –, e na parte inicial desenvolve-se nas traseiras de alguns dos mais emblemáticos edifícios e locais mais visitados da Invicta, como é o caso da Avenida dos Aliados.

Talvez por isso, mas também por um conjunto de outras razões – como são os seus restaurantes, actividade cultural, diversão e espírito comunitário -, o Bonjardim foi eleita uma das ruas mais cool do mundo, ocupando o terceiro lugar no pódio, ao lado da rua do Senado, no Rio de Janeiro, que ficou em primeiro lugar e da Orange Street, em Osaka, que ficou em segundo.

De constactar é o facto de a Rua do Bonjardim reunir um conjunto de lojas tradicionais, algumas históricas, restaurantes, muitos deles com preços mais acessíveis e com uma gama de oferta diversificada, mas, sobretudo, porque parte dos troços são pedonais, o que permite, desde logo, esplanadas e espaços ao ar livre, novas vivências e convívio entre os visitantes, portugueses e estrangeiros, que enchem estes espaços, sobretudo nos meses de Verão.

A zona mais chique fica localizada no seu início – entre a Rua Sá da Bandeira e a Praça D. João I, próximo de dois espaços culturais de referência, os teatros Sá da Bandeira e do Rivoli. Neste espaço pedonal, onde parte dos edifícios já está recuperada e muitos deles transformados em unidades hoteleiras de quatro e cinco estrelas – como é o caso da Brasileira e do Mercure Aliados - a oferta gas-

tronómica acompanha este estatuto, tanto na qualidade, como no preço, visível em restaurantes famosos como a Regaleira – conhecido pelo tradicional prato Tripas à Moda do Porto, e mais recentemente pela Francesinha -, ou o também bem conhecido restaurante Bonjardim.

Junto ao Teatro Rivoli e à Praça D. João I encontramos um segundo troço, onde domina, sobretudo, uma oferta gastronómica diversificada, com preços mais acessíveis, e por isso, um dos locais mais concorridos.

Um desses restaurantes, que abriu em 1976, é a Casa Conga, conhecida pelas bifanas no pão e, normalmente, com extensa fila para entrar.

Esta zona, actualmente renovada e sobretudo pedonal, beneficia agora da vizinhança do Bonjardim, um empreendimento que veio requalificar o quarteirão de D. João I, onde pontua sobretudo a cadeia hoteleira The Social Hub, com espaços de coworking, lojas, esplanadas e um bonito jardim.

O troço seguinte, no cruzamento da rua Formosa e nas traseiras do edifício Palácio do Correios – transformado em escritórios e lojas -, surge uma das mais icónicas lojas históricas da Baixa, a Casa Januário, que apresenta uma oferta diversificada de compotas, frutos secos, vinhos do Porto, entre outros, e por isso, ponto obrigatório de passagem no Natal.

Conceição, uma das suas funcionárias, numa grande azáfama, vai contando que apesar das obras de requalificação e renovação do pavimento da rua, que se iniciaram em Janei-

46 Ventos do Norte Foto Photo João Pedro Rocha / CMPorto

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ro e que ainda não terminaram – mas cujo o resultado é já muito apreciado -, o movimento de turistas nos meses de Verão e até recentemente “foi sempre muito significativo” e “muitos deles levam sempre alguma coisa”.

A par da existência de várias lojas antigas, de ferragens e produtos de decoração, e de renovação de edifícios para habitação, ou para alojamento local, há, contudo, alguns ramos de comércio que mostram mais dificuldades, caso do Alfarrabista, do nº 398, cujo turismo não fez “aumentar o negócio”, já que nesta altura “é pouquinho o que vamos ganhando” e os “clientes são portugueses”, refere a sua funcionária.

Um pouco mais acima desta rua, a conhecida loja O pretinho do Japão - uma mercearia fina que nesta quadra natalícia é um dos locais para a compra do Bacalhau, dos frutos secos e do vinho do Porto -, a azáfama na preparação dos cabazes de Natal é grande. Já nos meses de Verão, a entrada e saída de turistas é significativa. Muitos deles a caminho de um jardim interior, onde nos surge um restaurante/café, um espaço muito acolhedor que serve refeições, mas também se apresenta um espaço muito interessante para passar um bom bocado com os amigos, tomando uma bebida, um café ou chá.

O espaço, gerido nos últimos anos por José Carlos Tinoco, um arquitecto que decidiu há cerca de três anos enveredar por novos so-

nhos, destaca que o tipo de clientes é “muito heterogéneo”, mas também “muito sazonal”, apesar de ter um espaço coberto e resguardado do frio que faz em Dezembro.

Um dos últimos troços da rua do Bonjardim que apresenta ainda bastante movimento turístico termina na Rua Gonçalo Cristóvão e onde é visível o peso significativo dos edifícios de Alojamento Local. Cerca de “300 a 400 quartos de AL”, destaca Carlos Tinoco. O restante da rua, até à movimentada praça do Marquês é sobretudo de habitação, mas com vários edifícios já renovados.

Rua do Bonjardim is one of the longest in downtown Porto - it begins on Rua Sá da Bandeira and ends on Praça do Marquês de Pombal -, at the start of the street it backs on to some of the most emblematic buildings and most visited places in Porto, like Avenida dos Aliados.

Perhaps that’s why - but also for a number of other reasons - like its restaurants, cultural activities, entertainment and community spirit - Bonjardim was voted one of the coolest streets in the world, occupying third place on the podium alongside Rua do Senado in Rio de Janeiro which is in first place, and Orange Steet in Osaka which came in second place.

Proof of this is the fact that Rua do Bonjardim has a number of traditional shops, some

historic, restaurants, many of them selling goods at more affordable prices and with a diversified range of offer, but particularly because part of the stretches are pedestrianised which allows for esplanades, open air spaces, new ways of experiencing street life and mingling among the Portuguese and foreigners who fill these spaces, particularly in the summer months.

The chicest area is at the start of the street - between Rua Sá da Bandeira and Praça D. João I, close to noteworthy cultural spaces, and the Sá da Bandeira and Rivoli theatres.

In this pedestrianised area where part of the buildings have been done up, and many of them tuned into four- and five-star hotels such as the Brasileira and Mercure Aliados.

Culinary offer matches this status both in quality and price, visible in famous restaurants such as Regeleira - known for the traditional dish Tripe à la mode de Porto, and more recently for the Francesinha - a Portuguese sandwich with layers of toasted bread and fillings - or the equally well-known restaurant Bonjardim.

Next to the Rivoli Theatre and Praça D. João I we find a second stretch which is mainly dominated by eateries offering a wide culinary offer with more accessible prices and is therefore one of the most sought-after places. One of these restaurants that opened in 1976 is Casa Conga, known for its roasted

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A Rua do Bonjardim é uma das mais extensas da Baixa do Porto, e na parte inicial desenvolve-se nas traseiras de alguns dos mais emblemáticos edifícios e locais mais visitados da Invicta.

Rua do Bonjardim is one of the longest in downtown Porto and at the start of the street it backs on to some of the most emblematic buildings and most visited places in Porto.”

pork sandwiches and usually has a long queue at its door.

This area, currently renovated and mostly pedestrianised, now benefits from neighbouring Bonjardim, a development that had renovated the D. João I quarter which is particularly dominated by The Social Hub hotel chain with co-working spaces, shops, esplanades, and a pretty garden.

At the crossroads with Rua Formosa, behind the Palácio do Correios building (now converted into offices and shops), you’ll find one of Baixa’s most iconic historic shops: Casa Januário. This beloved store offers a wide selection of jams, preserves, nuts, Port wines, and more, making it an essential stop—especially during the Christmas season.

Conceição, one of the staff who is rushing around, says that despite the renovation and refurbishment works to the street’s pavement which began in January and have not yet finished - the results of which are very much appreciated -, the tourist footfall in the summer months and until recently “was always very significant” and “many always buy something.”

Alongside the various old shops, selling irons and decorative products, and the renovation of buildings for housing or local accommodation, there are some branches of trade, however, that are showing signs of difficulties, such as Alfarrabista, Nº 398, where tourism

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has not “increased business”, since during the Christmas period “what we’ll earn isn’t much” and “the customers are Portuguese”, says the shop assistant.

A little further up on this street is the wellknown shop ‘O pretinho do Japão’- a delicatessen which at this time of the year is one of the places to buy dried, salted codfish, nuts, and Port wine. The hurried preparation of Christmas hampers is intense. In the summer months the comings and goings of tourists is significant. Many of them stroll through an indoor garden where there’s a restaurant/café, a very cosy space that serves meals, but is also a very interesting place to stroll around a little with friends, have a coffee, tea, or drink.

The space has been run for the past few years

by José Carlos Tinoco, an architect who three years ago decided to embark on new dreams, who stresses that the type of customers is “very diverse”, but also “very seasonal” despite having a covered space that is shielded from the cold you get in December.

One of the last stretches of the street which also has a lot of tourism footfall ends at Rua Gonçalo Cristóvão and where the significant proportion of Local Accommodation buildings is visible. Around “300 to 400 AL rooms”, Carlos Tinoco emphasises. The rest of the street leading to the busy Praça do Marquês is basically housing with several buildings that have already been renovated.

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Foto Photo Jeffrey Lau on Pexels

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Macau

Destino turístico premium A premium tourist destination

Sol e Lua

49 Foto Photo MACAU PHOTOGRAPHY na Unsplash

Tourism

A diversificação da oferta hoteleira, cultural e gastronómica tem elevado a indústria turística macaense. O luxo impera e as novas apostas estão a transformar esta região num destino turístico para lá dos jogos de sorte e azar.

The diversification of hotel, cultural and culinary offer has raised the bar for Macau’s tourism industry.

Luxury reigns and new investments are transforming this region into a tourism destination beyond just gaming and gambling.

Texto Text: Carla Celestino

Portugal tem uma longa e forte ligação com Macau, porta de encontro entre o Ocidente e o Oriente. Mas olhar para este destino há milénios ou há 30 anos, não é o mesmo que olhar para esta Região Administrativa Especial da China hoje.

Macau já não é apenas o Casino de Lisboa ou locais históricos classificados pela UNESCO, está a definir um novo caminho traçado por

modernos complexos de entretenimento, emblemáticos espaços culturais e atracções que deixam fascinados os visitantes.

O Governo anunciou a criação da futura “Zona Internacional de Macau para o Turismo e Cultura Integrados” que promete metamorfosear este destino de classe mundial ao nível do património, da arte e de espectáculos.

50 Sol e Lua Foto Photo MACAU PHOTOGRAPHY na Unsplash

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Depois de concluída esta “zona”, Macau assumirá o estatuto de “Capital da Arte e da Cultura na Ásia”. Para tal, as apostas turístico-culturais vão passar pela transformação do Museu Nacional da Cultura de Macau no maior museu da cidade, estando previstas parcerias com o Museu Nacional da China.

Já o Centro Internacional de Artes Performativas de Macau será mais do que um espaço museológico, será um hub de incubação, de educação e de intercâmbio cultural a todos os níveis da arte. E o Museu Internacional de Arte Contemporânea servirá de palco a exposições, à pesquisa e ao intercâmbio artístico contemporâneo, bem como à apresentação de projectos experimentais e ao lançamento de novos talentos.

Estes novos marcos da cultura macaense localizam-se entre a zona costeira a leste da Torre de Macau e na Nova Zona Urbana C, ou seja, vão beneficiar da proximidade com vários marcos históricos e turísticos da região.

Estes marcos são uma forma de direccionar a economia para um turismo mais diversifica-

do, mais requintado e mais afastado do turismo associado ao jogo.

Região sofisticada e vibrante

O alojamento de luxo, a animação e espectáculos que deslumbram os visitantes, a gastronomia e retalho cada vez mais sofisticados e eventos desportivos como o Grande Prémio de Macau têm sabido atrair visitantes de todo o mundo.

Mas há lugares que moram no coração e não se pode deixar esta região sem os visitar. O ícone mais famoso de Macau e Património Mundial da UNESCO são as Ruínas de São Paulo. Ninguém fica indiferente à fachada de pedra e à escadaria da antiga Igreja da Madre de Deus e do Colégio de São Paulo destruídos pelo incêndio de 1835.

Num local de entrelaçamento de religiões, a não perder está a visita ao mais antigo Templo de A-Má em homenagem à deusa chinesa do mar A-Má.

E mesmo não sendo adeptos do jogo, mas também para os amantes dos jogos de sorte

Macau está a definir um novo caminho traçado por modernos complexos de entretenimento, emblemáticos espaços culturais e atracções que deixam fascinados os visitantes.

Macau is carving out a new path traced by modern entertainment complexes, flagship cultural spaces and attractions that leave visitors fascinated.”

Sol e Lua

Foto Photo jony Y na Unsplash

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e azar, o Casino de Lisboa, entre outros, em terra ou no mar, são de grande beleza arquitectónica pelo que merecem a visita. Há apostas para tudo, ou não fosse esta região apelidada por alguns de “Las Vegas da Ásia”.

Subir à Torre de Macau deve estar também na agenda turística. Lá, no topo, as vistas sobre a cidade são deslumbrantes. Os mais radicais, ou atrevidos, podem ainda desfrutar, para além da vista panorâmica de 360°, de actividades de skywalking, bungee jumping ou jantar nas alturas.

Há tanto para ver e sentir. Observar os locais a fazer Tai Chi no jardim, contemplar o mar do Delta do Rio das Pérolas a partir de uma fortaleza, fazer compras no Mercado de Coloane, passear ao ar livre no Parque da Barragem de Hac Sá ou quem sabe casar na Ermida de N.ª Sr.ª da Penha…

Desde quando aterram no Aeroporto Internacional de Macau e apreciam o painel de azulejos do artista português Eduardo Nery, até ao momento em que se passeiam pelo Centro Histórico de Macau ou pela Praça do Senado

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onde as pedras da calçada, os mosaicos e os edifícios coloniais revelam a influência lusa, há algo de muito especial, de nostálgico, neste destino turístico para os portugueses.

Em Macau pode-se saborear um pastel de nata ou sardinhas assadas, mas numa região com uma fusão tão maravilhosa de cozinhas cada dia pode ser uma descoberta de um sabor, tempero ou aroma diferente.

Se tiver curiosidade quanto ao seu futuro pode sempre consultar um especialista nas artes ancestrais da adivinhação como a astrologia chinesa (Ziwei), o Tarot ou o Feng Shui. Dizem os antigos que “quem beber das águas de Macau, um dia regressará.” Será?

Portugal has a long and strong link with Macau, a gateway meeting point between the West and the East. But looking at this destination thousands of years ago or 30 years ago is not the same thing as looking at the Special Administrative Region of Macau today.

Macau is no longer just the Casino de Lisboa or about UNESCO classified historic sites. It

52 Sol e Lua Foto Photo MACAU PHOTOGRAPHY na Unsplash

Tourism

is carving out a new path, traced by modern entertainment complexes, flagship cultural spaces and attractions that leave visitors fascinated.

The government has announced the creation of the future “International Zone of Macau for Integrated Tourism and Culture” that promises to change this world- class destination at the level of heritage, art and shows.

After completing this ‘zone’, Macau will take on the status of ‘Capital of Art and Culture in Asia.’ To that end, cultural-tourist investments will involve the transformation of the National Museum of Culture of Macau into the largest museum in the city, with partnerships planned with the National Museum of China.

Now, the International Performing Arts Centre will be more than a museum space, it will become an incubation and education hub and a centre for cultural exchange at all levels of art. And the International Museum of Contemporary Art will serve as an exhibition and research space as well as a centre for the presentation of experimental projects and for the launch of new talent.

These new Macanese cultural landmarks are located between the Eastern coastal zone of Marcau Tower and the New Urban Zone C; meaning they will benefit from being close to several historical and cultural landmarks of the region. These brands are a way of steering the economy towards a more diversified and classy economy that is not so linked to

gambling and gaming tourism.

A sophisticated and vibrant region

Luxury accommodation, entertainment and shows that delight visitors, increasingly more sophisticated cuisine, and shopping experiences and sporting events such as the Macau Grand Prix have successfully attracted visitors from all over the world.

But there are places that live in the heart, and you cannot leave this region without visiting them. The most famous icon of Macau is the UNESCO World Heritage Site of the Ruins of St. Paul. No one can ignore the stone façade and the stairs of the former Church of Mater Dei, and the College of St. Paul largely destroyed by a fire on January, 26, 1835.

In a place where religions intertwine, don’t forget to visit the oldest temple to the sea goddess Mazu - A-Má dating from 1488.

The Casino of Lisboa, among other buildings on the land or from the sea, are worthwhile visiting from an architectural point of view, even if you’re not a fan of gaming and gambling, but is great for lovers of games of chance. There are bets for everything, which is why some call this the ‘Las Vegas of Asia.’

Going up the Tower of Macau should also be on the tourist agenda. There, at the top, the views over the city are amazing. Those who are more intrepid or like extreme activities can take part in other activities apart from the tower with its 360º panoramic view of the

city, including sky-walking, bungee jumping or literally high dining.

There is so much to see and feel. See the locals doing Tai Chi in the gardens, soak up the scene of the waters of the River of Pearls Delta from a fortress, go shopping in the Coloane Market, stroll in the open-air in the Hac Sá Reservoir Park or (and who knows!) get married at the Chapel Ermida of Our Lady of Pain.

From when you land at Macau International Airport and admire the azulejo tiles by Portuguese artist Eduardo Nery, to the moment when you stroll through the Historic Centre of Macau or Senate Square where the Portuguese white and black cobble stones, the mosaics and colonial buildings reveal a Portuguese influence; there is something very nostalgic and special in this tourist destination for the Portuguese.

In Macau you can enjoy a pastel de nata custard tart or grilled sardines, but with a region with such a marvellous fusion cuisine each day you can discover a different flavour, seasoning or aroma.

If you are curious as to the future, you can also consult a specialist in the ancestral arts of divination such as Chinese astrology (Ziwei), Tarot or Feng Shui. The elderly say those who ‘drink the waters of Macau will one day return. Who knows?

Os novos marcos da cultura macaense são uma forma de direccionar a economia para um turismo mais diversificado, mais requintado e mais afastado do turismo associado ao jogo.

These brands are a way of steering the economy towards a more diversified and sophisticated economy that is not so linked with gambling and gaming tourism.”

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Tourism

ENOTURISMO. PATRIMÓNIO. NATUREZA.

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VILA GALÉ COLLECTION PONTE DE LIMA VINEYARDS RESERVE JÁ

PORTUGAL, BRASIL, CUBA E ESPANHA. 52 HOTÉIS. DESDE 1988, SEMPRE PERTO DE SI

Lá 54 fora Lá fora

Abroad

Karl Lagerfeld

De Paris para Lisboa From Paris to Lisbon

Foto Photo Anabela Loureiro

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Lá fora

A Karl Lagerfeld, empresa fundada pelo designer alemão e director criativo da Chanel, e a promotora portuguesa Overseas apresentaram em Paris as Karl Lagerfeld Residences Lisboa, o primeiro projecto residencial da Maison em Portugal e o primeiro branded residence sem hotelaria no país.

Karl Lagerfeld, the company founded by the German designer and creative director of Chanel, and the Portuguese developer Overseas presented the Karl Lagerfeld Residences Lisboa in Paris which is the first branded residence without a hotel in Portugal.

55 Foto Photo Karl Lagerfeld

Abroad

A Magazine Imobiliário esteve presente, a convite da Karl Lagerfeld e da Overseas, na apresentação exclusiva onde foram revelados os detalhes deste novo marco do segmento de ultra-luxo, que junta equipas de dez países e onze nacionalidades.

Localizado na Rua Braamcamp, junto à Avenida da Liberdade, o edifício terá 10 apartamentos distribuídos por 11 pisos, com áreas a partir de 234 metros quadrados (m²). Do primeiro ao oitavo andar haverá um apartamento por piso; nos dois superiores surgem um duplex e um triplex, este último com cerca de 378 m² e piscina privativa com fundo transparente, que funciona como tecto da sala inferior, uma solução inédita em Lisboa. Todos os apartamentos incluem jacuzzi, sistema smart-home e estacionamento privado, a par de serviço de concierge 24 horas.

A arquitectura e os interiores foram desenvolvidos pela The One Atelier, que reinterpretou o ADN Lagerfeld numa linguagem contemporânea. A fachada assume forma em V, linhas verticais e um gradiente avermelhado dos azulejos Viúva Lamego que evoca o traço vermelho dos esboços de Karl. No interior, os espaços comuns serão mobilados com peças Karl Lagerfeld Maison, com destaque para materiais como aço escovado, lacados, pedra Via Láctea e espelhos redondos. “Lisboa oferece o equilíbrio perfeito entre legado e modernidade que procuramos em cada projecto”, afirmou Pier Paolo Righi, CEO da marca.

O piso de wellness inclui sauna, banho turco,

emotional shower, piscina aquecida, sala de tratamentos e um conceito exclusivo criado pela Overseas, o “Vivaldi”, um conjunto de chuveiros que recria as quatro estações através de luz e temperatura. Para Righi, “Karl acreditava que o design deve ser vivido, não apenas admirado”, e o objectivo foi transportar essa visão para a experiência quotidiana do edifício. A piscina comum inclui ainda um sistema de som subaquático inspirado no da casa do designer em Biarritz.

A sustentabilidade é outro eixo central do projecto. Será o primeiro residencial em Portugal a seguir integralmente o modelo energético da União Europeia, integrando soluções de vidro reciclado e painéis solares nas varandas cujas células vão permitir iluminar a fachada do edifício à noite. Para o arquitecto Julien Sormonte, o desafio foi “combinar o ADN da marca, a localização e a inovação, respeitando a identidade da cidade e o carácter lisboeta”.

A parceria com a Overseas resultou de um “passo de fé mútuo”, nas palavras de Righi.

Pedro Vicente, CEO da promotora, recorda que a empresa apresentou a proposta à Maison quando tinha apenas três anos de actividade: “Sentiram que tínhamos paixão e capacidade para trazer o projecto para Portugal.”

Da colaboração nasceu também o mandato para um futuro Karl Lagerfeld Residences São Paulo, reforçando o eixo lusófono da marca.

Com previsão de conclusão em 2028, o empreendimento prepara o início das vendas em Abril de 2026. Ainda sem preços definidos, a

56 Lá fora Overseas admite que o projecto deverá estabelecer um novo recorde em Portugal, com valores acima dos 20 mil euros por m², ultrapassando os máximos históricos do mercado lisboeta. A procura já se faz sentir: existe uma lista de potenciais compradores, portugueses e estrangeiros, interessados num produto que se posiciona num patamar raro de exclusividade.

As Karl Lagerfeld Residences Lisboa marcam, assim, a entrada de Lisboa no circuito global das branded residences e elevam o mercado imobiliário a um novo nível de luxo.

Uma afirmação que se alinha com a visão de Karl, que dizia: “What I love best in life is new starts.” Lisboa é agora um desses novos começos.

Foto Photo Karl Lagerfeld

Magazine Imobiliário at the invite of Karl Lagerfeld and Overseas attended the exclusive presentation where details were revealed about this new brand in the ultra-luxury segment that joins the teams of 10 countries and 11 nationalities.

Located on Rua Bramcaamp next to Avenida da Liberdade, the building will have 10 apartments spread out over 234 square metres (m2).

From the first to the eighth floor there will be an apartment per floor; on the two upper floors there is a duplex and a triplex, the latter having around 378m2 and a private pool with a transparent bottom that works as a ceiling for the lounge below, something never before seen in Lisbon. All the apartments include jacuzzi,

a smart-home system and private parking, as well as 24-hour concierge service.

The architecture and the interiors were developed by The One Atelier which reinterpreted the Lagerfeld DNA in a contemporary language. The façade has a V-shape with vertical lines and a reddish gradient of Viúva Lamego azulejos tiles that evoke the red outline of Karl’s sketches. In the interior, the shared spaces will be furnished with Karl Lagerfeld Maison pieces with an emphasis on materials such as brushed steel, lacquer, Milky Way stone and round mirrors. “Lisbon offers the perfect balance between legacy and modernity that we seek in each project,” said Pier Paolo Righi, the brand’s CEO. The wellness floor includes a sauna, Turkish bath, Emotions Shower, heated pool, treatments room and an exclusive concept created by Overseas, the ‘Vivaldi,’ a collection of showers that recreate the four seasons using light and temperature. For Righi, “Karl believed that design should be lived, not just admired,” and the goal was to transport this vision to the daily experience of the building. The shared swimming pool also includes subaquatic sound inspired by the designer’s home in Biarritz.

Sustainability is another core pillar of the project. It will be the first residence in Portugal to fully follow the European Union’s energy model, integrating solutions such as recycled glass and solar panels on verandas whose cells will enable the building’s façade at night.

Foto Photo Anabela Loureiro

Abroad

For the architect Julien Sormonte, the challenge was to “combine the DNA of the brand, the location and innovation, respecting the identity of the city and the Lisbon character.

The partnership with Overseas resulted in a “mutual leap of faith” in Righi’s words. Pedro Vicente, CEO of the developer recalls that the company presented a proposal to Maison when Overseas had been going for three years. “They felt that we had the passion and capacity to bring the project to Portugal.”

From this collaboration a mandate has also arisen for a future Lagerfeld Residences São Paulo, leveraging the Portuguese speaking aspect of the brand.

With a completion date slated for 2028, the development is preparing for the beginning of sales in April 2026. With prices not yet defined, overseas admits that the project is likely to set a new record in Portugal with values over 20,000 euros per square metre, exceeding the historic maximums for the Lisbon market.

Demand is already being felt there is a list of potential buyers, Portuguese and overseas, interested in a product that is positioned on a rare level of exclusivity.

The Karl Lagerfeld Residences Lisboa thereby mark the entrance of Lisbon on the world circuit of branded residences and have raised the real estate market to a new level of luxury.

An affirmation in line with Karl’s vision, which said: “What I live best in life is new starts.” Lisbon is now one of these new starts.

Lá fora Abroad

The most awarded workspace in Portugal.

O f f i c es | Pr em i u m C o wo r ki n g | M eet i n g R o o m s L i sbo a: At r i u m S al dan h a – Av . R epu bl i c a – Par qu e das Naç õ es

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Lá 58 fora Lá fora

Abroad

Abroad

Novidades bauma e EXPO REAL

The latest from bauma and EXPO REAL

Negócios a Oriente Business from the East

Lá fora Abroad

Costuma-se dizer que a Alemanha é o “farol” da Europa.

Tendo isso em conta, percebemos que está de olhos postos na Ásia, nomeadamente nos sectores da construção e do imobiliário.

It is said that Germany is the ‘lighthouse’ of Europe. With this in mind, there’s plenty of evidence that attentions are fixed on Asia, particularly in the construction and real estate sectors.

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: Messe München

A Messe München, empresa que organiza a bauma, feira de negócios para a indústria de máquinas de construção, equipamentos para materiais de construção e mineração, e veículos de construção, tem apostado na China por considerar que é um dos mercados de crescimento mais rápido, segundo Nicole Schmitt, Global Industry Lead, bauma exhibitions.

Apesar de achar que a China é um “líder global em equipamentos eléctricos para a construção, graças ao forte apoio político e à rápida adopção de tecnologias”, salienta que o “mercado chinês apresenta tanto inovação como desafios estruturais”.

Na sua opinião, “o sector imobiliário está sob pressão e os orçamentos para as infra-estruturas públicas são limitados em algumas regiões”, pelo que estes factores restringem a procura e mantêm a actividade abaixo das médias de longo prazo. Como explica, para “os intervenientes do sector, isto significa lidar com as diferenças regionais, focar-se em tecnologias eficientes e construir parcerias sólidas.”

A bauma China vai ter em montra uma gama ampla de equipamentos eléctricos que, segundo Nicole Schmitt, reflecte “o rápido desenvolvimento de soluções de emissões zero na China.” As principais tendências de inovação, como a electrificação, a operação não tripulada ou autónoma e a conectividade inteligente através de sensores, a Internet das Coisas (IoT) e a inteligência artificial (IA), irão moldar as apresentações em todos os segmentos.

A decorrer no Shanghai New International Expo Centreem, em Xangai, entre os dias 24 e 27 de Novembro, deverá acolher 3.000 expositores e receber aproximadamente 250.000

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visitantes da China e do estrangeiro, números próximos dos alcançados em 2024 (a feira acontece de dois em dois anos).

EXPO REAL Ásia Pacífico

Mas a Messe München não se fica pela China.

Pela primeira vez vai realizar a EXPO REAL Ásia Pacífico em Singapura, de 15 a 17 de Junho de 2026, no Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre. Isto porque a organização considerou que esta é uma região que “oferece um potencial significativo, sustentado por bases sólidas e crescimento dinâmico”, de acordo com Claudia Sixl, Senior Director, EXPO REAL Asia Pacific.

Claudia Sixl sustenta esta aposta com o facto de se prever que “o mercado imobiliário da região Ásia-Pacífico cresça a uma taxa anual de 7,6% até 2030, com os volumes de transacções a atingirem os 106,6 mil milhões de dólares este ano e os investimentos transfronteiriços a aumentarem 60%.” Acrescentando que o “Sudeste Asiático continua a ser uma das regiões de crescimento mais rápido a nível global, onde segmentos de elevado crescimento, como centros de dados, logística e activos industriais, reflectem grandes mudanças estruturais.”

A meta da EXPO REAL Ásia Pacífico é ter 100 expositores, 2.000 visitantes e aproximadamente 3.000 participantes de conferências que se realizam em simultâneo.

Os principais temas incluem as perspectivas macro-económicas, cenários de investimento, REITs na região da Ásia-Pacífico, principais classes de activos, como logística e data centers, digitalização e IA no sector imobiliário,

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novas regiões urbanas e perspectivas ESG específicas para a Ásia. “Esta selecção de conteúdos oferece uma visão abrangente das oportunidades e desafios regionais para investidores, promotores e decisores políticos”, esclarece Claudia Sixl.

Em destaque vai estar o pavilhão alusivo ao Corredor Económico Oriental (CEE) da Tailândia, projecto, recorde-se, que contempla a transformação de três províncias do Leste deste país em cidades modernas, habitáveis e sustentáveis adequadas para viver e fazer negócios.

“Singapura é um centro comercial e financeiro da região e, por conseguinte, é também um local ideal para a EXPO REAL Ásia Pacífico, dado que os investimentos financeiros e os fundos de desenvolvimento para o Sudeste Asiático passam por Singapura”, remata Sixl.

Messe München, the company that organises bauma, the trade fair for the construction machinery industry, equipment for construction materials and mining, and construction vehicles has focused on China because it believes that it is “one of the fastest growing markets”,

according to Nicole Schmitt, Global Industry Lead, bauma exhibitions.

Despite thinking that China is a “global leader in electric construction equipment, thanks to strong political support and the rapid adoption of technology,” she emphasises that the Chinese market has as much innovation as it does structural challenges.”

In her opinion, “the real estate sector is under pressure, and the budgets for public infrastructure are limited in some regions,” so that these factors restrict demand and keep activity below average in the long term. As she explains, “for the sector players, this means dealing with regional differences, focusing on efficient technology, and building solid partnerships.” bauma China will have a wide range of electric equipment on display which, according to Nicole Schmitt, reflects “the rapid development of zero emissions solutions in China. The main innovation trends, like electrification, crewless or autonomous operation, and intelligent connectivity through sensors, the Internet of Things (IoT) and Artificial Intelligence, will shape presentations in all segments.

A Messe München tem apostado na China por considerar este ser um dos mercados de crescimento mais rápido.

Messe München has focused on China because it thinks this is one of the fastest growing markets.”

Lá fora Abroad

Singapura é um centro comercial e financeiro da região e, por conseguinte, é também um local ideal para a EXPO REAL Ásia Pacífico.

Singapore is a commercial and financial centre of the region and, consequently, is also an ideal place for EXPO REAL Asia Pacific.”

Running at Shanghai New International Expo Centreem, in Shanghai, between November 24 and 27, it should welcome 3,000 exhibitors and around 250,000 visitors from China and overseas, numbers close to those achieved in 2024. (the fair takes place every two years)

EXPO REAL Asia Pacífic

But Messe München does not stop at China.

EXPO REAL Asia Pacific will take place for the first time in Singapore, from June 15-17, 2026, at Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre. This is because the organisation considered that this is a region that “offers a significant potential, sustained by solid fundamentals and dynamic growth,” according to Claudia Sixl, Senior Director, EXPO REAL Asia Pacific.

Claudia Sixl bases this focus on the fact that the Asia-Pacific region real estate market is expected to grow at an annual rate of 7.6% to 2030 with transaction volumes reaching US$106.6 thousand million this year, and crossborder investments increasing by 60%”. Adding that South-East Asia will continue to be one of the regions seeing the most rapid growth on a global level where segments of high growth such as data centres, logistics and industrial

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assets reflect great structural changes.”

EXPO REAL Asia Pacífic’s target is to have 100 exhibitors, 2,000 visitors and approximately 3,000 participants of conferences that will run at the same time.

The main topics include macro-economic prospects, investment scenarios, REITs in the Asia-Pacific, the main asset classes like logistics, data centres, digitalisation, and AI in the real estate sector, new urban regions, and specific ESG perspectives for Asia. “This selection of content offered a broad vision of regional opportunities and challenges for investors, developers and political decision-makers,” says Claudia Sixl.

The highlight will be the pavilion alluding to Thailand’s Eastern Economic Corridor (EEC), a project, it should be remembered, that involves the transformation of three provinces in the East of this country into modern, habitable, and sustainable cities suitable for living and doing business.

“Singapore is a commercial and financial centre of the region, and consequently, is also the ideal place for EXPO REAL Asia Pacífic, given the financial investments and development funds for South-East Asia go through Singapore,” adds Sixl.

Lá fora Abroad

Reino Unido United Kingdom

Mercado imobiliário em 2025: ano de estagnação The real estate market in 2025: a year of stagnation

O sector imobiliário global enfrenta mais um ano de fluxos de capital baixos. Os fundos não vendem activos por não conseguirem realizar ganhos, mantendo portfolios inchados e paralisados. A jusante da cadeia de valor, o capital “core” – tipicamente proveniente de investidores institucionais – não identifica oportunidades atractivas de investimento. Esta dinâmica reflecte uma paralisia estrutural que se arrasta há uns bons três anos, sem sinais de resolução iminente.

A limitação da diversificação institucional Roberto Varandas Managing Director Europa Capital Partners / Mitsubishi Estate Co.

Os CIOs de grandes fundos de pensões, fundos soberanos e outros investidores institucionais estabelecem objectivos ou intervalos para onde querem as diferentes classes de activos para uma correcta diversificação dos seus portfolios. Quando dizem que a percentagem de exposição a imobiliário deve limitar-se, por exemplo, a 15%, e os gestores do portfolio de imobiliário atingem esses 15%, significa que não podem aumentar mais a exposição a esta classe de activos.

De acordo com vários inquéritos a estes investidores – INREV, ANREV, PREA - a maioria dos gestores está já no limite ou acima do definido pela política de diversificação. O resultado é claro: não há novo capital institucional disponível para fundos ou investimentos imobiliários. Esta saturação impede qualquer influxo significativo, estendendo a escassez de liquidez no mercado.

A tentação de novas fontes de capital

Perante este impedimento, os gestores viram-se para fontes alternativas de capital, como clientes de private banking, family offices e até investidores de retalho.

Esta abordagem, porém, não é sem riscos.

Os investimentos imobiliários carecem de liquidez, especialmente em momentos de mercados desfavoráveis, expondo investidores menos experientes a riscos elevados de imobilização de capital.

Um problema prático agrava a situação: muitos destes investidores, incluindo family-offices mais sofisticados, não possuem conhecimentos técnicos para decifrar e interpretar a documentação de fundos de investimentos destinados a institucionais, muito menos para participar e dirigir a governança dos mesmos fundos – que, na maior parte das vezes, estão blindados contra esta possibilidade. A generalizada má performance destes fundos, aliada ao risco de falta de liquidez, torna-os uma proposta inadequada.

Embora defenda a democratização do acesso a investimentos para todos, incluindo os mais pequenos, é essencial educá-los sobre os riscos inerentes. Na minha opinião, o cerne do problema reside nos custos e na escala. Os custos dos fundos imobiliários são elevados face aos retornos gerados. Mesmo quando atingem escalas maiores, capazes de amortizar custos fixos por uma base mais ampla, as gestoras ra-

Lá Fora Abroad

ramente os reduzem. O foco desloca-se de gerar bons retornos para os investidores para um exercício de agregação de activos sob gestão, priorizando o volume sobre a rentabilidade.

Excepções onde o capital flui

Nem tudo estagna. Algumas estratégias dentro do imobiliário crescem e registam bons resultados onde o capital existe. Em Portugal, a promoção de activos residenciais continua proveitosa. Os bancos providenciam crédito à habitação, e a falta de oferta absorve o que chega ao mercado, apesar dos preços elevados face às possibilidades de grandes franjas da população.

Nos Estados Unidos da América e nalguns outros países, observa-se um crescimento explosivo de data centers, impulsionado pelas necessidades de computação da inteligência artificial. O principal constrangimento é a produção de electricidade para os alimentar. Nos grandes sectores tradicionais, prevalece “mais do mesmo”: a economia avança sem grande crescimento, mas também sem quebras significativas.

Realismo em vez de optimismo forçado

Este Outubro, optei por não me deslocar a Munique para a Expo Real. Não tive qualquer sentimento de FOMO (Fear of Missing Out). Monitorei as mais de 6000 conexões no LinkedIn e, pelo terceiro ano consecutivo, a narrativa foi: “...melhor que o ano passado...” e “...virar a esquina...”. Quem acompanha os mercados de capitais e os ciclos do imobiliário sabe que estas distorções demoram anos a resolver. Mais vale enfrentar os mercados com realismo, reconhecendo a estagnação em curso em vez de ilusões de recuperação iminente.

The global real estate sector faces yet another year of low capital flows. Funds are not selling assets as they cannot realise gains, keeping portfolios bloated and inactive. Downstream the value chain, “core” capital – typically from institutional investors – cannot identify attractive investment opportunities. This dynamic reflects a structural paralysis that has dragged on for 3 years, with no signs of imminent resolution.

The Limitation of Institutional Diversification

The CIOs of large pension funds, sovereign wealth funds, and other institutional investors establish objectives or ranges for where they want the different asset classes for proper diversification of their portfolios.

When they say that the percentage exposure to real estate should be limited to, for example, 15%, and the real estate portfolio managers reach those 15%, it means they cannot increase exposure to this asset class any further. According to various surveys – INREV, ANREV, PREA, most institutional investors are already at the limit or above what is defined by the diversification policy. The result is clear: there is little to no new institutional capital available for funds or real estate investments. This saturation prevents any significant influx, perpetuating the liquidity shortage in the market.

The Dangerous Temptation of New Capital Sources

Faced with this barrier, managers are turning to alternative sources of wealth, such as private banking clients, family offices, and even retail investors. This approach, however, is not advisable. Real estate investments lack liquidity, especially in unfavourable market moments, exposing less experienced investors to high risks of capital immobilisation.

A practical problem aggravates the situation: many of these investors, including more sophisticated family offices, do not possess the technical knowledge to decipher and interpret the documentation of investment funds intended for institutionals, let alone to participate in and direct the governance of those same funds – which, in most cases, are shielded against this possibility. The widespread poor performance of these funds, coupled with the risk of lack of liquidity, makes them an inadequate proposition.

Although I advocate the democratisation of access to investments for all, including the smallest investors, it is essential to educate them about the inherent risks. In my opinion, the core of the problem lies in costs and scale. The costs of real estate funds are high relative to the returns they generate. Even when they achieve larger scales, capable of amortising fixed costs over a broader base,

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managers rarely reduce them. The focus shifts from generating good returns for investors to an exercise in aggregating assets under management, prioritising volume over end returns to investors.

Exceptions where capital flows

Not everything is stagnant. Some strategies within real estate are growing and recording good results where capital exists. In Portugal, the residential development for sale continues to be profitable. Banks continue to provide mortgages, and the lack of supply absorbs what comes to market, despite prices being above the possibilities of large swathes of the population.

In the United States and other countries, there has been explosive growth in datacentres, driven by the computing needs of artificial intelligence. The main constraint is the production of electricity to power them. In the major traditional sectors, it is “more of the same”: the economy advances without much growth, but also without significant downturns.

Realism instead of forced optimism

This October, I chose not to travel to Munich for Expo Real. I felt no FOMO (Fear of Missing Out). I did however monitor my more than 6,000 connections on LinkedIn and, for the third consecutive year, the narrative was: “... better than last year...” and “...turning the corner...”. Those who follow capital markets and real estate cycles know that these distortions take years to resolve. It is better to face the markets with realism, recognising the ongoing stagnation rather than illusions of imminent recovery.

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Anabela Loureiro

O bom selvagem Todos sabemos que o ensino público tem problemas e no ensino superior os preços que os alunos pagam são bem competitivos.

O que não sabíamos - e o Sr. Ministro da Educação esclareceu-nos - é que “quando metemos pessoas que são basicamente todas de rendimentos mais baixos a beneficiar do serviço público, nós sabemos que esse serviço público se deteriora.”

Se bem percebi, os pobrezinhos, selvagens, não sabem cuidar do espaço público. Nem passou pela cabeça do Sr. Ministro que a ocupação do espaço, o tempo, leva a desgaste e que o seu ministério tem, e deve, desembolsar apoios para manter, actualizar e modernizar esses espaços. Assim como os privados também o devem fazer.

Mas tem toda a razão Sr. Ministro, a educação não começa nas escolas, mas em casa.

Ao que parece, na sua, impera a discriminação e o preconceito.

Everyone knows that public education has problems and that in higher education the fees students pay are very expensive.

What we didn’t know - and the Minister of Education made it clear for us - is that “when we get people that are basically all on lower incomes to benefit from public service, we know that this public service deteriorates.”

If I’ve understood this right, the poor hooligans don’t know how to look after public premises. It didn’t even cross the minister’s mind that using premises leads to wear and tear over time, and that his ministry must and should pay out funds to maintain, modernise, and make these premises more fit for purpose. That’s what the private establishments do.

But you’re absolutely right Mr. Minister. Education doesn’t start in schools, but at home.

From what it seems, yours is run on discrimination and prejudice.

Foto Photo Anabela Loureiro

The noble savage

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