Finalidade e funcionamento

O Graprohab é essencialmente uma instituição licenciadora. Sua principal finalidade é verificar a viabilidade técnica de projetos habitacionais residenciais (loteamentos e condomínios) a serem implantados em áreas urbanas, bem como assegurar que estes futuros empreendimentos atendam a normas e regulamentações ambientais e urbanísticas previstas nas legislações vigentes, em especial a federal e estadual. Este papel desempenhado pelo Graprohab contribui com o desenvolvimento urbano sustentável, gerando um impacto positivo para a sociedade. O assistente jurídico do Graprohab, Vitor Nóbrega, ressalta, porém, que a análise realizada pelo colegiado restringe-se a empreendimentos em projeto. “Não é atribuição do colegiado fiscalizar, regularizar ou ratificar empreendimentos já implantados ou em fase de implantação”.

Para aprovação do projeto habitacional, o empreendedor deve protocolar toda a documentação pertinente em um balcão único do Graprohab, que se encarrega de distribuir as plantas e demais certidões relativas ao empreendimento aos órgãos integrantes do colegiado (SDUH, DAEE, Sabesp e Cetesb) para análise simultânea. “Os prazos para análise devem ser rigorosamente cumpridos pelos órgãos, o que dá segurança jurídica, agilidade e transparência aos empreendedores”, destaca Lacir Baldusco. “Por outro lado, o Estado ganha eficiência e os cidadãos têm a certeza de que a administração pública está cumprindo o seu papel”, acrescenta. O colegiado atua em sinergia e cada um dos seus integrantes tem uma atribuição específica para analisar se determinado empreendimento segue as diretrizes legais que regulam o Meio Ambiente e a Habitação. Se a resposta for positiva, o projeto é aprovado e recebe o Certificado de Aprovação do Graprohab (ver imagem acima), documento imprescindível para a construção dos empreendimentos habitacionais, sejam eles públicos ou privados. Para desempenhar suas funções, o Graprohab, sediado na Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação, na região central de São Paulo, conta com uma estrutura bastante enxuta, composta pela Presidência, apoiada por três áreas: técnica (Coordenadoria de Licenciamento, de Operações e de Controle Tecnológico-Cloct), protocolo e expediente (veja na pág 9).

Passo a passo da aprovação

Em tese, o Graprohab pode analisar qualquer projeto habitacional de empreendimentos, mas há casos em que esta avaliação é obrigatória e em outros, facultativa, de acordo com o Decreto 66960/22. Desta maneira, a atuação do colegiado pode ser resumida em dois ritos administrativos principais: a emissão do Certificado de Aprovação (após deliberação de todos os membros do colegiado) e a emissão da Declaração de Não Enquadramento (para os projetos dispensados de tramitação por todo o colegiado). Neste último caso, a declaração deve ser emitida em sete dias úteis.

Expedição de um único Certificado de Aprovação contendo os pareceres dos órgãos licenciadores

Prazos máximos do Graprohab

60 Dias

corridos para

Analisar o projeto completo, considerando aspectos técnicos, urbanísticos e ambientais, e emitir um parecer técnico sobre a viabilidade do empreendimento.

Deliberar sobre recursos e manifestações do interessado, contados a partir da data do respectivo protocolo

Obs.: Caso não se emita o parecer técnico dentro dos prazos estabelecidos, o projeto é considerado aprovado por decurso de prazo.

Com a documentação completa protocolada para casos de análise obrigatória, ocorre a convocação da primeira reunião de deliberação do projeto no prazo máximo de 60 dias corridos, quando cada um dos membros irá entregar seus votos. Para empreendimentos de interesse social, esse prazo da primeira análise cai para 30 dias.

Os membros poderão requerer, mediante justificativa técnico-administrativa, a prorrogação do prazo para entrega dos votos por até mais 30 dias adicionais corridos. O interessado tem outros 60 dias para atender as exigências técnicas ou entrar com recursos. O resultado da primeira análise do processo ocorre por meio de voto oferecido nas reuniões ordinárias do colegiado às terças-feiras. Essa decisão deve ser apresentada ao interessado de uma única vez, podendo ocorrer de três maneiras: pela aprovação do empreendimento, por cumprimento de exigência técnica, que nada mais é do que a necessidade de esclarecimentos ou ajustes no projeto apresentado, ou pelo seu indeferimento, situação na qual o projeto apresentado não tem condições técnicas, ambientais ou documentais de ser aprovado.

Quando aprovado, o empreendimento recebe um Certificado de Aprovação, contendo a íntegra do resultado das análises de todos os órgãos e concessionárias envolvidos e relação de todas as obrigações a serem cumpridas, que será vinculado ao projeto urbanístico, para prosseguimento das aprovações na prefeitura municipal e seu consequente registro no Cartório de Imóveis.

Cumprido o rito de licenciamento e registro, o empreendedor tem dois anos de prazo para a implantação do seu empreendimento, podendo esse prazo se estender por uma única vez pelo mesmo período. Sua implantação será fiscalizada pelo município, por conta das suas atribuições constitucionais no que se refere ao parcelamento do solo. Pelo Estado, a tarefa caberá à Cetesb, órgão responsável pelo licenciamento ambiental.