SOE Årsrapport 2015

ÅRSRAPPORT 2015

INNHOLD

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Vi har primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Vi har 22 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør, og har et tett samarbeid med både institusjonelle oppdragsgivere og finansielle investorer.

Forretningsidé SOE utvikler eiendom Visjon Den foretrukne eiendomsutvikler Verdier Kompetente – Verdiskapende Løsningsorienterte – Pålitelige Misjon Grensesprengende eiendomsutvikling

04/

Stor-Oslo Eiendom i 2015

og ved inngangen til 2016

05/

Et viktig år for Stor-Oslo Eiendom

06/

Prosjekter under utvikling

15/

Historisk solid

avkastning på prosjektene

17/

Stor-Oslo Invest – Investeringer

18/

Ansatte

21/

Årsregnskap Stor-Oslo Eiendom

27/

Årsregnskap Stor-Oslo Invest

32/

Referanseliste – Næring

33/

Referanseliste – Bolig

34/

Stor-Oslo Eiendom tar miljøet på alvor

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

3

Stor-Oslo Eiendom i 2015 og ved inngangen til 2016 2015 har for Stor-Oslo Eiendom vært et år med mye endring. Vi har i løpet av året gjennomført en fusjon av Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Management AS. De to selskap er fusjonert inn i Stor-Oslo Eiendom AS. Partnerne i Stor-Oslo selskapene har inngått en ny aksjonæravtale, eierposter er noe omfordelt og eierskapet er lagt i et nytt holdingselskap, Stor-Oslo Eiendom Holding AS, som er 100 % eier av Stor-Oslo Eiendom AS. I løpet av året har fire av våre senior partnere valgt å slutte, dels for å starte i annen virksomhet og dels for å etablere egen virksomhet.

2015 har organisatorisk således vært krevende, men ved utgangen av året med et selskap med litt færre medarbeidere, betydelig mer å gjøre for hver enkelt, og med økte utfordringer for mange av våre yngre medarbeidere. Dette har skapt økt entusiasme i organisasjonen og en svært motivert gjeng som skal ta Stor-Oslo Eiendom videre.

Ved inngangen til 2016 har vi mange, til dels meget store, prosjekter å ta tak i, som forhåpentligvis vil gi Stor-Oslo regionen mange nye boliger, noen svært flotte og profilerte næringsbygg og våre investorer fortsatt god avkastning på investert kapital.

Vi gleder oss til fortsettelsen!

Arild Rygg, styreleder

STOR-OSLO EIENDOM

Et viktig år for Stor-Oslo Eiendom 2015 ble et veiskille for vårt selskap. Året ble preget av at vi konsoliderte, effektiviserte og omorganiserte Stor-Oslo Eiendom, etter 6 år med drift gjennom to selskap. Når vi nå går inn i et jubileumsår, sterkere og mer samlet enn noen gang, er det også tid for refleksjon og en oppsummering av våre første 15 år.

FLERE GRUNNER TIL SAMMENSLÅING Først og fremst har vi endret oss som selskap i løpet av de siste 15 årene. Fra å være et rent prosjektlederselskap som primært jobbet for de store eiendomsselskapene og syndikater, så har vi tatt steget opp og selv blitt en betydelig eiendomsaktør som etablerer og igangsetter prosjekter på «egen kjøl». Vi tok tidlig et strategisk valg om å ta føringen i prosjektene, investere egne penger, få med gode investorer og selv ta byggherrerollen i prosjektene.

FRA LEVERANDØR TIL PREMISSGIVER Vi forsto at man må ha tilgang på både kunnskap og kapital om man ønsker å bli en stor aktør i eiendomsbransjen. Kunnskapen har vi bygget opp og foredlet gjennom mange år med store og kompliserte prosjekter. Man må våge å ta på seg oppgaver som er «utenfor komfortsonen» hvis man skal bli bedre og lære noe nytt. Gjennom slike prosjekter bygger vi kompetanse internt, og vi bygger også en stolthet og et internt samhold som er unikt.

Mange av våre største prosjekter har vi utført på oppdrag fra store eiendomsselskap. Vi ønsket imidlertid å ta steget helt opp og selv være vår egen premissgiver. Vi ønsket å jobbe med utfordrende, kompetansebyggende prosjekter og samtidig kapitalisere på vår kunnskap. Ved å tilby våre investorer en mulighet til å investere i våre utviklingsprosjekter, har vi i løpet av de siste årene fått nødvendig kapitaltilgang til å initiere de store prosjektene.

På få år har vi tatt steget opp fra å være en ren leverandør til å være en premissgiver i eiendomsbransjen.

KJERNEKOMPETANSEN ER EIENDOMSUTVIKLING Vi er en ren kunnskapsbedrift, som kun jobber med utvikling av eiendom, og vi må hele tiden sette strenge krav til oss selv for å levere høy avkastning på kapitalen. Dette aktualiserte igjen behovet for å omorganisere og effektivisere virksomheten rundt vår kjernekompetanse; eiendomsutvikling. Vi blir mer strømlinjeformet og kan optimalisere tjenesten vi leverer til prosjektene våre. Så lenge vi leverer god avkastning, kan vi langt på vei selv legge føringer og premisser for hva vi ønsker å jobbe med.

I SAMME BÅT Vi ønsket å samle hele organisasjonene i ett selskap - i samme båt med ett mål. Vi ønsket å bygge en virksomhet som skal være best på eiendomsutvikling, og vi mener vi blir det ved å være enorganisasjon, ha en agenda og bygge ett tverrfaglig team med økonomer, ingeniører og markedsfolk for utvikling av eiendom.

Det handler om å bygge systemverdi. Lage en velsmurt maskin, med kun ett fokus: - å utvikle eiendom. Vi er nå rigget for veien videre og vi har klare ambisjoner om å bli en av de store aktørene innen eiendomsutvikling i Østlandsområdet.

Mathis Grimstad, daglig leder i Stor-Oslo Eiendom AS.

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

5

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016

KARL JOHANS GATE 12 - OSLO Prosjektet omfatter rehabilitering av to bygårder fra 1860-årene til et Choice Komfort Hotell med 181 rom, restaurant, bar, uteservering i gårdsrom og fellesarealer. Totalt 9700 kvm areal.

Hotellet er strategisk plassert med inngang fra Karl Johans gate rett ovenfor Domkirken og Kirkeristen. Prosjektet ble påbegynt 2013, med forprosjekt, og ventes ferdigstilt i mars 2016.

Oppdragsgiver er Karl Johans gate 12 AS/Union Eiendomskapital AS. Stor-Oslo Eiendom er byggherrens prosjektledelse og ansvarlig for forprosjekt, kontrahering og gjennomføring/ ferdigstilling.

KONOWSGATE 67 B - OSLO Konowsgate 67 B ble kjøpt av Stor-Oslo Eiendom AS i 2011.

Prosjektet har omfattet full rehabilitering av eiendommen, med nye fasader, et energieffektiviseringsprosjekt i samarbeid med Enova, samt ny innredning av utleiearealer for forskjellige typer næringsvirksomhet. Største leietaker er Insignia AS (salg av biler), OnlineXprint AS (trykkeri og Car Spa (bilpleie). Det er fortsatt ca. 7.000 kvm ledig areal hvor det arbeides med utleie.

Prosjektet ble påbegynt 4. kvartal 2013 med utvikling mot rammesøknad og ikke søknadspliktige oppgraderingsarbeider.

Prosjektet er ferdigstilt hva angår fasader, tak og de utleide arealer. Komplett ferdigstillelse avhenger av utleie av resterende næringsarealer, forhåpentligvis i løpet av 2016.

Oppdragsgiver er Konowsgate 67 B ANS, hvor Stor-Oslo Invest AS har en 30 % eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS har hatt ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse, finansiering og forretningsførsel utleiearbeidet.

6

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

SCHWEIGAARDSGATE 16 - OSLO Nytt HQ for Statoil Fuel & Retail Prosjektet omfatter ca. 15.000 kvm kontorarealer på Grønland i Oslo og er blant annet nytt hovedkontor for Statoil Fuel and Retail AS. Prosjektet ble påbegynt i 2011 og ferdigstilt i 2015. StorOslo Eiendom har vært prosjektutvikler/prosjektleder for hele prosjektet fra oppstart med volumstudier, arkitektkonkurranse, avklaringer myndigheter/politikere til ferdigstillelse og overlevering til leietakere.

Oppdragsgiver var Entra Eiendom.

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016

SOLBAKKEN 1-7 - DRAMMEN NITTEBERG HAGEBY - NITTEDAL Solbakken ligger solrikt og tilbaketrukket på Bragernes i Drammen Kommune med 66 leiligheter og fire «townhouses».

Prosjektet ble påbegynt 2011 med prosjektutvikling og myndighetsbehandling. Prosjektet ventes ferdigstilt høsten 2016.

Prosjektet omfatter 54 rekkehus og eneboliger og utvikles i Skedsmo kommune. Prosjektet ble påbegynt 2012 med salg og ventes ferdigstilt årsskifte 2017/18.

Oppdragsgiver er Nitteberg Vest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 26,4%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.

Oppdragsgiver er Solbakken 1-7 AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.

VÅLERENGA STADION - OSLO Arbeidet med Vålerenga stadion ble påbegynt i 2008, med generell rådgivning overfor Vålerenga Fotball, i forbindelse med et vedtak i Oslo Bystyre om at VIF skulle få tomt til ny stadion.

Stor-Oslo Eiendom har ingen eierandel i prosjektet, men har bistått VIF med å utvikle prosjektet og å kommersialisere tomtegaven fra Oslo kommune, samt å finansiere prosjektet.

Et langt, tungt og meget omfattende arbeide har ført til suksess i 2015 ved at alle beslutningsvedtak ble fattet og byggingen startet.

Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Vålerenga kulturog idrettspark AS, 100% eiet av Vålerenga Fotball. Prosjektet skal være ferdigstilt i august 2017.

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

7

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016

SCHULTZS HUS, SCHULTZ GATE 1 - OSLO Schultz Hus utvikles på Majorstua i Oslo. Prosjektet omfatter 31 boliger, et underjordisk parkeringsanlegg med 24 P-plasser, samt ca 1 000 kvm arealer for Næring. Prosjektet ble påbegynt 3. kvartal 2013 med utvikling mot rammesøknad og vil ferdigstilles i løpet av januar 2016.

Oppdragsgiver er Schultz Hus AS hvor Stor-Oslo Invest AS har en 20% eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS har hatt ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse og forretningsførsel samt bistand med å finne leietakere til prosjektets næringsarealer.

Prosjektets boliger er ferdigsolgt og de to forretningsarealene er utleid til Baker Hansen og HiYoga (Sats Norge AS).

GAMBORGS PLASS, MALMØGATA 1 - OSLO Prosjektet omfatter 52 boliger og 1300 kvm arealer for kontor på gateplan. Prosjektet ligger i Malmøgata 1, på Grünerløkka i Oslo kommune. Prosjektet ble kjøpt med ferdig rammetillatelse iht TEK 07 januar 2015 og byggestart var februar 2015.

Prosjektet ferdigstilles sommeren 2016.

Oppdragsgiver er Malmøgata 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20 %. Stor-Oslo Eiendom har totalansvaret for prosjektutvikling, forretningsførsel og daglig drift av Malmøgata 1 Invest AS.

8

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

AMPERE – RIFT COLOSSEUM. SØRKEDALSVEIEN 8 - OSLO Prosjektet omfatter 116 boliger og 11 000 kvm arealer med næring og utvikles på Majorstua i Oslo kommune. Prosjektet ble kjøpt i 2012, omregulert i 2015 og er under bygging. Prosjektet ferdigstilles medio 2017.

Oppdragsgiver er Sørkedalsveien 8 Holding AS, hvor StorOslo Invest AS er aksjonær med 10%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling, forretningsførsel, salg og gjennomføring.

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016

ENGENE 100 - DRAMMEN

SILDETOMTA - KONGSBERG

Prosjektet utvikler 75 boliger over tre byggetrinn i Drammen kommune. Prosjektet ble påbegynt sommeren 2012 med detaljregulering og ventes ferdigstilt årsskiftet 2017/18.

Prosjektet omfatter ca. 60 boliger, 11 000 kvm handel og 160 hotellrom og utvikles i sentrum i Kongsberg kommune.

Prosjektet ble påbegynt 2013 med omregulering, som ventes stadfestet i 2016. Bygging ventes startet ultimo 2016 og ferdigstilt i løpet av 2018.

Oppdragsgiver er Engene 100 AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 25%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.

Oppdragsgiver er Sølvknuten AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med ca. 18%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling, salg og gjennomføring.

NEDRE SKØYEN VEI 11 - OSLO Prosjektet omfatter 39 boliger og 1000 kvm arealer for parkering og utvikles på Skøyen i Oslo kommune. Prosjektet ble påbegynt 2015 med konseptvurderinger og reguleringsarbeid og ventes ferdigstilt i 2020. Oppstart bygging er pt. uviss og avhengig av oppstart av arbeider med Fornebubanen og ny Skøyen Stasjon.

Oppdragsgiver er Nedre Skøyen vei 11 AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 33,4 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for prosjektutvikling og gjennomføring, herunder finansiering og forretningsførsel.

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

9

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016

HOVSETERVEIEN 70-72 - OSLO

KIRKEVEIEN 59 - BÆRUM

MEGLERGÅRDEN BEKKESTUA - BÆRUM

På Hovseter utvikles eiendommen i Hovseterveien 70-72 til boliger, utvidet nærbutikk og renovert garasjeanlegg. I alt 2300 m2 bolig over 5 plan, med tilhørende takterrasse, og nytt utomhus areal på taket til butikk. Eksisterende garasjeanlegg renoveres, og skal samvirke med garasjeanlegget til de nye boligene. Prosjektet vil gi et godt bidrag til å fornye en eksisterende sliten bebyggelse, og torget som knytter sammen omkringliggende bolig bebyggelse, og Hovseter skole. Pr januar 2016 er prosjektet til politisk behandling, med antatt vedtatt regulering ila Q1 2016. Søknad om rammetillatelse følger straks regulering er vedtatt, med forventet oppstart bygge arbeider i Q3 2016. Forventet ferdigstillelse er Q4 2017.

Prosjektet omfatter ca. 80 boliger samt noe areal for handel, og utvikles i Bærum kommune. Prosjektet ble påbegynt 2013 med innspill til endring av kommuneplan. Byggestart ventes ila. 2017.

Prosjektet omfatter utvikling av ca 60 leiligheter og 2600 kvm arealer for utadrettet virksomhet på gateplan. Prosjektet ligger sentralt plassert i Bekkestua Sentrum . Prosjektet ble ervervet høsten 2016 og med oppstart deltaljregulering februar 2016.

Det forventes salgsstart Q1 2017 på boligene. I januar 2016 ble det ervervet tilstøtende nabotomt for å innlemme denne i prosjektet. Dette innebærer ytterligere 13 enheter.

Stor-Oslo Eiendom AS er ansvarlig for utvikling, forvaltning, forretningsførsel og prosjektutvikling. Stor-Oslo Invest AS er medeier med en eierandel på 19%.

10

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

Oppdragsgiver er Høvikhagen AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med ca. 10%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektledelse, forretningsførsel og forvaltning.

Oppdragsgiver er Melgergården 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20%. Stor-Oslo Eiendom har totalansvaret for prosjektutvikling, forretningsførsel og daglig drift av Malmøgata 1 Invest AS.

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015 - 2016

BRØDFABRIKKEN, LØRENVEIEN 55 - OSLO Prosjektet omfatter 54 rekkehus og eneboliger og utvikles i Skedsmo kommune. Prosjektet ble påbegynt 2012 med salg og ventes ferdigstilt årsskifte 2017/18.

SANNERGATA 3 - OSLO

Oppdragsgiver er Nitteberg Vest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 26,4%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.

Prosjektet omfatter utvikling av ca 70 leiligheter og 1350 kvm arealer for utadrettet virksomhet på gateplan. Prosjektet ligger øverst på Grünerløkka i Oslo kommune. Prosjektet ble ervervet høsten 2013 og regulering pågår med mål om salgsstart sommeren 2016.

Oppdragsgiver er Sannergata 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20 %. Stor-Oslo Eiendom har totalansvaret for prosjektutvikling, forretningsførsel og daglig drift av Malmøgata 1 Invest AS.

LØRENVEIEN 65 - OSLO Kontorbygg Prosjektet omfatter 13.700 kvm arealer for kontor og utvikles på Løren i Oslo kommune. Prosjektet ble påbegynt juni 2012 med regulering og ventes ferdigstilt i 2018.

Oppdragsgiver er Lørenveien Utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 6,9 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for tilrettelegging, regulering, utvikling og gjennomføring.

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

11

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING I 2015-2016 OG FREMOVER

FRYSJAPARKEN - OSLO Prosjektet omfatter 950 boliger, forretninger og barnehage utvikles på Frysja i Oslo kommune. Prosjektet ble påbegynt sommeren 2012 med reguleringsarbeid og ventes ferdigstilt i 2024.

Oppdragsgiver er Frysjaparken Utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 2,61%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for tilrettelegging, regulering, utvikling og gjennomføring.

ENSJØVEIEN 16-22 - OSLO

LØKENHAGEN, SKÅRER SYD - LØRENSKOG

Prosjektet omfatter omregulering fra dagens bruk, som i hovedsak er kontorer, til boliger. Det vil bli forretninger på bakkeplan mot Ensjøveien. I tillegg vurderes det å innlemme barnehage i prosjek tet. En omregulering til boliger vil medføre rivning av dagens bygningsmasse på 12 700 BRA. Forventet utnyttelse etter omregulering er 22 000 BRA. Reguleringsprosessen forventes ferdigstilt i løpet av første halvår 2017.

Prosjektet omfatter ca 700 boliger ( ca 43.900 kvm) med noe utadrettet næringsvirksomhet på bakkeplan. Prosjektet ligger i Lørenskog kommune og første trinn ble byggestartet høsten 2015. Hele Prosjektet ventes ferdigstilt ca. 2025.

Oppdragsgiver er Ensjø Utvikling AS hvor Stor-Oslo Invest AS har opsjon på 20 % av aksjene. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for forretningsførsel, utleie og omregulering.

12

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

Oppdragsgiver er Skårer Syd Holding AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 8,1%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling og prosjektledelse, samt forretningsførsel og forvaltning.

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING I 2015-2016 OG FREMOVER

KAKKELOVNSKROKEN - OSLO

FROGNER NÆRINGSPARK - SØRUM

Prosjektet omfatter en regulert næringstomt i Kakkelovnskroken 3 på Rødtvedt i Oslo. Eiendommen ble kjøpt som del i en mindre portefølje i 2011. Det har siden kjøpet vært arbeidet med avklaringer med Statens Vegvesen, som i 2015 endelig falt på plass i den forstand at SVV frafalt sin båndlegging av eiendommen, slik at den da ble klar for utbygging i henhold til gjeldende regulering.

Prosjektet omfatter regulering av et tomteområde på 165.200 kvm i Sørum kommune, beliggende tett inntil E6, rett nord for «Berger-området». Det antas at det kan bygges ca. 52.000 kvm på området.

Området ventes ferdig regulert i løpet av 2016 og det vil etter hvert arbeides med å finne leietakere eventuelt kjøpere av ferdigs regulert og byggeklart område for logistikk-, lager-, verksted, eller produksjonsvirksomhet.

Eiendommen har potensial for ca. 5.700 kvm næringsbygg. Det arbeides løpende med direkte salga eiendommen, alternativt utleie og bygging av et skreddersydd bygg for leietaker.

Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Frogner Næringspark AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er 30 % eier. Frogner Næringspark AS har en opsjonsavtale om kjøp av grunnen fra dagens grunneiere. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for prosjektledelsen tilknyttet reguleringsprosjektet og den videre utvikling av næringsområdet.

Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Kakkelovnskroken 3 AS, 100% eiet av Oslo Øst Holding AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er 20 % eier. Prosjektet ventes solgt eller påbegynt i løpet av 2016.

HOLMENHAGEN, STASJONSVEIEN 55 - OSLO Prosjektet «Holmenhagen» er beliggende i Stasjonsveien 55 på Vestre Holmen i Oslo. Prosjektet omfatter 52 boliger samt et underjordisk parkeringsanlegg med ca 50 P-plasser.

Prosjektet ble påbegynt 4. kvartal 2015 med utvikling mot rammesøknad og er forventet ferdigstilt 1. kvartal 2018.

Oppdragsgiver er Holmen Eiendomsutvikling AS hvor Stor-Oslo Invest AS er medinvestor med 20 %. Stor-Oslo Eiendom AS er ansvarlig for prosjektutvikling og forretningsførsel. Prosjektets boliger legges ut for salg 2. kvartal 2016.

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

13

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING I 2015-2016 OG FREMOVER

SETRA VEI 26-30 - OSLO

PAULSENKAIA, FELT B4 - OSLO

Prosjektet omfatter tre eiendommer på tilsammen ca. 5.400 kvm i Holmenkollen i Oslo, med opsjon på ytterligere en eiendom på ca. 1.330 kvm. Eiendommene er under omregulering, der målet er å få tillatelse til å bygg ca. 3.500 kvm bolig. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2019.

Prosjektet omfatter ca. 19.500 kvm BRA bolig og ca. 5300 kvm BRA forretning, bevertning og barnehage, samt underetasje med parkering, boder, sykkelparkering og tekniske rom. Det ble primo 2016 inngått avtale med HAV Eiendom om å kjøpe eiendommen for utvikling som beskrevet over. Selve overtakelsen skjer ultimo 2016, men avtalen gir rom for at Stor-Oslo Eiendom kan starte utviklingsarbeidet og salg av leiligheter allerede i 2016. Byggestart ventes primo 2017 og ferdigstillelse av hele prosjektet ultimo 2019.

Oppdragsgiver er Setra Vei utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 16,67 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling og prosjektledelse, samt forretningsførsel og selskapsforvaltning.

14

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

Oppdragsgiver er Paulsenkaia Invest AS, hvor Stor-Oslo Invest AS har en 20 % eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS vil ha ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse, finansiering, forretningsførsel, samt bistand med salg av leiligheter og utleie av næringsarealene.

HISTORISK SOLID AVKASTNING PÅ PROSJEKTENE * IRR: 37,29 % (Gjennomsnittlig IRR på alle gjennomførte prosjekter i regi av SOE, i nedennevnte periode) 500 000 000

400 000 000

300 000 000

200 000 000

100 000 000

- 100 000 000

- 200 000 000

- 300 000 000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Innbetalinger

Utbetalinger

*) Beregnet internrente på 100% kapitalinn- og utbetalinger fra oppstart i 2003. Alle realiserte prosjekter er medtatt i beregningen

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

15

16

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

STOR-OSLO INVEST

Stor-Oslo Invest AS’ investeringer Stor-Oslo Invest AS er et investeringsselskap i Stor-Oslo Eiendom. Selskapets forretningsidé er å investere i alle prosjekter som utvikles av Stor-Oslo Eiendom, for derigjennom å delta aktivt på eiersiden i prosjektene, på lik linje med eksterne, finansielle investorer. Selskapet er eiet av de ansatte i Stor-Oslo Eiendom.

Stor-Oslo Invest AS deltar med typisk 10 – 30 % av egenkapitalen i hvert av prosjektene som utvikles av Stor-Oslo Eiendom. Stor-Oslo Invests deltakelse skjer på 100 % de samme premisser som øvrige investorer. Med Stor-Oslo Eiendoms ansatte på eiersiden sikres det samme incitament og fokus fra ansatte som for finansielle investorer. Ingen ansatte får investere direkte i de enkelte prosjekter, men må delta i felesskapet. Dette for å sikre at alle har lik interesse i at alle prosjektene går bra. Man unngår på den måten risiko for suboptimalisering fra enkelte som kunne ha større interesse i ett prosjekt enn et annet.

Selskapet hadde ved årsskiftet 2015/2016 eierskap eller opsjoner i 27 prosjektselskaper. Oversikt over prosjektselskapene fremgår i oversikten til høyre.

Samlet verdijustert egenkapital i Stor-Oslo Invest AS ved årsskiftet 2015/2016 er ca. NOK 182 millioner. Gjennom 2015 har selskapet hatt en verdiutvikling på ca. 10 %.

Selskapet har i 2015 investert samlet ca. NOK 12 millioner og har realisert prosjekter for ca. NOK 17 millioner.

Prosjektporteføljen anses å være godt diversifisert, med en blanding av boligprosjekter og næringsprosjekter. Realisasjonstidspunkt for de forskjellige prosjekter er spredd over et tidsrom på fra ett til åtte år fra årsskiftet 2015/2016. Alle investeringer skjer i Østlandsområdet (Stor-Oslo området).

Selskapet har ved inngangen til 2016 en noe begrenset kapasitet, grunnet tunge investeringer ved inngangen til et nytt år. Mot slutten av 2016 ventes imidlertid nye realisasjoner, som vil gi selskapet fornyet investeringskapasitet.

Selskapet har ingen ansatte og forvaltes av Stor-Oslo Eiendom.

SOIs prosjektengasjementer

SOIs Eierandel

Konowsgate 67 B AS

31,92 %

Oslo Øst Holding AS

20,00 %

Prosjektbeskrivelse (fra 2014*)

Rehabilitering, ENOVA-tiltak og restrukturering av leie, ca. 19.200 m 2 Næringstomt på Kalbakken for bygging av nye 5.700 m 2

Hellerudsletta Eiendom AS

0,78 %

Messesenter Hellerudsletta, Skedsmo.

Sørkedalsveien 8 Holding AS

6,80 %

Kontorbygg under om-/utbygging og konvertering til kontor/bolig, 27.000 m 2

Frogner Næringspark AS

30,00 %

Millenium Property KS (+AS)

100 %

Millenium Property II AS

100 %

Solbakken 1-7 AS

20,00 %

Skårer Syd Holding AS

7,41 %

Regulering av ca. 300 da tomter for lager-/logistikkbebyggelse Boligprosjekt på Skullerud med 130 leiligheter. Ferdigstilt.

Boligprosjekt på Skullerud med 85 leiligheter. Ferdigstilt.

Boligprosjekt i Drammen med 70 leiligheter, ferdigstilles ila 2016.

Regulert tomt for boligprosjekt, Lørenskog med inntil 700 leiligheter.

Nitteberg Vest AS

26,40 %

Boligprosjekt på Nitteberg med 52 småhus og rekkehus, under bygging.

Rotnesbeitet AS

33,00 %

Boligprosjekt i Nittedal med 28 leiligheter. Ferdigstilt.

Lørenveien Utvikling AS

6,87 %

Boligutviklingsprosjekt på Løren, 150 leiligheter samt 13.000 m 2 kontorbygg.

HøvikHagen AS

9,37 %

Eiendom i Bærum under omregulering og prosjektering til bolig og næring.

Engene 100 Hovseterveien 70 - 72 AS

25,00 %

Boligprosjekt i Drammen, med ca 80 leiligheter, under bygging.

18,89 %

Forretning og P-hus samt ca 30 leiligheter på Hovseter i Oslo.

Sannergata 3 Invest AS

13,74 %

Good Hope Properties AS

66,67 %

Frysjaparken Utvikling AS Ensjøveien 16 – 22

Malmøgata Invest AS

Nedre Skøyen vei 11 AS Sølvknuten AS

Næringseiendom i Oslo underregulering til ca 70 leiligheter og dagligvareforretning.

Vinfarm i Sør-Afrika med potensiale for utvikling av feriehus.

2,61 %

Boligprosjekt på Frysja i Oslo, under regulering for inntil 1.000 leiligheter.

0,00 %

Opsjon på 20 % av næringseiendom for omregulering til bolig/næring

13,74 %

Boligprosjekt på Rodeløkka i Oslo med 52 leiligheter og 1.100 m2 næring, under bygging.

33,40% 18,09%

Næringseiendom for konvertering til bolig, ca. 50 leiligheter. Under regulering.

Tomt på Kongsberg under regulering til 14.000 m2 næring og bolig.

Schultzgate 1 Invest AS

20,00%

Meglergården Invest 1 AS

19,90 % Eiendom på Bekkestua for omregulering til bolig og næring.

Stasjonsveien 55 Invest AS Setra vei Utvikling AS Paulsenkaia Invest AS

Opsjon på 20% av 31 leiligheter og 1.000 m2 næring. Ferdigstilt.

20,00 % Boligprosjekt på Holmen/Huseby med 47 leiligheter.

16,60 % Boligprosjekt i Holmenkollen, under regulering, for ca 30 leiligheter.

20,00 % Prosjekt i Bjørvika i Oslo, under utvikling for ca 175 leiligheter og 5.000 m2 næring.

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

17

ANSATTE

Ansatte i Stor-Oslo Eiendom

18

Arild Rygg Styreleder og partner Tlf: 90 88 18 67 arild@soeiendom.no

Ragnhild Bjella Skjørten Tlf: 90 91 83 18 ragnhild@soeiendom.no

Karsten Hjertholm Partner Tlf: 97 97 39 05 karsten@soeiendom.no

Mathis Grimstad Partner Tlf: 41 29 48 65 mathis@soeiendom.no

Nikolai Olsen Partner Tlf: 93 41 07 77 nikolai@soeiendom.no

Geir Johnsen Partner Tlf: 90 23 48 50 geir@soeiendom.no

Gunnar Rinde Partner Tlf: 95 21 88 31 gunnar@soeiendom.no

Lars-Erik Wogsted Partner Tlf: 92 42 84 74 lars-erik@soeiendom.no

Per Christian Holm Partner Tlf: 46 93 45 20 per.christian@soeiendom.no

Richard Zagar

Kjell Kristian Olstad

Carl Henrik Graff

Tlf: 93 89 66 99 richard@soeiendom.no

Tlf: 93 49 71 74 kjell.kristian@soeiendom.no

Tlf: 97 51 20 42 carl.henrik@soeiendom.no

Ă…RSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

ANSATTE

Erlend Ramnefjell

Lars Eirik Heramb Fjeld

Martin Bremnæs

Kathinka Lien Augustine

Christian Kaas

Tlf: 90 77 77 05 erlend@soeiendom.no

Tlf: 90 58 74 08 lars.erik@soeiendom.no

Tlf: 99 61 86 66 martin@soeiendom.no

Tlf: 90 60 29 09 kathinka@soeiendom.no

Tlf: 93 03 05 13 christian@soeiendom.no

Thomas Børnich

Esben Mæhlum

Lars-Henrik Manengen

Petter Bay Braathen

André Sommerfelt Bårdstu

Tlf: 99 63 97 83

Tlf: 90 55 45 41 esben@soeiendom.no

Tlf: 48 41 10 10 lars.henrik@soeiendom.no

Tlf: 92 62 48 88 petter@soeiendom.no

Tlf: 90 74 49 27 andre@soeiendom.no

thomas.bornich@soeiendom.no

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

19

20

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

Styrets årsberetning 2015 Selskapets virksomhet Selskapets virksomhet er å etablere, utvikle, lede og forvalte eiendomsutviklingsprosjekter i Stor-Oslo regionen. Arbeidet innebefatter søk etter nye prosjekter, bistand med finansiering, prosjektledelse, prosjektutvikling, forretningsførsel og aktivt arbeid med leietakere. Selskapet har i 2015 fusjonert inn Stor-Oslo Prosjekt AS og endret navn fra Stor-Oslo Management AS til Stor-Oslo Eiendom AS. Selskapet har i 2015 beskjeftiget 24 årsverk og hadde, ved utgangen av 2015, 21 ansatte.

Virksomheten drives fra Oslo.

Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:

Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt

2015 2014* 60 241 957 65 729 200 7 555 777 18 344 657 20 062 313 30 462 754 17 942 467 25 407 890

Balansesum Egenkapital

31.12.2015 53 065 279 1 250 000

31.12.2014 25 910 330 1 479 983

*Tall fra resultatregnskap er summert for Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Management AS i 2014.

Sammenligningstall for 2014 er ikke reviderte tall.

Det er, som følge av ny bonusavtale med de ansatte, avsatt kr. 6 904 567 i lønnskostnader for 2015. Bonus vil komme til utbetaling etter at årsregnskapet er godkjent.

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2015. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede. Inngangen til 2016 gir grunn til optimisme med hensyn til resultater for inneværende år.

Arbeidsmiljø, personale og likestilling Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak.

Sykefraværet i 2015 var meget lavt og det har ikke forekommet skader eller ulykker.

Selskapet har ved årets slutt to kvinnelige ansatte og 19 menn. Styret består av 1 kvinne og 5 menn.

Når selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø. Selskapets ambisjon er å bidra til forskjønning av bymiljøet.

Resultatregnskap Driftsinntekter og kostnader

Note 2015 2014

Honorarinntekter

58 827 992

64 403 260

Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter

1 413 965 60 241 957

1 325 940 65 729 200

Fremmedtjenester

2 093 578

1 056 775 34 747 771

Lønnskostnad

2

37 936 040

Avskrivning av driftsmidler

4

118 733

113 260

Annen driftskostnad

12 537 830

11 466 736

Sum driftskostnader

52 686 180

47 384 542

Driftsresultat

7 555 777

18 344 658

0

6 466 313

Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på investering i datterselskap Annen renteinntekt

10

227 677

161 144

Annen finansinntekt

13 181 662

5 518 286

Annen rentekostnad

310 802

27 637

Annen finanskostnad

592 000

10

Resultat av finansposter

12 506 537

12 118 096

Ordinært resultat før skattekostnad

20 062 313

30 462 754

Skattekostnad på ordinært resultat

2 119 846

5 054 864

Ordinært resultat

1, 3

17 942 467

25 407 890

Årsresultat

17 942 467

25 407 890

Avsatt til utbytte

29 091 437

32 500 000

Avsatt konserbidrag

1 422 909

0

Avsatt til annen egenkapital

-12 571 879

-7 192 110

Sum overføringer

17 942 467

25 407 890

Overføringer

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

21

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS Balanse – Eiendeler

Balanse – Egenkapital og gjeld Note 2015 2014

Anleggsmidler

Note 2015 2014

Egenkapital Innskutt egenkapital

Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr

4

321 680

0

Aksjekapital

Sum varige driftsmidler

321 680

0

Sum innskutt egenkapital

106 502

615 252

Finansielle anleggsmidler

5, 6

1 250 000

1 250 000

1 250 000

1 250 000

0

229 983

0

229 983

1 250 000

1 479 983

Opptjent egenkapital

Investeringer i datterselskap

9

Investeringer i tilknyttet selskap

Annen egenkapital

9

0

3 312 005

Andre langsiktige fordringer

0

1 240 000

Sum finansielle anleggsmidler

106 502

5 167 257

Sum egenkapital

Sum anleggsmidler

428 182

5 167 257

Gjeld

Sum opptjent egenkapital 6

Avsetning for forpliktelser Omløpsmidler

Utsatt skatt

0

12 555

Fordringer

Sum avsetning for forpliktelser

0

12 555

Leverandørgjeld

1 080 17 7

534 664

Betalbar skatt

1 627 507

0

Kundefordringer

10 433 561

1 811 517

Andre kortsiktige fordringer

22 761 490

13 04 3 517

33 195 051

14 855 033

10

Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l.

7

Sum omløpsmidler Sum eiendeler

19 442 046 52 637 097 53 065 279

5 888 039 20 743 073 25 9 10 3 30

Kortsiktig gjeld 3

Skyldig offentlige avgifter

3 865 842

1 442 002

Utbytte*

29 09 1 4 37

17 000 000

16 150 3 15

5 4 41 125

Sum kortsiktig gjeld

Annen kortsiktig gjeld

10

51 815 279

24 4 1 7 7 9 1

Sum gjeld

51 815 279

24 430 346

Sum egenkapital og gjeld

53 065 279

25 910 330

* I grunnlag for utbytteutdeling fra Stor-Oslo Eiendom AS til eier Stor-Oslo Eiendom Holding AS ligger det en gevinst som oppstod som følge av fusjon av Stor-Oslo Management AS og Stor-Oslo Prosjekt AS. Gevinsten er ført direkte mot egenkapital og vil elimineres ved konsolidering. Utbyttet fra Stor-Oslo Eiendom Eiendom Holding AS til eiere er således 11 MNOK mindre enn det som kommer til uttrykk i årsregnskapet til Stor-Oslo Eiendom AS.

Oslo, 03.02.2016

Arild Rygg Styreleder

22

Ole Anders Engebretsen Styremedlem

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

Jan-Gunnar Bøyum Styremedlem

Terje Urnes Styremedlem

Kathinka Lien Augustine Styremedlem

Karsten Hjertholm Styremedlem

Pål Mathis Grimstad Daglig leder

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS Note 1 – Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

Driftsinntekter Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.

Tilretteleggingshonorar inntektsføres først når det foreligger endelig avtale. Selskapet får på det tidspunkt en ubetinget rett til honoraret og inntekten kan måles pålitelig.

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % (27 % i 2014) på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier.

Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk.

Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid.

Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

Fusjon Stor-Oslo Management AS fusjonerte i 2015 med Stor-Oslo Prosjekt AS, org.nr. 983 603 688, med regnskapsmessig og skattemessig virkning pr. 01.01.2015. Fusjonen ble gjennomført som en fusjon mellom heleide datterselskaper av morselskapet Stor-Oslo Eiendom Holding, og reguleres av aksjeloven § 13-24 , jf. § 13-1 flg. Fusjonen ble gjennomført etter regnskapsmessig og skattemessig kontinuitet. I årsregnskapet for 2015 er tallene for 2015 og 2014 ikke direkte sammenlignbare som følge av fusjonen. Tallene som presenteres for 2014 er sammenfallende med offentlig regnskap for det overtakende selskapet, Stor-Oslo Management AS. Se Proforma-tall i note 12 for ytterligere informasjon.

Note 2 – Lønnskostnader 2015 25 322 600

Arbeidsgiveravgift

4 633 791

Pensjonskostnader

708 535

Andre lønnsrelaterte ytelser

1 169 437

Avsatt bonus for året

6 101 330

Sum

37 936 040 Daglig leder

Styre

Lønn og pensjon

1 558 333

360 000

Sum

1 558 333

360 000

Ytelser til ledende personer

Årets skattekostnad fordeler seg på

2015

2014

2 153 789

2 397 361

-33 943

4 309

2 119 846

2 401 670

Resultat før skattekostnad

20 062 313

19 572 628

Permanente forskjeller

-12 091 454

-4 227 201

Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad Beregning av årets skattegrunnlag:

Endring i midlertidige forskjeller

Lønnskostnader Lønn

Note 3 – Skatt

Styremedlemmer som er ansatt i selskapet mottar ikke styrehonorar.

Disse er, sammen med daglig leder, dekket av selskapets ordinære pensjonsordning.

Godtgjørelse til revisor Det er i 2015 kostnadsført kr. 95 000 (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar. Dette inkluderer teknisk utarbeidelse av regnskap og ligningspapirer. For øvrige bistandstjenester i forbindelse med fusjon er det fakturert kr. 162 000 (eks. mva)

Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

Pensjon Selskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene.

Aksjer i datterselskap og tilknyttede selskaper Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak.

Bonus Selskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning.

6 1 37

-

Mottatt konserbidrag

-6 466 313

Avgitt konserbidrag

-1 949 19 1

-8 879 114

Årets skattegrunnlag

6 027 805

-

2 153 789

2 397 361

Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag -526 282

-2 397 361

Betalbar skatt i balansen: Betalbar skatt på årets resultat

Betalbar skatt på mottatt konsernbidrag

Betalbar skatt i balansen

0 0

1 627 507

0

Oversikt over midlertidige forskjeller: 2015

Varige driftsmidler Sum Inntektsført avsatt utbytte

2014 endring

-28 921 -28 921

-22 784 -22 784

4 611

6 137 6 137

148 500

143 889

Inngår ikke i beregn av utsatt skatt 24 310

-24 310

Sum

-

125 716

125 7 16

25 % / 27 % utsatt skatt

0

33 943

33 943

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

23

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS Note 4 – Anleggsmidler

Note 8 - Garanti/pantstillelser

Påkost leide lokaler

Programvare

Inventar

Anskaffelseskost 01.01.15

64 800

408 967

Tilgang

Kunst

Sum

26 665 500 432

40 663

40 663

Avgang Anskaffelseskost 31.12.14 Akkumulerte avskrivninger 31.12.15

40 633

2 259

Akkumulerte nedskrivninger 31.12.15 Balanseført verdi pr. 31.12.15

64 800

408 967

26 665 541 065

2 17 156 2 1 9 4 1 5

38 404

64 800

Årets avskrivninger

2 259

0

Avskrivningsplan

30 %

3 år

191 811

26 665 321 680

1 16 474 3-5 år

1 1 8 733

-

Ordinære aksjer

Antall

Pålydende

Balanseført

50 000

25

1 250 000

Aksjer

Eierandel

Stor-Oslo Eiendom Holding AS

50 000

100 %

Totalt antall aksjer

1 000

100 %

Note 6 – Egenkapital

Aksjekapital Egenkapital 01.01.15

1 250 000

Annen EK

Sum

229 983

1 479 983

Fusjon

1 346 340

1 346 340

Interngevist ved kjøp/salg av krysseide aksjer

10 995 555

10 995 555

Årets resultat

17 942 467

17 942 467

Avsatt utbytte -29 091 437

-29 091 437

Avsatt konsernbidrag Egenkapital 31.12.2015 1 250 000

-1 422 909 -

-1 422 909 1 250 000

Note 7 - Bankinnskudd Av selskapets bankinnskudd er kr 1 224 897 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.

24

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

Datterselskap Eierandel Resultat Egenkapital Kostpris Bokført verdi (100%) (100%) Haugerud Boliginvest 1 AS

100 %

339 248

523 098

106 000

1

Haugerud Boliginvest 2 AS

100 %

-30 440

25 560

106 000

1

Eiendomsselskapet 30 AS *

100 %

-25 025

42 601

106 500

106 500

Sum investeringer i datterselskap

318 500

106 500

Note 11 - Fusjon og sammenlignbare tall

Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

Aksjonærer

Note 10 - Mellomværende med datterselskaper og tilknyttede selskaper

* Resultat og egenkapital er hentet for 2014, da det ikke foreligger årsregnskap for 2015 ved avleggelse av årsregnskapet for Stor-Oslo Eiendom. Det er ikke utarbeidet konsernragnskap da selskapene samlet ikke overstiger kravene i regnskapsloven § 3-2.

Note 5 – Antall aksjer, aksjeeiere m.v Aksjekapital

Selskapet har ingen heftelser per 31.12.2014

Overtakende selskap Stor-Oslo Management AS fusjonert i 2015 med: - Stor-Oslo Prosjekt AS, org.nr. 983 603 688. med virkning fra 01.01.2015. Fusjonen ble gjennomført som en fusjon mellom heleide datterselskaper av morselskapet Stor-Oslo Eiendom Holding AS, og reguleres av aksjeloven § 13-24 , jf. § 13-1 flg. Fusjonen ble gjennomført etter regnskapsmessig kontinuitet.

Fusjonen ble gjennomført med skattemessig kontinuitet i henhold til skattelovens regler og med skattemessig virkning for ligningsåret 2015.

Tallene for 2014 er summering av tall fra Stor-Oslo Management og Stor-Oslo Prosjekt AS. Tallene er ikke reviderte.

Note 12 - Pro forma balanser per 31.12.2014 for fusjonerte selskap Overtakende selskap Stor-Oslo Management AS fusjonerte med Stor-Oslo Prosjekt AS med virkning fra 01.01.15. Fusjonen ble gjennomført som en fusjon i søsterselskaper av morselskapet Stor-Oslo Eiendom Holding AS. Balanser for de fusjonerte selskapene per 31.12.2014/1.1.2015:

Eiendeler Anleggsmidler Omløpsmidler Sum EK og gjeld Egenkapital Gjeld Sum

Stor-Oslo Management AS

Stor-Oslo Prosjekt AS

SUM

5 167 257

209 112

5 376 369

19 533 256 24 700 514

330 098 5 3 9 2 10

19 863 723 25 239 723

2 603 611

1 346 340

3 949 951

19 009 632 21 613 245

28 097 896 29 444 236

47 107 528 51 057 480

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS Revisors beretning

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

25

26

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

Styrets årsberetning 2015 Selskapets virksomhet Selskapets virksomhet er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter alene eller sammen med andre investorer der søsterselskapet Stor-Oslo Eiendom AS har en aktiv rolle. Virksomheten ble etablert i juni 2008 og har gjennom emisjoner og realiserte prosjekter blitt betydelig oppkapitalisert. Selskapet har pr. 31.12.15 deleierskap i totalt 25 prosjekter, og har en samlet verdijustert egenkapital på ca. NOK 220 mill.

Stor-Oslo Invest AS har gjennom 2015 investert totalt NOK 32,0 mill. fordelt på 4 nye prosjekter og nye investeringer i eksisterende prosjekter. Selskapet har solgt et næringsprosjekt samt flere deler av boligprosjekter i 2015. I tillegg er det solgt ut andeler av aksjene i 9 prosjekter. Porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene. Selskapet er, gjennom forventede realiseringer utover i 2016, godt posisjonert for nye investeringer i inneværende år. Virksomheten drives fra Oslo.

Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:

Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt

2015 2014 0 0 -746 420 -1 659 784 25 823 409 9 157 991 25 823 409 6 649 964

Balansesum Egenkapital Egenkapitalandel

31.12.2015 31.12.2014 136 363 283 130 214 322 80 687 899 92 076 633 59,2% 70,7%

Selskapet har i løpet av året tatt en større andel av selskapets egne aksjer i forbindelse med uttreden for tre aksjonærer. Kjøpet ble gjennomført slik at man oppnådde en andel egne aksjer på 26 % med oppgjør i andeler i 9 prosjektselskaper, se nærmere beskrivelse i note 6. Beholdning egne aksjer tenkes utdelt pro rata utfra eksisterende aksjonærer ifbm. genereforsamlingen i mars 2016.

Resultatregnskap Driftsinntekter og kostnader Annen driftskostnad

Note 2015 2014 2

746 420

1 659 784

Sum driftskostnader

-746 420

-1 659 784

Driftsresultat

-746 420

-1 659 784

Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på investering i datterselskap

0

4 421 091

Inntekt på investering i annet foretak i samme konsern 6

22 728 871

5 483 307

Annen renteinntekt

628 578

480 574

Annen finansinntekt

4 965 680

4 149 507

Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler

0

1 006 41 9

Annen rentekostnad

1 753 300

1 937 316

Annen finanskostnad

0

772 969

Resultat av finansposter

26 569 829

10 817 775

Ordinært resultat før skattekostnad

25 823 409

9 157 9 9 1

0

2 508 027

Ordinært resultat

25 823 409

6 649 964

Årsoverskudd

25 823 409

6 649 964

6 622 462

Skattekostnad på ordinært resultat

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2015. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Overføringer

Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

6

3

Avsatt til utbytte

5

12 000 000

Avsatt til annen egenkapital

5

13 823 409

27 502

Sum overføringer

25 823 409

6 649 964

Arbeidsmiljø, personale og likestilling Selskapet har i 2015 ikke beskjeftiget noen ansatte. Styret og daglig leder består kun av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetningen vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

27

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS Balanse – Eiendeler

Balanse – Egenkapital og gjeld Note 2015 2014

Anleggsmidler

Innskutt egenkapital

Varige driftsmidler

Aksjekapital

Note 2015 2014

4, 5

65 487 315

5 5 187 18 5

Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr

21 958

21 958

Egne aksjer

-17 078 880

0

Sum varige driftsmidler

21 958

21 958

Overkurs

16 277 689

34 729 620

Sum innskutt egenkapital

64 686 124

89 916 805

16 001 775

2 159 827

Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap

6

14 788 342

14 029 432

Opptjent egenkapital

Investeringer i tilknyttet selskap

6

42 993 724

51 701 1 6 4

Annen egenkapital

Investeringer i aksjer og andeler

6

59 675 122

48 503 588

Sum opptjent egenkapital

16 001 775

2 159 827

Andre langsiktige fordringer

8

10 128 557

3 720 000

Sum finansielle anleggsmidler

127 585 745

117 95 4 18 4

Sum egenkapital

5

80 687 899

92 076 633

Sum anleggsmidler

127 607 703

117 9 76 1 4 2

Gjeld 9

0

Gjeld til kredittinstitusjoner Omløpsmidler

Sum annen langsiktig gjeld

15 000 000

0

15 000 000

25 236 496

0

Fordringer 3 710 689

1 143 937

Kortsiktig gjeld

Sum fordringer

Andre kortsiktige fordringer

8

3 710 689

1 143 937

Gjeld til kredittinstitusjoner

Leverandørgjeld

0

959

Bankinnskudd, kontanter o.l.

5 044 8 9 1

11 094 243

Betalbar skatt

0

2 508 027

Sum omløpsmidler

8 755 580

12 238 180

Sum eiendeler

136 363 283

130 214 322

9 3

Utbytte

Oslo, 03.03.2015

Arild Rygg Styreleder

28

Nikolai Gomez Olsen Styremedlem

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

Karsten Hjertholm Styremedlem

Annen kortsiktig gjeld

12 000 000

6 622 462

8

18 438 888

14 006 2 4 1

Sum kortsiktig gjeld

55 675 384

23 137 689

Sum gjeld

55 675 384

38 137 689

Sum egenkapital og gjeld

136 363 283

130 214 322

Leif Oddvin Jensen Styremedlem

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS Note 1 – Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

Investeringer og inntektsføring

Investeringer er vurder t et ter kostmetoden, med nedskrivning i de tilfeller der verdinedgangen ikke anses å være forbigående. Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost.

Utby t te fra selskap hvor Stor-Oslo Invest AS har bestemmende innflytelse regnskapsføres det samme året som givende selskap avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt / utbetaling skjer.

Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 25 % (27% i 2014) på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie

Note 3 – Skatt

og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost.

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som kny t ter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

Estimater

Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.

Årets skattekostnad fordeler seg på

2015

2014

Betalbar skatt

-

2 508 027

Endring i utsatt skattefordel

-

Sum skattekostnad

-

2 508 027

25 823 409

9 1 5 7 99 1

Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad

Permanente forskjeller Skattemessig overskudd på på andel i deltakerlignet selskap Gevinst ved realisasjon av aksjer

1 038 637

-22 728 87 1

-5 483 307

Tap ved realisasjon av aksjer

772 803

Tilbakeføring av inntektsført utbytte

-4 965 680

-4 149 507

Tilbakeføring av inntektsført utdeling fra KS

-

Nedskrivning verdipapirer

1 006 419

Resultatført konsernbidrag

-4 42 1 09 1

Andre forskjeller

1 62 686

71 825

Mottatt konsernbidrag

14 549 709

Endring i midlertidige forskjeller Anvendelse av fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag

-3 254 490

-1 708 455

9 288 989

Betalbar skatt på årets resultat

-

-1 420 394

Betalbar skatt på mottatt konsernbidrag

-

3 928 421

Sum betalbar skatt i balansen

-

2 508 027

-

22 044

Betalbar skatt i balansen:

Note 2 – Lønn- og driftskostnader Lønnskostnader

Selskapet har ikke hatt ansatte gjennom året 2015.

Ytelser til ledende personer

Det har ikke blitt utbetalt lønn eller annen godtgjørelse til daglig leder eller styret i 2015.

Godtgjørelse til revisor

Godtgjørelse til revisor er fordelt på følgende: Beløp i NOK

Lovpålagt revisjon Tek. utarb. av regnskap og ligningspapirer

Oversikt over midlertidige forskjeller: 2015

Inntektsført avsatt utbytte

68 1 2 5

Underskudd til fremføring

-1 708 455

-

15 000

Sum

-1 708 455

22 044

-461 283

5 952

Annen bistand

191 750

Sum revisorbistand

2 74 8 7 5

25%/27% utsatt skatt/skattefordel Utsatt skattefordel bokføres ikke ihht god regnskapsskikk.

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

29

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS Note 6 – Investeringer

Note 4 – Antall aksjer, aksjeeiere m.v Aksjekapital Ordinære aksjer

Antall 770 439

Pålydende 85

Balanseført 65 487 315

Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

Aksjonærer

Aksjer

Eierandel

Stor-Oslo Invest AS Ekeberg Eiendom Holding AS Brødrene Jensen AS Nomoco Eiendom AS KI Invest AS Walkabout Invest AS Sprint Invest AS Pared AS Lars Eirik Heramb Fjeld Rinde AS Investmaer AS M.Bremnæs Invest AS All In Vest AS Lars Eirik Heramb Fjeld Rinde AS Investmaer AS M.Bremnæs Invest AS All In Vest AS Graff Invest AS WIN AS Ragnhild Bjella Skjørten Lars Henrik Manengen Kathinka Lien Augustine KrisKaro AS Esben Mælum

200 928 162 914 1 5 3 9 61 84 989 60 307 33 265 20 430 13 972 5 890 9 963 6 250 4 600 2 800 5 890 5 823 5 10 0 4 600 2 800 2 500 1 642 1 508 1 380 1 379 1 000 761

26,08 % 21,15 % 19,98 % 11,03 % 7,83 % 4,32 % 2,65 % 1,81 % 0,76 % 1,29 % 0,81 % 0,60 % 0,36 % 0,91 % 0,90 % 0,79 % 0,60 % 0,36 % 0,32 % 0,21 % 0,20 % 0,18 % 0,18 % 0,13 % 0,10 %

Totalt antall aksjer

770 439

100 %

* Aksjene er pantsatt med 1. prioritets pant til fordel for Danske Bank.

Note 5 – Egenkapital

Eier- og

Resultat

stemmeandel

(100 %)

Datterselskap

Kontor

Millenium Property KS*

Oslo

100,00 %

14 461

Millenium Property II AS Millenium Property Invest AS

Oslo

100,00 %

-788 455

Oslo

100,00 %

-22 897

Kostpris

Bokført

(100 %)

verdi

14 350 831 12 220 401 12 220 401 2 550 000 1 0 1 7 1 6 1 8 283 728

9 4 6 570

43 000 631 337

Good Hope Properties AS* Oslo 66,67 % -242 950 2 876 258 2 876 201 1 893 604 Sum investeringer i datterselskap 14 788 342 Tilknyttet selskap Rugen Eiendom AS*

Oslo

Konowsgate 67 B AS

Oslo

22,00 %

-66 326

-40 067

31,92 % -4 645 274

34 681 684

Oslo Øst Holding AS*

Oslo

20,00 %

5 399 012

11 336 831

1 980 000

1 700 000

Nedre Romerike Boligutvikling AS

Oslo

33,00 %

4 27 1 198

17 695 584

5 644 980

5 644 980

Engene 100 AS

Oslo

25,00 % -1 165 47 1

23 234 905

6 753 000

6 753 000

Stasjonsveien 55 Invest AS

Oslo

20 % -2 120 375

6 980 463

1 800 000

1 800 000

Nedre Skøyen vei 11 AS

Oslo

1 8 549

10 212 267

4 045 408

4 045 408

1 100 000

2 010 000

5 460 234

-147 736

1 10 000

1 1 0 000

33,40 %

Solbakken 1-7 AS

Oslo

20,00 % 31 975 528

Frogner Næringspark Invest AS*

Oslo

30,00 %

-36 086

1 032 691

24 102

17 456 000 17 456 000

Sum investeringer i tilknyttet selskap 42 993 724 Investering i aksjer og andeler Malmøgata Invest AS

Oslo

13,74 % 8 202 131

1 100 000

Meglergården Invest 1 AS

Oslo

19,90 % -3 585 704

28 515 133

4 533 000 4 533 000 6 390 288

Setra Vei Utvikling AS**

Oslo

16,66 %

-

100 000

4 183 592

4 183 592

Sannergata 3 Invest AS

Oslo

13,74 %

- 360 028

25 985 691

4 517 890

4 517 890

6 390 288

Hovseterveien 70-72 AS

Oslo

18,89 %

- 778 439

16 505 527

4 194 670 4 194 670

Sølvknuten Invest AS*

Oslo

18,09 %

-65 027

12 418 226

4 932 720

4 932 720

Skårer Syd Holding AS

Oslo

7,41 % 51 557 568

7 186 296

1 543 133

1 543 133

1 812 000 223 457 000

477 518

477 518

Hellerudsletta Eiendom Holding AS* Oslo

0,78 %

Sørkedalsveien 8 Holding AS

Oslo

6,80 % -5 328 041

94 572 693

8 070 920

8 070 920

Lørenveien Utvikling AS

Oslo

6,87 %

-1 735 625

89 116 348

7 899 200

7 899 200

Newton AS*

Oslo

0,11 %

-47 000

-4 228 000

40 000

40 000

Phoenix Petrol Station AS

Oslo

0,16 %

10 000

10 000

Høvikhagen AS

Oslo

9,37 %

Oslo

2,61 % -14 010 587 338 274 365 10 418 100 10 41 8 1 0 0

Aksjekapital

Overkursfond

Egne aksjer

Annen EK

Sum

Egenkapital 01.01.15

55 187 185

34 729 620

-

2 159 827

92 076 632

Frysjaparken Utvikling AS

Emisjon 13.03.2015

10 300 130

16 070 626

26 370 756

Investering i andre selskap 59 675 122

Årets resultat

25 841 948

25 841 948

Kjøp av egne aksjer

-36 017 382

-19 311 355

-55 328 737

Salg egne aksjer

1 494 824

2 232 475

3 727 299

Avsatt utbytte

-12 000 000

-12 000 000

Egenkapital 31.12.15

16 001 775

80 687 899

65 487 315

16 277 689

-17 078 880

- 980 527

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

18 953 386

2 464 090 2 464 090

* Årsregnskap 2014 ** Stiftet i 2015 og ikke avlagt regnskap. Åpningsbalanse for stiftelsen benyttes som grunnlag.

Stor-Oslo Invest AS har solgt aksjer til tidligere aksjonærer med et vederlag på kr 36 046 282.

Salget har medført en gevinst på kr 18 062 596. Dette har også medført endret eierstruktur.

Videre er det mottatt utbytte fra Skårer Syd Holding AS på kr 4 965 680.

30

Egenkapital

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS Revisors beretning

Note 7 – Sikkerhetsstillelse Selskapet har stilt følgende garantier for 3. manns garantiforpliktelser iht bustadsoppføringsloven: Påkravsgaranti på Mnok 3,9 for Olav Helsetsvei 1 ANS. Utløper oktober 2017.

Påkravsgaranti på Mnok 9,4 for Millennium Property II AS. Utløper august 2018.

Påkravsgaranti på Mnok 2,8 for Rotnesbeitet AS. Utløper november 2018 I tillegg er det stilt følgende garantier og kausjoner: Kausjon på Mnok 4,9 ifbm. lån i Skårer Syd Holding AS (pro rata andel i forhold til eierfordeling) utløper november 2019.

Proratarisk selvskyldnerkausjon på Mnok 1,3 ifbm. Utsatt innbetaling av andel lån knyttet til energitiltak i Konowsgate 67 B, utløper desember 2015.

Andre forpliktelser: Eier av Schultz gate 1 Invest AS har rett til å kreve at Stor-Oslo Invest AS kjøper 20% av aksjene i selskapet til kostpris med tillegg av 7% rente p.a. Forpliktelsen inntrer når prosjektet er ferdigstilt.

Eier av Ensjøveien Utvikling AS har rett til å kreve at Stor-Oslo Invest AS kjøper 20% av aksjene i selskapet til kostpris med tillegg av 5% rente p.a.

Forpliktelsen inntrer når prosjektet er ferdigstilt, dog senest høsten 2024.

Note 8 – Mellomværende med tilknyttede selskaper Fordringer

Rente

Fordring

Frogner Næringspark Invest AS

9 200 000

Konowsgate 67B ANS

5%

2 507 192

Sum

11 70 7 19 2

Gjeld

Rente

Lån

Millennium Property II AS

-

-1 2 1 5 49 1

Millennium Property KS

-

- 13 790 750

Stor-Oslo Eiendom AS

5 %

-2 504 090

Stor-Oslo Eiendom Holding AS

-

-928 557

Sum

-18 438 888

Note 9 - Gjeld Selskapet har per 31.12.15 ingen langsiktig gjeld utover bokført kassekredit på kr 25 236 496 i Nordea.

Kassekredittrammen er på kr 25 000 000,-

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

31

REFERANSEPROSJEKTER NÆRING

32

Statoilbygget, Fornebu Nytt kontorbygg og parkeringshus for Statoil, 65 000 kvm kontor og 50 000 kvm parkeringsgarasje.

Ferdigstilt: 2012.

Scandic-Hotell, Fornebu Nytt hotell, 330 rom, 27 000 kvm.

Ferdigstilt: 2013.

Ryenstubben 10 Kontorbygg for GK Norge AS på Ryen i Oslo. 14 000 kvm.

Ferdigstilt: 2012.

Pilestredet 28 Kontorbygg, bygget for Entra Eiendom, med forskjellige leietakere. 3 800 kvm.

Ferdigstilt: 2012.

Posthuset Rehabilitering av Postgirobygget i Oslo. Påbygg på henholdsvis 6 og 4 etasjer. Ferdigstilt: 2003.

Sjølyst Arken Utvikling av ny masterplan for hele området. Ferdigstilt: 2009.

Tollbugata 7 Ombygging til kontorer i Kvadraturen i Oslo.

Realisert: 2011.

Kunnskapens Hus Nytt næringsbygg for kunnskapsbedrifter i Skedsmo kommune.

Ferdigstilt: 2009.

Skøyenhagen Næring Nytt kontorbygg for Multiconsult AS. Ferdigstilt: 2008.

Fred Olsens gate 1 Rehabilitering av kontorbygg for FO1 Invest AS. 7 300 kvm.

Ferdigstilt: 2013.

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

REFERANSEPROSJEKTER BOLIG

Skullerud Torg 135 selveierleiligheter. 11 000 kvm.

Ferdigstilt: 2012.

Big City Life 113 leiligheter, barnehage, butikk og kontorer i PilestredetPark i Oslo.

Ferdigstilt: 2008.

Pilestredet Park Utsyn 138 leiligheter i Pilestredet Park i Oslo.

Ferdigstilt: 2007.

Ekebergpynten 10 terrasseleiligheter i Hans C. Gjefles vei i Oslo.

Ferdigstilt: 2007.

Rotnesbeitet, Nittedal 28 selveierleiligheter på Rotnes i Nittedal kommune.

Ferdigstilt: 2013

Nedre Skøyen vei 21 8 selveierleiligheter av høy kvalitet på Skøyen i Oslo. Ferdigstilt: 2006.

Wexels Plass 284 nye leiligheter og 1 000 kvm forretningsbygg i Herslebsgate i Oslo. Ferdigstilt: 2007.

Skøyenhagen 208 leiligheter på Skøyen i Oslo.

Ferdigstilt: 2008.

Christian Kroghs gate 30 Gammel ærverdig teglstens-gård fra 1897, konvertert fra lager/ industribygg til rimelige boliger for etableringsmarkedet.

Ferdigstilt: 2007.

Skullerud Torg III, Oslo 78 selveierleiligheter samt Rema 1000 butikk, på Skullerud i Oslo kommune. Ferdigstilt: 2013

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

33

Styrets årsberetning 2015 Stor-Oslo Eiendom tar miljøet på alvor Følgende bygg er under sertifisering i samarbeid med NGBC:

Stor-Oslo Eiendom er medlem av Norwegian Green Building Council (NGBC) og leder BREEAM sertifiseringen av flere store næringsbygg i Oslo-regionen.

Sørkedalsveien 8 Dels ombygging til kontorer, dels bolig Sertifisering kontordelen: Very Good

34

ÅRSRAPPORT STOR-OSLO EIENDOM 2015

Profilbygget på Fornebu for IT-Fornebu AS (nytt hovedkontor for Accenture) Sertifisering: Very Good

Schweigaardsgate 16 for Entra Eiendom AS (nytt hovedkontor for Statoil Fuel and Retail) Sertifisering: Excellent

Besøksadresse: Kirkegata 17 - 5 etg. 0153 OSLO Postadresse: Postboks 606, 0106 OSLO

Telefon: 21 60 52 20 Telefax: 21 60 52 21

E-post: post@soeiendom.no www.soeiendom.no