Stor-Oslo Eiendom - Årsrapport 2016

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

ÅRSRAPPORT 2016

1

STOR-OSLO EIENDOM Ã…RSRAPPORT 2016

2

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

05

Grensesprengende eiendomsutvikling

06

Vår visjon

07

Vår strategi

08

Verdikjede

1 0

Vår historie fra 2001 - 2017

1 3

Fra styreleder

1 5

Fra administrerende

1 6

Prosjekter under utvikling 2015-2016

26

Historisk solid avkastning

28

Stor-Oslo Invest

29

Investeringsoversikt

30

Ansatte

33

Stor-Oslo Eiendom - Årsregnskap

43

Stor-Oslo Invest - Årsregnskap

54

Referanseliste – Næring

55

Referanseliste – Bolig

56

Miljøtiltak gir gevinst

3

STOR-OSLO EIENDOM Ã…RSRAPPORT 2016

4

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

GRENSESPRENGENDE EIENDOMSUTVIKLING

STOR-OSLO EIENDOM er ikke som andre eiendomsutviklere. Der andre ser begrensninger slipper vi kreativiteten til.

Vi tror på team som utfyller hverandre – med litt rock n’ roll, en porsjon galskap, masse kreativitet, stor faglig tyngde, pinlig nøyaktighet og sterk gjennomføringsevne.

Vi har lidenskap for eiendom og elsker å sprenge grenser. Vi har klokkertro på våre prosjekter, og viser det ved å investere sammen med våre investorer i alle våre prosjekter.

5

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

STOR-OSLO EIENDOM

er en uavhengig partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Vi har primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Våre 26 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør, har et tett samarbeid med både institusjonelle oppdragsgivere og finansielle investorer.

Forretningsidé

Verdier

SOE utvikler eiendom

Kompetente – Verdiskapende Løsningsorienterte – Pålitelige

Visjon

Misjon

Den foretrukne eiendomsutvikler

Grensesprengende eiendomsutvikling

6

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

VÅR STRATEGI «Det må være utvikling» Primærfokus på utviklingseiendommer, kontor, bolig, hotell, logistikk i Stor-Oslo regionen Prosjekthorisont fra 3 til 7 år Opportunistisk tilnærming Stor tilpasningsevne til markedet og konjunktur Medinvestor i alle prosjekter, fra 10-40 %, gjennom Stor-Oslo Invest.

7

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

STOR-OSLO EIENDOM DEKKER HELE VERDIKJEDEN Totalansvar for prosjektet/selskapet fra kjøp til realisasjon

KJØP

• Identifikasjon

• Due Diligence

• Mulighetsvurderinger

• Kjøp

• Analyse

• Finansiering (EK/FK)

• Forhandling

UTVIKLING

• Skisseprosjekt

• Myndighetsbehandling

• Arkitekt

• Forprosjekt

• Regulering

MARKED

• Konseptutvikling

• Drift – eksisterende leietagere

• Utleie / Re-utleie

• Analyse næring, handel og bolig

• Salgsforberedelser (bolig)

GJENNOMFØRING

• Kontrahering entreprenør

• Oppfølging av alle parter i et

• Forhandlinger

byggeprosjekt

• Prosjektledelse i byggeprosess

• Forberede salg

REALISASJON

• Engasjere megler • Forhandlinger, mv.

✔

STOR-OSLO EIENDOM TAR ET TOTALANSVAR FOR HELE PROSJEKTET

✔

HVERT PROSJEKT HAR EGEN FORRETNINGSPLAN

✔

OG IDENTITET TILPASSET MÅLGRUPPEN

✔

OPPORTUNISTISK TILNÆRMING – KAN SELGE ETTER FERDIG REGULERING

✔︎

FREMDRIFT ER VIKTIG FOR GOD AVKASTNING - IRR

8

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

Vi jubler for

15 ÅR MED VEKST

9

2001

2004 2003 2002

Arild Rygg etablerer Stor-Olso Eiendomsutvikling AS, 1. juni.

Keysersgate 15, for Fagforbundet, ferdigstilles.

Datterselskapet Stor-Oslo Prosjekt blir etablert 1. august.

Postgirobygget ferdigstilles og Stor-Oslo Eiendom flytter til kontorer i Postgirobygget

Stor-Oslo Prosjekt inngår avtale om utvikling av Postgirobygget, for Entra Eiendom.

2005

Universitetsgata 2, for Helsedirektoratet, ferdigstilles.

Stor-Oslo Prosjekt inngår avtale, med Fearnley Finans AS, om kjøp/ utvikling av Herslebsgate 19/ Heimdalsgata 3 – for utvikling av prosjektet Wexels Plass.

2010

2012 2011

Keysersgate 13, for Borgarting Lagmannsrett, ferdigstilles.

2013

Østensjøenga – første boligprosjekt bygget med moduler.

Statoil-bygget på Fornebu ferdigstiles.

Ervervet Kirkegata 17 for utvikling.

Sørkedalsveien 8 – kjøpes for omregulering/utvikling.

Scandic Hotell, Fornebu ferdigstilles.

Oslo Z, For Entra Eiendom ferdigstilles.

SOE ferdigstiller restaurant Onda, Aker Brygge og feirer sitt 10 års jubileum i restauranten.

Ervervet Konowsgate 67 og Solbakken 1-7 i Drammen

Miljøhuset GK – Første passiv-hus/ Breeam Very Good.

Ferdigstillelse av Skullerud Torg, 213 boliger, samt dagligvarebutikk.

Ervervet Schultzgate 1, Tollbugata 8, Engene 100 i Drammen, Hovseterveien 70-72, Tunveien 8 på Lørenskog, Sannergata 3 og Nedre Skøyen vei 11.

2009

2007 2008

2006

Sjølystarken – Vismabygget på Skøyen ferdigstilles.

Hans C Gjefles vei – terrasseprosjekt i Ekebergåsen ferdigstilles.

SOE får oppdraget med utviklng av nytt Statoil-kontor på Fornebu.

Skøyenhagen – boligprosjekt med 15.000 kvm næring og 184 boliger – ferdigstilles.

Pilestredet Park Utsyn, m/105 leiligheter ferdigstilles.

Vant konkurransen om nytt kontor for Statoil på Fornebu.

Christian Krighsgate 30 – nytt bokonsept “Helt RÅ” ferdigstilles.

Boligprosjektet Wexels Plass, med 284 leiligheter ferdigstilles.

2015 2014

2017 2016

Stor-Oslo Prosjekt og Stor-Oslo Management fusjoners til ett selskap: Stor-Oslo Eiendom.

Schultzgate 1 kjøpes, for utvikling av bolig- og næringsprosjekt.

Ervervet Frysjaveien 40 og 42, Opsjonsavtale Ensjøveien 16-22 og Malmøgata 1.

Virksomheten deles i tre selskap; Stor-Oslo Prosjekt, Stor-Oslo, Management og Stor-Oslo Invest.

Sørkedalsveien 8 – ferdigstilles Munch Brygge byggestart

Nytt kontorbygg for Statoil Fuel & Retail, Schwegaardsgate 16 ferdigstilles.

Ervervet Stasjonsveien 55, Setra vei 26-30 og Meglergaarden på Bekkestua.

SOE kjøper Munch Brygge Prosjektet Engene 100 Bragerhagen i Drammen igangsettes.

Stasjonsveine 55 – Holmenhagen byggestart.

Soe kjøper Raschs vei 38-40 for utvikling av ca 20.000 kvm næring og bolig på Nordstrand.

Vålerenga stadion ferdigstilles

STOR-OSLO EIENDOM Ã…RSRAPPORT 2016

Foto: Terje Rygg 12

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

FRA STYRELEDER Når Stor-Oslo Eiendom nå går inn i 2017, markerer det starten på vårt 16. virksomhetsår. Fra en meget beskjeden virksomhet i oppstartsåret 2001, da vi etter fem måneders drift og med to ansatte hadde en omsetning på ca. NOK 900.000, har vi i 2016 nok en gang satt ny rekord. Både i antall prosjekter, antall ansatte, realisasjonsvolum og omsetning. Tallene i det etterfølgende taler for seg.

Stor-Oslo Eiendom har blitt en eiendomsutvikler å regne med i Østlandsområdet (Stor-Oslo området), og ikke minst en av de virkelig store boligutviklerne. I følge Econ Analyse er Stor-Oslo Eiendom det tredje, eller fjerde største selskapet som utvikler og omsetter boliger i Stor-Oslo området i dag.

Samlet realisasjonsverdi på de prosjektene Stor-Oslo Eiendom arbeider med ved inngangen til 2017 er anslått til mellom 15 og 17 milliarder kroner, og vi venter at dette volumet skal øke i de nærmeste årene. Vi lar presentasjonene av hvert av de enkelte prosjektene i det etterfølgende materiale tale for seg selv.

Alle prosjektene Stor-Oslo Eiendom nå er involvert i, med unntak av prestisjeprosjektet Vålerenga Stadion som vi utvikler på oppdrag fra Vålerenga Fotball, er prosjekter hvor de ansatte i Stor-Oslo Eiendom deltar på eiersiden. Dette skjer gjennom vårt investeringsselskap Stor-Oslo Invest AS, hvor praktisk talt alle ansatte er deleiere, med større eller mindre andeler.

Vi er spesielt stolte av alle våre ansattes utvikling av sine verdier i Stor-Oslo Invest AS. Fra en sped begynnelse i 2008, hvor vi fra en noe ustrukturert portefølje, med noen eierposter i Stor-Oslo Prosjekt AS (forgjengeren til Stor-Oslo Eiendom AS) og noen poster blant noen av partnerne, samlet disse i ett nytt selskap, har Stor-Oslo Invest AS ved inngangen til 2017 en verdijustert egenkapital på ca.

220 millioner kroner. Dette innebærer en anslagsvis årlig avkastning på investert kapital på ca. 25 % i løpet av de siste fem årene. Dette bekrefter at Stor-Oslo Eiendom gjør riktige grep i utviklingsprosjektene våre. Det dokumenterer også at våre medinvestorer får meget god avkastning på sine investeringer i Stor-Oslo Eiendoms prosjekter.

Ambisjonen er at egenkapitalen i Stor-Oslo Invest AS skal økes. Dette skal skje ved generell verdiutvikling av aksjen, og ved å motivere stadig flere av de ansatte til å investere større volum i Stor-Oslo Eiendoms prosjekter.

Strategien fremover vil være å utvikle kun «egenregi-prosjekter».

Det betyr at Stor-Oslo Invest AS deltar med fra 10 % til 40 % på eiersiden, sammen med et knippe godt kjente medinvestorer i lukkede investorfora; såkalte «club deals».

Som det fremgår av årsrapporten er Stor-Oslo Eiendom pt. involvert i 23–24 eiendomsutviklingsprosjekter, i ulike faser og av forskjellig kategori og volum.

I tillegg til svært mange boligprosjekter, med et potensial på ca.

2.500 nye boenheter i løpet av de nærmeste 6–8 årene, har også Stor-Oslo Eiendom engasjement i 9 næringsprosjekter av forskjellig karakter. Stor-Oslo Eiendom har som målsetting å alltid ha en fornuftig kombinasjon av bolig- og næringsprosjekter i sin utviklingsportefølje.

Stor-Oslo Eiendom har opparbeidet solid erfaring fra prosjekter med bolig, dagligvare, handel- og storhandel-eiendommer i kombinasjon med boliger, kontor, hotell, logistikk, samt lager- og verksted. Denne erfaringen skal benyttes fremover til å utvikle nye, gode prosjekter, både for samfunnet, beboere, leietakere og våre medinvestorer.

Det er en målsetting at verdijustert egenkapital i Stor-Oslo Invest AS skal nå 500 millioner kroner innen utgangen av 2020.

Vi mener det fortsatt er grunn til å glede seg over, og videre forvente, en meget positiv utvikling i selskapet. Vi takker våre ansatte, medinvestorer og kunder der ute i markedet som kjøper våre boliger og leier seg inn i våre næringsbygg, for sterkt engasjement og tillit til Stor-Oslo Eiendoms produkter.

Vi går inn i 2017 med stor selvtillit og optimisme.

Arild Rygg

grunnlegger/partner/styreleder

13

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

Foto: André Clemetsen 14

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

FRA ADMINISTRERENDE KONFIRMANTEN HAR BLITT VOKSEN Vi går nå inn i vårt 16. år som selskap, og markerer dermed en overgang til de voksnes rekker. I 2015 fusjonerte våre to selskap, og i løpet av 2016 har vi brukt mye tid på å bygge systemverdi og effektivisere driften i dette nye fellesskapet. Det har vært et hektisk år med høyt tempo og nyansettelser.

Samtidig har vi hatt mange interne prosjekter for å etablere felles styringssystem og for å forbedre forretningsmodellen vår. Resultatet ser vi i årets vedlagte regnskap hvor vi leverer vårt beste driftsresultat siden oppstarten. Med andre ord; vi har lykkes med å skape et robust selskap basert på en effektiv forretningsmodell som er rigget for fremtiden.

Vi trimmer modellen og bygger tverrfaglige team

konkurransefortrinn i forhold til rene boligkonkurrenter. Vårt prosjekt i Sørkedalsveien 8 er et godt eksempel på dette. I samme adresse ser vi også tendensene for byutviklingen fremover. Oslo kommunes kommuneplan legger ambisjonsnivået meget høyt, og det vil i fremtiden utvikles mange nye trafikknutepunkt der kontorer, boliger, retail og servering skal fungere som en helhet. Dette er utvikling som vi er gode på, og vår ambisjon er å bli en tydelig byutvikler som er med på å forme byen vår.

I 2016 har vi hatt fokus på å forbedre og trimme forretningsmodellen og verdikjeden vår. Vi ser klare fordeler ved å sitte sammen i et selskap med et felles mål om å skape optimale resultater for prosjektene våre. I hvert prosjekt setter vi sammen tverrfaglige team som løser oppgavene på en skreddersydd måte. Ingen prosjekter er like, og det har vi tatt hensyn til ved å ansette sju nye medarbeidere med variert kompetanse og bakgrunn. De nyansatte har kompetanse fra analyse, akkvisisjon, bank, regulering, offentlig saksbehandling, arkitektur og prosjektledelse. Vi har også økt kvinneandelen i selskapet i år med 200% – en naturlig utvikling med tanke på høy kompetanse i velfungerende team.

Fokus på Stor-Oslo regionen Fremover vil vi fokusere tydeligere på vårt hjemmemarked, og på eiendom med god beliggenhet i forhold til knutepunkt og marked.

Den regionale transportpolitikken rommer et stort potensiale for oss som eiendomsutviklere, og vårt mål er å utvikle de nye knutepunktene til arenaer med høy utnyttelse og flerbruk. Med vår erfaring og tverrfaglige kompetanse er vi en god match for den fremtidige utviklingen av Stor-Oslo.

Østlandets tredje største boligutvikler Vi har i løpet av det siste halvannet året etablert oss som den tredje største boligutvikleren på Østlandet. Med 440 boliger solgt i 2015 og 390 boliger solgt i 2016 ligger vi helt i toppen blant de største boligutviklerne. Vi er stolte av dette, spesielt fordi vi konkurrerer med noen av de største børsnoterte eiendomsselskap og entreprenører i landet. Dette viser at vår forretningsmodell er god, og at det er mulig å utvikle og realisere et stort boligvolum uten å være entreprenør eller boligbyggelag. Suksessen er basert på å bygge et godt team med høyt kvalifiserte mennesker. Vi har dyktige folk i hele verdikjeden, noe som skaper vellykkede, sammensatte og solide prosjekter. Vi er spesialister på eiendomsutvikling, og fokuserer kun på dette.

Grensesprengende eiendomsutvikling Vi jobber med det vi internt kaller grensesprengende eiendomsutvikling. Det gir oss ekstra motivasjon og skjerpet fokus i vårt daglige arbeide. Vi vil alltid prøve å strekke oss litt lenger ved å utfordre prosjektets rammer, utforming, arkitektur og resultat.

Jeg er stolt av resultatene vi leverer i 2016. Fremover har vi mange prosjekter å ta tak i, og en meget god ordrereserve. Vi har spisset forretningsmodellen, vi vokser som selskap og ser lyst på fremtiden med et sterkt resultat i ryggen.

En sterk aktør med klare konkurransefordeler Gjennom de siste to årene har vi vist at vi er en boligutbygger med muskler. Vi har også solid kompetanse på næringsbygg, handel og retail. Her stiller vi med bred kompetanse, hvilket gir oss et

Mathis Grimstad

Administrerende direktør

15

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015–2016

VÅLERENGA STADION - OSLO Arbeidet med Vålerenga stadion ble påbegynt i 2008, med generell rådgivning overfor Vålerenga Fotball, i forbindelse med et vedtak i Oslo Bystyre om at VIF skulle få tomt til ny stadion. Stor-Oslo Eiendom har ingen eierandel i prosjektet, men har bistått VIF med å utvikle prosjektet og å kommersialisere tomtegaven fra Oslo kommune, samt å finansiere prosjektet. Et langt, tungt og meget omfattende arbeide har ført til suksess i 2015 ved at alle beslutningsvedtak ble fattet og byggingen startet.

Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Vålerenga kultur- og idrettspark AS, 100% eiet av Vålerenga Fotball. Prosjektet skal være ferdigstilt i august 2017.

16

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015–2016

NITTEBERG HAGEBY - NITTEDAL Prosjektet omfatter 50 rekkehus og eneboliger og utvikles i Skedsmo kommune. Prosjektet ble påbegynt i 2012 med salg og ventes ferdigstilt i 2018.

Oppdragsgiver er Nitteberg Vest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 26,4%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.

KONOWSGATE 67 B - OSLO Konowsgate 67 B ble kjøpt av Stor-Oslo Eiendom AS i 2011. Prosjektet har omfattet full rehabilitering av eiendommen, med nye fasader, et energieffektiviseringsprosjekt i samarbeid med Enova, samt ny innredning av utleiearealer for forskjellige typer næringsvirksomhet.

Største leietaker er Insignia AS (salg av biler), OnlineXprint AS (trykkeri) og Car Spa (bilpleie). Det er fortsatt ca. 6.000 kvm ledig areal hvor det arbeides med utleie. Prosjektet ble påbegynt 4. kvartal 2013 med utvikling mot rammesøknad og ikke søknadspliktige oppgraderingsarbeider. Prosjektet er ferdigstilt hva angår fasader, tak og de utleide arealer. Komplett ferdigstillelse avhenger av utleie av resterende næringsarealer, forhåpentligvis i løpet av 2017.

Oppdragsgiver er Konowsgate 67 B ANS, hvor Stor-Oslo Invest AS har en 30 % eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS har hatt ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse, finansiering og forretningsførsel utleiearbeidet.

SØRKEDALSVEIEN 8 - KONTORER - OSLO Ombygging av det tidligere Statoil-bygget på Majorstua i Oslo. Ca. 13.000 kvm kontor og bevertning, organisert primært i østre lamell. Bygget er delvis innflyttet i januar 2017 og ferdigstilles helt medio 2017. Bygget er solgt og overlevert ny eier primo 2017.

Oppdragsgiver har vært Sørkedalsveien 8 Holding AS, hvor Stor-Oslo Invest AS har 10 % eierandel. Stor-Oslo Eiendom har ansvar for regulering, utvikling, gjennomføring og realisasjon.

17

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015–2016

SØRKEDALSVEIEN 8 ”RIFT” - BOLIGER - OSLO Ombygging av det tidligere Statoil-bygget på Majorstua i Oslo.

116 leiligheter. Ferdigstilles medio 2017.

Oppdragsgiver er Sørkedalsveien 8 Holding AS, hvor Stor-Oslo Invest AS har 10 % eierandel. Stor-Oslo Eiendom har ansvar for regulering, utvikling, gjennomføring og realisasjon

SILDETOMTA - KONGSBERG Prosjektet omfatter ca. 50 boliger, 14 000 kvm handel og 160 hotellrom og utvikles i sentrum i Kongsberg kommune. Prosjektet ble påbegynt 2013 med omregulering, som blestadfestet i 2016. Bygging ventes startet ultimo 2017 og ferdigstilt i løpet av 2020.

Oppdragsgiver er Sølvknuten AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med ca.

18 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjekt-utvikling, salg og gjennomføring.

18

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015–2016

HOVSETERVEIEN 70-72 - OSLO Eiendommen ble kjøpt som utviklingsprosjekt for bolig og næring.

Reguleringsforslag ble behandlet i Oslo bystyre i mars2016, men de vendte dessverre ”tommelen ned”, til tross for positiv holdning fra PBE, Byrådet og BUK! Parkeringshus for 140 biler seksjoneres nå ut og selges til lokalt Borettslag.

Ny dagligvarebutikk bygges for Rema 1000. Det pågår forhandlinger om salg av tomt (tiltenkt bolig) til UDE for utvidelse av Hovseter skole.

Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for forvaltning, utvikling og realisasjon. Stor-Oslo Invest AS er medeier med 19 %.

ENGENE 100 - DRAMMEN Prosjektet omfatterr 75 boliger over tre byggetrinn i Drammen kom m u n e. P ro sje k te t b le påb e g y nt s om m e re n 2 0 12 m e d detaljregulering og ventes ferdigstilt i 2018.

Oppdragsgiver er Engene 100 AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 25%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for utvikling, administrasjon og prosjektledelse.

NEDRE SKØYENVEI 11 - 13 - OSLO Prosjektet omfatter ca. 80 boliger og ca. 500 kvm næringsarealer. Utvikles på Skøyen i Oslo kommune.

Prosjektet ble påbegynt i 2015 med konseptvurderinger og reguleringsarbeid og ventes ferdigstilt i 2021. Oppstart bygging er pt. uviss og avhengig av oppstart av arbeider med Fornebubanen og ny Skøyen Stasjon.

Oppdragsgiver er Nedre Skøyen vei 11 AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 33,4 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for prosjektutvikling og gjennomføring, herunder finansiering og forretningsførsel.

19

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015–2016

KIRKEVEIEN 9 - BÆRUM Prosjektet omfatter ca. 80 boliger i Kirkeveien i Bærum kommune. Prosjektet ble påbegynt 2013 med innspill til endring av kommuneplan. Regulering pågår og ventes vedtatt i løpet av 2017, hvorpå det ventes byggestart.

Ferdigstillelse antatt ila 2019.

Oppdragsgiver er Høvikhagen AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med ca. 10%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektledelse, forretningsførsel og forvaltning.

MEGLERGÅRDEN - BEKKESTUA P ro s je k te t o mfa t te r u t v i k l i n g e n a v c a . 10 0 l e il igh e te r o g 2600 k vm arealer for dagligvarehandel. Prosjek tet ligger sentralt plassert i Bekkestua Sentrum. Prosjektet ble ervervet høsten 2016 og med oppstart deltaljregulering februar 2016.

Det for ventes salgsstar t av boligene i 2018 - avhengig av fremdrift på reguleringsprosessen.

Oppdragsgiver er Melgergården 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Inve s t AS e r aksjon æ r m e d 2 0 %. S tor- O slo E ie n dom h ar totalan svare t for pro sje k t u t v ik lin g , forre tn in gsførs e l o g daglig drift.

BRØDFABRIKKEN, LØRENVEIEN 55 - OSLO Prosjektet omfatter bygging av 150 leiligheter. Regulering for hele området gjennomført i 2011 - 2015. Bygging startet i 2015 og ferdigstilles i juni 2017. Alle leiligheter solgt.

Stor-Oslo Eiendom har ansvar for regulering, forvaltning, utvikling, gjennomføring og realisasjon Oppdragsgiver er Lørenveien Utvikling AS. Stor-Oslo Invest AS har en eierandel på 6,9 %.

20

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015–2016 2015-2016

FRYSJAPARKEN - OSLO Prosjektet omfatter ca. 950 boliger, forretninger, strøksrettet virksomhet og barnehage og utvikles på Frysja i Oslo kommune.

Prosjektet ble påbegynt sommeren 2012 med reguleringsarbeid og ventes ferdigstilt i 2024. Første byggetrinn ventes startet medio 2017. Prosjektet utvikles i samarbeid med blant annet OBOS. Oppdragsgiver er Frysjaparken Utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 2,61%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for tilrettelegging, regulering, utvikling og gjennomføring.

21

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015–2016

LØKENHAGEN, SKÅRER SYD LØRENSKOG Prosjektet omfatter 210 boliger med noe utadrettet næringsvirksomhet på bakkeplan. Prosjektet ligger i Lørenskog kommune og første trinn ble byggestartet høsten 2015. Hele Prosjektet ventes ferdigstilt la.

2018. Som del av prosjektet er regulert ytterligere 3 boligtomter, for ca. 600 boliger. Disse tomtene er solgt ut, ferdig regulert.

Oppdragsgiver er Skårer Syd Holding AS, hvor StorOslo Invest AS er aksjonær med 8,1%. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling og prosjektledelse, samt forretningsførsel og forvaltning.

HOLMENHAGEN, STASJONSVEIEN 55 - OSLO Prosjektet «Holmenhagen» er beliggende i Stasjonsveien 55 på Vestre Holmen i Oslo. Prosjektet omfatter 52 boliger samt et underjordisk parkeringsanlegg med ca 50 P-plasser. Prosjektet ble påbegynt 4. kvartal 2015 med utvikling mot rammesøknad og er forventet ferdigstilt ila.2018. Alle leiligheter er solgt.

Oppdragsgiver er Holmen Eiendomsutvikling AS hvor Stor-Oslo Invest AS er medinvestor med 20 %. Stor-Oslo Eiendom AS er ansvarlig for prosjektutvikling og forretningsførsel.

22

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015–2016

FROGNER NÆRINGSPARK - SØRUM Prosjektet omfatter regulering av et tomteområde på 165.200 kvm i Sørum kommune, beliggende tett inntil E6, rett nord for «Berger-området». Det antas at det kan bygges ca. 52.000 kvm på området.

Området ventes ferdig regulert i løpet av 2017 og det vil etter hvert arbeides med å finne leietakere eventuelt kjøpere av ferdigs regulert og byggeklart område for logistikk-, lager-, verksted, eller produksjonsvirksomhet.

Oppdragsgiver for Stor-Oslo Eiendom AS er Frogner Nærings-park AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er 30 % eier. Frogner Næringspark AS har en opsjonsavtale om kjøp av grunnen fra dagens grunneiere.

Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for prosjektledelsen tilknyttet reguleringsprosjektet og den videre utvikling av næringsområdet.

SETRA VEI 26-30 - OSLO Prosjektet omfatter tre eiendommer på tilsammen ca.

5.400 kvm i Holmenkollen i Oslo, med opsjon på ytterligere en eiendom på ca. 1.330 kvm. Eiendommene er under omregulering, der målet er å få tillatelse til å bygg ca.4.500 kvm bolig. Prosjektet forventes ferdigstilt i 2020.

Oppdragsgiver er Setra Vei utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 16,67 %. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for regulering, prosjektutvikling og prosjektledelse, samt forretningsførsel og selskapsforvaltning.

SANNERGATA 3 - OSLO Prosjektet omfatter utvikling av ca 70 leiligheter og 1350 kvm arealer for utadrettet virksomhet på gateplan. Prosjektet ligger øverst på Grünerløkka i Oslo kommune. Prosjektet ble ervervet høsten 2013 og regulering pågår. Reguleringssaken har ligget til politisk behandling i to år, men ventes vedtatt i 2017, slik at byggestart kan skje i inneværende år.

Oppdragsgiver er Sannergata 1 Invest AS hvor Stor-Oslo Invest AS er aksjonær med 20 %. Stor-Oslo Eiendom har totalansvaret for prosjektutvikling, forretningsførsel og daglig drift av Sannergata 3 Invest AS. 23

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015–2016 2015-2016

MUNCH BRYGGE, PAULSENKAIA - BJØRVIKA Prosjektet omfatter 156 boliger og ca. 3600 kvm BRA forretning, bevertning og barnehage, samt underetasje med parkering, boder, sykkelparkering og tekniske rom. Det ble primo 2016 inngått avtale med HAV Eiendom om å kjøpe eiendommen for utvikling som beskrevet over. Selve overtakelsen skjdde ultimo 2016. De fleste boliger er solgt.

Byggestart i januar 2017 med ferdigstillelse primo 2019.

Oppdragsgiver er Paulsenkaia Invest AS, hvor Stor-Oslo Invest AS har en 20 % eierandel. Stor-Oslo Eiendom AS vil ha ansvar for prosjektutvikling, prosjektledelse, finansiering, forretningsførsel, samt bistand med salg av leiligheter og utleie av næringsarealene.

24

PROSJEKTER UNDER UTVIKLING 2015–2016

KOLBOTNVEIEN 6, OPPEGÅRD Næringseiendom i Kolbotn sentrum, med påstående bebyggelse, for omregulering til kombinasjon av næring og bolig. Det antas et volum på ca. 1.500 kvm næring og ca.

50 leiligheter. Regulering ventes å pågå frem til 2019. Stor-Oslo Eiendom har ansvar for regulering, forvaltning, utvikling og gjennomføring.

Oppdragsgiver er Kolbotn Utvikling AS, hvor Stor-Oslo Invest AS har en 40 % eierandel.

ENSJØVEIEN 16-22 - OSLO Prosjektet omfatter omregulering fra dagens bruk, som i hovedsak er kontorer, til boliger.

Det vil bli forretninger på bakkeplan mot Ensjøveien. I tillegg vurderes det å innlemme barnehage i prosjektet. En omregulering til boliger vil medføre rivning av dagens bygningsmasse på 12 700 BRA. Forventet utnyttelse etter omregulering er 22 000 BRA. Reguleringsprosessen forventes ferdigstilt i løpet av 2018.

Oppdragsgiver er Ensjø Utvikling AS hvor Stor-Oslo Invest AS har opsjon på 20 % av aksjene. Stor-Oslo Eiendom er ansvarlig for forretningsførsel, utleie og omregulering.

KARLSRUD SENTRUM Nylig ervervet eiendom på Karlsrud, Nordstrand i Oslo med påstående næringsbebyggelse og noe bolig. Ervervet i januar 2017. Skal reguleres for ny boligbebyggelse.

Antatt volum; ca 170 boliger, samt ca. 3-4.000 kvm næring. Regulering ventes å pågå frem til 2020. Stor-Oslo Eiendom har ansvar for regulering, forvaltning, utvikling og gjennomføring.

Oppdragsgiver er Karlsrud Sentrum AS, hvor Stor-Oslo Invest AS har en 10 % eierandel.

25

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

HISTORISK SOLID AVKASTNING PÅ PROSJEKTENE

16 300 000 000 Prognostisert realisasjonsverdi for hele Stor-Oslo Eiendom porteføljen

1 450 000 000 Sysselsatt egenkapital for hele Stor-Oslo Eiendom porteføljen i 2016

362 000 000 Verdiutvikling for hele Stor-Oslo Eiendom porteføljen i 2016

1 500 000 000 Prosjektomsetning for hele Stor-Oslo Eiendom porteføljen i 2016

25%

Tilsvarende årlig egenkapitalavkastning/IRR

26

STOR-OSLO EIENDOM Ã…RSRAPPORT 2016

27

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

STOR-OSLO INVEST AS Stor-Oslo Invest AS er et investeringsselskap i Stor-Oslo Eiendom. Selskapets forretningsidé er å investere i alle prosjekter som utvikles av Stor-Oslo Eiendom, for derigjennom å delta aktivt på eiersiden i prosjektene, på lik linje med eksterne, finansielle investorer.

Selskapet er eiet av de ansatte i Stor-Oslo Eiendom.

Stor-Oslo Invest AS deltar med typisk 10 – 40 % av egenkapitalen i hvert av prosjektene som utvikles av Stor-Oslo Eiendom. Stor-Oslo Invests deltakelse skjer på 100 % de samme premisser som øvrige investorer. Med Stor-Oslo Eiendoms ansatte på eiersiden sikres det samme incitament og fokus fra ansatte som for finansielle investorer. Ingen ansatte får investere direkte i de enkelte prosjekter, men må delta i fellesskapet. Dette for å sikre at alle har lik interesse i at alle prosjektene går bra. Man unngår på den måten risiko for suboptimalisering fra enkelte som kunne ha større interesse i ett prosjekt enn et annet.

Selskapet hadde ved årsskiftet 2016/2017 eierskap eller opsjoner i 27 prosjektselskaper. Oversikt over prosjektselskapene fremgår i oversikten på neste side.

Samlet verdijustert egenkapital i Stor-Oslo Invest AS ved årsskiftet 2016/2017 er ca. NOK 220 millioner. Gjennom 2016 har selskapet hatt en verdiutvikling på ca. 25 %.

Selskapet har i 2016 investert samlet ca. NOK 50 millioner og har realisert prosjekter for ca. NOK 65 millioner.

Prosjektporteføljen anses å være godt diversifisert, med en blanding av boligprosjekter og næringsprosjekter. Realisasjonstidspunkt for de forskjellige prosjekter er spredd over et tidsrom på fra ett til åtte år fra årsskiftet 2016/2017. Alle investeringer skjer i Østlandsområdet (Stor-Oslo området).

Selskapet har ved inngangen til 2017 god investeringskapasitet, grunnet betydelige realisasjoner ved inngangen til et nytt år. I løpet av 2017 ventes nye realisasjoner, som vil gi selskapet fornyet investeringskapasitet fremover.

Selskapet har ingen ansatte og forvaltes av StorOslo Eiendom.

28

STOR-OSLO EIENDOM ÅRSRAPPORT 2016

INVESTERINGSOVERSIKT SOIS PROSJEKTENGASJEMENTER SOIS EIERANDEL PROSJEKTBESKRIVELSE Konowsgate 67 B AS

31,92 % Rehabilitering, ENOVA-tiltak og restrukturering av leie, ca. 19.200 m 2

Oslo Øst Holding AS

20,00 % Næringstomt på Kalbakken for bygging av nye 5.700 m2

Hellerudsletta Eiendom AS

0,78 % Messesenter Hellerudsletta, Skedsmo.

Frogner Næringspark AS

30,00 % Regulering av ca. 165 da tomter for lager-/logistikkbebyggelse

Millenium Property KS (+AS)

100 % Boligprosjekt på Skullerud med 130 leiligheter. Ferdigstilt.

Millenium Property II AS

100 % Boligprosjekt på Skullerud med 85 leiligheter. Ferdigstilt.

Solbakken 1-7 AS

20,00 % Boligprosjekt i Drammen med 70 leiligheter. Ferdigstilt.

Skårer Syd Holding AS

7,41 % 210 leiligheter under bygging, samt salg av regulerte tomter for ytterligere ca. 600 leiligheter.

Nitteberg Vest AS

26,40 % Boligprosjekt på Nitteberg med 50 småhus og rekkehus, under bygging.

Rotnesbeitet AS

33,00 % Boligprosjekt i Nittedal med 28 leiligheter. Ferdigstilt.

Lørenveien Utvikling AS

6,87 % Boligutviklingsprosjekt på Løren, 150 leiligheter samt 13.000 m2 kontorbygg.

HøvikHagen AS

9,37 % Eiendom i Bærum under omregulering og prosjektering til bolig og næring.

Engene 100

25,00 % Boligprosjekt i Drammen, med ca 80 leiligheter, under bygging.

Hovseterveien 70 - 72 AS

18,89 % Utvikling av P-hus for salg, samt dagligvareforretning for Rema 1000.

Sannergata 3 Invest AS Frysjaparken Utvikling AS Ensjøveien 16 – 22

Nedre Skøyen vei 11 AS

13,74 % Næringseiendom i Oslo underregulering til ca 70 leiligheter og dagligvareforretning.

2,61 % Boligprosjekt på Frysja i Oslo, under regulering for inntil 1.000 leiligheter.

0,00 % Opsjon på 20 % av næringseiendom for omregulering til bolig/næring 33,40% Næringseiendom for konvertering til bolig, ca. 50 leiligheter. Under regulering.

Sølvknuten AS

18,09% Tomt på Kongsberg under utvikling til 14.000 m2 næring og bolig.

Meglergården Invest 1 AS

19,90 % Eiendom på Bekkestua for omregulering til bolig og næring.

Stasjonsveien 55 Invest AS Setra vei Utvikling AS Paulsenkaia Invest AS Karlsrud Sentrum AS Kolbotnveien 6 Harbitzalléen

20,00 % Boligprosjekt på Holmen/Huseby med 47 leiligheter.

16,60 % Boligprosjekt i Holmenkollen, under regulering, for ca 30 leiligheter.

20,00 % Prosjekt i Bjørvika i Oslo, under utvikling for ca 156 leiligheter og 3.600 m2 næring.

10,00 % Næringseiendom Nordstrand, næringseiendom for omregulering/utvikling til bolig/næring 40,00 % Næringseiendom Kolbotn, næringseiendom for omregulering/utvikling til bolig/næring 9,99 % Næringseiendom Skøyen, næringseiendom for omregulering/utvikling til bolig/næring

29

ANSATTE

Arild Rygg Styreleder og partner Tlf: 90 88 18 67 arild@soeiendom.no

Ragnhild Bjella Skjørten Tlf: 90 91 83 18 ragnhild@soeiendom.no

Karsten Hjertholm Partner Tlf: 97 97 39 05 karsten@soeiendom.no

Mathis Grimstad Adm. dir og partner Tlf: 41 29 48 65 mathis@soeiendom.no

Arne Brovold Partner Tlf: 41 51 33 70 arne@soeiendom.no

Nikolai Olsen Partner Tlf: 93 41 07 77 nikolai@soeiendom.no

Geir Johnsen Partner Tlf: 90 23 48 50 geir@soeiendom.no

Gunnar Rinde Partner Tlf: 95 21 88 31 gunnar@soeiendom.no

Lars-Erik Wogsted Partner Tlf: 92 42 84 74 lars-erik@soeiendom.no

Per Christian Holm Partner Tlf: 46 93 45 20 per.christian@soeiendom.no

Carl Henrik Graff Partner Tlf: 97 51 20 42 carl.henrik@soeiendom.no

Erlend Ramnefjell Tlf: 90 77 77 05 erlend@soeiendom.no

Lars Eirik Heramb Fjeld Partner Tlf: 90 58 74 08 lars.erik@soeiendom.no

Kathinka Lien Augustine Partner Tlf: 90 60 29 09 kathinka@soeiendom.no

Christian Kaas

Esben Mæhlum

Tlf: 93 03 05 13 christian@soeiendom.no

Tlf: 90 55 45 41 esben@soeiendom.no

Lars-Henrik Manengen

Petter Bay Braathen

André Sommerfelt Bårdstu

Gunn Hege Bonden

Tlf: 48 41 10 10 lars.henrik@soeiendom.no

Tlf: 92 62 48 88 petter@soeiendom.no

Tlf: 90 74 49 27 andre@soeiendom.no

Tlf: 99 25 25 01 gunn.hege@soeiendom.no

Jenny Josefine Holen

Camilla Sunde

Andreas Kildal Forseth

Sondre Christian Vogt Løkke

Tlf: 93 82 98 48 jenny@soeiendom.no

Tlf: 97 11 60 22 camilla@soeiendom.no

Tlf: 45 50 00 64 andreas@soeiendom.no

Tlf: 92 89 68 28 sondre@soeiendom.no

Martin Kristiansen Tlf: 97 78 86 68 martin@soeiendom.no

Ã…RSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

32

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

STYRETS ÅRSBERETNING 2016 SELSKAPETS VIRKSOMHET Selskapets virksomhet er å etablere, utvikle, lede og forvalte eiendomsutviklingsprosjekter i Stor-Oslo regionen. Arbeidet innebefatter søk etter nye prosjekter, bistand med finansiering, prosjektledelse, prosjektutvikling, forretningsførsel og aktivt arbeid med leietakere. Selskapet har i 2016 beskjeftiget 23 årsverk og hadde, ved utgangen av 2016, 24 ansatte.

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2016.

Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

FORTSATT DRIFT Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift.

Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

Inngangen til 2017 gir grunn til optimisme med hensyn til resultater for inneværende år.

Virksomheten drives fra Oslo.

FINANSIELL STILLING OG RESULTAT Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:

Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt

2016 2015 83 171 580 60 214 957 18 757 993 7 555 777 32 176 450 20 062 313 27 347 207 17 942 467

Balansesum Egenkapital

31.12.2016 64 269 438 1 250 000

31.12.2015 53 065 279 1 250 000

Styret har, på bakgrunn av likviditetsstatus og prognoser for 2017, vurdert egenkapitalen til å være tilstrekkelig.

ARBEIDSMILJØ, PERSONALE OG LIKESTILLING Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Sykefraværet i 2016 var meget lavt og det har ikke forekommet skader eller ulykker.

Selskapet har ved årets slutt 6 kvinnelige ansatte og 18 menn.

Styret består av 1 kvinne og 5 menn. Når selskapet i fremtiden skal g jøre anset telser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

YTRE MILJØ Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

Selskapets ambisjon er å bidra til forskjønning av bymiljøet.

Det er, som følge av ny bonusavtale med de ansatte, avsatt kr. 9 535 786 i lønnskostnader for 2016. Bonus vil komme til utbetaling etter at årsregnskapet er godkjent.

Oslo, 03. februar 2017 Styret i Stor-Oslo Eiendom AS

Arild Rygg Styreleder

Kathinka Lien Augustine Styremedlem

Ole Anders Engebretsen Styremedlem

Gunnar Gehrken Bøyum Styremedlem

Pål Mathis Grimstad Daglig leder

Karsten Hjertholm Styremedlem

33

Terje Urnes Styremedlem

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER

Note

2016

2015

81 782 920

58 840 537

Annen driftsinntekt

1 388 660

1 401 420

Sum driftsinntekter

83 171 580

60 241 957

Fremmedtjenester

12 527 827

2 093 578

Honorarinntekter

Lønnskostnad

2

37 954 001

37 936 040

Avskrivning av driftsmidler

4

122 558

118 733

Annen driftskostnad

13 809 202

12 537 830

Sum driftskostnader

64 413 588

52 686 180

Driftsresultat

18 757 993

7 555 777

160 178

227 677

Annen finansinntekt

13 282 719

13 181 662

Annen rentekostnad

12 471

310 802

Annen finanskostnad

11 969

592 000

13 418 457

12 506 537

32 176 450

20 062 313

4 829 243

2 119 846

Ordinært resultat

27 347 207

17 942 467

Årsresultat

27 347 207

17 942 467

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Annen renteinntekt

10

Resultat av finansposter

Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat

3

OVERFØRINGER Avsatt til utbytte

6

26 019 512

29 091 437

Avsatt konserbidrag

6

1 327 696

1 422 909

0

-12 571 879

27 347 207

17 942 467

Avsatt til annen egenkapital Sum overføringer

34

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

BALANSE EIENDELER IMMATERIELLE EIENDELER

2016

2015

43 200

64 800

43 200

64 800

209 738

256 880

209 738

256 880

106 501

106 502

Andre langsiktige fordringer

127 566

0

Sum finansielle anleggsmidler

234 067

106 502

Sum anleggsmidler

487 005

428 182

39 126 024

10 433 561

7 448 624

22 761 490

46 574 648

33 195 051

17 207 785

19 442 046

Sum omløpsmidler

63 782 433

52 637 097

Sum eiendeler

64 269 438

53 065 279

Programvare, lisenser

Note 4

Sum immaterielle eiendeler

VARIGE DRIFTSMIDLER Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr

4

Driftsresultat

FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER Investeringer i datterselskap

9

OMLØPSMIDLER

FORDRINGER Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer

10

Sum fordringer

Bankinnskudd

7

35

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

BALANSE EGENKAPITAL OG GJELD INNSKUTT EGENKAPITAL

Note

2016

2015

Aksjekapital

5, 6

1 250 000

1 250 000

1 250 000

1 250 000

1 250 000

1 250 000

3 942 280

1 080 177

4 386 678

1 627 507

Skyldig offentlige avgifter

8 897 304

3 865 842

Utbytte

26 019 512

29 091 437

19 773 665

16 150 315

Sum kortsiktig gjeld

63 019 438

51 815 279

Sum gjeld

63 019 438

51 815 279

Sum egenkapital og gjeld

64 269 438

53 065 279

Sum innskutt egenkapital

Sum egenkapital

6

GJELD

KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Betalbar skatt

3

Annen kortsiktig gjeld

10

Oslo, 03. februar 2017 Styret i Stor-Oslo Eiendom AS

Arild Rygg Styreleder

Kathinka Lien Augustine Styremedlem

Ole Anders Engebretsen Styremedlem

Gunnar Gehrken Bøyum Styremedlem

Pål Mathis Grimstad Daglig leder

Karsten Hjertholm Styremedlem

36

Terje Urnes Styremedlem

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

NOTER NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid.

Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen.

Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

DRIFTSINNTEKTER Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen.

Tilretteleggingshonorar inntektsføres først når det foreligger endelig avtale. Selskapet får på det tidspunkt en ubetinget rett til honoraret og inntekten kan måles pålitelig.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 24 % (25 % i 2015) på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

AKSJER I DATTERSELSKAP OG TILKNYTTEDE SELSKAPER Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak.

KLASSIFISERING OG VURDERING AV BALANSEPOSTER Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk.

Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler NOTE 2 LØNNSKOSTNADER LØNNSKOSTNADER

2016

2015

22 770 644

25 322 600

4 133 624

4 633 791

675 194

708 535

1 542 731

1 169 437

8 831 809

6 101 330

37 954 001

37 936 040

Daglig leder

Styre

Lønn

1 613 333

360 000

Sum

1 613 333

360 000

Lønn Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre lønnsrelaterte ytelser Avsatt bonus for året Sum YTELSER TIL LEDENDE PERSONER

Selskapet har i gj.snitt 23 årsverk. Styremedlemmer som er ansatt i selskapet mottar ikke styrehonorar. Disse er, sammen med daglig leder, dekket av selskapets ordinære pensjonsordning.

KOSTNADSFØRT GODTGJØRELSE TIL REVISOR

2016

Lovpålagt revisjon

125 000

Teknisk utarbeidelse av regnskap og ligningspapirer

25 000

Annen bistand

145 000

Sum revisjonshonorar

295 000

For øvrige bistandstjenester i forbindelse med fusjon er det fakturert kr. 170.200 (eks. mva) PENSJON Selskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon.

Ordningen oppfyller lovkravene.

BONUS Selskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning.

37

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

NOTE 3 SKATT Årets skattekostnad fordeler seg på: BETALBAR SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT

2016

2015

4 829 243

2 153 789

-

-33 943

4 829 243

2 119 846

Resultat før skattekostnad

32 176 450

31 057 868

Permanente forskjeller

-12 897 014

-23 087 009

37 534

6 137

-

-

Avgitt konsernbidrag

- 1 770 261

- 1 949 191

Årets skattegrunnlag

17 546 709

6 027 805

4 829 243

2 153 789

-442 565

-526 282

-

-

4 386 678

1 627 507

Betalbar skatt på årets resultat Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad

BEREGNING AV ÅRETS SKATTEGRUNNLAG

Endring i midlertidige forskjeller Mottatt konsernbidrag

BETALBAR SKATT I BALANSEN Betalbar skatt på årets resultat Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag Betalbar skatt på mottatt konsernbidrag Betalbar skatt i balansen

OVERSIKT OVER MIDLERTIDIGE FORSKJELLER

2016

2015

Endring

Varige driftsmidler

-66 456

-28 921

37 534

Sum

-66 456

-28 921

37 534

-

4 611

4 611

66 456

24 310

-42 146

-

-

-

-

-

Inntektsført avsatt utbytte Inngår ikke i beregning av utsatt skatt Sum

24 % / 25 % utsatt skatt

NOTE 4 ANLEGGSMIDLER

-

Påkost leide lokaler

Programvare

Inventar

Kunst

Sum

40 663

64 800

408 967

26 665

435 631

Tilgang

21 248

-

32 568

-

53 816

Avgang

-

-

-

-

-

61 911

64 800

441 535

26 665

53 816

22 306

21 600

298 067

-

298 067

-

-

-

-

-

39 606

43 200

143 468

26 665

252 938

Anskaffelseskost 01.01.16

Anskaffelseskost 31.12.16

Akkumulerte avskrivninger 31.12.16 Akkumulerte nedskrivninger 31.12.16 Balanseført verdi pr. 31.12.16

Årets avskrivninger Avskrivningsplan

20 047

21 600

80 911

3 år

3 år

3-5 år

38

1 22 558 Avskrives ikke

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

NOTE 5 ANTALL AKSJER, AKSJEEIERE M.V AKSJEKAPITAL

Antall

Pålydende

Balanseført

50 000

25

1 250 000

Aksjer

Eierandel

Stor-Oslo Eiendom Holding AS

50 000

100 %

Totalt antall aksjer

50 000

100 %

Aksjekapital

Annen EK

Sum

1 250 000

-

1 250 000

Årets resultat

-

27 347 207

27 347 207

Avsatt utbytte

-

-26 019 512

-26 019 512

Avsatt konsernbidrag

-

- 1 327 696

- 1 327 696

Egenkapital 31.12.2016

1 250 000

-

1 250 000

Ordinære aksjer Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

Sum revisjonshonorar

295 000

AKSJONÆRER

Morselskapets eksterne gjeld er sikret ved 1.prioritetspant i 100 % av aksjene i Stor-Oslo Eiendom AS.

NOTE 6 EGENKAPITAL

Egenkapital 01.01.2016

NOTE 7 BANKINNSKUDD Av selskapets bankinnskudd er kr 1 119 876 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.

NOTE 8 GARANTI/PANTSTILLELSER Selskapet har ingen heftelser per 31.12.2016

NOTE 9 INVESTERING I AKSJER Eierandel

Resultat (100%)

Egenkapital (100%)

Kostpris

Bokført verdi

Haugerud Boliginvest 1 AS *

100 %

339 248

523 098

106 000

1

Eiendomsselskapet 30 AS *

100 %

-12 571

30 030

106 500

106 500

212 500

106 501

DATTERSELSKAP

Sum investeringer i datterselskap

* Resultat og egenkapital er hentet fra årsregnskap for 2015, da det ikke foreligger årsregnskap for 2016 ved avleggelse av årsregnskapet for Stor-Oslo Eiendom AS Det er ikke utarbeidet konsernregnskap da selskapene samlet ikke overstiger kravene i regnskapsloven § 3-2.

NOTE 10 MELLOMVÆRENDE MED DATTERSELSKAPER OG TILKNYTTEDE SELSKAPER SELSKAP

Rente

2016

2015

Stor-Oslo Eiendom Holding AS *

-

6 427 938

15 416 724

Haugerud B1 AS

-

-5 950 000

- 4 750 000

5%

-

2 504 090

T8 Holding AS

-

-

9 030

Good Hope Developers Ltd.

-

85 471

85 471

Stor-Oslo Invest AS

* Noe av mellomværende er oppstått i forbindelse med krysskjøp av de nå fusjonerte selskapene Stor-Oslo Prosjekt og Stor-Oslo Management AS som utgjorde kr. 11 386 709. Resterende kr. 4 000 000 fra saldo i 2015 ble renteberegnet med 5 % rente. Den renteberegnede delen er blitt nedbetalt i 2016 og rest på saldo som oppstod i forbindelse med krysskjøp skal derfor ikke renteberegnes. I tillegg til mellomværende som fremkommer ovenfor er det avsatt kr. 26 011 512 i utbytte til morselskapet Stor-Oslo Eiendom Holding AS. 39

Ã…RSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

REVISORS BERETNING

40

Ã…RSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS

41

Ã…RSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

42

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

STYRETS ÅRSBERETNING 2016 SELSKAPETS VIRKSOMHET Selskapets virksomhet er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter alene eller sammen med andre investorer der søsterselskapet Stor-Oslo Eiendom AS har en aktiv rolle.

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2016.

Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Virksomheten ble etablert i juni 2008 og har gjennom emisjoner og realiserte prosjekter blitt betydelig oppkapitalisert. Selskapet har pr. 31.12.16 deleierskap i totalt 27 prosjekter, og har en samlet verdijustert egenkapital på ca. NOK 225 mill.

FORTSATT DRIFT Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift.

Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

Stor-Oslo Invest AS har gjennom 2016 investert totalt NOK 50,0 mill. fordelt på 4 nye prosjekter og realisert prosjekter for ca.

NOK 65,0 mill. Porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene.

ARBEIDSMILJØ, PERSONALE OG LIKESTILLING Selskapet har i 2016 ikke beskjeftiget noen ansatte. Styret og daglig leder består kun av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetningen vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Selskapet er, gjennom forventede realiseringer utover i 2017, godt posisjonert for nye investeringer i inneværende år.

Virksomheten drives fra Oslo.

YTRE MILJØ Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

FINANSIELL STILLING OG RESULTAT Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:

Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt

2016 2015 0 0 -938 122 -746 420 36 580 326 25 823 409 36 580 326 25 823 409

Balansesum Egenkapital Egenkapitalandel

31.12.2016 174 962 775 96 838 954 55,3 %

31.12.2015 136 363 283 80 687 899 59,2 %

Oslo, 24. februar 2017 Styret i Stor-Oslo Invest AS

Arild Rygg Styreleder

Nikolai Gomez Olsen Styremedlem

Karsten Hjertholm Styremedlem

43

Leif Oddvin Jensen Styremedlem

Pål Mathis Grimstad Styremedlem

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

RESULTATREGNSKAP DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER

2016

2015

938 122

746 420

938 122

746 420

-938 122

-746 420

438 337

0

21 434 339

22 728 871

535 451

628 578

21 798 993

4 965 680

5 350 000

0

1 306 190

1 753 300

32 482

0

37 518 448

26 569 829

Ordinært resultat før skattekostnad

36 580 326

25 823 409

Ordinært resultat

36 580 326

25 823 409

Årsoverskudd

36 580 326

25 823 409

Annen driftskostnad

Note 2

Sum driftskostnader

Driftsresultat

FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Inntekt på investering i datterselskap Gevinst ved salg av aksjer

6

Annen renteinntekt Annen finansinntekt

6

Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler Annen rentekostnad Annen finanskostnad Resultat av finansposter

OVERFØRINGER Avsatt til utbytte

5

36 375 048

12 000 000

Avsatt til annen egenkapital

5

205 278

13 823 409

36 580 326

25 823 409

Sum overføringer

44

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER

VARIGE DRIFTSMIDLER

Note

2016

2015

Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr

21 958

21 958

Sum varige driftsmidler

21 958

21 958

FINANSIELLE ANLEGGSMIDLER Investeringer i datterselskap

6

17 916 551

20 248 577

Investeringer i tilknyttet selskap

6

41 331 788

37 533 490

Investeringer i aksjer og andeler

6

84 565 084

59 675 122

Andre langsiktige fordringer

8

5 350 000

10 128 557

Sum finansielle anleggsmidler

149 163 423

127 585 745

Sum anleggsmidler

149 185 381

127 607 703

3 129 193

3 710 689

3 129 193

3 710 689

Bankinnskudd, kontanter o.l.

22 648 201

5 044 891

Sum omløpsmidler

25 777 394

8 755 580

Sum eiendeler

174 962 775

136 363 283

OMLØPSMIDLER

FORDRINGER Andre kortsiktige fordringer

8

Sum fordringer

45

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

BALANSE EGENKAPITAL OG GJELD INNSKUTT EGENKAPITAL

Note

2016

2015

Aksjekapital

4, 5

65 487 315

65 487 315

Egne aksjer

-12 179 055

-17 078 880

Overkurs

16 277 689

16 277 689

69 585 949

64 686 124

Annen egenkapital

27 253 005

16 001 775

Sum opptjent egenkapital

27 253 005

16 001 775

5

96 838 954

80 687 899

9

24 478 357

25 236 496

36 375 048

12 000 000

17 270 416

18 438 888

Sum kortsiktig gjeld

78 123 821

55 675 384

Sum gjeld

78 123 821

55 675 384

174 962 775

136 363 283

Sum innskutt egenkapital

OPPTJENT EGENKAPITAL

Sum egenkapital

GJELD KORTSIKTIG GJELD Gjeld til kredittinstitusjoner Utbytte Annen kortsiktig gjeld

8

Sum egenkapital og gjeld

Oslo, 24. februar 2017 Styret i Stor-Oslo Invest AS

Arild Rygg Styreleder

Nikolai Gomez Olsen Styremedlem

Karsten Hjertholm Styremedlem

46

Leif Oddvin Jensen Styremedlem

Pål Mathis Grimstad Styremedlem

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid.

Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen.

Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

INVESTERINGER OG INNTEKTSFØRING Investeringer er vurdert etter kostmetoden, med nedskrivning i de tilfeller der verdinedgangen ikke anses å være forbigående.

Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt.

Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost. Utbytte fra selskap hvor Stor-Oslo Invest AS har bestemmende innflytelse regnskapsføres det samme året som givende selskap avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt / utbetaling skjer.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 24 % (25 % i 2015) på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

ESTIMATER Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.

KLASSIFISERING OG VURDERING AV BALANSEPOSTER Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk.

NOTE 2 LØNN- OG DRIFTSKOSTNADER LØNNSKOSTNADER Selskapet har ikke hatt ansatte gjennom året 2016.

YTELSER TIL LEDENDE PERSONER Det har ikke blitt utbetalt lønn eller annen godtgjørelse til daglig leder eller styret i 2016.

GODTGJØRELSE TIL REVISOR Godtgjørelse til revisor er fordelt på følgende: Beløp i NOK

2016

Lovpålagt revisjon

70 000

Teknisk utarbeidelse av regnskap og ligningspapirer

40 000

Annen bistand

24 375

Sum revisjonshonorar

134 375

Merverdiavgift er inkludert i revisjonshonoret.

47

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

NOTE 3 SKATT

ÅRETS SKATTEKOSTNAD FORDELER SEG PÅ

2016

2015

Betalbar skatt

-

-

Endring i utsatt skattefordel

-

-

Sum skattekostnad

-

-

36 580 326

25 823 409

-21 434 339

-22 728 871

BEREGNING AV ÅRETS SKATTEGRUNNLAG Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller: Resultatført konsernbidrag Gevinst ved realisasjon av aksjer Tap ved realisasjon av aksjer

32 385

Tilbakeføring av inntektsført utbytte

-21 528 997

- 4 965 680

Tilbakeføring av inntektsført utdeling fra KS Nedskrivning verdipapirer 3 % av utdeling av netto skattefrie inntekter etter fritaksmetoden

632 720

Andre fradrag

162 686

Mottatt konsernbidrag

5 350 000

Endring i midlertidige forskjeller Anvendelse av fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag

-367 905

-1 708 455

Betalbar skatt på årets resultat

-

-

Betalbar skatt på mottatt konsernbidrag

-

-

Betalbar skatt i balansen

-

-

BETALBAR SKATT I BALANSEN

OVERSIKT OVER MIDLERTIDIGE FORSKJELLER

2016

2015

Endring

-5 350 000

-

5 350 000

-1 638 024

- 1 708 455

-70 431

-

438 337

438 337

Sum

-6 988 024

-1 2 7 0 1 1 8

5 717 905

Inngår ikke i beregning av utsatt skatt

6 988 024

1 270 118

-5 717 905

-

-

-

-

-

Fordringer Underskudd til fremføring Konsernbidrag mottatt i 2015, inntektsført regnskapsmessig 2016 *

Sum

24 % / 25 % utsatt skatt/skattefordel

-

Utsatt skattefordel bokføres ikke ihht god regnskapsskikk. * Selskapet mottok i 2015 et konsernbidrag med skattemessig virkning fra datterselskapet Millennium Property Invest II AS etter at Stor-Oslo Invest AS hadde avlagt årsregnskapet, men før selvangivelsen ble sendt inn i 2015. Konsernbidraget ble derfor medtatt som skattepliktig inntekt i selvangivelsen 2015, selv om det ikke var medtatt i regnskapet. For å unngå å endre sammenligningstall er konsernbidraget regnskapsmessig inntektsført i 2016, men lagt inn som en permanent forskjell i næringsoppgaven for 2016.

48

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

NOTE 4 ANTALL AKSJER, AKSJEEIERE M.V

AKSJEKAPITAL

Antall

Pålydende

Balanseført

770 439

85

65 487 315

Aksjer

Eierandel

Ekeberg Eiendom Holding AS

175 522

22.78 %

Brødrene Jensen AS

165 876

21.53 %

Stor-Oslo Invest AS

143 283

18.60 %

Nomoco Eiendom AS

84 989

11.03 %

KI Invest AS

68 475

8.89 %

Walkabout Invest AS

33 265

4.32 %

Sprint Invest AS

24 545

3.19 %

Pared AS

15 054

1.95 %

Rinde AS

11 285

1.46 %

Investmaer AS

7 009

0.91 %

Lars Eirik Heramb Fjeld

5 890

0.76 %

M.Bremnæs Invest AS

4 600

0.60 %

Tigerland AS

3 655

0.47 %

Graff Invest AS

3 500

0.45 %

KrisKaro AS

2 970

0.39 %

Richar Zagar

2 940

0.38 %

Esben Mælum

2 672

0.35 %

WIN AS

2 137

0.28 %

Ragnhild Bjella Skjørten

1 992

0.26 %

Spurv AS

1 944

0.25 %

Kilfors Invest AS

1 700

0.22 %

Sick Invest AS

1 550

0.20 %

Lars Henrik Manengen

1 380

0.18 %

Kathinka Lien Augustine

1 379

0.18 %

Augustine Invest AS

1 258

0.16 %

GHB Invest AS

686

0.09 %

Fias Company AS

515

0.07 %

Petter Bay Braathen

368

0.05 %

770 439

100 %

Ordinære aksjer Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

AKSJONÆRER

Sum

NOTE 5 EGENKAPITAL

Aksjekapital

Overkursfond

Egne aksjer

Annen EK

Sum

65 487 315

16 277 689

-17 078 880

16 001 775

80 687 899

Årets resultat

-

-

-

36 580 326

36 580 326

Salg av egne aksjer

-

-

5 137 825

11 624 428

16 762 253

Kjøp av egne aksjer

-

-

-238 000

-578 477

-816 477

Avsatt utbytte

-

-

-

-36 375 048

-36 375 048

65 487 315

16 277 689

-12 179 055

27 253 005

96 838 954

Egenkapital 01.01.16

Egenkapital 31.12.16

49

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

NOTE 6 INVESTERINGER

Kontor

Eier- og stemmeandel

Resultat (100%)

Egenkapital (100%)

Kostpris

Bokført verdi

Millenium Property KS*

Oslo

90.00 %

-390 288

13 960 543

12 220 401

12 220 401

Millenium Property II AS*

Oslo

100.00 %

325 737

2 555 751

10 171 618

43 000

Millenium Property Invest AS*

Oslo

100.00 %

-40 953

242 775

946 570

631 337

Solbakken 1-7 AS*

Oslo

100.00 %

31 975 528

1 100 000

2 010 000

3 128 208

Good Hope Properties AS*

Oslo

66.67 %

-520 572

2 355 686

2 876 201

1 893 604

Datterselskap

Sum investeringer i datterselskap

17 916 551

Tilknyttet selskap Kolbotn Utvikling AS**

Oslo

40.00 %

-

1 00 000

4 244 000

4 244 000

Konowsgate 67 B AS*

Oslo

31.92 %

-4 645 274

34 681 684

17 456 000

17 456 000

Oslo Øst Holding AS*

Oslo

20.00 %

-52 546

11 284 286

1 700 000

1 700 000

Nedre Romerike Boligutvikling AS*

Oslo

33.00 %

4 271 198

20 724 810

5 644 980

5 644 980

Engene 100 AS*

Oslo

25.00 %

-1 165 471

23 234 905

6 753 000

6 753 000

Stasjonsveien 55 Invest AS*

Oslo

20.00 %

-2 120 375

6 980 463

5 622 400

5 622 400

Nedre Skøyen vei 11 AS*

Oslo

33.40 %

18 549

10 212 267

4 045 408

4 045 408

Frogner Næringspark Invest AS*

Oslo

30.00 %

-22 166

-169 902

1 10 000

110 000

Paulsenkaia Invest AS*

Oslo

20.00 %

9

100 009

36 002 000

36 002 000

Sum investeringer i tilknyttet selskap

81 577 788

Investering i aksjer og andeler Meglergården Invest 1 AS*

Oslo

19.90 %

-3 585 704

28 515 133

8 181 288

8 181 288

Setra Vei Utvikling AS*

Oslo

16.66 %

-2 076 664

23 023 336

4 183 592

4 183 592

Sannergata 3 Invest AS*

Oslo

13.74 %

-360 028

25 985 691

4 517 890

4 517 890

Hovseterveien 70-72 AS*

Oslo

18.89 %

-778 439

16 505 527

4 194 670

4 194 670

Sølvknuten Invest AS*

Oslo

18.09 %

-25 487

12 392 739

6 561 720

6 561 720

Skårer Syd Holding AS

Oslo

7.41 %

27 881 057

33 983 859

2 189 211

2 189 211

Hellerudsletta Eiendom Holding AS*

Oslo

0.78 %

2 093 000

225 550 000

361 150

361 150

Lørenveien Utvikling AS*

Oslo

6.87 %

-1 735 625

89 116 348

197 480

197 480

Newton AS*

Oslo

0.11 %

-45 000

- 2 529 000

40 000

40 000

Phoenix Petrol Station AS

Oslo

0.16 %

10 000

10 000

Høvikhagen AS*

Oslo

9.37 %

-970 212

19 933 913

2 464 090

2 464 090

Harbitzalléen 2A Utvikling AS*

Oslo

9.00 %

9

1 00 009

999 892

999 892

Frysjaparken Utvikling AS

Oslo

2.61 %

-12 323 823

325 950 541

10 418 100

10 418 100

Investering i andre selskap

44 319 084

* Årsregnskap 2015 ** Stiftet i 2016 og ikke avlagt regnskap. Åpningsbalanse for stiftelsen benyttes som grunnlag.

Stor-Oslo Invest AS har solgt aksjer i 2016 til et totalt vederlag på NOK 39 120 303.

Salgene har medført en netto gevinst på NOK 21 434 339. Dette har også medført endret eierstruktur.

Videre er det mottatt utbytte fra investeringer på NOK 21 798 993.

50

ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

NOTE 7 SIKKERHETSSTILLELSE Selskapet har stilt følgende garantier for 3. manns garantiforpliktelser iht bustadsoppføringsloven: Påkravsgaranti på Mnok 3,9 for Olav Helsetsvei 1 ANS. Utløper oktober 2017 Påkravsgaranti på Mnok 9,4 for Millennium Property II AS. Utløper august 2018 Påkravsgaranti på Mnok 2,8 for Rotnesbeitet AS. Utløper november 2018 Påkravsgaranti på Mnok 14.7 for Solbakken 1-7 AS. Utløper august 2021.

I tillegg er det stilt følgende garantier og kausjoner : Proratarisk selvskyldnerkausjon på Mnok 1,3 ifbm. Utsatt innbetaling av andel lån knyttet til energitiltak i Konowsgate 67 B, utløper desember 2015.

Andre forpliktelser: Eier av Ensjøveien Utvikling AS har rett til å kreve at Stor-Oslo Invest AS kjøper 20% av aksjene i selskapet til kostpris med tillegg av 5% rente p.a. Forpliktelsen inntrer når prosjektet er ferdigstilt, dog senest høsten 2024.

NOTE 8 MELLOMVÆRENDE MED DATTERSELSKAP OG TILKNYTTEDE SELSKAPER Fordringer

Rente

Fordring

Hovseterveien 70-72 AS

-

566 727

Frogner Næringspark Invest AS

-

5 350 000

5%

2 507 192

Konowsgate 67B ANS Sum investeringer i datterselskap

7 857 192

Gjeld

Lån

Stor-Oslo Eiendom Holding AS

-

-44 000

Good Hope Properties AS

5%

-1 150 229

Millennium Property II AS

-

-2 277 154

Millennium Property KS

-

-13 790 750

Sum

-16 067 904

NOTE 9 GJELD Selskapet har per 31.12.16 ingen langsiktig gjeld utover bokført kassekredit på kr 24 478 357 i Nordea.

Kassekredittrammen er på kr 25 000 000,Følgende eiendeler er stillet som sikkerhet for bevilget kassekreditt fra Nordea:

Selskap:

Org.nr.

Bokført verdi

Skårer Syd Holding AS

997 397 544

2 189 211

Høvikhagen AS

997 738 772

2 464 090

Stasjonsveien 55 Invest AS

914 335 701

5 622 400

Meglergården 1 Invest AS

914 317 584

8 181 288

51

Ã…RSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

REVISORS BERETNING

52

Ã…RSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS

53

REFERANSER STOR-OSLO EIENDOM AS NÆRING

STATOILBYGGET PILESTREDET SCANDIC-HOTELL POSTHUSET STATOILBYGGET, FORNEBU Nytt kontorbygg og parkeringshus for Statoil, 65 000 kvm kontor og 50 000 kvm parkeringsgarasje.

Ferdigstilt: 2012.

SCANDIC-HOTELL, FORNEBU Nytt hotell, 330 rom, 27 000 kvm.

Ferdigstilt: 2013.

PILESTREDET 28 Kontorbygg, bygget for Entra Eiendom, med forskjellige leietakere.

3 800 kvm.

Ferdigstilt: 2012.

RYENSTUBBEN POSTHUSET Rehabilitering av Postgirobygget i Oslo. Påbygg på henholdsvis 6 og 4 etasjer. Ferdigstilt: 2003.

SCWEIGAARDSGATE

KARL JOHANS GATE

RYENSTUBBEN 10 Kontorbygg for GK Norge AS på Ryen i Oslo. 14 000 kvm.

Ferdigstilt: 2012.

SCHWEIGAARDSGATE 16 - OSLO Nytt kontorbygg, for Statoil Fuel & Retail, 15.000 m2 Oppdragsgiver Entra Eiendom Ferdigstilt: 2015

SKØYENHAGEN

SKØYENHAGEN NÆRING Nytt kontorbygg for Multiconsult AS. Ferdigstilt: 2008.

FRED OLSENS GATE KUNNSKAPENS HUS

SJØLYST

KARL JOHANS GATE 12 - OSLO Rehabilitering av to bygårder til et Choice Komfort Hotell med 181 rom, restaurant, bar, uteservering i gårdsrom og fellesarealer.

FRED OLSENS GATE 1 Rehabilitering av kontorbygg for FO1 Invest AS. 7 300 kvm.

Ferdigstilt: 2013.

KUNNSKAPENS HUS Nytt næringsbygg for kunnskapsbedrifter i Skedsmo kommune.

Ferdigstilt: 2009.

SJØLYST ARKEN Utvikling av ny masterplan for hele området.

Ferdigstilt: 2009.

54

REFERANSER STOR-OSLO EIENDOM AS BOLIG

SKULLERUD TORG

BIG CITY LIFE

PILESTREDET PARK

WEXELS PLASS

BIG CITY LIFE 113 leiligheter, barnehage, butikk og kontorer i PilestredetPark i Oslo.

Ferdigstilt: 2008.

SCHULTZS HUS WEXELS PLASS 284 nye leiligheter og 1 000 kvm forretningsbygg i Herslebsgate i Oslo.

Ferdigstilt: 2007.

SKULLERUD TORG III

SKULLERUD TORG 135 selveierleiligheter. 11 000 kvm.

Ferdigstilt: 2012.

PILESTREDET PARK UTSYN 138 leiligheter i Pilestredet Park i Oslo.

Ferdigstilt: 2007.

NEDRE SKØYEN

SKØYENHAGEN SCHULTZS HUS, SCHULTZ GATE 1 - OSLO Boligprosjekt med 31 leiligheter, samt ca 1.000 m2 nærings-arealer Ferdigstilt: 2016

SOLBAKKEN

NEDRE SKØYEN VEI 21 8 selveierleiligheter av høy kvalitet på Skøyen i Oslo.

Ferdigstilt: 2006.

SKØYENHAGEN 208 leiligheter på Skøyen i Oslo.

Ferdigstilt: 2008.

GAMBORGSPLASS

SKULLERUD TORG III, OSLO 78 selveierleiligheter samt Rema 1000 butikk, på Skullerud i Oslo kommune.

Ferdigstilt: 2013

SOLBAKKEN 1-7 - DRAMMEN Boligprosjekt med 66 leiligheter Drammen kommune Ferdigstilt: 2016

GAMBORGS PLASS, MALMØGATA 1 - OSLO Boligprosjekt med 52 leiligheter og ca 1.300 m2 kontorer Ferdigstilt: 2016

MILJØTILTAK STOR-OSLO EIENDOM AS

STOR-OSLO EIENDOM MILJØTILTAK GIR GEVINST Miljøutfordringene er noe vi alle må bidra til å håndtere. Den forventede befolkningsveksten i Oslo-regionen vil føre til et enda større behov for fokus på bærekraftig byutvikling. Byggsektoren står i dag for betydelig klimagassutslipp og energibruk.

Som en aktiv del av byutviklingen tar Stor-Oslo Eiendom et samfunnsansvar, og vil bidra til det grønne skifte for å nå målene fra myndighetene, og imøtekomme krav fra kunder.

DE TRE MÅLSETNINGENE ER SOM FØLGER:

Fremover vil Stor-Oslo Eiendom satse på miljø ved å jobbe aktivt for styrke miljøfokuset i hvert enkelt prosjekt. Stor-Oslo Eiendom vil være med på å tilrettelegge for at det skal være enkelt og attraktivt å leve miljøvennlig. Stor-Oslo Eiendom setter derfor mål om å inkludere minst ett tiltak per prosjekt som resulterer i redusert miljøbelastningen. Det er stort potensiale for å redusere den negative miljøpåvirkningen fra bygg og anleggsbransjen – ved valg av tomt, valg av løsninger, valg av materialer og organisering av byggeplassen.

• Vi skal bidra til stedsutvikling som har en positiv innvirkning på samfunnets totale miljøbelastning.

• Vi skal velge løsninger som bidrar til økt energieffektivitet og redusert energiforbruk.

• Vi skal redusere prosjektenes klimagassutslipp ved å bruke materialer med miljøkvaliteter.

Stor-Oslo Eiendom skal derfor aktivt søke og benytte de til enhver tid beste plan- og byggetekniske løsninger som bidrar både til bedre miljø og bedre økonomi i prosjektene.

Stor-Oslo Eiendom er medlem av Norwegian Green Building Council (NGBC) og leder BREEAM sertifiseringen av flere store næringsbygg i Oslo-regionen.

56

MILJØTILTAK STOR-OSLO EIENDOM AS

STATOILBYGGET RIFT

LØREN

MARTIN LINGES VEI 33, FORNEBU Prosjektet ble overlevert sep-tember 2012 og bygget fått en rekke internasjonale utmerkelser.

Statoilbygget er sertifisert BREEAM «Very good».

LØRENVEIEN 65, OSLO Kontorbygg med 15 etasjer, plassert i et kollektivknutepunkt mellom tre T-banestasjoner.

Preakseptert BREEAM «Excellent» sertifisering.

LCC kalkulasjon utført.

STATOIL FUEL & RETAIL

SØRKEDALSVEIEN 8, OSLO Næringsdelen på Rift blir sertifisert til BREEAM «Very good». For å få til denne sertifiseringen i et så komplisert prosjekt, har prosjektteamet jobbet med BREEAM helt fra reguleringsfasen.

Bouvet har allerede flyttet inn, mens resterende leietakere flytter inn våren og sommeren 2017. Vi opplever at Breeam-sertifiseringen er viktig for deres valg av kontorlokaler.

MILJØHUSET GK SØLVKNUTEN SCHWEIGAARDSGATE 16, OSLO Bygget er sertifisert BREEAM «Excellent».

PROFILBYGGET RYENSTUBBEN 10, OSLO Norges største Passivhus når det ble ferdigstilt.

Omprosjektert for BREEAM «Good». Lekkasjetall for ferdig bygg er målt til n50 = 0,23 oms/h! Faktisk totalforbruk etter 3 års drift er 71 kWh/m2.

GOMSRUDVEIEN 3, KONSBERG Etter god dialog med politikerne på Kongsberg, og spesielt Miljøpartiet de grønne, ble vi enige om at prosjektet kan tilby BREEAM- sertifisering «Very good» av næringslokalene på Sildetomta. Dette blir da et moderne og fremtidsrettet bygg, som er forventet ferdigstilt i 2018.

ROLFSBUKTVEIEN 10, FORNEBU Bygget er sertifisert BREEAM «Very good».

Foto: Gundersen & Meg

Besøksadresse: Kirkegata 17 - 5 etg. 0153 OSLO Postadresse: Postboks 606, 0106 OSLO

Telefon: 21 60 52 20 Telefax: 21 60 52 21

E-post: post@soeiendom.no www.soeiendom.no