Stor-Oslo Eiendom Årsrapport 2013

Ă…rsrapport 2013

Innhold

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Vi har primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Vi har 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør, og har et tett samarbeid med både institusjonelle oppdragsgivere og finansielle investorer.

Forretningsidé SOE utvikler eiendom Visjon Den foretrukne eiendomsutvikler Verdier Kompetente – Verdiskapende – Løsningsorienterte – Pålitelige Misjon Verdiskapende eiendomsutvikling

04

Stor-Oslo Eiendom, vel gjennom 2013

08

Stor-Oslo Prosjekt – Utvikling og ledelse av eiendomsprosjekter

08

Prosjekter fullført i 2013

10

Prosjekter etablert i 2013

11

Stor-Oslo Management – Kjøp og forvaltning av eiendomsprosjekter

12

Stor-Oslo Invest – Investeringer

14

Kompetanse og eierskap

16

Ledelse og ansatte

18

Prosjekter under oppføring

19

Prosjekter under utvikling

21

Årsregnskap Stor-Oslo Prosjekt

27

Årsregnskap Stor-Oslo Management

33

Årsregnskap Stor-Oslo Invest

38

Referanseliste – Næring

41

Referanseliste – Bolig

42

Stor-Oslo Eiendom tar miljøet på alvor

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

3

Stor-Oslo Eiendom, vel gjennom 2013 2013 startet med et betydelig trykk i eiendomsmarkedet, stort sett en god fortsettelse av 2012. Utover i året så vi tendenser til usikkerhet i markedet, spesielt knyttet til bolig og en rekke avisoppslag om stor usikkerhet rundt boligprisene.

For Stor-Oslo Eiendom har 2013 vært et bra år, selv om vi ikke klarte å nå de særskilt gode resultatene fra 2012, noe vi heller ikke hadde ambisjoner om. 2012 var et år med betydelige suksesshonorarer for Stor-Oslo Eiendom som følge av ferdigstillelse og realisering av meget suksessfulle og lønnsomme prosjekter for våre oppdragsgivere og investorer.

2013 har i større grad vært preget av omsetning basert på det arbeidet vi har utført nettopp i 2013, både gjennom utvikling av eksisterende portefølje og med etablering av flere nye bolig- og næringsprosjekter. Forhåpentligvis har vi i 2013 lagt et godt grunnlag for fremtidige suksesser og ditto suksesshonorarer. Vi har ferdigstilt to nye boligprosjekter. Vi har arbeidet med regulering av flere store bolig- og næringsprosjekter, og vi har prosjektert og igangsatt flere næringsprosjekter.

De bakenfor følgende presentasjoner redegjør godt for hvert enkelt av selskapene, som alle nok en gang viser gode tall, både hva angår omsetning og resultater.

Bemanningen i Stor-Oslo Eiendom har i 2013 vært svært stabil. Ved starten av året flyttet vi til nye lokaler i Kirkegata 17 og vi har funnet oss svært godt til rette der.

Vi har i 2013 etablert et nytt og felles styre for våre virksomhetsområder for å få et felles strategisk blikk på Stor-Oslo Eiendoms virkefelt. Vi har vært heldige og fått med oss meget godt skolerte styremedlemmer fra bransjen vi opererer i.

4

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Vi har for første gang fått inn en ekstern eier i vårt investeringsselskap, Stor-Oslo Invest, gjennom en rettet emisjon mot Br. Jensen AS. Br. Jensen har vært og er, en av våre faste investorer og samarbeidspartnere i svært mange av våre utviklingsprosjekter. Dette gir Stor-Oslo Eiendom ytterligere økonomisk kraft til å delta i enda flere og større prosjekter sammen med våre finansielle investorer.

Ved avslutningen av 2013 og ved inngangen til 2014, sier vi oss godt fornøyde med det grunnlaget som er lagt. Vi har store forhåpninger til at vår virksomhet skal fortsette å levere gode prosjekter og god avkastning til våre finansielle samarbeidspartnere, og at vi fortsatt skal kunne tilby våre kolleger interessante arbeidsoppgaver.

Vi hevder ubeskjedent at vi gjør en viktig samfunnsoppgave ved å ta tak i eiendomsmasse som har utspilt sin rolle. Vi utvikler denne til moderne boliger og næringslokaler for på den måte å skape bedre rammebetingelser for det samfunnet vi ser komme.

Arild Rygg, styreleder

Årets oppsummering • Lagt et godt grunnlag for fremtidige suksesser og suksesshonorar • Ferdigstilt to nye boligprosjekter • Igangsetting av flere næringsprosjekter • Regulering av flere store bolig- og næringsprosjekter • Br.Jensen ble samarbeidspartner og investor i Stor-Oslo Invest AS

STOR-OSLO Eiendom MNOK 131 Omsetning/suksesshonorarer Omsetning/ordinære honorarer Årsresultat Verdijustert egenkapital

MNOK 97,2

Verdiendring Netto kapitaltilførsel

MNOK 83,8

MNOK 54,7

MNOK 35,3

30,6

MNOK 29,2

MNOK 19 23,5

MNOK 6,6

MNOK 32,7

26,6 MNOK 9,5

24,1 8,7

5,7

2011

MNOK 41,2

2012

2013

Stor-Oslo Prosjekt AS (14 ansatte) Utvikling og prosjektledelse • Prosjektutvikling • Prosjektledelse ved gjennomføring Total prosjektkostnad på igangværende prosjekter MNOK 75.00

MNOK 26,7

MNOK 26,5 15,4

MNOK 14,4

16,6

MNOK 11,7

MNOK 4,7

MNOK 13,4 24,6 14,5

6,2

2011

MNOK 33,8

2012

16,3

17,5

-1,1

2013

Stor-Oslo Management AS Kjøp og forvaltning • Transaksjoner og finansiering • Forvaltning • Forretningsførsel

(9 ansatte)

2011

2012

2013

Stor-Oslo Invest AS Medinvestor • Investering rettet mot prosjekter der SOM og/eller SOP har en aktiv rolle

Total utbyggingsverdi MNOK 11.000 Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

5

Felles styre i Stor-Oslo Prosjekt og Stor-Oslo Management. Bak f.v: Ole Anders Engebretsen og Fredrik Torgersen.

Foran f.v: Arne Brovold, Terje Urnes, Gunnar Bøyum, Mathis Grimstad, Arild Rygg og Nils Thomas Lien.

6

Ă…rsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

prosjekter Fullført og Etablert I 2013 Gjerdrum

Åneby

Ask

Krokskogen

E16

Nordmarka

Tyrifjorden Holsfjorden

171

Slattum

280

22

Holmenkollen

285

4 2 150 7 5 1 Bekkestua 54 Lysaker 4 Bygdøy 2

Bærums Verk

Finnemarka

287

168 284

Vestmarka

1 Grefsen 120 163

8

Fornebu

3

Nesøya

Nordstrand

157

165

Østmarka

Nordby Bruk

E6 167

152

155

Kolbotn

Lierbyen

Fjellstrand

35

Slemmestad 283 E134

3282 Drammen

Fagerstrand

23

E18 154

Frogn

6

Sætre

286

Eikeren

Kongsberg 40

Drøbak

289

Ås

Tomter

Stikkvannskollen

Nesfjell

313

Svelvik

Klokkarstua

122

319

Berger Holmsbu

Askim

Filtvet

Tofte

Styggmann Fullført – Ref. prosjektreferanser side 8 0

Etablert – Ref. prosjektreferanser side 10 30 km

151 © Kartagena

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

7

prosjekter fullført I 2013

1

Rotnesbeitet, Nittedal 28 selveierleiligheter på Rotnes i Nittedal kommune.

Areal: 2 500 kvm Oppdragsgiver: Rotnesbeitet AS SOEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

2

Profilbygget, Fornebu Kontorbygg for Accenture, på Fornebu i Bærum kommune.

Areal: 5 200 kvm Oppdragsgiver: IT Fornebu AS SOEs rolle: Prosjektutvikling og prosjektledelse.

8

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Utvikling og ledelse av eiendomsprosjekter Stor-Oslo Prosjekt hadde i 2013 nok et aktiv år både mht. utvikling og ferdigstillelse av eksisterende prosjekter, men også oppstart av 11 nye prosjekter.

Selskapet arbeider nå aktivt innenfor segmentene bolig, kontor, hotell og logistikk. Samlet omfang i porteføljen selskapet har under utvikling er 2700 boliger, 160.000 kvm næringsarealer og 800.000 kvm tomtearealer for omregulering til næringsformål.

Store og tunge reguleringsprosesser har vært dominerende i 2013, hvor blant annet Lørenveien 55-65 i Oslo, Skårer Syd i Lørenskog, Frysjaparken i Oslo og

3

Skullerud Torg III, Oslo 78 selveierleiligheter samt Rema 1000 butikk, på Skullerud i Oslo kommune.

Areal: 9 000 kvm Oppdragsgiver: Millennium Property II AS SOEs rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

Solbakken i Drammen er eksempler på dette. I 2013 ferdigstilte selskapet 106 leiligheter og 14.200 kvm kontorer.

i Kirkegaten 17 har vært positivt ift. samhandling, kulturbygging og gir oss rom for videre ekspansjon i årene som kommer.

Den største delen av oppdragsmengden er knyttet til prosjekter hvor Stor-Oslo Eiendom har et totalansvar og er med på eiersiden, men selskapet fortsetter også å betjene eksterne oppdragsgivere, primært store industrielle eiendomsselskaper, i tiden fremover.

Arne Brovold, adm.dir/partner i Stor-Oslo Prosjekt

Selskapet har ved utgangen av året 14 kompetente og motiverte medarbeidere.

Vi går inn i 2014 med stor optimisme, og fornyet energi. Flytting til nye kontorer

4

Kirkegata 17, Oslo Areal: 6 000 kvm Oppdragsgiver: Kirkegata 17 AS SOEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, forretningsførsel, prosjektledelse og medeier.

Årets oppsummering • 2013 var nok et aktivt år • Store og tunge regulerings prosesser har vært dominerende • Ved utgangen av året har vi 14 kompetente og motiverte medarbeidere

5

Fred Olsens gate 1, Oslo Kontorer.

Areal: 7 300 kvm Oppdragsgiver: FO1 Invest AS SOEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, forretningsførsel, prosjektledelse og medeier.

STOR-OSLO PROSJEKT

”Vi går inn i 2014 med stor optimisme, og fornyet energi.”

Arne Brovold, adm.dir/partner i Stor-Oslo Prosjekt

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

9

prosjekter Etablert I 2013

1

Nedre Skøyen vei 11 Utvikling av boligprosjekt, Nedre Skøyen vei 11, i Oslo kommune.

Areal: Antatt 2 500 kvm Oppdragsgiver: Nedre Skøyen vei 11 AS SOEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

5

Tollbugata 8 Eksisterende næringsbygg i Kvadraturen i Oslo, for konvertering til moderne kontorer Areal: Ca 2 700 kvm Oppdragsgiver: T8 Holding AS SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

10

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

2

Schultz gate 1, Oslo Tomt for utvikling til nytt nærings- og boligvolum Areal: Ca 3 200 kvm Oppdragsgiver: Schultz Hus AS SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

6

Sildetomta, Kongsberg Tomt i sentrum av Kongsberg, for utvikling til hotell, bolig og næringsbebyggelse.

Areal: Ca 14 000 kvm Oppdragsgiver: Sølvknuten AS SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

3

4

Bragerhagen, Drammen Tomt med bensinstasjon for konvertering til bolig.

Areal: Inntil 6 500 kvm Oppdragsgiver: Bragerhagen AS SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

Hovseterveien 70-72, Oslo Eksisterende forretning og p-hus, for videre utbygging samt nytt boligvolum Areal: Inntil 5 000 kvm Oppdragsgiver: Hovseterveien 70-72 AS SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

7

SANNERGATA 3

8

PERSPEKTIV

ARCASA ARKITEKTER

Sannergata 3, Oslo Tomt m/påstående næringsbebyggelse for utvikling til bolig- og næringsprosjekt Areal: Ca 8 700 kvm Oppdragsgiver: Sannergata 3 AS SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

24.01.14

Tunveien 8, Lørenskog Utviklingtomt m/næring, for konvertering til bolig.

Nabotomt til Losbyveien 1, som vi etablerte i 2012.

Areal: Inntil 30 000 kvm bolig Oppdragsgiver: Skårer Syd AS SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

STOR-OSLO Management

Kjøp og forvaltning av eiendomsprosjekter Stor-Oslo Management har ansvaret for transaksjoner og finansiering, samt forvaltning og forretningsførsel.

2013 har vært nok et aktivt år for selskapet, både mht. etablering av nye prosjekter og utvikling av eksisterende portefølje. Gjennom 2013 ble det etablert 8 nye prosjekter, og på slutten av året hadde Stor-Oslo Management 24 prosjekter under utvikling og forvaltning med en samlet utviklingsverdi på NOK 11 milliarder.

Porteføljen av prosjekter har hatt en positiv verdiutvikling i 2013, til tross for det vi opplever har vært et marked med fallende verdier på enkelte segmenter innen utviklingseiendom. Den positive utviklingen for vår portefølje skyldes primært bra progresjon på reguleringsprosesser hva gjelder både økt areal og type areal, samt inngåelse av flere attraktive leiekontrakter.

Stor-Oslo Management har sitt konkurransefortrinn i kombinasjonen av finansiell og eiendomsfaglig kompetanse, samt integrering med de øvrige selskapene i Stor-Oslo Eiendom.

Selskapet skaper verdier gjennom solide transaksjoner, aktivt arbeid med eiendommene og en opportunistisk exit-strategi.

Det jobbes aktivt med håndtering av eksisterende og nye leietakere, samt tett oppfølging av løpende forvaltning.

Selskapet har et solid og entusiastisk team på 9 medarbeidere, og vi er godt rustet for å møte de mulighetene og utfordringene som 2014 bringer. På denne bakgrunn bør vi ha de beste forutsetninger for å skape og utvikle interessante investeringsmuligheter i eiendomsutviklingsmarkedet.

Fredrik Torgersen, adm.dir/partner i Stor-Oslo Management

Årets oppsummering • 8 nye prosjekter etablert • 24 prosjekter under utvikling og forvaltning • Utviklingsverdi på NOK 11 milliarder

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

11

Stor-Oslo Invest 2009

200

2010

2011

2012

2013

150

Aksjekurs

100

Eksponering

Verdiutvikling

Utbyttejustert aksjekurs 50

12

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Bolig Næring Annet

MNOK 67,9 MNOK 49,9 MNOK 1,7

STOR-OSLO Invest

Investeringer Stor-Oslo Invest er et investeringsselskap som investerer i prosjektene som er etablert av StorOslo Eiendom.

Selskapet er et rent investeringsselskap som er eiet av alle de ansatte i Stor-Oslo Eiendom, samt Br. Jensen AS (17 %) som er en av våre faste medinvestorer i de fleste av prosjektene vi har hatt, og har, under utvikling.

SOI deltar med typisk 10 – 30 % av egenkapitalen i alle prosjektene som StorOslo Eiendom etablerer, og investerer alltid på helt like vilkår som øvrige investorer. Gjennom deleierskap hos de ansatte sikrer vi at alle ansatte er fullt ut motivert og incentivert til å skape best mulig avkastning for våre investorer.

Selskapet hadde pr 31/12-13 deleierskap i totalt 23 eiendomsutviklings-prosjekter, og en samlet verdijustert egenkapital på MNOK 131. Gjennom 2013 har selskapet hatt en verdiendring på 17,4 %, noe vi er meget godt fornøyd med i et år med varierende markedsutvikling.

Selskapet har gjennom 2013 investert totalt MNOK 22,7. fordelt på 8 nye prosjekter. Samtidig har selskapet realisert 2 prosjekter med samlet salgsproveny på MNOK 9,5. Porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene. De fleste prosjektene har god løpende kontantstrøm i utviklingsperioden.

SOIs prosjektengasjementer SOIs Eierandel Prosjektbeskrivelse FO1 Invest AS

21,00 % Rehabilitering av kontorbygg, ca 7 200 kvm

Konowsgate 67 B AS

31,92 % Rehabilitering og restrukturering av leie, ca 19 200 kvm

Oslo Øst Holding AS Hellerudsletta Eiendom AS Sørkedalsveien 8 Holding AS

20,00 % To næringstomter for omregulering til næring 0,78 % Messesenter Hellerudsletta, Skedsmo 9,90 %

Kontorbygg for utbygging og konvertering til kontor/hotell/bolig

Grunneiernes Tomteselskap AS

10,00 % Tomteopsjoner på ca 700 da lager-/logistikktomter

Frogner Næringspark AS

18,00 % Regulering av ca 300 da lager-/logistikktomter

Tollbugata 8 AS

15,00 % Gammelt næringsbygg for rehabilitering til moderne kontorer

Millenium Property KS (+AS)

20,67 %

Boligprosjekt på Skullerud, med 130 leiligheter

Millenium Property II AS

23,73 %

Boligprosjekt på Skullerud, med 85 leiligheter

Solbakken 1-7 AS

10,00 %

Boligprosjekt i Drammen med 80 leiligheter

Skårer Syd Holding AS

11,25 %

Boligprosjekt på Lørenskog med inntil 800 leiligheter

Nitteberg Vest AS

26,40 %

Rotnesbeitet AS

33,00 % Leilighetsprosjekt på Rotnes, 28 leiligheter

Boligutviklingsprosjekt på Nitteberg, 50 rekkehus

Lørenveien Utvikling AS

10,00 %

HøvikHagen AS

12,50 % Næringseiendom i Bærum som skal omreguleres til bolig

Boligutviklinsprosjekt på Løren, ca 450 leiligheter og næring

Bragerhagen AS

20,00 % Næringseiendom i Drammen som skal omreguleres til bolig

Hovseterveien 70 - 72 AS

20,00 %

Sannergata 3 Invest AS

20,00 % Næringseiendom i Oslo for utvikling til boliger og dagligvareforretning

Good Hope Properties AS

37,84 %

Forretn. og p-hus, Hoveseter i Oslo, utvides og reguleres for nytt boligprosjekt Vinfarm i Sør-Afrika med potensial for utvikling av feriehus

Selskapet har ved inngangen av 2014 god investeringskapasitet, og er godt posisjonert for nye investeringer i 2014 og fremover.

Selskapet har ingen ansatte, og forvaltes av Stor-Oslo Management AS.

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

13

Kompetanse, eierskap, ledelse og ansatte

Kompetanse og eierskap Eierskap Stor-Oslo Prosjekt Stor-Oslo Management Stor-Oslo Invest Stor-Oslo Prosjekt AS Stor-Oslo Management AS

20 %

10 %

Stor-Oslo Invest AS

7,20 %

Brødrene Jensen AS

15,14 %

Real Costa AS (Arild Rygg)

25,86 %

20,85 %

22,83 %

Troya Invest AS (Arne Brovold)

14,50 %

5,67 %

20,00 %

3,03 %

KI Invest AS (Karsten Hjertholm)

Freto Invest AS (Fredrik Torgersen)

14,50 %

7,78 %

Sprint Invest AS (Mathis Grimstad)

14,50 %

1,90 %

Walkabout Invest AS (Geir Johnsen)

6,50 %

4,13 %

Pared AS (Nikolai Olsen)

5,50 %

1,83 %

Rinde AS (Gunnar Rinde)

4,50 %

0,39 %

Argentum Invest (Nils Thomas Lien)

20,00 %

1,61 %

Expo Invest AS (Peter Hougen)

15,00 %

1,19 %

BMH Invest AS

4,14 %

4,15 %

Nomocco Eiendom AS (Nikolai Olsen) Hjørnet RMS AS (Bård Rieber-Mohn)

2,49 %

Expo Holding AS (Fredrik Torgersen/Peter Hougen)

5,65 %

WIN AS (Lars Erik Wogsted)

2,01 %

Richard Zagar

1,23 %

Lars Erik Heramb Fjeld

0,91 %

Martin Bræmnes Invest AS (Martin Bræmnes)

0,62 %

Investmaer AS (Erlend Ramnefjell)

0,66 %

Graff Invest AS (Carl-Henrik Graff)

0,15 %

Ragnhild Bjella Skjørten

0,08 %

Kathinka Lien Augustine

0,08 %

Thomas Børnich

0,23 %

Sum

14

13,20 %

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

100,00 %

100,00 %

100,00 %

Ansatte i Stor-Oslo Eiendom har bred erfaring og kompetanse fra entreprenørvirksomhet, eiendomsutvikling, myndighetsbehandling, megling og finans. Med denne sammensetningen av mennesker mener vi å ha de beste forutsetninger for å kunne skape verdier i prosjektene og dermed for våre investorer.

Våre ansatte har fra 4 til 40 års erfaring fra tilsvarende eller bransjetilknyttede virksomheter. Vi er stolte av våre ansatte, deres arbeidsglede, kompetanse og evne til å identifisere seg med prosjektenes mål.

Alle ansatte er, i ett eller flere av selskapene, medeiere i virksomheten.

Vi går inn i 2014 med fortsatt fokus på å finne nye eiendommer med et godt utviklingspotensial og å fortsette tradisjonen med optimalisering av verdier.

Stor-Oslo Eiendom er en fleksibel organisasjon som evner å snu seg raskt og ta ansvar for alle ledd i prosjektene. Gjennom effektivt samvirke av våre ressurser gjør det oss godt rustet til å vurdere potensialet i nye eiendommer og å utvikle dem til lønnsomme prosjekter.

Stor-Oslo Eiendom har totalt 23 ansatte, hvorav 10 er på eiersiden i Stor-Oslo Prosjekt og Stor-Oslo Management. Alle ansatte inviteres til å investere kapital i Stor-Oslo Invest. De ansatte har med sin deltakelse på eiersiden et klart incitament til å drive frem god lønnsomhet i hvert enkelt prosjekt.

Arild Rygg er styreleder i alle de interne virksomhetene og deltar aktivt både mht til kjøp og utvikling av prosjekter. Arne Brovold leder Stor-Oslo Prosjekt, og Fredrik Torgersen leder Stor-Oslo Management og Stor-Oslo Invest.

Stor-Oslo Eiendom utvikler de neste fem år... = 3 enheter = 400 kvm = 400 kvm

Næring

160 000 kvm

Strategi: Kontorarealer med høy standard i sentrale vekstområder

Logistikk

100 000 kvm

Strategi: Logistikkarealer med god eksponering og sentral beliggenhet

Boliger

2700 enheter

Strategi: Leiligheter og småhusbebyggelse i sentrale område Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

15

Kompetanse, eierskap, ledelse og ansatte

Ansatte i Stor-Oslo Eiendom

16

Stor-Oslo Eiendom

Stor-Oslo Prosjekt

Arild Rygg Styreleder og partner Tlf: 90 88 18 67 arild@soeiendom.no

Arne Brovold Adm. dir. og partner Tlf: 41 51 33 70 arne@soeiendom.no

Richard Zagar Prosjektleder Tlf: 93 89 66 99 richard@soeiendom.no

Nikolai Olsen Prosjektleder og partner Tlf: 93 41 07 77 nikolai@soeiendom.no

Thomas Børnich Prosjektleder Tlf: 99 63 97 83 thomas.bornich@soeiendom.no

Kathinka Lien Augustine Prosjektleder Tlf: 90 60 29 09 kathinka@soeiendom.no

Ragnhild Bjella Skjørten Administrasjonssekretær Tlf: 90 91 83 18 ragnhild@soeiendom.no

Erlend Ramnefjell Prosjektleder Tlf: 90 77 77 05 erlend@soeiendom.no

Lars Eirik Heramb Fjeld Prosjektleder Tlf: 90 58 74 08 lars.erik@soeiendom.no

Carl Henrik Graff Arealplanlegger Tlf: 97 51 20 42

Mathis Grimstad Prosjektleder og partner Tlf: 41 29 48 65 mathis@soeiendom.no

Karsten Hjertholm Prosjektleder og partner Tlf: 97 97 39 05 karsten@soeiendom.no

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

carl.henrik@soeiendom.no.no

Stor-Oslo Prosjekt

Martin Bremnæs Prosjektleder Tlf: 99 61 86 66 martin@soeiendom.no

Gunnar Rinde Prosjektleder og partner Tlf: 95 21 88 31 gunnar@soeiendom.no

Stor-Oslo Management

Geir Johnsen Prosjektleder og partner Tlf: 90 23 48 50 geir@soeiendom.no

Fredrik Torgersen Adm. dir. og partner Tlf: 91 62 84 39 fredrik@soeiendom.no

Per Christian Holm Økonomisjef/controller Tlf: 46 93 45 20 per.christian@soeiendom.no

Nils Thomas Lien Partner Tlf: 92 81 52 22 nils.thomas@soeiendom.no

Peder Rye Lier Tlf: 48 31 96 89 peder@soeiendom.no

Peter Hougen Partner Tlf: 90 93 53 96 peter@soeiendom.no

Kjell Kristian Olstad Tlf: 93 49 71 74 kjell.kristian@soeiendom.no

Christian Kaas Tlf: 93 03 05 13 christian@soeiendom.no

Lars-Erik Wogsted Tlf: 92 42 84 74 lars-erik@soeiendom.no

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

17

prosjekter under oppføring

1

Solbakken, Drammen 70 selveierleiligheter på Bragernes i Drammen kommune.

Areal: 7 000 kvm Oppdragsgiver: Solbakken 1-7 AS SOEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

2

3

Schweigaards gate 16, Oslo Nytt hovedkontor for Statoil Fuel & Retail.

Areal: 1 500 kvm SOEs rolle: Utvikling og prosjektledelse.

4

KNA-hotellet, Oslo Ut- og ombygging av eksisterende hotell.

Areal: 12 000 kvm Oppdragsgiver: Pandox AB SOEs rolle: Prosjektledelse

Krokskogen

E16

Nordmarka

Tyrifjorden

5

6

Konows gate 67 Eksisterende parkerings/lagerbygg under omregulering, ny utleie og fremtidig utbygging Areal: 19 200 kvm Gjerdrum Åneby 67 B ANS Oppdragsgiver: Konowsgate Ask SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

Holsfjorden 280

Holmenkollen

285

Bærums Verk Bekkestua

Finnemarka

168 284

3

Lysaker

4

Vestmarka

Grefsen

1

150

7

3 5 Bygdøy

Fornebu

120 163

8 6

4

2

Nordstrand

157

165

5

4

Nesøya

Østmarka

Nordby Bruk

E6

Hotell Karl Johans gate 12 Ombygging av eksisterende bygninger til hotell med 181 rom, i Oslo kommune.

Areal: 9 800 kvm BTA Oppdragsgiver: Karl Johans gate 12 AS & AS Kirkegata 24 v/Union Eiendomskapital AS SOEs rolle: Utvikling og prosjektledelser.

Haugerud P-hus Oppgradering av parkeringshus for 400 biler, for videre salg til lokalt borettslag.

167

152

155

Kolbotn

Lierbyen

Fjellstrand

35

Slemmestad 283 E134

1

282

Drammen

Fagerstrand

23

E18 154

Frogn

18

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Sætre

286

Eikeren

171

2

22

287

6

Slattum

289

Drøbak

Ås

Tomter

prosjekter under Utvikling

1

Lørenveien 55-65 Ca 400 leiligheter, 3 500 kvm forretning og 9 000 kvm kontor.

Areal: Ca 45 000 kvm SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeierskap.

5

2

Nitteberg Hage 54 småhus på Nitteberg Gård i Skedsmo kommune.

Areal: 7 200 kvm Oppdragsgiver: Nitteberg Vest AS SOEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

6

3

4

Sørkedalsveien 8 Kontorbygg på Majorstua i Oslo, for konvertering til kontor, hotell og bolig.

Areal: 26 000 kvm Oppdragsgiver: Sørkedalsveien 8 AS SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier

7

Kirkeveien 59, Bærum Næringseiendom for konvertering til næring og bolig.

Areal: 10 000 kvm Oppdragsgiver: Høvik Hagen Invest AS SOEs rolle: Etablering, utvikling, prosjektledelse og medeier.

8 Kirkeveien 59

Skårer Syd 70 000 kvm boligutvikling på Skårer i Lørenskog kommune.

Areal: 70 000 kvm Oppdragsgiver: Skårer Syd Holding AS SOEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

Frogner Næringspark AS Næringsareal under regulering for lager/ industri.

Areal: 165 300 kvm SOEs rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, og medeier.

Schultz Hus, Oslo 32 leiligheter og ca 1 000 kvm næring i Schultz gate 1 i Oslo kommune.

Areal: 5 000 kvm Oppdragsgiver: Schultz Hus AS SOEs rolle: Etablering, prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier.

Vålerenga Stadion, Valle Hovin, Oslo Områderegulering for bl.a. bygging av ny fotballstadion og skole.

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

19

Ă…rsregnskap Stor-Oslo prosjekt AS

Stor-Oslo Eiendoms kontorer i Kirkegata 17 20

Ă…rsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Årsregnskap Stor-Oslo prosjekt AS

Styrets årsberetning 2013 Selskapets virksomhet

Selskapets virksomhet er prosjektledelse og prosjektutvikling på vegne av tilknyttede investeringsselskaper og eksterne eiendomsbesittere. Selskapet ble etablert i august 2001 og har siden det hatt meget sterk vekst og god lønnsomhet.

Aktiviteten i 2013 har vært noe lavere enn i 2012, men selskapet har fortsatt god inntjening og inngangen til 2014 gir grunn til optimisme med hensyn til resultater for inneværende år.

I 2013 har selskapet hatt en rekke oppdrag i forbindelse med prosjektutvikling, kostnadsog lønnsomhetsanalyser, samt generell prosjekt- og prosjekteringsledelse for flere store nærings- og boligprosjekter.

Selskapet har i 2013 beskjeftiget rundt 14 årsverk. Selskapet har ved utgangen av året 14 ansatte. Virksomheten drives fra Oslo.

Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:

2013 2012

Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt

36 017 234

54 693 774

7 316 881

22 611 760

11 668 583

25 407 434

Årsresultat etter skatt

9 516 641

18 993 571

31.12.2013

31.12.2012

Balansesum

24 405 234

40 230 691

Egenkapital

3 659 410

4 097 785

Det er, som følge av ny bonusavtale med de ansatte, avsatt kr. 4 000 000 i lønnskostnader for 2013. Bonus vil komme til utbetaling etter at årsregnskapet er godkjent.

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir et rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2013.

Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

Arbeidsmiljø, personale og likestilling Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Sykefraværet i 2013 var meget lavt og det har ikke forekommet skader eller ulykker.

Selskapet har ved årets slutt to kvinnelige ansatte og 12 menn. Styret består i sin helhet av menn. Når selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

Oslo, 14.02.2014

Arild Rygg Styreleder

Arne Brovold Adm.dir.

Mathis Grimstad Styremedlem

Ole Anders Engebretsen Styremedlem

Gunnar Bøyum Styremedlem

Fredrik Torgersen Styremedlem

Terje Urnes Styremedlem

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

21

Resultatregnskap Driftsinntekter og kostnader Note 2013 2012 Honorarinntekter

35 256 917

54 606 566

Annen driftsinntekt

760 317

87 208

Sum driftsinntekter

36 017 234

54 693 774

Fremmedytelser

1 906 141

4 595 596

Lønnskostnad

2

19 673 788

21 610 395

Avskrivning på driftsmidler

7

113 260

0

Annen driftskostnad

7 007 164

5 876 022

Sum driftskostnader

28 700 353

32 082 014

Driftsresultat

7 316 881

22 611 760

Finansinntekter og finanskostnader Annen renteinntekt Inntekt på investering i aksjer

10

Annen rentekostnad

175 569

102 781

4 218 089

2 760 000

41 557

59 566

Annen finanskostnad

399

7 541

Resultat av finansposter

4 351 702

2 795 674

Ordinært resultat før skattekostnad

11 668 583

25 407 434

Skattekostnad på ordinært resultat

2 151 942

6 413 863

Ordinært resultat

3

9 516 641

18 993 571

Årsresultat

9 516 641

18 993 571

Avsatt til utbytte

10 200 000

16 700 000

Avsatt til annen egenkapital

-683 359

2 293 571

Sum overføringer

9 516 641

18 993 571

Overføringer

Stor-Oslo Eiendoms kontorer i Kirkegata 17 22

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Årsregnskap Stor-Oslo prosjekt AS Balanse – Eiendeler

Balanse – Egenkapital og gjeld

Note 2013 2012

Egenkapital Note 2013 2012

Varige driftsmidler

Innskutt egenkapital

Maskiner og anlegg

0

47 500

Aksjekapital

4, 6

100 000

100 000

7

322 372

26 665

Egne aksjer

5

0

-5 824

Sum varige driftsmidler

322 372

74 165

Sum innskutt egenkapital

100 000

94 176

Investeringer i tilknyttet selskap 10

381 723

381 723

3 559 410

4 003 609

Andre langsiktige fordringer

250 000

250 000

Sum opptjent egenkapital

3 559 410

4 003 609

Sum finansielle anleggsmidler

631 723

631 723 Sum egenkapital

3 659 410

4 097 785

Sum anleggsmidler

954 095

705 888

40 960

67 333

40 960

67 333

535 764

334 618

Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr

Finansielle anleggsmidler

Opptjent egenkapital Annen egenkapital

6

Gjeld Omløpsmidler

Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt

Fordringer Kundefordringer

5 101 961

20 766 741

9

10 875 150

4 774 021

Sum fordringer

15 977 112

25 540 762

Andre kortsiktige fordringer

3

Sum avsetning for forpliktelser Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld

Bankinnskudd, kontanter o.l.

8

7 474 027

13 984 041

Betalbar skatt

3

Skyldig offentlige avgifter Sum omløpsmidler Sum eiendeler

23 451 139 24 405 234

39 524 803 40 230 691

Utbytte

6

2 178 315

6 372 663

2 301 659

5 554 318

10 200 000

16 700 000

Annen kortsiktig gjeld

5 489 125

7 103 974

Sum kortsiktig gjeld

20 704 863

36 065 573

Sum gjeld

20 745 823

36 132 906

Sum egenkapital og gjeld

24 405 234

40 230 691 Oslo, 14.02.2014

Arild Rygg Styreleder

Arne Brovold Adm.dir.

Mathis Grimstad Styremedlem

Ole Anders Engebretsen Styremedlem

Gunnar Bøyum Styremedlem

Fredrik Torgersen Styremedlem

Terje Urnes Styremedlem

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

23

Noter til regnskapet Note 1 – Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

Driftsinntekter

Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.

Suksesshonorarer inntektsføres først når det foreligger endelig avtale. Selskapet får på det tidspunkt en ubetinget rett til honoraret og inntekten kan måles pålitelig.

Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Lønnskostnader

2012

12 615 894

14 090 679

Betalbar skatt

Arbeidsgiveravgift

2 574 065

2 392 494

Endring i utsatt skatt

Pensjonskostnader Andre lønnsrelaterte ytelser

236 665

241 877

247 164

785 345

4 000 000

4 100 000

Beregning av årets skattegrunnlag:

Sum

19 673 788

21 610 395

Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller

Selskapet har i 2013 sysselsatt 14 årsverk.

Ytelser til ledende personer

Daglig leder Styre

Lønn og pensjon

1 191 666

34 000

912 200

0

2 103 866

34 000

Godtgjørelse til revisor

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

Selskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning.

Aksjer i datterselskap og tilknyttede selskaper Stor-Oslo Prosjekt

Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak. Utbytte fra investering i Stor-Oslo Management AS inntektsføres normalt i opptjeningsåret, da man anser å ha tilstrekkelig samlet innflytelse og kontroll over beslutningen til å kunne foreta inntektsføring.

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

-26 373

67 333

2 151 942

6 413 863

11 668 583

25 407 434

-3 963 860

-2 500 781

74 974

-240 474

7 779 697

22 666 179

Driftsmidler

39 168

76 368

Fordringer

44 133

81 906

68 400

82 200

151 701

240 474

40 960

67 333

Årets skattegrunnlag Oversikt over midlertidige forskjeller

Inntektsført avsatt utbytte

Pensjon

Selskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene.

Bonus

2012 6 346 530

Endring i midlertidige forskjeller

Annen godtgjørelse Sum

2013 2 178 315

Sum skattekostnad

Avsatt bonus for året

Det er i 2013 kostnadsført kr. 55 000 (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar. Dette inkluderer teknisk utarbeidelse av årsregnskap og ligningspapirer

Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

Årets skattekostnad fordeler seg på

2013

Lønn

Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk.

Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid.

Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Fordringer

24

Note 3 – Skatt

Note 2 – Lønn og andre ytelser

Sum 27 %/28 % utsatt skatt

Utsattskattefordel bokføres ikke i tråd med god regnskapsskikk for små foretak.

Årsregnskap Stor-Oslo prosjekt AS Note 7 – Anleggsmidler

Note 4 – Antall aksjer, aksjeeiere m.v Aksjekapital Antall Pålydende Ordinære aksjer

1 000

100

Balanseført 100 000

Inventar

Anskaffelseskost 01.01.13

-

Tilgang Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

Kunst Sum 26 664

26 664

408 967

408 967

Avgang Anskaffelseskost 31.12.13

408 967

Aksjonærer Aksjer

Eierandel

Akkumulerte avskrivninger 31.12.13

-

26 664

435 631

113 260

113 260

Real Costa AS (Arild Rygg, styrets leder)

258,60

25,86 %

Akkumulerte nedskrivninger 31.12.13

Troya Invest AS (Arne Brovold, daglig leder)

145,00

14,50 %

Balanseført verdi pr. 31.12.13

KI Invest AS (Karsten Hjerholm, styremedlem)

145,00

14,50 %

Sprint Invest AS (Mathis Grimstad, styremedlem)

145,00

14,50 %

Årets avskrivninger

Stor-Oslo Management AS

100,00

10,00 %

Avskrivningsplan

295 707

Revisors beretning

26 664

322 372

113 260 3-5 år

-

(Arild Rygg, styrets leder og Fredrik Torgersen, styremedlem) Rinde AS

45,00

4,50 %

Walkabout Invest AS

65,00

6,50 %

Pared AS

55,00

5,50 %

BMH Invest AS

41,40

4,14 %

Totalt antall aksjer

1 000

100 %

Note 8 Bankinnskudd

Note 9 - Garanti/ pantstillelser

Av selskapets bankinnskudd er kr 723 262 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.

Oversikt over sikkerhets-/pantstillelser pr 31.12.13: Tinglyst factoringpant på kr 5.000.000 i favør Danske Bank (pantet gjelder kassekreditten som ikke er benyttet).

Note 5 – Egne aksjer

Andre kortsiktige fordringer inkluderer opptjente ikke fakturerte inntekter samt inntektsført utbytte fra Stor-Oslo Management AS.

Selskapet har i løpet av 2013 solgt 58,24 egne aksjer til kr. 244 984,84. Pålydende på aksjene er kr 5 824.

Note 10 Note 6 – Egenkapital Aksjekapital Egenkapital 01.01.13

Egne aksjer Annen EK Sum

100 000

-5 824

4 003 609

Salg av egne aksjer

5 824

239 161

4 097 785 244 985

Årets resultat

9 516 641

9 516 641

Avsatt utbytte -10 200 000 -10 200 000 Egenkapital 31.12.13

100 000

-3 559 410

3 659 410

Tilknyttet selskap Eierandel Resultat Egenkapital Kostpris Bokført verdi Stor-Oslo Eiendom AS 50 % -19 924 67 625 53 250 53 250 Trosterudveien 45 AS 25 % -215 425 -193 799 51 625 51 625 Stor-Oslo Management AS 20 % 11 705 671 1309 025 254 848 254 848 Frogner Næringspark Invest AS 20 % -148 428 -111 649 22 000 22 000 Sum investeringer i tilknyttet selskap 381 723 * Foreløpige tall 2013 Inntekt på investering i aksjer består av vederlag knyttet til salg av aksjer i FO1 Invest AS samt inntektsføring av utbytte fra Stor-Oslo Management AS.

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

25

Ă…rsregnskap Stor-Oslo Management AS

Stor-Oslo Eiendoms kontorer i Kirkegata 17 26

Ă…rsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Årsregnskap Stor-Oslo Management AS

Styrets årsberetning 2013 Selskapets virksomhet

Selskapets virksomhet er å etablere, utvikle og forvalte eiendomsutviklingsprosjekter i Stor-Oslo regionen. Arbeidet innebefatter søk etter nye prosjekter, bistand med finansiering, daglig ledelse, strategisk utvikling, forretningsførsel og aktivt arbeid med leietakere.

Virksomheten ble etablert i desember 2009 og har siden oppstart hatt god vekst i både antall ansatte, omsetning og resultat. Pr. 31.12.13 forvalter selskapet 25 utviklingsprosjekter som er etablert gjennom de siste tre årene. Utviklingsprosjektene har en samlet utbyggingsverdi på ca. NOK 11 milliarder.

I 2013 var selskapet rådgiver i forbindelse med etablering av 8 nye prosjekter med et samlet utbyggingspotensial på ca. NOK 2,4 milliarder, innenfor segmentene bolig, handel og kontor.

Det er realisert ett prosjekt. Det er gjennom året fremforhandlet og skrevet flere store leiekontrakter som har gitt flere prosjekter en betydelig verdiøkning.

Selskapet hadde pr. 31.12.2013 ni fast ansatte. I tillegg leies det inn ressurser på regnskap.

Selskapets virksomhet drives fra Oslo.

Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir et rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2013.

Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

Arbeidsmiljø, personale og likestilling Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Selskapet har ikke hatt langtidssykemeldte i 2013 og det har ikke forekommet skader eller ulykker.

Det er ingen kvinner ansatt i selskapet og styret består i sin helhet av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

2013 2012

Driftsinntekter

26 745 440

32 735 573

11 517 941

18 721 249

Årsresultat før skatt

15 117 886

20 758 769

Årsresultat etter skatt

11 705 671

15 383 322

31.12.2013 31.12.2012

Driftsresultat

Balansesum Egenkapital

20 832 757

29 971 183

1 309 025

3 088 032 Oslo, 14.02.2014

Arild Rygg Styreleder

Arne Brovold Styremedlem

Nils Thomas Lien Styremedlem

Ole Anders Engebretsen Styremedlem

Gunnar Bøyum Styremedlem

Fredrik Torgersen Adm.dir.

Terje Urnes Styremedlem

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

27

Resultatregnskap Driftsinntekter og driftskostnader Note

2013

2012

Honorarinntekter

26 745 440

32 735 573

Sum driftsinntekter

26 745 440

32 735 573

Fremmedtjenester

277 890

583 920

Lønnskostnad

2

11 044 274

10 556 298

Annen driftskostnad

3

905 335

2 874 105

Sum driftskostnader

15 227 499

14 014 324

Driftsresultat

11 517 941

18 721 249

575 034

394 774

3 061 436

1 670 000

26 093

26 754

Finansinntekter og finanskostnader Annen renteinntekt Annen finansinntekt

8

Annen rentekostnad Annen finanskostnad

10 432

500

Resultat av finansposter

3 599 945

2 037 520

Ordinært resultat før skattekostnad

15 117 886

20 758 769

Skattekostnad på ordinært resultat

3

3 412 215

5 375 447

Ordinært resultat

11 705 671

15 383 322

Årsresultat

11 705 671

15 383 322

11 400 000

13 700 000

Overføringer Avsatt til utbytte Avsatt til annen egenkapital

5

Sum overføringer

Stor-Oslo Eiendoms kontorer i Kirkegata 17 28

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

305 671

1 683 322

11 705 671

15 383 322

Årsregnskap Stor-Oslo Management AS Balanse – Eiendeler

Balanse – Egenkapital og gjeld Note

Eiendeler

2013

2012

8

7 364 457

432 000

Egenkapital og gjeld Note

2013

2012

1 250 000

1 250 000

1 250 000

1 250 000

Annen egenkapital

59 025

1 838 032

Sum opptjent egenkapital

59 025

1 838 032

1 309 025

3 088 032

Utsatt skatt

8 246

14 028

Sum avsetning for forpliktelser

8 246

14 028

Anleggsmidler Finansielle anleggsmidler

Innskutt egenkapital

Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern

9

125 765

2 081 089

Investeringer i tilknyttet selskap

8

263 181

263 181

Lån til tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet

9

250 000

250 000

Sum finansielle anleggsmidler

8 003 403

3 026 270

Sum anleggsmidler

8 003 403

3 026 270

Aksjekapital

4, 5

Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital

Sum egenkapital

Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer

1 598 169

5 984 730

Andre kortsiktige fordringer

9

6 967 652

3 341 598

Sum fordringer

8

565 821

9 326 328

Bankinnskudd, kontanter o.l.

6

4 263 533

17 618 584

Sum omløpsmidler

12 829 354

26 944 913

Sum eiendeler

20 832 757

29 971 183

5

Gjeld Avsetning for forpliktelser

Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld

2 828

562 965

0

5 361 419

Skyldig offentlige avgifter

913 299

1 914 174

Utbytte

11 400 000

13 700 000

Annen kortsiktig gjeld

7199 358

5 330 565

Sum kortsiktig gjeld

19 515 486

26 869 123

Sum gjeld

19 523 732

26 883 151

Sum egenkapital og gjeld

20 832 757

29 971 183

Betalbar skatt

3

Oslo, 14.02.2014

Arild Rygg Styreleder

Arne Brovold Styremedlem

Nils Thomas Lien Styremedlem

Ole Anders Engebretsen Styremedlem

Gunnar Bøyum Styremedlem

Fredrik Torgersen Adm.dir.

Terje Urnes Styremedlem

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

29

Note 1 – Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 – God regnskapsskikk for små foretak.

Driftsinntekter

Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.

Suksesshonorarer inntektsføres først når det foreligger endelig avtale. Selskapet får på det tidspunkt en ubetinget rett til honoraret og inntekten kan måles pålitelig.

Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier.

Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk.

Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid.

Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

Aksjer i datterselskap og tilknyttede selskaper

Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak. Utbytte fra investering i Stor-Oslo Prosjekt AS inntektsføres normalt i opptjeningsåret, da man anser å ha tilstrekkelig samlet innflytelse og kontroll over beslutningen til å kunne foreta inntektsføring.

30

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Note 2 – Lønn og andre ytelser Lønnskostnader Lønn Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre lønnsrelaterte ytelser

Note 3 – Skatt

2013

2012

7 429 030

5 713 632

1 421 644

990 091

135 377

99 942

308 223

1 002 633

Avsatt bonus for året

1 750 000

2 750 000

Sum

11 044 274

10 556 298

Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt Avgitt skatt på konsernbidrag Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad

Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller

Lønn

Endring i midlertidige forskjeller

Annen godtgjørelse

1 292 200

Sum

2 483 866

150 000 150 000

2012

-

5 356 379

3 417 997

-

-3 028

19 068

3 414 969

5 375 447

Beregning av årets skattegrunnlag:

Ytelser til ledende personer Daglig leder Styre 1 191 666

2013

15 117 886

20 758 769

-2 910 755

-1 578 745

-

-50 100

Avgitt konsernbidrag

-12 207 131

Årets skattegrunnlag

- 0

19 129 924

3 417 997

0

Betalbar skatt i balansen: Styremedlemmer som er ansatt i selskapet mottar ikke styrehonorar.

Disse er, sammen med daglig leder, dekket av selskapets ordinære pensjonsordning.

Godtgjørelse til revisor

Det er i 2013 kostnadsført kr. 31 817 (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar.

Pensjon

Selskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene.

Bonus

Selskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning.

Betalbar skatt på årets resultat

Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag - 3 417 997

0

Betalbar skatt i balansen

0

0

2013

2012

Inntektsført avsatt utbytte

30 542

50 100

Sum

30 542

50 100

8 246

14 028

Oversikt over midlertidige forskjeller:

27 % utsatt skatt

Årsregnskap Stor-Oslo Management AS Note 4 – Antall aksjer, aksjeeiere m.v Aksjekapital Antall Pålydende Ordinære aksjer

50 000

Note 8 – Investering i aksjer Balanseført

Datterselskap Eierandel Resultat Egenkapital Kostpris Bokført verdi Haugerud Boliginvest 1 AS 100 % -11 319 603 -5 305 169 6 810 457 6 810 457 Haugerud Boliginvest 2 AS 100 % -2 752 377 106 000 106 000 106 000 Eiendomsselskapet 18 AS 100 % -12 225 87 775 112 000 112 000 Eiendomsselskapet 19 AS 100 % -14 433 12 057 567 112 000 112 000 Eiendomsselskapet 24 AS 100 % -12 979 87 021 112 000 112 000 Eiendomsselskapet 25 AS 100 % -9 311 97 023 112 000 112 000 Sum investeringer i datterselskap 7 364 457

25

1 250 000

Aksjonærer

Aksjer

Eierandel

Stor-Oslo Prosjekt AS v/ Arne Brovold, styremedlem

10 000

20,00 %

* Basert på foreløpige tall 2013

Real Costa AS v/ Arild Rygg, styrets leder

10 425

20,85 %

BMH Invest AS

2 075

4,15 %

Det er ikke utarbeidet konsernregnskap da selskapene samlet ikke overstiger kravene i regnskapsloven § 3-2.

10 000

20,00 %

7 500

15,00 %

Argentum Invest v/ Nils Thomas Lien, styremedlem

10 000

20,00 %

Totalt antall aksjer

50 000

100 %

Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

Freto Invest AS v/Fredrik Torgersen, adm.direktør Expo Invest AS

Aksjekapital Annen EK Sum 1 250 000

1 838 032

Årets resultat

11 705 671

11 705 671

Avgitt konsernbidrag

-2 084 678

-2 084 678

Avsatt utbytte

-11 400 000

-11 400 000

59 025

1 309 025

Egenkapital 31.12.13

Det er i 2013 etterbetalt oppgjør for salg av aksjer i FO1 Invest AS med kr 1 938 088. Det ble også utbetalt kr 103 276 mer i utbytte fra Stor Oslo Prosjekt AS enn det som ble avsatt i årsregnskapet for 2012.

Note 9 - Mellomværende med datterselskaper og tilknyttede selskaper

Note 5 – Egenkapital Egenkapital 01.01.13

Revisors beretning

1 250 000

3 088 032

Selskap Type lån Rente Frogner Næringspark Invest AS Ansvarlig - Trosterudveien 45 AS Ansvarlig - Haugerud Boliginvest 1 AS Driftslikviditet (Ramme mnok 10) 8 % Haugerud Boliginvest 2 AS Driftslikviditet (Ramme mnok 4) 8 %

Saldo 1 040 000 250 000 5 618 066 2 892 565

Mellomværende med Haugerud Boliginvest 1 AS og Haugerud Boliginvest 2 AS er i regnskapet nettet mot avgitt konsernbidrag. Andre kortsiktige fordringer består av opptjente ikke fakturerte inntekter samt inntektsført utbytte fra Stor-Oslo Prosjekt.

Note 6 – Bankinnskudd

Note 10 – Annen kortsiktig gjeld

Av selskapets bankinnskudd er kr 373 768 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.

Annen kortsiktig gjeld inkluderer skyldig konsernbidrag på 3,696 Mnok etter nettoføring mot Haugerud Boliginvest 1 og 2 AS.

Note 7 - Garanti/pantstillelser Selskapet har ingen heftelser per 31.12.2013

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

31

Årsregnskap Stor-Oslo Invest AS

Styret i Stor-Oslo Invest AS. F.v: Nikolai Olsen, Karsten Hjertholm, Arild Rygg og Nils Thomas Lien.

32

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Årsregnskap Stor-Oslo Invest AS

Styrets årsberetning 2013 Selskapets virksomhet

Selskapets virksomhet er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter alene eller sammen med andre investorer der søsterselskapene Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Management AS har en aktiv rolle.

Virksomheten ble etablert i juni 2008 og har gjennom emisjoner og realiserte prosjekter blitt betydelig oppkapitalisert. Selskapet har pr. 31.12.13 deleierskap i totalt 23 prosjekter, og har en samlet verdijustert egenkapital på ca. NOK 130 mill.

Stor-Oslo Invest AS har gjennom 2013 investert totalt NOK 21,4 mill. fordelt på 6 nye prosjekter. Selskapet har deltatt i to boligprosjekter som er ferdigstilt i 2013. Porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene.

Selskapet har ved inngangen av 2014 en investeringskapasitet på ca. 15 mill. Dette sammen med forventede realiseringer utover i 2014 gjør at selskapet er godt posisjonert for nye investeringer i inneværende år.

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir et rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2013.

Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

Arbeidsmiljø, personale og likestilling Selskapet har i 2013 ikke beskjeftiget noen ansatte. Styret og daglig leder består kun av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetningen vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

Virksomheten drives fra Oslo.

Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:

Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt

2013 2012 0 0 -1 974 605 -1 250 058 5 808 433 13 460 934 3 720 752 13 460 934

Balansesum Egenkapital Egenkapitalandel

31.12.2013 105 391 183 82 513 633 78,3 %

Arild Rygg Styreleder

Nils Thomas Lien Styremedlem

31.12.2012 76 957 881 61 451 724 79,9 %

Karsten Hjertholm Styremedlem

Oslo, 14.02.2014

Nikolai G. Olsen Styremedlem

Fredrik Torgersen Adm.dir.

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

33

Resultatregnskap

Balanse – Eiendeler

Driftsinntekter og kostnader Note 2013 2012

Note

Annen driftskostnad

1 974 605

1 250 058

Anleggsmidler

Sum driftskostnader

2

1 974 605

1 250 058

Immaterielle eiendeler

Driftsresultat

-1 974 605

-1 250 058

Utsatt skattefordel

Finansinntekter og finanskostnader

3

Sum immaterielle eiendeler

2013

2012

0

2 087 681

0

2 087 681

Varige driftsmidler

Inntekt på investering i annet foretak i samme konsern

2 862 895

16 514 247

Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr

21 958

21 958

Annen renteinntekt

581 229

363 208

Sum varige driftsmidler

21 958

21 958

Annen finansinntekt

6 296 917

1 078 144

Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler

0

1 300 000

Finansielle anleggsmidler

Annen rentekostnad

1 958 003

1 867 693

Investeringer i tilknyttet selskap

6

45 665 057

30 631 357

Annen finanskostnad

0

76 914

Investeringer i aksjer og andeler

6

34 675 213

29 356 390

Resultat av finansposter

7 783 038

14 710 992

Sum finansielle anleggsmidler

80 340 270

59 987 747

Ordinært resultat før skattekostnad

5 808 433

13 460 934

Sum anleggsmidler

80 362 228

62 097 386

2 087 681

0

Ordinært resultat

3 720 752

13 460 934

10 312 593

12 249 152

Årsoverskudd

3 720 752

13 460 934

Sum fordringer

10 312 593

12 249 152

Bankinnskudd, kontanter o.l.

14 716 362

2 611 343

13 365 914 Sum omløpsmidler

25 028 955

14 860 495

Sum eiendeler

105 391 183

76 957 88

Skattekostnad på ordinært resultat

3

Omløpsmidler Fordringer Andre kortsiktige fordringer

Overføringer Avsatt til utbytte

5

5 800 000

Avsatt til annen egenkapital

5

-2 079 248

95 020

3 720 752

13 460 934

Sum overføringer

34

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

9

Årsregnskap Stor-Oslo Invest AS Balanse – Egenkapital og gjeld

Note 1 – Regnskapsprinsipper

Note 2013 2012 Innskutt egenkapital Aksjekapital

4

55 187 185

41 481 785

Egne aksjer

-3 974 855

-761 260

Overkurs

34 729 620

17 860 970

Sum innskutt egenkapital

85 941 950

58 581 495

Annen egenkapital

-3 428 318

2 870 229

Sum opptjent egenkapital

-3 428 318

2 870 229

Opptjent egenkapital

Sum egenkapital

5

82 513 633

61 451 724

Gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner

8

15 000 000

0

15 000 000

0

36 563

52 563

0

2 087 681

Utbytte

5 800 000

13 365 914

Annen kortsiktig gjeld

2 040 988

0

Sum kortsiktig gjeld

7 877 551

15 506 157

Sum gjeld

22 877 551

15 506 157

Sum egenkapital og gjeld

105 391 183

76 957 881

Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt

3

Arild Rygg Styreleder

Nils Thomas Lien Styremedlem

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

Investeringer og inntektsføring

Investeringer er vurdert etter kostmetoden, med nedskrivning i de tilfeller der verdinedgangen ikke anses å være forbigående.

Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost. Utbytte fra selskap hvor Stor-Oslo Invest AS har bestemmende innflytelse regnskapsføres det samme året som givende selskap avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt / utbetaling skjer.

Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt.

Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret . Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid.

Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

Estimater

Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater.

Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.

Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til

Karsten Hjertholm Styremedlem

Oslo, 14.02.2014

Nikolai G. Olsen Styremedlem

Fredrik Torgersen Adm.dir.

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

35

Noter til regnskapet Note 2 – Lønn og andre ytelser Lønnskostnader

Selskapet har ikke hatt ansatte gjennom året 2013.

Ytelser til ledende personer

Det har ikke blitt utbetalt lønn eller annen godtgjørelse til daglig leder eller styret i 2013.

Note 4 – Antall aksjer, aksjeeiere m.v

Godtgjørelse til revisor

Det er i 2013 kostnadsført kr 102 125 (inkl. mva) i revisjonshonorarer. Dette inkluderer 21 500 (eks. mva) for andre attestasjonstjenester samt teknisk bistand i forbindelse med teknisk utarbeidelse av årsregnskap og ligningspapirer.

Note 3 – Skatt Årets skattekostnad fordeler seg på Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad

2012 2 087 681 -2 087 681 -

Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad

5 808 433

13 460 934

Permanente forskjeller: Nedskrivning på aksjer Skattemessig overskudd på andel i deltakerlignet selskap Gevinst ved realisasjon av aksjer Tilbakeføring av inntektsført utbytte Tilbakeføring av inntektsført utdeling fra KS Andre forskjeller Endring i midlertidige forskjeller Anvendelse av fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag

- 143 413 -2 862 895 -176 000 -6 120 917 -46 523 - - -3 254 489

1 300 000 13 986 570 -16 514 247 -700 840 64 789 -4 141 201 7 456 005

- -

2 087 681 2 087 681

Betalbar skatt i balansen: Betalbar skatt på årets resultat Sum betalbar skatt i balansen Oversikt over midlertidige forskjeller Andel i deltakerlignede selskap (resultatforskjeller) Underskudd til fremføring Sum 27 % utsatt skatt/skattefordel

36

2013 - 2 087 681 2 087 681

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

- -3 254 490 -3 254 490 -911 257

-7 456 005 -7 456 005 -2 087 681

Aksjekapital Antall Pålydende Ordinære aksjer

649 261

Balanseført

85

55 187 185

Aksjonærer Aksjer

Eierandel

Real Costa AS (Arild Rygg, styrets leder)

148 220

22,83 %

Brødrene Jensen AS

98 266

15,14 %

Nomoco Eiendom AS (Nikolai Gomez Olsen, styremedlem)

85 686

13,20 %

KI Invest AS (Karsten Hjertholm, styremedlem)

50 520

7,78 %

Stor-Oslo Invest AS (egne aksjer)

46 763

7,20 %

Alle aksjene gir samme rettigheter i selskapet.

Troya Invest AS

36 781

5,67 %

Expo Holding AS (Fredrik Torgersen, adm.dir.)

36 671

5,65 %

Walkabout Invest AS

26 837

4,13 %

Freto Invest AS (Fredrik Torgersen, adm.dir.)

19 666

3,03 %

Hjørnet RMS AS

16 180

2,49 %

WIN AS

13 035

2,01 %

Sprint Invest AS

12 308

1,90 %

Pared AS (Nikolai Gomez Olsen, styremedlem)

11 878

1,83 %

Argentum Invest AS (Nils Thomas Lien, styremedlem) 10 451 Richard Zagar

8 000

1,61 % 1,23 %

Expo Invest AS

7 741

1,19 %

Lars Eirik Heramb Fjeld

5 890

0,91 %

Investmaer AS

4 300

0,66 %

M. Bremnæs Invest AS

4 000

0,62 %

Rinde AS

2 558

0,39 %

Thomas Børnich

1 500

0,23 %

Graff Invest AS

1 000

0,15 %

Ragnhild Bjella Skjørten

505

0,08 %

Kathinka Lien Augustine

505

0,08 %

Sum

649 261

100 %

Årsregnskap Stor-Oslo Invest AS Note 5 – Egenkapital

Note 8 – Sikkerhetsstillelse

Tilknyttet selskap Aksjekapital Overkursfond Egne aksjer Annen EK Sum Egenkapital 01.01.13 41 481 785 17 860 970 -761 260 2 870 229 61 451 724 Kapitalforhøyelse 13 705 400 16 868 650 30 574 050 Erverv av egne aksjer -3 213 595 -4 219 299 -7 432 894 Årets resultat 3 720 752 3 720 752 Avsatt utbytte -5 800 000 -5 800 000 Egenkapital 31.12.13 55 187 185 34 729 620 -3 974 855 -3 428 318 82 513 633

Selskapet har stilt følgende sikkerhet for 3. manns gjeldsforpliktelser:

Revisors beretning

Til sikkerhet for alt ansvar selskapet har til Danske Bank vedrørende salg av FO1 Invest AS er det stilt følgende sikkerhet: 1. prioritet panterett i 309 aksjer i Millenium Property II AS 1. prioritet panterett i 1100 aksjer i Solbakken 1-7 AS Kontantdepoet som er stilt til sikkerhet ovenfor Danske Bank vedrørende FO1 Invest AS er på kr 157 000.

Til sikkerhet for byggelån og garantier ovenfor kjøpere i selskapet Millennium Property II AS har selskapet stilt en proratarisk selvskyldnerkausjon på kr. 1.779.750

Note 6 – Investeringer Tilknyttet selskap Kontor Eier- og Resultat Egenkapital Kostpris stemmeandel (100 %) (100 %) Rugen Eiendom AS* Oslo 22,00 % -441 807 26 259 1 032 691 Millennium Property II AS** Oslo 23,73 % -433 000 -7 219 000 1 192 280 Millennium Property AS/KS* Oslo 18,605 % -1 003 000 1 966 000 4 214 769 Good Hope Properties AS** Oslo 37,84 % -627 000 4 532 000 2 155 637 Konowsgate 67 B AS* Oslo 31,92 % -3 924 155 26 211 600 12 032 000 Oslo Øst Holding AS* Oslo 20,00 % -471 471 15 287 400 3 580 000 Nedre Romerike Boligutvikling AS* Oslo 33,00 % 346 361 23 978 579 7 723 980 Eiendomsselskapet 21 AS* Oslo 20,00 % 2 291 233 10 708 767 3 253 000 Sannergata 3 Invest AS* Oslo 20,00 % -2 738 186 27 261 814 6 002 400 Hovseterveien 70-72 AS* Oslo 27,50 % -2 486 314 18 513 686 5 778 300 Sum investeringer i tilknyttet selskap

Bokført verdi 282 691 1 192 280 4 214 769 1 605 637 12 032 000 3 580 000 7 723 980 3 253 000 6 002 400 5 778 300 45 665 057

Investering i aksjer og andeler Pilestredet Park Invest AS** Oslo 5,34 % 104 000 1 498 000 80 025 Skårer Syd Holding AS* Oslo 15,00 % -3 927 105 24 172 012 3 711 273 Solbakken 1-7 AS* Oslo 10,00 % -4 986 057 12 552 772 2 010 000 Hellerudsletta Eiendom Holding AS** Oslo 0,78 % 2 003 000 183 666 000 198 000 Grunneiernes Tomteselskap AS** Oslo 10,00 % -99 000 2 310 000 709 375 Sørkedalsveien 8 Holding AS* Oslo 9,90 % - 105 300 648 10 692 990 Lørenveien Utvikling AS* Oslo 10,00 % 3 415 780 100 303 460 11 500 000 Newton AS** Oslo 0,11 % -4 937 000 -2 438 000 40 000 Phoenix Petrol Station AS** Oslo 0,16 % 10 000 Frogner Næringspark Invest AS* Oslo 18,00 % 148 428 -111 649 66 000 Høvikhagen AS* Oslo 12,50 % -3 082 891 20 904 125 3 000 750 T8 Holding AS* Oslo 15,00 % -2 367 857 15 332 143 2 656 800 Investering i andre selskap

80 025 3 711 273 2 010 000 198 000 709 375 10 692 990 11 500 000 40 000 10 000 66 000 3 000 750 2 656 800 34 675 213

Note 9 – Gjeld Selskapet har per 31.12.13 en langsiktig gjeld i form av en nedbetalingskreditt til Pareto på mnook 15 Gjelden renteberegnes med 7 % per år, og forfaller til betaling 30.3.2015.

Det er stilt sikkerhet i selskapets investeringer i aksjer.

Note 10 – Mellomværende med tilknyttede selskaper Tilknyttet selskap

Fordring

Millennium Property II AS

3 878 314

Frogner Næringspark Invest AS

3 120 000

Solbakken 1-7 AS

2 512 000

Sum

6 998 314

* Foreløpige tall 2013 ** Årsregnskap 2012

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

37

Referanseprosjekter Næring

1

Statoilbygget, Fornebu Nytt kontorbygg og parkeringshus for Statoil, 65 000 kvm kontor og 50 000 kvm parkeringsgarasje. Ferdigstilt: 2012.

5

Sjølyst Arken Utvikling av ny masterplan for hele området. Ferdigstilt: 2009.

38

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

2

Scandic-Hotell, Fornebu Nytt hotell, 330 rom, 27 000 kvm.

Ferdigstilt: 2013.

6

Tollbugata 7 Ombygging til kontorer i Kvadraturen i Oslo.

Realisert: 2011.

3

Ryenstubben 10 Kontorbygg for GK Norge AS på Ryen i Oslo.

14 000 kvm. Ferdigstilt: 2012.

7

Kunnskapens Hus Nytt næringsbygg for kunnskapsbedrifter i Skedsmo kommune. Ferdigstilt: 2009.

4

Pilestredet 28 Kontorbygg, bygget for Entra Eiendom, med forskjellige leietakere. 3 800 kvm.

Ferdigstilt: 2012.

8

Skøyenhagen Næring Nytt kontorbygg for Multiconsult AS. Ferdigstilt: 2008.

Referanseprosjekter Næring

9

Borgarting Nytt tinghus for Borgarting lagmannsrett i Munch-kvartalet i Oslo. Ferdigstilt: 2005.

13

Posthuset Rehabilitering av Postgirobygget i Oslo. Påbygg på henholdsvis 6 og 4 etasjer. Ferdigstilt: 2003.

10

UT (Universitetsgaten 2) Hovedkontor for Helsedirektoratet i Oslo, samt noen mindre butikker og postkontor.

Ferdigstilt: 2003.

14

Akersgata 51 Total rehabilitering, ombygging og påbygging av Aftenposten sitt tidligere hovedkontor i Akersgata i Oslo. Ferdigstilt: 2007.

11

Vøyenenga Ny ungdomsskole og flerbrukshall i Bærum kommune. Ferdigstilt: 2007.

15

Kr. Augusts gate 23 Rehabilitering av verneverdig gård i Oslo for etablering av nytt hovedkontor for Nasjonalmuseet. Ferdigstilt: 2005.

12

Statens Strålevern Rehabilitering og påbygging av kontorbygg.

Ferdigstilt: 2006.

16

Politi- og tinghus i Moss Bygging av nye kontorer og rettssaler.

Ferdigstilt: 2003.

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

39

Bak f.v: Gunnar Rinde og Geir Johnsen. Midten fra venstre: Carl Henrik Graff, Kathinka Lien Augustine og Erlend Ramnefjell. Foran fv. Thomas Børnich og Martin Bremnæs.

40

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Referanseprosjekter Bolig

1

Skullerud Torg 135 selveierleiligheter. 11 000 kvm.

Ferdigstilt: 2012.

5

Nedre Skøyen vei 21 8 selveierleiligheter av høy kvalitet på Skøyen i Oslo. Ferdigstilt: 2006.

2

Big City Life 113 leiligheter, barnehage, butikk og kontorer i PilestredetPark i Oslo. Ferdigstilt: 2008.

6

Wexels Plass 284 nye leiligheter og 1 000 kvm forretningsbygg i Herslebsgate i Oslo. Ferdigstilt: 2007.

3

Pilestredet Park Utsyn 138 leiligheter i Pilestredet Park i Oslo.

Ferdigstilt: 2007.

7

Skøyenhagen 208 leiligheter på Skøyen i Oslo.

Ferdigstilt: 2008.

4

Ekebergpynten 10 terrasseleiligheter i Hans C. Gjefles vei i Oslo.

Ferdigstilt: 2007.

8

Christian Kroghs gate 30 Gammel ærverdig teglstens-gård fra 1897, konvertert fra lager/industribygg til rimelige boliger for etableringsmarkedet.

Ferdigstilt: 2007.

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

41

Stor-Oslo Eiendom tar miljøet på alvor.

Følgende bygg er under sertifisering i samarbeid med NGBC:

Stor-Oslo Eiendom er medlem av Norwegian Green Building Council (NGBC) og leder BREEAM sertifiseringen av flere store næringsbygg i Oslo-regionen.

Statoil bygget på Fornebu for IT-Fornebu AS Sertifisering: Very Good

42

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

Profilbygget på Fornebu for IT-Fornebu AS (nytt hovedkontor for Accenture) Sertifisering: Very Good

Schweigaardsgate 16 for Entra Eiendom AS (nytt hovedkontor for Statoil Fuel and Retail) Sertifisering: Excellent

Ă…rsrapport Stor-Oslo Eiendom 2013

43

Besøksadresse: KIRKEGATA 17 -5 etg. 0153 OSLO Postadresse: POSTBOKS 606, 0106 OSLO Telefon: 21 60 52 20 Telefax: 21 60 52 21 E-post: post@soeiendom.no www.soeiendom.no