Stor Oslo Eiendom årsrapport 2011

책rsrapport 2011

“

Vi har nok en gang gjort et godt år, for eierne og for våre investorer. Nye rekorder i omsetning og resultat. Rekordhøy avkastning på egenkapitalen for våre investorer og oss selv.

Innhold

3

4

Stor-Oslo Eiendom - Meget god vekst i 2011

7

Stor-Oslo Prosjekt - Fra idé til virkelighet

8

Stor-Oslo Management - Et spennende år med god vekst

9

Stor-Oslo Invest - For en felles investering

10

Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte

14

Aktuelle prosjekter - Næring og bolig

18

Referanseliste Næring

21

Referanseliste Bolig

22

Årsregnskap Stor-Oslo Prosjekt

28

Årsregnskap Stor-Oslo Management

34

Årsregnskap Stor-Oslo Invest

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Stor-Oslo Eiendom feiret 10 år i 2011!

Stor-Oslo Eiendom, en gruppe bestående av selskapene Stor-Oslo Prosjekt AS, Stor-Oslo Management AS og Stor-Oslo Invest AS, feiret 10 års virksomhet i august 2011. Anledningen ble markert med stor fest med ansatte, kunder og samarbeidspartere 24. august 2011.

Arild Rygg, styreleder

4

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Vi fikk anledning til å bruke den 95 % ferdige Restaurant Onda på Aker Brygge som festlokale. Et lokale som vi selv har hatt fornøyelsen å delta i utviklingen og byggingen av.

Utviklingen av selskapene har vært formidabel! Det har vært svært tilfredsstillende for undertegnede å registrere tilgangen av interessante og til dels meget profilerte prosjekter i disse årene. Likeledes tilgangen av entusiastiske, kompetente og hardt arbeidene medarbeidere, samtidig som omsetning og resultater har fulgt etter. Alt i alt mener vi å kunne hevde en sunn utvikling.

Fra 2010 til utgangen av 2011 er antallet ansatte i hele gruppen økt med 17 %. Omsetningen ( i SOP og SOM) er økt med ca 40 % og resultatene med ca 60 %.

Vårt investeringsselskap har realisert noen av sine prosjekter og investert i flere nye. Fra et tilnærmet nullresultat i 2010 har Stor-Oslo Invest i 2011 et meget tilfredsstillende årsresultat og en verdijustert egenkapital på ca MNOK 84.

Fra en meget beskjeden start i juni 2001 og et driftsresultat det første driftsåret på ca NOK 200.000,- har omsetning og resultater stort sett vokst, jevnt og trutt, til dagens tall som fremkommer i etterfølgende oversikter

og som vi er meget godt fornøyde med.

2011 har vært et utfordrende år, faglig og finansielt.

Våre selskaper har deltatt i utvikling i tidlig fase, i gjennomføringen av store, kompliserte byggeprosjekter, ved realisasjon av ferdig utviklede prosjekter og ved kjøp av nye eiendommer med betydelig utviklingspotensial.

Alle selskapene i Stor-Oslo Eiendom er fortsatt 100 % eiet av ansatte og investeringsviljen i Stor-Oslo Invest AS er meget sterk. Dette tyder på sterk tro hos alle ansatte på de prosjektene vi er medeiere i og som vi har ansvaret for utviklingen av.

Som de fleste sikkert har notert seg har vi ved utgangen av 2011 ny logo og ny profil. Vi har ønsket å markere sterkere at vår virksomhet er sterkt knyttet til eiendomsmarkedet og vi ønsker å fremstå med én logo og én profil, uavhengig av hvilket av våre tre selskaper som er involvert. Forhåpentligvis vil den nye profilen sette seg internt og eksternt, med den ønskede effekt.

Vi går inn i 2012 med god ordrereserve og sterk optimisme. Vi er allikevel ydmyke for en stor grad av uro i deler av eiendomsmarkedet og for våre medinvestorers forventninger til avkastning. Dette gir oss kraft til å fortsette letingen etter gode prosjekter og å gjennomføre disse kostnadseffektivt og godt markedstilpasset.

2009

MNOK 24,7 2011

Stor-Oslo Prosjekt 5

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

2009

2010

2011

Stor-Oslo Management

MNOK 0,5

MNOK 4,7

MNOK 12,9

MNOK 14,4 2010

MNOK 0,9

MNOK 5,5

VERDIØKNING / RESULTAT

MNOK 16,6

MNOK 42,6

MNOK 34,9 MNOK 6,6

VERDIJUSTERT EGENKAPITAL

MNOK 5,1

ÅRSRESULTAT

MNOK 8,0

OMSETNING

MNOK 25,7

MNOK 28,0

MNOK 83,8

Stor-Oslo EIENDOM

2009

2010

2011

Stor-Oslo Invest

En tomt på 12.500 kvm med eksisterende bygninger som skal rives og rehabiliteres.

Dette gir plass for ca. 80 nye leiligheter.

Prosjekt: Solbakken, Drammen Areal: 12.500 m2 BTA tomt /10.000 m2 BTA bygg Oppdragsgiver: Solbakken 1-7 AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse, forretningsfører, delinvestor, tilrettelegger.

Nytt hotell på Fornebu med kapasitet på ca 330 rom med konferanse- og SPA-avdeling.

Prosjekt: Hotell Fornebu Areal: 22.000 m2 BTA Oppdragsgiver: IT Fornebu Eiendom AS/ Utstillingsplassen AS SOEs rolle: Prosjektledelse

STOR-OSLO PROSJEKT

Fra idé til virkelighet Stor-Oslo Prosjekt AS (SOP) ble etablert i 2001 av Arild Rygg, som i dag er styreleder i selskapene som inngår i Stor-Oslo Eiendom. Siden starten har SOP vokst jevnt og trutt, både i omsetning og bemanning. I 2011 har vi klart å følge opp denne positive trenden.

Omsetningen økte med 30 % i 2011 ift 2010, mens resultatet økte med 16 %. Bemanningen er økt med 2 personer i 2011, slik at vi totalt er 15 ansatte ved årsskiftet.

I 2011 har det vært brukt mye ressurser på samarbeidsprosjekter med Stor-Oslo Management AS og Stor-Oslo Invest AS. Arne Brovold, adm. dir. og partner i Stor-Oslo Prosjekt

7

Årsrapport Stor-Oslo Gruppen 2010

Dette har bidratt til ett økt prosjekttilfang, som sikrer omsetningen i de kommende årene. Største enkeltprosjekt i 2011 har vært bygging av nytt kontorbygg for Statoil på Fornebu, med IT Fornebu Eiendom AS som vår oppdragsgiver. I tillegg har vi arbeidet med gjennomføringen av nytt hotell for Scandic Hotels på samme sted. Vi har videre hatt under oppføring Miljøhuset på Ryen, for GK Norge AS og et stort boligprosjekt på Skullerud i Oslo, for å nevne noen. Gjennom arbeidet med Miljøhuset på Ryen har selskapet sertifisert seg i Breeam og er medlemsbedrift i ”Norwegian Breeam Building Council”.

Stor-Oslo MANAGEMENT

Et spennende år med god vekst Stor-Oslo Management ble etablert høsten 2009 i fm. restruktureringen av Stor-Oslo Eiendom. Selskapets virksomhet er identifisering, tilrettelegging og utvikling av eiendomsutviklingsprosjekter. Fokusområde er bolig- og kontorprosjekter i Stor-Oslo regionen.

Selskapet forvalter prosjekter med en samlet utbyggingsverdi på i overkant av NOK 4 milliarder.

Felles for alle prosjektene som er etablert av StorOslo Management er at vårt felles investeringsselskap, Stor-Oslo Invest, deltar i prosjektene med en egenkapitalandel på 10-20 % på like vilkår som de øvrige investorene.

I 2011 etablerte vi fem nye prosjekter med samlet prosjektpotensial på NOK 2 milliarder, og vi realiserte fire eiendommer med samlet salgsvolum på NOK 420 mill. De realiserte prosjektene har

“ 8

vært i investorenes eie fra 1 til 4 år, og alle ble realisert med god avkastning for investorene.

For Stor-Oslo Management var 2011 et spennende år med god vekst i både omsetning og resultat. Selskapet har pr. årsskifte 7 ansatte, og har i starten av 2012 ansatt ytterligere 2 nye medarbeidere.

Vi er utrolig ydmyke for den tillitten vi har opparbeidet blant våre investorer, og vi skal gjøre alt for å gi investorene god avkastning også i 2012 og årene fremover.

– Oppgaven er entydig – skape best mulig avkastning for våre investorer

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Fredrik Torgersen, adm. dir. og partner i Stor-Oslo Management og Stor-Oslo Invest

Stor-Oslo INVEST

Et aktivt år med god avkastning Stor-Oslo Invest AS er et rent investeringsselskap som er eiet av alle de ansatte i Stor-Oslo Management og Stor-Oslo Prosjekt. Selskapets virksomhet er å delinvestere i prosjekter hvor Stor-Oslo Management og Stor-Oslo Prosjekt har en ledende rolle.

På denne måten sikrer vi at alle ansatte er fullt ut motivert og incentivert for å skape best mulig avkastning for våre investorer.

Selskapet har ved årsskifte en verdijustert egenkapital på NOK 84 mill. Verdien av aksjen i selskapet har økt fra NOK 150,8 på starten av året til NOK 192,4 på slutten av året – en årlig avkastning på 28 %.

2011 har vært et aktivt år for Stor-Oslo Invest AS. Selskapet har realisert fem prosjektengasjementer; Rådhusgt. 4, Tollbugata 7, Fred Olsensgate 1, Nordahl Brunsgt. 8 og Tyin Utvikling. Selskapet har videre gjennomført fire nye investeringer; Solbakken 1-7, Konowsgate 67, Oslo Øst Holding og Losbyveien 1.

Et par prosjekter forventes realisert i 2012 som følge av naturlig ferdigstillelse. Disse realliseringene, sammen med eksiterende kontantbeholding, sikrer at Stor-Oslo Invest er godt posisjonert for å gjøre nye investeringer i 2012.

Selskapet har ingen ansatte, og forvaltes av StorOslo Management AS.

Stor-Oslo Invest sine investeringer pr. 31/12-11:

Selskap Kunnskapsbyen Eiendom AS

3,96 %

Ferdig utviklet kontoreiendom, ca 9.000 kvm på Kjeller i Skedsmo

Ryenstubben Invest AS

15,33 %

Kontor eiendom under bygging, ca 14.000 kvm på Ryen i Oslo

Kirkegaten 17 Invest AS

9

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Eierandel Beskrivelse

14,17 %

Eksisterende kontoreiendom, under rehabilitering, ca 6.000 kvm i Kvadraturen i Oslo

Konowsgate 67 B AS

31,93 %

Oslo Øst Holding AS

20,00 %

Kombinasjonseiendom under utvikling, ca 19.000 kvm i Oslo.

To næringstomter med utviklingspotensial på ca 11.000 kvm, på hhv. Ryen og Rødtvedt i Oslo.

Millennium Property KS/AS

20,67 %

Boligprosjekt på 135 leiligheter, under bygging på Skullerud i Oslo.

Millennium Property II AS

23,73 %

Boligprosjekt på 78 leiligheter, under utvikling på Skullerud i Oslo.

Pilestredet Park Barnehage AS

33,33 %

Utleie/salg av 9 leiligheter i Pilestredet Park. Alt solgt. Selskapet under avvikling.

Solbakken 1-7 AS

10,00 %

Boligprosjekt med ca 80 leiligheter under utvikling i Drammen.

Losbyveien 1 AS

15,00 %

Næringseiendom for midlertidig utleie og utvikling til boligprosjekt, ca 450 leiligheter, i Lørenskog.

Pilestredet Park Invest AS

5,34 %

Boligprosjekt, 114 leiligheter i Pilestredet Park i Oslo. Alt solgt. Selskapet under avvikling.

Rugen Eiendom AS

22,00 %

Boligprosjekt på 24 rekkehus på Bøler i Oslo. Alt solgt. Selskapet under avvikling.

Good Hope Properties AS

37,84 %

Vingård i Sør-Afrika med planer for utvikling av feriehus.

Hellerudsletta Eiendom AS

0,82 %

Nærings-/messeutviklingsprosjekt i Skedsmo kommune.

Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte

Solid og bred kompetanse skaper verdier Stor-Oslo Eiendom består av tre selskaper hvor StorOslo Prosjekt og Stor-Oslo Management har ansatte med bred bakgrunn fra bygge-, eiendoms- og finansbransjen.

Sammensetningen av erfaring og kompetanse fra entreprenørvirksomhet, eiendomsmegling, myndighetsbehandling, ledelse og finans gjør at Stor-Oslo Eiendom har gode forutsetninger for å skape verdier i prosjektene som utvikles, og dermed også for sine oppdragsgivere.

Stor-Oslo Gruppen har gjennom flere trofaste samarbeidspartnere og ekstraordinær avkastning i en rekke prosjekter vist at selskapet har lykkes. Stor-Oslo Eiendom vil gjennom 2012 fortsette arbeidet med å videreutvikle de ulike forretningsområdene, og å tiltrekke oss flere dyktige og engasjerte medarbeidere. Stor-Oslo Eiendom er en fleksibel organisasjon og evner å snu seg rundt og ta ansvar for alle ledd i de prosjektene hvor vi er involvert.

Ledelse, eierskap og ansatte Arild Rygg er styreleder i Stor-Oslo Eiendoms tre selskaper og arbeider til dels aktivt i konkrete prosjekter og dels med akvisisjon. Samtidig fungerer Arild Rygg som en konsernleder for hele gruppens selskaper. Arne Brovold er administrerende direktør i Stor-Oslo Prosjekt AS, og Fredrik Torgersen er administrerende direktør i Stor-Oslo Management AS og Stor-Oslo Invest AS. 10

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Eierskap Stor-Oslo Management AS Stor-Oslo Prosjekt AS Real Costa AS (Arild Rygg)

Stor-Oslo Prosjekt

Stor-Oslo Management

Stor-Oslo Invest

10,00 %

-

-

5,82 %

20,00 %

-

24,82 %

20,85 %

26,14 % 6,94 %

Troya Invest AS (Arne Brovold)

12,41 %

-

KI Invest AS (Karsten Hjertholm)

12,41 %

-

7,73 %

Chara Invest AS (Janicke Grønvold)

7,00 %

-

7,35 %

Sprint Invest AS (Mathis Grimstad)

12,41 %

-

0,45 %

Expo Invest AS (Peter Hougen) Walkabout Invest AS (Geir Johnsen) Pared AS (Nikolai Olsen)

5,82 %

15,00 %

1,18 %

-

3,35 %

5,17 %

-

2,43 %

-

-

17,57 %

Freto Invest AS (Fredrik Torgersen)

-

20,00 %

1,85 %

Expo Holding AS (Fredrik Torgersen/Peter Hougen)

-

-

6,32 %

-

20,00 %

1,84 %

4,14 %

4,15 %

Nomoco Eiendom AS (Nikolai Olsen)

Argentum Invest (Nils Thomas Lien) BMH Invest AS

-

Hanne Gundersen

0,34 %

Hjørnet RMS AS (Bård Rieber-Mohn)

7,05 %

Ponte Eiendom AS (Vegard Tyldum)

2,87 %

WIN AS (Lars Erik Wogsted)

2,30 %

Lars Erik Heramb Fjeld

1,21 %

Richard Zagar

1,64 %

Martin Bræmnes Invest AS (Martin Bræmnes)

0,72 %

Therese Skoglund

0,23 %

Rinde AS (Gunnar Rinde)

0,25 %

RH Prosjektutvikling AS (Rune Hangeland)

0,25 %

Sum

100,00%

100,00%

100,00 %

Ny fotballstadion for Vålerenga Fotball, med videregående skole og diverse næringsarealer, under utvikling på Valle Hovin i Oslo.

Prosjekt: Vålerenga Stadion Areal: 18.000 m2 BTA Oppdragsgiver: Vålerenga kultur- & idrettspark AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse

Garasje og lagerbygg, under utvikling for logistikk, verksted, lager, parkering, med restrukturering av leietakerportefølje.

Prosjekt: Konowsgate 67 B Areal: 19.000 m2 BTA Oppdragsgiver: Konowsgate 67 AS

11

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse, tilrettelegging, forretningsførsel, medinvestor

Ansatte i Stor-Oslo Eiendom

12

Arild Rygg Styreleder og partner Tlf: 90 88 18 67 arild@soeiendom.no

Karsten Hjertholm Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 97 97 39 05 karsten@soeiendom.no

Nikolai Olsen Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 93 41 07 77 nikolai@soeiendom.no

Lars Eirik Heramb Fjeld Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 58 74 08 lars.erik@soeiendom.no

Arne Brovold Adm. dir. og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 41 51 33 70 arne@soeiendom.no

Janicke Grønvold Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 41 28 00 07 janicke@soeiendom.no

Geir Johnsen Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 23 48 50 geir@soeiendom.no

Bård Rieber-Mohn Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 06 16 25 bard@soeiendom.no

Hanne Gundersen Administrasjonssekretær Tlf: 94 80 17 29 hanne@soeiendom.no

Mathis Grimstad Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 41 29 48 65 mathis@soeiendom.no

Vegard Nymo Tyldum Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 91 52 26 00 vegard@soeiendom.no

Richard Zagar Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 93 89 66 99 richard@soeiendom.no

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte

13

Therese Skoglund Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 47 92 28 08 therese@soeiendom.no

Fredrik Torgersen Adm. dir. og partner Stor-Oslo Management Tlf: 91 62 84 39 fredrik@soeiendom.no

Peter Hougen Partner Stor-Oslo Management Tlf: 90 93 53 96 peter@soeiendom.no

Martin Bremnæs Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 99 61 86 66 martin@soeiendom.no

Nils Thomas Lien Partner Stor-Oslo Management Tlf: 92 81 52 22 nils.thomas@soeiendom.no

Per Christian Holm Økonomisjef/controller Tlf: 46 93 45 20 Stor-Oslo Management per.christian@soeiendom.no

Gunnar Rinde Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 95 21 88 31 gunnar@soeiendom.no

Kjell Kristian Olstad Analytiker Stor-Oslo Management Tlf: 93 49 71 74 kjell.kristian@soeiendom.no

Lars Erik Wogsted Eiendomsutvikler Stor-Oslo Management Tlf: 92 42 84 74 lars-erik@soeiendom.no

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

“

– Internt eierskap og mulighet til å investere egne penger i de prosjektene vi arbeider med til daglig inspirerer og gjør arbeidsdagen mer interessant!

prosjekter I 2011

14

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Statoil Fornebu

Hotell Fornebu

Nytt kontorbygg for Statoil på Fornebu samt P-hus for 1.800 biler.

Nytt hotell på Fornebu med kapasitet på ca 300 rom med konferanse- og SPA-avdeling.

Areal: 65.500 m2 BTA kontorbygg + 50.000 m2 BTA p-hus Oppdragsgiver: IT Fornebu Eiendom AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse

Areal: 22.000 m2 BTA Oppdragsgiver: IT Fornebu Eiendom AS/ Utstillingsplassen AS SOEs rolle: Prosjektledelse

Fred Olsensgate 1

Kirkegaten 17

Utvikling, utleie og totalombygging av attraktiv eiendom i Kvadraturen. 50 % av bygget er leiet ut på 10 års kontrakter til VPS og Stor-Oslo Eiendom med innflytting i 2013.

Utvikling, utleie og fremtidig rehabilitering av attraktiv eiendom i Kvadraturen. Eiendommen er tilnærmet fullt utleid ut 2012, men det arbeides parallelt med å finne nye leietakere til et ferdig ombygget prosjekt.

Areal: 7.400 m2 BTA Oppdragsgiver: FO1 Invest AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse, forretningsførsel, delinvestor, tilrettelegger

Areal: Ca 6.100 m2 BTA kontorer Oppdragsgiver: Kirkegaten 17 Invest AS SOEs rolle: Tilrettelegger, forretningsfører, prosjektutvikler og delinvestor

Ryenstubben 10

Solbakken 1-7

Nytt kontorbygg sentralt på Ryen. Bygges etter passivhusstandard. Sertifiseres etter BREEM-NOR standarden.

Tomt på 12.500 m2 med eksisterende bygninger som skal rives og rehabiliteres.

Dette gir plass for ca. 80 nye leiligheter.

Areal: 14.227 m2 BTA Oppdragsgiver: Ryenstubben Invest AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse, forretningsfører, delinvestor

Areal: 12.500 m2 BTA tomt /10.000 m2 BTA Oppdragsgiver: Solbakken 1-7 AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse, forretningsfører, delinvestor, tilrettelegger.

prosjekter I 2011

Skullerud Torg I og II

Skullerud Torg III

135 leiligheter og kafé på Skullerud i Oslo. Det urbane hjertet ved marka. Transformasjon av næring til moderne boliger.

82 leiligheter og Rema1000 butikk under utvikling på Skullerud i Oslo.

Areal: 8.956 m2 BRAS + 400 m2 BTA næring Oppdragsgiver: Olav Helsets vei 1 Eiendom ANS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse, delinvestor

Areal: 5.500 m2 BRAS Oppdragsgiver: Millennium Property II AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse, delinvestor, tilrettelegger.

Østensjøenga

Pilestredet 28

24 nye moderne rekkehus over tre plan ved Østensjøvannet i Oslo.

Flotte takterrasser, vestevendt og solrikt.

Nytt kontorbygg sentralt i Oslo.

Areal: 3.108 m2 BRAS Oppdragsgiver: Rugen Eiendom AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse, forretningsfører, delinvestor, tilrettelegger.

Tollbugaten 6

Restaurant Onda

Rehabilitering og ombygging fra kontor/lager til hotell.

Riving av eksisterende restaurant og bygging av nytt spektakulært restaurantbygg.

Areal: 2.481 m2 BTA Oppdragsgiver: Norgani Hotell Oslo AS SOEs rolle: Prosjektledelse

15

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Areal: 3.800 m2 BTA Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse

Areal: Ca 1.000 m2 BTA Oppdragsgiver: Aker Brygge AS SOEs rolle: Prosjektledelse

PROSJEKTER I UTVIKLING

Vålerenga stadion

KNA-Hotellet

Areal: 18.000 m2 BTA Oppdragsgiver: Vålerenga kultur- & idrettspark AS SOEs rolle: Prosjektutvikling/prosjektledelse

Areal: 1.300 m2 BTA om-/tilbygg av ny + rehabilitering av eksisterende hotellfløy.

Oppdragsgiver: Norgani Hotell Oslo AS / Pandox SOEs rolle: Prosjektutvikling/prosjektledelse

Statoil Fuel & Retail

Haugerudveien 79

Areal: 11.000 m2 BTA nytt kontorbygg Oppdragsgiver: IT Fornebu Properties AS SOEs rolle: Prosjektutvikling/prosjektledelse

Areal: Omregulering/utvikling ca. 6.500 m2 BRAs bolig Oppdragsgiver: Haugerud Boliginvest AS SOEs rolle: Prosjektutvikling/prosjektledelse, forretningsførsel, eier

Losbyveien 1,

Konowsgate 67

Lørenskog

Areal: 30.000 m2 BTA Oppdragsgiver: Losbyveien 1 AS SOEs rolle: Prosjektutvikling/prosjektledelse, forretningsfører, medinvestor, tilrettelegger

16

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Areal: 19.000 m2 BTA Oppdragsgiver: Konowsgate 67 AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse, tilrettelegging, forretningsførsel, medinvestor

PROSJEKTER I UTVIKLING

Enebakkveien 135 Areal: 5.300 m2 BTA Oppdragsgiver: Oslo Øst Holding AS SOEs rolle: Prosjektutvikling/prosjektledelse, forretningsførsel, tilrettelegging, medinvestor

Rotnesbeite,

Nittedal

Areal: 2.010 m2 BTA Oppdragsgiver: Rotnesbeite AS SOEs rolle: Prosjektutvikling/prosjektledelse, forretningsførsel, tilrettelegging, medinvestor

Kakkelovnskroken 3 Areal: 5.700 m2 BTA Oppdragsgiver: Oslo Øst Holding AS SOEs rolle: Prosjektutvikling/prosjektledelse, forretningsførsel, tilrettelegging, medinvestor

17

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

“

– Stadig ny prosjekttilgang sikrer aktiviteten i Stor-Oslo Eiendom i fortsatt mange år

ReferanseLISTE - NÆRING

18

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Aker Brygge

Tollbugata 6

Tollbugata 7

Utvikling av ny masterplan for hele området.

Ferdigstilt: 2011

Rehabilitering og ombyggning fra kontor/lager til hotell.

Ferdigstilt: 2011

Ombygging til kontorer i Kvadraturen i Oslo.

Realisert: 2011

Drammensveien 134

Nordahl Brunsgate 8

Cort Adelersgate 30

Skisseprosjekt for utbygging av næringsbygg på Skøyen.

Ferdigstilt: 2010

Tidligere undervisningslokaler for musikkonservatoret i Oslo skal bygges om til 24 moderne leiligheter.

Realisert: 2010

Rehabilitering av tidligere skolebygg til kontorer.

Ferdigstilt: 2009

Sjølyst arken

Exporama

Kunnskapens hus

Utvikling av ny masterplan for hele området.

Ferdigstilt: 2009

Messesenter, permanente utstillinger og bransjehus på Hellerudsletta rett utenfor Oslo.

Ferdigstilt: 2009

Nytt næringsbygg for kunnskapsbedrifter i Skedsmo kommune.

Ferdigstilt: 2009

Akersgata 28

Pilestredet 30 A, B og C

Skøyenhagen næring

Rehabilitering kontorer i Oslo Sentrum.

Ferdigstilt: 2008

Ombygging til omsorgsleiligheter for Kirkens Bymisjon, museumsleilighet etter Munch som bodde der i barneårene, samt rehabilitering av Blitz-huset.

Ferdigstilt: 2008

Nytt kontorbygg for Multiconsult AS. Ferdigstilt: 2008

ReferanseLISTE - NÆRING

Langkaia

Vøyenenga

Akersgata 51

Rehabilitering kontorer i Oslo Havnelager Ferdigstilt: 2007

Ny ungdomsskole og flerbrukshall i Bærum kommune.

Ferdigstilt: 2007

Total rehabilitering, ombygging og påbygging av Aftenposten sitt tidligere hovedkontor i Akersgata i Oslo.

Ferdigstilt: 2007

Den Indonesiske ambassade

Statens strålevern

Kr. Augustsgate 23

Rehabilitering og påbygging av kontorbygg.

Ferdigstilt: 2006

Rehabilitering av verneverdig gård i Oslo for etablering av nytt hovedkontor for Nasjonalmuseet.

Ferdigstilt: 2005

Borgarting

Høyskolen i Akershus

Keysersgate 15

Nytt tinghus for Borgarting lagmannsrett i Munchkvartalet i Oslo.

Ferdigstilt: 2005

Om- og utbygging av Telenors tidligere FoUavdeling til nytt høyskolesenter på Kjeller i Skedsmo kommune.

Ferdigstilt: 2004

Hovedkontor for Fagforbundet i Oslo.

Ferdigstilt: 2004

UT (Universitetsgaten 2)

Posthuset

Politi- og tinghus i Moss

Hovedkontor for Helsedirektoratet i Oslo, samt noen mindre butikker og postkontor.

Ferdigstilt: 2003

Rehabilitering av Postgirobygget i Oslo. Påbygg på henholdsvis 6 og 4 etasjer.

Ferdigstilt: 2003

Bygging av nye kontorer og rettssaler.

Ferdigstilt: 2003

Rehabilitering av gammel villa for den Kgl. Indonesiske ambassade.

Ferdigstilt: 2006

19

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

24 nye moderne rekkehus over tre plan ved Østensjøvannet i Oslo.

Flotte takterrasser, vestevendt og solrikt.

Prosjekt: Østensjøenga, Oslo Areal: 3.108 m2 BRAS Oppdragsgiver: Rugen Eiendom AS SOEs rolle: Prosjektledelse, prosjektutvikling, tilrettelegging, forretningsførsel, medinvestor

Utvikling, utleie og totalombygging av attraktiv eiendom i Kvadraturen.

Prosjekt: Fred Olsens gate 1 Areal: 7.400 m2 BTA Oppdragsgiver: FO1 Invest AS SOEs rolle: Prosjektutvikl./prosjektledelse, forretningsførsel, delinvestor, tilrettelegger 20

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

ReferanseLISTE - BOLIG

21

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Børrenøse

Big City Life

Good Hope Properties

Fritidsleiligheter på Tyin med ”ski inn - ski ut” til Tyin Filefjell Skisenter.

Ferdigstilt: 2005/2009

113 leiligheter, barnehage, butikk og kontorer i PilestredetPark i Oslo.

Ferdigstilt: 2008

Del av vingård i Sør-Afrika kjøpt for videreutvikling og etablering av feriebolliger.

Ferdigstilt: 2008

Skøyenhagen

Solsikken

Wexels Plass

208 leiligheter på Skøyen i Oslo.

Ferdigstilt: 2008

111 leiligheter på Kjeller i Skedsmo kommune.

Ferdigstilt: 2008

284 nye leiligheter og 1.000 m2 forretningsbygg i Herslebsgate i Oslo.

Ferdigstilt: 2007

Bærøy Brygge

Ekebergpynten

Christian Kroghs gate 30

28 hytter og 55 leiligheter på vestre Bærø nær Kragerø.

Ferdigstilt: 2007

10 terrasseleiligheter i Hans C. Gjefles vei i Oslo.

Ferdigstilt: 2007

Gammel erverdig teglstensgård fra 1897, konvertert fra lager/industribygg til rimelige boliger for etableringsmarkedet.

Ferdigstilt: 2007

Pilestredet Park Utsyn

Nedre Skøyen vei 21

138 leiligheter i Pilestredet Park i Oslo.

Ferdigstilt: 2007

8 selveierleiligheter av høy kvalitet på Skøyen i Oslo.

Ferdigstilt: 2006

Årsregnskap 2011

Stor-Oslo Prosjekt AS Styrets ÅRSberetning Resultatregnskap Balanse Noter Revisors beretning

22

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Årsregnskap - Stor-Oslo PROSJEKT as

Styrets årsberetning 2011 Selskapets virksomhet

Selskapets virksomhet er prosjektledelse og prosjektutvikling på vegne av tilknyttede investerings-selskaper og eksterne eiendomsbesittere. Selskapet ble etablert i august 2001 og har siden det hatt meget sterk vekst og god lønnsomhet. Aktiviteten i 2011 har vært økende i forhold til 2010, og inngangen til 2012 gir grunn til optimisme med hensyn til resultater for inneværende år. I 2011 har selskapet hatt en rekke oppdrag i forbindelse med prosjektutvikling, kostnads- og lønnsomhetsanalyser, samt generell prosjekt- og prosjekteringsledelse for flere store nærings- og boligprosjekter.

Selskapet har i 2011 beskjeftiget rundt 14 årsverk og har innleid 2 ressurser på heltid.

Selskapet har ved utgangen av året 16 ansatte og vil i starten av 2012 ansette ytterligere 1-2 personer.

Virksomheten drives fra Oslo.

Finansiell stilling og resultat

Balansesum Egenkapital

2011 34 902 850 7 896 610 8 868 120 6 552 700

2010 25 746 240 7 117 817 7 082 242 5 069 945

31.12.2011 18 634 777 1 915 789

31.12.2010 13 623 483 1 363 089

Det er, som følge av ny bonusavtale med de ansatte, avsatt kr. 3 600 000 i lønnskostnader for 2011. Bonus vil komme til utbetaling etter at årsregnskapet er godkjent.

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2011.

Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

23

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

Arbeidsmiljø, personale og likestilling

Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Selskapet har ikke hatt sykefravær i 2011 og det har ikke forekommet skader eller ulykker.

Selskapet har 3 kvinnelige ansatte. Styret består i sin helhet av menn. Når selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø

Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger: Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt

Fortsatt drift

Oslo, 3. februar 2012

Arild Rygg, Styrets leder

Gunnar Arild Krogsveen, Styremedlem

Karsten Hjerholm, Styremedlem

Pål Mathis Grimstad, Styremedlem

Fredrik Torgersen, Styremedlem

Arne Brovold, Daglig leder

Resultatregnskap NOTE Driftsinntekter Honorarinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter

Balanse - Eiendeler 2011 34 670 365 232 485 34 902 850

25 637 160 109 080 25 746 240

2010

0

29 552

0

29 552

3 690 414 18 143 147 21 672 5 151 008 27 006 240

4 010 973 10 546 627 79 740 3 991 083 18 628 423

2 6

Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel

Driftsresultat

7 896 610

Finansinntekter og finanskostnader Annen renteinntekt Inntekt på investering i datterselskap Annen rentekostnad Annen finanskostnad Resultat av finansposter

7 117 817

3

Sum imaterielle eiendeler Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr

6

6 000

405 730

6 000

405 730

411 348

0

Sum finansielle anleggsmidler

411 348

0

Sum anleggsmidler

417 348

435 282

6 538 481

6 446 776

3 845 745

5 070 132

10 384 226

11 516 908

7 833 203

1 671 293

Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i tilknyttet selskap

9

150 126 909 991 63 812 24 795 971 510

61 467 0 53 645 43 397 -35 575

8 868 120 2 315 420

7 082 242 2 012 297

Bankinskudd, kontanter o.l.

Årsresultat

6 552 700

5 069 945

Sum omløpsmidler

18 217 429

13 188 201

Overføringer Avsatt til utbytte Avsatt til annen egenkapital Sum overføringer

6 000 000 552 700 6 552 700

5 713 000 -643 055 5 069 945

Sum eiendeler

18 634 777

13 623 483

Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat

24

2011

Anleggsmidler

Driftskostnader Fremmedytelser Lønnskostnad m.m.

Avskrivning på driftsmider Annen driftskostnad Sum driftskostnader

NOTE

2010

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

3

Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer Andre fordringer

8

Sum fordringer 7

Årsregnskap - Stor-Oslo PROSJEKT as

Balanse - Egenkapital og gjeld NOTE

2011

2010

4, 5

100 000

100 000

100 000

100 000

Oslo, 3. februar 2012

Egenkapital Innskutt egenkapital Aksjekapital Sum innskutt egenkapital

Arild Rygg. Styrets leder

Opptjent egenkapital Annen egenkapital

5

1 815 789

1 263 089

Sum opptjent egenkapital

1 815 789

1 263 089

Sum egenkapital

1 915 789

1 363 089 Arne Brovold, Daglig leder

Gjeld Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt

26 133

0 Gunnar Arild Krogsveen, Styremedlem

Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt

3

Skyldig offentlige avgifter Utbytte Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld

5

958 831

1 023 437

2 259 735

1 938 650

2 605 038

1 940 147

6 000 000

5 713 000

4 689 251

1 645 159

16 692 855

12 260 394

Fredrik Torgersen, Styremedlem

Karsten Hjertholm, Styremedlem

Sum gjeld

16 718 988

12 260 394

Sum egenkapital og gjeld

18 634 777

13 623 483 Pål Mathis Grimstad, Styremedlem

25

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Noter til regnskapet Note 1 - Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

Driftsinntekter Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret . Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skatt på merverdier i forbindelse med oppkjøp av datterselskap blir ikke utlignet.

Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

Aksjer i datterselskap Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak.

26

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Note 2 - Lønnskostnader Lønnskostnader Lønn Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre lønnsrelaterte ytelser Sum

Note 3 - Skatt

2011

2010

14 115 510

8 422 821

1 813 326

1 310 526

Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt Endring i utsatt skatt

436 116

154 384

For lite/mye avsatt betalbar skatt tidl. år

1 778 195

658 896

Sum skattekostnad

18 143 147

10 546 627

2011

2010

2 259 736

1 938 650

55 685

73 647

0

0

2 315 421

2 012 297

8 868 120

7 082 242

Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad

Selskapet har i 2011 sysselsatt 16 årsverk.

Ytelser til ledende personer Lønn

Daglig leder

Styret

1 152 341

0

Permanente forskjeller

-598 761

104 535

Endring i midlertidige forskjeller

-198 875

-263 025

8 070 484

6 923 752

2011

2010

Årets skattegrunnlag

Pensjonskostnader

0

0

Annen godtgjørelse

53 196

125 000

Oversikt over midlertidige forskjeller:

1 205 537

125 000

Driftsmidler

Sum

Andre avsetninger for forpliktelser Sum Godtgjørelse til revisor Det er i 2011 kostnadsført kr. 52 200 (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar og kr. 17 500 (eks. mva) vedrørende andre tjenester levert av revisor.

Pensjon Selskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene.

Bonus Selskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning.

28 % utsatt skatt

93 330

14 455

0

-120 000

93 330

-105 545

26 132

-29 553

Årsregnskap - Stor-Oslo PROSJEKT as

Note 4 - Antall aksjer, aksjeeiere m.v

Note 6 - ANLEGGSMIDLER

Aksjekapital

Antall

Pålydende

Balanseført

Ordinære aksjer

1 000

100

100 000

REVISORS BERETNING Inventar og utstyr

Anskaffelseskost pr 01.01

1 873 122

Tilgang Alle aksjer gir samme rettigheter i selskapet.

Aksjonærer Real Costa AS

Antall

Eierandel

248,20

24,82 %

Troya Invest AS

124,09

12,41 %

KI Invest AS

124,09

12,41 %

Sprint Invest AS

124,09

12,41 %

Stor-Oslo Management AS

100,00

10,00 %

Chara Invest AS

70,00

7,00 %

Expo Invest AS

58,24

5,82 %

Walkabout Invest AS

58,24

5,82 %

Pared AS

51,70

5,17 %

BMH Invest AS

41,35

4,14 %

Totalt antall aksjer

1 000

100,00 %

Arild Rygg (styrets leder) er tilknyttet Real Costa AS og Stor-Oslo Management AS Arne Brovold (daglig leder) er tilknyttet Troya Invest AS Karsten Hjerholm (styremedlem) er tilknyttet KI Invest AS Geir Johnsen (styremedlem) er tilknyttet Walkabout Invest AS Mathis Grimstad (styremedlem) er tilknyttet Sprint Invest AS Fredrik Torgersen (styremedlem) er tilnkyttet Stor-Oslo Management AS

Note 5 - Egenkapital Egenkapital 01.01

-462 338

Anskaffelseskost 31.12

1 410 784

Akkumulerte avskrivninger 31.12

6 000

Årets avskrivninger

21 672

Den økonomiske levetiden for maskiner og inventar er beregnet til 3-15 år

Note 7 - Bankinnskudd

Av selskapets bankinnskudd er kr 705 723 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.

Note 8 - Garanti/ Pantstillelser

Oversikt over sikkerhets-/panstillelser per 31.12.2011: Tinglyst factoringpant på kr 5.000.000 i favør Fokus Bank (pantet gjelder kassekreditten som ikke er benyttet).

Selskapet har tiltredt en opsjon på å kjøpe tomten Rotnesbeite på eiendom 15.624 i Nittedal kommune den 20 desember 2011. Aktiverte kostnader i forbindelse med prosjektet er pr 31.12.11 kr 1 400 752,76 og skal overføres Eiendomsselskapet 12 AS.

Note 9 - INVESTERINGER Annen EK

Sum

Tilknyttet selskap

Eierandel

Kostpris

Bokført verdi

100 000

1 263 089

1 363 089

Stor-Oslo Eiendom AS*

50,00 %

254 848

254 848

6 552 700

6 552 700

Trosterudveien 45 AS*

50,00 %

103 250

103 250

-6 000 000

-6 000 000

Stor-Oslo Management AS

20,00 %

53 250

53 250

1 815 789

1 915 789

Avsatt utbytte 100 000

Sum investeringer i tilknyttet selskap * Selskapene ble stiftet i 2011

27

-1 404 784

Balanseført verdi pr. 31.12

Aksjekapital

Årets resultat

Egenkapital 31.12

Avgang

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Resultat

4 760 469

Egenkapital

1 404 710

411 348

Årsregnskap 2011

Stor-Oslo Management AS - Styrets årsberetning - Resultatregnskap - Balanse - Noter - Revisors beretning

28

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Årsregnskap - Stor-Oslo MANAGEMENT as

Styrets årsberetning 2011 Selskapets virksomhet

Arbeidsmiljø, personale og likestilling

Finansiell stilling og resultat

Ytre miljø

Selskapets virksomhet er å identifisere, tilrettelegge og utvikle eiendomsutviklingsprosjekter, i Stor-Oslo regionen. Arbeidet innebefatter også bistand med finansiering, daglig ledelse, strategisk utvikling, forretningsførsel og aktivt arbeid med leietakere.

Virksomheten ble etablert i desember 2009 og har siden hatt stor aktivitet og god vekst. Selskapet hadde pr. 31.12.2011 seks fast ansatte. I tillegg leies det inn ressurser på regnskap.

Selskapets virksomhet drives fra Oslo.

Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger: .

Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Selskapet har ikke hatt sykefravær i 2011 og det har ikke forekommet skader eller ulykker.

Det er ingen kvinner ansatt i selskapet og styret består i sin helhet av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt

2011 14 363 974 5 670 850 6 364 240 4 730 469

2010 5 517 277 1 225 799 1 228 379 881 940

Balansesum Egenkapital

31.12.2011 13 306 814 1 404 710

31.12.2010 2 741 884 274 241

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2011.

Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Oslo, 3. februar 2012

Arild Rygg, Styrets leder

Arne Brovold, Styremedlem

John Olof Solberg, Styremedlem

Ole Anders Engebretsen, Styremedlem

Nils Thomas Lien, Styremedlem

Fredrik Rustan Torgersen, Adm. dir.

Fortsatt drift

Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

29

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Resultatregnskap NOTE

Balanse - Eiendeler 2011

2010

driftsinntekter og DriftSKOSTNADER 14 363 974

Sum driftsinntekter

Fremmedtjenester 2

5 517 277

14 363 974

5 517 277

510 082

331 514

5 938 493

2 708 628

Annen driftskostnad

2 244 549

1 251 336

Sum driftskostnader

8 693 124

4 291 478

Driftsresultat

5 670 850

1 225 799

Investeringer i datterselskap

8

Inntekt på investering i datterselskap

33 766

Inntekt på investering i tilknyttet selskap

0

600 000

0

83 834

2 581

18 000

0

6 209

0

693 391

2 581

6 364 240

1 228 379

1 633 771

346 439

Ordinært resultat

4 730 469

881 940

Årsresultat

4 730 469

881 940

4 600 000

857 700

130 469

24 240

4 730 469

881 940

Annen renteinntekt Verdireduksjon markedsbaserte omløpsmidler Annen rentekostnad Resultat av finansposter

Resultat før skattekostnad 3

Overføringer Avsatt til utbytte Avsatt til annen egenkapital Sum overføringer

30

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

2010

868 500

0

3 039 407

0

292 806

0

Sum finansielle anleggsmidler

4 200 713

0

Sum anleggsmidler

4 200 713

0

7 138 775

1 143 918

Lån til foretak i samme konsern Investeringer i tilknyttet selskap

8

Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer

Finansinntekter og finanskostnader

Skattekostnad på ordinært resultat

2011

EIENDELER

Honorarinntekter

Lønnskostnader m.m.

NOTE

5

Andre fordringer

642 006

78 088

Sum fordringer

7 780 781

1 222 006

1 325 320

1 519 878

9 106 101

2 741 884

13 306 814

2 741 884

Bankinnskudd, kontanter o.l.

Sum omløpsmidler

Sum eiendeler

6

Årsregnskap - Stor-Oslo MANAGEMENT as

Balanse - Egenkapital og gjeld NOTE

2011

2010

1 250 000

250 000

1 250 000

250 000

Oslo, 3. februar 2012

Note 1 - Regnskapsprinsipper

Egenkapital OG GJELD Innskutt egenkapital Aksjekapital

4, 5

Sum innskutt egenkapital

Arild Rygg. Styrets leder Opptjent egenkapital Annen egenkapital

154 710

24 241

Sum opptjent egenkapital

154 710

24 241

1 404 710

274 241

Sum egenkapital

5

Arne Brovold. Styremedlem

Gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld

1 775 806

76 710

1 633 771

346 439

Skyldige offentlige avgifter

1 236 887

686 129

Betalbar skatt

3

Avsatt utbytte

4 600 000

857 700

Annen kortsiktig gjeld

2 655 640

500 666

Sum kortsiktig gjeld

11 902 104

2 467 643

Sum gjeld

11 902 104

2 467 643

Sum egenkapital og gjeld

13 306 814

2 741 884

John Olof Solberg, Styremedlem

Ole Anders Engebretsen, Styremedlem

Nils Thomas Lien, Styremedlem

Fredrik Rustan Torgersen, Adm. dir.

31

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Noter til regnskapet Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

Driftsinntekter Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret . Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skatt på merverdier i forbindelse med oppkjøp av datterselskap blir ikke utlignet.

Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap.Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

Aksjer i datterselskap og tilknyttede selskaper Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak.

Noter til regnskapet Note 2 - Lønnskostnader Lønnskostnader Lønn Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre lønnsrelaterte ytelser Sum

Note 3 - Skatt 2011

2010

4 589 795

2 271 956

487 511

313 299

Endring i utsatt skatt

Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt

155 821

33 500

For lite/mye avsatt betalbar skatt tidligere år

705 366

89 873

Sum skattekostnad

5 938 493

2 708 628

2011

2010

1 633 771

346 442

1 633 771

346 442

6 364 240

1 228 379

-529 344

8 915

5 834 896

1 237 294

Beregning av årets skattegrunnlag: Selskapet har i 2011 sysselsatt 5 årsverk.

Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller

Ytelser til ledende personer Lønn Pensjonskostnader Annen godtgjørelse Sum

Daglig leder

Styret

977 808

0

0

0

8 070

30 000

985 878

30 000

Endringer i midlertidige forskjeller Årets skattegrunnlag

Note 4 - antall aksjer, aksjeeiere m.v Aksjekapital

Antall

Pålydende

Balanseført

50 000

25

1 250 000

Antall

Eierandel

10 000

20,00 %

Resten av styret og daglig leder er ansatte i selskapet og er dekket av selskapets ordinære pensjonsordning.

Ordinære aksjer

Godtgjørelse til revisor Det er i 2011 kostnadsført kr. 49 000,- (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar og kr. 18 000,- (eks. mva) vedrørende andre tjenester levert av revisor.

Alle aksjer gir samme rettigheter i selskapet.

Pensjon Selskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene.

Stor-Oslo Prosjekt AS v/Arne Brovold, styremedlem Real Costa AS v/Arild Rygg, styrets leder

12 925

25,85 %

Aksjonærer

BMH Invest AS Freto Invest AS v/Fredrik Torgersen, adm. direktør Argentum Invest v/Nils Thomas Lien, styremedlem Totalt antall aksjer

32

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

2 075

4,15 %

12 500

25,00 %

12 500

25,00 %

50 000

100,00 %

Årsregnskap - Stor-Oslo MANAGEMENT as

Note 5 - Egenkapital

REVISORS BERETNING

Aksjekapital

Annen EK

Sum

Egenkapital 01.01

250 000

24 241

274 241

Kapitalforhøyelse

1 000 000

1 000 000

Årets resultat

4 730 469

4 730 469

Avsatt utbytte

-4 600 000

-4 600 000

154 710

1 404 710

Egenkapital 31.12

1 250 000

Note 6 - BANKINNSKUDD

Av selskapets bankinnskudd er kr 198 234,89 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.

Note 7 - GARANTI/pantstillelser Selskapet har ingen heftelser per 31.12.2011.

Note 8 - Investering I aksjer Datterselskap

Kostpris

Bokført verdi

Haugerud Boliginvest 1 AS *

100,00 %

Eierandel

Resultat

Egenkapital

106 000

106 000

Haugerud Boliginvest 2 AS *

100,00 %

106 000

106 000

Eiendomsselskapet 10 AS *

100,00 %

106 000

106 000

Eiendomsselskapet 13 AS *

100,00 %

110 000

110 000

Eiendomsselskapet 14 AS *

100,00 %

110 000

110 000

Eiendomsselskapet 15 AS *

100,00 %

110 000

110 000

Eiendomsselskapet 16 AS *

100,00 %

110 000

110 000

Eiendomsselskapet 17 AS *

100,00 %

110 000

Sum investeringer i datterselskap

110 000 868 000

Investering i tilknyttet selskap Stor-Oslo Prosjekt AS

6 552 700

5 069 945

136 306

136 306

50,00 %

53 250

53 250

Trosterudveien 45 AS *

50,00 %

103 250

103 250

Sum investering i tilknyttet selskap * Selskapene ble stiftet i 2011

33

10,00 %

Stor-Oslo Eiendom AS *

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

292 806

Årsregnskap 2011

Stor-Oslo Invest AS - Styrets årsberetning - Resultatregnskap - Balanse - Noter - Revisors beretning

34

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Årsregnskap - Stor-Oslo INVEST as

Styrets årsberetning 2011 Selskapets virksomhet

Selskapets virksomhet er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter alene eller sammen med andre investorer der søsterselskapene Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Management AS har en aktiv rolle.

Virksomheten ble etablert i juni 2008 og har gjennom emisjoner blitt betydelig oppkapitalisert. Det planlegges ytterligere en ny emisjon våren 2012.

Virksomheten drives fra Oslo.

Arbeidsmiljø, personale og likestilling

Selskapet har i 2011 ikke beskjeftiget noen ansatte. Styret og daglig leder består kun av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetningen vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.

Ytre miljø

Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.

Oslo, 3. februar 2012

Finansiell stilling og resultat

Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger: .

Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt

Balansesum Egenkapital Egenkapitalandel

2011 0 -1 180 489 10 156 029 10 156 029

2010 0 -532 750 32 965 32 965

31.12.2011 65 280 719 54 086 599 82,9%

31.12.2010 34 351 660 29 305 322 85,3%

Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2011.

Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.

Arild Rygg, Styrets leder

Fredrik Torgersen, Daglig leder

Peter Hougen, Styremedlem

Arne Brovold, Styremedlem

Fortsatt drift

Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.

35

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Nikolai Gomez Olsen, Styremedlem

Resultatregnskap Note

Balanse 2011

2010

Note

2

Sum driftskostnader Driftsresultat

1 180 489

532 750

Finansielle anleggsmidler

1 180 489

532 750

Investering i tilknyttet selskap

-1 180 489

-532 750

2010

6

24 332 083

16 852 832

1 491 636

2 172 533

6

16 931 072

9 674 952

5 091 323

2 133 356

7

6 544 577

0

Lån til tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet Investeringer i aksjer og andeler

Finansinntekter og finanskostnader

Lån til andre selskap

Inntekter på investering i annet foretak i samme konsern

10 686 554

0

Andre fordringer

178 506

0

Sum finansielle anleggsmidler

54 390 691

30 833 673

505 959

219 801

Annen finansinntekt

0

1 641 200

Sum anleggsmidler

54 390 691

30 833 673

Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler

0

1 247 813

Annen rentekostnad

0

47 473

34 500

0

11 336 518

565 715

Inntekt på investering i tilknyttet selskap Annen renteinntekt

Annen finanskostnad Resultat av finansposter

Resultat før skattekostnad

10 156 029

32 965

Ordinært resultat

3

10 156 029

32 965

Årsoverskudd

10 156 029

32 965

10 013 096

0

142 933

32 965

10 156 029

32 965

Omløpsmidler Fordringer Kundefordringer

221 000

221 000

Andre fordringer

0

1 641 200

221 000

1 862 200

Sum fordringer

Bankinnskudd, kontanter o.l.

Overføringer Avsatt til utbytte Avsatt annen egenkapital Sum overføringer

36

2011

Anleggsmidler

Driftsinntekter og driftskostnader Annen driftskostnad

- Eiendeler

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

10 669 028

1 655 787

Sum omløpsmidler

8

10 890 028

3 517 987

Sum eiendeler

65 280 719

34 351 660

Ă…rsregnskap - Stor-Oslo INVEST as

Balanse - Egenkapital og gjeld Note

2011

2010

37 004 920

23 989 550

Egenkapital

Oslo, 3. februar 2012

Innskutt egenkapital Aksjekapital

4

Overkursfond

13 415 707

1 792 733

50 420 627

25 782 283

Annen egenkapital

3 665 972

3 523 039

Sum opptjent egenkapital

3 665 972

3 523 039

54 086 599

29 305 322

Sum innskutt egenkapital

Fredrik Torgersen, Daglig leder

Opptjent egenkapital

Sum egenkapital

5

Arild Rygg. Styrets leder

Gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld

453 600

0

10 013 096

0

Annen kortsiktig gjeld

727 425

5 046 338

Sum kortsiktig gjeld

11 194 121

5 046 338

Sum gjeld

11 194 121

5 046 338

65 280 719

34 351 660

Utbytte

Sum egenkapital og gjeld

Arne Brovold. Styremedlem

Petter Hougen. Styremedlem

Nikolai Gomez Olsen. Styremedlem

37

Ă…rsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Noter til regnskapet Note 1 - Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.

Investeringer Investeringer er vurdert etter kostmetoden, med nedskrivning i de tilfeller der verdinedgangen ikke anses å være forbigående.

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret .

Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført.

Utsatt skatt på merverdier i forbindelse med oppkjøp av datterselskap blir ikke utlignet.

Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk.

Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid.

Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede.

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi.

Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.

Note 2 - Lønnskostnader

Lønnskostnader Selskapet har ikke hatt ansatte gjennom året 2011.

Ytelser til ledende personer Det har ikke blitt utbetalt lønn eller annen godtgjørelse til daglig leder eller styret i 2011.

Godtgjørelse til revisor Det er i 2011 kostnadsført kr 117 678 (eks. mva) i revisjonshonorarer.

Note 3 - Skatt Årets skattekostnad fordeler seg på:

Note 4 - antall aksjer, aksjeeiere m.v 2011

2010

Betalbar skatt

-

-

Endring i utsatt skatt

-

-

For lite/mye avsatt betalbar skatt tidl. år

-

-

Sum skattekostnad

-

-

Beregning av årets skattegrunnlag: Resultat før skattekostnad Regnskapsmessig gevinst på aksjer Permanente forskjeller (3% inntektsføring gevinst aksjer) Endring i midlertidige forskjeller Årets skattegrunnlag

Oversikt over midlertidige forskjeller: Inntektsført avsatt utbytte fra tilknyttet selskap

2011

2010

10 156 029

32 965

-10 865 060

-1 641 200

304 475

849 177

49 236

759 058

-355 320

-

2011

2010

Aksjekapital

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

435 352

Aksjonærer

Bokført

85 37 004 920

Aksjer

Eierandel

Real Costa AS (Arild Rygg, styrets leder)

112 520

25,85 %

Nomoco Eiendom AS (Nikolai Gomez Olsen, styremedlem)

85 686

19,68 % 8,23 %

Chara Invest AS

35 833

KI Invest AS

33 220

7,63 %

Hjørnet RMS AS

30 245

6,95 %

Troya Invest AS (Arne Brovold, styremedlem)

30 035

6,90 %

Expo Holding AS (Peter Hougen, styremedlem og Fredrik Torgersen, daglig leder)

27 853

6,40 %

Walkabout Invest AS

12 500

2,87 %

Ponte Eiendom AS

10 476

2,41 %

Pared AS (Nikolai Gomez Olsen, styremedlem)

9 578

2,20 %

WIN AS

8 680

1,99 %

Richard Zagar

8 000

1,84 %

7 916

1,82 %

-

49 236

Underskudd til fremføring

-1 181 205

-825 885

Freto Invest AS (Fredrik Torgersen, daglig leder)

Sum

-1 181 205

-776 649

Lars Eirik Heramb Fjeld

28 % utsatt skattefordel

-330 737

-217 462

Utsatt skattefordel balanseføres ikke i henhold til god regnskapsskikk for små foretak.

Pålydende

Alle aksjer gir samme rett i selskapet

Argentum Invest AS

5 403

1,24 %

5 310

1,22 %

Expo Invest AS (Peter Hougen, styremedlem)

4 796

1,10 %

M. Bremnæs Invest AS

3 000

0,69 %

Sprint Invest AS

2 200

0,51 %

1 551

0,36 %

Hanne Gundersen Therese Skoglund Sum

550

0,13 %

435 352

100,0 %

Note 5 - Egenkapital Egenkapital 01.01 Kapitalforhøyelse

Aksjekapital

Overkursfond

Annen EK

Sum

23 989 550

1 792 733

3 523 039

29 305 322

13 015 370

11 622 974

24 638 344

Årets resultat

10 156 029

10 156 029

Avsatt utbytte

-10 013 096

-10 013 096

3 665 972

54 086 599

Egenkapital 31.12

38

Antall

Ordinære aksjer

37 004 920

13 415 707

Årsregnskap - Stor-Oslo INVEST as

Note 6 - Investeringer

REVISORS BERETNING

Tilknyttet selskap

Eierandel

Resultat

Egenkapital

Kostpris

Pilestredet Park Barnehage AS*

33,33 %

-176 897

509 509

124 706

124 706

Rugen Eiendom AS*

22,00 %

4 068 155

4 076 274

1 032 691

1 032 691

Millenium Property II AS**

23,73 %

-1 872 000

-1 672 000

1 192 280

1 192 280

Millenium Property AS/KS**

20,67 %

-1 921 000

2 969 000

4 214 769

4 214 769

Good Hope Properties AS**

37,84 %

529 000

6 408 000

2 070 197

2 070 197

Konowsgate 67 B AS***

31,92 %

-

-

12 032 000

12 032 000

Oslo Øst Holding AS***

20,00 %

3 580 000

Bokført verdi

3 580 000 24 246 643

Sum investeringer i tilknyttet selskap Investering i aksjer og andeler Pilestredet Park Invest AS**

5,34 %

-252 000

3 329 000

80 025

80 025

Losbyveien 1 AS

15,00 %

-2 769 780

24 230 220

4 050 000

4 050 000

Ryenstubben Invest AS**

15,33 %

-1 792 000

12 368 000

6 605 371

6 605 371

Solbakken 1-7 AS

10,00 %

-556 852

19 543 148

2 010 000

2 010 000

Kirkegaten 17 Invest AS

14,17 %

-5 221 027

11 835 872

3 341 574

3 341 574

Kunnskapsbyen Eiendom AS**

3,96 %

1 041 000

16 721 000

646 102

646 102

Hellerudsletta Eiendom Holding AS

0,78 %

377 000

124 507 000

-

16 733 072

Sum investeringer i andre selskap * Foreløpige tall 2011 ** Årsregnskap 2010 *** Selskapene er stiftet i 2011

Note 7 - ANDRE FORDRINGER

Selskapet har solgt FO 1 Invest AS på forward-kontrakt. Det er inntektsført en beregnet gevist på kontrakten tilsvarende 6 544 577 utfra den forventede andelen av verdijustert egenkapital for eiendommen ved ferdigstillelse.

Note 8 - SIKKERHETSSTILLELSE

Selskapet har stilt følgende sikkerhet for 3. manns gjeldsforpliktelser: Selvskyldnergaranti knyttet til eiendommen Nitteberg Vest AS med kroner 10 000 000. Proratarisk kausjonsansvar knyttet til forpliktelser i forhold til avtale om salg av Foi Invest AS begrenset oppad til 21 % av totalt 75 000 000,-. Kausjonsansvar for Kirkegaten 17 Invest AS er på totalt 9 000 000 og fordeles proratarisk på eierne.

39

Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2011

Til sikkerhet for alt ansvar selskapet har til Fokus Bank vedrørende salg av FO1 Invest er det stilt følgende sikkerhet:

1. prioritet panterett i 1417 aksjer i Kirkegaten 17 Invest AS 1. prioritet panterett i 309 aksjer i Millenium Property II AS 1. prioritet panterett i 1100 aksjer i Solbakken 1-7 AS

Note 9 - Gjeld

Selskapet har pr 31.12.11 ikke gjeld med forfall lengre frem i tid enn 5 år.

DESIGN OG PRODUKSJON: ESTATEREKLAME

STOR-OSLO EIENDOM Besøksadresse BISKOP GUNNERUSGATE 14A - 24 etasje i posthuset Postadresse: POSTBOKS 7, 0051 OSLO Telefon 21 60 52 20 Telefax 21 60 52 21 E-post: post@soeiendom.no www.soeiendom.no