Issuu

4. Politisk del

Indhold

4.1.

Den politiske situation

4.2

Folketingvalget 2011 og regeringsgrundlaget

4.3

Lejelovsforhandlingerne

4.4

Lovforslag vedr. den private udlejningssektor

4.5

Lovforslag vedr. den almene udlejningssektor

4.6

Andre lovforslag på boligområdet

Bilag 1 Oversigt over lov- og beslutningsforslag på lejeboligområdet

4.1

Den politiske situation.

Siden Folketingvalget d. 15. september 2011 har regeringen mistet sin tilslutning. Som det ses nedenfor af meningsmålingerne fra Epinion fra 10/8 2012 mister både SD og SF vælgertilslutning. SD lå historisk lavt med en tilslutning på kun 16,3 % i målingen fra 27/6 2012. Enhedslisten har næsten fordoblet sin tilslutning, og er nu det tredje største parti, nu meget tættere på SD. Venstre forbedrer sin fremgang i forhold til valget november 2011. Samlet kan Regeringen og dens støtteparti mønstre 43,2 % af stemmerne, medens oppositionen står for 56,8 % af stemmerne, dvs., ikke den store ændring i fordelingen mellem blokkene i forthold til målingen d. 11/4 2012.

Øv.

Sum

0,4

100

Valg 2001

20/11 - 2001

2,4

6,4

29,1

5,2

9,1

2,3

31,2

12,0

Valg 2005

08/02 - 2005

3,4

6,0

25,8

9,2

10,3

1,7

29,0

13,3

1,3

100

Valg 2007

13/01 - 2007

2,2

13,0

25,5

5,1

10,4

0,9

26,2

13,9

2,8

0,0

100

Valg 2011

15/09 - 2011

6,7

9,2

24,8

9,5

4,9

0,8

26,7

12,3

5,0

0,1

100

Epinion

21/12 - 2011

7,8

8,1

22,1

9,0

3,5

0,8

32,5

11,4

4,8

Epinion

15/02 - 2012

6,7

7,2

22,4

9,5

4,1

0,4

32,4

12,2

5,1

Epinion

11/4 - 2012

7,8

6,6

20,8

3,3

0,9

33,4

13,4

4,7

Epinion

27/6 - 2012

13,6

5,8

16,3

8,3

4,5

0,9

33,6

12,8

4,1

Epinion

10/8 - 2012

10,5

6,0

17,4

9,2

4,1

0,6

34,4

14,1

3,7

Målingen er gennemført efter at regeringen d. 22. jun. 2012 indgik forlig om en skattereform med Venstre og de konservative. Forliget indeholdt skattelettelser for syv mia. kroner, og en aftale om, at rentefradraget og ejendomsværdi-beskatningen ikke må røres frem til 2022. Skatteaftalen skal blandt andet finansieres ved at beskære forsvaret. Enhedslisten kunne, som det ses ovenfor, efter forliget konstatere en voldsom fremgang. Forliget ændrede imidlertid ikke den overordnede tilslutning til regeringen.

4.2

Folketingsvalget 2007 og regeringsgrundlaget.

Folketingsvalget i 2011 fandt sted torsdag den 15. september 2011 – næsten fire år efter det seneste folketingsvalg, der blev afholdt d. 13. november 2007. Valgets forholdsvis største vinder blev Enhedslisten, der tredoblede sit mandattal til 12, det største siden partiet i 1994 kom i Folketinget. Det Radikale Venstre genvandt tabet fra sidste valg og blev næsten fordoblet til 17 mandater. Liberal Alliance, der stillede op for anden gang og i den forgangne valgperiode var blevet svækket af udmeldelser, fik 9 mandater. Venstre gik et enkelt mandat frem til 47 og forblev derved Folketingets største parti. Den store taber blev Det Konservative Folkeparti, der blev mere end halveret og måtte tage til takke med 8 mandater, det laveste nogensinde i partiets 86-årige historie. Også SF blev mødt af mærkbar tilbagegang og fik 16 mandater. Dansk Folkeparti gik for første gang siden sin stiftelse i 1995 lidt tilbage og fik 22 mandater. Socialdemokraterne gik et enkelt mandat tilbage til 44 på baggrund af en stemmeandel ikke set lavere siden 1905. Kristendemokraterne klarede ikke spærregrænsen. På Færøerne gik det ene mandat til Sambandsflokkurin, mens Javnaðarflokkurin vandt det andet fra Tjóðveldi. På Grønland fastholdtSiumut og Inuit Ataqatigiit deres respektive mandater. Sammenlagt fik partierne der støttede Helle Thorning-Schmidt (S, RV, SF og Ø) 89 mandater i selve Danmark, hvortil kommer en færing og begge grønlændere. Partierne der støttede statsminister Lars Løkke Rasmussen (V, KF, DF, LA og KD) fik sammenlagt 86 mandater, hvortil kommer en færing. På denne baggrund valgte statsministeren at indgive regeringens afskedsbegæring. Ved den efterfølgende dronningerunde pegede et flertal på Thorning-Schmidt som forhandlingsleder. Straks efter Folketingsvalget begyndte S-SF-RV at forhandle regeringsgrundlaget der bl.a. skulle tilpasses, så man havde en vis sikkerhed for, at regeringens støtteparti Enhedslisten kunne stemme for regeringens forslag. LLO havde under valgkampen, i lighed med tidligere år, rettet henvendelse til de to statsministerkandidater og derved opnået en garanti for lejerne, således at den nye regering ikke ville forringe huslejereguleringen. LLO udsendte den 22. september 2011 en pressemeddelelse, hvor vi blandt andet spurgte om følgende: ”Lige nu forhandler Helle Thorning-Schmidt regeringsgrundlaget. Boligejerne er sikre på en plads, men hvad med lejerne? ”Går det igen som i valgkampen, hvor man helt glemte lejerne”? spørger Helene Toxværd, formand for Lejernes LO. Den helt store udfordring handler imidlertid om energiforbedringer og en social ansvarlig byudvikling. Det beroliger lejerne, at Helle Thorning-Schmidt inden valget gav lejerne en utvetydig garanti. ”Socialdemokraterne vil ikke pille ved huslejereguleringen. Vi vil ikke

gennemføre lovændringer, der betyder, at huslejen stiger”. Den garanti vil vi holde regeringen fast på, siger Helene Toxværd.” Samtidigt tog vi kontakt til de boligpolitiske ordføre og med personer med tætte forbindelser til de centrale forhandlere af regeringsgrundlaget. Forhandlingerne afsluttedes den 2. oktober og den 3. oktober blev Regeringen Helle ThorningSchmidt dannet. Den 3. oktober 2011 offentliggør Regeringen regeringsgrundlaget. Der står om lejeboligområdet: ”GODE BOLIGER OG BEDRE BYER Gode boliger er helt centralt for et godt liv. Og energirigtige boliger er en central del af et bæredygtigt samfund. Mobilitet på boligmarkedet er vigtigt for at give folk mulighed for at flytte til en bolig, der passer bedre til deres livssituation. En god bolig spiller en stor rolle for den enkeltes velfærd. Et velfungerende boligmarked kræver, at borgerne har mulighed for at vælge mellem flere boligformer: Ejer, andel, almen og privat lejebolig. Regeringen vil bidrage i forhold til alle de nævnte boligformer. Tværgående vil regeringen med virkning fra 1. januar 2012 omdanne boligjob-ordningen til en grøn tilskudspulje til energirenovering af boliger i 2012 og 2013. Ordningen skal baseres på objektive kriterier og være nem for borgere og myndigheder at bruge og administrere. LEJEBOLIGER Tilstrækkeligt med gode lejeboliger til en fornuftig husleje i alle dele af landet er en grundlæggende forudsætning for et sundt boligmarked. Der er brug for en indsats i forhold til både almene boliger og private udlejningsboliger: • Regeringen vil sikre, at alle kommuner bidrager til at løse de boligsociale opgaver. • Regeringen vil arbejde for, at der opføres billige boliger, der hvor der er behov. • Regeringen vil sikre opførelsen af flere ungdoms- og ældreboliger, så det fremtidige behov imødekommes. Finansieringen drøftes nærmere med kommunerne. • Samtidig skal der iværksættes et arbejde, der ser nærmere på finansieringen og huslejefastsættelsen i den almene boligsektor. Herunder om der kan sikres billigere lån til nye boliger med tilsvarende billigere husleje for den enkelte lejer. • Landsbyggefondens renoveringsindsats skal styrkes, ikke mindst med flere energibesparelser for at sikre tidssvarende boliger og en bedre samlet boligøkonomi. I dag er der en lang venteliste, og indsatsen vil allerede starte i forbindelse med kick-starten. • Regeringen vil undersøge muligheden for at etablere en model, hvor Landsbyggefonden får mulighed for at garantere besparelserne i boligselskabernes energispareprojekter.

• Der skal etableres en model for rentable energirenoveringer i privat udlejningsbyggeri til gavn for både udlejer og lejere. • Lejelovgivningen skal gennemgås med henblik på at lejere skal have en bedre beskyttelse mod urimelige huslejeforhøjelser i forbindelse med moderniseringer og urimeligt høje istandsættelses-regninger ved fraflytning fra en lejlighed.” Samme dag udsender vi følgende pressemeddelelse, hvor vi skriver; ”Det er tydeligt, at den nye regering ikke har glemt lejerne. Der er mange og gode intentioner i regeringsgrundlaget, som lejerne kan være glade for”, siger formanden for Lejernes LO, Helene Toxværd, og fortsætter: Det er godt, at S-R-SF regeringen vil bygge flere ungdomsboliger, men for de unge har det mindst ligeså stor betydning, at regeringen vil sikre lejerne en bedre beskyttelse mod urimelige huslejeforhøjelser i forbindelse med modernisering ved genudlejning. For det betyder, at flere tusinder af unge nemmere kan finde en bolig i byen, der er til at betale.”

4.3

Lejelovsforhandlingerne.

Efter valget 2007 besluttede VK regeringen at videreføre forhandlingerne mellem lejerog udlejerorganisationerne om en forenkling af lejelovgivningen for det private udlejningsområde. Forhandlingerne blev afsluttet d. 29. oktober 2008 med en enig henvendelse til VK regeringen med 57 punkter til forenkling af lejeloven, men var siden strandet da, daværende Velfærdsminister Karen Jespersen ikke ville fremsætte enighedslisten, men i stedet ønskede flere punkter (energi, vedligeholdelse, stråmandsudlejning og varslingsregler) føjet til. LLO havde accepteret at forhandle de nye punkter, men fastholdt at enighedslisten under alle omstændigheder skulle omsættes til lovforslag, uanset om vi kunne opnå enighed med udlejerne om på de vedføjede punkter. Det ville ministeren ikke love, idet hun meddelte, at der skulle opnås enighed på alle punkter, førend hun ville fremlægge et nyt forslag. Det betød, at vi skulle forhandle os til enighed på energiområdet med udlejer. Det vidste vi, at vi ikke kunne, idet udlejerne ikke ville acceptere vores 5.2 forslag kombineret med energi. Vi ville ved et forlig uden vort krav udelukke andre energiforslag i folketinget. Udlejerne ville kunne henvise til, at der allerede var et forlig på dette område. Derfor måtte vi meddele ministeren, at vi ikke kunne forhandle videre med en sådan pistol for panden. Ministeren blev d. 7. april 2009 afløst af Indenrigs – og Socialminister Karen Ellemann. Ministeren oplyste boligudvalget, ar regeringen i efteråret 2009 vil fremlægge forslag til en forenkling af lejelovgivningen. Den 10. juni 2009 udsendte udlejerforeningen ” Ejendomsforeningen Danmark”, uanset vi havde forhandlet et forlig, 26 forslag til forenkling af lejelovene.

Den 7. oktober 2009 offentliggør statsministeren regeringens lovkatalog. Af dette fremgår det, at regeringen i efteråret vil fremlægge forslag til forenkling af lejelovene. I Folketinget undrede flere og flere politikere sig over, hvorfor ministeren ikke bare fremsatte parternes forlig. Ministeren blev kaldt i samråd herom, og den 9. februar 2010 afholdt boligudvalget i Folketinget et ekspertmøde med organisationerne, hvor organisationerne igen understregede, at man ønskede det samlede forlig fremsat. Den 19. august 2010 inviterede ministeren til et møde den 26. august 2010 omhandlende det nye forslag til en udmøntning af forligsskitsen. Ministeren tilkendegav i indbydelsen, at regeringen vil fremsætte et lovforslag med 38 punkter fra enighedslisten. Alle punkter vedrørende sammenskrivning af de to love, lejeloven og boligreguleringsloven, og de punkter, der omhandler mere gennemskuelighed ved at overflytte en række bestemmelser om fx benyttelse af boliger mv. til anden lovgivning var udeladt. Arbejdet skulle være færdigt ultimo september. På mødet tilkendegav og gentog organisationernes formænd i enighed, at man ønskede, at ministeren fremlagde enighedslisten 57 punkter og ikke kun de 38 punkter, ministeren havde udvalgt. I forbindelse med Folketingets åbning d. 7. oktober 2010 offentliggør regeringen sit lovkatalog. Vi kan her erfare, at Regeringen ikke har medtaget et ord om lejelovsforenklinger, men i stedet oplyser, at man vil fremlægge et energispareforslag for det private udlejningsområde. Den 11. februar 2011 inviterede VK regeringen igen til forhandlinger, nu med følgende kommissorium med en fasegennemgang om udmøntning af hele enighedslisten til lovparagraffer. ”Kommissorium for udvalg til udmøntning af lejerog udlejerorganisationernes enighedsliste Lejer- og udlejerorganisationerne har udarbejdet en enighedsliste af 29. oktober 2008 med 57 punkter. Alle punkter vedrørende substansændringer er tidligere søgt udmøntet i lovgivning, men uden at det var muligt at opnå den fornødne enighed mellem organisationerne om forståelsen af samtlige punkter. Med henblik på udmøntning af enighedslisten i lovgivning nedsættes et udvalg, bestående af formændene for Ejendomsforeningen Danmark, Danske Udlejere, Lejernes LO og Danmarks Lejerforeninger samt direktøren for BOSAM (hovedudvalget). Frank Bundgaard, Socialministeriet, er formand. Hovedudvalget sekretariatsbetjenes af Kontoret for byfornyelse og leje. Samtidig nedsættes et underudvalg, der får til opgave punkt for punkt at udarbejde forslag til konkret paragraf- og tilhørende bemærkningstekst. Underudvalget skal således forestå de teknisk betonede drøftelser om udmøntningen i lovbestemmelser. Der er mulighed for nedsættelse af ad hoc underudvalg, hvis der er behov for det. Drøftelserne i begge udvalg tilrettelægges faseopdelt, således at drøftelserne i de enkelte faser afsluttes i enighed, inden der tages hul på næste fases punkter, jf. oversigt over fordeling af enighedslistens punkter på de enkelte faser. Det vil være op til hovedudvalget at konstatere en opnået enighed om den aftalte udmøntning af hver enkelt fase i forløbet. Hvis udvalgets medlemmer er enige heri, kan konstateringen ved en enig indstilling fra underudvalget ske skriftligt. Hovedudvalget kan, hvis der er fuld tilslutning hertil, beslutte, at enkelte punkter, hvorom der ikke kan opnås enighed om udmøntningen, opgives. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

Med hovedudvalgets godkendelse afsluttes forhandlingerne om udmøntning af de i fasen indeholdte punkter. Hovedudvalgets tilslutning og godkendelse er nødvendig, for at drøftelse af udmøntningen af punkterne i næste fase kan påbegyndes i underudvalget. Hvis underudvalget ikke kan opnå enighed om udmøntningen af et eller flere punkter, henlægges afklaringen af endelig udmøntning til hovedudvalget. Til brug for hovedudvalgets drøftelser beskriver underudvalget for hvert enighedspunkt de forskellige holdninger til udmøntningen med konkrete forslag til udmøntningstekst (paragraf- og bemærkningstekst). Det er organisationernes ansvar at sikre fremdriften i forhandlingerne. Hovedudvalget har det overordnede tilsyn med processen. Kommissorium for teknisk underudvalg til udmøntning af lejerog udlejerorganisationernes enighedsliste Der nedsættes et underudvalg, der får til opgave punkt for punkt at udarbejde forslag til konkret paragraf- og tilhørende bemærkningstekst. Underudvalget skal således forestå de teknisk betonede drøftelser om udmøntningen i lovbestemmelser. Der er mulighed for nedsættelse af ad hoc underudvalg, hvis der er behov for det. Underudvalget sammensættes af repræsentanter for lejerog udlejerorganisationerne med faglig indsigt. Kontorchef Annette Klint Kofod, Socialministeriet, er formand. Underudvalget sekretariatsbetjenes af Kontoret for byfornyelse og leje. Sekretariatet udarbejder til brug for drøftelserne i underudvalget oplæg til, hvorledes de enkelte enighedspunkter kan udmøntes i lovgivning. I det omfang det ikke ud fra et enighedspunkt og parternes foreliggende tilkendegivelser er muligt at udarbejde oplæg til udmøntning, fordi det er uklart, hvad parterne er enige om, drøftes det pågældende punkt i underudvalget med henblik på at få klarlagt, hvorledes enighedspunktet skal forstås, inden sekretariatet udarbejder oplæg. Hvis underudvalget ikke kan opnå enighed om udmøntningen af et eller flere punkter, henlægges afklaringen af endelig udmøntning til hovedudvalget. Til brug for hovedudvalgets drøftelser beskriver underudvalget for hvert enighedspunkt de forskellige holdninger til udmøntningen med konkrete forslag til udmøntningstekst (paragraf- og bemærkningstekst). Det forudsættes, at organisationsrepræsentanterne har det fornødne mandat til at tegne organisationens opfattelse af indholdet i et enighedspunkt. Det er organisationernes ansvar at sikre, at der foreligger klarhed over, hvad organisationerne er enige om. Organisationsrepræsentanterne kan derfor også i tilfælde, hvor parterne ikke er enige om udmøntningen af et enighedspunkt vælge at drøfte dette bilateralt, før punktet behandles i underudvalget. Oversigt over fordeling af punkter i lejerog udlejerorganisationernes enighedsliste i et faseopdelt forhandlingsforløb. Nedenfor er angivet de enighedspunkter, der indgår i hver af de 5 faser, forhandlingsforløbet omfatter. Tallene refererer til numrene i organisationernes enighedsliste af 29. oktober 2008. Beskrivelsen af indholdet af punkterne indebærer ikke nogen begrænsning af det indhold, der er aftalt i enighedslisten.

Fase 0 Omfatter følgende 2 punkter: 6 Blanketregler for lejeaftaler. 22 Valgperioden for beboerrepræsentanter. Hvis organisationerne er enige om det, kan disse punkter forhandles forud for fase 1, da der er tale om ændringer, der kan gennemføres administrativt ved ændring af bekendtgørelser. I så fald vil det være en forudsætning for at gå videre med fase 1, at der er opnået enighed om udmøntningen af punkterne i fase 0. Hvis organisationerne ikke er enige om at behandle udmøntningen før fase 1, medtages punkterne som en del af delfase 1 i fase 1. Fase 1 Delfase 1 Omfatter følgende 22 punkter: 5 Ret for lejeren til at installere hjælpemidler. 7 Præcisere i loven, at forudbetalt leje kan bos op. 8 Præcisere i loven, at fogeden kan bistå lejeren med at afhjælpe forsyningsmangler som følge af, at udlejeren har afbrudt forsyningen. 9 Kommunernes mulighed for at indfri restancer, der hindrer forsyning, præciseres. 11 Koordinering af Energistyrelsens energimærkningskrav og varmeregnskabsreglerne. 15 Opsigelsesregler for udlejere af ejerlejligheder præciseres. 23 Udligning af modsatrettede skatte-/afgiftsændringer skal kunne gennemføres i samme år ved samme varsling. 38 Eksemplifikation af, i hvilke tilfælde der kan aftales tidsbegrænsning. 40 Varsling af omkostningsbestemt leje i ejendomme med beboerrepræsentation. 41 Huslejenævnet skal have kompetence til at behandle de dele af mangelssager, der ikke medfører bevisførelse. 43 Præcisering af betalingssted for leje m.v. 45 Grundejernes Investeringsfond skal også kunne tvangsgennemføre (påbudt) vedligeholdelse i uregulerede kommuner. 46 Lejers aftalte forbedringer 56 Præcisere begreberne ind- og udvendig vedligeholdelse. 57 Reglerne om indvendig vedligeholdelseskonto skal også kunne anvendes i blandede lejemål. 58 Huslejenævnet skal kunne tage stilling til udgiften til istandsættelse ved fraflytning. 70 Bidrag til beboerrepræsentationen skal være pligtig pengeydelse, men udlejer skal ikke have pligt til at hæve lejeaftalen ved manglende betaling. 71 Lejers ret til installation af hjælpemidler på fællesarealer præciseres. 72 Regler om udlejers leverance af el til andet end opvarmning. Enighedspunkterne 12 og 62 om ændrede antenneregler og signalforsyning afventer, om der skal gennemføres et udvalgsarbejde som udløber af medieforliget 2011-14. Enighedspunkt 39 om ophævelse er tidligere i ændret form gennemført som en lovændring i forbindelse med initiativerne for at hindre udsættelser af lejere som følge af manglende betaling af husleje m.v. Organisationerne kan vælge at behandle udmøntningen af pkt. 40 i fase 3 i stedet for i fase 1.

Delfase 2 Omfatter følgende 6 punkter: 19 Alderskrav ved nedsættelse af huslejenævn. 20 Vejledningspligt og bistand til skriftlige udtalelser. 21 Afrapporteringspligt for nævnene til Socialministeriets database. 37 Honorar til huslejenævnsmedlemmer. 59 Udpegning af medlemmer til fælleskommunale huslejenævn. 60 Udførlige begrundelser for huslejenævnsafgørelser. Pkt. 20, 21 og 37 forudsætter, at organisationerne kan anvise finansiering. Det vil være en forudsætning for at gå videre med fase 2, at der er opnået enighed om udmøntningen af punkterne i delfase 1. Fase 2 Omfatter følgende 8 punkter: 4 Henvisning til tvangsadministrationsloven i lejeloven. 10 Sammenskrivning og harmonisering af vand- og varmeregnskaber. 16 Lejelovens § 82, litra d, ophæves. 18 Henvisning til tinglysningsloven for så vidt angår udlejers succession. 42, 55 Etablering af gratis web-annoncering af ledige lejligheder. Punktet forudsætter, at organisationerne kan anvise finansiering. 48 Lejelovens § 74 a ophæves. 49 Lejelovens § 75, stk. 3, overføres til erhvervslejeloven. Det vil være en forudsætning for at gå videre med fase 3, at der er opnået enighed om udmøntningen af punkterne i fase 2.

Fase 3 I fasen indgår en udvidelse af organisationernes enighedsliste med væsentligt forenklede og moderniserede regler for udvendig vedligeholdelse og varsling af lejeforhøjelse i boligreguleringsloven. Omfatter herudover følgende punkt: 44 Boligreguleringslovens regler om udvendig vedligeholdelse omskrives. Det vil være en forudsætning for at gå videre med fase 4, at der er opnået enighed om udmøntningen af punkterne i fase 3. Fase 4 Omfatter følgende 13 punkter: 2 Sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven. 51 Ikke ændringer i lejefastsættelsesreglerne. 52 Lejeforhøjelse for ændret varmefordeling overføres til forbedringskapitlet i den sammenskrevne lov. 61 Behov for overgangsbestemmelser drøftes. 63 Hovedstruktur for den sammenskrevne lov. 64 Lejelovens § 7 til nyt kapitel om succession. 65 Bestemmelser om fri leje til nyt kapitel 3. 67 Lejefastsættelse og varslingsbestemmelser samles i samme kapitel i den sammenskrevne lov. 68 Oprindelige og senere mangler i den sammenskrevne lovs kapitel 5. 69 Husordensbestemmelserne overføres til den sammenskrevne lovs kapitel 13. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

Fase 5 Omfatter følgende 5 punkter: 3 Kapitel VII til ny offentligretlig lov. 13 Genhusning ved ekspropriation til ny offentligretlig lov. 47 Overbefolkningsbestemmelserne til ny offentligretlig lov. 54 Lejelovens § 4 a overføres til byfornyelsesloven. 66 Lejelovens § 4, stk. 6 og 7, udgår af sammenskrevet lov, men overføres eventuelt til erhvervslejeloven.

Organisationerne tiltrådte på mødet i Socialministeriet den 22. marts 2011 skitsen, og herefter gik forhandlingerne om enighedslisten i gang. Forhandlingerne forløb indtil august måned, hvor det kunne konstateres at der ikke var enighed mellem organisationerne og ministeriets embedsmænd om fortolkning af det faseopdelte forhandlingsforløb. Herefter suspenderedes de videre møder, indtil hovedudvalget havde afklaret uenigheden. Som følge af udskrivning af folketingsvalg til den 15. september 2011 blev forhandlingerne stoppet. Den nye S, R og SF regering udpegede Carsten Hansen til minister for By, Bolig og Landdistrikter. Den 27. oktober 2011 indbød ministeren til et opklarende møde d. 24. november 2011. Som resultat af dette møde fremsendte ministeriet d. 15. december en kompromismodel, som skulle danne grundlag for det videre forhandlingsforløb. Ministeren foreslog, at forhandlinger blev videreført i to klummer. 1. klump med 3 faser (materielle ændringer) og 2. klump med to faser (ministeriets nye punkter og sammenskrivning). Parterne skulle efter hver klump afslutte denne. Det ville betyde, at vi ikke kunne vurdere forslaget i sin helhed. Vi svarede ministeren, at Lejernes LO kunne tiltræde den foreslåede skitse under den forudsætning, at vi er enige om, at der fremlægges et samlet lovforslag byggende dels på enighedslisten 57 punkter og dels på enighed om fase 1 - 3 og fase 4 - 5. og at eventuelle afvigelse herfra skulle forudsætter enighed mellem alle parterne Hermed lagde vi op til et kompromis, hvor vi bevarede den faseopdelte forhandlingsproces, og samtidigt muligheden for en samlet vurdering til sidst, fordi ministeren forpligtede sig til at fremlægge forslag indeholdende alle 57 punkter. Dette betyder, at ministeren ikke kan plukke i forslagene og fremsætte dem som ”organisationernes egne forslag”. På et efterfølgende generelt boligpolitisk orienteringsmøde med ministeren d. 1. marts 2012 blev problemstilingen vendt igen. Det var rimeligt positivt. Den 7. marts sendte ministeren en invitation til organisationerne med blandt andet følgende formulering: ”Kære formænd Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter bad jer den 15. december 2011 om at godkende, at kompromismodellen for de fortsatte forhandlinger om udmøntning af parternes enighedsliste til forenkling og modernisering af lejelovgivningen, jf. bilag 1, kan danne grundlag for de videre forhandlinger i det faseopdelte forhandlingsforløb. BOSAM har efterfølgende tilsluttet sig kompromismodellen uden forbehold, mens de øvrige organisationer har forudsat, at udmøntning af parternes enighedsliste og de supplerende forslag vedrørende vedligeholdelsesregler og varslingsregler forudsætter enighed mellem alle parterne. …..

Jeg forventer derfor, at udmøntningen af enighedspunkterne i fase 1, herunder de punkter fra fase 0, det er aftalt at forhandle sammen med fase 1, kan afsluttes senest 1. september 2012, mens fase 2 kan afsluttes senest ved udgangen al 2012, således at der evt, kan fremsættes lovforslag i foråret 2013. Jeg vil i denne forbindelse gerne give udtryk for, at regeringen naturligvis ikke agter at fremsætte lovforslag med henvisning til enighed mellem organisationerne, hvis en sådan enighed ikke foreligger.” I marts 2012 afholdt organisationerne møde om de forsatte forhandlinger. På mødet tilkendegav organisationerne at de var indstillede på at afslutte fase 1 inden udgangen af september 2012 og fase 2 inden udgangen af 2012 på grundlag af kompromis-modellen. Der har siden marts været afholdt regelmæssige møder i både underudvalget (eksperterne) og blandt formændene (politikerne). Der har været og er stadig knaster i forhandlingerne, bl.a. volder spørgsmålene om opkrævning af forbrugsudgifter og regler for tidsbegrænsning af lejemål forsat problemer. Men forhandlingerne skrider fremad og meget tyder på, at det, trods diverse vanskeligheder, vil lykkedes for organisationerne at komme i mål med et forhandlingsresultat. Og i Regeringens lovkatalog for Folketingsåret 2012/13 er dette da også forudsat under punktet: ”Ændring af lov om leje og lov om Midlertidig regulering af boliglovgivningen (Forenkling af lejelovgivningen) (Mar II). Forslaget vedrører en række forenklinger af lejelovgivningen på baggrund af drøftelser med lejerog udlejerorganisationer.”

4.4 4.4.1

Lovforslag mv. vedr. den private udlejningssektor. Høring over VK Regeringens forslag til forenkling og modernisering, indgreb mod stråmandsudlejning og incitamenter til reducering af energiforbruget.

Den 4. december 2009 med frist til den 11. januar 2010 modtog vi i høring et udkast til ministerens lejelovsforslag. Lovforslaget indeholder følgende hovedelementer: 1) Forenkling og modernisering 2) Indgreb mod stråmandsudlejning 3) Incitamenter til at reducere energiforbruget i private udlejningsejendomme I sin motivering skriver ministeren blandt andet følgende: Ad 1) forenkling og modernisering

Det foreslås at skabe ensartede regler for hele landet med hensyn til sikring af gennemførelse af vedligeholdelse ved at give huslejenævnet mulighed for at give påbud om gennemførelse af manglende vedligeholdelse i private udlejningsejendomme i hele landet, og ved at Grundejernes Investeringsfond i givet fald skal kunne gennemføre arbejderne på ejerens vegne. Der er ligeledes medtaget forslag om forenkling og modernisering, bl.a. vedrørende adgang til regulering af lejen ved stigninger og fald i skatter og afgifter i samme år og fordeling i varmeregnskabet af udgifter til energimærkning over en 5 års-periode. Det foreslås at præcisere retstilstanden for udlejede ejerlejligheder og for hvad indvendig vedligeholdelse omfatter, samt en præcisering af, hvordan lejer retmæssigt kan betale sin leje og andre pligtige pengeydelser til udlejeren. Endelig en række forslag vedrørende Grundejernes Investeringsfond, der dels skal smidiggøre Grundejernes Investeringsfonds administration af gennemførelse af påbudte arbejder for udlejerens regning og registrering af manglende efterlevelse af huslejenævnspåbud efter reglerne om frakendelse af retten til at administrere udlejede beboelseslejligheder dels ophæver overflødige regler om fondens långivning. Ad 2) Indgreb mod stråmandsudlejning Der foreslås en ligestilling af lejeforhold om boliger, således at det ikke har betydning, om en bolig udlejes til lejerens beboelse eller med henblik på fremleje til beboelse. Ad 3) Incitamenter til at reducere energiforbruget i private udlejningsejendomme Det foreslås, at der indføres en særlig ordning for lejeforhøjelse for visse energibesparende foranstaltninger. Ordningen indebærer, at udlejeren kan medtage hele investeringen i beregningen af lejeforhøjelsen, når der er tale om et afgrænset projekt med totaløkonomisk rentable arbejder, og det dokumenteres, at lejernes årlige besparelse som følge af det reducerede energiforbrug udgør mindst samme beløb som den årlige forbedringsforhøjelse. Arbejderne kan kun vedrøre energibesparende foranstaltninger og de nødvendige følgearbejder hertil, herunder vedligeholdelsesdelen af de energibesparende foranstaltninger. Lejeforhøjelsen kan efter forslaget opretholdes, selvom den samlede leje for et lejemål, hvor der er gennemført totaløkonomiske energiforbedringer, herved kommer til at overstige det lejedes værdi, og selvom der senere gennemføres lejeforhøjelser. Det forslås videre, at det gøres til et vilkår for, at udlejeren kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, (om gennemgribende forbedringer af lejemål) ved genudlejning, at ejendommen energimæssigt har en et energimærke på A-D efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Endelig er der medtaget et forslag om, at den maksimale godtgørelse for lejerens råderet hæves til samme niveau, som gælder for lejere i almene boliger for at give lejerne øgede muligheder for selv at udføre energibesparende arbejder i boligen, nemlig 112.457 kr. i 2010-niveau. Vi svarede sammen med Danmarks Lejerforening på regeringens høringsudkast med blandt andet følgende bemærkninger: ”Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO må påpege, og dybt beklage, at VK - regeringen med dette lovforslag lægger op til at overtræde den garanti mod huslejeforhøjende ændringer af lejelovgivningen, som partiernes statsministerkandidat afgav før valget i 2007. Så sent som i

besvarelse af spm. fra Skatteudvalget vedrørende moms på administration og vicevært garanterede skatteministeren, at der ikke ville blive rørt ved huslejegarantien. Det foreliggende lovforslag i høring ændrer netop på regelsættet for beregningen af lejen ved energiarbejder på ejendomme, således at lejerne får højere leje end efter de gældende regler Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO beklager, at regeringen og dens ressortminister Indenrigs- og Socialminister Karen Ellemann, ikke har villet respektere det forlig, som de fem udlejer- og lejerorganisationer har forhandlet på plads med henblik på forenkling af lejelovgivningen. Organisationerne har, på direkte opfordring fra daværende ressortminister, i 3 til 4 år grundigt forhandlet lejelovgivningen og til ministeren i oktober 2008 fremsendt et positivt forligsresultat, i form af en enighedsliste med 57 punkter, ledsaget af de fem organisationers enige anbefaling af en samlet gennemførelse. Ministeren har på trods af den forhandlede enighed valgt at fremsætte sit eget lejelovsforslag, som er totalt anderledes, og som kun indeholder ganske få elementer fra organisationernes lejelovsforlig. Endelig beklager Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO, at regeringen med forslaget lægger op til det diametralt modsatte af en forenkling af lejelovgivningen, som ellers var ministerens erklærede målsætning for de langvarige organisationsforhandlinger.” Herefter fremførte vi bemærkninger til forslaget enkelte punkter. Som særlige bemærkninger til enkelte punkter anførte vi blandt andet at vi fandt indgrebet overfor stråmandsudlejning utilstrækkeligt, vi protesterede mod ændringen for indvendíg vedligeholdelse, om ændringer i varsling af skatter og afgifter samt endelig mod, at udlejer, for arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne og sidst men ikke mindst at det lejedes værdi sættes ud af kraft ved energibesparende arbejder på ejendommen. Da udlejernes organisationer også afviste forslaget (fortrinsvis pga begrænsningen af § 5 stk. 2) undlod minisiteren at omsætte høringsudkastet til et lovforslag.

4.4.2

Concito forslag til fremme af energirenoveringer.

Efter den borgerlige regerings mislykkede forsøg på at få gennemført en lovgivning om energibesparende arbejder, henvendte formanden for Martin Lidegaard fra den privatfinansierede tænketank CONCITO sig til lejer - og udlejerorganisationerne. CONCITO havde fået midler fra Realdania til at udarbejde en beskrivelse af energibesparelses-mulighederne i den private udlejningssektor, og til at udarbejde lovforslag til fremme af energiforbedringer. Martin Lidegaard nedsatte en ekspertfølgegruppe bestående af Torben Melchior (formand), tidligere præsident for Højesteret, Marianne Bender, Vedvarende Energi/Energitjenesten, Erik Wulf Bondesen, Forsikring & Pension, Søren Dyck-Madsen, Det Økologiske Råd, Anna Louise Husen, Husen Advokater, Bent Michael Nielsen, Orbicon, Jacob Juul Sandberg, Syddansk Universitet og Göran Wilke, Exergi

Anna Louise Husen er en kendt udlejeradvokat, Erik Wulf Bondesen har en mangeårig fortid i Dan Ejendomme og Jacob Juul Sandberg, er lektor på Syddansk Universitet og samtidig udlejer advokat i et Odensefirma, bl.a. for Barfod Ejendomme. Følgegruppen havde til opgave at kommentere CONCITO’s fremstilling og analyse af problemstillingen, herunder gennemgå løsningsforslagene og deres mulighed for gennemførelse, bistå i udvælgelse og prioritering af forslag til videre behandling og analyse samt pege på relevante kilder til belysning af disse forslag. Ejendomsforeningen Danmark, Lejernes Landsorganisation, Danmarks Lejerforening, Københavns Kommune og Socialministeriet og blev anmodet om deltagelse i følgegruppen. Socialministeriet sagde fra. Resultatet af projektet blev efterfølgende fremlagt for socialministeren og andre politiske beslutningstagere, således at det kunne indgå i overvejelserne i forbindelse med det forslag til ændring af lejeloven, der ifølge regeringens lovprogram skal fremsættes i begyndelsen af 2011 med henblik på at fremme energirenoveringer af private udlejningsejendomme. Concito’s rapport viser, at hvis de private udlejningsboliger i Danmark energimæssigt løftes op på niveau med Klimakommissionens anbefalinger, så kan energiforbruget i boligerne mindskes med op mod 8,2 petajoule (PJ). Det svarer til 4 % af samtlige danske husholdningers energiforbrug i 2009. Concito vælger at indstille følgende model, for hvad Concito nu kalder Grøn byfornyelse. Concito skriver i sammenfatningen: ”Den centrale anbefaling i denne rapport er at træffe beslutning om en ny samlet grøn byfornyelse, forstået som en systematisk indsats for energirenovering af private udlejningsejendomme. Renovering af de enkelte ejendomme fremmes gennem ”aftalt boligrenovering”, hvor udlejer og lejere i de enkelte ejendomme aftaler energirenoveringen af ejendommen uden for lejelovens normale bestemmelser. For at give udlejerne det stærkeste incitament til at påbegynde projekter og for i videst muligt omfang at sikre lejernes økonomiske vilkår opereres med økonomiske tilskud til den grønne byfornyelse, der søges finansieret af energiselskaberne inden for deres eksisterende spareforpligtelse. Der arbejdes på at fjerne juridiske barrierer for energirenoveringen uden at ændre grundlæggende på lejelovens iboende balance mellem udlejer- og lejerside. Der sikres en indledende, stabil og uafhængig rådgivning af parterne.” Et direkte økonomisk tilskud anbefales som den mest effektive og vigtigste form for økonomisk incitament til grøn byfornyelse i den aktuelle økonomiske konjunktur, og det foreslås, at dette tilskud søges opnået hos energiselskaberne inden for disses eksisterende spareforpligtelser. Under udarbejdelsen af denne rapport har CONCITO haft tæt kontakt til Ejendomsforeningen Danmark, Lejernes Landsorganisation og Danmarks Lejerforeninger. Parterne har således bidraget aktivt til rapporten med både beregninger og kommentarer, ligesom de forskellige modeller løbende er blevet drøftet i en konstruktiv dialog med parterne. Parterne bakker generelt op om langt de fleste af rapportens anbefalinger, hvis disse kan sammenfattes i en ny samlet aftale om grøn byfornyelse. Dette gælder selve aftalemodellen og det forhold, at et flertal af lejerne kan indgå aftale med udlejer med virkning også for de lejere, der ikke kan tiltræde aftalen. Parterne har også tilsluttet sig den økonomiske grundtanke og rådgivningsbehovet. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

På et enkelt punkt har det dog ikke være muligt at opnå enighed mellem parterne. Princippet i modellen er, at den lejeforhøjelse for energirenoveringer, der aftales mellem parterne, ikke skal indgå ved vurderingen af det lejedes værdi for et lejemål. Ejendomsforeningen Danmark har erklæret, at man vil kunne tilslutte sig en samlet model udformet efter denne rapports anbefalinger, under forudsætning af at den bakkes op af lejerorganisationerne. Omvendt har Lejernes Landsorganisation og Danmarks lejerforeninger tilkendegivet, at de ikke vil kunne tilslutte sig en aftale, før ovenstående problem med § 5, stk. 2-lejemål er løst. Som det anføres i ovennævnte sammenfatning, kunne lejerorganisationerne ikke støtte Concito’s model, da denne endte med at støtte den af udlejerne anbefalede model.

4.4.3

VK Regeringens forslag om indgreb overfor stråmandsudlejning mv., L 200.

Den 26. marts 2010 fremsatte socialminister Benedikte Kiær forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene omhandlende stråmandsudlejning og Grundejernes Investeringsfond m.v.. I sin motivering skrev ministeren blandt andet følgende: ”Formålet med den foreslåede lovændring er at afklare retsstillingen på dette område og samtidig forhindre den spekulationsmulighed, som beror på en utilsigtet virkning af den gældende fortolkning af erhvervslejelovens anvendelsesområde, uden herved at begrænse adgangen til udlejning af for eksempel servicerede boliger. Formålet med de foreslåede ændringer er dels at smidiggøre Grundejernes Investeringsfonds administration af gennemførelse af påbudte arbejder for udlejerens regning og registrering af manglende efterlevelse af huslejenævnspåbud efter reglerne om frakendelse af retten til at administrere udlejede beboelseslejligheder dels at ophæve overflødige regler om fondens långivning.” Ministerens lovforslag var en opfølgning af det lejelovsforslag, som ministeren den 4. december 2009 med frist til den 11. januar 2010 havde sendt i høring hos organisationerne. Vi havde her anført: ”Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO beklager endnu engang, at regeringen og dens ressortminister Socialminister Benedikte Kiær, ikke har villet respektere det forlig, som de fem udlejer- og lejerorganisationer har forhandlet på plads med henblik på forenkling af lejelovgivningen. Organisationerne har, på direkte opfordring fra daværende ressortminister, i 3 til 4 år grundigt forhandlet lejelovgivningen og til ministeren i oktober 2008 fremsendt et positivt forligsresultat, i form af en enighedsliste med 57 punkter, ledsaget af de fem organisationers enige anbefaling af en samlet gennemførelse. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

Ministeren har på trods af den forhandlede enighed valgt at fremsætte sit eget lejelovsforslag, som er totalt anderledes, og som kun indeholder ganske få elementer fra organisationernes lejelovsforlig. Ministeren har forud herfor fremsendt et lignende forslag i præhøring og et i endelig høring, som parterne i enighed meddelte, at de ikke kunne tiltræde, samtidig med at de endnu engang anbefalede gennemførelse af organisationernes lejelovsforlig fra oktober 2008. Lejerorganisationerne har i vort høringssvar den 11. januar 2010 kommenterer det tidligere høringsudspil ultimo 2009 fra Indenrigs - og Socialministeren. Det foreliggende forslag indeholder, når det gælder stråmandsudlejning og bestemmelserne vedrørende GI, samme forslag som i høringsudkastet. Organisationerne henholder sig derfor til vores tidligere kommentarer hertil i nævnte høringssvar.” På et punkt indeholdt L 200 et nyt udspil i forhold til det tidlige høringsudkast, nemlig forslag til ændring af 46 stk. 1, således at udlejeren kan kræve overgang til afregning for vandforbrug efter forbrugsmålere, hvis udlejerens pligt til at installere vandmålere følger af anden lovgivning. Vi kunne ikke støtte dette forslag, og herefter valgte ministeren at pille vanddelen ud af forslaget, således at denne del skulle besluttes senere, når de af os og oppositionen ønskede konsekvensberegninger forelå. Herefter var der tilbage at forsøge at gøre forslagene om indgreb overfor ståmandsudlejning bedre. Parallelt med denne aktivitet modtager LLO en henvendelse fra Ejendomsforeningen Danmark, som inviterede til en embedsmandsforhandling om stråmandsudlejning. ED ville undersøge om de i fællesskab med LLO kunne anbefale en ændring af L 200. I løbet af de fire møder og ved telefoniske kontakter forsøgte vi at nå til enighed med ED om en række undtagelser for L 200, til gengæld for, at vi fik sat en ordentlig stopper for stråmandsudlejning. Efter det fjerde møde d. 18. maj 2010 måtte vi konstatere, at vi ikke komme til enighed, idet ED insisterede på at få en undtagelse, således at det skulle blåstemples, at arbejdsgivere som fremlejegivere har ret til at udleje tidsbegrænset til deres medarbejdere. Ejendomsforeningen Danmark henvendte sig efterfølgende til folketinget med deres ønsker. Foreningen foreslog, at lejelovens 1 stk. 1 efter det – som følge af lovforslag L 200 – ændredes, så der indføjes en positivliste, som tillod konstruktionen, hvis der var tale udlejning til virksomheder med behov for at kunne tiltrække midlertidig arbejdskraft med særlige kompetencer og udlejning til virksomheder, organisationer og statslige, regionale og kommunale organisationer med henblik på at fremskaffe boliger til egne ansatte. Vi kunne ikke acceptere, at ståmandsudlejning blev til en blåstempling af et nyt udlejningsmarked for virksomheder, som køber deres medarbejdere foran i boligkøen, og samtidigt binder medarbejderne urimeligt i tidsbegrænsede lejekontakter. I betænkningen indstillede et mindretal i udvalget (S, SF, RV og EL) en række ændringsforslag. Partierne udtalte, at man var bekymrede for, at lovforslaget ikke kommer alle problemerne til livs. For at dæmme op for disse problemer har partierne stillet et ændringsforslag, der vil regulere antallet af lejligheder til stråmandsudlejning. Kommunen vil således fremover skulle godkende stråmandskonstruktioner, hvilket vil give mulighed for, at man kan komme spekulationsudlejerne til livs. Vi bistod S og SF med følgende til betænkningen: © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

”Efter § 72 i LL indsættes som ny paragraf: ”§ 72 a. En udlejer kan kun udleje en lejlighed eller et enkeltværelse alene med henblik på fremleje, hvis kommunalbestyrelsens samtykke hertil er indhentet. Kommunalbestyrelsens samtykke omfatter samtlige lejligheder og enkeltværelser i den ejendom, hvortil der søges samtykke. Samtykke gives for en bestemt periode, og det skal af samtykket fremgå, hvor mange lejligheder og enkeltværelser der er i ejendommen. Ved ansøgning om samtykke skal udlejeren oplyse om størrelsen af den fremtidige leje, samt på hvilke betingelser lejlighederne og enkeltværelserne fremlejes.” Herudover blev en række spm. og svar fra S, SF, RV og EL spørgsmål optrykt i betænkningen. Lovforslaget blev herefter enstemmigt vedtaget, dog således, at oppositionen i betænkningen tilkendegav en række forbehold og ændringsforslag, man ville gennemføre, hvis man fik mulighed for det. Loven trådte i kraft 1. juli 2010. Vi er ikke fuldt ud tilfredse med lovændringen. Den er et lille skridt i den rigtige retning, men ikke god nok.

4.4.4

LLO/ED skitse til forhandlet energirenovering.

Sammen med Ejendomsforeningen Danmark og Danmarks Lejerforening drøftede vi i 2010 en fælles skitse til forhandlet energirenovering. Den foreløbige skitse for ”Forhandlet Energirenovering” kendetegnes ved følgende: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

4.4.5

Lejere og udlejer i private udlejningsejendomme kan aftale energirenoveringer ud fra en positivliste over energibesparende foranstaltninger Lejernes forbedringsforhøjelser beregnes efter gældende lejelovgivning. Staten yder en støtte på 50 % til den del af renoveringen, som er vedligeholdelse i lejelovens forstand. Der kan efter de nugældende regler aftales yderlige vedligeholdelsesbetaling fra lejerne. Det er en betingelse, at beboerrepræsentation har godkendt projektet Lejere og udlejere kan opnå partsrådgivning mhp. at sikre rimelige aftaler. Investeringsrammen er 1 mia. kr. pr. år Kommunerne og Grundejernes Investeringsfond administrerer ordningen

LA forslag om at gøre lejefastsættelsen i gensidigt anerkendte lejekontrakter bindende, B 28.

Beslutningsforslaget blev fremsat af Liberal Alliance d. 25. november 2010. Efter beslutningsforslaget pålægger Folketinget regeringen inden den 1. april 2011 at fremsætte de nødvendige lovforslag for at gøre lejefastsættelsen i gensidigt anerkendte lejekontrakter bindende både for parterne og for myndighederne. LA henviste i forslaget til en artikel i Politikken den 31. august 2010, hvorefter udlejer skulle betale 51.000 kr. tilbage til en lejer, samtidig med at han også var forpligtet til at lade lejer bo for den nu lavere husleje. Under debatten om forslaget sagde Socialministeren Benedikte Kiær bl.a. at det lige siden regeringsskiftet i 2001 har det været VK-regeringens politik, at der ikke skal gennemføres en © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

liberalisering af huslejereguleringen. Thomas Jensen fra Socialdemokraterne sagde, at forslaget betyder, at LA vil indføre fri huslejefastsættelse ved genudlejning og at forslaget vil sende huslejerne på himmelflugt for landets lejere og skabe negative effekter for samfundet som helhed. Anitta Knakkergård fra Dansk Folkeparti sagde at DF ikke ønsker på denne måde at sætte huslejen fri og derfor ikke kan stemme for forslaget, da det vil skade lejerne samt give større offentlige udgifter til boligstøtte. Anita Knakkergård påpegede, at ministeren bør løse problemet sammen med lejerog udlejerorganisationer under forhandlingerne om regelforenkling. Forslaget kunne ikke samle støtte fra nogen partier i Folketinget.

4.4.6

SF beslutningsforslag om skærpelse af lejelovens § 113 a om retten til at administrere udlejningsejendomme, B 48.

Beslutningsforslaget blev fremsat den 17. december 2010 af SF. Efter forslaget pålægger Folketinget regeringen at fremsætte et lovforslag, der ændrer lejelovens § 113 a på følgende måder: 1) De oplistede kriterier i § 113 a, stk. 3, suppleres af en mulighed for at fratage retten til administration, såfremt udlejer eller dennes repræsentant bliver dømt efter straffelovens bestemmelser og den kriminelle handling sker i forbindelse med udførelse af hvervet som udlejer eller administrator, eller hvis gerningen begås over for en lejer i en ejendom, som udlejer ejer og/eller administrerer. 2) Huslejenævnet pålægges at indbringe sager, så snart det erfarer, at udlejer har forbrudt sig imod de oplistede kriterier i § 113 a, stk. 3. Den skønskompetence, der findes i § 113 a, stk. 4, 4. pkt., tages bort. 3) Sager om frakendelse af administrationsretten udvides til tillige at kunne anmeldes af borgere eller interesseorganisationer efter samme procedure som boligreguleringslovens § 16. VK regeringen kunne ikke støtte forslaget med henvisning til, at det ville forrykke balancen mellem parterne i lejelovsforhandlingerne og at man allerede havde tilstrækkelige midler i den gældende lejelovgivning. Forslaget blev derfor ikke vedtaget.

4.4.7

SF beslutningsforslag om kommunens sikring af udlejers overholdelse af sin forpligtelse til at opfylde kravene til at levere varme, B 49.

Beslutningsforslaget blev fremsat af SF den 17. december 2010. Efter forslaget pålægger Folketinget regeringen at fremsætte lovforslag, som sikrer, at udlejer lever op til en aftale om levering af varme. Ændringen skal ske ved en udvidelse af anvendelsesområdet for lejelovens § 46 b, hvorefter kommunen, efter lejers påkrav, kan »lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning for udlejerens regning«. Ændringen skal indeholde mulighed for, at kommunen tillige skal kunne © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

udbedre mangler, både indflytningsmangler og vedligeholdelsesmangler, ved samtlige varmekilder, herunder oliefyr o.l. Socialministeren Benedikte Kiær, mente under debatten, at forslaget stred imod grundlæggende retsprincipper, at lejerne efter den gældende lejelovgivning har en bred vifte af muligheder for at få rettet op på mangelfulde varmeforhold og at kommunen kan hjælpe lejeren ved, for udlejerens regning, at sørge for, at varmen igen bliver leveret. Hvis udlejeren ikke vil give adgang til installationerne, vil lejeren formentlig efter praksis kunne rekvirere fogeden til at sørge for adgang ved en umiddelbar fogedforretning. Socialdemokraterne mente, at forslaget manglede klarhed om, hvorvidt kommunerne får dækket alle deres udgifter af udlejeren og at man bevæger sig ud på retssikkerhedsmæssigt farlig vej i forhold til fogedretternes opgave. Forslaget blev ikke vedtaget.

4.4.8

SF beslutningsforslag om indførelse af formkrav ved ophævelse af lejekontrakter i privat og almen udlejning, B 50.

Beslutningsforslaget blev fremsat af SF den 17. december 2010. Efter beslutningsforslaget pålægger Folketinget regeringen at fremsætte et lovforslag, der indfører formkrav ved ophævelse af lejekontrakter i privat og almen udlejning, således at lejeren har de samme retsgarantier som ved en opsigelse af sit lejemål. Lovforslaget skal tillige indeholde en forældelsesklausul som ved opsigelser, således at en ophævelse automatisk bortfalder efter 3 måneder, fra den er kommet frem, såfremt lejer har protesteret over ophævelsen og udlejer ikke har indbragt sagen for domstolene. Socialministeren Benedikte Kiær mente under debatten, at lejelovens regler om ophævelse af lejeforholdet allerede i dag indebærer en tilstrækkelig beskyttelse af lejeren, idet en lejer, som ikke mener, at udlejer har ret til at hæve lejeaftalen, blot kan afvente fogedrettens eller boligrettens afgørelse. Thomas Jensen (S) mente, at der i forslaget var gode retssikkerhedsmæssige intentioner, som Socialdemokraterne kan støtte. Forslaget kunne ikke samle flertal.

4.4.9

SD beslutningsforslag om forbedring af lejeres tryghed og retsstilling ved fraflytning af private udlejningsboliger, B 115.

Forslaget blev fremsat af Socialdemokraterne den 1. april 2011. Forslaget skal forbedre lejeres tryghed og retsstilling ved fraflytning af private udlejningsboliger. Folketinget pålægger regeringen senest ved næste folketingsårs start at fremsætte lovforslag, der sikrer lejere i private udlejningsboliger: 1. at de ikke kan forpligtes til nyistandsættelse ved fraflytning, 2. at der er priskonkurrence ved istandsættelse af en lejlighed, 3. at der indføres obligatoriske ind- og fraflytningsrapporter, 4. ret til godtgørelse for eget arbejde og 5. at udlejere, såfremt parterne er uenige, skal indbringe tvisten for huslejenævnet. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

Beslutningsforslaget er en let revideret genfremsættelse af beslutningsforslag B 23 fra folketingsåret 2004-05, 2. samling. Forslagsstiller bemærkede om 1), at det foreslås, at det ikke kan aftales, at lejemålet skal afleveres nyistandsat, men at det i stedet kan aftales, at lejemålet skal afleveres normalistandsat, som man kender det fra den almene boligsektor (jf. lovbekendtgørelse nr. 961 af 11. august 2010 om leje af almene boliger, § 26). Om 2), at udlejeren forpligtes til at udbyde arbejderne i underhåndstilbud, og at udlejeren i den forbindelse forpligtes til at tilbyde lejeren at pege på en deltager. Såfremt udlejeren ikke overholder dette, må istandsættelsesomkostningerne stå for udlejerens egen regning. Jørgen Poulsen (RV), udtalte under debatten om forslaget: ”Vi synes jo, at netop spørgsmålet om vilkårene og retsstillingen ved fraflytning bør være noget, som de her organisationer ordner. Men vi vil gå positivt ind i udvalgsarbejdet, deltage positivt i det. Vi har masser af spørgsmål til det, for det virker, som om Socialdemokraterne egentlig her foreslår, at man kan overtage en nyistandsat lejlighed og så aflevere den i en ringere stand, end man overtog den osv. Men jeg regner med, at vi får alt det her at vide under udvalgsarbejdet, som vi vil gå positivt ind i. Men vi er kritiske over for en hel del af tingene i forslaget.” Forslaget kunne ikke samle flertal ved 1. behandlingen og blev derfor henvist til boligudvalget.

4.4.10 SD beslutningsforslag om forrentning af lejers indbetalinger til depositum, forudbetalt leje og udvendig og indvendig vedligeholdelse, B 114. Forslaget blev fremsat den 1. april 2011 af Socialdemokraterne. Efter forslaget pålægger Folketinget regeringen senest ved næste folketingsårs start at fremsætte lovforslag, der skal sikre: • •

At lejerens indbetalinger til depositum og forudbetalt leje forrentes svarende til diskontoen og tilfalder lejeren. At lejerens indbetalinger til indvendig vedligeholdelse og lejers betaling til vedligeholdelse efter boligreguleringslovens § 18 forrentes svarende til diskontoen og tilfalder disse konti.

Forslaget kunne ikke umiddelbart samle flertal i boligudvalget. I stedet valgte Boligudvalget at afslutte med en beretning, som blev afgivet den 27. maj 2011, og som anbefalede, at boligudvalget afholdt en høring med organisationerne på lejeområdet. Efter eksperthøringen er der ikke sket mere i sagen.

4.4.11

DF beslutningsforslag om skærpelse af straffen for overtrædelse af lejelovens § 6 vedrørende opkrævning af penge under bordet ved udlejning, B 24.

Forslaget blev fremsat af Dansk Folkeparti d. 15. december 2011. Forslaget pålægger regeringen at fremsætte et lovforslag, der sikrer en forhøjelse af straffen for grove og gentagne overtrædelser af

lejelovens § 6 stk. 1 – den såkaldte dusørbestemmelse. Ifølge forslaget skal straffen forhøjes til fængsel i 1 år og 1 måned. Forslaget blev efter 1. behandlingen henvist til videre behandling i boligudvalget.

4.4.12

EL beslutningsforslag om at sikre betalelige private udlejningsboliger ved genudlejning efter modernisering, B 81.

Den 19. april 2012 fremsatte Enhedslisten forslag om at ophæve boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Efter forslaget pålægger Folketinget regeringen at fremsætte et lovforslag, der skal sikre, at borgere med almindelige indkomster fortsat har mulighed for at leje private udlejningsboliger. Ændringen skal ske ved at ophæve boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Loven skal træde i kraft senest den 1. januar 2013. Med ophævelsen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, vil lejefastsættelsen ved genudlejning af gennemgribende forbedrede lejligheder i storhuse ibrugtaget før 1992 skulle ske efter boligreguleringsloven § 5, stk. 1, og lejelovens § 58. Hermed sikres det, at lejen beregnes som den omkostningsbestemte leje plus et beregnet tillæg for forbedringerne. For at undgå, at ophævelsen af § 5, stk. 2, betyder øget spekulation i forbedringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, foreslår forslagsstillerne, at det præciseres, at det lejedes værdi også er en overgrænse for lejen i lejemål, der er forbedret efter boligreguleringsloven § 5, stk. 1. I 1995 ændrede den daværende SR-regering boligreguleringsloven, således at der ved genudlejning af lejligheder i storhuse ibrugtaget før 1992, som var blevet gennemgribende forbedret, midlertidigt kunne opnås en lejefastsættelse efter det lejedes værdi. Det gjorde man ved at indsætte § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven (BRL). Det blev samtidig præciseret, at ved genudlejning af lejligheder i storhuse ibrugtaget før 1992, der ikke var gennemgribende forbedret, skal lejen ved en tvist beregnes som den omkostningsbestemte leje plus et beregnet tillæg for forbedringerne. I 2000 blev loven strammet op, således at der ved genudlejning af gennemgribende forbedrede lejligheder blev krav om bedre dokumentation for, at arbejder var udført, og at der ikke var tale om fupmoderniseringer. Det blev ligeledes sikret, at udlejere i ejendomme med udvendige mangler skulle udbedre manglerne, førend udlejning efter BRL § 5, stk. 2, kunne godkendes. Loven blev samtidig gjort permanent. Der er nu ifølge Enhedsliste opsamlet så mange uheldige konsekvenser i kølvandet på BRL § 5, stk. 2, at Enhedslisten forslår Folketinget, at BRL § 5, stk. 2, ophæves. De uheldige konsekvenser er følgende: - Moderniseringerne fjerner betalelige boliger til unge og folk med lave indkomster. - Moderniseringerne bremser energirenoveringer. - Moderniseringerne betyder øget segregering og er en barriere for byudvikling. - Moderniseringerne bremser mobiliteten.”

Ministeren og regeringens boligpolitiske ordfører fra regeringspartierne kunne ved 1. behandlingen ikke støtte forslaget. Ministeren for By, Bolig og Landdistrikter Carsten Hansen sagde under debatten: ”Alt i alt mener jeg ikke, at omfanget af moderniseringer efter § 5, stk. 2, udgør en reel trussel imod bestanden af billige, private lejeboliger. På den baggrund kan regeringen ikke støtte beslutningsforslaget, men vi er helt enige i intentionen om, at der skal være gode, billige boliger til almindelige mennesker med almindelige indtægter.” Jan Johansen (boligordfører for socialdemokraterne) sagde: ”Vi ønsker et variabelt boligmarked, hvor der er plads til alle. Men det er ikke det samme, som at vi ikke skal modernisere. Vi skal selvfølgelig også sikre, at lejerne kan få en moderne og tidssvarende bolig at bo i. Derfor ser vi heller ikke en ophævelse af § 5, stk. 2 som vejen frem. Vi mener, at ordningen giver nogle gode incitamenter til modernisering. Ordningen skal selvfølgelig bruges til formålet, og derfor vil jeg også gerne se, om der skulle være dokumentation for spekulative moderniseringer eller lignende. Indtil da synes jeg at vi gør det helt rigtige ved at forbedre ordningen, hvilket ministeren også var inde på.” Liv Holm Andersen (boligordfører for de radikale) sagde: ”For blot at opsummere: Det Radikale Venstre kan ikke støtte forslaget, for vi vil gerne beholde en balance mellem incitamenter og krav i forhold til vores boligrenovering.” Özlem Sara Cekic (boligordfører for SF) sagde: ”Der er nogle uheldige konsekvenser ved den måde, Enhedslistens forslag er fremsat på. Det er den ene ting, der gør, at vi ikke kan støtte forslaget, og den anden er, at man i øjeblikket er i gang med forhandlinger. Energirenoveringer vil også betyde, at huslejen vil stige. Vi er også lidt uforstående over for, at man tager det her op i Folketingssalen, når der samtidig føres forhandlinger. Jeg har i hvert fald ikke tidligere været med til, at man både forhandler i ministeriet og forhandler her i Folketingssalen. Vi kan desværre ikke være med til at støtte forslaget.” Forslaget blev ved 1. behandlingen henvist til boligudvalget.

4.4.13

Høring om SSFR regeringens udkast til lovforslag om en Energisparerpakke.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter sendte d. 23. marts 2012 et udkast til forslag til lov om en samlet energisparerpakke i høring hos organisationerne. Lovforslaget var en opfølgning af en energipolitisk aftale i Folketinget mellem regeringen (Socialdemokraterne, Det Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti) og Venstre, Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Det Konservative Folkeparti om den danske energipolitik 2012-2020. Som opfølgning på energiaftalen i 2008 og strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger var parterne enige om at gennemføre en energisparerpakke, der skal fremme energibesparelser i private lejeboliger. Energisparerpakken indeholder bl.a. følgende initiativer inden for By-, Bolig- og Landdistriktsministeriets område: Mulighed for ved energirenovering at kunne opkræve en større lejeforhøjelse end efter de gældende regler, forudsat at kravet om totaløkonomisk rentabilitet er opfyldt. Ny model for aftalt grøn byfornyelse. Forhøjelse af lejeres råderetsbeløb, mulighed for forhåndsgodkendelse af huslejestigninger ved forbedring af lejemålet, energikrav som betingelse for at udlejer kan anvende boligreguleringslovens §5, stk. 2 og adgang til at kræve opsætning af vandmålere. Pakken indebærer afledt afgiftstab, som i 2020 udgør 11 mio. kr., og afgiftstabet finansieres via forsyningssikkerhedsafgiften. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

Ministerens efterfølgende høringsudkast til lovforslag indeholdt følgende hovedelementer: 1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer. 2. Aftalt grøn byfornyelse. 3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. 4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser. 5. Forhøjelse af råderetsbeløbet. 6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling. Ministeren beskrev hovedelementerne som følger: Ad 1) Totaløkonomiske rentable forbedringer Der indføres en ny ordning for udlejerne, så de kan opnå lejeforhøjelse ved gennemførelse af totaløkonomisk rentable energiforbedringer. Det centrale udgangspunkt for forslaget er, at lejernes bruttoboligudgift ikke kun omfatter den egentlige husleje, men også betaling af energiforbrug. Hvis en given energiforbedring giver så store besparelser i energiforbruget, at det opvejer huslejestigninger som følge af forbedringsarbejder, kan bruttohuslejen holdes uændret. Det er netop tilfældet for totaløkonomisk rentable energiinvesteringer, der udmærker sig ved inden for en given tidshorisont at medføre driftsbesparelser, der overstiger anlægsudgiften. Med forslaget lægges der op til, at udlejer kan opkræve en større lejeforhøjelse end efter de gældende regler, forudsat at kravet om totaløkonomisk rentabilitet er opfyldt. Det sker ved, at udlejeren får mulighed for at lade hele investeringen – dvs. ikke kun de egentlige forbedringsudgifter, men også de tilhørende vedligeholdelsesudgifter, herunder fremtidig sparet vedligeholdelse – indgå ved beregningen af lejeforhøjelsen. Lejeforhøjelsen kan efter forslaget opretholdes, selvom den samlede leje for et lejemål, hvor der er gennemført totaløkonomiske energiforbedringer, herved kommer til at overstige det lejedes værdi. For at sikre bedst mulig dokumentation over for lejerne af totaløkonomiprojektet, vil der blive stillet krav om ekstern gennemgang af projektet, via et certificeret energimærkningsfirma. Ad 2) Aftalt grøn byfornyelse Ordningen baseres på allerede eksisterende tilskudsmuligheder på energiområdet og i byfornyelsesloven. De grundlæggende elementer i forslaget om aftalt grøn byfornyelse er dels en aftale mellem ejendomsejeren og et flertal af lejerne om gennemførelse af energibesparende arbejder i ejendommen dels en aftale mellem energiselskab og ejendomsejer om tilskud m.v. Herudover foreslås det, at de enkelte kommuner skal have mulighed for at øge ejernes og lejernes incitament til at indgå aftaler ved beslutning om at yde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsen som følge af de energibesparende arbejder. Endelig foreslås det at give kommunalbestyrelsen mulighed for at give tilbud om genhusning i ombygningsperioden efter de gældende bestemmelser herom i byfornyelsesloven. Hvis kommunalbestyrelsen vælger at støtte projekter om grøn byfornyelse med indfasningsstøtte eller genhusning, indgår dette som en almindelig del af kommunens prioritering af kommunens andel af byfornyelsesmidlerne. Net- og distributionsselskaberne inden for el, naturgas, fjernvarme og olie skal kunne ”købe” energibesparelser hos slutbrugerne ved at yde tilskud til gennemførelse af de nødvendige © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

investeringer i energibesparende foranstaltninger. Selskaberne bestemmer efter aftalen selv, hvor og hvordan besparelserne skal realiseres. Der er med ordningens udformning tænkt etableret et forhandlingsforløb mellem udlejer og lejere, inden parterne tilslutter sig et projekt. Kommunen vil også kunne opfordre udlejer og lejere til at indgå en aftale om grøn byfornyelse. Såfremt de aftalte arbejder vil medføre en væsentlig lejeforhøjelse, eller hvis projektet kræver genhusning i ombygningsperioden, foreslås det, at kommunalbestyrelsen kan træffe en beslutning om at yde indfasningsstøtte til nedsættelse af huslejeforhøjelsen efter byfornyelseslovens almindelige regler. Endvidere foreslås det, at kommunalbestyrelsen kan tilbyde genhusning efter byfornyelseslovens kapitel 8. Ad 3) Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 Det foreslås, at det gøres til et vilkår for, at udlejeren kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, ved genudlejning, at ejendommen energimæssigt har en nærmere angivet minimumsstandard. På denne baggrund foreslås det, at ejendommen som helhed skal opfylde en energiramme på højst D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger som forudsætning for, at en udlejer kan fastsætte lejen til det lejedes værdi efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved genudlejning, efter at lejligheden er gennemgribende forbedret, i stedet for blot at kræve en beregnet forbedringsforhøjelse. For ejere af ejendomme, der ikke allerede har en energiramme på højst D, indebærer forslaget, at ejeren må vurdere, om der skal foretages de energimæssige investeringer i ejendommen, som vil gøre det muligt at opnå en energimærkning af ejendommen med en energiramme på højst D. I modsat fald vil lejen ikke kunne fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, medmindre der er tale om en fredet ejendom, jf. herom nedenfor. Herved stilles der krav om, at ejendommen energimæssigt i store træk skal opfylde de krav, der gjaldt for nybyggeri med byggetilladelse fra 1979, for at der kan åbnes for den gunstige lejefastsættelse ved gennemførelse af en gennemgribende forbedring af lejligheder i ejendommen. De energimæssige krav til nybyggeri er senere strammet betydeligt, således at nybyggeri i 2009 ikke må have en højere energiramme end B. Fra 2010 er energikravene til nybyggeri strammet yderligere. Dette forslag vil således sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke kan anvendes i lejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold, som moderniseres efter lovændringens ikrafttræden. For fredede ejendomme vil der således ikke blive indført krav om, at energimærket mindst skal være D som forudsætning for, at lejen i gennemgribende forbedrede lejemål kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ad 4) Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser Forslaget vedrører forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen og den samlede leje efter gennemførelse af en forbedring. Ad 5) Forhøjelse af råderetsbeløbet

Der er medtaget et forslag om, at den maksimale godtgørelse for lejerens råderet fastsættes til 117.340 kr. i 2012-niveau, svarende til det godtgørelsesbeløb, der højst kan opnås af lejere i almene boliger. Ad 6) Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og kølingsmålere. Det foreslås derfor, at der indsættes en hjemmel i lejeloven til, at udlejeren kan kræve opsat vandmålere i de enkelte boliglejemål til måling af lejernes individuelle vandforbrug. Endvidere foreslås det, at udlejeren i såvel private lejemål som i almene boliger og i erhvervslejemål får mulighed for at forlange opsat målere til fordeling af energiforbruget til køling af de enkelte lejemål, hvis opsætningen er påbudt i henhold til lov. Ændringen indebærer, at udlejeren bl.a. vil kunne kræve en forbedringsforhøjelse for opsætning af vand og kølingsmålere til måling af lejernes individuelle forbrug af koldt og varmt vand samt køling med 6 ugers varsel Den 26. marts sendte ministeriet det oprindelige udkast fra en fortrolig for høring uændret i almindelig høring med svarfrist den 2. april 2012. Der var ingen ændringer i forhold til udkastet, der var i forhøring. Vi anførte derfor de samme bemærkninger, som vi havde anført i forhøringen: ”Lejernes LO anser det for godt, at der nu tages fat i energirenoveringerne i den private udlejningssektor. Vi havde dog gerne set, at der var tale om en noget mere afbalanceret ordning i forholdet lejer/udlejer. Samlet set er det udlejerne, som får alle økonomiske incitamenter, mens lejernes indflydelse og incitament reelt set er fraværende. Dette er en fejltagelse, især på længere sigt, fordi energibesparende tiltag for lejerne vil blive forbundet med tvang og som værende udelukkende til andres fordel. Varmen bliver billigere, men bruttolejen bliver uændret og man er som lejer sat helt uden for indflydelse. Udlejer kan vælge om han vil anvende tvang eller forhandling ved renoveringerne. Og hvorfor skulle udlejer så forhandle? Resultatet vil blive, at der ikke bliver gennemført nogen nævneværdig grøn byfornyelse, for udlejers incitament er minimalt. Med muligheden for at gennemføre ensidige forbedringer, vil man som udlejer helt kunne slippe for et samarbejde og en forhandling med lejerne, og i stedet blot kunne varsle sig igennem, endda med vedligeholdelsesdelen af renoveringerne finansieret af lejerne. I en forhandlet byfornyelse vil vedligeholdelsen i projektet kun kunne indgå efter lejernes godkendelse. De to ordninger vil derfor kun i teorien supplere hinanden. Det er vores formodning, at den grønne byfornyelse simpelthen ikke vil blive brugt. Forligspartierne bør derfor gøre op med sig selv, om de vil lave en forhandlingsbaseret, demokratisk lovgivning med incitamenter for begge parter - eller om de ønsker at lægge alt i hænderne på udlejer. Ud over denne grundlæggende fejltagelse, rummer forslaget flere andre forhold, som vi ønsker ændret: Udlejer sikres 100 % sikkerhed for sin investering. Lejerne sikres kun den sikkerhed, de kan få ved en usikker fremskrivning af energipriserne. I det omfang det fastholdes, at udlejer ensidigt kan gennemtvinge arbejder, bør lejerne have adgang til at indhente egne vurderinger af udlejers ensidige projekter og sådanne vurderinger bør indgå i huslejenævnenes forhåndsvurderinger. I det omfang der ændres på forslaget, så den grønne byfornyelse bliver attraktiv, bør lejerne sikres partsbistand inden indgåelse af aftale. Er der ikke adgang til en sådan, vil man risikere at mange © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

lejere ubegrundet siger nej til en aftale af frygt for at blive snydt. Partsrådgivningen bør udformes efter samme retningslinjer, som gjaldt for partsrådgivningen i Aftalt Boligforbedring. Denne ordning sikrede, at lejerne kunne anmode en konsulent fra en udlejer - eller lejerorganisation om den indledende rådgivning til et projekt, der gik ud på at forbedre ejendommen. Ordningen havde fuld støtte af både udlejer - og lejerorganisationerne og der var i boligreguleringsloven afsat midler til dens finansiering. Således kunne Grundejernes Investeringsfond ud af de frie midler afsætte 2 mio. kr. årligt til drift af en byfornyelseslinje. Lejernes LO anbefaler, at aftalt grøn byfornyelse omfattes af en tilsvarende ordning. Partsbistanden skal først og fremmest sikre, at parterne er bedst muligt oplyst og trygge ved om det foreliggende energirenoveringsprojekt. Partsrådgivningen skal sikre tryghed om såvel de energitekniske aspekter og de juridisk aspekter. For at sikre, at udlejerne i størst muligt omfang anvender den samarbejdsmodel som er indeholdt i aftalt grøn byfornyelse, anbefaler Lejernes LO, at der sideløbende med partsrådgivningen afsættes midler til en øget informationsindsat. Det er LLO’s erfaring, at det i nogle tilfælde er umuligt at formå udlejer til at energirenovere. Der bør derfor indføres mulighed for kommunerne til at gennemtvinge grøn byfornyelse i ejendomme med energimærke lavere end D. Forslaget indebærer, at lejeloven ændres, således at lejeforhøjelser som følge af energirenoveringer bliver undtaget det lejedes værdi. Hermed vil lejerne kunne tvinges til at betale en leje, der oversiger det lejedes værdi. Ved moderniseringer efter BRL § 5.2 har udlejer allerede hjemtaget en så høj leje, at der i realiteten ikke er plads til flere lejestigninger. Gennemføres forslaget, er det derfor vores vurdering, at en del af de lejere, der i dag bor i boliger moderniseret efter BRL. § 5 stk. 2; vil blive tvunget ud af deres bolig, da der i den gældende husleje for disse lejere ikke plads til en yderligere lejestigning. Forslaget rummer dog også meget positive tiltag. Den grønne byfornyelse er - hvis den gøres levedygtig - et stort fremskridt for energibesparelserne, fordi den med de foreslåede ændringer vil inddrage, motivere og aktivere en stor befolkningsgruppe i energibesparelserne. Den vil gøre nedbringelsen af CO2-udslippet nærværende, konkret og formålstjenlig for den enkelte borger” Efterfølgende forhandlede ministeren med boligordførerne, ligesom vi har haft tæt kontakt til boligordførerne og ministeren. Forhandlingerne er endnu ikke afsluttet, men det fremgår af regeringens Lovkatalog for Folketingsåret 2012/13 at forslaget vil blive fremsat i december 2012.

4.5 4.5.1

Lovforslag mv. vedr. den almene udlejningssektor. Høring vedrørende bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer mv..

Bekendtgørelsen omhandler de almen boligorganisationers ret til at udøve anden aktivitet end udlejning af almene boliger gennem tilknyttede selskaber. LLO protesterede imod, at almene boligorganisationer via et selskab kan etablere eller foretage indskud i selskaber, som administrerer opførelse og drift af private udlejningsboliger, ejerboliger og private støttede boliger og vi anførte, at LLO grundlæggende er imod, at almene boligorganisationer kan administrer drift af private udlejningsboliger eller private kollegier, og at der kan foretages indskud i private byfornyelsesselskaber. Endelig ønskede vi præciseret, at ydelser solgt til lejerne i bebyggelsen skal ske til omkostningsbestemte priser, og vi foreslog, at kommunalbestyrelsen skal godkende bestyrelses - og direktionshonorarer i selskaber, som boligorganisationen har oprettet med henblik på en sideaktivitet.

4.5.2

Høring vedrørende bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v..

Bekendtgørelsen indfører nye valgmuligheder for den enkelte boligorganisation og mulighed for ny aftaler mellem boligorganisation og kommune. Udlejningsreglerne er nu blevet så komplekse, at brugervenligheden er forsvundet. For at rette lidt op herpå, foreslog LLO, at der som bilag til bekendtgørelsen udarbejdes et diagram, der viser de personkategorier, der har fortrinsrettigheder og den indbyrdes prioritering og at kommunerne får pligt til at oplyse på deres hjemmeside hvilke udlejningsregler, der gælder i de forskellige boligorganisationer i kommunen, herunder om der er aftaler om kombineret udlejning for de enkelte boligafdelinger Vi anførte blandt andet, at § 3 må opstrammes, således at det bliver bedre gennemskueligt, hvordan ventelisten til en enkelt afdeling skal administreres, og hvordan man skal skelne mellem aktivt og passivt søgende, og at boligorganisationen først kan slette en boligsøgende fra en venteliste, hvis vedkommende ikke har svaret på en anbefalet rykker, som er afsendt 6 uger efter opkrævningen blev afsendt, og at § 3 stk. 5 tilføjes en bestemmelse om, at den boligsøgende på den årlige opkrævning skal oplyses venteliste nummer.

4.5.3

Høring vedrørende bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v..

Bekendtgørelsen udmønter lov nr. 490 af 12. juni 2009 om styring og finansiering af den almene boligsektor og indeholder bl.a. ændrede bestemmelser vedr. arbejdskapital, dispositionsfond, kapitalforvaltning, byggefond, budgetlægning samt bestemmelser vedr. styringsdialog. LLO foreslog, at det præciseres, hvilke ydelser, grundydelsen skal omfatte og at det præciseres, hvilke fordringstyper ”likvide midler ” kan bestå af, eventuelt ved en henvisning til § 49. Vi anførte, at vi var betænkelige ved den udvidede adgang til at opbygge arbejdskapital gennem direkte bidrag fra boligafdelingerne. Vi foreslog derfor, at arbejdskapitalens anvendelsesområde © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

begrænses, f.eks. gennem en ændring af forslaget til § 37, således at arbejdskapitalen ikke kan anvendes til tilskud til afdelinger med erhvervsarealer, servicearealer mm LLO fandt, at er behov for en bedre præcisering af dispositionsfondens anvendelsesområde og foreslog, at bestemmelsen om kapitalforvaltning præciseres, således at boligorganisationerne skal oplyse, hvorledes kapitalforvaltningen er sket ”med størst mulig sikkerhed og til bedst mulig forrentning”. Boligorganisationen bør for eksempel forpligtes til at fremlægge en benchmarking af kapitalforvaltningen. Vi foreslog, at kommunalbestyrelsen skal tilrettelægge arbejdet med tilsynet og styringsdialogen på en sådan måde, at de to opgaver varetages af hver deres forvaltning. Vedrørende regnskaber og budget anførte vi et ønske om, at der på skemaets forside bør anføres de tilknyttede afdelinger, og at regnskabet skal vise regnskabstal for de sidste fire år og at administrator forpligtes til at fremlægge sammenlignelige tal i en benchmarking.

4.5.4

Høring vedrørende bekendtgørelse om normalvedtægter for almene boligorganisationer.

LLO anbefalede, at normalvedtægterne præciserer hvilke rettigheder lejerne har, når det gælder bistand fra en lejerorganisation. De almene boligorganisationer tolker lejernes rettigheder meget forskelligt, hvorfor en medtagelse af retningsliner herfor i normalvedtægterne vil sikre en mere ensartet behandling af lejernes muligheder for at søge ekstern bistand. Således bør det af normalvedtægterne fremgå, at en lejerorganisationen kan være bisidder til afdelingsmødet, bisidder i møder med afdelingsbestyrelsen og har ret til at tegne sekretariatsaftaler.

4.5.5

VK regeringens forslag om imødegåelse af ghettoer i den almene udlejningssektor, L 61.

Den 17. november 2010 fremsatte Socialminister Benedikte Kiær forslag om styrket indsats i ghettoområder og anvendelse af den almene boligsektors midler. Loven foreslås at træde i kraft den 31. december 2010 med virkning fra 1. januar 2011. Baggrunden for lovforslaget var den aftale, som Regeringen, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre indgik den 8. november 2010 om styrket indsats i ghettoområderne (regeringen har udpeget 29 områder, se nedenfor) og om anvendelsen af den almene boligsektors midler. Liberal Alliance tilsluttede sig aftalen. Lovforslaget udmønter størstedelen af aftalen. Med forslaget videreføres den nuværende investeringsramme i Landsbyggefonden til renovering med 2.640 mio. kr. årligt i perioden 20132016. Med henblik på at afvikle Landsbyggefondens venteliste inden for en rimelig tidshorisont forhøjes den gældende renoveringsramme ekstraordinært med 2.500 mio. kr. i 2011, med 1.500 mio. kr. i 2012 og med 1.000 mio. kr. i 2013. Der afsættes endvidere en ramme på 500 mio. kr. i alt i perioden 2011-2014 til Landsbyggefondens andel af kapitaltilførselen ved nedrivninger, en ramme på 150 mio. kr. årligt i 2011-2016 med © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

henblik på at yde støtte til infrastrukturændringer i ghettoområderne og en ramme til en boligsocial indsats på 440 mio. kr. årligt i perioden 2011-2014, hvoraf op til halvdelen kan anvendes til lejenedsættelser. Endelig fastholdes Landsbyggefondens bidrag til nybyggeriet på 25 pct. af ydelsesstøtten til nye almene boliger og friplejeboliger med tilsagn i årerne 2011-2014. Herudover får boligorganisationer og kommuner med lovforslaget en række nye redskaber til mere præcist at styre beboersammensætning og tilflytning. Det drejer sig om ændringer af udlejningsreglerne, herunder forslag der begrænser tilflytningen af løsladte fra fængsler og personer uden arbejdsmarkedstilknytning og giver fortrinsret til ressourcestærke personer til ghettoområderne. I forlængelse heraf indgår forslag om ændring af lejelovgivningen, således at der kan ske en hurtigere udsættelse af beboere, der klart har overtrådt reglerne om god skik og orden i ejendommen. Endelig indeholder aftalen forslag om udfordringsret. Lovforslaget indeholder på enkelte punkter mere konkret følgende: For at sikre, at der lokalt gennemføres en vurdering af ghettoområdernes infrastrukturelle barrierer pålægges kommuner og boligorganisationer, som forudsætning for at modtage støtte fra puljen i forbindelse med en helhedsplan, at udarbejde grundige analyser af, hvordan sammenhængen til den øvrige by sikres. Der åbnes for en strategisk nedrivning af boliger. Det vil fortsat være et krav, at kommunen godkender nedrivningerne og bidrager til at finansiere en andel af nedrivningsudgiften, således at nedrivningen sammentænkes med kommunens boligplanlægning. Herudover skal nedrivningen ske i tæt samarbejde med boligorganisationen og den lokale boligafdeling og være koordineret med en helhedsplan for boligområdet, hvorfor også boligorganisationen i alle tilfælde forudsættes at skulle bidrage til finansieringen. Endelig fastholdes, at socialministeren skal godkende nedrivning, såfremt der er tale om nedrivning af boliger. Landsbyggefonden mulighed for at fordele sine midlerne på baggrund af en løbende dialog med potentielle ansøgere frem for gennem ansøgningsrunder. Erfaringerne fra tidligere år viser, at ansøgningsrunder giver tendens til flaskehalse både i kommuner og boligorganisationer. Kommunen får mulighed for at beslutte, at boligsøgende på førtidspension og længerevarende arbejdsløsheds- eller sygedagpenge også skal kunne afvises fra at flytte ind i områder, der kan anvende kombineret udlejning. I disse boligområder kan det være vanskeligt at finde en lejer udenfor ventelisten på 6 måneder. Det foreslås derfor, at perioden udvides til 12 måneder. Herved styrkes muligheden for at tiltrække boligsøgende i beskæftigelse. Der foreslås endvidere et forbud mod kommunal anvisning af personer til en ledig bolig hvis disse personer er dømte og inden for de seneste 6 måneder er blevet løsladt fra en institution under kriminalforsorgen og for hvem der skal udarbejdes en handleplan efter servicelovens § 141, er dømte under 18 år, der inden for de seneste 6 måneder er blevet løsladt fra institutioner m.v. uden for kriminalforsorgen, hvor de er anbragt i henhold til straffuldbyrdelseslovens § 78, stk. 2 og for hvem der skal udarbejdes en handleplan efter servicelovens § 57 c eller inden for de seneste 6 måneder er blevet opsagt fra pågældendes tidligere bolig som følge af grove overtrædelser af god skik og orden i ejendommen. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

Det foreslås, at kommunalbestyrelsen udenom boligorganisationen - og uden Socialministeriets godkendelse – kan beslutte, at ledige almene familieboliger i ghettoområderne i kommunen i en periode på fire år skal lejes ud efter særlige kriterier, så bestemte grupper får fortrinsret til boligerne. Det foreslås, at en kommunalbestyrelse, der har indgået en samlet udlejningsaftale, der omfatter et flertal af kommunens almene familieboliger, skal kunne kræve, at samtlige boligorganisationer i kommunen bliver omfattet af aftalen. Det foreslås videre, at flere boligorganisationer, som har afdelinger i et bestemt fysisk afgrænset boligområde, får mulighed for som led i styringsdialogen med kommunen at aftale fælles udlejning af familieboligerne i det pågældende område. Det foreslås, at der skal gælde samme regler om bevisførelsen i fogedretten under en umiddelbar fogedforretning om udsættelse af et lejemål efter en ophævelse som følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og orden som under umiddelbare fogedforretninger i almindelighed. Lovforslaget foreslås at træde i kraft den 31. december 2010 og har virkning fra den 1. januar 2011. Lovforslaget blev sendt i høring umiddelbart inden fremsættelsen. Baggrunden herfor var, at boligaftalen først blev indgået den 8. november 2010. SD og SF kaldte den indgåede boligaftale mellem Regeringen, DF og Radikale for unfair, uambitiøs og urimelig, fordi regeringen kaster byrden for et samfundsproblem over på lejerne. S og SF har i deres finanslovsforslag på boligområdet forslået én betyde lig større indsats, idet Landsbyggefonden fik mulighed for at renovere for 5,4 mia. kr. i 2011 mod en ramme i de senere år på 2,4 mia. kr. om året. Pengene skulle findes, ved at udvide fondens låneramme. Til forbedringer af ghettoområder foreslog SD/SF, at der afsættes 1. mia. kr. til udvikling af boligkvarterene. Også på ghettoområdet er der ifølge SD/SF afsat for lidt. Der er ikke tilstrækkelige midler til at få løst udfordringerne på ghettoområdet. SD/SF kritiserer, at der kun er givet et løft på 5 mia. kr. over tre år. Efter tre år er vi tilbage på et renoveringsniveau på samme højde som i dag, måske endda højere. Det betyder ifølge SD/SF, at når denne forligsperiode er overstået, hvis de ikke ændrer i det undervejs, så vil man stadig have en renoveringspukkel. Den radikale finansordfører Morten Østergaard udtalte, at man er enig i, at ghettoproblematikken ikke løses med Landsbyggefondens midler alene. Han kaldte boligaftalen "et historisk renoveringsløft" af den almene boligsektor, og han tilføjede, at Socialdemokraterne burde lytte til Boligselskabernes Landsforening. De har netop rost aftalen, fordi vi har kæmpet de her 5 mia. ekstra igennem, som tilsammen giver det højeste renoveringsniveau nogensinde i danmarkshistorien til de almene boliger. Vi kommenterede regeringens forligsaftale om imødegåelse af ghettoer med en pressemeddelelse med blandt andet følgende:

”Regeringens ghettoplan er blevet til heksejagt på lejerne. Regeringen erkender i sit såkaldte

ghettoudspil, at 9 års boligpolitik har slået fejl. Men frem for at lære af sine fejl, går regeringen den helt gale vej. ”Ghettoerne skal tilbage til samfundet”, siger Socialministeren. Men regeringens værktøjer umyndiggør lejerne, de stigmatiserer lejerne og forslagene behandler lejerne som anden rangs borgere. Regeringens forslag om nedrivning af boligblokke i visse almene områder er udtryk for en umyndiggørelse. Lejerne i de enkelte almene bebyggelser sættes uden for indflydelse. I stedet er der lagt op til, at kommunalbestyrelsen i samarbejde med boligorganisationen skal beslutte, om en boligblok i et boligkvarter skal nedrives. Hvad med beboerne, skal de ikke have nogen indflydelse på denne beslutning. Regeringens forslag om salg af almene boligblokke til privat udlejning, andelsboliger eller erhvervslejemål, samt forenkling af mulighederne for salg af enkeltboliger afslører en ringe respekt for den almene boligform. Frem for at gøre den almene boligform tiltrækkende for mellemindkomsterne vælger regeringen at ”hjælpe” med at få de samme borgere ind i kvarteret ved at tilbyde disse beboere mere attraktive bovilkår. Regeringens forslag om hurtigere mulighed via fogedretterne for at udsætte lejerne viser samme derespekt for lejerne. Nu skal lejere kunne sættes ud, uden at en dommer efter at advokaterne har ført bevis, har vurderet, om dette er holdbart i forhold til lejernes rettigheder. Regeringens forslag bygger på frygt og manglende viden. Lejerne får med grovfilen. De almene boligområder skal dagligt politiovervåges, og der vil blive udvidet adgang til tv-overvågning. Regeringens vil politik griber ikke fat om det reelle problem. Den stigende ungdoms arbejdsløshed og de manglende praktikpladser har ramt de almene boligområder hårdt. Den boligsociale opgave er blevet koncentreret i den almene udlejningssektor. I stedet skal den boligsociale opgave spredes ud, så andre boligformer bidrager til denne samfundsopgave. Lad os blive fri for denne heksejagt på lejerne.” I vort høringssvar pointerede vi behovet for en spredning af den boligsociale opgave, opretning af den økonomisk balance, øgede midler til boligsocialt arbejde, betaling for anvisningsretten, afdelingen som besluttende aktør og herefter konkrete indsigelser til de enkelte forslag. Lovforslaget blev efterfølgende vedtaget af V, DF, KF, RV, LA. EL stemte imod forslaget, og S, SF, UFG stemte hverken for eller imod forslaget.

4.5.6

VK regeringens forslag til lov om stop for anvisning til ghettoområder af borgere fra lande uden for Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, L 60.

Den 17. november 2010 fremsatte Socialminister forslag til lov om Stop for anvisning til ghettoområder af borgere fra lande uden for Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde.

Lovforslaget udspringer af aftalerne om finansloven for 2011, som regeringen og Dansk Folkeparti har indgået 12. november 2010, samt aftale om styrket indsats i ghettoområderne og om anvendelsen af den almene boligsektors midler, der er indgået mellem regeringen, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre den 8. november 2010. Liberal Alliance har tilsluttet sig aftalen Regeringen og Dansk Folkeparti har på den baggrund, som en del aftalerne for finansloven 2011, indgået en aftale om at indføre et forbud mod kommunal anvisning af en husstand til en ledig bolig i et ghettoområde og et område, der er omfattet af reglerne om kombineret udlejning, hvis et eller flere medlemmer af husstanden ikke er borgere i et land, der er medlem af EU og EØS eller fra Schweiz. Undtaget herfra er studerende fra ikke-EU-lande, ikke-EØS-lande og Schweiz, der er optaget på en offentlig godkendt uddannelsesinstitution. Hvis en kommunalbestyrelse vurderer, at en husstand, hvor et eller flere medlemmer ikke er statsborgere i et EU-land, EØS-land eller Schweiz, har behov for en bolig, skal kommunalbestyrelsen anvise en bolig et andet sted end i et ghettoområde eller et område der er omfattet af kombineret udlejning. Hvis kommunen i en sådan situation ikke har andre boliger til rådighed end boliger i ghettoområder eller områder omfattet af reglerne om kombineret udlejning, skal kommunalbestyrelsen dog anvise en bolig i et ghettoområde eller i et område, der er omfattet af kombineret udlejning. Det foreslås, at ghettoområder defineres som sammenhængende boligområder, hvor der bor mindst 1000 beboere og som opfylder mindst to af følgende kriterier: 1) Andelen af indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct. 2) Andelen af 18-64-årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 pct. (opgjort som gennemsnit over de seneste 4 år). 3) Antal dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer pr. 10.000 beboere på 18 år og derover overstiger 270 personer (opgjort som gennemsnit over de seneste 4 år). Socialministeren beregner og offentliggør hver den 1. oktober hvilke områder, der opfylder betingelserne. Offentliggørelse sker dog første gang den 1. januar 2011. Ghettoområderne er identificeret ved hjælp af tre parametre. De almene boligområder med over 1.000 beboere, hvor to af de tre parametre overskrider grænseværdierne er defineret som ghettoområder. Ud fra denne definition er der identificeret nedenstående 29 ghettoområder med i alt 67.800 beboere. De tre parametre og grænseværdierne er følgende: • • •

Andel indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande overstiger 50 pct. Andel af 18-64-årige uden tilknytning til arbejdsmarked eller uddannelse overstiger 40 pct. (opgjort som gennemsnit over de seneste fire år). Antal dømte for overtrædelse af straffeloven, våbenloven eller lov om euforiserende stoffer pr. 10.000 beboere på 18 år og derover overstiger 270 personer (opgjort som genn de seneste fire år)

Kommune Esbjerg

Område Stengårdsvej-kvarteret

Antal boliger 785

Fredericia Korskærparken 906 Greve Askerød 722 Holbæk Agervang mv. 596 Horsens Sundparken 581 Høje Tåstrup Charlotteager 773 Høje Tåstrup Tåstrupgård 977 Ishøj Vejleåparken 1.887 Kolding Skovparken/Skovvejen 1.178 København Akacieparken 394 København Aldersrogade 842 København Bispeparken 784 København Blågården 863 København Gadelandet/Husumgård 379 København Hørgården 748 København Lundtoftegade 743 København Mjølnerparken 559 København Sjælør Boulevard 636 København Tingbjerg/Utterslevhuse 2.452 Odense Solbakken mv 678 Odense Vollsmose 3.591 Slagelse Ringparken, Slagelse 868 Svendborg Byparken/Skovparken 814 Sønderborg Nørager/Søstjernevej m.fl 560 Thisted Havrevej 641 Viborg Houlkærvænget 501 Ålborg Sebbersundvej mv 740 Århus Bispehaven 885 Århus Gellerupparken/Toveshøj 2.448 Lovforslaget blev vedtaget af V, DF, KF. Imod S, SF, RV, EL, LA, UFG. Loven trådte i kraft den 1. januar 2011

4.5.7

VK regeringens forslag til lov om udvidet flyttehjælp, L 62.

Forslaget blev fremsat af Socialministeren den 17. november 2010 og vedtaget d. 17. december 2010. Forslaget indebærer en udvidelse af den nuværende mulighed i almenboligloven for kommunalbestyrelsen til at yde økonomisk tilskud til flyttehjælp til også at omfatte et individuelt tilskud til en ny start et nyt sted. Det foreslås at forslaget gælder generelt for alle boligområder med behov for at stimulere fraflytningen. Loven foreslås at træde i kraft den 1. januar 2011. Lovforslaget er en del af satspuljeaftalen for 2011. Lovforslaget blev vedtaget med 111 stemmer for forslaget (V, S, DF, SF, KF, RV, EL, LA, UFG) , 0 stemmer imod forslaget, 0 stemmer hverken for eller imod forslaget

4.5.8

VK regeringens forslag til lov om rammeaftaler for almene boliger m.v., L 100.

Forslaget blev fremsat af Socialministeren d. 15. december 2010. Lovforslaget skal styrke rammeaftalerne som redskab for kommunalbestyrelser og regionsråd i forhold til udvikling og styring af det sociale område og det almene ældreboligområde. Centrale punkter i forslaget er: Rammeaftalerne forenkles, og koordineringen flyttes til kommunerne. Rammeaftalerne indgås fremover mellem kommunalbestyrelserne i regionen og regionsrådet, hvad angår de regionale tilbud. Lovgivningen sætter overordnede rammer for aftalerne, som udfyldes af de deltagende kommunalbestyrelser og regionsråd. Rammeaftalerne opdeles i en udviklingsstrategi og en styringsaftale. Rammeaftalerne styrkes som redskab for kommunerne i rollen som køber af pladser, og de skal bidrage til at skabe beslutningsgrundlag for den enkelte kommunalbestyrelses tilrettelæggelse af det sociale område og det almene ældreboligområde. Forslaget indgår i aftalen mellem regeringen og KL om kommunernes økonomi for 2011.

4.5.9

VK regeringens forslag om byggeskadefondsdækning af renovering af almene boliger m.v., L 53.

Lovforslaget blev fremsat af Socialministeren den 10. november og vedtaget 1. februar 2011. I lovforslaget lægges der op til, at den eksisterende byggeskadefond for nybyggeri udvides med en ny afdeling, der i forbindelse med renoveringer skal gennemføre 1-års og 5-års eftersyn, yde støtte til udbedring af byggeskader samt formidle byggetekniske erfaringer til byggeriets parter med henblik på at forebygge skader og fremme kvalitet. Det foreslås, at ordningen bliver obligatorisk for de renoveringer, der har fået støtte fra Landsbyggefonden, staten og/eller kommunerne. For øvrige renoveringer foreslås, at det gøres frivilligt at blive omfattet af fonden. Bidraget til fonden foreslås fastsat til 1 pct. af renoveringsudgiften, ligesom der foreslås en minimumsgrænse for størrelsen af de renoveringsprojekter, som omfattes af fonden. Endelig foreslås det, at dækning kun kan opnås i det omfang, renoveringen udgør en forbedring eller en fornyelse. Lovændringen træder i kraft den 1. juli 2011. Lovforslaget blev vedtaget enstemmigt.

4.5.10 VK regeringens forslag om salg af almene boliger mv., L 186. Forslaget blev fremsat den 6. april 2011. Forslaget indeholder en ny salgsordning, som skal erstatte den tidligere forsøgsordning og den gældende permanente ordning, og den gældende praksis © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

vedrørende helt eller delvist salg af en afdeling skal lempes. Derudover foreslår man, at overskuddet ved salg af boligafdelinger eller grunde, der indgår i en helhedsplan for et udsat boligområde, helt eller delvist kan anvendes til finansiering af denne helhedsplan, samt at kommuner og regioner kan medvirke til at fremme udviklingen af mindre erhverv i yderområder ved at etablere dagligvarebutikker i tilknytning til ældreboliger. Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2011 Med henblik på at integrere salget i styringsdialogen foreslås som udgangspunkt en beslutningsstruktur, der svarer til den permanente ordning. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal således være enige om at søge Socialministeriet om godkendelse til at sælge. Beslutningen skal fortsat efterfølgende godkendes af den pågældende afdeling. Med henblik på at styrke salget foreslås der herudover udvidede muligheder for salg i afdelinger, hvor der er et stærkt beboerønske om at købe. I sådanne afdelinger foreslås det, at kommunalbestyrelse eller boligorganisation uafhængigt af hinanden kan beslutte at ansøge ministeriet om salg (uafhængigt salg). Med henblik på at sikre afdelingen mod tab foreslås det, at følgende betingelser skal gælde ved uafhængigt salg: • •

Afdelingsmødets godkendelse af salget skal efterfølgende bekræftes af 2/3 af afdelingens samlede antal stemmer ved en urafstemning Ansøgeren, og det vil sige enten kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen, skal sandsynliggøre, at der ikke vil opstå tab i forbindelse med salget.

I forslaget til skønnes det, at en ny salgsordning vil boligorganisationen i langt de fleste tilfælde selv være med til at beslutte et eventuelt. salg. I det omfang, dette er tilfældet, forekommer det rimeligt, at boligorganisationen selv bærer de økonomiske konsekvenser heraf. Det medfører, at boligorganisationen, når den selv er med til at beslutte salget, selv må bære et eventuelt tab. Ved de salg, hvor kommunalbestyrelsen med tilslutning fra et lejerflertal i afdelingen beslutter salget uden om boligorganisationen, kan boligorganisationen ikke pålægges at udrede et eventuelt tab. I forsøgsordningen afholdes tabet af de midler, som ellers skulle medgå til at reducere de offentlige udgifter til nybyggeri. I forlængelse heraf foreslås provenufonden nedlagt for fremtidige salg. Boligorganisationen administrerer herefter salget, hvorved opnås en betydelig forenkling af salgsordningen. Herudover foreslås ordningen forenklet på en række punkter. Ved salg besluttet af kommunalbestyrelsen uden boligorganisationens medvirken dækkes et eventuelt underskud ved et lån fra Landsbyggefonden, som ligeledes tilbagebetales ved førstkommende overskud. Opstår der i sidste ende tab ved salget, dækkes det som nævnt ovenfor af Landsbyggefonden med midler fra nybyggerifonden. Det foreslås, at der i den nye salgsordning opretholdes en sondring mellem afdelinger i udsatte boligområder og andre boligafdelinger for så vidt angår fordelingen af nettoprovenuet. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

Det foreslås i den nye salgsordning, at der kun i situationer, hvor kommune og boligorganisation er enige om salget, kan ske salg af ledige boliger. Det foreslås, at det i så fald kan ske uden antalsmæssige begrænsninger, idet den kommunale anvisningsret fortsat skal respekteres Ved uafhængigt salg træffer enten kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen beslutning, om der i den givne sag skal være mulighed for at yde lån. Lånet vil i begge tilfælde skulle finansieres af midlerne fra salgsprovenuet. Med henblik på at opnå en mere balanceret beboersammensætning i de udsatte almene boligområder er det hensigten fremover at lempe den gældende godkendelsespraksis, således at socialministeren kan godkende, at der kan ske salg til tredjemand efter lovens § 27 i udsatte boligområder omfattet af en godkendt helhedsplan, idet det vil kunne medvirke til en positiv udvikling i områderne, at der etableres flere ejerformer. Ved samlet salg af flere almene boliger, for eksempel familieboligerne i en hel bygning, vil salget kunne ske til en privat ejer eller til en andelsboligforening. I begge tilfælde bliver de almene lejere, som fortsat ønsker at være lejere, til private lejere. Det foreslås, at det som udgangspunkt skal være lejelovgivningen for privat udlejning, der er gældende for de lejere, som vælger at blive boende i de lejligheder, der afhændes til en privat erhverver eller en andelsboligforening. Overgangen til privat udlejning indebærer også som udgangspunkt, at lejen fastsættes efter lejelovgivningens regler. For at undgå pludselige lejestigninger som følge af salget, opretholdes den gældende balanceleje imidlertid i en overgangsperiode, hvis balancelejen (inkl. eventuelle forbedringsforhøjelser) er lavere end den leje, der kan fastsættes efter lejelovens respektive boligreguleringslovens regler. Erhververen vil således ikke kunne forlange lejeforhøjelse, selv om en leje beregnet efter den private lejelov eller efter boligreguleringsloven er højere end den gældende balanceleje. Denne balanceleje foreslås nettoprisindeksreguleret, indtil reguleringen bringer lejen op på niveau med den leje, der højst kan kræves efter lejelovens respektive boligreguleringslovens bestemmelser. Herefter beregnes lejen udelukkende efter lejelovens henholdsvis boligreguleringslovens regler. Hvis balancelejen er højere end den leje, der højst kan kræves efter lejelovens henholdsvis boligreguleringslovens regler, foreslås det, at lejen skal nedsættes til dette niveau, og lejen skal herefter beregnes efter de samme regler, som gælder for nye lejere. For ejendomme, der er taget i brug efter udgangen af 1991, kan der efter lejelovgivningen aftales fri leje. Det samme gælder i visse lejemål, der ombygges fra erhverv til beboelse, og for visse nyindrettede tagboliger og boliger i påbyggede etager. For sådanne boliger i almene ejendomme er det foreslået, at balancelejen skal kunne opretholdes, så længe de tidligere almene lejere bor i ejendommen, og at lejen skal kunne nettoprisindeksreguleres. Vi fremsendte til høringsudgaven af lovforslaget sammen med Danmarks Lejerforeninger blandt andet følgende kommentarer:

”Høringsudkastet er en delvis udmøntning af boligaftalen af 8. november 2010 mellem Regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre. I lighed med de tidligere aftaler af denne art, er der tale om lovgivning, der gennemføres af et snævert flertal i folketinget. Lejerorganisationerne bemærker, at Det radikale Venstre på det boligpolitiske område som ved aftalen om styringsreformen for den almene sektor nu har valgt at slutte op om en borgerlig boligpolitik, trods det forhold, at man peger på S og SF som regeringsgrundlag efter det nært forestående valg. Det radikale Venstres har på denne måde låst for at reformere boligpolitikken på det almene udlejningsområde. Et element i lovforslaget er at gøre forsøgsordningen vedrørende salg af almene boliger til lejerne permanent. Forsøgsordningen, der var en udmøntning af regeringens værdipolitik, blev vedtaget d. 4. juni 2004 af et snævert flertal i folketinget (V, K og DF). Formålet var at gøre det muligt for flest mulige at blive ejere, uanset at man hermed svækkede den almene udlejningssektor. Senere gennemførte V, K og DF d. 12. juni 2008 en lovændring og indførte sideløbende den såkaldte permanente salgsordning. Denne gjorde det muligt for boligorganisationer og kommuner i fælleskab at gennemføre salg af almene boliger til ejerboliger som led i helhedsplaner for udsatte boligområder. Lejerorganisationerne er imod salg af almene boliger, uanset det sker som led i løsning af boligsociale problemer eller som en generel mulighed. Lejerorganisationerne deler Regeringens ønske om at blande befolkningssammensætningen i de forskelige boligformer, men de foreslåede midler rammer helt forkert. Hvis Regeringen virkeligt ønskede at fremme en blanding af befolkningen på tværs af indkomst og socialgrupper, så burde man sidestille de økonomiske og boligsociale vilkår i de forskellige boligformer. Når de mere velstillede vælger ejerbolig, er det ikke på grund af en lang ventetid til almene boliger, men fordi skattelovgivningen og kreditlovgivningen giver ejerboligvalget betydelige særfordele. Denne økonomiske favorisering af de bedrestillede i boligvalget er et bevidst valg fra Regeringens side, idet flere af dens ministre åbent har meddelt, at grunden er et ideologisk ønske om at fremme ejerboligvalget. Også andre dele af Regeringens boligpolitik fører i den forkerte retning: Når Regeringen har afvist at indføre en boligsocial forpligtelse i den private udlejningssektor, fører det til en øget boligsocial opsplitning af befolkningen. Når Regeringen har afvist at gribe ind over den fordobling af huslejen, der følger af den omfattende modernisering af de privat udlejningslejligheder ved genudlejning, fører det til en øget boligsocial opsplitning af befolkningen. Når Regeringen afviser at sikre, at andelsboligerne ikke stiger voldsomt i pris på grund af omsiggribende valuarvurderinger, fører det til en øget boligsocial opsplitning af befolkningen. I denne situation gør Regeringens aktuelle lovforslag kun ondt værre. Salg af almene boliger er uforsvarligt, når der mangler betalelige boliger til lavindkomsterne.” Vi opstillede afslutningsvis fire skræmmende scenarier, som ville være en følge af forslaget og som ville have ødelæggende boligsociale og beboerdemokratiske konsekvenser. Herudover fremlagde vi en række ændringsforslag til enkelte bestemmelser, således at det blandt andet blev præciseret, at © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

forslaget skal gælde uanset om boligerne er beliggende i kommuner med huslejeregulering eller uregulerede kommuner. I betænkningen indkom fra Socialministeren, at lejere, der har udnyttet den individuelle råderet før afhændelsestidspunktet, får ret til ved fraflytning at få samme godtgørelse, som de ville have været berettigede til, hvis lejeforholdet fortsat havde været omfattet af reglerne for almene boliger. Samtidig foreslås det, at den private udlejer skal kunne foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren. Et mindretal (S og SF) foreslog, at der kun kan ske salg i udsatte almene boligafdelinger, samt at man bevarede lovens § 80 f, jf. lovforslagets § 1, nr. 10, vedrørende nettoprovenuet ved salg af almene boliger efter kapitel 5 a som led i opremsningen af Landsbyggefondens indtægter. Det ville herved fortsat komme til at fremgå af lovens kapitel 6 om Landsbyggefonden, at dette nettoprovenu indgår som en del af fondens indtægter. Der ville således ikke være tale om nogen realitetsændring Den 26. maj 2011 vedtog VK regeringen, RV, LA og DF forslaget, uden at tage højde for vore indvendinger. EL stemte imod forslaget, og S, SF, UFG stemte hverken for eller imod forslaget.

4.5.11

SRSF regeringens forslag om fremrykning af Landsbyggefondens investeringsramme til renovering, L 27.

Regeringen fremsatte d. 21. november 2011 forslag til fremrykning af Landsbyggefondens investeringsramme til renovering. Lovforslaget udmønter aftalen om fremrykning af Landsbyggefondens investeringsramme til renovering indgået den 12. november 2011 mellem regeringen, Venstre, Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance. Lovforslaget har til formål at sætte gang i væksten og sikre at nedslidte og udsatte boligområder hurtigere kan få et tiltrængt løft. Med lovforslaget fremrykkes Landsbyggefondens investeringsramme til renovering på 2.500 mio. kr. i 2012 og 2013 til 2011. Herudover foreslås det, at fremrykke yderligere 3.000 mio. kr. i alt fra årene 2013-2016. Investeringsrammen vil samlet herefter andrage 10.640 mio. kr. i 2011 og 2.640 mio. kr. i 2012, mens den i perioden 2013-2016 vil være på 1.890 mio. kr. årligt. I 2010 Boligaftalen mellem V, K, DF og R var der en kø af projekter til Landsbyggefondens renoveringsstøtte på 8 mia.kr. I Boligaftalen blev aftalt en basisramme på 2,64 mia.kr. pr. år samt et ekstraløft på 5 mia.kr. for at tage noget af køen. Denne ekstra ramme var fordelt med 2,5 mia.kr. i 2011, 1,5 mia.kr. i 2012 og 1,0 mia.kr. i 2013. Den ny 2011-Boligaftale blev indledt med, at S og SF tilsluttede sig 2010-Boligaftalen, og herefter er der sket en fremrykning af 5,5 mia.kr. til 2011. Der er således ikke sket et løft i rammen, men en stor del af rammen er fremrykket til 2011 (med overførselsadgang til 2012). I 2011 er renoveringsrammen således helt oppe på 10,6 mia.kr. Nedenfor i tabellen vises sammenhængen mellem den 2010-Boligaftalen og 2011-Boligaftalen. Mill.kr. Basisramme Ekstra løft i

Samlet

Fremrykning Samlet

Boligaftalen 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Sum

2.640 2.640 2.640 2.640 2.640 2.640

2.500 1.500 1.000 5.000

ramme i i 2011ramme i Boligaftalen aftalen Boligaftalen 2010 2011 5.140 + 5.500 10.640 4.140 - 1.500 2.640 3.640 - 1.750 1.890 2.640 - 750 1.890 2.640 - 750 1.890 2.640 - 750 1.890 20.840 0 20.840

LLO har støttet aftalen, men samtidigt påpeget, at selvom lejerne beslutter, at det er for dyrt, så kan boligorganisationen tilsidesætte deres beslutning, så der bør være en kollektiv vetoret, der giver lejerne mulighed for at sige nej, og et individuelt veto omfattende køkken og bad. Forslaget blev vedtaget af et enigt Folketing d. 21. december 2011.

4.5.12

SRSF regeringens forslag om forhøjelse af Landsbyggefondens investeringsramme for 2012 til renovering, L 189.

Den 10. maj 2012 fremsatte Regeringen lovforslaget om en forhøjelse af Landsbyggefondens investeringsramme til renovering for 2012 med 4,1 milliarder kroner, således at den i alt udgør 6,8 milliarder. Landsbyggefonden finansieres via indbetalinger fra de almene boligafdelinger, og har bl.a. til formål at yde økonomisk støtte til renovering af de almene boliger. Lovforslaget udmønter en aftale indgået af regeringen, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti den 10. maj 2012. Forslaget blev vedtaget af et enigt Folketing den 13. juni 2012.

4. 6

Andre forslag på boligområdet

4.6.1

VK regeringens forslag til lov om energiforbedrende foranstaltninger m.v., L 44.

Lovforslaget, der blev fremsat den 21. oktober 2009 af indenrigs – og socialministeren Karen Ellemann og har til formål at øge boligejeres incitament til at gennemføre energiforbedringer i deres boliger, og dels at styrke bosætningen i landdistrikterne. Derudover har forslaget til formål at forbedre mulighederne for at få støtte til at nedrive ejer- og andelsboliger, dvs. en sidestilling med reglerne for udlejningsboliger og at yde støtte til istandsættelse af forsamlingshus og bygninger med lignende anvendelse. Forslaget blev enstemmigt vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 17. december 2009.

4.6.2

EL forslag om etablering af transitrum for udenlandske hjemløse m.v., B 106.

Forslaget blev fremsat den 31. marts 2011 af Enhedslisten. Efter forslaget pålægger Folketinget regeringen inden den 1. juni 2011 at ændre reglerne, så offentligt støttede herberger ikke mister deres støtte, hvis de lukker udenlandske hjemløse ind i varmen, og at etablere et femårigt forsøgsprojekt med transitrum til udenlandske hjemløse med henblik på akut hjælp og hjælp til tilbagevenden til hjemlandene. Forslaget kunne ikke samle flertal og nåede ikke længere end til 1. behandlingen.

4.6.3

VK regeringens forslag om forsøgsordning med fradrag for hjælp og istandsættelse i hjemmet.

Den 19. maj 2011 fremsatte skatteministeren forslaget indfører et skattemæssigt fradrag for lønudgifter til hjælp og istandsættelse i hjemmet. Lovforslaget udmøntede en del af aftalen af 18. maj 2011 mellem regeringen (Venstre og Det Konservative Folkeparti), Dansk Folkeparti og Kristendemokraterne om en boligjobplan. Ordningen kører fra den 1. juni 2011 til og med 2013, men skal allerede evalueres i maj 2012. Skattefradraget udformes som et ligningsmæssigt fradrag, hvilket svarer til et tilskud på ca. 1/3 af lønudgiften i en gennemsnitskommune. Fradraget kan maksimalt udgøre 15.000 kr. årligt pr. person. Ordningen omfatter personer i både ejer- og lejeboliger. Fradraget er betinget af • at den skattepligtige person ved indkomstårets udløb er fyldt 18 år, • at arbejdet er udført vedrørende en helårsbolig, hvor den skattepligtige person har fast bopæl på tidspunktet for arbejdets udførelse, • at arbejdet er udført af en virksomhed, der er momsregistreret i Danmark, eller ved arbejde i form af rengøring, vask, opvask, strygning, vinduespudsning, børnepasning og havearbejde tillige af en person, der ved indkomstårets udløb er fyldt 18 år og er fuldt skattepligtig til Danmark, • at den skattepligtige foretager indberetning af det fradragsberettigede beløb til skattemyndighederne med angivelse af, hvem der har udført arbejdet, og • at arbejdet er udført og betalt i perioden fra og med den 1. juni 2011 til og med den 31. december 2013. Loven giver jævnfør en positivliste mulighed for fradrag af lønudgifter til maler- og tapetsererarbejde, gulvarbejder og rengøringsarbejder.. LLO rettede den 31. maj 2011, efter flere dages intenst arbejde med spørgsmål til ministeren, en henvendelse til skatte – og boligudvalget, hvor vi anførte, at forslaget ”stiller lejere betydeligt ringere end ejere, for så vidt angår muligheden for at foretage fradrag for lønudgifter til boligens vedligeholdelse og forbedring” og vi beklagede, at den enkelte lejer ikke kan foretage fradrag for indbetalinger til vedligeholdelseskonti, som er den måde lejere oftest betaler for vedligeholdelse på. Lejeren kan heller ikke får fradrag for forbedringer i boligen, hvis forbedringen sker via en såkaldt forbedringsforhøjelse, varslet af udlejer. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

Desværre ville regeringen ikke høre på vores indvendinger. Det er en uhørt forskelsbehandling af ejere og lejere. Under vise omstændigheder kan lejerne dog få fradrag for udgifter til istandsættelse ved fraflytning. Vi har bedt om et afklaringsmøde herom med Skatteministeriet. Desværre har ministeriet ikke reageret endnu. Den 1. juni vedtog V, S, DF, SF, KF, LA lovforslaget. Imod stemte RV og EL.

4.6.4

SRSF regeringens forslag om fremrykket huslejebetaling, nævnsstatistik og opmagasinering af indbo efter afdøde plejeboligbeboere, L 113.

Regeringen fremsatte den 21. marts 2012 et lovforslag, som skal sikre, at lejere ikke sættes ud af deres bolig, fordi lejen ikke er betalt. Derfor rykker man huslejebetalingen 3 dage frem, så den falder sammen med udbetaling af lejerens indkomst. Loven skal også tilvejebringe bedre viden om huslejeog beboerklagenævnenes afgørelser ved at gøre det muligt at pålægge dem at indberette forskellige oplysninger om de sager, som de behandler. Efter forslaget ændres lejelovens § 33, stk. 3, således, at rettidig betaling af husleje sker senest på forfaldsdagen. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Efter de gældende regler i lejeloven og i almenlejeloven kan rettidig betaling af husleje ske senest 3. hverdag efter, at huslejen forfalder til betaling. Det er ikke fastsat i lejelovene, hvornår husleje forfalder til betaling. Forfaldsdatoen er typisk fastsat i selve lejeaftalen, jf. herved den gældende typeformular A, 8. udgave, hvori er fortrykt bestemmelse om, at ”Lejen forfalder til betaling den ….”. I praksis aftales i langt den overvejende del af lejeaftalerne, at lejen forfalder til betaling den 1. i måneden. Forfalder lejen til betaling på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen efter begge lejelove til den efterfølgende hverdag. Som følge af de 3 løbedage kan rettidig betaling af husleje ske den 4., 5. eller 6. i måneden, alt afhængig af, hvordan forfaldsdatoen ligger i forhold til lørdage og helligdage. Vi tilkendegav i vort høringsvar blandt andet, at vi ikke forventede at lovforslaget vil have særlig stor effekt, når det gælder formindskelsen af antallet af udsættelser. Vi anførte, at hovedårsagen til de stærkt stigende antal udsættelser er det forhold, at det er dokumenteret, at udsatte lejere har en alt for høj husleje i forhold til deres indkomst. Regeringen burde derfor i stedet øge den individuelle boligstøtte. Regeringen overser, at huslejeniveauet er ændret voldsomt i de seneste 10 år. Lavindkomsterne har ikke råd til at betale lejen i nybyggeriet eller i moderniserede/ renoverede boliger, uanset det er almene eller private udlejningsboliger. Der er kun to effektive muligheder for at imødegå det stigende antal udsættelser, højere boligstøtte eller lavere husleje. I den forbindelse anerkendte vi, at regeringen med fjernelse af kontanthjælpsloftet har hjulpet lejerne på indkomstsiden, men vi tvivlede på, at dette er nok til at imødegå trenden. Samtidig er det et faktum, at kommunerne skal straffe borgeren økonomisk, hvis borgeren ikke møder til aktivering eller lignende. Dette fører så til, at borgeren ikke kan betale sin husleje. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

Ville regeringen gøre noget effektivt for at sikre, at lejerne ikke kom bagud med huslejen, kunne man passende starte med at forpligte udlejer til at fremsende en anden rykker anbefalet, inden udlejer kan skride til ophævelse af lejemålet. Afkortning af løbedagene rammer desuden de lejere, der har problemer med få løn eller indkomstoverførsler overført til bankkontoen tids nok. Vi frygtede, at Regeringens forsøg på at løse problemet ved afkortning af løbedagene vil gøre problemet større og ikke mindre. Vi tilkendegav, at LLO støttede forslaget om en statistik med oplysninger om nævnenes afgørelser, idet vi anbefalede, at organisationerne blev inddraget i planlægningen og udarbejdelsen af registret. Endelig indeholdt lovforslaget et forslag om at præcisere muligheden for at opmagasinere indbo efter afdøde beboere i plejeboliger, mens sagen behandles af skifteretten. Vi støttede dette forslag, idet vi har påpegede, at der generelt mangler klare retningslinjer for, hvad udlejer, foged og politi må gøre, såfremt en lejer er udsat af sit lejemål, og ikke har fået tømt lejemålet for indbo. Vi mener ikke, at det er tilfredsstillende, at foged og politi på en art standret kan vurdere, at det efterladte indbo er værdiløst, og derefter sende indboet til destruktion. Loven skal træde i kraft den 1. januar 2013. Lovforslaget blev vedtaget af et enigt Folketing d. 31. maj 2012.

4.6.5

SRSF regeringens forslag om startboliger m.v., L 123.

Lovforslaget, der blev fremsat d. 28. marts 2012, skaber mulighed for at etablere såkaldte startboliger. Startboliger er ungdomsboliger, der er målrettet unge mellem 18-24 år, som har særligt behov for en bolig med tilhørende voksenstøtte. Startboliger forventes primært etableret i eksisterende bebyggelse, men nybyggeri kan dog forekomme. Loven giver således mulighed for, at staten kan yde støtte til at ansætte støttepersonale, ligesom staten kan yde et mindre ombygningstilskud. Der er afsat i alt 131,2 mio. kr. i årene 20122015 til etablering af boligerne. LLO har i vort høringsvar meddelt, at vi støttede Regeringens forslag. Der blev den 15. maj 2012 skrevet betænkning over lovforslaget. Lovforslaget indgår som led i satspuljeaftalen på det sociale område for 2012. Et enigt Folketing vedtog den 31. maj 2012 lovforslaget

4.6.6 EL forslag om en strategi for at nedbringe antallet af tvangsudsatte lejere, B 73. Forslaget, der blev fremsat den 10. april 2012 af Enhedslisten, pålægger regeringen at udarbejde et lovforslag, der indeholder en strategi for at nedbringe antallet af tvangsudsættelser fra lejeboliger. Strategien bør indeholde følgende hovedelementer, - en styrket forebyggelsesindsats og – bedre muligheder for kommunerne til at gribe ind, inden udsættelsen finder sted. Ministeren for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen mente under debatten, at forslaget bør afvente SFI-rapporten om udsættelser. Forslaget blev efter 1. behandlingen henvist til boligudvalget. © Kongres 2012, Beretning Politisk del, Faneblad 04

Bilag 1 Oversigt over vedtagne love fremsat i perioden 2. halvår 2009 til 1. halvår 2012

Nr.

Emne

L 47

Forslag til lov om Indsamling af energioplysninger m.v. Økonomi- og erhvervsminister Lene Espersen Den 29. oktober 2009 Forslag til lov om Energiforbedrende foranstaltninger Indenrigs- og m.v. socialminister Karen Ellemann Den 21.oktober 2009 Forslag til lov om Energikrav til bygningsdele, Økonomi- og bygherreansvar m.v. erhvervsminister Lene Espersen Den 25.november 2009 Forslag til lov om Stråmandsudlejning og 26. marts 2010 Grundejernes investeringsfond m.v. Socialminister Benedikte Kiær

10. december 2009

Forslag til lov om beskikkede bygningssagkyndige m.v. Økonomi- og erhvervsminister Brian Mikkelsen Den 13.oktober 2010 Forslag til lov om Digital adgang til oplysninger i Økonomi- og forbindelse med ejendomshandel. erhvervsminister Brian Mikkelsen Den 27.oktober 2010 Forslag til lov om Stop for ansvisning til ghettoområder Den 17.november 2010 af visse persongrupper og identifikation af Socialminister ghettoområder. Benedikte Kiær

07. december 2010

L 61

Forslag til lov om Styrket indsats i ghettoområder og anvendelse af den almene boligsektors midler.

Den 17.november 2010 Socialministeriet Benedikte Kiær

17. december 2010

L 62

Forslag til lov om udvidet flyttehjælp.

Den 17.november Socialministeriet Benedikte Kiær

17. december 2010

L 53

Forslag til lov om Byggeskadefondsdækning af renovering af almene boliger m.v.

Den 10.november 2010 Socialministeriet Benedikte Kiær

01. februar 2011

L 186

Forslag til lov om Salg af almene boliger, etablering af dagligvarebutikker i tilknytning til ældreboliger m.v.

Den 06. april 2011 Socialministeriet Benedikte Kiær

26. maj 2011

L 44

L 78

L 200

L 29

L 40

L 60

Fremsat af og dato

Vedtaget dato

17. december 2009 11. februar 2010 04. juni 2010

16. december 2010 17. december 2010

L 89

Forslag til lov om Revision af huseftersynsordningen m.v.

Justitsminister Lars Barfoed Den 02. december 2010

30. maj 2011

L 203

Forslag til lov om Udvidelse af lovens anvendelsesområder til også at omfatte regioners og kommuners byggevirksomhed.

01. juni 2011

L 27

Forslag til lov om Fremrykning af Landsbyggefondens investeringsramme til renovering.

L 113

Forslag til lov om Fremrykket huslejebetaling, huslejeog beboerklagenævnenes indberetning til nævnsstatistik og opmagasinering af indbo efter afdøde plejeboligbeboer. Forslag til lov om leje af almene Startboliger m.v.

Økonomi- og erhvervsminister Brian Mikkelsen Den 29. april 2011 Minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen Den 21. november 2011 Minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen Den 21. marts 2012 Minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen Den 28. marts 2012 Minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen Den 11. maj 2012

L 123

L 189

Forslag til lov om Forhøjelse af Landsbyggefondens investeringsramme for 2012 til renovering.

21. december 2011 31. maj 2012

31. maj 2012

13. juni 2012

Oversigt over ikke vedtagne beslutningsforslag fremsat i perioden 2. halvår 2009 – 1. halvår 2012 Nr.

Emne

Fremsat af og dato

B 12

Forslag til folketingsbeslutning om, at almene boligselskaber skal have ret til at opkøbe private ejendomme. Forslag til folketingsbeslutning om at indføre obligatorisk brug af vandmålere på varmt og koldt vand i alle flerbrugerejendomme, herunder erhvervsejendomme. Forslag til folketingsbeslutning om krav om røgalarmer og brandalameringsanlæg i boliger.

Enhedslisten: Frank Aaen m.fl. Den 20. oktober 2009 Dansk Folkeparti: Anita Knakkergaard m.fl. Den 03. november 2009

B 38

B 189 B 28

Forslag til folketingsbeslutning om at gøre lejefastansættelsen i gensidigt anerkendte lejekontrakter bindende.

B 48

Forslag til folketingsbeslutning om skærpelse af lejelovens § 113 a om retten til at administrere udlejningsejendomme. Forslag til folketingsbeslutning om kommunernes sikring af udlejers overholdelse af sin forpligtelse til at opfylde kravene til at levere varme. Forslag til folketingsbeslutning om indførelse af formkrav ved ophævelse af lejekontrakter i privat og almen udlejning. Forslag til folketingsbeslutning om forrentning af lejers indbetalinger til depositum, forudbetalt leje og udvendig og indvendig vedligeholdelse. Forslag til folketingsbeslutning om forbedring af lejeres tryghed og retsstilling ved fraflytning af private udlejningsboliger. Forslag til folketingsbeslutning om skærpelse af straffen for overtrædelse af lejelovens § 6 vedrørende opkrævning af penge under bordet ved udlejning. Forslag til folketingsbeslutning om en strategi for at nedbringe antallet af tvangsudsatte lejere.

B 49 B 50 B 114 B 115 B 24 B 73 B 81

Forslag til folketingsbeslutning om at sikre betalelige udlejningsboliger ved genudlejning efter moderniseringer.

Socialdemokratiet: Bjarne Lausteen m.fl. Den 26. marts 2010 Liberal Alliance: Anders Samuelsen m.fl. Den 25. november 2010 Socialistisk Folkeparti: Peter Westermann m.fl. Den 17. december 2010 Socialistisk Folkeparti: Peter Westermann m.fl. Den 17. december 2010 Socialistisk Folkeparti: Peter Westermann m.fl. Den 17. december 2012 Socialdemokratiet: Thomas Jensen m.fl. Den 01. april 2011 Socialdemokratiet: Thomas Jensen m.fl. Den 01. april 2011 Dansk Folkeparti: Karina Adsbøl m.fl. Den 15. december 2011 Enhedslisten: Lars Dohn m.fl. Den 10. april 2012 Enhedslisten: Lars Dohn Rosa Lund Den 19. april 2012

Økonomisk del

Indhold: 5.1 Den samfundsøkonomiske udvikling 5.2 Boligbyggeriet og boligmarkedet 5.3 Udviklingen i antallet af udlejningsboliger 5.4 Befolkningens fordeling på lejeboliger 5.5 Boligbehovet 5.6 Huslejeregulering og reguleringsgevinst 5.7 Skattestop, skatterabat og huslejeregulering 5.8 Udviklingen i antallet af boliger til unge 5.9 Udviklingen i antallet af udsættelser 5.10 Øget antal højlejeboliger klemmer lavindkomsterne 5.12 Forrentningen af en gennemgribende modernisering. 5.13 GI og lejerne. 5.14 LBF og lejerne 5.15 Skattereformen og lejerne Bilag 1: Boligbestanden i kommunerne

5.1

Den samfundsøkonomiske udvikling.

Som det ses af tabellen nedenfor faldt BNP voldsomt i Euroområdet og i Danmark, da den finansielle krise ramte den globale økonomi i 2008. Den finansielle krise startede i USA med baggrund i et boligmarked, hvor den finansielle frihed for bankerne og kreditforeninger fik lov til at eksplodere uhæmmet. Den amerikanske regering ledet af Republikanerne liberaliserede lånereglerne og den amerikanske Nationalbank fulgte med en ekspansiv pengepolitik, der gav et rentefald, som stimulerede huspriserne så voldsomt, at der opstod en boble. En række lande i Europa fulgte med, herhjemme i Danmark med VK regeringens åbning for nye låneformer, skattestop for boligejerne og skattereformer, som særlig var en fordel for boligejerne. Resultatet blev en forbrugsfest, voldsomme husprisstigninger og en skævere formuefordeling mellem ejere og lejere. På et år, i 2006, steg huspriserne i Danmark med 25 %. Derefter gik luften ud af boligboblen, huspriserne var jobbet for højt op, og tusindvis af byggeprojekter og finansielle aktiver var belånt og handlet alt for risikabelt. Forventningerne vendte, tilliden til mange finansielle aktiver forsvandt og markedet gik i baglås. Aktiekurser og huspriser styrtdykkede og den finansielle krise blev en realøkonomisk krise med faldende BNP og stigende arbejdsløshed og store underskud på de offentlige finanser. Prognosens hovedtal 2005 BNP- vækst (pct.) i euroområdet

2006 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1,9

1,7

-0,1

1,1

1,6

BNP vækst (pct.) i Danmark

3,1

3,2

1,8

-1,2

-4,7

1,3

1,0

1,3

1,2

1,5

Offentlig saldo (mia. kr.)

-47

-35

-72

-44

-37

Betalingsbalance (mia. kr.)

116

Ledighed (1.000 pers.) Beskæftigelsesændring (1.000 pers.)

157

124

106

114

109

113

120

119

-93

-63

-10

-5

Stigning i lønomkostninger (pct.)

2,7

3,1

4,3

4,2

2,9

2,6

2,3

1,8

2,3

Inflation (pct.)

2,2

2,1

2,0

3,1

1,4

2,5

1,9

1,8

Kilde: Det økonomiske Råd, forårsrapporten 2007, 2009 og 2012, 2012 – 2014 er prognosetal.

Som det fremgår af tabellen ovenfor er hverken dansk (eller euroområdets) økonomi fem år efter den laveste ledighed i Danmark i mange år (2008) for alvor kommet i gang igen. Overophedning af boligmarkedet og andre makroøkonomiske ubalancer har vist sig at udgøre en trussel mod de offentlige finanser i flere lande. Europa er i dag hårdt ramt af økonomisk stilstand med store offentlige underskud og en omfattende statsgældskrise. Den lave forbrugs- og investeringslyst er blandt andet et resultat af de gennemførte finanspolitiske stramninger og af frygten for konsekvenserne af en yderligere eskalering af statsgældskrisen. Dette holder efterspørgslen nede og dæmper den vækst, der ellers kunne afhjælpe underskudsproblemerne i de udsatte lande. SSFR regeringen har med en skattelettelse for middelklassen, fremrykning af offentlige investeringer og politisk vedtagelse af gratisinvesteringer for skatteyderne (Metro og Femernforbindelse), samt ikke mindst i form af lånefinansierede milliardinvesteringer for lejernes

penge/ kreditværdighed i renoveringer i den almene sektor forsøgt at reparere på den stigende arbejdsløshed.

5.2

Boligbyggeriet og boligmarkedet.

I figuren til venstre nedenfor ses krisen i nybyggeriet. Udviklingen i nybyggeriet af beboelsesbygninger (højre akse) faldt med over 10 % i nogle kvartaler i 2009, vi fik så en bedring i 2010/11 og herefter igen et fald i 2011/2012. Stigningerne i perioden 2004 til 2006 er fortrinsvis ejerboligbyggeri. Figuren til højre viser ejerboligmarkedets prisboble. Det ses tydeligt, hvordan huspriserne real (dvs. korrigeret for den almindelige prisinflation) stiger fra indeks 1,1 i 2005 til indeks 1,6 i 2007. Det er en real stigning på 45 % på ganske få år.

Kilde: Økonomisk Redegørelse, august 2012, Økonomi og indenrigsministeriet Det var, som det fremgår af tabellen nedenfor, især det almene byggeri, der løftedes i 2011, mest på grund af at VK regeringen lagde moms på boliggrunde og at kommunernes grundkapitaltilskud fra staten fra 2010 til 2011 blev formindsket med 7 % af anskaffelsessummen.

Kilde: Økonomisk Redegørelse, august 2012, Økonomi og indenrigsministeriet

5.3

Udviklingen i antallet af udlejningsboliger.

I figuren nedenfor er vist fordelingen af boligerne i Danmark på udlejningsform pr. 1. jan 2010. Det ses, at ejerboligerne udgør over halvdelen af boligerne. Ca. 440.00 boliger er ejet af almene boligorganisationer og lidt mindre, 430.000 boliger er ejer af private udlejere. Antal 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 Ejerbolig

Almen bolig

Andelsbolig

Privat Offentlig ejet Ukendt eller udlejningsbolig udlejningsbolig uoplyst ejerform

Kilde: Danmarks Statistik I tabellerne nedenfor er vist udviklingen i antallet af privat udlejede boliger fordelt på ejendomstype og opførelsesår. Det ses, at bestanden af større privatejede udlejningsboliger i perioden 2000 til 2010 er faldet med 23.089. samtidigt er bestanden af udlejerede ejerlejligheder vokset med 58.020 boliger. 2000 Udlejningsejendomme 1 bolig i ejendommen 2 - 6 boliger i ejendommen 7 - 19 boliger i ejendommen 20 + boliger i ejendommen

I alt antal boliger i udlejningsejendomme Udlejede ejerlejligheder 1 udlejet bolig i ejendommen 2 - 6 udlejede boliger i ejendommen 7 - 19 udlejede boliger i ejendommen 20 + udlejede boliger i ejendommen I alt antal udlejede ejerlejligheder I alt antal boliger

Ændring 2000-2010

2010

82.244 85.162 77.780 129.036

92.713 90.842 79.971 105.947

10.469 5.680 2.191 -23.089

374.222

369.473

-4.749

2.337 13.725 18.040 34.233 68.335

2.645 19.417 29.466 74.827 126.355

308 5.692 11.426 40.594 58.020

442.557

495.828

53.271

5.4

Befolkningens fordeling på lejeboliger.

Nedenfor i figuren ses, at lejeboligen typisk er for enlige og for unge og for ældre.

Kilde: ”Udlejningsboligernes rolle på boligmarkedet”,Hans Skifter Andersen, Statens Byggeforskningsinstitut, 20xx Befolkningens fordeling på lejeboliger efter socialgruppe viser, at når det gælder personer på førtidspension, kontanthjælp, dagpenge, studerende bor over 50 % i lejebolig. Det ses også, at knap 50 % af de studerende bor i den private udlejningssektor, og over 50 % af personer på kontanthjælp bor i almene boliger. Figuren til højre viser, at 27 % af beboerne i den private udlejningssektor flytter hvert år.

5.5

Boligbehovet.

I tabellen nedenfor vises hovedresultatet af en prognose for behovet for boligbyggeri udarbejdet af Morten Skak, Sydjysk Universitetscenter. Det ses, at der ifølge prognosen er der behov for et årligt boligbyggeri på 20.000 boliger, heraf 10.196 lejeboliger. Prognosemageren mener, som det se nedenfor, at kunne vise, at det er nødvendigt med et byggeri af 3.851 private udlejningsboliger hvert år.

Kilde: Den fremtidige boligefterspørgsel, 2009, Morten Skak, Syddansk Universitet Prognosen bygger på udviklingen i befolkningen jævnfør Danmarks Statistiks befolkningsprognose og et skøn på baggrund af den historiske udvikling, samt de gældende økonomiske forhold for ejer/lejerboligbyggeri, over antallet, der vil bo enlig og som par i år 2025 og dermed over antallet, som vil bo i ejer eller lejerbolig. Antallet der vil bo i lejerbolig er herefter så fordelt på antallet der vil bo i andelsboliger, almene boliger og private udlejningsboliger. Antallet, der vil bo i privat udlejningsboliger er fastsat som en residual, ud fra et skøn over, hvor mange nybyggede andelsboliger og nybyggede almene boliger, der vil efterspørges. Kilden til sidstnævnte er en behovsanalyse fra Socialministeriet 2005. Der er især to afgørende kritikpunkter over MS analyse. For det første har forudsat, at der er boliger nok i dag, idet MS kun analyserer behovet for tilvæksten i boligforsyningen jf. tilvæksten i befolkningen. For det andet er bestemmelsen af beregningen af behovet for private udlejningsboliger baseret på, at dem, der når vi ifølge Socialministeriet har nok almene boliger, så vil resten bo i privat udlejningsbyggeri. Der er intet videnskabeligt, der dokumenterer, at boligefterspørgslen vil rette sig mod privat udlejning. Vi har i LLO peget på, at man også bør inddrage en vurdering af, om der er boliger nok i dag. Det var netop pointen i Ølgårdudvalgets (efter professor Anders Ølgård) demografiske metode, hvor man ser på antallet af boliger i forhold til en boligforsyning, der sikre alle par og enlige familier over 20 år en bolig. Det var netop Ølgård udvalgets metode LLO brugte, da LLO i 2010 opdaterede Socialministeriets 2005 analyse af boligbehovet. Analysen, der viste, at der pt. mangler at blive bygget 187.000 boliger, hvis alle skal have en bolig i overensstemmelse med Ølgårdudvalgets kriterier.

5.6

Huslejeregulering og reguleringsgevinst.

DREAM* gruppen har for Boligøkonomisk Videnscenter (en forening under Realdania) udarbejdet en analyse af huslejereguleringen i den private udlejningssektor i Danmark. I analysen opgøres antallet af privat udlejningsboliger til 435.748 boliger i 2010. Antallet er opgjort, som boliger med eget bad og køkkenadgang og eksklusiv kollegier og ungdomsboliger. Huslejereguleringen har også betydning for offentligt ejede udlejede boliger (ca. 50.000), men disse boliger er ikke medtaget i DREAM gruppens undersøgelse af boliger omfattet af huslejereguleringen. Socialministeriet har i en opgørelse baseret på registerdata i 2010 opgjort ca. 495.000 private udlejningsboliger, jf. også afsnit 5.3 i denne kongresberetning. Det ses tabellen nedenfor, at antallet af uregulerede boliger, dvs. boliger, hvor lejen sættes helt frit (såkaldt aftalt leje) i 2010 udgør 53.114 boliger. Antallet er i dag 2½ gange så mange som i 2001. Relativt til bestanden af private udlejningsboliger er de ureguleredes andel øget fra 5 % i 2001 til ca. 12 % i 2010. Stigningen skyldes formentlig nybygning, da de overvejende udgøres af boliger med ibrugtagelse i 1992 eller senere og i lav grad af boliger omdannet fra erhverv til beboelse.

Kilde: ”Konsekvenser af huslejeregulering på det private udlejningsmarked – en mikroøkonomisk undersøgelse for 2000’erne” af Joachim Borg Kristensen, DREAM gruppen, på bestilling af Boligøkonomisk Videnscenter, Realdania, september 2012. Tabelnumret er tabelnumret i kilden.

Delvist regulerede boliger er kort sagt boliger, hvor lejer sættes efter det lejedes værdi. Deres andel af bestanden er i 2010 opgjort til ca. 12 %. Der sker en markant stigning i 2004-05 og et markant fald i 2006-07. Førstnævnte forklares med et databrud, som blandt andet muliggør identifikation af ”80-20”-ejendomme.

Faldet er sammenfaldende med kommunalreformen i 2007, hvor kommunesammenlægninger har ført til færre boliger i uregulerede kommuner. Det vurderes i DREAM rapporten, at delvist regulerede boligers andel reelt er større end 12 %, da ”§ 5, stk. 2”-boliger i regulerede kommuner ikke er medregnet. Socialministeriet skønner at disse udgør 5,6 % af bestanden i 2010. Hvorvidt delvist regulerede boligers andel af bestanden er øget eller reduceret siden 2000 er usikkert. Socialministeriet skønner ifølge rapporten at andelen er lavere i 2010 end i 2000. Vi mener i LLO, at andelen er steget. De resterende boliger er regulerede boliger, alle beliggende i en reguleret kommune. Denne opgørelse er forbundet med stor usikkerhed, da registerdata ikke muliggør korrekt identifikation af alle disse boliger reguleringsgrad. Derfor betegnes disse boliger i DREAM rapporten som ”potentielt regulerede”. De udgør ca. 76 % af bestanden i 2010 mod ca. 83 % i 2000. Boliger i ”småejendomme”, som reelt er underlagt omkostningsbestemt lejefastsættelse, tegner sig for en andel på 43 % af bestanden i 2010. De øvrige potentielt regulerede opgøres med ibrugtagelse før 1964 henholdsvis i 1964 eller senere. Hovedparten er ældre boliger fra før 1964, som skal anvende et lavere kapitalafkast og derfor vil få lavere huslejer end nyere boliger. Tabel 3.4 nedenfor viser den geografiske fordeling af boligerne. Byen København har den højeste andel af regulerede boliger, Vestjylland den laveste.

Kilde: se note tabel 3.3 side 7 De faktiske m2-huslejer for samtlige private udlejningsboliger er vist i figur 3.4 nedenfor. Den gennemsnitlige husleje er beregnet til 674 kr. pr m2 i 2010.

Figur 3.4 Gennemsnitlige faktiske m -huslejer, 2000’erne 1.000 900

Potentielt regulerede boliger

Delvist regulerede boliger

Uregulerede boliger

Alle boliger

2008

2010

800 700

2010-kr.

600 500 400 300 200 100 0

2002

2004

2006 År

Kilde: se note tabel 3.3 side 7 Kilden til huslejeoplysningerne er boligstøtteregisteret. I dette register findes oplysninger om huslejen fordelt på adresser. Hvis der er oplyst en husleje for en adresse, er resten af huslejerne i ejendommen beregnet ud fra denne oplysning. Det betyder, at DREAM gruppen statistik over lejen bygger på sager, hvor en lejer har søgt boligstøtte. Der er ikke oplysninger om den lovlige leje. Alt andet lige vil huslejeoplysninger derfor overvurderer lejeniveauet, da lejere med lavere husleje i mindre grad må formodes at søge individuel boligstøtte. I perioden 2002-10 øges den gennemsnitlige husleje ifølge undersøgelsen realt med ca. 1,45 % p.a. Uregulerede boliger har markant højere faktiske m2-huslejer end boliger, som er omfattet af et lejeloft. Figur 3.4 ovenfor viser at de i 2010 beregnes til i gennemsnit ca. kr. 850 for uregulerede boliger mod ca. kr. 650 for potentielt og delvist regulerede boliger. Ifølge figuren er m2-huslejer i delvist regulerede boliger lavere end i potentielt regulerede boliger. Det bør ikke fortolkes som at lejefastsættelse i forhold til det lejedes værdi fører til lavere huslejer end omkostningsbestemt lejefastsættelse. Forskellen understreger derimod usikkerheden ved at opgøre boliger underlagt et huslejeloft som enten delvist eller potentielt regulerede. DREAM gruppen har beregnet huslejestigningerne, hvis huslejereguleringen afskaffes. For at kunne gøre dette, har DREAM gruppen beregnet en såkaldt psedo markedsleje. Udtrykket skyldes, at estimationen af markedshuslejer beror på en række antagelser og forudsætninger, som betyder at de skal betragtes som approksimationer. Den grundlæggende antagelse af DREAM gruppen er, at udlejere af private udlejningsboliger fastsætter markedshuslejer således at de opnår samme forrentning som ved den bedste alternative investering (for eksempel obligationer eller aktier). Markedshuslejen skal derfor være tilstrækkelig høj til at kunne gøre det rentabelt at investere i private udlejningsboliger. Det er tilfældet, når nettoforrentningen i kr. af udlejers investering i en privat udlejningsbolig inklusiv en risikopræmie er lig med nettoforrentningen i kr. af den bedste alternative investering. Selve udlejers investering er opgjort som ejendommens værdi, opgjort efter Skat’s kriterier for vurdering af ejerlejligheder. © Kongres 2012, Beretning Økonomisk del, Faneblad 05

Den beregnede markedsleje tager ikke højde for dynamiske effekter, dvs. ændringer i antallet af boliger, der har markedsleje. Markedshuslejerne overvurderes, fordi dynamiske effekter som følge af efterspørgsels- og udbudsændringer ikke medregnes. Omvendt er særlig høj leje som følge af trinvis overgang til markedsleje fx ved genudlejning, ikke indregnet. Det forhold, at empirien viser, at boliger med mangler og små boliger har højere markedslej pga. et imperfekt marked, hvor efterspørgerne typisk ikke har alternative valgmuligheder, er heller ikke indregnet. Private udlejningsboligers pseudo markedshuslejer (dvs. huslejen, hvis man afskaffer huslejereguleringen) estimeres til i gennemsnit kr. 959 per m2 i 2010. Huslejerne ligger på samme niveau i 2006 og 2008, hvorimod de estimeres til omkring kr. 1.000 i 2002 og 2004. Det ses i tabel 4.1 nedenfor, at huslejestigningen ved afskaffelse af lejelofter er beregnet til i gennemsnit 54,2 %.

Kilde: se note tabel 3.3 side 7 Det ses videre i tabel 4.1, at reguleringsgevinsten hustandsækvivaleret (kort sagt korrigeret for antallet af hustandsmedlemmer, herunder antal børn) for alle boliger opgøres til 19.731 kr. årligt. Reguleringsgevinsten er også opgjort pr. kvm og udgør jf. tabel 4.1 hustandsækvivaleret 245 kr. pr. kvm årligt i 2010. Reguleringsgevinsten udgør i gennemsnit 11,6 % af lejerens disponible indkomst. I figur 4. 3 nedenfor ses, at huslejestigningen for ”egentlig” udlejning vil være 68 % i potentielt regulerede boliger (om denne definition se tabel 3.3 side 7). Den vil ikke være af samme størrelse for lejere boende i en udlejet ejerbolig, fordi førlejen allerede her er meget høj.

Figur 4.3 Gennemsnitlige huslejestigninger for udlejningsform opdelt på reguleringsgrad, 2010 80% "Egentlig" udlejning

70%

Udlejning af ejerbolig

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Potentielt regulerede boliger

Delvist regulerede boliger

Uregulerede boliger

Alle boliger

Reguleringsgrad

Kilde: se note tabel 3.3 side 7 Tabel 4.7 nedenfor viser, at lejere i udlejet ejerbolig i førleje (faktisk leje) betaler 809 kr pr kvm årligt, og efter en afskaffelse af reguleringen vil stige til 951 kr. pr. kvm årligt.

Kilde: se note tabel 3.3 side 7 I figur 4.1 nedenfor ses, at pseudo markedshuslejer medfører, at private udlejningsboliger generelt kan se frem til i gennemsnit at skulle bruge 35 % af bruttoindkomsten på husleje i en situation. Andelen er tæt på uændret for uregulerede boliger. Figur 4.1 nedenfor viser desuden, at der i uregulerede boliger i dag bruges forholdsmæssig mest af indkomsten på husleje. Husstande i disse boliger bruger i dag i gennemsnit 32 % , hvorimod delvist regulerede boliger bruger 25 % . Andelen er 23 % i potentielt regulerede boliger, der omfatter hovedparten af private udlejningsboliger. En del af forskellen kan tilskrives en højere kvalitet af uregulerede boliger, der oftest er nyere end regulerede boliger.

Figur 4.1. Momenter for huslejers andel af bruttoindkomst opdelt på reguleringsgrad, 2010

Median

Gennemsnit

40%

40% Faktisk huslejes andel

Pseudo markedshuslejes andel

35%

30%

25%

20%

15%

10%

Potentielt Delvist regulerede regulerede boliger boliger

Uregulerede boliger

Alle boliger

Reguleringsgrad

Potentielt Delvist regulerede regulerede boliger boliger

Uregulerede boliger

Reguleringsgrad

Alle boliger

Kilde: se note tabel 3.3 side 7 Relative reguleringsgevinster i forhold til lejeres disponible husstandsindkomster optræder som et alternativ til at anskue lejeloftets konsekvenser1. En boligreguleringsgevinst på eksempelvis kr. 20.000 vil alt andet lige have større betydning for forbrugsmulighederne i en lavindkomst end i en højindkomst husstand. For at tage højde for dette indgår relative reguleringsgevinster, som skal udtrykke forbrugsmuligheder før boligudgifter. Resultaterne viser at reguleringsgevinster i gennemsnit udgør 11,6 % af lejeres disponible husstandsindkomster med husstandsækvivalering. De højeste gevinster i 2010 tilfalder husstande i 10. decil, hvor de i gennemsnit er beregnet til ca. kr. 29.500 (2010-kr.). Fordelingen over indkomstdeciler indikerer dog ikke at husstande i 1. decil fortsat modtager højere beløb end andre. De opnår i gennemsnit en gevinst på kr. 17.250, hvilket er under landsgennemsnittet på kr. 19.731. Til trods for at gevinsterne i kroner og ører er størst for husstande med de højeste indkomster, så udgør gevinsterne for disse en begrænset andel af indkomsten. Den relative reguleringsgevinst er højest i 1. decil (31 %) og generelt faldende med højere indkomst. Gevinsten udgør 13-14 % i 2. til 4. decil og falder til 7-8 % i 6. til 10. decil. Det økonomiske Råds (DØRs) analyse fra 2001 lejernes beregner den samlede reguleringsgevinst på det private udlejningsmarked til kr. 7,6 mia. i 1999 (dvs. ca. kr. 9,6 mia. i 2010-kr.). Gevinsten er beregnet med markedshuslejer, der tager udgangspunkt i prisstrukturen på ejerboligmarkedet. Velfærdskommissionen anvendte i 2006 ekspertgruppens undersøgelse i Socialministeriet i 2004 til at anslå den samlede gevinst til kr. 4-5 mia. i 2004. Gevinsten omfatter andelen af private udlejningsboliger, som er opført før 1974 i regulerede kommuner. Alle øvrige private udlejningsboliger forudsattes at anvende markedshuslejer. DREAM rapportens skøn for den samlede omfordeling er på 8,6 mia. kr. i 2010. Beregningen er baseret på ejerboligmarkedets prisstruktur og er derfor sammenligneligt med DØR (2001). I DREAM rapporten vurderes at skønnet i DØR i 2001 er på niveau med skønnet i DREAM rapporten for 2002-04 (10,25 mia. opreguleret til 2010 kr. sammenholdt med DØR på 9,6 opregnet .

til 2010). Resultaterne udtrykker derfor at huslejereguleringens omfang er reduceret i 2000’erne, om end der er tegn på stigende omfordeling i anden halvdel. I figur 6.2 nedenfor er de aggregerede (de samlede) gevinster til lejerne beregnet og det samlede tab til udlejerne beregnet ved at summere husstandsækvivalerede reguleringsgevinster for alle boliger i et givet interval for disponibel husstandsindkomst. Gevinsterne anvender gruppen af boliger med privatpersoner som ejere (53.942 udlejere og 56.190 lejere). Arealerne under kurverne har samme størrelse. Den horisontale akse er afgrænset til indkomster op til kr. 750.000. Figur 6.2. Aggregerede reguleringsgevinster/-tab for private udlejningsboliger ejet af privatpersoner opdelt på disponibel indkomst for lejere/udlejere, 2010 0,35 Udlejere

0,25 0,20 0,15 0,10

[725 , 750[

[700 , 725[

[675 , 700[

[650 , 675[

[625 , 650[

[600 , 625[

[575 , 600[

[550 , 575[

[525 , 550[

[500 , 525[

[475 , 500[

[450 , 475[

[425 , 450[

[400 , 425[

[375 , 400[

[350 , 375[

[325 , 350[

[300 , 325[

[275 , 300[

[250 , 275[

[225 , 250[

[200 , 225[

[175 , 200[

[150 , 175[

[125 , 150[

[100 , 125[

[50 , 75[

[75 , 100[

0,00

[0 , 25[

0,05

[25 , 50[

Aggregeret reguleringsgevinst (mia. kr.)

Lejere 0,30

Indkomstinterval (1.000 kr.)

Kilde: se note tabel 3.3 side 7 Det ses, at de aggregerede gevinster fortrinsvis falder i de lavere indkomstintervaller hos lejerne, men at de tilsvarende tab er mere jævnt fordelt hos udlejerne. Vurderingen af fordelingsmæssige konsekvenser for befolkningen kan på denne baggrund summeres til at omfordelingen fortrinsvis tilfalder en afgrænset gruppe af lejere på det private udlejningsboligmarked. De er karakteriseret ved at have disponible husstandsindkomster mellem kr. 100.000 og 225.000. Den største andel af omfordelingen tilfalder disse lejere. Indkomstintervallet omfatter samtidig hovedparten af lejerne med reguleringsgevinster. Udlejere af private udlejningsboliger er som bidragydere i omfordelingen spredt over indkomstfordelingen. Det skyldes i høj grad formuefordelingen, hvor blandt andet det danske pensionssystem betyder at et meget bredt udsnit af danskerne har ejerskab i pensionsinstitutter, der agerer private udlejere. Konsekvensen af huslejeregulering for den enkelte husstand afhænger dermed af ejerskabet i selskaber, pensionsinstitutter mv., der har investeret i private udlejningsboliger. Ejerboligmarkedets krise, herunder problemet med mange usolgte ejerlejligheder, har medført en øget opmærksom på huslejereguleringen. Ikke på grund af reguleringsgevinsten eller reguleringstabet hos storudlejerne, men på grund af, at mange ejere af ejerlejligheder mener, at man ikke kan få dækket omkostningerne, hvis man udlejer ejerlejligheden. Liberal Alliance har med

udgangspunkt heri, som omtalt i den politiske beretning, fremsat et lovforslag om en friere huslejefastsættelse for udlejede ejerlejligheder og parcelhuse. Dagbladene Politikken, Jyllands Posten og Berlingske bakkede hurtigt op om kritikken af huslejereguleringen. Vi har derfor flere gange i Kongresperioden måtte forsvare huslejereguelringen. For eksempel med følgende: ”Dagbladet Politiken bringer i dag en forsidehistorie, hvor lejere, der bruger deres ret til at få sat lejen ned, hænges ud som spekulanter og snydere. Særligt fokus er der kommet på den situation, som opstår ved udlejning af en ejerlejlighed. Her fremstilles udlejeren som et offer for en urimelig lovgivning. Udlejeren har ikke ret til en markedsleje, eller en leje, der sikrer en dækning af udlejerens omkostninger.” På Boliga’s hjemmeside havde vi følgende indlæg: ”Boliga har opfordret LLO til kort at begrunde huslejeregulering i forhold til markedsleje. Vi sammenligner derfor nedenfor et system, hvor huslejen for alle boliger styres af markedslejen versus et system, hvor lejen reguleres med en maksimalpris. Boligen er et livsnødvendigt velfærdsgode. Der skal være tryghed i hjemmet. Hvis der gælder markedsleje sådan som vi kender det fra erhvervslejelovgivningen og sådan som et mindretal af økonomiske eksperter i Lejelovskommissionen anbefalede, vil en udlejer ved de løbende (fx hver 8 år) genforhandlinger af lejen kunne sætte lejeren ud af boligen. Boligtrygheden er dermed væk. Befolkningsprognoserne viser, at der først vil være boliger nok på den anden side af år 2030. Især i storbyerne er der mangel på betalelige boliger. Manglen på betalelige boliger viser sig også ved, at der er mange tomme dyre nye udlejningsboliger, selv om boliger opført efter 1991 endda har ret til fri ureguleret lejefastsættelse. Markedsleje vil føre til huslejestigninger. Beregninger fra DØR og Lejelovskommissionens har vist, at markedsleje vil føre til et lejehop på 40 % i gennemsnit, mere i storbyerne. Den regulerede leje sikrer over tid et fair og balanceret lejeniveau i den ældre boligmasse. Et lejeniveau som i gennemsnit balancerer med boligudgiftsniveauet i ejer - og andelsboligen. Der findes desværre ikke officielle analyser herom. Men både Ølgårdudvalget og DØR har anbefalet en såkaldt parallel deregulering, skatterabatten skal væk for boligejerne og markedsleje til lejerne. Dette mener LLO er politisk selvmord. Det bør være således, at uanset en person placerer sin opsparing i bank eller obligationer eller i ejerbolig/andelsbolig, burde beskatningen af opsparingen være så lige som mulig. DØR har dokumenteret, at ejerboligen favoriseres voldsomt. Dette ulige forhold kompenserer huslejereguleringen. Udenlandske empiriske undersøgelser viser, at markedsleje betyder, at lavindkomsterne betaler en markant overpris for at leje en ringe og dårlig bolig. Huslejereguleringen sikrer en bedre overensstemmelse mellem pris og kvalitet. Markedsleje i de 530.000 boliger i den private udlejningssektor vil betyde en stor huslejeforskel i forhold til den omkostningsbestemte leje i de 540.000 almene udlejningsboliger. Dette vil jf. © Kongres 2012, Beretning Økonomisk del, Faneblad 05

Velfærdskommissionens argumentation betyde, at den lavere leje i den almene sektor kun kan begrundes af en særlig boligsocial forpligtelse. Dette betyder for LLO en voldsom uønsket ghettoisering af befolkningen. Gennemføres markedsleje på sigt både i almen og privat udlejning vil bunden gå ud af de offentlige individuelle boligstøtteudgifter. Lejernes boligudgift vil afhænge af de årlige finanslovsforhandlinger. Huslejereguleringen sikrer lejerne ro om boligudgiften, og at lejerne ikke rammes af voldsomme såkaldte samspilsproblemer, hvis indkomsten stiger.” Politiken fremlage i januar måned 2011 en række artikler en række forkerte oplysninger om huslejereguleringen og det private udlejningsmarked. Vi bad Politiken rette fejlene, idet vi fx oplyste følgende: ”Den 31. januar 2011 citerer Politiken Cepos forskningschef Henrik Cristoffersen (HC) for at oplyse at: ”Hovedparten af landets 450.000 private lejeboliger er nu friholdt i kraft af undtagelser fra den strammeste regulering, der kaldes 'omkostningsbestemt leje' ”I dag er under halvdelen af de private lejeboliger egentlig huslejeregulerede”. Den 3. februar gentager Politikken sidstnævnte påstand. Vi bad om at få fejlen rettet, men det lykkedes os først at få en rettelse ind, da vi med henvisning til et svar til boligudvalget fra ministeren kunne dokumentere, at Politikken var glat afmarcheret. I Politikens opfølgende artikel d. 3. februar 2011 citeres HC for følgende: ”Huslejereguleringen er bestemt ikke til gavn for samfundets svageste” Vi korrigerede med følgende: ”Huslejereguleringen gavner først og fremmest lavindkomsterne. Da Vismændene i 2001 undersøgte huslejereguleringen, viste undersøgelsen, at reguleringen i privat udlejning sikre, at huslejerne i gennemsnit ligger ca. 40 % under markedslejen, og 60 – 70 % under i de større byer. Af den samlede reguleringsgevinst i privat udlejning på 7, 6 mia. kr. årligt tilfaldt over halvdelen lejerne i de første 4 indkomstdeciler. I den almene udlejningssektor blev reguleringsgevinsten målt til 5,9 mia. og her tilfaldt 55 % lejerne i de fire laveste deciler. HC vælger at overse, at langt den største del af lejerne findes i de to laveste indkomstdeciler.”

5.7

Skattestop, skatterabat og huslejeregulering.

De økonomiske vismænd har i kongresperioden ofte, fx i Børsen d. 25. januar 2010, foreslået, at skattestoppet for boligejerne ophæves. Boligejerne skulle efter lovgivningen betale 1 % af den aktuelle ejendomsværdi i skat årligt, men siden 2002 har denne skat været fastlåst, så den i dag ifølge vismændene kun svarer til ca. 0,5 % af den aktuelle ejendomsværdi. Dermed har boligejerne i perioden 2002 – 2010 ifølge finansministerens svar til finansudvalget 2009 sparet 47,1 mia. kr. i skat. Men det er ikke boligejernes eneste besparelse. Overvismand Hans Jørgen Whitta-Jakobsen oplyste i Børsen op. cit., ”at boligskatterne skal op på 1,2 % af ejendomsværdien, hvis de skal være neutrale.” Denne beskatning af ejendomsværdien vil ifølge vismændene være neutral i forhold til en alternativ investeringsbeslutning i aktier eller obligationer. Neutraliteten betyder, at der betales samme skat af investeringens afkast. Boligejerne får derfor en gevinst, som ikke bare er tilknyttet © Kongres 2012, Beretning Økonomisk del, Faneblad 05

skattestoppet, men også skyldes, at de får en skatterabat, fordi de ikke betaler fuld ejendomsværdiskat. Allerede i 2001 rapporten fra Vismændene fremgik det, at denne rabat i tabte skatteindtægter ved en ejendomsværdiskat på 1 % kostede 15 mia. kr. årligt (1999 data). At ophæve skattestoppet og lægge skatten på 0,5 % af den aktuelle ejendomsvurdering er således ifølge vismanden ”virkeligt meget lempeligt” (Børsen, op. cit). Det er ofte overset, at økonomerne i diverse rapporter (Ølgårdudvalget, 1988; OECD,1999; Vismændene, 2001; Velfærdskommissionen, 2005) har anbefalet, at politikerne fjernede alle subsidier, altså de såkaldte murstensubsidierne i boligsektoren. Murstenssubsidier er indkomstuafhængige tilskud til boligforbruget, for ejerboligsektoren er det skatterabatten nævnt ovenfor, for lejesektoren er det først og fremmest reguleringsgevinsten. Ved reguleringsgevinsten forstås den gevinst, lejeren i den almene og private udlejningssektor modtager, fordi huslejereguleringen holder lejen langt under markedslejen. Den blev af vismændene i 1999 beregnet til 7,6 mia. i privat udlejning, 5,9 mia. i almen udlejning og 2,0 mia. i andelsboligsektoren. Det tabte skatteprovenu af denne reguleringsgevinst er ikke blevet beregnet. Overordnet set er pointen for kritikkerne af skatterabat og huslejeregulering at fjerne elementer, der hindre markedsmekanisme og mobilitet, at boligsubsidier bør gives individuelt efter sociale kriterier og at den sparede skatterabat kan bane vejen, så der bliver råd til nedsættelse af marginalskatterne. Man skal nu huske, hvad resultatet af denne politik bliver for lejerne. Huslejereguleringen afskaffes gradvis, skatteprovenuet fra beskatning af markedslejen og skatteprovenuet fra afskaffelse af skatterabatten til boligejerne bruges til at nedsættes marginalskatten eller forhøje beskæftigelsesfradraget og til at forbedre den individuelle boligstøtte. Men da lejerne typisk ikke betaler marginalskat, fx topskat, er lejerne i mellemindkomstgruppen taberne i dette spil. Desuden drager mange lejere slet ikke nytte af beskæftigelsesfradraget, fordi de er ude af erhverv. Dernæst vil der opstår flere uhensigtsmæssige følgevirkninger, som er nævnt i det foregående afsnit af Kongresberetningen. For det første vil lejerens boligudgift i høj grad afhænge af de årlige finanslovsforhandlinger. I stedet for udgifter til individuel boligstøtte på 12 mia. kr. årligt (2010) vil udgifterne ifølge LLO’s beregninger stige med 6 mia. kr. Det gør den individuelle boligstøtte og dermed lejernes boligudgift endnu mere sårbar for krisetidernes besparelsesrunder. Det er også langt fra sikkert, at den store lavindkomstgruppe blandt lejerene vil opnå samme individuelle boligstøtte, som man i dag opnår via huslejereguleringen. I dag bor ca. 110.000 lejere til en tårnhøj leje, der stort set styres af markedet. Vi har i LLO ikke hørt et kor af økonomer råbe op om øget forbedret individuel boligstøtte til denne gruppe. Dernæst vil arbejdsudbuddet fra mellemindkomstgruppen blive hæmmet af det forhold, at øget lønindkomst ofte fuld ud vil blive opvejet af mindre individuel boligstøtte. Et samspilsproblem vi allerede i mindre målestok kender i dag. Arbejdsmarkedet og konkurrenceevnen vil yderlige blive tynget af, at denne gruppe, som ikke får kompenserende skattelettelser eller individuel boligstøtte, vil kræve højere lønninger. For det tredje vil det, som fx OECD understregede i sin analyse, være overordentligt vigtigt, at politikerne sikrede en langt sigts balance mellem ejer og lejerboligen. Ellers vil der opstå en alt for

ensidig beboersammensætning og ghettoproblemer i boligsektorerne. De historiske erfaringer er imidlertid, at politikerne med særgoder fedter for vælgerne, når det gælder boligmarkedet. For det fjerde er det politikerne, der skal vælge boligpolitik. Vil man via en murstensstøtte støtte boligforbruget, eller skal al støtte gives individuelt. Samme valg har politikerne, når det gælder borgernes forbrug af uddannelsesydelser, eller hospitalsydelser. På begge disse områder er der rimelig stor enighed, her gives støtten til murstenene. Og foreløbigt er de fleste mainstreamøkonomer forsigtige med at stikke næsen frem her. For det femte er det langtfra sikkert, at mobiliten vil fremmes, hvis man fjerner boligsubsidieringen. I dag er der en betydelig nidkærhed, når det gælder individuelle boligstøtte til lejerne. Den afstemmes efter boligforbrug og indkomst. Det er næsten umuligt at forestille sig, at det samme kunne ske for boligejerne. For eksempel er der ikke samme nidkærhed, når det gælder boligejernes mulighed for at indefryse ejendomsskatten. Det er desuden en mulighed, lejerne ikke har. Så konklusionen for Lejernes LO er følgende: Subsidiering af boligmarkedet er et godt politisk valg, boligen er et fundamentalt gode, derfor bør politikerne fortsat højprioritere dette gode. Skatterabat og huslejeregulering har sikret, at gennemsnitsborgerne i Danmark har et internationalt højt boligforbrug, boligejerne har haft råd til et ekstra børneværelse, og lejerne bor tryggere og i større lejligheder end man gør udenlands. Den individuelle boligstøtte, boligsikring og boligydelse, er en særlig social begrundet støtte, som sikrer, at lavindkomsternes boligforbrug løftes. Denne støtte skal derfor, helt i tråd med Velfærdskommissionens vurdering, ikke inddrages, når man diskuterer nødvendigheden af en ”murstenstøtte”. Politikerne bør imidlertid sikre en økonomisk balance. Skal boligudgiften i lejesektoren balancerer med boligudgiften i ejerboligsektoren, så skal beskatningen af ejendomsværdien ifølge LLO’s beregninger ligge på 0,8 %. Forskellen mellem 0,8 og 0,5 kunne man så binde til forfald ved ejerskifte.

5.8

Udviklingen i antallet af betalelige boliger.

I SSFR regeringsgrundlaget er det anført, at regeringen vil arbejde for opførelse af flere ungdomsboliger. Vi har i en specialanalyse belyst boligsituationen for unge. Undersøgelse har to formål, dels at begrunde, at der skal bygges flere ungdomsboliger, dels at begrund, at Brl. § 5 stk. 2 medfører, at der forsvinder mange små privatejede udlejningsboliger, boliger, som er en vigtig del af de unges boligudbud. Undersøgelsen viser, at vi har mistet 54.000 betalelige små private udlejningsboliger. Disse boliger var en vigtig del af boligforsyningen til unge og enlige. Der er og vil i 10 årsperioden 2002 – 2012 blive påbegyndt 10.600 ungdomsboliger. Tilgangen af boliger i øvrigt til udlejningssektoren består af meget dyre boliger og af store boliger, som unge og singler ikke har råd til at betale. En betalelig boliger er boliger, der kan betales af enlige hustande (singler), unge, studerende eller husstande med lav og svingende indkomst. Ordet betalelig bolig er afledt af det engelske ord © Kongres 2012, Beretning Økonomisk del, Faneblad 05

”affordable housing”. En betalelig lejebolig skal kunne betales af en hustand med lav indkomst. Ordet ”billige” boliger er misvisende, fordi en boligs billighed eller rentabilitet afgøres af boligomkostninger ved boligen. Boligomkostningerne for de forskellige ejerformer beregnes over en periode og indeholder også tab og gevinst ved salg. Således er ejerboligen for langt de fleste husstande den billigste bolig, først og fremmes pga. af skattefrie kapitalgevinster. Efter at indkomsten er korrigeret for skat og individuel boligstøtte, samt et forbrug efter fx forbrugerstyrelsens basisbudget kan man vurdere, hvor mange boliger i bestanden af boliger, der er til at betale for en given familietype. Man kan alternativt måle, som i denne artikel, i hvor høj grad tilgangen eller afgangen af boliger i et land består af betalelige boliger. I disse år vokser antallet af unge på 18 til 29 år med 100.000. Uddannelsesinstitutionerne har øget antallet af optagne og der er fortsat en vandring fra land til by. Det er et problem for de unge, at en stor del af de ledige lejeboliger enten er blevet for dyre, fordi de er blevet moderniseret ved genudlejning eller at de udlejes til høj markedsleje. Mange andelsboliger er blevet dyrere på grund af ændrede vurderinger og mange mindre lejeboliger er nedlagt eller sammenlagt. Det betyder, at det er blevet vanskeligere for de mange nye unge på boligmarkedet at finde en bolig, der er til at betale. I gennemsnit fraflyttes 27 % af de 495.000 privatejede udlejningsboliger hvert år. Jo højere husleje, jo større fraflytningshyppighed. I 1996 ændredes lejelovgivninger, så det blev mere profitabelt at moderniserer ved genudlejning. I 2005 var der ifølge Velfærdsministeriets undersøgelse 2006 moderniseret ca. 20.000 boliger, efter år 2000 med en hyppighed på ca. 2.000 lejemål årligt. I de senere år er modernisering blevet meget mere populært, så der er i de sidste 10 år efter LLO’s skøn moderniseret 30.000 boliger eller 3.000 årligt. 30 % (eller her 9.000) er ifølge ministeriets oplysninger under 60 kvm. Moderniseres en lille lejlighed på 50 kvm. ved genudlejning for ca. 100.000 kr. i dag, stiger lejeniveauet fra 2.400 kr. om mdr. inkl. varme til 4.400 kr. om måneden inkl. varme. Hermed er lejeniveauet så højt, at lejligheden efter LLO’s beregninger efter skat og boligsikring, samt et forbrug efter forbrugerstyrelsen budget blevet for dyr for en enlig studerende eller en single i lavlønsområdet. I de sidste 10 år er 70.000 ud af 132.000 traditionelle (ældre) andelsboliger ifølge LLO’s beregninger blevet for dyre for lavindkomster og unge på grund af en eksplosion i vurderingerne. Omkring en tredjedel eller ca. 23.000 andelsboliger er mindre lejligheder under 60 kvm. Indskuddet i en mindre andelsbolig på 50 kvm. kostede i 2001 efter den offentlige vurdering 99.000 kr., nu koster det 288.000 kr. Bruges valuarvurdering ligger niveauet for en 50 kvm. lejlighed på 350.000 i indskud og en løbende boligafgift på 4.000 kr. om måneden (denne pris kan varierer voldsomt, alt afhængig af belåning, vedligeholdelseshenlæggelser, alder mv.). Tilgangen i tiåret 2000 – 2010 af nyopførte privatejede udlejningsboliger består af 30.000 udlejede typisk større nybyggede ejerlejligheder på 95 kvm. med en husleje på mellem 10.000 og 12.000 kr. pr mdr. Det er en leje, der ikke kan betales af enlige og slet ikke af studerende. De frigjorte ældre ejerlejligheder er for dyre. I de sidste 10 år bestanden af udlejede ældre ejerlejligheder vokset med ca. 30.000 boliger. Disse udlejes efter en opgørelse fra Boligportal.dk til en meget høj leje på 5 - 6.000 kr. om måneden. Desuden er der ofte med en ulovlig tidsbegrænsning på 1 til 2 år. LLO har beregnet, at kun 2 % af lejerne klager over lejen. Det skyldes ofte, at man gerne vil have tidsbegrænsningen forlænget.

Der nedlægges eller sammenlægges ifølge Socialministeriet rapport 2009 årligt 3.800 boliger. Det er især små boliger, der sammenlægges, og det er dårlige boliger, der nedlægges. Anslår man, at 2.200 af de 3.800 boliger er små boliger og privatejede boliger i udlejningssektoren, er der i de sidste 10 år forsvundet 22.000 mindre boliger. Det vil typisk være boliger i den lave huslejeende, og dermed, uanset stand, være betalelige boliger. Byggeriet af almene og private ungdomsboliger og kollegier styrtdykkede frem til 2010. I 2010 og 2011 fik eller får vi en kraftig forbedring, men den er kun midlertidig. Vi vil incl. 2010, og med Finansministeriets skøn for 2011 i perioden 2002 – 2011 kun have en tilgang på 10.600 ungdomsboliger.

5.9

Udviklingen i antallet af udsættelser.

Antallet af udsættelser af lejere har i de senere år været støt stigende i Danmark. I 2008 udgav forskere fra SFI den første tilbundsgående undersøgelse af, hvorfor lejere bliver sat ud af deres bolig. I øjeblikket venter vi på færdiggørelsen af en ny undersøgelse, bestilt af den forrige regering, om perioden 2002 til 2010. I den vil der blive afdækket flere væsentlige emner end i den første undersøgelse. Resultaterne af undersøgelsen skulle have været offentliggjort i foråret 2012, men er blevet forsinket. Udviklingen i antallet af udsættelse er vist i tabelen nedenfor.

Det ses, at udsættelserne er steget med 12 % i 2010. Antallet af lejere, der bliver sat ud af deres boliger, er mere end fordoblet fra 2002 til 2010. I 2011udgør antallet af fogedsager om udsættelser 21.338 i 2011 og 1. halvår 2012 10.349. De seneste opgørelser fra fx Boligorganisationen KAB, viser at antallet nu er faldende, hvilket af regeringen tilskrives ændringer i starthjælpsydelsen og kontanthjælpsloftet, og øget opmærksomhed fra kommunerne.

Vi har udtalt, at skal vi bevæge os væk fra denne situation, der ikke er en velfærdsstat værdig, skal der sættes ind på flere områder. Lavindkomstgrupperne skal sikres bedre økonomi, for eksempel ved at boligsikringen forbedres. Helt overordnet handler det om at få bygget betalelige boliger til almindelige gennemsnitsindkomster og at regeringen lukket for de huller, der betyder at betalelige boliger omdannes til dyre lejligheder. Hvis ikke de dyre lejeboliger sætter lejerne ud, så gør svigtende indkomst. VK regeringens kontanthjælpsloft, starthjælpsydelse og fjernelse af boligsikringen for hjemmeboende har sammen med en stærkt stigende arbejdsløshed ramt lejerne økonomisk. I 2010 slog Arbejderbevægelsens Erhvervsråd fast, at der nu er 65.000 fattige børn i Danmark. Det er en stigning på over 13.000 børn på bare ét år, eller på 26 pct.

5.10

Øget antal højlejeboliger klemmer lavindkomsterne.

Vi har i en ny analyse af lejen i højlejeboliger beregnet, at lavt lønnede har ikke har råd til i længere tid at bo i en højlejebolig. Det er nok ikke overraskende, at det kan dokumenteres, at personer med en løn før skat og før arbejdsmarkedsbidrag på under 20.000 kr. har ikke råd til en højlejebolig. Heller ikke hvis de er to. En fjerdedel af medlemmerne i HK HANDEL tjener under 20.000 kr. om måneden Det kunne så være mindre betydende, hvis der var nok af betalelige boliger. Men i de sidste 10 år har tilgangen af boliger til den private udlejningssektor udelukkende bestået af højlejeboliger med fri markedsleje. Samtidigt er der som tidligere dokumenteret forsvundet flere betalelige boliger, end der er bygget nye almene boliger. Siden 2000 er der ikke bygget private udlejningsboliger, som er til at betale for almindelige indkomster. Stort set alt nybyggeri er opført som ejerlejlighedsbyggeri. 60.000 privatejede udlejningsboliger ligger i dag i i ejendomme, der er opført efter 1991. Siden 2000 er antallet af boliger i denne gruppe vokset med 41.000 boliger. Lovgivningen giver her udlejer ret til at udleje boligerne til aftalt fri leje. Lejlighederne, hvoraf mange egentlig skulle være solgt som ejerlejligheder, er typisk større lejligheder på 95 kvm. En sådan lejlighed udlejes til 1300 -1500 kr. pr. kvm om året, eller over 10.000 kr. om måneden inklusiv varme og forbrugsudgifter. Ca. 35.000 af de lejligheder, der ligger i de ældre udlejningsboliger, er nu gennemgribende moderniseret ved genudlejning. Her ligger lejen også højt. I dag en leje på 1100 kr. pr kvm i København, hvis moderniseringen indebærer rumforandringer. Det betyder, at en 85 kvm. lejlighed koster 8.300 kr. pr. mdr. inklusiv varme og forbrugsudgifter i København. En mindre lejlighed på 60 kvm koster 5.900 kr. pr. måned I de i alt 495.000 privatejede udlejningsboliger findes nu kun 150.000 boliger i storhuse i regulerede kommuner som har en leje, der skulle bygge på omkostningsbestemt leje. Der er derudover 90.000 lejligheder i ejendomme med 2 – 6 lejemål og endelig 216.000 udlejede ejerlejligheder og parcelhuse. Den ældre del af sidste gruppe (ca.126.000 boliger) indeholder mange tidsbegrænsede lejemål, hvorefter det er svært for lejeren at fastholde en omkostningsbestemt leje i disse boliger. Den nyere del har fri leje.

Højlejeboligerne bliver derfor mere og mere udbredt. Hvis boligsikringen var blevet forbedret i takt med markedslejen i den private udlejningssektor vinder frem, ville lejerne være delvist kompenseret. Men det er ikke sket. Så derfor klemmes de lavtlønnede mere og mere. Der mangler betalelige boliger til personer, der bliver akut boligsøgende på grund af en såkaldt husstandsbegivenhed (skilsmisse, sygdom, arbejdsløshed). Det handler også om unges mulighed for at etablere sig i en lejebolig, der er til at betale. Og det handler om, hvorvidt vi ønsker, at det er den almene udlejningssektor, der alene skal løse boligsociale behov og lavindkomsterne boligbehov. Jo flere højlejeboliger, der bliver i den private udlejningssektor, jo mere øges presset på den almene udlejningssektor. Og jo flere kan se frem til, at deres boligområde bliver mere ensrettet med en bestemt befolkningsgruppe Med de gældende ejerboligpriser er højlejeboligernes boligomkostninger langt højere end tilsvarende ejerboliger eller andelsboliger. Når de alligevel bliver udlejet, er det fordi lejeren ikke har indkomst og/eller kreditmuligheder i bank eller realkreditinstitut til at købe en bolig. Det kræver en høj disponibel indkomst (indkomst efter skat) at kunne bo i længere tid i en højlejebolig. Hvor høj indkomst afhænger af leveomkostningerne i øvrigt. Leveomkostningerne er undersøgt af forskningsinstituttet CASA, Forbrugerstyrelsen og af Rockwoolfonden. Beregningerne bygger på husholdningsbudgetter opstillet af Finn Kenneth Hansen, ”Hvad koster det at leve”, 2002. I denne analyse er som grundlag for husholdningsbudgettet anvendt en opdateret udgave af CASA’s budget. Der er anvendt et standard discount budget, som er budgettet opgjort ved indkøb til discountpriser. Resultat af beregningerne fremgår af tabel 1 nedenfor. Budgettet dækker mad og drikkevarer, beklædning, sundhed og hygiejne, leg og fritid, transport og dagligvarer, men ikke varige forbrugsgoder. Sidstnævnte skyldes, at udlejer stiller køleskab, komfur mv til rådighed. Leg og fritid dækker over læsestof, kommunikation (fx telefon), tv/radio/musik, legetøj, foreningsliv, sport/friluftsliv, forlystelser og ferier. I tabellen nedenfor ses CASA’s husholdningsbudget. Kr. pr. måned Standard discountbudget

Enlig (30- 49 år)

Par Med 1 barn 3 – 6 år

7.280

16.934

Kilde: CASA husholdningsbudgetter. Note: Transport er for enlig er med bus, for par med barn og egen lille bil. Alle beløb er opreguleret til 2011 med forbrugerprisindekset.

Tabellen nedenfor viser resultatet af en beregning af overskuddet efter skat, boligudgift, boligsikring, a-kasse/fagforening og leveomkostninger i henhold til standard discount budgettet i tabel 1 for en enlig lavere lønnet person uden formue i en 60 kvm højleje bolig. Det ses, at hvis lønnen før skat og arbejdsgiverbidrag er under ca. 20.000 om måneden er der ikke noget overskud efter at alle udgifterne er betalt. Boligstørrelse 60 kvm Husleje 5.900 kr. pr måned.

Enlig (30 – 49 år) kr. pr måned. 21

Løn

17.600

19.200

20.800

22.400

Overskud efter skat, boligudgift og leveomk. jf. standard discount budget

-1.012

-65

882

1.829

Tabellen nedenfor viser månedligt overskud efter leveomkostninger for en lavtlønnet parfamilie uden formue. Det ses, at familien skal op på en husstandsindkomst på over 41.000 kr. pr måned for at få et standard discount budget til at hænge sammen. Leveomkostningerne er korrigeret for familieydelse, boligsikring og egenbetaling til daginstitutionsplads. Par Med 1 barn 3 – 6 år Kr. pr måned.

Boligstørrelse 85 kvm Husleje 8.300 kr. pr måned. Samlet løn for begge

35.000

38.500

41.500

45.000

Overskud efter skat, boligudgift og leveomk. jf. standard discount budget

-3.258

-1.577

1.761

5.11

Forrentningen af en gennemgribende modernisering.

Vi har i organisationen i kongresperioden arbejdet intenst på at få påpeget problemerne med Brl. § 5. stk. 2. For at dokumentere gevinsterne ved at moderniserer efter boligreguleringsloven § 5 stk. 2 har vi beregnet den merleje, udlejeren optjener, hvis udlejer i stedet for en almindelig lejelovsmodernisering anvender Brl. § 5. Stk. 2, og dermed udfører en såkaldt gennemgribende forbedring. En gennemgribende modernisering er en modernisering, hvor forbedringsudgiften koster mere end et bestemt beløb. I 2012 er beløbet enten 241.506 kr. pr. lejemål eller 2.112 kr. pr. kvm. Når lejligheden er gennemgribende moderniseret kan udlejer opnå en leje efter det lejedes værdi, og ikke som hidtil (dvs. før 1996) en leje, hvor man til førlejen tillægger en beregnet lejeforhøjelse, byggende på en almindelig ydelse på moderniseringens omkostninger. For ikke at blive beskyldt for at manipulerer med tallene eller at finde atypiske eksempler har vi i beregningen anvendt tal fra ministeriets undersøgelse af 5.2 lejen. I tabellen nedenfor er resultatet af Velfærdsministeriets undersøgelse fra 2009 af lejen i 2007 før og efter en gennemgribende modernisering sammenholdt med en beregnet lejestigning, hvis udlejer kun kunne få en lejeforhøjelse svarende til den ”gamle” regel i lejelovgivningen. Efter denne kunne udlejer få en stedsevarende lejestigning beregnet som ydelsen på et 20 årigt lån gange med investeringen i forbedringen. Den gennemsnitlige investering er i undersøgelsen oplyst til 4.080 kr. pr kvm.. Det er desværre ikke oplyst, hvor meget af investeringen, der er egentlig forbedring. Så derfor må den såkaldte vedligeholdelsesandel skønnes efter sædvanlig praksis i huslejenævnene.

Kommunegruppe

København/Frederiksberg Århus c) Odense c) Ålborg c) Hele landet

Førleje Omk. leje a)

Efterleje efter § 5 Stk. 2

Kr. pr. kvm om året 511 941 511 856 548 689 459 643 506 860

Investering

Beregnet efter-leje gamle regler b)

Ekstra leje forhøjelse

4093 uoplyst uoplyst uoplyst 4080

746

195

740

120

Note a) Omkostningsbestemt leje, b) Efterlejen er beregnet som ydelsen på et 20 årigt lån (8,6 % i 2007) af investeringen efter et sædvanligt vedligeholdelsesfradrag på 33,3 %. c) Beløbene for Århus, Odense og Ålborg er oplyst d. 23. marts 2009 i Velfærdsministerens svar til boligudvalget på spm. 83. Svaret indeholder ikke oplysninger om investeringsomfanget i hver af de tre byer.

Tabellen nedenfor viser LLO’s opdatering af Velfærdsministeriets analyse til 2012 beløb. Det ses, at udlejer i dag for hver lejlighed, der gennemgribende moderniseres, kan høste en ekstra lejeindtægt på 236 kr. pr. kvm årligt i København. Udlejeren kan hente vedligeholdelsesdelen af investeringen (de 33,3 %) fra ejendommens vedligeholdelseskonto og skulle den være tom eller negativ på grund af et stort vedligeholdelsesefterslæb, kan udlejeren trøste sig med, at den rationelle investor ved købet af ejendommen har krævet et nedslag i prisen som kompensation for efterslæbet. LLO’s opdatering af Velfærdsministeriets analyse til 2012 beløb. Kommunegruppe Førleje Efterleje Investering Omk. leje efter c) a) § 5 Stk. 2 b) Kr. pr. kvm om året København/Frederiksberg 583 1050 4558 Århus e) 583 950 uoplyst Odense e) 626 750 uoplyst Ålborg e) 524 750 uoplyst Hele landet 578 975 4543

Beregnet efterleje gamle regler d)

Ekstra leje forhøjelse

814

236

808

167

Note a) Omkostningsbestemt leje 2007 opreguleret til 2012 med forbrugerprisindeksets huslejepost b) Efterlejen er fastsat til det niveau Huslejenævnene godkender år 2012 for en gennemsnitsmodernisering I Huset nr. 2 2012 skønner udlejerne lejen 2010 til 970 kr. i København c) Byggeomkostningerne 2007 opreguleret til 2012 med byggeomkostningsindekset d) Efterlejen er beregnet som ydelsen på et 20 årigt lån (7,6 % i 2012) af investeringen efter et sædvanligt vedligeholdelsesfradrag på 33,3 %. e) Beløbene for Århus, Odense og Ålborg er ligeledes opdaterede, se også note 2 til tabellen ovenfor.

Der er ikke indkalkuleret, at udlejer i stedet kan vælge at finansierer med billigere GI lån, og alligevel opnå samme lejeforhøjelse. Det er heller ikke indkalkuleret, at lejeforhøjelsen er stedsevarende. For en gennemsnitslejlighed i København svarer ekstralejen til en gevinst på 19.078 kr. pr lejemål om året. Hvis udlejningsejendommen har 30 lejemål, og de 15 er moderniserede, svarer det til 286.170 kr. om året. En gevinst, som kommer oven i værdiforbedringen af ejendommen.

Det er ikke mindst disse meget store ekstragevinster, der kan forklare, at en gennemsnits udlejningsejendom til beboelse med mere 9 lejemål er steget som vist nedenfor i diagrammet eller med 12,25 hvert år i perioden 1997 – 2010.

For yderligere fra uafhængig kilde at dokumentere gevinsterne ved Brl. § 5 stk 2 har vi på generalforsamlingen 2012 i Juristerne og Økonomernes Pensionskasse spurgt til afkast mv. Spm og svar fremgår nedenfor

Det er jo interessant, at pensionskassen kan oplyse, at en investering i Brl. § 5. 2 giver 8 til 10 % i afkast, sammenlignet med en obligationsinvestering, som kun giver 2-3 % i øjeblikket.

5.12

GI og Lejerne.

Grundejernes Investeringsfond GI er en fond, som i dag løser flere forskellige opgaver. Fonden administrerer penge til vedligeholdelse af private udlejningsboliger, yder billige lån og støtter innovative udviklingsprojekter. GI ledes af en bestyrelse, der udpeges af ministeren, og som består repræsentanter fra udlejer - og lejerorganisationerne. Udlejerne er i flertal. Ifølge Boligreguleringsloven skal udlejerne indbetale en del af huslejen til fonden. Formålet er at sikre, at pengene opspares og forrentes, således at udlejer kan trække på en opsparing, såfremt der er behov for vedligeholdelse af ejendommen. Nedenfor i Tabel 1 fra fondens årsberetning 2011 ses, at der pr 31. december 2011 bindes fra 7.898 ejendomme, at 2.104 ejendomme har saldo, hvor indbetalinger jf. Brl. § 18b er positiv eller 0, at 3.390 ejendomme har en negativ saldo på § 18 b. Samlet er nettotrækket på bindingskontiene negativ, med et mertræk på – 4.811 millioner kr. eller 4,8 mia. kr.

Når fx § 18b har en negativ saldo, betyder det, at udlejer har trukket alt fra ejendommens konto ud, og hertil har indberettet vedligeholdelsesudgifter, som betyder en vedligeholdelsesudgift på ejendommen, der overstiger indestående. Udlejer taber ikke disse midler, der er tale om et udlæg, © Kongres 2012, Beretning Økonomisk del, Faneblad 05

som giver udlejer ret til at modregne sin betaling i lejernes fremtidige indbetaling via huslejen til fonden. Jo større negativ konto, jo oftere hører vi argumentet, at udlejer varetager vedligeholdelsesopgaver ud over, hvad lejerne betaler i husleje. Derfor bør vedligeholdelseshensættelserne sættes op. Dette argument holder ikke, idet opsparingen i ejendommene til vedligeholdelse startede alt for sent (først i 1970-erne) og derfor rækker lejernes betaling via huslejen ikke til at dække vedligeholdelsesefterslæbet, når en gennemsnitsejendom er fra 1930. Udlejer kan så trøste sig med, at da udlejer købte ejendommen, fik han modregnet vedligeholdelsesefterslæbet i prisen. I figur 3 nedenfor er vist udbetalinger af lån fra fonden. Udlejerne kan låne til vedligeholdelses – og forbedringsarbejder i fonden. Renten er meget lav, pt. 3 %, og der kan lånes både afdragsfrit og med afdrag. Over halvdelen af lånene er afdragsfri (max 5 år). Udlejer kan opnå en forbedringsforhøjelse for arbejderne på ejendommen beregnet på baggrund af et 20 årigt realkreditlån, uanset udlejer har finansieret med en lavere rente via GI. A lån er lån til alle ejendomme. B lån var (de udbydes ikke længere) endnu billigere lån til bevaringsværdige ejendomme. Det ses i figur 3, at udbetalingerne er faldet voldsomt, hvilket vel overvejende skyldes finanskrisen, bankernes tilbageholdenhed og at udlånskvoten er blevet reduceret.

I figur 10 nedenfor fra GI årsberetning 2011 er vist de såkaldte § 113 registreringer af uefterrettelige udlejere. Udlejere kan få frakendt retten til at administrerer udlejningsejendomme. GI skal registrerer ejere, når nævnene indberetter, at udlejer ikke har efterlevet en endelig afgørelse eller hvis GI efter Brl. § 60 har igangsat det arbejde, som huslejenævnet har påbudt ejer at udføre. GI meddeler nævnet, når en ejer er registreret 3 gange indenfor 2 år og nævnet kan herefter politianmelde, således at en domstol kan afgøre, om retten til at administrere skal frakendes.

Det ses i figuren, at det er få, der er registret 3 gange indenfor 2 år. GI oplyser i 2011 årsberetningen, at der er afsagt 5 domme, 1 er anket, 1 er blevet tvangsadministreret, 2 har solgt ejendommen, og i den sidste dom er kun den ene af de to ejere frakendt. 17 sager er uafsluttet uden dom, primært pga. ejers konkurs.

5.13

Landsbyggefonden og lejerne.

Landsbyggefonden blev oprettet den 1. april 1967 som en udløber af 1966-boligforliget. De oprindelige tanker med 1966-forliget ved at gradvis optrapning og justering af lejerelationerne, så de fremme i 1974 var nærmere et markedsniveau. Det kom aldrig til at holde stik blandt andet, fordi inflationen var meget høj frem mod midten af 1970’erne. Men der blev indført såkaldte pligtmæssige bidrag fra den ældre del af den almene boligmasse, og de kaldes A-indskud og Gindskud. Tabellen nedenfor fra Landsbyggefondens beretning 2011 viser udviklingen heri.

Det ses, at fonden i 2011 modtog 822 mio. kr. i bidrag. En andel af disse indskud bliver reserveret på konti til den enkelte indbetalende boligorganisation, og organisationen kan trække fra denne konto til såkaldte trækningsretsarbejder, men samtidig skal der være en lokal gearing (selvfinansiering) af midlerne. Typisk bliver midlerne gearet med en faktor 2. Mange af disse midler går til fx nye vinduer og er dermed med til at reducere energiforbruget. I tabellen nedenfor er vist bevægelser på trækningsretsmidlerne 2006 til 2011. Saldo primo 2011 udgjorde 2.398 mio. kr. Årets andel af de pligtmæssige bidrag udgjorde 493 (60 %) og renter 48 mio. kr.. Der forrentes med Nationalbankens diskonto. Der blev udbetalt tilskud på 412 mio. kr., således at der er bogført en saldo ultimo på 2.527 mio. kr. eller 2,5 mia. kr.

Herfra skal trækkes meddelte tilsagn på 831 mio. kr. til boligorganisationerne, der ikke er udbetalt. Tilbage er en ikke disponeret saldo på 1.696 mio. kr. Det ses tabellen nedenfor, at I 2011 førte trækningsretsmidlerne til arbejder for 1,4 mia.kr.

Ud over de såkaldte pligtmæssige bidrag finansieres hovedparten af Landsbyggefondens aktiviteter af bidragene for de udamortiserede lån. Teknikken er, at der efter en udløb af de oprindelige lån til finansiering af opførelsen af en boligafdeling sker en indbetaling svarende til den sidste låneydelse, og den går til boligorganisationens dispositionsfond og til Landsbyggefonden.

I tabellen nedenfor ses bevægelserne på Landsdispositionsfonden. Det ses, at der fra de udamortiserede lån i 2011 er indbetalinger på 1.561 mio. kr. Under udbetalingerne ses, at Landsdispositionsfonden bidrager med kapitaltilførsel (fx til huslejenedsættelser) til boligorganisationer og afdelinger på 612 mio kr i 2011ydelsesstøtte til nybyggeri på 560 mio. kr. i 2011

Denne solidariske recirkulation af pengene er et af de afgørende særkender ved den almene sektor, og disse midler sikrer, at Landsbyggefonden kan støtte nødvendige renoveringer over hele landet samt de vigtige boligsociale indsatser. Det er folketingets politikere, der ved forskellige boligforlig beslutter, hvor meget Landsbyggefonden må støtte af renoveringer. De seneste boligforlig er vedtaget af hele Folketinget, og frem til 2016 sikrede som omtalt i den politiske beretning et historisk højt renoveringsniveau. Tilbage i midten af 2010 var der en kø til Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning på 8 mia.kr. Der er ikke balance i Landsbyggefondens indtægter og udgifter. Gennem flere år har indtægterne til Landsbyggefonden i form af de såkaldte pligtsmæssige bidrag og indbetalingerne fra den udamortiserede lån været mindre end fondens udgifter til bl.a. renoveringer. Forskellen mellem indtægter og udgifter dækkes af et lån fra staten , og indtil videre er der optaget lån for 3½ mia.kr. I de kommende år vil disse lån blive større, hvorefter en stigning i bidragene fra de udamortiserede lån vil vende udviklingen, og i 2027 ventes gælden at være afdraget, forudsat at der ikke gives støtte til renoveringer fra 2016, hvilket alle ved er urealistisk.

5.14

SSFR regeringens skattereform juni 2012.

SSFR Regeringen, Venstre og Det Konservative Folkeparti blev d. 22. juni 2012 enige om en skattereform. Regeringens støtteparti Enhedslisten kom ikke med i aftalen..

Skattereformen betyder, at der er skattelettelser for i alt godt 14 milliarder kroner frem mod 2022. Den samlede skattenedsættelse (skattesænkninger minus skattestigninger) er på omkring syv milliarder kroner. De største skattenedsættelser består af: - En forhøjelse af topskattegrænsen med 57.900 kr. til 467.000 kr., når den er fuldt indfaset i 2022. Det svarer til, at årsindkomster op til 507.600 kr. (før AM-bidrag) vil være fritaget fra topskat (2013-niveau). - Beskæftigelsesfradraget forhøjes fra de nuværende 5,6 pct. til 10,65 pct. i 2022, og det maksimale beskæftigelsesfradrag øges fra 17.900 kr. til 34.100 kr. i 2022. - Der indføres et ekstra beskæftigelsesfradrag til enlige forsørgere ud over det almindelige beskæftigelsesfradrag. Det ekstra beskæftigelsesfradrag udgør fuldt indfaset 6,25 pct. og det maksimale ekstra fradrag udgør 20.000 kr. - Den såkaldte 'iværksætterskat' fra 2009 på selskabers kursgevinster på unoterede porteføljeaktier ophæves. Det finansieres ved forøget lønsumsafgift i den finansielle sektor. Der bliver lavet følgende ændringer af regeringens udspil fra maj 2012 - Overførselsindkomster mindre reguleres med 5,1 pct. som i udspillet, men reguleringen flyttes til perioden 2016-2023. - Folkepensionister får samme forøgelse af topskattegrænsen som andre skattepligtige. - Besparelser mv. på 2,7 mia. kr. (forsvar) og 1 mia. kr. (EU-bidrag) inddrages som en del af finansieringen af aftalen. De fordelingsmæssige konsekvenser af skattereformen fremgår nedenfor:

Kilde: Regeringens lovforslag udsendt i høring.

Der er foreløbigt ingen beregninger, der sammenligner identiske familietyper for ejer/lejer. Reformen blev vedtaget ved 3. behandlingen d. 13. september 2012.

Bilag 1: Boligbestanden i kommunerne. Antal beboede udlejningsboliger efter udlejningsforhold, område og ejerforhold i 2012

Område Hele landet København Frederiksberg Dragør Tårnby Albertslund Ballerup Brøndby Gentofte Gladsaxe Glostrup Herlev Hvidovre Høje-Taastrup Ishøj Lyngby-Taarbæk Rødovre Vallensbæk Allerød Egedal Fredensborg Frederikssund Furesø Gribskov Halsnæs Helsingør Hillerød Hørsholm Rudersdal Bornholm Greve Køge Lejre Roskilde Solrød Faxe Guldborgsund Holbæk Kalundborg Lolland Næstved Odsherred Ringsted Slagelse Sorø Stevns Vordingborg Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø

Privatpers inkl I/S + A/S, ApS mm + off mynd 409717 54492 12791 543 955 454 1340 560 7219 3211 1356 383 1416 2327 561 4086 1631 1343 763 1248 1063 1998 1549 1936 1707 3687 3198 2083 2911 2877 1170 2433 1057 4775 523 1927 4670 3804 3353 3507 7170 2238 2404 5059 1730 1249 3308 3153 3704 1782 1248 2872 2009 2533 21287 4903 600

Almene boligselskaber 468950 51270 6055 856 6038 6637 10665 9617 1303 10732 4103 6469 8621 4737 4118 4972 7495 76 1420 1590 4444 2848 3863 1050 1957 6812 3442 1250 3719 2059 5306 6092 665 7613 1174 1749 3974 5805 3188 3261 4506 1256 2707 8187 1806 458 2983 1498 2193 1149 476 1876 949 2171 21502 4443 227

Private Andels- boligforeninger 187526 88099 14228 204 711 446 590 145 3569 1718 976 404 2145 1253 203 2285 455 142 202 703 593 784 360 444 428 994 591 671 693 644 429 1075 331 2872 600 563 749 1671 864 482 1974 368 489 1619 500 306 886 409 496 720 169 411 224 346 3344 1117 61

Andet/uoplyst

66898 18828 5031 26 963 321 598 14 1542 1421 83 515 961 157 11 1671 547 6 238 14 288 133 280 60 33 923 496 162 1227 237 31 321 105 991 15 328 392 371 163 201 309 234 187 543 269 161 158 146 261 133 115 116 110 80 2014 735 117

Billund Esbjerg Fanø Fredericia Haderslev Kolding Sønderborg Tønder Varde Vejen Vejle Aabenraa Favrskov Hedensted Horsens Norddjurs Odder Randers Samsø Silkeborg Skanderborg Syddjurs Aarhus Herning Holstebro Ikast-Brande Lemvig Ringkøbing-Skjern Skive Struer Viborg Brønderslev Frederikshavn Hjørring Jammerbugt Læsø Mariagerfjord Morsø Rebild Thisted Vesthimmerlands Aalborg

1317 8795 204 4098 4312 6328 5544 3097 2825 2411 7427 4131 2305 2464 6932 2905 1240 9149 369 5160 3152 2505 34902 5914 3410 2500 1550 3385 3540 1455 6185 2254 3531 4889 2388 142 3920 1628 1655 3230 3178 19235

1920 12716 111 2129 4489 7621 8408 1998 2680 2318 8682 4339 1733 1531 5081 2071 1310 6957 101 6968 2613 1554 39310 6180 4592 2162 725 2260 3045 1474 5910 1664 6157 3595 1056 1 1318 891 702 1759 1310 22077

341 1842 74 622 602 1486 1244 432 655 656 1464 1079 924 583 1550 390 306 1500 22 1716 1070 633 6721 948 574 587 187 585 451 161 1113 498 857 780 447 0 611 196 452 606 328 4478

103 826 19 3830 231 663 916 290 123 126 453 409 217 133 724 119 127 524 15 344 146 199 5179 341 214 212 120 503 163 53 412 265 252 355 118 56 176 107 85 113 246 1999

Note 1 fra Statistikbanken: Fejl i tal for ejerforhold i Vallensbæk og Hørsholm kommuner i 2011 og 2012. Dette påvirker også totalerne for de pågældende variable. Ved opdatering af tallene for 2012 er der sket lidt revisioner af tidligere. Se link: www.dst.dk/da/Statistik/emner/boligforhold/boliger.aspx?tab=dok Note 2 fra Statistikbanken: Betegnelsen Uoplyst, betegner boligenheder, som ikke fandtes i BBR-stamregistret ved dannelsen af feltet.

Juridisk del

Indhold 6.1 Afgørelser fra Højesteret 6.2 Afgørelser fra Landsretterne 6.3 Tendenser i praksis boligret og nævn 6.4 Sags – Info 6.5 Forbundets sagsbehandling Bilag 1 Oversigt over normtal

6.1 Afgørelser fra Højesteret I det følgende har vor advokat, Jakob Busse, opsummeret domme og kendelser fra Højesteret på lejeretsområdet i kongresperioden. Dommene refereres løbende i Sagsinfo, og Jakob Busse har også kommenteret dem i Vi Lejere. I Højesterets dom af 4. november 2009 om en udlejers ret til at annullere en bytteaftale med henvisning til, at den oprindelige lejer ikke flyttede ind i den anden lejlighed fastslog Højesteret, at da bytteaftalen på tidspunktet for dennes indgåelse var reel, men at det skyldes efterfølgende omstændigheder, at den oprindelige lejer ikke gennemførte bytningen, var der ikke tale om omgåelse, og udlejer var derfor ikke berettiget til at annullere bytteaftalen med den nye lejer. I dom af 10. december 2009 afgjorde Højesteret, at udlejer, selvom der er indgået aftale om trappeleje, kan regulere lejen efter reglerne om skatte- og afgifter. I Højesterets kendelse af 24. november 2010 fastslog Højesteret med henvisning til konkrete omstændigheder, at spørgsmålet om ophævelse af en lejeaftale som følge af lejers søns forhold skulle behandles af boligretten og ikke fogedretten. Højesterets dom af 17. marts 2011 omhandlede 3 spørgsmål, dels væsentlighedskravet ved varsling af markedslejeforhøjelse efter erhvervslejeloven, dels spørgsmålet om afskrivning af de af lejer udførte forbedringer i lejemålet samt spørgsmålet om løftelse af bevisbyrden alene ved skønserklæring. Højesteret afgjorde, at for at der foreligger et væsentligt misforhold mellem den gældende leje og den varslede leje, skal denne udgøre mellem 10-15%, samt at lejers udførte forbedringer ikke afskrives. I den konkrete sag kunne udlejer ikke alene med skønserklæringen løfte sin bevisbyrde for markedslejen. Spørgsmålet om hvorvidt en ekskluderet andelshaver har krav på at få andelsværdien efter eksklusion enten på eksklusionstidspunktet eller tidspunktet for den efterfølgende overdragelse til anden side har været omgivet af forskellig retspraksis, men Højesteret har i dom af 28. april 2011 fastslået, at det er den faktiske salgspris andelshaveren har krav på. Højesteret har i kendelse af 19. marts 2012 på ny fastslået, at udgangspunktet mellem andelsboligforeningen og dens medlemmer er vedtægterne, og da vedtægterne i den pågældende sag alene havde en påkravsfrist på 3 dage, var denne frist gældende uanset at lejeloven var ændret på dette område. Der har for Højesteret i den forgangne periode været en del sager om betydningen af ensidig indhentede erklæringer samt syn og skøn i forbindelse med markedslejesager efter erhvervslejeloven, og Højesteret har i dom af 3. august 2011 fastslået, at erklæringer indhentet forud for sagsanlæg kunne fremlægges under den efterfølgende sag om fastslåelse af markedslejen. Højesteret har i dom af 25. august 2011 taget stilling til, hvorvidt lejelovens husstandsbegreb også omfattede venner, og Højesteret fandt i den konkrete sag at venner også var omfattet af

husstandsbegrebet, da de benyttede lejligheden i fællesskab og i et vist omfang havde fælles husholdning. Der har ligeledes været flere sager om de såkaldte kombinationslejeforhøjelser i erhvervslejemål, og Højesteret fandt i dom af 26. september 2011, at da parterne havde aftalt nettoprisregulering kunne der ikke uden forbehold reguleres efter markedslejereglerne. Omvendt i dom af 10. september 2012 hvor Højesteret efter en fortolkning af aftalen fandt, at der godt kunne reguleres efter begge principper. I Højesterets kendelse af 10. februar 2012 fastslog Højesteret, at såfremt lejer ikke havde gjort indsigelse mod en opsigelse inden den i lovgivningen fastsatte frist på 6 uger, kunne lejer ikke efterfølgende gøre indsigelse ved sagens behandling i fogedretten. Højesteret har i kendelse af 26. juli 2011 taget stilling til, hvorvidt der under en sag om lejers krav om forholdsmæssigt afslag som følge af udlejers opsætning af stillads kunne indhentes syn og skøn, hvilket Højesteret afviste. I dom af 16. august 2012 afviser Højesteret en lejers krav på modregne udlejers erstatningskrav i den merleje, som udlejer ville få, da der var sket genudlejning i uopsigelighedsperioden til en højere leje.

6.2

Afgørelser fra Landsretten

Som bekendt er det jo ikke altid, at Vestre Landsret og Østre Landsret er enige. Som eksempel kan nævnes, at der har været meget forskellige domme i hver sin retning på moderniseringsområdet. Dertil spørgsmålet om blanketreglerne, om fremhævelseskrav, om regulering af lejen i gennemgribende moderniserede lejemål, om rækkevidden af spise op dommen etc.. Det vil føre for vidt her at gennemgå dommene fra landsretten. På LLO’s årlige Lejeretskonference med fhv. Professor dr. Jur. Halfdan Krag Jespersen gennemgås Højesterets afgørelser, samt ikke mindst de mange afgørelser i Landsret.

6.3

Tendenser i praksis boligret og nævn

Den lokale praksis i boligret og huslejenævnene har stor indflydelse på sagernes udfald. Normtal Mest kendt for lokal variation er (eller var) nævnenes fastsættelse af normtal for administration og tekniske henlæggelser. Men også brugen af normtal varierede. Efterhånden er den regionale forskel indsnævret, men vi har stadig nogle ekstreme satser, for eksempel i Vejle. Se den vedhæftede oversigt over normtal 2011

Oprindelige mangler I praksis er der problemer i forholdet til lejelovens kapitel III, der vedrører oprindelige mangler. Hvornår overgår en oprindelig mangel til at være en mangel efter boligreguleringslovens § 22. Her varierer nævnes skøn. Oprindelige mangler kan ikke behandles i huslejenævnet. Der er for tiden flere sager om nyere byggerier med mange oprindelige mangler. Vi er i lejelovsforhandlingerne blevet enige om, at vi skal have en nævnskompetence ind her. Frist ved mangler i uregulerede lejemål Der er måske en slags hjemmel til at give frist i lejelovens § 113 a. Efter forarbejderne til bestemmelsen skal nævnet, når der gives et påbud, sætte en frist, men herudover er der ingen hjemmel. Lejen i småhuse Et område, der udviser stor variation, er niveauet for lejen i småhuse. Regelsættet blev her ændret 1.1.1995. Efter en del slinger i valsen omkring fortolkningen af reglerne synes det nu at være praksis i de fleste huslejenævn, at man, såfremt der ikke er et sammenligneligt lejemål i større ejendomme, der er reguleret efter de omkostningsbestemte regler, fastsætter lejen efter et beregnet skyggebudget. Alligevel ved vi, at enkelte huslejenævn korrigerer den beregnede leje opad, simpelthen fordi formanden mener, at den beregnede leje i skyggebudgettet er for lav, eller fordi nævnet fejlagtigt tillægger en herlighedsværdi (fx have) ved sammenligning med lejen i storhuse. Såfremt der er tale om småhuse, der udlejes fuldstændig nyrenoveret, burde man som bekendt ikke bruge boligreguleringslovens § 5, stk. 2 til at fastsætte lejen. Huslejenævnet bør fastsætter lejen efter et skyggebudget med en beregnet forbedringsforhøjelse, hvis der ikke er noget sammenligneligt i større ejendomme. Desværre er der nu en praksis, der rask væk skønner lejen efter Brl. § 5 stk. 2 lejen i større lejemål. Vi mangler stadig en Højesteretsdom om denne praksis. Forbedrede lejemål og BRL 5.2 Nogle nævn fastholder stadig, at der ikke skal dokumentation for udgifterne på bordet. Et skøn ved en besigtigelse er nok. Nævnet skriver, at der var enighed om, at lejemålet utvivlsomt er blevet gennemgribende moderniseret. Det er vigtigt, at vi understreger, hvad der også præciseres i vejledningen, at det kun er i helt specielle særlige situationer, at sådan en metode kan accepteres. Desværre er det nok sådan, at jo længere væk vi er fra moderniseringen, jo mindre krav mener man, at der er til dokumentation. I Storhuse, gennemgribende forbedrede lejemål kan man overveje følgende dissens: ”Lejerrepræsentanten konstaterede, 1) at det ikke er dokumenteret, hvad forbedringerne har kostet. Lejerrepræsentanten påpegede, at udlejer jf. Brl. § 5 stk. 4 1. punktum skal fremlægge dokumentation for forbedringerne, og efter bemærkningerne til lovændringen pr. 1. jan 2001 skal der noget særligt til, før udlejers dokumentationspligt kan fraviges. Sådanne særlige udtagelsestilfælde er ikke fremlagt af udlejer. 2) at det som følge af den manglende dokumentation ikke kan vurderes, om forbedringer opfylder kravet i Brl. § 5 stk. 4, hvorefter forbedringer skal være udført indenfor 2 år.

3)at det ikke kan vurderes, i hvor høj grad lejemålet er forbedret, da der ikke er oplysninger om lejemålets tilstand før forbedringerne. Det er hermed umuligt at vurdere forbedringerne i forhold til forøgelsen af brugsværdien. Dette er i strid med hensigten i lovændringen i 2001, hvor der i loven som noget nyt henvises til LL § 58, for jf. bemærkningerne at sikre at nævnet kan vurdere brugsværdiforøgelsen. Lejerrepræsentanten kunne derfor ikke godkende en lejeforhøjelse for forbedringen, førend der foreligger dokumentation for forbedringerne” I forbedrede lejemål i småhuse kan dissensen se således ud: ”Lejerrepræsentanten konstaterede, 1) at det ikke er dokumenteret, hvad forbedringerne har kostet. Lejerrepræsentanten påpegede, at det er udlejers bevisbyrde at fremlægge dokumentation for forbedringerne og brugsværdiforøgelsen. 2) at da nævnet ikke er i besiddelse af generel viden om lejen i sammenlignelige forbedrede lejemål efter § 5 stk. 1 i storhuse, skal lejen fastsættes via et skyggebudget. Denne lejeberegning skal som følge af Højesterets domme d. 22. maj 1997 beregnes som den omkostningsbestemte leje med tillæg af en beregnet forbedringsforhøjelse byggende på de dokumenterede forbedringer. Forbedringsforhøjelsen skal herefter vurderes i forhold til brugsværdiforøgelsen. Lejerrepræsentanten kunne derfor ikke godkende en lejeforhøjelse for forbedringen, førend der foreligger et beregnet skyggebudget og førend nævnet har kendskab til brugsværdiforøgelsen.” Man skal dog huske, at en meget stejl holdning i nævnet kan give bagslag i form af en irriteret formand, som tipper over til udlejersiden. Vi fik i 2000 igennem, at beboer repræsentationen fik bedre muligheder for at sikre, at ejendommen vedligeholdes i forbindelse med genudlejning af gennemgribende moderniserede lejligheder. Det har vist sig, at denne bestemmelse er overordentlig god til at ”vække” beboerrepræsentationen, og det er da også den bestemmelse, udlejerne i forenklingsforhandlinger har ønsket fjernet. Sammenligningslejemål Det er heldigvis praksis i de fleste huslejenævn, at lejen efter det lejedes værdi sættes efter nævnenes almindelig kendskab til lejeniveauet. I boligret bruges derimod konkrete sammenligningslejemål. Desværre begynder flere og flere nævn at supplere afgørelsen med oplysninger om lejen for enkelte sammenligningslejemål. Det kan risikere at føre til et skred, der ender med samme metode som i boligretten, og hermed vil vi stå i det sædvanlige problem med fremskaffelse af egnede sammenligningslejemål. Det er især spørgsmålet om, hvorvidt der findes sammenligningslejemål i kommunen, der har givet anledning til forskellig sagsbehandling i nævnene. Et eksempel fra DJØF’s huslejenævnskonference 2011 viser et hjørne af problemstillingen. En sag om lejefastsættelse i en småhuslejlighed verserer for boligretten. Parterne bliver under sagen enige om, at der ikke findes relevante sammenligningslejemål i kommunen og anmoder i fællesskab retten om at hjemvise sagen til nævnet med anmodning om at fastsætte lejen ud fra et skyggebudget. Retten følger denne henstilling, og sagen hjemvises til nævnet, der 5 © Kongres 2012, Juridisk del, faneblad 6

imidlertid har viden om, at der faktisk findes enkelte sammenligningslejemål, som man dog ikke har henvist til i den oprindelige afgørelse. Der var på konferencen fra grupperne flere forslag til at håndtere denne situation. Nogle ville blot meddele, at nævnet ikke har pligt til at udarbejde et skyggebudget. Andre ville svare tilbage, at nævnet havde kendskab til sammenligningslejemål, og at disse ikke havde været påberåbt af parterne. I den forbindelse ville nogen give oplysninger om de lejemål, der efter nævnets opfattelse kan tjene til sammenligning, mens andre ikke ville. Nogle giver allerede i afgørelsen oplysninger om kendte sammenligningslejemål, men de fleste henviser blot til nævnets ”almindelige” kendskab. Ingen ville udarbejde det ønskede skyggebudget, som parterne jo lige så godt selv kan søge at konstruere under forberedelsen af boligretssagen. Lejenedsættelser Nogle af vore sagsbehandlere har oplevet det problem, at nævnet ikke ex officio tager stilling til det lejedes værdi i sager om varsling af lejeforhøjelser. Også her er der behov for en fælles indsats. Spise op dommene Den såkaldte spise op dom i Højesteret medførte, at adgang til lejeforhøjelse er betinget af, at den gældende leje i ejendommen ikke er tilstrækkelig til at dække ejendommens driftsudgifter. Desværre lykkedes det ikke at få Højesteret til at acceptere, at udlejer skulle oplyse lejeindtægten ved en varsling. I det hele taget skal man være klar over konsekvenserne ved at bruge spise op dommen. Ikke alle lejere er glade for at nævnet og viceværten banker på døren for at tjekke forbedringer i det lejede. Flytteopgør I fraflytningssager har vi stadigvæk problemer omkring tilbagebetaling af depositum. Efter boligreguleringslovens § 21, stk. 2 afgør nævnet en sådan uenighed, men der er stadig mange nævn, der straks henviser til boligretten. Dette er ikke hensigtsmæssigt, og vi bør stramme op her. Til gengæld synes det nu accepteret, at digitalbilleder i stedet for papir billeder er anerkendt som dokumentation over lejemålets tilstand. Desværre afviser flere huslejenævn tilsyneladende billeddokumentation som bevis, og henviser til boligretten. Fraflytningssagerne giver som hovedregel især problemer, når arbejderne er udført. Her skelnes i praksis mellem sager, hvor det drejer sig om selve fraflytningskravene, og sager, hvor det drejer sig om tilbagebetaling af depositum. Vi bør fastholde, at der er egentlig tale om to sider af samme sag. Hvis lejer ikke vil godkende nogle fraflytningskrav eller prisen på arbejderne, skal det sidestilles med, at der ønskes mere depositum retur. Alle flyttesager bør behandles af nævnet i første instans. En sag kan ikke afvises, allerede fordi arbejderne er udført. Det er muligt, at der opstår bevisproblemer under sagsbehandlingen, som gør, at nævnet ikke kan afgøre sagen, men der skal nås langt med udgangspunkt i lejeaftalen m.v. Der bør ikke være forskel på den lejer, der gør gældende, at han ikke vil hæfte for nogle arbejder, og den lejer, der gør gældende, at han skal have depositum retur. Spørgsmålet er, om nævnet også kan tage stilling i sager om tilbagebetaling af forudbetalt leje. Det bør nævnet kunne, dog forudsat, at udlejer og lejer er enige om, hvor længe der er betalt husleje, og hvad der indestår ved fraflytningen i forudbetalt leje.

På fraflytningsområdet er det nu retspraksis, at det ikke længere er tilstrækkeligt, at udlejer sender brevet med sine krav til lejemålets adresse, hvis han/hun ved, at lejer er flyttet (har afleveret nøglen). Der skal dog foretages en konkret vurdering af alle omstændigheder i hver enkelt sag, og der kan være forhold på lejerside, der kan føre til det modsatte resultat. Hvis udlejer inden for 14 dagsperioden uden held har rettet henvendelse til folkeregisteret, og det dokumenteres, vil udlejer derimod få medhold. Nyere afgørelserne i boligret nærmest forudsætter, at udlejer har pligt til at henvende sig til folkeregisteret inden udløbet af 14-dages fristen, og seneste nævnspraksis undersøger, om udlejer har kontaktet telefonisk eller via mail. §11 tilføjelser til lejekontrakten En række bestemmelser i lejelovgivningen er ufravigelige, medens andre gyldigt kan fraviges ved aftale. Ønsker parterne at aftale fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler og/eller lejekontrakten, skal det aftalte anføres i kontraktens § 11. Aftalte fravigelser kan ikke anføres direkte i kontraktteksten (ved overstregning eller lign.), medmindre der i den fortrykte tekst er givet særlig adgang hertil. Enkelte vilkår i den fortrykte tekst er fremhævet med kursiv. Disse vilkår er fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler. Hvis parterne har aftalt de forhold, der er kursiveret i kontrakten, er det ikke nødvendigt tillige at anføre de samme forhold i kontraktens § 11. Som bilag til lejekontrakten hører vejledning vedrørende lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme. Mere byrdefulde bestemmelser i § 11 eller integrerede tillæg til kontrakten behøver ikke at være fremhævet. Den tidligere afsagte dom fra Vestre Landsret (2006) er desværre ikke længere gældende ret da Vestre Landsret nu i dom fra 2009 har ændret holdning. Hvis der er tale om et vedhæftet tillæg og lejer bestrider rigtigheden af tillægget eller dele heraf, og der til nævnet er indsendt tillæg med forskelligt indhold, må det være udlejer, der har bevisbyrden for, hvad der præcist er aftalt ved lejemålets indgåelse. Den er svær at løfte, hvis der er uoverensstemmelse mellem udlejers og lejers kopi af tillægget. Derfor vil lejers underskrift på et tillæg kunne have en væsentlig bevismæssig betydning. Aftaleretligt er der selvfølgelig udelukkende aftalt de vilkår, som lejer har fået forelagt under underskrift. Der er betydelig tvivl om, at lejer skal have underskrevet tillægget på hver side. For at skabe klarhed over, hvad der lovligt kan aftales i § 11 har vi udarbejdet et særligt notat herom. Et eksempel på en klar ulovlig aftale i § 11 er følgende trappelejeklausul, som blev diskuteret på Djøf’s nævnkonference. ”Lejen forhøjes i hvert af årene 2009-2020 den 1. januar med 1 % af den i kontrakten aftalte leje på 6.000 kr. månedligt. Udlejer er endvidere berettiget til at kræve den aftalte leje i henhold til nærværende lejekontrakt nettoprisindeksreguleret hvert år pr. 1. januar, såfremt en sådan nettoprisindeksregulering medfører en højere husleje end den aftalte trappeleje.” Grupperne på konferencen konkluderede, at denne trappelejeklausul skal tilsidesættes, da der både i lejelovens § 53, stk. 6, og boligreguleringslovens § 15a, stk. 4, anvendes ordlyden ”eller”. Man kan ikke lovligt gøre begge dele på samme tid. Resultatet vil formentlig blive det 7 © Kongres 2012, Juridisk del, faneblad 6

samme (ugyldighed), hvis klausulen lagde op til trappelejeregulering i f.eks. de første ti år, og derefter overgang til pristalsregulering i resten af lejeperioden. Alene over emnet trappelejeklausuler kan der laves utallige eksempler på lovlig og ulovlige udgaver. Eksemplet viser, at et notat over lovlig og ulovlige aftaler i § 11 kun kan blive en smagsprøve. Opkrævning af beløb ud over lejen I lejelovgivningen findes enkelte udtrykkelige regler, der foreskriver, at visse beløb ikke lovligt kan være indeholdt i huslejen. Det drejer sig om varme, jf. lejelovens § 36, stk. 1, og udgifter til fællesantenne og elektronisk kommunikation, jf.§ 46 c, stk. 1. Herudover findes ingen udtrykkelige regler. De beløb, der i praksis af udlejer forsøges opkræves ud over huslejen, er udgifter til forbrug, herunder varme, vand, el, antennebidrag og Internet, renovation, forsikring, hårde hvidevarer, vaskeri, vedligeholdelse, rengøring, herunder trappevask og snerydning eventuelt i form af bidrag til vicevært samt alle diverse kuriositeter såsom betaling for ret til at leje udlejers sommerhus eller andre ydelser, der har karakter af dusør. Som omtalt ovenfor har vi nu domme, der afklare noget af dette problemområde. Der er ingen tvivl om, at vi bør opprioritere dette område på vore kurser. Skimmelsvamp Vi har erfaret, at der er en meget forskellig behandling af disse sager. Efter lovændringen i 2008 har ministeriet udarbejdet en vejledning. Desværre kender nogle kommuner stadig ikke vejledningen. Afgørelserne i boligretten er stærkt varierende, nogle lejere kan få meget husleje retur, andre ikke. Der er flere afdelinger, der har oplevet svigt i kommunernes behandling af skimmelsvampsager, oven i købet i en sådan grad, så sagen er endt i Statsforvaltningen. Også afdelingerne griber sagerne an på forskellig måde. Nogle vælger hurtigt at inddrage nævnet, andre indbringer sagen for kommunen, nogle med henvisning til byggeloven og andre med henvisning til byfornyelsesloven. LL § 53.3 og Brl. § 15a leje (fri leje) Vi møder flere og flere sager, hvor det er meget svært at få lejen sat ned. Krisen på ejerboligmarkedet har øget antallet af udlejede nyopførte ejerlejligheder. Også udlejningen af ældre ejerlejligheder tager til i omfang. Det skyldes blandt andet at forældrekøb er blevet meget udbredt, og at finanskrisen har ført til at antallet af udlejede ejerlejligheder er vokset. De nybyggede ejerlejligheder udlejes til fri husleje, ofte en leje på over 10.000 kr. om måneden og med en ublu indeksregulering af lejen, medens de ældre ejerlejligheder udlejes efter devisen ”går den, så går den”. Heldigvis kan en lejer af en ældre ejerlejlighed ofte få nedsat lejen til det niveau, andre lejere betaler for tilsvarende kvalitet mv., men mange tør ikke benytte den mulighed, fordi de har et tidsbegrænset lejemål. Dissenser Vi har konstateret, at der er en meget forskellig politik fra vor egen side både i nævn og boligret, når det gælder dissenser i nævn og boligret. Nogle af vore repræsentanter i huslejenævnene og boligret har meget svært ved at afgive dissens. Her skal man huske, at det

har stor betydning for sagens videreførelse i boligretten, at der er afgivet dissens, og at endelig afklaring kun kan skabes af en Højesteretsdom.

6.4

Sags – Info

Al information om udviklingen indenfor retsområdet udsendes i Sags-Info. Sags-Info har som kilde først og fremmest tidsskrift for Bygge og boligret (TBB). Derudover supplerer vi med domme fra afdelingerne og fra vore advokater, samt fra Ejendomsforeningen Danmarks Nyhedsbreve. Sags-Info udsendes til alle afdelinger og til nævnsmedlemmer og organisationens lægdommere i boligretten, hvis de har tilmeldt sig ordningen samt advokater tilknyttet afdelingerne. Især lægdommerne må meget gerne indsende domme til sekretariatet, som vi så kan offentliggøre i næste nummer af Sags-Info. Udsendelsen af sagsinfo har pga kapacitetsproblemer ligget stille i de første kongresår. Da sekretariatet i januar 2012 fik tilknyttet to studentermedhjælpere startede vi sagsinfo op igen. Imidlertid er det i forbindelse med udvidelses af vores abonnement på TBB blevet nødvendigt at opklare vore retningslinjer for brug af materiale fra TBB., hvorfor vi hat stoppet udsendelsen af sagsinfo midlertidigt.

6.5

Landsforbundets sagsbehandling

Landssekretariatet har i kongres perioden bistået afdelingerne med specialopgaver, som fx skimmelsvamp, kondemnering, byfornyelse, større ombygningssager og med organisering af større almene boligafdelinger og beboerrepræsentationer. Derudover rådgiver vi akut i enkeltsager, der er hastende (fx ophævelse af lejemål, fogedsager etc), fungerer som hotline for sagsbehandlerne i mindre afdelinger og varetager kontakten i tilfælde af, at afdelingen holder ferie eller er ramt af sygdom. I år har vi købt os fri for sagsrådgivning, idet LLOH har varetaget forbundets telefonpasning i sommerferien. På de enkelte områder, hvor vi politisk arbejder for lovændringer, har vi indsamlet og behandlet sager herom, fx skimmelsvamp, opsigelse ved ombygning, modernisering ved genudlejning, pludselig høj husleje, småhuslejen, fraflytningssager eller ulovlige internetsider. Sekretariatet arbejder her med at fremskaffe det nødvendige materiale og dokumentation, så folketingets politikere har konkrete eksempler fra praksis. Daglige modtager sekretariatet mellem 10 og 20 telefonopkald. Det er lejere, som står med et akut behov for hjælp, bare vil have svar på ”et principielt spørgsmål” eller lejere, der gerne vil meldes ind. Vi henviser til den lokale afdeling. Landsorganisationens næstformand Poul Erik Nielsen er af FU udpeget til at varetage henvendelser fra lejere, der ikke er tilfredse med den lokale afdelings sagsbehandling.

Bilag 1

Oversigt over huslejenævnenes normtal

Reguleret kommune (fællesnævn)

adm. 2011, kr. adm. 2012, kr. adm. 2013, kr. eksl. 25% inkl. 25% eksl. 25% inkl. 25% eksl. 25% inkl. 25% moms moms moms moms moms moms KBH Ankenævn 2500 3125 2575 3219 2600 3250 KBH huslejenævn 2500 3125 2575 3219 2600 3250 Frederiksberg 2500 3125 2575 3219 2600 3250 Ballerup 2500 3125 2575 3219 2550 3188 Brøndby A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. Dragør A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. Gentofte 2500 3125 2575 3219 2600 3250 Gladsaxe I.O. I.O. 2575 3219 2600 3250 Herlev A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. Albertslund (Glostrup) A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. Hvidovre 2500 3125 2575 3219 2600 3250 Høje-Taastrup I.O. I.O. I.O. I.O. I.Opd. I.Opd. Lyngby-Taarbæk 2500 3125 2575 3219 I.Opd. I.Opd. Rødovre 2500 3125 2575 3219 2600 3250 Ishøj A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. Tårnby A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. Vallensbæk A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. Furesø A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. Allerød 2500 3125 2575 3219 2600 3250 Rudersdal 2465 3081 2536 3170 2580 3225 Egedal (Frederikssund) 2450 3063 2536 3125 I.Opd. I.Opd. Køge 2500 3125 2575 3219 2600 3250 Halsnæs (Gribskov) 2440 3050 2500 3125 2512 3140 Holbæk (Odsherred) 2600 3250 2700 3375 2725 3406 Faxe 2450 3063 2450 3063 I.Opd. I.Opd. Kalundborg 2600 3250 2700 3375 2725 3406 Ringsted 2500 3125 2575 3219 2600 3250 Roskilde (Lejre) 2500 3125 2575 3219 2600 3250 Slagelse 2540 3175 2600 3250 2680 3350 Stevns A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. Lolland 2500 3125 2575 3219 2600 3250 Næstved 2400 3000 2450 3063 2500 3125 Guldborgsund A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. A.I. Vordingborg 2413 3016 2480 3100 2520 3150 Bornholm 2500 3125 2575 3219 I.Opd. I.Opd. Middelfart 2800 3500 2850 3563 2950 3688 Assens 2800 3500 2900 3625 I.Opd. I.Opd. Faaborg-Midtfyn A.I. I.O. A.I. A.I. A.I. A.I. Kerteminde 2800 3500 2900 3625 3000 3750 Nyborg 2800 3500 2900 3625 3000 3750 Odense 2800 3500 2900 3625 3000 3750 Svendborg 2800 3500 2900 3625 3000 3750 Nordfyns 2750 3438 2900 3625 I.Opd. I.Opd. Langeland 2800 3500 2885 3606 3000 3750 Haderslev I.O. I.O 2800 3500 I.Opd. I.Opd.

Sønderborg Esbjerg (Fanø - ureg.) Vejen Aabenraa Fredericia Hedensted Horsens Kolding Lemvig Norddjurs (Syddjurs) Favrskov Odder Randers Silkeborg Skanderborg Århus Skive (Morsø - ureg.) Viborg Frederikshavn Jammerbugt Aalborg Hørsholm (Fredensborg) Hjørring Helsingør Hillerød Sorø

2000 2800 2750 2650 2800 I.O. I.O. I.O. 2650 I.O. I.O. 2800 2800 2725 I.O. 2800 2650 2650 2800 2800 2800

2500 3500 3438 3313 3500 I.O I.O I.O 3313 I.O. I.O 3500 3500 3406 I.O 3500 3313 3313 3500 3500 3500

2000 2900 2750 2650 2850 2750 2750 2816 2750 2900 2800 2800 2900 2850 2800 2850 2700 2750 2900 2900 2900

2500 3625 3438 3313 3563 3438 3438 3520 3438 3625 3500 3500 3625 3563 3500 3563 3375 3438 3625 3625 3625

2000 3000 I.Opd. 2700 I.Opd. 2750 2750 I.Opd. I.Opd. 2900 2850 2900 2900 2850 2850 2900 2800 I.Opd. I.Opd. I.Opd. 3000

2500 3750 I.Opd. 3375 I.Opd. 3438 3438 I.Opd. I.Opd. 3625 3563 3625 3625 3563 3563 3625 3500 I.Opd. I.Opd. I.Opd. 3750

2500 2650 2500 2450 2600

3125 3313 3125 3063 3250

2575 2650 2575 2500 2600

3219 3313 3219 3125 3250

I.Opd. I.Opd. 2600 2550 2680

I.Opd. I.Opd. 3250 3188 3350

Noter: De tal, som huslejenævnet/kommunen har oplyst, er markeret med fed i tabellen. De tal, der ikke er med fed, er LLO’s egne momsberegninger. A.I. = anvender ikke normtal

I.O. = ikke oplyst

I.Opd. = ikke opdateret ikke oplyst = intet svar på henvendelse

ikke opdateret = normtal for 2013 ikke fastsat endnu

7. Organisatorisk del

Indhold

7.1. Medlemsudviklingen i kongresperioden 7.2. Organiseringen

side 2 4

7.3. Kursusaktiviteten 7.4. Informationsaktiviteten 7.5. Hvidbogssekretariatet 7.6. Den International Lejer Alliance, IUT

7 8 11 11

7.7. Samarbejde med andre organisationer

Bilag 1. LLO regioner og afdelinger i forhold til kommuner Bilag 2. LLO reprĂŚsentation i rĂĽd, udvalg og kommissioner

1 ÂŠ Kongres 2012, Organisatorisk del, faneblad 07

7.1. Medlemsudviklingen i kongresperioden Nedenfor ses medlemsudviklingen opgjort efter antallet af foreningsmedlemmer, som afdelingen har indberettet til Landsorganisationen. Nogle afdelinger vokset, mens andre stagnerer.

Region Nordjylland Midtjylland

Sydjylland/ Fyn

Vest/Sydsjæl. og Lol./Falster Øst

Afdeling Frederikshavn Aalborg Thisted Holstebro Skive Viborg Silkeborg Herning Djursland Århus 1) Skanderborg Vejen Horsens Kolding Munkebo, Kolding Fredericia Fyn Esbjerg Fyn (Munkebo) Aabenraa-Tønder Sønderborg Vestsjælland Næstved Nykøbing F. Hvidovre Rødovre Brøndby Glostrup Birkerød Frederikssund Frederiksværk Nordsjælland København I alt medlemmer

2008

2009

2010

2011

Forening 0 260 80 282 142 100 57 181 94 1600 391 0 381 221 25 173 253 315 220 91 50 1226 633 17 517 507 2891 18 1100 52 72 721 19000 31.670

Forening 0 267 36 282 111 30 225 351 0 0 385 0 360 280 11 118 234 278 228 21 51 1368 730 17 493 492 2742 118 733 52 72 721 19863 30.669

Forening 0 267 0 282 142 30 37 543 108 526 383 0 280 280 5 118 585 343 0 0 50 1407 706 28 470 469 2742 118 1089 52 28 789 20677 32.554

Forening 0 560 36 320 142 79 40 543 36 321 420 0 672 280 0 0 557 413 0 0 64 1403 658 17 0 939 2487 177 1262 52 0 789 18407 30.674

Samlet set er medlemstallet siden 2008 stagneret.

Tabellen nedenfor viser medlemsudviklingen opgjort efter antallet af enkeltmedlemmer, som afdelingen har indberettet til Landsorganisationen.

Region

Afdeling

2008 2009 2010 2011

Enkelt Enkelt Enkelt Frederikshavn 30 50 50 Aalborg 63 624 902 Midtjylland Thisted 55 64 53 Holstebro 130 130 130 Skive 262 278 295 Viborg 270 287 269 Silkeborg 185 225 217 Herning 210 211 242 Djursland 158 0 202 Århus 1) 2000 0 291 Skanderborg 165 214 261 Sydjylland/ Vejen 0 225 50 Fyn Horsens 348 552 585 Kolding 299 255 255 Munkebo, Kolding 0 0 0 Fredericia 80 80 80 Fyn 519 700 827 Esbjerg 480 367 518 Fyn (Munkebo) 0 0 0 Aabenraa-Tønder 0 215 0 Sønderborg 160 198 227 Vest og Vestsjælland 812 877 871 Sydsjælland Næstved 588 604 637 Nykøbing F. 205 198 215 Øst Hvidovre 63 130 92 Rødovre 107 129 92 Brøndby 12 19 19 Glostrup 86 118 122 Birkerød 400 433 391 Frederikssund 34 34 34 Frederiksværk 34 34 40 Nordsjælland 144 44 112 København 5911 6495 6000 I alt medlemmer 13.810 13.790 14.079 Note 1): Tal for Århus dækker 2008 Århus Lejerforening og ellers LLO Århus Nordjylland

Enkelt 0 999 53 90 260 274 171 242 226 605 270 0 655 255 0 0 1025 592 0 0 400 858 615 205 0 184 129 133 375 34 0 112 6734 15.496

Samlet set har vi siden 2008 øget enkeltmedlemsantallet med1686 enkeltmedlemmer, nogenlunde ligeligt fordelt på København og resten af landet.

7.2. Organiseringen Ved sidste kongres blev det besluttet, at ansvaret for medlemsservice fremover skal ligge i LLOs lokale afdelinger. Samtidig blev det besluttet, at afdelinger kan indgå tosidede aftaler om samarbejde. Endvidere blev det besluttet, at LLO’s regioner fremover kun skal beskæftige sig med det organisatoriske og politiske arbejde. 7.2.1. Region Nordjylland I region Nordjylland er medlemstallet stigende. I den forløbne kongresperiode er Frederikshavn afdeling nedlagt og medlemmerne er overflyttet til Aalborg. I LLO Aalborg er der sket en effektivisering og styrkelse af arbejdet hvilket bl.a. afspejles i et stigende medlemstal. Kontoret i Aalborg har i dag tilknyttet en fuldtidsansat jurist og 8 frivillige jurastuderende. 7.2.2. Region Midtjylland Efter meget arbejde fra Regionens side, gennemførtes der i juni 2011 en stiftende generalforsamling der betød, at Aarhus atter kom på ”LLO landkortet” med en selvstændig afdeling. Allerede ved udgangen af 2011 havde den nye afdeling 926 medlemmer, et tal der i 2012 er betydeligt højere, bl.a. på grund af indmeldelse af flere foreninger. LLO Aarhus har etableret sig med kontor hvortil der bl.a. er tilknyttet en jurist og 16 frivillige jurastuderende. Også Djursland er i kongresperioden kommet på ”LLO landkortet”. Det skete ved en stiftende generalforsamling den 29. juni 2010. LLO Djursland har siden oplevet medlemsfremgang, særligt på det almene område, noget der bl.a. understøttes ved afholdelse af kursus om beboerdemokrati for almene lejere. Udover de ovennævnte byer indgår Thisted, Skive, Holstebro, Viborg, Herning, Skanderborg, Kolding på forskellig måde i samarbejdet om udbyggelse af medlemsservicen. I flere af disse afdelinger ses også tydelige fremskridt. 7.2.3. Region Sydjylland og Fyn. I den forløbne kongresperiode er Aabenraa/Tønder udtrådt af LLO. Det har betydet en reorganisering i forhold til regionens øvrige afdelinger, men samlet set er regionen i god fremdrift. Bl.a. har Esbjerg afdeling arbejdet hårdt på at omlægge driften og har bl.a. anskaffet sig nye og bedre lokaler. Esbjerg afdelingen har en positiv medlemsfremgang og dermed pres på medlemsservicen og har derfor, i samarbejde med andre jyske afdelinger, kunne ansætte medarbejder til hjælp til varetagelsen af medlemsservicen. Også i Horsens er man i kongresperioden flyttet til nye og bedre kontorer. Medlemsservicen varetages dels af frivillige, dels af et antal deltidsansatte jurastuderende og en deltidsansat sekretær (deles med Aarhus). Også i Sønderborg afdeling er der i kongresperioden sket positive forandringer, dels er afdelingen flyttet i egne lokaler og dels har den kongresperioden mere end fordoblet sit medlemstal. 4 © Kongres 2012, Organisatorisk del, faneblad 07

7.2.4. Samarbejder i det jyske/fynske Den fælles kontingentopkrævning Den fælles jysk/fynske kontingentordning omfatter i dag alle afdelinger vest for Storebælt undtaget Silkeborg, Skanderborg, Horsens og Kolding. Kontingentopkrævningen har i den forløbne periode særligt haft fokus på afregning af afdelingernes tilgodehavende og brug af PBS. Andelen af medlemmer, hvor kontingentet fornys ved automatisk træk over PBS er stigende, således er PBS-beløbene der overføres til afdelingerne mere end fordoblet fra 2010 til 2012. Senest er der indført halvårsopkrævning af kontingent i de fleste tilsluttede afdelinger som et element i at styrke økonomien og medlemsfastholdelsen. Personalet Ved indgangen til 2012 blev der stiftet et foreningsmæssigt driftsfællesskab, med ansvar for al ansat personale i Lejernes LO vest for Storebælt. I efteråret 2012 rummer driftsfælleskabet 5 fastansatte medarbejdere, heraf 3 på fuld tid og to på deltid. Hertil kommer 6 deltidsansatte jurastuderende fordelt på kontorerne i Aalborg, Aarhus, Horsens, Kolding og Esbjerg. 7.2.4. Region Syd- og Vestsjælland & Loll./Falster I region Syd- og Vestsjælland & Loll./Falster har medlemstallet været stabilt i kongresperioden. Regionen har i kongresperioden mistet 3 frivillige kompetente sagsbehandlere, men har fået tilført en advokat som frivillig sagsbehandler og i 2012 ansat en jurist. I 2012 er der sket en forhøjelse af kontingentet. Således er kontingentet for enkeltmedlemmer forhøjet væsentlig, så det nu er årligt på kr. 700,00 både for nye og gamle medlemmer. Der opkræves hverken sagsgebyr eller indmeldelsesgebyr. De politisk ansvarlige i afdelingerne har gennem en årrække set i øjnene, at det fremover vil være vanskeligt at tilvejebringe frivillige sagsbehandlere. Sagsbehandlingen vil således fremover, efterhånden som flere frivillige sagsbehandlere holder op, blive varetaget af lønnet personale. 7.2.5. Region Øst Region Øst dækker LLO afdelinger indenfor Nordsjælland, over Roskilde og Køge Vestegnen, Hovedstaden og over Østersøen til Bornholm. I den forløbne kongresperiode er Frederiksværk afdeling ophørt med at fungere og medlemmerne overført til Nordsjælland afdeling (den tidligere Hillerød afdeling). Regionen har kontor hos den valgte formands afdelingskontor (i kongresperioden Brøndby afdeling) og har derfor ingen egne udgifter til kontorhold. Møderne i regionen bliver holdt på skift mellem afdelingerne. I den forløbne kongresperiode har regionen især arbejdet med grænserne mellem afdelingerne og for at sikre, at regionens pladser i de kommunale beboerklagenævn og huslejenævn bliver besat med LLO-repræsentanter på lejersiden. Ud over dette, har regionen afholdt kursus for afdelingsmedlemmer, samt afholdt møde for samtlige medlemmer i regionen. Regionen har i den forløbne periode afholdt betalinger for afdelingernes deltagelse på kurser og seminar, ligesom regionen betaler for transport til samme.

7.2.6. Landssekretariatet Efter en årrække med nedskæringer i Landssekretariatet har denne kongresperiodes positive udvikling i økonomien betydet, at det har været muligt at investere og øge aktiviteterne i sekretariatet. Således er der i perioden investeret i et nyt telefonsystem, baseret på voice-responce med viderehenvisning af medlemmer og andre interesserede til lokale afdelinger, hvilket har været stærkt medvirkende til, at det har været muligt at udvide sekretariatets telefontid. Der er således i dag 12 timer mere ugentlig telefontid i sekretariatet end i sidste kongresperiode. Pasning af telefoner kan dog stadig være kritisk i spidsbelastningsperioder, f.eks. i forbindelse med regnskabsafslutning eller ferieperioder, og i perioder har der derfor været købt aflastning i form af telefonpasning i både Vestsjælland og i Hovedstaden. Der er også i kongresperioden løbende foretaget EDB-anskaffelser og arbejdet med en opdatering af serveren. I forhold til personalet er der i perioden indgået en ny overenskomst og der bliver som noget nyt gennemført MUS-samtaler. Vores bogholder m.v. (Susanne Lotze) er gået op i tid, således at hun i dag arbejder på fuld tid og der er ansat 2 nye studentermedhjælpere. Vi har i kongresperioden haft et forløb med en flexjobber og der har endvidere hvert år været indkaldt studerende til oprydning i arkiverne i forbindelse med gymnasiernes afholdelse af ”Operation Dagsværk”. I kongresperioden har der også været taget afsked med funktioner i Landssekretariatet. Således blev året 2010 det år hvor vi ophørte med at være forretningsfører for projektet Opzoomer og også det år hvor vi endegyldigt begravede radioprojektet. Projektet var tænkt som et samarbejde med en lokalradiostation i Storkøbenhavn, men kom udover ombygning og klargøring af radiostudie på sekretariatet aldrig fra start. Tilbageføring af radiostudiet blev startskuddet til de fysiske ændringer der efterfølgende er gennemført og stadig gennemføres på sekretariatet. Således er der i kongresperioden blevet malet kontorer, fjernet væg-til-væg-tæpper og afhøvlet gulve, ligesom der er indkøbt nye mødeborde og stole og anskaffet hæve/sænkeborde og nye kontorstole efter påbud fra arbejdstilsynet. Endvidere er der hensat midler til en endnu ikke igangsat tiltrængt istandsættelse af køkkenfaciliteter. 7.2.7. Øvrige informationstiltag I marts 2010 vedtog Hovedbestyrelsen en række mål for servicen i LLO i forhold til telefonsvare, åbningstid for personlig henvendelse og adgang til telefonisk hotline. Efterfølgende har servicemålene være diskuteret og sekretariatet har gennemført en undersøgelse der viser, at flere afdelinger ikke på nuværende tidspunkt kan leve op til målsætningerne. Dette har Hovedbestyrelsen taget til efterretning, men har præciseret, at samtlige afdelinger skal have en telefonsvare, en ugentlig åbningstid på 2 timer for personlig henvendelse og en hotlinedækning, dog således at Hovedbestyrelsen har taget til efterretning, at de to sidste servicemål ikke straks kan etableres af samtlige afdelinger. Hovedbestyrelsen har vedtaget, at der i den kommende kongresperiode skal arbejdes videre med servicemål.

7.3. Kursusaktiviteten Lejernes LO’s kursusaktivitet vedrørende den private udlejningssektor finansieres primært af tilskud fra Oplysningsfonden. Organisationskurser og kurser vedrørende den almene sektor finansieres af organisationens medlemskontingent. I kongresperioden har vi hvert år holdt en velbesøgt lejeretskonference med fhv. professor dr. Jur. Halfdan Krag Jespersen. Emnerne er som sædvanlig ny retspraksis, interessante domme, forkerte domme og ny juridisk litteratur. Krag Jespersen er forhenværende lejeretsprofessor på Århus Universitet, formand for huslejenævnet i Randers kommune, oplægsholder ved Juridisk Kursuscenter. Med Professor Hans Henrik Edlund, der er formand for Huslejenævnet og Beboerklagenævnet i Silkeborg kommune, formand for Foreningen af Formænd og Sekretærer for Huslejenævn og Beboerklagenævn i Danmark, oplægsholder for Den kommunale Højskole og oplægsholder ved DJØF’s huslejenævnskonference, samt ikke mindst redaktør af Tidskriftet for bygge-. og boligret (TBB), har vi hvert forår holdt en Nævnskonference. Konferencen omhandler nævnspraksis og betydningen af nye domme for afgørelser i både beboerklagenævn og huslejenævn, fx når det gælder flytteopgør, tilbagebetaling af depositum, flytterapporten, bevis, afgrænsning af misligholdelse, skimmelsvamp, aflevering af lejemålet etc. Vi har afholdt to Beboerrepræsentationskurser hvert år. Kurserne har til formål at sætte deltagerne ind i bekendtgørelsen om beboerrepræsentation, samt vigtige områder af lejelovgivningen (huslejefastsættelse, vedligeholdelse/forbedringer, modernisering ved genudlejning, mangler i lejemålet/ejendom m.m.), samt beboerrepræsentationens rettigheder og beboerrepræsentanternes rolle ved syn ved ind - og fraflytning mv. Vi har ligeledes hvert år afholdt et kursus i Lejelov, privat udlejning, lejefastsættelsen i storhuse og småhuse. Kurset henvender sig til sagsbehandlere, huslejenævnsmedlemmer og lægdommere. På kurset gennemgår vi reglerne for lejefastsættelsen og forbedringsforhøjelser i regulerede og uregulerede kommuner, både ved genudlejning og i bestående lejemål. Vi ser på huslejenævnets og boligrettens praksis i sager om omkostningsbestemt leje, trappeleje, varslingers lovlighed, det lejedes værdi, sammenligningslejemål, bevis og på skyggebudget. Vi har endelig hvert år afholdt et endagskursus i Lejelov, privat udlejning, lejers rettigheder, ex. lejefastsættelse. Kurset henvender sig til beboerrepræsentanter, sagsbehandlere, huslejenævnsmedlemmer og lægdommere ved boligretten, som ønsker viden om den del af lejeloven, der ikke omhandler huslejefastsættelsen. Alle kurser er endagskurser og afholdes af Jesper Larsen, sekretariatet.

Kurserne er jf. tilskud fra Oplysningsfonden åbne, så til kurserne inviteres medlemmer af Danmarks Lejerforening, BOSAM, Odense lejerforening mv. Statistik over kursusaktiviteten

Deltagerantal på LLO Kurser

2009

2010

2011

Beboerrepræsentationskursus (februar) Lejelov, privat udlejning, lejers rettigheder Nævnskonference, huslejeog beboerklagenævn Lejelov, privat udlejning, lejefastsættelsen i småhuse og i storhuse Lejeretslig konference Beboerrepræsentationskursus (oktober)

60 15 17 20

25 (Aflyst) 27 36 54 57

20 21 33 28

57 49

50 50

7.4. Informationsaktiviteten 7.4.1. Vi Lejere Oplysningsfondens største enkeltudgift er støtten til medlemsbladet ”Vi Lejere”. Bladet, der er på 20 sider, trykkes i 75.000 eksemplarer og udkommer fire gange årligt. Vi Lejere er en utrolig vigtig informationskanal, fordi det er LLO’s eneste direkte og regelmæssige forbindelse til alle medlemmer. For mange medlemmer er det dermed selve bekræftelsen på, at de er med i LLO. For den lokale LLO-afdeling er bladet en del af fastholdelsen af medlemskab og dermed en vigtig del af argumentationen for, at medlemmerne ”får noget for deres kontingentkroner” også i de perioder, hvor de ikke lige står og har problemer med udlejeren. Bladet har gennem årene udviklet en redaktionel linje med stor vægt på en klar og tydelig lejer-profil. Mange af de sager, bladet har taget op, er gået videre til lokalpressen, til landsdækkende aviser og til radio og TV og på denne måde endt som "varme sager” på politikernes bord. Alt sammen noget, der har det styrket vores profil både i den brede offentlighed og hos medlemmerne og dermed aktivt bidraget til at ”brande” LLO som interesseorganisation. Bladet bidrager også med en ikke-umiddelbar-målbar, men meget vigtig baggrundsviden for politikere og beslutningstagere. Via bladet kender de LLO som en stærk og markant interesseorganisation og de ved, at LLO har en effektiv ”kanal til” de landsdækkende medier og ikke mindst en høj troværdighed som ”the good guys” - dem der har retten på deres side! For LLO som ”organisationen der tegner alle lejere” er det vigtigt, at bladet fremtræder som et samlende blad, der bredt dækker alle dele og aspekter af det ”at være lejer i dagens Danmark”. Det betyder artikler og billeder fra alle landsdele, men ikke nødvendigvis i hvert eneste nummer. Helhedsindtrykket af bladet skal være genkendelighed, både for den enkelte lejer, for offentligheden og beslutningstagere. Dette indtryk skal kunne opleves, hvad enten man bor i Skagen eller København.

7.4.2. Pjecer, Intern Information og Sagsinfo Der har ikke i kongresperioden været optrykt nye pjecer, dels fordi der ikke har været væsentlige lejelovsændringer og dels fordi vi har afventet resultatet af lejelovsforenklingsforhandlingerne. Allerede producerede pjecer og hæfter har kunnet ses på organisationens hjemmeside www.lejerneslo.dk, ligesom de har været til rådighed hos de enkelte afdelinger af Lejernes LO, idet internetudgaverne af pjecerne kan fotokopieres og trykkes til de enkelte afdelinger til enkeltbrug. Landssekretariatet har efter ansættelse af nye studentermedhjælpere haft ressourcer til bl.a. at udarbejdet en revideret oversigt over organisationens nævnsmedlemmer og lægdommere. Ansættelserne har også betydet, at der igen er kommet gang i arbejdet med at udarbejde ”Sagsinfo” og ”Intern Information”. Sagsinfo er således opdateret for årene 2009 til 2012, men udsendelsen afventer en endelig afklaring i forhold til ophavsrettigheder. 7.4.3. Hjemmesiden I den forløbne kongresperiode er LLOs hjemmeside løbende blevet opdateret med pressemeddelelser og kommentarer til politiske begivenheder. Vi får løbende en del henvendelser fra journalister, som gør brug af hjemmesidens pressemeddelelser og artikler, ligesom hjemmesiden i høj grad virker som synliggørelse af de enkelt LLO-afdelinger på landsplan. Fordi hjemmesiden sammen med Vi Lejere er så vigtig en del af LLOs samlede informationsog oplysningsaktivitet, besluttede Hovedbestyrelsen i 2010 at afsætte midler til en omlægning og modernisering af Landsorganisationens hjemmeside. Det blev i den forbindelse vedtaget at nedsætte en følgegruppe, sammensat med personer med erfaring og indsigt i de forskellige løsninger der forefindes rundt omkring i landet, således at den valgte løsning: - på den ene side kommer til at afspejle hovedbestyrelsen ønske om at signalere LLO som en moderne medlemsorganisation med en klar kommunikationsstrategi, styret og tilrettelagt fra landssekretariatet - på den anden side ligeledes afspejler hovedbestyrelsens ønske om, at den valgte løsning ikke lægger unødige hindringer for lokale afdelinger og/eller regioners virke - især i forhold til spørgsmålet om indmeldelse, registrering af medlemskab og den efterfølgende opkrævning af medlemskontingent. Det har i perioder været svært for arbejdsgruppen at mødes, men der arbejdes fortsat ud fra ovenstående vedtagelse. Der har på nuværende tidspunkt været fremlagt konkrete løsningsforslag hvis hovedlinjer og layout både Forretningsudvalget og Hovedbestyrelsen har tilsluttet sig. LLOs nye hjemmeside forventes at være klar til årsskiftet 2012/13. 7.4.4. Tilbud om tilslutning til TBB I starten af januar 2012 modtog vi et brev i Landssekretariatet. Brevet var fra Holger Soltau i Sønderborg og efterlyste blandt andet, at Landsforbundet, som en del af sin service i forhold til lokalafdelingerne, etablerede en central ordning med elektronisk adgang til domsudskrifter til favorable priser.

Efter at have undersøgt mulighederne nærmere indstillede FU i marts til Hovedbestyrelsen, at afdelingerne skulle tilbydes en gratis adgang til TBB Thomson om lejelovgivningen, samt tilbydes elektronisk adgang til LLOH’s omfattende database med kommenterede domme. Hovedbestyrelsen tiltrådte indstillingen og den 22. marts 2012 blev følgende udsendt til samtlige afdelinger: ”Alle LLO-afdelinger får nu gratis adgang til en række gode sagsbehandlingsværktøjer Hovedbestyrelsen har besluttet at stille en række sagsbehandlingsværktøjer- gratis - til rådighed for alle vores afdelinger, for at lette arbejdsbyrden og for at give mulighed for, at den enkelte afdelings sagsbehandlere altid har adgang til den nyeste viden. Hovedbestyrelsen vedtog således på sit møde den 17. marts 2012, at samtlige afdelinger i LLO tilbydes en gratis adgang til domsregisteret fra TBB Thomson (Karnov Group), Tidskrift for Bolig og Byggeret online. Alle LLO-afdelinger kan således få én gratis adgang til denne tjeneste – og ønsker afdelingen flere adgange/password kan LLO Landsforbundet tilbyde dette via vores firmalicens for yderligere 1015 kr. årligt pr. bruger. De ekstra licenser afregnes med Landsorganisationen én gang om året. Adgangen til By og Boligret online etableres via et personligt password, der er strengt personligt og derfor kun må benyttes af én navngiven bruger. Hovedbestyrelsen vedtog endvidere at samtlige afdelinger i LLO skal tilbydes adgang til LLO´s Ekstranet, som indeholder anvisninger til sagsbehandling i de fleste sagstyper, et system til erfaringsudveksling (erfaringer, domme og nævnsafgørelser) og til en brugervedligeholdt database over afgørelser om lejens størrelse opdelt på postnumre.”

7.5.

Hvidbogssekretariatet

Hvidbogsorganisationerne består af Arbejderbevægelsens Erhvervs Råd (AE), Boligselskabernes Landsorganisation (BL), Landsorganisationen i Danmark (LO), Fagligt Fælles Forbund, Bygge- Anlægs- og Trækartellet (BAT), Byfornyelsesselskabet/Kuben og LLO. Der har ikke været nogen væsentlig aktivitet i sekretariatet, idet flere af medlemmerne foretrækker at arbejde sammen bilateralt. Arbejderbevægelsens Erhvervsråd har således i forbindelse med en række store analyser om indkomst- og formueudviklingen mod betaling udarbejdet særanalyser for LLO af fordelingen på ejere og lejere, når det gælder skattereformerne.

7.6.

Den International Lejer Alliance, IUT

LLO har i kongresperioden været repræsenteret i IUT ved Jørgen D. Jensen og Helene Toxværd. Jørgen D. Jensen som ordinært medlem af bestyrelsen og Helene Toxværd som lejlighedsvis deltagende i bestyrelsesarbejdet og som ordinært medlem af IUTs følgegruppe vedrørende arbejdet i EU. I kongresperioden har især arbejdet med servicedirektivet og ratifikation af det sociale charter fyldt meget i IUT. Det samme har spørgsmålene om betalelige boliger og vilkårene omkring tilvejebringelsen af almene eller sociale boliger, disse drøftelser har fyldt og fylder fortsat meget i diskussionerne på europæisk niveau.

7.7.

Samarbejde med andre organisationer

Der har i den forløbne kongresperiode, været et udvidet samarbejde med Danmarks Lejerforening om politiske tiltag, i forbindelse med lejelovsforhandlingerne og ligeledes organisatorisk, omkring kursus- og konferenceafholdelse. Der har sideløbende være drøftelser om sammenlægning af de to organisationer. Drøftelser, der blev indstillet i maj måned 2011 efter en tilbagemelding fra DL om, at man gerne fortsatte det organisatoriske og politiske samarbejde, men at man ikke for øjeblikket ønsker, at gå videre med selve sammenlægningen af de to organisationer. LLO har taget dette til efterretning.