Kongresberetning%202006

4. Politisk del

Indhold 4.1 Den politiske udvikling 4.2 Lejelovsforslag, privat udlejning 4.3 Lejelovsforslag, almen udlejning 4.4 Lovforslag vedr. det almene boligbyggeri 4.5 Lovforslag vedr. det private udlejningsbyggeri 4.6 Forhandling om forenkling af lejelovgivningen 4.7 Lovforslag vedr. byfornyelsen 4.8 Andre lovforslag vedr. boligområdet

side 2 4 15 18 20 24 27 31

Bilag 1 Oversigt over vedtagne lov - og beslutningsforslag fremsat i perioden 2. halvår 2003 til 1. halvår 2006

34

Bilag 2 Oversigt over ikke-vedtagne lov - og beslutningsforslag fremsat i perioden 2. halvår 2003 til 1. halvår 2006

36

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

1

4.1 Den politiske udvikling Efter folketingsvalget den 20. november 2001 afløste VK regeringen den tidligere SR regering. Det er lykkedes den nye regering med støtte først og fremmest fra Dansk Folkeparti at få gennemført en række af de sager, som de borgerlige partier havde sat på programmet op til valget. Mest markant var skattestoppet og besparelserne i de offentlige udgifter, herunder ikke mindst store besparelser på byfornyelsen, samt regeringens åbning for salg af almene boliger. Venstre havde et kanonvalg, men går lidt tilbage efter valget, men samlet set holder VK - regeringen et solidt flertal med sit støtteparti, Dansk Folkeparti.

Den 26. april 2004 fremlægger regeringen på grundlag af strukturkommissionens betænkning fra januar et forslag til kommunalreform. Der lægges op til et Danmark, hvor alle kommuner skal omfatte 25-30.000 indbyggere. De nuværende amtskommuner foreslås reduceret til 5 regioner, der primært skal tage sig af sygehusopgaver. Amternes øvrige opgaver overføres til kommunerne. Den 24. juni 2004 vedtager et folketingsflertal bestående af regeringen og Dansk Folkeparti at nedlægge de 13 amter og at lade sygehusopgaverne overtages af 5 store regioner med hovedstæder i Aalborg, Viborg, Vejle, Sorø og Hillerød. Regionerne får ikke mulighed for at selv at udskrive skatter. Kommunerne bliver også færre, men større. De 271 kommuner reduceres til omkring 100. Den ændrede kommunale inddeling med de nye opgaver og byrdefordeling skal træde i kraft 1. januar 2007.

Opinionstallene for VK regeringen og dens støtteparti Dansk Folkeparti er hele efteråret 2004 stadig ringere end ved valget d. 20/11 2001. Det er efter mange valgforskeres mening stadig arbejdsløsheden, som ødelægger tilslutningen til regeringen.

Gallup og Megafon Valget 18-27.11 19-28.07 16-25.08 Parti 20.11.2001 2003 2004 2004 A 29,1 30.2 32,1 30,7 B 5,1 8.2 7,3 7,8 C 9,1 8.7 8,8 10,3 D 1,8 1 1 1 F 6,4 7.3 6,9 8,2 K 2,3 1,9 1,9 M 0 0 O 12,0 10.5 11 11,1 V 31,2 29.9 28,6 27,2 Ø 2,4 2.1 2,4 1,8 Øvrige 0,6 0.1 0 0 Sum 100 100 100 100 Kildeangivelse: "Gallup Instituttet for Berlingske Tidende" Megafons kildeangivelse: foretaget af Megafon og TV2.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

Valget 08.02.2005 25,9 9,2 10,3 1 6 1,7 0,3 13,2 29 3,4 0 100

16–18.08 2005 26,2 9,1 9,4 0,0 7,3 1,6 0,0 14,6 28,1 3,2 0,5 100

Megafon 23.- 26. 09 2006 23,9 8,4 10,7 0,8 8,1 1,3 0,3 16,2 26,1 4,1 0,2 100

2

Folketingsvalget 8. februar 2005 Tirsdag den 18. januar 2005 udskrev statsminister Anders Fogh Rasmussen folketingsvalg til d. 8. februar 2005. Vi udarbejdede straks en pressemeddelelse, hvor vi som første punkt anmodede statsminister Anders Fogh Rasmussen om at oplyse, om huslejegarantien fra 2001 valget ville fortsætte. De politiske partier beslutter imidlertid, at helt andre temaer end boligen skulle frem i valgkampen. Valgkampen kommer til at handle om beskæftigelse, skole, hospitaler, udlændige og skat.

Vi fremrykkede udgivelsen af Vi Lejere, således at bladet kunne udkomme den 2. eller 3. februar med et indhold omredigeret til et valgnummer. Vi besluttede at fokusere på den fortsatte garanti for huslejen.

I forlængelse af kongressen beslutning om at søge et bredt samarbejde med andre lejerforeninger havde vi drøftet valgets situation med Danmarks Lejerforeninger, og vi vedtog en række fællesannoncer, og i lighed med vores bestræbelser i valgkampen 2001 prøvede vi sideløbende med ovennævnte aktivitet at få åbnet for, at der ude i de enkelte bebyggelser kunne hænges plakater op i opgangene. Plakaterne skulle distribueres via en mail.

Da bladet udkommer den 2. februar, får vi samme aften med TV 2 historien om lejergarantien op at stå. Eva Kjer Hansen (V) meddelte, at der ikke er tvivl om Foghs huslejegaranti – den løber stadigvæk. Men statsministeren kom stadig ikke ud af busken. Venstre forsøgte at få dæmpet debatten om huslejestigningerne ved samme dag at udsende en pressemeddelelse, hvori Venstre’ s presseafdeling oplyste, at Venstre ikke ville give huslejerne fri.

Fredag den 4. februar er emnet så vigtigt i valgkampen, at websiden Altinget for TV2 Politik udarbejder en undersøgelse af Venstres kandidaters holdning til Huslejereguleringen. Den 5. februar besluttede vi at indrykke en annonce i Ekstra Bladet i week-enden. Venstre er tydeligt presset af debatten om huslejereguleringen, og Venstres politiske ordfører Jens Rohde udsender en pressemeddelelse, hvori han meddeler, at garantien naturligvis gælder stadig.

Søndag aften den 6. februar er partilederne i den afsluttende valgduel i DR. Anders Fogh Rasmussen rejser selv spørgsmålet om huslejegarantien. Statsministeren kalder LLO’s kampagne for at få en huslejegaranti for en løgnekampagne, og nu for første gang meddeler statsministeren direkte, at denne garanti fortsætter, og at der ikke vil blive rørt ved huslejereguleringen under en kommende borgerlig regering med ham som statsminister.

Altinget undersøgelsesresultat betyder, at vi beslutter at placere en annonce på selve valgdagen den 8. februar i Ekstra Bladet og BT, hvor vi fortæller, at Venstres bagland overhovedet ikke bakker op om huslejegarantien. Det fører til en voldsom modreaktion fra statsministeren, og hele valgdagen kører debatten herom i tv og radio.

Valget ender med, at Regeringen går samlet 2 mandater tilbage. Flertalsgrundlaget med Dansk Folkeparti var uforandret.

Efter valget vælger Socialdemokraterne ny leder, Helle Thorning-Schmidt, og SF vælger Villy Søvndal. SD annoncerer, at partiet i højere grad skal være samarbejdsvillige med regeringen, - også om de kontroversielle punkter som efterløn, pensionsalder, brugerbetaling og indslusningsløn.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

3

Kommunevalget d. 14. november 2005 Den 14. november 2005 er der kommunevalg. Vi udsendte som ved tidligere kommunalvalg forslag til artikler i lokalaviserne, og en guide om fordele og ulemper ved reguleringen i form af artikler herom i Vi Lejere og på hjemmesiden. Kommunevalget rykker heller ikke på vælgertilslutningen, selv om det lykkedes Socialdemokraterne at sætte sig på flere borgmesterposter end tidligere. København får en Socialdemokratisk borgmester, Århus skifter fra en Venstre borgmester til en Socialdemokratisk borgmester, medens de konservative vinder posten fra Socialdemokratiet i Odense.

I foråret 2006 er Socialdemokraterne i kraftig nedgang. De fleste kommentatorer mener, at det er den synlige indenrigspolitiske konsekvens af krisen om Muhammed-tegningerne.

Meningsmålingerne i efteråret 2006, senest Megafon, viser, at både Venstre og Socialdemokraterne ville miste mandater ved et folketingsvalg nu, mens især SF, EL og Dansk Folkeparti går frem. Regeringen og dens støtteparti sidder stadig solidt på flertallet.

4.2 Lejelovsforslag, privat udlejning L 78, B 72 og forgæves forhandlinger mellem lejerne og udlejerne Den 13. november 2003 fremsatte socialminister Henriette Kjær lovforslag L 78 til ændring af lejelovgivningen. Lovforslaget, der blandt andet udsprang af en LLO-pressekampagne om lejere, der fik voldsomme huslejestigninger, og om lejere, der fik opsigelser ved ombygning, indeholdt følgende 4 delelementer: • •

• •

At der blev betaling for udlejerens forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester uden for huslejen svarende til den gældende ordning vedrørende betaling til fællesantenne m.v.

At der indførtes en ordning med behandling af husordenssager ved huslejenævnene på det private område med udgangspunkt i den gældende ordning på det almene område.

Den foreslåede ordning adskilte sig på visse punkter fra den almene ordning, som samtidig foreslogs ændret i overensstemmelse hermed.

At udlejernes adgang til at opsige lejeforholdet efter § 83, stk. 1, litra b, på grund af ombygning ophævedes.

At muligheden for at varsle store lejeforhøjelser i pludselige spring begrænsedes for lejemål i ejendomme, hvor afkastet beregnedes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, samt pligt til oplysning om afkastberegning.

Vi udsendte en pressemeddelelse med følgende indledning: ”Forslaget griber ikke effektivt ind over for den nye spekulation, vi har set i den private udlejningssektor, siger Klaus Hansen, formand for Lejernes LO. 200.000 lejere i uregulerede kommuner og i småhuse kan fortsat risikere, at udlejer moderniserer, så lejer må fraflytte. 50.000 lejere i ejendomme op-

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

4

ført efter 1973, men før 1992, bor fortsat med den utryghed, at udlejer kan forhøje lejen væsentligt, uden forudgående modernisering”.

Den 18. november 2003 fremsendte vi et høringssvar til lovforslaget. Vi foreslog en lang række forbedringer og præciseringer af forslaget, herunder en lavere overgrænse for varsling af lejeforhøjelser, forslag om lejers vetoret i forbindelse med forbedringer og indførelse af pligt til tilbud om erstatningsbolig ved moderniseringer i småhuse og i uregulerede kommuner.

Kort efter at vi havde afleveret vort høringssvar til L 78 fremsatte de socialdemokratiske medlemmer af boligudvalget den 25. november 2003 beslutningsforslag B 72 til folketingsbeslutning om styrkelse af lejeres rettigheder.

Efter forslaget pålægges regeringen at fremsætte et lovforslag, der pr. 1. marts 2004 sikrer • • •

at lejerne i forbindelse med forbedring af et lejemål kollektivt og individuelt kan nedlægge veto mod forbedringsarbejder i lejemålet svarende til gældende bestemmelser herom i lov om byfornyelse, at lejerne i småhuse og i uregulerede kommuner ved forbedringer over 155 kr. pr. m 2 (2004) sikres tilbud om erstatningsbolig efter boligreguleringslovens regler, og at huslejenævnet kan afgøre, om forbedringen er hensigtsmæssig, og at lejerne sikres mod uventede pludselige huslejespring uden modsvarende forbedringer.

Forhandlingerne i folketinget om L 78 endte med, at ministeren måtte opdele forslaget i 2 dele – L 78 A og L 78 B. Socialdemokraternes beslutningsforslag gjorde det vanskeligt for regeringen at få tilslutning til L 78, og for at lette behandlingen af forslaget blev det aftalt, at IT delen, L 78 A, selvstændigt kunne gennemføres inden årsskiftet, mens den resterende del af L 78, L 78 B, omhandlende huslejenævn, store lejeforhøjelser og opsigelser ved ombygning blev udskudt til efter årsskiftet.

Folketinget forhandlingerne efter årsskiftet viste en politisk situation, hvor VK regeringen ikke umiddelbart havde til hensigt at give sig særlig meget i forhold til sig eget oplæg.

Imidlertid lykkedes det Socialdemokraterne og den øvrige opposition at gøre Dansk Folkeparti så usikre omkring det rette i regeringens forslag, at regeringen havde svært ved at få et flertal for sit forslag umiddelbart. Tværtimod var der betydelig interesse for Socialdemokraternes beslutningsforslag.

Formegentlig på baggrund af en henvendelse fra Ejendomsforeningen Danmark ønskede Dansk Folkeparti, at de videre forhandlinger om en løsning blev overgivet til organisationerne inden for området. Ejendomsforeningen Danmark havde startet nogle separate konsultationer med lokale lejerforeninger, herunder Lejernes LO i Hovedstaden og BOSAM. Nu ønskede Ejendomsforeningen Danmark, at der blev åbnet for, at parterne mere bredt kunne forhandle problemstillingen på plads.

Socialdemokraterne indvilgede i at udsætte den nærmere behandling af deres beslutningsforslag B 72, såfremt det blev sikret, at der kunne ligge en løsning for de berørte lejere på bordet inden folketingssamlingens afslutning. Situationen skulle ikke ende således,

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

5

at udlejerne kunne fortsætte med at opsige ved ombygning eller varsle høje huslejestigninger, fordi socialministeren forslag ville bortfalde som følge af, at folketingsåret udløb.

Socialdemokraterne ønskede, at der skulle gælde en tidsfrist, og at forhandlingerne kunne tage fat i andre emner end lige netop dem, der er nævnt i L 78.

Efter denne enighed i folketinget fremsendte socialministeren den 20. januar 2004 følgende til Ejendomsforeningen Danmark, Jyske Grundejere, Lejernes LO, BOSAM og DL: ”Som det formentlig er organisationerne bekendt er behandlingen af lovforslag L 78 B nu udsat til udgangen af februar d.å. Hensigten med denne udsættelse er at give organisationerne mulighed for at fortsætte de påbegyndte drøftelser vedrørende forenkling af lejelovgivningen.

Jeg skal i den forbindelse opfordre parterne til at genoptage forhandlingerne med henblik på at nå frem til en fælles skitse vedrørende forenklinger samt de elementer, der indgår i L 78 B”.

Den 11. februar 2004 fremsendte vi et svar til ministeren underskrevet af de 3 inviterede lejerorganisationer, BOSAM, Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO i Danmark. Vi tilkendegav, at vi var indstillet på at forhandle forenklingsforslag, men at vi måtte meddele, at 1 måned var for kort tid. Det var derfor lejerorganisationernes forslag, at Ejendomsforeningen Danmark, Jyske Grundejerforeninger samt BOSAM, Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO i Danmark forhandlede L 78 B, samt beslægtede forslag som B 72 og B 112 (omtales i næste afsnit) i februar 2004 og herefter meddelte ministeren resultatet heraf.

Da en bredere forenkling af lejeloven er en omfattende opgave foreslog vi, at forhandlinger herom meddeles ministeren til udgangen af oktober 2004, således at organisationerne havde et halvt år hertil. Ejendomsforeningen Danmark og Jyske Grundejerforeninger meddelte ligeledes, at de anså det for urealistisk at nå et forhandlingsresultat inden den 1. marts, og at man gerne ville starte forhandlinger både om forenklinger af lejelovgivningen og om L 78 B. Herefter forhandlede organisationerne i anden halvdel af februar måned L 78 B, uden at nå til et resultat. Vi meddelte dette i et brev til ministeren den 1. marts 2004.

Vi fremsendte derudover i et bilag lejerorganisationernes fælles udkast vedrørende ændring af L 78, B 72 og B 112, samt bemærkningerne til disse forslag, idet vi anmodede ministeren om hurtigst muligt at løse de problemer, som bestemmelserne berører. Som grænse for erstatningsbolig anbefalede vi den under folketingets forhandlinger drøftede grænse på 75 kr. pr. kvm.

Vi meddelte endvidere, at de tre lejerorganisationer var enige om på ovennævnte grundlag at forhandle forenklinger af lejelovgivningen, således at der søges opnået et hovedresultat ultimo oktober 2004, og et delresultat for B 72 og B112 medio maj 2004. Hermed forelå en tidsramme, der efter organisationernes opfattelse var realistisk.

Der afholdes herefter 3 forhandlingsmøder i februar 2004 med de private udlejere. Ved udgangen af februar må lejerorganisationerne i brev af 1. marts 2004 meddele ministeren, at det ikke var lykkedes at opnå enighed om L 78 B, og lejerorganisationerne meddelte derfor lejerorganisationernes forslag til ændring af L 78 B. Derudover meddelte

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

6

lejerorganisationerne, at organisationerne var indstillet på at forhandle videre forenklinger, dog således at der forelå et delresultat for B 72 og B 112 medio maj og et hovedresultat ultimo oktober 2004.

Ministeren svarede lejerorganisationerne i brev modtaget 3. marts 2004. I dette svar udtrykte ministeren en tilslutning til, at et eventuelt hovedresultat for forenkling af lejelovgivningen vil foreligge ultimo oktober 2004.

Først i brev af 29. marts 2004 svarede ministeren på hovedindholdet i vort brev af 1. marts, nemlig at forhandlingerne om L 78 B har måttet afbrydes. Ministeren tager sammenbruddet til efterretning og tilkendegiver, at hun nu er i færd med at overveje situationen for L 78 B i folketinget.

Socialministeren oplyste, at regeringen nu var i gang med på anden måde at søge at opnå enighed omkring L 78 B. Vores sonderinger hos regeringens støtteparti Dansk Folkeparti pegede på, at regeringen formentlig måtte lande på en grænse for erstatningsboliger på 75 kr. pr. m2, sådan som Dansk Folkepartis boligpolitiske ordfører, Freddy Madsen, tilkendegav i DR i februar måned.

Udlejerorganisationerne havde efter vore oplysninger arbejdet kraftigt for at få regeringen til at fjerne sin begrænsning af opsigelse ved ombygning, således at i stedet for en opsigelsesfrist på 3 måneder kunne der indføres en opsigelsesfrist på 1 år.

Vi blev under forhandlingerne også præsenteret for dette forslag. Det kunne vi selvfølgelig ikke tilslutte os, da det endda var værre end det regeringen havde lagt frem.

Den 11. maj erfarer vi, at ministeren til dagens møde i boligudvalget har fremsendt en besvarelse på et spørgsmål til ministeren, hvoraf det fremgår, at der ikke foreligger nogen særlig aftale mellem parterne om at forhandle B 72 og B 112 færdig i denne samling.

Dette var ikke i overensstemmelse med de oplysninger lejerorganisationerne havde fremsendt til ministeren, jf. lejerorganisationernes brev af 1. marts 2004, så derfor besluttede lejerorganisationerne at fremsende en mail til boligudvalget, hvori det præciseres, at det er lejerorganisationernes opfattelse, at B 72 og B 112 skal forhandles færdig inden sommerferien.

I perioden april/maj afholdes 4 forhandlingsmøder med udlejerne. Lejerorganisationerne havde sammen med udlejernes fastlagt en køreplan, således at B 112 forhandledes først og derefter forhandledes B 72, dog således at udlejerorganisationerne allerede på det andet forhandlingsmøde fremlagde de ønsker til ændringer af lejelovgivningen de ønskede clearet mod de lejerindrømmelser, der ligger i B 72. For B 112’s vedkommende havde udlejerne udtrykt, at de stort set var enige i de hensigter, der lå i beslutningsforslaget, og der her ikke ville være clearingønsker.

Strategisk var det mellem lejerorganisationerne besluttet at få B 112 og B 72 færdigforhandlet inden sommerferien for netop at få vist, hvor forhandlingsvillige de private udlejere var. Det var jo ikke gået så godt med L 78 B.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

7

Den 27. maj 2004 afsluttes forhandlingerne mellem udlejer- og lejerorganisationerne.

Lejernes LO og Danmarks Lejerforening var enige om, at resultatet med de private udlejere var for tyndt, mens BOSAM ønsker at fortsætte forhandlingerne. Derfor fremsendte hver organisation sin forklaring til ministeren.

I brev af 27. maj 2004 meddeler Lejernes Landsorganisation således ministeren, at organisationen ikke finder, at udlejerorganisationerne har vist den forventede forhandlingsvilje i vore forhandlinger om B 72 og B 112, og at Lejernes LO på den baggrund for nuværende ikke ser noget grundlag for at fortsætte forhandlingerne med udlejerorganisationerne.

Danmarks Lejerforening fremsendte en lignende formulering, mens BOSAM fremsendte et ønske om at fortsætte forhandlingerne. Alle organisationer har sendt kopi til Folketingets boligudvalg. I ministerens besvarelse til boligudvalget d. 28. maj på spørgsmål vedrørende forhandlingernes ophør oplyste ministeren, at det overraskede hende, at forhandlingerne var afbrudt.

Væsentligt for afbrydelsen af forhandlingerne med udlejerorganisationerne var følgende.

For det første viste udlejerorganisationerne konkret manglende forhandlingsvilje. Det var yderst små indrømmelser, som udlejerorganisationerne ønskede at lægge på bordet.

For det andet måtte vi med L 78 B konstatere, at folketinget lavede en bedre løsning end vi kunne lave med udlejerne.

For det tredje viste de foreløbige tilkendegivelser hos Dansk Folkeparti, at der også for B 112 og B 72’s vedkommende kunne laves noget i folketinget, der var bedre end det udlejerorganisationerne tilbød. Problemet var dog her manglen på tid. Det var efter vor opfattelse denne faktor, der gjorde, at indholdet af B 112 og B 72 blev forkastet af Dansk Folkeparti, da B 112 og B 72 endelig havnede tilbage på ministerens bord efter sammenbruddet mellem forhandlingsorganisationerne.

For det fjerde ville en fortsættelse af forhandlingerne betyde, at den boligpolitiske debat var amputeret. Ministeren kunne affærdige debat i medierne om forskellige beslutningsforslag fra oppositionen med, at emnet forhandles mellem organisationerne. Hermed ville det blive vanskeligere at rejse spørgsmålet om lejernes vilkår i valgkampen og de sidste 2 valgkampe har vist, at lejerpolitik har været væsentligt for udfaldet af folketingsvalget.

Inden årsskiftet 2003/2004 blev første del vedrørende pkt. 1 i L 78 vedtaget, resten af forslaget fortsatte som L 78 B. D. 1. juni 2004 forkastede et flertal i boligudvalget bestående af regeringen, Dansk Folkeparti, Det radikale Venstre og Kristendemokraterne Socialdemokraternes beslutningsforslag B 72.

Den 2. juni 2004 vedtages L 78 B med regeringen og Dansk Folkepartis stemmer.

Socialdemokratiet, SF, EL og de radikale ønskede yderligere forbedringer af forslaget, men det var regeringen imod.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

8

SF forslag B112, høring og regeringsforslag L 36 om uefterrettelige udlejere.

SF fremsatte den 27. januar 2004 fremsat forslag til folketingsbeslutning B 112 om forbedrede muligheder for frakendelse m.v. af retten til at administrere udlejningsejendomme.

Ifølge forslaget skal folketinget pålægge regeringen at fremsætte lovforslag til ændring af lov om leje, så frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme – ud over det allerede i loven angivne – kan ske i følgende tilfælde: 1. når en udlejer gentagne gange undlader at informere, inddrage og forhandle med ejendommens beboerrepræsentation som beskrevet i lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser om beboerrepræsentationens rettigheder, herunder i forhold, der vedrører huslejens størrelse, ejendommens vedligeholdelse, forbedringer af det lejede og andre væsentlige forhold, 2. når en udlejer inden for en periode på 2 år ikke har efterlevet fem eller flere afgørelser fra huslejenævnet, 3. når Boligkommissionen har konkluderet, at et lejemål er blevet ubeboeligt, eller 4. når Grundejernes Investeringsfond for tredje gang overtager en vedligeholdelsessag for en udlejer.

Frakendelse bør i ingen af de nævnte situationer eller i situationer, hvor der allerede efter gældende regler kan ske frakendelse, forudsætte kommunalbestyrelsens samtykke.

Forslaget blev forkastet i en betænkning af boligudvalget d. 1. juni 2004 af et flertal bestående af regeringen, Dansk Folkeparti, Det radikale Venstre og Kristendemokraterne.

Høringsforslag fra ministeren Herefter, den 8. december 2004, udsendte socialministeriet forslag i høring om skærpelse af reglerne om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme m.v.

Lovforslaget indeholdt et forslag om udvidelse af den gældende ordning i lejelovens kapitel XVIII A om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme. Herudover indeholdt lovforslaget forskellige konsekvensændringer. Den foreslåede udvidelse af frakendelsesordningen bestod af 2 elementer: 1) Frakendelse kan ske, hvis ejeren ikke har efterlevet 3 eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 år.

2) Frakendelse kan ske, hvis Grundejernes Investeringsfond i 3 eller flere tilfælde inden for en periode på 10 år over for den samme ejer har udført arbejder i henhold til § 60, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Vi anførte blandt andet følgende i vort høringssvar:

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

9

• • •

at det var utilfredsstillende, at der kun skal gælde en 2 års grænse for antallet af overtrådte nævnskendelser. Grænsen betyder, at udlejer hvert år kan sidde en nævnskendelse overhørig, uden at der kan gribes ind. Vi foreslog 4 år. at det præciseres, at samme regler gælder for 3 afgørelser i boligretten, og at både boligretsafgørelser og nævnsafgørelser kan tælles sammen til 3. at det er utilfredsstillende at der afgrænses til ejendomme med mindst 2 udlejet beboelseslejligheder. Lovforslaget forhindrer, at der kan gribes ind over for spekulanter, der opkøber faldefærdige enfamilieshuse rundt omkring i landet og udlejer disse huse på ublu vilkår. Spekulanter, der overhører flere kendelser fra huslejenævnet, og som er ligeglade med den utryghed og usikkerhed, udlejer påfører lejerne, når udlejer eller administrator vedvarende fremsender uberettigede krav, selv om huslejenævnet har idømt noget andet. Vi henstillede derfor, at lovforslaget opstrammes, således at også udlejede enfamilieshuse, ejerlejligheder og enkelt værelser/klubværelser blev omfattet af bestemmelserne.

Hertil føjede vi, at det i lovforslaget præciseres, at nævnskendelser om fastsættelse af lejen ikke alene har betydning for den lejer, der har indbragt sagen, men også betyder, at udlejer fremover skal udleje lejligheden til den af nævnet fastsatte leje (selvfølgelig korrigeret for stigende omkostninger), og under forudsætning af, at lejemålet ikke er forbedret eller lign., der kunne betyde en lejeændring.

Og vi påpegede, at det var utilfredsstillende, at dette forslag var afgrænset således, at kun efterrettelige udlejere kunne rammes.

Endelig tilføjede vi vort forslag om, at retten til at administrere beboelseslejligheder skal opnås ved autorisation, og vi fremlagde forslag til konkret opstramning af lejeloven på dette område. Dette vil fjerne de værste vildskud blandt administratorerne.

Lovforslag fra ministeren Den 24. februar 2005 fremsætter ministeren lovforslag L 36 om uefterrettelige udlejere og dette var til 1. behandling den 10. marts 2005.

Oppositionen foreslog, at forslaget opstrammedes, blandt andet således: • at udlejeren i lejeaftalen skal give lejeren oplysninger om eventuelle afgørelser fra huslejenævn eller domstole, som vedrører det pågældende lejemål, og den foreslåede bestemmelse om, • at ejere af udlejede beboelseslejligheder ved dom kan frakendes retten til at administrere ejendomme, udvidedes til at gælde for alle udlejere, og at administratorer kom med ind under loven, fx dem der administrerer mere end 6 lejemål.

• at udvide perioden fra 2 til 4 år, således at manglende efterlevelse af 3 huslejenævnsafgørelser inden for en 4-årig periode kan danne grundlag for en afgørelse om rettighedsfrakendelse.

Lovforslaget blev vedtaget d.17. maj 2005. Alle partier stemte for forslaget. Ingen af oppositionens ændringsforslag kom igennem.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

10

Beslutningsforslag B 143, om modernisering af værelsesudlejning, af S Den 9. marts 2004 fremsatte Socialdemokraterne forslag til folketingsbeslutning om modernisering af reglerne for udlejning af enkeltværelser.

Efter forslaget pålægges regeringen inden den 1. november 2004 at fremsætte lovforslag om en modernisering af reglerne for udlejning af enkeltværelser. Lovforslaget skal indeholde følgende elementer: 1. Opsigelsesvarslet for lejere af enkeltværelser skal forlænges til 3 måneder.

2. Udlejer skal kunne idømmes bøde, hvis der kræves en højere leje end tilladt, uanset om huslejenævnet tidligere har afsagt kendelse om lejens størrelse.

3. Huslejenævnet skal forpligtes til på forespørgsel at oplyse udlejer om niveauet for rimelig leje ved værelsesudlejning og ved forbedringer af lejemålet.

4. Reglerne for værelsesudlejning gøres præceptive for andelshavere.

Vi har støttet forslaget, idet vi har anført, at også modtagere af offentlige ydelser skal kunne udleje værelser, uden at indtægten modregnes i ydelsen.

Et flertalt bestående af V, DF, KF, RV og KD indstillede beslutningsforslaget til forkastelse, mens et mindretal bestående S, SF og EL indstillede forslaget til vedtagelse idet man var enig om, at forslaget vedrørende bødeidømmelse til udlejer skulle udgå. Ved 2. behandlingen den 4. juni 2004 blev indstillingerne i boligudvalget fulgt.

Beslutningsforslag B 110 om priskonkurrence og bedre omkostningsstyring i private udlejningsejendomme, af S. Den 17. december 2004 fremsatte socialdemokraterne forslag til folketingsbeslutning om priskonkurrence og bedre omkostningsstyring i private udlejningsejendomme Efter forslaget pålægger folketinget regeringen at fremsætte lovforslag, der pr. 1. januar 2005 sikrer, • • • •

at der er priskonkurrence ved udfærdigelse af arbejder på ejendommen, at der indføres obligatoriske 5-årige vedligeholdelsesplaner, at der ved varsling af budgetleje i storhuse (mere end 6 lejemål) oplyses om budgetlejen, og at der ved varsling af budgetleje oplyses om nøgletal.

Forslaget nåede ikke at blive førstebehandlet. D. 16. marts 2005 genfremsatte socialdemokraterne B 110 nu som B 25. Beslutningsforslaget blev ikke vedtaget, men efter første behandlingen den 3. maj 2005 henvist til boligudvalget.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

11

Beslutningsforslag B 111 om sikring af og øget indflydelse for beboerrepræsentationer i private udlejningsejendomme, af S Den 17. december 2004 fremsatte socialdemokraterne B 111 forslag til folketingsbeslutning om sikring af og øget indflydelse for beboerrepræsentationerne i private udlejningsejendomme.

Efter forslaget pålægger folketinget regeringen at fremsætte lovforslag, der pr. 1. juli 2005 sikrer, • • • •

at beboerrepræsentationen kan indbringe spørgsmål om mangler på ejendommen for huslejenævnet, at beboerpræsentationen ved væsentlige arbejder på ejendommen kan pege på en bydende på arbejderne i ejendommen. at udlejer kan pålægges en sanktion, såfremt udlejer ikke overholder lejelovenes bestemmelser vedrørende inddragelse af beboerrepræsentationen i ejendommens anliggender, og at beboerrepræsentationen kan nedlægge veto mod en forbedringsplan for ejendommen, såfremt den ikke er indarbejdet i en 5-årig forbedrings- og vedligeholdelsesplan for ejendommen, og såfremt den ikke er hensigtsmæssig. En tvist herom afgøres af huslejenævnet.

Forslaget nåede ikke at blive førstebehandlet. D. 16. marts 2005 genfremsatte socialdemokraterne B 111 nu som B 24.

SF og Enhedslisten støttede Socialdemokraternes forslag. Det Radikale Venstre støttede forslagene om, at beboerrepræsentationen kan indbringe spørgsmål om mangler for huslejenævnet, at man kan pege på en bydende til arbejderne og at der kan pålægges en sanktion, hvis udlejeren ikke overholder lejelovens bestemmelser vedrørende inddragelse af beboerrepræsentationen i ejendommens anliggender. Derimod var partiet imod at give beboerrepræsentationen en vetoret overfor arbejder i ejendommen. Her følger partiet sin linie fra ændringen af byfornyelsesloven, hvor Det Radikale Venstre sammen med regeringen og Dansk Folkeparti fjernede lejernes vetoret. Regeringspartierne kunne ikke støtte nogen af punkterne og mente, at det var bedre, at det gode samarbejde i ejendommene opnås ved frivillige samarbejdsformer.

Beslutningsforslaget blev ikke vedtaget, men efter første behandlingen den 3. maj 2005 henvist til boligudvalget.

Beslutningsforslag B 112 om forbedring af lejeres tryghed og retsstilling ved fraflytning fra private udlejningsboliger, af S Den 17. december 2004 fremsatte socialdemokraterne forslag til folketingsbeslutning B 23 om forbedring af lejeres tryghed og retsstilling ved fraflytning fra private udlejningsboliger

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

12

Efter forslaget pålægger folketinget regeringen at fremsætte lovforslag, der pr. 1. juli 2005 sikrer • • • • •

at lejere ikke kan forpligtes til nyistandsættelse ved fraflytning, at der er priskonkurrence ved istandsættelse af en lejlighed, at der indføres obligatoriske ind - og fraflytningsrapporter, at lejere har ret til godtgørelse for eget arbejde, og at udlejere, såfremt parterne er uenige, skal indbringe tvisten for huslejenævnet.

Forslaget nåede ikke at blive førstebehandlet. D. 16. marts 2005 genfremsatte socialdemokraterne B 112 nu som B 23. Beslutningsforslaget blev ikke vedtaget, men efter første behandlingen den 3. maj 2005 henvist til boligudvalget.

Lovforslag L 231 om lukning af hul i lejelovgivningen ved udlejning til andre end fysiske personer, af S og SF. Lovforslaget blev fremsat den 7. april 2006 af Socialdemokratiet og SF. Forslagsstillerne peger på, at der i de senere år i de største byer i Danmark har været en stærk vækst i en særlig konstruktion, der bruges til at omgå boligreguleringslovens bestemmelser om huslejens størrelse samt sikring af andre lejerettigheder.

Boligen udlejes således ikke direkte til lejeren, men derimod til en offentlig eller en privat virksomhed, som videreudlejer den til en beboer, og dermed etableres et erhvervslejeforhold mellem udlejeren og selskabet/virksomheden. Der bliver hermed tale om udlejning efter erhvervslejelovens regler til denne virksomhed/mellemmand. Dermed er dette lejeforhold ikke omfattet af boligreguleringsloven eller for den sags skyld lejeloven, og huslejen kan sættes helt efter udlejers forgodtbefindende og kan ikke prøves i huslejenævnet.

Lejens størrelse begrænses i princippet af reglerne i erhvervslejeloven og kan prøves i boligretten, men i praksis er dette ensbetydende med helt fri leje.

Forslaget blev efter 1. behandling henvist til boligudvalget.

Lovforslagene L 92, L 141, L84 om ligestilling af vilkårene for opsigelse af lejere af landbrugsejendommes beboelsesbygninger med andre lejere, af S, EL og Socialministeren.

Socialdemokratiet fremsatte den 24. november 2005 lovforslag L 84, der havde til formål at give lejere af beboelsesbygninger på en landbrugsejendom samme beskyttelse som lejere af hus og husrum, jf. lejelovens regler. Lovforslaget skulle således dels sikre, at opsigelsesvarslet, hvis udlejer selv skal benytte det lejede, bliver 1 år, dels forhindre, at udlejeren opsiger en lejer, fordi udlejerens personale skal bruge ejendommen.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

13

RV anførte, at der fortsat er brug for, at man kan opsige lejere, hvis en af ens medarbejdere skal bo i en af de boliger, som er tilknyttet ejendommen. RV mener, at den fleksibilitet skal fastholdes, men ønsker, at reglerne skal strammes, så misbrug undgås. Da regeringen også var imod blev lovforslaget forkastet, idet 40 (S, SF og EL) stemte for, og 68 (V, DF, KF og RV) stemte imod.

Enhedslisten fremsatte sideløbende den 30. november 2005 forslag ligestilling af lejere i landbrugsejendommes beboelsesbygninger med andre lejere. Lovforslaget var en genfremsættelse af L 230 fra folketingsåret 1999-2000. Formålet med lovforslaget er at give lejere af beboelsesbygninger knyttet til landbrugsejendomme samme retsstilling som andre lejere med hensyn til opsigelsesbetingelserne. Efter forslaget skulle den særlige adgang til opsigelse efter landbrugsloven ophæves.

Enhedslistens forslag blev første gang fremsat i forbindelse med en artikel i Århus Stiftstidende, der beskrev, hvorledes lejere under trussel af opsigelse påtvinges huslejestigninger. Danmarks Radio påviste i sin udsendelse Kontant den 20. september 2005, at problemet ikke er blevet mindre eller for den sags skyld mindre aktuelt.

Lovforslaget forkastedes, idet 40 (S, SF og EL) stemte for, og 68 (V, DF, KF og RV) imod.

Regeringens lovforslag herom, som blev fremsat d. 1/3 2006, fremlagdes med bandt følgende argumentation. Regeringen pegede på, at der i efteråret 2005 har været en offentlig debat om hensigtsmæssigheden i fortsat at opretholde den særlige opsigelsesgrund og det kortere opsigelsesvarsel i lov om landbrugsejendomme. Lovforslaget indeholder derfor en ophævelse af bestemmelsen i lovens § 28, stk. 3, om, at lejere kan opsiges med 6 måneders varsel, når boligen ønskes anvendt som bolig for personer, der beskæftiges i bedriften.

Bestemmelsen om, at lejere kan opsiges, når boligen ønskes anvendt til opfyldelse af bopælskravet ved erhvervelse af ejendommen, opretholdes uændret for at sikre, at bopælspligten kan opfyldes i forbindelse med erhvervelse af en landbrugsejendom.

Varslet er her et år.

Efter afstemningen i Folketinget d. 2. juni 2006 ophæves den særlige adgang til opsigelse af lejere af landbrugsejendommes beboelsesbygninger. Reglerne om ophævelse gælder fra 1. august 2006. V, K og DF stemte før, de øvrige imod pga, at regeringen havde bundet forslaget sammen med en for dem uacceptabel fjernelse af nogle restriktioner på udnyttelsen af landbrugsjord.

Beslutningsforslag B 136, Forslag om lejeres retsstilling i forbindelse med skimmelsvamp og lign. i lejeboliger, af S Den 28. april 2006 fremsatte S forslag til folketingsbeslutning om lejeres retsstilling i forbindelse med skimmelsvamp og lign. i lejeboliger Efter forslaget opfordrer folketinget regeringen til at udarbejde regler, der skal sikre, at udlejer har ansvaret for at få fagfolk til at konstatere, om en bygning/lejlighed er angrebet af skimmelsvamp el.lign., når en lejer har begrundet mistanke om dette, og at det i tvivlstilfælde

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

14

er udlejers ansvar at bevise, at der ikke er skimmelsvamp i boligen, at udlejer har ansvaret for, at der foretages en sundhedsfaglig vurdering af, om boligen fortsat kan bebos, når der konstateres skimmelsvamp, og at den sundhedsfaglige vurdering skal danne grundlag for beslutningen om, hvorvidt der skal stilles en erstatningsbolig til rådighed, eller om der skal gives et nedslag i huslejen, at udlejer har ansvaret for at stille en eventuel erstatningsbolig til rådighed og, at der fastsættes en tidsplan for udbedring af skaderne og eventuelt fraflytning af boligen, samt at lejeren informeres om dette.

4.3 Lejelovsforslag, almen udlejning Lovforslag L 135, om indsats mod ghettoisering mv., af VK – regeringen Forslaget, der blev fremsat d. 8. december 2004, indeholdt følgende hovedelementer: • •

Nye udlejningsregler i problemramte boligområder Forbedret anvisningsmulighed i privat udlejningsbyggeri.

Efter forslaget skulle der etableres en ny, ekstra model for udlejning af almene boliger, såkaldt kombineret udlejning. Denne kunne tages i brug i almene boligområder med særlig høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet. Samtidigt ændrede forslaget kommunens muligheder for social anvisning til det private udlejningsbyggeri.

Vi kommenterede forslaget i et høringssvar.

Vi anførte, at alle boligformer bør bidrage til at løse den boligsociale opgave i Danmark.

Vi kunne støtte, at der indførtes en højere betaling for anvisningsretten i den private udlejningssektor. Det var imidlertid stærkt utilfredsstillende, at kommunens anvisningsmuligheder i den private udlejningssektor indsnævredes kraftigt til alene få områder, hvor kommunen har besluttet kombineret udlejning. Det betyder en betydelig forringelse af kommunens muligheder for i almindelighed til at inddrage den private udlejningssektor i den boligsociale anvisning.

Vi påpegede, at det var en udbredt myte, at den gratis anvisningsret for kommunerne og for samfundet til ledige boliger i almene afdelinger, var rimelig og retfærdig, fordi de almene boliger modsat de private udlejningsboliger modtog store offentlige tilskud til drift og opførelse (de såkaldte murstenstilskud). Vi påpegede, at vismændene i deres forårsrapport 2001, og at økonomi- og erhvervsminister Bendt Bendtsen efterfølgende i et svar fra ministeren til boligudvalget havde tilkendegivet, at den offentlige murstensstøtte til almene boliger stort set modsvaredes af den samme murstensstøtte til private ejerboliger i form af en ikke-markedsbestemt ejendomsværdibeskatning (den skulle ifølge vismændene være det dobbelte).

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

15

Der var derfor ikke tale om, at anvisningsretten til de almene boliger modsvaredes af murstensstøtten, men at anvisningsretten var en gratis tillægsydelse som samfundet (lovgiver) tiltager sig i den almene sektor, men beslutter at betale for, når det drejer sig om den private udlejningssektor.

Vi foreslog, at der ydedes de almene afdelinger og boligorganisationer en betaling for den anvisningsret samfundet tiltager sig, - en betaling fuldt ud på linie med den betaling, som forslaget tilbyder de private udlejere.

I den forbindelse fandt vi det urimeligt, at forslaget endog ophævede kommunens dækning af det lejetab, der opstår i de enkelte boligafdelinger, hvis der som følge af et kommunalt initiativ omkring beboersammensætningen opstår ledige lejligheder i de enkelte afdelinger.

Vi opfordrede til, at det er samfundet, der betaler for det lejetab, der opstod som følge af samfundets boligsociale brug af de almene boliger og yderligere, at de eksisterende muligheder for at godtgøre en afdelings tab som følge af social boliganvisning forbedredes.

Vi beklagede, at det var fuldstændigt overset i debatten om regeringens integrationsforslag, at de dårligt stillede boligsøgende ikke bare vil blive smidt ud af boligkøen til bestemte almene bebyggelser, men også risikerer at få forringede muligheder for at finde en bolig i den ældre almene boligsektor.

Efter 1. behandlingen d. 16. december 2004 blev forslaget henvist til boligudvalget. Herefter bliver forslaget genfremsat d. 23. feb. 2005 og vedtaget d. 28. april 2005. Kun EL stemmer imod.

Lovforslag L 81, om øget beboerdemokrati for almene boligafdelinger, af SF. Den 4. november 2004 fremsatte SF forslaget, der var en næsten uændret genfremsættelse af lovforslag nr. L 184 fra folketingsåret 2001-02 Det foreslås, at der i den gældende lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. tilføjes en ny bestemmelse, der giver den enkelte almene boligafdeling ret til frit at kunne vælge, hvilken almen boligorganisation der skal administrere den, uafhængigt af, hvilket selskab der har opført det pågældende byggeri.

Forslaget er i overensstemmelse med Lejernes LO arbejdsprogram. Forslaget blev ikke vedtaget men af et flertal henvist til behandling i boligudvalget.

Høring og lovforslag L 35 om nyetablering af selvejende ungdomsboliginstitutioner m.v., af VK- regeringen Forslaget, der blev sendt i høring, havde følgende hovedelementer:

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

16

1.

2.

3.

4.

5.

Nyetablering af selvejende almene ungdomsboliginstitutioner Øget råderet Indførelse af ordning med udslusningsboliger Puljer og bemyndigelse til ministeren Forskellige ændringer som led i regelforenkling og modernisering samt tekniske ændringer af redaktionel og præciserende art

Vi angav i vort høringssvar d. 17. december 2004 blandt andet følgende: Vi anførte, at Lejernes LO har mange gange anmodet folketinget om at forbedre både den kollektive og den individuelle råderet for lejerne i almene boliger.

Vi pegede på, at det er afgørende, at boligerne fortsat vil kunne udlejes som almene boliger.

Forbedringerne må ikke medføre huslejeforhøjelser, der i praksis betyder, at dette kun vanskeligt kan lade sig gøre, og vi fremførte, at urimeligt, at lejerne skal være tvunget til at finansiere forbedringer i boligen med lån, der løber i kortere løbetid, end private parcelhusejere, som kan finansiere deres forbedringer med 30 årig lån.

Vi fandt det heller ikke rimeligt, at boligorganisationen skal godkende afdelingsmødets beslutning. Frygten for, at forbedringerne fører til udlejningsvanskeligheder vil blive imødegået af den ansvarlighed, der findes hos lejerne i de enkelte afdelinger.

Samlet set var det socialministerens hensigt at gennemføre følgende ændringer i den individuelle råderet: • • • • •

Grænsen for godtgørelse forhøjes fra de nuværende 43.911 kr. til 100.000 kr. (2004-niveau) Afskrivningsperioden ændres fra de nuværende 10 år til en periode, der modsvarer forbedringens forventede holdbarhed, dog således at forbedringen afskrives over mindst 10 og højst 20 år Positivlisten over tilladte forbedringer ophæves, og alle forbedringer bliver tilladt Bestemmelserne om bundfradrag og mindste udbetalingsbeløb ophæves Bestemmelsen om, at der ikke ydes godtgørelse for særligt luksusprægede arbejder, ophæves

Vi anførte, at vi ikke var enige i, at hårde hvidevare skal falde ud af råderetsbestemmelserne og i stedet omfattes af lejerens almindelige installationsret. Ændringen betyder, at lejeren ikke kan få godtgørelse for opvaskemaskine, køleskab eller komfur ved fraflytning, men må tage sine hårde hvidevare med. Det vil stille lejeren væsentlig anderledes end ejerlejlighedsindehavere, parcelhusejere eller andelsboligindehavere, som alle i overdragelsesprisen kan indregne værdien af hårde hvidevare.

Vedrørende andre ændringer i lovforslaget, herunder mulighed for ommærkning af ældre- og handicapegnede familieboliger til almene ældreboliger, anførte vi, at kommunerne omdanner flere og flere almene familieboliger til ældreboliger. Ligeledes gælder, at en større og større andel af støtten til alment boligbyggeri nu går til almene ældreboliger frem for til almene familieboliger. Samlet set fører det til, at en større andel end hidtil af midlerne til at støtte almindelige indkomsters boligforbrug overføres til at støtte ældres boligforbrug.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

17

I mange kommuner anvendes ældreboliger som boligtilbud til ældre i parcelhuse og ejerlejligheder. Under hensyn til, at denne gruppe af befolkningen realiserer en meget stor friværdi ved salg af ejerboligen bør det boligpolitisk tilrettelægges således, at den første ældrebolig for disse ældre bliver en andelsbolig, hvor egenbetalingen er større end en ældrebolig. Ældreboliger bør på grund af deres høje støtteandel af offentlige midler målrettes til ældre, som ikke har mulighed for at erhverve en mindre andelsbolig eller lign. Vi opfordrede Socialministeren til at belyse denne problemstilling..

Lovforslaget blev fremsat den 24. februar 2005 og var til 1. behandling den 10. marts 2005.

Forslaget blev derefter vedtaget af et enigt folketing d. 28 april 2005 til ikrafttrædelse d. 1. juli 2005..

4.4 Lovforslag vedr. det almene boligbyggeri Høring og lovforslag om salg af almene boliger, af VK – regeringen.

Den 5. februar 2004 udsendte regeringen forslag om salg af almene boliger i høring.

Forslaget om at give lejerne mulighed for at kunne overtage deres almene bolig var indeholdt i regeringsgrundlaget fra 2001. På baggrund heraf blev der i 2002 nedsat et tværministerielt udvalg, som skulle forberede en reform herom, herunder beskrive, hvordan en sådan ordning kunne gennemføres samt inddrage de juridiske, organisatoriske og økonomiske aspekter.

Udvalget afgav i maj 2003 rapporten ’Ejer, andelshaver eller lejer’. Denne rapport danner ifølge regeringen grundlag for høring og lovforslag.

Vi fremsendte et høringssvar til udvalgsrapporten.

Efter udvalgets forslag skal den enkelte afdeling eller boligorganisation beslutte, at der kan sælges i den enkelte afdeling. Vi anførte, at såfremt den enkelte afdeling alene kan beslutte salg, er der efter vor opfattelse tale om ekspropriation, idet det er boligorganisationen, der har ejerbeføjelserne.

Udvalget forslog, at boligen kan overtages til markedspris, men at 30 % af salgsprisen først forfalder ved videresalg. Som det fremgik af udvalgets analyse, er der stor forskel på, hvilke lejere, der har mulighed for at købe. Nogle lejere vil endda falde i boligudgift, hvis de køber.

Vi vurderede, at det især bliver de billige attraktive eller ældre boliger, som alt i alt er forholdsvis fordelagtige for lejerne at købe. Nyere opførte boliger og boliger beliggende i meget attraktive områder bliver for dyre for de fleste af de lejere, der bor i disse boliger. Hermed indebærer udvalgets forslag, at billige gode lejeboliger forsvinder fra lejeboligforsyningen.

Udvalget forslog markedspris, både ved overtagelse og salg som ejerbolig eller andelsbolig.

Det betød også, at andelsboligernes maksimalprissystem er afskaffet for disse boliger. Når andelsboligerne senere skal sælges, kan det ske til markedspriser. Der vil dermed gælde

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

18

meget forskellige prisfastsættelsesregler for andelsboligerne i Danmark. På sigt vil det være en undergravning af det maksimalprissystem, der i dag gælder i andelsboligsektoren. Vi kunne ikke tilslutte os, at dette maksimalprissystem undergraves, idet følgen vil være, at det bliver betydeligt sværere for lavindkomster at finde en passende bolig, der er til at betale.

Udvalget anslog, at der med den støttede model vil blive tale om et salg på i alt 60.000 boliger eller 12 % af de almene boliger. Vi anførte, at det var vor vurdering, at der bliver tale om et langt større salg. Udvalgets beregninger er alene baseret på beregning af en pris, lejerens indkomst og boligomkostningerne. Derudover har en række andre forhold betydning.

Det drejer sig f.eks. om, at lejere kan vælge at købe sig fri for den boligsociale forpligtelse og de hermed forbundne udgifter for afdelingen, at andelsboligen (som kollektivt ejes af den private andelsboligforening) kan gå i arv, ligesom ejerboligen, ligesom beboeren ofte kan vælge næste beboer og endelig er råderetten større og bredere i andels/ejerboligen.

Hvis der ikke sikredes et mere lige valg på disse områder, ville frasalget af almene boliger efter vor opfattelse blive mere end det dobbelte af det skøn, udvalget var nået til.

Udvalget foreslog, at nettoprovenuet ved salg skulle anvendes til nyt alment boligbyggeri.

Ved et beregnet samlet salg på i alt 60.000 af de godt 500.000 almene boliger skønnede udvalget, at provenuet kunne finansiere 24.000 nye almene boliger. Hvor mange ekstra boliger det bliver årligt blev ikke oplyst.

Vi anførte, at salget for det første ikke vil medføre et væsentligt øget nybyggeri. Det skyldes, at meget tyder på, at regeringen vil trække staten helt ud af finansieringen af nybyggeriet og i stedet for lade støtte til nybyggeri af alle almene boliger finansieres af provenuet af salg af almene boliger. For det andet får kommuner ikke styrket sin interesse i at bygge alment.

Udvalgets forslag sætter ikke ind med effektiviseringer, der får øget lysten til at bygge almene boliger. Der vil forsat være mange kommuner, som kan og vil smyge sig uden om den boligsociale opgave.

Regeringens forslag var, som også Boligselskabernes Landsforening havde påpeget, formentlig først og fremmest en måde at finansiere nogle statslige besparelser på nybyggeriet af almene boliger. Vi protesterede imod, at regeringen på denne måde overlader finansieringen af nybyggeriet til den almene sektor.

Vi beklagede, at udvalgets model betyder at de billige forsvundne lejeboliger ikke erstattes med et tilsvarende antal nye lejeboliger. Hver gang 100 billige boliger sælges erstattede man kun med 40, i øvrigt alt for dyre nybyggede almene boliger.

Der var ikke i rapporten vurderet i hvilket omfang salget vil føre til at hele afdelinger overgår til andelsboligstatus eller ejerlejlighedsstatus, dog vurderedes det, at andelsboligovertagelse vil være den mest sandsynlige.

D. 17. marts 2004 fremsatte VK -regeringen lovforslaget L 182 om salg af almene boliger.

Forslaget blev vedtaget ved 3. behandlingen den 4. juni 2004. For stemte regeringen ved Venstre og Det Konservative Folkeparti samt Dansk Folkeparti. De øvrige partier stemte imod.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

19

Loven trådte i kraft i sin helhed den 1. januar 2005. I forhold til udvalgsrapporten fjernede regeringen, vel efter pres fra de private udlejere, muligheden for at stifte andelsboligforeninger. De bestemmelser, der vedrørte kommuners og boligorganisationers ansøgning og Erhvervs- og Boligstyrelsens godkendelse af forsøg, trådte dog allerede i kraft den 1. juli 2004.

Lovforslag L 56 om forsøg med rammeaftaler for alment nybyggeri, af VK -regeringen.

Den 27. oktober 2004 fremsatte regeringen ovennævnte forslag til ikraftrædelse den 1. januar 2005. Lovforslaget indfører hjemmel i almenboligloven til, at socialministeren på vegne af almene boligorganisationer kan iværksætte forsøg med udbud af rammeaftaler i alment nybyggeri, og hertil nogle konsekvensrettelser i loven som følge af den ressortændring, der er sket ved kongelig resolution af 2. august 2004. (Boligministeriet nedlagt og delvist overflyttet til Socialministeriet). Vi pegede i vort høringssvar på, at det bør sikres, at den ordregivende myndighed ikke bare indgår fast prisaftaler (rammeaftaler) om et produkt med en eller flere leverandører, men også sørger for, at projektet kvalitetssikres og kvalitetsdokumenteres.

Lovforslaget blev vedtaget d. 16. december 2004 efter at regeringen havde forkastet et ændringsforslag. SF og EL stemte imod.

Beslutningsforslag B 6 om ny huslejemodel i almene boliger, af SF. Den 11. oktober 2005 fremsatte SF ovennævnte forslag om at skabe en bedre huslejestruktur i det almene byggeri, herunder navnlig nedbringe den høje boligudgift i nyt og nyere alment boligbyggeri. Forslaget skal så vidt muligt være udgiftsneutralt for staten på lang sigt.

Forslaget blev 1. behandlet torsdag 1. december 2005. Socialministeren og de radikale henviste til det forestående udredningsarbejde med henblik på at skabe grundlag for fastlæggelsen af den fremtidige anvendelse og styring af den almene sektors midler. På den baggrund kunne de ikke støtte beslutningsforslaget. Socialdemokraterne sagde, at de ville prioriterer huslejenedsættelser på 25 pct. de steder, hvor behovet er størst.

Efter 1. behandlingen blev forslaget henvist til boligudvalget.

4.5 Lovforslag vedr. det private udlejningsbyggeri 2 lovforslag L 10 og lige efter L 213 om fremme af privat udlejningsbyggeri m.v., af VK-regeringen Den 8. oktober 2003 fremsatte økonomi- og erhvervsminister Bendt Bendtsen forslag til yderligere fremme af nyt privat udlejningsbyggeri.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

20

Økonomi- og erhvervsministeren ønskede på grundlag af erfaringerne med 1. ansøgningsrunde efter lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, der blev gennemført i marts 2003, at tildelingskriterierne i loven skulle strammes, således at det sikres, at de projekter, der bygges i henhold til ordningen, indeholder familieboliger. Samtidig skulle der gennemføres nogle stramninger, der skulle sikre ansøgernes evne og vilje til at gennemføre de byggerier, der søges investeringsramme til. Det væsentligste indhold i forslaget var følgende: •

Investeringsrammen fordeles fremover således, at der meddeles tilsagn til de ansøgninger, der indeholder det største antal lejligheder på mindst 85 m². Modtages der flere ansøgninger, der vedrører opførelse af samme antal lejligheder på mindst 85 m² bruttoetageareal, prioriteres den ansøgning, hvis samlede byggeri omfatter flest m² bruttoetageareal. Er flere ansøgninger herefter ligestillede, foretages lodtrækning blandt ansøgningerne.

•

For at en ansøgning om investeringsramme skal kunne komme i betragtning, må projektet ikke omfatte lejligheder, der er mindre end 65 m² bruttoetageareal.

•

Det samlede areal af lejligheder mellem 65 m² og 85 m² bruttoetageareal, må ikke overstige 5 pct. af det samlede bruttoetage-areal for projektet.

•

I forbindelse med ansøgning om andel i investeringsramme til fremme af privat udlejningsbyggeri skal det angives, på hvilken konkret byggegrund byggeriet skal opføres.

•

Tilsagnet gives til byggeri på den grund, som ansøger har angivet i ansøgningen.

Tilsagnet betinges af, at ansøgeren efterfølgende inden for en frist på 14 dage dokumenterer, at ansøgeren allerede ejer eller har indgået en forpligtende aftale om køb af den angivne byggegrund, hvor det ansøgte byggeri vil blive opført.

•

Tilsagn betinges endvidere af, at en ansøger, der ikke allerede ejer grunden, inden 14 dage dokumenterer at have stillet bankgaranti for eller deponeret et beløb, der svarer til den aftalte kontante købspris for grunden.

Den 24. september 2003 fremsendte vi et høringssvar med blandt andet følgende bemærkninger: ”Med den foreslåede ændring opprioriteres byggeriet af større dyre private udlejningsboliger.

Dvs. boliger, der ligger i en gennemsnitlig størrelse på noget over de 85 kvm, som forslaget sætter som minimum for langt den største del af tilsagnet.

Forudsættes det, at den gennemsnitlige private udlejningsbolig blevr på 100 kvm., ville en sådan privat udlejningsbolig blive udlejet til 97.000 kr. om året, eller 8.083 om måneden ekskl. forbrug af varme og el., såfremt den forudsætning om lejeniveau på 970 kr. pr. kvm,, der fremgik af at økonomi- og erhvervsministeriets skriftlige besvarelse af medlemmer af boligudvalget d. 10. oktober 2002 i forbindelse med finanslovsforhandlingerne om boligpakken, holdt.”

Vi havde endda udtrykt forbehold vedrørende en forudsætning om en leje på 970 kr. pr. kvm..

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

21

Vi anførte, at det var vores erfaring, at lejen snarere kom til at ligge på et niveau af 1100 – 1300 kr. pr. kvm.. Denne leje sløres mange gange af, at de udlejere, der mener, at der vil opstå udlejningsvanskeligheder ved en så høj leje, benytter sig af, at der kan aftales trappeleje, således at huslejen stiger med faste beløb til faste tidspunkter. På denne måde lokkes lejerne ind i lejemålet til en kunstig lav leje i begyndelse..

Vi påpegede, at vi ofte har advaret regeringen mod nyt privat udlejningsbyggeri under disse frie vilkår. Det er et skråplan, som indeholder mange problemer for fremtidens lejere. Det drejer sig ikke alene om en suspekt og uretfærdig huslejefastsættelse, det drejer sig også om, at disse boliger på længere sigt vil ophobe et vedligeholdelsesefterslæb, fordi udlejer hellere vil have pengene ned i lommen som afkast end at sørge for de nødvendige henlæggelser til vedligeholdelse af ejendommen fremover. Den lære har vi set i det ældre private udlejningsbyggeri og det er den udvikling, der er ved at gentage sig nu.

Sikkerhed og tryghed er væsentlige elementer for lejerne. Det er urimeligt, at almindelige lejerfamilier på grund af boligmanglen skal presses ind i for dyre boliger, hvor der er manglende beskyttelse mod høj leje og en urimelig lejeudvikling. Dernæst bør der med hensyn til den sociale anvisningsret ligestilles med vilkårene i den almene udlejningssektor.

Den 11. november 2003 vedtages lovforslaget stort set uændret af V, S, DK, KF, RV og KD mod SF og EL. D. 31. marts 2004 fremsatte VK- regeringen igen forslag til lov om ændring af lov om fremme af privat udlejningsbyggeri mv, nu L 213. Nu drejede det sig om indførelse af tilskudsordning, opgørelse af boligbehov og ændring af tildelingskriterier m.v.

Forslaget var forinden sendt i høring den 8. marts og vi afleverede et høringssvar den 18. marts.

Vi kunne støtte, at støtten ændres fra en fradragsordning til en tilskudsordning. Organisationen kunne ligeledes støtte, at de objektive kriterier for tildelingen tager højde for, at den hidtidige ordning stillede storbyområderne svagt i ansøgningspuljen, og det var fornuftigt, at tildelingskriterierne bygger på den demokratisk betingede potentielle boligefterspørgsel, ejerlejlighedsprisernes udvikling, andelen af etagebyggeri fordelt på kommunerne og ledige almene boliger.

Vi fastholdt vor principielle modstad mod dette forslag, sådan som det også har været tilkendegivet over for regeringen i vore tidligere høringssvar vedrørende fremme af nyt privat udlejningsbyggeri. Vi gjorde igen særligt opmærksom på problemet med trappelejer i nyt privat udlejningsbyggeri, og foreslog, at der blev lukket herfor. Vi påpegede, at loven betyder flere boliger til en lukket kreds, at ¼ af boligerne burde stilles til rådighed til boligsociale opgaver, at der mangler beboerdemokrati, og at de private udlejningsboliger senere kan sælges som ejerboliger.

Lovforslaget blev vedtaget ved 3. behandlingen den 4. juni 2004. Alle partier med undtagelse af EL stemte for.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

22

Lovforslag L 190, om etablering af tagboliger og omdannelse af erhvervsboliger, VK –regeringen Lovforslaget, der blev fremsat d. 24. marts, havde til formål at skabe flere helårsboliger, især i fuldt udbyggede byområder. Forslaget indeholdt følgende hovedpunkter: •

at der i private udlejningsejendomme og private andelsboligforeninger kan etableres nye boliger i tagetagen, som kan sælges som ejerlejligheder. De nye boliger kan skabes enten gennem indretning af en hidtil uudnyttet tagetage eller gennem påbygning af en eller flere etager på en eksisterende bygning. I dag er det kun ejendomme, der allerede er opdelt i ejerlejligheder, som kan tilføres tagboliger som selvstændige ejerlejligheder. Status for de eksisterende boliger i ejendommen ændres ikke.

•

at der kan etableres nye almene boliger enten i tagetagen eller gennem påbygning af en eller flere etager i private udlejningsejendomme. De samme muligheder gælder etableringen af almene tagboliger i almene ejendomme. Forudsætningen er dog, at de to enheder kommer til at udgøre selvstændige og økonomisk uafhængige almene afdelinger.

•

at ældre blandede ejendomme (ejendomme der omfatter både erhverv og boliger) kan opdeles i ejerlejligheder under forudsætning af, at ejendommens bygninger tilsammen indeholder mere end 80 pct. erhvervsareal, og at der etableres mindst det samme antal nye boliger, som der er i ejendommen i forvejen. Kun ledige erhvervslejemål kan omdannes, og de nye boliger skal hver være på mindst 85 m2 . For at skabe det fornødne økonomiske incitament vil ejendommens lejeboliger ved ledighed kunne sælges som ejerboliger.

I lovforslaget var endvidere medtaget ændringer af skattelovgivningen. Ændringerne følger af, at en ejerlejlighed som følge af ovenstående forslag vil kunne bestå af to eller flere beboelseslejligheder. Endelig er i lovforslaget indeholdt ændringer af lejelovgivningen. Det sikres hermed, at tilbudspligten (den pligt ejeren af en udlejningsejendom har til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, hvis udlejer ønsker at sælge ejendommen) ikke bortfalder, når en ejendom (rent teknisk) opdeles i ejerlejligheder i forbindelse med etablering af tagboliger. Tilbudspligten skal omvendt bortfalde i de tilfælde, hvor der etableres en almen boligafdeling på en bygning, der anvendes til privat udlejning.

Endvidere skulle der være adgang til fri lejefastsættelse i påbyggede tagetager.

Samlet set skønnedes lovforslaget med betydelig usikkerhed at medføre en forøgelse af nyetablerede boliger i attraktive områder med boligmangel på 350-450 boliger årligt over en 5årig periode.

Vi anførte i vort høringssvar den 25. februar 2004 blandt andet følgende: Vi kunne ikke støtte, at der kan indrettes ejerlejligheder i tagetagen i private udlejningsejendomme eller i ejendomme ejet af andelsboligforeninger. Vi anførte, at det var vor opfattelse, at der først og fremmest er brug for nye boliger til den gruppe af befolkningen,

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

23

der ikke har råd til at købe en ejerlejlighed. De stigende ejerlejlighedspriser og den tiltagende meningsløse modernisering af privat ejede udlejningslejligheder ved genudlejning gør det vanskeligere og vanskeligere selv for almindelige indkomster at finde en bolig, der er til at betale.

Dernæst er det et problem for lejerne i ejendommen, at udlejer ved indretning af taglejligheder fratager lejernes deres loftsrum.

Vi kritiserede, at regeringen har prioriteret således, at der med et milliard stort skatteyderbetalt fradrag til private byggespekulanter bygges ekstremt dyre private udlejningsboliger, som ingen almindelige indkomster har råd til at leje. Disse boliger opføres endda uden en rimelig kontrol med den lejefastsættelse, der finder sted i disse boliger.

Forslaget om nye taglejligheder som almene boliger støttede vi, idet omfang forslaget afgrænses til den almene sektor, og det forudsættes, at beslutningen følger den sædvanlige beboerdemokratiske procedure i en almen afdeling.

Vi afviste regeringens ønske om at omdanne erhverv til beboelse, i form af ejerlejligheder, ligesom organisation er modstander af forslaget om at omdanne eksisterende lejeboliger i blandede ejendomme til ejerlejligheder.

Lovforslaget blev vedtaget ved 3. behandlingen den 1. juni 2004. Lovforslaget blev vedtaget med stemmer fra V, KF, DF og RV. Imod stemte S, SF og EL.

4.6 Forhandling om forenkling af lejelovene Den 4. juli 2005 modtog vi sammen med Ejendomsforeningen Danmark, Jyske Grundejerforeninger, Danmarks Lejerforeninger og Bosam følgende henvendelse fra socialminister Eva Kjer Hansen: ”Som jeg tidligere har meldt ud, er forenkling af lejelovgivningen fortsat på min og regeringens dagsorden. Jeg mener, at der er et meget stort behov for at gøre lejelovgivningen så klar som muligt ikke mindst af hensyn til parternes retssikkerhed. Den nugældende lovgivning er præget af at være blevet til via utallige lovændringer, som hele tiden har gjort den helt uoverskuelig og uforståelig for personer, der ikke er eksperter på området.

Jeg mener derfor, at der må være en fælles interesse blandt brugerne, for at gøre noget ved dette problem, som en fjerdedel af danskerne er berørt af til daglig. Jeg er bekendt med, at ejendomsforeningen Danmark efter sommeren vil fremkomme med et udspil til en teknisk forenkling af lejelovgivningen, som jeg ser frem til at stifte nærmere kendskab til indholdet af.

Ligeledes imødeser jeg de øvrige organisationers kommentarer til dette udspil.

Forud for denne proces vil jeg imidlertid gerne samle de relevante organisationer for at høre de mere overordnede ønsker til en kommende forenkling af lejelovgivningen. Jeg skal derfor indkalde organisationerne til møde.”

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

24

Vi svarede ministeren bekræftende. På det efterfølgende formandsmøde med ministeren d. 17. august 2005 fremlagde vi følgende brev: ”Lejernes LO og Danmarks Lejerforening har i fællesskab behandlet Socialministerens brev af 1. juli 2005. ministeren indkalder heri en række organisationer til møde d.17.august 2005, for at høre de mere overordnede ønsker til kommende forenkling af lejelovgivningen.

Ministeren oplyser, at ministeriet i øvrigt imødeser organisationens kommentarer til et kommende udspil fra Ejendomsforeningen Danmark om en teknisk forenkling af lejelovgivningen.

Lejernes LO og Danmarks Lejerforeninger takker for ministerens invitation. Vi drøfter gerne en forenkling af lejelovgivningen med ministeren. Organisationerne er ligeledes indstillet på at drøfte oplæg Ejendomsforeningen Danmark vil fremlægge, ligesom organisationerne forventer, at ministeren og parterne vil drøfte det oplæg, som Lejernes LO og Danmarks Lejerforening har udarbejdet med henblik på forenkling af lejelovgivningen.

Organisationerne er således af den opfattelse, at det i lyset af de tidligere fejlslagne forhandlingsforsøg på lejelovgivningens område er vigtigt, at parterne kan præstere et fornuftigt samarbejde og resultat om forenkling af lejelovgivningen. Dette er afgørende for, om organisationerne finder det hensigtsmæssigt f.eks. at fortsætte forhandlingerne på områder, der på anden måde ændrer lejelovgivningen.

Lejernes LO og Danmarks Lejerforening har sammen udarbejdet et fælles oplæg til en teknisk forenkling, der gør lejelovgivningen mere overskuelig. Vi har heri indarbejdet procesbesparende præciseringer og erfaringer fra praksis med henblik på at gøre lejelovgivningen mere gennemsigtig og informativ for parterne.

Vi har i dette arbejde lagt vægt på ikke at ændre ved bestemmelsernes materielle indhold, men alene tilsigtet en forenkling og øget gennemskuelighed. Vi ser frem til at drøfte denne forenkling af lejelovgivningen, gerne i forbindelse med den af ministeren varslede fremlæggelse af udspillet fra Ejendomsforeningen Danmark.”

Den 23. september 2005 indkaldte Socialministeriets embedsmænd lejer- og udlejerorganisationerne til 1. møde torsdag den 13. oktober i den på formandsmødet nedsatte arbejdsgruppe vedrørende forenkling af lejelovgivningen. Arbejdsgruppen kom til at bestå af Jesper Larsen, Lejernes LO i Danmark og Bente Kristensen, LO i Hovedstaden. Henrik Stougaard, Danmarks Lejerforeninger, Jørgen Hemmingsen og Bo Arvidsen, Bosam.

Den 28. september 2005, dvs. 14 dage før vores 1. møde i arbejdsgruppen, valgte Ejendomsforeningen Danmark at offentliggøre sit oplæg til ” Forslag til lov om lejeaftaler” i pressen. Et forslag Ejendomsforeningen havde bestilt udarbejdet af de to professorer dr. jur.

Peter Mortensen og dr. jur. Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen fra Københavns Universitet.

Vi fremsendte straks til ministeren og til boligudvalgets medlemmer følgende: ”Som aftalt med ministeren på vort første møde d. 18. august 2005 og som tilkendegivet i vort brev af samme dato er vi indstillet på at drøfte det professoroplæg, som Ejendomsforeningen

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

25

Danmark i pressen havde meddelt, at de havde under udarbejdelse, ligesom vi tilkendegav, at vi forventede, at ministeren og parterne vil drøfte det oplæg, som Lejernes LO og Danmarks Lejerforeninger havde udarbejdet med henblik på forenkling af lejelovgivningen.

Med henblik herpå fremsendes vort fælles udarbejdede oplæg til forenkling vedlagt. Med udgangspunkt i den gældende lejelovgivning indgår i oplægget en række forslag til en teknisk forenkling, der gør lejelovgivningen mere overskuelig. Vi har heri indarbejdet procesbesparende præciseringer og erfaringer fra praksis med henblik på at gøre lejelovgivningen mere gennemsigtig og informativ for parterne, men har afstået fra at fremkomme med forslag til indholdsmæssige ændringer, som vil forrykke styrkeforholdet.”

Videre skrev vi om professoroplægget: ”Vi kan konstatere, at lejelovene er gennemskrevet, og at der i professorernes oplæg indgår mange af de ønsker om indholdsmæssige ændringer, som Ejendomsforeningens Danmark har tilkendegivet, samt en del af de forslag, som Socialministeriet opridsede for os allerede i 2003 i ”Notat til om forenkling af og modernisering af lejelovgivningen af 10. juni 2003”. Forslag vi dengang kommenterede skriftligt over for Ejendomsforeningen Danmark og overfor ministeriet. Vi må beklage, at professorerne åbenbart ikke er gjort bekendt med disse kommentarer.

Jævnfør vore bemærkninger i vedlagte notat om professoroplægget kan vi konstatere, at oplægget meget klart er et partsoplæg fra udlejerne, repræsenteret ved Ejendomsforeningen Danmark. Dette er ikke nødvendigvis en hindring for, at vi kan forhandle os frem til en enighed, men det vil tage længere tid at nå frem til fælles ”styrkemæssigt og økonomisk neutrale” forenklingsforslag, når den ene part tager udgangspunkt i et oplæg, der er så langt fra dette mål.

Vi understreger derfor endnu engang, at forhandlingerne indholdsmæssigt skal tage udgangspunkt i den gældende lejelovgivning, at forenklingen skal bygge på hver af parternes input til en mere overskuelig og forståelig lovgivning, samt at resultatet skal være økonomisk og styrkemæssigt neutralt i forhold til nugældende retstilstand.”

Oplægget skulle, ifølge en pressemeddelelse af 20. september 2005 fra Ejendomsforeningen Danmark, ikke være et politisk lovforslag, men derimod en teknisk sammenskrivning og forenkling af de eksisterende regler på området, der holder sig inden for rammerne af Socialministeriets oplæg.

Vi gennemgik med Danmarks Lejerforeninger forslaget. Vi kunne konstatere, at lejelovene var blevet gennemskrevet til én samlet lov, men at der i oplægget samtidigt indgik mange af de ønsker om politiske/indholdsmæssige ændringer, som Ejendomsforeningens Danmark tidligere har tilkendegivet, samt en del af de forslag, som Socialministeriet opridsede for os i Notat af 10. juni 2003 om ”Forenkling af og modernisering af lejelovgivningen”. Disse forslag kommenterede vi dengang skriftligt overfor ministeriet. Vi beklagede, at professorerne ikke var gjort bekendt med disse kommentarer fra vor side, idet vi var overbeviste om, at mange af problemerne i oplægget i så fald kunne være undgået.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

26

Vi besluttede at udarbejde et notat om professorernes forslag. Med henblik på ikke unødigt at låse de forestående forhandlinger valgte vi at afstå fra offentligt at kommentere forslaget i detaljer. Ejendomsforeningen Danmark havde imidlertid valgt at offentliggøre sit oplæg for medierne og folketingets politikere, og flere af folketingets boligordførere havde bedt os om at kommentere det. Derfor skylder vi både ministeren og folketingets boligordførere kort at fremlægge eksempler på, hvorfor Ejendomsforeningens oplæg er et partsindlæg.

Vi valgte, blandt talrige eksempler, otte elementer i oplægget, som repræsenterer klare partssynspunkter. Forslag til indholdsmæssig ændring af lovgivningen, der ensidigt er til fordel for udlejerne og kraftigt til skade for lejerne. De otte elementer var følgende: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Bortfald af krav til lejemålets stand ved indflytning.

Kraftige lejeforhøjelser for de ca. 142.000 lejemål i småhuse.

Kraftigt udvidede muligheder for useriøse genudlejnings-lejeforhøjelser.

Bortfald af krav til udlejers varslinger overfor lejerne.

Bortfald af beboerrepræsentanternes medindflydelse.

Bortfald af tilbudspligt og mulighed for andelsovertagelse.

Fjernelse af opsigelsesbeskyttelsen for enkeltværelser.

Afskaffelse af standard-lejekontrakter.

Vi fik mange tilbagemeldinger fra de politiske ordfører, som var meget glade for at vi lynhurtigt havde leveret noget materiale til den debat, som professoroplægget affødte.

Lejelovsforhandlinger med de private udlejere om en forenkling af lejelovene for privat udlejning er i arbejdsgruppen nu gået ind i 3. fase. Der har frem til september 2006 været afholdt 17. møder. Den 1. fase var en gensidig udveksling af forenklingsønsker. I 2. fase fandt vi de tekniske berøringsflader, hvor der er enighed om en ændring og forenkling. Den igangværende 3. er detailfasen. Det handler nu om at udarbejde forslag til paragrafændringer, der kan samle parterne.

For øjeblikket behandles forenkling af varsling af adgang, iværksættelse og lejeforhøjelser i ejendomme med og uden beboerrepræsentation. Samtidigt inddrages en forenkling og ajourføring/præcisering med retspraksis af beboerrepræsentationens rettigheder. Det drejer sig her blandt andet om varsling af iværksættelse, og varsling af lejeforhøjelser, herunder forvarsling og afholdelse af budgetmøde med beboerrepræsentationen.

4.7 Lovforslag vedr. byfornyelsen Lovforslag L 73 om ny lov om byfornyelse og byudvikling, af VK –regeringen Den 8. oktober 2003 udsendte Erhvervs- og Boligstyrelsen VK -regeringens forslag til ændring af byfornyelsesloven i høring med en superkort høringsfrist til d. 22. oktober og d.

13. november 2003 fremsatte VK -regeringen et i forhold til høringsudkastet stort set uændret lovforslag L 73 til ændring af byfornyelsesloven.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

27

Forslaget betød blandt andet: •

at det ikke længere er nødvendigt med et kompliceret regelsæt om påbud, råde over og ekspropriation.

•

at der forenkledes eller afskaffedes en række procedureregler for forhold, der allerede er reguleret i lejelovgivningen.

•

at de særlige lejefastsættelsesregler, som har været gældende for byfornyede lejemål, erstattedes af lejelovgivningens almindelige regler om beregning af lejen efter forbedringer.

•

at regelsættet vedrørende genhusning forenkledes, dvs hamoniseredes med lejelovgivningen

•

at lukke aftalt boligforbedring som selvstændig ordning, idet den i stedet delvist indarbejdes i bygningsfornyelsen.

•

at adgangen til at træffe beslutning om nybyggeri efter regler i byfornyelsesloven ophæves.

•

at omlægge den offentlige støtte, så den i overvejende grad gives som kontante tilskud.

Den 22. oktober 2003 fremsendte vi et høringssvar.

Vi påpegede, at regeringen søgte at give et billede af, at parterne i byfornyelsen nu har bedre mulighed for at betale selv sammenlignet med tidligere.

Det var korrekt observeret af regeringen, at den hidtidige prisudvikling for udlejningsejendomme har ligget over udviklingen for ejerlejligheder. Og det var også korrekt, at rammevilkårene for de private ejere af udlejningsejendomme var forbedret. Men det var forkert på baggrund af den generelle indkomstudvikling at konkludere, at beboerne i byfornyelsesegnede ejendomme i dag havde bedre mulighed for at betale end de havde for 20 år siden. Vi påpegede, at enlige pensionister, efterlønnere og arbejdsløse ikke havde haft en realindkomstudvikling, der var på højde med den generelle indkomstudvikling.

Regeringen anføte, at private ejere og virksomheder har fået en voksende erkendelse af betydningen af et godt bymiljø. Vi anførte, at vi havde svært ved at se sammenhængen mellem de positive konstateringer og virkeligheden. Tværtimod så vi i den private udlejningssektor en øget og mere hensynsløs spekulation. Boligspekulanter udnyttede manglen på billige lejelejligheder i storbyer.

Vi protesterede imod, at regeringen foreslog at afskaffe det individuelle og kollektive veto i byfornyelsen. Fremover vil det være den private vært, som suverænt bestemmer, om der skal være byfornyelse i den enkelte ejendom. Væk var demokratiet og forhandlingen med lejerne.

Bor man til leje, skulle man åbenbart ifølge denne regering ikke have nogen indflydelse på

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

28

byfornyelsen af ens boliger. Forslaget indebar, at familier i de dårligste ejendomme ikke længere kunne vide sig sikre i deres bolig. Hvem ved om udlejeren i morgen varsler en byfornyelse, hvor en fordoblet husleje tvinger lejeren ud af boligen. Regeringens forslag var ikke byfornyelse, men beboerfornyelse til fordel for boligspekulanterne.

Vi anførte, at fjernelsen af vetoretten ikke blev bedre af, at regeringen foreslog overgang til lejelovgivningens regler ved fastsættelsen af lejen i byfornyede lejemål, og at regeringen i tilknytning hertil foreslog, at den særlige byfornyelsesboligsikring ophører og erstattes med en ringere såkaldt indfasningsstøtte.

Vi havde beregnet konsekvenserne for lejefastsættelsen efter de nye regler. Som case havde vi valgt et eksempel, hvor en 80 kvm. tre værelses lejlighed gennemgribende moderniseredes for 250.000 kr. (nyt køkken, bad plus skabe) og klimaskærmen forbedredes med etablering af varmeanlæg og forbedret klimaskærm (isolering af tag og termovinduer). Den samlede pris inkl. moms og teknikerhonorar blev omkring 350.000 kr. pr lejlighed. I regeringens udvalgsrapport fra juni 2003 vedrørende forenkling af byfornyelsen påregnedes der en gennemsnitsudgift på 250.000 kr. Det var efter vor opfattelse for lavt sat, hvis man ønskede en byfornyelse både af de gamle dårlige lejligheder og af ejendommes klimaskærm og energiforsyning i storbyerne.

Bruttolejeforhøjelsen, som vil være den leje, der gælder på længere sigt, når indfasningsstøtten er aftrappet, bleb efter foreslåede regler over 25 % højere end efter de nuværende regler. Nettolejeforhøjelsen var vanskelig at beregne, da indfasningsstøtte til den del af lejeforhøjelsen, der lå under 155 kr. pr. kvm skulle forhandles med kommunen. Dette var i sig selv et betænkeligt usikkerhedsmoment for lejerne.

Det væsentligste for lejerne var imidlertid, om lejerne kunne blive boende, også på længere sigt. Og det blev klart vanskeligere, når man havde udsigt til en lejestigning, der var øget med 25 % i forhold til byfornyelse med de gældende regler. For en mindre tre værelses lejlighed på 80 kvm. betød det 1.000 kr. mere om måneden i leje. Og sammenlignes med den leje, lejeren betalte for den ikke byfornyede bolig, var huslejen vokset med 90 % eller 2600 kr. pr. måned.

Konsekvensen var efter vor mening, at en større del af lejerne måtte flytte, hvis udlejeren besluttede, at ejendommen skulle byfornyes. Regeringens forslag var et meget voldsomt ryk i den gale retning.

Vi påpegede, at regeringens forslag for det første forærede udlejeren en ekstra gevinst, fordi lejeforhøjelsen nu skulle beregnes på baggrund af et 20 årigt lån og ikke et 30 årigt lån. Det gav en højere ydelses procent, når lejeforhøjelsen skulle beregnes, og dermed en højere slutleje. For det andet fik udlejeren nu tidligere afkast, fordi man tidligere beregnede lejeforhøjelsen på baggrund af et lån, der løb 30 år, nu løb lånet kun 20 år. Restperioden var øget afkast til udlejer. Og endelig inddrog man ikke værdistigningsgevinsten.

Reelt ville regeringens forslag derfor føre til en betydelig omfordeling i byfornyelsen, lejerne skulle betale mere, mens udlejeren kunne se frem til et langt bedre afkast end hidtil.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

29

Vi kritiserede, at regeringen foreslog en såkaldt forenkling af regelsættet vedrørende genhusning. Genhusningsreglerne skulle følge lejelovgivningens regler. Dette var igen en forringelse for lejerne.

Vi protesterede imod, at aftalt boligforbedring fjernedes fra byfornyelsesloven. Aftalt boligforbedring var et eksperiment med en lejefastsættelse byggende på forhandling i de enkelte ejendomme. Organisation så i dette system en mulighed for videreudvikling af samarbejde og lejefastsættelse i de enkelte ejendomme.

For at fastholde samarbejdsrelationerne i de private udlejningsejendomme, foreslog vi, at udlejer og beboerrepræsentationen i ejendomme med beboerrepræsentation, var pligtig til at afholde to høringsmøder, hvor der kunne udveksles synspunkter og ønsker til den forestående eller senere igangværende byfornyelse.

Vi kritiserede derudover en lang række andre ændringer, blandt andet at der ikke kunne opnås indfasningsstøtte ved genudlejning af byfornyet lejligheder, at regeringen afgrænsede støtten til istandsættelse til kun at omfatte klimaskærm og afhjælpning af kondemnable forhold, at nedrivning fremover alene skulle ske efter initiativ fra ejeren, at forslaget fjernede kommunernes mulighed for at gå ind og opfordre private udlejere til at byforny ejendommen og såfremt de private udlejere ikke vil tage skridt hertil, herefter beslutte at ”råde over, at der ikke i lovforslaget blev fastsat nærmere betingelser for lejen i de erstatningsboliger, som kommunen jf. § 61 er pligtig at anvise, at regeringen afskaffede statsrefusion til kommunens udgifter til konsulenthonorar og at lejerrepræsentanten ikke længere skulle være med i bygningsforbedringsudvalget..

Den 19. december 2003 fik regeringen vedtaget sit forslag med støtte fra Dansk Folkeparti og helt uventet Det Radikale Venstre. Det var fuldstændigt overraskende for os, at Det Radikale Venstre kunne gå med til de mange forringelser i byfornyelsesloven.

Lejernes vetoret i byfornyelsen blev fjernet, kommunernes indflydelse blev sat ud på et sidespor og den særlige byfornyelsesboligsikring blev fjernet og erstattet med en ringere indfasningsstøtte.

I forbindelse med de hektiske forhandlinger om byfornyelsesloven var vi i tæt kontakt med en række af de boligpolitiske ordfører på byfornyelsesområdet. Vi fik foranlediget, at der blev stillet en række opklarende spørgsmål til lovforslaget, og indholdet af enkelte af ministerens svar er i nogen grad anvendeligt til at bøde på lovens uheldige virkninger.

Således blev det af ministeren tilkendegivet, at selvom vetoretten både individuelt og kollektivt fjernes fra loven, var det ikke noget til hinder for, at den enkelte kommune, som betingelse for at give støtte til byfornyelse, pålagde de enkelte ejendomsejere at sikre, at der var over 50 % tilslutning fra lejerne i ejendommen eller lign.

Selvom regeringen ikke havde til hensigt at åbne for, at kommunerne kunne støtte en informationsvirksomhed af organisationer, såsom byfornyelseslinien, blev det tilkendegivet, at der heller ikke var noget til hinder for, at kommunen ud af de midler, der er afsat til information om områdefornyelse, også drager nytte af organisationernes mulighed for at informere og rådgive.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

30

Samtidig med vedtagelsen af L 73 blev L 74 vedtaget. Den indeholdt konsekvensændringer i en række love som følge af lov om byfornyelse og udvikling af byer – byfornyelsesreformen.

Ved L 74 ophævedes boligstøttelovens kapitel 5 om sanerings- og byfornyelsesboligsikring samt huslejetilskud. Herudover indeholdt forslaget enkelte konsekvensændringer af regler om indfasningsstøtte fastsat i lov om byfornyelse og udvikling af byer.

4.8 Andre lovforslag vedr. boligområdet Lovforslag L 51 om pant mv. i andelsboliger, af VK –regeringen Den 5. november 2003 fremsatte regeringen lovforslaget. Det var ifølge regeringen formålet med lovforslaget at lette omsætningen af private andelsboliger. Det skulle ske ved at forbedre de økonomiske muligheder for at låne penge til køb af en andelsbolig. Samtidig var det formålet at fremme mulighederne for andelshavere for at få finansieret en modernisering af boligen.

Forslaget medførte, at der åbnedes mulighed for pantsætning af andelsboliger, og at Udlægsforbuddet i andelsboligloven ophæves. Ophævelsen af udlægsforbudet indebar, at andelsboliger ikke længere var unddraget kreditorforfølgning. Alle andelshavere fik mulighed for at pantsætte andelen. Andelsboligforeningerne kunne ikke i vedtægterne udelukke eller begrænse adgangen til pantsætning. Lovforslaget begrænsede ikke finansieringsformålet.

Vi meddelte, vi ikke kunne støtte forslaget. Forslaget vil betyde, at andelshaverne kan belåne andelen til en lang række forskellige formål, der er ejendommen fuldstændig uvedkommende.

Hermed vil et af de særlige kollektive kendetegn ved andelsboligen forsvinde, og den vil nærmere sig en ejerlejlighedslignende situation.

Muligheden for at spekulere i formuegevinster og for at belåne formuegevinster er en væsentlig kilde til en skæv fordeling af levevilkårene i Danmark. Lejere i den almene sektor har for eksempel ikke individuelt mulighed for at belåne egenkapitalen i den almene afdeling eller den almene boligorganisation.

Lovforslaget blev vedtaget den 23. marts 2004 med 59 stemmer (V, DF, KF, KD og Anders Møller (UFG)) mod 46 (S; SF; RV og EL).

Beslutningsforslag B 132 om anvisningsret i privat udlejning, af EL Enhedslisten fremsatte d. 25. februar 2004 forslag til folketingsbeslutning, der opfordrede regeringen til inden den 1. januar 2005 at fremsætte lovforslag, der giver kommunerne ret til at anvise boliger i privat udlejningsbyggeri i lighed med de bestemmelser, der gælder for den almene sektor i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

31

Beslutningsforslaget er i store træk – men med nye bemærkninger – en genfremsættelse af beslutningsforslag nr. B 89 fra folketingsåret 2001-02, 2. samling. Vedrørende beslutningsforslag nr. B 89 henvises Intern Information nr. 174. Forslaget blev ikke vedtaget.

Lovforslag L 5 om bopælspligt, af EL Lovforslaget om bopælspligt er omtalt i sidste kongresberetning, idet dette også er en genfremsættelse fra EL. Lovforslaget forkastedes ved 3. behandlingen tirsdag den 25. maj 2004. For lovforslaget stemte S, SF og EL. Imod lovforslaget stemte V, DF, KF, RV og KD.

Høring vedrørende lovforslag om oplysningspligt, af Økonomi og Erhvervsministeren Den 29. september 2004 fremsendte socialministeriet høring over lovforslag om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber m.v. Høringssvar skulle afleveres senest onsdag den 13. oktober 2204.

Ifølge ministeriet blev der med dette lovforslag blandt andet taget initiativ til at sikre, at erhververen af andele i andelsboligforeninger under stiftelse får de oplysninger, der som minimum bør foreligge, før erhververen beslutter sig for at anskaffe en sådan bolig. Det har endvidere vist sig, at der er behov for at øge mulighederne for at sikre, at de maksimalpriser, som gælder ved salg af andelsboliger, overholdes.

Vi meddelte i vort høringssvar, at vi kunne støtte forslaget. Vi tilføjede blandt andet følgende: I bemærkningerne til forslaget om oplysningspligt er der lagt vægt på, at erhververen får fyldestgørende oplysninger, der gør det muligt prismæssigt at sammenligne købet af andelsboligen med køb af tilsvarende ejerbolig.

Organisationen skal forslå, at de potentielle erhverver til brug for en beslutning om køb af en andel i en andelsboligforening under stiftelse i henhold til lejelovgivningen, sikres oplysninger om andelshaverens rettigheder i henhold til lov om individuel boligstøtte, og oplysninger om konsekvensen for andelshaveren og dennes ægtefælle/samlever, af en ophævelse af samlivet, herunder rettigheder til bo andelen.

Det er organisationens erfaring, at mange andelshavere ikke er kender reglerne for individuel boligstøtte for andelshavere, og heller ikke kender de vilkår, der gælder for den anden sammenlever, såfremt det kun er den ene af det sammenlevende par, der står på andelsbeviset.

Mere generelt bør andelshaverne kende konsekvensen af lejeledighed, herunder dækningen af tab ved tomme lejemål i nybyggede ejendommen erhvervet af en andelsboligforening.

Når det gælder sanktioner over for ”sorte penge” skal organisationen endnu engang gøre opmærksom på, at for Lejernes LO er det mest effektiv middel til at imødegå sorte penge i

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

32

andelssektoren, at andelsboligforeningerne forpligtes til at formidle boligerne via en venteliste.

Lovforslag L 173, begrænsning af salg af andelsboligejendomme, af VK - regeringen.

Den 1. juni 2005 fremsatte Økonomi- og erhvervsminister Bendt Bendtsen forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, således at det undgås, at andelsboligforeninger i praksis sælger andelsboligforeninger oftest en ejendom til en investor, der videresælger til en ny andelsboligforening.

For at modvirke dette samt salg af ejendomme, hvor andelsboligforeningen sælger ejendommen til en ”ny” andelsboligforening med samme andelshavere, foreslog regeringen, at der i andelsboligloven indføres et forbud mod, at en andelsboligforening erhverver en ejendom, der ejes af en andelsboligforening eller som inden for en periode på 5 år har været ejet af en andelsboligforening.

Vi reagerede samme dag med følgende pressemeddelelse: ”Usmageligt forslag - et forslag, der skyder forbi målet

Lejernes LO finder det forslag VK – regeringen i dag har fremlagt til ændring af tilbudspligten til lejerne med henblik på at købe en ejendom - for forfejlet og misvisende, især i forhold til de udtalelser, som Økonomi- og Erhvervsminister Bendt Bendtsen i dag er citeret for i Jyllands-Posten.

Ministeren ønsker at bevare intentionerne i andelsboligtanken og anfører, at det skal være muligt for mennesker med almindelige indkomster at finde en bolig til en rimelig pris, underforstået i andelsboligsektoren. Det foreliggende forslag er overhovedet ikke i overensstemmelse med ministerens udtalelse – tværtimod.

Forslaget åbner en ladeport for, at private developere og smarte spekulanter går på en usmagelig strandhugst i andelsboligsektoren, med henblik på at omdanne billige andelsboliger til meget dyre private udlejningslejligheder.”

Det lykkedes ikke at få ændret lovforslaget således at spekulationer i andelsboligens markedspris blev stoppet. Der var ikke flertal for en beskatning af kapitalgevinst, eller en indeksregulering af andelen med forbrugerpriserne, ligesom der ikke var flertal for at stoppe baggrunden for den nye spekulation, nemlig at BRL § 5.2 presser prisen på udlejningsejendomme i vejret.

Forslaget blev vedtaget med alle partier stemte for.

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

33

Bilag 1 Oversigt over vedtagne love og beslutningsforslag fremsat i perioden 2. halvår 2003 til 1. halvår 2006 nr.

Emne

L 139 Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om leje af almene boliger. (Brug af digitale dokumenter ved krav om skriftlighed i lejelovgivningen).

L 10 Forslag til lov om ændring af lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, ligningsloven, lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v. og lov om finansiel virksomhed. (Forenkling og stramning af tildelingskriterier m.v.).

L 70 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (Maksimumsbeløb, grundkapital samt boliger til handicappede og demente).

L 73 Forslag til lov om byfornyelse og udvikling af byer.

L 74

Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, lov om individuel boligstøtte, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og forskellige andre love. (Konsekvensændringer som følge af lov om byfornyelse og udvikling af byer).

L 77 Forslag til lov om ændring af lov om individuel boligstøtte.

(Afrunding af indkomst, rente for boligstøttelån, regulering af beløbsgrænser samt ændring af kompensationsordningen).

L78A Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger m.fl. love. (Betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester).

L 51 Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. (Pant og udlæg i andelsboliger).

L78B Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger og lov om midlertidig regulering af

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

Fremsat af og dato

Vedtaget dato

Socialminister Henriette Kjær Den 29. januar 2003 Økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen).

Den 08. oktober 2003

15. maj 03

Økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen).

Den 12. november2003 Økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen).

Den 13. november2003 Økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen).

Den 13. november2003

19. december 03

11. november 03

19. december 03

19. december 03

Socialminister 19. december 03 Henriette Kjær Den 14. november 2003 Socialminister 19. december 03 Henriette Kjær Den 13. november 2003 Økonomi- og 23. marts 04 erhvervsministeren (Bendt Bendtsen).

Den 05. november 2003 Socialminister 2. juni 04 Henriette Kjær

34

boligforholdene. (Behandling af husordenssager ved huslejenævn og beboerklagenævn, begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse ved ombygning).

L 182 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., lov om ejerlejligheder, lov om leje af almene boliger, lov om afgift ved udstykning m.m. og lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v.

(Forsøg med salg af almene familieboliger).

L 190 Forslag til lov om ændring af lov om ejerlejligheder, lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og forskellige andre love. (Etablering af tagboliger og omdannelse af ledige erhvervslokaler til boliger).

L 191 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (Midlertidige aflastningsboliger).

L 213 Forslag til lov om ændring af lov om fremme af privat udlejningsbyggeri, ligningsloven, lov om beskatning af visse pensionskapitaler m.v., lov om finansiel virksomhed og lov om tilsyn med firmapensionskasser. (Indførelse af tilskudsordning, opgørelse af boligbehov og ændring af tildelingskriterier m.v.).

L 56 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (Forsøg med udbud af rammeaftaler i alment nybyggeri).

L 32 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og lov om kommunal anvisningsret. (Indsats mod ghettoisering).

L 35 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., lov om leje af almene boliger, lov om social service, lov om boliger for ældre og personer med handicap, lov om ejerlejligheder og lov om byfornyelse og udvikling af byer. (Nyetablering af selvejende almene ungdomsboliginstitutioner m.v.).

L 36 Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om leje af almene boliger. (Skærpelse af reglerne om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme m.v.).

L 40 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., lov om fremme af privat udlejningsbyggeri og forskellige andre love.

(Konskvensrettelser på boligområdet som følge af kommunalreformen).

L 69 Forslag til lov om ændring af lov om individuel boligstøtte.

(Nedsættelse af aldersgrænsen fra 23 år til 18 år for, hvornår børn indgår i boligstøtteberegningen som børn, m.v.).

L 70 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber m.v. og lov om påligningen af indkomstskat til staten. (Den almene sektors midler og indsatsen mod ghettoisering).

L 82

Forslag til lov om ændring af lov om social service, lov om

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

Den 13. november 2003

Økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen).

Den 17. marts 2004

04. juni 04

Økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen).

Den 24. marts 2004 Økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen).

Den 24. marts 2004 Økonomi- og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen).

Den 31. marts 2004

01. juni 04

Socialminister Eva Kjer Hansen Den 27. oktober 2004 Socialminister Eva Kjer Hansen Den 27. oktober 2004 Socialminister Eva Kjer Hansen Den 24. februar 2005

16. december 04

Socialminister Eva Kjer Hansen Den 24. februar 2005

17. maj 05

Socialminister Eva Kjer Hansen Den 24. februar 2005

16. juni 05

01. juni 04

04. juni 2006

28. april 05 28. april 05

Socialminister 16. december 05 Eva Kjer Hansen Den 16. november 2005 Socialminister 16. december 05 Eva Kjer Hansen Den 16. november 2005

Socialminister

21. februar 06

35

almene boliger m.v. og lov om retssikkerhed og administration på det sociale område. (Krav til kommunernes sagsbehandling i visse sociale sager m.v.).

L 107 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om social service. (Garanti for tilbud om almen plejebolig eller plads på et plejehjem for ældre, aflastning samt vurdering af tidligere frihedskæmpere m.fl.s behov for plads på plejehjem).

L 141 Forslag til lov om ændring af lov om ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., lov om boliger for ældre og personer med handicap og lov om boligbyggeri. (Revision af reglerne om frit valg af ældreboliger m.v.).

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

Eva Kjer Hansen Den 23. november 2005 Den 14. december 2005

21. marts 06

25. januar 2006

25. april 06

36

Bilag 2 Oversigt over ikke vedtagne love - og beslutningsforslag fremsat i perioden 2. halvår 2003 – 1. halvår 2006 nr.

L 78

Emne Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger, lov om midlertidig regulering af boligforholdene med flere love. (Behandling af husordenssager ved huslejenævn og beboerklagenævn, betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester, begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse ved ombygning).

B 132 Forslag til folketingsbeslutning om kommunal anvisningsret i privat udlejningsbyggeri.

B 133 B 160 L 135 L 44 L 81 B 23 B24 B25 B6 B 122 L 227 L 231

B 136

Fremsat af og dato Socialminister Eva Kjer Hansen Den 13. november 2003

Keld Albrechtsen (EL), m.fl.

25. februar 2004 Forslag til folketingsbeslutning om, at regeringen bør Keld Albrechtsen (EL), undlade at fremsætte lovforslag om forsøg med salg af m.fl. almene boliger.

25. februar 2004 Forslag til folketingsbeslutning om en øget indsats for at Elsebeth Gerner Nielsen undgå koncentration af sociale problemer i visse (RV), m.fl. boligområder.

26. marts 2004 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger samt Socialminister støttede private andelsboliger m.v. og lov om kommunal Eva Kjer Hansen anvisningsret. (Indsats mod ghettoisering).

Den 08. december 2004 Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering Keld Albrechtsen (EL) af boligforholdene. (Bopælspligt i helårsboliger). m.fl 21. oktober 2004 Forslag til lov om ændring af lov om almene boliger samt Morten Homann (SF,), støttede private andelsboliger m.v. (Øget beboerdemokrati m.fl. for almene boligafdelinger).

04. november 2004 Forslag til folketingsbeslutning om forbedring af lejeres Lissa Mathiasen (S), tryghed og retsstilling ved fraflytning fra private m.fl. udlejningsboliger.

16. marts 2005 Forslag til folketingsbeslutning om sikring af og øget Lissa Mathiasen (S), indflydelse for beboerrepræsentationerne i private m.fl. udlejningsejendomme.

16. marts 2005 Forslag til folketingsbeslutning om priskonkurrence og Lissa Mathiasen (S), bedre omkostningsstyring i private udlejningsejendomme. m.fl.

16. marts 2005 Forslag til folketingsbeslutning om ny huslejemodel i Morten Homann (SF,), almene boliger. m.fl.

11. oktober 05 Forslag til folketingsbeslutning om kommunal Per Clausen (EL), m.fl. anvisningsret i privat udlejningsbyggeri.

06. april 2006 Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering Per Clausen (EL) m. fl. af boligforholdene. (Boplæsplig i helårsboliger).

06. april 2006 Forslag til lov om ændring af lov om midlertidig regulering Lissa Mathiasen (S) og af boligforholdene. (Lukning af hul i lejelovgivningen Morten Homann (SF) ved udlejning til andre end fysiske personer). m. fl.

07. april 06 Forslag til folketingsbeslutning om lejeres retsstilling i Lissa Mathiassen (S) og forbindelse med skimmelsvamp og lign. i lejeboliger.

René Skau (S) 28. april 2006

© Kongres 2006, Politisk del, faneblad 4

37

5. Økonomisk del Indhold 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Analyse af huslejen og huslejeudviklingen Analyser af boligomkostningerne Analyse af den modererede frimarkedsmodel Analyse af økonomien for den almene sektor Analyse af boligbehovet Boligbestand og boligbyggeri

side 2 11 15 21 27 30

Dette kapitel omhandler nyere analyser af betydning for leje og boligmarkedet. På Lejernes LO hjemmeside www.lejerneslo.dk kan man genfinde analyser fra sidste kongresberetning, for eksempel Vismændenes 2001 analyser af reguleringsgevinster i lejesektoren. Denne analyse blev genbrugt af velfærdskommissionen i deres rapport fra november 2005. Her findes også analyser, der ser på fordele og ulemper ved huslejereguleringen, argumenter for boligreguleringsloven og der er gengivet en række af LLO’s høringssvar blandt andet på velfærdskommissionens rapport fra 2005

1 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

5.1

Analyse af huslejen og huslejeudviklingen

Nedenfor belyses huslejen i 2005 i almene og private boliger fordelt på opførelsesår og geografi. Herudover belyses driftsudgifternes betydning for huslejestrukturen i almene boliger.

Desværre bygger huslejeoplysninger ikke som tidligere på en undersøgelse af et meget stort udsnit af bestanden. Opgørelserne over huslejerne, der er udarbejdet af Socialministeriet, er baseret på huslejeoplysningerne i boligstøtteregisteret primo 2005, der er stratificeret på baggrund af oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) og opgjort for rene beboelsesejendomme med mindst 3 lejligheder. For almene boliger er datagrundlaget huslejeoplysninger for 315.000 boligstøttehusstande bosat i bygninger med i alt 501.900 almene boliger. Tilsvarende er opgørelsen for private udlejningsboliger opregnet på baggrund af huslejeoplysninger fra 142.000 boligstøttehusstande, som bor i beboelsesbygninger med i alt 304.100 private udlejningsboliger. Dækningsgraden er hhv. 96 pct. af de almene boliger og 85 pct. af de private udlejningsboliger, som opfylder kriterierne opgjort via BBR. Huslejen i almene boliger Gennemsnitslejen lå på 595 kr. pr. m² for alle almene boliger under ét med 10 pct.- og 90 pct.fraktiler svarende til hhv. 447 og 764 kr. pr. m².

Den årlige husleje i almene boliger ligger i gennemsnitlig ligger på 44.400 kr. pr. bolig i 2005, svarende til en månedlig husleje på 3.700 kr. (ekskl. varme mv.). Med godt 540.000 almene boliger i alt udgør den samlede huslejebetaling i almene boliger omkring 24 mia. kr. i 2005.

Figur 1. Antal almene boliger, genn. husleje samt spredning fordelt på opførelsesår, 2005 120.000

1200

110.000

Antal almene

10%

1100

90%

1000

90.000

900

80.000

800

70.000

700

60.000

600

50.000

500

40.000

400

30.000

300

20.000

200

10.000

100

Kr./m²

Antal boliger

100.000

Gns. leje

2000-

1995-1999

1990-1994

1985-1989

1980-1984

1975-1979

1970-1974

1965-1969

1960-1964

1950-1959

1940-1949

1920-1939

1900-1919

1880-1899

0 Før 1880

0

Anm.: Huslejespredning illustreret ved 10 pct.- og 90 pct.-fraktiler.

2 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Socialministeriets undersøgelse viser, at de årgangsfordelte huslejer har en klar ”hængekøjeform” med gennemsnitlejer på 600-700 kr. pr. m² i afdelinger, opført før 1920, faldende til 515 kr. pr. m² i afdelinger, opført i 1960-64, og herefter stigende til godt 750 kr. pr. m² i det nyeste byggeri.

I nybyggeriet betales en leje, der er 46 pct. større end lejen i 1960’er-byggeriet.

Huslejeforskellene mellem almene boliger, opført efter 1960, beror i alt væsentligt på forskelle i nettokapitaludgifterne, dvs. forskelle i anskaffelsesudgifter, finansieringsform, renteniveau på finansieringstidspunktet, offentlig støtte mv.

Det bemærkes endvidere, at 90 pct. af de almene boliger har en m²-leje på 447 kr. eller mere.

80 pct. af boligerne har en m²-leje i intervallet 447-764 kr. pr. m², dvs. med en forskel på 317 kr. pr. m².

Huslejen i private udlejningsboliger I private udlejningsboliger, som her tillige omfatter boliger ejet af offentlige bygherrer mv. (ekskl. ældreboliger), lå huslejen i januar 2005 på i gennemsnit 611 kr. pr. m², jf. tabel 2.

Som for almene boliger har 1950’ernes byggerier nogle af de laveste huslejer, men også byggeriet fra 1920’erne og 1930’erne har lav huslejeniveau (i gennemsnit på 555 kr. pr. m²).

Huslejerne er højest i de nyeste boliger med i gennemsnit 826 kr. pr. m².

De årgangsfordelte huslejer har en såkaldt ”svanehalsform” med gennemsnitslejer på mellem 555 og 600 kr. pr. m² i boliger, opført før 1970, stigende til 826 kr. pr. m² i det nyeste byggeri, jf. figur 2.

Figur 2. Antal private udlejningsboliger, gennemsnitlig husleje samt huslejespredning fordelt på opførelsesår, 2005 120.000

1.200

110.000

Antal private

Gns. leje

10%

1.100

90%

1.000

90.000

900

80.000

800

70.000

700

60.000

600

50.000

500

40.000

400

30.000

300

20.000

200

10.000

100

2000-

1995-1999

1990-1994

1985-1989

1980-1984

1975-1979

1970-1974

1965-1969

1960-1964

1950-1959

1940-1949

1920-1939

1900-1919

1880-1899

0 Før 1880

0

Kr./m²

Antal boliger

100.000

Anm.: Huslejespredning illustreret ved 10 pct.- og 90 pct.-fraktiler.

3 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

I nybyggeriet betales således en leje, der er 49 pct. større end lejen i det 60-80 år ældre byggeri, opført i perioden 1920-39. Det bemærkes endvidere, at 90 pct. af de private udlejningsboliger har en m²-leje på 415 kr. eller mere. 80 pct. af boligerne har en m²-leje i intervallet 415-838 kr. pr. m². Denne forskel på 423 kr. pr. m² er godt 100 kr. pr. m² større end for den tilsvarende forskel i almene boliger. Spredningen i private udlejningsboliger er således væsentligt større end i de almene boliger.

Sammenligning af lejen i almene boliger og private udlejningsboliger I almene boliger lå huslejerne som nævnt gennemsnitligt på 595 kr. pr. m² primo 2005. I private udlejningsboliger lå huslejerne på 611 kr. pr. m². Forskellen i gennemsnitlejerne i de to boligtyper er således 16 kr. pr. m², svarende til knap 3 pct.

Det ses af figur 3, at gennemsnitlejen i udlejningsboliger, opført før 1920 er højere i almene boliger end i de private boliger. For udlejningsboliger, opført efter 1950, ligger huslejen i almene boliger omvendt lavere end i private boliger. Huslejeforskellen for boligtyperne, opført før 1900, skyldes primært, at de få almene afdelinger i disse årgange er etableret i ombyggede og renoverede ejendomme. I det ældre byggeri er andelen af private udlejningsboliger med installationsmangler således større end i det almene byggeri. Den gennemsnitlige huslejeforskel mellem private og almene boliger opført i perioden 1960-1990 er omkring 50 kr. pr. m². Huslejeforskellen er størst for boliger opført i 1990’erne, hvor den er knap 90 kr. pr. m², mens den for boliger opført fra år 2000 udgør 73 kr. pr. m².

Figur 3. Huslejen i almene boliger og private udlejningsboliger fordelt på opførelsesår, 2005 900

900 Almene boliger

Private boliger 800

700

700

600

600

500

500

400

400

300

300

200

200

100

100

1995-1999

1990-1994

1985-1989

1980-1984

1975-1979

1970-1974

1965-1969

1960-1964

1950-1959

1940-1949

1920-1939

1900-1919

1880-1899

Før 1880

0

200 0-

Kr./m² pr. år

Kr./m² pr. år

800

0

4 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Huslejen og geografisk beliggenhed Det er velkendt, at der er en betydelig geografisk spredning i huslejeniveauerne. Disse forskelle beror på en række forskellige forhold. I dette afsnit belyses huslejerne ud fra byernes størrelse, beliggenhed og opførelsesår.

Almene boliger Af de knap 502.000 almene boliger, der indgår i huslejeundersøgelsen, ligger 211.000 boliger (42 pct.) i Hovedstadsregionen, dvs. København og Frederiksberg kommuner samt Københavns, Roskilde og Frederiksborg amter. Gennemsnitslejen i disse lå i 2005 på 633 kr. pr. m². I den øvrige del af landet lå gennemsnittet på 568 kr. pr. m². Der er således i gennemsnit en huslejeforskel mellem almene boliger i Hovedstadsregionen og de øvrige land på 65 kr. pr. m². Forskellen skyldes blandt andet at ”offentlige og andre faste udgifter” er væsentligt højere i almene boliger i Hovedstadsregionen i forhold til det øvrige land, jf. afsnit 4.3.5.

Som det ses af nedenstående figur 4, har huslejeprofilen for almene boliger en udpræget ”hængekøjeform” både indenfor Hovedstadsregionen og i det øvrige land. Som nævnt tidligere, er der dog tale om meget få almene boliger fra årene før 1940. For boliger, opført 1940-2000, er der stort set samme årgangsbestemte huslejestruktur og stort set samme relative forskel for almene boliger i hovedstaden og i det øvrige land.

Figur 4. Huslejeprofilen for almene boliger fordelt på Hovedstadsregionen og øvrige land, samt opførelsesår, 2005 1000

1000 Hovedstadsregionen

900

Øvrige land

900 800

700

700

600

600

500

500

400

400

300

300

200

200

100

100

0

Kr./m² pr. år

Kr./m² pr. år

800

0 2000-

1995-1999

1990-1994

1985-1989

1980-1984

1975-1979

1970-1974

1965-1969

1960-1964

1950-1959

1940-1949

1920-1939

1900-1919

1880-1899

Fø r 1880

5 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Ser man på lejegennemsnittet for almene boliger uden installationsmangler. er det højest i Københavns og Frederiksberg kommuner, i amter indenfor Hovedstadsregionen og i små kommuner med under 10.000 indbyggere. Huslejen ligger højst med 669 kr. pr. m² i Frederiksborg og Roskilde Amter og næsthøjest med 636 kr. pr. m² i København og Frederiksberg kommuner. Sammenholdt med landsgennemsnittet svarer dette til en merleje på 40-80 kr. pr. m².

Når man inddrager boligernes opførelsesår bemærkes, at boliger i København og Frederiksberg kommuner opført før 1940’erne har lavere lejegennemsnit (553 kr./m²) end i landet som helhed (587 kr./m²). Almene boliger opført efter 1940 i disse kommuner er derimod konsekvent dyrere end i det øvrige land. Det fremgår endvidere, at lejeniveauet for nyere byggeri (1990- ) indenfor Hovedstadsregionen er stigende, jo mere centralt boligerne er beliggende i Hovedstadsregionen.

I det øvrige land synes der ifølge Socialministeriets undersøgelse ikke at være nogen klar sammenhæng mellem beliggenhedskommunens befolkningstal og huslejeniveauet. I de ældste boliger synes der at være en tendens til, at jo mindre kommunen er, des højere er lejegennemsnittet. Dette kommer især til udtryk for boliger opført før 1940 og for alle boliger under ét. Men ser man på byggerier i de efterfølgende år, er der ikke den store forskel i lejerne mellem byerne, og i nyere byggeri (efter 1970). De større byer har typisk ligeså højt lejeniveau som i de små kommuner (eller højere).

Private udlejningsboliger Godt 124.000 private udlejningsboliger, svarende til 41 pct. af alle private udlejningsboliger, ligger i Hovedstadsregionen (Københavns og Frederiksberg kommuner samt Københavns, Roskilde og Frederiksborg amter). I 2005 lå huslejen i Hovedstadsregionen gennemsnitligt på 594 kr./m², mens gennemsnittet udenfor Hovedstadsregionen lå på 623 kr. pr. m². Huslejen i private udlejningsboliger i Hovedstadsregionen er dermed i gennemsnit 29 kr. pr. m² lavere end i det øvrige land, hvilket antageligt skyldes, at bestanden af private udlejningsboliger i Hovedstadsregionen er ældre end i det øvrige land, samt forskellen i reguleringsforhold.

6 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Figur 5. Huslejeprofilen for private udlejningsboliger fordelt på Hovedstadsregionen og øvrige land, samt opførelsesår, 2005 1200

1200 Øvrige land

1000

1000

800

800

600

600

400

400

200

200

2000-

1995-1999

1990-1994

1985-1989

1980-1984

1975-1979

1970-1974

1965-1969

1960-1964

1950-1959

1940-1949

1920-1939

1900-1919

1880-1899

0 Før 1880

0

Kr./m² pr. år

Kr./m² pr. år

Hovedstadsregionen

I figur 5 er vist huslejeprofilen for alle private udlejningsboliger i Hovedstadsregionen og for det øvrige land. Det fremgår, at der for det nyeste byggeri (boliger opført efter 1991 og dermed med fri huslejefastsættelse) er en ganske stor forskel i gennemsnitslejerne i de to områder. Indenfor Hovedstadsregionen ligger lejegennemsnittet i det nyeste byggeri således omkring 190 kr. kr. pr. m² højere end for tilsvarende boliger udenfor regionen.

Det betyder også, at forskellen mellem huslejen i boliger, opført i perioden før 1960, og huslejen i nybyggeriet er væsentlig større indenfor Hovedstadsregionen end i det øvrige land.

Huslejerne i Hovedstadsregionen har den karakteristiske ”svanehalsform”, hvor lejeniveauet i det nyere byggeri er væsentligt højere end i byggeri fra første halvdel af århundredet.

Huslejeprofilen for det øvrige land er mere flad end profilen i Hovedstadsregionen. Forskelle må antages at bero på, at effekten af huslejeregulering er større for de ældre boliger i Hovedstadsregionen end i det øvrige land. Det ses således, at huslejen i nyere byggeri, hvor der er markedsleje, er højere i Hovedstadsregionen end øvrige land.

I det følgende ses på huslejeudviklingen for alm. og priv. udlejningsboliger, 1985-2005 I 1985 var det i gennemsnit dyrere at bo til leje i almene boliger end i private udlejningsboliger.

7 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Tabel 1. Husleje og huslejestigning for almene og private udlejningsboliger, 1985-2005 Ibrugtagelsesår Kr. pr. m² pr. år Almene Private Almene 1991 Private Almene 1995 Private Almene 1999 Private Almene 2005 Private Gennemsnitlig årlig stigning (pct.)

Almene 1985 -1995 Private Almene 1995 -2005 Private Almene 1985 -2005 Private 1985

Før 1940

19401959

19601969

19701979

19801989

260 186 396 320 420 398 473 454 587 576 Før 1940 4,9 7,9 3,4 3,8 4,2 5,8

244 203 355 318 380 381 426 434 536 556 19401959 4,5 6,5 3,5 3,9 4,0 5,2

266 243 372 342 396 405 430 449 529 578 19601969 4,1 5,2 2,9 3,6 3,5 4,4

325 327 450 456 468 494 492 542 594 647 19701979 3,7 4,2 2,4 2,7 3,1 3,5

360 393 515 566 525 595 552 652 658 728 19801989 3,8 4,2 2,3 2,0 3,1 3,1

19901999

582 646 609 691 711 799 19901999

2000-

Alle

754 825 2000-

286 211 417 364 444 437 482 496 596 617 Alle 4,5 7,6 3,0 3,5 3,7 5,5

2,0 2,1

Anm.: Omfatter udelukkende boliger uden installationsmangler. Kilde: Boligministeriet: ”Huslejen i …” (1985, 1991, 1995 og 1999) samt Socialministeriet vedrørende huslejen i 2005

Huslejeforskellen udgjorde i 1985 75 kr. pr. m² svarende til, at huslejeniveauet i almene boliger i gennemsnit var omkring 35 pct. højere end i private. Denne forskel er gradvist blevet indsnævret i løbet af 1980’erne og 1990’erne. Fra 1999 blev det gennemsnitlige huslejeniveau i almene boliger lavere end i det private udlejningsbyggeri, jf. tabel 1. For boliger uden installationsmangler er den gennemsnitlige husleje i almene boliger i 2005 således 21 kr. pr. m² eller 3,5 pct. lavere end gennemsnitslejen i private udlejningsboliger.

For byggerier opført før 1940, som antalsmæssigt dominerer det private udlejningsbyggeri, gælder dog fortsat, at huslejen er lavest i det private udlejningsbyggeri.

8 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Figur 7. Husleje i almene og private udlejningsboliger 1985, 1995 og 2005 900 800

2005

700 1995

Kr./m² pr. år

600 500 400

1985

300 200 Almene

100

Private

0 -1939

1940-1959

1960-1969

1970-1979

1980-1989

1990-1999

2000-

At huslejeforskellen mellem private og almene boliger har ”skiftet fortegn” i løbet af de sidste 20 år, således at almene boliger i gennemsnit er blevet ”billigere” end private, skyldes at der i perioden har været en relativ kraftig huslejeudvikling i den private lejeboligsektor. Det ses således af tabel 5, at den gennemsnitlige årlige huslejestigning for almene boliger i perioden 1985-2005 har udgjort 3,7 pct., mens den tilsvarende årlige huslejestigning i private boliger har udgjort 5,5 pct., svarende til en forskel på 1,8 pct. point. Til sammenligning er forbrugerpriserne (nettoprisindekset) i samme periode steget med 2,5 pct. årligt.

Fordelt på opførelsesår ses det af figur 7, at det særligt er huslejeudviklingen i de ældste boliger, der har bidraget til den samlede stigning. Der ses således en relativ tæt sammenhæng med huslejestigning og opførelsesår for såvel almene som private boliger: jo ældre byggeriet er, jo større er huslejestigningen. Samtidig ses, at forskellen mellem huslejestigningerne i almene og private boliger er størst for de ældste boliger, samt at der stort set ingen forskel er mellem huslejestigningerne for de nyeste boliger (opført efter 1980).

På trods af høje huslejestigninger i særligt de ældre byggerier ses, at huslejestrukturen med en betydelig aldersafhængig huslejeprofil ikke er ændret i løbet af de sidste 20 år. De ældre byggerier har således et væsentligt lavere huslejeniveau end de nyeste byggerier, hvilket ses for samtlige huslejeundersøgelser i perioden. Det stigende huslejeniveau for nybyggeri, skal primært ses i relation til de kraftigt stigende opførelsesomkostninger jf. nedenfor.

9 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Figur 8. Huslejeudvikling for almene og private udlejningsboliger, set i forhold til udviklingen i forbrugerpriser og løn, 1985-2005 (indeks 1985=100) 300

250

200

150

19 85 19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05

100

Almene

Private

Forbrugerprisindeks

Lønindeks

Kilde: Danmarks Statistik og Socialministeriets beregninger

Denne forskel i huslejeudviklingen for almene og private boliger beror på en række forskellige forhold. Først og fremmest er der sket betydelige bestandsændringer i de private udlejningsboliger, gennem f.eks. nedlæggelse af boliger, til- og afgang af udlejede ejerboliger og afgang til andelsboliger. Hertil kommer, at der er gennemført betydelige forbedringsarbejder og moderniseringer i de private udlejningsboliger som følge af almindelige forbedringsarbejder, byfornyelse og såkaldte § 5, stk. 2 forbedringer. Endvidere er der i løbet af 1990’erne sket en stigning i de lovpligtige afsætningsbeløb til vedligeholdelse (samt indført prisregulering). Samlet set har dette medført betydelige huslejestigninger i private udlejningsboliger.

På trods af at huslejeudviklingen i almene boliger har været mere afdæmpet set i forhold til de private, er der tale om en væsentlig realvækst set i forhold til det almindelige prisniveau jf. figur 8. Den gennemsnitlige årlige huslejestigning i løbet af de sidste 20 år på 3,7 pct. ligger således 1,2 pct.point over forbrugerpriserne (den alvest liggende kurve i fig. 8). Fordelt på driftsudgifternes hovedposter er det særligt de offentlige og andre faste udgifter som har ligget væsentligt over prisudviklingen med en gennemsnitlig årlig stigning på 6 pct. p.a. i perioden.

Huslejeudviklingen i almene boliger har i højere grad fulgt lønudviklingen, som i løbet af de sidste 20 år i gennemsnit har udgjort 3,8 pct. p.a. for perioden (lønindeks for industri).

Ministeriet vurderer på grundlag af huslejeforskelle mellem almene og private udlejningsboliger må det sammenfattende konstateres, at den generelle konkurrencesituation på lejeboligmarkedet i løbet af de sidste 20 år er ændret til fordel for de almene boliger.

10 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Samtidig ses det, dels at ældre byggerier har et lavere huslejeniveau end nyere byggerier og dermed alt andet lige er i en bedre konkurrencesituation, og dels at dette aldersafhængige huslejeniveau er et karakteristisk træk for huslejestrukturen.

5.2 Analyse af boligomkostningerne mv.

Det er centralt for lejernes vilkår at se på sammenhængen mellem boligomkostningerne i ejerboligen, andelsboligen og udlejningsboligen.

Det er jo velkendt, at mange, - ikke mindst økonomiske eksperter, - ønsker lejeboligmarkedet liberaliseret. Men mindre velkendt, at dette ikke bør ske isoleret, men generelt for alle boligformer.

I øjeblikket får alle boligformer et eller flere tilskud, som betyder, at der betales en boligudgift, der er lavere end markedsprisen. For at finde ud af, om de gældende regler favoriserer den ene boligform frem for den anden, analyserer økonomer typisk balancen mellem boligomkostningerne.

Ved opgørelsen af boligomkostningerne foretages en nutidsværdiberegning af samtlige løbende nettoboligudgifter vedrørende boligen. For den almene og den private udlejningsbolig svarer dette til en nutidsværdiberegning af huslejen. I den generelle opgørelse af boligomkostningerne indgår kapitaludgifter efter skat og evt. ydelsesstøtte, drifts- og vedligeholdelsesudgifter, grundskyld og ejendomsværdiskat. Fra de akkumulerede udgifter trækkes – for ejer- og andelsboligens vedkommende – boligens nettosalgsværdi ved udgangen af tidshorisonten.

Nutidsværdiberegning over alle år Tabel 2. Definition af boligudgifter og boligomkostninger i ejerboligen og den almene bolig Ejerbolig 1)

Almen bolig 2)

+ Bruttokapitaludgifter

+ Bruttokapitaludgifter – Offentlig støtte – Skatteværdien af rentefradrag på indskudslån

– Skatteværdien af rentefradrag på alle lån + Ejendomsværdiskat + Løbende driftsudgifter inkl. grundskatter

= Samlede nettoboligudgifter

+ Løbende driftsudgifter inkl. grundskatter

= Samlede nettoboligudgifter

– Salgsprisen ved udløb af tidshorisont + Salgsomkostninger

= Boligomkostninger

= Boligomkostninger

1)

Udgifter og omkostninger for andelsboligen beregnes i lighed med ejerboligen med den undtagelse, at renteudgifter på realkreditlånet ikke er fradragsberettede i andelsboligen.

2) Udgifter og omkostninger i den private udlejningsbolig beregnes i lighed med den almene bolig med den undtagelse, at nettokapitaludgifterne beregnes ud fra en alternativ afkastrate til udlejer.

11 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Beregnet for en given tidshorisont svarer boligomkostningerne til summen af de samlede boligudgifter med fradrag af boligens salgsværdi ekskl. salgsomkostninger og med tillæg af eventuel restgæld i boligen. Boligomkostningerne afhænger således ikke blot af de løbende nettoboligudgifter, men også af boligtagerens tidshorisont – og dermed af opsparing/afdrag og prisstigninger på ejendomme.

Ved opgørelsen af boligomkostningerne foretages en tilbagediskontering af indtægter og udgifter. Diskonteringsrenten (kalkulationsrenten) fastsættes som den effektive rente minus inflationen. Boligomkostningerne er præsenteret som gennemsnitlige (annuitets-) omkostninger pr. år, hvor kalkulationsrenten benyttes som rentesats.

Nedenfor belyses først resultaterne af ministeriets fremadrettede beregning med udgangspunkt i 2006-priser, hvor priserne på såvel ejerboliger som andelsboliger forudsættes at udvikle sig parallelt med inflationen. Dernæst vises samme opgørelse, hvor det i stedet antages, at ejendomsværdien udvikler sig med inflationen plus henholdsvis minus et pct. point. Det vil sige, at reale kapitalgevinster henholdsvis tab indarbejdes i beregningerne.

Endvidere antages det, at boligerne til enhver tid kan sælges til markedsprisen, så sælger ved salget realiserer den fulde friværdi.

Ministeriet skriver i sin analyse, at i forhold til den historiske udvikling i ejerboligpriserne er merstigningen på 1 pct. point i forhold til inflationen næppe sandsynlig over en længere tidshorisont – og slet ikke i form af en jævn og rolig udvikling. Den faktiske udvikling illustrerer, at risikoen for kapitaltab har været meget reel i nogle perioder.

Dette er noget af en påstand, og er desværre ikke dokumenterer i ministeriets analyse.

Tværtimod viser den historiske udvikling, at der har været real kapitalgevinster på ejerboliger på over 1 % set over lang sigt.

Udover de årlige udgifter og udviklingen i ejendomspriserne afhænger de gennemsnitlige boligomkostninger helt generelt af, hvor længe ejeren/lejeren/andelshaveren bor i boligen. I figur 10, er de gennemsnitlige årlige boligomkostninger for de fire boligformer vist under forudsætning af forskellig botidslængde.

Tabel 3. Gennemsnitlige årlige boligomkostninger ved forskellige tidshorisonter (kr.)

BotidsEjerboligen længde (år) Fastforrentet lån 5 95.069 10 85.584 20 86.728 30 91.679 40 96.476 50 100.414

Finansieringsrente 6,0 pct. (lang rente) / 5,0 pct. (kort rente) Real kalkulationsrente 3,5 pct.

Ejerboligen Andels Privat Rentetilpasset lån bolig udlejningsbolig 88.112 93.803 93.374 78.221 91.701 94.093 79.387 95.079 99.841 85.076 99.255 105.854 90.494 102.479 111.235 94.745 105.627 115.805

Almen bolig 79.734 79.596 83.163 87.056 90.107 92.278

Anm.: Det forudsættes, at boligpriserne stiger i takt med inflationen.

12 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Det generelle billede i tabel 3 er, at den almene bolig og ejerboligen med rentetilpasningslån er de billigste boligformer uanset tidshorisont. Herefter kommer ejerboligen med fastforrentet lån som den tredjebilligste boligform, mens andelsboligen og den private udlejningsbolig fremstår som de dyreste boligformer. Den private udlejningsbolig er på mellemlangt og langt sigt den dyreste boligform.

Hvis man ser bort fra den friværdi, som ejer og andelshaver realiserer ved fraflytning, vil boligomkostningerne pr. definition stige, jo længere tid boligen bebos. Dette skyldes, at der med tiden indgår flere udgifter i opgørelsen af de gennemsnitlige annuitetsomkostninger.

Heraf følger, at boligomkostningerne i den private udlejningsbolig og i den almene bolig stiger jo længere tid boligen bebos. I ejerboligen og i andelsboligen forstærkes forøgelsen af de samlede boligudgifter på kort sigt af transaktionsomkostningerne, men modsvares af friværdien. Boligomkostningerne følger derfor en ”hængekøjeform”, hvor omkostningerne på kort sigt aftager og på længere sigt stiger.

Ved en botidslængde på 20 år ligger boligomkostningerne i den almene udlejningsbolig mellem omkostningerne for ejerboliger med henholdsvis fastforrentede og rentetilpasningslån. Boligomkostningen er for den almene bolig her godt 83.000 kr., mens ejeren med det fastforrentede lån har betalt knap 87.000 kr. årligt og ejeren med rentetilpasningslånet godt 79.000 kr. årligt.

I tabel 4 nedenfor medregnes effekterne af, at boligprisstigningerne ikke følger den generelle prisudvikling. I tabel 4 er opgørelsen foretaget under forudsætning af, at boligpriserne stiger kraftigere end inflationen.

Tabel 4. Gennemsnitlige årlige boligomkostninger ved forskellige tidshorisonter under forudsætning af reale kapitalgevinster (kr.)

BotidsLængde (år) 5 10 20 30 40 50

Ejerboligen Fastforrentet lån 83.696 74.426 76.169 81.901 87.603 92.510

Finansieringsrente 6,0 pct. (lang rente) / 5,0 pct. (kort rente) Real kalkulationsrente 3,5 pct.

Ejerboligen Privat Rentetilpasset lån Andels-bolig udlejningsbolig 76.739 82.431 93.374 67.063 80.543 94.093 68.828 84.520 99.841 75.297 89.477 105.854 81.621 93.606 111.235 86.841 97.722 115.805

Almen bolig 79.734 79.596 83.163 87.056 90.107 92.278

Anm.: Det forudsættes, at boligpriserne stiger i takt med inflationen plus ét pct.point.

Tabel 4 viser, at ejerboligen med rentetilpasningslån uanset tidshorisont er billigere end den almene bolig. For en botid mellem 10 og 40 år gælder det samme også ejerboligen med fastforrentet lån.

13 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Andelsboligen er med undtagelse af det helt korte sigt dyrere end ejerboligen (uanset finansiering). Den private udlejningsbolig fremstår fortsat som den dyreste boligform uanset tidshorisont.

Ved reale kapitaltab – som følge af, at boligpriserne stiger mindre kraftigt end det generelle prisniveau, fordyres både ejerboligen og andelsboligen. Dette skyldes, at friværdien indskrænkes, idet den reale værdi af boligen falder.

Geografiske pris-lejeforhold I dette afsnit opstilles et simpelt geografisk fordelt mål for de almene boligers konkurrenceevne i forhold til ejerboligerne. Formålet er, at give en indikation af, hvor i landet de almene boligers konkurrencesituation er forholdsvis stærk, og hvor den er svag.

Der ses på pris-lejeforholdet defineret som forholdet mellem kontantprisen pr. m² for enfamiliehuse (1. halvår 2005). og m²-lejen for almene boliger opført efter 1984 (2005). Ca. 30 pct. af de almene boliger er opført efter 1984, og der er opført byggeri i stort set alle kommuner i denne periode.

Som det er fremgået, er kontantprisen pr. m² for enfamiliehuse meget efterspørgselsafhængig, hvilket blandt andet afspejler sig i markante geografiske forskelle i prisen. Boligudgiften i almene boliger er derimod ikke efterspørgselsafhængig og kan ikke fravige balancelejeprincippet.

Figur 9. Forholdet mellem kontantprisen på enfamiliehuse og den gennemsnitlige husleje fordelt på kommuner, 2005

50,0 45,0

Pris-lejeforhold (pct.)

40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 1

11 21 31 41 51 61 71 81 91 101 111 121 131 141 151 161 171 181 191 201 211 221 231 241 251 261

Antal kommuner

Anm.: Kommunerne er rangordnet efter faldende pris-lejeforhold.

Kilde: SKAT, Socialministeriet og Socialministeriets beregninger

14 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Idet den geografiske spredning i kontantpriserne er væsentlig større end spredningen i huslejen, er der ligeledes stor spredning i pris-lejeforholdet og dermed også alt andet lige i de almene boligers konkurrenceevne.

Den gennemsnitlige kontantpris udgør 10.831 kr. pr. m². Med en gennemsnitlig husleje i nybyggeriet på 587 kr. pr. m² er det gennemsnitlige pris-lejeforhold for hele landet således 18,5. Jo højere pris-lejeforholdet er, desto bedre er den almene konkurrenceevne. I figur 9 er kommunerne rangordnet efter det lokale pris-lejeforhold. Det ses, at pris-lejeforholdet er eksponentielt faldende. 72 kommuner har et pris-lejeforhold, der er højere eller lig med landsgennemsnittet, heraf 14 kommuner med et pris-lejeforhold over 30. Modsat har 199 kommuner et pris-leje forhold der er lavere end landsgennemsnittet, heraf 40 kommuner med et pris-lejeforhold under 10.

5.3 Analyse af den modererede frimarkedsmodel Tilbage i februar 1997 afgav Lejelovskommissionen betænkning om lejeforhold. I forlængelse af kommissionens anbefalinger blev der siden fremsat og vedtaget forslag til lejelove for såvel det almene område som for erhvervslejeområdet.

Kommissionen foretog på det private område grundige analyser af en såkaldt frimarkedsmodel og en såkaldt reguleringsmodel. Disse to modeller repræsenterer to principielt forskellige og modsatrettede udgangspunkter for debatten på dette område.

Endvidere opstillede kommissionen opstillet en skitse for en såkaldt modereret model, som indebærer en kombination af elementer fra de to ovennævnte modeller, herunder elementer som har til hensigt at skabe en bedre sammenhæng mellem pris og kvalitet.

I foråret 2001 nedsatte den daværende SR -regering en ekspertgruppe med det formål at få en bedre beskrivelse og en mere indgående vurdering af den modererede model.

Det blev efter regeringsskiftet i 2001 besluttet at videreføre ekspertgruppens arbejde med et kommissorium, hvoraf følgende er et uddrag: "Formålet med ekspertgruppens arbejde er at færdiggøre den i Lejelovskommissionens betænkning beskrevne modererede lejefastsættelsesmodel. Ekspertgruppen skal således vurdere de i denne model indeholdte elementer med henblik på at fremlægge et forslag til en fuldt beskrevet model, som herefter kan indgå i regeringens kommende drøftelser vedrørende indholdet i en lejelovsrevision.

Ekspertgruppen kan foreslå ændringer af de elementer, som indgår i den eksisterende skitse, såfremt det findes hensigtsmæssigt. I gruppens analyse af modellen skal indgå en vurdering af modellens konsekvenser, såfremt den implementeres i lejelovgivningen.

Modellens fordelingspolitiske konsekvenser beskrives med udgangspunkt i en vurdering af modellens effekter for huslejer og ejendomsværdier. I forlængelse heraf beskrives de boligsociale konsekvenser af modellen, herunder modellens betydning for sammensætningen

15 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

af beboerne i den private udlejningssektor. Samtidig skal der foretages en vurdering af modellens virkning på forbedrings- og vedligeholdelsesindsatsen i det private udlejningsbyggeri.

Der skal foretages en vurdering af modellens virkning på sammenhængen mellem pris og kvalitet på det private lejeboligmarked. Endvidere belyses modellens effekter for beboermobiliteten i sektoren. Endelig skal der foretages en vurdering af de boligstøttemæssige virkninger.”

Ekspertgruppen skulle færdiggøre sit arbejde inden udgangen af 2003. Socialministeriet varetog sekretariatsfunktionen.

Ekspertgruppen genoptog arbejdet med den modererede lejelovsmodel på et møde den 12. juni 2002, idet ekspertgruppens hidtidige formand professor dr. jur. Peter Mortensen, som ønskede at udtræde, afløstes af lektor lic. jur. Hans Henrik Edlund, Handelshøjskolen i Århus.

Ekspertgruppen har herefter haft følgende sammensætning: Lektor, lic. jur., Hans Henrik Edlund (formand), Handelshøjskolen i Århus, Direktør, cand. polit., Peter Wendt, Landsbankernes Reallånefond, Professor, dr. polit., Hans Keiding, Københavns Universitet.

Ekspertgruppen holdt 15 møder.

I november 2004 afleverede ekspertgruppen sin rapport. Regeringen valgte ikke at lave nogen pressemeddelelse herom, og adspurgt konkret af journalister afviste Socialministeren at regeringen havde planer om at ændrer reglerne for lejefastsættelsen.

Den modererede model Ekspertgruppen starter deres rapport med at gengive skitsen til en modereret model for lejefastsættelsen, dels i form af en oversigt over modellens elementer, dels i form af en uddybning af disse elementer.

Det fremgår heraf, at modellens hovedelementer er, at det eksisterende system med regulerede og uregulerede kommuner opretholdes, herunder med opdeling af ejendomme i små og store ejendomme i de regulerede kommuner.

I de regulerede kommuner sondres imellem ejendomme af høj kvalitet, dvs. ejendomme, som opfylder nærmere fastsatte kvalitetskrav f.eks. BR 1972, og andre ejendomme. Huslejen for boliger i ejendomme af høj kvalitet kan ved genudlejning fastsættes på markedsvilkår, mens huslejen i andre ejendomme fortsat fastsættes omkostningsbestemt. Lejen i ejendomme opført efter 1972 kan dog umiddelbart (ved genudlejning) overgå til markedsleje svarende til den gældende ordning for ejendomme opført efter 1991. Overgrænsen for småejendomme forhøjes fra 6 til 12 boliger.

I de uregulerede kommuner overføres lejefastsættelsen til markedsleje.

Der indføres regler om obligatoriske vedligeholdelses- og forbedringsplaner, herunder vetoret for lejere imod forbedringer, samt en række udvidelser af reglerne om beboerindflydelse.

Udlejningsmarkedets problemstillinger og en statistisk beskrivelse

16 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

I rapporten redegøres der herefter for nogle problemstillinger på udlejningsmarkedet som disse er diskuteret i Lejelovskommissionen og i nyere analyser, som ekspertgruppen har fundet relevante.

Herefter følger en statistisk beskrivelse af bestanden af private udlejningsboliger.

Afgrænsning af boliger med høj kvalitet I næste kapitel gennemgår ekspertgruppen de forhold, som vedrører boliger i ejendomme af høj kvalitet.

Der gøre indledningsvis op med det niveau, som kvalitetskravene skal rettes imod, idet ekspertgruppen peger på, at den mest hensigtsmæssige model vil være, at kravene rettes imod den fysiske bygning, boligerne ligger i. Der redegøres nærmere for dette valg i forhold til andre alternativer, herunder den enkelte lejlighed eller den enkelte ejendom.

Med hensyn til opstillingen af de konkrete kvalitetskrav har Ekspertgruppen set det som en afgørende forudsætning for arbejdet at afklare, om det overhovedet er muligt at tilvejebringe et brugbart grundlag for en vurdering af, om en bygning opfylder sådanne krav. Gruppen har derfor indhentet bistand fra Bascon A/S, som til brug for gruppens arbejde har udarbejdet et forslag til et kvalitetskatalog med udgangspunkt i de krav, som følger af BR 72.

Ekspertgruppen har på grundlag heraf konkluderet, at det er muligt at formulere en operationel kvalitetsstandard for bygninger, der kan karakteriseres som værende af høj kvalitet.

Standarden omfatter en række krav af teknisk karakter, hvoraf visse krav er obligatoriske. På grundlag af et karaktersystem kan det vurderes, om den enkelte bolig opfylder kravene. Hvis alle boligerne mindst opnår en bestemt minimumskarakter, kan bygningen kvalificeres som værende af høj kvalitet.

Ekspertgruppen har vurderet, at det i dag ikke er tilstrækkeligt, at en bygning alene opfylder de krav, som ligger i BR 72, for at kunne karakteriseres som en bygning af høj kvalitet.

Kvalitetskataloget indeholder derfor en række supplerende krav, som Ekspertgruppen, efter nutidige forventninger til boligkvalitet finder, bør indgå i vurderingen. Der er hermed tale om en modifikation i forhold til Lejelovskommissionens skitse. Af denne modifikation følger tillige, at ejendomme opført i 1973 og senere også skal opfylde de opstillede kvalitetskrav for at kunne overgå til markedsleje.

I forbindelse med vurderingen af de enkelte kvalitetskrav har Ekspertgruppen drøftet forholdene omkring bygningers tilgængelighed. Gruppen finder, at det vil være naturligt at stille krav om tilgængelighed. På den anden side er gruppen opmærksom på, at sådanne krav efter omstændighederne vil kunne få stor indflydelse på antallet af ejendomme, som vil kunne bringes op på det krævede kvalitetsniveau. På denne baggrund anbefales det, at gøre dette tilgængelighedskrav til genstand for nærmere overvejelser i forbindelse med en eventuel endelig fastlæggelse af kvalitetskravene.

Ekspertgruppen foreslår, at grundlaget for at være omfattet af reglerne om lejefastsættelse m.v. for boliger af høj kvalitet er, at der foreligger en godkendelse. Det foreslås i denne

17 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

forbindelse, at beføjelsen til at meddele sådanne godkendelser ikke lægges hos huslejenævnene, som ikke er indrettet med henblik på at foretage bygningstekniske vurderinger af den fornødne karakter. Gruppen peger derfor på, at der til dette formål gøres brug af en anden eksisterende ordning som f.eks. de bygningssagkyndige, som udfærdiger tilstandsrapporter i forbindelse med salg af fast ejendom.

Ekspertgruppens forslag vedrørende regulering af lejen i lejeperioden har som forudsætning, at lejeloven fortsat skal tjene et lejebeskyttelseshensyn. På den baggrund er det opfattelsen, at det ikke skal være frit for parterne at aftale vilkårene for lejeregulering. Ekspertgruppen vurderer, at den løbende justering af lejen bør ske på baggrund af pristalsregulering, og at pristalsreguleringen bør knyttes til nettoprisindekset.

Hvis markedslejen i et lejemål i løbet af lejeperioden alene reguleres efter stigningerne i nettoprisindekset, er det ikke givet, at boligens opregulerede leje efter en periode stadig vil svare til markedslejen for sammenlignelige boliger. Derfor foreslår ekspertgruppen, at Lejelovskommissionens anbefaling om genforhandling hvert femte år følges. Genforhandling sker mellem den enkelte lejer og udlejer. Genforhandlingen skal være symmetrisk i den forstand, at den både kan resultere i, at lejen justeres op eller ned. Tvister om lejen og lejevilkårene efter genforhandlingen kan indbringes for huslejenævnet af enten lejer eller udlejer. Den gældende lejeaftale løber videre med den aktuelle leje, indtil huslejenævnet har taget stilling, og efterfølgende kan der ske efterregulering af lejen fra varslingstidspunktet.

I kapitlet beskrives også udlejers muligheder for at gennemføre forbedringer og opkræve forbedringsforhøjelser i ejendomme, der er overgået til markedsleje, fordi de opfylder kvalitetskravene. Fordi der er tale om en aftale på markedsvilkår foreslås det, at udlejer ikke ensidigt skal kunne beslutte at gennemføre forbedringer. Såfremt der efter aftale gennemføres forbedringer, forslås det endvidere, at udlejers mulighed for at kræve afkast herfor skal være tidsbegrænser, således at forhøjelsen bortfalder ved førstkommende tilpasning af lejen til markedsvilkår.

Afslutningsvis anbefales det i kapitlet, at det bliver et vilkår for at blive kvalitetsejendom, at der udarbejdes 10-årige vedligeholdelsesplaner, der angår den del af vedligeholdelsen, der påhviler udlejeren. Spørgsmål om udlejerens manglende overholdelse af vedligeholdelsesplanen skal kunne indbringes for huslejenævnet. Såfremt udlejer ikke gennemfører de vedligeholdelsesarbejder, som det påhviler ham inden den af huslejenævnet fastsatte frist, skal Grundejernes Investeringsfond kunne gennemføre arbejderne tvangsmæssigt. Huslejen skal kunne nedsættes for den periode, hvor den manglende vedligeholdelse forringer ejendommen.

Tilsvarende regler om obligatoriske vedligeholdelsesplaner foreslås ligeledes at skulle gælde for store ikke-kvalitetsejendomme i uregulerede kommuner, og det foreslås ligeledes, at de beboerdemokratiske regler blev udvidet. Dette gælder tilsvarende for højkvalitetsejendomme.

Småhusene og kapitalafkastet I dette kapitel behandler ekspertgruppen forslaget om at ændre reglerne for småhuse og fastlæggelse af kapitalafkast efter boligreguleringslovens nuværende § 9. Det foreslås at grænsen for småhuse hæves fra 6 til 12 boliger, og at det skal være det til enhver tid værende antal boliger i ejendommen, der lægges til grund i stedet for boligantallet 1. januar 1995.

18 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Der fremlægges to forskellige tekniske løsninger i relation til, hvorledes fastsættelsen af kapitalafkastet efter boligreguleringslovens § 9 kan tænkes at overgå fra 15. almindelige vurdering i 1973 til den offentlige ejendomsvurdering i f.eks. 2001 eller senere. Begge modeller har fordele og svagheder, der først og fremmest knytter sig til spørgsmålet om huslejekonsekvenser, og til hvor hurtigt ejendommene vil kunne komme over på den nye vurdering.

Hvis det lægges til grund, at afkastet i højere grad skal reflektere de aktuelle ejendomsværdier foreslås, at man arbejder videre med model A, som indebærer, at der - efter yderligere analyser - fastsættes en ny afkastprocent, der gennemsnitligt set svarer til det ordinære kapitalafkast inkl. de nuværende forbedringsforhøjelser gennemført før vurderingstidspunktet.

Indførelsen af nye regler for beregningen af kapitalafkast efter model A vil give anledning til umiddelbare huslejeforhøjelser i mange ejendomme, fordi der er stor spredning mellem ejendommenes afkast / ejendomsværdier og i udbredelsen af forbedringsforhøjelser. Da der efter Lejelovskommissionens skitse skal være 'bund' under kapitalafkastet, vil omlægningen ikke resultere i lejefald i nogen ejendom.

Alternativt kunne overvejes model B, hvor omlægningen af kapitalafkastberegning ikke fører til initiale huslejestigninger. Modellen indebærer, at man bolig for bolig fastlægger det nuværende kapitalafkast og boligens gamle forbedringsforhøjelser og derpå lægger dette nye m²-beløb til grund for det nye kapitalafkast.

De foreslåede ændringer i kapitalafkastet indebærer, at afkastet i begge modeller A og B fremover skal kunne reguleres i takt med stigningen i nettoprisindekset således, at den del af huslejen, der går til kapitalafkast, ikke fremover udhules af inflationen.

For så vidt angår vedligeholdelse foreslås det, at der indføres regler om 10-årige obligatoriske vedligeholdelsesplaner i store ejendomme, svarende til de under kapitel 6 beskrevne om vedligeholdelsesplaner i højkvalitetsejendomme.

Det fremgår af Lejelovskommissionens skitse, at der for store ikke-kvalitetsejendomme i regulerede kommuner skal indføres regler om obligatoriske forbedringsplaner. Lejerne får således vetoret i forhold til udlejerens forbedringsplaner. Ekspertgruppen ser visse problemer herved i forhold til udlejer, hvorfor det efter ekspertgruppens opfattelse bør overvejes at begrænse forbedringsplanerne til fælles forbedringer, ligesom lejerne ikke bør have vetoret i forhold til forbedringer, som vil tjene til at kvalificere ejendommen som højkvalitetsejendom.

Endelig forslås de beboerdemokratiske regler udvidet på en række områder, således at lejerne i højere grad inddrages i vedligeholdelses- og forbedringsarbejdet. Beboerrepræsentanterne får herved bedre muligheder end efter de gældende regler for dels at fremlægge deres synspunkter overfor udlejere, dels at kunne påvirke beslutningerne om de større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen. Vedligeholdelsesindsatsen må på den baggrund generelt påregnes at blive opprioriteret.

Lejeboliger i uregulerede kommuner I dette kapitel behandles boliger beliggende i kommuner uden regulering.

Lejefastsættelsen for alle lejemål i uregulerede kommuner skal ske efter de regler om markedsleje, som foreslås indført for kvalitetslejemål i regulerede kommuner.

Efter skitsen skal grundlaget for lejeregulering i lejeperioden indgå i parternes aftale.

Lejeforholdet skal med faste intervaller, f.eks. hvert 5. år, kunne genforhandles, hvorunder lejen kan reguleres til et beløb, som svarer til den gennemsnitlige markedsleje.

19 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Ekspertgruppen foreslår som modifikation til dette element, at der fastsættes regler for, hvordan lejen kan reguleres i lejeperioden.

Overgang til markedsleje for eksisterende lejeforhold sker ved genforhandling af lejeforholdet 2 år efter lejeaftalens indgåelse eller 2 år efter den seneste lejeregulering efter det lejedes værdi. De årlige lejeforhøjelser skal dog i en overgangsperiode begrænses.

I næste kapitel foreslås den gældende ordning med huslejenævn i overensstemmelse opretholdt, dog peges der på muligheden for at etablere en generel ankenævnsordning. Der peges tillige på muligheden for at ændre ordningen til en ordning med f.eks. branchenævn.

Huslejekonsekvenserne Med udgangspunkt i analyserne af de årgangsbetingede huslejeprofiler og en antagelse om, at de huslejer, der i dag bestemmes ud fra 'det lejedes værdi' i uregulerede kommuner, stort set afspejler en fri markedsleje, opstilles i dette kapitel en model til skøn over lejekonsekvenserne. Modellen viser, at en fri markedsleje i ældre ejendomme i de største byer (de regulerede kommuner) med en vis usikkerhed kan antages at ligge omkring 700 kr. pr. m², hvis boligerne er af 'gennemsnitlig kvalitet'.

Den typiske markedsleje i højkvalitetsboliger vurderes at ligge omkring 750-800 kr. pr. m² årligt, men der vil afhængigt af beliggenhedsfaktorer, kvalitetsforskelle osv. kunne være boliger, hvor markedslejen viser sig at ligge over dette niveau.

Større usikkerhed vurderes at være knyttet til, hvor mange boliger, der kan forventes at opfylde kvalitetskravene, og herunder hvor store lejestigningerne vil være i disse. Skitsen indebærer umiddelbart, at alle boliger i uregulerede kommuner (knap 53.000 boliger, før 1992) overgår til markedsleje, men da lejen i disse boliger i det væsentlige allerede vurderes at afspejle et frit marked, vil forslaget ikke her resultere i væsentlige lejestigninger.

I regulerede kommuner vil forslaget resulterer i lejestigninger blandt ejendomme, der er opført før 1992. Med betydelig usikkerhed skønnes der blandt disse at være tale om væsentlige lejestigninger over en 10-årig periode i op mod 80.000 boliger opført frem til 1973. I resten af boligerne - dvs. omkring 320.000 boliger i hele landet - kan forventes mindre lejestigninger, men det kan ikke afvises, at stigningerne også i disse ejendomme i nogle tilfælde kan være væsentlige.

De skønnede lejestigninger fører med de nuværende boligstøtteregler til offentlige merudgifter, som med betydelig usikkerhed er skønnet til omkring 250 mio. kr. stigende til 750 mia. kr. på meget langt sigt, hvis hovedparten af boligerne bringes op på højkvalitetsniveau og går over på fri markedsleje.

Udgifterne vil dog kunne stige yderligere, hvis lejestigningerne får lejere, der ikke i dag får boligstøtte, til at søge herom. Da lejestigningerne desuden må antages at give et større afkast hos ejendomsejerne, kan de offentlige skatteindtægter ventes at stige i et ikke nærmere skønnet omfang.

Ekspertgruppen peger herefter på, at andre analyser af det private udlejningsmarked i de senere år har dokumenteret, at dette marked spiller en vigtig boligsocial rolle.

Husstandssammensætningen og -indkomsterne i sektoren afspejler tydeligt, at de private udlejningsboliger - sammen med almene boliger - udfylder en boligpolitisk rolle, som

20 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

ejerboligerne og andelsboligerne ikke kan, fordi disse boliger stiller langt større krav til økonomien. Indførelse af nye lejefastsættelsesregler, der resulterer i store huslejestigninger vil derfor være forringelser for svagest stillede befolkningsgrupper. Ekspertgruppen peger derfor på, at vilkårene for individuel boligstøtte bør tages op til overvejelse, hvis man vælger at gennemføre de skitserede ændringer.

Afslutningsvist peges på, at virkningerne af de ændrede huslejer i private udlejningsboliger skal vurderes i en større sammenhæng, fordi risikoen for uhensigtsmæssige effekter på andre dele af boligmarkedet er til stede. Der bør i den forbindelse foretages analyser og vurderinger af, hvorledes f.eks. subsidieringen af de forskellige boligformer indvirker på markedets 'evne' til via udbuds- og efterspørgselsændringer at skabe en højere grad af balance på markedet.

5.4 Analyse af økonomien for den almene sektor Som led i boligaftalen af 4. november 2005 blev det mellem regeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre aftalt, at der skulle gennemføres et udredningsarbejde vedr. fremtidsperspektiver for en mere selvbærende almen sektor. Udredningsarbejdet skulle gennemføres i en tværministeriel arbejdsgruppe.

Ifølge kommissoriet for arbejdsgruppen er formålet med udredningsarbejdet for det første at skabe grundlag for fastlæggelsen af den fremtidige anvendelse af den almene sektors midler, for det andet analysere mulighederne for fortsat at øge den almene sektors selvfinansiering, herunder at analysere mulighederne for at føre den almene sektor helt eller delvist over i en økonomisk mere selvbærende konstruktion, og endelig for det tredje at levere et grundlag for en principiel diskussion af sektorens fremtidige styringsformer.

LLO deltog i en følgegruppe bestående repræsentanter fra Boligselskabernes Landsforening, Danmarks Lejerforeninger, Kommunernes Landsforening, og to eksperter. Der blev afholdt to møder i følgegruppen. Rapporten konkluderer følgende: - Om behovet for nybyggeri For nærmere at kunne fastlægge den fremtidige anvendelse af den almene sektors midler er der udarbejdet en prognose for det fremtidige behov for alment nybyggeri. Denne er omtalt nærmere i afsnit 5.5 i Kongresberetningen. Analysen viser, at der i alt vil være behov for gennemsnitligt 5.400 almene boliger årligt i perioden fra 2005 til 2040. Behovet er ikke jævnt fordelt over perioden. I perioden frem til 2030 vil behovet for nybyggeri således udgøre gennemsnitligt 6.000 almene boliger årligt.

- Om behovet for renovering og midler til en social indsats Almene boliger har generelt set og sammenlignet med andre udlejningsboliger et beskedent behov for basal opretning og forbedring. Sektorens eksisterende værktøjer til løbende vedligeholdelse, opretning og forbedring har dermed generelt vist sig effektive.

21 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Hvis der ønskes en forbedring af såvel sektorens konkurrenceevne og dermed af indsatsen mod ghettoiseringen samt en forbedring af handicaptilgængeligheden, vil det kræve en fortsat indsats, herunder også i det aktuelt forholdsvis attraktive ældre almene byggeri.

Landsbyggefonden har i en redegørelse fra 2001 undersøgt det samlede renoveringsbehov i de kommende 20 år. Redegørelsen er i en revideret redegørelse fra 2006 blevet opdateret i lyset af den indsats, der har været i de seneste 5 år.

Landsbyggefonden opererer med 3 forskellige scenarier, der afspejler forskellige ambitionsniveauer, rækkende fra udbedring af byggeskader, installation af bad i alle lejligheder og opretning af klimaskærmen (scenario A) til en fuld genopretning af bebyggelsernes konkurrenceevne med lejlighedssammenlægninger, arkitektoniske udtryk mv. samt en relativ omfattende forbedring af handicaptilgængeligheden (scenario C). Afhængigt af ambitionsniveauet vurderer Landsbyggefonden, at der over de næste 20 år er behov for investeringer på mellem 59 mia. kr. og 163 mia. kr. (2006-priser), svarende til årlige investeringer på 3,0 mia. kr. (scenario A), 5,8 mia. kr. (scenario B) og 8,2 mia. kr. (scenario C).

I perioden 2001 til 2003 har renoveringsindsatsen i sektorens boliger beløbet sig til mellem 2,7 mia. kr. og 3,3 mia. kr. årligt, svarende til en gennemsnitlig årlig indsats på 6.600 kr. pr. bolig (ekskl. de arbejder, der finansieres af hensatte midler). Medregnes de merinvesteringer, som efterfølgende er blevet muliggjort af det løft i Landsbyggefondens investeringsrammer, som blev gennemført som et led i boligaftalen af 2002, skønnes renoveringsindsatsen i den almene sektor pt. at udgøre op imod 4 mia. kr. årligt.

Som udgangspunkt for en nærmere fastlæggelse af de fremtidige rammer for Landsbyggefonds finansierede investeringer er opstillet et basisscenario, hvorefter den årlige renoveringsramme i 2009 forhøjes til 2 mia. kr. Fra 2010 nedtrappes successivt til et permanent niveau på 1.750 mio. kr., gældende fra 2014.

Basisscenariet vil give et væsentligt kvalitetsløft til mange almene boliger. Hvis der ønskes en større indsats for genopretning af det fysiske miljø i problemramte områder såvel som en mere omfattende opgradering af handicaptilgængeligheden, vil det antagelig kræve en forhøjelse af de afsatte rammer.

Hvis de samlede investeringsrammer forhøjes med yderligere 1 mia. kr. årligt, svarende til knap 2.000 kr. årligt pr. bolig, med henblik på en større indsats i forhold til især sammenlægninger, ombygninger og forbedringer samt handicapforanstaltninger, vil de samlede årlige investeringer alt andet lige udgøre godt 100 mia. kr. over 20 år. Hertil kommer igen en øget indsats finansieret ved dispositionsfondsmidler.

Samlet set er der således behov for, at der i forlængelse af de afsatte midler i 2006 også fremover afsættes midler til en økonomisk og social genopretning. Det er vanskeligt at skønne over størrelsen af de midler, der skal afsættes, men der er som beregningsteknisk forudsætning valgt at operere med en årlig ramme på 300 mio. kr. fordelt med 200 mio. kr. til en social og forebyggende indsats og 100 mio. kr. til målrettede huslejenedsættelser.

- Om Scenarier for den fremtidige anvendelse af sektorens midler

22 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

På baggrund af opgørelsen af råderummet, prognosen for nybyggeri og opgørelsen af renoveringsbehovet mv. er i rapporten opstillet en række scenarier for den fremtidige anvendelse.

Scenarierne viser, at Landsbyggefonden med de nuværende indtægter ikke vil være i stand til alene at finansiere hele støtten til det almene nybyggeri i perioden frem til 2030. Kun hvis fondens andel af indtægterne fra udamortiserede lån forøges fra de nuværende 50 pct. til lidt over 70 pct., vil fonden kunne finansiere hele nybyggeristøtten frem til 2030. I så fald vil hele fondens råderum medgå hertil, og der vil ikke være midler til at støtte en fortsat Hvis fonden både skal kunne bidrage til finansieringen af støtten til nybyggeriet i samme omfang som i de senere år og kunne iværksætte nye renoverings- og ghettoinitiativer, vil det enten være nødvendigt at reducere fondens refusion af statens udgifter til ydelsesstøtte eller at øge Landsbyggefondens indtægter.

Hvis refusionen af udgifter til nybyggeriet reduceres til 33 pct. vil fonden tillige kunne støtte renovering inden for en årlig investeringsramme på 1,5 mia. kr., svarende til niveauet i perioden 2003-08. Hvis fonden tillige afsætter midler til en social og forebyggende indsats på f.eks. 300 mio. kr. årligt, vil fonden ikke have mulighed for at bidrage til betalingen af udgifterne til nybyggeriet.

Hvis Landsbyggefondens andel af betalingerne fra udamortiserede lån forøges til 70 pct., vil fonden være i stand til både at medvirke til finansieringen af støtten til det almene nybyggeri i samme omfang som i de senere år, fortsætte den nuværende renoveringsstøtteordning på et lidt højere niveau end i dag og yde betydelige tilskud til en ghettoindsats i de udsatte almene boligområder.

Om finansiering og selvfinansieringsgrad En mere økonomisk selvbærende almen sektor kan nås ad mange forskellige veje. En vej er – som det er beskrevet i det foregående – at en større eller mindre del af sektorens opsparede midler medgår direkte til finansiering af nybyggeriet. Herved mindskes den offentlige støtte, og den samlede sektorbetalte del af anskaffelsessummen stiger tilsvarende, uden at beboerbetalingen til nybyggeriet ændres.

En anden vej er at se på, om selvfinansieringsgraden (indirekte) kan øges ved ændringer i finansieringen og i huslejefastsættelsen, både når det gælder nybyggeriet, og når det gælder forholdene i det eksisterende byggeri.

- Om huslejestruktur og finansiering af nybyggeri Rapporten søger at afklare, om selvfinansieringsgraden (indirekte) kan øges ved ændringer i finansieringen og i huslejefastsættelsen.

Udgangspunktet i rapporten for overvejelserne om huslejestrukturen i den almene sektor er at denne ikke i tilstrækkelig grad afspejler boligtagernes præferencer med hensyn til kvalitet og beliggenhed. Dette er en medvirkende årsag til lange ventelister i nogle områder og lejeledighed i andre områder – og dermed til de konkurrencemæssige problemer, som dele af den almene sektor har i forhold til især ejerboligerne.

23 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Det belyses derfor, hvordan der via tilpasninger af finansierings- og støttemodellerne kan tilvejebringes nogle huslejerelationer, som tager højde herfor og herigennem medvirker til at gøre den almene sektor økonomisk mere selvbærende.

Der er ikke foretaget en egentlig beregning af de økonomiske konsekvenser for boligtagerne og det offentlige.

Rapportens model for en kvalitetsbaseret huslejestruktur Boliger ibrugtaget efter 1970, har en højere leje end boliger taget i brug før, og jo yngre boligen er, jo højere er også lejen. Samtidig er der ikke årgangsbestemte lejeforskelle af betydning i boliger fra før 1970. Den aldersbestemte forskel beror først og fremmest på forskelle i kapitaludgifter. Samtidig er der store forskelle inden for samme årgang.

På den baggrund kan en metode til udligning af lejen ikke blot tage udgangspunkt i de aldersbetingede forskelle og søge at udligne disse, f.eks. ved at påligne det ældre byggeri yderligere pligtmæssige bidrag.

Kravet til en udligningsordning må i stedet være, at den i størst mulig grad er i stand til at opfange den enkelte boligs/boligafdelings særlige kvalitet set i forhold til resten af sektoren.

Da de årgangsbestemte huslejeforskelle i meget stor udstrækning beror på forskelle i afdelingernes nettokapitaludgifter, må etableringen af en mere kvalitetsbaseret huslejestruktur tage udgangspunkt i en udligning af disse udgifter – og ikke den samlede husleje. Hertil kommer, at det af hensyn til lejernes incitament til at holde lejen nede, er helt afgørende, at der ikke skabes mulighed for udligning af beboerbesluttede udgifter.

Samtidig må en ordning udformes så enkel og ubureaukratisk som muligt. Dette indebærer blandt andet, at der så vidt muligt må tages udgangspunkt i eksisterende registrerede data og allerede etablerede vurderinger. Endvidere bør ordningen i så høj grad som muligt basere sig på en maskinel behandling af data, således at der ikke bliver tale om en meget tung, ressourcekrævende og bureaukratiseret vurdering.

Der fokuseres på kvalitetsbaseret lejefastsættelse, hvor kvalitet forstås i bred forstand, dvs. at det ud over fysiske karakteristika ved boligen (standard/kvalitet i snæver forstand) også omfatter boligens beliggenhed og beboersammensætningen i området.

På den baggrund er skitseret en model, som på grundlag af eksisterende data og vurderingsrutiner vil kunne opfange forskellene mellem de enkelte boliger/boligafdelinger.

Udgangspunktet for modellen er den beregningsmodel, som blev anvendt af Lejelovskommissionen1. Modellen suppleres endvidere med erfaringer fra omprioriteringerne af visse almene boligafdelingers lån i 1994 og 2000.

Det er i princippet alene den enkelte boligefterspørger, som er i stand til at foretage den ”korrekte” vægtning af de enkelte parametre og dermed også finde markedsprisen. Da lejefastsættelsen er reguleret, kan der ikke via markedet fastsættes en ”korrekt” leje for disse boliger. I stedet kan der skeles til ejerboligmarkedet, hvor prisstrukturen er markedsbestemt.

Udgangspunktet for en model for kvalitetsbaseret lejeudligning kunne derfor være at vurdere hver enkelt almen bolig som ejerbolig, hvorved der ville kunne etableres en prisstruktur, som 1

Lejelovskommissionens betænkning, februar 1997

24 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

ville afspejle forskellene i kvalitet i bred forstand, herunder beliggenhed, de enkelte boliger imellem.

En mulighed er at tage udgangspunkt i SKATs eksisterende vurderingssystem for ejerboliger.

For vurderingsmodellerne gælder, at de løbende estimeres i forhold til de faktiske salgspriser for ejerboliger, og at de således giver en rimelig afspejling af de faktiske markedspriser.

Samtidig vil vurderingen kunne foretages enkelt og uden det store ressourceforbrug.

Med vurderingen som ejerbolig, suppleret med en korrektion for sociale indikatorer, kan der etableres en prisstruktur blandt de almene boliger, som afspejler boligens geografiske og sociale beliggenhed, de mere håndgribelige sider af boligens standard herunder størrelse, samt via opførelsesåret mere uhåndgribelige kvaliteter.

Når kapitaludgiftsstrukturen således er fastlagt, skal der herefter ske en fastlæggelse af ”niveauet” for den fundne kapitaludgiftsstruktur – og dermed den nye husleje. Niveauet bør afspejle sektorens boligsociale sigte.

Der er flere muligheder her. Der kan f.eks. tages udgangspunkt i, at det samlede kapitaludgiftsprovenu i den almene sektor udtrykker det acceptable boligsociale niveau, men at fordelingen ikke afspejler de bagvedliggende kvalitetsforskelle på en rimelig måde. De samlede kapitaludgifter skal herefter fordeles i forhold til vurderingspriserne og de således fordelte kapitaludgifter kan herefter sammenlignes med de faktiske udgifter, så overskud og underskud kan udlignes. Samlet set vil denne metode ikke medføre en stigning i den gennemsnitlige husleje, men internt i sektoren vil nogle boliger få en højere leje, mens andre vil få en reduceret leje.

I den forbindelse påpeger rapporten, at det naturligvis er afgørende at sikre, at der bliver en fornuftig sammenhæng mellem den udlignede huslejestruktur i det eksisterende byggeri og huslejeniveauet i nybyggeriet, jf. nedenfor. Det er endvidere vigtigt at sikre, at de fastsatte udligningsbeløb over tid reguleres på en sådan måde, at der ikke opstår nye skævheder i huslejestrukturen i forhold til fremtidigt nybyggeri.

Ministeriernet understreger, at der er tale om en modelskitse, og at der er behov for at meget grundigt udredningsarbejde med henblik på en eventuel implementering.

Om ændringer i finansieringen og beboerbetalingen i nybyggeriet De ændringer, der skitseres for finansieringen og støtten til nybyggeriet tager udgangspunkt i, at der i de senere år er sket et fald i niveauet for de gennemsnitlige boligomkostninger i en nybygget ejerbolig som følge af nye låneformer og skattestoppet, der også omfatter ejendomsværdiskatten. Da beboerbetalingen i nyt alment byggeri ligger fast, er det almene nybyggeris konkurrenceevne overfor ejerboliger blevet forringet.

Hvis sigtet er en omlægning af finansieringen, som er neutral i forhold til de offentlige udgifter, kan en model for en ny fastsættelse af huslejen i det almene nybyggerinybyggeri f.eks. omfatte følgende tilpasninger af den gældende finansierings- og støttemodel for nybyggeri:

25 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

• • • •

Beboerbetalingens startniveau reduceres til f.eks. 3,0 pct.

Valsetaktsreguleringen af beboerbetalingen, eventuelt i en modificeret udformning, forlænges til f.eks. 45 år.

Realkreditlånets løbetid forlænges til f.eks. 40 år.

Forøgelsen af de årlige fondsindbetalinger efter år 40 som følge af en forlænget reguleringsperiode går i nybyggerifonden.

For beboerne vil nedsættelsen af beboerbetalingens startniveau og fastholdelsen af valsetakstsreguleringen betyde, at huslejen vil komme til at ligge på et lavere niveau i de første 35 år. Herefter vil dette gradvist ændre sig som følge af den længere reguleringsperiode. Statens merudgifter som følge af det lavere startniveau for beboerbetalingen vil blive opvejet af mindreudgifter, der følger af den længere løbetid på realkreditlånet. En løbetidsforlængelse medfører dog samtidig en udskydelse af starttidspunktet for fondsindbetalingerne, og medfører dermed alt andet lige en mindre grad af selvfinansiering.

De almene boligorganisationer har som byg- og driftsherre en forholdsvis omfattende indflydelse på det almene byggeri. I den forbindelse kan der være behov for at forbedre boligorganisationernes incitamenter til at begrænse anskaffelsesudgifter og driftsudgifter – og dermed holde huslejen nede. Med henblik herpå kan følgende ændringer overvejes: • • •

Den statslige støtte afkobles fra anskaffelsessummen Dækning af enkeltelementer i anskaffelsessummen og/eller de afledede kapitaludgifter kan ske ved dispositionsfondsfinansiering i stedet for som nu via støtte og husleje.

Dækning af lejetab som følge af ledige boliger overlades til boligorganisationen i stedet for som nu, hvor det dækkes direkte over huslejebetalingen i den berørte afdeling.

Arbejdsgruppen har endvidere overvejet, om der i højere grad kan ske en målretning af nybyggeriet, så der primært bygges, hvor efterspørgslen er størst.

Det er opfattelsen, at incitamentsbaserede instrumenter generelt må foretrækkes. Dette gælder ikke mindst fordi disse styringsinstrumenter fastholder den kommunale handlefrihed, som blev indført med decentraliseringen af det almene byggeri i 1994.

Med en grundkapitalandel på 14 pct., som er gældende fra 1. januar 2007, sker der en relativ kraftig styrkelse af kommunernes incitament til at foretage en grundig vurdering af behovet, før der gives tilsagn til nyt byggeri.

Hvis der herudover ønskes en kraftigere målretning af byggeriet, kan der peges på såvel incitamentsbaserede muligheder, f.eks. geografisk differentiering af grundkapitalandelen, som egentlig regulering à la den gældende ordning for fordeling af tilsagn til fremme af privat udlejningsbyggeri, hvor Socialministeriet udpeger de geografiske områder, hvor der kan gives tilsagn.

26 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

5.5 Analyse af boligbehovet Socialministeriet har til brug for en vurdering af det fremtidige behov for alment boligbyggeri analyseret behovet for boliger og boligbyggeri i Danmark.

I perioden fra 2005 til 2040 fører demografiske ændringer på landsplan til en stigning i den såkaldte potentielle boligefterspørgsel blandt hele den voksne befolkning på i alt 212.600 boliger. Denne stigning kan dels henføres til en stigning i antallet af voksne og dels til en relativ stigning i antallet af unge ældre og ældre i forhold til antallet af midaldrende. Den potentielle boligefterspørgsel (PBE) (PBE forklares nedenfor) blandt de unge ældre (65-79 år) stiger således med 232.700 boliger, mens den for de ældre (80+ år) stiger med 194.400 boliger. Disse stigninger modsvares delvis af et fald i PBE for de midaldrende (30-64 år) på 217.900 boliger. Blandt de unge (18-29 år) er der stort set ingen ændring i PBE. Da sambofrekvenserne er lavere blandt de unge ældre og de ældre sammenlignet med de midaldrende, betyder det, at stigningen i den potentielle boligefterspørgsel især beror på en stigning for de enlige. Mens den potentielle boligefterspørgsel for par således er stort set uændret i 2040 sammenlignet med 2005, stiger den for enlige med 227.900 boliger.

Skal stigningen i den potentielle boligefterspørgsel dækkes fuldt ud af nybyggeri, er der et nettobehov for nybyggeri på 6.100 boliger årligt i perioden fra 2005 til 2040.

Dertil kommer behovet for nybyggeri til erstatning af nedlæggelser og sammenlægninger af boliger. Der er siden 1992 nedlagt eller sammenlagt omkring 3.800 egentlige boliger årligt.

Fortsætter denne udvikling vil der tilsvarende være behov for et erstatningsbyggeri af egentlige boliger på 3.800 boliger årligt. Endvidere er der behov for et nybyggeri på omkring 20.800 boliger set over hele perioden til erstatning af de eksisterende plejehjemspladser og beskyttede boliger. I alt er der således behov for et erstatningsbyggeri på gennemsnitligt omkring 4.400 boliger årligt.

Samlet set er der et bruttobehov for nybyggeri af boliger på 10.500 boliger årligt, svarende til i alt 366.600 boliger set over hele perioden 2005-2040.

En generel indkomststigning kan endvidere føre til en stigning i boligdækningsgraden frem til 2040. Stiger boligdækningsgraden således 2 pct. point, vil behovet for nybyggeri udgøre 406.700 boliger i alt fra 2005 til 2040 eller gennemsnitligt 11.600 boliger årligt.

Behovet for nybyggeri vil primært rette sig mod Hovedstadsregionen og Århus Amt, som knap 60 pct. af stigningen i den potentielle boligefterspørgsel kan henføres til.

Endvidere vil behovet for nybyggeri være størst frem til omkring år 2031, da den potentielle boligefterspørgsel på landsplan stiger frem til 2031 og efterfølgende falder svagt, mens den i nogle amter fortsat stiger frem til 2040.

27 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Udviklingen i den potentielle boligefterspørgsel er beregnet på baggrund af en række antagelser om den demografiske udvikling. Viser disse antagelser sig ikke at svare til den reelle udvikling, vil det naturligvis føre til en ændring af den potentielle boligefterspørgsel.

Tilsvarende er det muligt, at omfanget af nedlæggelser og sammenlægninger af boliger viser sig at afvige fra omfanget i perioden fra 1992 til 2005.

Det vurderes af ministeriet, at opgørelsen over udviklingen i den potentielle boligefterspørgsel giver et forsigtigt billede af det fremtidige behov for nybyggeri givet den eksisterende viden om udviklingen i de demografiske faktorer, da de aldersbetingede sambofrekvenser for 2006 er fastholdt. Opgørelsen over det amtslige behov for nybyggeri skal tages med større forbehold end opgørelsen over behovet på landsplan, da nybyggeriet i det enkelte amt er afhængigt af flyttemønstrene mellem amterne.

Behovet for alment nybyggeri Generelt skal det estimerede behov for alment nybyggeri af familie-, ældre- og ungdomsboliger ifølge Socialministeriet tolkes med forsigtighed, givet usikkerheden omkring udviklingen i de underliggende demografiske faktorer og øvrige faktorer som påvirker behovet, herunder flytninger mellem amter, den generelle indkomstudvikling, udviklingen på de øvrige boligmarkeder og omfanget af nedlæggelser og sammenlægninger af boliger.

De almene familieboliger udgjorde i 2005 20 pct. af den samlede boligmasse ekskl. ældreboliger. Skal familieboligerne fortsat udgøre 20 pct. af denne boligmasse i 2040, er der et nettobehov for nybyggeri af familieboliger på 20 pct. af stigningen i den potentielle boligefterspørgsel, som ikke dækkes af ældreboligbyggeri. Det svarer til et familieboligbyggeri på 28.500 boliger set over hele perioden eller 800 boliger årligt.

Dertil kommer byggeri til erstatning af nedlæggelser og sammenlægninger. Nedlæggelser og sammenlægninger af familieboliger vil sandsynligvis være af begrænset omfang. Til gengæld kan der være behov for byggeri til erstatning af et fald i antallet af billige private udlejningsboliger og andelslejligheder. Antages det forsigtigt, at erstatningsbyggeriet af almene familieboliger vil udgøre 20 pct. af det samlede erstatningsbyggeri (ekskl. ældreboliger), vil der være behov for et erstatningsbyggeri på 800 familieboliger årligt.

Dertil kommer et behov for 800 familieboliger årligt som følge af omdannelse og gennemgribende forbedringer af billige private udlejningsboliger. Samlet set vil der være behov for et nybyggeri af almene familieboliger på 2.400 boliger årligt frem til 2040.

Netop disse antagelser har vi i udvalget kritiseret ministeriet for at være kraftigt underdrevne, men de er altså fastholdt i den endelige rapport.

I 2005 var der en ældrebolig til hver tredje ældre på 80 år eller derover, svarende til en dækningsgrad på 33 pct. Skal der fortsat være en ældrebolig til hver tredje ældre på 80 år eller derover i 2040, er der ifølge Socialministeriet behov for et nettobyggeri på i alt 73.200 ældreboliger set over hele perioden. Omkring 20.800 plejehjemspladser og beskyttede boliger vil sandsynligvis blive enten nedlagt, omdannet til andre formål eller ombygget i de kommende år. Bruttobehovet for ældreboliger udgør derfor i alt 94.000 boliger set over hele perioden, svarende til omkring 2.700 boliger årligt.

28 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

I 2040 er antallet af unge i alderen 18-29 år stort set uændret i forhold til 2005. Den potentielle boligefterspørgsel blandt de unge er dermed også stort set uændret, idet der forudsættes en uændret sambofrekvens. Demografiske ændringer fører således ifølge ministeriet ikke til et stort behov for nybyggeri af almene ungdomsboliger i perioden fra 2005 til 2040. Den forventede stigning i andelen af de unge, der indskrives ved en videregående uddannelse, ventes imidlertid at øge behovet for ungdomsboliger. Hvis det forudsættes, at den årlige stigningstakt i denne andel halveres i forhold til perioden 1980-2003, hvor andelen årligt steg med 0,6 pct.point, vil der være behov for et nybyggeri af almene ungdomsboliger på årligt 300 boliger. Dertil kommer igen byggeri til erstatning af nedlæggelser, eksempelvis af utidssvarende kollegieboliger.

I alt vil der være behov for gennemsnitligt 5.400 almene boliger årligt i perioden fra 2005 til 2040. Behovet er dog ikke jævnt fordelt over perioden, og vil ligesom behovet for nybyggeri generelt være størst frem til omkring år 2031. I perioden frem til 2030 vil behovet for nybyggeri udgøre gennemsnitligt 6.000 almene boliger årligt. Omkring halvdelen af det samlede behov for alment nybyggeri af familie-, ældre- og ungdomsboliger set over hele perioden 2005-2040 vil være i Hovedstadsregionen og Århus Amt. Danmarks Statistik har efter færdiggørelsen af ministeriet undersøgelse offentliggjort 2006befolkningsprognose. Denne befolkningsprognose ændrer markant på resultaterne af analysen, og understreger den usikkerhed og følsomhed, der er forbundet med at fremskrive befolkningen og ændre på de antagede forudsætninger.

I 2006-prognosen udgør den voksne befolkning i 2040 knap 115.000 personer mere end i 2005-prognosen. Fordelt på aldersgrupper udgør antallet af unge (18-29 år) og midaldrende (30-64 år) henholdsvis 2.000 og 7.000 personer færre, mens antallet af unge ældre og ældre udgør henholdsvis 36.000 og 88.000 personer mere. Det større antal unge ældre og ældre i 2006-prognosen kan forklares af, at Danmarks Statistik har ændret forudsætningerne omkring dødeligheden væsentligt i forhold til 2005-prognosen.

Som følge af de ændrede forudsætninger i 2006-prognosen, er den potentielle boligefterspørgsel 97.000 boliger højere i 2040 sammenlignet med 2005-prognosen. Allerede i 2020 er den potentielle boligefterspørgsel 43.000 boliger højere.

I alt vil der være behov for et nybyggeri på gennemsnitligt 5.400 almene boliger årligt i perioden fra 2005 til 2040. Dette behov fordeler sig på 2.400 familieboliger, 2.700 ældreboliger og 300 ungdomsboliger. Behovet er dog ikke jævnt fordelt over perioden, idet det topper omkring år 2031, hvor også den potentielle boligefterspørgsel topper.

Ses alene på perioden frem til 2030, som er den tidshorisont, der opereres med i kapitel 10 om den fremtidige anvendelse af den almene sektors midler, vil der i gennemsnit være behov for 6.000 almene boliger årligt, fordelt på 2.700 familieboliger (inkl. et årligt erstatningsbyggeri på 1.600 boliger), 3.000 ældreboliger og 300 ungdomsboliger årligt.

Omkring halvdelen af det samlede behov for alment nybyggeri af familie-, ældre- og ungdomsboliger set over hele perioden 2005-2040 vil være i Hovedstadsregionen og Århus Amt. 29 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

5.6 Boligbestanden og boligbyggeriet Aldersstrukturen Den almene sektor udgør med sine knap 541.500 boliger knap 21 pct. af det samlede boligmarked og er dermed boligmarkedets næststørste sektor. Private udlejningsboliger som i tabel 5 tillige omfatter midlertidig udlejede ejerboliger, udgør 17 pct. af boligmassen og er 3 4 pct. point mindre end den almene sektor. Andelsboliger er med en andel på 7 pct. af boligmassen den mindste boligsektor Tabel 5. Boligbestanden fordelt på sektorer og opførelsesår, primo 2005 Før 194019601970198019901.000 boliger 1940 1959 1969 1979 1989 1999 2000Almene boliger 13 130 97 109 98 69 26 Ejerboliger 439 164 232 285 101 38 27 Andelsboliger 109 17 7 1 23 18 11 Privat udlejning 245 53 50 35 28 28 15 1) Antal boliger i alt 901 387 397 442 244 144 81 1) Inkl. offentlige ejede boliger, samt ikke benyttet boliger og uoplyst udlejningsforhold.

Kilde: Danmarks Statistik – ”Boligtælling 2005”, samt de almene boligafdelingers regnskaber

Alle 541 1.286 185 454 2.601

Boligbestandens aldersstruktur fremgår af tabel 5 og figur 10. Det ses, at aldersfordelingen er meget forskelligartet for de forskellige sektorer.

I modsætning til de almene boliger er de private udlejningsboliger og andelsboligerne gennemgående meget gamle, hvilket ses ved, at 55 pct. af boligerne er opført før 1940 og kun 1 /4 er opført efter 1970.

30 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Figur 10. Boligsektorernes procentvise fordeling på årgange 2005 100% 90% 80% 70%

20001990-1999 1980-1989 1970-1979 1960-1969 1940-1959 Før 1940

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Almene boliger

Ejerboliger

Andelsboliger

Private Boligbestand i alt udlejningsboliger

Kilde: Danmarks Statistik – ”Boligtælling 2005”, samt de almene boligafdelingers regnskaber

Det fremgår samtidig af tabellen, at det almene byggeri udgjorde 44 pct. af det samlede byggeri opført i 1980’erne og 1990’erne, samt at den almene sektor i de sidste 25 år har stået for næsten 3/4 af den samlede årlige tilgang af lejeboliger.

Figur 11 viser antallet af almene boliger fordelt på de almene boligtyper dvs. familie-, ungdoms- og ældreboliger og opførelsesår. Den enkelte boligtype er primært bestemmende for boligens udlejning, dvs. hvilke grupper, der har fortrinsret til boligen.

Figur 11. Antal almene boliger fordelt på boligtype og opførelsesår 2005 70.000 Antal almene

Familie

Ungdoms

Ældre

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 -1939 1940- 1945- 1950- 1955- 1960- 1965- 1970- 1975- 1980- 1985- 1990- 1995- 20001944 1949 1954 1959 1964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999

Kilde: De almene boligafdelingers regnskaber

31 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Indenfor den almene sektor er familieboligen den klart mest dominerende boligtype og udgør knap 480.000 boliger, svarende til 89 pct. af bestanden. Ældre- og ungdomsboliger udgør godt 33.000 og knap 29.000 boliger, svarende til en andel på hhv. 6 pct. og 5 pct. af den samlede almene boligbestand. Andelen af ældre og ungdomsboliger er imidlertid kraftigt stigende i nybyggeriet og har samlet set udgjort knap halvdelen af det almene byggeri, opført i løbet af de sidste 10 år.

Geografisk beliggenhed I tabel 6 ses, at boligbestandens sammensætning varierer geografisk. Der er en relativ tæt sammenhæng mellem ejerform og geografisk beliggenhed.

Andelen af ejerboliger aftager således med stigende bymæssighed, mens andelen af almene boliger og øvrige udlejningsboliger modsat er stigende med stigende bymæssighed.

For de almene boliger ses en kraftig overrepræsentation i de sydlige forstadskommuner til København med en andel på over 40 pct. I kommunerne Brøndby, Albertslund, Ballerup og Herlev udgør de almene boliger over halvdelen af boligerne i alt. Modsat er de almene boliger kraftig underrepræsenteret i de mindre kommuner i provinsen (”øvrige kommuner”) med en andel på 11 pct. af boligerne i området.

Tabel 6. Boligbestanden fordelt efter ejerforhold og geografisk beliggenhed 2005 Ejer

Andels

Privat

Almene

udlej.

boliger

Almene I alt1)

Pct. KBH. og FRB. KBH.’s forstæder, Nord KBH.’s forstæder, Syd Øvrig Hovedstadsregion Større provinsbyer Mindre provinsbyer Øvrige kommuner Hele Landet

I alt

boliger

1.000 boliger

18 54 45 58

31 6 4 4

29 17 9 14

18 21 43 21

100 100 100 100

337 184 203 167

62 39 87 35

41 53 65 49

4 3 2 7

24 18 16 17

27 23 11 21

100 100 100 100

478 444 789 2.601

128 101 90 541

Anm.: Større provinsbyer omfatter byer med mindst 40.000 indbyggere og mindre provinsbyer er byer med mellem 10.000-40.000 indbyggere.

1) Inkl. offentlige boliger, samt ikke benyttet boliger og uoplyst udlejningsforhold.

Kilde: Danmarks Statistik – ”Boligtælling 2005”, samt de almene boligafdelingers regnskaber

Det ses af tabel 7, at andelsboligerne i udpræget grad er et hovedstadsfænomen med en andel på 31 pct. af boligerne i København og Frederiksberg set i forhold til en andel på 7 pct. af den samlede boligmasse.

Andelen af private udlejningsboliger er tilsvarende høj i de større byområder (Hovedstadskommunerne (29 pct.) og de større provinsbyer (24 pct.)), men boligtypen er modsat andelsboliger - også pænt repræsenteret i de øvrige dele af landet.

32 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Tabel 7. Boligbestanden fordelt på sektorer og boligstørrelser 2005 Pct. Almene boliger Ejerboliger Andelsboliger Privat udlejning Antal boliger i alt 1)

Max 50 m² 11 1 8 17

51-70 m² 29 5 33 29

71-90 m² 39 9 29 24

90-110 m² 17 15 22 13

8

17

20

15

111130 m² 4 20 5 7 12

Over 130 m² 0 50 3 11

I alt 100 100 100 100

28

100

Gns. m² pr. bolig 77 137 81 87 113

1)

Inkl. offentlige boliger, samt ikke benyttet boliger og uoplyst udlejningsforhold.

Kilde: Danmarks Statistik – ”Boligtælling 2005”, samt Socialministeriet – BBR 2005

40 pct. af de almene boliger er 70 m² eller mindre, hvilket stort set også gælder for privat udlejede boliger og andelsboliger. For ejerboliger derimod er det kun 6 pct. af boligerne, der har et boligareal på op til 70 m². I modsatte ende ses det, at kun 4 pct. af de almene boliger er over 110 m², mens dette er gældende for 70 pct. af ejerboligerne. Den meget lille andel af almene boliger på over 110 m² skyldes, at nybyggede almene boliger i dag ikke må overstige 110 m², og at det kun i perioden 1967-1985 har været hævet fra maksimalt 110 m² til maksimalt 130 m².

Udvikling i boligbestand og nybyggeri af almene boliger Tabel 8. Egentlige boliger fordelt efter ejer- og udlejningsforhold 1970-2005 1.000 boliger Ejerboliger Andelsboliger Privat udlejning Almene boliger Øvrige I alt Procentvis andel Ejerboliger Andelsboliger Privat udlejning Almene boliger Øvrige I alt

1970 846 21 562 253 119 1.801

1980 1.099 45 466 304 196 2.110

1990 1.217 105 430 395 203 2.350

2000 1.278 159 448 504 100 2.489

2005 1.286 185 454 541 135 2.601

47 1 31 14 7 100

52 2 22 14 9 100

52 4 18 17 9 100

51 6 18 20 4 100

49 7 17 21 5 100

Kilde: Danmarks Statistik samt Socialministeriets beregninger og skøn

Af tabel 8 fremgår, at antallet af almene boliger er blevet mere end fordoblet i løbet af de sidste 35 år. Omvendt er antallet af private udlejningsboliger faldet fra 562.000 i 1970 til 454.000 i 2005, mens der har været en pæn stigning i både ejerboliger og andelsboliger.

Andelen af almene boliger er derfor vokset fra 14 pct. til 21 pct. over perioden, mens andelen af private udlejningsboliger er faldet fra 31 pct. til 17 pct.

Tabel 9 og 10 viser boliger fordelt på nye kommuner. Det er en foreløbig opgørelse, da ikke alle afgrænsninger mellem kommuner er på plads i BBR.

33 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Tabel 9. Antal boliger 2005 fordelt på de forskellige boligformer og på de nye kommuner Nye Nye kommune kommuner numre 101København 147Frederiksberg 151Ballerup 153Brøndby 155Dragør 157Gentofte 159Gladsaxe 161Glostrup 163Herlev 165Albertslund 167Hvidovre 169Høje Taastrup 173Lyngby-Taarbæk 175Rødovre 183Ishøj 185Tårnby 187Vallensbæk 190Furesø 201Allerød 210Fredensborg 217Helsingør 219Hillerød* 223Hørsholm 230Rudersdal 240Egedal 250Frederikssund* 253Greve 259Køge 260Fred.-Hundested 265Roskilde 269Solrød 270Gribskov 306Odsherred 316Holbæk 320Faxe 326Kalundborg 329Ringsted 330Slagelse 336Stevns 340Sorø 350Lejre 360Lolland 370Næstved 376Guldborgsund 390Vordingborg 400Bornholm 410Middelfart 420Assens

Andelsboliger 90.598 13.758 587 35 304 3.622 1.508 960 361 454 2.269 562 2.131 312 8 710 26 367 209 732 1.018 521 1.102 475 711 856 314 623 435 2.509 588 312 255 1.351 394 474 334 768 289 293 275 284 1.581 578 484 497 465 332

Privat udl.

79.542 19.342 870 708 431 9.207 4.460 1.410 956 727 2.225 2.070 5.908 2.042 526 2.722 786 1.793 1.045 1.171 4.355 3.351 1.673 4.051 1.166 2.011 2.862 2.786 1.401 6.127 366 1.653 2.518 4.463 2.366 3.351 2.332 7.579 1.375 1.925 1.151 4.836 6.289 5.963 3.581 3355 2.718 3.226

ejer almene 57.220 5.152 12.773 10.323 900 1.168 11.625 4.682 7.244 7.126 9.522 6.053 5.717 8.457 4.604 7.446 254 4.795 1.700 4.838 8.265 3.725 2.176 4.261 1.884 3.087 6.024 6.988 2.532 8.621 1.340 1.027 1.386 6.560 2.177 3.809 2.900 9.833 647 1.972 721 4.265 6.033 4.612 3.360 2.412 2.127 1.801

57.726 13.840 7.420 4.686 4.077 19.956 12.783 3.588 4.156 4.227 9.862 -7.158 12.503 7.211 3.990 7.715 4.282 8.471 6.588 10.211 14.571 11.241 6.357 15.680 11.482 11.730 10.824 13.481 7.739 19.764 6.313 11.935 10.289 17.960 10.502 14.835 8.359 18.685 6.869 8.763 8.310 16.682 23.090 20.383 15.405 15.877 11.407 13.748

Egentlige boliger i alt 285.086 52.092 21.650 15.752 5.712 33.953 30.376 10.640 12.717 12.534 23.878 1.527 26.259 18.022 9.128 18.593 5.348 15.426 9.542 16.952 28.209 18.838 11.308 24.467 15.243 17.684 20.024 23.878 12.107 37.021 8.607 14.927 14.448 30.334 15.439 22.469 13.925 36.865 9.180 12.953 10.457 26.067 36.993 31.536 22.830 22141 16.717 19.107

34 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

430Faaborg-Midtfyn 504 440Kerteminde 217 450Nyborg 215 461Odense 3.251 479Svendborg 763 480Bogense 138 482Langeland 89 492Ærø 137 510Haderslev* 555 530Billund* 355 540Sønderborg 1.197 550Tønder* 436 561Esbjerg* 1.725 563Fanø 9 573Varde* 607 575Vejen 547 580Aabenraa 1.002 607Fredericia 413 615Horsens* 1.135 621Kolding* 1.091 630Vejle* 1.265 657Herning 626 661Holstebro 487 665Lemvig 110 671Struer 149 706Syddjurs 478 707Norddjurs* 437 710Favrskov* 730 727Odder 199 730Randers* 1.145 740Silkeborg 1.129 741Samsø 22 746Skanderborg* 875 751Århus 6.391 756Ikast-Brande 495 760Ringkøbing-Skjern 512 766Hedensted* 441 773Morsø 254 779Skive 393 787Thisted 666 791Viborg* 1.192 810Brønd.-Dronningelund 383 813Frederikshavn 798 820Vesthimmerlands 212 825Læsø 0 840Rebild* 316 846Mariagerfjord* 477 849Jammerbugt 403 851Aalborg 4.626 860Hjørring 692 I alt 177.920 Kilde: Specialkørsel fra Soc.min

4.251 2.247 3.105 24.119 6.820 1.989 1.584 674 5.056 1.464 5.985 4.005 9.920 255 3.104 2.654 4.843 4.683 8.821 7.735 9.201 6.285 3.981 2.045 1.474 2.553 3.499 2.236 1.399 10.309 6.073 381 2.735 38.597 2.838 4.051 2.950 1.885 4.248 3.107 6.571 2.613 4.766 3.556 189 2.005 3.977 2.391 20.488 5.618 492.106

2.450 1.341 2.501 24.495 4.815 1.076 641 326 5.490 2.259 9.370 2.489 14.453 151 3.260 2.735 5.419 6.756 5.479 8.757 10.180 7.510 5.529 922 1.867 1.560 2.347 1.761 1.433 8.087 7.741 139 3.006 42.697 2.707 3.114 1.839 989 3.903 2.192 6.941 2.242 7.214 1.521 57 881 1.706 1.226 25.049 4.726 541.492

16.596 6.693 8.943 41.041 16.411 9.663 6.326 3.297 14.863 8.035 20.460 32.731 28.852 1.216 16.111 12.809 17.442 12.074 21.786 23.380 27.885 24.015 16.457 7.772 7.171 13.107 13.975 13.153 6.242 24.477 23.211 2.165 15.457 55.491 11.877 18.330 14.195 7.981 14.755 16.431 27.257 11.557 19.701 13.245 1.127 9.290 13.694 14.052 46.971 21.764 1.389.950

23.801 10.498 14.764 92.906 28.809 12.866 8.640 4.434 25.964 12.113 37.012 39.661 54.950 1.631 23.082 18.745 28.706 23.926 37.221 40.963 48.531 38.436 26.454 10.849 10.661 17.698 20.258 17.880 9.273 44.018 38.154 2.707 22.073 143.176 17.917 26.007 19.425 11.109 23.299 22.396 41.961 16.795 32.479 18.534 1.373 12.492 19.854 18.072 97.134 32.800 2.601.468

35 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

Tabel 10 Antal almene boliger 2005 fordelt på type og de nye kommuner, 2005 Nye kommune numre

101 147 151 153 155 157 159 161 163 165 167 169 173 175 183 185 187 190 201 210 217 219 223 230 240 250 253 259 260 265 269 270 306 316 320 326 329 330 336 340 350 360 370 376 390 400 410

Nye kommuner København Frederiksberg Ballerup Brøndby Dragør Gentofte Gladsaxe Glostrup Herlev Albertslund Hvidovre Høje Taastrup Lyngby-Taarbæk Rødovre Ishøj Tårnby Vallensbæk Furesø Allerød Fredensborg Helsingør Hillerød* Hørsholm Rudersdal Egedal Frederikssund* Greve Køge Frederiksværk-Hundested Roskilde Solrød Gribskov Odsherred Holbæk Faxe Kalundborg Ringsted Slagelse Stevns Sorø Lejre Lolland Næstved Guldborgsund Vordingborg Bornholm Middelfart

Familieboliger

50.617 4.359 12.241 10.213 882 1.132 11.499 4.601 6.952 6.006 9.051 5.717 4.633 8.312 4.057 7.392 242 4.492 1.485 4.576 7.625 3.237 1.741 3.850 1.534 2.750 5.533 6.606 2.151 7.086 1.091 688 1.212 5.994 1.848 3.347 2.561 8.849 415 1.597 641 3.885 5.262 3.999 2.780 2.054 1.853

Ældreboliger

5.043 573 163 3 14 36 28 0 253 57 194 237 829 77 0 29 0 159 124 232 456 237 363 321 255 153 300 215 307 211 225 285 140 423 267 405 201 521 220 242 72 297 376 539 413 223 202

Ungdomsboliger

1.560 220 369 107 4 0 98 81 39 1.063 277 99 255 68 547 25 12 144 91 30 184 251 72 90 95 184 191 167 74 1.324 24 54 34 143 62 57 138 463 12 133 8 83 395 74 167 135 72

Almene boliger i alt

57.220 5.152 12.773 10.323 900 1.168 11.625 4.682 7.244 7.126 9.522 6.053 5.717 8.457 4.604 7.446 254 4.795 1.700 4.838 8.265 3.725 2.176 4.261 1.884 3.087 6.024 6.988 2.532 8.621 1.340 1.027 1.386 6.560 2.177 3.809 2.900 9.833 647 1.972 721 4.265 6.033 4.612 3.360 2.412 2.127

Egentlige boliger i alt

285.086 52.092 21.650 15.752 5.712 33.953 30.376 10.640 12.717 12.534 23.878 20.243 26.259 18.022 9.128 18.593 5.348 15.426 9.542 16.952 28.209 18.838 11.308 24.467 15.243 17.684 20.024 23.878 12.107 37.021 8.607 14.927 14.448 30.334 15.439 22.469 13.925 36.865 9.180 12.953 10.457 26.067 36.993 31.536 22.830 22.141 16.717

Andel af almeneboliger

20,1 9,9 59 65,5 15,8 3,4 38,3 44 57 56,9 39,9 29,9 21,8 46,9 50,4 40 4,7 31,1 17,8 28,5 29,3 19,8 19,2 17,4 12,4 17,5 30,1 29,3 20,9 23,3 15,6 6,9 9,6 21,6 14,1 17 20,8 26,7 7 15,2 6,9 16,4 16,3 14,6 14,7 10,9 12,7

36 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

420 430 440 450 461 479 480 482 492 510 530 540 550 561 563 573 575 580 607 615 621 630 657 661 665 671 706 707 710 727 730 740 741 746 751 756 760 766 773 779 787 791 810 813 820 825 840 846 849 851 860

Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Nyborg Odense Svendborg Bogense Langeland Ærø Haderslev* Billund* Sønderborg Tønder* Esbjerg* Fanø Varde* Vejen Aabenraa Fredericia Horsens* Kolding* Vejle* Herning Holstebro Lemvig Struer Syddjurs Norddjurs* Favrskov* Odder Randers* Silkeborg Samsø Skanderborg* Århus Ikast-Brande Ringkøbing-Skjern Hedensted* Morsø Skive Thisted Viborg* Brønd.-Dronningelund Frederikshavn Vesthimmerlands Læsø Rebild* Mariagerfjord* Jammerbugt Aalborg Hjørring

I alt

1.524 1.727 1.250 2.144 20.714 3.525 841 519 120 4.639 2.010 8.653 2.218 13.536 80 2.657 2.320 4.941 6.476 4.851 6.944 8.568 6.264 4.604 767 1.793 1.384 1.983 1.568 1.278 7.754 6.651 86 2.540 37.795 2.117 2.501 1.035 963 3.063 1.939 5.901 1.921 6.463 1.353 57 757 1.515 844 21.871 4.037 479.708

163 661 12 314 1.113 572 195 94 176 567 121 463 248 103 44 392 264 257 167 461 908 774 414 313 117 45 79 173 77 155 210 612 53 382 342 387 428 751 0 418 148 681 296 561 113 0 72 77 286 1.715 370 33.264

114 62 79 43 2.668 718 40 28 30 284 128 254 23 814 27 211 151 221 113 167 905 838 832 612 38 29 97 191 116 0 123 478 0 84 4.560 203 185 53 26 422 105 359 25 190 55 0 52 115 96 1.463 319 28.520

1.801 2.450 1.341 2.501 24.495 4.815 1.076 641 326 5.490 2.259 9.370 2.489 14.453 151 3.260 2.735 5.419 6.756 5.479 8.757 10.180 7.510 5.529 922 1.867 1.560 2.347 1.761 1.433 8.087 7.741 139 3.006 42.697 2.707 3.114 1.839 989 3.903 2.192 6.941 2.242 7.214 1.521 57 881 1.706 1.226 25.049 4.726 541.492

19.107 23.801 10.498 14.764 92.906 28.809 12.866 8.640 4.434 25.964 12.113 37.012 20.945 54.950 1.631 23.082 18.745 28.706 23.926 37.221 40.963 48.531 38.436 26.454 10.849 10.661 17.698 20.258 17.880 9.273 44.018 38.154 2.707 22.073 143.176 17.917 26.007 19.425 11.109 23.299 22.396 41.961 16.795 32.479 18.534 1.373 12.492 19.854 18.072 97.134 32.800 2.601.468

9,4 10,3 12,8 16,9 26,4 16,7 8,4 7,4 7,4 21,1 18,6 25,3 11,9 26,3 9,3 14,1 14,6 18,9 28,2 14,7 21,4 21 19,5 20,9 8,5 17,5 8,8 11,6 9,8 15,5 18,4 20,3 5,1 13,6 29,8 15,1 12 9,5 8,9 16,8 9,8 16,5 13,3 22,2 8,2 4,2 7,1 8,6 6,8 25,8 14,4 20,8

37 © Kongres 2006, Økonomisk del, faneblad 5

38 Š Kongres 2006, Ă˜konomisk del, faneblad 5

6. Juridisk del

Indhold 6.1 Afgørelser fra Højesteret 6.2 Afgørelser fra Landsretterne 6.3 Tendenser i praksis boligret og nævn 6.4 Sags – Info 6.5 Forbundets sagsbehandling Bilag 1 Oversigt over Højesteretsdomme vedr. lejeret 2003-2006 Bilag 2 Oversigt over domme i Vestre og Østre Landsret vedr. lejeret i 2003 - 2006

side 2 3 3 5 5 7 10

1 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

6.1 Afgørelser fra Højesteret I bilag 1 er vist en oversigt over Højesteretsdomme vedrørende lejeret i kongresperioden 2003 – 2005. Hovedindholdet af dommene er beskrevet. Særligt vigtigt for lejeretten er dommene om følgende: Lejelovens § 77 a.

Hjemmeboende 25-årig søn havde ikke ret til at overtage lejligheden efter sin mor.

Højesterets dom af 24. oktober 2003. Dissens.

Forbedringstillæg Dette kunne særskilt lejeværdiansættes ved beregningen af lejen ved genudlejning efter HD af 10. december 2004. Dissens.

Boligreguleringslovens § 9, stk. 2 Højesterets dom af 7. juni 2005 ændrede byrettens og landsrettens afgørelser vedrørende fortolkningen af den særlige regel for beregning af kapitalafkast for ejendomme taget i brug efter 1993. Højesteret fandt, at denne regel kunne anvendes, selv om der ikke var optaget sædvanlig prioritetslån i forbindelse med ejendommens opførelse. Man kunne så beregne afkastet ud fra ydelserne på et eller flere sædvanlige langfristede prioritetslån, som kunne have været optaget til finansiering af ejendommens opførelse. - Sagen har kun betydning for ejendomme taget i brug efter 1963.

Småhuse Ved dom af 2. juni 2006 fastslog Højesteret, at reglerne om sammenligningslejemål også fandt anvendelse på fritliggende enfamilieshuse. 3 dommere mente, at det i den konkrete sag var sandsynliggjort, at der ikke fandtes sammenlignelige lejemål, hvorfor lejen kunne fastsættes på baggrund af oplysningerne om ejendommens driftsudgifter (skyggebudget). To dommere mente ikke, at det var godtgjort, at det ikke kunne findes sammenligningslejemål. Flertallet tillægger således nævnets afgørelse væsentlig betydning.

Mangler ved andelslejligheder Ved Højesterets dom af 24. august 2006 blev det fastslået, at forældelsesreglen i andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3 ikke gælder ved krav omerstatning for mangler ved en købt andelslejlighed.

Tilbudspligt Ved Højesterets dom af 4. september 2006 blev det fastslået, at lejerne ikke kan give afkald på retten til at acceptere et tilbud om at købe en udlejningsejendom på andelsbasis, før den i loven fastsatte frist på 10 uger er udløbet. - Lejernes retsstilling er herved forstærket.

2 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

6.2 Afgørelser fra Landsretterne I bilag 2 er vist en oversigt over lejeretsdomme i Vestre og Østre landsret, perioden 20032006. Kilden er også her først og fremmest Tidsskrift for Bygge og Boligret.

Som bekendt er det jo ikke altid, at Vestre og Østre landsret er enige. Skal vi nævne et eksempel, så har vi været ude for meget forskellige domme i hver sin retning på moderniseringsområdet. Her er det spørgsmålet om fradrag for sparet vedligeholdelse/korrektion for brugsværdi.

Andre forskellige afgørelser har fx været indenfor rækkevidden af boligreguleringslovens § 5, stk. 8, mere byrdefulde vilkår.

Landsretternes vurdering vejer tilsyneladende meget tungt i boligret og i huslejenævn. Hvor væsentligt disse retters vurdering er, ses f.eks. i vores bestræbelser på at få et øget fradrag for brugsværdi/sparet vedligeholdelse i moderniseringer efter Brl. § 5, stk. 2 (gennemgribende forbedringer). Her fik vi, som omtalt nærmere nedenfor, nogle præciseringer igennem i forbindelse med lovrevisionen i år 2000 til ikraftræden 1.1.2001. Selvom vi i forbindelse med forhandlingerne fik aftalt, at den daværende By - og boligministerium skulle udsende en præciserende vejledning i huslejenævnene med en understregning af lovgivers hensigt i betænkningen til lovrevisionen, erfarede vi, at huslejenævnene valgte landsretternes kendelser som vejledende. Når landsretterne bygger deres kendelser på boligrettens sondring, fordi man her har været ude at besigtige, så er den uheldige cirkel sluttet.

6.3 Tendenser i praksis boligret og nævn Den lokale praksis i boligret og huslejenævnene har stor indflydelse på sagernes udfald.

Loven er som bekendt ens i hele landet, men lokalt tolkes præciserende domme forskelligt, og nogle vælger helt at tolke både domme og lov på en særlig måde.

Hvert andet år afholder DJØF en to dages konference for nævnsformænd og nævnssekretærer i hele landet. Vi har to gæster med som observatører. På konferencer får vi et godt indblik i huslejenævnenes praksis. Der er forskelle og det er da også formålet med konferencen at udveksle synspunkter og få de ekstreme til at rette lidt ind. Derudover opsamler vi på kurser, konferencer og sagsmøder erfaringerne hos vores nævnsmedlemmer, lægdommere og sagsbehandlere.

Normtal Mest kendt for lokal variation er (eller var) nævnenes fastsættelse af normtal for administration og tekniske henlæggelser. Men også brugen af normtal varierede. Efterhånden er den regionale forskel indsnævret, men vi har stadig nogle ekstreme satser.

Lejen i småhuse Et område, der udviser stor variation, er niveauet for lejen i småhuse. Regelsættet blev her ændret 1.1.1995. Efter en del slinger i valsen omkring fortolkningen af reglerne synes det nu 3 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

at være praksis i de fleste huslejenævn, at man, såfremt der ikke er et sammenligneligt lejemål i større ejendomme, der er reguleret efter de omkostningsbestemte regler, fastsætter lejen efter et beregnet skyggebudget. Alligevel ved vi, at enkelte huslejenævn korrigerer den beregnede leje opad, simpelthen fordi formanden mener, at den beregnede leje i skyggebudgettet er for lav, eller fordi nævnet fejlagtigt tillægger en herlighedsværdi (fx have) ved sammenligning med lejen i storhuse.

Såfremt der er tale om småhuse, der udlejes fuldstændig nyrenoveret, burde man som bekendt ikke bruge boligreguleringslovens § 5, stk. 2 til at fastsætte lejen. Huslejenævnet bør fastsætter lejen efter et skyggebudget med en beregnet forbedringsforhøjelse, hvis der ikke er noget sammenligneligt i større ejendomme. Desværre er en del nævn, der nu rask væk skønner lejen efter Brl. § 5 stk. 2 lejen i større lejemål. Vi mangler en højesteretsdom om denne praksis.

Opstramningerne år 2001 for gennemgribende forbedringer, BRL 5.2 Vi fik i år 2000 forhandlingerne om revideringen af BRL. § 5 stk. 2 præciseret i betænkningen til loven, at der ved opgørelse af den egentlige forbedring fremover skal korrigeres for brugsværdi, mangelbegrebet blev opstrammet, loven opstammede kravet om dokumentation og beboerrepræsentationens rolle blev styrket. Praksis med disse opstramninger er ikke opløftende. Nævnene bruger ikke lovens intentioner.

Nogle nævn fastholder stadig, at der ikke skal dokumentation for udgifterne på bordet. Et skøn ved en besigtigelse er nok. Det er vigtigt, at vi understreger, hvad der også præciseres i vejledningen, at det kun er i helt specielle særlige situationer, at sådan en metode kan accepteres.

Vi fik igennem, at beboerrepræsentanterne fik bedre muligheder for at sikre, at ejendommen vedligeholdes i forbindelse med genudlejning af gennemgribende moderniserede lejligheder.

Det har vist sig, at denne bestemmelse er overordentlig god til at ”vække” beboerrepræsentationen, og det er da også den bestemmelse, udlejerne helst ser fjernet.

Spise op dommen Den såkaldte spise op dom i højesteret medførte, at adgang til lejeforhøjelse er betinget af, at den gældende leje i ejendommen ikke er tilstrækkelig til at dække ejendommens driftsudgifter. Desværre bruges dommen efter vore informationer ikke i praksis, fordi vore sagsbehandlere og nævnene ikke er klædt nok på.

Flytteopgør I fraflytningssager har vi stadigvæk problemer omkring tilbagebetaling af depositum. Efter boligreguleringslovens § 21, stk. 2 afgør nævnet en sådan uenighed, men mange nævn henviser straks til boligretten. Dette er ikke hensigtsmæssigt, og vi bør stramme op her. Til gengæld synes det nu accepteret, at digitalbilleder er anerkendt som dokumentation over lejemålets tilstand Skimmelsvamp I forbindelse med vor opprioritering af kampagnen for sunde boliger, hvor vi har blandt andet samarbejdet med Teknologisk Institut, har vi erfaret meget forskellig behandling af disse sager i nævn og boligret. Der er tvivl om, hvor meget nævnet kan forlange oplyst, fx i form af 4 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

undersøgelser betalt af udlejer. Vi har desværre også måtte konstatere, at der er stor uvilje blandt funktionerne i den almene sektor, til at tage ansvar og sikre at lejerne får ordentlige sunde boliger.

Dissenser Vi har konstateret, at der er en meget forskellig politik fra vor egen side både i nævn og boligret, når det gælder dissenser i nævn og boligret. Nogle af vore repræsentanter i huslejenævnene og boligret har meget svært ved at afgive dissens. Her skal man huske, at først når højesteret har talt i en sag, ved vi hvad der egentlig er ret. Selv om formanden i nævnet eller dommeren i boligretten henviser til en landsretsafgørelse, behøver man ikke at smide håndklædet i ringen. Man har ret til at lægge organisationens tolkning af lejeloven på dette punkt på bordet. Da det har stor betydning for sagens videreførelse i boligretten, at der er afgivet dissens, er det ikke ligegyldigt, om man husker at afgive dissens, og at afgørelsen bliver 2-1. Dissensen kan både omfatte tolkningen af lejeloven eller opfattelsen af hvilket lejeniveau, der er rimeligt såfremt lejefastsættelsen sker efter det lejedes værdi.

Sagsarkiv over boligretsdomme Sekretariatet modtager løbende både fra vore tilsluttede advokater og fra vore lægdommere kopi af boligretsdomme. Vi opfordrer til, at dette fortsætter.

LL § 53.3 og Brl. § 15a leje (fri leje) Da regeringen har iværksat et ekstraordinært støtte-initiativ for at få fremmet nyt privat udlejningsbyggeri og for at fremme ombygning af taglejligheder m.v., møder vi flere og flere sager, hvor det er meget svært at få lejen sat ned

6.4 Sags – Info Der er i kongresperioden udsendt 19 numre af Sags-Info. Sags-Info udsendes til alle afdelinger og til nævnsmedlemmer og organisationens lægdommere i boligretten, hvis de har tilmeldt sig ordningen samt advokater tilknyttet afdelingerne. Især lægdommerne må meget gerne indsende domme til sekretariatet, som vi så kan offentliggøre i næste nummer af SagsInfo. Al information om udviklingen indenfor retsområdet udsendes som bekendt i Sags-Info.

Sags-Info har som kilde først og fremmest tidsskrift for Bygge og boligret. Derudover supplerer vi med domme fra afdelingerne og fra vore advokater, samt fra ejendomsforeningen Danmarks Nyhedsbreve.

6.5 Forbundets sagsbehandling Sekretariatet har i kongres perioden bistået afdelingerne med specialopgaver, som fx aftalt boligforbedring, byfornyelse, større ombygningssager og med organisering af større almene boligafdelinger og beboerrepræsentationer. Derudover rådgiver vi i enkeltsager, der er hastende (ophævelse af lejemål, fogedsager etc), fungerer som hotline for sagsbehandlerne i 5 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

mindre afdelinger og varetager sagsbehandling i tilfælde af, at afdelingen holder ferie eller er ramt af sygdom.

På de enkelte områder, hvor vi politisk arbejder for lovændringer, har vi indsamlet og behandlet sager herom, fx skimmelsvamp, opsigelse ved ombygning, modernisering ved genudlejning, pludselig høj husleje, småhuslejen, fraflytningssager eller ulovlige internetsider.

Sekretariatet arbejder her med at fremskaffe det nødvendige materiale og dokumentation, så folketingets politikere har konkrete eksempler fra praksis.

Daglige modtager sekretariatet mellem 70 og 100 telefonopkald. Det er lejere, som står med et akut behov for hjælp, bare vil have svar på ”et principielt spørgsmål” eller lejere, der gerne vil meldes ind.

Sekretariatet får også henvendelser fra lejere, der ikke er tilfredse med den lokale afdelings sagsbehandling. Her kan de nye regioner spille en rolle, ligesom ved spidsbelastning for en afdeling.

6 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Bilag 1.

Oversigt over Højesteretsdomme vedrørende lejeret i kongresperioden 2003 – 2005.

Kilde: Tidsskrift for bygge og boligret.

Kære af beslutning om at udsætte en lejer var rettidig Fogedretten afsagde den 17. marts 2003 kendelse om, at A skulle udsættes af sit lejemål. A var til stede og blev vejledt om muligheden for at kære. Den 15. april 2003 bad udlejeren fogedretten om at beramme udkørende fogedforretning. Den 6. maj 2003 kærede A kendelsen om udsættelse til landsretten, og den 28. maj 2003 afviste landsretten kæremålet, med henvisning til at kære var sket for sent, jf. retsplejelovens § 586, stk. 1. Den 18. juni 2003 ansøgte A Procesbevillingsnævnet om tilladelse til at kære til Højesteret, hvilket blev givet den 20. november 2003. I mellemtiden var A den 24. juli 2003 blevet sat ud. Højesteret udtalte, at der efter ordlyden af og forarbejderne til § 586, stk. 1, ikke var grundlag for at anvende bestemmelsens 2. led om afgørelser, der går ud på, at fogedretten nægter at fremme fogedforretningen. Kære var således sket rettidigt, inden 4 uger efter at forretningen var foretaget den 24. juli 2003, jf. bestemmelsens 1. led.

H.K. 2. april 2004 i sag 559/2003 Udlejer ikke berettiget til – efter anmodning fra kommunen – at ophæve en lejeaftale under henvisning til, at udlejers benyttelse af lejligheden var midlertidig I 1984 lejede A en etværelses lejlighed på 55 kvm i Tårnby Kommune T. Den 1. marts 1991 flyttede A sin hovedbopæl og folkeregisteradresse til Røde Kro Kommune R, idet hun beholdt lejligheden i T. A og hendes samlever anvendte primært lejligheden i Tårnby som overnatningsmulighed i forbindelse med deres arbejde i Kastrup. I 1999 fastslog Indenrigsministeriet, at A’s hovedbopæl var i R, og at hun skulle bevare sin folkeregistrering der. Derefter meddelte T, at den ville anmode udlejeren af lejligheden, U, om at ophæve lejeaftalen under henvisning til, at T ikke havde meddelt samtykke til boligens midlertidige benyttelse, jf. boligreguleringslovens § 50, stk. 1. A indbragte spørgsmålet for domstolene, og landsretten fandt, at T med rette havde anset lejemålet for midlertidigt, og at U var berettiget til at opsige lejemålet. Højesteret gav A medhold i, at hendes benyttelse af lejligheden også uden T’s samtykke var lovlig. Højesteret udtalte herved, at det ikke er foreneligt med boligreguleringslovens § 50, stk. 1, at anlægge en fortolkning, der som altovervejende hovedregel medfører, at en benyttelse anses for midlertidig, hvis personen ikke er tilmeldt folkeregistret i kommunen. Efter det oplyste om A’s og hendes samlevers anvendelse af lejligheden fandt Højesteret ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse benyttelsen for midlertidig (dissens).

H.D. 1. september 2004 i sag 75/2003 Udlejer ikke berettiget til – efter anmodning fra en kommune – at ophæve en lejeaftale under henvisning til, at lejers benyttelse af lejligheden var midlertidig I 1984 lejede A en etværelses lejlighed på 55m2 i Tårnby kommune T. Den 1. marts 1991 flyttede A sin hovedbopæl og folkeregisteradresse til Røde Kro kommune R, idet hun beholdt lejligheden i T. A og hendes samlever anvendte primært lejligheden i Tårnby som 7 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

overnatningsmulighed i forbindelse med deres arbejde i Kastrup. I 1999 fastslog Indenrigsministeriet, at A’s hovedbopæl vat i R, og at hun skulle bevare sin folkeregistrering der. Derefter meddelte T, at den ville anmode udlejeren af lejligheden, U, om at ophæve lejeaftalen under henvisning til, at T ikke havde meddelt samtykke til boligens midlertidige benyttelse, jf. boligreguleringslovens §50, stk. 1. A indbragte spørgsmålet for domstolene, og landsretten fandt, at T med rette havde anset lejemålet for midlertidigt, og at U var berettiget til at opsige lejemålet. Højesteret gav A medhold i, at hendes benyttelse af lejligheden også uden T’s samtykke var lovlig. Højesteret udtalte herved, at det ikke er foreneligt med boligreguleringslovens § 50, stk. 1, at anlægge en fortolkning, der som altovervejende hovedregel medfører, at en benyttelse anses for midlertidig, hvis personen ikke er tilmeldt folkeregistret i kommunen. Efter det oplyste om A’s og hendes samlevers anvendelse af lejligheden fandt Højesteret ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse benyttelsen for midlertidig (dissens).

H.D. 1. september 2004 i sag 75/2003 Boligreguleringslovens §9, stk. 2, fandt anvendelse, selv om der ikke var optaget sædvanlige prioritetslån Sagen angik lejeforhøjelse efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje for beboelseslejemål i en ejendom, der var taget i brug efter 1963. Udlejeren havde beregnet afkastningen efter boligreguleringslovens §9, stk. 2, men to lejere gjorde gældende, at denne bestemmelse ikke kunne anvendes, da ejendommens opførelse ikke var finansieret med sædvanlige langfristede prioritetslån. Højesteret fortolkede bestemmelsen i §9, stk. 2, således, at den kunne anvendes, selv om der ikke var optaget sædvanlige prioritetslån i forbindelse med ejendommens opførelse. I sådanne tilfælde var det mest nærliggende at beregne afkastningen som ydelserne på et eller flere sædvanlige langfristede prioritetslån, som kunne have været optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af forrentning af den resterende del af anskaffelsessummen med fradrag af lejerindskud, jf. stk. 2, 2.pkt.

H.D. 7. juni 2005 i sag 252/2004 (1. afd.)

Anke af en boligretsdom angående krav om, at to lejere i en ejendom hver for sig skulle anerkende den aftalte leje, som huslejenævnet havde sat ned, krævede tilladelse fra procesbevillingsnævnet, da værdien af hvert krav var under 10,000 kr.

To lejere, L1 og L2, havde hver især fra januar 2002 lejet et værelse hos udlejer, U. På L1 og L2’s vegne rettede en lejerforening en fælles henvendelse til huslejenævnet og krævede lejen sat ned. Nævnet nedsatte ved én afgørelse lejen for begge lejemål og denne afgørelse indbragte U for boligretten ved to separate boligretsstævninger med påstand bl.a. om, at L1 og L2 hver for sig skulle anerkende, at lejen blev fastsat til den aftalte leje. Boligretten frifandt lejerne og U indbragte dommen for landsretten. Værdien af hver af sagerne var under 10.000 kr. Sagerne var anlagt ved boligretten ved særskilte stævninger og var herefter behandlet i forbindelse med hinanden i medfør af retsplejelovens §254. Sagerne angik herefter krav, der hver for sig havde økonomisk værdi, der ikke oversteg 10.000 kr. Anke krævede derfor tilladelse fra procesbevillingsnævnet, og ad tilladelse ikke forelå var anken med rette blevet afvist.

H.D. 12. september 2005 i sag 124/2004

8 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Ophævelse af brugsaftale ikke berettiget. Anerkendelsespåstand ikke påkendt Et alment boligselskab, B, der ejede to blokke af en parkbebyggelse på i alt 4 blokke, havde ved en aftale i 1982 i forbindelse med opførelsen fået overdraget brugsretten til parkeringspladser i en parkeringskælder under en af de øvrige blokke. Formålet var at tilgodese et myndighedskrav om, at B skulle disponere over et vist antal p-pladser. Parkeringskælderen var en selvstændig ejerlejlighed, og B skulle efter aftalen betale ejendomsskatter samt andel i fællesudgifter og visse driftsomkostninger. P-kælderen ejedes dengang af et anpartsselskab, A, hvori j havde bestemmende indflydelse. I september 2000 ophævede A aftalen under henvisning til at B havde udlejet p-pladser til andre end B’s lejere, hvilket efter A’s opfattelse var i strid med aftalen. J, der i mellemtiden havde erhvervet p-kælderen, ophævede i maj 2002 aftalen under henvisning til manglende betaling af vederlag for 2001. Højesteret fastslog, at B’s betaling af ejendomsskatter samt andel af fællesudgifter og visse driftsomkostninger måtte anses for betaling af vederlag for brugsretten, og at aftalen af 25. august 1982 derfor – uanset baggrunden for og formålet med dens indgåelse – var omfattet af lejelovgivningen. Der var uanset aftalens baggrund og formål ikke grundlag for at fastslå, at B kun skulle være berettiget til at fremleje p-pladser til en bestemt personkreds, og B havde derfor været berettiget til at fremleje som sket. Højesteret fandt endvidere, at det ikke kunne pålægges B at betale nogen del af de ekstra udgifter, som A i 2001 havde haft i anledning af en skattesag og omstrukturering af ejerforholdene. B havde derfor ikke misligholdt sin betalingsforpligtelse i henhold til lejeaftalen ved at undlade at betale en del af det opkrævede beløb. En påstand fra B om yderligere nedsættelse af de opkrævede og betalte beløb for 2001 og 2002 blev ikke taget til følge. B havde endvidere nedlagt påstand om, at J skulle anerkende at være forpligtet til at friholde selskabet for ethvert krav, som kommunen måtte rette med selskabet i henhold til en tinglyst deklaration om at lade 59 parkeringspladser opføre på ejendommen. Det blev lagt til grund, at kommunen ikke havde rejst krav og heller ikke aktuelt havde planer derom. Herefter, og som sagen forelå oplyst, var påstanden ikke egnet til at blive taget under påkendelse.

H.D. 04. november 2005 i sag 299/2004 (2. afd.)

9 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Bilag 2 Oversigt over lejeretsdomme i Vestre og Østre Landsret, i kongresperioden 2003 – 2005.

Kilde: Tidsskrift for bygge og boligret.

Udsættelsesforretning skulle fremmes, da lejer ikke inden 6 uger efter opsigelsen havde fremsat skriftlig indsigelse over for udlejer V.L.K. 21. februar 2003 i kære 13. afd. B-0064-03 Fejl i lovhenvisning skabte ikke en sådan tvivl om hjemlen for ophævelse, at påkrav var uvirksomt Ø.L.K. 27. februar 2003 i kære 2. afd. B-409-03 Lejer ikke anset som part i sag indbragt for huslejenævnet af kommune efter boligstøttelovens § 11, stk. 2 Ø.L.D. 28. februar 2003 i kære 2. afd. B-2073-02 og B-2074-02 Hovedentreprenørsalær på 10 % af underentreprenørs regning er omfattet af § 25, stk. 4, i lov om leje af almene boliger Ø.L.D. 7. marts 2003 i anke 2. afd. nr. B-1397-02 Påkrav efter lejelovens § 93, stk. 2, var kommet frem ved at være smidt ind ad brevsprække i opgangsdøren Ø.L.K. 13. marts 2003 i kære 17. afd. nr. B-646-03 Lejemål i almennyttigt byggeri opsagt på grund af lejers papiroplag i lejligheden, der medførte stærk brandfare og far for belastningsbrud V.L.D. 14. marts 2003 i anke 5. afd. B-1282-02 Lejenedsættelse, da leje, i forhold til vilkår om at komfur og køleskab ikke medfulgte, var mere byrdefuld end for de lejere, hos hvem sådanne genstande medgik i lejemålet for samme lejeydelse V.L.D. 25. marts 2003 i anke 7. afd. B-1817-02 Lejere, der undlod at fraflytte ved lejeperiodens udløb, skulle erstatte udlejers tab ved gensalg af det lejede V.L.D. 28. marts 2003 i anke 11. afd. B-1314-02 Ikke grundlag for en skønsmæssig nedsættelse af udlejers krav i anledning af at istandsættelse var udført ved udlejers egen foranstaltning V.L.D. 11. april 2003 i anke 1. afd. B-2034-02 Hjemvisning, da huslejenævnet havde været forpligtet til at behandle sager indbragt af lejerne V.D.L. 22. april 2003 i anke 9. afd. B-2579-01 Flere matrikelnumre anset for én ejendom da bebyggelsen var kontinuerlig Ø.L.D. 9. maj 2003 i anke 17. afd. B-2974-01 Ikke grundlag for ændret beregning af den reduktion for eksisterende installationer m.v., som udlejer havde foretaget, og som havde hjemmel i lejelovens § 62 a, stk. 4, 2. pkt.

V.L.D. 12. maj 2003 i anke 6. afd. B-2791-01 Ikke tilladelse til at indbringe huslejenævnsafgørelse for boligretten efter fristens udløb Ø.L.K. 13. maj 2003 i kære 2. afd. B-1224-03 Udsættelsessag ikke fremmet, da afgørelse af, om lejeren var rette adressat for påkrav og ophævelse, 10 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

forudsatte stillingtagen til, om lejerens søn havde ret til at fortsætte lejemålet, hvilket der verserede boligretssag om Ø.L.K. 13. maj 2003 i kære 9. afd. B-1283-03 Boligrettens skøn over det lejedes værdi ikke udøvet på fejlagtigt grundlag V.L.D. 15. maj 2003 i anke 1. afd. B-1457-02 Indsigelse mod lægdommers habilitet kan rejses, selv om spørgsmålet tidligere har været drøftet Ø.L.K. 19. maj 2003 i kære 2. afd. nr. B-1231-03 Ændring af princip for fordeling af lejeforhøjelse mellem lejemålene medførte ikke, at en samtidig varslet lejeforhøjelse var ugyldig V.L.D. 19. maj 2003 i anke 11. afd. B-1834-02 Opsigelse til tvangsindlagt lejer var ikke kommet frem, før hun var udskrevet Ø.L.D. 21. maj 2003 i anke 20. afd. B-2007-02 Opsigelse gyldig trods forkert lovhenvisning Ø.L.D. 23. maj 2003 i anke 19. afd. B-538-03 Regulering af boligprocenten med 1 procentpoint årligt skulle fortsætte efter overgangsreglen for de hidtidige beboelseslejemål, uanset at erhvervsarealer senere overgik til beboelse Ø.L.D. 26. maj 2003 i anke 9. afd. B-952-02 Livsvarig bopælspligt anset for opgivet ved flytning til ældrebolig. Indehaveren dømt til at aflyse bopælsretten efter princippet i lejelovens § 93, stk. 1, litra d V.L.D. 4. juni 2003 i kære 2. afd. B2109-02 Manglende fremsendelse af endelig opgørelse over istandsættelsesarbejder medførte bortfald af krav mod lejeren Ø.L.D. 27. juni 2003 i anke 17. afd. B-665-02 Uanset, at lejeren havde været indlagt på hospital, var påkrav kommet frem og betalingsmisligholdelsen væsentlig V.L.K. 30. juni 2003 i kære B-1052-03.

Bestemmelser om trappevask og forlængelse af reklamationsfrist tilsidesat, da de gjorde lejevilkårene mere byrdefulde end de øvrige lejeres vilkår Ø.L.D. 3. juli 2003 i anke 2. afd. B-567-03 Advokat idømt bøde for tilsidesættelse af god advokatskik ved at have opkrævet husleje i strid med huslejenævnets afgørelse V.L.D. 7. juli 2003 i sag 5. afd. B-1308-01 Betaling af påkravsgebyr 6 uger efter påkravsfrist og 22 dage efter ophævelse var væsentlig misligholdelse Ø.L.K. 7. juli 2003 i kære 21. afd. B-1944-03 Udlejer fik med fogedens bistand adgang for håndværkere til at udlejet lejlighed for at foretage rørgennemføring i forbindelse med modernisering af lejligheden ovenover V.L.K. 8. juli 2003 i kære B-1242-03 Udlejer kan kræve renter af tidligere varslede lejeforhøjelser fra forfaldsdagen for de pågældende lejebetalinger, jf. rentelovens § 3, stk. 1.

V.L.D. 8. august 2003 i anke 9. afd. B-1822-02 Betaling af påkravsgebyr 15 dage efter påkravsfrist og 12 dage efter ophævelse var ikke væsentlig misligholdelse Ø.L.K. 27. august 2003 i kære 19. afd. B-2181-03 11 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Den aftalte anvendelse er afgørende for erhvervslejelovens anvendelse. Erhvervsmæssig udnyttelse er ikke omfattet af lejelovens § 83, stk. 1, litra a, ved beboelseslejligheder. Ø.L.D. 1. september 2003 i anke 20. afd. nr. B-3192-02.

Betaling af husleje med 5 måneders forsinkelse omfattet af lejelovens § 94, stk. 1, på grund af lejers helt specielle forhold Ø.L.K: 9. september 2003 i kære 21. afd. B-2172-03 Anbefalet påkravsskrivelse anset for kommet frem til modtagerne den dag, postvæsenet rettede henvendelse på deres bopæl med brevet V.L.K. 11. september 2003 i kære 8. afd. B-1401-03 Vilkår i lejekontrakt om betaling for vand og afledning på grundlag af det lejedes areal er ikke ugyldig V.L.D. 15. september 2003 i anke 5. afd. B-2391-02 Aftalt leje skulle ikke nedsættes efter boligreguleringslovens § 29 c V.L.D. 19. september 2003 i anke 12. afd. B-3117-02 Kommune havde som udlejer rimelig grund til at modsætte sig bytte af lejlighed af hensyn til at sikre lejemålet for den sociale boligmasse V.L.D. 29. september 2003 i anke 14. afd. B-0101-03 Ophævelse af lejemål som følge af lejers uberettigede modregning i lejebetalinger V.L.K. 7. oktober 2003 i kære 13. afd. B-1728-03 Lejere havde krav på tilbagebetaling af leje som følge af fald i vandafledningsafgiften, selv om faldet modsvaredes af en stigning i driftsudgifter, skatter og afgifter, der kunne have begrundet lejeforhøjelse V.L.D. 9. oktober 2003 i anke 11. afd. B-2387-01 Sagsanlæg i boligretssag godt 6 måneder efter udløb af søgsmålsfrist ikke tilstrækkeligt til anvendelse af retsplejelovens § 335 Ø.L.K. 21. oktober 2003 i kære 2. afd. nr. B-2698-03 Oplysninger om fordeling af udgifter til varmt vand var ikke indeholdt i regnskabet for varmt vand, men blev udsendt efterfølgende inden fristens udløb. Mangler ved regnskab for varmt vand for et senere år medførte ikke krav på tilbagebetaling. Krav pga. mangler ved regnskaber for tidligere år var bortfaldet ved passivitet V.L.D. 24. oktober 2003 i anke 4. afd. B-2860-01 Da påkrav var sendt efter betaling af leje, havde udlejer ikke krav på påkravsgebyr, selvom han først senere fik meddelelse om betalingen Ø.L.K. 31. oktober 2003 i kære 9. afd. B-2922-03 Ved afgørelse af, om ejendom er omfattet af bindingspligten i boligreguleringslovens § 18 b, skal der ikke tages hensyn til ulovlige beboelseslejemål.

V.L.K. 30. oktober 2003 i kære 6. afd. B-2588-02.

Almennyttig andelsboligforening erstatningsansvarlig over for lejer for undladelse af at holde lejlighedens varmeinstallation i god og brugbar stand V.L.D. 30. oktober 2003 i anke 13. afd. B-1193-02 I en sag om lejenedsættelse havde huslejenævn ikke pligt til at opstille ”skyggebudget”, selvom der ikke var anvist egnede sammenligningslejemål V.L.D. 6. november 2003 i anke 4. afd. B-0576-02 og 3053-02 Udlejers ophævelse tilsidesat, da den påberåbte ophævelsesgrund i erhvervslejeloven ikke fremgik Ø.L.D. 7. november 2003 i anke 17. afd. B-86-03 12 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Andelshaver kunne ikke sættes ud, da der var truffet beslutning om ophævelse af lejemål ikke om eksklusion V.L.K. 14. november 2003 i kære B-2427-03 Selvom lejeren ikke havde ført bevis ved sammenligningslejemål, blev lejen efter det lejedes værdi nedsat i overensstemmelse med en huslejenævnsafgørelse V.L.D. 21. november 2003 i anke 13. afd. B-0169-03 Tidsbegrænset lejeaftale tilsidesat efter lejelovens § 80, stk. 3. Ø.L.D. 24. november 2003 i anke 20. afd. B-3361-01 Lejer fik 2.000 kr. i tort for uberettiget udsættelsessag Ø.L.K. 5. december 2003 i kære 17. afd. B-3276-03 Grundlaget for vurdering efter aftalelovens § 36 af rimeligheden af lejen for et lejemål omfattet af boligreguleringslovens § 15 a, stk. 4 Ø.L.K. 3 december 2003 i kære 20. afd. B-3036-03 Mundtlig lejeaftale var ikke indgået Ø.L.D. 5. december 2003 i anke 9. afd. B-673-03 Sag anlagt ved boligret om lejers istandsættelse ved fraflytning af lejemål omfattet af almenlejeloven afvist, da sagen ikke var indbragt for beboerklagenævnet Ø.L.D. 19. december 2003 i anke 2. afd. B-3061-03 Ophævelse pga. manglende betaling uberettiget, da restancen uden modregningserklæring var bortfaldet ved konneks modregning med tilbagebetalingskrav efter huslejenævnsafgørelse om lejenedsættelse Ø.L.K. 19. december 2003 i kære 17. afd. B-3441-03 Afkast kunne ikke beregnes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, da der ikke var optaget lån ved ejendommens opførelse Ø.L.D. 22. december 2003 i anke 9. afd. B394-03 Retablering af el- og vandforsyning kunne ske med fogdens bistand, uanset at der verserede boligretssag, om det lejede var omfattet af lejeloven Ø.L.K. 12. januar 2004 i kære 20. afd. B-3901-03 Ved fastsættelse af lejeværdien af et fritliggende enfamiliehus med tilhørende grund kunne der ikke ske sammenligning med lejemål med omkostningsbestemt leje i ejendomme med mere end 6 boliger Ø.L.D. 21. januar 200 i anke 2. afd. B-419-03 Tidsbegrænsning i lejeaftale tilsidesat V.L.D. 30. januar 2004 i anke 3. afd. B-0609-03 Lejeaftale om et enfamilieshus var en nullitet, da der ikke bestod et reelt lejeforhold mellem lejeren og et af ham etableret kommanditselskab. Lejeren var blevet boende, efter at huset var solgt på tvangsauktion, men kunne opsiges (vægtige grunde). Lejeforhøjelse efter lejeværdi V.L.K. 2. februar 2004 i anke 2. afd. B-2517-02 og B-2649-02 Besigtigelse efter retsplejelovens § 597, stk. 2, ikke tilladt i sag om lejeaftales bortfald efter lejelovens § 17 Ø.L.K. 62. februar 2004 i kære 21. afd. B-43-04 Idømt sagssomkostning i boligretssag ikke pligtig ydelse i lejeforhold V.L.K. 13. februar 2004 i kære 13. afd. B-0059-04

13 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Ophævelse kunne ikke ske på grundlag af manglende betaling af renter af efterbetaling af lejeforhøjelse, da forpligtelsen til at betale renter ikke var fastslået ved dom V.L.K. 16. februar 2004 i kære B-2638-03 Udlejer havde opfyldt sin pligt til at reklamere over mangler ved fraflytning ved at påvise manglerne for lejeren under huslejenævnets besigtigelse inden fristens udløb V.L.D. 17. februar 2004 i anke 2. afd. B-0540-03 Udlejer havde ikke ved passivitet fortabt sin ret til at ophæve lejemål på grund af misligholdelse med betaling V.L.K. 27. februar 2004 i kære B-2717-03 Ekstraordinær maleistandsættelse efter forbedringsarbejder i en lejlighed indgik ikke i beregning af forbedringstillæg, da lejligheden blev genudlejet nyistandsat og skulle afleveres på samme måde V.L.D. 19. marts 2004 i anke 10. afd. B-0317-03 Sag af lejelovens § 77 a udsat på afgørelse af forældremyndighedssag Ø.L.K. 24. marts 2004 i kære 19. afd. Nr. B-628-04 De formelle regler om opsigelse efter lejeloven § 87 fandt også anvendelse ved en opsigelse efter landsbrugslovens § 12, stk. 3 Ø.L.D. 25. marts 2004. i anke 17. afd. B-1470-03 Bevist, at lejere ved mundtlig aftale havde opnået brugsret til 2 kælderrum og ret til parkering i gården. Ej eksstinktion af senere erhverver; jf. princippet i lejelovens § 7, stk. 1 V.L.D. 26. marts 2004 i anke 10. afd. B-0915-03 Om væsentlighedskriteriet i boligreguleringslovens § 29 c Ø.L.D. 7. april 2004 i anke 9. afd. B-2059-03 Lejelovens § 84, litra a, er ikke begrænset til lejeforhold vedrørende helårsbeboelse Ø.L.D. 13. april 2004 i anke 2. afd. B-2785-03 Bilag om sammenligningslejemål skulle udleveres til en skønsmand, der skulle udtale sig om markedslejen for et erhvervslejemål V.L.K. 14. april 2004 i kære B-0612-04 Betaling af en halv måneds leje 1 dag efter påkravsfristens udløb var væsentlig forsinkelse Ø.L.K. 20. april 2004 i kære 2. afd. B-381-04 Tiltalt frifundet for overtrædelse af lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler V.L.D. 20. april 2004 i anke 10. afd. S-0470-04 Fremme af udsættelsesforretning betinget af, at udlejer og politiet tog vare på lejers kat V.L.K. 23. april 2004 i kære 13. afd. B-0764-04 Kommune var i medfør af boligstøttelovens § 11, stk. 2, part i sag om lejens størrelse, som kommunen havde indbragt for huslejenævn efter fuldmagt fra en lejer Ø.L.D. 26. april 2004 i kære 17. afd. B-727-04 Administrator ikke rette sagsøger i boligretssagt i prøvelse af huslejenævnsafgørelse om lejenedsættelse Ø.L.D. 27. april 2004 i anke 9. afd. B-2846-03 og B-2847-03 Sagkyndig erklæring, der var ensidigt indhentet efter fremkomsten af syns- og skønserklæring, tilladt fremlagt, da der skulle stille yderligere spørgsmål til syns- og skønsmanden V.L.K. 6. maj 2004 i kære 1. afd. B-0556-04 Et krav om lejeforhøjelse efter forbedring som led i byfornyelse var ugyldigt på grund af upræcis 14 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

klagevejledning, selvom klage blev indgivet rettidigt til rette myndighed Ø.L.D. 18. maj 2004 i anke 19. afd. B-2503-03 Udsættelsesforretning ikke fremmet, da retten til ophævelse muligvis var fortabt som følge af passivitet Ø.L.K. 18. maj 2004. i kære 21. afd. B-1203-04 Lejer var uden modregningserklæring berettiget til modregning med krav om tilbagebetaling af leje efter huslejenævnskendelse, der var indbragt for ankenævnet Ø.L.K. 19. maj 2004 i kære 19. afd. B-1298-04 Udlejer var ikke bekendt med, at lejer var strafafsoner, og påkrav derfor anset for at være kommet frem.

Udlejer berettiget til at ophæve lejemålet på grund af manglende betaling V.L.K. 21. maj 2004 i kære 13. afd. B-0962-04 Fogedsag om udsættelse realitetsbehandlet, selvom der verserede sag om brugerens ret til erhvervelse af ejendommen, men ikke fremmet, da nødvendig vidneafhøring ikke blev tilladt Ø.L.K. 24. maj 2004 i kære 19. afd. B-1329-04 Påkrav uvirksomt, da fristen var angivet som senest 3 dage efter påkrav Ø.L.K. 27. maj 2004 i kære 21. afd. B-1339-04 Ikke ophævelse af lejemål, da overskridelse af frist for huslejebetaling ikke var væsentlig V.L.K. 28. maj 2004 i kære 13. afd. B-1048-04 Selskabsretlige ændringer indebar ikke ”overdragelse” i relation til reglerne om tilbudspligt Ø.L.D. 28. maj 2004 i anke 21. afd. Nr. B-838-02 Tidsbegrænsning i erhvervslejemål ikke tilsidesat på grund af passivitet V.L.D. 15. juni 2004 i anke 11. afd. B-1219-03 Helt nye oplysninger om beregning af omkostningsbestemt leje, der ikke havde været forelagt huslejenævnet, kunne ikke fremlægges under en boligretssag V.L.K. 21. juni 2004 i kære B-1253-04 Døre indsat af lejer i forbindelse med renovering, som skulle kompenseres af udlejer ved fraflytning, tilhørte udlejeren og var omfattet af tingslysningslovens § 38, hvorimod bl.a. komfur ansås at tilhøre lejeren Ø.L.K. 24. juni 2004 i kære 19. afd. B-1504-04 Fremleje af værelser i beboelseslejemål på ”dag til dag” basis i strid med lejelovens § 26 og § 69 Ø.L.D. 25. juni 2004 i anke 20. afd. nr. B-1400-03 Varmeregnskab lagt til grund, da lejeren ikke havde gjort indsigelse V.L.D. 1. juli 2004 i anke 13. afd. B-0978-03 Gennemføring i køkken af rør fra overliggende lejlighed med kortvarig afbrydelse af varmt vand kunne iværksættes med 6 ugers varsel. L’s nægtelse af adgang for håndværkerne var ikke uvæsentlig og berettigede til ophævelse af lejemålet V.L.D. 2. juli 2004. i anke 1. afd. B-1929-03 Begæring om umiddelbar fogedforretning afvist, da formelle krav til påkrav ikke var overholdt, og et senere tilkommet grundlag for udsættelse måtte henvises til en ny sag Ø.L.K. 2. juli 2004 i kære 2. afd. B-1356-04 Kæremål i fogedsag ophævet i medfør af princippet i retsplejelovens § 390 Ø.L.K. 7. juli 2004 i kære 4. afd. B-1964-04

15 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Berammet fogedmøde i udsættelsessag fastholdt, skønt lejerens advokat ikke kunne deltage på det pågældende tidspunkt V.L.K. 12. juli 2004 i kære B-1532-04 Spørgsmål i skønstema var for generelt formuleret Ø.L.K. 10. august 2004 i kære 23. afd. B-2096-04 Ikke bevist, at ombygning med indbygning af badeværelser, nedlæggelse af bagtrappe og brandsikring af fortrappe gjorde det nødvendigt definitivt at fraflytte beboelseslejligheder V.L.D. 16. august 2004 i ankesagerne 1. afd. B-0613-03 og B-0614-03 Skønserklæring fra ankenævnssag måtte ikke forelægges for indenretligt udpeget syns- og skønsmand Ø.L.K. 17. august 2004 i kære 9. afd. nr. B2157-04 Lejer i en almen boligforening skulle betale sin andel af udgiften til tv-antenne Ø.L.D. 20. august 2004 i anke 2. afd. nr. B2548-02 Ikke ophævelse af lejemål på grund af forsinket betaling, da misligholdelsen var af uvæsentlig betydning V.L.K. 20. august 2004 i kære 13. afd. B-1693-04 Videofilm og fotos kunne ikke danne grundlag for syn og skøn i sag mod bygningssagkyndig Ø.L.K. 20. august 2004 i kære 20. afd. nr. B-2080-04 En udlejer, der i flere år havde accepteret, at lejen ikke eller kun delvist blev betalt, kunne ikke få lejeren sat ud under henvisning til den restance, der var oparbejdet i denne periode V.L.K. 20. august 2004 i kære B-0765-04 Godtgørelse for tort for uberettiget tilsigelse til fogedret, jf. retsplejelovens § 505 Ø.L.K. 23. august 2004 i kære 14. afd. nr. B-2251-04 Manglende iagttagelse af almenlejelovens § 10, stk. 5, om oplysning om beregning af en lejeforhøjelse medførte ikke, at et påkrav om lejerestance, hvori forhøjelse indgik, var ugyldigt Ø.L.K. 27. august 2004 i kære 2. afd. B-2217-04 Ikke bevist, at renovering gjorde fraflytning nødvendig, eller at vægtige grunde gjorde det magtpåliggende at blive løst fra lejemålet Ø.L.D. 13. august 2004 i anke 20. afd. nr. B-2566-03 Udlejer ikke berettiget til – efter anmodning fra kommunen – at ophæve en lejeaftale under henvisning til, at udlejers benyttelse af lejligheden var midlertidig H.D. 1. september 2004 i sag 75/2003 Tidsbegrænset tilladelse til sommerbeboelse af helårsbolig afbrød 5-årsfristen Ø.L.D. 3. september 2004. i anke 2. afd. B-3499-03 Udbetaling af boligstøtte i forhold til den aftalte leje afskar ikke kommunen fra senere at indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet V.L.D. 6. september 2004 i anke 11. afd. B-1330-03 Ophævelse under henvisning til manglende aflevering af kopi af fremlejeaftale ikke berettiget, da udlejer ikke havde forlangt at få kopi Ø.L.D. 7. september 2004 i anke 22. afd. B-2854-03 Varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder var ugyldig, da oplysning om indsigelsesadgang ikke var tilstrækkelig tydelig V.L.K. 12. juli 2004 i kære B-1532-04

16 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Erhvervslokaler og beboelseslokaler i blandet lejemål var ikke beliggende i hver sin fysiske enhed Ø.L.D. 21. september 2004 i anke 19. afd. B-3136-02 Udsættelse af lejer fremmet på grund af ophævelse, der var sket efter indgivelse af fogedbegæring Ø.L.K. 24. september 2004 i kære 21. afd. B-2169-04 Udsættelse fremmet, da lejeren ikke havde gjort indsigelse mod en opsigelse inden fristen, og da oplysninger om lejerens psykiske problemer ikke kunne føre til andet resultat Ø.L.K. 29. september 2004 i kære 21. afd. B-2338-04 Udlejer havde ikke ført bevis for, at krav om istandsættelse, sendt ved almindeligt brev, var indleveret rettidigt til postbesørgelse i forhold til fraflytningsdagen V.L.D. 4. oktober 2004 i anke 8. afd. B-2922-03 Kapitalafkastet i skyggebudget for ejendom, der matrikulært og arealmæssigt var afgørende ændret siden 15. alm. Vurdering, kunne fastsættes som en del af 7 % af ejendomsværdien ved denne vurdering.

Hjemvisning til huslejenævnet V.L.D. 7. oktober 2004 i anke 11. afd. B-2084-03 Bofællesskab med halvsøster og dennes familie var ikke omfattet af lejelovens § 77 a Ø.L.D. 22. oktober 2004 i anke 2. afd. nr. B-921-04 Boligretssag, hvor en part ønskede medvirken af lægdommere, kunne ikke henvises til landsretten V.L.K. 1. november 2004 i kære B-1182-04 og B-1183-04 Lejefastsættelsen for et gennemgribende moderniseret lejemål var begrænset af boligreguleringslovens lighedsregel og den aftalte leje blev nedsat til omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg Ø.L.D. 3. november 2004 i anke 2. afdeling B-3195-03 Huslejenævnets skøn over omkostningsbestemt leje ved manglende oplysninger fra udlejer V.L.D. november 2004. i anke 3. afd. B-0010-04 Rengøringsfirma erstatningsansvarlig for skade på bruseniche i lejlighed som følge af rengøring med produkt, der var stillet til rådighed af lejlighedsejeren V.L.D november 2004 i anke 5. afd. B-2861-03 Udlejer bærer forsendelsesrisikoen, når lejer har godtgjort, at indsigelse mod opsigelse er afsendt V.L.K. november 2004 i kære afd. B-2348-04 Varmebetaling nedsat under hensyn til oplysning i lejeaftalen om forventet udgift V.L.D. november 2004 i anke 10. afd. B-2137-03 Direkte krav mod professionel bygherre som følge af væsentlige håndværksmæssige fejl ved fundering og gulvkonstruktion V.L.D. 7. december 2004 i 13. afd. ankesag B-2994-01 Lejer kunne ikke opsiges, da udlejer ikke havde dokumenteret, at påtænkte ombygningsarbejder medførte, at definitiv fraflytning var påkrævet V.L.D. 9. december 2004 i anke 3. afd. B-0125-04 I strid med almindelige foreningsretlige principper dispensationsbeføjelsen i almenlejelovens § 71, stk. 2, 2.pkt. Ø.L.D. 15. december 2004 i anke 9. afd. B-1134-04

konsekvent

at

afstå

fra

at

udøve

Lejeres afkald på retten til at erhverve ejendommen på andelsbasis efter købstilbud var bindende, selv om 10-ugersfristen ikke var udløbet V.L.D. 16. december2004 i sag 11. afd. nr. B-1951-03

17 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Sag mod andelsboligforening om lejenedsættelse skal anlægges mod afdelingen, der ejer ejendommen.

Afhjælpning af mangel ved stævning ikke tilladt. sagsomkostninger V.L.D. 17. december 2004 i anke 8. afd. nr. B-0092-04 og B-0030-04 Spørgsmål om berettigelse af ophævelse af lejemålet burde ikke afgøres under umiddelbar fogedforretning V.L.K. 17. december 2004 i kære 13. afd. B-2500-04 En lejer, der havde pligten til udvendig vedligeholdelse af en bygning, kunne ikke få skader forårsaget af byggearbejder på nabogrunden erstattet af udlejeren, entreprenøren eller nabogrundens ejer Ø.L.D. 21. december 2004 i anke 22. afdeling B-1525-03 Særskilt betaling for vand i boliglejemål kan kun kræves, hvis der er opsat individuel vandmåler Ø.L.D. december2004 i anke 17. afd. B-2202-03 Boligretten var ikke inhabil som følge af, at der ved domsforhandlingens indledning var mæglet forlig og efter besigtigelse var fremsat forligsforslag. En lægdommer var ikke inhabil som følge af, at han administrerede en ejendom i samme by og var advokat for nogle udlejere i byen Ø.L.K. december 2004 i kære 20. afd. B 3276-04 Lejemål opsagt på grund af ulovligt installeret vaskemaskine, som ikke blev fjernet eller lovliggjort efter påkrav Ø.L.D. 7. januar 2005 i anke 20. afd. B-2108-04 Vedligeholdelsesfradrag ved udskiftning af vinduer med forsats til energiruder. Isolerings andel af udgifter til tagudskiftning kunne ikke ansættes skønsmæssigt. Ikke forbedringsforhøjelse for ensidigt foretagen udvidelse af lejemål. Opgørelse af følgeudgifter med nedsættelse af projekteringsudgift Ø.L.D. 12. januar 2005 i anke 9. afd. B-2196-04 Frifindelse for tiltale for mandatsvig over for fraflyttede lejere ved ikke at afregne bonus opnået ved aftale med maler af lejligheder V.L.D. 18. januar 2005 i anke 13. afd. S-2498-04 Udsættelse af lejlighed beboet som led i ansættelsesforhold V.L.K. 21. januar 2005 i kære 13. afd. B-2756-04 Anke inden fraflytningsfristen af boligretsdom om fraflytning havde opsættende virkning Ø.L.D. 31. januar 2005 i kære 21. afd. nr. B-289-05 Påkrav var tilstrækkeligt specificeret Ø.L.K. 2. februar 2005 i kære 9. afd. B-234-05 Misligholdelse var væsentlig, skønt lejeren berigtigede restancen straks efter at være kommet hjem fra ferie Ø.L.K. 2. februar 2005 i kære 20. afd. B-3517-04 Varsling af lejeforhøjelse for småhus var gyldig trods manglende henvisning til boligreguleringslovens § 29c. Udlejeren havde ikke bevist forhøjelsens berettigelse, skønt han havde fået medhold i både nævn og boligret Ø.L.D. 7. februar 2005 i anke 20. afd. B-2485-04 Ensidigt indhentet materiale om tilstanden af et tag, der efterfølgende var repareret af lejeren, kunne ikke fremlægges under sag mod udlejeren Ø.L.K. 14. marts 2005. i kære 20. afd. B-3841-04 U, der tidligere havde accepteret for sen betaling, var ikke berettiget til at sende påkrav. Ved betaling via homebanking var lejen betalt den dag, den var trukket på lejerens konto Ø.L.K. 16. marts 2005 i kære 17. afd. B-3757-04

18 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Ikke forbud mod udlejers uvarslede ombygning af ejendommen. Ikke permanente ændringer ud over, hvad lejeren måtte tåle Ø.LK 17. marts 2005 i kære 5. afd. B-165-05 Uomtvistet krav på istandsættelsesudgifter mod lejer i alment byggeri kunne pådømmes af boligretten uden forelæggelse for beboerklagenævnet V.L.D. november 2005 i anke 5 afd. B-0964-04 Drift af fællesvaskeri skulle ikke indgå i det omkostningsbestemte lejebudget V.L.D. 22. marts 2005 i anke 4. afd. B-0731-04 Ejerforeningens opsigelse af lejemål om kælderlokaler med henblik på brug som fællesrum var rimelig.

Udlejning til bl.a. ophold var omfattet af erhvervslejeloven Ø.L.D. 29. marts 2005 i anke 2. afd. B-2791-04 Bilag indeholdende nye oplysninger, som ikke havde foreligget for Huslejenævnet, kunne ikke fremlægges under boligretssagen V.L.K. 3. marts 2005 i kære 9. afd. B-0543-05 Andelsboligforenings opsigelse af lejemål om kælderlokaler til bl.a. malerværksted med henblik på brug som fællesrum var ikke rimelig Ø.L.D. 31. marts 200 i anke 21. .afd. B-1939-04 Om fordeling af omkostningsbestemt leje, når lejemål indgået på forskellige vilkår har medført reduktion af leje for nogle af lejemålene V.L.D. 1. april 2005 i anke 12. afd. B-1311-04 Faste varmeudgifter kunne fordeles efter radiatorer Ø.L.D. 6. april 2005 i anke 2. afd. nr. B-1664-04 Betalingspåkrav vedrørende flytteopgør kan indleveres til den fogedret, hvor lejeren har hjemting V.L.K. 15. april 2005 i kære 13. afd. nr. B-0525-05 Da der var tvist om et lejemåls areal, var udlejer berettiget til at få udmeldt syn og skøn for at fastslået det rette areal, selvom lejeren henviste til BBR-registreringen Ø.L.K 13 april 2005 i kære 9. afd. B-390-05 Modkrav, der ikke henførte under boligrettens kompetence, kunne fremsættes til kompensation under boligretssag Ø.L.K. 18 april 2005 i kære 9. afd. B-848-05 Driftsbudget og varslingsskrivelse, der ikke var fremlagt for huslejenævnet, kunne ikke fremlægges for boligretten V.L.K. 29. april 2005 i kære 2. afd. B-0695-05 Mangel vedrørende kloakanlæg tilsluttet bygnings toilet var omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Ø.L.D. 4. maj 2005 i anke 10. afd. Nr. B-3000–03 og B–3280-03 Da sodskader ved brug af stearinlys ikke var forvoldt ved lejers uagtsomhed, skulle lejr kun delvist betale for rengøring og maling. Ikke leje i istandsættelsesperioden V.L.D. 10. maj 2005. i anke 14. afd. B-1106-04 Udsættelse af lejemål ikke gennemført, fordi opsigelsen af lejemålet ikke opfyldte kravet i lejelovens §87, stk. 1, 2.pkt., hvilket fogedretten påså af egen drift Ø.L.K. 13. maj 2005 i kære 2. afd. B-1217-05

19 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

Rækkevidden af reguleringsbestemmelse i lejkontrakt var endelig afgjort under tidligere sag V.L.D. 17. maj 2005 i anke 7. afd. B-1269-04 Lejefastsættelsen for et gennemgribende moderniseret lejemål var begrænset af boligreguleringslovens lighedsregel. Der skulle sammenlignes med andre gennemgribende forbedrede lejemål Ø.L.D. 18. maj 2005 i anke 17 afd. B-3460-03 Lejer kunne undlade at betale acontovarmebidrag til modtagelse af regnskab og et eventuelt for meget betalt bidrag for den afsluttede regnskabsperiode V.L.K. 24. maj 2005 i kære 13. afd. B-0880-05 Udlejers pligt til at indbringe varsling af omkostningsbetstemt leje for huslejenævnet efter indsigelse fra beboerrepræsentationen var ikke opfyldt ved, at en beboerrepræsentant havde indbragt den. Ø.L.D. 7. juni 2005 i anke 21. afd. B-560-05

20 © Kongres 2006, Juridisk del, faneblad 6

7 Organisatorisk del

Indhold 7.1 Medlemsudviklingen i kongresperioden 7.2 Organiseringen regionalt 7.3 Kursusaktiviteten 7.4 Informationsaktiviteten 7.5 Byfornyelseslinien 7.6 Hvidbogssekretariatet 7.7 Den International Lejer Alliance, IUT 7.8 Opzoomerprojektet Bilag 1. Antal medlemsenheder beregnet på baggrund af kontingentindbetaling Bilag 2. Fordeling af LLO afdelinger og de nye kommuner på LLO regioner Bilag 3. Råd, udvalg og kommissioner

side 2 2 4 6 6 7 7 8 10 12 15

1 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

7.1 Medlemsudviklingen i kongresperioden Nedenfor i tabel 1 ses medlemsudviklingen fordelt på kredse opgjort efter antallet af medlemsenheder. Samlet set er der sket en lille vækst på 2,82 procent, eller fra 25.043 enheder til 25.757 enheder. I bilag 1 er vist en oversigt over udviklingen fordelt på afdelingerne.

Tabel 1. Antal medlemsenheder fordelt på kredse, perioden 2003 - 2005.

2003 2004

2005

Kreds 1 Kreds 2+3 Kreds 4 Kreds 5, 6 og 7 Kreds 8 Kreds 9 Kreds 10 Kreds 11 Kreds 13 Kreds 14

85 1301 62 1247 225 1341 16486 2062 1162 1072

562 1287 154 1328 215 1286 16374 1877 1195 986

585 1277 174 1492 211 995 16009 2576 1449 989

I alt

25043

25264

25757

Note: Medlemsenheder er opgjort som årets indbetalte kontingent divideret med årets kontingent for enkeltmedlemmer.

7.2 Organiseringen regionalt Kongressen i 2003 besluttede at holde en ekstraordinær kongres, alene med organisationen på dagsordenen. Opgaven var klar. At forbedre og videreudvikle Lejernes LO’s organisatoriske struktur. Der blev nedsat et strukturudvalg, med næstformand Jørgen D. Jensen som formand, suppleret med flere FU og HB medlemmer. Strukturudvalget udarbejdede flere grundpapir, som blev drøftet i FU og HB og der blev afholdt en 2 dags konference i Nyborg. Denne dannede grundlag for et oplæg fra struktur udvalget, der blev drøftet på møder rundt i landet og fremlagt på den ekstraordinære kongres.

Der var mange diskussioner, og bølgerne gik højt en gang i mellem. Vores formål med det vi har lavet var, at vi på den ene side kan skabe noget udvikling, skabe noget vækst, som kan være med til at forberede organisationen på de krav, der stilles i fremtiden. Men samtidig har det også været vigtigt for os, at værne om det, som vi allerede har. Vi har nogle afdelinger, som er meget velfungerende, og det skal vi værne om. Vi skal ikke bare smide det væk vi har, det som fungerer, men vi skal prøve at skabe noget, som giver os en fremtid, som vil gøre os mere levedygtige.

2 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Det er ikke længere nok, at der bare sidder et par mennesker på det lokale bibliotek og tager imod folk 2 gange om måneden. Medlemmerne forventer at få svar rimeligt hurtigt og ikke 14 dage efter. Man forventer, at man kan komme i kontakt med os telefonisk og man forventer, at når man har været inde og aflevere en sag, så får man professionel sagsbehandling, man får fat i nogle mennesker som har forstand på det, de snakker om. Derfor var vi enige om, at vi skulle skabe en udvikling, så vi kan tilbyde vore medlemmer det samme i hele landet, sådan at vi får en stærk organisation, som kan hjælpe lejerne i fremtiden. Det er simpelthen det grundlag, vi skal overleve på.

I denne sammenhæng var der enighed om, at afdelingerne stadigvæk er vores fundament.

Afdelingerne er der, hvor medlemmerne hører til. Afdelingerne er der, hvor man rekrutterer de aktive til de forskellige opgaver, der skal løses. Afdelingerne er der, hvor det politiske arbejde gror og også der hvor man tager de diskussioner, som vores Landsorganisation skal bære med i det centralpolitiske arbejde. Derfor er afdelingerne fortsat et meget vigtigt organisationsled.

Når det så er sagt, var vi også enige om, at vi ville styrke regionerne. Større organisatoriske enheder, som består af repræsentanter fra afdelingerne, men som i kraft af sin størrelse kan leve op til f.eks. nogle større servicemål. Det kan fungere på mange måder. En region kan vælge at have ansatte, som sidder og tager telefoner, svarer mails og tager sig af medlemmer, så medlemmerne føler sig godt behandlet. Man kunne jo også vælge 5 afdelinger, som skiftes til at tage telefonen på vegne af alle 5 afdelinger. På den måde sikre man jo også en god service.

Mange regioner vil jo nok starte der, hvor der er det samarbejde, som løfter vort serviceniveau og det håber vi på, er noget vi kan få til at gro. Det regionerne kan, i forhold til det vi har i dag, er, at man i regionsbestyrelserne kan koordinere. Man kan koordinere således, at nogle tager telefonen om mandagen, nogle andre om tirsdagen osv. Det er det vi mangler i dag.

Der er i dag regioner over hele landet. Nedenfor i bilag 2 er vist en oversigt over fordelingen af afdelinger og kommuner på region. Oversigten, der anvendes af sekretariatet ved henvisning til lokalafdelinger, har været drøftet i HB, nogle regioner har tilbagemeldt med rettelser, og der mangler sikkert en del rettelser endnu, men oversigten viser også, at vi er på rette vej.

I Københavns amt gav regionsopdelingen desværre store problemer. Væsentligt på grund af modsætninger blandt tillidsrepræsentanterne. Der er nu truffet beslutning om en afløsning for tidligere kreds 11 og 13 og der er dannet en region og en ledelse herfor, der omfatter de tidligere Københavns og Fredensborg.

I 2005 nedsatte HB en arbejdsgruppe med de serviceansvarlige fra hver region. Hensigten var i arbejdsgruppen at udveksle erfaringer og inspirere hinanden til at få regionerne lokalt etableret og klar til at løfte opgaven.

I forbindelse med de organisationsændringer, der førte til oprettelsen af de nuværende regioner, – hvor regionerne har det overordnede ansvar for medlemsservicen i regionens område - blev det i vedtægterne bestemt, at hver region skulle have en serviceansvarlig.

3 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Det er de serviceansvarliges opgave at fungere som en art ”embedsmand”, der udvikler og koordinerer arbejde med at service medlemmerne. Der ligger heri et ønske om at flytte mange af de praktiske spørgsmål og mindre beslutninger væk fra bestyrelsesarbejdet i regionen. – for at styrke begge sider af arbejdet.

På landsplan mødes servicelederne sammen med Susanne Lotze fra landssekretariatet og organisationens næstformand Jørgen D. Jensen til møder, der afvikles et par gange årligt.

På disse møder organiseres vores vidensdeling omkring god praksis på serviceområdet, - og vi søger at finde veje til at effektivisere og undervejs standardisere dele af vores serviceaktiviteter.

Dette kan suppleres af, at det er en selvfølgelighed, at den enkelte serviceansvarlige politisk set refererer tilbage til det politiske beslutningsniveau i egen region ikke hovedorganisationen, og at der ikke er tale om et udvalg, der er i stand til at træffe politiske beslutninger.

Det kommer af den ansvarsfordeling, der er fastsat i vedtægterne.

Servicelederne deler i den sammenhæng arbejdsbetingelser med embedsniveauet i andre politisk styrede strukturer, og er derved begrænset af hvilke ydre rammer de politiske beslutninger sætter som muligheder. Omvendt betyder det, at der har været tale om meget effektive arbejdsmøder, hvor vi er kommet i dybden omkring problemstillinger omkring kurser, telefoni, IT, Internet, forsendelse af Vi Lejere, medlemshvervning og meget andet.

To af de væsentligste barrierer for at implementere flere gode tiltage pt. er tidspres for de frivillige i gruppen og det forhold, at et par af de serviceansvarlige endnu ikke har en entydig placering som serviceleder i deres region.

7.3 Kursusaktiviteten Lejernes LO’s kursusaktivitet vedrørende den private udlejningssektor finansieres af oplysningsfonden. Organisationskurser og kurser vedrørende den almene sektor finansieres af organisationens medlemskontingent.

I tabel 1 nedenfor ses deltagerantallet på organisationens centrale kurser og konferencer i kongresperioden. Det ses, at kursusdeltagelsen svinger en del, enkelte kurser og konferencer har således måtte aflyses på grund af for få tilmeldinger. Samtidigt blev nogle kurser sparet væk, ligesom alt fortrinsvis var holdt endagsmøder af samme grund.

Tabel 2 viser, at kursus deltagelsen er nogenlunde jævnt fordelt. Gå man dybere ned i tallene, ses det, at lejeretskonferencen med HKJ fanger mange deltagere fra hele landet, beboerrepræsentationskurserne fanger især hovedstaden, og resten af kurserne får deltagelse især fra provinsen.

4 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Tabel 1. Oversigt over deltagerantal på Lejernes LO kurser og konferencer 2003 2004 2005 Lejelov, lejers rettigheder (JL)

18

0

30

Lejelov, huslejefastsættelsen (JL)

19

21

16

Lejelov, nævns - og retspraksis (JL, JDJ)

15

-

-

Organisationskurser (KH, JDJ)

23

0

0

Beboerrepræsentationskurser (JL)

15

104

80

Nævnskonference, strategi (LH)

0

0

32

Boligøkonomi (JL)

0

-

-

Konference for nævnsmedlemmer (HHE)

30

26

31

Konference om skimmelsvamp (JA, KH)

-

27

-

Sagsudviklingskonference (JDJ)

8

-

-

Lejeretslig konference (HKJ)

73

87

57

Advokatkonference (LH)

11

0

0

Almen boligøkonomi (JL)

4

6

8

Tegnforklaring: - kurset ikke udbudt det pågældende år.

LH Lars Helms, KH Klaus Hansen, JDJ Jørgen D. Jensen, JL Jesper Larsen, HKJ Halfdan Krag Jespersen, HHE Hans Henrik Edlund Kurser med mindre end 6-8 tilmeldinger blev aflyst.

5 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Tabel 2. Kursus - og konferencedeltagelsen fordelt på afdelinger og regioner, perioden 1.9.2003 - 1.8.2005 2003

2004

2005

Region Nordjylland Frederikshavn Hjørring Aalborg

2 0 4

0 0 9

3 0 2

Region Midtjylland Skive Thisted Viborg Silkeborg Skanderborg Århus Holstebro Herning

9 0 3 26 0 9 16 0

3 0 2 14 2 11 2 0

7 0 4 2 10 10 1 0

Region Sydjylland Fredericia Horsens/vejle Kolding + Munkebo Vejen Sønderborg Fyn Aabenraa-Tønder

4 9 10 2 9 5 4

4 23 11 10 13 3 8

0 4 8 8 9 8 12

Region Vest -/ Sydsjælland og Lolland/Falster Næstved Lolland/Falster Slagelse Holbæk

2 5 12 0

2 2 13 0

5 2 32 0

Region Hovedstaden København Bornholm

22 3

66 0

41 1

Region Sjælland Midt - Nord Hillerød/Helsinge Frederikssund Frederiksværk Birkerød Brøndby Glostrup Hvidovre Rødovre Lyngby/Søllerød Vestegnen

3 0 2 15 3 2 3 0 11 1

1 0 0 16 4 3 2 1 2 5

1 0 1 13 4 2 1 2 2 3

6 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

7.4 Informationsaktiviteten I 2002 udarbejdede vi 8 nye pjecer, og opdaterede de gamle pjecer, således at vi har i alt 16 pjecer om forskellige emner. Alle blev lagt ud på hjemmesiden, og der blev trykt et oplæg, som blev fordelt på afdelingerne. A-Z blev gennemredigeret, og ligeledes sendt ud til afdelingerne. Afdelingerne efterlyser nu 2006 flere A-Z pjecer, og enkelte af de øvrige pjecer, blandt andet om indflytning og den almene sektor. Da økonomien i oplysningsfonden er stram, krævede nyt optryk og revidering af pjecerne, at HB omdisponerede oplysningsfondens midler. På et ekstraordinært FU møde d. 28. juni 2006 blev det vedtaget, at sætte 50.000 kroner af til tryk og revidering af A-Z pjecen, hvilket sekretariatet vil færdigøre efter kongressen 2006. De regionale midler blev ligeledes omdisponeret på mødet, således at der afsattes 10.000 kr. til at finansiere tryk af en pjece (udfærdiget af en studerende tilknyttet Region midt) vedrørende fordele/ulemper ved boligreguleringsloven til brug for kommunens beslutning herom, og et projekt ligeledes varetaget af en studerende tilknyttet region Midt, hvorefter der udarbejdes en henvisnings oversigt til de domme.

De enkelte pjecer og hæfter kan ses på organisationens hjemmeside www.lejerneslo.dk, og de kan også fås i de enkelte afdelinger af Lejernes LO, idet internetudgaverne af pjecerne kan fotokopieres og trykkes til de enkelte afdelinger i mindre oplag.

Hæftet ”Lejervilkår” blev senest opdateret december 2004, og er siden sparet væk, både som tryk udgave og som webudgave.

Vi har i forbindelse med kurserne for beboerrepræsentationer opdateret kursusmaterialet, og påtænker at lægge det ud på vor hjemmeside, således at beboerrepræsentationer og andre kan bruge planchesættet som et opslagsværk, såfremt man har et login.

Hjemmesiden kører, og varetages af organisationens webmaster Jørgen D. Jensen, Region Midt. Layout er ændret en smule, og Jørgen arbejder pt. med muligheden for at indlægge blogs.

I forbindelse med valgkampen lykkedes det at få hjemmesiden til at køre med aktuelle pressemeddelelser og links til særlige vigtige artikler af betydning for valgkampen.

Vi får løbende en del henvendelser fra journalister, som kunne gøre brug af hjemmesidens pressemeddelelser og artikler.

7.5 Byfornyelseslinien I 2003 blev midlerne til byfornyelseslinien til rådgivning om aftalt boligforbedring fra 950.000 kr. til 400.000 kr. i alt. I den forbindelse blev revideredes retningslinierne for anvendelsen af byfornyelsesliniens midler. Det centrale er her, at der ikke længere kan gives særskilt finansiering til telefon og lokaleleje, men at disse udgifter skal afholdes af timeaflønningens overhead..

7 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Da den nye byfornyelseslov, som trådte i kraft 1. januar 2004, ikke længere indeholder muligheden for aftalt boligforbedring, og derfor blev byfornyelseslinien afviklet. Det blev dog med Grundejernes Investeringsfond aftalt, at byfornyelseskonsulenterne kan gøre det arbejde færdigt, der er forbundet med de hidtidige rammer for aftalt boligforbedring.

7.6 Hvidbogssekretariatet Det er især arbejdet med den almene sektor, der har domineret Hvidbogssekretariatets arbejde. Således har Boligselskaberne Landsforening købt analyser om konsekvenserne ved salg af almene boliger og om renoveringsbehovet for den almene sektor.

Arbejderbevægelsens Erhvervsråd har derudover udført en række store analyser om indkomstog formueudviklingenn, herunder for ejere og lejere. Vi har efterspurgt disse analyser, så det er meget fint, at erhvervsrådet har sat ressurcer af hertil.

Det blev i foråret 2004 diskuteret, om der skulle udarbejdes et fælles oplæg fra Hvidbogsorganisationerne til en fremtidig boligpolitik. Dette lykkedes dog ikke at blive eninge, og i stedet udarbejdede LO, BAT og 3F deres egne boligpolitiske oplæg. Heldigvis var vi med på sidelinien, og vi fik de værste tidsler om brugsværdileje og lignende ud af rapporterne.

7.7 Den International Lejer Alliance, IUT Det første internationale samarbejde mellem lejeorganisationer blev startet tilbage i 1926, mens det nuværende IUT daterer sig tilbage til 1955. IUT’s organisationsmæssige styrke ligger i Nord- og Vesteuropa, med Østrig som en forholdsvis stærk organisation i den det sydøstlige hjørne.

IUT’s økonomi bygger dels på bidrag fra medlemsorganisationerne – hvor kontingentet er gradueret efter de nationale organisationers styrke på hjemmebane - men i høj grad også på særligt den svenske lejerbevægelses støtte. Det sidste ved at svenskere understøtter IUT ved at sikre sekretariat og løn til generalsekretæren.

IUT har derudover organisationsmæssigt afsat ressourcer til, at man med udgangspunkt i et beskeden regional kontor i Ljubljana i Slovenien holder øje med udviklingen i Østeuropa.

Dette arbejde udføres i samarbejde med IUT’s sekretariat i Stokholm.

Lejernes LO repræsenteres i IUT’s bestyrelsen af vores næstformand Jørgen D. Jensen.

Derudover deltager Helene Toxværd fra LLOiH ved de to årlige ”Board meetings” (bestyrelsesmøder). Helene har i forhold til det det internationale lejerarbejde derudover den rolle særskilt at pleje det skandinaviske samarbejde, hvor LLOiH altid har stået stærkt.

8 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Lejernes Landsorganisation ligger set som national organisation i mellemgruppen styrkemæssigt. Svenskerne, tyskerne, hollænderne og østrigerne er blandt dem der tydeligvis er stærkere end os.

I Østeuropa står lejerne organisationsmæssigt meget svagt efter kommunismens sammenbrud, da pendulet de fleste steder nu er svinget over i en så vulgær respekt for grundejernes ejendomsret, at det forhindrer enhver form for anstændighed i forhold til at se lejerne som ligeværdige samfundsborgere. Tjekkiet er den væsentligste undtagelse, - lejerne er også her under pres, men den tjekkiske lejerorganisation har fortsat indflydelse – og lejerne anses stadig for en betydende samfundsgruppe.

I december 2004 sendte IUT en appel til myndighederne i Estland, Polen, Letland og Slovenien om at sikre beskyttelsen af lejernes rettigheder med udgangspunkt i at se retten til en bolig som en naturlig menneskerettighed. Baggrunden var store tilbageslag for lejerne i de nævnte lande, bl.a. havde den estiske højesteret fastslået at fastlæggelse af lejeregulerende lovgivning er forfatningsstridigt.

I et af svarende til IUT fremfører den estiske minister for økonomi og kommunikation at han ville kunne have set et loft over lejen som acceptabelt i de første reformår efter systemskiftet, men at han nu ser et sådant krav som en diskrimination imod udlejernes ret til frit at administrere deres ejendom.

Et anden vigtig sag er domsafsigelse i den europæiske menneskerettighedsdomstol, hvor en fransk udlejer af polsk oprindelse vandt en sag imod den polske stat.

Sagen ”Hutten-Czapska versus Poland” handlede om den ejendom i Gdynia i Polen, som en franske ”ekspolak” havde fået retur efter systemskiftet. Hun fandt sine menneskerettigheder, i form af retten til ejendom, krænket af lejeregulerende begrænsninger i den polske lovgivning.

Hendes påstand var, at den polske stat forhindrede hende i at få sine vedligeholdelses- og driftsomkostninger dækket, hvorfor det var en trussel imod hendes ejerskab.

Domstolen pålagde ved dommen, der har betydning for omkring 100.000 liggende lejemål i Polen, den polske stat at sikre ejerne et rimeligt lejeniveau – altså lejestigninger.

Den polske stat stod som forsvarer i sagen og ydede jf. den polske lejerbevægelse et inkompetent forsvar for sin ret til lejeregulerende indgreb.

Ovenfor nævnte forhold er alarmerende, og vi skal ikke være blinde overfor, at der kan være folk på ejersiden i Vest – og Nordeuropa der følger udviklingen med helt andre briller end dem vi opfatter udviklingen med.

Det vi mødes med, er kort sagt at vi fra Østeuropa presses af en vulgærkapitalistisk ide om, at ejendomsrettens ukrænkelighed står over hensynet til at sikre rimelige sociale standarder på boligmarkedet, endda på den vis, at det slår igennem som et retskrav, som de valgte politikere får besked på, de ikke kan blande sig i. Man kan næsten sige, at statens ret til at gribe regulerende ind af sociale hensyn kriminaliseres.

9 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Men det presser også på i vest. Senest har grundejerinteresser i Sverige søgt at angribe den almene boligsektor i Sverige – der modsat den danske almene sektor fungerer som reelt offentligt ejede selskaber. Angrebet sker ved at søge at bruge EU-regler for at svække den meget socialt orienterede og velfungerede svenske almene boligsektor.

Svenskerne har i den forbindelse bedt lejerorganisationerne i de øvrige lande om at bidrage med indsigt og vurderinger, som de kan have glæde af i forhold til problemstillingerne.

Helene Toxværd repræsenterer os i den forbindelse.

Ser vi på det fra et IUT synspunkt er det klart, at der er brug for en kraftigere satsning på at være tilstedeværende i forhold til de centrale tværnationale europæiske strukturer primært EU. Det er yderst farligt ikke at være med, når vores modparter står klar til at tvinge løsninger udfra ind, der hvor de finder, at den socialt orienterede beskyttelse at lejerne hindrer deres profitmuligheder.

I vores egen organisation Lejernes LO er der helt sikkert forskellige holdninger til EU og hvilke samarbejdsrelationer der bør være bærende i Europa, men det bør ikke hindre os i en opmærksomhed på, at hvis vi ikke internationalt arbejder for at beskytte og styrke beskyttelsen af lejernes rettigheder, så vil presset komme tilbage imod os selv udefra.

7.8

Opzoomerprojektet

Formålet med Opzoomers på dansk er at forbedre den enkelte borgers forhold i sit helt eget nærområde, hvor gademiljøet præges af borgernes egne ønsker om forskønnelse, vedligeholdelse og forbedring af eksisterende forhold. Herudover bidrager selve konceptet til en selvjustits og samtidig opbygning af sociale relationer borgerne imellem. Opzoomers erfaringer på dette område har i den forløbne periode vist, at konceptet bærer sig selv. Større kendskab og integration i et nærområde forbedrer og udbygger en sameksistens med tilskyndelse til at gøre mere.

Opzoomers aktiviteter på gadeplan har hidtil været opsætning af blomsterkummer, espalierer, omkransende hække, belysning, julepynt og grantræer op til jul.

I øjeblikket er der flere store aktiviteter på bedding, herunder opsætning af gadedørsbelysninger ved ca. 45 gadedøre. Desuden to steder med opsætning af espalierer, hvor ca. 78 personer deltager.

Inden ovenstående fysiske tiltag ligger der også et arbejde internt i Opzoomer Sekretariatet med forberedelse af mødeindkaldelser, møder med aktive borgere med efterfølgende opsamling på møderesultat, udfærdigelse af forslag og endelige beslutninger samt bestilling af materialer, planlægning og tilrettelæggelse af forløb samt aktivitetens færdiggørelse osv.

Opzoomerne har endvidere internt administrationsarbejde, telefonopringninger til Opzoomerne fra interesserede borgere, sponsorer, interesseorganisationer, med ønske om samarbejde og mulig deltagelse i forskellige arrangementer og dermed planlægning og

10 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

tilrettelæggelse af samme. Hertil skal så lægges Opzoomernes opsøgning af aktuelle steder og pladser med inddragelse af bl.a. bestyrelser og boligforeninger.

Derudover laves der et månedligt nyhedsbrev "Opzoomernyt", diverse forskellige pjecer til faste formål eller aktuelle nye emner til forbedring af bybilledet / gademiljøet, oprettelse af og løbende ajourføring af en hjemmeside, hvor man kan læse alt om Opzoomerne på Dansk, rådgivning og vejledning af borgere i eksisterende aktivitetsområder og/eller mulige fremtidige aktivitetsområder.

Endvidere er der udarbejdet et egentligt Idékatalog, hvilket var udgangspunktet for iværksættelse af konceptet og sidst har vi udarbejdet et Råderetskatalog, der har været forelagt Københavns Kommune. Sidstnævnte er startet af Opzoomer Sekretariatet, men med en efterfølgende bred tilslutning af borgere i København.

Opzoomerne har i 2005 opfyldt vores drift overenskomst på følgende punkter: Vi har i hele året haft en digital hjemmeside. Den har dags dato haft 1209 besøgende, målet var 800 årligt. Vi fik dog først tæller på kort før 1. maj i år, så vi har formentlig haft ca. 1600 besøgende i år.

Vi har indtil dato udgivet 4 Nyhedsbreve – målet var mindst 6 årligt. Vi udkommer med det 5.

Nyhedsbrev i december, men når ikke fuldt op på mindst 6 i år. Vi har valgt, at udgive et nyhedsbrev, når der var reelle nyheder – ikke blot fortælle om de samme succeshistorier.

Vi har, som aftalt udført projekter for godt 200.000 kr. Når de sidste regninger for juletræer m.v. bliver bogført vil det formentlig beløbe sig til 220.000 kr.

Vi har, som aftalt for den 4-årige aftale 200b xxxxxxxx, allerede samarbejdet med samtlige agendacentre og satellitter i indeværende år med forskønnelse i form af plantning. Der har ikke været graffiti-aktioner i indeværende år.

Der har været projekter i samtlige bydele i København. Dog har vi ikke haft projekter i Mjølnerparken, da de aktive beboere har meddelt, at de p.t. har temmelig mange projekter.

Der er endnu ikke udarbejdet statistikker over antal af deltagere der har deltaget i projekterne.

Vi har også i dette år været arrangører på Store rengøringsdag den 27.august 05. Derudover har vi haft ansvaret for det grønne diplom

11 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Bilag 1. Antal medlemsenheder beregnet på baggrund af kontingentindbetaling 2003

2004

2005

85 0 0 85

47 0 515 562

51 0 534 585

30 151 301 415 75 329 0 1301

33 207 304 400 79 264 0 1287

221 288 405 91 272 0 1277

30 32 62

118 36 154

143 31 174

125 374 83 349 7 195 0 114 1247

104 486 78 356 6 191 107 0 1328

113 749 71 328 5 226 0 0 1492

225 0 0 225

215 0 0 215

211 0 0 211

238 1103 1341

232 1054 1286

237 758 995

Antal enheder Kreds 1 Frederikshavn Hjørring Aalborg Ialt Kreds 2+3 Silkeborg Skanderborg Skive Thisted Viborg Århus Ialt Kreds 4 Herning Holstebro Ialt Kreds 5, 6 og 7 Fredericia Horsens Fyn Kolding Munkebo Kolding Vejen Sønderborg Aabenraa/Tønder Ialt Kreds 8 Munkebo Fyn Odense Svendborg Ialt Kreds 9 Nykøbing F. Næstved Ialt

12 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Antal enheder

2003

2004

2005

Kreds 10 København Lyngby Ialt

15318 1168 16486

15287 1087 16374

14884 1125 16009

Kreds 11 Brøndby Glostrup Herlev Hvidovre Rødovre Vestegnen Ialt

233 1242 162 41 384 0 0 2062

278 1213 152 0 234 0 0 1877

171 1185 164 41 590 425 0 2576

Kreds 13 Birkerød Frederikssund Frederiksværk Hillerød/Helsinge Ialt

1003 92 67 0 1162

1021 116 58 0 1195

1045 110 57 237 1449

Kreds 14 Holbæk Kalundborg Korsør Ringsted Slagelse/Vestsj.

Ialt

0 0 0 0 1072 1072

0 0 0 0 986 986

0 0 0 0 989 989

25043

25264

25757

I alt

13 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Bilag 2. Fordeling af LLO afdelinger og de nye kommuner på LLO regioner 1) Regionsnavn: Hovedstaden

Afdelingens navn LLO i Hovedstaden

Kommune: København Frederiksberg Tårnby Dragør Gentofte Gladsaxe

Midt og Nordsjælland

Hillerød/Helsinge

Frederiksværk Frederikssund Birkerød

Hillerød Fredensborg Helsingør Gribskov Vallensbæk Ishøj Høje Taastrup Roskilde Greve Lejre Køge Ballerup Albertslund Frederiksværk Frederikssund Birkerød Hørsholm

Brøndby Vestegnen Rødovre Hvidovre Herlev Glostrup Lyngby Taarbæk Vest-, Sydsjælland og Lolland - Falster

Brøndby (gl. kreds 11) Rødovre Hvidovre Herlev Glostrup Lyngby Taarbæk Rudersdal

Vestsjælland Odsherred Holbæk Kalundborg Slagelse Sorø Ringsted Faxe Stevns

14 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Næstved

Næstved Haslev Vordingborg

Lolland - Falster Lolland Guldborgsund Sønderjylland

Aabenraa/Tønder

Sønderborg Vejen

Kolding Fredericia Horsens

Aabenraa Tønder Haderslev Sønderborg Als Vejen Esbjerg Varde Kolding Billund Fredericia Hedensted Horsens Vejle

Fyn

Nordjylland

Aalborg

Frederikshavn

Midtjylland

Hjørring Skive

Thisted Skanderborg Viborg

Bogense Middelfart Assens Faaborg - Midtfyn Svenborg Nyborg Kerteminde Odense Aalborg Rebild Mariager Fjord Vesthimmerland Jammerbugt Brønderslev Frederikshavn Læsø Hjørring Skive - Morsø Århus Randers Syddjurs Norddjurs Thisted Skanderborg Odder Viborg

15 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Silkeborg Herning Holstebro

Silkeborg Faurskov Herning Ikast - Brande Holstebro Ringkjøbing- Skjern Lemvig Struer

Note. Fordelingen er ikke endelig, da den ikke er aftalt pĂĽ plads i alle regioner

16 Š Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

Bilag 3 Råd, udvalg og kommissioner Råd, udvalg og kommissioner

Medlem og suppleant

Periode

Administrator Akademiet

Erik Larsson, København

ingen fast periode

Boligselskabernes Landsbyggefond

Dorte Larsen, Brøndby suppl. HB-medlem Bente Kristensen Eric Røper Nielsen, LLOiH suppl. Ole Lagoni, LLOiH

1.4.2003 – 31.3.2007

Boligtrivsel i Centrum

Eva Damgaard suppl. Dorte Larsen, Brøndby

ingen fast periode

Byfornyelsesselskabet Danmark

FU-medlem Helene Toxværd

ingen fast periode

Det Bygningskulturelle Råd

Hovedkasserer James Arbøl

ingen fast periode

Byggeskadefonden for byfornyelsesforanstaltninger

Formand Klaus Hansen

1.7.2006 – 30.6.2010

Forbrugerrådet

FU-medlem Lizzi Olsen suppl. FU-medlem Jørgen D. Jensen

Forbrugerforum – start 2003

Thorkild Kjær, Astma & Allergiforbunder suppl. FU-medlem Helene Toxværd

Grundejernes Investeringsfond

Formand Klaus Hansen, suppl. Jesper Larsen, sekretariatet FU-medlem Helene Toxværd suppl. HB-medlem Hanne Stubman FU-medlem Sigrun Mønnike-Hald suppl. FU-medlem Jørgen D. Jensen

1.4.2003 – 31.3.2007

Hvidbogssekretariatet

Jesper Larsen, sekretariatet

ingen fast periode

Dansk Legepladsselskab

Kenneth Faigh, LLO i H

ingen fast periode

Det kriminalpræventive Miljøplanlægningsudvalg

Eva Damgaard

ingen fast periode

Det kriminalpræventionstaktiske Udvalg

Eva Damgaard

ingen fast periode

Sekretariatet for ELO

er besat af en repræsentant fra LLO i Hovedstaden

VVS-ankenævnet

Johnny Vartou Hansen, København suppl. Søren Christensen, LLOiH

skal formentlig nyindstilles i 2004

Ungdomsboligrådet

Jesper Larsen, sekretariatet

indtil 31.12.2009

Den almene følgegruppe

Jesper Larsen, sekretariatet

Fra 1.4 2006, ophørt

Arbejdsudvalg vedr. forhandlinger om lejelovsforenklinger

Jesper Larsen, sekretariatet og Bente Kristensen, LLOiH

Fra 17.08.05,

IUT

Jørgen D. Jensen og Helene Toxværd

ingen fast periode

17 © Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7

18 Š Kongres 2006, Organisatorisk del, faneblad 7