Kongresberetning%202003

1

I. Den politiske del

for 2000 – 2003

Vingstedcentret, Vejle den 25. – 26. oktober 2003

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

2

Indholdsfortegnelse I.

Den politiske del

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

Bilag 1

Den politiske udvikling Medierne og lejerne Lejelovsforslag, privat udlejning Lejelovsforslag, almen udlejning Forslag vedrørende boligbyggeriet Lovforslag vedr. det private udlejningsbyggeri Det almene udlejningsbyggeri Salg eller medeje almene boliger Forslag vedr. byfornyelsen Andre lovforslag vedr. boligbestanden Oversigt over lov og beslutningsforslag fremsat i perioden 2. halvår 2000 til 1. halvår 2003. samt Ikke vedtage love og beslutningsforslag i samme periode

II.

3 12 15 19 24 26 30 32 38 40 43

Økonomiske analyser 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Boligbehovet Ejer/lejerbalancen og boligsubsidierne/reguleringsgevinster Beregning af renoveringsomkostninger i den almene sektor Den modererede frimarkedsmodel Huslejen og huslejeudviklingen Boligreguleringsloven, opfølgning på § 5, stk. 2 Kommunerne og boligreguleringsloven

III.

Juridisk del

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Bilag 1 Bilag 2

Afgørelser fra Højesteret Afgørelser fra landsretterne Tendenser i praksis boligret og nævn Sags-Info, sager m.v.

Sagsbehandlingen i afdelingerne Forbundets sagshenvisninger og sagsbehandling LLO henvendelse vedr. fri proces Analyse af beboerklagenævnenes virksomhed Oversigt over Højesteretsdomme vedr. lejeret i kongresperioden Oversigt over lejeretsdomme i Vestre og Østre Landsret, perioden 2000-2002

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

49 52 61 62 64 68 68

75 75 76 79 80 80 81 81 83 86

3

1.

Den politiske udvikling

1.1.

Opvarmning til Euro-valg, kommunevalg og folketingsvalg

I efteråret 2000 var den politiske stemning på Christiansborg i høj grad påvirket af den forestående Euro-afstemning den 28. september 2000. Befolkningens usikkerhed over for Euro-afstemningen og de mange meningsmålinger, der tydede på et dødt løb mellem tilhængere og modstandere, afspejlede sig i det politiske klima.

Gallups indeks for marts viste, at Socialdemokratiet havde genvundet noget af det store tab som partiet måtte konstatere i starten af 1999. Gallups skøn for antallet af mandater i marts 2000 var 48 mandater. Det skal sammenlignes med Folketingsvalget den 11.3.1998 som gav Socialdemokratiet 63 mandater. Det svarede til en tilbagegang på 24%.

Omvendt viste Gallup en fremgang for SF, men ikke en tilstrækkelig fremgang for venstrefløjen til på nogen måde at opveje det tab Socialdemokratiet havde lidt.

Det var Venstre og Dansk Folkeparti som især har vundet på den socialdemokratiske tilbagegang.

På det boligpolitiske område tegnede der sig mere og mere et billede af en SR regering, der måtte igennem et betydeligt internt arbejde for at afklare, hvad man kunne blive enig om at lægge frem. Det gjaldt både forslaget til ændringer af lejeloven og det gjaldt SR regeringens integrationspakke. Internt var regeringen splittet. De radikale ønskede at liberalisere lejeloven, socialdemokratiet var imod.

Venstrefløjen genopfriskede gentagne gange, hvor betydningsfuld medieopmærksomheden omkring Venstre og Konservatives forslag om huslejestigninger var for udfaldet af folketingsvalgets i 1998.

Også i dagspressen havde man fat i dette pointe. I BT’s kommentarer til Venstres pressechef Henrik Qvortrup’s rolle som såkaldt spin-doctor for Venstre skrev BT: “Endelig skal en spin-doctor kunne afmontere bomber og pinlige sager for sit parti. Det havde Venstre ingen til at gøre ved folketingsvalget i 1998 - og det blev fatalt for Uffe Ellemanns statsministerdrømme: I valgkampens slutspurt satte Lejernes LO og socialdemokraterne spotlys på, at Venstre et par år tidligere havde udtrykt principiel tilslutning til et forslag om mere “fri” husleje. Et forslag der risikerede at føre til enorme huslejestigninger. Alt tyder på, at netop det forslag fik mange lejere op af sofaen - og gav Nyrup de sidste afgørende stemmer i det hårfine opgør.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Uffe Ellemann kunne effektivt have lukket sagen med forsikringer til lejerne - men fik det ikke gjort. Med en dygtig spin-doctor ved sin side havde Uffe uden tvivl fået dækket denne farlige flanke af.”

Set i lyset af hvor væsentlig debatten om huslejestigningerne var for tilslutningen til Socialdemokratiet er det forståeligt, at SR regeringen valgte at gå med listesko i denne sag. Vi fornemmede, at Ekstra Bladets grundige omtale af “boligplat” knyttet til brl § 5.2. moderniseringerne havde berørt Folketinget.

Efterhånden som vi kom tættere og tættere på valgdagen for kommunevalget den 20. november 2001, blev det klart at regeringen stod vedvarende svagt i meningsmålingerne. Det var Socialdemokratiet, der havde svært ved at fastholde sin vælgertilslutning.

Sådan som vælgertallene så ud, ville der blive peget på en borgerlig regering efter næste folketingsvalg. Som bekendt skulle folketingsvalget komme senest 4 år efter sidste valg, og det vil sige senest 11. marts 2002. Ikke mange forventede, at SR regeringen ville vente til deadline med at udskrive valg. De fleste forventede, at regeringen ville søge et optimalt tidspunkt nogen tid før, for at undgå at skulle kæmpe med en opposition, der var velforberedt til valget.

Blandt oppositionen var det især Venstre, som præsterede et helt andet niveau i meningsmålingerne end ved folketingsvalget. Ved valget den 11. marts 1998 fik Venstre 24 % af stemmerne, nu stod Venstre til 31 % af stemmerne. Dansk Folkeparti var vokset fra 7 % af stemmerne ved 98-valget til omkring 10 % af stemmerne i de seneste meningsmålinger. CD, som var gået lidt tilbage i meningsmålingerne til omkring 2,4 % af stemmerne mod valgets 4 % af stemmerne meddelte, at man ville pege på en borgerlig regering efter næste valg.

Uanset dette flimmer på den borgerlige side i dansk politik tydede meget på, at vi efter næste valg ville få borgerlig regering. Dette betød, at vi endnu engang måtte fortælle befolkningen, hvilke boligpolitiske perspektiver, der knytter sig til en borgerlig regering. Vi havde allerede varmet op med en artikelserie i Vi Lejere om partiernes holdning til lejen ved genudlejning.

Som vi lagde frem i forbindelse med sidste valgkamp, var det Venstre og Konservatives ønske til lejelovgivningen, at kontrollen med lejefastsættelsen fjernes til gengæld for en fri leje ved genudlejning. Man vil have et system, svarende til systemet i dag i erhvervslejelovgivningen, hvor huslejenævnene, i fald lejeren klager

4

over lejen, skal vurdere lejen efter markedslejen i kvarteret. Det Radikale Venstre og måske også Centrumdemokraterne forsøgte at bløde lidt op på dette liberale lejebegreb med ønske om, at huslejenævnet i tilfælde af en klage, skulle fastsætte lejen efter det lejedes værdi.

Medierne opfattede mere og mere det nært forstående folketingsvalg som et opgør mellem Socialdemokratiet og Venstre. Socialdemokratiet havde også opprioriteret den politiske kampagne i forhold til partiet Venstre.

Man vil huske hvorledes statsminister Poul Nyrup Rasmussen (S) tog rundt med en række papirlapper i baglommen med citater af Venstres politiske leder, Anders Fogh Rasmussen.

De to store oppositionspartier, Venstre og Konservative, havde udformet en plan for de første 100 dage med en ny liberal borgerlig regering. På boligområdet var der sket en markant ændring. I 1998 rummede valgoplægget nemlig et krav om, at lejeværdien af egen bolig skulle afvikles. Det indgik ikke i det nye valgoplæg. Dette er bemærkelsesværdigt eftersom netop boligområdet havde en afgørende betydning ved valget i 1998.

Hverken fra regeringen eller fra oppositionen var der lagt noget frem, der pegede på at spørgsmålet om kommende huslejestigninger vil komme til at indgå i valgkampen. Som Venstres partileder Anders Fogh Rasmussen sagde i en Tv-reportage op til valgkampen 1998 ”dette emne egner sig ikke til offentlig debat”.

I Vi lejere havde vi, som nævnt, kørt en artikelserie omhandlende partiernes holdning til lejefastsættelse ved genudlejning. Det var her bemærkelsesværdigt, at de Konservative helt afviste at deltage med et indlæg, og at Venstre i deres indlæg i en kommentar til vort

1.2.

Venstres boligpolitiske ordfører Rikke Vilshøj skældte ud over, at Lejernes LO brugte medlemspenge på en usaglig skræmmekampagne. Det eneste Rikke Vilshøj konkret ville svare på spørgsmålet var en henvisning til den siddende SR regerings arbejdsgrundlag for 1998, hvori det hedder ”Lejelovskommissionens arbejde viser, at der er behov for justering af lejelovgivningen, herunder bringe bedre overensstemmelse mellem pris og kvalitet”. Dette udsagn tilslutter Venstre sig og bemærker herefter, at man venter på et udspil fra ministeren.

Så vi stod i den situation, at det største oppositionsparti ikke klart ville fortælle, hvad de ønskede skal være gældende lovgivning, når det gælder lejefastsættelsen ved genudlejning.

Kristeligt Folkeparti, et andet centralt midterparti i spørgsmålet om lejefastsættelsen, svarede klart på vort spørgsmål. Partiet ønsker en lejefastsættelse knyttet til det markedslejebegreb som et mindretal foreslog i Lejelovskommissionen.

Går vi til venstre side i folketinget, så var der her en klar støtte til den omkostningsbestemte leje, vi har i dag. Dog ønskede Socialdemokratiet ikke at gribe ind over for den friere lejefastsættelse ved udlejning af gennemgribende moderniserede boliger på anden måde end at sikre, at disse boliger virkelig er blevet moderniseret. Man var bundet af hensynet til regeringspartneren.

Folketingsvalg 2001 udskrives

Onsdag den 31. oktober 2001 meddelte statsminister Poul Nyrup Rasmussen, at folketingsvalget kommer den 20. november 2001 samtidig med kommunevalget.

På boligområdet var SR regeringen i færd med at færdiggøre en boligpakke, hvor netop finansieringen var faldet på plads. Boligpakken indeholdt initiativer i forbindelse med nybyggeriet og initiativer over for den almene sektor. En stor del af boligpakkens indhold var samtidig politiske aftaler, der skulle falde på plads samtidig med, at finansloven blev vedtaget. I disse forhandlinger indgik også spørgsmål af lejelovskarakter, nemlig reglerne for lejefastsættelse ved genudlejning af gennemgribende moderniserede lejemål.

Den samlede SR boligpakke, som blev fremsat den 24. oktober 2002, bestod af følgende elementer: -

spørgsmål: ”hvad skal der ske med huslejen ved genudlejning? ” svarede ”stilles dette spørgsmål ikke udelukkende for at lokke et svar ud af politikerne, der kan misbruges i en kommende socialdemokratisk valgkamp som det skete i 1998”.

Oprettelse af byomdannelser.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

-

Tiltag til fremme af konkurrence og effektivitet i bygge- og anlægssektoren.

Skattefritagelse for pensionskassers lejeboligbyggeri i en 3-årig periode 2002-2004 inden for en årlig ramme på 1 mia. kr.

Den almene ”medejerbolig”.

Det kommunale grundkapitalindskud ved byggeri af almene boliger reduceres fra 14 % til 7 %.

Kvoten for andelsboliger hæves fra 1.000 til 1.800 En ny almen ungdomsboligform.

Folketingsvalget betød, at alle lovforslag faldt bort, og det var dermed også skæbnen for SR regeringens boligpakke.

Det var dog langt fra så sikkert, at de borgerlige ville vinde valget. Hvis man så på meningsmålingerne fra januar 1990 til folketingsvalget 1998 viste det sig, at Socialdemokratiet i forhold til meningsmålingerne ind-

5

vandt en del stemmer ved selve valget. Således røg Socialdemokratiet ved sidste valg fra en meningsmåling på 31,5 % i marts op til et valgresultat på 36 % af vælgerne. Også SF og Enhedslisten rykkede op ved selve valget.

Til Ugebrev Mandagsmorgen udtalte valgforskeren Risbjerg Thomsen dengang: “Stigningen i valgdeltagelsen var markant højere for arbejdere, lavere funktionærer og arbejdsløse end for alle andre grupper. Meningsmålingerne havde utvivlsomt ret, når de under valgkampen (til 1998 valget) har spået en højredrejning. Men i de sidste afgørende dage blev underdanmark mobiliseret imod et borgerligt alternativ. Samtidig fik Socialdemokratiet og SF også et godt valg blandt de højere funktionærer og tilsammen gjorde de to faktorer udslaget”.

I analysen skriver Risbjerg Thomsen videre: “Den forøgede energiske socialdemokratiske indsats med støtte fra fagbevægelsen i de sidste dage, der af de borgerlige er blevet udlagt som en skræmmekampagne, kan tænkes at have en selvstændig effekt. Jeg mener imidlertid, at de borgerliges eget fordelingspolitiske udspil var med til at understøtte kampagnens troværdighed”.

Risbjerg Thomsens analyser viste også, at flygtninge/indvandrerdebatten også havde en væsentlig indflydelse for lejernes stemmeafgivning. Den øgede mobilisering til fordel for Socialdemokratiet var nemlig lige kun nok til at stoppe nedturen blandt de ufaglærte og faglærte vælgere. 8 promille af hele vælgerkorpset vandrede dengang fra Socialdemokratiet til Dansk Folkeparti. Ud over en meget stor gruppe tidligere fremskridtsvælgere fik Dansk Folkeparti også mange stemmer fra de Konservative og tidligere sofavælgere.

Derimod afgav Venstre ifølge Risbjerg Thomsens analyser ikke så mange stemmer til Dansk Folkeparti.

Dansk Folkeparti havde de bedste resultater i hele landet, i gamle socialdemokratiske højborge i Københavns forstæder. I kredse som Glostrup, Rødovre, Hvidovre, Husum og Bispebjerg opnåede partiet i 1998-valget 10-

1.3.

12 % af stemmerne. Tendensen var endnu mere markant på enkelte afstemningssteder som Tingbjerg Skole i Husum og Grantofteskolen i Ballerup. Begge afstemningssteder består af vælgere fra store almene boligkomplekser med mange udlændinge og folk på overførselsindkomst. Begge steder fik Dansk Folkeparti omkring 15 % af stemmerne.

Socialdemokratiet havde valgt at gå i valgkamp år 2001 med temaet sikkerhed og velfærd. Uden tvivl forsøgte man at drage nytte af den såkaldte statsmandseffekt bundet til den internationale spændte krigssituation. Der var ikke meget der tydede på, at lejernes husleje kom på dagsorden til folketingsvalget år 2001, selv om det netop var dette emne, der bragte Nyrup til magten ved folketingsvalget i 1998.

Mest fremtrædende i boligdebatten op til 2001 valget var en debat for og imod indvandrere og indvandreres boligbehov på danskernes bekostning. Det er her Venstre og Konservative satte ind, og det var her, at Dansk Folkeparti forsøgte at score point.

Det var langt fra sikkert, at det ville lykkes for os at få rejst spørgsmålet om huslejen igen i denne valgkamp.

Alle de borgerlige partier undgik elegant spørgsmålet, og deres partiprogrammer var blevet støvsuget for udsagn, der kan fornærme lejerne. For eksempel stod der nu i Dansk Folkepartis program følgende: ”Frigivelse af lejen kan ikke gennemføres, da et betydeligt antal lejere vil blive udsat for store urimelige huslejeforhøjelser”.

Går man 1½ år tilbage og ser, hvad der stod i programmet den 4. februar 2000 finder man følgende: ”Prisen på boliger bestemmes efter udbud og efterspørgsel”. Medmindre vi kunne finde en særlig kanin at trække op af hatten, måtte vi nok se i øjnene, at det ville lykkedes de borgerlige partier fuldstændig at glide af på debatten om huslejens fremtidige skæbne for lejerne.

Valgkampen 2001 og lejerbevægelsen

Som nævnt ovenfor meddelte statsminister Poul Nyrup Rasmussen meddelte onsdag den 31. oktober, at folketingsvalget ville finde sted samme dag som kommunevalget, nemlig tirsdag den 20. november 2001.

Straks vi fik denne meddelelse samledes redaktionen af Vi lejere med henblik på at fremrykke udgivelsen af Vi lejere.

Det lykkedes os ved nye aftaler med trykkeriet og distributørerne samt med Hovedstadsafdelingen i forbindelse med deres udgivelse af Bolignyt, at få bladets udgivelse rykket, således at det var på gaden den 16. november, 4 dage før folketingsvalget. Samtidig blev

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

der lavet nogle redaktionelle små ændringer, således at bladet passede til det nu bekendtgjorte folketingsvalg.

Fredag den 2. november havde vi færdiggjort beretningen til hovedbestyrelsesmødet den 14. november. Vi besluttede at fremrykke udsendelsen af Intern Information indeholdende denne beretning, og supplere Intern Information med et særligt indlæg om folketingsvalget.

Dette blev udarbejdet den 5.-6. november og leveret til trykning, således at Intern Information i den foreløbige beretning til hovedbestyrelsesmødet allerede kunne udsendes den 15. november. Vore tillidsfolk og beboerrepræsentationer kunne hermed sidde med en opdateret valgrelevant udgave 5 dage før valget.

6

Samtidig udarbejdede vi en A 4 plakat til ophængning i opgange, som vi udsendte sammen med Intern Information.

Vi udsendte en pressemeddelelse, hvor vi tilkendegav at huslejen bør blive et centralt indslag i valgkampen igen.

Medierne ville imidlertid ikke straks tage huslejeproblematikken op i valgkampen. Fra mediernes side var temaet klart tilrettelagt således at det skulle handle om udlændige, velfærd og skat.

Vi opdaterede vores materiale om partiernes principprogrammer og huslejen, og opdager, at disse er støvsuget for kritiske meldinger. Dog har Venstre i sit principprogram stadig en melding om, at den centrale styring af huslejedannelsen skal fjernes.

Berlingske tidende og Jyllandsposten er ikke interesserede i at skrive om huslejen i forbindelse med valgkampen. Heller ikke Danmarks Radio og TV2 vil tage problemstillingen op. Derimod tager Politiken fat i de konservative og kan på side 2 den 16. november skrive en hovedhistorie, hvor de konservative freder huslejen for lejerne. Af interesse for Politiken var også, at vi havde distribueret den før omtalte valgplakat til at ophænge i opgangene i ejendommene.

Sideløbende hermed lykkedes det os at gøre DR interesserede. De belyser i DR’s program Refleks beboerrepræsentanters holdning til huslejen i valgkampen.

Optagelserne finder sted den 14.-15. og programmet bringes lørdag den 16. november. Vi står simpelthen i den sag på hovedet for at finde beboerrepræsentanter der vil udtale sig.

Fredag den 16. november er Venstre i DR’s valgprogram Krydsild om aftenen. Da de konservative nu klart har meldt ud, at de freder lejerne, er det nærliggende at få DR’s journalister at udforske Venstres holdning. Vi kontakter DR’s journalister og vi viderebringer vor dokumentation om Venstres holdning, de tidligere udtalelser og deres principprogram, ligesom vi peger på, at den centrale problemstilling er at sikre at der ikke bliver fri leje ved genudlejning. Vi fremsender til DR væsentlige dele af lejelovskommissionens analyse heraf.

Sideløbende hermed beslutter vi at følge op på interessen med en særlig annoncering i Metroekspres, Urban, Ekstrabladet og BT. Om formiddagen den 15. november tager vi billedet til annoncen og kl. 12 er det hele sendt af sted til diverse aviser.

Om morgenen den 16. november, samme dag som Venstre skal i Krydsild om aftenen, figurerer den første annonce i Metroekspres. Om aftenen bliver en særlig del af krydsilden tildelt huslejen. Anders Fogh Rasmussen og Ulla Tørnæs giver en garanti til lejerne og

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

skælder ud over den skræmmekampagne, som Lejernes LO nu kører i pressen, idet de kalder det for en socialdemokratisk skræmmekampagne. Samtidig bringes hovedresultaterne i Tv-avisen kl. 21 den 16. november og den 17. november i Radioavisen.

Venstre svarer kraftigt igen med store annoncer om skræmmekampagne. Vi prøver at tage til genmæle i pressen. Både overfor redaktionscheferne på Tv-avisen og på TV2 samt i briefingen af journalister fra Politiken og Ekstrabladet forsøger vi at få vor dokumentation på banen. Vi havde gerne set et effektivt modsvar til Venstres reaktion.

Ordet skræmmekampagne blev brugt mere og mere flittigt i lederne og i valgdebatten. I dette ord selvfølgelig ordet ”usaglig” skjult. Vor skræmmekampagne var underforstået usaglig. Den havde ikke noget med realiteterne at gøre, det var alene løse og ufine påstande. Vi kunne dokumentere, at Venstre i deres principprogram ønskede en fri lejefastsættelse. Vi kunne også dokumentere, at alle Venstres ordførere i boligpolitiske debatter har talt for en liberalisering. Og vi kunne endelig dokumentere, at Venstres boligpolitiske ordfører Rikke Hvilshøj så sent som i marts nummeret af Vi lejere havde afvist at diskutere huslejen ved genudlejning.

Desværre ville redaktionerne på TV og i dagbladene ikke tage denne indgangsvinkel. Det skulle hedde sig, at det var en skræmmekampagne. At Venstre havde optrådt uhæderligt i denne sammenhæng, kom altså ikke frem for vælgerne. Det kom derimod til at stå som en sandhed for vælgerne, at der var tale om en usaglig skræmmekampagne, når der gjaldt fremtidige huslejestigninger, (mens der var tale om en saglig oplysning, når medierne omtalte risikoen for at Danmark blev oversvømmet af indvandrere!!).

Hvor højt Venstre selv prioriterede dette emne fremgik også klart af partilederdebatten søndag den 18. november om aftenen i DR. Straks første gang Venstres Anders Fogh Rasmussen får ordet, starter han med at advare mod Lejernes LO’s skræmmekampagne om huslejestigninger til lejerne. Og han opfordrer statsministeren til at sige fra. Desværre svarer hverken Poul Nyrup Rasmussen, Holger K. Nielsen fra SF eller Frank Aaen fra EL på Venstres modangreb. Det var en alvorlig fejl.

Vi havde ellers til deres bagland leveret den dokumentation, som klart påviser Venstres uvederhæftige drejning 4 dage før valget. Intet skete, Venstres udsagn kom til at stå alene.

Heller ikke mandag lykkedes det os at få medierne til at tilbagevise den ”usaglige skræmmekampagne”, som påstået af Venstre. Venstres forklaring kom derfor til at stå alene i medierne. Vi havde ikke annoncepenge til at gå ud og svare effektivt i pressen på Venstres annonce modangreb.

7

Resultatet af valgkampen blev derfor, at vi ikke, som sidst, kunne formå at få lejerne på banen i forsvar for deres husleje. Vi fik en politisk garanti fra Venstre, men samtidig står vi med det noget flakkede skær, at

1.4.

Valgresultat 2001

Folketingsvalget den 20. november 2001 resulterede i en Venstre/Konservativ regering med parlamentarisk støtte fra Dansk Folkeparti og Kristeligt Folkeparti.

Statsminister Anders Fogh Rasmussen blev leder af en regering med 18 ministre. By- og Boligministeriet blev nedlagt, og de respektive ressortområder blev fordelt på 3 ministerier. Minister for Økonomi- og erhvervsministeriet samt ministeriet for nordisk Samarbejde blev Bendt Bendtsen (K), Henriette Kjær (K) blev minister i Socialministeriet og Ministeriet for ligestilling, og Bertel Haarder (V) blev minister i det nye ministerium for flygtninge, indvandrere og integration samt minister uden portefølje (Europaminister).

Vi påpegede, at opsplitningen i 3 ministerier kunne åbne for en ressortkamp imellem ministre og embedsfolk, og det kunne risikere at forhindre en fornuftig sammenhængende bypolitik.

Venstre havde på boligområdet i valgkampen lovet: • Skattefritagelse for pensionskasser ved byggeri af private lejeboliger.

Uden krav om anvisningsret eller grænser for byggeriets pris.

• Ældre skal skattefrit kunne hæve 300.000 kr. af kapitalpensionen til køb af andelsboligbevis.

• Retten til at overtage sin almene bolig.

• Beboerne i de almene boliger skal have ret til at købe deres bolig.

• Skattefri boligopsparing.

• Større og varieret udbud af ungdomsboliger.

• Skattefrihed ved udlejning af værelser.

1.5.

vor kampagne byggede på usandheder, løgne og ufine metoder. Det skrev Morgenavisen Jyllandsposten i sin leder til vælgerne på valgdagen den 20. november 2001.

• Reduktion af ejendomsværdiskatten for boligejere.

Vi vidste, at salget af almene boliger ville blive en vanskelig sag. Men BL og socialdemokratiet havde valgt den taktik, ikke at bringe emnet op i valgkampen. Man var bange for debatten, og for dårligt forberedt.

Folketingsvalget den 20. november 2001 endte med et afgørende politisk skift i Danmark. For første gang opnåede Venstre og Konservative at have flertal med den yderste højrefløj i dansk politik. De små midterpartier som det Radikale Venstre, Centrumdemokraterne og Kristelig Folkeparti var ikke længere tungen på vægtskålen i dansk politik. Nu kunne VK regeringen gennemføre sin politik alene med støtte af Dansk Folkeparti.

Dette grundlæggende skift i de parlamentariske vilkår for dansk politik viste sig hurtigt i VK regeringens forslag til Finanslov 2002. VK regeringens finanslov for 2002, som er beskrevet nærmere i det følgende, viser et klart højresving, også i boligpolitikken.

Lejernes LO fik, som det også fremgår af ovennævnte, i valgkampens sidste uge igen rejst emnet lejefastsættelsen i valgkampen. Det lykkedes os at få skabt en situation, hvor Venstre og det Konservative Folkeparti var nødt til fuldstændig at skifte spor i forhold til deres tidligere tilkendegivelser. Begge partier garanterede nu, at huslejereguleringen ikke ville blive rørt, heller ikke ved genudlejning. Desværre fik vi ikke tilsvarende garantier på spørgsmålet om salg af almene boliger.

VK regeringens finanslovsforslag for 2002

Tirsdag den 29. januar 2002 fremlagde VK regeringen sit finanslovsforslag for 2002. Regeringen planlagde med sit finanslovsforslag at flytte rundt på anvendelse af 7 mia. kr. i statens samlede budget på 433 mia. kr.

Sygehusene skulle have 1,5 mia. kr. til kortere ventelister. En ældrepakke på 500 mio. kr. skulle gå til et generelt løft i ældreplejen. Samtidig ville regeringen indføre frit valg af hjemmehjælp, både til praktisk hjælp, personlig pleje og madservice-ordninger. Længere barselsorlov kostede omkring 400 mio. kr. i 2002 og regeringen ville bruge 400 mio. kr. ekstra på forskning og IT. Lidt over 2 mia. kr. ville regeringen bruge til et skattestop, fordi den droppede en række afgiftsstigninger og nedskæringer over for erhvervslivet, som var indbygget i SR regeringens finanslovsforslag fra august. Det gæl-

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

der f.eks. cementafgiften og en stribe stigninger af grønne afgifter. En erhvervspakke til 500 mio. kr. skulle forbedre erhvervslivets konkurrenceevne.

En pulje på 1,5 mia. kr. skal bruges til opfyldelse af andre løfter fra regeringsgrundlaget. Bland dem er 500 mio. kr. til forsvaret og øget terrorberedskab, ny hjemme-pc-ordning, skatterabat ved udlejning af værelser og skattefrihed for arbejdsgiverbetalte sundhedsydelser.

Regeringen ville skaffe 2,2 mia. kr. ved at afvikle eller skære i række puljer og tilskud. Derudover skulle beskæring af statstilskud, mindre ulandsbistand og besparelse på statsansatte skaffe resten.

Regeringen gav ikke et samlet bud på, hvad sparekravet vil medføre af færre ansatte i centraladministratio-

8

nen, men forventningen var mellem 1.000 og 1.200 i år og op til 5.000 i alt. Der er 127.000 ansatte i staten.

En ”Dødsliste” over nævn, råd og centre, der fratages offentligt tilskud, bidrog med 350 mio. kr.

De væsentligste initiativer på boligområdet i finanslovsforslag 2002 var: Rammen for byfornyelse foreslog VK regeringen reduceret fra den nuværende 2 mia. kr. til 1,25 mia. kr. Det svarer til en reduktion i aktiviteten på 37,5 pct., altså med over en tredjedel. Udgifterne til helhedsorienteret byfornyelse videreføres på 150 mio. kr. I en aktivitetsopgørelse på finanslovforslaget vurderedes rammen for 2001 at give anledning til byfornyelsestilsagn til 2.690 boliger, mens rammen i finanslovforslaget kun vurderedes at give anledning til 1.650 tilsagn. Aftalt boligforbedring fik videreført sin ramme på 400 mio. kr.

1.6.

Kommunens andel af grundkapitalen ved nyopførelse af alment byggeri foreslog VK regeringen ligesom den tidligere SR regering nedsat. Det var uklart, om – og i givet fald i hvilket omfang – den nye regering ville være villig til at indgå en aftale om at statsgarantere lån på flere milliarder for at få igangsat et kvalitetsløft af den almene sektor. Det var den anden del af aftalen mellem BL og den tidligere SR regering.

Den tidligere regering havde givet tilsagn om årligt i de næste 18 år at garantere lånetilsagn i den almene sektor til renovering og modernisering på årlig 1,5 mia. kr.

Denne garanti er ikke med i VK regeringens udspil.

Det offentlige tilskud til de 73 beboerrådgivere foreslog VK regeringen bortfaldt.

Sekretariatet for kvarterløft skulle nedlægges og opgaven overføres til departementet. Endvidere agtede regeringen af nedlægge det såkaldte Udrykningshold og fjerne støtten til Center for Tværkulturelt Boligarbejde.

SR regeringens boligpakke genfremsættes

Den 11. december 2001 genfremsatte Socialdemokratiet og Det Radikale Venstre SR regeringens boligpakke, omtalt i afsnit 1.2.

Konkret lagde VK regeringen kun op til at gennemføre 2 af elementerne fra regeringens boligpakke. Det drejer sig om at øge andelsboligkvoten finansieret via et lavere tilskud – og om at reducere den kommunale grundkapital fra 14 procent til 7 procent. Dette skulle finansieres af midler fra Landsbyggefonden.

I selve finanslovsforslaget var der ikke medtaget regeringens tidligere ønsker om at sænke beskatningen af pensionspakkens afkast på boligbyggeri – ligesom den tidligere regerings forslag om nye fælles ungdomsboliger også er sløjfet. Til gengæld havde regeringen medtaget sit lille forslag om at værelsesudlejere skal have øget skattefritagelse.

Regeringens finanslovsforslag betød ikke at regeringen sakkede voldsomt bagud i meningsmålingerne. Venstre bevarede sin position som det parti med den største vælgertilslutning. Kun regeringens støtteparti, Dansk Folkeparti, kunne i forhold til folketingsvalget den 20. november 2001 opleve et tilbageslag i meningsmålingerne. Partiet lå nu på ca. 10 % af vælgernes stemmer, hvor man ved valget fik 12 %.

Heller ikke aktiviteterne uden for Christiansborg synes at have påvirket meningsmålingerne. Dette til trods for at fagbevægelsen samt en lang række andre modstandere af VK regeringen den 20. marts 2002 kunne samle omkring 10.000 mennesker til en demonstration imod finansloven.

Det viser, at regeringen har haft held i sin politiske strategi, hvor den konstant påpegede at finansloven

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

ikke var udtryk for en nedskæring men en omprioritering.

Regeringen var også heldig med den generelle økonomiske situation. De økonomiske udsigter var ikke alarmerende.

Den økonomiske udvikling krævede derfor ikke en regering, der gennemførte store besparelser. Boligejerne kunne forvente fortsat stigning i kontantpriserne og boligbyggeriet vil vokse.

I januar 2002 meldte regeringen kraftigt ud på det boligpolitiske område. Der skulle gennemføres omlægninger, gerne sammen med Dansk Folkeparti. Også på andre områder slog VK regeringen fast, at man havde til hensigt at bruge det flertal som regeringen havde med Dansk Folkeparti.

For de små midterpartier, Det radikale Venstre og Kristeligt Folkeparti, var det overvejelsen om man skal gå med på sammen med Dansk Folkeparti, eller om man skal stå uden for de politiske beslutninger sammen med Socialdemokraterne, SF og Enhedslisten. Helst ville man ind i politiske beslutninger, hvor også Socialdemokraterne deltog.

For de små partier har Socialdemokraternes deltagelse i et forlig den betydning, at sociale hensyn først og fremmest forventes varetaget af Socialdemokraterne.

Det er dermed ikke de små partier, der i medierne står til ansvar for uheldige sociale elementer i et forlig med regeringen, men til gengæld Socialdemokraterne.

Socialdemokraterne førte fra starten en skiftende oppositionspolitik. Man havde i en række situationer afvist at deltage i et forlig med regeringen og Dansk Folke-

9

parti, mens man på andre områder havde accepteret at være med i et bredere forlig, uanset at det indebar soci-

1.7.

ale omkostninger for befolkningen.

Den boligpolitiske aftale 2002

Den 15. oktober 2002 valgte Socialdemokraterne og de små partier at være med i et bredt boligpolitisk forlig med regeringen og med Dansk Folkeparti. Der blev lavet en ”Aftale mellem regeringen (Venstre og Konservative Folkeparti), Socialdemokraterne, Dansk Folkeparti, Radikale Venstre, Kristeligt Folkeparti om flere og bedre boliger”.

Aftalen havde i uddrag følgende ordlyd: 1. Flere boliger til unge under uddannelse Der er et stort behov for flere boliger til unge under uddannelse. Desuden vil vi kunne styrke mulighederne for studiepladser for danskere i udlandet, hvis vi bedre er i stand til at tilbyde boliger til udenlandske udvekslingsstuderende.

Derfor afsættes 1 mia. kr. til støtte til opførelse af nye boliger til unge under uddannelse over de næste fem år, fordelt med 100 mio. kr. i 2003 og 225 mio. kr. i hvert af de følgende fire år. Det skal sikre ekstra 3.5004.000 boliger til unge under uddannelse.

80 pct. af boligerne vil gennem fælles anvisning blive lejet ud til uddannelsessøgende. De resterende 20 pct. af boligerne kan lejes ud af udlejeren selv til uddannelsessøgende. Dermed kan f.eks. en pensionskasse leje ud til sine studerende medlemmer eller til medlemmernes studerende børn. Udenlandske udvekslingsstuderende har fortrinsret til 10 pct. af boligerne.

Dette initiativ finansieres gennem følgende reform af byfornyelsen.

2. Reform af byfornyelsen Derfor gennemføres følgende 4 initiativer: • Kommunernes incitamenter til at sikre øgning af ejers egenbetaling af tabsudgifterne styrkes ved at lægge et loft over tabs- og refusionsandelen. Dette introduceres gradvist, således at loftet i 2003 fastsættes til 60 pct. og til 50 pct. fra 2004 og frem.

• Beboerbetalingen i offentlig byfornyelse reguleres fuldt ud med pris- eller lønudviklingen i stedet for med ¾ af pris- eller lønudviklingen..

• Andelsboliger udgår af aftalt boligforbedring.

• Støtteforløbet i aftalt boligforbedring afkortes, så der fremover udbetales fuld støtte i de første 5 år, hvorefter støtten aftrappes over de følgende 5 år.

Investeringsrammen til offentlig byfornyelse forøges til 1.050 mio. kr. i 2003. Herudover koncentreres investeringerne i aftalt boligforbedring fremover om private udlejningsboliger, idet investeringsrammen til aftalt boligforbedring reduceres med 100 mio. kr., som tidli-

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

gere var forbeholdt andelsboliger. Investeringsrammen til aftalt boligforbedring udgør herefter årligt 300 mio. kr., som anvendes til private udlejningsboliger.

3. Fremme af privat udlejningsbyggeri 3.1 Skattemæssigt fradrag ved opførelse af nye udlejningsboliger.

Der er tale om en 5 årig forsøgsordning, der skal sætte gang i nybyggeriet af private udlejningsboliger til almindelige familier.

Det enkelte pensionsinstitut eller den private investor får mulighed for efter ansøgning at få tilsagn om et skattemæssigt fradrag svarende til lejebyggeriets anskaffelsessum inden for en samlet investeringsramme på 1 mia. kr. årligt i perioden 2003-2007.

For at sikre byggeri med en husleje, som den brede befolkning kan betale, og undgå at støtte byggeri, der alligevel ville være blevet opført, fastsættes et loft for anskaffelsesudgifterne. Loftet vil blive differentieret, så der tages højde for forskelle i grundpriserne. Det vil blandt andet indebære, at den samlede anskaffelsessum inkl. byggeklar grund i Københavnsområdet vil udgøre max. 17.000 kr. pr. m² og 1.800.000 kr. pr. lejlighed, mens den i det øvrige land vil udgøre 14.000 kr. pr. m² og 1.480.000 kr. pr. lejlighed. Der vil blive mulighed for at justere beløbene i lyset af udviklingen.

3.2

Adgang til, at pensionsinstitutter kan opføre boligejendomme med både leje- og ejerboliger.

Pensionsinstitutter får adgang til at opføre boligbyggeri med både leje- og ejerboliger. Op til halvdelen af de nyopførte lejligheder kan sælges som ejerlejligheder, uden at de har været lejet ud forinden.

3.3 Indretning af tagboliger.

For at styrke tilskyndelsen til at udnytte ledige tagarealer i den ældre boligmasse indføres fri husleje ved indretning af nye boliger i tagetager i private udlejningsejendomme. Det er en betingelse, at de nye boliger udlejes til helårsbeboelse.

4. Aftrapning af støtte til nye andelsboliger Det indebærer, at støtten bortfalder i 2005. Kvoten skal fortsat udgøre 1.800 boliger om året i 2003 og 2004.

5. Flere almene boliger, herunder ældreboliger og aktivering af Landsbyggefondens midler Folketinget har for at øge det almene boligbyggeri nedsat den kommunale grundkapital ved etablering af nyt alment byggeri fra 14 til 7 pct. af byggeriets anskaffelsessum for tilsagn givet i perioden fra 15. juni 2001 til 14. juni 2004. Lovforslag herom blev enstemmigt vedtaget af Folketinget.

10

Endelig er der stillet i udsigt, at der vil blive skabt mulighed for, at Landsbyggefonden fortsat kan yde tilskud til beboerrådgivere i almene afdelinger med økonomiske eller andre problemer.

Det aftales, at Landsbyggefondens formål er at øge selvfinansieringen i det almene byggeri. Landsbyggefondens midler kan anvendes til finansiering af nybyggeri og til støtte i det eksisterende byggeri. Derfor gennemføres følgende: 5.1

5.2

Landsbyggefonden overtager den statslige merudgift til det almene byggeri i perioden 20022004. Statens merudgifter som følge af forslaget i 2002 skønnes nu til godt 1,3 mia.kr. og 674 mio. kr. i 2003 samt 653 mio. kr. i 2004 (i alt ca.

2,6 mia.).

Landsbyggefonden får mulighed for at yde støtte til renovering og forbedring i nedslidte almene afdelinger inden for en ramme på 1,45 mia. kr. årligt i perioden 2003-2008 (i alt 8,7 mia. kr., heraf 5,7 mia. nye midler).

Landsbyggefonden får mulighed for inden for en årlig ramme på 12,5 mio. kr. at yde tilskud til dækning af udgifter til beboerrådgivere i afdelinger med økonomiske eller andre problemer. Landsbyggefondens tilskud kan maksimalt udgøre 50 pct. af udgifterne til den enkelte beboerrådgiver. De resterende 50 pct. afholdes af kommunen og boligorganisationen.

Landsbyggefonden får mulighed for at yde støtte til forbedring rettet mod handicappede og tilgængelighed i almene boliger inden for en ramme på 50 mio. kr. årligt i perioden 2003-2008 (i alt 300 mio. kr.).

Med det formål at følge op på aftalen vil regeringen senest i 2004 indbyde partierne bag denne aftale til forhandlinger om den fremtidige anvendelse af Landsbyggefondens midler til nybyggeri, renovering og forbedring af nedslidte almene afdelinger og anden støtte til almene afdelinger med økonomiske eller andre problemer.

Med henblik på at få belyst, i hvilket omfang nuværende lejere i boligorganisationernes lejligheder har fortrinsret til ledige lejligheder, vil der blive iværksat en undersøgelse af oprykningsrettighederne i boligorganisationerne og effekten af disse.

6. Tilgængelighed og handicappede For at styrke det (amts)kommunale incitament til at bygge boliger til yngre fysisk handicappede forhøjes det eksisterende statslige tilskud til at dække 100 pct. af den (amts)kommunale grundkapital i 2003 og 2004.

Det lykkedes de små midterpartier og Socialdemokraterne at få en række indrømmelser.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Når det gælder privat udlejning lykkedes det at få sænket grænsen på den maksimale anskaffelsessum i provinsen fra 15.000 – 14.000 kr. pr. kvm. Ligeledes blev det aftalt at, efter 20 år skal den andel af boligerne, der opføres som lejeboliger fortsættes som lejeboliger. Og endelig blev der aftalt, at der skulle være tale om en 5 årig forsøgsordning. For taglejlighedernes vedkommende blev det aftalt, at det i loven skal stå, at benyttelsen er til helårsbeboelse. Inden for byfornyelsen blev den foreslåede aftrapning af støtten til tabs- og refusionsandelen af udgifterne ikke nedsat til 42 %, men til 60 % i 2003 og 50 % i 2004 og fremover.

Når det gælder Landsbyggefondens deltagelse i boligbyggeriet lykkedes det i forhold til VK regeringens udspil at få hævet garantirammen for renovering og forbedring i år 2003 til 2008 med 0,35 mia. kr. årligt, således at der hvert år kan renoveres for 1,45 mia. kr.

Endelig blev det som et tillæg besluttet at afsætte 300 mio. kr. til handicapboliger, i alt 50 mio. kr. årligt.

Sidstnævnte blev særligt fremhævet af TV-avisen.

Samlet set vurderede vi, at der ikke var opnået tilstrækkeligt til at kunne støtte den boligpolitiske aftale uforbeholdent. Vi udsendte derfor en pressemeddelelse, hvor vi kaldte den boligpolitiske aftale for et betænkeligt kludetæppe. Vi anførte, at den boligpolitiske aftale var et typisk eksempel på et kludetæppe, hvor alle er kommet med et bidrag og hvor resultatet er blevet for spraglet og for dårligt.

Derefter anførte vi: ”Mest i øjenfaldende er det, at de mange nye boliger, der skal bygges, først og fremmest er målrettet den bedre stillede del af befolkningen, medens de enlige, de unge, de fraskilte ikke får særligt mange boliger ud af dette boligforlig.

Men byggeriet af privat udlejningsbyggeri vil ifølge regeringen blive omkring 800 boliger om året, og det bliver meget dyre boliger, siger Klaus Hansen, formand for Lejernes LO. Det samme gælder de knap 500 nyindrettede taglejligheder pr. år. Det skyldes, at der skal gælde fri markedsleje i disse boliger.

Både de private udlejningsboliger og taglejlighederne bliver dyre boliger til en leje på 8-9.000 kr. om måneden ex. varme og dermed ikke for almindelige boligsøgende. Positivt er det, at forligspartierne fik lukket for disse lejligheders salg som ejerlejligheder. Men negativt, at der ikke blev social anvisningsret til bare en del af dem. Tværtimod, pensionskassernes byggeri bliver til en lukket gruppe af befolkningen, nemlig medlemmerne. Det grå guld i parcelhusene får flere valgmuligheder, parfamilierne får flere muligheder, den enlige SID’er får ikke meget ud af det.

11

Når det gælder det almene boligbyggeri forventes i 2002 knap 4.000 almene familieboliger og knap 4.000 ældreboliger. Det er positivt, men holdt det også i de følgende år. Der var ikke meget i forliget, der tvang egoistkommunerne til at bygge?

Det var også uacceptabelt, at det er lejerne, der gennem en særskat på deres opsparing i Landsbyggefonden, skal betale det nye boligbyggeri. Til gengæld var det positivt, at forliget sikrede en mere omfattende renovering af den almene sektor, end den VK regeringen oprindeligt havde lagt op til. ”Nedskæringerne i byfornyelsen blev ikke så store, som dem Regeringen havde annonceret. Men der er stadig væsentlige nedskæringer i byfornyelsen, og lejernes husleje i de byfornyede boliger bliver sat op. Det er uacceptabelt.

Forliget øger antallet af ungdomsboliger med ca. 760 boliger om året. Det er langt fra tilstrækkeligt til at dække de unges boligbehov i de større byer. Samtidig gør forliget ikke noget ved de knap 2000 billige små lejligheder, der hvert år forsvinder fra de unges boligmarked, fordi de udsættes for helt meningsløse moderniseringer ved genudlejning.

Så netto er der desværre ikke tale om en effektiv indsats for at fremme et øget boligudbud til de unge, og moderniseringerne ved genudlejning af de ældre udlejningsboliger betyder, at der heller ikke gennem den såkaldte flyttekæde kommer flere boliger til almindelige enlige husstande.”

De følgende meningsmålinger viste, at regeringen stadig stod meget stærkt i meningsmålingerne.

Det bemærkes, at Det Radikale Venstre i måling lige efter boligpakken havde en fremgang til 6,2%. Dette kunne skyldes flere forhold og havde forhåbentlig ikke noget at gøre noget med, at De Radikale i samme periode fremlagde deres boligpolitiske program om en mere friere lejefastsættelse i den private udlejningssektor.

Regeringen fastholdt, at den stod ved sit løfte om ikke at røre ved huslejereguleringen uanset, at Det Radikale Venstre godt suppleret af diverse eksperter og de største dagblade vedvarende i medierne mistænkeliggjorde huslejereguleringen.

Heller ikke regeringens markante meldinger om krigen i Irak, støtten til USA’s engagement og problemer med

1.8.

konservative markeringer i forhold til Venstre svækkede VK regeringen.

Socialdemokratiet så ikke ud til at kunne fodfæste sig som et troværdigt regeringsalternativ til partiet Venstre.

I hvert fald svigtede vælgerne tilsyneladende partiet, som nu kun stod til 27,1 % af stemmerne. Det er 2 procentpoint lavere end ved valget i november 2001. Dette på trods af, at socialdemokraterne, der nu havde fået Mogens Lykketoft i spidsen, efterhånden har fået skabt ro omkring partitoppen. Den blev i december blev kastet ud i en stor intern rokade i forbindelse med Poul Nyrup Rasmussens afgang som partileder.

Trods Enhedslistens mærkesager omkring beskatning af multinationale selskaber og olieskat igen var kommet godt op i medierne, var partiet ikke markeret stærkere i meningsmålingerne end 2,2 %. Derimod kunne SF og de radikale glæde sig over, at de ville vinde ekstra mandater ved et folketingsvalg. Dansk Folkeparti stod til at miste 2 mandater og Kristelig Folkeparti vil ryge helt ud.

Ser vi på den samlede balance i folketinget havde VK regeringen sammen med Dansk Folkeparti endnu stærkere befæstet sin position hos vælgerne, nemlig med 53,3 % af stemmerne, så populære havde de aldrig været før. Omvendt var Socialdemokraterne sammen med SF og Enhedslisten nu på et lavere niveau end nogensinde før.

VK regeringen kunne også fremlægge en succesrig politik med forlig henover midten og med en kraftig mediemæssig signalering om, at der vil blive bygget mange flere boliger. Regeringen sørgede omhyggeligt for at undgå problemer på det boligpolitiske område.

Således understregedes gentagne gange, at regeringen ikke har planer om at ændre huslejereguleringen. Så også på det boligpolitiske område stod regeringen stærkt, selv om man har skåret kraftigt i byfornyelsen.

Derimod udviklede beskæftigelsen sig ugunstigt for regeringen. Bygge- og anlægssektoren oplevede stigende ledighed. Der var ikke noget, der tyder på, at regeringens boligpakke afgørende vil vende denne ugunstige ledighedskurve. Det skyldes blandt andet, at det nu måtte forventes, at parcelhusbyggeriet ville stagnere og ligge en del lavere end regeringens skøn på 8.600 boliger om året. De økonomiske tiltag for at bygge og for at modernisere den almene sektor ville få en beskæftigelseseffekt, men her ville den faldende offentlige byfornyelse trække den anden vej. Så samlet set ville boligpakken ikke afgørende ændre ved beskæftigelsesudsigterne.

Socialministeren i krydsild om afregulering

I folketingets debat den 20. februar 2003 om et radikalt beslutningsforslag om huslejereguleringsstop udtaler socialminister Henriette Kjær (K) pludseligt, at rege-

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

ringen er indstillet på at gennemføre den afregulering, der ønskes, blot på et senere tidspunkt.

12

Dette førte til en storm på socialministeren anført af socialdemokratiets boligordfører Lissa Mathiasen.

Lissa Mathiasen udtalte, at dette her er en bombe under lejerne. Det betyder tårnhøje huslejer og det betyder, at lejerne bare må betale deres husleje og så holde kæft.

Enhver beskyttelse af lejerne bliver en by i Rusland, sagde Lissa Mathiasen, i et forsøg på at få Henriette Kjær til at erkende, at hun havde fortalt sig.

Det skete imidlertid ikke og efterfølgende rejste Socialdemokratiet følgende spørgsmål til statsministeren ”Kan statsministeren bekræfte socialministerens udtalelser om, at regeringen ønsker at afregulere huslejereguleringen i udlejningsbyggeri, og hvad vil denne afregulering i givet fald gå ud på”.

Spørgsmålet blev besvaret den 26. februar 2003, hvor statsminister Anders Fogh Rasmussen sagde, at som fru Lissa Mathiasen ved fra den pågældende debat, afviste regeringen rent faktisk Det radikale Venstres forslag. ”Jeg kan så i øvrigt gentage, at regeringens politik nøjagtig er den, som vi meddelte før valget, nemlig: regeringen har ingen planer om at afskaffe huslejereguleringen i udlejningsbyggeriet”, sagde statsministeren.

Det førte til et opfølgende spørgsmål fra Lissa Mathiasen (S), Morten Homann (SF) og Kjeld Albrechtsen (EL).

Flere gange blev statsministeren stillet overfor socialministerens udsagn. Og hver gang forsøgte statsmini-

1.9.

steren at slå fast, at det ikke er regeringens plan at fjerne huslejereguleringen i udlejningsbyggeri.

Debatten blev skærpet, da Lissa Mathiasen citerede socialministerens indlæg i Jyllands-Posten den 28. januar 2003, hvor socialministeren skriver ”Jeg sætter gerne en modernisering af lejelovgivningen på dagsorden, så lejereguleringen kan vurderes i et nyt og mere tidssvarende perspektiv. Jeg ønsker, at en afregulering skal foregå i et tempo, hvor alle kan følge med”. Og videre skriver ministeren ”Jeg er sikker på, at lejeboligmarkedet vil have det bedre, hvis huslejen konkret var baseret på aftale mellem udlejer og lejer på grundlag af markedsvilkårene”.

Statsministeren svarede igen med at fastslå, at regeringen ingen planer har om at fjerne huslejereguleringen ved udlejningsbyggeri. Da Pernille Black Hansen (S) fulgte op med at spørge, hvor længe denne garanti gælder kom der ingen svar fra statsministeren.

Siden har flere beskæftiget sig med socialministerens sondring mellem modernisering og afregulering af lejelovgivningen.

I Husets leder marts 2003 skriver Ejendomsforening Danmarks nye formand John R. Frederiksen, at foreningen glædede sig til at debattere regelforenkling på foreningens landsmøde den 25. april 2003. Her skulle folketingsmedlemmerne Rene Skau Björnsson (S), Carina Christensen (K) samt Inge-Lene Ebdrup (V) deltage.

LLO efterlyser en opposition

Hvor er markeringerne, der giver befolkningen et alternativ. Er oppositionen handlingslammet, eller er man ikke så taktisk gode som VK regeringen. Det skrev formanden fra Lejernes LO, Klaus Hansen, i lederen i Vi Lejere nr. 2/2003. Klaus Hansen fortsatte: Boligforholdene er centrale. Et af de mest styrende variable for vælger adfærden. Derfor skal oppositionens

2.

Medierne og lejerne

2.1.

Efteråret 2000

Desværre er det blevet således, at TV i alt for høj grad lader deres nyhedsdækning styre af, hvad chefredaktører og redaktionschefer på dagbladene har sat resurser af til at belyse. Nyere forskning har således vist, at der er tæt sammenhæng mellem dagbladenes historier og de historier som de forskellige TV stationer vælger at bringe. I en verden, hvor dagbladene fortrinsvis fokusere på de mere velstillede danskeres problemer, kan det derfor ikke undre, at det er de boligsøgende velstillede danskere problem med stigende priser på ejerlejligheder og parcelhuse, der bringer spørgsmålet om boligmanglen op til debat.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

krav på dette område være i front. Flere billige boliger – stop for meningsløse moderniseringer – mere og bedre byfornyelse – øget indflydelse og råderet – genindfør bytteretten – stop spekulationen i bolignøden og faldefærdige rønner. Lejernes LO har kravene. Men vi mangler en opposition, der handler målrettet og strategisk. Befolkningen skal kunne se, at der er en opposition.

Uanset vi bragte emnet boligmangel op på Lejernes LO’s kongres i oktober 2000, uanset at vi udsendte pressemeddelelser herom og uanset at vi lod det være en forsidehistorie på vort blad, blev det ikke til en landsdækkende nyhed, der var værd at ofre flere dages presse på. Vi må beklageligvis konstatere, at først da boligmanglen viste sig at blive et problem for de mere velstillede, så blev det en historie, der blev bragt over flere dage i medierne.

13

Boligmanglen førte til en debat om boligbyggeriets vilkår. Og her mødte vi igen de gammelkendte travere.

Det blev hævdet, at huslejereguleringen bremser nybyggeriet. Der blev fra borgerlige side lagt forslag frem om forbedring af vilkårene for nybyggeriet, privat udlejningsbyggeri, og fra venstrefløjen byggeri af almene boliger.

Vi blandede os i denne debat ved at pege på de fordele og ulemper, der knytter sig til privat udlejningsbyggeri, og ved at rejse en anden indgangsvinkel til boligmanglen, nemlig det forhold at luksusmoderniseringer af i øvrigt gode private udlejningsboliger fjerner de tilgængelige boliger for almindelige indkomster og tilgodeser de mere velstillede.

2.2.

Vi fik en vis pressedækning både i radio og i de skrevne medier, men set i bakspejlet ikke tilstrækkelig dækning til at sikre, at den politiske debat kom til at dreje sig om lav- og mellemindkomsterne boligbehov frem for de mere velstilledes boligbehov.

Fra SR regeringens side svarede man på denne debat ved at bekendtgøre, at man ville lynnedsætte tre udvalg, et udvalg der skulle se nærmere på det private boligbyggeris vilkår, et andet udvalg som skulle analysere det almene boligbyggeris vilkår og et udvalg som skal analysere den modererede lejelovsmodel fra lejelovskommissionens rapport. Her tilkendegav man, at ingen fra lejelovskommissionen måtte deltage.

I foråret år 2001

Det er især den fortsatte pressefokusering på boligmanglen, der har afspejlet sig i mediedebatten. Det er under politisk debat om der er behov for at fremme det private udlejningsbyggeri, ligesom det i tilknytning til det private udlejningsbyggeris vilkår diskuteres, i hvilke omfang huslejereguleringen hæmmer nybyggeriet. En drejning, der passer fint med den nye VK regerings planer.

Lederskribenter i landets aviser går videre De er enige om, at maksimalpriserne for huslejen i den private udlejningssektor er noget som fanden har skabt engang tilbage i 1930’erne. Det fremgår af lederen i så forskellige aviser som Jyllands Posten (den 21. februar), Information (den 4. februar) og BT (den 16. april).

Tidligere har også Politiken, Dagbladet Børsen og Berlingske Tidende i ledere anbefalet, at huslejereguleringens dage i den private udlejningssektor skal være talte, og at man i stedet går over til en mere fri huslejefastsættelse.

Igen og igen redegjorde vi for vore synspunkter i denne sag, ligesom vi var ude i pressen med argumenter omkring behovet for nybyggeri og huslejereguleringens rolle. Men vi stødte på den barriere, at mange økonomiske eksperter anbefalede det frie boligmarked, og at udlejerforeningen på forskellige måder succesfuldt forstod at bringe disse eksperter på banen. For eksempel bragte Dagbladet Børsen en artikel, hvor amtskommunernes og kommunernes forskningschef Eske Groes klart anbefalede et frimarked i den private udlejningssektor, og artiklen var ledsaget af en anden artikel omhandlende forskellen mellem at bo i Vestersøhus ud til søerne som lejer til knap 4.000 kr. om måneden, og prisen for at bo samme sted som boligejer til 16.000 kr. om måneden.

Ejendomsforeningen Danmark har som indlægsholder bl.a. på deres årsmøde brugt det Dagbladet Politiken kalder Danmarks førende boligekspert, lektor Jens Lunde fra Handelshøjskolen i Danmark og professor Ellen Andersen fra Københavns Universitet, begge

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

fortalere for at indføre en form for fri lejefastsættelse i den private udlejningssektor.

Desværre er ingen journalister så godt hjemme i boligforholdene, at de kan gennemskue eller ønsker at gå dybere ned i denne problemstilling. Det er også vanskeligt at finde økonomer, som er godt bekendt med boligmarkedets funktion.

Samtidig med disse vanskeligheder arbejdes der bevidst med at fremlægge historier, om hvorledes velbjergede bor i store lejligheder til billige penge beskyttet at huslejereguleringen og fremskaffet gennem gode venners venner.

Det overvejende tema i den politiske boligdebat i sommeren 2001 blev manglen på boliger og vismændenes rapport fra maj 2001.

Vismændenes rapport blev et ordentlig medie brag, hvor den offentlige debat drejede sig om reguleringsgevinster til lejerne og en for lav ejendomsværdiskat til boligejerne.

Desværre blev debatten om reguleringsgevinsten afsporet af, at vismændene havde fokuseret på de store reguleringsgevinster til de få højindkomster blandt lejerne, og ikke på den store andel af lavindkomster, der har stor gavn af huslejereguleringen. På den måde spillede vismændene med i det politiske spil med henblik på at få afskaffet huslejereguleringen.

Set i bakspejlet er det bemærkelsesværdigt, at det lykkedes de borgerlige partier at undgå at komme i mediernes søgelys, når det gjaldt spørgsmålet om at afskaffe reguleringsgevinsten og hermed huslejereguleringen i lejeboligsektoren. Man undgik simpelthen at tale om emnet.

Til gengæld måtte vi og de politiske partier, der forsvarer den omkostningsbestemte leje, ofte svare på spørgsmål om sorte penge under bordet, gode forbindelser og store gevinster til højindkomsterne.

14

Det stoppede først da LO (efter at vi havde sat dem ind i problemstillingen) satte debatten på plads med at pointere, at der ikke var grund til at afskaffe huslejereguleringen fordi en fåtal af lejerne på under 30.000 lejere

2.3.

Året 2002

Traditionen tro krydrer aviserne igen sommerferiens agurketid år 2002 med artikler om boligmarkeds problemer. I denne sommer var det især Berlingske Tidende, som åbnede spalterne.

Tidligere overvismand professor Niels Kjærgaard, Anders Ølgaard og til slut Ministerråd Ib Bodenhagen fik masser kronikplads til at belyse ”det forvredne boligmarked” og vejen ud af bolignøden.

Mod manges forventninger argumenterede professorerne imod salg af almene boliger. I hvert fald skulle der ikke sættes gang i salg førend lejerne betalte markedspris i husleje. Og det blev påpeget, at det var nødvendigt for befolkningens evne og vilje til at flytte (mobilitet), at der var en væsentlig bestand af lejeboliger.

Berlingske Tidende anbefalede, at regeringen ikke overhørte professorernes advarsler. Lejlighederne må ikke sælges til foræringspris.

Som sædvanlig blev de herrer rost for et indgående kendskab til boligsektoren. For eksempel havde Anders Ølgaard ifølge Berlingske Tidende stået i spidsen for et værdifuldt udvalgsarbejde, hvis konklusioner politikerne ikke brød sig om. ”For det er da heller ikke alle Ølgaards ideer, der fortjener at blive realiseret”, skriver Berlingske Tidendes leder. ”Eksempelvis er han en energisk talsmand for at dynge langt tungere skatter over på ejerboligerne, og selvom der ud fra matematiske modeller kan argumenteres for højere ejerskatter så er virkeligheden ikke til den slags. Tværtimod.”

Til gengæld er avisen utilfreds med, at politikernes mod svigter på lejeområdet. Berlingske Tidendes leder skriver videre ”huslejereguleringer som levn efter anden verdenskrig er en tåbelighed, og del af forklaringen skal findes i den almene sektor, der samtidig er en betydelig politisk magtfaktor med traditionelle tætte bånd til Socialdemokratiet”.

2.4.

ud af de 1 million lejere, der findes her i landet, modtog nogle særlige høje reguleringsgevinster. Slet ikke når der sammenlignedes med de meget store subsidier til højindkomsterne i ejerboligsektoren.

Så det er ikke bare huslejereguleringen i den private udlejningssektor, men også i den almene udlejningssektor, der lægges for had. Hele princippet om den omkostningsbestemte leje ønskes fjernet til gengæld for markedspriser.

I pressefrihedens og pluralismens navn prøvede vi at få indlæg i Berlingske Tidende, hvor vi på en for læserne mere underholdende måde kunne tage til genmæle.

Desværre havde avisen ikke plads til mere en maskinskrevet A4 side, så vore synspunkter måtte komprimeres ned.

Jyllands Posten afviste helt at bringe vores debatindlæg, men vi blev dog citeret i en almindelig reportage.

Til gengæld var det noget nemmere for os at komme med i TV og i MetroExpress/Urban. Blandt andet deltog vi i en DR2 debat med Anders Ølgaard.

Efter en sommer, hvor dagspressens engagement i boligpolitik mest handlede om at give plads for forskellige økonomers holdning til huslejereguleringen, blev perioden september/oktober mere præget af en fra sag til sag boligpolitisk debat, dog selvfølgelig koncentreret om regeringens planer om at fremlægge en boligpolitisk pakke.

Det lykkedes os i starten af september måned igen at få pressen til at se på de høje huslejer efter gennemgribende moderniseringer. Det fører til at Socialdemokratiets boligordfører vil rejse spørgsmålet i boligudvalget i Folketinget. Herefter er regeringens planer om at pålægge lejerne i den almene sektor en særskat genstand for overordentlig meget presseomtale. I slutningen af september ser pressen på problemet omkring udlejning af hotellejligheder og i starten af oktober rejser i vi sagen med boligformidlingsfirmaers opkrævning af ulovligt gebyr hos boligsøgende.

Foråret 2003

På mediefronten sker der 2 afgørende ændringer. For det første er der indgået et medieforlig i folketinget, hvorefter TV2 skal privatiseres. Det får flere og flere medieforskere til at pege på, at mediefladen vil blive mere underholdningspræget, og at det bliver sværere at få plads til de smallere programmer, hvor emnerne belyses sagligt. For den sidste egentlige public service kanal, nemlig Danmarks Radio, forudses en situation, hvor kanalen i højere grad er nødt til at pejle hen imod

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

den mere populære flade af frygt for at havne i en situation, hvor seerfladen bliver meget flad, og hvor politikerne derefter ikke kan se nogen grund til særligt at støtte Danmarks Radio, da kanalen ikke har bred offentlig interesse. Derfor er udsendelser som ”Rene Ord for Pengene” og ”Kontanten” vigtige medier for Lejernes LO til at pege på urimeligheder på boligmarkedet.

15

Det andet markante skift på mediemarked er JyllandsPostens fusion med Politiken. Jyllands-Posten har jo et erklæret borgerligt udgangspunkt i sin redaktionelle flade, og det vil formentlig alt andet lige betyde, at Politikens lidt mere uafhængige linie på sigt må antages at reduceres.

Vi følger pressens aktivitet dels via abonnement på presseklip (her sendte vi tidligere hovedbestyrelsen et uddrag) og dels via abonnement på Visator Internet Medieovervågning.

I foråret 2003 var det debatten om salg af almene boliger, der dominerer dagbladenes boligpolitiske debat.

Der var en god dækning af de videnskabelige analyser, som Boligselskabernes Landsforening havde købt ude i byen.

På det private udlejningsområde så vi som sædvanlig et par ledere i henholdsvis Politiken og Jyllands-Posten, der begge endnu engang anbefalede, at huslejereguleringen fjernes. Det forsøges fremstillet, som om huslejereguleringen er årsagen til, at der mangler boliger. ”Ulighedsmaskinen må bremses”, skrev Politiken 19. december 2002 i sin leder, og den 3. februar 2003 skrev Jyllands-Posten i en leder, efter at have givet god plads til en kronik fra Niels Groes fra Amterne og Kommunernes Forskningsinstitut. ”64 år er rigeligt” nu skal huslejereguleringen fjernes.

Godt 14 dage forinden havde Jyllands-Posten også givet stor plads til cheføkonom Carsten Beldtoft fra Realkredit Danmark, som i en meget stor opsat artikel fremførte, at fri husleje kan afskaffe boligmanglen.

Vi rettede henvendelse til de respektive boligpolitiske journalister på bladene og Jyllands-Posten har da også efterfølgende gengivet vores synspunkt i denne sag, men det er tydeligt, at den politiske dagsorden er, at dagbladene ved hjælp af diverse økonomiske eksperters udsagn skal presse på for at få huslejereguleringen betænkeliggjort og fjernet.

Hvor galt det kan gå i medierne viser følgende. Helt uventet overhaler dagbladet Information Jyllands-Posten i boligdebatten ved at publicere en artikel med overskriften ”Markedet kan skaffe dig en lejlighed”. Vi reagerede prompte, men inden Information fandt plads til at bringe vor reaktion, bragte Jyllands-Posten søndag igen en helsides artikel om det store boliglotteri.

Artiklen var fyldt med fejl og overordentlig tendentiøs.

Vi reagerede mandag og de ansvarlige lovede da også efter lang tids forklaring, at vi kunne få vor mening i avisen.

Den 14. marts bringer Information vore synspunkter, men allerede forinden har Ritzau rundsendt en artikel som alle dagblade bringer med følgende overordnede indhold ”Flertal vil bevare skævt lejemarked”. Det blev sammensat således i Børsen: ”Privilegerede lejere, der bor i store lejligheder med lav husleje kan ånde lettede op. Der er ikke udsigt til, at et flertal i folketinget vil være med til at hæve lave huslejer, liberalisere lejemarkedet ved at gøre huslejefastsættelsen markedsorienteret, som boligøkonomer foreslår. Lovreguleringer hindrer udlejere i at sætte lejen væsentligt op og de hæmmer private investorers lyst til at bygge boliger.

Samtid er det med til at skabe et lukket utilgængeligt lejemarkedet for dem, der ikke har det gode netværk til at få de billige boliger”.

Så elegant kan det gøres. Jyllands-Posten og Kristeligt Dagblad kobler dog til dette udsagn udtalelser fra socialdemokraternes boligordfører, Lissa Mathiasen, som får lejlighed til at fortælle, at fjernelse af huslejereguleringen vil føre til kunstige høje huslejer, som endnu flere ikke vil have råd til at betale.

Bliver vi ved reguleringen så fortsætter debatten om afskaffelsen af huslejereguleringen i Randers Amts Avis og med en notits i Berlingske Tidende. Vi refereres i DR. Sommeren 2003 står igen i huslejereguleringens tegn. Efterhånden som det slås fast, at salg af almene boliger ifølge eksperterne forudsætter en ureguleret husleje og, at VK regeringen er låst af løftet om ”ingen ændringer i lejefastsættelsen” sætter den borgerligt dominerede skrevne presse flere og flere ressourcer ind på at mistænkeliggøre huslejereguleringen. Igen må vi ud i et forsvar.

Som ventet fører Landsretsdommen i Horsens-sagen om lejelovens § 83 b til misbrug, først i København.

(Dommen er omtalt i det juridiske afsnit af beretningen). Det ender med, at Berlingske Tidende bringer historien, og at LLO nu på forsiden placeres centralt som en forsvarer af en lejerbeskyttelse for lejerne. Dog ikke uden den leder- og ekspertkommentar, at vi ville være sådanne urimelige spekulationer til livs, hvis bare politikerne ville indføre en fri markedsbestemt husleje.

3.

Lejelovsforslag, privat udlejning

3.1.

Lov om ændring af lov om leje (huslejenævn, gennemgribende forbedringer)

By- og Boligminister Jytte Andersen fremsatte den 22. marts 2000 på regeringens vegne forslag til ændring af lov om leje m.v. omfattende bl.a. huslejenævn i hele

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

landet, betingelserne for lejefastsættelsen i gennemgribende moderniserede lejemål, reglerne for fællesantenner og opgaverne for Grundejernes Investeringsfond

16

(GI). Lovforslaget blev vedtaget af S, SF, CD og RV den 31. maj 2000 til i ikrafttræden 1. januar 2001. V, KF, DF, KRF og FRP stemte imod. EL undlod at stemme.

Forslaget var forinden fremsendt til høring til en lang række organisationer, herunder Lejernes LO. I sidste kongresberetning omtalte vi udførligt dette forslag og vore kommentarer hertil.

I forbindelse med vort høringssvar afholdt vi nogle møder med regeringens boligpolitiske ordførere. Vi arbejdede på at få ændret udkastet til endeligt lovforslag, således at den midlertidige lov, der gav friere regler for lejefastsættelsen af gennemgribende moderniserede lejemål, blev fjernet, at de foreslåede ændringer af reglerne for bytte af boliger også reelt betød bedre byttemuligheder for lejerne og en sikring af, at indførelse af huslejenævn også betød, at lejefastsættelsen skete efter de omkostningsbestemte regler.

Det lykkedes ikke afgørende at få ændret SR regeringens forslag til ændringer af lejeloven. Det forslag, som Boligministeren fremsatte marts 2000, indeholdt i hovedtræk de oprindelige påtænkte ændringer, således som de fremgik af høringsudkastet. Dog lykkedes det at få indført, at udlejeren i forbindelse med udførelse af gennemgribende arbejder skal dokumentere arbejderne.

Baggrunden for dette krav, var de erfaringer vi har indhentet fra vore besøg rundt i landet til sagsbehandlere og huslejenævnsmedlemmer. På disse møder har det vist sig, at især i Jylland blev moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 behandlet på en sådan måde i huslejenævnet, at udlejeren ikke var nødt til at dokumentere de arbejder, der var udført i lejemålet.

På vore møder med de boligpolitiske ordførere fra SR regeringen blev det oplyst, at man havde overvejet at gå tilbage til den oprindelige lovgivning, og dermed følge højesteretsdommen, som sagde, at forbedringsforhøjelsen altid skulle beregnes.

Dette var man imidlertid i tvivl om kunne lade sig gøre.

Vi fik derfor udarbejdet følgende korte responsum fra vor advokat, Lars Helms, som i øvrigt også havde vundet højesteretsdommen for os.

“Som bekendt har jeg ofte erklæret mig enig i, at brl. § 5, stk. 2 burde afskaffes efter Højesterets dommen af 22. maj 1997.

væsentligt forbedret. Der verserer for tiden en lang række retssager herom. De kunne have været undgået, såfremt udgangspunktet var det oprindeligt rigtige, nemlig at lejen ved genudlejning skal fastsættes til den omkostningsbestemte leje med et beregnet moderniseringstillæg.

Jeg finder derfor fortsat, at man bør arbejde på at afskaffe brl. § 5, stk. 2. Den nugældende klarere udformning af brl. § 5, stk. 1 bør fastholdes, men da lejen herefter kan komme til at overstige det lejedes værdi, bør der tillige henvises til § 7, stk. 2.”

Efter lovforslagets fremsættelse fulgte en fornyet runde med henvendelser til Folketinget, hvorunder andre partiers boligpolitiske ordførere blev inddraget.

Vi fremlagde en række eksempler på, hvorledes § 5.2.moderniseringer gennemføres. Som case valgte vi bl.a. at bruge den omfattende moderniseringsaktivitet, som Lægernes Pensionskasse har startet i en række bebyggelser på Frederiksberg.

De nævnte eksempler har vi grundigt omtalt i Vi lejere.

En omtale, der førte til, at Ekstra Bladet i forbindelse med sin boligkampagne var interesseret i at beskrive disse sager nærmere. Det førte til en serie af artikler Ekstra Bladet over 3 dage, som kraftigt kritiserede denne form for “boligplat”.

Det kan undre, at SR regeringen med store ulemper ved denne lov, alligevel fremlagde forslag om at gøre loven permanent. Det er her klart at regeringens to partier var voldsomt uenige, og at det var Det radikale Venstre, der har trukket det længste strå.

Det var en del af aftalerne knyttet til vore lejelovsforhandlinger, at By- og Boligministeriet skulle udarbejde en omhyggelig vejledning til huslejenævnene, således at lovændringerne og de i bemærkningerne fremhævede pointer knyttet hertil, fik reel betydning for huslejenævnenes behandling af sagerne, herunder ikke mindst modernisering ved genudlejning i h.t. boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Kort før jul 2000 blev Byog Boligministeriets vejledning færdig, og den blev januar 2001 udsendt til alle kommunerne.

§ 5 blev jo ændret i 1996 som en reaktion på den forkerte retspraksis, som navnlig Vestre Landsret havde udviklet fra slutningen af 80’erne og frem, hvorefter genudlejningslejen for en moderniseret lejlighed kunne fastsættes frit, alene begrænset af det lejedes værdi.

Vejledningen vedrører først og fremmest virkningerne af de ændringer, der blev indført i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, omhandlende gennemgribende moderniseringer ved genudlejning og de ændringer der blev indsat i lejelovens § 73, hvorefter det er en betingelse for at udlejeren i forbindelse med et bytte kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, at udlejeren indhenter en forhåndsgodkendelse m.v. vedrørende de påtænkte forbedringer.

Brl. § 5, stk. 2 gav imidlertid udlejerne ret til fortsat at benytte sig af denne mulighed, såfremt lejligheden var

Problemerne med at efterleve vejledningen er omtalt i afsnit 3 i den juridiske beretning.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

17

3.2.

Huslejenævn i alle kommuner fra 2001

I forbindelse med ovennævnte ændring af lejelovgivningen i sommeren år 2000 blev det vedtaget, at der pr.

1. januar 2001 skulle være huslejenævn i alle kommuner. Hovedbestemmelsen om huslejenævnenes kompetence findes i den nye § 106 i lejeloven.

reguleret eller ureguleret. Denne valgfrihed gælder fortsat for de enkelte kommuner. Vælger en kommune at være reguleret har det den fordel for lejerne, at huslejen skal reguleres efter de omkostningsbestemte regler jf. boligreguleringslovens § 7 ff. De øvrige fordele ved reguleringen er omtalt i afsnit 7.1.7.

På vores nævnskonference i 2001 gennemgik vi de juridiske konsekvenser, hvis en kommune valgte at være

3.3.

Forslag til ny lov om leje, EL

Enhedslisten fremsatte den 16. maj 2001 og igen d. 23. oktober 2001 et forslag til en ny lejelov. Ifølge bemærkningerne til lovforslaget har forslagsstillerne ønsket at udstikke nogle politiske linier til forenkling af effektivisering af den eksisterende lejelov. Men den grundlæggende økonomi og fordelingspolitik i lejeboligerne ændres ikke i denne omgang. Bl.a. derfor begrænser lovforslaget sig til udvalgte hjørnestene, der kan betragtes som et første skridt mod en rimelig og mere retfærdig boligpolitik.

vesteringsfond og frigøres efter de gældende regler herfor. Den resterende 1/3 af henlæggelserne afsættes på kontoen uden bindingspligt.

De eksisterende love forenkles til kun ét regelsæt for alle typer af private boliglejemål. Samtidig overføres bestemmelserne fra den nuværende boligreguleringslov til lejeloven, og den skal herefter gælde i alle landets kommuner.

Forbedringslejeforhøjelser kan kun gennemføres som beregnede lejeforhøjelser efter samme grundprincip, som kendes i dag for bestående boliglejemål. Forhøjelsen beregnes ud fra den udgift, der med rimelighed ved forbedringen er investeret i ejendommen, idet vedligeholdelsesandelen forlods trækkes ud og dækkes over vedligeholdelseskontoen.

Lejen fastsættes for alle private udlejningsejendomme som omkostningsbestemt leje – både ved genudlejning og ved forhøjelser i lejeperioden. Det lejedes værdi udgør et loft over lejen. Det anvendes i de tilfælde, hvor den omkostningsbestemte leje overstiger, hvad der almindeligvis betales for tilsvarende kvalitet. Det lejedes værdi fastsættes ud fra en sammenligning med lejemål/ejendomme i kvarteret eller området, som er sammenlignelige med det aktuelle lejemål. Sammenligningen sker primært med andre lejemål/ejendomme, der har lejen fastsat ud fra en omkostningsbestemt beregning. Den grundlæggende lejefastsættelse baseres således på ejendommens faktiske driftsomkostninger inkl. hensættelser til vedligeholdelse og tillagt et kapitalafkast. Kapitalafkastet beregnes for hovedparten af ejendommene efter de hidtidige regler. For ejendomme opført før 1964 udgør afkastet således 7 pct. af 15. alm. vurdering, tillagt 1/3 af »1994-fornyelseshensættelserne«. For nyopførte ejendomme erstattes de nuværende regler af en bestemmelse om, at afkastet svarer til ydelsen på et sædvanligt 30-årigt realkreditlån. For alle de nuværende mellemkategorier af afkastberegninger gælder ifølge lovforslaget, at afkastberegningerne opretholdes, indtil lejeberegning efter de nye regler fører til højere husleje.

Systemet med henlæggelser til ejendommens vedligeholdelse m.v. forenkles: 2/3 af de midler, der til enhver tid skal afsættes, bindes på kontoen i Grundejernes In-

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Som sanktion over for de udlejere, der bevidst og i væsentligt omfang varsler huslejestigninger ud fra overbudgetterede poster i de omkostningsbestemte huslejebudgetter, gives huslejenævnene beføjelse til at fastsætte huslejen ud fra et budget med underbudgettering af samme størrelse på de pågældende poster.

Den årlige lejeforhøjelse beregnes af det herved fremkomne beløb som den årlige ydelse på et sædvanligt 30-årigt realkreditlån. Lejeforhøjelsen bortfalder efter 30 år, når dette lån er – eller burde være – betalt ud.

Det gøres til en gyldighedsbetingelse, at der anvendes standardformularer autoriseret af By- og Boligministeriet både i forbindelse med lejekontrakter, ved lejeforhøjelser, vedligeholdelsesregnskaber, forbrugsregnskaber og i forbindelse med synsrapporter ved ind- og udflytning.

For ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder skal udlejeren være forpligtet til at føre venteliste. Listerne skal være offentligt tilgængelige for de boligsøgende, for ejendommens beboere samt for kommunen.

Der indføres for ventelisterne en ligestilling med det almene byggeri, således at kommunen for alle eller for enkelte udvalgte ejendomme kan kræve at få stillet indtil hver fjerde ledige lejlighed til rådighed for løsning af boligsociale opgaver.

Der indføres en autorisationspligt for ejendomsadministratorer samt effektivisering af reglerne for fradømmelse af retten til at forestå ejendomsadministration.

18

Reglerne for beboerrepræsentationen styrkes og gøres mere overskuelige, således at alle ejendomme med mere end 3 beboelseslejemål er omfattet. Dette præciserer, at beboerdemokratiet i de mindre ejendomme indiskutabelt har de samme beføjelser som i de større ejendomme.

Lejernes vetoret i byfornyelseslovgivningen vil ved en lovrevision blive overført til de generelle bestemmelser i lejelovgivningen. Dette gælder både den kollektive vetoret over for ændringer i ejendommen som helhed og den individuelle vetoret over for ændringer inden for det enkelte lejemål.

Beboerrepræsentanterne får generel aktindsigt i alle forhold vedrørende ejendommens drift og vedligeholdelse. Beboerrepræsentanterne får beføjelse til generel indsigelse i alle tilfælde, hvor der kan gøres generel indsigelse på lejernes vegne. Hvor lovgivningen i dag angiver »hensigtserklæringer« med hensyn til beboerrepræsentationens beføjelser, suppleres disse med angivelse af konsekvenserne af manglende overholdelse.

De særlige regler for lejefastsættelse i småhusejendomme bortfalder, men småhusbegrebet opretholdes for så vidt angår fritagelse for vedligeholdelsesregnskaber.

3.4.

EL’s forslag indeholder mange gode punkter, der styrker lejernes retsstilling. Vi kan genkende en del fra vore egne krav til ændring af lejelovgivningen, og vi har da også søgt at bruge Enhedslisten konstruktivt i finanslovsforhandlingerne.

Forslag om huslejereguleringsstop, af Det Radikale Venstre

Efter forslaget, der blev fremsat 21. januar 2003, skal regeringen inden udgangen af 2003 at fremsætte lovforslag om et reguleringsstop for privat udlejningsbyggeri, således at reglerne om omkostningsbestemt husleje ikke kan udstrækkes til privat udlejningsbyggeri, der i dag ikke er omfattet af disse regler.

I dag er det op til den enkelte kommunalbestyrelse at beslutte, hvorvidt lejeboligerne i kommunen skal være underlagt omkostningsbestemt husleje. Forslagsstillerne mener ikke, at der er brug for, at flere boliger underlægges huslejerestriktioner, der gennem lovgivning fjerner sammenhængen mellem pris og kvalitet på boliger. Derfor ønsker forslagsstillerne et reguleringsstop.

RV mener, at boligmangelen i Danmark er et byfænomen, der er koncentreret omkring universitetsbyerne.

Det hedder videre i RV’s beslutningsforslag, at: ”Boligdebatten har i mange år været næsten fraværende i det politiske billede, og når eksperter som f.eks. Det Økonomiske Råd eller Lejelovskommissionen har analyseret området, er konklusionerne blevet mødt med påstande om, at det kun er flere boliger, der kan afhjælpe kø-problemerne, og at en mere effektiv prismekanisme er ligegyldig. Forslagsstillerne er ikke enige i denne golde afvisning af prismekanismen – for langt de fleste andre varer er der en velfungerende prismekanisme. Imidlertid er der en række forhold ved boligen, som gør, at man ikke kan sammenligne den med andre varer, hvorfor deregulering skal ske yderst varsomt.

Det er vel kendt for de fleste, at partierne til højre i folketingssalen, nemlig Venstre, Det Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti ideologisk ønsker, at huslejereguleringen fjernes.

Lige efter folketingsvalget 2001 bekendtgjorde tidligere økonomiminister i SR regeringen, Marianne Jelved, at Det Radikale Venstre ønskede en mere fri lejefastsættelse for lejerne i den private udlejningssektor. I

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

november 2002 fremlagde folketingsgruppen et papir ”Bedre balance på boligmarkedet”, hvor der redegøres nærmere for de radikales tanker på det private udlejningsområde.

I dette oversigtspapir omtaler Det Radikale Venstre de mange myter, der knytter sig til støtten til de almene boliger, om rentefradragsværdien for boligejerne, om billige private leje- og andelsboliger. Det Radikale Venstre ønsker opgør med disse myter, men ser i analysen og politikforslagene fuldstændig væk fra ejerboligsektoren, den skal åbenbart fredes. Derfor er det overblik de radikale lægger frem et noget ensidigt overblik.

Det Radikale Venstre ønsker en offentlig vurdering af samtlige boliger i Danmark, fordi, som det hedder i oplægget, at borgerne skal have et bedre overblik over, hvilken boligform, der har det mest gunstige forhold mellem husleje og værdi. Det skal være muligt at sammenligne huslejen i lejerboliger med prisen på andelsboliger (andelsboliger er jo noget af en mærkesag for de radikale).

Når det gælder huslejen i den private huslejesektor forslår Det Radikale Venstre, at ”gode, tidssvarende istandsatte boliger skal kunne genudlejes til det lejedes værdi”. De radikale forslår også, at disse regler lempes sådan, at bare man lever op til det seneste bygningsreglement med hensyn til isolering, brandsikring, toilet, bad og termoruder, så kan der udlejedes efter det lejedes værdi. Derudover vil Det Radikale Venstre nedsætte grænsen for omfanget af moderniseringer, så det alene er istandsættelsesudgiften, der bestemmer muligheden for at kunne udleje efter det lejedes værdi. Uanset at lejerne over huslejerne i årevis har betalt til istandsættelse af køkkener, skal udlejeren kunne bruge hele istandsættelsesudgiften på køkkenet til at få en lejeforhøjelse.

19

Det Radikale Venstres udspil var et farligt udspil, fordi det var afgrænset således, at det for det første ikke ramte de eksisterende lejere i den private udlejningssektor, for det andet opererede med en begrænsede åb-

3.5.

ning i lejefastsættelsen, og for det tredje ikke talte om markedsleje, men om lejefastsættelse efter det lejedes værdi. Forslaget blev heldigvis ikke vedtaget. VK regeringen var bundet af sit valgløfte.

Forslag til lov om leje, af EL

Den 12. november 2002 genfremsatte Enhedslisten igen sit forslag til lov om leje, omtalt i afsnit 3.3.

3.6.

Regeringens forenklings- og moderniseringsudvalg, privat udlejning

Ifølge socialminister Henriette Kjær (K), er lejeloven blevet så juridisk kompliceret, at den trænger til en forenkling. Ministeren nedsatte derfor i foråret 2003 en arbejdsgruppe med det formål at finde de regler i lejelovgivningen, som kan strømlignes. Resultatet skal være klart sidst på efteråret og ifølge socialministeriet vil det da blive sendt til interesseorganisationerne.

Det er bemærkelsesværdigt, at det i regeringens forenklingsprogram er anført, at forenklingerne af lejelovgivningen ikke må føre til huslejeforhøjelser. Vi har udsendt en pressemeddelelse herom. Imidlertid genopretter Socialministeren den tidligere regerings lejelovsudvalg, hvis formål, ifølge ministerens udtalelser til ”Huset”, bliver at videreføre arbejdet med den modererede model fra mindretallet i lejelovskommissionen (fri leje ved genudlejning). Så tanken om fri leje er ikke opgivet.

Vi har længe været bekendt med, at der blev afholdt flere morgenmøder med de private udlejere, hvor dette emne har været på dagsordenen.

Imidlertid er det også klart, at det er meget vanskeligt for regeringen at bevæge sig ind i ændringer i lejelov-

givningen, der medfører, at huslejen stiger. Det er man også i regeringen klar over, idet vi flere gange har set, at regeringen afviser at gennemføre forslag, der vil medføre huslejestigninger.

Baggrunden for denne afvisning er det løfte regeringen blev aftvunget kort før folketingsvalget sidste år. Anders Fogh Rasmussen lovede udtrykkeligt, at lejelovgivningen ikke ville blive ændret med stigende huslejer til følge, herunder heller ikke en fri leje ved genudlejning af udlejningsboligerne.

Regeringen har erkendt, at den er kraftig bundet af dette løfte. Det er selvfølgelig positivt for lejerbevægelsen, at denne garanti eksisterer. Det er også positivt, at det for anden gang op til et folketingsvalg lykkedes os at få placeret huslejespørgsmålet centralt i valgkampen.

Imidlertid må vi også kritisk spørge os selv, hvor længe vi kan klare dette pres.

Den 23. juni 2003 var vi til det første orienterende møde med udvalget. Vi fremlagde vore ønsker til revision af lejelovgivningen. Dagen før mødet modtog vi udvalgets foreløbige arbejdsoplæg.

4.

Lejelovsforslag, almen udlejning

4.1.

Regeringsudvalg vedrørende modernisering og forenkling

Regeringen nedsatte også en arbejdsgruppe, der skulle forenkle/modernisere den almene lovgivning.

Den almene arbejdsgruppen skulle senest 1. maj 2003 aflevere en foreløbig rapport om finansiering og støtte til almene boliger samt anvendelse af dispositionsfondsmidlerne.

Arbejdsgruppen skal have afsluttet sit arbejde så arbejdsgruppens rapport, kan indgå i moderniserings- og forenklingsudvalgets samlede rapport i efteråret 2003.

Med henblik på en nærmere drøftelse blev Lejernes LO og Danmarks Lejerforening indbudt til et møde den 25. april 2003.

På mødet fremlagde vi vore overordnede tanker om den almene sektors rolle og udvikling. Vi tog udgangspunkt i det principielle oplæg om den almene sektors rolle, som vi tidligere har fremlagt for hovedbestyrelsen. Det centrale heri er præcisering af den almene sektors rolle, samt forslag til styrkelse af den almene sektor. Nedenfor gengives indledningen til vort oplæg.

Resten af oplægget er gengivet i afsnit 8.5.

Indledningsvis opridsede vi grundene til at støtte og styrke den almene boligform. Motiverne til at støtte denne boligform er først og fremmest at tilvejebringe en bolig for alle, hvor grundprincippet er tryghed, ansvarligt fællesskab, solidaritet og lighed.

Tryghed drejer sig om en stabil omkostningsbestemt huslejeudvikling og en sikkerhed for at konjunkturskift

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

20

ikke betyder voldsomme udsving i huslejen eller at beboerne bliver nødt til at flytte. Tryghed er en beskyttelse mod markedets usikkerhed.

nybyggeri til de nye boligsøgende (unge, fraskilte etc.), eller når beboerne betaler til fælles opretning af byggeskader eller den fælles moderniseringsfond.

Fællesskab omhandler et fælles ansvar om drift og vedligeholdelse af boligen, ejendommen og området, med vægt på det sociale miljø i bebyggelsen.

Ligheden ligger bl.a. i, at den almene bolig er spekulationsfri og dermed er beboernes indbyrdes boligøkonomiske forhold ikke påvirket af markedssvingninger og andre konjunkturudsving, der til gengæld ofte kraftigt påvirker de enkelte boligejeres egenkapital i en ejerlejlighedsbebyggelse.

Solidaritet omhandler et fællesskab, hvor økonomi og beslutninger er indrettet således, at solidariteten og det gensidige hensyn er prioriteret foran egen interessen.

Det gælder også, når beboerne via huslejen betaler til

4.2.

Lejernes LO’s forslag til modernisering og forenkling

I stedet for at sælge de almene boliger anbefalede vi VK regeringen at forbedre den almene sektors funktion og styrke de almene boligers konkurrenceevne overfor andre boligformer.

Indflytning Det forslås, at udlejer skal anvende autoriserede blanketter.

Udlejer skal sikre, at der holdes indflytnings syn med kvittering af indflytningsrapport senest 14 dage efter lejemålets overtagelse.

Lejers reklamationsfrist forlænges fra 2 uger til 4 uger.

Fortsættelse Lejemålet skal kunne overtages af familie i lige linie.

Fremleje Lejeren skal kunne fremleje lejligheden i 2 år uden nærmere begrundelse. Gentagen fremleje uden angivelse af grund i forhold til gældende regler skal ikke være mulig.

Lejens betaling Lejers frist af betaling efter påkrav udvides til 3 dage til 14 dage.

Forbedring af lejerens råderet Ved fraflytning skal lejer have ret til en økonomisk godtgørelse for de afholdte dokumenterede udgifter, herunder en godtgørelse af værdien af eget arbejde.

Maksimums grænsen fordobles til 100.000 kr.

Dette bør gælde, uanset at boligens karakter af almen bolig ophører.

Til gengæld skal lejeren ikke sikres en godtgørelse for de udførte arbejder medmindre, at en nyindflyttet lejer er indstillet herpå.

Positivlisten ophæves, og ligeledes afdelingsmødets beføjelser omkring lejers rettigheder til at foretage ændringer i det lejede.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Kollektive forbedringsarbejder i lejemålet Lejer skal have ret til at nedlægge individuelt veto mod moderniseringer i overensstemmelse med bestemmelserne i byfornyelsesloven.

Bytteretten Bytteretten udvides til at gælde efter 2 år (i dag 3 år).

Fraflytning Udlejer skal kunne bevise lejemålets tilstand før istandsættelse ved fraflytning, f.eks. med billeddokumentation.

Budget / Regnskab Lejeren skal have ret til at kræve indseende med bilag vedrørende enkeltsager i det almene regnskab for afdelingen og boligorganisationen.

Ventelister og oprykningsret Udlejer skal føre en venteliste, der anonymiseret er offentlig tilgængelig fx på Internettet. Udlejer skal på en boligsøgendes opfordring oplyse nummer på ventelisten. Ved tilbud om flere boliger skal lejer have mulighed for betinget accept.

Lejers interne oprykningsret skal begrænses til 2 gange indenfor samme boligform.

Afdelingsbestyrelsens beføjelser Afdelingsbestyrelsen skal kunne • • • • •

ansætte/afskedige vicevært. beslutte A eller B ordning. beslutte et skift af administrator/boligorganisation. fastsætte regler for anvisninger af boliger i samarbejde med kommunen. beslutte at kunne opdele afdelingen i flere enkeltafdelinger eller at sammenlægge afdelinger.

Forinden disse beslutninger skal beslutningen være godkendt på et afdelingsmøde med den sædvanlige mindretalsbeskyttelse.

21

Ved fremlæggelsen af næste års budget for afdelingsbestyrelsen skal de seneste 5 års regnskabstal vedgå budgettet, og der skal vedlægges sammenlignelige nøgletal til brug for afdelingsbestyrelsens vurdering af budgettet.

Beboerklagenævnet Beboerklagenævnet skal kunne • idømme midlertidige lejenedsættelser på grund af mangler.

• fastsætte en tidsfrist for udbedring af mangler.

• videregive sagen til Tilsynsmyndigheden med henblik på, at Tilsynsmyndigheden skal kunne iværksætte en tvangsvedligeholdelsessag.

Tilsynsmyndigheden

Forberede muligheder for ekstern rådgivning Såfremt der er en lejerforening i en almen bebyggelse skal boligorganisationen på lejerforeningens anmodning opkræve lejerforeningens kontingent over huslejen.

Den enkelte lejer skal på afdelingsmødet kunne medbringe en bisidder. Bisidderens tilstedeværelse og taleret skal ikke kunne hindres af et flertal fra afdelingsmødet. Den enkelte afdelingsbestyrelse skal have ret til medbringe en bisidder fra en lejerorganisation til alle afdelingsbestyrelsens møder internt og eksternet.

Derudover påpegede vi hovedprincipper for den privatøkonomiske balance og for den boligsociale opgave.

Kommunalbestyrelsen skal godkende lejeforhøjelser ikke bare på grund af større moderniseringsarbejder, men også større vedligeholdelsesarbejder.

4.3.

Lovforslag om øget beboerdemokrati for almene boligafdelinger, af SF

Lovforslaget, der blev fremsat den 2. april 2002 af SF, vil give den enkelte almene boligafdeling ret til frit at vælge almen boligorganisation.

Enhedslisten støttede forslaget, men socialdemokratiets ordfører og den radikale ordfører pegede på, at der var en række usikkerheder i forslaget, som skulle afklares.

Uklarheden i SF’s forslag fulgte af, at SF’s forslag punkt 1 vedrørte valg af administrator, men SF havde også anført i stk. 2, 3 og 4 til ændringsforslaget til § 34a i almen boligloven, samt i bemærkningerne til forslaget anvendt ordvalget: ”skift af almen boligorganisation”.

Det sidste gav anledning til nogle problemer omkring overdragelse af ejendomsret mv., som skulle afklares under udvalgsarbejdet.

Regeringspartiets ordfører og til dels også DF’s ordfører anførte, at forslaget bør hænge sammen med disse partiers forslag om at sælge de almene boliger.

4.4.

BL’s oplæg vedrørende fornyelse og modernisering

Boligselskabernes Landsforening fremlagde i marts måned 2003 BL’s bud på fornyelse og modernisering af det almene boligarbejde. I korthed går BL’s oplæg ud på en styrkelse af beboernes råderet samt etablerer muligheder for et mere individualiseret medejerskab i den almene sektor.

42.000 kr. til 84.000 kr.), da nuværende maksimumsbeløb ikke gør det muligt for mange beboere at få godtgjort større renoveringer af f.eks. køkken og bad, hvor de samlede investeringer let overstiger de 42.000 kr. Samtidig skal det sikres, at godtgørelsesbeløbet løbende reguleres.

For begge forslags vedkommende er der tale om reformtanker, som var fremme under den tidligere SR regering, men de politiske overvejelser herom er gået i stå efter regeringsskiftet.

Herudover følger oplægget i store træk det forslag, som SR regeringen i 2001 fremsatte.

Derudover ønsker BL en forenkling af de alt for mange regler, som dominerer på det almene område. De mange snørklede regler er ifølge BL udtryk for en detailstyring, som er direkte hæmmende for en modernisering og fornyelse af den almene sektor.

Forbedret råderet Der skal ske minimum en fordobling af det maksimale godtgørelsesbeløb, som i dag er gældende (fra ca.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Afskrivningsperioden for godtgørelse for egne forbedringer skal kunne forlænges fra nuværende maksimalt 10 år til et antal år, som modsvarer den tekniske og økonomiske forældelse til minimum 20 år.

Den særlige positivliste ophæves og råderetten udvides til at gælde alle forbedringsarbejder i boligen.

Endelig gives der generel tilladelse til at ændre ruminddelingen ved at opsætte eller nedtage skillevægge, som ikke giver godtgørelse, men som ikke kræves re-

22

tableret ved fraflytning. Eneste betingelse er, at ændringerne skal være byggeteknisk forsvarlige.

Den såkaldte frie råderet kan bestå i en mulighed for, at boligorganisationer kan vedtage, at råderetten kan ske efter endnu friere regler, hvor der i princippet søges en tilpasning til de regler, som gælder for private andelsboliger.

Det betød, at der ingen øvre grænse var for godtgørelse for forbedringer, der var naturligvis heller intet bundfradrag eller minimumsbeløb, og at der var ikke en fast afskrivningsperiode. Ved fraflytning foretages en vurdering af forbedringen af en uafhængig vurderingsmand, og forbedringens aktuelle værdi danner baggrunden for fastsættelsen af godtgørelsen.

Forbedringerne kan dreje sig såvel om forbedringer inde i boligen som om forbedringer på friarealer eller tilbygning af carport, udestue, yderligere boligareal el.lign. Med hensyn til sidstnævnte har BL i sit 2003 udspil fulgt Lejernes LO’s indsigelse til SR regeringens udspil 2001.

Forbedringerne skal naturligvis opfylde byggelovgivningens krav og være af forsvarlig håndværksmæssig kvalitet, og derfor vil der altid skulle søges på forhånd.

Boligorganisationen skal kun kunne modsætte sig en forbedring, hvis den er i strid med byggelovgivningen, hvis den ikke vil blive udført håndværksmæssigt korrekt, eller hvis den på grund af sin særprægede karakter vil gøre det overvejende sandsynligt, at boligen ikke vil kunne genudlejes efter fraflytning.

Ved vurderingen af forbedringens værdi er det alene forbedringens art, kvalitet og vedligeholdelsestilstand, der er afgørende.

Medejerboliger Med hensyn til medejerboligen forslår BL, at der etableres lovgrundlag for udvikling af medejerskab i almene boliger efter nedenstående hovedprincipper: Der gives mulighed for etablering af almene medejerboliger, hvor beboerne betaler et medejerindskud, som er større end det normale beboerindskud. Den samlede størrelse af medejerindskud og beboerindskud bør formentlig ikke overstige ca. 20 pct. af prisen for en nyopført bolig.

Det bør tilstræbes, at medejeren gennem medejerindskuddet sikres en væsentlig dispositionsret i forbindelse med boligens indretning, og at medejere bidrager med en væsentlig egenfinansiering. Men medejerboligen er fortsat ejet af den almene boligorganisation, og når en medejer fraflytter, tilbagekøber boligorganisationen medejerandelen til en garanteret pris, hvorefter boligen genudlejes til den næste medejer på ventelisten for medejere.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

For at sikre, at medejerskabet ikke kun begrænses til særligt attraktive områder, foreslås et maksimum for den andel af en afdelings boliger, som kan etableres som medejerboliger f.eks. svarende til maksimalt 50 pct. i nybyggeri og 25 pct. i eksisterende byggeri.

Samtidig bør det sikres, at kommunerne altid har mulighed for anvisning til de normale almene boliger i afdelingen svarende til hver fjerde ledigblevne bolig i hele afdelingen, således at kommunernes muligheder for at løse den boligsociale opgave ikke vanskeliggøres.

Det bør overlades til de lokale boligorganisationer i samarbejde med kommunalbestyrelsen at fastlægge størrelsen af det tilladte medejerindskud inden for de af loven fast-lagte rammer. Indskuddet skal reguleres svarende til inflationen? eventuelt med en vis begrænsning, som gør investeringen i medejerindskuddet attraktiv, men heller ikke urimeligt favorabel. I forbindelse med betalingen af det større medejerindskud skal den normale beboerbetaling reduceres, idet låntagningen i afdelingen herved kan reduceres, eller idet der herved opstår en likviditet i boligorganisationen.

For at sikre en bred adgang til at kunne etablere sig som medejer kan boligorganisationerne forpligtes til at garantere for lånoptagning for en del af de lån, som kommende medejere må optage til betaling af indskuddet.

Medejerboligen skal være en lejebolig uden økonomisk risiko for medejeren. Ved fraflytning forpligtes boligorganisationen derfor til at overtage medejerboligen til den regulerede værdi, hvorefter boligen kan genudlejes til en ny medejer, idet boligorganisationen påtager sig risikoen for, at der kan findes en ny medejer, som vil overtage boligen og betale det regulerede indskud. Afvejningen af denne risiko må indgå ved boligorganisationens beslutning om etableringen af muligheden for medejerboliger i det lokale boligområde. Kan boligen ikke genudlejes til en ny medejer, må boligorganisationen udleje på normale almene vilkår eller eventuelt med et reduceret medejerindskud, idet boligorganisationen må finansiere et eventuelt udlæg i den forbindelse.

Medejerboliger skal udlejes efter en venteliste som øvrige almene boliger, idet de gældende ventelister simpelthen suppleres med oplysninger om, hvilke af de boligsøgende, som i givet fald søger en medejerbolig.

Beboerne i medejerboliger indgår i øvrigt på lige fod med normale almene beboere i afdelingens beboerdemokrati med samme rettigheder og pligter, når bortses fra de særlige forhold, som følger af reglerne om det særlige medejerindskud.

Etableringen af medejerboliger i nybyggeri besluttes af boligorganisationens repræsentantskab med efterføl-

23

gende godkendelse i kommunen. I eksisterende byggeri skal repræsentantskabets beslutning efterfølgende godkendes på et afdelingsmøde eller ved urafstemning efter de almindelige beboerdemokratiske regler.

Aktiv byggepolitik For at tilgodese børnefamilier og udvikling af nye boligformer foreslås reglen om maksimal boligstørrelse på 110 kvm. og maksimal andel af fællesareal på 3 pct. afskaffet.

For at give bedre mulighed for udvikling af nye samarbejdsformer mellem byggeriets parter til gavn for kvalitet og produktivitet foreslås krav om udbud strengt efter tilbudsloven afskaffet.

Fjernelse af bureaukratiske regler om kommunal kontrol af antal ledige lejligheder inden tilsagn og særlige tidsfrister for indsendelse af skemaer.

Indførelse af større metodefrihed ved at fjerne særregler om vinterbyggeri, regler og pris og tid samt regler om pligt til brug af AB 92, ABT 93 og ABR 89.

Færre bindinger på beboerdemokratiet Fjernelse af lovbestemt varsel for indkaldelse til afdelingsmøde.

Fjernelse af krav om udsendelse af skriftlig beretning, hvis en sådan udarbejdes.

Indførelse af valgfrihed for, hvornår valg til afdelingsbestyrelsen skal finde sted, hvis der afholdes flere årlige afdelingsmøder.

Fjernelse af lovbestemt maksimum for vederlagt til organisationsbestyrelser.

Præcisere, at alle medlemmer af husstanden kan vælges og ikke kun ægtefæller, men f.eks. også voksne hjemmeboende børn.

Større frihed i udlejningsreglerne Reglerne om såkaldt fleksibel udlejning begrænses ikke til maksimalt at omfatte 90 pct. af udlejningen, men udstrækkes til at kunne omfatte samtlige boliger, hvis det ønskes.

Det overlades til boligorganisationerne selv at fastlægge gebyrpolitik ved opnotering på venteliste, og ajourføring af ventelister m.v.

Fjernelse af særlige regler om udlejning af boliger på 4 og 5 rum, så boligorganisationerne kan udleje til alle familietyper.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Boligorganisationer og kommuner skal frit kunne vælge at "ommærke" alle typer af boliger ud fra aktuelle behovsvurderinger.

Forenkling af krav til fortrinsret for skilsmisseramte, så det altid er hensynet til børnene, som går forud, og forenkling af krav til fortsættelse af lejemål ved ophævelse af samliv.

Fjernelse af de særlige oprykningsrettigheder som en generel ret. I stedet bør det overlades til boligorganisationerne at fastlægge reglerne ud fra lokale behov.

Fjernelse af den særlige begrænsning ved bytte i form af 3-års-reglen.

Bytte skal generelt tillades, med mindre der kan dokumenteres misbrug.

Forenkling af fraflytningsregler Accept af, at indvendig vedligeholdelseskonto også kan bruges til mindre forbedringsarbejder i boligen.

Fjernelse af obligatorisk ensartet varsel ved indkaldelse til fraflytningssyn. Parterne aftaler selv tidspunktet.

Frihed for beboere og boligorganisationer til at kunne aftale opkrævning til vedligeholdelseskonto med forskellige beløb i de enkelte lejemål.

Forældede og utidssvarende regler om sideaktivitet Ligestilling af almene andelsselskaber med andre almene boligorganisationer ved udførelse af sideaktiviteter.

Mulighed for rationelle storindkøb, central lagerføring og fordeling af udgifter ved træk fra et centralt lager uden kontering af indkøb i hver enkelt afdeling.

Mulighed for at kunne tilbyde renholdelse og vedligeholdelse på tilstødende ejendomme tilhørende kommuner eller private.

Frihed til at kunne tilbyde administration af andre ejendomstyper i konkurrence med private.

Mulighed for at kunne udvide aktiviteten med nye områder, som ikke er omfattet af positivlisten, hvis boligorganisationerne har særlige forudsætninger (aktuelt eksempel med administration af fælles anlæg for Internet og telefoni).

Fjernelse af krav om oprettelse af særlige sideaktivitetsafdelinger og krav om særlig regnskabspligt for besiddelse af aktier m.v.

24

Unødige særregler i ungdomsboliger Indførelse af ensartede regler om berettiget personkreds for alle ungdomsboliger, uanset hvilken lovgivning, de er opført efter.

Fjernelse af den særlige "opsigelsesbekendtgørelse".

Den almindelige lejelov er tilstrækkelig, når det er oplyst på lejekontrakten.

Forenkling af regler om indberetning og revisorattest ved udlejning til andet end den berettigede personkreds.

Indførelse af valgfrihed med hensyn til fraflytnings- og vedligeholdelsesordninger, herunder mulighed for valg af mere enkle ordninger, som tager højde for de hyppige flytninger.

Alt for detaljerede regler om kapitalforhold og lejefastsættelse Mulighed for større frihed ved fordeling af administrationsbidrag mellem afdelingerne.

Fjernelse af kommunernes adgang til at lægge loft over organisationernes arbejdskapital, idet reglen ikke anvendes i praksis.

Frihed til at anvende dispositionsfondens midler til alle formål, som er i overensstemmelse med det almene byggeris formålsbestemmelse.

Fjernelse af de særlige regler om byggefond, som kan erstattes af årsregnskabslovens regler.

Adgang til, at boligorganisationerne selv kan beslutte forhøjelser af beboerindskud og depositum.

Adgang for boligorganisationerne til at kunne beslutte, at beboerindskud indeksreguleres for nuværende beboere.

5.

Forslag vedrørende boligbyggeriet

5.1.

VK regeringens boligplan, efteråret 2002

Den 27. august 2002 offentliggjorde regeringen sin boligplan ”Flere boliger”.

Regeringen kalkulerede med følgende måltal for boligbyggeriet.

Skøn over samlet påbegyndt boligbyggeri, inkl. Omdannelse, 2003-2007 Ordinært Initiativer Byggeri Almene familieboliger 12.500 1.100 Ungdomsboliger 2.500 3.800 Ældreboliger 15.000 1.300 Andelsboliger 6.800 2.200 Private ejerboliger 43.000 0 Private udlejningsboliger 8.000 5.800 I alt 87.800 14.200

I alt 13.600 6.300 16.300 9.000 43.000 13.800 102.000

I alt gennemsnit pr. år 2.700 1.300 3.300 1.800 8.600 2.800 20.400

Kilde: Pjecen ”Flere boliger”, Regeringen, Økonomi –og erhvervsministeriet, 2002

Hovedelementerne af VK regeringens plan var følgende:

•

Fremme af privat udlejningsbyggeri

Ungdomsboliger

1.

• • • • •

2.

3.

4.

5.

Skattemæssig fradragsret ”straksfradrag” i den skattepligtige indkomst.

Investeringsramme 1 mia. kr.

Mulighed for senere salg – ejerlejligheder.

50 % kan sælges med det samme.

I alt ca. 3.500 over fem år, ca. 700 årligt

Taglejligheder • •

Markedsleje indføres I ejerlejlighedsejendomme, 2/3 kan beslutte at indrette disse

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

•

Skøn i alt : 2.300 nye tagboliger over fem år, ca.

460 årligt

100 mio. kr. i 2002 255 mio. kr. i 2004-2006 Udbydes i omvendt licitation Leje som i almene ungdomsboliger Giver ekstra tilgang på 760 boliger årligt, eller 3.800 over 5 år I alt ungdomsboliger, Ca. 1250 boliger om året, i fem år

Ungdomsboliger Lån til selvejende ungdomsboliginstitutioner.

25

Adgang til omdannelse af små familieboliger til almene ungdomsboliger.

Pulje til handicapegnede boliger. Øget alment byggeri gennem nedsættelsen af kommunernes grundkapitaltilskud fra 14 til 7%.

Aktivering af Landsbyggefondens midler til at finansiere øget nybyggeri, genopretning og modernisering.

Aftrapning af den direkte støtte til andelsbolig. Kun kommunal lånegaranti.

5.2.

Smidige realkreditlåneregler.

Nye bomuligheder, omdannelse industri/havneområder til boligområder.

Bedre vilkår for husbåde.

Vi udsendte en pressemeddelelse, hvor vi pegede på, at der i regeringens planer var et stort socialt hul. Pressemeddelelsen og resultatet af VK regeringens byggeudspil er omtalt i afsnit I.1.7.

Socialdemokratiets boligplan, efteråret 2002

Som svar på regeringens plan fremlagde det største oppositionsparti Socialdemokratiet et nyt by- og boligpolitisk program. Det skete i tråd med, at partiet satte boligpolitikken som et centralt element i en fremtidig markering.

Socialdemokratiet forslog, at der sikres et årligt nybyggeomfang på 20-25.000 boliger over en 5-årig periode, svarende til 100-125.000 boliger over hele perioden.

Det almene byggeri skulle sikres ved, at den automatiske låneadgang for kommunerne til grundkapitalen fastholdes også efter år 2003.

Ved de kommunale forhandlinger skulle sikres igangsætning af tilstrækkeligt byggeri med boliger i bl.a. København og andre kommuner i Københavns området ligesom andre byer med et særligt stort efterspørgselspres.

Der skulle bygges flere selvstændige boliger og botilbud til fysik og psykisk handicappede som en integreret del af vore boligområder. Kommuner og amter skal sikre, at handicapboliger planlægges i forbindelse med nybyggeri og byfornyelse.

Der skulle gives mulighed for opførelse af flere støttede andelsboliger, herunder også støttede andelsboliger i en ny form som integrerede ældreboliger sammen med almene ældreboliger.

Der skulle via lovgivning sikres anvisningsret til en vis andel af private udlejningsboliger og andelsboliger til løsning af kommunernes boligsociale opgaver på linie med de regler, som i forvejen gælder for private udlejningsboliger i forbindelse med genhusning efter byfornyelse.

Der skulle igangsættes et hurtigt udvalgsarbejde om mulige reformer på ejermarkedet: Gøre det lettere at købe og sælge ejerbolig.

I private udlejningsboliger skulle beboerrepræsentanterne sikres mulighed for reel indflydelse på niveau for service, vedligeholdelse og renovering, så beboernes rettigheder tilnærmes til de regler, som gælder for almene beboere. Tilsvarende skulle reglerne for beboernes råderet i private udlejningsboliger også tilnærmes en stærkt udvidet råderet i almene boliger.

Endelig skal reglerne for aftalt leje justeres, så uheldige fupmoderniseringer forhindres.

I almene boliger skal sikres en markant udvidelse af beboernes råderet, og det skal gøres muligt at eksperimentere med en helt ubegrænset og fri råderet.

Socialdemokratiet afviste VK regeringens planer om salg af almene boliger.

Skattefritagelse af pensionskassebyggeri med kommunal anvisning f.eks. inden for en ramme på 1 mia. kr. årligt.

Der skulle sikres mulighed for eksperimenter med nye ejerformer i den almene sektor, herunder at der kan opereres med forskellige økonomiske vilkår for beboerne i samme bebyggelse.

Der skulle sikres gennemførelse af en aftale med den almene sektor om et stort kvalitetsløft af de almene boliger finansieret via sektorens egne midler, som i de kommende år vil blive indbetalt til Landsbyggefonden.

Socialdemokratiets oplæg gik på nogle punkter klart i den rigtige retning, men var efter vor opfattelse alt for upræcist, især når det drejede sig om lovgivningstiltag inden for den private og almene lejelov.

5.3.

SF’s boligplan

SF havde især markeret sig især på ungdomsboligområdet. Partiet foreslog den 18. april 2002, at der bygges 2000 ungdomsboliger hvert år i perioden 2003 – 2005, især i Århus, Odense og Aalborg kommuner samt kommunerne i hovedstadsområdet. Udgifterne skal betales af statskassen.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Den udvikling, at flere og flere ejerlejligheder med skattestøtte opkøbes af forældre, såkaldt forældrekøb af lejligheder, ønsker SF stoppet. Partiet ønsker de store skattefordele ved forældrekøb fjernet, f.eks. ved at indføre en grænse for, hvornår den såkaldte virksomhedsmodel kan anvendes. De penge, som Staten herved spa-

26

rer skal bruges til at bygge nye boliger, som er til at betale for de unge. Derudover foreslog SF kommunal

5.4.

Enhedslistens boligplan

VK regeringens forslag om at give penge til pensionskassebyggeriet blev som forventet ikke støttet af Enhedslisten. I stedet foreslog Enhedslisten den 12. november 2002, at pensionsbranchen pålægges at placere 3 mia. kroner om året i jord og fast ejendom. Det ville betyde en årlig boligtilvækst på ca. 2.000. Der skulle fastsættes et loft på anskaffelsessummen på kr. 14.000 pr. kvm og 1.450.000 pr. bolig.

Dette betyder, at der lægges et loft over huslejen, og det skal sikres, at de nye ejendomme ikke kan udstykkes og sælges som ejerlejligheder. Samtidig skal kommunerne

5.5.

anvisningsret i privat udlejningsbyggeri.

have anvisningsret til boligerne efter samme regler, som gælder i det almene boligbyggeri.

Forslaget skal ses i sammenhæng med, at der samtidig skal ske en kraftig udvidelse af det almene nybyggeri, hvor Enhedslisten foreslog, at staten overtager de kommunale udgifter til grundkapitalindskuddet, og at der oprettes en kommunal byggefond. Derudover foreslog Enhedslisten en ny lejelov samt oprettelse af nye boliger ved sammenlægning i forbindelse med byfornyelse.. Dette er omtalt i punkt I.3.5.

De radikales boligplan

Det Radikale Venstre advarer mod tvungent salg af almene boliger. Det er nødvendigt med flere lejeboliger til almindelige indkomster. Det kan vi, ifølge partiet, opnå ved en øget konkurrence, så det ikke kun er de almene selskaber, som reelt kan bygge lejeboliger. Men det bør være en ligeværdig konkurrence, så derfor vil Det Radikale Venstre advare mod at have 2 regelsæt.

Det skal være samme regler, der gælder for støttet byggeri, uanset om det er alment eller et privat udlejningsbyggeri.

De radikale ønskede endvidere at begrænse støttespildet. De mente, at det derfor en dårlig prioritering at give støttede til opførsel af ejerboliger – de støttes allerede i dag via rentefradraget. Støttespildet burde også mindskes ved at målrette støtten til de dele af landet, hvor der boligmangel – dvs. i og omkring de store byer, især København.

6.

Lovforslag vedrørende det private udlejningsbyggeri

6.1.

Beslutningsforslag af V, K, CD, og KrF om mere privat udlejningsbyggeri,.

Den 16. januar 2001 fremsatte Venstre, det Konservative Folkeparti, CD og Kristeligt Folkeparti forslag til folketingsbeslutning om mere lempelige regler for opførelse af privat udlejningsbyggeri.

Forslaget pålagde regeringen inden udgangen af nuværende folketingsår at fremsætte de nødvendige lovforslag og foretage administrative ændringer, der genindfører en kvoteordning, så forsikringsselskaber, pensionskasser og pensionsfonde for mulighed for i et vist omfang at investere i udlejningsboliger, uden at skulle betale kapitalafkastskat.

I bemærkningerne til forslaget henvises til en analyse af fremtidens boligbehov udarbejdet af Byggeriets Ar-

6.1.2

bejdsgivere, hvorefter der vil blive efterspurgt godt 20.000 nye boliger om året i den kommende 40 år periode. Det anføres ligeledes, at det er et gennemgående træk ved fremskrivningerne, at boligefterspørgslen i stigende grad drejes over mod lejer- og andelsboliger.

Oplysningerne var interessante, fordi den borgerlige side hermed anerkender behovet for lejeboliger frem for ejerboliger. Vi udsendte en pressemeddelelse, hvor vi afviste nyt privat udlejningsbyggeri, fordi privat udlejningsbyggeri er for en lukket kreds, det er for dyrt, beboerne mangler tidssvarende indflydelse på deres boligforhold og privat udlejningsbyggeri er på længere sigt en ejerlejlighedsbombe på boligmarkedet.

SR regeringen foreslår pensionskassebyggeri

Den 24. oktober 2001 foreslog SR regeringen at stimulere opførelse af privat pensionskassebyggeri. Det skulle ske ved at forbedre rentabiliteten af lejeboliger gennem en ordning med varig fritagelse af livsforsikringsselskabers, pensionskassers og pensionsfondes (pensionsinstitutters) formueafkast af boliginvesteringer for den gældende beskatning efter pensionsafkast-

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

beskatningsloven på 15 pct., for så vidt angår formueafkast af boliger, der opføres i en 3-årig periode (20022004) og inden for en årlig investeringsramme på 1 mia. kr. Med det investeringsramme vil regeringen sikre, at aktiviteten inden for byggesektoren ikke øges til et uhensigtsmæssigt niveau.

27

SR regeringen foreslog et maksimum for anskaffelsessummen for boliger, som kunne indgå i ordningen.

Loftet udgjorde for den enkelte bolig 14.000 kr. pr. m² og 1.450.000 kr. pr. bolig. Loftet blev fastsat med udgangspunkt i den gennemsnitlige anskaffelsessum for almene familieboliger i hovedstadsregionen. Dette loft for anskaffelsessummen ligger typisk under det niveau, som pensionsinstitutterne i dag opfører boligbyggeri til, og dermed sikres, at skattefritagelsen ikke anvendes til allerede planlagt mere luksusbetonet byggeri.

Desværre havde SR regeringen ikke sikret, at der var en overgrænse for huslejen. Lejefastsættelsen skulle følge det almindelige frimarkedssystem i nyopført privat udlejningsbyggeri.

Endelig foreslog SR regeringen, at kommunerne får ret til at anvise lejere til indtil hver 4. ledige bolig i byggeri, der opføres med fritagelse for afkastbeskatning.

Ifølge regeringen får kommunerne dermed bedre muligheder for at løse boligsociale opgaver.

Der skulle ifølge det samtidig fremsatte forslag til ændring af pensionsafkastbeskatningsloven gælde følgende betingelser for skattefritagelsen: -

-

-

Den skattepligtige skal have opnået byggetilladelse til byggeriet inden udgangen af det år, hvor der ansøges om andel i den årlige investeringsramme.

Ibrugtagningstilladelse eller færdigmelding af byggeriet skal foreligge senest 5 år efter, at der er givet byggetilladelse.

Anskaffelsessummen for den enkelte bolig må ikke overstige 14.000 kr. pr. m² og 1.450.000 kr. pr. bolig.

Der må i 10 år fra tidspunktet for ibrugtagningstilladelsen eller færdigmeldingen ikke opkræves lejeforhøjelse for forbedringer i den enkelte ejendom, som er omfattet af skattefritagelsen.

Ejendommen må ikke være opdelt i ejerlejligheder eller senere udvidet med tilbygninger, etagepåbygninger eller lignende.

Da SR regeringen vurderede, at der var en markant større efterspørgsel efter boliger i Hovedstadsområdet (Københavns og Frederiksberg kommuner og kommunerne i København, Roskilde og Frederiksborg amter) og Århus Kommune, foreslog man, at der forlods blev givet fortrinsret til byggerier i disse områder med 50 pct. af investeringsrammen.

Vi anførte i vores indsigelse, at vi ikke kunne støtte forslaget blandt andet af følgende grunde:

6.1.3.

For det første ville pensionskassebyggeriet blive for dyrt. Lejen pr. kvm vil selv efter fritagelse for pensionsafkastbeskatning ligge på omkring 1.000 kr. pr. kvm. Lavindkomsterne og en stor del af de mellemindkomster, der er enlige boligsøgende husstande, ville hermed være afskåret fra dette byggeri. En lejlighed på 70 kvm vil således koste 5.800 kr. om måneden eksklusiv varme. Til denne udgift vil enlige husstande, der ikke er pensionister, højst kunne modtage 15 % i boligsikring, såfremt deres indkomst berettiger hertil. Dette betyder, at disse boliger reelt ikke er et tilbud til denne gruppe.

Kun såfremt pensionskasserne måtte beslutte at bygge små boliger på omkring 50 kvm vil boligudbuddet være for den nederste gruppe af mellemindkomster og lavindkomsterne. Mange kommuner ville imidlertid finde det uacceptabelt, at nybyggeriet skulle være boliger af denne størrelse.

Det blev i debatten om forslaget nævnt, at det nye boligbyggeri vil lette presset på mindre billige boliger.

Denne effekt antog vi for at være yderst begrænset, dels på grund af den store boligmangel og dels fordi nyopførte pensionskasseboliger vil have leje som familiebolig, der slet ikke står i forhold til den støttede leje i almene boliger eller den subsidierede boligomkostning i andelsboliger og ejerboliger.

Vi anførte vider, at det var urimeligt, at disse boliger for ¾’s vedkommende vil blive tilbudt en lukket kreds.

Kun eb fjerdedel af boligerne var omfattede af en mulighed for kommunal anvisning, resten skulle udbydes via pensionskassens interne ventelister for medlemmerne.

For det tredje pegede vi på beboerdemokratiet vilkår i nyt privat udlejningsbyggeri. Lejerne er sat uden for indflydelse, når det gælder væsentlige beslutninger for boligen og boligområdet. Det gælder vedligeholdelsen af ejendommen og det gælder beslutninger om forbedringer. Selvom forbedringsaktiviteten begrænses i de første 10 år for at undgå et luksuspræg af boligerne, vil disse boliger senere kunne bruges til samme spekulation i luksusmoderniseringer, som vi i dag oplever i gode ældre private udlejningsboliger fra 1950-erne.

Vi mente, at dette initiativ for at fremskaffe flere boliger ramte helt forkert. Der var i udspillet i for høj grad taget hensyn til høj- og mellemindkomstgruppernes boligbehov. Initiativet ville formentlig lette presset på prisdannelsen for ejerlejligheder, men det ville ikke mindske behovet for flere boliger til lavindkomstfamilier og enlige husstande.

SR - forslag om skattefritagelse for nyt privat udlejningsbyggeri, genfremsættelse

Lovforslaget, der blev fremsat under den nye VK regering d. 11. december 2001 af S og RV, var en stort set

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

uændret genfremsættelse af ovenfor omtalte lovforslag fra folketingsåret 2001 – 2002.

28

Et flertal i boligudvalget (V, DF, KF, SF, KrF) indstillede lovforslaget til forkastelse. Et andet mindretal (EL) ville hverken stemme for eller imod lovforslaget, et tredje mindretal (S og RV) indstillede lovforslaget til vedtagelse, uændret.

SF’s medlem af udvalget kunne ikke støtte at der gives skattefordele til pensionsselskabernes byggeri. EL

6.1.4.

Beslutningsforslag om kommunal anvisningsret til privat udlejningsbyggeri, af SF

Forslaget blev den 2. april 2002 stillet af SF, og giver kommunerne ret til at anvise boliger i det private udlejningsbyggeri i lighed med de bestemmelser der gælder for den almene sektor i henhold til lov om almene boli-

6.1.5.

ger samt støttede private andelsboliger mv. Hverken Regeringen eller Det radikale Venstre, Kristeligt Folkeparti eller Dansk Folkeparti kunne støtte forslaget, idet man mente, at der var tale om ekspropriation.

Høring vedr. VK-forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri

Den 10. oktober 2002 udsendte VK regeringen et nyt forslag om fremme af private udlejningsbyggeri til høring. Forslaget havde til formål at fremme byggeriet af private udlejningsboliger samt indretning af tagetager i eksisterende private udlejningsejendomme. I forslag til lov om fremme af privat udlejningsbyggeri fastsættes reglerne for fordeling af investeringsrammen. Fordelingen heraf administreres af Økonomi- og Erhvervsministeriet. I forslag til ændring af ligningsloven m.v. fastsættes reglerne for opnåelse af skattefradrag.

Hovedelementerne i forslagene, der skulle ses under ét, var følgende: Der fastsættes en investeringsramme på 1 mia. kr. årligt i 2003-2007, inden for hvilken der kan opnås skattemæssigt fradrag for anskaffelsessummen til nyt privat udlejningsbyggeri. For yderligere at styrke livsforsikringsselskabers og pensionskassers incitament til at opføre privat udlejningsbyggeri gives der mulighed for, at disse investorer på nærmere angivne betingelser kan opføre nybyggeri med videresalg for øje.

De økonomiske muligheder for indretning af nye tagboliger i eksisterende private udlejningsejendomme ønskede Regeringen forbedret gennem en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven ved, at det bliver mu-

6.2.

kunne ikke på det foreliggende grundlag støtte, at pensionskasserne fik skattefritagelse, idet partiet havde 3 minimumskrav til lovforslaget - maksimum på anskaffelsessummen, kommunal anvisningsret samt afskaffelse af udstykningsretten. Sidstnævnte krav blev ikke opfyldt, hvorfor EL ikke kunne støtte forslaget.

ligt at kræve markedsleje for de nye lejligheder. Samtidig lettes beslutningsproceduren i forbindelse med indretning af nye tagboliger gennem en ændring af ejerlejlighedsloven.

Regeringen skønnede, at forslaget med en årlig investeringsramme i nyt privat udlejningsbyggeri på 1 mia. kr. i 5 år, sammen med forslaget om indretning af tagboliger i eksisterende udlejningsejendomme, vil medføre en forøgelse af udbuddet af private udlejningsboliger på 6.000 – 6.500 boliger, med ca. 800 nybyggede boliger og ca. 500 tagboliger hvert år. Forslaget er rettet imod såvel pensionsinstitutter samt andre private investorers ønske om at opføre privat udlejningsbyggeri/indrette nye tagetageboliger.

De økonomiske incitamenter til investorerne blev følgende: • Mulighed for skattefradragsret for boligbyggeri til udlejning • Mulighed for at livsforsikringsselskaber og pensionskasser kan opføre boliger med henblik på salg.

• Fri leje for nyindrettede tagboliger og lettere procedure for indretning af ejerlejligheder i tagetager.

Lejernes LO’s indsigelse til VK høring om privat udlejningsbyggeri

Vi meddelte den 18. oktober 2002 i vor indsigelse til høringsforslaget, at boligerne bliver for dyre, de er for en lukket kreds, der mangler social anvisning, boligerne kan sælges som ejerboliger og der mangler beboerdemokrati.

individuelle boligstøtte i form af boligsikring dækker maksimalt 15 % af huslejen, så der er ikke plads til, at en almindelig gennemsnits indkomst kan betale en husleje af denne størrelse. Derudover afviser kommunerne at give boligstøtte til særlig høj husleje.

Det er væsentligt at bemærke, at Økonomi- og erhvervsministeriet skønnede, at lejlighederne kunne udlejes til omkring 950 kr. pr. kvm.

Hvis pensionskasserne skal opfylde regeringens målsætning om nye private udlejningsboliger til almindelige indkomster bliver det som følge af denne kvadratmeterpris kun muligt, hvis boligerne bliver bygget som små boliger. Det er uacceptabelt.

Dette er for det første et meget højt lejeniveau, der ikke tilgodeser den almindelige befolknings boligefterspørgsel. De enlige og de unge nye på boligmarkedet vil ikke kunne leje en familiebolig til denne pris. Den

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

For det andet var der intet i regeringens lovforslag, der sikrer, at boligerne faktisk vil blive udlejet til 950 kr.

29

pr. kvm. Da forslaget byggede på, at der fortsat var fri leje ved udlejning af nyt privat udlejningsbyggeri kunne udlejer frit udleje efter markedsvilkår, hvor udbud og efterspørgsel bestemmer prisen.

Som begrundelse for boligbyggeriet har regeringen anført, at lejeboligmarkedet er alt for presset. Der mangler lejeboliger. Hermed har regeringen anerkendt, at efterspørgselen er større end udbuddet. Dette presser alt andet lige markedsprisen i vejret.

I By- og boligministeriets huslejeundersøgelse fra 1999 er det oplyst, at gennemsnitslejen i nyt privat udlejningsbyggeri opført efter 1995 er 703 kr. pr. kvm. Vi kunne oplyse, at lejen i nyt privat udlejningsbyggeri p.t. ligger på et niveau på mellem 1100-1200 kr. pr. kvm. Der var intet i regeringens forslag, der sikrede, at det nybyggede udlejningsbyggeri ville falde i pris grundet den større subsidiering. Tværtimod har pensionskasserne klaget over, at udlejning til 1100 kr. pr. kvm ikke er tilstrækkeligt rentabelt. En øget subsidiering vil derfor blive brugt til at gøre byggeriet rentabel, ikke til at sænke lejen. Derudover er pensionskasserne forpligtet til at sikre bedst mulig forrentning, dvs. udleje til markedspris.

For det tredje indeholdt regeringens forslag fortsat mulighed for at udleje disse lejligheder med indeksregulering og trappeleje. Det betyder, at lejeren sluses ind i boligen med en kunstig lav leje i starten. Det er vor erfaring, at mange lejere uanset det nævnes i lejekontrakten klart og tydeligt, ikke er klar over, hvor voldsomme konsekvenser det har for deres privatøkonomi, at de har skrevet under på en trappelejeaftale. Efterhånden som trappelejeaftalen medfører en optrapning af lejeniveauet presses lejerens økonomi. Det er svært for disse lejere at fraflytte lejemålet, fordi det samtidig er udlejers betingelse, at lejemålet skal afleveres fuldt istandsat ved fraflytning. Fraflytningen vil derfor være forbundet med store flytteomkostninger.

For det fjerde indebar lovforslaget risiko for urimelige og uacceptable huslejer, der ikke kan tilsidesættes. Vi har f.eks. en sag p.t., hvor en lejer har lejet en lejlighed til 1.368 kr. pr. kvm. En sådan leje kan ikke ændres af huslejenævn eller boligret. Bordet fanger. Den eneste beskyttelse lejeren har mod ublu lejeaftaler er aftalelovens § 36, som har til formål at dæmme op for åger.

For en lukket kreds Regeringen ønsker at pensionskasserne kan nøjes med at tilbyde boligerne til deres medlemmer. Vi meddelte, at vi ikke kunne støtte, at et øget udbud af boliger alene blev afgrænset til en sådan særlig gruppe af befolkningen.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Manglende social anvisning I den tidligere regerings forslag om at fremme privat udlejningsbyggeri indgik, at ¼ af boligerne skulle stilles til rådighed til boligsociale opgaver. Det indgår ikke i den nuværende regerings forslag.

Salg som ejerboliger Vi anførte videre, at vi ikke kunne støtte, at de private udlejningsboliger kunne sælges som ejerboliger.

Beboerdemokratiet mangler Et ofte overset pointe omkring forskellen mellem privat udlejning og almen udlejning er beboernes indflydelse og nærdemokratiet. I nyt privat udlejningsbyggeri er det populært sagt ”Den private vært, der bestemmer”.

Det eneste der stort set er overladt til lejernes medindflydelse er spørgsmålet om, hvilken husorden der skal gælde i ejendommen.

Havde regeringen derimod i stedet besluttet at anvende det samlede provenuetab på ca. 950 mio. kr. (20032009) til alment boligbyggeri, ville man få en boligform, hvor lejerne vælger en afdelingsbestyrelse, som skal beslutte budgettet for bebyggelsen for det kommende år. I denne proces har lejerne stor indflydelse på, hvilke moderniseringer, der skal laves på ejendommen eller i de enkelte lejemål, og hvilke vedligeholdelsesarbejder, der skal iværksættes.

Flyttekædeeffekten Regeringen har nævnt, at selv om det nye private udlejningsbyggeri/de nye taglejligheder fortrinsvis vil blive efterspurgt af den bedre del af mellemindkomst og højindkomsterne, så vil flyttekæden frigøre billige boliger til resten af befolkningen. Vi anførte, at regeringen har overset nogle væsentlige pointer i denne argumentation.

I det omfang, at der frigøres billige private udlejningsboliger er det i øjeblikket således, at disse boliger i højere og højere grad moderniseres ved genudlejning.

Udlejerne benytter boligreguleringslovens § 5.2. til at lave en gennemgribende modernisering, hvorefter lejen ved genudlejning kan sættes til det lejedes værdi. Lejeniveauet for disse boliger ligger på mellem 700-1000 kr. pr. kvm. Denne aktivitet betyder, at der ikke bliver frigjort billige boliger som følge af flyttekæden.

Når det gælder den almene sektor er vi af den opfattelse, at der ikke i særlig høj grad vil være tale om en flytteeffekt knyttet til nyt privat udlejningsbyggeri. Den almene sektor er i endnu højere grad end den private udlejningssektor kendetegnet ved lavindkomster og der er ikke meget, der sandsynliggør, at de enlige husstande, der bor i små lejligheder, vil flytte sammen med andre husstande i en større dyr privat udlejningsbolig.

30

Høringsforslaget blev efterfølgende den 6. november 2002 fremlagt som lovforslag L57.

stemte hverken for eller imod, medens EL indstillede forslaget til forkastelse. Forslaget indgik i forliget om boligpakken.

Dette forslag blev med relativt få ændringer (omtalt i afsnit I.1.7) vedtaget af V, S, DF, KF, RV og KrF. SF

6.3.

Forslag til lov om støttede private ungdomsboliger

Som led i VK boligpakken, omtalt i afsnit 1.6., foreslog VK regeringen den 6. november 2002, at der over de næste 5 år afsættes over 1 mia. kr. til etablering af boliger til unge under uddannelse. Midlerne fordeles med 100 mio. kr. i 2003 og 225 mio. kr. i hvert af de følgende 4 år.

Forslaget betød, at der kan bygges 700 boliger mere om året i 5 år end der ellers ville have været blevet bygget. Udgangspunktet for lejefastsættelsen er ifølge forslaget at lejen skal fastsættes på niveau med lejen i tilsvarende almene ungdomsboliger i den pågældende kommune. Efter forslaget skal Økonomi- og Erhvervsministeren godkende en leje der svarer til lejeniveauet for tilsvarende støttede ungdomsboliger under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Dette er en lejefastsættelse efter det lejedes værdi.

Vi meddelte at vi ikke kunne støtte denne mindre liberalisering af lejefastsættelsen. I stedet forslog vi, at lejefastsættelsen fulgte samme regler, som gælder ved lejefastsættelsen i de øvrige støttede ungdomsboliger.

Vi kunne desuden ikke støtte at ungdomsboligerne efter 20 års ibrugtagelse kunne udlejes til en leje svarende til den tid værende lejeretlige regler. Som det var anført i forslaget medfører det, ”at lejen kan fastsættes efter lejelovens såkaldte ”nybyggeriregler”, dvs. til markedslejen”.

I en række regioner er der etableret fælles anvisning til ungdomsboliger i form af et indstillingsudvalg. Det

7.

Det almene udlejningsbyggeri

7.1.

Forslag om øget byggeri af almene boliger

Enhedslistens forslog den 31. oktober 2000 nedsættelse af grundkapitaltilskuddet til fremme af alment boligbyggeri.

Den 27. februar 2001 fremlagde SF et forslag til folketingsbeslutning om øget udbygning af antallet af almene boliger.

Efter forslaget opfordres Regeringen til inden udgangen af oktober 2001 at fremsætte nødvendige lovforslag og fortage fornødne ændringer af administrative forskrifter med henblik på udbygning af almene boliger efter følgende retningslinier:

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

blev foreslået, at der skulle ske fælles anvisning af mindst 80 % af de støttede private ungdomsboliger.

Det vil typisk kunne ske gennem de regionale indstillingsudvalg. Dermed skal de studerende kun henvende sig et sted, for at være skrevet op til en del af alle ungdomsboliger i regionen, ligesom det sikres at boligerne er til rådighed for en bred kreds af de studerende. De resterende 20 % af boligerne kunne udlejes direkte af udlejeren, f.eks. pensionskassen kan leje ud til studerende medlemmer eller til medlemmer med studerende børn.

Vi kunne ikke støtte, at pensionskassens medlemmer på denne måde får fortrinsret til ungdomsboligerne.

Derimod meddelte vi, at vi kunne støtte, at en del af boligerne f.eks. kan forbeholdes til særlige grupper af uddannelsessøgende, eksempelvis udvekslingsstuderende, studerende ved en bestemt uddannelsesinstitution eller et bestemt fag, såfremt det er oplagt, fordi ungdomsboliger og uddannelsesinstitution ligger i nærheden af hinanden.

Dette skal kombineres med, at indstillingsudvalget varetager 100 % af anvisningen. Endvidere har vi anbefalet, at der i loven indføres bestemmelser der sikrer, at de uddannelsessøgende løbende kan få indsigt med deres placering på ventelisten til de enkelte ungdomsboligbebyggelser i det regionale indstillingsudvalg.

Forsalget blev d. 10 december 2002. vedtaget med ændringerne omtalt i afsnit 1.2 som led i det brede boligpolitiske forlig om regeringens boligpakke.

• •

• •

Staten skal inden for en årlig ramme dække grundkapitalen og lånegarantierne for almene boliger.

Grundkapitalen på 14 % skal deles ligeligt mellem stat og kommune for byggerier, kommunerne sætter i gang udenfor rammen for byggeri med fuld statslig finansiering.

Regionplanerne skal indeholde en plan for dækningen af almene boliger i kommunerne.

Det skal gøres muligt at opkøbe eksisterende boliger med andre ejerformer og omdanne dem til almene boliger med en finansiering, der svarer til fi-

31

nansiering af nybyggede almene boliger, herunder at lejere i private udlejningsejendomme der får tilbudt at overtage ejendommen skal have mulighed for at overtage den som en almen boligejendom.

SF præciserede i forslaget, at det er SF’s ønske at der skal tilstræbes byggeri af familie- og ungdomsboliger på 10.000 boliger om året. Samtidig præciseres det, at der fortsat er behov for flere ældreboliger.

SR regeringen foreslog den 24. oktober 2001, at den kommunale grundkapital i forbindelse med opførelsen af nyt alment boligbyggeri nedsættes fra 14 % til 7 %

7.2.

af anskaffelsessummen, samt at realkreditbelåningen tilsvarende øges. Huslejen vil ikke blive påvirket af ændringen, idet den statslige ydelsesstøtte tilsvarende forøges, så den dækker den øgede betaling af realkreditlånet.

Vi meddelte, at vi kunne støtte lovforslaget, idet vi dog anbefaler, at støtten til lejen i nyt alment boligbyggeri forøges, således at alment boligbyggeri i højere grad end i dag kan tiltrække lav- og mellemindkomstgrupper, der er svagt stillede, når det gælder den individuelle boligstøtte.

Forslag til aktivering af Landsbyggefondens midler

Den 24. oktober 2001 fremsatte by og boligminister Lotte Bundsgård forslag om aktivering af Landsbyggefondens midler. Lovforslaget blev på grund af valget november 2001 ikke færdigbehandlet.

Den 11. december 2001genfremsatte S og R lovforslaget, idet man understregede, at forslaget skulle ses i sammenhæng med SR regeringens boligpakke 2001 ”flere boliger og øget mobilitet” og aftalen om kommunernes økonomi for 2002. Forslaget tilvejebringer finansiering af de statslige merudgifter, som er en følge af det samtidig med det fremsatte lovforslag om nedsættelse af den kommunale grundkapital .

Formålet med denne lovændring var dels at sikre en aktivering af midlerne i den almene sektor, og dels at målrette midlerne til et nødvendig bypolitisk initiativ i forbindelse med opretningen af problemramte almene boligområder.

Pr. 1. januar 1999 blev der gennemført en finansieringsreform af det almene byggeri. Et af hovedelementerne i reformen var en ændret fordeling af de likvide midler, der fremkommer efterhånden som de oprindelige prioritetslån i det almene byggeri udløber. For byggerier med tilsagn før den 1. januar 1999 skal halvdelen af de likvide midler således indbetales til Landsbyggefonden, medens den anden halvdel forbliver i de lokale dispositionsfonde. For byggerier med tilsagn efter 1. januar 1999 er fordelingen 1/3 til dispositionsfonden, 1/3 til Landsbyggefonden og 1/3 til en nyoprettet nybyggerifond, som gradvis skal overtage den statslige ydelsesstøtte til nybyggeriet En række ministerier har undersøgt, hvorledes den almene sektors økonomi udvikler sig med henblik på at afdække, hvilke selvfinansieringsmuligheder der findes i sektoren. Denne undersøgelse viste, at der i de kommende 20 år vil blive opsamlet betydelige midler, både i de lokale dispositionsfonde og centralt i Landsbyggefonden. Således vil de årlige indbetalinger til Landsbyggefonden fra 2005 stige fra ca. 149 mio. kr. til 750 mio. kr. i 2010, og til ca. 1,9 mia. kr. i 2020 og Lands-

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

byggefonden vil fra 2009 oparbejde et betydeligt økonomisk råderum.

SR regeringens planer for at fremme nybyggeri havde medført, at regeringen indgik en aftale med den almene sektor om aktivering af midlerne i Landsbyggefonden, således at Landsbyggefonden indgår i finansieringen af et øget alment nybyggeri, og i forbindelse med finansieringen af en forstærket indsat over for de udsatte almene boligområder.

Samtidig hermed viste en undersøgelse udarbejdet af Landsbyggefonden, at der er behov for et markant kvalitetsløft i den almene sektor med henblik på at skabe et attraktivt udvalg af boliger, der kan tiltrække for eksempel børnefamilier og såkaldte unge ældre.

Det var indbetalingerne som følger uamortiserede lån som, der såfremt de nuværende udgiftsforpligtelser videreførtes, ville føre til et øget råderum for Landsbyggefonden.

Landsbyggefondens indtægter i form af pligtmæssige bidrag fordeles på tre principielt adskilte kasser, der hver har sit dækningsområde: Trækningsretten, moderniseringsfonden og landsdispositionsfonden. Indbetalingerne for uamortiserede lån overføres til landsdispositionsfonden.

Trækningsretten er en slags opsparingskonto, hvortil 60 % af de pligtmæssige bidrag overføres til brug for forbedrings- og opretningsarbejder i den indbetalende boligorganisations afdelinger. Lovforslaget berører ikke boligorganisationernes trækningsret.

Moderniseringsfonden dækker udgifter til løbende ydelsesstøtte til lån til finansiering af byggeskaderenovering m.v. 27,5 % af de pligtmæssige bidrag overføres hertil. Siden Landsbyggefondens overtagelse af byggeskadestøtten fra staten i 1991 er der ydet støtte til et årligt investeringsomfang på knap 1 mia. kr. Det er forudsat, at denne investeringsaktivitet fortsætter frem til og med 2005 til dækning af de afledte investeringer som følge af omprioritetsordningen.

32

Landsbyggefonden anvendes til driftsstøtte til problemramt byggeri, dels som kapitaltilførsel, dels som løbende driftsstøtte i form af bl.a. huslejesikring og huslejebidrag. 12,5 % af de pligtmæssige bidrag samt alle indbetalinger fra uamortiserede lån overføres hertil.

Lovforslaget inddrager således disse midler, idet Landsbyggefondens råderum for deres anvendelse udvides til ovennævnte områder.

Vi anførte, at vi principielt mente, at der ikke bør være forskel på den privatøkonomiske effekt af at bo i almene boliger, der er kollektivt ejet, eller at bo i ejerboliger, der er privat/enkeltmands ejet.

I lejeboliger ophører beboerens betaling af kapitalydelser, når lånet er uamortiseret. I de almene boliger ophører beboernes betaling af kapitalydelser ikke. Det må

7.3.

da i det mindste være et krav, at beboernes kapitalydelser derefter så reserveres deres egne boligområder.

Det var organisationens krav, at alle boligformer, det være sig nybyggede eller ældre andelsboliger eller nybyggede og ældre ejerboliger, skal bidrage til den fælles samfundsforpligtelse det er at fremskaffe billige nye boliger. Et sådan element indgik desværre ikke i forslaget. Det forudsættes således helt naturligt, at den svagest stillede befolkningsgruppe, når det gælder indkomster, indtager en central plads i finansieringen af den fælles boligforsyning.

Vi anbefalede, at støtten til lejen i nyt alment boligbyggeri forøgedes, således at alment boligbyggeri i højere grad end i dag kunne tiltrække lav - og mellemindkomstgrupper, der er svagt stillede, når det gælder den individuelle boligstøtte.

VK regeringens forslag til aktivering af Landsbyggefondens midler

VK regeringen førte i 2002 forhandlinger med Boligselskabernes Landsforening med henblik på at opnå en aftale om aktivering af Landsbyggefondens midler.

Udgangspunktet var: • •

Landsbyggefonden skal overtage statens merudgifter til almennyttigt boligbyggeri som følge af nedsættelsen af den kommunale grundkapital Det foreslås derfor, at fonden på sigt deltager i finansieringen af det almene byggeri. Det foreslås, at Landsbyggefonden refunderer staten et beløb, svarende til statens samlede merudgifter som følge af nedsættelsen af grundkapitalen fra 14 til 7 pct. af anskaffelsessummen i perioden 1. januar 2002 til 14. juni 2004. I merudgiften er indeholdt dels den direkte merudgift som følge af nedsættelsen i forhold til den indbudgetterede aktivitet dels hele merudgiften som følge af den øgede byggeaktivitet og de stigende priser.

Til gengæld skulle Landsbyggefonden have mulighed for at yde støtte til renovering og forbedring i

•

7.4.

•

nedslidte almene afdelinger indenfor en årlig ramme på 1,1 mia. kr. allerede i perioden 2003 – 2008. Da Landsbyggefonden ikke har penge til at finansiere en sådan renoveringsindsats blev det foreslået, at Landsbyggefonden fik mulighed for at optage lån med statsgaranti til finansiering af udgifterne.

Herudover skulle Landsbyggefonden yde tilskud til ansættelse af beboerrådgivere i udsatte almene boligafdelinger.

Der blev ikke opnået enighed om disse vilkår, og regeringen fremlagde i høringsform herefter vilkårene i form skitser til lovforslag. Efterfølgende indgik forslaget med ændringer i den boligpolitiske aftale omtalt i afsnit 1.7., og det blev vedtaget den 10. december 2002. SF og EL indstillede forligsforslaget til forkastelse.

Andelsboligerne med øget andelsboligbyggeri

SR regeringen øgede kvoten for støttede private andelsboliger fra 1.000 boliger til 1.800 boliger årligt i perioden 2002-2006. Dette niveau blev fastholdt efterfølgende, også af VK- regeringen.

der tilvejebringes et særligt tilskud til lavindkomsternes indskud og at der fastsættes et loft over anskaffelsessummen, kan denne boligform afhjælpe lavindkomsternes boligmangel. Vi foretrækker, at det almene boligbyggeri fremmes.

Vi har anført, at såfremt det sikres, at en del af de nyopførte andelsboliger opføres som mindre boliger, at

8.

Salg eller medeje af almene boliger

8.1.

Salg af almene boliger, forslag fra V og K.

Venstres boligpolitiske ordfører Rikke Hvilshøj fremlagde på vegne af Venstre og Det konservative Folke-

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

partis den 22. marts 2000 og den 30. januar 2001 et beslutningsforslag, hvorefter det ønskes, at Folketinget

33

pålægger SR regeringen at fremsætte lovforslag om, at beboere i almene boliger får ret til at overtage boligen på ejer- eller andelsbasis.

Efter forslaget skulle provenuet for salget tilgå den almene boligforening, som skal beslutte, hvad provenuet kan anvendes til. I første omgang anføres det, at det vil være nærliggende at anvende provenuet til at dække boligforeningens udestående lån og forpligtelser i den frasolgte bolig. Derudover kan provenuet også anvendes til at bygge nye boliger, renovering af eksisterende boliger, kvarterløftprojekter inden for boligforeningen, beplantninger i området mv.

Vi har længe været klar over, at Venstre arbejdede med dette forslag. Allerede i 80’erne, hvor regeringen havde en boligminister, der hed Thor Pedersen (V), luftede Venstre tanker om at begynde at sælge ud af de almene boliger.

By- og Boligminister Jytte Andersen afviste Venstres og De Konservatives forslag, bl.a. med henvisning til, at forslaget vil føre til, at kommunerne kommer til at råde over færre og færre boliger, som skal bære en social forpligtelse, men ministeren sagde, at man var positiv overfor at eksperimentere med en blanding af private og almene boliger, når der bygges nyt. Den al-

8.2.

mene sektor var allerede i gang hermed med de såkaldte medejer-boliger.

Vi påpegede, at der både eksternt og internt i den almene sektor må ændres politik, for at imødegå det pres, som det borgerlige initiativ vil rejse hos beboerne i den almene sektor.

For det første var det vigtigt, at folketinget sikrede, at der gennemføres en mere lige balance i økonomien knyttet til valg af boligform. Her er ofte peget på behovet for en beskatning af kapitalgevinsterne i ejerboligerne til at sikre denne balance mellem ejer- og lejeboliger. Vi kunne nu yderligere pege på, at ikke bare OECD, men også vismændene i deres seneste rapport ud fra et fordelingssynspunkt pegede på det oplagte behov for en sådan kapitalgevinstbeskatning. Men også internt i den almene sektor må der ske forandringer.

Vi har ønsket, at afdelingsbestyrelserne får større indflydelse. Det skal være muligt for lejerne at beslutte en øget decentralisering, eventuelt opdeling i flere afdelinger samt skift af administration. Derudover har vi peget på, at der i nogle almene boligorganisationer er et behov for at få en forståelse af, at beboerne og afdelingsbestyrelserne har behov for en partsrådgiver.

BL ’s modeller for nye ejerformer

På BL’s kongres i maj 1999 blev BL’s bestyrelse bemyndiget til at nedsætte et udvalg, der skulle se på økonomisk ligestilling om på den almene boligs konkurrenceevne. Samtidig ville BL undersøge renoveringsbehovet i den almene sektor. Begge initiativer kan ses som svar på VK’s ønsker om salg og det faktum, at Landsbyggefonden fra 2008 begynder at råde over betydelige ressourcer.

For Lejernes LO var det et stort skridt fremad, at BL vedtog at se nærmere på konkurrenceforholdene mellem ejer- og lejerboligen. I mange år har dette været et fokuspunkt for LLO, og det siger sig selv, at når en stor organisation som BL vælger at putte økonomiske resurser i en nærmere analyse, er det et vældigt fremskridt.

I sin indstilling skriver BL, “Der kan næppe i overskuelig fremtid forventes gennemført grundlæggende ændringer i konkurrenceforholdene mellem ejer- og lejeboligen. Den almene boligs fremtid på boligmarkedet kan derfor heller ikke alene baseres på krav om sådanne ændringer og på krav om fastholdelse af samfundets boligsociale forpligtelser, samt en modstand mod udsalget af almene boliger. Vi må i stedet selv komme med et bud på, hvordan de almene boligområder kan være et boligtilbud for alle. Et vigtigt skridt vil

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

være at kende de indbyggede muligheder og fordele de forskellige ejerformer kan have, men grundlæggende sørge for en meget beder blanding af ejerformerne og uden at det fører til udsalg af boliger”.

BL anså det for urealistisk med det siddende folketing at forestille sig en beskatning af kapitalgevinsterne i ejerboligsektoren. Dette gjaldt uanset man mente, at det var herigennem, at der effektivt kunne sikres en økonomisk balance mellem boligformerne.

I stedet fremlægger BL to modeller for medejerboliger, den ene baseret på et forsøgsbyggeri med beboerbetalt og beboervalgt interiør med forudsat afskrivning/indeksering) og den anden baseret på nybyggeri med forøget og indekseret beboerindskud. (20 % indskud, længere afskrivning, indeksering).

Vi har anført, at vi fandt at hele hensigten med den almene boligform undergraves. BL’s modeller ligner en slag andelsboliger i den almene sektor, hvilket vil betyde, at boligerne mister deres hidtidige kendetegn ved at være nonprofit og tilgængelige for alle. Vi har i stedet peget på andre politikker, såsom spredning af den boligsociale forpligtelse til andre boligformer, muligheden for at arbejde med anvisningsreglerne, og behovet for en økonomisk ligestilling gennem indgreb overfor ejerboligens kapitalgevinster.

34

8.3.

Lovforslag om medeje og råderet fra SR regeringen

SR regeringen følger d. 24 oktober 2001 op på BL ’s forslag ved at fremsætte et lovforslag om medejerboliger og øget råderet.

Medejerboligen foreslås som en ny type almen lejebolig, hvor lejeren betaler et medejer indskud. Indskuddet skal altid ligge mellem 10-18 % af prisen for den nybyggede bolig. Hertil kommer så det almindelige beboerindskud på 2 %.

Når en medejer flytter, tilbagekøber boligorganisationen medejerandelen til en garanteret pris og boligen genudlejes til den næste medejer. Medejerboliger kan højst udgøre 50 % i en ny bebyggelse og 25 % ved udlejning af eksisterende boliger i en afdeling. Kommunalbestyrelsen skal godkende boligorganisationens beslutning om at etablere medejerboliger.

Forslaget blev inden fremsættelsen i folketinget sendt i høring. Vi svarede den 17. august 2001, at vi finder det tilfredsstillende, at boligministeren er opmærksom på den uheldige ensidige udvikling i beboersammensætningen i de almene bebyggelser. Imidlertid er vi ikke enig i boligministerens forslag til ændring af denne udvikling.

Medejerboliger vil ikke være et tilbud for lavindkomsterne. Medejerboliger er et tilbud, der skal forsøge at give de bedre stillede lejere nogle af de gevinster og fordele, som beboere i andelsboligen og ejerboligen har. Frem for på denne måde at unddrage en del af den almene sektors boliger fra lavindkomsterne, burde regeringen i stedet fremlægge forslag, hvorefter skattelovgivningen og boliglovgivningen indrettes således, at der for mellemindkomst- og højindkomstgruppen ikke findes særlige økonomiske gevinster ved at vælge ejer/andelsbolig frem for lejerboligen.

8.4.

• • • • • •

• • • •

Godtgørelsesbeløbet forhøjes fra 40.000 kr. til 80.000 kr. og indekseres med udviklingen i nettoprisindekset.

Afskrivningsperioden forlænges til 20 år.

Bundfradrag og mindstebetalingsbeløbet ophæves.

Positivlisten ophæves og råderetten udvides til alle forbedringsarbejder i boligen.

Råderetten indskrænkes til ikke at omfatte hårde hvidevarer (omfattes i stedet af en installationsret).

Regler om, at der ikke ydes godtgørelse for særlige luksusprægede arbejder ophæves, hvorimod reglen om, at råderetsarbejderne ikke må fratage boligen dens karakter af almen bolig opretholdes.

De gældende regler præciseres, således at de udtrykkeligt kommer til at omfatte den individuelle kollektive råderet.

Afdelingsmødet beholder sin kompetence til at beslutte hvilke arbejder, der skal kunne udføres uden for boligen.

Der ydes fortsat for forbedringsarbejder.

Der indføres en ret for lejeren til at udføre skillevægsarbejder, dog med visse begrænsninger for så vidt angår bærende skillevægge. Der bliver ikke pligt til reetablering ved fraflytning.

Vi bemærkede, at det var et stort fremskridt at udvide råderetten for lejerne. Det er et længe fremsat ønske fra organisationen som nu ses realiseret. Vi kunne derfor med få forslag til ændringer tiltræde det fremlagte forslag til høring.

Dog foreslog vi, at råderetten ikke alene kom til at omfatte arbejder i boligen, men også arbejder uden for boligen såsom carporte, udestuer og inddækning af altaner.

Salg af almene boliger, VK regeringens forslag

VK regeringen startede i 2002 med et frontal angreb på den almene sektor. Den 2. januar var Finansminister Thor Pedersen bredt ude i medierne med en bastant melding om, at beboerne i de almene boliger skal have ret til at købe deres bolig. På denne måde åbnede Thor Pedersen for en debat om VK regeringens valgoplæg og regeringsgrundlag.

8.5.

Med hensyn til råderetten foreslog Boligministeren Lotte Bundsgaard følgende ændringer:

I regeringsgrundlaget står, at »Der vil blive nedsat et udvalg til at forberede denne reform. Udvalget skal have færdiggjort sit arbejde senest den 1. januar 2003«.

Udvalget blev dernæst alene sammensat af medlemmer fra forskellige ministerier, og andre organisationer vil først blive hørt, når udvalgsarbejdet i realiteten ligger færdigt.

Salg af den almene bolig, LLO notat og møde med udvalget

På det første orienterende møde i udvalget den 11. december 2002 fremlagde vi et principielt LLO notat, indeholdende en kort oversigt over forskellige aspekter af regeringens forsalg om salg af almene boliger.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Notatets indhold refereres nedenfor. Vi valgte at disponere notatet således, at vi i indledningen kort redegjorde for den grundlæggende ide med almene boliger, derefter gennemgik vi regeringens motiver til salg af boliger, en oversigt over udvalgte samfundsmæssige konsekvenser, og til sidst vort forslag til politiske tiltag

35

i den almene sektor. Vore synspunkter vedrørende den almene lejelov og forslag til forenkling er omtalt i af-

8.5.1.

snit 4.

VK regeringens motiver

Med hensyn til VK-regeringens motiver til salg af almene boliger, anførte vi, at VK-regeringen har bl.a. fremført tre overordnede motiver for salg af almene boliger til f.eks. ejerboliger eller andelsboligforeninger.

forbindelse med omsætningen af boligen (andelsboligen).

Det er målet at gøre beboerne mere lykkelige, et ønske om at stimulere vedligeholdelsen af de almene boliger og et ønske om at forbedre beboersammensætningen i de almene boliger.

Boligejeren slipper for den solidariske forpligtigelse, der er tillagt de almene boliger, hvorefter en del af boligerne i karréen skal anvendes til boligsocial anvisning eller hvor lejeren gennem bidrag til Landsbyggefonden finansierer samfundets forpligtigelse til at tilvejebringe lejeboliger.

Det er som bekendt et ideologisk valg, om egen interessen skal fremmes på bekostning af fællesskabets interesse og det er en udokumenteret antagelse, at ejere er mere lykkelige.

Lejernes LO finder, at der grundlæggende skal være et bredt udbud af boligformer til befolkningen. Men salg af almene boliger betyder skift til en boligform, som udelukkende tilgodeser familier med en god økonomi.

Ejerboligen antages at tilfredsstille det såkaldte ejergen, uden at dette er nærmere forklaret. Det er måske slet og ret det lotteri, der ligger i muligheden for gevinst/tab ved modernisering og vedligeholdelse af boligen, og det markedsbestemte lotteri om kapitalgevinster, hvor boligejerens opsparing er i spil.

Når det gælder vedligeholdelse og modernisering af boligerne, er der intet belæg for at påstå, at parcelhuseller ejerlejlighedsejere vedligeholder/moderniserer mere end beboere i almene boliger, tværtimod. Dette er eftervist af Statens Byggeforskningsinstitut og i forbindelse Projekt Renovering.

Ejerboligen kan også drage nytte af sort arbejde i forbindelse med et arbejde på boligen og sorte penge i

De almene boliger er trods en svag økonomisk fundering beboermæssig kendetegnet ved at udvise en jævn løbende vedligeholdelse og en god standard.

8.5.2.

Samfundsmæssige konsekvenser af salg af almene boliger

Udbuddet af billige, gode lejerboliger formindskes.

Det er åbenbart, at sælges ældre almene boliger falder udbuddet af billige boliger til boligsociale formål. Uanset at der skal nybygges en ny almen bolig hver gang, så vil udbuddet af billige boliger falde.

De nye dyrere lejeboliger til boligsociale formål betyder ekstra udgifter til boligsikring og boligydelse for det offentlige. For de grupper af boligsøgende, der ikke er berettiget til individuel boligstøtte, betyder ombytningen et fald i rådighedsbeløbet efter boligudgift og skat.

Salg af almene boliger harmonerer meget dårligt med boligbehovet, der netop peger på et behov for flere lejeboliger. Lejeboligmanglen er nu så voldsom, at kommunerne må indlogere på hotel.

Udenlandske erfaringer med salg af sociale boliger viser, at de bedste boliger sælges først. Tilbage bliver de dårligste boliger.

Ghettoiseringen forstærkes Såfremt salg af almene boliger ikke kombineres med en 1 til 1 løsning af nybyggeri af almene boliger vil salget betyde, at de tilbageblevne almene boliger i hø-

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

jere grad skal dække den boligsociale opgave. Det medfører en øget ghettoisering af de almene boliger.

Det forstærker grundlaget for, at ghettocentre udvikler sig til urocentre med bysamfund, hvor uro, vold og utryghed let kan udvikles.

Beboerdemokratiet begrænses Salg af almene boliger betyder, at der indenfor samme almene boligorganisation eller afdeling vil være både ejerboliger og lejeboliger. Det skaber konflikt, idet der er væsentligt forskellige motiver for de respektive lejere og ejere. F.eks. vil den rationelle boligejer i beslutninger om udgifter på boligen inddrage overvejelser knyttet til konjunkturer og gevinstmuligheder. Ingen ønsker f.eks. at forbedre sin bolig, hvis konjunkturerne er faldende. I 80’erne under den tidligere borgerlige regering vendte konjunkturerne så drastisk, at over halvdelen af boligejerne blev insolvente. Dette vil selvfølgelig lamme den nødvendige løbende moderniseringsog vedligeholdelsesaktivitet i et boligområde. Omvendt vil store konjunkturgevinster til boligejerne medføre økonomiske særfordele, som de øvrige beboere ikke kan drage nytte af. Uligheden vil tydeligt springe frem og danne spændinger i boligområderne

36

Mobiliteten forringes Af hensyn til en dynamisk samfundsudvikling er det vigtigt, at befolkningen er rimelig mobil. Undersøgelser af de gennemsnitlige botider i de forskellige boligformer viser, at ejerboligen har langt længere botid end lejeboligen. Med andre ord, lejere er mere mobile end boligejere.

Samfundsøkonomisk stabilitet Det har været en fordel for en konjunkturudjævnende politik, at lejeboligandelen i Danmark udgør knap 50 %. De internationale erfaringer i lande, hvor boligejerne udgør en større andel af boligmassen viser, at konjunktursvingninger slår stærkere igennem, fordi boligmarkedet hurtigt opsuger konjunkturbevægelser.

Indførelsen af flexlån i ejerboligsektoren i dag gør ejerboligmarkedet meget følsomt overfor konjunktursvingninger og dermed kan ejerboligernes belånings-

8.5.3.

forhold uddybe et konjunkturudsving. Jo højere andel af ejerboliger, jo mere forstærkes konjunktursvingningerne.

I forbindelse med udviklingen i priserne i ejerlejligheder har økonomer fra kreditforeningerne og byggeerhvervene anført, at denne prisudvikling risikerer at skade konkurrenceevnen. De højere boligpriser medfører højere lønkrav. På sammen måde vil en overgang fra lejeboliger til ejerboliger medføre højere løbende boligudgift.

Hvis man bare forestiller sig et salg af almene boliger i en størrelsesorden af 25.000 boliger årligt, vil erstatningsbyggeriet af almene boliger, såfremt der skal erstattes i forholdet 1-1, medfører en så markant belastning af bygge- og anlægssektoren, at den samfundsøkonomiske målsætning om stabile priser er truet.

Lejernes LO’s forslag – styrk den almene bolig

I stedet for at sælge de almene boliger skal regeringen forbedre den almene sektors funktion og styrke de almene boligers konkurrenceevne overfor almindelige indkomster.

Det skal ske igennem en række konkrete tiltag såsom bedre beboerdemokrati, forhandlingsret til afdelingerne, øget individuel råderet, privatøkonomisk balance mellem ejere og lejere og en spredning af den boligsociale anvisning.

Den individuelle boligstøtte har alene til opgave at sørge for, at lavindkomsterne kan opnå et højere boligforbrug end de ellers ville kunne opnå.

Den privatøkonomiske balance har til opgave at sørge for, at forholdet for mellemindkomsterne mellem reguleringsgevinsten i lejeboliger og subsidier via ejendomsværdiskatten til ejerbolig balanceres, så der ikke er særlige økonomiske gevinster eller tab ved at vælge den ene boligform frem for den anden.

Bedre beboerdemokrati Regeringen bør forbedre beboerdemokratiet i den almene sektor ved at give afdelingsbestyrelserne øget beføjelser i forholdet til boligorganisationen. Det drejer sig bl.a. om beslutninger om afdelingens størrelse, ansættelse/afskedigelse af vicevært, valg af administration og anvisning af boliger. Samtidigt bør reglerne for lejernes organisering forbedres, således at en partsrådgivning får bedre muligheder.

På denne måde vil udviklingen i beboersammensætningen i de forskellige bebyggelser ikke længere lide af det problem, at privatøkonomiske overvejelser leder til valg af den ene boligform frem for den anden. Valget bliver mere frit.

Øget individuel råderet Øget individuel råderet handler om at give beboerne en større mulighed for selv at beslutte, hvilke arbejder de ønsker at udføre i deres bolig. Lejernes LO anbefalede den forrige regerings forslag til udvidelse af den individuelle råderet udvidet, og anbefaler gerne en udbygning heraf.

Den store offentlige støtte til opførelse og drift af almene boliger (murstensstøtten) giver lejerne en reguleringsgevinst. Reguleringsgevinsten modsvares fuldt ud jf. vismændenes beregninger i den seneste forårsrapport 2001 med subsidier til ejerboligen i form af halvering af ejendomsværdiskatten.

Privatøkonomisk balance Det bør sikres, at der er en privatøkonomisk balance mellem økonomien for en mellemindkomstfamilie i henholdsvis ejer- og lejebolig, uden at den individuelle boligstøtte inddrages i beregningen.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Den boligsociale opgave Det er urimeligt, at det alene er almene bebyggelser, der skal varetage den boligsociale opgave.

Derfor er den boligsociale opgave ikke samfundets belønning eller modregning for reguleringsgevinsten.

Tværtimod tilvejebringer lejerne i den almene sektor helt gratis denne ekstra samfundsydelse.

Det er rimeligt, at der indføres en betaling til afdelingerne i den almene sektor for den boligsociale anvisning. Den boligsociale anvisning skal spredes til de øvrige boligformer, sådan at alle boligkvarterer, uanset

37

det er leje, andels- eller ejerboligkvarterer, bidrager

8.6.

med boliger til den boligsociale opgave.

BL undersøgelse, salg af almene boliger

Et stort analysearbejde iværksat af BL om konsekvenserne af VK regeringens forslag om salg af almene boliger kulminerede den 25. november 2002, da fire digre rapporter med analyser blev sendt til økonomi- og erhvervsminister Bendt Bendtsen m.v.

munes boliger har forringet mulighederne for lavindkomstgrupper, og at KPMG Consulting, med bistand på enkelte delanalyser fra ejendomsmæglerfirmaet Sadolin & Albæk, udarbejdede en økonomisk analyse vedrørende salg af almene boliger i Danmark.

Analyserne, der er bestilt af BL’s bestyrelse, og som har kostet ca. 3. mio. kr., er udarbejdet for at sikre en ordentlig belysning af nogle af de alvorlige konsekvenser af et salg af almene boliger. BL har, ligesom Lejernes LO, forgæves forsøgt at få sæde i det udvalg, som skal behandle et forslag, men regeringen ønskede ikke at inddrage vores viden og erfaringer. Derfor har BL foranlediget, at SFI udarbejdede analyser om den kommunale anvisning af almene familieboliger, salg af almene boliger og boligsituationen for lavindkomstgrupper og en analyse om salget af Københavns Kom-

Senest har BL købt en række forskere ved Geografisk Institut til at analysere udlandets erfaringer med salg af almene boliger.

8.7.

Helt eller delvist salg af offentligt ejede boligejendomme er ikke et ukendt fænomen, hverken i udlandet eller i Danmark. I flere vesteuropæiske lande er der på forskellig vis sket et frasalg af offentligt ejede boliger inden for de seneste årtier. I Danmark er der i forbindelse med en større sanering af Københavns kommunes økonomi gennemført et salg af de kommunale boliger.

Udvalgsrapport om salg af almene boliger

Den 30. maj 2003 fremlagde VK regeringens udvalg sin rapport. Vi udsendte til afdelingerne og hovedbestyrelsen udvalgets resumé samt vore kommentarer.

Den 12. august 2003 fremsendte vi vort høringssvar. Vi anførte her følgende:

Vedr.: Beslutningen om salg Efter udvalgets forslag skal den enkelte afdeling eller boligorganisation beslutte, at der kan sælges i den enkelte afdeling. Såfremt den enkelte afdeling alene kan beslutte salg, er der efter Lejernes LO’s opfattelse tale om ekspropriation, idet det er boligorganisationen, der har ejerbeføjelserne.

Vedr.: Overtagelsesprisen Udvalget forslår blandt andet, at boligen kan overtages til markedspris, men at 30 % af salgsprisen først forfalder ved videresalg.

Som det fremgår af udvalgets analyse, er der stor forskel på, hvilke lejere, der har mulighed for at købe.

Nogle lejere vil endda falde i boligudgift, hvis de køber.

Lejernes LO vurderer, at det især bliver de billige attraktive eller ældre boliger, som alt i alt er forholdsvis fordelagtige for lejerne at købe. Nyere opførte boliger og boliger beliggende i meget attraktive områder bliver for dyre for de fleste af de lejere, der bor i disse boliger.

Hermed indebærer udvalgets forslag, at billige gode lejeboliger forsvinder fra lejeboligforsyningen.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

Udvalget forslår markedspris, både ved overtagelse og salg som ejerbolig eller andelsbolig. Det betyder også, at andelsboligernes maksimalprissystem er afskaffet for disse boliger. Når andelsboligerne senere skal sælges, kan det ske til markedspriser. Der vil dermed gælde meget forskellige prisfastsættelsesregler for andelsboligerne i Danmark. På sigt vil det være en undergravning af det maksimalprissystem, der i dag gælder i andelsboligsektoren.

Lejernes LO kan ikke tilslutte sig, at dette maksimalprissystem undergraves, idet følgen vil være, at det bliver betydeligt sværere for lavindkomster at finde en passende bolig, der er til at betale.

Vedr.: Antallet af solgte boliger Udvalget anslår, at der med den støttede model vil blive tale om et salg på i alt 60.000 boliger eller 12 % af de almene boliger. Lejernes LO mener, at det er en kraftig undervurdering.

Det er Lejernes LO’s vurdering, at der bliver tale om et langt større salg. Udvalgets beregninger er alene baseret på beregning af en pris, lejerens indkomst og boligomkostningerne.

Derudover har en række andre forhold betydning. Det drejer sig f.eks. om, at lejere kan vælge at købe sig fri for den boligsociale forpligtelse og de hermed forbundne udgifter for afdelingen. Det erindres, at samfundet ikke betaler den almene sektor for den boligsociale opgave, idet ”murstenstøtten” til sektoren alene modsvarer ”murstenstøtten” til de øvrige boligformer.

38

Derudover har det betydning, at andelsboligen (som kollektivt ejes af den private andelsboligforening) kan gå i arv, ligesom ejerboligen, beboeren kan ofte vælge næste beboer og endelig er råderetten større og bredere i andels/ejerboligen.

Hvis der ikke sikres et mere lige valg på disse områder, vil frasalget af almene boliger efter vor opfattelse blive mere end det dobbelte af det skøn, udvalget er nået til.

Vedr.: Anvendelsen af provenuet ved salg Udvalget foreslår, at nettoprovenuet ved salg skal anvendes til nyt alment boligbyggeri. Ved et beregnet samlet salg på i alt 60.000 af de godt 500.000 almene boliger skønner udvalget, at provenuet kan finansiere 24.000 nye almene boliger. Hvor mange ekstra boliger det bliver årligt er ikke oplyst.

Regeringen skønner i sin boligpolitiske femårsplan, at det almene familieboligbyggeri vil ligge i en størrelsesorden af 2.700 boliger årligt, lidt højere nu her i år 2003 på grund af kommunernes fremrykning af alment boligbyggeri.

Lejernes LO er af den opfattelse, at salget for det første ikke vil medføre et væsentligt øget nybyggeri. Det skyldes, at meget tyder på, at regeringen vil trække staten helt ud af finansieringen af nybyggeriet og i stedet for lade støtte til nybyggeri af alle almene boliger finansieres af provenuet af salg af almene boliger.

For det andet får kommuner ikke styrket sin interesse i at bygge alment. Udvalgets forsalg sætter ikke ind med effektiviseringer, der får øget lysten til at bygge almene boliger. Der vil forsat være mange kommuner, som kan og vil smyge sig uden om den boligsociale opgave.

Regeringens forslag er, som også Boligselskabernes Landsforening har påpeget, formentlig først og fremmest en måde at finansiere nogle statslige besparelser på nybyggeriet af almene boliger. Hermed overlader regeringen finansieringen af nybyggeriet til den almene sektor. Dette finder Lejernes LO er en groft urimelig særskat på lejerne i den almene sektor. Alle boligformer bør efter vor opfattelse være med til at finansiere nybyggeriet af almene lejeboliger.

Vedr.: Varetagelsen af de boligsociale opgaver Udvalget påstår, at den samlede boligmasse vil forøges med reformen. Det gælder ikke for den samlede masse af lejeboliger. Den vil blive mindre, fordi der efter udvalgets forslag ikke bygges så mange lejeboliger, som der sælges. Udvalgets model erstatter ikke de billige forsvundne lejeboliger med et tilsvarende antal nye lejeboliger. Hver gang 100 billige boliger sælges erstatter man med 40 alt for dyre nybyggede almene boliger.

Hvis regeringen derudover, som nævnt ovenfor, benytter provenuet af salget til at spare på den statslige støtte til nybyggeriet, så bliver der reelt tale om et betydeligt fald i tilgangen til den almene lejeboligmasse.

I stedet for på denne måde at udhule den almen lejeboligmasse foreslår Lejernes LO, at regeringen gør det almene nybyggeri mere populært, og at regeringen gennem kvoter og sanktioner til kommuner, der ikke vil bygge, tvinger kommunerne til at bygge almene boliger.

Der er ikke i rapporten vurderet i hvilket omfang salget vil føre til at hele afdelinger overgår til andelsboligstatus eller ejerlejlighedsstatus, dog vurderes det, at andelsboligovertagelse vil være den mest sandsynlige.

Dermed er regeringens målsætning om blanding af beboerne ikke tilstrækkelig belyst i rapporten.

Der vil ikke med udvalgets forslag blive tale om bredt blandede boligkarreer, hvor ejere, lejere og andelshavere bor dør om dør i samme ejendom. Det bliver efter Lejernes LO’s opfattelse ikke udviklingen. I stedet vil de egnede bebyggelser til salg helt skifte ejerform og forlade den almene sektor.

Effekten bliver, at de bedste og billigste klumper af den almene boligmasse tages ud af den almene boligforsyning til skade for kommunernes mulighed for boligsocial anvisning og med den effekt, at boligghettoerne øges i de resterende almene boligområder.

Udvalgets forslag forværrer ghettodannelsen betydeligt og den medfølgende utryghed bør regeringen tage stilling til. Svaret er ikke mere politik, men flere lejeboliger til en pris, der kan betales og et tilstrækkeligt udbud af lejeboliger, så kommunens boligsociale anvisning ikke medfører nedbrydning af kvarterer.

9.

Forslag vedrørende byfornyelsen mv.

9.1.

Ændrede finansieringsregler m.v. for byfornyelse

Et flertal i folketinget bestående af Socialdemokratiet, Venstre, Kristeligt Folkeparti, Dansk Folkeparti, CD, det Radikale Venstre og det Konservative Folkeparti

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

vedtog den 25. oktober 2000 SR regeringens forslag om ændrede finansieringsregler m.v. for byfornyelse.

39

Det vedtagne forslag indeholdt heldigvis ikke den ændring af konsulentbistanden til aftalt boligforbedring, som indgik i det oprindelige forslag. Det var tilfredsstillende for os, idet vi havde peget på, at det ville skade konsulentbistanden, hvis det statslige tilskud til denne blev fjernet.

SF vedtog hverken at stemme for eller imod lovforslaget, men vil dog stemme for de stillede ændringsforslag. Enhedslisten kunne ikke støtte lovforslaget, fordi

9.2.

Byudvalgets nye modelområder

SR regeringen nye by- og boligminister Lotte Bundsgård fik i 2001 gennemført, at der blev afsat 70 mio. kr. til indsats i Byudvalgets nye modelområder. Områderne stod over for store boligsociale udfordringer. Der er en høj koncentration af mennesker på overførselsindkomst, en høj andel af beboere med flygtninge- el-

9.3.

Forslaget havde ingen konsekvenser for lejerne, idet lejen og reguleringen heraf samt den permanente lejeforhøjelse efter aftrapning af ydelsesbidraget fortsat vil blive beregnet på grundlag af ydelsen på det oprindelige lån. Forslaget blev vedtaget den 16. maj 2002.

Styrkelse af kommunens incitamenter, ændret aftrapning mv. i byfornyelsen

Et flertal bestående af V, S, DF, KF, RV og KrF vedtog den 10. december 2002 som led i en boligpolitisk pakke en række forslag, som forringede byfornyelsen.

Det boligpolitiske forlig om byfornyelsen mv. indebar, at der i 2003 blev lagt et generelt loft på 60 % over den del af investeringsrammen, der vedrører tabs - og refusionsudgifterne. Dette loft sænkes herefter til 50 % i 2004 og i følgende år. Valsetaktreguleringen af bebo-

9.5.

ler indvandrer-baggrund og problemer med kriminalitet og misbrug.

De 5 modelområder blev Randers Kommune (Randers Nordby), Ishøj Kommune (Byen ved stranden), Høje Taastrup Kommune (Tåstrupgaard, Charlottekvarteret og Gadehavegård), Esbjerg Kommune (Kvaglund) og Københavns Kommune (Tingbjerg og Utterslevhuse).

Ændrede omprioriteringsmuligheder mv. i byfornyelsen

Den 13. marts 2002 foreslog VK regeringen en ændring af byfornyelsesloven med henblik på at øge den private udlejers incitament til at gennemføre omprioriteringer af byfornyelseslån i ejendommen. De lån der er tale om, er realkreditlån optaget af ejeren til finansiering af de værdiforøgende forbedringsudgifter i sanerede og byfornyede ejendomme.

9.4.

lovforslaget betyder dårligere vilkår for andelsboligforeningernes byfornyelse, risiko for kommunal overbudgettering i forbindelse med byfornyelsessager, og i almindelighed gøre byfornyelsen mere overskuelig. SF understregede, at man ikke var tilfreds med den rolle den forhandlede finansiering man har i byfornyelsen, og at man ønsker, at boligministeren nøje følger udviklingen på dette område. Forhandlet finansiering fører ifølge SF til alt for få situationer, hvor udlejeren bidrager mere til byfornyelsen end oprindelig fastsat.

erbetalingen erstattedes af en fuld regulering, således at beboerbetalingen hvert år forhøjes med den laveste af pris- eller lønudviklingen. Støtteperioden blev forkortet, således at der i fremtiden udbetales fuld støtte i 5 år efterfulgt af en aftrapningsperiode på 5 år. Vi protesterede mod disse forringelser for lejerne ved høringssvar den 18. oktober 2002.

Udvalgsrapport om byfornyelsen

Lige før sommerferien 2003 indstillede et regeringsudvalg under Erhvervs- og Boligstyrelsen en række forslag, der markant vil forrykke lejernes retsstilling i byfornyelsen fremover. Såfremt regeringen følger sit udvalgs forslag vil det indebærer følgende:

Huslejen, der i dag stiger med 5 % af forbedringsdelen, stiger i stedet med 9,5 %, idet lejen skal beregnes på baggrund af et 20 lån med en løbetid på 20 år. Udlejeren får herudover fra år 21 til 30 en væsentlig ekstragevinst.

Lejernes vetoret bortfalder.

Kommunens muligheder for at give påbud til ejerne om at istandsætte ejendommen med støtte bortfalder.

Lejelovens regler for lejefastsættelsen skal følges. Det er en væsentlig uklarhed, at det ikke er fastlagt, hvilken rolle BRL § 5.2 skal have i forbindelse med huslejefastsættelsen, fx ved senere genudlejning.

Byfornyelsesboligsikringen afløses af en ringere indfasningsstøtte. Nye beboere skal betale fuld leje uden indfasningsstøtte.

Huslejeloftet i byfornyelsesloven (sammenligningslejen) bortfalder Der ydes ingen støtte til forbedringsdelen af investeringen.

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

40

Vedligeholdelsesdelen støttes med et kontant tilskud, som kommunen udmåler efter et skøn over, hvad der er fornødent.

Al støtte inkl. ”indfasningsstøtte” for andelsboligforeninger og ejerboliger bortfalder og erstattes af rentefrie lån.

Almene boliger ”udgår” af loven Aftalt boligforbedring ophører uden særskilt begrundelse. Det anføres, at den skal bygges ind i byfornyelsesloven, men det er uklart, hvad der menes hermed.

Fremover deles udgifterne med 50 % til hver bortset fra områdebaseret byfornyelse, hvor staten dækker 1/3.

Det er i dag staten der støtter forbedringsdelen alene. Øvrige udgifter i selve byfornyelsen deles ligeligt mellem stat og kommuner, medens staten dækker ca.

1/3 af udgifterne ved helhedsorienteret byfornyelse.

Kommunernes muligheder for at råde over ejendomme forsvinder. Det betyder, at man ikke længere kan gennemtvinge istandsættelse af den enkelte ejendom.

10.

Andre lovforslag vedrørende boligbestanden

10.1.

Boliger til yngre fysiske handicappede, servicearealtilskud og forsøgsordning med boliger til særlig udsatte grupper

Den 15. december år 2000 vedtog folketinget et forslag fra daværende By- og Boligminister Jytte Andersen til forbedring af boligforholdene for boligmarkeds svage grupper.

Lovforslaget indeholdt følgende flere boliger til yngre fysisk handicappede, en forbedring af servicearealtilskuddet og en udvidelse og forlængelse af forsøgsordningen med boliger til særlig udsatte grupper (skæve huse).

10.2.

Forslag om skattefrihed ved udlejning af værelser

Venstre fremlagde sammen med det Konservative Folkeparti, CD og Kristeligt Folkeparti d. 8. februar 2001 forslag til folketingsbeslutning, hvorefter Folketinget pålægger regeringen inden udgangen af indeværende folketingsår at fremsætte et lovforslag, der giver boligejerne et bundfradrag på minimum 2.000 kr. om måneden ved udlejning af værelser.

Det var forslagsstillernes opfattelse, at en del af boligproblemet kan løses ved økonomisk at tilskynde endnu flere boligejere til at udleje værelser til bl.a. studerende. Udlejning af værelser er i dag delvis fritaget for skat, idet boligejere får et bundfradrag som er afhængig af husets ejendomsværdi. Boligejeren er således kun skattepligtig af den del af huslejeindtægten, som over-

10.3.

I forbindelse med udvalgsbehandlingen oplyste ministeren, at der på kort sigt er behov for etableringen af en størrelsesorden på ca. 1300 nye boliger til yngre fysisk handicappede, der i dag enten bor i amtskommunale botilbud eller på kommunale plejehjem. Boligerne til denne gruppe vil i første omgang søgt frembragt ved reservering af støtten til nybyggeri af almene boliger.

Omkring 350 almene boliger til yngre fysisk handicappede vil kunne etableres inden for den ekstra støtte, der er afsat. Boliger ud over dette antal må finansieres efter de normale regler.

stiger 1 1/3 % af ejendomsværdien. En boligejer som bor i en bolig til en million kroner kan i dag have en lejeindtægt på godt 1.100 kr. om måneden uden at skulle skat af lejeindtægten. Det er for boligejere med en ejendomsværdi på op til 1,8 mio. kr. at partierne foreslår et bundfradrag på 2.000 kr. om måneden.

Forslaget blev genfremsat af VK - regeringen d. 9 februar 2002 og vedtaget d. 8 maj 2002 med støtte af DF og KRF. Med loven indførtes et minimumsfradrag på 24.000 kr. for boligejere ved udlejning af værelser. S, SF, RV og EL stemte imod. Vi havde i vor høringsskrivelse bl. a. anbefalet en forbedring af beskyttelsen for værelseslejere. Dette ønske blev ikke efterkommet af regeringen.

Forbud mod besøgende i lokaler

Den 27. april 2001 fremsatte by – og boligminister Lotte Bundsgaard forslag til lov om ophævelse af lejeforhold som følge af overtrædelse af forbud nedlagt i

medfør af lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler (hashklubber mv). Lovforslaget blev vedtaget af et flertal den 1. juni 2001. SF og EL stemte imod.

10.4. Forslag til nye boligfællesskabstyper, fælles 4’er, af SR regeringen SR regeringen foreslog d. 24. oktober 2001 etablering af en fælles 4’er, dvs. kollektive bofællesskaber med

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

fælles køkken og med mindst 4 værelser (boenheder) og med et maksimalt bruttoetageareal pr. boenhed på

41

30 kvm. Hver fælles 4’ere må maksimal være forsynet med 2 toiletter/badeværelser. Der foreslås indført en kvote for etablering af fælles 4’ere på 750 boenheder i perioden 2002-2006. Den endelige kvote fastsættes på de årlige finanslove.

For at fremme det kommunale beredskab ved studiestart 2002 foreslog SR regeringen derudover, at den nuværende forsøgsordning med alternative boliger til unge udvides til også at omfatte tilskud til etablering af midlertidige boliger til unge. Midlertidige boliger kan indrettes i eksisterende bygninger, som f.eks. nedlagte

10.5.

kommunen træffer beslutning om, at en bolig, der er ejes af kommunen fremover skal udlejes til flygtninge.

Hidtil havde kommunen alene kunne få refunderet kommunens udgifter til leje af en bolig, der stilles til rådighed for kommunen til brug for flygtninge.

Ifølge loven skal aftalen om kommunikation med digitale dokumenter kunne opsiges uden varsel. Dette opsigelsesvarsel gælder som udgangspunkt for begge parter. I aftaler omfattet af den almene lejelov kan dette ikke fraviges ved aftale. I aftaler omfattet af den private lejelov kan dette varsel ikke fraviges til skade for lejeren.

Lovforslaget blev vedtaget den 15. maj 2003 af alle folketinget partier med undtagelse af EL.

Forslag om ommærkning af almene boliger, af VK - regeringen

Den 21. november 2002 blev der afgivet betænkning for lovforslaget. Et flertal i udvalget (minus EL) indstillede lovforslaget til vedtagelse med en række ændringer, bl.a. efter en tilkendegivelse fra Økonomi- og Erhvervsministeren, hvorefter en aftale om ommærk-

10.9.

blev vedtaget d. 16 maj 2002. Vi anførte, at vi kunne støtte lovforslaget.

Brug af digitale dokumenter, af VK regeringen

Den 29. januar 2003 fremsatte socialminister Henriette Kjær forslag til ændring af lejelovene, således at der blev mulighed for at indgå aftaler om opfyldelse af lejelovens og boligreguleringslovens skriftlighedskrav ved kommunikation med digitale dokumenter mellem såvel udlejer og lejer som mellem udlejer og beboerrepræsentation. Der er ikke mulighed for at aftale, at udlejers skriftlige opsigelse af en lejeaftale, at lejers skriftlige indsigelse mod udlejers opsigelse af lejeaftalen, eller at udlejers skriftlige fremsendelse af påkravsskrivelse som følge af manglende betaling kan opfyldes ved fremsendelse af digitale dokumenter.

10.8.

Forslaget blev d. 11. december 2001 genfremsat under VK -regeringen, men blev indstillet til forkastelse i Boligudvalget af regeringen og DF d. 7 maj 2002.

Refusion af boliger for flygtninge

Den 19. marts 2002 vedtog et flertal med undtagelse af Dansk Folkeparti VK- regeringens forslag om ændring af lov om individuel boligstøtte, således at staten refunderer kommunens løbende udgifter vedrørende boliger til flygtninge, hvis en kommune køber en bolig med henblik på udlejning til flygtninge, eller hvis

10.7.

Vi meddelte, at vi kunne støtte lovforslaget, idet vi dog bemærkede, at den foreslåede kvote slet ikke er tilstrækkelig til at dække bare en mindre del af det voldsomme behov for billige boliger til unge.

Lov om frit valg af ældreboliger m.v., af VK -regeringen

Den 28. februar 2002 fremsatte økonomi – og erhvervsminister Bendt Bendtsen forslag til frit valg af ældrebolig og retten til at få sin ægtefælle. Forslaget

10.6.

plejehjem eller kaserner, eller ved at kommunen lejer sig ind hos f.eks. vandrerhjem og kursusejendomme og får værelser stillet til rådighed.

ning af almene familieboliger til almene ungdomsboliger, som udgangspunkt kan opfatte almene familieboliger vis areal ikke overstiger 50 kvm. Såfremt særlige forhold taler for kan man også om mærke boliger på mellem 50 og 55 kvm.

Forslag om offentlig kontantvurdering, af RV

Det radikale Venstre fremsatte den 18. februar 2003 forslag til folketingsbeslutning om en offentlig kontantvurdering af alle boliger i Danmark. Forslaget skulle sikre, at alle boliger i Danmark underkastes en kontantvurdering efter samme metode, som benyttes for ejerboliger. Forslagsstillerne ønskede, at borgerne skal have overblik over, hvilken boligform, der har det mest gunstige forhold mellem husleje og værdi, og som

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

derfor er mest attraktiv for dem. En vurdering af alle boliger efter samme kriterier er den eneste måde, hvor alle, ifølge forslagsstilleren, kan få et overblik over subsidierne i de forskellige boligtyper. Dette synspunkt er ifølge forslagsstiller tidligere fremført af boligøkonomer som f.eks. Anders Ølgaard (KU) og Niels Groes (AKF).

42

10.10 Møde med udvalg om modernisering og forenkling af andelsboliglovgivningen og ejerlejlighedsloven Den 19. februar 2003 var organisationen indkaldt til møde i Erhvervs- og boligstyrelsen med udvalget vedrørende forenkling af andelsbolig og ejerlejlighedslovgivningen.

Vi fremførte, at der grundlæggende er behov for en bedre offentlig regulering indenfor de ovennævnte områder. Det ses mere og mere, at dårligt vedligeholdte ejendomme er ejerlejlighedsejendomme.

Vi forslog bl.a., at lejerne gives ret til at deltage i ejerlejligheds- og andelsforeningernes møder, således at lejerne kan deltage i vigtige debatter, f.eks. om ejendommens drift og vedligeholdelse.

10.11.

Med hensyn til de private andelsboliger anbefalede vi, at der skal være en offentlig tilgængelige venteliste, og andelshaverens mulighed for overdragelse af boligen skal begrænses til familie i lige linie. Kun andelsboligforeningens bestyrelse skal kunne udfærdige kontrakter og udstede andelsboligbeviser.

Kommunen skal tilbydes hver fjerde private andelsbolig til anvisning for boligsociale formål. Vi påpegede, at vi var yderst betænkelig ved, at der åbnes for pantsætning ved deponering af andelsboligbeviset af den enkelte andelsbolig. Grænsen over til en ejerlejlighed mindskes, med åbenbar risiko for at skade andelsboligtankens grundlæggende ide om at holde boligomkostningerne på et rimeligt lavt niveau.

Forslag om nedlæggelse af BUR, afskaffelse refusion beboerrådgivere m.v.

Den 16 maj 2002 vedtog et flertal på 65 stemmer (V, DF og KF) i folketinget at Byggeriets Udviklingsråd (BUR) nedlægges, at almenboliglovens tilskudsordninger til forsøgsbyggeri og forsøg med alternative boliger for unge ophæves, og at statens refusion af Landsbyg-

© LLO Kongres 2003, Politisk beretning

gefondens udgifter til beboerrådgivere i almene bebyggelser afskaffes. Et mindretal i udvalget (S, SF, RV og EL) indstillede lovforslaget til forkastelse. KRF ville hverken stemme for eller imod lovforslaget.

47

II. Økonomiske analyser

Vingstedcentret, Vejle den 25. – 26. oktober 2003

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

48

Indholdsfortegnelse 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Boligbehovet Ejer/lejerbalancen og boligsubsidierne/reguleringsgevinster Beregning af renoveringsomkostninger i den almene sektor Den modererede frimarkedsmodel Huslejen og huslejeudviklingen Boligreguleringsloven, opfølgning på § 5, stk. 2 Kommunerne og boligreguleringsloven

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

49 52 61 62 64 68 68

49

1.

Boligbehovet

1.1.

Analyse af boligbehovet, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd (AER), marts 2000

I slutningen af 1990-erne indså flere og flere, at Ølgaard-udvalgets forudsigelse om mætning af boligmarkedet og boligbehov omkring 2004 var uholdbare. På Lejernes LO’s initiativ blev det derfor i Lejelovskommissionen i 1997 besluttet at opdatere Ølgaard-udvalgets gamle boligbehovsanalyse fra slutningen af 80erne. Resultatet blev, at Lejelovskommissionen kunne lægge en analyse på bordet, der viste, at først omkring år 2030 ville boligbehovet være mættet, hvis man målte det rent mekanisk.

En ren mekanisk måling vil sige, at man alene måler boligbehovet ud fra udviklingen i befolkningen når det gælder antallet af personer, deres aldersfordeling, hyppighed af at bo sammen eller alene og udviklingen i indvandring/udvandring til udlandet.

Det lykkedes ikke at bruge Lejelovskommissionens boligbehovsanalyse til en aktiv udvidelse af lejeboligbyggeriet. Årsagen var, at vi på det tidspunkt stod i et parcelhusbyggeboom, bl.a. sat i gang af en faldende rente, stigende realindkomstudvikling og stigende priser på eksisterende ejerboliger.

Parcelhusbyggeboomet flader så ud i 1998/99 - til gengæld får bygge- og anlægsbranchen lige pludselig en masse ordre bundet op på stormskader.

1.2.

Beregningerne viste, at en ren mekanisk fremskrivning af boligefterspørgslen ved hjælp af den seneste befolkningsprognose fører til, at der frem til år 2030 vil blive efterspurgt godt 200.000 flere boliger. Hvis der dertil tages højde for, at det trendmæssige fald i parfrekvenserne vil fortsætte, vil efterspørgslen stige til godt 300.000 boliger. Dvs vi mangler 300.000 boliger. AER understregede, at et væsentligt strukturelt træk ved fremskrivningerne var, at den potentielle boligefterspørgsel drejedes over mod leje- og andelsboliger. Det skyldtes den ændrede alderssammensætning i befolkningen med en øget andel af ældre.

SR regeringens By- og Boligminister Jytte Andersen bekendtgjorde efter offentliggørelsen af analysen, at regeringen vil matche denne udfordring med byggeri af 10.000 boliger årligt i de næste 30 år. Dette var ikke tilfredsstillende for os. En ambitiøs regering må nødvendigvis løse boligbehovet over kortere sigt end 30 år.

Bolighøring i Folketinget ”Boligmangel og boligbyggeri”, 2001

Den 28. marts 2001 afholdt Folketingets boligudvalg en høring om behovet for lejeboliger, og hvad der kan gøres for at udbedre dette behov.

Til høringen var der bestilt oplæg af Hans Skifter Andersen, seniorforsker ved SBI, administrerende direktør Peter Wendt, Landsbankernes Reallånefond, direktør André Lublin, PFA og adm. direktør Holger Doc, ABpension. Derudover deltog med oplæg Kommunernes Landsforening, Ejendomsforeningen Danmark, Boligselskabernes Landsforening, Københavns Kommune og Solrød Kommune. Tilrettelæggelsen viste, at det var bygherrernes ønsker, man var interesserede i at få frem.

Skifter Andersen startede med at redegøre for forskellige grader af boligmangel. Med faldende alvorlighed er det: •

Hvidbogssekretariatet drøftede derfor, hvad der kunne sætte gang i boligbyggeriet og hvor stort et behov, der var for nye boliger. På den baggrund besluttede AER at opdatere og forfine de hidtidige fremskrivelser af boligbehovet. I marts måned fremlagde AER resultatet af sine beregninger.

Har ikke tag over hovedet: hjemløse og husvilde, som må bo på gade, i herberger og midlertidig indkvartering. Vi ved ikke noget om hvor mange, men der er ikke mange af dem

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

• •

• •

Kan ikke bo for sig selv: voksne børn der gerne vil flytte fra forældre, andre der ufrivilligt bor sammen Kan ikke få bolig der er stor nok: kan især være et problem for børnefamilier, 24.000 er ifølge statistikken 2 eller færre pr. værelse, 34.000 mellem 1,5 og 2 Kan ikke få ordentlig standard: stadig ca.

120.000 uden bad og 50.000 uden eget toilet Kan ikke få tilfredsstillende beliggenhed: hvis man f.eks. har arbejde i København er det måske ikke tilfredsstillende at kunne få bolig i Ringsted.

Som det ses, går argumentationen i retning af, at det i stigende grad er et velstands problem, at der er boligmangel. Skal man forholde sig kritisk til denne indgangsvinkel er det værd at pege på, at der ikke er sat tal på den anden pind.

Dernæst oplyste Skifter Andersen, at der er potentielt behov for 300.000 nye boliger, målt ud den målingsmetode, som Ølgaard-udvalget anvendte. Skifter Andersen kaldte denne beregningsmetode for det teoretiske boligbehov. Valget af notationen ”det teoretisk bo-

50

ligbehov” blev desværre efter vores opfattelse meget værdiladet, fordi det blev underforstået, at der nok alligevel ikke var et behov for dette antal nye boliger.

”Økonomien i en ældre udlejningsejendom er fortsat i høj grad afhængig af, hvad de voterende i en lokal boligret opfatter som en rimelig leje”.

Skifter Andersen anførte: ”Det er svært ud fra disse analyser at udpege årsagen til boligmanglen. Det er ikke boligforsyningen som helhed der er problemet, men snarere fordelingen af boligerne”. - Dette udsagn var vi ikke enige i. Det udsagn betød nemlig, at det teoretiske boligbehov fuldstændig blev sat ud på et sidespor. Udsagnet betød også, at der egentlig ikke var behov for boligbyggeri, men at det snarere drejede sig om at få fordelt de eksisterende boliger på en anden måde.

Det fører Skifter Andersen over til at tale om strukturelle årsager til boligmanglen.

Når man nærlæser Peter Wendts oplægspapir kan man ikke finde ét udsagn, der direkte giver huslejereguleringen skyld for det manglende nybyggeri. Imidlertid fremgik det klart af det mundtlige oplæg, at huslejereguleringen er en af de stygge ulve. Synspunktet er, at når folk kan bo til 3-4.000 kr. om måneden på 100-120 kvm i den ældre private udlejningssektor er det helt umuligt at udleje samme størrelse lejligheder i nybyggeriet til 7-10.000 kr. om måneden.

Han nævnte misforhold mellem efterspørgelsesstruktur og udbud af boliger, uhensigtsmæssig fordelinger af boligerne og træghed i tilpasningen på boligmarkedet.

Og så er vi der, hvor vi næsten forventede at komme til sidst. Skifter siger ”En bedre prisstruktur vil give en bedre fordeling af ledige boliger, men ikke nødvendigvis øge udbuddet af dem”. ”En bedre prisstruktur” er vel det, som senere ender med at blive til ønsket om et frit boligmarked. Eller er det. Det stod i hvert fald ikke helt klart. Skifter Andersen, der sad i lejelovskommissionen valgte dengang heldigvis også, da fortalerne for frimarkedsmodellen og fortalerne for den modererede model bad om hans støtte, at forholde sig neutral.

Efter Skifter Andersen kom Peter Wendt, direktør i Landsbankernes Reallånefond på talerstolen. Det er vigtigt at bemærke Peter Wendts indlæg, fordi Peter Wendt er den person, som den daværende By- og Boligministeren havde valgt til at sidde i det særlige udvalg, som fik til opgave at undersøge mulighederne for at gennemføre den modererede model fra lejelovskommissionens rapport. Udvalget er videreført af VKregeringen.

Peter Wendt fremlagde den samme gradsbøjning af boligbehovet eller boligmanglen som Skifter Andersen, men gjorde også en del ud af gevinsterne i boliglotteriet, nemlig billige lejelejligheder i forhold til prisdannelsen for ejerlejligheder. Peter Wendt foreslog, at velkonsoliderede boligselskaber fik mulighed for at frigøre noget af den bundne kapital i deres ejendomsmasse, simpelthen ved at øge boligafgiften, hvor det er muligt, og anvendte denne til at bygge egne, ustøttede boliger på det frie markeds vilkår. (Altså frimarkedslejen i disse boliger).

Herefter gik Peter Wendt over til at se på efterspørgselssiden og noterede med samme indignation og fryd i stemmen, som vi kender det, når vi hører private udlejere, at ”det er 62 år siden, at aftalefrihed ved lejefastsættelse i private boligejendomme blev ophævet”.

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

Peter Wendt kan have ret i, at der eksisterer en psykologisk barriere. Det er vanskeligt at få folk til at forstå, at prisen for at bo ustøttet er mellem 8-9.000 kr. om måneden for 100 kvm. Men set ud fra en økonomisk indgangsvinkel er udsagnet forkert, fordi netop huslejereguleringen stiller det uregulerede nybyggeri i den allermest gunstige situation. Årsagen er bl.a., at nybyggeriet ikke har nogen konkurrence fordi det ikke er muligt at finde en bolig til markedsprisen i den ældre private udlejningssektor. Et pointe, der også blev understreget af Lejelovskommissionen.

Direktørerne fra pensionskasserne var enige om, at det var alt for dyrt at bygge nybyggede private udlejningsboliger i dag. Lejen bliver ustøttet 12-1400 kr. pr. kvm.

Der blev derfor bedt om at få fritagelse for beskatning af afkastede samt på anden vis et tilskud, således at boligerne kunne udbydes til 1000-1100 kr. pr. kvm i Hovedstaden og 8-900 kr. pr. kvm i provinsen. Dette lejeniveau bliver anset for smertegrænsen.

Vi anførte på konferencen, at pensionskasserne glemmer to vigtige sideafkast. For det første overses det fuldstændigt, at nybyggeriet opføres med den mulighed, at man successivt efterhånden som lejlighederne bliver ledige kan sælge disse boliger som ejerlejligheder.

For det andet er det væsentligt, at pensionskasserne heller ikke som afkast indregner det faktum, at boligerne for den største del udbydes til en begrænset lukket kreds, nemlig deres egne medlemmer/kunder. Det blev i lejelovskommissionens rapport klart fastslået, at anvisningsretten til boligen har en økonomisk værdi.

Samlet set er der derfor tale om en undervurdering af afkastet.

Ikke uventet var de private udlejere på banen. De ville gerne bygge private udlejningsboliger, hvis de kunne få samme skattebetingelser som pensionskasserne.

Desværre var der ikke mange, der stillede krav til boligtype, pris, omkostninger og leje bagefter, ligesom der heller ikke var nogen, der rejste spørgsmålet om pensionskassebyggeriet skal være bundet til en forbed-

51

ret beboerdemokratisk indflydelse (så vi undgår de fremtidige spekulationer i moderniseringer, f.eks. inden for dette område), eller om pensionskassebyggeriet skal være forbundet med en øget indseende med henlæggel-

1.3.

serne til vedligeholdelse, vedligeholdelsesplanlægning m.v.

Vismændene og boligbehovet

Ikke alle synes, at der mangler boliger. Vismændene ser først og fremmest boligmanglen som et prisproblem. De mener, at subsidier og reguleringsgevinster skal fjernes. Hermed bliver boligerne dyrere, og hermed forsvinder manglen på boliger.

Det ses, at Danmark fx er førende, når det gælder boligareal og antal boliger med 1 beboer. Derfor ser vismændene ikke nogen akut grund til at forøge boligmassen. Ølgård-udvalgets og Lejelovskommissionens analyse af det demografiske boligbehov afvises af vismændene som værende alt for mekaniske.

Vismændene mener, at nedenstående tabel fra OECD økonomernes analyse af det danske boligmarked begrunder, at den danske boligforsyning er god nok.

Tabel 1. Boligmassens kvalitet.

Bolig pr.

1.000 indbygger 1994

Boligudbuddet Areal pr.

Del af bolig (m2) boligmasse med 1 beboer

Del af boligmasse opført efter 1960

Boligkvaliteten Bad Varmt 1994 vand 1994

Gode boliger 1991

Central varme 1994

Danmark

464

107

35

47

87

96

99

96

Norge

420

-

-

56

-

-

-

-

Sverige

471

-

-

51

-

-

-

-

Tyskland

430

84

31

-

-

97

93

88

Frankrig

475

73

-

43

-

95

97

91

-

-

-

-

52

97

97

75

England

417

-

-

38

86

99

100

85

USA

414

101

24

58

-

-

-

-

-

85

-

-

-

84

-

74

Belgien

385

88

27

50

84

95

95

73

Finland

464

-

32

73

-

90

-

91

-

77

-

-

-

91

82

56

403

-

-

62

80

99

99

84

Italien

Østrig

Grækenland Holland Kilde: OECD, 1999

Vi har imødegået vismændenes synspunkter. Vi har anført, at demografiske analyser er en nødvendig del af analysen, og dernæst har vi peget på, at OECD’s analyse af boligbehovet ikke fokuserer på lejernes eller lavindkomsternes boligforbrug og boligbehov, men kun ser boligforbruget overordnet. Dette er en væsentlig mangel.

på ejerlejligheder. De mindre og små lejligheder er særligt efterspurgte, hvilket fortæller, at efterspørgslen efter mindre og billige boliger er særlig voldsom. Det er den efterspørgsel, som tidligere kunne dækkes af lejeboliger. De eksperter, der erkender, at der mangler boliger, er da også enige om, at der mangler lejeboliger.

Som yderligere dokumentation for boligmanglen, har vi henledt opmærksomheden på de store prisstigninger

Vismændene ser huslejereguleringen, som en af flere årsager til de stærkt stigende ejerlejlighedspriser. Fjer-

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

52

nes huslejereguleringen er det korrekt, at priserne på ejerboliger alt andet lige vil falde. Denne politik vil imidlertid betyde, at både boligejerne og lejerne vil få økonomiske problemer, lejerne fordi huslejen stiger voldsomt, hvis huslejereguleringen fjernes og ejerne,

fordi gælden i boligen risikerer at komme faretruende nær ved boligens værdi. Lejernes LO’s forslag er derfor, at bevare danskernes høje boligforbrug gennem subsidier og reguleringsgevinster, og at sikre, at der er en balance i disse subsidier.

2.

Ejer/lejerbalancen og boligsubsidierne/reguleringsgevinster

2.1.

Ejer/lejer balancen, beregninger fra AER

Ejer/lejer balancens betydning for udviklingen i beboersammensætningen i lejeboligsektoren har vi omtalt mange gange, og vi har udviklet en model, der beregner den økonomiske balance mellem boligformerne.

Nu er Boligselskabernes Landsforening (BL) og Arbejderbevægelsens Erhvervsråd (AER) gået aktivt ind i denne problemstilling. I maj 2001 fremlagde AER deres beregninger over ejer/lejer-balancen.

Beregningerne bekræfter vores resultater. På kort sigt er den almene bolig billigst, men på længere sigt er ejerboligen den mest fordelagtige boligform. At man kan regne sig frem til dette resultat er ikke overraskende. I mange år har mellemindkomsterne stemt med fødderne, ved simpelthen at forlade den almene boligform.

Trods dette resultat kan vi alligevel se økonomer gå ud og ønske en skat lagt på lejeboligen, fordi de mener, at denne boligform efter pinsepakken er blevet for billig.

Tilbage står nu et opgør mellem fagøkonomerne, hvorledes den rigtige beregning skal udføres.

De beregninger, som f.eks. Venstre har støttet sig til, er kritisk gennemgået i Hvidbogssekretariatet, og der er enighed om, at der er en række fundamentale fejl i beregningerne. Men vi kommer ikke uden om, at vi mangler en egentlig uafhængig beregning af ejer/lejer balancen, en beregning, der bygger på forudsætninger og en metode, som alle kan være enige om. Det fremgår også af vores debat om vismændenes beregninger omtalt i næste afsnit.

Nedenfor gengives beregningsresultaterne fra AER.

Tabel 5.1: AER opgørelse af ejer/lejer balancen Løbende betalinger Gevinster ved fraflytning • Salgsprovenu • Restgæld i ejerboligen • Refunderet depositum i almen bolig Netto i alt Simpelt gennemsnit pr. år

5 år Almen 260.375 13.772 246.603 49.321

5 år Ejer 392.889 828.000 685.113 250.001 50.000

10 år Almen 472.122 10.538 461.584 46.158

10 år Ejer 716.059

30 år Almen 1.045.924

30 år Ejer 1.429.365

828.000 444,339

-

828.000 9.940

332.398 33.240

3.612 1.042.313 34.744

611.305 20.377

Nettoudgiften ved at bo - boligomkostningen - er ifølge tabellen langt lavere i ejerboligen end i den almene bolig, når der opgøres over 10 årig og 30 årig horisont. Over en 5 årig horisont er der stort set økonomisk balance.

Det bemærkes, at resultatet bygger på en forudsætning om, at der ikke opnås reale kapitalgevinster i ejerboligen. Reale kapitalgevinster opstår, når huspriserne stiger mere, end forbrugerpriserne. Reale kapitalgevinster betyder, at man får en gevinst fordi huset ikke bare bevarer sin pris i købekraft, men at der derudover opnås en gevinst.

Lejelovskommissionens analyser viste, at historisk har der været væsentlige reale kapitalgevinster for boligejerne. Således er den gennemsnitlige ejerbolig i perioden fra 1955-1995 steget med 0,9 % mere, end forbrugerpriserne er steget hvert år. Man kan således sige, at AER’s beregning ikke på nogen måde overdriver gevinsterne ved at sidde i ejerbolig.

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

I øvrigt er det vigtigt at være opmærksom på, at den manglende balance mellem ejer/lejer bolig enten kan oprettes ved at begrænse gevinsterne i ejerboligen, eller ved at øge de direkte murstenstilskud til den almene bolig, således at huslejen bliver lavere. Tilskuddet til opførelse af almene boliger og det løbende tilskud til betaling af lånene til opførelse af disse boliger, er det såkaldte murstenstilskud til alment boligbyggeri. Dette tilskud modsvarer de indirekte tilskud til ejerboligen.

Ofte hører man, selv fra den almene boligbevægelse, boligfolk fortælle, at murstenstilskuddet er en betaling for den boligsociale opgave. Intet kunne være mere forkert. Faktisk mangler vi en opgørelse af den betaling for den boligsociale opgave som den almene sektor varetager.

53

Hvis vi f.eks. forudsætter, at ud af de 490.000 boliger er 25 % eller 122.500 boligsocialt anvist kan vi opgøre følgende regnestykke.

vi 18.000 kr. med 122.500 får vi et beløb på 2,2 mia. kr. Det er værdien af den boligsociale anvisning. Det er den værdi lejerne i den almene sektor stiller gratis til rådighed for samfundet.

De private udlejere kræver for en boligsocial anvisning mindst 18.000 kr. Det fremgår af loven herom. Ganger

2.2. Vismændene analyserer balancen på boligmarkedet, maj 2001 I 1997 kom lejelovskommissionen med sin analyse. Et mindretal bestående af mange af eksperterne anbefalede en frimarkedsmodel. I 1999 afleverede OECD en rapport som særligt belyste boligmarkedets problemer og den rapport pegede også på en liberalisering af lejen. I 2001 kom Det økonomiske Råd også kaldet Vismændene, med deres rapport om boligmarkedet. Igen med særlig henblik på huslejefastsættelsen i lejesektoren.

Når det gælder de økonomiske kommentatorer og eksperter anses vismændenes udsagn for at være nogle af de mest uafhængige udsagn der findes indenfor det økonomiske område. Vismandsinstitutionen blev i sin tid dannet på radikalt initiativ. Ønsket var at skabe en økonomisk tænketank, hvor økonomer uafhængig af den siddende regerings interesser frit kunne analysere forskellige samfundsrelevante problemstillinger, og herefter ved hjælp af objektive analyser bidrage til at de økonomisk politiske beslutninger blev truffet på et så fornuftigt som muligt.

Rådet ledes af et formandskab (vismændene) og består herudover af indtil 26 medlemmer. Det økonomiske Råds sekretariat bistår formandskabet med at udarbejde de halvårlige redegørelser.

Formandskabet bestod i maj 2001 af professor Niels Kærgaard (formand), Den Kgl. Veterinær- og Landbo-

2.2.1.

højskole, lektor Jørgen Birk Mortensen, Københavns Universitet, og professor Peter Birch Sørensen, Københavns Universitet.

Da vi erfarede rådets arbejdsopgave, henvendte vi os til rådets sekretariat med henblik på at drøfte boligmarkedets problemstillinger og om muligt at få rådet til at belyse særlige elementer af boligmarkedet af interesse for lejerne. Vi blev herefter indbudt til møde om den kommende rapport.

Onsdag den 23. maj 2001, dagen før Kristi Himmelfartsdag, offentliggjorde Det økonomiske Råd et resumé af den nye vismandsrapport.

Vismændenes hovedkonklusion var den samme som blev fremlagt af Ølgaard-udvalget i deres rapport i 1988. Men det er væsentligt, at det samlede resultat også var en analyse, som fuldstændig gjorde op med det skæve mediebillede, der tegnede sig i de borgerlige aviser, når det gælder reguleringsgevinster og subsidier i udlejningssektoren og i ejersektoren. Vi havde bedt om en bred analyse, og den opfordring havde vismændene fulgt. (Lejelovskommissionens rapport fra 1997 endte ikke med en lignende hovedkonklusion. Imidlertid lykkedes det her at forhindre en flertalsindstilling om et frimarked, selv om det var det, der oprindeligt var lagt op til af de borgerlige partier, da kommissoriet skulle skrives.)

Vurdering af vismændenes rapport.

Det var glædeligt, at rapporten tog en helhedsorienteret økonomisk indgangsvinkel til det danske boligmarked.

Alt for ofte har vi set partielle analyser og økonomiske rapporter som entydigt og alt for snævert vurderer forholdene i den private udlejningssektor eller i den almene udlejningssektor. Økonomerne i Det økonomiske Råd havde belyst vigtige og grundlæggende sammenhænge på boligmarkedet. Analysens udgangspunkt var desværre traditionelt borgerligt økonomisk på den måde, at udgangspunktet har været at afklare, hvordan fungerer det danske boligmarked i forhold til et boligmarked styret af markedsmekanismen. Det svarer til at undersøge, hvorledes det regulerede danske hospitalsvæsen eller uddannelsessystemet fungerer i sammenligning med et markedsdirigeret system. En sådan analyse er meget fornuftig og

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

blotlægger vigtige økonomiske pointer på boligmarkedet, men markedsmekanismen er bare en styrings- og fordelingsmekanisme. Der findes andre. De blev ikke analyseret af vismændene.

Bliver vi i billedet med hospitalsvæsenet, så er en mulig politik at afskaffe alle indirekte tilskud og reguleringsgevinster og i stedet give tilskuddet til personer.

Det svarer så til et hospitalsvæsen, hvor priserne er markedsbestemt, men hvor tilskuddet gives individuelt.

Hvordan dette boligstøtteregnskab vil gå op i sidste ende er ikke analyseret i rapporten.

Prisdannelsen og boligmanglen på udlejningsboliger blev heller ikke analyseret. Det vil sige, vi kender ikke fordelingsvirkningerne af monopolgevinster og boligmangel. Videnskabelige undersøgelser af prisdannelsen

54

på et frit marked i andre lande viser, at et begrænset udbud af små og dårlige boliger medfører, at disse boliger vil kunne lejes ud til en leje, der er væsentlig over den gennemsnitlige leje pr. kvm. Et lignende billede

2.2.2.

kan man også få ved at se på prisdannelsen på ejerlejligheder i Danmark.

Fordelingen af regulerings/subsidiegevinster

Vismændenes rapport viste, at boligejerne tager den største del af gevinsterne ved regulering og subsidiering.

For ejerboliger består skattefordelen i, at ejendomsværdiskatten er for lav sammenlignet med anden kapitalafkastbeskatning. Den samlede værdi af lejeværdisubsidiet til ejerboliger er af vismændene beregnet til 21 mia. kr. før Pinsepakken og 15 mia. kr. efter (DØR, s.

294).

boligomkostning og en teoretisk korrekt markedsmæssig husleje på et fuldstændig liberaliseret marked.

Der bliver beregnet en samlet reguleringsgevinst på 15,5 mia. kr. (DØR, s. 296).

Den samlede subsidiering af boligmarkedet i 1999 kan således opgøres til at være på ca. 36,5 mia. kr. eller lidt over 3 pct. af BNP (DØR, s. 293). I denne beregning er ikke medregnet værdien af ejerboligens skattefri kapitalgevinster grundet en prisudvikling, der løber hurtigere end forbrugerpriserne.

For lejeboliger inkl. andelsboliger er reguleringsgevinsten lig forskellen mellem den faktiske husleje/

2.2.3.

Reguleringsgevinsterne i lejeboligen

Reguleringsgevinsten måles som forskellen mellem den fri leje og den leje, der betales (DØR, s. 267). Lejelovskommissionen beregnede i 1997, at frimarkedet ville betyde en årlig stigning i huslejerne på 5 mia. kr. og huslejeforhøjelser på 39 % i gennemsnit. Vismændenes reguleringsgevinst stemmer næsten med dette (DØR, s. 271).

Det fremgik nemlig, at en deregulering i dag af den private udlejningssektor betyder større huslejestigninger end de lejelovskommissionen i 1997 beregnede. I forhold til den omkostningsbestemte leje vil huslejen i København og Frederiksberg kommune stige med 68 pct. i gennemsnit, i Københavns Amt 96 pct. og i År-

2.2.4.

hus Amt 49 pct. I kommuner, hvor lejen reguleres efter principperne om omkostningsbestemt leje, (det gælder for 152 kommuner, dækkende 85 % af de private udlejningsboliger) vil lejen i gennemsnit stige 43 pct.

(DØR, s. 271).

Det skal pointeres, at disse huslejestigninger gælder på et dereguleret marked, hvor hele bestanden af private udlejningsboliger er ”frie”. En overgangsmodel, hvor lejen gradvis sættes fri ved genudlejning vil efter vor opfattelse give meget højere huslejestigninger end her beregnet. Det skyldes, at det begrænsede udbud af frie boliger vil presse prisen op over ligevægtsprisen.

Reguleringsgevinster til højindkomsterne.

I pressen blev der desværre gjort meget ud af at tegne et billede af, at det først og fremmest var højindkomsterne, der drog nytte af huslejereguleringen i den private og almene udlejningssektor. Det fremstod som om lavindkomsterne i dag snydes, og at lavindkomsterne i virkeligheden er bedre tjent med en boligstøtte finansieret frimarkedsmodel. (se DØR side 298 299).

Men det glemmes i tolkningen af disse data, at en højindkomst i den private udlejningssektor ligger væsentligt under højindkomsterne i ejerboligsektoren. Det er en helt anden indkomstfordeling, der kendetegner den private udlejningssektor, hvis man sammenligner med ejerboligsektoren.

Højindkomstgruppens (10 decil’s) gennemsnitindkomst er væsentligt lavere i den private udlejningssektor

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

sammenlignet med ejerboligsektoren. (DØR, s. 273 og s. 290) Det overses i analysen.

Vismændene fremhæver som det vigtigste argument for deres politikanbefalinger, at det nuværende system medfører en skæv fordeling af boligstøtten. ”De 10 procent rigeste modtager næsten dobbelt så meget i støtte til boligforbruget som i nogen af de andre deciler. På denne baggrund er det vanskeligt at forsvare den samlede regulering og subsidiering af boligmarkedet med henvisning til fordelingsmæssige hensyn.” (DØR, s. 292) Vismændenes konklusion tager udgangspunkt i nedenstående tal (DØR, s. 293) vist i figur 1, der viser subsidieringen i 1.000 pr. person fordelt på indkomstdeciler.

Det ses, at skattesubsidierne pr. person for ejerne er meget skævt fordelt til fordel for de rigeste, og det ses,

55

at lejerne i 10 decil modtager en meget stor reguleringsgevinst. Decilerne i figur 1 tager udgangspunkt i den overordnede indkomstfordeling i befolkningen.

Figur 2: Fordeling af samlet støttebeløb 8000

7000

6000

Figur 1: Lejeværdisubsidium og reguleringsgevinst i 1.000 kroner per person

mio. kroner

5000

25

Boligejere

4000

Lejere

3000

20

2000

1000

1.000 kroner

15 0

boligejer

D1

lejer

D2

D3

D4

D5

D6

D7

D8

D9

D10

Deciler - sam let befolkning

10

Kilde: AER 5

0 D1

D2

D3

D4

D5

D6

D7

D8

D9

D10

Decil - samlet befolkning

Man kan ikke ud fra figuren se hvor mange ejere henholdsvis lejere, der er i de enkelte deciler, og hvor meget hver gruppe i alt modtager i reguleringsgevinst.

Dette forhold tages der højde for i en beregningen vist i figur 2 nedenfor. Figuren viser, hvordan de samlede skattesubsidier til ejere og reguleringsgevinster til lejere er fordelt på deciler.

Figur 2 viser, at størstedelen af reguleringsgevinsten tilfalder de laveste indkomstgrupper. Reguleringsgevinsten er således faldende med stigende indkomst.

Omvendt med ejerboligerne. Her er skattesubsidiet endnu mere skævt fordelt, når man tager højde for, hvordan ejerne fordeler sig på de overordnede deciler.

Den store forskel mellem figur 1 og 2 skyldes, at der er relativt få rige lejere – som godt nok får en stor reguleringsgevinst – mens der er relativt mange rige ejere.

2.2.5.

Konklusionen er herefter, at de svageste får den største andel af gevinsterne. Vismændenes overser, at den væsentligste del af de samlede reguleringsgevinster på denne måde tilfalder lavindkomsterne.

Desværre måtte der ovenstående særberegninger til, for at vise, hvor meget vismændene manipulerede. Først senere, da mediedebatten var løbet af stablen, lykkedes det os at aftvinge vismændene mere dækkende beregninger. Og i dag, når journalisterne slår op i arkiverne, er det desværre de gamle forkerte konklusioner, de refererer.

Overforbrug af bolig

For de tre lejesektorer opgjorde vismændene også boligforbruget i kvadratmeter pr. person, samt en beregning af overforbruget af de lejligheder, hvor reguleringsgevinsten udgør mere end 30 pct. af den beregnede markedsleje. Boligforbruget i lejligheder med stor reguleringsgevinst sammenlignes med boligforbruget generelt i den pågældende sektor. Et overforbrug indikerer, at der foregår en ineffektiv fordeling af lejligheder i sektoren.

Beregningerne viser, at det gennemsnitlige overforbrug i de mest regulerede lejligheder er 6 kvm. (eller 9 pct.) for privat udlejning, (3 kvm.) eller ca. 6 pct. for andelsboliger, mens der for almene boliger er et negativt

2.2.6.

En fordeling af den samlede reguleringsgevinst på deciler og boligform, viser at 35 pct. af reguleringsgevinsten tilfalder decil 1 og 2 i den almene sektor, mens det er ca. 27 pct. i privat udlejning og andel. Inden for de tre udlejningssektorer er reguleringsgevinsternes fordeling på deciler mindre skæv i den almene sektor end i den privat udlejningssektor eller andelsboligsektoren.

overforbrug på 1 kvm. (eller 2 pct.). (DØR, s. 280).

Dette får vismændene til at konkludere, at beboerne i de mest regulerede boliger bor for stort (DØR, s. 279).

Ser vi imidlertid på det gennemsnitlige boligforbrug, har ejerboligsektoren et boligforbrug på 69 kvm pr. person, andelsboligsektoren 53 kvm, almene sektor 49 kvm og privat udlejning 67 kvm. Med andre ord, set i forhold til gennemsnittet er ejerboligsektoren førende når det gælder boligforbrug. Desværre nævner vismændene ikke, at den individuelle boligstøtte udmåles i forhold til boligforbrug, indkomst og husleje, mens ejerboligens subsidie nærmest er ligefrem proportionalt med boligforbruget.

Lotterigevinster til rige lejere i store lejligheder

I forbindelse med debatten om vismandsrapporten så vi igen i visse dele af pressen det opfattelse, at den private

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

udlejningssektor kendetegnes ved at bebos af politikere, advokater, tandlæger, ældre rige enke og andre

56

velbjergede, der får store lotterigevinster, fordi de gennem gode forbindelser har skaffet sig en stor billig lejlighed i den private udlejningssektor.

Vi anførte, at det er ude af proportioner, at debattere eller indrette en boligpolitik efter de få velhavere, der bor i få store lejligheder Myten om mange store lejligheder i den private udlejningssektor er falsk. Der findes kun godt 16.000 boliger i etageejendomme i den private udlejningssektor, der er større end gennemsnitsparcelhuset på 130 kvm.

2.2.7.

Langt de fleste private (og almene lejeboliger) bebos og efterspørges af lavindkomster. Over 50 % af lejerne i den private udlejningssektor er ude af erhverv, ca. 60 % er enlige, knap 23 % er unge mellem 18 og 25 år, 15 % er studerende, 18 % er pensionister etc., jf. vismændenes rapport s. 237 og OECD, 1999, s. 122. Dette viser, som det også blev klarlagt af Lejelovskommissionen, at den private udlejningssektor i høj grad er beboet af husstande med lave husstandsindkomster.

Konsekvenserne af vismændenes anbefalinger.

Desværre har vismændene ikke nærmere defineret, hvad man forstår ved et frit boligmarked. Nogle af eksperterne i Lejelovskommissionen indstillede i sidste øjeblik som et mindretal en frimarkedsmodel (den såkaldt modererede model), hvorefter lejen skulle kunne fastsættes frit ved genudlejning af gode boliger (boliger uden mangler).

Denne model for frimarkedet spøger stadig i folketinget. Flere boligpolitiske ordfører har tilsluttet sig principperne og modellen er omtalt i afsnit 3, samt i et temanummer af Intern Information.

Tæt forbundet med ønsket om liberalisering af huslejedannelsen er ønsket om at skifte fra støtte til mursten til støtte til mennesker. Idealet er en situation, hvor det alene er den enkelte families behov, der afgør boligstøtten, således at der ikke gives unødvendig murstensstøtte til mellem- og højindkomster, der godt kan selv.

Forudsætningen for en sådan boligøkonomisk målsætning er imidlertid, at alle boligformer kun modtager individuel boligstøtte, og at ingen, hverken direkte eller indirekte, modtager forvridende tilskud til boligforbruget. Vismændene foreslå ikke bare fri leje, men også en fordobling af ejendomsværdiskatten. Spørgsmålet er derfor, om den danske befolkningen er indstillet på, at den høje subsidiering af det danske boligforbrug, skal nedsættes. En subsidiering, der jf. OECD’s analyse fra 1999 betyder, at Danmark ligger forrest, når det gælder boligforbrug. (OECD, 1999, s. 199) Andelsboligens og ejerboligens skattebegunstigelser i form af kunstig lav beskatning af boligforbruget må

2.2.8.

Det er knap 5 % af de private udlejningsboliger i etageejendomme.

nødvendigvis fjernes, ellers forvrides opsparingsvilkårene og den privatøkonomiske balance i forhold til lejerne. Det betyder også, at der må indføres en beskatning af de reale kapitalgevinster. Det er næsten en umulig politisk opgave Hvis de boligsociale mål for lavindkomsterne skal fastholdes efter frimarkedet er indført, skal den individuelle boligstøtte forbedres væsentligt. Der skal findes penge til dette. Samtidigt skal man være overbevist om, at boligstøtteniveauet på finansloven kan fastholdes.

Det gældende system beskytter mere effektivt lavindkomstgruppernes boligforbrug.

Den omkostningsbestemte leje garanterer lejerne en tryg bolig. Det skal hverken være gode forbindelser til udlejeren, sorte penge, markedsprisen eller en meget politisk følsom individuel boligstøtte, der bestemmer lavindkomsternes boligforbrug. Vi ønsker en bedre og mere retfærdig løsning for lejeboligerne. Derfor skal adgangen til billige lejeboliger eller andelsboliger reguleres med ventelister og social anvisning, nøjagtig ligesom vi fordeler adgangen til andre goder af stor betydning for den enkeltes velfærd, såsom hospitalshjælp og uddannelse.

Vismændenes rapport er et lærestykke i klassisk mikroøkonomi. Det er fint nok. De har valgt at måle i forhold til frimarkedet. De har også valgt at give politiske anbefalinger med henblik på et frimarked. Det sidste er et politisk valg, hvor politikerne ideelt set har brug for flere valgmuligheder. Disse valgmuligheder findes beklageligvis ikke i vismændenes rapport.

Debat om vismandsrapporten

Rapporten vakte stor opsigt og både i foråret og i efteråret 2001 var der en del avisdebat om vismændenes rapport. Derudover har Det økonomiske Råd selv afholdt en konference for økonomer om vismændenes rapport og reaktionen herpå. I august opsummerede

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

den tidligere overvismand Niels Kærgård en række af vismændenes synspunkter i Politiken. Desværre med den samme skæve indgang til problemstillingen som man fremlagde i forårets debat. Det førte til en længere avisdebat mellem overvismanden og Lejernes LO

57

2.2.9.

Konference om vismandsrapporten

Den 8. oktober afholdt Det økonomiske Råd en konference om vismandsrapporten. Den havde deltagelse af økonomer fra ministerierne, organisationer, uddannelsesinstitutioner, kreditforeninger, handelskammeret m.v., i alt ca. 60 økonomer deltog. Økonomiministeriet havde regnet lidt mere på nogle af vismændenes økonomiske anbefalinger og det gav baggrund for en række kritiske pointer omkring forslagenes gennemførlighed.

Herefter gennemgik Hans Skifter Andersen, By og Byg, erfaringerne med regulering og afregulering af boligmarkeder i andre lande. Hans Skifter Andersen kunne ikke anbefale hverken det tyske eller det ameri-

2.2.10.

Derefter var der en diskussion, ledet af professor Claus Vastrup, Århus Universitet. Der var ikke mange, der blandede sig i debatten. Vi rejste spørgsmål, om huslejereguleringen og nybyggeriet. Dette er et meget pinligt område for mange økonomer, Vastrup erklærede straks, at ophævelsen ar reguleringen vil stoppe nybyggeriet, men Ølgaard og Peter Wendt, sidstnævnte er leder af det af regeringen nedsatte udvalg til analysering af den modererede model, mente, at nybyggeriet ikke afgørende ville blive påvirket af at huslejereguleringen blev fjernet.

Boligselskabernes Landsforenings hæfte om vismandsrapporten

Boligselskabernes Landsforening (BL) har udarbejdet et hæfte omhandlende vismandsrapporten. Det er som bekendt ikke bare den private udlejningssektor, der er under angreb i vismandsrapporten, også hele den almene sektor skal omdannes, så at lejefastsættelsen styres af markedet. BL’s hæfte er en meget fin imødegåelse af vismændenes rapport på en række områder.

2.2.11.

kanske system for lejefastsættelsen, men pegede på, at det svenske system indeholdt nogle gode muligheder for at inddrage herlighedsværdi i lejefastsættelsen.

Hæftet er disponeret således, at der indledningsvis fremlægges vismændenes påstand, og derefter fremføres BL’s modargumentation. Vi har bl.a. i forbindelse med opdateringen af vor publikation ”Lejervilkår i Danmark” inddraget nogle særlige afsnit om vismandsrapporten.

Reguleringsgevinsten til lejerne – nye beregninger fra vismændene

Endelig i december 2001, efter at vi via kritiske og detaljerede spørgsmål til Folketingets Boligudvalg har efterlyst supplerende beregninger, har Vismændene udarbejdet nogle nye tal, der bekræfter vores pointe, at lavindkomsterne får mest ud af huslejereguleringen.

Vismændenes vildledte som omtalt ovenfor mere end de vejledte, når de valgte at fokusere ensidigt på de store reguleringsgevinster til få højindkomster i udlejningssektoren. Vismændene fremhævede, at det nuværende system var uretfærdigt, fordi ”De 10 procent rigeste adskiller sig klart ved at modtage næsten dobbelt så meget i støtte til boligforbruget som i nogen af de andre deciler. På denne baggrund er det vanskeligt at forsvare den samlede regulering og

subsidiering af boligmarkedet med henvisning til fordelingsmæssige hensyn.” (Vismændenes forårsrapport, side 295) Dette blev dokumenteret med beregninger, hvor man ser reguleringsgevinsten pr. husholdning opgjort på indkomstdeciler. Ved en decilfordeling efter indkomst opstilles populært sagt befolkningen på en stribe, de fattigste forrest, og de rigeste til sidst. Vismændene fandt, som det ses i tabel 1, at de 10 pct. af lejerne, som tjener mest, får en årlig reguleringsgevinst på 20.800 kr. pr år pr husholdning, medens de fattigste 10 pct. kun får 8.700 kr. årligt i reguleringsgevinst. Reguleringsgevinsten blev målt som forskellen mellem den fri leje og den regulerede leje, der betales i dag.

Tabel 1. Reguleringsgevinst pr. lejer fordelt på indkomstdeciler, 1999 Reguleringsgevinst a) Anm.: Kilde:

D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10a Allea ------------------------------------------------------ 1.000 kr. ---------------------------------------------------8,7 6,6 7,2 7,6 8,8 9,4 10,5 12,5 14,1 20,8 9,0

For 10. decil og ”Alle” er angivet gennemsnittet. Lejere omfatter beboere i almene, private og ældre andelsboliger.

Indkomstbegrebet er den husholdningsækvivalerede disponible indkomst.

Det økonomiske Råd, Vismændenes forårsrapport 2001, side 295.

Men ud af disse data kan man ikke se fordelingen af de samlede gevinster, og dernæst at en højindkomst i udlejningssektoren ligger væsentligt under højindkomsterne i ejerboligsektoren.

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

58

Tabel 2. Reguleringsgevinster for beboerne i alle fire boligformer fordelt på indkomstdeciler, 1999 Ejere Lejere privat udlejning Lejere almene boliger Lejere andelsboliger I alt a) Anm.: Kilde:

D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10a Allea ------------------------------------------------- Andel i pct ----------------------------------------------------32 31 42 55 64 69 73 77 82 88 61 33 28 23 19 16 14 13 12 10 8 17 30 35 31 22 16 13 11 8 5 2 17 6 5 4 4 3 4 3 3 3 2 4 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

For 10. decil og ”Alle” er angivet gennemsnittet. Lejere omfatter beboere i almene, private og ældre andelsboliger.

Indkomstbegrebet er den husholdningsækvivalerede disponible indkomst.

Det økonomiske Råd, Notat fra vismændene af 11.12.2001.

I tabel 2, som først blev fremlagt i december af vismændene, ses, at hvis man tager de 10 pct. rigeste i Danmark, finder man i denne gruppe, at 88 % er boligejere, 8 % bor i privat udlejning, og 2 % bor i almene

boliger. De sidste 2 % bor i andelsboliger.Nu er billedet klart. Der er få højindkomster i udlejningssektoren.

Og i tabel 3 nedenfor ses, at de laveste deciler modtager den største del af de samlede reguleringsgevinster.

Tabel 3. Reguleringsgevinster for beboerne i alle fire boligformer fordelt på indkomstdeciler, 1999 Privat udlejning Almene boliger Andelsboliger I alt a) Anm.: Kilde:

D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10a Allea --------------------------------------Samlet reguleringsgevinst, mia. kr.--------------------------------------1,8 0,8 0,7 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,7 7,6 0,7 0,9 0,9 0,8 0,6 0,6 0,5 0,4 0,3 0,1 5,9 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 2,0 2,7 1,9 1,8 1,5 1,4 1,3 1,3 1,3 1,2 1,1 15,5

For 10. decil og ”Alle” er angivet gennemsnittet. Lejere omfatter beboere i almene, private og ældre andelsboliger.

Indkomstbegrebet er den husholdningsækvivalerede disponible indkomst.

Det økonomiske Råd, Notat fra vismændene af 11.12.2001.

59 % af den samlede reguleringsgevinst i privat udlejning falder i de første 5 deciler, for den almene sektor og andelsboligsektoren er de samme tal 66 % og 55%.

Sandheden om reguleringsgevinsterne er derfor, at de først og fremmest kommer lavindkomsterne til gode. De får den største andel af de samlede reguleringsgevinster.

Hvis huslejereguleringen blev fjernet, vil det derfor blive dyrt for lavindkomsterne. Hvor stor en procentvis nedgang i de enkelte husholdningers rådighedsbeløb

2.2.12.

efter skat og boligudgift, det vil betyde, ved vi stadig ikke.

Hvis vi tager Vismændenes tal for maksimumsindkomsten i decil 2 og decil 9 i fx privat udlejning, udgør reguleringsgevinsten henholdsvis 10,8 og 7,4 %. Dette indikerer igen, at reguleringsgevinsten har den relativt største betydning for lavindkomsterne. For almen udlejning er tallene 7,2 % og 7,3 %. Her er den relative gevinst mere jævnt fordelt, og her findes også en større andel af lavindkomsterne.

Nye LLO beregninger for ejer/lejerbalance

Engang for 15 år siden begyndte Lejernes LO løbende at beregne den privatøkonomiske balance mellem ejere og lejere. Vi ønskede at have et redskab, sådan at vi kunne dokumentere, at almindelige privatøkonomiske overvejelser var en af grunden til, at den almene sektor i 60’erne og 70’erne blev forladt af mellemindkomstgruppen til fordel for ejerboligen. Dernæst ønskede vi at have et modspil, når det fra tid til anden blev påpeget, at lejerboliger var alt for billige i forhold til ejerboliger, og at der dermed var plads til at pålægge lejeboligen særlig beskatning eller at frigive huslejerne.

Nu har vi fået opdateret beregningerne over ejer/lejerbalancen. Det er sket som følge af en henvendelse fra en gruppe af studerende fra Handelshøjskolen, som netop ønskede at anvende den af LLO benyttede beregningsmetode til at belyse ejer/lejerbalancen. De har herefter opdateret hele den økonomiske model.

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

De nye beregninger viser, at stærkt stigende ejerlejlighedspriser ikke væsentligt har forrykket balancen mellem ejer- og lejerboliger, trods det, at lejeboligernes husleje holdes nede af huslejereguleringen. Det skyldes, at omkostningen ved en ejerbolig på den ene side stiger som følge af stærkt stigende ejerlejlighedspriser, men på den anden side forbedres, som følge af at ejerlejlighedsindehaveren opnår en prisudvikling langt bedre end udviklingen i forbrugerpriserne.

Den gennemsnitlige leje i privat udlejning på 485 kr. pr. kvadratmeter balancerer, når der tages højde for lejeboligens dårligere kvalitet, rimeligt med ejerlejlighedspriserne i dag. En beregnet omkostningsbestemt leje giver i mange tilfælde lejeren klare fordele i forhold til samme lejlighed erhvervet som ejerlejlighed.

Når det gælder moderniserede private udlejningslejlig-

59

heder til en pris på 800-900 kr. pr. kvadratmeter, så viser beretningerne, at det langt bedre kan betale sig at

2.2.13

Vismændene og ejer/lejerbalancen

Vismændene har beregnet balancen i nybyggeriet. Beregninger er vigtige, fordi de viser, at både ejere og lejere modtager et nogenlunde ligeligt murstenstilskud til boligudgiften. Hermed er der ikke nogen betaling til den almene sektor for den gratis varetagelse af den boligsociale opgave, omtalt sidst i afsnit 2.1.

Det er vigtigt at bemærke, at i beregningerne er sammenligningsgrundlaget en privat boligudlejer, der opfører en ejendom uden støtte og lejer ud til markedslejen.

For lejeren er boligomkostningen lig med huslejen. Når investeringen skal være rentabel for udlejeren, betyder Tabel 2.2.13.

1. år 5. år 10. år 20. år 25. år 30. år 35. år 40. år

købe lejligheden som ejerlejlighed.

det, at huslejen skal fastsættes, så den dækker udlejerens udgifter til administration, afskrivninger og grundskyld på ejendommen, samt sikrer ham en forrentning af kapitalen, der svarer til alternativforrentningen med samme investeringsrisiko.

Da privat udlejningsbyggeri i beregningerne ikke tildeles særlige subsidier og derfor kan opfattes som ikke-støttede boliger, kan forskellen mellem boligomkostningen for private udlejningsboliger og de andre boligformer opfattes som et udtryk for størrelsen af subsidiet til disse andre boligformer.

Boligomkostninger (user cost) for forskellige boligtyper med samme anskaffelsespris Privat udlejer 100 100 100 100 100 100 100 100

Ejer 83,3 83,3 83,3 83,3 83,3 83,3 83,3 83,3

Andel ustøttet 99,6 97,6 94,3 84,1 76,2 66,4 66,4 66,4

Andel støttet 68,1 67,2 66,6 68,7 68,2 66,4 66,4 66,4

Almen 89,5 88,5 87,1 84,4 83,1 81,9 80,7 76,1

Anm: Private udlejere tildeles ikke særlige subsidier og er derfor sat til indeks 100. Forskellen mellem private udlejere og de andre boligformer er et udtryk for størrelsen af subsidiet til de andre boligformer.

Kilde: DØR, 2001, side 260.

Private udlejningsejendomme, der er den eneste boligform, som ikke bliver subsidieret, har de højeste boligomkostninger. De andre boligformer er subsidieret i forskelligt omfang, jf. tabel 2.2.13. Beregningerne viser, at boligomkostningerne er ca. 10 pct. højere for private udlejningsboliger end for nye almene boliger.

Forskellen i boligomkostningerne vokser over tiden og efter 40 år er forskellen ca. 25 pct. Årsagen til, at forskellen vokser over tiden, er , at stigningen i beboernes betaling til kapitaludgifterne ikke følger inflationsudviklingen, men kun opskrives med ¾ af prisstigningstakten. En privat udlejer vil derimod forvente, at forrentningen af kapitalen fuldt ud følger inflationen. Subsidieringen af de almene boliger er således på ingen måde tilendebragt, blot fordi lånene på ejendommene er tilbagebetalt.

En ældre ejendom, der overtages som andelsboligforening, vil umiddelbart efter købet have stort set de sammen boligomkostninger som private udlejningsejendomme, jf. søjlen benævnt i Andel ustøttet. I takt med, at gælden nedbringes, vil størrelsen af subsidiet til andelsboligen stige. Efter 30 år er andelsboliger den boligform, der har de laveste omkostninger. Det skyldes, at den skattemæssige behandling af andelsforeninger indebærer, at andelsboligforeningen ikke kan fratrække renteudgifter og ikke betaler ejendomsværdi-

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

skat. I starten vil den manglende mulighed for at fradrage renteudgifter og friholdelsen for ejendomsværdiskat modsvare hinanden, men i takt med, at gælden nedbringes, vil subsidiet stige. Opsparing i andelsbolig er således skattefri. Når lånene er tilbagebetalt, er den skattemæssige behandling meget favorabel for andelshaverne. En del af den økonomiske gevinst ved at overtage en andelsbolig i en ældre ejendom er endda ikke afspejlet i de beregnede boligomkostninger.

Denne fordel opstår i form af en lav købspris for ejendommen, fordi den er underlagt reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Støttede andelsboliger er den boligform, der har de laveste omkostninger i de første 20 år. Forklaringen på de lave omkostninger er, at der ydes støtte til kapitalomkostningerne. En del af ydelsen på kapitalen går til at nedbringe gælden, og er derfor en opsparing i boligen og ikke en omkostning. Efter 30 år falder omkostningerne, fordi betalingen for kapitalomkostningerne falder bort. På det tidspunkt svarer andelshaverens opsparing i boligen til 100 pct. af andelen, og der vil derefter ikke være forskel mellem omkostningerne for støttede og ustøttede andelsboliger.

Ejerboliger har lavere omkostninger end udlejningsboliger, og dette forhold mellem omkostningerne er kon-

60

stant over tid. Subsidieringen skyldes, at satsen for ejendomsværdiskatten er lavere end skatten for anden kapitalindkomst. I beregningerne er antaget, at positiv og negativ kapitalindkomst beskattes ens. En antagelse om, at skattesatsen for positiv kapitalindkomst er højere end for negativ kapitalindkomst, betyder, at subsidiet vil stige i takt med, at ejerens samlede nettokapitalindkomst bliver positiv.

Balancen mellem boligformerne påvirkes af ændringer i de antagelser, der er gjort i beregningerne. Hvis det alternativt antages, at boligpriserne stiger mere end den generelle inflation, betyder det, at omkostningerne ved at eje en bolig bliver lavere end i beregningerne. Det er

2.2.14.

i beregningerne antaget, at huslejen fastsættes, så den bl.a. sikrer udlejer en forrentning af kapitalen, der svarer til alternativforrentningen. En del af forrentningen af kapitalen er kapitalgevinsten på ejendommen. I beregningerne er det derfor implicit antaget, at udlejeren sætter lejen ned, når kapitalgevinsten bliver højere.

Derfor vil omkostningerne for private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger falde i forhold til omkostningerne for almene boliger. Antages det, at der er reale kapitalgevinster på f.eks. 1 pct. om året på boliger, betyder det, at private udlejningsboliger i år 40 vil være 8 pct. dyrere end almene boliger.

Spørgsmål til Bendt Bendtsen

Vismændenes beregninger er meget vigtige. De gør op med lange perioders diskussion, hvilken boligform, der er mest støttet. Blandt andet derfor fik vi stillet føl-

gende spørgsmål til boligudvalget, som 2002 blev besvarer af økonomi- og erhvervsminister Bendt Bendtsen.

Spørgsmål 8: I vismændenes forårsrapport år 2001 er tabel III.23 angivet boligsubsidier og reguleringsgevinster for beboere i alle 4 boligformer fordelt på indkomstdeciler, 1999. Ministeren bedes oplyse, hvor stor den procentvise andel af den samlede reguleringsgevinst, der tilfalder de enkelte indkomstdeciler, når det gælder henholdsvis beboere i private udlejningsboliger, beboere i

almene boliger og beboere i ældre andelsboliger. Desuden bedes oplyst, hvor stor en andel af det samlede lejeværdisubsidium, der falder i de enkelte deciler for beboere i ejerboliger, og om muligt en decilfordeling på hver boligsektor, samt decilfordelingen omfattende alle fire sektorer.

Ministeren svarede: Det Økonomiske Råds sekretariat har oplyst, at der ikke er foretaget yderligere beregninger af reguleringsgevinst og lejeværdisubsidium i forlængelse af de offentliggjorte analyser i Vismandsrapporten, samt at der ikke er planer om at arbejde videre med beregningerne i specialkapitlet om boligmarkedet. Derfor kan jeg ikke give de ønskede oplysninger vedrørende den samlede

reguleringsgevinst og det samlede lejeværdisubsidiums fordeling på indkomstdeciler. Jeg kan dog oplyse, at DØR’s sekretariat har gjort opmærksom på,. at spørgsmålet om boligsubsidiernes fordeling på forskellige befolkningsgrupper vil blive belyst i en artikel i det kommende nummer af tidsskriftet, ”Samfundsøkonomen”.

Spørgsmål 9: Er det ministerens opfattelse, at tabel III.11 i vismændenes forårsrapport år 2001, der angiver boligomkostningerne (user-cost) for forskellige boligtyper med samme anskaffelsespris, viser, at en nyopført ejerbolig i dag er mere subsidieret end en nyopført almen bolig.

Der ønskes endvidere oplyst, hvordan boligomkostnin-

gerne for ejerboligen vil ændres, hvis der i beregningen inddrages gennemsnitlige reale prisstigninger på ejerboliger på 0,9 pct. p.a., sådan som det er beregnet historisk for perioden 1955-1995 i Lejelovskommissionens rapport, 1997, side 150.

Ministeren svarede: Jeg vil indledningsvis godt pege på, at subsidiering af boligforbrug kan defineres på forskellige måder, og at de beregnede subsidier i høj grad er følsomme over for de beregningsforudsætninger, der benyttes. Tabel III 11 i vismændenes forårsrapport 2001 (DØR) bør derfor tolkes med stor forsigtighed.

Den definition af subsidier, der er lagt til grund i tabellen, fokuserer på forskelle i de gennemsnitlige årlige

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

boligomkostninger ved at bo i de forskellige boligformer. Konkret fortolkes forskellen mellem på den ene side boligomkostningen for en ny privat udlejningsbolig, som DØR opfatter som usubsidieret, og på den anden side boligomkostningerne ikke er udtryk for subsidieringen til disse andre boligudgifter, som beboerne løbende skal betale for at bo i en given bolig, dvs. likviditetsbelastningen.

61

På den baggrund læser jeg tabellen således: Hver gang boligomkostningen i en privat (usubsidieret) udlejningsbolig i et givet år (år 1-40= udgør 100 kr., ”koster” det 83,30 kr. at bo i ejerbolig. Ejerboligen ”modtager” altså ifølge DØR’s beregning subsidier svarende til 16,70 kr. om året i alle årene. For almene boliger er den relative subsidiering derimod ikke konstant. I år 1 koster det 89,50 kr. at bo i en almen bolig, dvs, 6,20 kr. mere end i en ejerbolig. Herefter falder de relative boligomkostninger i den almene bolig gradvist og udgør 76,10 kr. i år 40, dvs. 7,20 kr. mindre end i ejerboligen.

Ved beregningen er det forudsat, at ejendomspriserne udvikler sig i takt med inflationen, jf. nedenfor.

ningerne, at subsidieringen af især ejerboliger er reduceret markant i løbet af de sidste 20 år. Det skyldes bl.a. de gennemførte skatteomlægninger, herunder senest den tidligere pinsepakke.

Endvidere skal jeg bemærke, at nutidsværdien af den direkte offentlige støtte til en ny almen bolig over de første 30 år udgør ca. 39 pct. af anskaffelsesprisen, jf. min besvarelse af spørgsmål 1, 3 og 4 af 17. december 2001 (alm. del).

Ifølge DØR’s beregninger er boligomkostningerne i ejerboliger således lavere end i almene boliger i de første godt 20 år af boligens levetid og derefter højere. De relativt set faldende boligomkostninger i almene boliger skyldes, at reguleringen af beboerbetalingen vedrørende realkreditbelåningen kun sker med 75 pct. af inflationen (valsetaksregulering). Alt andet lige betyder det, at huslejen – og dermed boligomkostningerne – i faste priser falder.

Tabel III.11 i Vismandsrapporten er som nævnt beregnet under forudsætning af, at boligpriserne udvikler sig i takt med inflationen. Hvis ejerboligpriserne stiger hurtigere end inflationen, vil boligomkostningerne i ejerboliger blive lavere – og omvendt. Lejelovskommissionen har beregnet, at der i perioden fra 1955 til 1995 har været tale om reale prisstigninger på ejerboliger på i gennemsnit 0,9 pct. om året. Jeg skal hertil bemærke, at den reale prisudvikling er meget afhængig af den valgte beregningsperiode, herunder startår.

F.eks. har der for perioden 1975-1995 været tale om et realt prisfald på i gennemsnit 0,9 pct. p.a.

Efter min opfattelse kan det ikke på grundlag af DØR’s beregninger konkluderes, at en nyopført jerbolig i dag er mere subsidieret end en nyopført almen bolig.

I forlængelse heraf vil jeg godt pege på, at andre økonomiske eksperter er nået til andre resultater. OECD har således i 1999 foretaget beregninger af user cost og subsidier til forskellige boligformer. Disse beregninger viser, at nye almene boliger i dag er noget mere subsidierede end ejerboliger, jf. tabel 28 i ”OECD Economic Surveys 1998-1999: Denmark”. Samtidig viser bereg-

Det Økonomiske Råds sekretariat oplyser, at der ikke er foretaget yderligere beregninger af boligomkostningerne for de forskellige boligformer i forlængelse af de offentliggjorte analyser i Vismandsrapporten, samt at der ikke er planer om at arbejde videre med beregningerne i specialkapitlet om boligmarkedet. Jeg kan derfor ikke oplyse, hvordan de beregnede boligomkostninger i tabel III.11 vil ændres for en ejerbolig under antagelse af en årlig real prisstigning på boliger på 0,9 pct. p.a.

3.

Beregning af renoveringsomkostninger i den almene sektor, BL 2001

3.1.

Behov for mange mia. kr. til forbedring af boliger

Landsbyggefonden, der gennem årene har ydet en omfattende støtte til investeringer i forbedringer, byggeskadeudbedring m.v. til almene boliger, fremlagde i marts 2001 en ny rapport ”Fysisk opretning og forbedring af almene boligafdelinger”.

De tre scenarier viser, at det er over en 20 årig periode vil koste henholdsvis 48,9 mia. kr., 102.473 mia. kr. eller 135 mia. kr., i år 2000 priser, alt efter hvor meget man ønsker at forbedre de ca. 500.000 boliger i den almene sektor.

Hvis de almene boliger på længere sigt skal være konkurrencedygtige på boligmarkedet, er der efter Boligselskabernes Landsforenings opfattelse behov for et generelt kvalitetsløft af boligerne og boligområderne.

Et kvalitetsløft, der skal skabe både et varieret boligudbud, moderne boliger, smukkere arkitektur og bedre friarealer og fællesfaciliteter.

Minimumsscenariet tager udgangspunkt i, at boligernes størrelse og karakter bibeholdes bortset fra et begrænset antal lejlighedssammenlægninger af meget små boliger. Boliger uden bad får det og bygningernes klimaskærm renoveres, ligesom byggeskader afhjælpes og der foretages en arkitektonisk bearbejdning af de største og mest ensformige bebyggelser.

Rapporten er opbygget omkring tre forbedringsscenarier, et minimumsscenarium, et kvalitetsscenarium og det store scenarium.

I kvalitetsscenariet skal flere lejligheder lægges sammen, og der investeres væsentlige beløb i renovering af installationer og udskiftning af badeværelser og køkkener. Desuden installeres elevatorer i bygninger, som er umiddelbart egnet hertil. Friarealer og beboerfaciliteter

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

62

forbedres væsentligt og moderniseringerne forudsættes udført i god kvalitet.

Det store scenarium indebærer et meget betydeligt kvalitetsløft for mange af de almene boliger. Andelen af boliger, som får udskiftet badeværelser og køkkener og får elevatoradgang, er sat noget højere end kvalitetsscenariet. Herudover tilstræbes en større variation i den almene sektors boligudbud ved omfattende lejlighedssammenlægninger af små boliger i bebyggelserne fra før 1960 og ved i et vist omfang af lejlighedsudvidelser ved påbygning på tag eller facade. Endvidere indrettes en mindre del af boligerne som handicapegnede boliger. Men så beløber det omfattende løft sig også til 135 mia. kr. over en 20 årig periode.

Ser man på hvilke boliger, der trænger mest til et løft, så er der i etagebyggeriet fra 1960-74, hvor behovet i de tre scenarier er på henholdsvis 21,5 mia. 46,6 mia. og 56,7 mia. kr.

Det betyder, at hver bolig i etagebyggeriet fra 1960-74 har behov for forbedringer på i gennemsnit 159.203 kr. i minimumsscenariet, 345.000 kr. i kvalitetsscenariet og 420.000 kr. i det store scenarium. de tæt/lave boliger har også et behov, men det er ikke nær så stort. For tæt/lave boliger bygget i årene fra 1975-2000 er der f.eks. ”kun” 3,7 mia. kr. eller 46.016 kr. pr. bolig i minimumsscenariet, 6 mia. kr. eller 75.101 kr. pr. bolig i

kvalitetsscenariet, mens det bliver 7,2 mia. kr. eller 89.777 kr. pr. bolig i det store scenarium.

Pr. år svarer det til en investering på 5.130 kr. pr. bolig i minimumsscenariet og 13.100 kr. i det store scenarium. Til sammenligning oplyser BL, at de såkaldte forbrugsundersøgelser viser, at husstande i ejerboliger i gennemsnit bruger 14.500 kr. om året til at forbedre deres bolig.

Sammenligner man med, hvad der gennem de seneste 20 år er foretaget af investeringer i almene boliger har boligorganisationernes opsparede midler i Landsbyggefonden ført til investeringer på 24 mia. kr. og udgifterne til udbedring af byggeskader svarer til en investering på 17,1 mia. kr.

BL’s analyse er et grundigt stykke arbejde, i høj grad relevant for de almene boligers konkurrence situation.

Der er dog en række områder, der ikke er taget ind. For det første er der grænser for, hvor dyre de almene boliger må blive. Boligefterspørgslen drejer sig ikke alene om store eller større boliger. Efterspørgslen efter lejeboliger er i høj grad rettet mod mindre boliger, og det vil være en katastrofe for lejerne, hvis de små lejligheder, der oven i købet er til at betale, forsvinder.

Så førend den almene sektor kaster sig ud i det helt store scenarium må man kritisk vurdere efterspørgslens (lejernes) behov, når det gælder boligstørrelse og boligpris.

4.

Den modererede frimarkedsmodel

4.1.

Udvalg skal analysere den modererede model

I SR regeringens boligpolitiske forlig 2000 omkring revideringen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, indgik, at der skulle nedsættes et udvalg, hvis opgave det var at konsekvensberegne den modererede model fra lejelovskommissionens rapport. SR regeringen valgte følgende medlemmer: Hans Keiding, økonomiprofessor, Københavns Universitet, Peter Wendt, direktør, Landsbankernes Reallånefond og Peter Mortensen, jurist, lektor, Københavns Universitet.

4.1.1.

Hans Keiding er så vidt vi ved helt ny på det boligpolitiske område, Peter Wendt har skrevet flere bøger om byggeri og boligforhold, bl.a. undervisningsbøger til faget Boligpolitik på økonomistudiet.

Som nævnt i afsnittet ovenfor vedrørende boligbehovet er der meget der peger på, at Peter Wendt er en såkaldt frimarkedsmand, det er mere uvist, hvor de øvrige står boligpolitisk.

Hvad er den modererede frimarkedsmodel

Hvis nogen har glemt hvad den modererede model går ud på, så følger her en kort beskrivelse: Et lejeboligmarked må vel kunne defineres som frit, hvis man fjerner restriktionerne på prisdannelsen på lejeboliger, således at udbud og efterspørgsel bestemmer prisen.

Lejelovskommissionen afleverede i januar 1997 en rapport, hvor en frimarkedsmodel blev nærmere defineret. Efter denne model fastsættes lejen frit ved aftale

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

mellem udlejer og lejer. Som beskyttelse af den svage part i aftaleforholdet (det er jo sædvanligvis lejeren), arbejdedes med to sanktioner mod en urimelig aftale.

Den mest frie sanktion var aftalelovens § 36, den såkaldte bondefangerparagraf, hvorefter helt urimelige og ågerlignende lejeaftaler og lejevilkår kunne tilsidesættes af retssystemet.

Denne bestemmelse blev central som sanktion i flertallets indstilling til lejefastsættelsesmodel for er-

63

hvervslejerne. Historien har senere vist, at dette system var alt for vidtgående selv for erhvervenes organisationer.

For beboelseslejerne indstillede et særligt mindretal i sidste øjeblik en alternativ frimarkedsmodel (den såkaldt moderede model), hvorefter lejen skulle kunne fastsættes frit ved genudlejning.

Som beskyttelse mod urimelige lejeaftaler anvendtes et markedslejebegreb. Hvis fx lejeren mente, at lejen var aftalt urimeligt højt, skulle lejeren kunne bringe sagen i

4.2.

Her skal blot argumenteres omkring den boligstøttefinansierede frimarkedsmodel som givetvis er den vi vil møde i debatten.

Bunden går ud af den individuelle boligstøtte

Huslejeforhøjelserne vil føre til en voldsom stigning i det offentliges udgifter til individuel boligstøtte.

Hvis huslejestigninger afgrænses til den private udlejningssektor vil de stærkt stigende boligstøtteudgifter for det offentlige delvist eller helt blive modgået af skatteindtægter fra udlejerne, fordi udlejerne skal betale skat af den højere leje.

Hvordan det samfundsøkonomiske regnskab på dette område går op er imidlertid usikkert, fordi skatteunderskud fra andre områder i udlejens virksomhed kan modregnes.

Det er imidlertid mere betydende for boligstøtteregnskabet, at det på længere sigt er helt urealistisk at forestille sig en isoleret forhøjelse af huslejen i den private udlejningssektor. Det vil ikke vare længe, førend et politisk flertal for at undgå det nyopståede store boligudgiftsspænd mellem de private udlejningsboliger og boligerne i den almene sektor vil gennemføre huslejeforhøjelser i den almene sektor, fx i form af øgede henlæggelser til selvfinansiering af sektorens renoverings – og nybygningsønsker.

I så fald vil den offentlige boligstøtte eksplodere, fordi lejestigninger i den almene sektor ikke giver tilsvarende skatteindtægter for det offentlige. Det er klart, at denne udvidelse af udgifterne til individuel boligstøtte ikke kan klares uden standardforringelser i tildelingskriterierne. Hermed er lejerne ikke blevet kompenseret for huslejestigningerne som følge af frimarkedet.

4.2.2.

For at sikre, at markedslejen ikke kun indførtes ved genudlejningen, men at den var gældende i hele lejeperioden, skulle lejen kunne genforhandles hvert femte år. Hvis man ikke kunne blive enige om den ajourførte leje, måtte sagen i huslejenævn, og ville/kunne lejeren ikke betale det nye markedslejeniveau i kvarteret, måtte han flytte.

LLO temahæfte om frimarkedet

Vi har udarbejdet temahæfte om frimarkedet og på vor hjemmeside kan man læse mere om konsekvenserne af frimarkedet.

4.2.1.

huslejenævnet. Her ville man så finde den rimelige leje ved at sammenligne med en slags statistik over den aktuelle markedsleje. Statistikken skulle dække lejeaftaler for eksempel inden for de sidste tre år.

Herudover er det selvfølgelig et problem, at vi mangler det mellemkommunale boligstøtteregnskab. Fx vil storbykommunerne ikke kunne modregne stigende kommunale udgifter til individuel boligstøtte med kompenserende skatteindtægter, idet ejerne af de private udlejningsejendomme typisk ikke er skattepligtige i disse kommuner. Det vil betyde nye komplicerede mellemkommunale udligningsordninger at kompenserer storbykommunernes tab.

Det er væsentligt element i fortalernes sociale argumentation, at kapitalgevinsterne som følge af huslejestigningerne skal inddrages af det offentlige med henblik på at styrke den individuelle boligstøtte. Det vil sige, at ikke alene skatten af de øgede huslejeindtægter til udlejerne skal finansierer de øgede boligstøtteudgifter, også beskatningen af kapitalgevinsterne skal give deres bidrag.

Hvis kapitalgevinstbeskatningen rettes bagud vil den inddrage nogle af de allerede indbyggede forventningsgevinster i priserne. Rettes beskatningen kun fremad, vil provenuet være begrænset, og endnu mere begrænset, hvis beskatningen alene forfalder ved salg.

Da det sidstnævnte er det mest sandsynlige, er provenuet meget stærkt reduceret, og kan derfor ikke opveje de merudgifter, som vil påføres boligstøtten som følge af huslejeforhøjelserne i den almene og private udlejningssektor.

Fra mursten til mennesker

Tæt forbundet med ønsket om liberalisering af huslejedannelsen er ønsket om at svitse fra støtte til mursten til støtte til mennesker.

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

Idealet er en situation, hvor det alene er den enkelte families behov, der afgør boligstøtten, således at der ikke gives unødvendig murstensboligstøtte til mellem og højindkomster, der godt kan selv.

64

Forudsætningen for en sådan boligøkonomisk målsætning er imidlertid, at alle boligformer kun modtager individuel boligstøtte, og at ingen, hverken direkte eller indirekte, modtager forvridende tilskud til boligforbruget. Det betyder, at andelsboligens og ejerboligens skattebegunstigelser nødvendigvis må fjernes.

Som Ølgaard-udvalget i sin tid påpegede, skal huslejen liberaliseres til en markedsleje må lejeværdien sættes op til en markedskonform lejeværdi, hvilket dengang af Ølgaard udvalget blev anslået til 5 %. Efterfølgende

4.2.3.

har vismændene anbefalet en fordobling af ejendomsværdibeskatningen jf. afsnit 2.2.7.

Det betyder også, at der må indføres en beskatning af de reale kapitalgevinster, eller forvrides opsparingsmønstret i forhold til lejerne. - Og endelig betyder det, at andelsboligen må til at betale ejendomsværdiskat.

Der er ikke mange med real politisk sans, der tror dette er muligt, hvorfor det vil være et ensidigt angreb på de svagest stillede i samfundet isoleret at fjerne huslejereguleringen.

Ny LLO konsekvensberegning af ”fri leje”

Den vedvarende debat om at frisætte huslejerne, for eksempel ved genudlejning, har fået os til at opdatere lejelovskommissionens beregninger af huslejestigningerne, hvis huslejen gives fri.

kvadratmeter; kommunegruppe 2, 15.497 kr. pr. kvadratmeter; kommunegruppe 3, 14.105 kr. pr. kvadratmeter og i kommunegruppe 4 10.535 kr. pr. kvadratmeter.

I lejelovskommissionens betænkning ”Lejeforhold ”, 1997, beregnedes på basis af en undersøgelserne af prisdannelsen i Nordjylland og på Lolland Falster forholdet mellem anskaffelsespriserne pr. kvm i ejerboligsektoren og lejeboligpriserne pr. kvm. Det blev antaget, at prisdannelsen på netop disse markeder var nogenlunde fri.

Anvendes lejelovskommissionens pris/leje faktor betyder det, at fri leje ved genudlejning vil give en leje på ca. 1.600 kr. pr. kvadratmeter i kommunegruppe 1. Det skal sammenholdes med et lejeniveauet i dag i den private og almene udlejningssektor på knapt 500 kr. pr. kvadratmeter i årlig leje. Fri leje vil derfor medføre en tredobling af huslejen i Hovedstaden, og en fordobling af lejeniveauet i storbyerne i provinsen.

Vismændene beregnede, at et frimarked i København/Frederiksberg ville give lejestigninger på 98 procent (DØR’s forårsrapport 2001, side 273), de nye beregninger fra Lejernes LO viser, at der snarere vil være tale om en tredobling.

Resultatet var et såkaldt pris/leje forhold, der, for de ældre udlejningsboliger, det vil sige boliger opført før 1963, lå på 10 (”Lejeforhold”, side 397). Med andre ord, hvis prisen for en ejerbolig pr. kvadratmeter i et område var 6.000 kr., så ville frimarkedslejen i et sådant område lægge sig på 600 kr. pr. kvadratmeter årligt. Denne metode var herefter grundlaget for at beregne frimarkedslejen i hele landet.

Med samme indgangsvinkel har vi nu nyberegnet frimarkedslejen, hvis lejen i storbyerne blev sat fri ved genudlejning. Ifølge Realkreditrådets seneste opgørelse af 18. juli 2002 er den gennemsnitlige kvadratmeterpris på ejerlejligheder i kommunegruppe 1, 16.594 kr. pr.

5.

Huslejen og huslejeudviklingen

5.1.

Undersøgelse af budgetlejen, januar 2003

Socialministeriet udsendte i maj 2002 spørgeskemaer til 1.989 udlejere af private boliger i regulerede kommuner. Efter en rykker og fejlprocedure var der 525

5.1.1.

* Note: Kommunegruppe 1 omfatter København og Frederiksberg Kommunegruppe 2 og 3 omfatter de øvrige større bykommuner på Sjælland Kommunegruppe 4 omfatter Odense, Esbjerg, Kolding, Randers, Århus og Aalborg.

brugbare skemaer / ejendomme med knap 8.800 boliger til rådighed for analysen.

Lejeniveauet og den omkostningsbestemte leje

Som det fremgår af nedenstående tabel 5.1.1. lå huslejen i april 2002 gennemsnitligt på 507 kr./m² svarende en årlig husleje pr. bolig på 38.717 kr. , begge beløb ekskl. varme- og antenneudgifter.

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

I omkostningsbudgettet er de største enkeltposter udgifterne til skatter og afgifter samt kapitalafkast, idet disse udgør henholdsvis 28,6 pct. og 27,2 pct. af ejendommenes samlede omkostningsbudget på 17.101 kr. pr. bolig- og erhvervsenhed.

65

Samlet udgør driftsudgifterne inkl. kapitalafkast 43,3 pct. af huslejen i boligerne. Derudover hensættes der til indvendig og udvendig vedligeholdelse et beløb, som sammenlagt udgør af 26,8 pct. af huslejen, og de oplyste forbedringsforhøjelser udgør 21,0 pct. af huslejen.

De resterende 8,9 pct. af huslejen skyldes hovedsageligt boliger med husleje efter § 5, stk. 2, og eventuelle ikke-oplyste individuelle forbedringsforhøjelser.

Tabel 5.1.1: Omkostningsbudgettet pr. april 2002 for ejendomme indeholdende én eller flere boliger med omkostningsbestemt leje.

Vægt: Ejendomme

(1) Gennemsnit (kr./kvm/år)

(2) Kr. pr. enhed pr. år

(3) Pct. fordeling af udgift pr. enhed

Udgiftspost: 1. Skatter og afgifter 2. Forsikringer 3. Renholdelse og vicevært 4. El, gas og varme 5. Administration 6. Øvrige driftsudgifter 7. Kapitalafkast 1) 8. Budgetudgifter (Inkl. erhverv)

64 14 33 8 32 16 61 227

4.883 1.086 2.507 555 2.310 1.113 4.660 17.101

28,6 6,3 14,7 3,2 13,5 6,5 27,2 100,00

Heraf boliger: 9. Budgetudgifternes andel af lejen 10. Udvendig vedligeholdelse 11. Indvendig vedligeholdelse 12. Forbedringsforhøjelser 13. Residual 2) Årsleje i beboelseslejemål i alt

223 115 16 111 42 507

16.748 9.076 1.335 8.147 3.411 38.717

43,3 23,4 3,4 21,0 8,9 100,0

Noter: 1. Inkl. overførte henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer (fra 1995).

2. Afvigelse mellem omkostningsbudgettet tillagt hensættelser og forbedringer på den ene side og på den anden side de samlede lejeindtægter ifølge samme ejendomsskema. Lejeindtægterne er inkl. boliger med husleje efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven.

Socialministeriet har sammenlignet omkostningsbudgettet og den samlede husleje i denne undersøgelse og budgetlejeundersøgelsen fra 1993 for de 110 ejendomme, der indgik i begge undersøgelser. Sammenligningen viser, at huslejen er steget med 45,1 pct. fra 1993 til 2002 svarende til et årligt gennemsnit på 4,2 pct. Huslejerne har således været realt stigende over de seneste 9 år, idet forbrugerpriserne er steget med 22,9 pct. svarende til 2,3 pct. p.a. fra april 1993 til april 2002.

Den væsentligste grund til at huslejerne er, ifølge Socialministeriet steget hurtigere end inflationen har været, at hensættelserne til udvendig vedligeholdelse er hævet som følge af lovændringer gennemført i perioden 1. maj 1993 og frem til 1997. Samtidigt er der indført løbende regulering af hensættelsesbeløbet fra og med 1993.

Forbedringsforhøjelser i boligerne medvirker også til større huslejestigninger, idet disse er steget med 5,3 pct. p.a. Endelig betyder det forhold, at ejendommene gradvist får flere boliger udlejet efter § 5, stk. 2 (genudlejning efter gennemgribende forbedring), at lejen gennemsnitligt set stiger hurtigere, end den ellers ville gøre. Forbedringsforhøjelser og genudlejede (og forbedrede) boliger repræsenterer boliger, der må antages at indeholde et væsentligt kvalitetsløft, således at en del

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

af de viste huslejestigninger har baggrund i forbedrede boliger og ikke i rene udgiftsstigninger.

Selve omkostningsbudgettet har i de 110 ejendomme umiddelbart været nogenlunde konstant med gennemsnitlige stigninger på 0,1 pct. p.a. Imidlertid er 2/3 af de tidligere henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer gledet ud af omkostningsbudgettet, og de posteres i 2002 som hensættelse til udvendig vedligeholdelse. Hvis man korrigerer for dette skønnes omkostningsbudgettet at være steget med cirka 1,5 pct. p.a. fra 1993 til 2002.

Analysen af de enkelte omkostningstyper m.v. i 2002 viser, at udgifterne til skatter og afgifter udgør 64 kr./m². Denne udgiftspost tegner sig dermed for 28,6 pct. af ejendommenes samlede budgetleje. Der er stor forskel på udgifterne mellem de forskellige kommunegrupper, og der er relativ stor spredning i udgifterne.

Udgifterne til forsikringspræmier m.v. ligger ret stabilt i niveauet 12 kr. – 16 kr./m², uanset hvilken kommunegruppe man ser på.

De gennemsnitlige udgifter til renholdelse og vicevært ligger på 33 kr./m², og der er forholdsvis store forskelle mellem kommunerne. Det ser overvejende ud til, at udgifterne er højere i de mindste kommuner, men denne konklusion er dog usikker. Derimod ser det fort-

66

sat ud til, at der ikke er nogen sammenhæng mellem størrelsen af udgifterne og ejendommens størrelse.

Dette er efterhånden velkendt (jf. undersøgelserne i 1988 og 1993).

ste udgiftspost, når man ser på fordelingen af den samlede årsleje. Af den husleje, der betales i boligerne, udgør hensættelserne til udvendig vedligeholdelse 23,4 pct. af årslejen.

Administrationsudgifterne ligger i 2002 på et niveau omkring 2.246 kr./bolig årligt svarende til omkring 30 kr./m². Der er ikke væsentlige variationer i administrationsudgifterne, når man opdeler ejendommene efter antallet af boliger.

Kapitalafkastet er opgjort til 61 kr./m² i denne undersøgelse. Heri er inkluderet 1/3 af det beløb, der blev henlagt eller kunne være blevet henlagt til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994.

Forbedringsforhøjelserne ligger som gennemsnit for alle boliger i ejendommene (inkl. de boliger som eventuelt ikke er forbedrede)1 på 111 kr./m². Dette svarer til 21,0 pct. af den samlede husleje i undersøgelsens ejendomme.

Kapitalafkastet er i udtalt grad afhængigt af stikprøvens fordeling på ejendommenes opførelsesår. Ser man på afkastet for de forskellige årgange af byggeri, kommer denne afhængighed endog meget tydeligt frem. Med så stor årgangsafhængighed vil selv små forskelle i stikprøvers fordeling på opførelsesår kunne give store udslag i det gennemsnitlige kapitalafkast.

Hensættelserne til vedligeholdelse lå i april 2002 gennemsnitligt for alle ejendomme på 115 kr./m² for udvendig vedligeholdelse og 18 kr./m² for indvendig.

Undersøgelsen viser, at hensættelserne er den næststør-

Forbedringsforhøjelserne skønnes at være undervurderede. En række ejendomme har således oplyst, at lejeindtægterne indeholder lejeforhøjelser pga. forbedringer, som ikke har kunnet oplyses. Det vurderes, at cirka ½ af forskellen mellem boligernes andel af omkostningsbudgettet og de samlede lejeindtægter i boligerne skyldes forbedringsforhøjelser.

Ejendommene indeholder ofte boliger med forskellige lejefastsættelsesprincipper – herunder navnlig boliger genudlejet efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven, der påkalder sig opmærksomheden, fordi de ved genudlejning ændrer lejefastsættelse fra omkostningsbestemt leje til det lejedes værdi.

Tabel 5.1.2. Lejeindtægter fordelt efter lejefastsættelse. Kr. pr. m².

10%fraktil

Vægtet gennemSnit

90 % fraktil

Lejefastsættelse/type Omkostningsbestemt leje Småejendomme (kap. IV a)

349 356

484 516

670 672

42,9 % 46,2 %

Genudlejning efter § 5, stk. 2

650

792

950

6,9 %

Nybyggeri efter 1991

646

776

855

1,4 %

Tidl. Erhvervslejemål (§ 15a, stk. 2) 80 %-ejendomme Alle lejefastsættelsesregler

287 424 356

544 605 526

681 839 717

1,6 % 1,1 % 100,0 %

Vægt: Ejendomme

Den gennemsnitlige husleje på 507 kr./m² i tabel 5.1.2. ovenfor gælder for ejendomme, hvor omkostningsbudgettet er fuldt specificeret. Udover sådanne ejendomme omfatter stikprøven også ejendomme, hvor lejen er fri, eller hvor der af andre grunde ikke er / skal være budgetspecifikationer. Undersøgelsens fulde materiale omfattende alle lejefastsættelsesregler viser, at huslejegennemsnittet ligger på 526 kr./m².

Dette gennemsnit dækker – jf. tabel 5.1.2. – over et spænd fra de laveste huslejer på omkring 500 kr./m² i boliger med omkostningsbestemt leje og i småejendommene (kap. IV a), til de højeste huslejer i gennem-

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

Fordeling af antal boliger

gribende moderniserede boliger efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, samt i nybyggeri efter 1991, hvor lejeniveauet ligger på 776-792 kr./m².

Stikprøvens ejendomme viser, at 42,9 pct. af boligerne i ejendommene har ren omkostningsbestemt leje, og at 46,2 pct. af boligerne har lignende lejefastsættelse. Andelen af boliger, der er udlejet efter § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven skønnes at udgøre 6,9 pct. svarende til, at der er omkring 12.500 genudlejede boliger i hele landet.

67

5.1.2.

Huslejestigningerne 1993 - 2002

De årlige huslejestigninger fra 1993 til 2002 ligger på gennemsnitligt 4,2 pct. i de ejendomme, der indgår i socialministeriets to undersøgelser af huslejen. Stigningerne har således været højere end stigningerne i forbrugerpriserne, der gennemsnitligt lå på 2,3 pct. p.a. i perioden april 1993 - april 2002.

dringer i ejendommen samt ændringer i lovgivningen spille ind. Alligevel vælges i det følgende at vise udgiftsniveauer og stigningsprocenter for samtlige udgiftsposter i de udsendte spørgeskemaer.

Med de forbehold, der følger af ovenstående ses, at de reale huslejer i de nævnte ejendomme er steget med 1,9 pct. p.a. fra 1993 til 2002. Baggrunden for denne stigning i huslejerne søges belyst i tabel 5.1.3.

Det er forbundet med en vis usikkerhed at sammenligne såvel de enkelte udgiftsposter som den samlede husleje i ejendommene. Dels er ejendommenes størrelse ændret (jf. tabel ovenfor), og dels kan fysiske æn-

Tabel 5.1.3: Årlig husleje pr. m² i 1993 og 2002 samt gennemsnitlige årlige stigninger i perioden. Uvægtede gennemsnit.

Udgiftspost: 1. Skatter og afgifter 2. Forsikringer 3. Renholdelse og vicevært 4. El, gas og varme 5. Administration 6. Øvrige driftsudgifter 7. Kapitalafkast 8.a. Fornyelse af tekniske installationer 8.b. Tillæg til kapitalafkast 9. Budgetleje i alt (boliger & erhverv)

1993 51 12 25 12 25 5 62 35 227

2002 Kr./kvm/år 63 13 34 7 29 13 57 15 230

10. Boligernes andel af budgetlejen 11. Udvendig vedligeholdelse 12. Indvendig vedligeholdelse 13. Forbedringsforhøjelser 14. Årsleje i beboelseslejemål i alt

207 56 13 59 335

231 112 16 94 454

Gns. Årlig leje

15. Lejeindtægter i alt 339 492 Noter: 1) Kapitalafkast og henlæggelser til tekniske installationers fornyelse ændredes fra og med 1995.

I 2002 erstatter tillægget til kapitalafkast i tabellens 8 b én tredjedel af de tidligere henlæggelser i 1993 (jf. 8 a) tillagt inflationsregulering. 2) Jf. note 2 til tabel 4.1

2,4 % 0,9 % 3,5 % -5,8 % 1,7 % 11,2 % 0,1 % 1,2 % 8,0 % 2,3 % 5,3 % 3,4 % 4,2 %

Fra og med 1. januar 1995 er der sket ændringer i reglerne for kapitalafkastberegning. De tidligere henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer er konverteret til kapitalafkast (med 1/3) og til henlæggelser til udvendig vedligeholdelse (med 2/3). Dette sammenholdt med at ejendommene tilsyneladende er undergået forandringer – i hvert fald mht. boligarealets størrelse – betyder, at man ikke kan sammenligne kapitalafkastet og henlæggelserne til tekniske installationer, som disse fremgår af de to undersøgelser.

Det samlede omkostningsbudget er således steget med 0,1 pct. p.a., men da 2/3 af de tidligere henlæggelser til tekniske installationer er flyttet over på kontoen for udvendig vedligeholdelse (11), skal der ske en korrektion. Da tillægget til kapitalafkastet (8) udgør 15 kr./m² i 2002 skønnes det, at der er gledet 30 kr./m² ud af omkostningsbudgettet i forhold til 1993. Dermed er sammenligningsudgifterne 227 kr./m² i 1993 og 260 kr./m² i 2002 svarende til en gennemsnitlig stigning på 1,5 pct. p.a.

Udgifterne til (1) skatter og afgifter, (3) renholdelse m.v. og (6) øvrige driftsudgifter er alle steget mere end forbrugerpriserne. Hertil kommer, at hensættelserne til udvendig vedligeholdelse og husleje efter gennemførte forbedringsforhøjelse også er steget (noget) kraftigere.

De øvrige udgiftsposter er steget i samme takt som forbrugerpriserne eller langsommere og udgifterne til (4) el, gas og varme er faldet med 5,8 pct. p.a.

En væsentlig del af stigningen skyldes således – både absolut og procentuelt – de større hensættelser til udvendig vedligeholdelse og forhøjelser efter gennemførte boligforbedringer. Hertil kommer, at ejendommene i 2002 omfatter boliger udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvilket resulterer i, at lejeindtægterne (15) overstiger den rene omkostningsbestemte årsleje (14).

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

68

6.

Boligreguleringsloven, opfølgning på § 5, stk. 2

Vi har flere gange forsøgt at få politikerne til at lukke det spekulationshul, der er opstået, fordi udlejerne moderniserer lejlighederne ved genudlejning. Vi har gentagne gange, på forskellig måde, fået belyst problemet i pressen, og vi har hver gang et boligpolitisk forlig stod for døren, peget på vort ønske om at få inddraget denne problemstilling i de boligpolitiske forhandlinger.

Det lykkedes desværre ikke at få presset 5.2. problemet ind i den boligpolitiske aftaleunder SR regeringens boligpakke og heller ikke i VK regeringens boligpakke.

VK regeringen mener, at det er et rent lejelovsanliggende, som skal forhandles på plads sammen med øvrige ændringer i lejelovgivningen. Og den henviste til, at den har nedsat et regel- og forenklingsudvalg, som skal se nærmere på lejelovgivningen.

Vi har anført, at de ofte helt meningsløse moderniseringer ved genudlejning har en række ulemper, det er oplagt at få fjernet hurtigt muligt. Mest iøjnefaldende er det selvfølgelig, at de billige boliger på denne måde forsvinder fra boligmarkedet. Derudover kommer problemet med bytteretten, vedligeholdelsen og fupmoderniseringer.

Udover den nævnte presseaktivitet herom, har vi også rejst spørgsmålet over for boligudvalget. Ministeren har her tilkendegivet, at den seneste viden man har om omfanget af 5.2. moderniseringer og den hermed følgende leje, stammer fra en undersøgelse i 1999. Vi har anført, at undersøgelsen er forældet, idet den blev udført forholdsvis kort tid efter, at mulighederne for spekulation i disse moderniseringer blev erkendt af udlejerne.

I dag er omfanget af meningsløse moderniseringer langt større end tidligere. Dengang skønnede boligministeriet at hver 5. lejlighed blev gennemgribende moderniseret ved genudlejning. I dag er vort skøn, at det snarere er hver 4. lejlighed. Det vil sige, at godt 68.000 boliger om året bliver moderniseret efter disse regler.

Vort problem var imidlertid, at vi ikke har tilstrækkelig materiale til at dokumentere, at lejeniveauet og omfanget af meningsløse moderniseringer er kraftigt stigende. Vi har heller ikke materiale, der kan dokumen-

tere, at det især er i mindre lejemål, at vi ser en helt eksplosiv udvikling i lejefastsættelsen.

Vi gik derfor endnu engang i gang med at indsamle materiale med henblik på endnu engang at rejse spørgsmålet for Folketingets Boligudvalg og ministeren.

Vores første appel om indsendelse af 5.2 sager, havde ikke givet meget respons.

Fokus har været at pege på et højt lejeniveau efter 5.2 (nærmest markedsleje), billige boliger forsvinder, bytteretten forsvinder store gevinster og meningsløse moderniseringer.

Det har hele tiden været et problem for os at fremlægge dokumentation for lejeniveauet efter 5.2 moderniseringerne. Boligministeriet undersøgelse fra 1999 kunne ikke bruges til at alarmere politikerne. Vi startede derfor en analyse på egen hånd, idet vi bad afdelingerne om at indsende eksempler på 5.2 moderniseringer og den resulterende leje. Centrale afdelinger var selvfølgelig hovedstadsafdelingen, Århus Lejerforening og Aalborg.

Imidlertid må det erkendes, at hvor undersøgelse ikke medførte, at vi kunne dokumentere en lejeniveau, som i gennemsnit lå over 725-750 kr. pr. kvm. Både Aalborg og København fremlagde sager, der viste et lejeniveau, der lå under 725 kr. pr. kvm, mens Århus og Frederiksberg lå deromkring.

Vi opgav derfor at bruge materialet til at pege på et ekstremt højt lejeniveau efter 5.2 moderniseringer.

Nu viser socialministerens nyeste budgetleje undersøgelse imidlertid, at den gennemsnitlig leje i 5.2 moderniseringer ligger på 792 kr. pr. kvm. Dermed har vi et mere alarmerende gennemsnitstal end vi selv kunne fremskatte.

Desværre kan man ikke i socialministeriets undersøgelse finde oplysninger om førlejen i 5.2 moderniseringerne. Og hermed kan man heller ikke indirekte beregne den merleje pr. kvm udlejer opnår, fordi lejen kan fastsættes efter det lejedes værdi. Dermed er vi tilbage i vor egne enkelte eksempler. Nu har vi så den fordel, at enkelt eksemplerne ikke overdriver situationen i forhold til socialministeriets undersøgelse.

7.

Kommunerne og boligreguleringsloven

7.1.

Forslag om afskaffelsen af boligreguleringen i Randers

Randers kommunalbestyrelse vedtog i foråret 2003 på Venstreborgmesterens initiativ at undersøge konsekvenserne af at afskaffe boligreguleringsloven, således

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

at blandt andet lejefastsættelsen alene styres af lejeloven, dvs. det lejedes værdi. Til brug for denne beslutning udarbejdede et udvalg under kommunen en rap-

69

port omhandlende konsekvenserne. Denne blev sendt

7.1.1.

Vedrørende de berørte ejendomme og lejemål

I rapporten side 5 anføres det, at i sager om lejens størrelse er det kun sagsbehandlingen for lejemål i ejendomme omfattet af den omkostningsbestemte leje, der vil blive berørt af en overgang fra reguleret til ureguleret kommune.

Det anføres herefter, at de såkaldte småhuse, (ejendomme med mindre end 7 lejligheder) ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette er korrekt, idet lejen i disse lejemål skal fastsættes efter det lejedes værdi. Men det er samtidig en vigtig pointe, at lejen ifølge boligreguleringslovens § 29 C ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattede af reglerne i kapitel II - IV i boligreguleringsloven og hvor lejen er reguleret efter § 7 (i denne lov).

Dette betyder, at lejen i småhusene skal findes ved at sammenligne med sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret omkostningsbestemt.

Det fremgår endvidere af § 29 C, at såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v., og på grund af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen beregnes efter § 7 (den omkostningsbestemte leje).

Disse bestemmelser betyder, at lejen i de såkaldte småhuse, selvom de ikke direkte er omfattet af den omkostningsbestemte leje, også fastsættes efter omkostningsbestemte principper. Hermed vil en overgang fra reguleret til ureguleret kommune også have virkning for småhusene i kommunen. Det er derfor forkert, når der på side 5 i konklusionerne gives det indtryk, at fast-

7.1.2.

til høring, og følgende er vort høringssvar.

sættelsen af lejen i småhuse ikke vil blive berørt af en overgang fra reguleret til ureguleret kommune.

Desværre viser den statistiske analyse i afsnit 4 i rapporten ikke antallet af storhuse og småhuse i kommunen. Lejernes LO kan imidlertid oplyse, at Boligministeriet i 1991 opgjorde antallet af udlejede lejemål i storhuse til 5.469. Heraf må der antages, at lidt over halvdelen af lejemålene i den private udlejningssektor i Randers Kommune ligger i storhuse.

Uanset denne sondring vil en overgang fra reguleret til ureguleret kommune jf. ovenstående have stor betydning for lejefastsættelsen i både småhuse og storhuse.

Formuleringerne side 5 kunne give det indtryk, at der ikke vil være nogen virkning for småhusene ved at skifte til ureguleret kommune. Det er ikke tilfældet, både småhuse og storhuse skal efter boligreguleringslovens afskaffelse have fastsat lejen efter det lejedes værdi, uden på nogen måder at kunne fastsættes omkostningsbestemt.

Det fremgår nederst side 5, at der ved overgang til ureguleret kommune indtræder en fredningsperiode på 2 år for lejeforhøjelser efter det lejedes værdi.

Sådan som afsnittet formuleres kunne det misforstås derhen, at lejeforhøjelser i Randers først vil træde i kraft om 2 år. Det er ikke tilfældet. Som det nævnes, regnes fredningsperioden fra det tidspunkt, hvor der senest er trådt en lejeforhøjelse i kraft, bortset for forhøjelser, der skyldes stigninger i skatter og afgifter eller forbedringsforhøjelser, og det behøver ikke at betyde, at der går to år. Det afhænger af, hvornår udlejer sidst har anmodet om lejeforhøjelse.

Vedrørende belastningen af huslejenævnet

Midt for side 6 i rapportens konklusion vurderes ændringen i antallet af besigtigelser som følge af overgang fra reguleret til ureguleret kommune.

Hvor lejen tidligere efter de omkostningsbestemte regler kunne beregnes og fastsættes uden besigtigelse skal der nu, hver eneste gang en lejefastsættelse skal behandles af huslejenævnet, finde en besigtigelse sted.

Det er derfor fuldstændig korrekt, når det anføres, at antallet af besigtigelser vil øges betydeligt, og det er også korrekt, at besigtigelsessager for huslejenævnet er mere tidskrævende end andre sager.

Det er derfor helt uforståeligt for Lejernes Landsorganisation, at det side 7 øverst kan konkluderes ”under forudsætning af et uændrede klageantal vil en overgang

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

til lejelovens regler betyde en administrativ lettelse for sekretariatet, men der kan muligvis opstå et flaskehalsproblem i huslejenævnet som følge af det øgede antal besigtigelser”.

Konklusionen må være det modsatte. En overgang til lejelovens regler vil med uændret klageantal betyde væsentlig øget administrativt byrde for sekretariatet, fordi hver eneste sag nu skal klares med en besigtigelse, hvor der før kunne foretages en sekretariatsberegning af den korrekte leje.

Dernæst vil overgangen til lejelovens regler betyde, at udlejerne vil skifte lejefastsættelsessystem i kommunen. Dette giver alt andet lige et øget antal klager. For-

70

udsætningen om et uændret antal klager er for Lejernes Landsorganisation helt urealistisk.

Henvisningen til forholdene i Herning Kommune har den afgørende begrænsning, som det også nævnes i rapporten, at erfaringerne ikke umiddelbart kan overfø-

7.1.3.

res til vurdering af de administrative konsekvenser i Randers. Dette skyldes ifølge rapporten, at det er uvist i hvilket omfang varslinger af huslejestigninger kan være udskudt i Herning som følge af den nævnte fredningsperiode på 2 år.

Vedrørende lejeniveauet

På side 8 i rapporten anføres, at det næppe, som følge af det store udbud af 2 værelses lejligheder kan forventes, at en overgang til lejelovens regler vil medføre væsentlige prisstigninger for disse lejligheder.

Det anføres ”på udbudssiden er der ikke mangel på 2 værelses lejligheder i Randers. Derimod er der mangel på attraktivt beliggende større lejligheder med 3 - 4 værelser på såvel lejer- og ejerboligmarked.” Denne konklusion bygger på en række ejendomsmægleres vurdering nævnt på side 16 i rapporten. Her påpeges, at der udbydes forholdsvis mange 2 værelses lejligheder og der er en decideret mangel på større 3 – 4 - 5 værelses lejligheder i midtbyen.

Til vurdering af efterspørgselsforholdene i Randers har Lejernes Landsorganisation undersøgt prisudviklingen for ejerlejligheder. Ejerlejligheder er et substitut for lejeboliger for den del af mellemindkomstgruppen, der er uden store muligheder for at stå gunstigt til en almen bolig eller har gode forbindelser til en privat udlejer eller en andelsboligforening.

Det er her vigtigt at være opmærksom på, at prisudviklingen for to værelses ejerlejligheder i Randers på 50 – 74 kvm er væsentligt højere end prisudviklingen for de lidt større ejerlejligheder på 57 – 99 kvm. Således viser Realkredit Rådets statistik, at priserne på ejerlejligheder på mellem 50 - 74 kvm er steget med 44 % i perioden 1. kvartal 1995 til 1. kvartal 2003, mens prisudviklingen for de større ejerlejligheder på 75 – 99 kvm er steget med 35 %. Ejendomsmæglerne kan derfor ikke have ret i, at der en relativt større efterspørgsel efter større boliger.

Konklusionen må derfor være, at der ikke er nogen speciel indikation for, at lejestigningerne vil være mindre for to -værelses lejligheder end for de lidt større lejligheder.

Herning kommunes erfaringer indtager en central rolle for rapportens vurdering af effekten af at afskaffe boligreguleringsloven.

Sammenlignes prisstigninger på ejerlejligheder i Randers med prisstigninger på ejerlejligheder i Herning, viser Danmarks Statistiks opgørelse, at salgspriserne på ejerlejligheder i almindelig fri handel er steget med 43,4 % i Herning i perioden 1992 til 2001, mens priserne i Randers er steget med 72,5 %.

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

Prisudviklingen i Herning har således været markant lavere end i Randers, hvorefter det må konkluderes, at der en lang stærkere efterspørgsel efter boliger i Randers end i Herning, og at huslejestigningerne ved en friere lejefastsættelse derfor vil være markant stærkere i Randers end i Herning.

Det skal hertil bemærkes, at huslejenævnsformanden i Herning på trods af den markant lavere efterspørgsel af boliger i Herning alligevel på side 22 i rapporten konstaterer en stigning i lejeniveauet som følge af overgangen fra reguleret til ureguleret kommune.

I Herning er lejeniveauet efter formandens oplysninger side 22 i rapporten skiftet fra 350 – 400 kr. pr. kvm til 500 – 550 kr. pr kvm. Det er en stigning på 40 %.

Der er ikke noget, der indikerer, at denne stigning på længere sigt vil blive mindre i Randers, tværtimod.

Lejelovskommissionens beregninger i 1996 viste at et frimarked, med udgangspunkt ejerboligpriserne midt 1990-erne, ville betyde lejestigningerne på 39 % i gennemsnit i regulerede kommuner (Lejeforhold, s.350).

Stigningerne ville være større i store byer.

Vismændene vurderede i 2001 med udgangspunkt i de højere ejerboligpriser sidst i 90-erne disse gennemsnitsstigninger til 43 %, - undersøgelsen gælder også her de regulerede kommuner (Vismændene forårsrapport 2001, s 273, DØR, 2001). Jo højere ejerboligpriser, jo højere stigning ved fri leje.

Siden disse beregninger er udført, er huspriserne igen steget. Lejernes LO har på baggrund af ejerlejlighedspriser på 6069 kr. pr. kvm. i 1. kvt. 2003 i Randers beregnet, at huslejen med fri leje vil kunne blive ca. 606 kr. pr kvm., hvis det nuværende niveau for ejerlejlighedernes priser er styrende for beregningen. I beregningen er anvendt samme tekniske pris - lejefaktor, som anvendt af Lejelovskommissionen, nemlig et forhold på 10 for et frimarked i et tyndt befolket område.

Ifølge rapporten side 16 lå lejeniveauet i privat udlejning i Randers 1. jan. 1999 på 414 kr. pr. kvm i årlig leje eks. varme. Reguleres denne leje med de omkostningsbestemte lejestigninger ifølge Socialministeriets undersøgelse jan. 2003 betyder det et lejeniveau på pt. ca. 450 kr. pr. kvm. årligt. På sigt vil en overgang til det lejedes værdi derfor betyde en teknisk huslejestigning til omkring 600 kr. pr. kvm, eller 33 %.

71

7.1.4.

Vedrørende kommunens udgifter til boligstøtte

Det anføres på side 9 i rapporten, at boligstøttekontoret har oplyst, at en ændring i den kommunale udgift til boligstøtte i det private boligbyggeri stort set er proportionalt med ændringen i lejeniveauet.

Ved anvendelse af nøgletal fra økonomiministeriets lovmodel, har Lejernes LO beregnet, at en stigning i lejen på 150 kr. pr. kvm, dvs. ca. 33 %, vil betyde en stigning i kommunens udgifter til boligstøtte på 9 mio. kr. årligt. Ifølge kommunens oplysning vil en stigning i huslejeniveauet på 15 % medføre en stigning i kommunens udgifter til boligstøtte på ca. 2,9 mio. kr. Med andre ord, stiger huslejeniveauet 30 % vil kommunens udgifter til boligstøtte stige med 5,8 mio. kr. årligt.

Dette ligger en del under det beløb Lejernes LO har beregnet.

På side 9 citeres videre Lejelovskommissionens analyse, hvorefter de øgede udgifter til boligstøtte vil blive opvejet af en øget indkomst, selskabs og ejendomsavancebeskatning. Således at der vil blive tale om en vis offentlig netto indtægt.

7.1.5.

Lejernes LO forsøgte forgæves i Lejelovskommissionen, at få en nærmere vurdering af de skøn fra skatteministeriet, der medførte denne konklusion. Som organisationen anførte i mindretalsudtalelsen til kommissionens betænkning er der i dette skøn så store usikkerhedsfaktorer, at resultatet lige såvel kan blive et underskud for det offentlige. Desværre har Skatteministeriet aldrig nogen fremlagt de bagvedliggende beregninger, fordi der alene var tale om et skøn fra ministeriet.

Dernæst er det et pointe, at i det omfang de øgede skatteindtægter skal komme Randers Kommunes indbyggere til gavn, skal de beskattede udlejere være skattepligtige i kommunen. Kun en nærmere analyse af skattepligtens placering kan dokumentere dette punkt nærmere.

Samlet set konkluderer Lejernes LO derfor, at det ikke er tilstrækkeligt dokumenteret, at kommunens øgede skatteindtægter fra udlejerne som følge af lejeforhøjelserne vil opveje kommunens øgede boligstøtteudgifter.

Vedrørende boligstandarden

På side 10 bemærkes, at det ved den omkostningsbestemte leje er muligt at få et afkast af forbedringsudgifter, mens udgifter til vedligeholdelse ikke slå fuldt igennem på huslejeniveauet. Dette kunne forlede læseren til at tro, at udlejeren ikke får dækket vedligeholdelsesudgifter på ejendommen.

geholdelse og modernisering af boligerne. Tværtimod vil udlejeren ikke længere have et incitament til at modernisere lejlighederne, idet udlejer kan opnå en højre leje uden at modernisere. Således som reglerne er indrettet i dag kan der nemlig kun opnås en højere leje, såfremt udlejeren moderniserer lejligheden.

Det er imidlertid forkert, idet lejeren over den omkostningsbestemte leje betaler tvangshensættelser til vedligeholdelse. Det kan her bemærkes, at i forbindelse med det brede lejelovsforliget i 1995, var der enighed om, at henlæggelserne til vedligeholdelse nu har nået et niveau, som er tilstrækkeligt til at sikre den løbende vedligeholdelse af ejendommen. I det omfang, at der i ejendommen er opstået et vedligeholdelsesefterslæb skyldes det udlejerens manglende opsparing til vedligeholdelse.

Når lejelovskommissionen antager, at et frimarkedssystem vil føre til øget vedligeholdelse af boligerne, er der her igen grund til at gøre opmærksom på Lejernes LO’s mindretalsudtalelse. I et frimarkeds system vil det kun være en mindre del af boligerne, som vil blive godt vedligeholdt. Erfaringerne med fri lejefastsættelse i andre lande viser, at der vil være en gruppe af udlejere, der vil udleje ca. 20 - 30 % af bestanden med vedligeholdelsesmangler, fordi der simpelthen ikke er økonomi i at forbedre vedligeholdelsesstandarden af boligen. Det skyldes, at nogle udlejere vil koncentrere deres udbud til det segment af lejere, der ikke har en høj betalingsevne.

Lejernes LO deler ikke den opfattelse, at en overgang fra reguleret til ureguleret kommune vil fremme vedli-

7.1.6.

Vedrørende nybyggeriet af boliger

På side 10 nævnes nybyggeriet i forbindelse med standarden af boliger i kommunen.

Der er her grund til at påpege, at en højere leje i den private udlejningssektor vil begrænse boligefterspørg-

7.1.7.

selen i kommunen. Som det forsigtigt anføres side 233 i Lejelovskommissionens rapport ”Lejeforhold”, 1997, vil en sådan lejeforhøjelse ”på lidt længere sigt tendere mod at reducere nybyggeriet”.

Vedrørende tabte lejerrettigheder som følge af afskaffelse af boligreguleringsloven

Boligreguleringsloven er ikke bare en fordel for lejerne, når det gælder huslejen. Den betyder også, at lejeren klart kan overskue, hvilken del af huslejen, der

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

går til administration, vedligeholdelse, forsikringer, vicevært mv.

72

Ligeledes kan lejerne bruge BRL § 5 stk. 8, hvorefter der ikke ved lejemålets indgåelse lovligt kan aftales mere byrdefulde vilkår end de, der gælder for de øvrige lejere i ejendommen. Det burde være en selvfølgelighed, men det er faktisk muligt i uregulerede kommuner at aftale vilkår i lejekontrakten, som er anderledes og mere byrdefulde for en lejer, sammenlignet med de øvrige lejere.

26, stk. 1, hvis forbedringen vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelsen for forbedringer i de sidste 3 år udgør mere end 152 kr. pr. kvm (år 2003). Det betyder, at lejerne er beskyttet mod at blive moderniseret ud af deres bolig. Sagen er, at lejerne nemlig i langt de fleste tilfælde ikke kan modsætte sig en modernisering, og ej heller den huslejeforhøjelse, der lovligt følger med.

I de mindre kommuner er en stor del af de privatejede udlejningsboliger såkaldte småhuse, dvs. det er ejendomme med 1 – 6 lejemål, altså udlejede parcelhuse, husmandssteder samt mindre udlejningsejendomme. I kommuner, hvor boligreguleringsloven er gældende, har lejerne jf. BRL § 29c den fordel, at huslejen skal fastsættes efter samme niveau som den omkostningsbestemte leje i større ejendomme, alternativt som en beregnet omkostningsbestemt leje. Igen, det giver en lavere leje end hvis det var lejelovgivningen, der alene gjaldt i kommunen.

Boligspekulanter, som lever af at købe faldefærdige rønner og leje dem dyrt ud har det sværere, hvis boligreguleringsloven er gældende. Efter BRL § 22, stk. 3 kan lejeren bruge huslejenævnet til at få lejenedsættelse for mangler. (Det kan man også ved brug af det lejedes værdi i lejeloven, men BRL’s bestemmelser er mere direkte og effektive), og efter boligreguleringslovens § 27, stk. 6 kan huslejenævnet i regulerede kommuner i forbindelse med forbedringsarbejder fastsætte en tidsfrist for arbejdernes fuldførelse. Endelig kan man efter BRL § 60 i ekstreme tilfælde af vedligeholdelsesmangler kræve, at Grundejernes Investeringsfond udfører manglende vedligeholdelsesarbejder.

For lejere af enkeltværelser gælder en udvidet lejebeskyttelse i regulerede kommuner.

Ved moderniseringer har lejerne i regulerede kommuner mulighed for at kræve erstatningsbolig efter BRL §

7.1.8.

Lejerne i regulerede kommuner har bedre mulighed for at stoppe fupmoderniseringer ved genudlejning af såkaldt gennemgribende forbedret udlejningslejligheder.

LLO´s opsummering

Afslutningsvis anførte vi i vort høringssvar følgende konklusion:

igen i øget beskatning af udlejerne. Dette er heller ikke beregnet i kommunes rapport.

•

Afskaffelse af huslejereguleringen vil løfte huslejeniveauet med 33 %. På længere sigt endnu mere.

•

Huslejenævnets administrationsomkostninger vil øges som følge af det stigende antal besigtigelser.

•

Huslejestigningerne vil være størst i de mindre lejligheder.

•

•

Huslejestigningerne vil ramme de dårligst stillede indkomster. Boligsikringen vil maksimalt dække 15 % af stigningen.

•

Afskaffelse af huslejereguleringen vil forringe lejernes rettigheder og beskyttelse

Huslejestigningerne vil give lejerne af udlejningsejendommene i kommunen en voldsom stor skattefri kapitalgevinst, fordi ejendomme stiger i pris.

Derfor anbefalede det mindretal i Lejelovskommissionens, der var for den modererede frimarkedsmodel en følgelovgivning, hvor kapitalgevinsten blev beskattet. Det sker ikke, hvis Randers byråd gennemfører en deregulering isoleret fra en landpolitisk ændring af skattelovgivningen.

•

Afskaffelse af huslejereguleringen vil sætte en stopper for al moderniseringsaktivitet. Huslejestigninger (ud over de løbende prisstigninger) skal altid modsvares af forbedringer af boligerne/ejendommene. Det rummer loven allerede gode muligheder for.

•

Der er ingen grund til at frygte, at ingen vil investere i private udlejningsejendomme. Der er stor efterspørgsel efter udlejningsejendomme. Det viser prisudviklingen for disse ejendomme.

•

Huslejereguleringen hindrer ikke nybyggeriet, tværtimod. Der er fri lejefastsættelse for ejendomme opført efter 1991. Stigende huslejer vil nedsætte lejernes boligforbrug, hvorfor behovet for nybyggeri falder jf. Lejelovskommissionens analyse 1997, s. 233.

•

Huslejestigninger vil give betydelige merudgifter for stat og kommune til individuel boligstøtte. Stiger huslejen med 150 kr. pr. kvm. koster det ifølge Lejernes LO’s beregninger Randers kommune 9 mio. kr. i årlige øgede udgifter til individuel boligstøtte. Det er meget usikkert, hvor stor en del af den stigende boligstøtteudgift, der kan hentes ind

© Kongres 2003 Beretning, Økonomiske analyser

På denne baggrund kunne vi selvfølgelig ikke anbefale, at kommunen ophævde boligreguleringsloven.

73

III. Den juridiske del

for 2000 – 2003

Vingstedcentret, Vejle den 25. – 26. oktober 2003

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

74

Indholdsfortegnelse 1.

2.

3.

3.1.

3.2.

3.3.

3.4.

3.5.

3.6.

3.7.

3.8.

3.9.

4.

5.

6.

7.

8.

Bilag 1 Bilag 2

Afgørelser fra Højesteret Afgørelser fra landsretterne Tendenser i praksis boligret og nævn Normtal Lejen i småhuse Opstramningerne år 2001 for gennemgribende forbedringer, BRL 5.2.

Beboerrepræsentationens rolle Spise om dommen Flytteopgør Dissenser Sagsarkiv over boligretsdomme § 36 leje Sags-Info, sager m.v.

Sagsbehandlingen i afdelingerne Forbundets sagshenvisninger og sagsbehandling LLO henvendelse vedrørende fri proces Analyse af beboerklagenævnenes virksomhed

75 75 76 76 76 76 78 78 78 79 79 79 79 80 80 81 81

Oversigt over Højesteretsdomme vedr. lejeret i kongresperioden Oversigt over lejeretsdomme i Vestre og Østre Landsret, perioden 2000-2002

83

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

86

75

1.

Afgørelser fra Højesteret

En kendt dansk professor i lejeret sagde følgende ved sin afskedsforelæsning på Århus universitetet: ”En landsretsdom er et indlæg i debatten”. Med andre ord, først når vi har en højesteretsdom ved vi sikkert, hvad der er lov og ret.

I kongresperioden har højesteret behandlet 10 lejeretssager. I bilag 1 er vist en oversigt over dommene. Kilden er først og fremmest tidsskrift for Bygge og boligret.

Samlet set viser oversigten, at højesterets kendelser i de fleste tilfælde har givet lejeren medhold.

Særligt bemærkelsesværdigt er selvfølgelig den såkaldte ”spise op” dom, hvorefter udlejer ikke kan få lejeforhøjelse førend den samlede lejeindtægt er mindre end den beregnede omkostningsbestemte leje.

Også dommen, der fastslår, at udlejer ikke kan kræve betaling ved genudlejning og flyttesyn og dommen, der fastsætter en skønsmæssig overgrænse for sagsomkostningerne, når beboerrepræsentanter klager over lejen, er gode domme.

Derimod er vi ikke så glade for højesterets dommen vedrørende parkeringskældre og vi er heller ikke så glade for højesteretsdommen vedrørende udlejers ret til at fastsætte ydelsen på grundlag af realkreditlån, selvom lånet var optaget i Grundejernes Investeringsfond.

En højesteretsdom, der stadig er væsentlig for os, er den højesteretsdom, der i 1997 fastslog, at lejen ved genudlejning af et moderniseret lejemål skal beregnes på baggrund af omkostningerne plus en beregnet passende forrentning. Dommen er stadig relevant for lejemål, der er udlejet før 1. juli 1996.

Efter denne dato skelnes jo mellem om lejemålet er gennemgribende forbedret eller ej.

Vi har forsøgt at få bugt med landsretternes meget svingende afgørelser, når det gælder fradrag for

2.

sparet vedligeholdelse og inddragelse af en brugsværdibetragtning. Det er ikke lykkedes, fordi højesteret ligesom det er praksis i landsretterne tager den vurdering, at vedligeholdelsens andel af en modernisering skal bygge på den vurdering, der er sket i boligretten og huslejenævnet.

Argumentet er, at de herrer jo har været ude at se lejemålet, så de ved bedst. Så sagen egner sig ikke til Højesteret.

Det skuffede os, at procesankenævnet afviste at behandle Vestre Landsrets kendelse vedrørende den dom i Horsens, hvorefter lejere kunne opsiges fra lejemålet som følge af en væsentlig ombygning. Det er en meget farlig dom og vi har allerede set videreudviklingen i København. Som vores Horsens folk sagde, mærkeligt, at pressen først vil tage sådan noget alvorligt, når det dukker op i København.

Vi er bekendt med, at det også har været forsøgt at få rejst for højesteret, hvorvidt der skal anvendes sammenligningslejemål i boligretten eller om boligretten har lov til at fastsætte det lejedes værdi ud fra et almindeligt kendskab til lejeniveauet i kvarteret. Dvs. på samme måde som huslejenævnet. Vi har her fat i en af professor Halfdan Krag Jespersens hjertesager, desværre ønskede procesankenævnet heller ikke at behandle denne sag.

Løbende rejser der en del sager for procesankenævnet. Desværre får forbundet ikke nogen regelmæssig indberetning.

Vi har ikke opgivet at få Horsens sagen rejst i højesteret måske nu forklædt som en Københavns sag, og vi har heller ikke opgivet en anden løsning, nemlig at lade et politisk indgreb løse problemet. Et andet væsentligt område bliver at få afprøvet i Højesteret, hvorledes lejen skal reguleres i lejemål, der er blevet gennemgribende moderniseret.

Afgørelser fra landsretterne

I bilag 2 er vist en oversigt over lejeretsdomme i Vestre og Østre landsret, perioden 2000-2002.

Kilden er også her først og fremmest tidsskrift for Bygge og boligret.

Som bekendt er det jo ikke altid, at Vestre og Østre landsret er enige. Skal vi nævne et eksempel, så har vi været ude for meget forskellige domme i hver sin retning på moderniseringsområdet. Her er det spørgsmålet om fradrag for sparet vedligeholdelse/korrektion for brugsværdi.

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

Andre forskellige afgørelser har fx været indenfor rækkevidden af boligreguleringslovens § 5, stk. 8, mere byrdefulde vilkår.

Landsretternes vurdering vejer tilsyneladende meget tungt i boligret og i huslejenævn. Hvor væsentligt disse retters vurdering er, ses f.eks. i vores bestræbelser på at få et øget fradrag for brugsværdi/sparet vedligeholdelse i moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (gennemgribende forbedringer).

76

Her fik vi, som omtalt nærmere nedenfor, nogle præciseringer igennem i forbindelse med lovrevisionen i år 2000 til ikraftræden 1.1.2001. Selvom vi i forbindelse med forhandlingerne fik aftalt, at den daværende By - og boligministerium skulle udsende en præciserende vejledning i huslejenævnene med en understregning af lovgivers hen-

3.

Tendenser i praksis boligret og nævn

Den lokale praksis i boligret og huslejenævnene har stor indflydelse på sagernes udfald. Loven er som bekendt ens i hele landet, men lokalt tolkes præciserende domme forskelligt, og nogle vælger helt at tolke både domme og lov på en særlig måde.

Hvert andet år afholder DJØF en to dages konference for nævnsformænd og nævnssekretærer i

3.1

Såfremt der er tale om småhuse, der udlejes fuldstændig nyrenoveret, kan man som bekendt ikke bruge boligreguleringslovens § 5, stk. 2 til at fastsætte lejen. Det er her erfaringen, at mange huslejenævn fastsætter lejen efter et skyggebudget med en beregnet forbedringsforhøjelse. Enkelte nævn skæver dog til, hvad man godkendte i lejemål beliggende i større ejendomme, der er blevet moderniseret efter boligreguleringslovens § 5, stk.

2. Det er her væsentligt, at de nævn, der mener, at der ikke kan varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelser i gennemgribende moderniseret lejemål, i hvert fald ikke kan bruge disse lejemål til sammenligning med småhuse. Vi bør holde på, at kun lejemål med en beregnet omkostningsbestemt leje kan bruges til sammenligning.

Opstramningerne år 2001 for gennemgribende forbedringer, BRL 5.2

Vi fik i år 2000 forhandlingerne om revideringen af BRL. § 5 stk. 2, omtalt ovenfor, præciseret i betænkningen til loven, at der ved opgørelse af den egentlige forbedring fremover skal korrigeres

3.3.1

forskel indsnævret, men vi har stadig nogle ekstreme, fx Vejen huslejenævn, som ligger meget højt.

Lejen i småhuse

Et andet område, der udviser stor variation, er niveauet for lejen i småhuse. Regelsættet blev her ændret 1.1.1995. Efter en del slinger i valsen omkring fortolkningen af reglerne synes det nu at være praksis i de fleste huslejenævn, at man, såfremt der ikke er et sammenligneligt lejemål i større ejendomme, der er reguleret efter de omkostningsbestemte regler, fastsætter lejen efter et beregnet skyggebudget. Alligevel ved vi, at enkelte huslejenævn korrigerer den beregnede leje opad, simpelthen fordi formanden mener, at den beregnede leje i skyggebudgettet er for lav. Så det er vores erfaring, at lejeniveauet for en ganske almindelig lejlighed i en ejendom med alle installationer, men af ældre karakter kan svinge fra 300-450 kr. pr. kvm.

3.3

hele landet. Vi har to gæster med som observatører. På konferencer får vi et godt indblik i huslejenævnenes praksis. Der er forskelle og det er da også formålet med konferencen at udveksle synspunkter og få de ekstreme til at rette lidt ind. Derudover opsamler vi på kurser, konferencer og sagsmøder erfaringerne hos vores nævnsmedlemmer, lægdommere og sagsbehandlere.

Normtal

Mest kendt for lokal variation er (eller var) nævnenes fastsættelse af normtal for administration og tekniske henlæggelser. Men også brugen af normtal varierede. Efter hånden er den regionale

3.2

sigt i betænkningen til lovrevisionen, erfarede vi, at huslejenævnene valgte landsretternes kendelser som vejledende. Når landsretterne bygger deres kendelser på boligrettens sondring, fordi man her har været ude at besigtige, så er den uheldige cirkel sluttet. Problemet er nærmere omtalt nedenfor.

for brugsværdi, mangelbegrebet blev opstrammet, loven opstammede kravet om dokumentation og beboerrepræsentationens rolle blev styrket. Praksis med disse opstramninger er ikke opløftende.

Forbedringer, fradrag for brugsværdi og sparet vedligeholdelse

Der skal i de fleste tilfælde foretages en modregning under hensyn til brugsværdiforøgelsen og der skal foretages en modregning under hensyn til begrebet “sparet vedligeholdelse”.

Brugsværdibetragningen blev fremhævet i betænkningen til lovrevisionen. Vi forudså, at der

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

nok vil opstå en del forvirring i huslejenævnene, når man både skal korrigere for brugsværdi og sparet vedligeholdelse. Mange ville sige, det gør vi rigtigt allerede.

Korrektion for sparet vedligeholdelse knytter sig til en vurdering af restlevetiden for den eksisterende bygningsdel/installation i lejemålet. Hvil-

77

ken vedligeholdelsesudgift spares som følge af, at denne bygningsdel/installation udskiftes.

Brugsværdibetragtningen knytter sig derimod til en vurdering af brugsværdiforøgelsen for lejeren som følge af, at der er installeret en bygningsdel/installation, som giver lejeren øget brugsværdi i forhold til den gamle installation, der var i lejemålet. Typisk dobbelt lag glas i stedet for enkelt lag glas. Flere skabe i køkkenet sammenlignet med tidligere køkkeninstallation. Mere lys, bedre kvalitetsmæssig lys f.eks. på badeværelset, opsætning af spejl, bruser eller lignende. Brugsværdiforbedring foreligger ikke, hvis en eksisterende bygningsdel/installation udskiftes med en tilsvarende ny bygningsdel/installation. F.eks. gamle fliser erstattes med nye fliser, gammelt køkkenbord erstattes med nyt køkkenbord, gamle skabe erstattes med nye skabe, gammelt vindue erstattes med nyt vindue osv. Derimod kan der godt her være tale om sparet vedligeholdelse.

På en måde ligner brugsværdibetragtningen også de sager, hvor vi har forsøgt at få modregnet i udgifterne til et nyt køkken med, hvad det vil koste at få udskiftet et gammelt “håndværker” køkken med et nyt “håndværker” køkken i tilsvarende kvalitet. Det var som bekendt slet ikke lykkedes i praksis at få den fulde udgift modregnet. Det var derfor spændende, hvordan nævn og boligret ville tolke de nye retningslinier.

I mange nævn og i boligretter slås de to betragtninger sammen. Under et korrigerer man udgiften for en vedligeholdelsesdel, som man trækker fra

3.3.2.

Måske på grund af dette slinger i fortolkning af begreberne, har den opstramning, vi fik i gennem i forhandlinger år 2000, hidtil ikke haft stor effekt. Det kan også være, fordi man har i nævn og boligret har valgt at følge de hidtil stærkt svingende afgørelser i landsretterne. Dette til trods for, at By og Boligministeriets vejledning netop stammede op omkring brugsværdien. Men et er som sagt lovtekst, et andet er vejledninger og betænkninger.

Vi har lagt vægt på, at forbedringen skal måles i forhold til den eksisterende standard lige før forbedringsarbejderne udføres. Det vil sige, som det også nævnes i By og boligministeriets vejledning, fjerner udlejer et køkken og installerer et nyt, så skal brugsværdiforøgelsen måles i forhold til det eksisterende køkken, der var lige før forbedringen gennemføres, uanset (og dette er nyt og vigtigt, men desværre ikke nævnt i vejledningen) om det eksisterende køkken er opført af lejeren med eller uden udlejers godkendelse.

Det må anses for en omgåelse af hensigterne i loven og dens bemærkninger, hvis udlejer kræver retablering af køkkenet for at omgå at brugsværdiforøgelsen skal måles i forhold til den eksisterende fine/gode standard.

Vedligeholdelsesmangler

Med hensyn til typen af vedligeholdelsesmangler opnåede vi, at mangelbegrebet blev opstrammet, således at mangler også omhandler mere æstetiske mangler, såsom overfladebehandling af trappeopgange, facader m.v.

Desværre har vi også her set sagerne gå i baglås.

Det skyldes, at formanden i nogle nævn henholder

3.3.3.

den samlede udgift. Rest er forbedring. Vedligeholdelsesdelen varierer så efter hvor meget man korrigerer for sparet vedligehold og brugsværdi.

Ofte siger man at det er det samme.

sig til de bemærkninger i betænkningen, hvor det fastslås, at ”det er afgørende, om der er tale om væsentlige gener”. Dernæst har der været problemer med BRL § 22.4, hvorefter påbud kan hindres af en negativ vedligeholdelseskonto. Denne mulighed har nogle nævn også holdt fast i, trods intentionerne har været en helt anden.

Dokumentation

Nogle nævn fastholder, at der ikke skal dokumentation for udgifterne på bordet. Et skøn ved en besigtigelse er nok. Det er vigtigt, at vi understreger, hvad der også præciseres i vejledningen, at det kun er i helt specielle særlige situationer, at sådan en metode kan accepteres. Vi skal fastholde, at dokumentationen skal være der. Kun i særtilfælde accepteres besigtigelse, og da i kombination med andre former for dokumentation (vedlagte skriftlige udtalelser, forklaringer m.v.).

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

Det må under ingen omstændigheder komme lejer til skade, at udlejer har rod i regnskaberne, ikke kan finde fakturaer eller har overtaget ejendommen uden at sikre den nødvendige dokumentation etc. I sådanne tilfælde skal man ikke acceptere besigtigelse eller lignende, men kræve at dokumentationen skal på bordet, hvis § 5, stk. 2 leje skal opnås. Bemærk i øvrigt, at det er det tidspunkt, hvor forbedringen kan anses for at være færdiggjort, der bestemmer hvilke beløbsgrænser der skal anvendes.

78

3.4.

Beboerrepræsentationens rolle

Vi fik i forhandlingerne igennem, at beboerrepræsentanterne fik bedre muligheder for at sikre, at ejendommen vedligeholdes i forbindelse med genudlejning af gennemgribende moderniserede lejligheder.

Således skal udlejeren, hvis han vil udleje et gennemgribende moderniseret lejemål, inden der indgås en ny lejeaftale orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne i ejendommen om denne udlejning samt om beboerrepræsentanternes/lejernes rettigheder i denne forbindelse.

Gør han ikke det, er lejefastsættelsen ugyldig.

Lejen skal så i stedet fastsættes efter principperne om en omkostningsbestemt beregning plus en beregnet lejeforhøjelse knyttet til selve forbedringsudgiften.

Med hensyn til orientering af beboerrepræsentationerne fik vi i spørgsmål til betænkningen fastslået, at den kloge udlejer ved orientering af beboerrepræsentationerne eller lejerne sørger for at det sker skriftligt og i det mindste ved omdeling af et brev i ejendommen til lejerne og til beboerrepræsentanterne.

Beboerrepræsentanterne eller lejeren skal inden 14 dage efter orienteringen er givet indbringe en sag om manglende vedligeholdelse af ejendommen for huslejenævnet.

Beboerrepræsentanterne/lejerne skal angive vedligeholdelsesmanglerne på ejendommen. Mangler skal afgrænses til de vedligeholdelsesmangler der er uden for de enkelte lejemål. Det vil sige tag, facade, vinduer, trappeopgang, port, gårdareal, belægning m.v.

3.5.

Nu har en beboerrepræsentation altid kunnet indbringe spørgsmål om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet. Gevinsten for beboerrepræsentanterne/lejerne ligger i, at lovgiver har tilkendegivet, at spørgsmålet om vedligeholdelsesmangler er meget vigtigt, når det gælder ejendomme, hvor udlejer vil udleje efter gennemgribende moderniseringer med en leje svarende til det lejedes værdi.

Huslejenævnet bør derfor i langt højere grad end tidligere være lydhør overfor påpegning af vedligeholdelsesmangler.

Der er også nogle andre ting som det er vigtigt for beboerrepræsentationen at tjekke i forbindelse med gennemgribende moderniseringer i ejendommen. F.eks. skal man udbede sig beregningen over udgifterne til moderniseringen af det enkelte lejemål og se hvor meget der er vedligeholdelsesudgift og hvor meget der er forbedringsudgift. Det er kun vedligeholdelsesudgiften på istandsættelsen af lejligheden, der må fratrækkes i ejendommens vedligeholdelsesregnskab.

Det er vort indtryk, at mange beboerrepræsentanter ikke kender disse muligheder for kontrol og indflydelse. Derfor er det et opprioriteret punkt på vor kurser for beboerrepræsentanter.

Spise op dommen

Den såkaldte spise op dom i højesteret medførte, at adgang til lejeforhøjelse er betinget af, at den gældende leje i ejendommen ikke er tilstrækkelig til at dække ejendommens driftsudgifter.

De udgifter, der indgår i den gældende leje er som hovedregel alle lejeindtægter i lejemål indgået før 1.7.1996. For lejemål indgået efter 1.7.1996 er det mange nævns tolkning, at der i lejeindtægten kan holdes lejemål ude, hvis lejen i disse lejemål er

3.6.

På den baggrund kan huslejenævnet afgive påbud om udbedring af vedligeholdelsesmanglerne. Og samtidig kan huslejenævnet bestemme, at udlejeren ikke kan indgå en lejeaftale med en lejefastsættelse efter det lejedes værdi, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.

omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 eller boligreguleringslovens § 15 a. (Fri leje).

Hvis vore sagsbehandlere nu har en sag om varsling af en lejeforhøjelse i privat udlejning i større ejendomme, bør man få tjekket, om udlejer allerede har rigeligt i lejeindtægt på ejendommen.

Man bør derfor anmode huslejenævnet om, at huslejenævnet tjekker dette. Der er endnu ikke tilstrækkelig erfaring med dommen, så det synes noget varierende hvad huslejenævnene gør i denne sag.

Flytteopgør

Højesteretsdommen vedrørende gebyrer ved flyttesyn og genudlejningsgebyr har allerede nu givet os erfaringer fra i praksis. Det forlyder, at det er slået nogenlunde bredt igennem, at man følger dommen og afviser disse gebyrer.

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

I fraflytningssager har vi stadigvæk problemer omkring tilbagebetaling af depositum. Efter boligreguleringslovens § 21, stk. 2 afgør nævnet en sådan uenighed, men mange nævn henviser straks til boligretten. Dette er ikke hensigtsmæssig, og det blev da også på DJØF’s huslejenævnskonfe-

79

rence 2003 understreget, at det er bedst, at nævnene prøver at realitetsbehandle et eventuelt fraflytningskrav. Først ved eventuel behov for vidner eller uenighed om prisen på arbejdet eller hvad

3.7.

Dissenser

Vi har konstateret, at der er en forskellig politik fra vor egen side både i nævn og boligret, når det gælder dissenser i nævn og boligret. Nogle af vore repræsentanter i huslejenævne og boligret har meget svært ved at afgive dissens. Her skal man huske, at først når højesteret har talt i en sag, ved vi hvad der egentlig er ret. Selv om formanden i nævnet eller dommeren i boligretten henviser til en landsretsafgørelse, behøver man ikke at smide håndklædet i ringen. Man har ret til at lægge organisationens tolkning af lejeloven på dette punkt på bordet.

På vore konference for nævnsmedlemmer og lægdommere i boligretten har vi gennemgået forskel-

3.8.

I nogle nævn er systemet omkring dissenser sat sådan på skinner, at sekretærerne i huslejenævnene ved på forhånd, hvilken holdning lejerrepræsentanten vil tage i den pågældende sag.

Da det har stor betydning for sagens videreførelse i boligretten, at der er afgivet dissens, er det ikke ligegyldigt, om man husker at afgive dissens, og at afgørelsen bliver 2-1. Dissensen kan både omfatte tolkningen af lejeloven eller opfattelsen af hvilket lejeniveau, der er rimeligt såfremt lejefastsættelsen sker efter det lejedes værdi.

udviklingen i retspraksis. Så vi skal opfordre til, at vore lægdommere og tilknyttede advokater fremsender kopi af deres boligretsdomme til sekretariatet.

§ 36 leje

Lejemål i ejendomme, der er ibrugtaget efter 1991 eller i ombyggede erhvervslejemål har ifølge lejelovene fri leje. Fri leje betyder her, at i tilfælde af en tvist om lejens størrelse, anvendes § 36 i aftaleloven.

Da regeringen har iværksat et ekstraordinært støtte-initiativ for at få fremmet nyt privat udlejningsbyggeri og for at fremme ombygning af taglejligheder m.v., og da vi forventer, at regeringen yderligere vil fremme omdannelse af erhvervslejemål til bolig, vil vi i fremtiden møde flere sager, hvor lejen skal fastsættes efter § 36 i aftaleloven.

4.

lige typer af dissenser i forbindelse med forskellige sager.

Sagsarkiv over boligretsdomme

Sekretariatet modtager løbende både fra vore tilsluttede advokater og fra vore lægdommere kopi af væsentlige boligretsdomme. Det har stor nytte når det gælder mulighederne for at følge med i

3.9.

der er betalt må sagen henvises til boligretten. Vi har stadigvæk en del forskellig praksis, når det gælder lejers ret til istandsættelse ved fraflytning.

Populært sagt kan man sige, at lejen fastsættes som en direktør og kassedame leje. Det er således ikke bare et spørgsmål om, hvilket lejeniveau, der er fastsat i kontrakten i forhold til det øvrige lejeniveau, men også hvilken kompetence, viden og indtægtsforhold den, der har underskrevet lejekontrakten, er i besiddelse af. Der skal erlægges en såkaldt helhedsvurdering.

Vi har set eksempler på lejefastsættelser på 13001.500 kr. pr. kvm, der ikke har kunnet tilsidesættes efter aftaleloven. I provinsen er vi også ude i et meget højt niveau. Således har et huslejenævn i Næstved godkendt en leje på næsten 1.000 kr. pr. kvm i et ombygget erhvervslejemål.

Sags-Info, sager m.v.

Der er i kongresperioden udsendt 24 numre af Sags-Info. Sags-Info udsendes til alle afdelinger og til nævnsmedlemmer og organisationens lægdommere i boligretten, hvis de har tilmeldt sig ordningen samt advokater tilknyttet afdelingerne.

Især lægdommerne må meget gerne indsende domme til sekretariatet, som vi så kan offentlig-

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

gøre i næste nummer af Sags-Info. Al information om udviklingen indenfor retsområdet udsendes som bekendt i Sags-Info.

Sags-Info har som kilde først og fremmest tidsskrift for Bygge og boligret. Derudover supplerer vi med domme fra afdelingerne og fra vore advokater.

80

5.

Sagsbehandlingen i afdelingerne

Der har i Viborg, Skive, Silkeborg og Skanderborg været et godt samarbejde med henblik på at få kredsen, som består af Århus og Viborg amter, til bedre at kunne varetage sagsbehandlingen.

I Holstebro er sagsbehandlingen blevet styrket og en række problemer er blevet løst bl.a. ved at der er indledt et samarbejde med nabokredsen, og organisationen kan også her tilbyde en stabil og god sagsbehandling samt en betrykkende behandling i huslejenævn.

I Sønderborg, Aabenraa, Haderslev er vi i gang med at få en samling på kredssamarbejdet. Det sker i tæt samarbejde med kredsformand Arne Hansen og Gert Verner Jørgensen, Kolding. Sekretariatet har i en periode, hvor der har været sygdom hos sagsbehandleren, været behjælpelig med en del af sagsbehandlingen. Også her er der kommet nye sagsbehandlere til, som kan afhjælpe den overbebyrdede situation, som tidligere kendetegnede kredsen.

Lejernes LO’s repræsentation på Fyn er meget spredt. Vi har ikke en afdeling på Fyn som tager sig af sagsbehandling på øen, men en større afdeling i Munkebo som tager sit udgangspunkt i en stor beboerrepræsentation. Sagsbehandlingen varetages af flere afdelinger, bl.a. Horsens, Kolding og Lejernes LO i Hovedstaden.

6.

Hovedbestyrelsen har i 2002 besluttet at starte arbejdet med at etablere en egentlig afdeling på Fyn, beliggende i Odense. Forbundet skulle gå ind i arbejdet med tegning af medlemmer og sagsbehandling, indtil det lykkes at få åbnet en afdeling for området. Ligeledes indsamler vi oplysninger om antal medlemmer og deres adresser, således at vi har en basis at bygge en afdeling på.

Vi er i sekretariatet ved at undersøge muligheden for at kunne passe en ugentlig åbningstid i et centralt beliggende lokale i Odense. Dette skulle gerne ske i samarbejde med interesserede medlemmer, som vil gå aktivt ind i arbejdet med at etablere en lokal afdeling.

På Sjælland fortsættes sags samarbejdet mellem Vestsjællands og Storstrøms amter. I november afholdes generalforsamling i Vestsjællands lejerforening med det mål at få forhøjet kontingentet, således at man kan få en halvtids ansat HK’ er.

Afdelingerne i Storstrøms amt, nemlig Næstved og Lolland Falster har aflyst deres generalforsamlinger, da der i øjeblikket ikke er enighed om en egentlig sammenlægning af kredsene i de 2 amter, men et udvidet samarbejde.

Når det gælder Hovedstadsregionen har Lejernes LO i Hovedstaden et samarbejde med amtet som efterhånden nu har udmøntet sig i, at en række større almene bebyggelser har tilknyttet sig LLO i Hovedstaden.

Forbundets sagshenvisninger og sagsbehandling

I gennemsnit modtager forbundet hver dag ca. 40 telefonhenvendelser og 12 e-mails vedrørende sager. Langt de fleste henvendelser klares med en henvisning til den lokale afdeling.

I afdelingernes ferie eller hvis der lokalt er sygdom øges forbundets sagsbehandling. Derudover tager vi hånd om særlige situationer, hvor det haster for medlemmet, eller hvor afdelingen ikke har åbent.

Sagsbehandlerne i afdelingerne kan benytte forbundet til at få løst mere principielle spørgsmål i lejeretten, eller som almindelig sparringspartner, når det brænder på lokalt. Nogle afdelinger har et meget udbygget samarbejde, mens sagsbehandlerne i andre afdelinger sidder meget isoleret, hvis der opstår et tvivlsspørgsmål. I gennemsnit svarer forbundet på ca. 5 sags spørgsmål om dagen fra sagsbehandlerne rundt i landet. Hertil kommer så

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

den sagsbehandling, der er knyttet til varetagelsen af sagerne på Fyn. Endeligt har der været en række spørgsmål af mere principiel karakter, hvor vi bl.a. har konsulteret vore tilknyttede advokater, fortrinsvis advokat Lars Helms. Selvom vi på denne måde kan skyde mere tunge sager videre, har salgsrådgivningen været relativ omfattende i perioden.

Blandt de nye sagstyper, som forbundet i samarbejde med afdelingerne har ofret en del tid på, er skimmelsvampeangreb i boligen. Til brug for afdelingernes sagsbehandlere er der udarbejdet en manual, der kan bruges som arbejdsgrundlag.

Derudover har vi afholdt en konference, hvor specialister fremlagde nyttige informationer. Konferencen blev afholdt i Metal, Københavns bygning, med deltagelse fra hele landet.

81

7.

LLO henvendelse vedrørende fri proces

I forbindelse med Retsplejerådets arbejde med en betænkning omhandlende bl.a. reglerne om fri proces rettede vi den 30. januar 2003 en henvendelse til folketingets retsudvalg, hvori vi anbefalede, at man hurtigst muligt løser de helt akutte problemer knyttet til mulighederne for at få meddelt fri proces.

8.

Vi har således bedt om, at beløbsgrænserne for retshjælp og fri proces forhøjes væsentligt, og at sagsbehandlingstiden forkortes. Vi har ligeledes protesteret mod, at den stærkt medvirkende årsag til den lange sagsbehandlingstid i direktoratet tilsyneladende er at finde i det faktum, at direktoratet først skal vurdere, om der er udsigt til at vinde sagen.

Analyse af beboerklagenævnenes virksomhed

Med vedtagelsen af lov om leje af almene boliger den 17 december 1997 blev det pålagt samtlige landets kommuner at etablere et beboerklagenævn med det formål at styrke retssikkerheden for beboerne i det almene boligbyggeri. Med inspiration fra huslejenævnene skulle disse lejere sikres samme klagemuligheder som lejere i en private udlejningssektor. Grundtanken med det kommunale beboerklagenævn var, at tvister skal kunne afgøres på en hurtig, nem og billig måde. Hermed efterkom regeringen et længe stillet krav fra Lejernes LO. Vi gennemførte i 1999 som de første en undersøgelse af beboerklagenævnenes virke. Nu har Byog Boligministeriet også færdiggjort en undersøgelse. I juli 2000 udsendte man et spørgeskema til samtlige landets beboerklagenævn med det formål at få et overblik over nævnenes arbejdsbyrde, fordelingen af sagstyper, sagsbehandlingstiden, retsfølger af de afgjorte sager m.m. Beboerklagenævnene blev bedt om at oplyse samtlige henvendelser, der faldt indenfor nævnets kompetence modtaget over en toårig periode fra 1. juli 1998 til 30. juni 2000. Undersøgelsen opnåede en svarprocent på 100.

Besvarelserne viser, at der gennemsnitligt blev indbragt 909 sager om året. Af disse fandt de 613 (67,4 %) en afgørelse. Af de resterende 296 sager blev 66 (7,3 %) forligt, 159 (17,5 %) bortfaldt uden hverken en afgørelse eller et forlig, medens 71 (7,8 %) stadigvæk var under behandling ved spørgeskemaets besvarelse.

Ved udarbejdelsen af den almene lejelov i 1997, hvor beboerklagenævnene blev indført, var det forventede antal sager skønsmæssigt ansat til 4.000. Det faktiske antal sager har således været betydeligt mindre, nemlig ca. en fjerdedel af det oprindeligt skønnede. Der har således været tale om en mindre sagsmængde for kommunerne, der yder sekretariatsbistand, end forudset. Set i forhold til, at det samlede antal lejemål i den almene sektor er ca. 483.000, svarer det til, at der indbringes i gennemsnit 1 sag pr. 500 boliger.

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

Husordensager er den mest dominerende sagstype med 275 (30,3 %) indbragte sager om året, hvilket kun er ca. halvt så mange som forventet ved lovens udarbejdelse i 1997. Her skønnede man, at der ville blive indbragt ca. 500 husordensager årligt. Tilsammen udgør husordens- og fraflytningssager over halvdelen (55,2 %) af alle de indbragte sager. Og sammen med forbrugsregnskab og vedligeholdelse udgør disse fire sagstyper i alt ca. 75 % af alle sagerne.

Lejer indbringer to tredjedele af sagerne for nævnene. For de to dominerende sagstyper, husordens- og fraflytningssagerne, er billedet dog et andet, idet udlejer indbringer 194 (70,5 %) af husordensagerne. Til sammenligning indbringer lejer omvendt 210 (92,9 %) af alle fraflytningssager. Alt i alt er lejer den part, der hyppigst gør brug af beboerklagenævnet. Af de 613 afgjorte sager får lejer helt medhold i hver fjerde (137 sager eller 24,8 %), hvorimod udlejer får helt medhold i lidt over halvdelen (328 sager eller 53,9 %).

I de resterende 148 (21,3%) sager blev der givet delvist medhold til begge parter.

Den gennemsnitlige sagsbehandlingstid er 9 uger.

Med 5 uger for fremleje, bytte og fortsættelse af lejemål som den korteste og 12 uger for betaling af antenner som længste sagsbehandlingstid. For de to hyppigste sagstyper (husorden og fraflytning) er sagsbehandlingstiden 9 uger.

Blandt de indbragte sager anvendtes der fremmed bistand i ca. hver fjerde sag. Den forholdsvise hyppige brug af fremmed bistand overrasker, idet beboerklagenævnet har pligt til selv at oplyse sagerne, således at alle relevante oplysninger kommer for dagen. Hyppigst forekom brug af fremmed bistand i husordens- samt fraflytningssager (65,6 %). I fraflytningssager var det hyppigst lejer, der anvendte fremmed bistand (82,2 %), hvorimod udlejer hyppigst anvendte fremmed bistand ved husordensager (77,1 %). Kun i 27 (0,3 %) af de i alt 909 indbragte sager henvendte beboerklagenævnet sig til tilsynsmyndigheden.

82

Undersøgelsen viste endvidere, at uacceptabel støj (§ 81, stk. 1, nr. 5) og støj (§ 81, stk. 1, nr. 9) var de hyppigst forekommende gener ved husordensager (140 ud af 275 sager eller 50,9 %). Omvendt udgjorde vold samt farlig adfærd kun henholdsvis 8 (2,9 %) og 4 (1,5 %) sager om året.

tinget lejeforhold i 31,7 %, advarsel i 27,3 %, konfrontation i 13,7 % samt forlig i 10,6 %. Ved fraflytningssager blev der besigtiget i 28 (12,4 %) af tilfældene. Endvidere gjorde 19 af landets 102 beboerklagenævn brug af fotos i fraflytningssager.

I husordensager besigtigede beboerklagenævnene i 81 (29,5 %) af tilfældene, og oftest var det i sager om uacceptabel støj samt støj.

Fraflytningssagerne drejede sig typisk om uenighed om regningens størrelse (39,8 %) eller om misligholdelse (42,5 %). Beløbsstørrelsen i sager vedrørende uenighed om beløbets størrelse var gennemsnitlig 12.875 kr.

Retsfølgen i de 132 afgjorte husordensager fordelte sig med ophævelse af lejemål i 16,8 %, be-

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

83

Bilag 1.

Oversigt over Højesteretsdomme vedrørende lejeret i kongresperioden Kilde: Tidsskrift for bygge og boligret.

Erstatning pålagt lejer ved dom med tillæg af morarenter og sagsomkostninger anset for “anden pligtig pengeydelse” Ved boligrettens dom af 11. november 1998 blev lejeren L i medfør af § 78, stk. 2, i lov om leje af almene boliger (jf. lejelovens § 25, stk. 2) dømt til at betale en erstatning på ca. 69.000 kr. med tillæg af morarenter og sagsomkostninger til udlejeren U. Den 10. december 1998 afgav U over for L påkrav om betaling af det idømte, og da betaling ikke skete, hævede U lejeaftalen i medfør af § 90, stk. 1, nr. 1, i lov om leje af almene boliger (jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra a). U indgav herefter begæring til fogedretten om udsættelse af L. Som udgangspunkt må alle pengeforpligtelser, som i medfør af lov om leje af almene boliger, henholdsvis lejeloven, eller lejeaftalen påhviler lejeren samt accessoirer hertil i form af morarenter og sagsomkostninger anses for omfattet af udtrykket “anden pligtig pengeydelse” i lov om leje af almene boliger § 90, stk. 1, nr. 1, og lejelovens § 93, stk. 1, litra a, under forudsætning af, at der ikke består nogen rimelig tvivl om forpligtelsen. Den idømte erstatning med tillæg af morarenter og sagsomkostninger måtte herefter - da der ikke var grundlag for at fravige det nævnte udgangspunkt - anses for “anden pligtig pengeydelse”. Da det således måtte lægges til grund, at U gyldigt havde hævet lejeaftalen, blev begæringen om udsættelse af L taget til følge.

H.K. 31. januar 2000 i sag 505/1999

Udlejer pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje. Huslejenævnets kompetence efter boligreguleringslovens § 14, stk. 1.

Den 29. august 1990 varslede udlejerne af en lejlighed U i henhold til §§ 7 og 12 i boligreguleringsloven forhøjelse af den omkostningsbestemte leje til ikrafttræden den 1. december 1990. Budgetlejen for lejeren L’s lejemål ville ifølge varslingen blive 177 kr. pr. kvm. Den 21. september 1990 varslede U ny forhøjelse af lejen til ikrafttræden 1. januar 1991. Varslingen var vedlagt samme budget vedrørende driftsudgifterne, som havde været vedlagt varslingen pr. 1. december 1990, og adskilte sig alene fra den tidligere varsling ved, at afsætningen til vedligeholdelse var forøget med 3 kr. pr. kvm. Efter at lejerne havde gjort indsigelse mod forhøjelsen, godkendte huslejenævnet H. der ikke var blevet gjort bekendt med varslingen pr. 1. december 1990, en budget leje på 149,15 kr. pr. kvm i stedet for den varslede budgetleje på 177 kr. pr. kvm. Mens sagen verserede for H, varslede U endnu en lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. juli 1991, hvorefter budgetlejen steg til 204,50 kr. pr. kvm. Denne leje nedsatte H til 148,31 kr. pr. kvm. Højesteret udtalte, at H under en sag, der er rejst efter boligreguleringslovens § 14, stk. 1, ikke er afskåret fra at nedsætte den varslede leje til et beløb, der er lavere end den leje, der var gældende før lejeforhøjelsen, hvis beregningen af den hidtidige omkostningsbestemte leje har været behæftet med fejl. H var derfor berettiget til at nedsætte lejen til 149,15 kr. pr. kvm.

Derimod var H ikke berettiget til at nedsætte lejen yderligere til 148,31 kr., men da denne afgørelse ikke var blevet indbragt for ankenævnet, var der taget endelig stilling til budgetlejens størrelse pr. 1. juli 1991. Da U ikke havde opfyldt deres forpligtelse efter lejen i overensstemmelse med H’s afgørelse, blev U pålagt at tilbagebetale den for meget betalte leje til L.

H.D. 28. november 2000 i sag II 351/1999

Omkostningsfastsættelse i lejesag anlagt af beboerrepræsentanter 3 beboerrepræsentanter B indbragte i medfør af boligreguleringslovens § 43, stk. 2, en huslejenævnsafgørelse for boligretten. Udlejer U blev frifundet og fik tillagt 23.000 kr. i sagsomkostninger, idet boligretten tog udgangspunkt i en sagsgenstand på 280.000 kr., svarende til 5 gange den krævede årlige lejenedsættelse for de 3 beboerrepræsentanter. U indbragte omkostningsafgørelsen for landsretten, idet selskabet gjorde gældende, at sagens omkostninger skulle fastsættes på grundlag af en sagsgenstand på ca. 4,2 mio. kr. svarende til 5 gange den krævede årlige lejenedsættelse for samtlige lejemål. Landsretten fandt, at den sædvanlige omkostningsfastsættelse i lejesager ikke kunne finde anvendelse, og fastsatte skønsmæssigt omkostningerne til U til 35.000 kr. Højesteret tiltrådte, at den sædvanlige beregningsmåde ved omkostningsfastsættelsen i lejesager ikke finder anvendelse, og at sagens omkostninger i stedt må fastsættes ud fra et skøn. Da Højesteret ikke fandt tilstrækkeligt grundlag for at ændre landsrettens skønsmæssige fastsættelse, stadfæstede Højesteret landsrettens afgørelse.

H.K. 2. april 2001 i sag 532/2000

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

84

Udlejer berettiget til at ophæve lejemål på grund af lejerestance efter påkravsskrivelse til lejer om berigtigelse af restancen ”inden 3 dage efter modtagelsen” af påkravet.

Efter at huslejen for oktober 1999 ikke var blevet betalt den 11. oktober 1999, afsendte udlejer U samme dag en påkravsskrivelse til lejeren L, hvori det med henvisning til lejelovens § 93, stk. 1 a, jf. skt. 2 meddeltes, at lejemålet ville blive ophævet, såfremt beløbet ikke var blevet indbetalt ”inde 3 dage efter modtagelsen af nærværende skrivelse”. L’s samlever S modtog påkravsskrivelsen den 12. oktober 1999, og den 14. oktober 1999 modtog U et brev fra S, der bad om udsættelse med betaling til den 20. oktober 1999. I et brev af 18. oktober 1999 afslog U anmodningen og ophævede lejemålet. L fraflyttede ikke lejemålet, men fogedretten nægtede at fremme en fogedsag om udsættelse under henvisning til, at påkravsskrivelsen ikke opfyldte betingelserne for ophævelse i lejelovens § 93, stk. 2. Landsretten stadfæstede fogedrettens afgørelse, men Højesteret fandt dels, at påkravsskrivelses opfyldte betingelserne for ophævelse efter lejelovens § 93, stk. 2, dels at misligholdelse på grund af restancens størrelse og varighed på ophævelsestidspunktet ikke havde været uvæsentlig. U’s anmodning om fremme af udsættelsesforretningen blev derfor taget til følge (dissens).

H.K. 31. maj 2001 i sag 467/2000

Ved beregning af omkostningsbestemt leje i blandet ejendom skulle en parkeringskælder ikke medregnes ved fordelingen mellem beboelses- og erhvervsdel En udlejningsejendom omfattede såvel beboelses- som erhvervslejligheder og indeholdt desuden en parkeringskælder med 28 parkeringspladser, som af ejendommens ejer blev udlejet til lejerne i ejendommen og i et vist omfang til fremmede. Med henblik på beregning af den omkostningsbestemte skal der efter boligreguleringslovens § 11, stk. 1, 1. pkt., ske en fordeling mellem på den ene side ”husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel…!. Efter 2. pkt., der er indsat i 1994, skal fordelingen ske efter bruttoetageareal. Højesteret fandt, at parkeringskælderen ikke skulle indgå ved opgørelsen af det bruttoetageareal, som var afgørende for fordelingen (dissens). Der henvistes herved til, at det fremgår af bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler, at ”udenomsrum” og garager, som skal tjene ejendommen og dens beboere, ikke indgår i beregningen af en ejendoms bruttoetageareal. Det fulgte af en tinglyst deklaration, at parkeringsanlægget var et fællesanlæg, som skulle tjene ejendommen og dens brugere, og som udlejeren derfor ikke frit kunne råde over. Heller ikke en subsidiær påstand om, at indtægten ved udlejning af parkeringspladserne skulle fradrages ved opgørelsen af ejendommens driftsudgifter , blev taget til følge, idet der efter ordlyden af lovens § 8, stk. 1, ikke var grundlag herfor. Der var ikke herved staget stilling til, om de driftsudgifter, som alene vedrørte parkeringskælderen og derfor alene kom dennes brugere til gode, kunne indgå i opgørelsen af ejendommens nødvendige driftsudgifter.

H.D. 21. august 2001 i sag I 119/2000

Lejeforhøjelse som følge af stigning i hensættelser til vedligeholdelse m.v. boligreguleringslovens § 7, stk. 1, ikke var opfyldt.

Ejeren U af en udlejningsejendom varslede i september 1996 over for lejeren L i medfør af boligreguleringslovens § 13 a lejeforhøjelse pr. 1. januar 1997 som følge af stigning i beløb, som efter lovens §§ 18 og 18 b skulle hensættes til vedligeholdelse m.v. Det af U fremsatte krav var et krav om lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. Lovens § 7. Efter § 7, stk. 1, kan udlejeren, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi, forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen. Efter ordlyden skal bedømmelsen af, om betingelserne for lejeforhøjelse er opfyldt, således ske på grundlag af en samlet opgørelse for hele ejendommen, hvilket også fremgår af bl.a. lovens § 10. i det foreliggende tilfælde oversteg ejendommens samlede lejeindtægter pr. 1. januar 1997 de nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi, og da overskuddet ikke skyldtes lejeindtægter, der efter særlig hjemmel holdes uden for opgørelsen, var betingelserne for en lejeforhøjelse efter § 7, stk. 1, ikke opfyldt. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at L betalte en mindre leje end den, der ville være nødvendig for at dække hendes forholdsmæssige andel af ejendommens driftsudgifter m.m.

H.D. 20 november 2001 i sag I 276/2000

Forbedringsforhøjelse kunne fastsættes på grundlag af ydelsen på et realkreditlån, selv om lån var optaget i Grundejernes Investeringsfond Ved forbedring af det lejede kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse, der efter lejelovens § 58, stk. 2, som udgangspunkt bl.a. skal kunne give en passende forrentning af den med rimelighed afholdte udgift samt dække afskrivning. I anledning af modernisering af toilet og badeværelse i en lejlighed beregnede udlejeren en foreløbig forbedringsforhøjelse på grundlag af ydelsen på et 20-årigt kreditforeningslån, selv om han faktisk optog lån i Grundejernes Investeringsfond. Med henvisning bl.a. til, at der ikke i ordlyden af § 58, stk. 2, er holde-

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

85

punkter for, at forrentning og afskrivning skal afhænge af, hvorledes finansieringen faktisk sker, at finansieringen efterfølgende kan blive ændret, og at en lejers stilling ved modernisering bør være uafhængig af, hvilken finansieringsform udlejer vælger, tiltrådte Højesteret, at lejeforhøjelsen til dækning af forrentning og afskrivning af de rimelige udgifter til forbedringen – såvel en foreløbig som den endelige lejeforhøjelse – i almindelighed kan fastsættes på grundlag af den aktuelle ydelsesprocent for et sædvanligt realkreditlån med en passende løbetid, og at dette også gælder i tilfælde, hvor udlejeren har til hensigt at optage eller har optaget lån i Grundejernes Investeringsfond.

H.D. 4. december 2001 i sag I 473/2000 Udlejer kunne ikke kræve betaling for genudlejning og flyttesyn efter den private lejelov Højesteret har i dag afsagt dom i en lejesag om en beboelseslejlighed. Sagen drejede sig om et genudlejningsgebyr på 650 kr., der skulle betales, hvis lejeren ved sin opsigelse ønskede at blive frigjort fra lejemålet før udløbet af opsigelsesfristen, og om et gebyr på 650 kr. for afholdelse af en besigtigelse ved fraflytning (et flyttesyn). Begge gebyrer var aftalt i lejekontrakten.

Højesteret udtalte, at udlejeren ikke havde påtaget sig videregående forpligtelser til genudlejning end dem, der følger af lejeloven, og heller ikke havde haft ekstra omkostninger. Udlejeren havde derfor ikke ret til genudlejningsgebyret. Om gebyret for flyttesynet udtalte Højesteret, at formålet med flyttesynet var, at udlejeren inden for en kort frist kunne gøre eventuelle krav om istandsættelse gældende overfor lejeren. Gebyret var således ikke vederlag for en ydelse til lejeren, og det var derfor opkrævet i strid med lejelovens regler.

Lejeforhøjelse som følge af stigning i hensættelser til vedligeholdelse m.v. kunne ikke kræves, da betingelserne i boligreguleringslovens § 7, stk. 1, ikke var opfyldt Ejeren U af en udlejningsejendom varslede i september 1996 over for lejeren L i medfør af boligreguleringslovens § 13 a lejeforhøjelse pr. 1. januar 1997 som følge af stigning i de beløb, som efter lovens §§ 18 og 18 b skulle hensættes til vedligeholdelse m.v. Det af U fremsatte krav var et krav om lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. lovens § 7. Efter § 7, stk. 1, kan udlejeren, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi, forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen. Efter ordlyden skal bedømmelsen af, om betingelserne for lejeforhøjelse er opfyldt, således ske på grundlag af en samlet opgørelse for hele ejendommen, hvilket også fremgår af bl.a. lovens § 10. I de foreliggende tilfælde oversteg ejendommens samlede lejeindtægter pr. 1. januar 1997 de nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi, og da overskuddet ikke skyldtes lejeindtægter, der efter særlig hjemmel holdes uden for opgørelsen, var betingelserne for en lejeforhøjelse efter § 7, stk. 1, ikke opfyldt. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at L betalte en mindre leje end den, der ville være nødvendig for at dække hendes forholdsmæssige andel af ejendommens driftsudgifter m.m

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

86

Bilag 2.

Oversigt over lejeretsdomme i Vestre og Østre Landsret, perioden 2000 – 2002.

Kilde: Tidsskrift for bygge og boligret.

Lægdommer ikke inhabil Ø.L.K. 4. januar 2000 i kære 2. afd. B-3696-99

Lejemål der var genudlejet efter 1/1 1995, omfattet af regler om småhus.

V.L.D. 4. februar 2000 i anke 1. afd. B-3237-98

Beboerrepræsentation lovligt stiftet og ikke ophørt Ø.L.D af 7. januar 2000 i anke 2. afd. B-040399.

Et under sagen indhentet overslag over istandsættelsesarbejder ikke tilladt fremlagt V.L.K. 9. februar 2000 i kære B-2441-99

Udlejer kunne ikke få forhåndsafgørelse om, hvorvidt lejeren var erhvervsbeskyttet Ø.L.D. 7. januar 2000 i anke 2. afd. nr. B-080199

Udlæg i andelsbevis, da ikke vedtægtsforbud mod pantsætning Ø.L.K. 11. februar 2000 i kære 9. afd. B-035300

Angivelse af skyldig restance i påkravsskrivelse var tilstrækkelig klar Ø.L.K. 7. januar 2000 i kære 2. afd. B-3660-99

Fortolkning af klausul i erhvervslejekontrakt om regulering af lejen efter nettoprisindekset.

V.L.D. 29 februar 2000 i anke 5. afd. B-0070-99

Begæring om udsættelse afvist på grund af manglende klarhed Ø.L.K. 13. januar 2000 i kære 9. afd. B-0044-00.

Forrentning som sædvanlige kreditforeningslån uanset faktisk finanisering Ø.L.D 29 februar 2000 i anke 9. afd. B-0405-99

Fogedudsættelse kunne ikke ske efter opsigelse, hvor indsigelsesfristen var angivet som “inden 6 uger” V.L.K. 14. januar 2000 i kære B-2419-99

Tilbagebetaling ikke fortabt ved passivitet Ø.L.D. 29 februar 2000 i anke 9 afd. B.-2737-99

Erhvervslejekontrakt ikke tilsidesat efter aftalelovens § 36 Ø.L.D. 14. januar 2000 i anke 2. afd. B-1301-99 Udlejers ingeniørerklæring i huslejenævnssag om moderniseringer kunne fremlægges i boligretten V.L.K. 17. januar 2000 i kære 10. afd. B-293599 Modernisering af en lejlighed indebar ikke gennemgribende forbedring Ø.L.D. 17. januar 2000 i anke 9. afd. B-2277-98 Aftale om intervalperioder hindrede lejeforhøjelse efter lejeværdi Ø.L.D. 17. januar 2000 i anke 9. afd. B-0740-99 Afspilning af videooptagelse tilladt under anke af boligsag om lejeværdi Ø.L.D. 27. januar 2000 i anke 2. afd. B-2345-99 Retablering af ombygninger, der ikke var godkendt af udlejer V.L.D. 31. januar 2000 i anke 12. afd. B-132998

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

Sag om krav vedrørende istandsættelse kunne domstolsbehandles, selv om spørgsmålet ikke var indbragt for huslejenævnet V.L.D. 2. marts 2000 i anke 7. afd. B-0665-99.

Anke afvist. Påstandene angik, uanset formuleringen, en værdi under 10.000 kr. Ø.L.D 13. marts 2000 i anke 2. afd. nr. B-071500 Frist for forældelse af tilbagesøgningskrav løb fra den dag, hvor lejeren skulle have rådighed over lejemålet Ø.L.D. 17. marts 2000 i anke 2. afd. B-0733-99 Nøglepenge var afskrevet. Ændret bedømmelse af sammenligningslejemål. Ikke pristalsregulering af lejeforhøjelse.

V.L.D. 21. marts 2000 i anke 10. afd. B-1900-98 Hæftelse for tilbagebetalingskrav i henhold til lejeaftaler indgået efter overladelse af ejendommen.

V.L.D. 23. marts 2000 i anke 2. afd. B-2628-98 og B-3003-98

87

Lejestørrelsesdom kunne ankes uden tilladelse Ø.L.K. 24. marts 2000 i anke 2. afd. nr. B-080200

Opsigelsesbeskyttelse fandt anvendelse for tidsbegrænset lejemål. Ø.L.K. 14. august 2000 i kære 2. afd. B-1913-00

Ugyldig aftale om lejeregulering efter omkostninger afskar fra regulering efter lejeværdi Ø.L.D 29. marts 2000 i anke 17. afd. B-1311-99

Varsling af lejeforhøjelse tilsidesat som ugyldig V.L.D. 15. august 2000 i anke 10. afd. B-264199

Tilbagebetaling af leje efter omberegning af lejeregulering V.L.D. 30. marts 2000 i anke 9. afd. B-3244-99

Boligretten - og ikke fogedretten - burde afgøre spørgsmål om ophævelse af lejemål efter erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 4.

V.L.K. 18. august 2000 i kære K. afd. B-1568-00

Vidneførsel af huslejenævnsformand nægtet Ø.L.K. 4. april 2000 i kære 9. afd. B-0927-00.

Forpagtningsaftale om restaurant var ikke reguleret af lejelovgivningen V.L.K. 7. april 2000 i kære B-2391-99 og B2777-99.

PBS-gebyr for lejebetaling kunne tillægges huslejen Ø.L.D. 10. april 2000 i anke 9. afd. nr. B-148399 Opsigelse af boliglejemål var rimelig Ø.L.D. 12 april 2000 i anke 9. afd. B-1986-99.

Betalingsfrist “inden 3 dage fra modtagelsen” godkendt i påkrav Ø.L.K. 13. april 2000 i kære 17. afd. B-0954-00 Aftale om regulering af lejen i erhvervslejemål efter den til enhver tid gældende lejelovgivning fraveget ved senere aftale om pristalsregulering af lejen V.L.D. 17. april 2000 i anke 8. afd. B-1571-99 I erhvervslejeaftale fra 1974 med regulering efter omsætning krævede regulering efter lovens regler om lejeværdi klar hjemmel Ø.L.D. 19. april 2000 i anke 2. afd. B-2026-99 Krav mod dødsbo på istandsættelse var prækluderet Ø.L.D. 30. juni 2000 i anke 1. afd. B-2812-99 Påkrav kommet frem. Misligholdelse ikke væsentlig Ø.L.K. 6. juli 2000 i kære 2. afd. B-1793-00 Om beføjelser for retsformand under forberedelsen i boligretssager V.L.K. 7. juli 2000 i kære K. afd. B-0886-00 Påkrav med trussel om opsigelse var ikke tilstrækkeligt klart. Ø.L.K. 28. juli 2000 i kære 9. afd. B-2017-00

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

Ikke vedligeholdelsesfradrag ved modernisering af badeværelse Ø.L.D. 25. august 2000 i anke 17. afd. nr. B3469-99 Huslejenævnsafgørelse ophævet, da afgørelsen skulle være truffet af boligretten.

V.L.D. 29. august 2000 i anke 3. afd. B-0643-99 Krav om regneeksempler ved ny reguleringsklausul i tillægsaftale indgået efter 1. januar 1992.

V.L.D. 31. august 2000 i anke 1. afd. B-1480-99 Om lejers betaling for istandsættelsesarbejder, når lejligheden moderniseres efter fraflytning.

V.L.D. 2. oktober 2000 i anke 3. afd. B-221-99 Lejers krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje ikke begrænset ved passivitet.

V.L.D. 12. oktober 2000 i anke 11. afd. B-262199 Et ansættelsesforhold med vederlagsfri tjenestebolig som en del af lønnen var ikke omfattet af lejeloven. Ø.L.K. 31. oktober 2000 i kære 9. afd. B-237100 Reduktion af lejers varmeudgifter: V.L.D 4. september 2000 i anke 9. afd. B-251399 To ejendomme udgjorde ikke en samlet bebyggelse Ø.L.D. 2. november 2000 i anke 2. afd. B-272199 Tillægsbetaling efter varmeregnskab modtaget 2. juni kunne først kræves med lejen pr. 1. august. Ø.L.K. 7. november 2000 i kære 9. afd. B-285400 Om fortolkning af boligreguleringslovens § 11, stk. 1, i relation til særskilt udlejede garager i udlejningsejendom.

88

V.L.D 15. november 2000 i anke 9. afd. B-100399 Sammenligningslejemål med omkostningsbestemt leje ikke tilstrækkeligt bevis i sag om det lejedes værdi. Ø.L.D. 1. december 2000 i anke 17. afd. B-032700 Modernisering af lejemål indebar væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, men ikke gennemgribende forbedring. Boligrettens vurdering af vedligeholdelsesfradrag efter besigtigelse ikke tilsidesat. Ø.L.D. 2 december 2000 i anke 2. afd. B-100800 Forpligtelsen til at genudleje det lejede, når en lejer fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb, berettigede ikke til at give den højst prioriterede ansøger et varsel på 2½ måned til overtagelse af den ledige lejlighed, men kun et kortere passende varsel.

V.L.D. 13. december 2000 i anke 3. afd. B-261099 Udlejer dømt til at retablere nedrevne altaner V.L.D. 13. december 2000 i anke 10. afd. B2744-99 Leje ved genudlejning fastsat skønsmæssigt, da der for huslejenævnet hverken forelå beregning af eller dokumentation for den omkostningsbestemte leje. For domstolene sås bort fra nye grundlæggende oplysninger om budget.

Ikke grundlag for hjemvisning til fornyet prøvelse. Ø.L.D. 14. december 2000 i anke 17. afd. B1323-00 Partstatus for kommune, der havde indbragt boligstøttesag for huslejenævn, men ikke for lejer, der ikke var inddraget i sagen. Indbringelse for boligretten trods fristoverskridelse.

V.L.D. 18. december 2000 i anke KA-afd. B0063-00 og B-0066-00 Lejelov ikke anvendt analogt i forholdet mellem en andelsboligforening og en andelshave som hjemmel for påkravsgebyr i et tilfælde, hvor vedtægten indeholdt bestemmelse om gebyr. Ø.L.K. 19 december 2000 i kære 2. afd. B-285800 Indbringelse af huslejenævnssag for boligretten efter fristens udløb ikke tilladt. Ø.L.K. 10. januar 2001 i kære 17. afd. B-349800

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

Bestemmelse om genudlejningsgebyr var ugyldig, jf. lejelovens § 5, stk. 3, sammenholdt med stk. 1 og stk. 2.

V.L.D 29 januar 2001 i anke 7. afd. B-0064-00 Udsættelse af lejemål skulle ikke afvente afgørelse om tredjeinstansbevilling V.L.K. 8. februar 2001 i kære 1. afd. B-0101-01 Krav om tilbagebetaling af leje ikke bortfaldet ved passivitet. Ø.L.D. 9. februar 2001 i anke 9. afd. B-2866-00 Søn kunne efter 4 års husstandsfællesskab fortsætte moderens lejemål. Ø.L.D. 12. februar 2001 i anke 2. afd. B-207500 Fastsættelse af førstegangslejen efter boligforbedring Ø.L.D. 16. februar 2001 i anke 17. afd. B-213799 Ikke syn og skøn i boligsag om udgift til vedligeholdelse som alternativ til modernisering. Ø.L.K. 19. februar 2001 i kære 2. afd. B-036001 Lejelovens § 98, stk. 2, fraveget ved aftale i erhvervslejemål.

V.L.D. 20. februar 2001 i anke 1. afd. B-0288-00 Ikke grundlag for at tilsidesætte boligrettens vurdering af vedligeholdelsesfradrag. Gennemgribende forbedring. Ø.L.D. 21. februar 2001 i anke 17. afd. B-017000 Ophævelse gyldig trods for stort påkravsgebyr Ø.L.K. 23. februar 2001 i kære 9. afd. B-043501 Bevis for overbringelse af påkrav Ø.L.D. 26. februar 2001 i kære 17. afd. B-027901 Ikke hjemvisning, fordi der for boligretten ikke var sket besigtigelse af lejemål. Besigtigelse tilladt under anken.

V.L.K. 28. februar 2001 i anke 1. afd. B-154100 Klubværelser ansås som beboelse efter boligreguleringslovens § 4, stk. 3. Ø.L.D. 9. marts 2001 i anke 7. afd. B-1897-00 Ophævelse på grund af groft uagtsom brandstiftelse Ø.L.D. 22. marts 2001 i anke 2. afd. B-0341-01

89

Principper for opgørelse af forbedringsudgifter ved fastsættelse af leje ved udlejning af moderniseret lejlighed V.L.D. 23. marts 2001 i anke 1. afd. B-0586-00 Varsling ugyldig på grund af forkert angivelse af enten lejeforhøjelsen eller begrundelsen Ø.L.D 30. marts 2001 i anke 17. afd. B-2408-00 Ophævelse på grund af injurier var ikke berettiget Ø.L.D. 3. april 2001 i anke 9. afd. B-1376-00 Mangelsindsigelser kunne ikke danne grundlag for modregning over for krav om huslejebetaling Ø.L.K. 3. april 2001 i kære 9. afd. B-0845-01 Ophævelse på grund af groft uagtsom brandstiftelse Ø.L.D. 22. marts 2001 i anke 2. afd. B-0341-01 Principper for opgørelse af forbedringsudgifter ved fastsættelse af leje ved udlejning af moderniseret lejlighed V.L.D. 23. marts 2001 i anke 1. afd. B-0586-00 Varsling ugyldig på grund af forkert angivelse af enten lejeforhøjelsen eller begrundelsen Ø.L.D 30. marts 2001 i anke 17. afd. B-2408-00 Ophævelse på grund af injurier var ikke berettiget Ø.L.D. 3. april 2001 i anke 9. afd. B-1376-00 Ugyldig indeksregulering bevirkede hverken efter forudsætningssynspunkter eller aftalelovens § 36 tilsidesættelse af aftale om suspension af lejeværdiforøgelse Ø.L.D. 9. april 2001 i anke 9. afd. B-0373-00 Påkrav om hæveskrivelse fremsendt med almindelig og anbefalet post til lejemålets adresse var komet frem uanset manglende postkasse Ø.L.K. 23. april 2001 i kære 2. afd. B-1023-01 Udlejer kunne ikke ensidigt ændre lejekontrakts retningslinier om indvendig vedligeholdelse Ø.L.D. 4. maj 2001 i anke 2. afd. Nr. B-1911-00 Ikke sandsynliggjort, at tidligere samlever ved dom kunne få ret til at fortsætte lejeforholde.

Udsættelsesforretning fremmet.

V.L.K. 9. maj 2001 i kære 1. afd. B-0775-01 Ophævelse på grund af manglende betaling af påkravsgebyr i forbindelse med lejebetalingen i den følgende termin krævede nyt påkrav

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

Ø.L.K. 17. maj 2001 i kære 17. afd. B-1289-01 Skadedyrsabonnement var ikke en nødvendig udgift Ø.L.D. 18. maj 2001 i anke 9. afd. B-3652-99 Sælger erstatningsansvarlig for mangler ved badeværelse. Erstatning ikke begrænset til badeværelsets pris ved overdragelsen og ikke reduceret på grund af forbedringsværdi ved eventuelt senere salg. Ø.L.D. 29. maj 2001 i anke 1. afd. B-0783-99 Udlejer reagerede for sent på manglende betaling af påkravsgebyr V.L.K. 12. juni 2001 i kære 6. afd. B-1262-01 Ophævelse ikke berettiget, da påkravet omfattede ophavsretlig afgift på 12 kr. Ø.L.K. 18. juni 2001 i kære 17. afd. B-1559-01 Fravigelse af fristen i lejelovens § 98, stk. 2, om reklamation vedrørende krav om istandsættelse efter fraflytning.

V.L.D 22. juni 2001 i anke 4. afd. B-2196-00 Manglende oplysninger om byfornyelsestilskud i de enkelte lejebetalingsterminer i tilskudsperioden kunne meddeles efterfølgende med virkning for fremtidig opkrævning af lejeforhøjelse efter reglerne i lov om privat byfornyelse.

V.L.D 27. juni 2001 i anke 12. afd. B-2169-00 Opsigelse ugyldig, da ikke klar om opsigelsesgrundene Ø.L.K. 13. juli 2001 i kære 9. afd. B-1953-01 Beregning efter skyggebudget med hensættelse efter § 18 b for en ejendom med én beboelseslejlighed Ø.L.D. 10. august 2001 i anke 17. afd. B-329599 Lejer skulle nedtage parabolantenne opsat indvendigt, men som kunne svinges ud ad et vindue.

V.L.D. 21. august 2001 i anke 7. afd. B-1599-00 Indsigelse mod varmeregnskab angav ikke, på hvilke punkter regnskabet ikke kunne godkendes.

V.L.K. 24. august 2001 i kære B-1629-01.

Ikke forholdsmæssigt afslag ved udbedring af angreb af skimmelsvampe Ø.L.D. 30. august 2001 i anke 2. afd. B-0415-01 Lejemål ophævet som følge af svig ved overtagelse efter tidligere lejer. Etablering af hus-

90

stand krævede ud over fælles husholdning tillige en personlig tilknytning. Ø.L.D. 31. august 2001 i anke 2. afd. B-2955-00 En udlejer, der efter opsigelse til eget brug måtte opgive at flytte ind, havde ikke pligt til at tilbyde den fraflyttede lejer at genindtræde.

Tab af manglende istandsættelse ikke bevist.

V.L.D. 4. september 2001 i anke 3. afd. B-245400 Begrænsning i antal af afdelinger, hvori boligforeningsmedlem kunne søge lejlighed, var i strid med bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.

V.L.D. 6. september 2001 i anke 5. afd. B-251900 Tilbagebetaling af leje ikke afskåret ved passivitet Ø.L.D. 21. september 2001 i anke 2. afd. B3215-00 Varsling af lejeforhøjelse ugyldig efter boligreguleringslovens § 13, stk. 1. Ø.L.D. 27. september 2001 i anke 2. afd. nr. B2220-01 Tidsbegrænsning tilsidesat som mere byrdefuldt vilkår. Aftale om lejerefusion efter fraflytning var uden betydning, da den ikke havde virkning under lejemålets beståen Ø.L.D. 5. oktober 2001 i anke 9. afd. B-3390-00 Beregning af udgift til vicevært efter boligreguleringslovens § 8, stk. 1. Ø.L.D. 8. oktober 2001 i anke 9. afd. B-0800-00.

Misligholdelse med betaling var væsentlig og ophævelse berettiget. Ø.L.K. 8. oktober 2001 i kære 17. afd. B-266301.

Ophævelse efter lejelovens § 93, stk. 1, litra f, ugyldig, da ej forudgående indsigelse. Ø.L.D. 10. oktober 2001 i anke 9. afd. B-021801.

Påkravsfrist ved omadresseret post V.L.K. 2 november 2001 i kære B-2095-01.

Gebyr for aflæsning af varmeforbrug ved fraflytning ikke betalt af lejer.

V.L.D. 8. november 2001 i anke 6. afd. B-043901 Kommune, der selv skulle benytte en lægepraksis’ lejemål i sin ejendom, var berettiget til at opsige lejeaftalen, selv om kommunen kun havde ejet ejendommen i ca. 1 år.

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

V.L.D. 30 november 2001 i anke 1. afd. B-039701 Ejendom fra 1850 bindingspligtig efter boligreguleringslovens § 18 uanset omfattende ombygninger efter 1970.

V.L.D. 30. november 2001 i anke 1. afd. B-092100 Nedsættelse af lejen i et småhus til lejeværdi omfattet af overgangsreglen i § 4, stk. 11, i lov nr. 419 af 1. juni 1994. Ø.L.D. 30. november 2000 i anke 17 afd. B0801-00 Lejer pålagt bevisbyrden for betaling inden ophævelsen Ø.L.K. 3. december 2001 i kære 9. afd. nr. B3312-01 Kompetence til at overlade fællesareal til særskilt brug. Berørte foreningsmedlemmers deltagelse i afstemning på afdelingsmøde medførte ikke ugyldighed på grund af inhabilitet.

V.L.D. 4. december 2001 i anke 7. afd. B-182300 og kære B-1753-00 Aftale om pristalsregulering af lejen indeholdt udtrykkeligt forbehold om regulering efter det lejedes værdi. Ø.L.D. 11. januar 2002 i anke 17. afd. B-255801 Udsættelse af lejer efter ophævelse på grund af ulovlig fremleje fremmet ved fogedretten. Ø.L.K. 17. januar 2002 i kære 2. afd. B-0010-02 Udgift til abonnement til afiltning af centralvarmeanlæg er ikke omfattet af boligreguleringslovens § 8 Ø.L.D. 18. januar 2002 i anke 17. afd. nr. B1007-01 Sag om fraflytningsafregning henhørte under beboerklagenævn og blev afvist fra boligretten.

V.L.K. 25. januar 2002 i kære B-0039-02 Udlejer havde bevisbyrden for omkostningsbestemt leje ved lejemålets begyndelse. Ø.L.D. 25. januar 2002 i anke 2. afd. B-2245-00 Udsættelse efter ophævelse på grund af manglende betaling ikke fremmet, da der var modregnet med tilbagebetalingskrav på baggrund af en huslejenævnsafgørelse. Ø.L.K. 8. februar 2002 i anke 17. afd. nr. B1274-01

91

Ikke bevist, at lejer var gjort bekendt med, at det lejede var en ejerlejlighed. Opsigelse tilsidesat.

V.L.D. 22. februar 2002 i anke 1. afd. B-0840-01

Begæring om genoptagelse af boligretssag inden for 4-ugers-fristen i retsplejelovens § 367 medførte udsættelse af tvangsfuldbyrdelsen Ø.L.K 2. juli 2002 i kære 22. afd. nr. B-1837-02

Forbedringsforhøjelse for forsatsvinduer blev fastholdt uanset, at de blev fjernet som led i isætning af termovinduer. Forhøjelse for termovinduerne beregnet med fradrag på 50% Ø.L.D. 14. maj 2002 i anke 9. afdeling B-225701

Lejernes flytning ikke påkrævet efter et husstandsmedlems vold mod anden beboer, da gerningsmanden var varetægtsfængslet og ikke skulle tilbage og bo i lejligheden V.L.K. 25. juli 2002 i kære B-1247-02

Sundhedseftersyn af lejlighed omfattet af § 32, med varsel efter § 33, stk. 1 i lov om leje af almene boliger Ø.L.K. 15. maj 2002 i kære 9. afd. Nr. B3797-01 Renholdelsesudgifter, der var væsentlig større end normtallene, blev godkendt efter syn og skøn Ø.L.D. 17. maj 2002 i anke 2. afd. B-0417-01, B0418-01 og B-3295-01 Som vilkår for lejerens installation af en opvaskemaskine kunne udlejer ikke ud over lejerens familieforsikring kræve yderligere sikkerhedsstillelse i form af bankgaranti på 50.000 kr. Ø.L.D. 17. maj 2002 i anke 2. afd. B-1158-01 Overgangsregel for lejemål indgået inden 1. januar 1995 ikke anvendelig, da aftalt fravigelse af boligreguleringslovens §§ 5-14 Ø.L.D. 24. maj 2002 i anke 17. afd. B-2237-01 Lejemål ophævet på grund af lejers vanrøgt V.L.D. 27. maj 2002 i anke 13. afd. B-1874-01 Krav om foreløbig forbedringsforhøjelse efter byfornyelse var ugyldig på grund af forkert oplysning om indsigelsesadgang Ø.L.D. 28. maj 2002 i anke 9. afd. B-54-02 Selvom lejer fem år tidligere havde indgået forligsaftale om lejenedsættelse, var krav på tilbagebetaling af leje efter en yderligere lejenedsættelse ikke fortabt Ø.L.D. 30. maj 2002 i anke 19. afd. B-3221-01 Ikke lejeforhøjelse på grund af øget vandforbrug Ø.L.D. 31. maj 2002 i anke 9. afd. B-2557-01 Anset bevist, at renoveringsarbejder var så omfattende, at lejerne kunne opsiges i medfør af lejelovens § 83, stk. 1, b.

V.L.D. 2. juli 2002 i anke 13. afdeling B-0413-01

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

Påkrav sendt til boliglejemåls adresse var ikke kommet frem, da udlejer vidste, at leje havde ophold i udlandet Ø.L.K. 30. juli 2002 i kære 9. afd. B-2274-02 Betalingsmisligholdelse var uvæsentlig V.L.K. 2. august 2002 i kære B-1420-02 Fogedudsættelse på grund af manglende betaling af forbedringsforhøjelse efter byfornyelse kunne fremmes, da kommunalbestyrelsens godkendelse var tilstrækkeligt godtgjort Ø.L.K. 15. august 2002 i kære 17. afd. B-219702 Aftale om lejeregulering var ugyldig, da aftalen ikke opfyldte betingelserne i lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt.

V.L.D. 21. august 2002 i anke 3. afd. B-2696-01 Ensidigt indhentet tilbud kunne fremlægges under sag om flytteopgørelse Ø.L.K. 21. august 2002 i kære 20. afd. B-234002 Lejer i en almen boligforening skulle betale sin andel af udgifter til tv-antenne Odense Byrets dom 23. august 2002 i sag BS 25707/2001 Liste over forbedringsarbejder med angivelse af udgifter kunne ikke fremlægges, da det var en del af et ”skyggebudget”.

V.L.K. 17. oktober 2002 i kære B-2124-02 Omkostningsbestemt lejeforhøjelse kunne ikke opkræves for en del af lejerne i en ejendom, da der bl.a. på grund af manglende dokumentation for lejeindtægten fra de øvrige blev lagt til grund, at indtægterne dækkede budgettets driftsudgifter og afkastningen.

V.L.D. 17. oktober 2002 i anke 9. afd. B-271200 og B-2714-00.

Garagers areal skulle fuldt ud medregnes ved opgørelse af boligprocent V.L.D. 17. oktober 2002 i anke 9. afd. B-271300

92

Lejen kunne ikke forhøjes pga. forbedringer af wc/bad og køkken som led i byfornyelse, da der var nedlagt gyldigt veto Københavns Byrets dom 17. oktober 2002 i sag BS IC-6998/2000 Nægtelse af at give udlejer adgang til det lejede kunne ikke begrunde ophævelse af lejemålet 2 år senere Ø.L.D. 25. oktober 2002 i anke 2. afdeling B154-02 Reklamationsfrist først regnet fra det tidspunkt, hvor udlejer fik oplyst lejerens nye adresse, efter at fraflytning var sket.

V.L.D. 8. november 2002 i anke 10. afdeling B0193-02

Lejelovens bestemmelse om, at en lejer kun skal betale leje til lejeforholdets ophør, var ikke til hinder for vilkår om rydning af beboelseslejlighed 14 dage før lejeforholdets ophør med henblik på istandsættelse. Vilkåret blev ikke tilsidesat som mere byrdefuldt, bl.a. fordi det var af mindre væsentlig betydning Ø.L.D. 19. december 2002 i anke 20. afd. B-89302 Boligretssag om betaling af fraflytningsopgørelse vedrørende udførte istandsættelsesarbejder afvist fra boligretten, da tvisten om arbejdernes berettigelse henhørte under beboerklagenævnet Ø.L.D. 20. december 2002 i anke 17. afd. B2855-02

Lejelovens bestemmelser om, at en lejer kun skal betale til lejeforholdets ophør; var ikke til hinder for aftale om lejebetaling under istandsættelse som led i en fraflytningsordning V.L.D. 27. november 2002 i anke 4. afdeling B2513-01

Under sag om følger af svampeangreb skulle helbredsoplysninger fremskaffes ved speciallægeerklæring og eventuel forelæggelse for Retslægerådet Ø.L.K. 2. januar 2003 i kære 2. afd. B-3763-02

Forbedringsforhøjelse Ø.L.D. 14. maj 2002 i anke 9. afdeling B-225701

Påkrav opfyldte efter sit indhold ikke lejelovens krav Ø.L.K. 6. januar 2003 i kære 17. afd. B-3656-02

Ikke krav om, at aftale om ”trappeleje” direkte skal angive det beløb, lejen skal stige med V.L.D. 4. december 2002 i anke 1. afd. B-113102

Tvist om tilbagebetaling af depositum efter udførte istandsættelsesarbejder hører fortsat under boligretten V.L.K. 8. januar 2003 i kære 15. afd. B-2593-02

Udlejer var berettiget til gebyr for påkrav sendt samme dag som leje blev betalt på posthus. For sen betaling af gebyr var uvæsentlig misligholdelse Ø.L.K. 5. december 2002 i kære 2. afd. B-343102

Påkrav indeholdt ikke tilstrækkelig specifikation Ø.L.K. 14. januar 2003 i kære 2. afd. B-3694-02

Forpligtelsen over for det offentlige til at installere elmåler bevirkede ikke, at en aftale om ligedeling af elforbrug efter fælles elmåler for to lejligheder blev ugyldig V.L.D. 16. december 2002 i anke 3. afd. B-45702 Udlejer erstatningsansvarlig for lejers driftstab under renoveringsarbejder V.L.D. 19 december 2002 i anke 4. afd. B-247100 Tvist om berettigelse af en opsigelse kunne ikke ved nedlæggelse af en ny påstand indbringes under verserende sag om en tidligere opsigelse med samme begrundelse Ø.L.K. 19. december 2002 i kære 17. afd. B3251-02

© LLO Kongres 2003 Beretning, Juridisk del

Forbedringstillæg ved indretning af lejlighed i loftsetage nedsat til brugsværdiforøgelsen uanset afholdt udgift. Ikke forbedringsforhøjelse for to successive vinduesudskiftninger - sagen er indbragt for højesteret Ø.L.D. 22. januar 2003 i anke 2. afd. B-1246-02 Misligholdelse med en måneds husleje i 7 dage efter ophævelse var væsentlig, uanset mulige undskyldende momenter Ø.L.K. 3. februar 2003 i kære 17. afd. B-233-03 Sporadisk benyttelse af lejlighed i forbindelse med arbejde var midlertidig benyttelse, og kommunen var berettiget til at nægte tilladelse.

Lejemålet kunne ikke ophæves pga. manglende påkrav, men opsiges, da der forelå vægtige grunde herfor Ø.L.D. 5. februar 2003 i anke 2. afd. B-3039-00

1

Organisatorisk beretning

for 2000 – 2003

Vingstedcentret, Vejle den 25. – 26. oktober 2003

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

2

Indholdsfortegnelse 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

Medlemsudviklingen i kongresperioden Organiseringen i den almene sektor Organiseringen regionalt Sagsudviklingsmøder Kursusaktiviteten Informationsaktiviteten Byfornyelseslinien Hvidbogssekretariatet Lejerne og bygningskulturen Liberalisering af el, gas og varmemarkedet Den International Lejer Alliance, IUT Opzoomerprojektet Råd, udvalg og kommissioner Antal medlemsenheder beregnet på baggrund af kontingentindbetaling 15. Antal udlejede boliger, antal medlemmer og organisationsprocent fordelt på afdelinger og kredse 16. Intern Information i kongresperioden, stikordsregister

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

3 5 6 7 7 11 12 14 15 15 16 17 18 19 21 29

3

1.

Medlemsudviklingen i kongresperioden

Som det ses i tabel 1 nedenfor er organisationsprocenten faldet siden sidste kongres. Dette skyldes først og fremmest, at kredsene har mistet Tabel 1

Antal udlejede boliger, medl. og organisationsprocent fordelt på LLO kredse.

Nordjyllands amt i alt Viborg og Århus amter i alt Ringkøbing amt i alt Ribe, Vejle og Sønderjyllands amter i alt Fyns amt, i alt Storstrøms amt, i alt København, Frederiksberg m.fl., i alt Københavns amt, i alt Frederiksborg amt, i alt Vestsjællands amt, i alt Bornholm, i alt

Udlejede boliger 81710 157918 38433 139666 84570 38662 209776 84313 44248 47602 5309

I alt

960302

Som det ses i tabel 2, har Lejernes LO tidligere haft en meget bedre medlemsdækning. Med kontingentomlægningen i 1996 med lavere kontingent til forbundet for foreningsmedlemmer var det Tabel 2

heraf almene 39371 76811 19050 71881 36436 16844 85613 72178 25534 24367 2114

LLO antal medlemmer 570 1723 386 1574 640 1811 27943 5327 2355 1999 0

Org pct.

2003 0,70% 1,09% 1,00% 1,13% 0,76% 4,68% 13,32% 6,32% 5,32% 4,20% 0,00%

Org pct.

2000 0,98% 0,99% 1,65% 1,23% 0,66% 5,48% 14,23% 7,32% 6,65% 3,53% 0,00%

44328

4,62%

5,16%

489098

hensigten at styrke medlemsudviklingen for foreningsmedlemmer. Samlet set er dette ikke lykkedes, tværtimod er medlemstallet faldet.

Antal medlemsenheder fordelt på kredse, perioden 1996 – 2002

Nordjyllands amt Viborg og Århus amter Ringkøbing amt Ribe, Vejle og Sønderjyllands amter Fyns amt Storstrøms amt København, Frederiksberg m.fl.

Københavns amt Frederiksborg amt Vestsjællands amt Bornholm I alt

medlemmer. Positivt set indeholder en organisationsprocent på 4,62 en mulighed for en voldsom medlemsvækst.

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

1183 3942 766

1001 1536 571

890 1591 554

762 1493 588

749 1894 665

757 1768 304

570 1723 386

1991 1278 3058 36074 6766 3339 976

1490 531 2851 36343 7258 3071 1011

1757 531 2490 31045 6127 2554 1186

1661 531 2070 31050 6131 2933 1647

1811 531 1855 30974 5359 2838 1842

1673 531 1935 31340 6093 2574 1916

1703 531 1811 27943 5327 2355 1999

59373

55663

48725

48866

48518

48891

44348

I tabel 3 på næste side ses fordelingen på forening og enkeltmedlemmer.

Hovedstaden (København), der har haft en markant tilbagegang.

Det ses, at antallet af enkeltmedlemmer har holdt sig konstant, mens antallet af foreningsmedlemmer er faldet fra 36021 til 31931. Det er især i

Fordelingen af medlemsudviklingen på privat udlejning og almen udlejning er ikke mulig, da indberetningerne fra afdelingerne er mangelfulde.

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

4

Tabel 1.3

Udviklingen i antal enkeltmedlemmer og foreningsmedlemmer

Afdeling

Enkeltmedlem

Foreningsmedlem

2000

2001

2002

2000

2001

2002

Frederikshavn

39

47

84

0

0

0

Hjørring

37

43

46

0

0

0

674

667

440

0

0

0

Aalborg

*

Kreds 2+3 Skive

17

0

38

0

0

0

414

396

354

182

182

222

Thisted

97

73

65

36

36

36

Viborg

256

290

334

115

113

113

158

140

39

79

0

0

Silkeborg

*

Skanderborg

168

166

150

372

372

372

Kreds 4

*

179

162

166

0

0

0

Holstebro

*

107

142

220

379

0

0

161

165

169

51

55

57

90

83

83

160

156

156

594

377

370

268

204

205

0

74

71

0

139

38

*

310

281

299

0

0

124

0

0

0

34

34

20

*

143

105

111

0

0

0

0

0

0

531

531

531

Nykøbing F.

133

164

197

30

110

67

Næstved

647

684

636

1045

977

911

Vejen, Esbjerg mv Fredericia Horsens Fyn Kolding Munkebo, Kolding Aabenraa/Tønder Munkebo, Fyn

København

6334

6218

6181

22715

23297

19847

Lyngby/Søllerød

771

710

710

1154

1115

1205

Kreds 11

144

102

150

0

842

243

Brøndby Glostrup

*

Herlev

23

24

23

3039

2992

2986

147

93

105

0

188

0

69

56

42

0

0

0

Hvidovre

50

50

50

1000

898

898

Rødovre

200

191

150

687

657

680

Taastrupgård Birkerød Frederikssund

*

Frederiksværk Hillerød/Helsinge Holbæk Kalundborg

*

0

0

0

1000

1000

0

307

310

296

2069

1897

1722

121

63

62

0

77

60

47

45

45

108

84

84

75

98

86

111

0

0

196

152

134

228

237

445

40

26

0

0

0

0

Ringsted

262

187

0

43

38

0

Vestsjælland

488

503

511

585

773

909

13498

12887

12417

36021

37004

31931

I alt

Note: Et mindre antal mindre afdelinger har oplyst et medlemsantal, der ikke modsvarer det indbetalte kontingent. Da det kun drejer sig om mindre afvigelser, er det ikke rettet. Det vejledende har i så fald været det oplyste antal medlemmer.

Dem mærket med * er et skønnet antal, da der ikke er oplyst noget medlemstal, der er delt med enkeltmedlemskontingentet

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

5

2.

Organiseringen i den almene sektor

Ombudsmanden har behandlet en sag om den almene boligafdeling Tinggårdens ret til at melde sig ind i Køge Lejerforening. Sagen er endt med, at Ombudsmanden har underkendt 3 ministeriers og Køge Kommunes afgørelse. Ombudsmanden har således underkendt Køge Kommunes opfordring til, at 2 almene boligafdelinger skal opsige deres medlemskab af Køge Lejerforening. Sagen er selvfølgelig meget interessant for os. Derfor har vi indhentet vor advokat Lars Helms kommentarer til Ombudsmandens endelige afgørelse.

Lars Helms skriver: ”Vedr.: Almene boligselskabers kontingentopkrævning til Lejernes LO Som bekendt har nogle almene boligselskabers ledelse indtaget den holdning, at det skulle være i strid med reglerne om ulovlig sideaktivitet, at almene afdelinger indmeldte sig i LLO og opkrævede kontingent til Lejernes LO via huslejen.

Dette er ikke rigtigt.

Ombudsmanden har i en redegørelse af 10.3.2003 efter flere års sagsbehandling fastslået, at medlemskab af en lejerforening er en fuldt lovlige kerneaktivitet. Ombudsmanden anførte: ”Som anført i min foreløbige udtalelse anser jeg det for mest nærliggende at anse et medlemskab af en lejerforening for en del af selskabets kerneaktivitet. Selvom denne opfattelse ikke lægges til grund, hører medlemskabet i hvert fald til den sideaktivitet, som et selskab lovligt kan påtage sig. Jeg lægger herved vægt på lovens ordlyd og formål og lovens forarbejder.”

Det vil herefter ikke være berettiget af boligselskaberne at forhindre lejerne i almene boliger i at indmelde sig i Lejernes LO og kræve kontingentet betalt via lejen”.

Tæt knyttet til sagen med kollektivt medlemskab har vi haft to andre organisationssager i den almene sektor.

For det første har vi ønsket, at LLO’s rolle i den almene sektor styrkes ved, at en lejer har ret til at medbringe en bisidder fra en lejerorganisation til et afdelingsmøde. Afdelingsmødet skal i så fald afgøre om bisidderen skal have taleret.

Denne anmodning fremsendte vi til by- og boligministeren i forbindelse med et høringssvar til en ny driftsbekendtgørelse. Ministeriet har svaret, at man ikke finder grundlag for at ændre i de gældende regler, idet man er tilfreds med, at enten af-

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

delingsmødet eller boligorganisationens ledelse kan beslutte, hvilke regler der skal gælde, når beboerne ønsker at tage andre med til afdelingsmøderne.

Ministeriet mener, at dette er i overensstemmelse med grundholdningen i forhold til det almene regelsæt, der sikrer videst muligt decentralisering, således at kompetence og ansvar alene ligger hos beboerne.

Den anden sag vi har rejst vedrører opkrævning af kontingent til en lejerforening. Baggrunden er det forhold, at nogle almene boligorganisationer ikke længere vil opkræve kontingent over husleje til lejerforeningen.

Vi anmodede by- og boligministeriet om en redegørelse for eventuel ændringer i lovgivningen på dette område.

Det fremgår heraf, at almene boligorganisationer ikke har pligt til at opkræve sådanne kontingenter.

Ministeriet oplyser, at der i nogle normalvedtægter indtil den 1. januar 1997, hvor lov om almene boliger m.v. trådte i kraft, var en bestemmelse om, at en lejerforening var berettiget til at lade medlemmernes kontingent til foreningen blive opkrævet af boligselskabet sammen med lejen, hvis der i mere end 50% af afdelingens husstande fandtes medlemmer af foreningen.

Ved ændringen af normalvedtægterne pr. 1. januar 1997 tilstræbte ministeriet en harmonisering og forenkling af regelsættet for de almene boligorganisationers virksomhed. Den omhandlende bestemmelse var som ovenfor nævnte ikke indeholdt i alle normalvedtægter, og ud fra det nævnte ønske om harmonisering og forenkling, lod ministeriet bestemmelsen udgå.

Det er ærgerligt, at der skete denne administrative ændring af bestemmelserne til skade for vore muligheder for at få opkrævet kontingent til lejerforeningen.

Det materielle grundlag er formelt set ikke ændret. Men det forhold, at normalvedtægterne, såfremt andre vedtægter ikke var vedtaget af boligorganisationen, var gældende for boligorganisationen betød, at mange boligorganisationer havde normalvedtægter, hvori de også var forpligtet til at opkræve kontingent til lejerforeningen.

Ministeriets ændring af normalvedtægten betyder, at for disse boligorganisationer bortfalder denne bestemmelse. Derudover indeholdt ministeriets

6

beslutning et uheldigt signal i forhold til et ønske om et bedst muligt samarbejde mellem den almene sektor, boligorganisationer, forretningsførerselskaber og Lejernes LO.

3.

Imidlertid betyder Ombudsmandens kendelse, at et medlemskab af en lejerforening er en del af selskabets kerneaktivitet, hvorfor kontingentopkrævning ikke er en ulovlig sideaktivitet.

Organiseringen regionalt

Efter sidste kongres har mange afdelinger og kredse iværksat forsøg med nye samarbejdsformer.

Det meget store pres på afdelingernes sagsbehandling betyder, at det er vanskeligt at finde ressourcer til at videreudvikle og øge medlemstilgangen.

Hertil kommer, at kvaliteten i sagsbehandlingen har meget stor betydning, og afdelingerne kan have vanskeligheder med at uddanne og efteruddanne sagsbehandlere. Forbundets konferencer, kurser og seminarer søger at råde bod på dette, men det er ikke tilstrækkeligt.

Midtjylland arbejder med fusion af de midt-, øst og vestjyske kredse/afdelinger. Med et udbygget kredskontor i Skive, samarbejdes med Viborg, Skanderborg, Silkeborg afdelinger og nytilkommen er Herning og Holstebro afdelinger.

I Sønderborg, Aabenraa, Haderslev er vi i gang med at få en samling på kredssamarbejdet. Det sker i tæt samarbejde med kredsformand Arne Hansen. Sekretariatet har i en periode, hvor der har været sygdom hos sagsbehandleren, været behjælpelig med en del af sagsbehandlingen.

Horsens afdeling har varetaget kredsens arbejde i Vejle kommune. Afdelingen for Ribe amt, med kontor i Vejen, har taget sig af Ribe amt med Varde, Ribe og Esbjerg, samt taget sig af enkelte sager i Vestsønderjylland.

Lejernes LO’s repræsentation på Fyn er meget spredt. Vi har ikke en afdeling på Fyn som tager sig af sagsbehandling på øen, men en større afdeling i Munkebo som tager sit udgangspunkt i en stor beboerrepræsentation. Et større antal lejere er tilmeldt Horsens afdeling, der har varetaget Fyns området hidtil i samarbejde med Lejernes LO i Hovedstaden, der også har en række medlemmer.

Desuden er der også medlemmer tilsluttet Kolding afdeling.

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

Hovedbestyrelsen har besluttet at starte arbejdet med at etablere en egentlig afdeling på Fyn, beliggende i Odense. Foreløbig har vi indsamlet oplysninger om antal medlemmer og deres adresser, således at vi har en basis at bygge en afdeling på.

Der blev afholdt et møde i Odense den 13. november 2002. Alle medlemmer blev inviteret direkte. Der blev også sendt invitation til øvrige interesserede, bl.a. de lokale fagforeninger samt de advokater og øvrige vi har et samarbejde med.

Vi er i sekretariatet ved at undersøge muligheden for at kunne passe en ugentlig åbningstid i et centralt beliggende lokale i Odense. Dette skulle gerne ske i samarbejde med interesserede medlemmer, som vil gå aktivt ind i arbejdet med at etablere en lokal afdeling. Aktiviteten påregnes at kunne starte i efteråret 2003.

På Sjælland udvikles samarbejdet mellem Vestsjællands og Storstrøms amter. Kalundborg og Holbæk afdelinger har samlet sagsbehandlingen og organiseringen på kontoret i Slagelse dækkende Vestsjællands amt. I november 2002 afholdt Vestsjællands lejerforening generalforsamling med det mål at få forhøjet kontingentet, således at man kan få en halvtids ansat HK’ er.

Afdelingerne i Storstrøms amt, nemlig Næstved og Lolland Falster har aflyst sammenlægningsgeneralforsamlingerne, da der i øjeblikket ikke er enighed om en egentlig sammenlægning af kredsene i de 2 amter, men et udvidet samarbejde.

I Hovedstadsregionen har Lejernes LO i Hovedstaden og kredsen i Københavns amt et samarbejde som efterhånden nu har udmøntet sig i, at en række større almene bebyggelser har tilknyttet sig LLO i Hovedstaden. Lejernes LO i Hovedstaden organiserer og yder sagsbehandling for Bornholm.

7

4.

Sagsudviklingsmøder

I november måned 2001 afholdte forbundet sammen med afdelingerne en række sagsudviklingsmøder i de forskellige regioner i landet.

Formålet med disse møder er at udveksle erfaringer om sagsbehandlingen i afdelingerne, samt diskutere den regionale og lokale praksis i huslejenævn og boligretten.

Jo mere organisationen kan koordinere og trække på de enkelte tillidsfolk og sagsbehandlers erfaringer, jo bedre er det. Derudover er det desværre en kendsgerning, at der kan være stor forskel på, hvorledes huslejenævn og boligret fortolker leje-

5.

lovgivningen i de forskellige områder. Det giver sig dels udslag i de beløb som huslejenævnene beslutter udlejer kan opkræve over huslejen til administration af lejemålene, hvor gode huslejenævnene er til at påbyde udbedring af mangler på ejendommene eller hvilket niveau huslejenævnene mener der skal lægges for huslejen, hvis lejen skal fastsættes efter det lejedes værdi.

De afholdte møder viste, at vi især i det lejedes værdi sager har et behov for at få koordineret indsatsen for at bevare et rimeligt huslejeniveau i hele landet.

5.1.

Kursusaktiviteten Kursusudbuddet

I kongresperioden har vi arbejdet med et kursusog konferenceprogram, der er rettet mod forskellige brugergrupper: Sagsbehandlere, huslejenævnsmedlemmer og boliglægdommere Medlemmer af beboerrepræsentationer Sagsbehandlere og medlemmer af beboerklagenævn Medlemmer af almene afdelingsbestyrelser Organisationens advokater Organisatoriske kurser Boligpolitiske kurser Kurser/konferencer for sagsbehandlere, huslejenævnsmedlemmer og boliglægdommere, privat udlejning For disse grupper har vi udbudt endagskurserne: Lejelov 1, Lejelov 2 og Lejelov 3.

Lejelov 1 henvender sig til sagsbehandlere, huslejenævnsmedlemmer og lægdommere ved boligretten som ønsker en grundlæggende viden om den del af lejeloven for privat udlejning, der ikke omhandler huslejefastsættelsen.

Hvornår kan lejer bytte? Hvem kan bo i/overtage lejemålet? Hvor længe kan man fremleje? Hvordan tvinger man en udlejer til at vedligeholde?

Hvilke regler gælder for opsigelse, ophævelse, bytte, fremleje, tidsbegrænsede lejemål, fraflytning, aflevering af nøgler, istandsættelse, tilbagebetaling af depositum, misligholdelse og råderet.

Selve lejefastsættelsen gennemgås på lejelov 2.

Lejelov 2 indeholder en overordnet gennemgang af de juridiske grundprincipper i lejeloven og bo

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

ligreguleringsloven, herunder ankeinstanser og sagsbehandlingen i disse.

De forskellige regler for huslejefastsættelsen og beregningen af moderniseringsforhøjelser i privat udlejning gennemgås grundigt.

Sondringen mellem vedligeholdelse og forbedringer afklares, og vi foretager en kritisk gennemgang af beregningsgrundlaget for en varsling af omkostningsbestemt leje, herunder den korrekte satsregulering af henlæggelserne og normtal for administration, vedligeholdelse og forsikringer.

Under sidstnævnte ser vi på huslejenævnenes procedure i sagsbehandlingen.

Lejelov 3 indeholder de forskellige regler for huslejefastsættelsen og beregningen af moderniseringsforhøjelser resumeres kort, herunder sondringen mellem vedligeholdelse og forbedringer.

Derefter gennemgås kort beregningsgrundlaget for en varsling af omkostningsbestemt leje, herunder den korrekte satsregulering af henlæggelserne og normtal for administration, vedligeholdelse og forsikringer.

Hovedparten af kursusforløbet består derefter i en gennemgang af forskellige nævns- og boligretsafgørelser, samt landsret og højesterets afgørelser af betydning for organisationens sagsbehandling.

Vi trækker også her på erfaringerne fra vor advokatkonference og fra konferencen for sagsbehandlere/nævnsmedlemmer.

Endagskonferencen for huslejenævnsmedlemmer samt for afdelingens sagsbehandlere omhandler de vigtige afgørelser hos domstolene, og for den viden om sagsbehandlingen, der nu foreligger via

8

vore sagsmøder i de fire områder af organisationen. Et godt kendskab til lejelovene er en forudsætning, f.eks. gennem deltagelse i Lejelov 1 og Lejelov 2.

Derudover har vi arrangeret en ekstraordinær konference i Lejeret med prof. Halfdan Kragh Jespersen.

Kurser for medlemmer af beboerrepræsentationer Medlemmer af beboerrepræsentationer tilbydes et endags standardkursus, som har til formål at sætte deltagerne ind i bekendtgørelsen om beboerrepræsentation samt de grundlæggende begreber i lejelovgivningen (huslejefastsættelsen, vedligeholdelse/forbedringer m.m.). Beboerrepræsentanternes rolle ved syn i ind- og fraflytningssituation samt i forhandlingerne/orienteringsmøder om budgetter og vedligeholdelsesregnskaber m.m. bliver gennemgået.

Kurser for sagsbehandlere og medlemmer af beboerklagenævn, almen udlejning Vi gennemgår i den første del de aktuelle indtryk, som Boligselskabernes Landsforening har af sagsgangen og sagstyperne i beboerklagenævnene, idet vi har en gæst fra BL som oplægsholder. Derefter er der mulighed for at stille spørgsmål til oplægget og mere generelt. Om eftermiddagen har vi f.eks. haft fraflytning/misligholdelse på programmet, eller et andet tema.

Kurser for medlemmer af almene afdelingsbestyrelser m.v.

Vi har ofte efterlyst at lejerne, afdelingsbestyrelserne og selskabsbestyrelserne i den almene boligsektor fik lagt gode sammenlignelige tal på bordet, så man bedre kan vurdere årets regnskab og planlægge budgettet for det kommende år.

Vi har til brug herfor udviklet en regnskabs- og budgetanalyse med sammenlignelige tal, herunder nøgletal for de forskellige poster på budgettet.

Dette gennemgås, ligesom vi sammenligner de almindelige prisstigninger med stigningerne på de forskellige poster, som danner udgangspunkt for boligafgiften.

Der vil også blive lagt vægt på erfaringsudveksling. Vi er fra flere sider blevet opfordret til at skabe et forum, hvor tillidsfolk fra den almene sektor kan mødes og drøfte de specielle problemer og interesser denne sektor har til fælles. Også sagsbehandlere fra afdelingerne kan have stort udbytte af at deltage, hvor netop denne regnskabsanalyse vil være til stor hjælp i det daglige arbejde med rådgivning af almene bebyggelser.

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

Konference for organisationens advokater Emnerne omhandler først og fremmest nye spændende domme og erfaringer fra praksis.

Fra Socialministeriet deltager Specialkonsulent Martin Preisler Knudsen. Endvidere deltager Advokat Lars Helms og Jesper Larsen, LLO i Danmark.

Organisatoriske kurser Lejernes LO afvikler hvert år et eller flere organisationskurser for både beboerrepræsentanter i privat udlejning, afdelingsbestyrelsesmedlemmer i almen udlejning samt bestyrelsesmedlemmer i Lejernes LO’s afdelinger.

På weekendkurset gennemgår vi foreningsledelse og forskellige teknikker som hjælpemidler m.v.

Vi ser også på, hvordan en sagsgang er i en afdeling, hvordan man tager udgangspunkt i en konkret sag , og hvilke regler vi bør følge i sagsbehandlingen.

I forhandlingssituationer er det vigtigt at læse kropssproget, ligesom det er vigtigt at bruge sproget som værktøj.

Herudover har det været planen at afholde 2-3 identiske kurser, hvor der blive lagt vægt på regnskab og budget. Disse møder vil blive i samarbejde med Arbejdernes Landsbank, og vil foregå som fyraftensmøder 2-3 steder rundt om i landet.

Invitationer til disse kurser skal udsendes separat.

Vi skal også her se, hvordan man kan bruge edb som værktøj.

Boligøkonomiske kurser Alle, der har kendskab til lejelovgivningen og den politiske debat herom, kan have interesse i at deltage i seminaret boligøkonomi 1. Økonom Jesper Larsen, som har været organisationens repræsentant i lejelovskommissionen vil fortælle om arbejdet i denne, og om de argumenter, de juridiske og økonomiske eksperter bruger, når de er fortalere for fri husleje og forkaster regulering og maksimalpriser. OECD økonomernes analyse af det danske boligmarked fra januar 1999 og vismændenes analyse fra 2001 forår vil blive inddraget i oplægget.

Formiddagsprogrammet omhandler de private udlejeres økonomi. Også her gør vi brug af analyser fra Lejelovskommissionen. Specielt ses der på de afkast, man ofte glemmer at indregne i udlejerens samlede afkast.

Seminariet boligøkonomi 2 omhandler kommunernes boligpolitiske opgaver, herunder for/imod huslejeregulering, boligbyggeriets vilkår, for/imod klyngebyggeri, boligsociale foranstalt-

9

ninger og kommunernes opgaver i byfornyelsesloven.

ligydelse og boligsikring - herunder den maksimalt støtteberettigede husleje.

Kurset belyser, hvilken betydning det har for lejerne, når det gælder kommunernes valg af indtægter - ejendomsskat/personskat - og kommunernes fortolkning af reglerne for boligstøtte - bo-

Kommunernes rolle i den boligpolitiske debat er blevet meget mere central efter kommunerne har fået øget kompetence som følge af en øget decentralisering af de politiske beslutninger.

5.2.

Kursusstatistik

I tabel 5.2.1 ses søgningen til de forskellige kurser. Det ses, at Lejelov 1 og 2 er rimeligt populære. Ligeledes Lejelov 3, men dette kursus er i 2002 ramt af, at vi også holdt en meget populær lejeretskonference med professor Halfdan Krag Jespersen.

Boligøkonomi 1 og 2 har ikke trukket mange deltagere. Til gengæld er beboerrepræsentationskurserne meget søgte. Vi har holdt ca. 2-3 beboerrepræsentationskurser årligt.

Tabel 5.2.1. Oversigt over deltagerantal på Lejernes LO kurser og konferencer 2000

2001

2002

Lejelov I (lejers rettigheder)

27

11

8

Lejelov II (huslejefastsættelsen)

30

19

27

Lejelov III (nævns - og retspraksis)

26

39

0

Organisationskurser

17

23

26

Beboerrepræsentationskurser

66

53

76

Boligøkonomi 1

10

0

0

Boligøkonomi 2

0

0

0

Konference for huslejenævnsmedlemmer

40

36

48

Konference om Bygningsforbedring

0

15

0

Seminar om bygningsskader, fugtskader m.v.

0

38

0

Lejeretslig konference

0

0

84

Advokatkonference

21

13

14

Et problem har været, at sikre, at hele landet var med. Det er løst ved at holde nogle af kurserne både øst og vest for Storebælt.

Et andet problem har været indkaldelsen til kurserne. Ofte erfarer vi, at kursusdeltagerne ikke eller først sent har fået oplysning om kurserne.

Derfor opfordrer vi alle afdelinger til at sikre, at kursuskataloget kommer vidt omkring .

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

Tabel 5.2.2 på næste side viser kursusdeltagelsen fordelt på afdelinger.

Det ses, at der er en jævn deltagelse fra alle afdelinger, om end kursusdeltagelsen fra de enkelte områder svinger meget.

Med i vurderingen skal også, at nogle områder, f.eks. Skive og LLO i H holder egne kurser, hvilket betyder, at potentialet til forbundets kurser falder.

10

Tabel 5.2.2. Kursusstatistik over centrale kurser og konferencer afholdt, perioden 1.9.2000 - 1.8.2003 Antal deltagere 2002

2000

2001

Nordjyllands Amt Frederikshavn Hjørring Aalborg

0 0 4

0 0 15

4 0 9

0 0 0

Viborg og Århus Amter Skive Thisted Viborg Silkeborg Skanderborg Grenå Århus

0 2 0 0 0 7 2 1

1 0 2 0 4 0 10

1 0 5 1 8 1 13

3 0 1 10 0 0 1

Ringkøbing Amt Kredsen Holstebro

0 3

8

16

7

0 8 7 3 0 8 5

0 0 8 18 1 5 4

0 0 1 21 16 11 5

0 0 0 4 1 1 0

Fyns Amt Munkebo, Fyn Fyn

5 0

0 0

3 4

1 0

Storstrøms Amt Næstved Lolland/Falster

1 3

4 0

8 5

0 0

Hovedstadsområdet København Lyngby/Søllerød

40 9

41 14

30 13

9 9

Københavns Amt Vestegnen Brøndby Glostrup Hvidovre Rødovre Taastrup

8 0 3 12 2 6

15 8 0 0 3 0

10 5 7 8 2 0

1 0 0 3 0 0

Frederiksborg Amt Birkerød Frederikssund Frederiksværk Hillerød/Helsinge

5 3 2 0

27 2 3 0

21 0 3 0

9 0 2 0

Vestsjællands Amt Holbæk Kalundborg Ringsted Vestsjælland

8 0 0 16

5 0 0 9

2 0 0 14

0 0 0 10

Bornholms Amt Bornholm

0

0

0

0

Syd- og Sønderjyllands Amter Kredsen Fredericia Horsens Kolding + Munkebo Vejen/Ribe Amt Sønderjyllands Amt

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

2003

11

6.

6.1.

Informationsaktiviteten Pjecer og hæfter

I november og december 2000 færdiggjorde sekretariatet rettelserne af A-Z og Lejervilkår. Derudover lykkedes det endelig at få de sidste rettelser ind til hæftet for erhvervslejere, sådan at denne også kunne trykkes.

A-Z foreligger nu i gennemgribende (meget moderne ord) moderniserede udgave, hvor det er søgt at efterkomme en række ønsker til pjecen.

Pjecen er meget brugt og anvendes dels af afdelingerne til orientering af nye medlemmer, og dels ligger pjecen på alle landets biblioteker og på vor hjemmeside.

Pjecen er opdateret således, at den nu ikke alene omhandler vilkårene for lejerne i privat udlejningsbyggeri i regulerede kommuner, men både omhandler vilkårene i de regulerede og uregulerede kommuner. Dette betyder, at reglerne for lejefastsættelsen bliver noget mere kompliceret at beskrive, og det er også der, man vil finde en masse ændringer i forhold til den tidligere udgave.

Vedligeholdelsesafsnittet blev også opdateret, både når det gælder disponeringen af redegørelsen for de forskellige definitioner af vedligeholdelse og når det gælder begrebsafklaring i forhold til sparet vedligeholdelse/brugsværdiforøgelsen. I forbedringsafsnittet er der gjort mere ud af at omtale reglerne efter gennemgribende forbedringer, ligesom beboerrepræsentationens nye rolle i denne forbindelse er beskrevet.

At redigere A-Z er en balancegang mellem at fremstille sagen i let overskuelig form, og samtidig at være rimelig præcis i henhold til lejelovgivningen. Pjecen må nødvendigvis blive noget mere kompliceret, når den både skal tage højde for reglerne i regulerede og uregulerede kommuner, så derfor glæder vi os til at høre nogle tilbagemeldinger om, hvorledes den er anvendelig i sin nye udgave. Der er ingen tvivl om, at den gamle udgave var meget populær.

I samarbejde med det københavnske politi, brandvæsen, ISS skade og forsikringsoplysningen fik vi sidst på året fremstillet en pjece, som brandvæsnet udleverer ved store brande.

Vi har i 2002 udarbejdet nye pjecer og igen et nyt hæfte om lejernes økonomiske og sociale lejevilkår.

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

De nye pjecer er: En pjece om tidsbegrænsede lejemål En pjece om opsigelse En pjece om indflytning En pjece om fraflytning En pjece om nabostøj og truende adfærd En pjece om fremleje af lejlighed En pjece om bytte En pjece om antenner De nye pjecer og hæfter kan ses på organisationens hjemmeside www.lejerneslo.dk, og de kan også fås i de enkelte afdelinger af Lejernes LO, idet internetudgaverne af pjecerne kan fotokopieres og trykkes til de enkelte afdelinger i mindre oplag.

Pjecerne om tidsbegrænsede lejemål, opsigelse, nabostøj og antenner er helt nye pjecer fra Lejernes LO. De øvrige pjecer om indflytning, fraflytning og bytte er omredigering af det tidligere pjeceudbud, hvor vi kun havde en pjece, der fortalte om de 3 nævnte områder. Nu informerer vi mere grundigt på hvert område.

Pjecerne er udarbejdet således, at de fortæller om lejelovgivningens bestemmelser og giver en række supplerende råd omfattende typisk de sager vi ser inde for hvert område. Mange spørger ”hvad står der i loven”, ”hvor står det”. Vi har derfor valgt at gengive lovens ord plus nogle forklaringer og resultater fra domspraksis.

Hæftet om lejernes økonomiske og sociale vilkår er nu 6. udgave af den publikation, som vi har sendt ud hvert år i december måned. ”Lejervilkår i Danmark”, som publikationen hedder, trykkes i 2.000 eksemplarer og distribueres til Lejernes LO’s tillidsfolk, herunder ikke mindst vor repræsentanter i huslejenævn og boligretter. Derudover sender vi eksemplarer til kommunerne, bibliotekerne og til de faglige organisationer.

Hæftet er udarbejdet for at vise, hvordan udviklingen har været på en række vigtige økonomiske og sociale områder af særlig betydning for lejerne. Hvert år opdateres disse oplysninger, sådan at det altid er aktuelle tal, der er i Lejervilkår.

Publikationen er også lagt ud på internettet og findes på www.lejerneslo.dk

12

6.2.

Lejernes LO’s hjemmeside

Efter adskillelsen fra Lejernes LO i Hovedstadens hjemmeside i 2001 kom vi på nettet med vores egen hjemmeside og eget domæne. Web-master var i første omgang Mogens Jakobsen, tilknyttet Opzoomerne. Han har ombrudt forbundets forside, således at man både ser det berømte landkort med de forskellige regioner dækkende af Lejernes LO’s kredse og en række pinde med særlige emner.

Hjemmesiden fik efter forretningsudvalgets og hovedbestyrelsens beslutning adressen www.lejerneslo.dk. Hovedstadsafdelingen arbejder fortsat med adressen www.llo.dk. Indtastede man denne adresse fik man også et landkort, men ikke forbundets landkort. I stedet fik man det gamle landkort og skulle man finde forbundet, måtte man klikke på hovedstadsregionen og under afdelinger finde forbundets adresse. Det var ikke så hensigtsmæssigt. Nu har Hovedstadsafdelingen fået ny hjemmeside. Her er der på forsiden et direkte link til Landsorganisationen.

I foråret 2002 iværksatte vi en gennemgribende renovering af hjemmesiden. Som det kan ses fremstår hjemmesiden www.lejerneslo.dk nu i en lidt ændret udgave og den er yderligere blevet ajourført i forhold til tidligere, når det gælder artikler og pressemeddelelser m.v.

6.3.

Derudover har den fået tilføjet en række underrubrikker dækkende f.eks. høringssvar.

Hjemmesiden bliver løbende opdateret med små presselignende indslag ved opslag under de enkelte punkter.

Det er dejligt at se, at vor hjemmeside fungerer.

Der er mulighed for at mange informationer ved opslag på siden, og vi har mange gange henvist journalister til de forskellige pjecer og hæfter der findes på hjemmesiden. Også når det gælder aktualitet er hjemmesiden på plads. Således går der ikke mange timer før end et høringssvar eller en pressemeddelelse, vi har afsendt fra sekretariatet, lynhurtigt dukker op på organisationens hjemmeside.

Værktøjskassen

Sekretariatet har i 2002 arbejdet på at opdatere værktøjskassen, således at der ligger en opdateret håndbog til beboerrepræsentationerne. Aalborg afdeling har bidraget med en kritisk gennemlæsning af ændringsforslagene, men desværre er vor kapacitet i sekretariatet ikke sådan, at vi kan sætte 5 dage af alene til færdigrettelser af værktøjskassen. Arbejdet forløber nærmest som en slags venstrehåndsarbejde, der presses ind, når der er tid hertil.

Når vi spørger sagsbehandlerne, hvilket værktøj man først og fremmest bruger i sagsbehandlingen,

7.

Nogle af de væsentligste nyskabelser på hjemmesiden er, at afdelingerne kan få plads til at indlægge nogle grundoplysninger om afdelingen, men også mere generelt er hjemmesiden gået over til at arbejde udfra nogle nye principper byggende på databaseinformation. Den tidligere hjælp fra Opzoomerne er afløst af Jørgen D. Jensen, som har lagt et stort arbejde og en masse tid i at videreudvikle hjemmesiden.

siger alle at det er Karnov’s den gule. Fordi der her i også indgår henvisninger til vigtige domme knyttet til hver enkelt paragraf. Desværre har vi ikke endnu fået oprettet vor egen domssamling, men den ville også være nyttig i denne sammenhæng. Vi må i stedet henvise til Sagsinfo.

Værktøjskassen er meget dyr at trykke, og da oplysningsfonden ikke har den samme økonomiske mulighed som tidligere, er der ikke penge til at trykke værktøjskassen. Den vil derfor foreligge i internetudgave, såfremt det besluttes af fastholde værktøjskassen.

Byfornyelseslinien

Rammen for aftalt boligforbedring var af SR regeringen 2001 fastsat til 400 mio.kr. heraf 300 mio.kr. til den private udlejningssektor. Den største del af dette beløb af kvoterne er tilknyttet til København, nemlig 40% og det har været fordelingen siden.

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

Den store kvote til København betyder imidlertid ikke, at de øvrige byfornyelsescentre ikke har noget at lave. Alle centre har berettet om aktivitet inden for aftalt boligforbedring, For Århus vedkommende oprettede man et lidt specielt tildelingssystem, idet betingelserne for at

13

give midler til aftalt boligforbedring var, at over 50% af lejerne allerede i forbindelse med udlejers ansøgning til kommunen har tilkendegivet, at de er interesserede i aftalt boligforbedring. Dette betød, at vor byfornyelseskonsulent i Århus har sat tryk på at få fat i lejerne i de første måneder af året. Da kommunen ikke vil udlevere adresser for de enkelte ejendomme, forsøger vor konsulent at komme på banen gennem annoncering i dagspressen, en annoncering, der betales af byfornyelseslinien. For kommunerne uden for Århus er der derimod ikke problemer med at få adresseoplysninger. Her har vor konsulent fået adgang til flere ejendomme, hvor lejerne stod foran aftalt boligforbedring.

For Ålborg gælder der en lignende problematik.

Dog har kommunen her ikke krævet, at lejerne i forbindelse med udlejers ansøgning skal have tilkendegivet en interesse for aftalt boligforbedring.

Også i Ålborg har man forsøgt gennem annoncer at fange lejerne, og når det gælder udenoms kommunerne igen ved brev til de enkelte ejendomme, hvor man her har fået oplyst adresserne.

Vort byfornyelsescenter i Horsens har haft gode muligheder for at opnå kontakt til de enkelte ejendomme, hvor kommunerne har givet bevilling til aftalt boligforbedring. Her har man tilskrevet lejerne direkte og tilbudt sig som rådgiver i aftaleprocessen.

Ligeledes har der ikke været problemer med at få kontakt med lejerne i København i de relevante ejendomme, her er der et godt samarbejde og byfornyelseskonsulenterne, idet adresserne er oplyst og byfornyelseskonsulenten har derfor kunnet skrive direkte til lejerne i ejendommen.

For København gælder videre, at en stor del af de sager man behandler om aftalt boligforbedring i ejendommene medfører, at lejerne gør brug af partsrådgivning i aftaleprocessen.

Således finansierer de almindelige ordinære midler fra byfornyelseslinien en foreløbig basisrådgivning på et par timer, hvorefter en egentlig rådgivning om ombygningsprojektet, hvor lejerkonsulenten følger processen og varetager lejernes interesser detaljeret i forhandlingerne, skal løses gennem partsrådgivning. Det har en stor del af lejerne i København valgt.

Samlet set har vor byfornyelseskonsulenter derfor ikke de samme muligheder for at få fat i lejerne i ejendommene.

Midlerne fra Grundejernes Investeringsfond til finansiering af byfornyelseslinien finansierer således ikke alene den introducerende rådgivning for

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

lejerne, men også kontaktskabelse gennem udsendelse af møder med kommunale breve til ejendommene, annoncering i dagspressen og via internettet.

Det er konsulenternes erfaring, at de i høj grad er med til at undgå, at lejerne snydes i aftaler om aftalt boligforbedring. Oftest består konsulenternes arbejde i at fjerne eller formindske den del af vedligeholdelsesarbejder, der indgår i disse aftaler. Hermed undgår lejerne en dobbeltbetaling for vedligeholdelsen af ejendommene.

I forbindelse med byfornyelsesliniens aktivitet er der anskaffet digitalkamera til brug for dokumentation af lejlighedernes stand før og efter, og til fastlæggelse af sondringen mellem vedligeholdelse- og forbedringsarbejder.

Det er ikke udlejernes idé, at Grundejernes Investeringsfond bruger midler på at opretholde en byfornyelseslinie. Også i folketinget er der kritiske holdninger over for byfornyelseslinien. Det viste sig i 2001 ved, at Kirsten Jakobsen afleverede et kritisk spørgsmål om byfornyelsesliniens aktivitet. Kirsten Jakobsen spørger, om baggrunden og rimeligheden af, at Grundejernes Investeringsfond anvender midler til vedligeholdelse af organisationer frem for vedligeholdelse af ejendomme.

Hensigten er selvfølgelig at få fjernet ordningen med tilskud til lejersiden, således at byfornyelseslinien må nedlægges. På denne måde vil de private udlejere over hele linien undgå en systematiserede indsats for at få lejerne i tale i forbindelse med deres aftaler om aftalt boligforbedring.

Foreløbigt har Grundejernes Investeringsfond orienterede folketinget om retningslinierne for byfornyelsesliniens drift og etablering, og dette blev taget til efterretning. Men usikkerheden lurer stadig.

I 2001 fik Byfornyelseslinien under GI revideret sin hjemmeside, således at den ligger i en helt ny udgave med mange nye relevante undergrupper.

Adressen er www.byfornyelseslinien.dk.

Byfornyelsesliniens sekretariat i GI udfører en stor del af beregningsarbejderne i forbindelse med aftaler om aftalt boligforbedring. Loven forudsætter, at udlejere tilvejebringer en beregning over, hvad lejen efter arbejderne vil være efter lejelovgivningen og efter aftalt boligforbedring.

Vi har i styregruppen for byfornyelseslinien bedt om en beregning over, hvor meget der er forbedringer, og over hvor meget der er vedligeholdelse i de sager byfornyelsesliniens sekretariat har beregnet. Et foreløbigt skøn siger, at 75% af udgif-

14

terne vedrører forbedringer. Det fremgår videre, at lejerne på grund af ydelsesforskellen ved henholdsvis en lejelovsmodernisering og ved at finansiere efter aftalt boligforbedring på lang sigt betaler samme husleje med en sådan forbedringsandel. Det betyder, at aftalt boligforbedring i gennemsnit giver lejerne en halvering af huslejeforhøjelsen de første 8 år. Alt i alt en væsentlig fordel for lejerne.

(GI) afsætte indtil 2 mio. kr. årligt til oplysning i forbindelse med aftaler om aftalt boligforbedring i byfornyelsesloven. Dette beløb har hidtil været delt mellem organisationerne, således at Lejernes LO’s andel har været ca. 950.000 kr. årligt. I 2002 foreslog udlejerne i at det samlede støttebeløb nedsættes til 800.000 kr., med 400.000 kr. til hver part, det vil sige 400.000 kr. til Lejernes LO’s konsulenter.

Baggrunden for den store forbedringsandel er, at en stor del af aftalt boligforbedring vedrører toiletter og bad. Bagsiden af medaljen er naturligvis i de sammenhæng, hvor aftalt boligforbedring erstatter bygningsfornyelse. Renoveres boligen efter byfornyelsesloven får man for samme leje langt mere renovering og modernisering end man får ud af det, hvis bygningsfornyelse og aftalt boligforbedring kombineres.

Her over for har vi anført, at hensigten med partskonsulenterne ikke alene har været at foretage en informationsindsats, men også at styrke den svage part i forhandlingerne om lejen efter aftalt boligforbedring.

På styregruppemøde i marts 2002 blev det vedtaget nærmere at analysere anvendelsen og det fremtidige behov for byfornyelsesliniens aktivitet og midler.

Udlejernes synspunkt er, at ordningen kører så godt, at der ikke behøver at blive koblet konsulenter fra de enkelte organisationer på de enkelte aftaler om aftalt boligforbedring, men at det alene kan klares med en rådgivning af byfornyelsesliniens sekretariat under GI. Blandt andet på den baggrund bad vi de enkelte konsulenter om at fremlægge en redegørelse for den hidtidige anvendelse og en evaluering med henblik på at belyse behovet for byfornyelseslinien i de enkelte regioner.

Udlejerne ønskede, at midlerne til at finansiere partskonsulenterne i byfornyelseslinien nedsættes.

Efter loven kan Grundejernes Investeringsfond

8.

Vi afleverede et notat som grundigt argumenterede for fastholdelsen af byfornyelseslinien.

Alligevel fastholdt udlejerne ønsket om at nedskære midlerne, og det blev også resultatet for midlerne i 2003.

For Lejernes LO betød det mere end en halvering, nemlig fra 950.000 kr. til 400.000 kr. i alt.

I forbindelse med denne kraftige nedskæring for byfornyelseslinien har Grundejernes Investeringsfond vedtaget et nyt sæt retningslinier for anvendelsen af byfornyelsesliniens midler. Det centrale er her, at der ikke længere kan gives særskilt finansiering til telefon og lokaleleje, men at disse udgifter skal afholdes af timeaflønningens overhead.

Sekretariatet har udarbejdet indberetningsskemaer til centrene og det er planen, at centrene indberetter månedsvist for aktiviteten bagud og får som følge heraf refunderet udgifter i henhold til retningslinierne.

Hvidbogssekretariatet

Der har i det seneste år været en øget aktivitet i Hvidbogssekretariatet med flere møder end hidtil.

Det skyldes dels, at Boligselskabernes Landsforening har indgået et tættere samarbejde med Arbejderbevægelsens Erhvervsråd omkring forskellige beregninger, analyser og publikationer, samt at der politisk er gang i et særligt fællesområde for Hvidbogssekretariatet eller Hvidbogsorganisationerne, nemlig nybyggeriet, VK regeringens plan om salg af almene boliger, samt voldsom nedskæring af byfornyelsen I slutningen af januar 2001 fremlagde Arbejderbevægelsens Erhvervsråd en økonomisk prog-

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

nose, hvor der for byggeriet blev forudset en udfladning af aktiviteten på et højt niveau – idet aktiviteten igennem 2000 dog var kraftigt påvirket af orkanen – og der blev ikke vurderet nogen overhængende risiko for flaskehalse (inflation som følge af mangel på arbejdskraft).

Som følge af VK regeringens politiske meldinger på det almene område og i byfornyelsen er organisationssamarbejdet i Hvidbogssekretariatet opprioriteret. Der har således været afholdt en række møder, hvor organisationerne har koordineret og drøftet holdningen, samt den kritiske konsekvensanalyse knyttet til regeringens forslag.

15

De politiske meldinger om salg af almene boliger igangsatte en større aktivitet i Boligselskabernes Landsforening. Man arbejder med at få kortlagt forskellige sider af konsekvenserne. Også de skrappe meldinger på byfornyelsesområdet aktiverer Hvidbogssekretariatet. Nu er det ikke alt, vi kan blive enige om i Hvidbogssekretariatet, f.eks. er der uoverensstemmelse mellem BL’s og Lejernes LO’s holdning, når det gælder spørgsmålet medejerboliger. Men det er vigtigt, at vi i dette regi kan drage nytte af de rent fagøkonomiske analyser, og i fællesskab arbejder på at fremme relevant forskning.

9.

Der har blandt Hvidbogsorganisationerne ikke været enighed om prioriteringen af de forskellige elementer i en eventuel boligpolitisk aftale. Således har vi anført, at vi anså det for overordentligt vigtigt, at problemerne med mangel på billige lejeboliger på grund af meningsløse moderniseringer blev inddraget i et boligpolitisk forlig. Ligeledes har vi været stærkt forbeholdne overfor helt kritikløst at give slip på alle de principielle krav, som organisationerne tidligere har fremført når det gælder vilkårene for privat udlejningsbyggeri.

Ser vi på resultatet i den indgåede boligpolitiske aftale i 2002, var det især hensynet til Boligselskabernes Landsforenings interesser, der blev varetaget.

Lejerne og bygningskulturen

Organisationen har i perioden beskæftiget sig med bygningskultur. År 2000 og 2001 deltog organisationen i aktiviteter til EU's Bygningskulturens Dag. I hovedstaden var der modtagelse på Københavns Rådhus og særlige aktiviteter arrangeret med Bydelsforsøget i Kgs. Enghave og Horsens afdeling planlagde et særligt initiativ for bygningskulturen til forberedelse af det nye kvarterløftområde.

Konference på Roskilde Højskole med indbydelse til lejerrepræsentanter i de kommunale bygnings-

forbedringsudvalg med oplæg fra bl.a. Jens Kirkegaard, Miljøministeriet og Raadvadcentret.

Et initiativ med Bestseller Fonden, hvor målet er øget interesse for bygningskulturen, blev åbnet på Århus Rådhus, med organisationens næstformand Jørgen D. Jensen som indleder.

Organisationen er blevet opfordret til, og har tilsluttet sig, Bygningskulturelt Råd, hvis opgave er at sætte fokus på fredede og bevaringsværdige bygninger. Vores særlige opgave er at folkeliggøre bygningsbevaringsdebatten.

10. Liberalisering af el, gas og varmemarkedet Væsentlige omkostninger for husholdningen er varme, el, gas og affald. Foruden den direkte husleje, betales betydelige udgifter til dette forbrug, plus telefon.

De seneste få år har på mange måder ændret på flere årtiers måder at gøre tingene på. Disse forhold ændres markant og offentlige, halvoffentlige og ”koncisornerede” selskaber skal nu ud i priskonkurrence og monopoler brydes.

Den 1. april 2000 kunne de største el-kunder købe el på en el børs eller forhandle med el-selskaber om levering, og fra 1. januar 2001 kunne alle – også enkelte lejere, købe frit. Der sker store forskydninger i ejerkredse og forhold som ”vandreserve” fra norske og svenske søer fik pludselig indflydelse på el prisen. Naturforhold kommer under pres, som da søer i Sverige blev oversvømmede, fordi man havde fejl fortolket behovet

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

for reserver og oversvømmelser blev resultatet.

Dette kunne vi læse i aviserne, og senere fik vi fra vor lokale el-selskab tilbud om fastpris-aftale. Gas og fjernvarme skal tilsvarende ud på det frie marked. Forbrugerne har, enten gennem kommunalbestyrelsen eller i el-andels sektorerne haft indflydelse på afviklingen, men dette fjernes og markedsstyringen tager over.

Som det ses lige nu, er det på el-området begrænset, hvilke forskel den ene eller den anden form har, men fremtiden kan ændre meget herpå. Det kan overvejes at udvikle eller tilslutte sig indkøbsforeninger, der kan formidle kollektiv indkøb.

Gas og fjernvarme er på vej ind i samme markedsudvikling.

Lejernes LO har deltaget i konferencer om el-liberaliseringen, og påpeget lejernes forbrugerinteresser.

16

11. Den Internationale Lejer Alliance, IUT Den Internationale Lejer Alliance, IUT, har haft kongres og seminar fra den 31. Januar til den 4. februar 2001 i Amsterdam. IUT har medlemsorganisationer fra 36 lande. Yderligere er tilknyttet flere landes lejerorganisationer, hvor problemet ofte er det at manglende økonomi gør at de ikke har råd til medlemskab. Der deltog 48 repræsentanter fra 21 lande, fortrinsvis fra Europa i øst og vest og 7 gæster.

eller hjemmesiden www.iut.nu. Man kan tegne abonnement på Global Tenant hos IUT.

Seminardagene omhandlede debatter om flg. emner. Beskyttelse af lejere der er minoritetsgrupper i bebyggelserne. Den boligsociale udvikling og integrering samt segregering af forskellige grupper i boligområderne. FN organisationen HABITAT, hvis opgave er at udvikle boligområder.

Støj i boligen. Fremtidens lejerudvikling og beskyttelse af lejernes interesser.

Der har været ca. 2 møder årligt i kongresperioden, med deltagelse enkeltvis af Klaus Hansen, Jørgen D. Jensen og Niels Busk. Desuden deltog Klaus Hansen og James Arbøl i 100 års jubilæet for den tyske lejerbevægelsen.

For det første afdækkede diskussionerne, at vilkårene er meget forskellige. Uden for Europa og i Europa. I Østeuropa er lovgivningen mangelfuld, og virkningerne fra den tidligere regulering i samfundet over til markedsreguleringer meget smertefuld for mange lejere. Store sociale skel og fattigdom er fremherskende, og en lovgivning der beskytter lejerne over for spekulanterne mangler.

I Vesteuropa er der forskelle på beskyttelsen fra lovgivningerne i det sydlige og nordlige Europa.

Strategierne må nødvendigvis være forskellige i de forskellige lande fordi vilkårene er så forskellige men målene er vi fælles om.

Kongressens rejste krav om bedre vilkår for hjemløse og svage grupper samt kontrol med huslejen og bedre levevilkår.

Vore to skandinaviske lande, Sverige og Norge oplever forandringer i disse år. Vi har tidligere oplyst om, at det norske storting har truffet beslutning om at sætte lejen fri over 10 år. Nu bliver man i Norge nød til at ændre politik.

Når krav om markedsleje øges i den danske boligdebat, eller salg af almene boliger bliver svaret på løsning af boligsociale problemer, eller et større beboerindskud og egenfinansiering i den almene bolig foreslås for at tiltrække såkaldte ressourcestærke familier, er inspirationen hentet fra andre lande. Den liberale konservatisme med krav om markedsregulering lever. Vi skal derfor finde veje til at påvirke de demokratiske kræfter i de forskellige lande, således at der kan etableres boldværk imod denne udvikling.

Oplysninger om IUT, kongressen samt fra de tilsluttede lande kan hentes på E-post: info@iut.nu ,

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

Lejernes LO i Danmark er medlem af IUT, International Union of Tenant. Medlemskontingentet er 32.000 kr. pr. år og dækker at deltage i de årlige seminarier/generalforsamlinger. Den svenske lejerbevægelse udgør formandskabet, og sekretariatet ligger i Stockholm.

Som international organisation har IUT meget begrænsede ressourcer, og oftest er det IUT ved sekretariatet i Stockholm som deltager i internationale organisationers arbejde. Sverige og Tyskland er de økonomisk og medlemsmæssige stærkeste medlemsorganisationer. Der var 48 medlemmer og kontaktorganisationer, hvor hovedparten har yderst begrænsede ressourcer med ulønnet arbejdskraft.

Den internationale påvirkning af boligpolitikken er meget stærk. De nationale regeringer, heriblandt også den danske, er meget påvirket og inspireret af andre landes boligpolitik og lejervilkår.

Markedsleje, salg af almene boliger er emner, som vi i Danmark møder, hvor der i argumentationen henvises til erfaringer fra f.eks. England, Holland, Tyskland og Sverige. Norge har i Oslo høstet dårlige og socialt katastrofale erfaringer med fri leje, man overvejer nu at indføre regulering igen.

Det har stor betydning for debatten i Danmark og lejernes vilkår, at vi kender de internationale strømninger og virkninger heraf.

Den så ofte roste skandinaviske model, som ses på arbejds- og boligmarkedet, er under pres af markeds- og kapitalstyring, som man også ser i de nye østeuropæiske og de dårligt organiserede sydeuropæiske lande, og den enkelte frihed og selvbestemmelse sættes ofte over det kollektiv, som det skandinaviske forhandlings- og aftalesystem med en beskyttelseslovgivning har haft sin styrke ved.

Erfarings- og meningsudveksling med lejerrepræsentanter fra, - i første række andre europæiske lande, har også stor betydning for danske lejere, både lejere med almennyttig ejerskab og lejere med private ejere.

17

12. Opzoomerprojektet Det at leve og arbejde i en græsrodsbevægelse som “Opzoomerne på Dansk” er det samme som at have et liv med mange farver og mange facetter. Vores motto er for at få noget, må du gøre noget.

Vi startede med at informerer alle de kvarterløft der var i Danmark, om hvad vi havde gang i. Som opstart havde vi en konference hvor der deltog folk fra hele landet, hvor vi inspirerede folk til at deltage aktivt i Opzoomerarbejdet.

Vi fik et godt samarbejde med Randers – Horsens – Odense – København kommuner samt nogle små projekter i Køge – Albertslund – Århus kommuner. Det var nemmest at få gang i forskønnelsen i forbindelse med kvarterløftene i København. Vi har arbejdet med utallige indgange med henblik på at løfte kvarterne.

Først og fremmest må nævnes “Råderetskataloget” som er udarbejdet af en gruppe nedsat af Opzoomerne. Da ideen med Opzoomeme på Dansk er “borgerinddragelse” er gruppen således også besat med borgere fra flere bydele i København.

Råderets-kataloget skal klarlægge regler for udnyttelse af offentlige tilgængelige fortovsarealer, hvor Opzoomeme ønsker placeret blomsterkasser / -kummer og / eller krukker samt belysning o.l. genstande. Det er tanken, at kataloget skulle kunne bruges overalt i Danmark, men det er i første omgang med succes prøvet af i København.

vores egen opsøgning af aktuelle steder og pladser med inddragelse af bl.a. bestyrelser og boligforeninger.

Opzoomerprojektet har udviklet sig til ikke blot at have spredte enkeltstående teams med op til 6 personer, men til nu at inddrage hele ejendomskomplekser eller gader til større projekter.

Københavns Kommune har for alvor fået øjnene op for Opzoomerprojektet. Uanset aftalen med Københavns Kommune kan dette ikke alene holde gang i “hjulene” og forskellige projekter startet op i Opzoomeme på Dansk.

Det er derfor nødvendigt med sponsorater af større eller mindre karakter. Det kan være til helt specifikke, lukkede projekter eller til mere åbne aktiviteter i løbet af et år. Vi har som projekt været heldig med at få sponsorater, vores største bidragsyder udover Københavns kommune har været Real Dania fonden, vi har fået støtte fra Arbejdernes landsbank LO i Danmark – Byfornyelsesselskabet Danmark – SBS – Sonofon med flere I Københavns området har Opzoomerne haft op til flere møder / konferencer om vores arbejde. Dette har medført at vi i det sidste år har været meget optaget med at arbejde med Københavns Kommunes Byudviklingspulje, hvor der her igennem er givet tilsagn til to større projekter i København som forventes afsluttet i år 2004.

Vi har udsendt et månedlige nyhedsbrev hvor alle har kunne følge med i vores udvikling som projekt. Det kan hentes og læses fra vores hjemmeside,. Se under adressen www.opzoomer.dk.

Det er igennem det sidste halvanden år blevet sværere at finde ressourcer til projekterne. Situationen, som Opzoomerne ser den i skrivende stund er at nedskæringer der præger regeringens politik naturligvis også har en vis indflydelse på Opzoomerprojektet om end ikke i direkte betydning. Der er ikke skåret i midler til Opzoomeme, men mange af vore samarbejdspartnere i byfornyelsesselskaberne og det kommunale og statslige regi er blevet ramt. Enten har man lukket afdelinger eller også er nedskæringerne så store at vi må søge andre “græsgange. Derfor er det sidste år alene gået med projekter i København da kommunen har været vores hovedsponsor.

Opzoomemes dagligdag har også været præget af andet internt administrationsarbejde, en masse telefonopringninger til Opzoomerne fra interesserede borgere, sponsorer, interesseorganisationer, ønske om samarbejde og mulig deltagelse i forskellige arrangementer og dermed planlægning og tilrettelæggelse af samme. Hertil skal så lægges

På baggrund af vore lidt anstrengte økonomi og en afmatning i sponsorer støtten er vi flyttet fra vores lokaler på Enghavevej på Vesterbro til nye og billigere lokaler på Borgbjergsvej i Kongens Enghave , dette har medført en halvering af huslejen pr. 1 feb. Herudover har vi desværre måtte

Vi har støttet de små tiltag hvor 6 personer finder sammen og opnår en støtte på 1.000 kr. Større gade projekter med blomsterkummer –espaliere – lamper – store plantestativer – små og store krukker – plantning af blomsterløg. Ligeledes har vi været konsulenter på rengøringsdage i forskellige bydele, deltaget i forskellige Messer for boligfolk og udsendt julekort i store områder.

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

18

afskedige en af vores konsulent pr. 1 august men vi håber alligevel at kunne holde vores aftalte måltal med København kommunen. Vi ved godt

det bliver svært men vi har ikke givet op og forventer kører videre foreløbig til udgangen af år 2004.

13. Råd, udvalg og kommissioner Organisationen har sæde i nedennævnte udvalg, og vi har nævnt navnene på de personer, der har repræsenteret organisationen i kongresperioden.

Administrator Akademiet

Erik Larsson, København

Arbejderbevægelsens Børnemiljøråd

Eva Damgaard, sekretariatet

Boligselskabernes Landsbyggefond

FU-medlem Dorte Larsen, Brøndby Formand Finn Oddermose, Næstved

Boligtrivsel i Centrum

Eva Damgaard, sekretariatet

Brandstedsudvalg

Formand Klaus Hansen

Byfornyelsesselskabet Danmark

FU-medlem Niels Busk

Bygningskulturens Dag

Formand Klaus Hansen

Byggeskadefonden for byfornyelsesforanstaltninger

Formand Klaus Hansen

SBI’s repræsentantskab

Formand Klaus Hansen

Byggeriets Udviklingsråd

Formand Klaus Hansen

Forbrugerrådet

FU-medlem Lizzi Olsen

Forbrugerinformation – udgår 2003 Forbrugerforum – start 2003

HB-medlem Heinrich Metz, Kbh. p.t. under udpegning

Grundejernes Investeringsfond

Formand Klaus Hansen, FU-medlem Niels Busk til 1/4-03, Fra 1/4-03 HB-medlem Helene Toxværd HB-medlem Sigrun Mønnike-Hald

GI - Byfornyelsesliniens styregruppe

Formand Klaus Hansen, FU-medlem James Arbøl Økonom Jesper Larsen, sekretariatet

Hvidbogsudvalget

Formand Klaus Hansen

Hvidbogssekretariatet

Økonom Jesper Larsen, sekretariatet

Dansk Legepladsselskab

Eva Damgaard, sekretariatet

Dansk Center for Byøkologi

Formand Klaus Hansen

Det kriminalpræventive Miljøplanlægningsudvalg

Eva Damgaard, sekretariatet

Det kriminalpræventionstaktiske Udvalg

Eva Damgaard, sekretariatet

Dommerkomitéen for valg af årets udelysby

Formand Klaus Hansen

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

19

Sekretariatet for ELO

er besat af en repræsentant fra LLO i Hovedstaden

Ungdomsboligrådet

Eva Damgaard, sekretariatet til 1/1-03, derefter Jesper Larsen, sekretariatet

VVS-ankenævnet

HB-medlem John Vorborg, København, til 1/42002, derefter Johnny Vartou Hansen, København

14. Antal medlemsenheder beregnet på baggrund af kontingentindbetaling 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Kreds 1 Frederikshavn

48

48

49

39

38

47

84

Hjørring

47

53

50

33

37

43

46

Aalborg

1088

900

791

690

674

667

440

I alt

1183

1001

890

762

749

757

570

17

0

38

Silkeborg

220

178

282

212

237

140

39

Skanderborg

325

357

355

352

540

538

522

Skive

617

547

514

508

596

578

576

Thisted

116

78

122

95

133

109

101

Viborg

376

376

318

326

371

403

447

Århus

2288

I alt

3942

1536

1591

1493

1894

1768

1723

Kreds 4

143

120

115

179

179

162

166

Herning

156

0

0

0

0

0

0

Holstebro

467

451

439

409

486

142

220

I alt

766

571

554

588

665

304

386

22

70

93

0

0

0

0

Fredericia

383

465

410

424

250

239

239

Horsens

855

680

597

565

862

581

575

0

0

0

0

0

213

109 423

Kreds 2+3

Kreds 5, 6 og 7

Fyn Kolding

350

258

261

310

281

Munkebo Kolding

190

75

59

41

34

34

20

76

76

113

225

212

220

226

Vejen Aabenraa/Tønder

115

124

227

145

143

105

111

1991

1490

1757

1661

1811

1673

1703

0

531

531

531

531

531

531

Odense

871

0

0

0

0

0

0

Svendborg

407

0

0

0

0

0

0

1278

531

531

531

531

531

531

I alt Kreds 8 Munkebo Fyn

I alt

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

20

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Kreds 9 Nykøbing F.

266

160

193

163

163

274

264

Næstved

2792

2691

2297

1907

1692

1661

1547

I alt

3058

2851

2490

2070

1855

1935

1811

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Antal enheder Kreds 10 København Lyngby I alt

34311

34620

29295

29222

29049

29515

26028

1763

1723

1750

1828

1925

1825

1915

36074

36343

31045

31050

30974

31340

27943

Kreds 11

179

288

119

128

144

944

393

Brøndby

2862

2859

2988

3158

3062

3016

3009

Glostrup

210

224

245

357

147

281

105

94

81

80

60

69

56

42

Hvidovre

1752

1702

1646

1373

1050

948

948

Rødovre

824

934

893

894

887

848

830

Taastrup

845

170

156

161

0

0

0

0

1000

1000

1000

1000

0

0

6766

7258

6127

6131

5359

6093

5327

2555

2452

1952

2372

2376

2207

2018

Frederikssund

199

126

146

166

121

140

122

Frederiksværk

95

122

144

145

155

129

129

490

371

312

250

186

98

86

3339

3071

2554

2933

2838

2574

2355

378

368

385

397

424

389

579

37

38

38

37

40

26

0 0

Herlev

Taastrupgaard I alt

Kreds 13 Birkerød

Hillerød/Helsinge I alt Kreds 14 Holbæk Kalundborg Korsør

31

0

0

0

0

0

Ringsted

212

213

232

232

305

225

0

Slagelse/Vestsj.

318

392

531

981

1073

1276

1420

I alt

976

1011

1186

1647

1842

1916

1999

I alt

59373

55663

48725

48866

48518

48891

44348

1996-1999 er afregningsgrundlaget lig med afdelingens/kredsens indberetning for antal enkeltmedlemmer plus antal foreningsmedlemmer, eller kontingent herfor i henhold til de vedtagne satser.

Anm. 2) Årets kontingentsats var i 1996 75/30, 1997 80/32, 1998 85/34, 1999 87/36, 2000 89/38, 2001 90/39, 2002 102,25/41,48

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

21

15. Antal udlejede boliger, antal medlemmer og organisationsprocent fordelt på afdelinger og kredse, 1. januar 2003 Udlejede boliger

heraf almene

LLO antal medlem.

Org.pct 2003

Org.pct.

2000

Kreds 1 Frederikshavn Sæby Skagen Læsø I alt

6474 2012 2054 193 10733

4148 593 1379 49 6169

84

0,78%

0,37%

Hjørring Brønderslev Hirtshals Løkken-Vrå Sindal I alt

5931 2822 1868 851 840 12312

3074 1474 742 178 169 5637

46

0,37%

0,28%

2680 1697 988 512 1265 724 797 8663

898 365 175 102 337 125 161 2163

0

0,00%

0,00%

Aalborg Brovst Dronninglund Fjerritslev Hals Løgstør Nibe Pandrup Sejlflod Støvring Åbybro I alt

40651 791 1449 834 854 1319 825 923 710 921 725 50002

22643 198 551 229 225 407 211 202 233 271 232 25402

440 *

0,88%

1,45%

Kreds 1 i alt

81710

39371

570

0,70%

0,98%

3421 800 599 783 5603

1613 190 133 197 2133

38

0,68%

0,00%

Hobro Års Skørping Nørager Hadsund Farsø Arden I alt

Kreds 2-3 Grenå Rougsø Nr. Djurs Midt Djurs I alt

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

22

Udlejede boliger Silkeborg Gjern Hammel Ry Them I alt

heraf almene

LLO antal medlem.

Org.pct 2003

Org.pct.

2000

10253 708 1205 937 560 13663

6437 194 465 355 173 7624

39

0,29%

1,66%

Skanderborg Hørning Sønderhald I alt

2815 618 500 3933

1610 398 180 2188

522

13,27%

9,11%

Skive Fjends Spøttrup Sundsøre Sallingsund Morsø I alt

5891 479 525 510 509 2560 10474

2642 140 226 132 169 790 4099

576

5,50%

5,22%

Thisted Hanstholm Sydthy I alt

3361 626 914 4901

1392 205 274 1871

101

2,06%

2,13%

Viborg Kjellerup Tjele Møldrup Karup Bjerringbro Hvorslev Ålestrup I alt

8540 1426 624 665 901 1174 525 791 14646

4952 344 179 127 503 264 106 258 6733

447

3,05%

2,43%

78259 2674 1053 907 649 806 542 489 16261 961 463 1634 104698 157918

41012 1304 447 540 151 173 82 170 7217 420 77 570 52163 76811

0 1723

0,00% 1,09%

0,00% 0,99%

Århus Odder Hadsten Hinnerup Langå Mariager Nørhald Purhus Randers Rosenholm Samsø Ebeltoft I alt Kreds 2-3 ialt

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

23

Udlejede boliger Kreds 4 Ulfborg-Vemb Thyborøn-Harboør Skjern Ringkøbing Lemvig Holmsland Egvad I alt

heraf almene

LLO antal medlem.

Org.pct 2003

Org.pct.

2000

697 478 1566 2299 2354 397 964 8755

307 188 724 887 574 149 336 3165

166

1,90%

2,24%

Herning Åskov Videbæk Trehøje Ikast Brande Avlum-Haderup I alt

10685 675 1013 907 3169 1215 647 18311

5949 290 213 366 1641 470 316 9245

0

0,00%

0,00%

Holstebro Vinderup Thyholm Struer I alt

7441 677 299 2950 11367

4685 172 94 1689 6640

220 *

1,94%

3,79%

Kreds 4 i alt

38433

19050

386

1,00%

1,65%

Kreds 5-6-7 Esbjerg Ølgod Varde Ribe Holsted Helle Grindsted Fanø Brørup Bramming Blåvandshuk Blåbjerg Billund I alt

19770 1159 2973 2671 730 622 2267 382 767 1326 412 512 1212 34803

12392 296 1898 1179 249 241 1305 128 350 650 187 94 812 19781

0

0,00%

0,00%

Fredericia Børkop I alt

11003 958 11961

6502 496 6998

239

2,00%

3,66%

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

24

Udlejede boliger 6785 575 1112 2277 959 11708

heraf almene 3133 254 431 1421 290 5529

Horsens Tørring-Uldum Nr. Snede Juelsminde Hedensted Gedved Brædstrup I alt

11494 1072 763 1416 1321 852 825 17743

Kolding Vamdrup Lunderskov I alt Sønderborg Sydals Sundeved Nordborg Gråsten Broager Augustenborg I alt

Haderslev Gram Rødding Vojens Christiansfeld I alt

LLO antal medlem.

Org.pct 2003

Org.pct.

2000

0

0,00%

0,00%

4252 169 254 362 571 235 167 6010

575

3,24%

3,35%

13010 740 593 14343

7091 323 226 7640

423

2,95%

1,97%

8376 532 308 2759 1021 627 624 14247

5043 150 114 2305 435 225 345 8617

0

0,00%

0,00%

Vejen

2264

1419

226

9,98%

10,46%

Vejle Jelling Give Egtved I alt

13876 634 1326 1127 16963

7653 423 491 280 8847

0

0,00%

0,00%

7556 1252 934 1126 1047 871 544 476 277 1551 15634 139666

3834 481 292 557 250 377 124 167 42 916 7040 71881

111 1574

0,71% 1,13%

1,15% 1,23%

Aabenraa/Tønder Tinglev Skærbæk Rødekro Nr. Rangstrup Løgumkloster Lundtoft Højer Bredebro Bov I alt Kreds 5-6-7 i alt

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

25

Udlejede boliger

heraf almene

LLO antal medlem.

Org.pct 2003

Org.pct.

2000

Kreds 8 Munkebo Fyn

1266

450

531

Nyborg

4076

2007

0

Odense Årup Årslev Ørbæk Vissenbjerg Ullerslev Tommerup Søndersø Ryslinge Ringe Otterup Nr. Åby Middelfart Langeskov Kerteminde Hårby Glamsbjerg Fåborg Ejby Broby Bogense Assens I alt

45576 569 669 564 600 442 656 908 700 1495 996 604 2707 560 1610 508 640 2403 888 574 861 1643 66173

22447 195 168 94 226 146 193 247 177 705 339 334 1138 256 582 113 178 626 340 185 311 658 29658

109

0,16%

0,00%

Svendborg Ærøskøbing Tranekær Sydlangeland Rudkøbing Marstal Gudme Egebjerg I alt

8942 440 428 400 1216 240 642 747 13055

3389 75 50 37 433 8 165 164 4321

0

0,00%

0,00%

Kreds 8 i alt

84570

36436

640

0,76%

0,66%

3526 388 561 480 4955

2279 53 53 151 2536

0

Kreds 9 Nakskov Rudbjerg Ravnsborg Højreby I alt

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

26

Udlejede boliger

heraf almene

LLO antal medlem.

Org.pct 2003

Org.pct.

2000

Nykøbing F Sydfalster Stubbekøbing Sakskøbing Rødby Nr. Alslev Nysted Holeby I alt

5840 444 699 1385 979 864 578 428 11217

2896 123 103 547 498 184 40 65 4456

264

2,35%

1,48%

Næstved Fakse Fladså Holmegård Langebæk Maribo Møn Præstø Rønnede Stevns Suså I alt

8998 1515 455 532 676 2042 1402 1068 470 1074 697 18929

4422 581 207 330 315 436 428 366 217 223 263 7788

1547

8,17%

10,32%

Vordingborg

3561

2064

0

Kreds 9 i alt

38662

16844

1811

4,68%

5,48%

Kreds 10 København Tårnby Gladsaxe Gentofte Dragør Frederiksberg I alt

131707 8015 15782 11058 1211 25447 193220

55539 4881 11449 1066 831 4381 78147

26028

13,47%

14,52%

Lyngby

11578

5547

1915

16,54%

15,40%

Søllerød

4978

1919

0

209776

85613

27943

13,32%

14,23%

2375 946 4925 606 13141 21993

1749 172 4512 257 12511 19201

393

1,79%

0,60%

Kreds 10 i alt Kreds 11 Værløse Vallensbæk Ishøj Ledøje-Smørum Ballerup I alt

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

27

Udlejede boliger

heraf almene

LLO antal medlem.

Org.pct 2003

Herlev

7882

7002

42

Albertslund

8107

7475

0

Brøndby

10799

10158

Glostrup

5810

Hvidovre Rødovre

Org.pct.

2000

0,53%

0,76%

3009

27,86%

29,89%

4436

105

1,81%

6,11%

11589

9541

948

8,18%

11,82%

10332

8429

830

8,03%

8,69%

Høje Taastrup

7801

5936

0

0,00%

2,02%

Kreds 11 i alt

84313

72178

5327

6,32%

7,32%

Kreds 12 Køge Vallø Skovbo I alt

8013 577 1172 9762

6081 168 529 6778

0

0,00%

0,00%

Roskilde Solrød Ramsø Lejre Hvalsø Gundsø Greve Bramsnæs I alt

12403 1525 609 366 721 879 6749 390 23642

6703 1184 311 80 208 552 5057 140 14235

0

0,00%

0,00%

Kreds 12 i alt

33404

21013 0

0,00%

0,00%

Kreds 13 Birkerød Hørsholm Farum Allerød I alt

3015 4295 3630 2365 13305

2024 1899 2508 1414 7845

2018

15,17%

17,58%

3010 838 894 559 494 780 6575

1929 392 653 313 183 463 3933

122

1,86%

2,54%

Frederikssund Ølstykke Stenløse Slangerup Skibby Jægerspris I alt

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

28

Udlejede boliger Frederiksværk Skævinge Hundested I alt

heraf almene

LLO antal medlem.

Org.pct 2003

Org.pct.

2000

2338 368 870 3576

1489 116 395 2000

129

3,61%

3,98%

12206 1149 13355

7917 324 8241

0

0,00%

0,00%

1225 6212

501 3014

86

1,38%

4,17%

Kreds 13 i alt

44248

25534

2355

5,32%

6,65%

Kreds 14 Holbæk Tølløse Trundholm Tornved Svinninge Nykøbing-Rørvig Jernløse Hvidebæk Dragsholm Bjergsted I alt

7185 947 885 1146 616 1319 376 535 1259 775 15043

4643 422 242 418 292 317 129 205 486 216 7370

579

3,85%

2,71%

Kalundborg

3376

2146

0

0,00%

0,00%

Korsør Skælskør Hashøj I alt

4182 1844 543 6569

2755 1086 207 4048

0

0,00%

0,00%

Ringsted Haslev I alt

5034 2081 7115

2685 917 3602

0

0,00%

3,24%

9255 1080 716 860 2320 500 768 15499

4352 529 293 410 1029 220 368 7201

1420

9,16%

6,49%

Helsingør Græsted-Gilleleje I alt Helsinge Hillerød

Slagelse Høng Gørlev Dianalund Sorø Stenlille Fuglebjerg I alt

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

29

Udlejede boliger

heraf almene

LLO antal medlem.

Org.pct 2003

Org.pct.

2000

Kreds 14 i alt

47602

24367

1999

4,20%

3,53%

Bornholm Bornholm i alt

5309 5309

2114 2114

0 0

0,00%

0

44328

4,62%

I alt

960302 489098

Note: Under hver afdelings hjemstedskommune er anført de til afdelingen henhørende kommuner Note: Dem med * er skønnet på baggrund af indbetalt kontingent, da der ikke foreligger medlemsoplysninger

16. Intern Information i kongresperioden 2000-2003 165

Beretning fra Kongres 2000 Lejernes LO’s kongres den 28.-29. oktober 2000 Lejernes LO’s forretningsudvalg Kongressens øvrige valg Kongresudtalelse Kongressens vedtagelser: Love Forslag til handleplan 2000-2003 Det boligpolitiske Princip- og Arbejdsprogram Kontingent 2001-2004 By- og Boligministeriets hjemmeside Kurser 2001 Endagsseminarer og konferencer 2001

166

Beretning fra HB-møde den 24. februar 2001 Den politiske situation Lotte Bundsgaard ny boligminister Ændringer i boligreguleringsloven, en gang til Lejeloven Beslutningsforslag B 102, salg af almene boliger BL-model for nye ejerformer Lovforslag L 65 grundkapitaltilskud Boliger til yngre fysisk handicappede m.v. L 82 Beslutningsforslag B 73, forslag til kommunens anvisningsret i privat udlejningsbyggeri Beslutningsforslag B 95, mere privat udlejningsbyggeri Byfornyelsesloven ændret, lovforslag L 60 vedtaget Krav til sunde boliger – aktuelle problemer med skimmelsvamp Opzoomerprojektet IUT kongres Problemer med organisering i almene afdelinger Byfornyelseslinien Lejerne tager fat på bygningskulturen ØKO-NET Kursus- og informationsvirksomheden

167

Beretning fra HB-møde den 5. maj 2001 Den politiske situation Boligreguleringsloven, opfølgning på § 5, stk. 2 Lejeloven Bygningsfornyelse, ny vejledende ramme Den almene sektor, BL-renoveringsberegninger Forslag om skattefrihed ved udlejning af værelser Forslag om at lukke ejendomme eller lejemål, hvorfra der udgår kriminelle aktiviteter Forslag om øget udbygning af antallet af almene boliger

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

30

Bolighøring i Folketinget ”Boligmangel og boligbyggeri” Udvalg analyserer den modererede model Vismændene analyserer boligmarkedet Flere penge til boligsociale problemer Byfornyelseslinien Hvidbogssekretariatet Opzoomerne Kursus- og informationsvirksomheden

168

Beretning fra HB-møde den 8. – 9. september 2001 Den politiske situation Boligreguleringsloven – sagsdokumentation Lov om forbud mod besøgende i lokaler, L 231 Forslag om ny lov om leje, Erhvervslejeloven, L237 Høringsudkast om medejerboliger og øget råderet Rapport om beboerklagenævnene Byggeloven – Forslag til landzonekompetence til kommunerne, B 94 og B 93 Kommunevalget Vismandsrapport om boligmarkedet Prisudviklingen på ejerboliger Prognose for boligbyggeriet Boligmangel – også i provinsen Ombudsmandskendelse om organisering Kampagne med Ekstra Bladet Byfornyelseslinien Forbundets hjemmeside Forbundets sagsbehandling

169

Beretning til HB-møde den 17. november 2001 Folketingsvalg 2001 Den politiske situation Lejeloven ind i finanslovsforhandlinger Regeringens boligpakke, lovforslagene Forslag til øget pensionskassebyggeri Forslag til øget alment byggeri Forslag til øget andelsboligbyggeri Forslag til nye boligfællesskabstyper, fælles 4’er Forslag til medejerboliger og øget råderet Forslag til aktivering af Landsbyggefondens midler Debat om vismandsrapporten Konference om vismandsrapporten BL-papir om vismandsrapporten Forslag til ændrede overdragelsesregler , andelsboliger Forslag til boligydelse til uddannelsessøgende (EL) Forslag til lov om leje (EL) Byudvalgets nye modelområder Kursusaktiviteten Informationsaktiviteten, IT Byfornyelseslinien Opzoomerprojektet Konference om sunde boliger

170

Beretning til HB-møde den 2. marts 2002 Den politiske situation Valgkampen og lejerbevægelsen Boligpolitisk status VK Regeringens finanslovsforslag Regeringens samlede forslag VK finanslovsforslagets boligdel Finanslovsforslaget og integration SR Regeringens boligpakke Reguleringsgevinsten til lejerne, nye beregninger fra vismændene Salg af almene boliger, BL’s argumentationskatalog Tendenser i nævns- og domspraksis Kursusaktiviteten Informationsaktiviteten, herunder IT Sagsudviklingsmøder

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

31

Byfornyelseslinien Opzoomerprojektet Bilag: Valgannonce: Efterlysning Valgannonce ”Hvem vil bo hvor kragerne vender – om huslejekontrol.

Interview med Anders Fogh Rasmussen og Ulla Tørnæs i DR 1 16/11-2001

171

Beretning fra HB-møde den 4. maj 2002 Den politiske situation L 70, Finansloven 2002 L 29, Nedsættelse af den kommunale grundkapital L 41, Forøgelse af andelsboligkvoten og ændret andelsboligfinansiering L 119, Frit valg af ældreboliger m.v.

L 43, Refusion for boliger for flygtninge L 120, Afskaffelse/refusion af beboerrådgivere, nedlæggelse af BUR m.v.

L 154, Ændrede omprioriteringsmuligheder m.v. i byfornyelsen L 48, Skattefrihed ved udlejning af værelser Den almene bolig, udvalgsmøde og LLO-notat Boligbehov og boligbyggeru, oplæg og debat Nye beregninger for ejer/lejerbalancen Prisudviklingen for ejendomme Kursusaktiviteten Informationsaktiviteten, herunder IT Byfornyelseslinien Hvidbogssekratariatet Opzoomerprojektet Meddelelser fra sekretariatet og kurser

172

Beretning fra HB-møde den 7. – 8. september 2002 Den politiske situation Mediernes sommerdebat Finanslov 2003 – den foreløbige melding Regeringens boligpolitiske forslag Oppositionens boligpolitiske forslag Konsekvensberegning af ”fri leje” L 170, Plejehjem m.v. til boliglovgivningen, vedtaget L 154, Ændrede prioriteringsmuliger i byfornyelsen, vedtaget L 119, Frit valg af ældreboliger, vedtaget L 120, Nedlæggelse af BUR, afskaffelse af refusion til beboerrådgivere, vedtaget Betænkning vedr. L 20 – Nye bofællesskabstyper – fælles 4’eren, delvist vedtaget Betænkning vedr. L 16 – Skattefritagelse nyt private udlejningsbyggeri Lovforslag om øget beboerdemokrati for almene boligafdelinger Prognose for boligbyggeriet, byggeaktiviteten mv.

Boliger til unge – hvor mange?

Ejendomsinvesteringer giver bedre afkast end obligationer og aktier Retsafgifternes størrelse og administration af reglerne om fri proces Kursusaktiviteten Informationsaktiviteten Sags-Info, sager m.v.

Byfornyelseslinien Hvidbogssekretariatet Opzoomerprojektet Råd, udvalg og kommissioner

173

Beretning fra HB-møde den 16. november 2002 Den politiske situation Forhandlingsgevinsten ved boligaftalen Vælgernes holdning Den overordnede økonomiske situation Mediernes boligpolitiske debat Lovforslag udsendt til høring Forslag til fremme af private udlejningsbyggeri Forslag til aktivering af Landsbyggefondens midler Forslag til ommærkning af almene ungdomsboliger mv.

Forslag til lov om støttede private ungdomsboliger Forslag til udgiftsbegrænsning i byfornyelsen Lejernes LO initiativer vedr. BRL § 5.2 Kursusaktiviteten

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.

32

Informationsaktiviteten Vigtige retssager og Sags-Info Byfornyelseslinien Hvidbogssekretariatet Organisering i den almene sektor Organisering lokalt Opzoomerprojektet

174

Beretning fra HB-møde den 1. marts 2003 Den politiske situation Medieaktiviteten Forslag til huslejestop B 73, af RV Forslag til fremme af nybyggeri af billige boliger, B 32 af EL Forslag til oprettelse af en kommunal byggefond, B 31, af EL Forslag til ændret finansiering af alment byggeri, L 88, af EL Forslag om bopælspligt i helårsboliger, L 87, af EL Forslag om opførelsen af boliger ved lejlighedssammenlægninger, L 86, af EL Forslag til lov o leje, L 85, af EL Forslag til boligydelse for uddannelsessøgende, L 43, af EL Lovforslag om brug af digitale dokumenter, L 139 Lov om fremme af private udlejningsbygger, L 57, vedtaget Lov om støttede private ungdomsboliger, L 56, vedtaget Lov om ommærkning af almene boliger, L 55, vedtaget Ændringsforslag vedr. bygherrekredsen, alment byggeri, L 54 Lov om aktivering af Landsbyggefondens midler, L 53, vedtaget Lov om aftrapning af direkte støttede andelsboliger, L 52 Lov om styrkelse af kommunens incitamenter i byfornyelsen, L 51, vedtaget Teknisk afklaring, udvalget vedr. salg af almene boliger Undersøgelse af budgetlejen 2003 Forslag om afskaffelsen af boligreguleringen i Randers, af V BL undersøgelse, salg af almene boliger Undersøgelsen af fordeling velfærd DK, af SFI Kursusaktiviteten Informationsaktiviteten Sags-Info Byfornyelseslinien Hvidbogssekretariatet Opzoomerne på dansk

175

Beretning fra HB-møde den 10. maj 2003 Den politiske situation Medieaktiviteten Forslag til offentlig kontantvurdering, af RV, B 90 Beslutningsforslag om oprettelse af ”Byggeriets havarikommission”, af SF, B 109 Socialministeren i krydsild om afregulering Redegørelse om salg af almene boliger udskudt Regeringsudvalg vedr. modernisering og forenkling af det almene boligarbejde BL’s oplæg vedr. fornyelse og modernisering af det almene boligarbejde Status for BRL § 5.2 kampagne Status for svampesagerne Lejernes LO’s udvalgsoplæg om modernisering og forenkling af visse dele af boliglovgivningen (andelsboliglovgivningen og ejerlejlighedsloven) Status for Randers og boligreguleringen Lejernes LO’s høringssvar ”Pant og udlæg i andelslejligheder” Lejernes LO’s høringssvar vedr. udkast til ”Vejledning – Valg af bygherre til alment byggeri” samt ændring af støttebekendtgørelsen Huslejeudviklingen Huslejeudviklingen i småhuse Status for nyt private udlejningsbyggeri Kursusaktiviteten Byfornyelseslinien Opzoomerne på dansk

© LLO Kongres 2003, Beretning, Organisatorisk del.