ZOOM A LA GESTIÓN

Las leyes

son para cumplirlas El ejercicio diario de sus funciones exige a los administradores conocer y estar actualizados en cuanto a normas, leyes y procedimientos que incidan en la gestión de propiedad horizontal. A continuación le presentamos la mínima normatividad que debe tener presente para salir bien librado en materia legal.

Al hacer una lista de las competencias, habilidades y conocimientos de un administrador, es evidente la importancia de manejar las leyes y normas competentes; y no solo la Ley de Propiedad Horizontal, carta de navegación en el terreno de las copropiedades, también todas aquellas normas auxiliares que resultan útiles para el quehacer diario del administrador.

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Desde la definición de sus propias funciones y responsabilidades, hasta la manera para afrontar los líos jurídicos de grandes proporciones –pasando por el manejo de asambleas, propietarios, arrendatarios y hasta reglamentación para mascotas–, todo está consignado en leyes, normas y reglamentos que el administrador debe tener presentes en todo momento para saber a cuál recurrir según las circunstancias.

De todo un poco

Según los expertos, no se sabe con certeza cuántas leyes se relacionan de alguna manera con el tema de propiedad horizontal –para algunos existen hasta 40 afines a la gestión de copropiedades–. Condominios consultó a experimentados administradores con entre 5 y 15 años de ejercicio, y estas fueron las normas calificadas por ellos como “indispensables”:

La Ley de propiedad Horizontal es la carta de navegación para quienes se mueven en el mundo de las copropiedades, ya sean propietarios, residentes, trabajadores o quienes tengan algún vínculo de servicios con las copropiedades.

• Ley de Propiedad Horizontal • Código de Comercio • Código de Policía • Ley sobre tenencia de mascotas • Código Sustantivo del Trabajo • Estatuto Tributario • Ley sobre las condiciones de seguridad social y contratación • Código Civil • Decreto sobre espacio público • Leyes y decretos inmobiliarios • Normatividad ambiental También se consultó a expertos juristas sobre las leyes que deben conocer los administradores de propiedad horizontal para salir avante en cualquier situación. Estas son algunas de las normas para tener en cuenta:

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CONSTITUCIÓN pOLÍTICA dE 1991 ¿Qué es? Este documento contiene las normas y procedimientos de interacción entre los colombianos y el Estado, basándose en el bien común. Allí no solo están consignadas las normas jurídico-técnicas, sino también los principios y valores de igualdad, libertad y justicia, que se deben procurar para todos los colombianos y en los que debe estar enmarcada cualquier acción personal o colectiva. Todas las demás leyes y decretos promulgados deben estar dentro del marco de la Constitución, al igual que su aplicación; de lo contrario, cualquier medida puede ser demandada por la persona afectada. Por eso, cualquier decisión, procedimiento o medida impartida desde la administración, no puede ir en contra de los derechos y las normas consignadas en la Constitución.

Para tener en cuenta Cualquier duda, ya sea con propietarios, residentes, vecinos o terceros, puede ser consultada en este documento. Sin embargo, destacamos los siguientes artículos:

• Sobre el reconocimiento de la personería jurídica: artículo 14.

• Para derecho a la intimidad, al buen nombre,

al manejo de información y datos, y la privacidad de la correspondencia: artículo 15. • Referente al libre desarrollo de la personalidad y el respeto a los derechos de los demás: artículos 16 y 95. • Manejo de derechos de petición y tutelas: artículos 183 y 86. • Sobre el bien común: artículo 33.

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LEY 675 dE 2001 SOBrE prOpIEdAd HOrIZONTAL

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¿Qué es? Si la Constitución es la carta de navegación para los colombianos, esta ley lo es para quienes se mueven en el mundo de las copropiedades, incluyendo propietarios, residentes, trabajadores o quienes tengan algún vínculo de servicios con las copropiedades. Esta ley regula los derechos y deberes que tienen las personas sobre bienes privados y comunes, y busca garantizar la seguridad, la convivencia pacífica y la función social de la propiedad. Para tener en cuenta • Para aclaración de conceptos: artículo 3. • Para constitución de personería jurídica: artículos 5 a 8. • Referente a seguros: artículo 15. • Sobre el manejo de bienes privados: artículos 16 a 18. • Para el manejo de bienes comunes: artículos 19 a 24. • Para el manejo de coeficientes: artículos 25 a 28. • Sobre las expensas comunes: artículos 29 a 31. • Acerca de tenencia de mascotas: artículo 74. • Todo lo que necesita saber sobre las asambleas: artículos 37 a 49. • Sobre el administrador, funciones y responsabilidades: artículos 50 a 52. • Para resolución de conflictos: artículo 58. • Sobre obligaciones económicas: artículos 78 a 84.

dECrETO 1504 dE 1998 SOBrE ESpACIO pÚBLICO

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¿Qué es? Un compendio de normas promulgadas para proteger el espacio público, entendido como un bien destinado al disfrute de todos, donde prima el bienestar colectivo sobre el particular. Debe consultarse cuando no se sepa cómo proceder con espacios aledaños a las unidades administradas, áreas comunes, cerramientos o ante abusos de otros sobre el espacio público.

Para tener en cuenta • Para áreas públicas con usos especiales: artículo 19. • Sobre áreas de sesión: artículo 21. • Sobre el cerramiento de parques y zonas verdes: artículos 25 y 28. • Para protección del espacio público y ambiental: artículo 26.

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CÓdIGO dE CONvIvENCIA CIUdAdANA

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¿Qué es? Un conjunto de normas creadas para fomentar el bienestar, la convivencia pacífica y mejorar las condiciones de vida de los ciudadanos. Contiene las funciones de la Policía y busca hacer más eficiente la autoridad de alcaldes y gobernadores, pues todos ellos deben atender cualquier situación que afecte la tranquilidad, seguridad y libertades de los colombianos.

Para tener en cuenta • Sobre convivencia pacífica y el respeto entre las personas: artículos 2, 6, 117, 118, 119 y 122. • Sobre propiedad privada: artículos 38 y 43. • Referente al espacio público: artículos 58 a 61. • Para control de fiestas y actos que molesten a los vecinos: artículo 122. • Sobre procedimientos que afecten el medioambiente: artículo 124. • Acerca de multas por diferentes motivos: artículo 134 a 139. • Sobre inspección, registro e ingreso de la Policía a los domicilios: artículos 92 a 100. • Para tenencia y manejo de mascotas: artículos 26 y 124. • Funcionamiento de locales comerciales: artículo 31 y 32.

CÓdIGO CIvIL COLOMBIANO

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¿Qué es? Es un conjunto de normas que rigen las relaciones civiles entre las personas naturales o jurídicas. También da normatividad a los derechos de las personas en lo referente a sus bienes, obligaciones, contratos y demás acciones civiles.

Para tener en cuenta • En temas de personería jurídica: artículos 633 a 651. • Sobre derecho de posesión y uso de inmuebles: artículos 653 a 669, 756 y 757. • Para obras de construcción: artículos 681, 738 y 739. • Sobre cerramientos: artículos 902, 904 y 916. • Sobre servicios públicos: artículos 919 a 936. • Para manejo de expensas: artículo 965. • Sobre celebración de contratos y obligaciones: artículos 1494 a 1526, 1602 a 1616 y 1618 a 1624. • Para manejo de acreedores: artículos 1556 a 1564. • Sobre obligaciones solidarias: artículos 1568 a 1580. • Sobre mora en las obligaciones: artículo 1617. • En temas de contratos de compraventa y arrendamiento: artículos 1849 a 1851 y 1973 a 2035.

LEY 746 dE 2002 SOBrE TENENCIA dE MASCOTAS

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¿Qué es? Este reglamento determina el comportamiento de los dueños de mascotas y establece las condiciones, mínimas y necesarias que una copropiedad debe cumplir para albergarlas. Además, comprende sanciones por el incumplimiento de ciertas pautas, lo cual permite al administrador contar con una herramienta legal para controlar el tránsito de mascotas en las zonas comunes, el manejo de sus excrementos, la clasificación de especies y razas permitidas. Para tener en cuenta • Circulación en ascensores y espacios comunes: artículo 108B. • Manejo de excrementos: artículo 108D. • Caninos peligrosos y razas no permitidas: artículos 108E y 108F. • Prohibiciones para menores de edad: artículos 108G y 108H. • Sobre ataque de perros a personas: artículo 108M. • Para casos de maltrato animal, así como para aclarar cuáles especies son consideradas mascotas y cuáles no, consulte el Estatuto Nacional de Protección Animal.

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ESTATUTO dE vIGILANCIA Y SEGUrIdAd prIvAdA, dECrETO 356 dE 1994

¿Qué es? Por este se rige el funcionamiento de las empresas de vigilancia y seguridad privada. Asimismo, regula la utilización de blindajes, armas de fuego y animales en la prestación del servicio. Parte de este estatuto se ocupa del control que ejerce la Supervigilancia en el desarrollo de la actividad y en la celebración de contratos.

Para tener en cuenta • Para las diferentes modalidades de servicios que se pueden contratar: artículo 6. • Para controles sobre las empresas de vigilancia: artículo 7. • Los requisitos de ley que deben cumplir las empresas: artículos 8 a 16. • Sobre pólizas de seguro: artículo 18. • Sobre licencias: artículos 19, 20 y 27. • Servicio de seguridad sin armas: artículos 47 a 51. • Deberes y obligaciones en la prestación del servicio: artículos 73 y 74.

OTrAS NOrMAS ÚTILES • Código de Comercio: es importante que el administrador esté actualizado en lo referente a esta norma cuando la copropiedad sea de carácter comercial o mixta; es decir, cuando además de unidades de vivienda cuente con locales comerciales (tiendas, lavanderías, misceláneas...). • Código Sustantivo del Trabajo y Ley 100 de 1993: dictan las condiciones de seguridad social y contratación, por lo que un administrador debe conocerlas en los casos de que exista algún tipo de contratación directa con trabajadores (como vigilantes, jardineros, aseadores, toderos, plomeros, etcétera). • Normatividad ambiental: qué manejo darle a los escombros después de una obra o remodelación, cómo proceder con un árbol que necesita ser talado para salvaguardar la seguridad de los copropietarios, cómo disponer de los espacios dedicados a parques y zonas verdes. Todas estas dudas son tratadas en diferentes normativas ambientales en constante actualización que deben ser de conocimiento del administrador. • Normas urbanísticas: toda copropiedad hace parte de un barrio, una localidad, un municipio, una ciudad y una región y, por lo tanto, su desarrollo está sujeto a ciertas normas de urbanismo y planeación que buscan el bien de la comunidad por encima de los intereses particulares. Para no ir en contra de esto, el administrador necesita conocer las disposiciones que se hayan dictado al respecto. • Reglamento de propiedad horizontal: se trata de un estatuto que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto específico, el cual está sometido al régimen de propiedad horizontal. Este documento; por lo general, es entregado por las constructoras en el momento de constituir la administración de la copropiedad. Es labor del consejo de administración hacer los ajustes y modificaciones que encuentre necesarios. Obviamente, este debe respetar o suscribirse en lo enunciado por la Ley de Propiedad Horizontal, la Constitución Nacional y la Ley 675.

Fuentes: Yobany Cortés Gómez, asesor en propiedad horizontal. Gilma Ortiz, de ACP Capital S.A.S.

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