Análisis económico Construdata Ed.157

Iniciaci贸n de Unidades

2 An谩lisis econ贸mico

An谩lisis Econ贸mico

Iniciaci贸n de unidades

term贸metro del mercado inmobiliario

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CONSTRUDATA

Iniciación de Unidades

Las variaciones de la producción habitacional efectiva se estudian en detalle en este informe económico. En 2010, el peso relativo de la Vivienda de Interés Social (VIS) ha ganado importancia.

EDICIÓN 157 DICIEMBRE 2010 - FEBRERO 2011

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Análisis Económico

E

l Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) lleva a

vivienda), el análisis del comportamiento registrado por las unidades iniciadas

cabo el Censo de Edificaciones desde 1996. Este registro trimestral

permite observar la producción habitacional efectiva. Además, constituye un

ha ampliado su cobertura durante los últimos años. Al principio com-

reflejo más acertado del efecto de algunas políticas sectoriales, como los

prendía seis ciudades con sus respectivas áreas urbanas o metropolitanas

subsidios a la tasa de interés.

(Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y Pereira). En octubre de 1999 incluyó a Armenia, y en julio del 2007 incorporó a Cúcuta, Villavicencio,

Evolución del área iniciada de vivienda en el país

Ibagué, Manizales, Pasto, Popayán, Neiva y Cartagena. Hoy, el censo cobija

Si se consideran los últimos 22 trimestres (2005-I / 2010-II) como periodo de

a las 15 principales ciudades del país y ofrece así un amplio panorama del

referencia, y cinco áreas urbanas y dos metropolitanas, el análisis estadístico

mercado inmobiliario colombiano.

del área iniciada de vivienda arroja estas conclusiones:

La información estadística que arroja este estudio refleja el comportamiento

• El primer trimestre del año 2007 constituye el punto más alto de producción

‘real’ del sector de la construcción –totalidad de obras formales y no formales

habitacional en términos de área iniciada, con más de 2,5 millones de m2.

que durante la muestra se encuentran en alguna fase del proceso construc-

Como contraparte, el cuarto trimestre de 2008 presenta la producción más

tivo–, un componente integral del cálculo de agregados macroeconómicos.

baja de la serie, con 1,2 millones de m2.

El análisis de la dinámica registrada por las licencias de construcción da cuenta, entonces, de las expectativas en el sector a corto y mediano plazo, con relación a los procesos formales.

• Este mismo periodo 2007-I culmina un intervalo de crecimiento sostenido durante cuatro trimestres consecutivos (desde 2006-1).

• En términos agregados anuales, los años de mayor y menor producción habitacional corresponden a 2007 y 2009, con áreas del orden de 8,8 y

De acuerdo con la metodología del Censo de Edificaciones, las obras nuevas

5,9 millones de m2, respectivamente.

–aquellas que en el momento de la medición ingresan al marco de investiga-

• A partir del tercer trimestre del año 2009 se percibe una recuperación de

ción– constituyen el termómetro para evaluar la situación del sector en área

los niveles de producción alcanzados en 2007, pues llega a registrar en el

y en evolución de precios. En esa misma dirección (el mercado inmobiliario de

periodo 2010-II un área iniciada en vivienda de 1,9 millones de m2.

Los años de mayor y menor producción habitacional corresponden a 2007 y 2009.

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Iniciación de Unidades

Evolución del área iniciada de vivienda Total nacional (5 áreas urbanas y 2 áreas metropolitanas*) Trimestres 2005-I a 2010-II 3.000.000 2.500.000

Área (m2)

2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 I

II

III IV

I

2005

II III IV 2006

I

II

III IV

2007

I

II III IV

I

II

2008

III IV

2009

I

II

2010

Áreas urbanas: Bogotá D.C., Soacha; Cali, Yumbo; Barranquilla, Soledad; Pereira, Dosquebradas; Armenia Áreas metropolitanas: Medellín, Bello, Itagüí, Envigado, Sabaneta, Estrella, Caldas, Copacabana, Girardota, Barbosa; Bucaramanga, Floridablanca, Girón, Piedecuesta.

Fuente: DANE. Censo de edificaciones

Comportamiento del área iniciada de vivienda según tipo Si se desagregan los resultados nacionales por tipo de vivienda, se encuentra que la NO VIS explica principalmente el comportamiento de la producción habitacional total.

En este sentido, el promedio histórico de participación –sobre la serie de 22 trimestres–, indica que, por cada 100 m2 de área iniciada en vivienda, 75 m2

Tabla 1. Comportamiento del área iniciada de vivienda según tipo Año

Trimestre

Iniciaciones nacional VIS

NO VIS

provienen de unidades NO VIS y 25 m2, de soluciones VIS. Se destaca que

I

22,6

77,4

en el periodo 2009-II y los trimestres corridos del año 2010, el peso relativo

II

21,8

78,2

III

25,5

74,5

IV

24,1

75,9

2005

de la producción de VIS ha ganado importancia.

Comportamiento del área iniciada de vivienda nacional según ciudad

I

28,6

74,0

II

30,6

69,4

De acuerdo con el análisis de la información desde una perspectiva geográfica,

III

26,4

73,6

las series nacionales total y por tipo de vivienda (VIS y NO VIS) se desagregan

IV

21,0

79,0

2006

para Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y otras. Con este enfoque, se observa: 2007

Área iniciada de vivienda total y por tipo (VIS y NO VIS), según participación por ciudad Consolidado trimestres 2005-I a 2010-II 100% 90%

2008

Participación %

80% 70% 60% 50%

I

23,6

76,4

II

27,7

72,3

III

22,2

77,8

IV

23,2

76,8

I

23,1

76,9

II

20,9

79,1

III

16,6

83,4

IV

26,5

73,5

I

28,0

72,0

40% 30%

2009

20% 10% 0% Total

VIS Bogotá

Medellín

Cali

No VIS Barranquilla

Fuente: DANE. Censo de edificaciones

EDICIÓN 157 DICIEMBRE 2010 - FEBRERO 2011

Otras

2010

II

40,0

60,0

III

25,7

74,3

IV

26,4

73,6

I

31,8

68,2

II

32,8

67,2

Fuente: DANE. Censo de Edificaciones

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Análisis Económico

Tabla 2. Promedio variaciones trimestrales área iniciada de vivienda (2005-I a 2010-II) Área iniciada (m2)

Ciudad

2,9 m

2

Total

VIS

No VIS

Bogotá

3,9

14,2

3,4

Medellín

12,6

14,6

17,8

Cali

7,9

46,7

9,8

Barranquilla

11,3

10,8

19,6

Nacional

3,3

6,6

2,9

En este sentido, los resultados indican que Cali y Barranquilla presentan, respectivamente, un comportamiento de la producción de vivienda caracterizado

se inician de NO VIS por cada m iniciado de vivienda de interés social (VIS).

2

• Históricamente, Bogotá ha representado la mitad de la producción nacional de vivienda. La participación de la capital en el total resulta aún más significativa en el tipo VIS, con un aporte histórico consolidado cercano al 55%.

por variaciones fuertes (mayor volatilidad) en VIS y NO VIS.

Comparación del área iniciada de vivienda VIS y NO VIS • En el país, por cada m2 iniciado de VIS se inician 2,9 m2 de NO VIS. • La brecha entre el volumen de producción de vivienda VIS y NO VIS resulta más profunda en el caso de Medellín y menos significativa en el de Bogotá.

• A Bogotá le siguen en participación en el total nacional: Medellín (17,6%), Área iniciada de VIS ( — ) vs. NO VIS ( ) Consolidado para el periodo 2005-I a 2010-II

Cali (10,8%) y Barranquilla (4,7%). Las otras ciudades que forman parte de la muestra representan el 12,3%.

4,0

Participación promedio del área iniciada de vivienda según tipo (VIS y NO VIS) por ciudad Consolidado trimestres 2005-I a 2010-II

3,0 Área (m2)

100%

80% Participación %

60%

3,5

2,9

2,9

2,5

2,5

2,0 1,5 1,0

40%

3,6

3,5

1

1

1

1

1

0,5 0,0

20%

Nacional 0% Nacional

Bogotá

Medellín

Iniciaciones VIS

Cali

Barranquilla

Iniciaciones NO VIS

Fuente: DANE. Censo de edificaciones

• El promedio histórico señala que, en todo el país, la cuarta parte de la producción habitacional corresponde a VIS. • Desde el punto de vista regional o de ciudades, Bogotá y Medellín registran

Bogotá

Medellín

Cali

Barranquilla

Fuente: DANE. Censo de edificaciones

De acuerdo con el análisis, en Bogotá se destaca el comportamiento de la producción habitacional que, apoyado en diversos factores (política pública nacional y distrital, entre otros), ha logrado volúmenes importantes de generación de soluciones de vivienda para los segmentos de población de menores ingresos (VIS), respecto de la producción dirigida a segmentos de precio no subsidiables.

la mayor y menor producción de VIS, respectivamente Jorge Enrique Torres Ramírez, director ejecutivo del CENAC

Mediante el cálculo del promedio de las variaciones trimestrales resultantes

Elizabeth Pérez Pérez, coordinadora de proyectos del CENAC

para el periodo de análisis (2005-I a 2010-II), es posible comparar el nivel

El Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC) es una corporación dirigida al desarrollo de investigaciones estadísticas, socioeconómicas, físicas y técnicas, en su área de interés (problemática urbana y asentamientos humanos).

de volatilidad del área iniciada en vivienda entre ciudades.

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www.cenac.org.co

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