Varianti ante 1977 e sanzioni: QUANTIFICAZIONE DEL VALORE
VENALE
La sanatoria delle varianti ante 1977 ai sensi dell’art. 34ter de. D.P.R. 380/2001 passa dalla SCIA e da un’oblazione parametrata all’aumento del valore venale: ma il massimo edittale richiede criteri e motivazione.
L’art. 34-ter del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024 (conv. L. 105/2024), disciplina un’ipotesi speciale di regolarizzazione delle varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo edilizio, quando il titolo sia stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della L. 10/1977. La ratio è evidente: prima della legge Bucalossi non esisteva una disciplina compiuta delle varianti in corso d’opera, sicché molte difformità esecutive storiche sono rimaste prive di un chiaro inquadramento amministrativo. Il MIT ha ricondotto l’art. 34-ter tra le nuove procedure di regolarizzazione delle difformità edi-
lizie parziali, precisando che le norme del Salva casa sono auto-applicative, ferma la possibilità delle Regioni di adottare norme di dettaglio coerenti con la ratio statale.
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L’ambito applicativo riguarda difformità che siano, al tempo stesso, parziali e non riconducibili alle tolleranze di cui all’art. 34-bis. È quindi necessario che vi sia un titolo edilizio originario, che la variante sia riferibile all’esecuzione di quel titolo e che non si tratti di totale difformità o di intervento autonomo privo di titolo. La casistica può riguardare, ad esempio, una diversa distribuzione interna, la diversa collocazione di aperture, l’annessione di locali accessori o pertinenziali, oppure la trasformazione di seminterrati, cantine o pertinenze in spazi stabilmente funzionali all’unità immobiliare principale. In tali casi, l’assenza di aumento della sagoma o del volume dell’edificio non è di per sé decisiva: ciò che rileva, al fine di quantificare la sanzione, è se la difformità abbia generato un incremento del valore venale dell’immobile
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REGOLARIZZAZIONE E QUANTIFICAZIONE DELLE SANZIONI
Sul piano nazionale, la regolarizzazione avviene mediante SCIA e pagamento di un’oblazione determinata ai sensi dell’art. 36-bism del D.P.R. 380/2001, comma 5, lett. b). La sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in misura determinata dal responsabile del procedimento e comunque compresa tra 1.032 e 10.328 euro.
La quantificazione non è dunque rimessa al privato. Il privato potrà certamente produrre una stima a supporto della pratica o delle proprie osservazioni, ma la determinazione rilevante è amministrativa. Secondo il MIT, il Comune può seguire le prassi già formatesi sul previgente art.
37 del D.P.R. 380/2001, richiedendo all’Agenzia delle entrate la quantificazione dell’incremento del valore venale e determinando poi la sanzione secondo criteri di proporzionalità rispetto alla variazione percentuale stimata.
Ne discende una conseguenza pratica rilevante: l’applicazione del massimo edittale non può essere automatica. Se l’intervento ha determinato un incremento di valore, occorre stimarlo e motivare perché da tale incremento discenda l’importo richiesto. Viceversa, quando il Comune ritenga che non vi sia stato aumento del valore venale, il MIT ammette l’applicazione del minimo senza necessità di coinvolgere l’Agenzia delle entrate. Sul piano economico, il privato potrà certamente allegare una stima tecnica dell’eventuale incremento di valore, pur sapendo che la quantificazione resta in capo all’amministrazione. In caso di sanzione elevata o massima, potrà inoltrechiedere l’esplicitazione dei criteri di calcolo e, ove non già acquisita, la valutazione dell’Agenzia delle entrate o dell’ufficio competente indicato dalla disciplina regionale.
DISCIPLINE REGIONALI
Le discipline regionali seguono percorsi simili ma non identici. Ad esempio la Toscana, con la L.R. Toscana 51/2025, ha sostituito l’art. 206-bis L.R. 65/2014, dedicato proprio alla regolarizzazione degli interventi in parziale difformità da titoli anteriori al 30/01/1977. La disposizione si pone come declinazione regionale del Salva casa, ma utilizza una formula peculiare: il valore venale è valutato dall’ufficio tecnico comunale, con possibilità di avvalersi, ove necessario, dei competenti uffici statali.
L’Emilia-Romagna ha introdotto l’art. 17-bis L.R. Emilia Romagna 23/2004, prevedendo che non si proceda alla demolizione delle opere eseguite in parziale difformità durante lavori attuativi di titoli ante L. 10/1977, regolarizzabili con SCIA e pagamento delle oblazioni previste dalla legge regionale. Successivamente, la L.R. 11/2025 Emilia Romagna ha adeguato il citato art. 17, sostituendo il riferimento all’aumento di valore con quello al doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile, in linea con il parametro nazionale.
La Sardegna, con la L.R. Sardegna 18/2025, ha scelto una tecnica di rinvio: per le opere eseguite in parziale difformità si applicano gli artt. 34 e 34-ter del D.P.R. 380/2001, e per l’accertamento di conformità nelle parziali difformità e variazioni essenziali si applica l’art. 36-bis.