Piano Casa 2026: ERP, EDILIZIA INTEGRATA E SEMPLIFICAZIONI
Il D.L. 66/2026 avvia il nuovo Piano Casa: recupero ERP e sociale, riscatto alloggi, fondo morosità, semplificazioni procedurali e programmi di edilizia integrata.
Il D.L. 7 maggio 2026, n. 66, pubblicato nella G.U. 07/05/2026, n. 104, è in vigore dall’08/05/2026 e contiene le disposizioni urgenti per il c.d. Piano Casa. Il testo va letto come quadro non definitivo: il Parlamento potrà modificarlo in conversione e, in mancanza di conversione entro sessanta giorni dalla pubblicazione, il decreto perderà efficacia sin dall’inizio. Il provvedimento non è un “piano casa” generalizzato per l’edilizia privata. Le misure riguardano edilizia residenziale pubblica (ERP), edilizia sociale, recupero del patrimonio pubblico inutilizzato, alloggi a canone o prezzo calmierato e programmi di edilizia integrata. Il
tema centrale è pertanto sugli immobili da recuperare, nonché su procedure, convenzioni, vincoli e requisiti dei beneficiari.
PROGRAMMA STRAORDINARIO PER ERP ED EDILIZIA SOCIALE
L’art. 2 del D.L. 66/2026 istituisce un programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio ERP e sociale. La misura mira a rimettere in circolo gli alloggi ERP non assegnabili per carenze manutentive e a recuperare immobili da destinare all’edilizia sociale. Il MIT eroga contributi ai soggetti attuatori, ossia enti territoriali o enti da questi costituiti o partecipati, compresi gli ex IACP. La gestione passa da Invitalia S.p.A., che selezionerà le proposte tramite avvisi pubblici. Gli avvisi riguarderanno manutenzione straordinaria degli alloggi ERP e recupero di immobili per edilizia sociale, anche con partenariato pubblico-privato e attuazione per fasi o lotti funzionali.
Per la componente sociale contano riduzione del canone calmierato, recupero di immobili pubblici non redditizi e non in uso, inserimento in programmi di rigenerazione urbana o contrasto al degrado. La dotazione principale è di 970 milioni di euro per il periodo 2026-2030. L’art. 3 del D.L. 66/2026 prevede un Commissario straordinario, nominato con D.P.C.M. e in carica fino al 31/12/2027. Entro trenta giorni dalla nomina, il Commissario avvia la ricognizione degli immobili pubblici, o di società a partecipazione pubblica non quotate, non redditizi e non in uso, da destinare a edilizia sociale. Sono previsti schemi-tipo di convenzione, con diritti di superficie o altri diritti reali di godimento di durata non inferiore a venticinque anni.
MOROSITÀ, RISCATTO E STRUMENTI FINANZIARI
L’art. 4 del D.L. 66/2026 istituisce un Fondo di garanzia per la morosità incolpevole nei contratti ERP, con 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027. Criteri, condizioni di accesso, erogazione e surrogazione sono rinviati a un decreto MIT-MEF da adottare entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del D.L. 66/2026.
L’art. 5 del D.L. 66/2026 disciplina il riscatto degli alloggi ERP esistenti: entro sessanta giorni dovranno essere approvate le procedure di alienazione, con diritto di opzione per l’assegnatario non moroso e non proprietario di altra abitazione. L’art. 6 consente progetti di locazione di lunga durata con riscatto progressivo; l’art. 7 istituisce il Fondo housing coesione presso INVIMIT SGR
S.p.A., con sottoscrizione iniziale per 100 milioni di euro nel 2026.
LE SEMPLIFICAZIONI DELL’ART. 8 - L’art. 8 del D.L. 66/2026 è la norma più rilevante sul piano procedurale. Per ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione del capo II, si richiama l’art. 10 del D.L. 76/2020, comma 7-ter (conv. L. 11 settembre 2020, n. 120): SCIA, possibile incremento fino al 20% di volumetria o superficie lorda esistente e salvezza delle tutele paesaggistiche e culturali Più in particolare, si ricorda che Il comma 7-ter, art. 10 del D.L. 76/2020, dispone che - fermo restando quanto previsto dall’art. 7 del D.P.R. 380/2001 (che esclude l’applicabilità del Testo unico dell’edilizia ad una serie di opere e interventi delle amministrazioni pubbliche) - le opere edilizie finalizzate a realizzare o qualificare edifici esistenti da destinare ad infrastrutture sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti, strutture e residenze sanitarie o assistenziali, ostelli, strutture sportive di quartiere ed edilizia residenziale sociale comunque denominata, realizzate da pubbliche amministrazioni, da società controllate o partecipate o enti pubblici ovvero da “investitori istituzionali”:
• sono sempre consentite con SCIA, purché realizzate, sotto controllo pubblico, mediante interventi di ristrutturazione urbanistica, edilizia ovvero demolizione e ricostruzione;
• possono prevedere un incremento fino a un massimo del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente
La disposizione in esame prevede, inoltre:
• l’intrasferibilità dei diritti edificatori ivi disciplinati su aree diverse da quella di intervento;
• che i predetti interventi sono sempre consentiti sugli edifici che rientrano nelle categorie funzionali di cui all’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, comma 1, lettere a), a-bis), b) e c).
Il soggetto attuatore convoca una conferenza di servizi semplificata ai sensi dell’art. 14-bis, L. 7 agosto 1990, n. 241 (vedi @@AR1289@@). La conferenza si chiude in 30 giorni, elevati a quaranta in presenza di amministrazioni preposte a interessi sensibili. Silenzio, assenza o dissenso non motivato equivalgono ad assenso; la determinazione conclusiva, entro i 5 giorni successivi, approva il progetto e abilita tutte le opere e attività previste.
Per i mutamenti di destinazione d’uso funzionali al Piano Casa si applica l’art. 23-ter, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (vedi @@NW4116@@), per le singole unità immobiliari, salve le condizioni comunali e le discipline più incentivanti. È previsto un vincolo trentennale di destinazione d’uso. L’approvazione di interventi ERP o sociali inseriti in programmi di contrasto al degrado o rigenerazione urbana comporta dichiarazione di pubblica utilità.
EDILIZIA INTEGRATA
Gli artt. 9 e 10 del D.L. 66/2026 disciplinano i programmi infrastrutturali di edilizia integrata, rivolti a soggetti che non accedono all’ERP ma per i quali il mercato libero resta non sostenibile, nonché a studenti fuori sede e lavoratori del settore privato, inclusi stagionali. I programmi integrano edilizia convenzionata ed edilizia libera, ma almeno il 70% dell’investimento deve riguardare la componente convenzionata.
Prezzi e canoni calmierati sono definiti in convenzione con il comune e devono garantire una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato. La destinazione convenzionata dura almeno trent’anni, con controlli sui requisiti, nullità dei contratti privi dei presupposti, limiti alla rivendita e divieto di utilizzi incompatibili. Per grandi programmi con investimento estero diretto almeno pari a un miliardo di euro è prevista la possibile dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale.
