Investir aux Îles Canaries

Monographie résidentielle

INVESTIR AUX ÎLES CANARIES 2022

INVESTIR AUX ÎLES CANARIES

LE COURRIER D'ESPAGNE

Gran Canaria GRAN CANARIA I Les municipalités comprises Telde, Ingenio, Agüimes, Santa Lucía de Tirajana, Arucas, Las Palmas de Gran Canaria.

Situation générale Les marchés de vacances sont dans une situation stationnaire en attendant de retrouver le dynamisme amorcé en 2017. Il domine l'extérieur et il fût largement paralysé en 2020. De plus, il y a un plus grand intérêt pour les espaces ouverts, les terrasses et les jardins ou balcons.

Prix Les prix sont stabilisés dans l'offre primaire et secondaire. Les marchés de la première et de la deuxième résidence maintiennent des tendances différentes. La résidence habituelle est absorbée à un rythme suffisant, tandis que le maintien du niveau des prix réduit la demande de vacances, principalement étrangère. Le marché locatif de vacances est inexistant sur le territoire.

GRAN CANARIA II Les municipalités comprises Agaete, Gáldar, Santa María de Guía de Gran Canaria, Moya Situation générale Les marchés affichent des améliorations par rapport au dernier trimestre 2020 après le blocus et les restrictions, bien que très loin des niveaux connus à partir de 2016. La demande de maisons individuelles avec jardin et de maisons multifamiliales avec terrasse est en croissance.

Prix Les prix des constructions neuves se stabilisent et ceux des logements anciens progressent légèrement après des baisses comprises entre 5% et 15% en 2020. Les marchés de la première et de la deuxième résidence maintiennent des dynamiques différentes, les prix des logements habituels ont modérément baissé. Des loyers en nette hausse ces 12 derniers mois, des prix entre 10% et 20% plus élevés.

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GRAN CANARIA III Les municipalités comprises San Bartolomé de Tirajana, Mogán, Aldea de San Nicolás Situation générale Le marché a enregistré une paralysie importante depuis 2020 qui a interrompu le cycle de croissance amorcé en 2016, tiré par la demande étrangère.

Prix Des baisses ont été enregistrées sur les segments du neuf et de l'ancien après des baisses comprises entre 5 % et 15 % en 2020. Les marchés de la première et de la deuxième résidence maintiennent une dynamique similaire. Loyers en baisse au cours des 12 derniers mois, prix entre 5% et 10% inférieurs.

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Tenerife TENERIFE NORTE Les municipalités comprises Santa Cruz de Tenerife, EL Rosario, Buenavista del Norte, Los Silos, Garachico, Icod de los Vinos, la Guancha, San Juan de la Rambla, Los Realejos, Puerto de la Cruz, La Orotava, Santa Úrsula, La Victoria de Acentejo, La Matanza de Acentejo, El Sauzal, Tacoronte y San Cristóbal de La Laguna.

Situation générale Marchés de vacances notamment paralysés, avec de très légers signes de revitalisation pour le moment.

Les acheteurs étrangers attendent des ajustements pour prendre des décisions d'achat.

Prix Les prix se sont stabilisés dans le neuf et en légère baisse dans l'occasion après des baisses de moins de 5% en 2020. Les marchés de la première et de la deuxième résidence se comportent de manière inégale ; la première résidence est maintenue, l'agglomération maintient les prix, voire augmente ; celui de résidence secondaire, en légère baisse. Loyers en baisse au cours des 12 derniers mois, entre 5% et 10%.

TENERIFE SUR Les municipalités comprises Candelaria, Arafo, Güímar, Fasnia, Arico, Granadilla de Abona, San Miguel de Abona, Arona, Adeje, Guía de Isora y Santiago del Teide.

Situation générale Les marchés locaux affichent des progrès contenus au dernier trimestre 2020 après le confinement et les contraintes. Pour le moment, ils restent à l'écart de l'activité croissante enregistrée à partir de 2016 et très affectée par la difficulté d'accès de l'acheteur étranger non-résident sur l'île.

Prix Les prix se sont stabilisés dans le neuf et l'occasion après des baisses contenues en 2020. Les marchés de la première et de la deuxième résidence diffèrent dans leur comportement. La résidence habituelle maintient les prix au centre des communes, tandis que la maison de vacances subit l'impact des restrictions d'activité. Baisse des loyers au cours des 12 derniers mois, entre 5% et 10%.

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Fuerteventura Les municipalités comprises La Oliva, Puerto del Rosario, Antigua, Tuineje, Pájara, Betancuria.

Situation générale L'activité a été redynamisée dès février 2021 après la paralysie de 2020 avec une demande internationale pratiquement bloquée. L'écart par rapport aux niveaux connus depuis 2016 diminue très lentement.

Prix Les prix des logements neufs affichent une stabilité, tandis que les prix des logements anciens maintiennent les baisses après des baisses de moins de 5% en 2020. Les marchés de la première et de la deuxième résidence présentent un fonctionnement unifié. Baisse des prix de location au cours des 12 derniers mois, entre 5% et 10%.

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Lanzarote Les municipalités comprises Haría, Teguise, Arrecife, San Bartolomé, Tías, Yaiza, Tinajo.

Situation générale Les marchés des vacances ont connu un ralentissement en 2020 avec une stagnation de la demande.

L'acquéreur opte pour de petits appartements ou villas dans un cadre côtier. Le profil des acheteurs n'a pratiquement pas changé et les étrangers parient toujours sur l'île, quoique modérément pour le moment.

Prix Les prix des logements neufs sont stables, les prix de l'occasion baissent après des baisses de moins de 5 % en 2020. L'évolution des prix est très similaire dans les principaux centres où se concentre l'offre la plus importante de logements de vacances. Les marchés de la première et de la deuxième résidence affichent un comportement similaire. Des prix de location inégalement en baisse au cours des 12 derniers mois, entre 15% et 20%. Des prix de location inégalement en baisse au cours des 12 derniers mois, entre 15% et 20%.

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La Gomera Les municipalités comprises San Sebastián de la Gomera, Alajeró, Vallehermoso, Valle Gran Rey, Agulo, Hermigua.

Situation générale Le marché a montré une activité significativement paralysée depuis 2020, avec une détérioration progressive en raison de l'incertitude du moment et des limitations des déplacements.

Prix Construction neuve en baisse, seconde main stabilisée après des baisses de moins de 5% en 2020 sur pratiquement tous les marchés. Les marchés de la première et de la deuxième résidence enregistrent la même opération. Prix ​des loyers en hausse ces 12 derniers mois, de l'ordre de 10 %, en raison d'une baisse de l'offre.

La Palma Les municipalités comprises Fuencaliente de la Palma, Llanos de Aridane, Los, Tazacorte, Tijarafe, Puntagorda, Garafía, Barlovento, San Andrés y Sauces, Puntallana, Santa Cruz de la Palma, Breña Alta, Breña Baja, Villa de Mazo Situation générale Il y a eu une légère réactivation après l'isolement de 2020, en attendant de reprendre le cycle de croissance amorcé en 2018. Un afflux et un taux d'occupation plus faibles ont entraîné une baisse des prix pour récupérer les ventes.

Prix Ceux de l'ancien en baisse, ceux du neuf se sont stabilisés après des baisses de moins de 5 % en 2020. Les marchés de la première et de la deuxième résidence ont reproduit un comportement uniforme. Des prix de location avec des baisses comprises entre 5% et 20% au cours des 12 derniers mois, selon les marchés.

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El Hierro Les municipalités comprises Valverde, El Pinar de El Hierro, Frontera Situation générale Le marché a enregistré une activité similaire étant donné que le dynamisme des périodes précédentes était faible. Il a été maintenu sans montrer de changements significatifs.

Prix Les prix se stabilisent aussi bien dans les logements neufs que dans les logements d'occasion sans enregistrement d'ajustements. Les marchés de la première et de la deuxième résidence maintiennent une dynamique similaire.

Le prix du logement aux Îles Canaries L'indice Tinsa IMIE Mercados Locales montre une augmentation interannuelle de 2,1% du prix du logement aux îles Canaries. Les données des expertises réalisées par Tinsa au cours du trimestre placent le prix moyen dans la région à 1 439 euros/m². Les données représentent une baisse cumulée de 24,6% par rapport au maximum historique atteint dans la région, qui était au deuxième trimestre de 2008.

L'évolution au cours de l'année 2022 est positive. Le prix moyen aux îles Canaries au premier trimestre 2022 est supérieur de 1 % à celui de la clôture de l'année précédente. En 2021, l'évolution cumulée pour ces mêmes dates reflète une hausse de 0,9% dans la région.

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Le cabinet francophone et francophile Delaguía & Luzón, très bien implanté dans la région de Valence, nous fait part d’informations pertinentes réactualisées concernant l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.

1. La situation du bien En Espagne, l’acheteur est responsable de la situation du bien. En cas de problème postérieur, la responsabilité du notaire ne pourra pas être mise en cause.

A la différence avec le notaire français, Suisse ou Belge, le notaire espagnol n’est, en aucun cas, tenu, préalablement à l’acte de vente, de vérifier la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien immobilier.

Il est donc préférable d’effectuer plusieurs contrôles ; * La clause limitative de responsabilité : L’acquéreur doit connaitre la situation de son futur bien pendant l’achat. Une clause standard de l’acte d’achat stipule que l’acheteur est réputé pour connaitre la situation juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause limite considérablement une éventuelle action responsabilité pour faute dolosive du vendeur.

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* La destination du bien immobilier « Cédula de habitabilidad » : Le propriétaire doit impérativement remettre préalablement à la formation du contrat de vente la « Cédula de habitabilidad » qui doit indiquer la destination du bien (usage d’habitation ou non).

A défaut, le bien immobilier ne peut pas être à usage d’habitation ou est irrégulier (construction sans permis de construire).

ATTENTION : ce document a une validité de 15 ans, il doit être actualisé. En ce sens, l’acquéreur doit être vigilant sur le délai de péremption de la « Cedula de habitabilidad » * La description du bien immobilier « nota simple informativa » : Il est important de solliciter, toujours préalablement à la formation du contrat de vente, la « nota simple informativa » la plus récente auprès du propriétaire ou de l’agence. A défaut, celle-ci est également accessible sur le registre de la propriété.

La « nota simple informative » donne la description du bien immobilier, c’est-à-dire, si le vendeur est réellement le propriétaire du bien, si la propriété est divisée ou non (pleine propriété ou nue propriétaire / usufruit), comment le bien a été acquis, et s’il y a ou non des dettes inscrites sur ce bien.

Si le bien immobilier est grevé d’une ou plusieurs sûretés réelles, il faudra purger le bien, c’est-à-dire obtenir le consentement d’autres personnes afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété. * Le « certificado energetico » : Pour acquérir ou louer un bien immobilier, il est nécessaire depuis juin 2013 d’établir un certificat énergétique visant à informer sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du bien. Ce certificat est à la charge du vendeur et doit être inclus dans l’acte de vente. * Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures : Il est aussi nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie des derniers reçus de paiement des différentes charges : paiement de l’IBI (taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau, etc… * Documents de la copropriété : En cas de copropriété, il est indispensable de fournir les statuts de la copropriété, particulièrement si on destine le bien à des fins touristique (les statuts peuvent l’interdire). Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée.

Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

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Un procès verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires et les comptes annexés. Ces documents permettent de vérifier : – S’il l’acquéreur devra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière Assemblée Générale ; – Le montant des charges de copropriété ; – La preuve que la propriété est libre de toute charge.

De nombreuses grandes villes ont mis en place des interdictions totales ou partielles et/ou des contraintes d’exploitation : Barcelone (mars 2017) / San Ebastian (mars 2018) / Valencia (juin 2018) / Palma de Majorque (juillet 2018) / Alicante (août 2018) / Madrid (mars 2019). * L’acte de vente précédent : Il peut être utile de demander l’acte de vente précédent afin de vérifier si le bien a été modifié ou non. En cas de travaux il faut vérifier les déclarations. * Le « certificado de aptitud » : Uniquement, pour les immeubles de plus de 50 ans (45 en Catalogne) une inspection technique (ITE) est obligatoire. Le vendeur doit fournir le certificat d’aptitude de l’immeuble. * L’Etat physique du bien : en cas de doute sur l’état du bien, il est important de solliciter l’expertise d’un architecte afin de s’assurer que le bien ne contient pas de vices cachés. * Son environnement : se renseigner auprès des services techniques municipaux la réalisation de travaux publics qui pourraient nuire à l’immeuble et à son environnement. * Okupas (squatteurs) : vérifier si la présence de squatteurs dans l’immeuble notamment à Barcelone où la municipalité est bienveillante avec eux. * Vérifier la santé financière du promoteur : si acquisition sur plan, il peut être important de vérifier la situation financière du promoteur immobilier.

2. Le contrat de réservation du bien Le « contrato de reserva » est toujours assorti du paiement d’un acompte qui vient garantir que le bien immobilier est retiré du marché et est réservé pour un prix déterminé pendant une courte période.

Il vaut mieux payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces ; ainsi il y a une trace du paiement.

Cette étape n’est pas obligatoire.

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3. Le compromis de vente Il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente : un contrat privé entre l’acquéreur et le vendeur selon lequel le vendeur confirme son intention de vendre et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.

Le compromis de vente peut être assorti de conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc…).

Une fois, le compromis signé, l’acquéreur verse un acompte au vendeur (10% du prix de vente). Ainsi, de deux choses l’une, d’une part si le vendeur décide finalement de pas vendre son bien, il devra payer le double de l’acompte au vendeur (ici 20% du prix de vente). D’autre part, si l’acheteur décide de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu sauf clauses contraires.

4. La tasacion En cas d’hypothèque auprès d’une banque espagnole, il est obligatoire de faire réaliser une tasacion, c’està-dire une estimation du bien immobilier par un expert.

Cette estimation est très importante car les banques s’en serviront comme la base du contrat de prêt.

Autrement-dit, plus l’estimation (tasacion) est élevée plus le prêt sera élevé.

Par ailleurs, même en l’absence d’hypothèque, la tasacion peut être une option pour vérifier que le prix proposé par le vendeur est conforme à la réalité.

5. L’obtention du NIE Conformément à la législation espagnole, tout acquéreur étranger (même s’il s’agit d’un citoyen européen) doit préalablement obtenir un NIE (númeo de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

La demande de NIE s’effectue dans un Commissariat, le délai d’obtention est de 3 à 4 semaines.

6. Souscrire un compte courant en Espagne Aucune obligation en ce sens pour l’acquéreur, toutefois, le paiement du bien mais aussi des impôts et frais liés à l’achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne.

Cela permet à l’acquéreur d’éviter les frais liés à la transaction lors du paiement des factures ordinaire.

REMARQUE : depuis 2014, uniquement pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles sans frais.

ATTENTION : si l’acquéreur souscrit à une hypothèque en Espagne, la souscription à un compte courant en Espagne devient obligatoire.

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7. Si l’acquéreur réside à l’étranger Il est impératif de retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt pour les non résidents.

Cette somme sera versée à l’administration fiscale espagnole. Il faut donc payer chez les notaires seulement le solde de 97% du prix de vente.

A défaut, en cas de paiement intégral, l’administration fiscale pourra se retourner contre l’acquéreur.

Félix de la Guia Muñoz Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes felix.delaguia@delaguialuzon.com delaguialuzon.com

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En France, la Société Civile Immobilière (SCI) est l’un des principaux outils pour la constitution d’un patrimoine immobilier. Nombreux d’entre vous se demandent si l’acquisition d’un bien immobilier, par le biais d’une SCI, est aussi avantageuse sur le territoire espagnol.

LA SCI EN FRANCE Une SCI est une structure juridique française dont l’objet est un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société est constituée a minima de deux personnes, où chacune a la qualité d’associé, et dans le but d’acquérir, de détenir, et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI obéit à un principe de répartition entre tous les associés, à hauteur des parts sociales, des dettes et des bénéfices engendrés par le bien détenu par celle-ci.

En France, la SCI présente un triple intérêt : D’une part, en matière de gestion patrimoniale, car la gestion du bien immobilier sera soumise à des règles de pouvoir strictes. Il faudra notamment l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales pour pouvoir céder le bien. Ainsi, en cas de désaccord ou, en cas de conflit entre les associés, la société civile immobilière permet donc de protéger le patrimoine.

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D’autre part, en matière de transmission patrimoniale dans la mesure où la constitution d’une SCI, et plus spécifiquement d’une SCI familiale, présente des avantages sur les plans suivants : exonération ou réduction des impôts dus en cas de transmission d’un bien aux héritiers ; possibilité de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien immobilier aux parents, et la propriété aux enfants ; suppression des risques générés par une situation d’indivision successorale entre les membres d’une même famille.

Enfin, fiscalement, la SCI peut vous faire bénéficier de certains avantages fiscaux du fait qu’elle peut aussi bien être soumise à l’impôt sur le revenu qu’à l’impôt sur les sociétés. En principe, les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI. Toutefois, si les biens de votre société civile immobilière sont destinés à un usage locatif, celle-ci sera considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

LA SCI EN ESPAGNE En Espagne, l’équivalent de la société civile immobilière n’existe pas. À l’instar de ce type de société, il existe des entités patrimoniales qui, contrairement aux SCI françaises, ne sont pas des sociétés, elles ne disposent pas d’une personnalité morale propre. Il s’agit en réalité d’un montage fiscal qui dans certaines circonstances bénéficiera d’un régime fiscal spécial.

Il existe également des sociétés de gestion de patrimoine qui peuvent être intéressantes pour l’acquisition d’une résidence secondaire en Espagne car elle bénéficie d’une exonération de TVA sur l’achat. Toutefois, la constitution d’une telle société est soumise à deux conditions cumulatives : d’une part, que la société possède plus de la moitié de ses actifs sous forme de bien, de droits ou de titre ; et, d’autre part, que le ou les biens immeubles, objet de la société, ne soient pas affectés à une activité économique (location ou promotion immobilière).

Enfin, si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immeubles destinés à un usage locatif, il peut être préférable de recourir à ce montage financier car au lieu de payer l’impôt sur le revenu (calculé proportionnellement) vous payerez l’impôt sur les sociétés à un taux fixe de 25 % sur les revenus que vous percevez de vos locations.

EST-IL POSSIBLE D’ACHETER UN BIEN EN ESPAGNE AVEC UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FRANÇAISE ?

Une SCI, légalement constituée en France, peut acquérir des biens immobiliers à l’étranger et particulièrement en Espagne. S’agissant d’immeubles situés en Espagne , avant l’acquisition, plusieurs documents seront à présenter à l’administration espagnole (acte constitutif de la SCI, statuts, etc…) et plusieurs formalités seront nécessaires (obtention du NIE et du CIF, ouverture d’un compte bancaire en Espagne, etc…).

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QUEL EST L’INTÉRÊT D’ACQUÉRIR UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE PAR LE BIAIS D’UNE SCI FRANÇAISE ?

Contrairement à ce que l’on peut penser, l’acquisition d’un bien immeuble en Espagne via une SCI n’est pas forcément avantageuse.

Ici, deux situations peuvent se poser : Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent plus de la moitié des actifs de votre SCI et celle sera imposé en Espagne.

Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent moins de la moitié des actifs de votre SCI et continuera à être imposé en France.

Le seul avantage d’être imposé en Espagne est de bénéficier de l’impôt sur les sociétés qui est plafonné à 25 % contrairement à l’impôt sur le revenu qui reste proportionnel. Le cas échéant, les immeubles de votre SCI devront être destinés à un usage locatif.

Dès lors, le choix d’acquérir un bien immobilier en Espagne par le biais d’une SCI doit être intimement lié à vos aspirations.

Si votre SCI a vocation à être imposé en Espagne, fiscalement, il ne sera pas intéressant de passer par cette structure juridique sauf si vous destinez votre patrimoine à un usage locatif.

En revanche, si votre société a vocation à être imposé en France, l’acquisition sera particulièrement intéressante dans la mesure où vous pourrez bénéficier du régime fiscal français avantageux en la matière.

En tout état de cause, qu’elle soit imposée en Espagne ou en France, une SCI vous permettra d’anticiper votre succession et de réduire le coût fiscal qui s’y rattache. Les biens d’une SCI n’appartiennent pas à l’indivision successorale et son, à ce titre, plus facilement transmissible.

Félix de la Guia Muñoz Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes felix.delaguia@delaguialuzon.com delaguialuzon.com

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Créé en 2004, le Courrier d'Espagne est un groupe de services permettant aux investisseurs de décortiquer certaines données du marché mais aussi de suivre l'actualité. Après le succès de notre Guide de l'achat immobilier en Espagne, nous avons décidé de sortir un dérivé par région.

Le journalisme de données est l'avenir de la presse spécialisée. Nos données sont récentes, utiles et uniques en langue française. Bien qu'en PDF, cette monographie sera réactualisée tout au long de l'année en fonction de l'évolution du marché.

Le Courrier d'Espagne est surtout une plateforme neutre, apolitique, totalement indépendante car ne reçoit aucune subvention de l'Etat. Elle se finance uniquement via ses annonceurs et partenaires que nous remercions.

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