GERENCIA DE EDIFICIOS 11-1

OPERACIÓN DE EDIFICIOS E INSTALACIONES MODERNAS

Vol. 11 Nº1, 2015 www.gerenciadeedificios.com

llega a Panamá en junio PUBLICACIÓN OFICIAL

ISSN 2011 - 24 59

GERENCIA DE

EDIFICIOS

Carta de la Editora

Publicación bimestral propiedad de Latin Press, Inc.

Año 11 / Nº 1 / 2015 DIRECCIÓN GENERAL

Max Jaramillo / Manuela Jaramillo

Mirada al futuro

EDITORA

Alejandra García agarcia@gerenciadeedificios.com SUBEDITOR

Santiago Jaramillo Hincapié sjaramillo@gerenciadeedificios.com GERENTE DE PROYECTO

Verónica Estrada vestrada@gerenciadeedificios.com GERENTES DE CUENTA

La industria de la gestión y operación de instalaciones está en constante evolución, la llegada de nuevas tecnologías, así como la profesionalización de las personas vinculadas a esta labor impulsan un mejoramiento continuo de los procesos necesarios para un óptimo desempeño de las edificaciones.

COLOMBIA

Fabio Giraldo fgiraldo@gerenciadeedificios.com Víctor Alarcón valarcon@gerenciadeedificios.com w ESTADOS UNIDOS

Adriana Ramírez aramirez@gerenciadeedificios.com MÉXICO

Sandra Camacho scamacho@gerenciadeedificios.com Verónica Marín vmarin@gerenciadeedificios.com JEFE DE CIRCULACIÓN

Albeiro Cortés López acortes@gerenciadeedificios.com JEFE DE DISEÑO Y PRODUCCIÓN

Fabio David Franco ffranco@gerenciadeedificios.com

En ese sentido, conocer las tendencias, oportunidades y dificultades que podrían presentarse en el futuro para las empresas de servicios y Facility Management son una herramienta que nos permite estar preparados para enfrentar dichas realidades.

Por eso me parece importante resaltar algunas conclusiones publicadas en el estudio “Visión 2020”, elaborado por la empresa de servicios ISS, en la que se pueden encontrar algunas predicciones realizadas por expertos de la industria para los próximos quince años.

Según el estudio, los dos aspectos que marcarán el futuro del sector son las nuevas tecnologías y la sustentabilidad. En el caso de las nuevas tecnologías, la convergencia de la nanotecnología, biotecnología y las tecnologías de información y comunicación son los temas que más impacto tendrán a futuro.

DIAGRAMACIÓN

Lucy Bustamante C. lbustamante@gerenciadeedificios.com PORTADA GERENCIA DE EDIFICIOS

Latin Press, Inc. TELÉFONO OFICINAS

Latin Press USA Miami, USA Tel +1 [305] 285 3133 Latin Press México México DF Tel +52 [55] 4170 8330 Latin Press Colombia Medellín, Colombia Tel +57 [4] 448 88 64 Bogotá, Colombia Tel +57 [1] 381 9215 Buenos Aires, Argentina Tel +54 [11] 5917 5403 São Paulo, Brasil Tel +55 [11] 3042 2103

De igual forma, la implementación del Internet de las Cosas y la recolección mejorada de datos también ayudará a moldear el desarrollo del sector de FM. Por el lado de la sustentabilidad, este tema seguirá siendo de gran importancia para toda clase de industrias y sus retos incluyen el manejo de la energía, el agua y los residuos.

Es una realidad que la industria del Facility Management todavía es joven, pero se está profesionalizando rápidamente. Nuevas tecnologías, técnicas de administración, requerimientos de servicio y acercamientos a la cadena de valor se transformarán en la siguiente década y los profesionales de la industria deben estar preparados para esos cambios.

Alejandra García Vélez Editora agarcia@gerenciadeedificios.com

COLABORAN EN ESTA EDICIÓN

• Jordi Sánchez Castilla, Santiago Jaramillo• las opiniones expresadas por los autores de los artículos en esta revista no comprometen a LA CASA EDITORA

ISSN 2011 - 2459

GERENCIA DE EDIFICIOS

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Contenido Top 30 Universidades

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Gestión de instalaciones en centros educativos Conozca a los profesionales encargados de la gestión de infraestructura en las universidades de América Latina, sobre los que descansa la responsabilidad de ofrecer unas instalaciones adecuadas y siempre listas para las necesidades de los estudiantes.

Eventos y Congresos

20 10

TecnoEdificios listo para Panamá Los próximos 4 y 5 de junio se realizará en el Hotel El Panamá la quinta versión, primera en este país, de TecnoEdificios, el congreso especializado en administración y gestión de instalaciones.

Gestión de Inmuebles

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Contratación, no debe ser un dolor de cabeza En los procesos de contratación en el ámbito de Facility Management, una buena manera de obtener buenos resultados en la administración de los predios es trabajar de la mano con los proveedores. Dicha relación no debe ser un dolor de cabeza, sino una apuesta para el éxito.

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Identificando ahorros en Facility Management El tiempo y dinero invertido en la licitación de servicios podría ser aprovechado de una mejor manera por los Facility Managers de las organizaciones. Este artículo comparte algunas claves para hacer del proceso de licitación una experiencia ágil y eficiente.

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Región en crecimiento Colliers International realizó un detallado análisis de la situación del mercado de oficinas en Colombia, destacando a Bogotá, con un crecimiento del 69% en su oferta de espacios de oficina, como uno de los mercados claves en este sector.

Tecnología en Edificios

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Incendios: un tema que merece atención (I) La prevención de incendios es una responsabilidad inamovible para cualquier tipo de edificación, por eso la importancia de conocer y acatar las normas establecidas para garantizar la seguridad tanto de la infraestructura como de los ocupanes de una instalación.

Columnista invitado

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Pasos para un plan de mantenimiento La confiabilidad de los servicios debe ser la base para establecer una plan de mantenimiento para edificios comerciales o de oficinas.

Secciones

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Carta editorial

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Noticias

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Perfiles Corporativos

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ACFM

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Nuevos Productos

50

Índice de anunciantes

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Noticias Personas y Figuras IFMA España realiza nombramiento de su nuevo presidente

La Sociedad Española de Facility Management, IFMA, realizó el nombramiento de su nuevo presidente, siendo Vicente Redondo el profesional elegido para reemplazar en el cargo a Pedro García Carro, quien ofició el cargo para el período 2013-2015.

Redondo venía desempeñándose como vocal en la junta directiva de IFMA España y como líder de la comisión de comunicaciones y marketing de la asociación.

Además, tiene una amplia experiencia en el sector de Facility Management, industria a la que está ligado desde hace más de 15 años.

Durante los últimos ocho años Redondo ha trabajado para la multinacional de consultoría inmobiliaria Jones Lang Lasalle (JLL) y, actualmente, es director de Facility Management en España y director de Cuenta para EMEA (Europa, Oriente Medio y África) de esta compañía.

Vicente Redondo

Ante su nombramiento, Redondo afirmó que “afronto esta etapa con ilusión por seguir trabajando para desarrollar la disciplina del Facility Management en España y concienciar a profesionales y empresas de los enormes beneficios que una gestión profesionalizada y estratégica del FM puede aportarles”.

El funcionario agregó que “tenemos todavía una enorme tarea por delante. Como bien sabéis, el nivel de desarrollo en España de la disciplina del Facility Management es todavía pequeño, y estamos lejos de países como EE.UU, Reino Unido, Francia u Holanda”.

JLL fortalece y amplia su equipo en América Latina

En la medida que las empresas siguen creciendo y externalizando sus operaciones inmobiliarias corporativas en América Latina, las compañías que ofrecen estos servicios deben fortalecerse para continuar captando los clientes que necesitan de su experiencia.

Es el caso de JLL, quien decidió ampliar su equipo con la incorporación de Washington Luiz Botelho de Souza.

Washington Luiz Botelho de Souza.

Con sede en São Paulo, Botelho de Souza dirigirá la división de Soluciones corporativas de la firma en América Latina, esta división incluye servicios como la gestión de instalaciones, planificación de la ocupación y gestión de la cartera de bienes raíces.

Botelho de Souza aporta más de 30 años de experiencia a JLL. Antes de incorporarse a la empresa, se desempeñó como director ejecutivo de ISS Brasil, donde lideró el crecimiento del área de Facility Services de la organización a un equipo de más de 20.000 empleados.

“Cada vez más compañías multinacionales buscan expandir su huella en América Latina, por lo que existe una necesidad mayor para impulsar la productividad en toda la cartera de bienes raíces”, afirmó Joe Stolarski, director general ejecutivo de Soluciones corporativas para las Americas de JLL. “La adición de Washington no sólo ampliará nuestra experiencia específica en la la región, sino que también garantizará que continuemos ofreciendo una plataforma integrada a nivel global para nuestros clientes en todas las industrias y sectores”, agregó el funcionario.

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Calendario 2015 Abril Expo Oficinas México DF, México Fecha: 21 al 23 www.expo-oficinas.com

Expo Seguridad México DF, México Fecha: 28 al 30 www.exposeguridadmexico.com

Mayo TecnoMultimedia São Paulo, Brasil Fecha: 12 al 14 www.tecnomultimedia.com

HD Expo Las Vegas, Estados Unidos Fecha: 13 al 15 www.hdexpo.com

Expo Construcción y Expo Diseño Bogotá, Colombia Fecha: 19 al 24 www.expoconstruccionyexpodiseno.com

Junio RefriAméricas Ciudad de Panamá, Panamá Fecha: 4 y 5 www.refriamericas.com

TecnoEdificios Ciudad de Panamá, Panamá Fecha: 4 y 5 www.tecnoedificios.com

Julio Cumbre Gerencial ALAS Miami, Estados Unidos Fecha: 22 y 23 cumbre-alas.org/

Septiembre CifMers Madrid, España Fecha: 24 y 25 www.cifmers.com

Octubre IFMA’S World Workplace Denver, Estados Unidos Fecha: 7 y 9 worldworkplace.ifma.org/

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Noticias Empresas y Mercados Calidad de vida, prioridad para empleadores Un estudio publicado por Sodexo bajo el título “Cómo valoran los líderes la calidad de vida”, afirma que aportar a una buena calidad de vida de los empleados es una prioridad para empresas en los sectores educativo, corporativo y salud.

Líderes de estas industrias encuestados señalaron que ven este aspecto como una nueva palanca para mejorar el rendimiento.

señalaron que perciben una relación entre la calidad de vida y el rendimiento en su organización, mientras que el 57% afirmó que está “totalmente de acuerdo” con esta idea. Además, el 86% ha implementado por lo menos tres iniciativas orientadas a mejorar la calidad de vida dentro de su organización.

Puntualmente, el 66% de los altos directivos de empresas en países desarrollados y emergentes entrevistados, dicen estar totalmente convencidos de que la mejora de la calidad de vida de los trabajadores es un prioridad estratégica para sus instituciones.

Una mejor calidad de vida puede tener diferentes impactos para las empresas.

Según el 99% de los entrevistados, este factor se evidencia principalmente en la satisfacción de los clientes internos y externos, el 94% cree que afecta la imagen y reputación, el 93% la productividad y eficiencia; mientras que el 88% cree que se refleja en el desempeño económico.

Por su parte, 91% de los encuestados

La encuesta también evidenció que este

Empleados creen que trabajo flexible es más productivo

En un estudio realizado por la empresa Regus con una encuesta a más de 20.000 ejecutivos senior y dueños de negocios en 95 países, el 78% de los trabajadores mexicanos manifestó que se consideran más productivos cuando pueden trabajar de manera flexible.

Adicional a lo anterior, en México el 80% de las personas cree que el trabajo flexible fomenta un mayor sentido de la responsabilidad y administración del tiempo. 74% considera que mejora la calidad y velocidad de la toma de decisiones y 80% considera que fomenta la creatividad.

En general, el estudio señala que factores como el trabajo flexible, trabajo en la nube, gestión del conocimiento, mejor comunicación, capacitación y medidas de salud, tales como ofrecer a los empleados la posibilidad de llegar al trabajo a pie o en bicicleta, pueden mejorar la productividad.

Cati Cerda, directora de Regus México señaló al respecto que “el trabajo flexible, con beneficios agregados como una mayor creatividad y la potencialidad de oportunidades para formar redes, genera mayor certidumbre en los negocios que apoyan el rol esencial de esta práctica a nivel global”.

“Además al reducir significativamente el espacio de oficina no utilizado, hablamos de una solución perfecta para los negocios que desean generar ahorros y mejorar tanto la felicidad como la productividad de sus trabajadores”, agregó.

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nuevo enfoque de gestión está ganando tracción en todos los sectores de la economía. Un total del 65% de los líderes entrevistados para el estudio pronostica que la mejora del bienestar de los empleados y clientes será un elemento vital en los próximos años.

Reconocimiento para centros comerciales de América Latina

El Consejo Internacional de Centros Comerciales (ICSC, por sus siglas en inglés) premió a las firmas mexicanas Ares Arquitectos y Grupo Aryba por su trabajo en el desarrollo de dos centros comerciales en dicho país.

El reconocimiento fue entregado en el marco del evento RECon Latin America realizado del 8 al 10 de marzo en Cancún.

Ares Arquitectos se llevó el reconocimiento Oro a la Mejor ampliación o renovación por su trabajo en el centro comercial San Fernando.

Vale anotar que este premio fue compartido por el centro comercial Andino de Bogotá, Colombia, el cual también fue destacado por la reciente renovación de sus espacios.

En la categoría de Mejor desarrollo, Ares Arquitectos se llevó el premio Plata por el trabajo realizado en el proyecto Plaza Nueva Veracruz, donde se transformó una zona industrial en una moderna área comercial. Grupo Aryba, por su parte, recogió un galardón en esta misma categoría por construir el primer centro comercial con certificación LEED de México, el Alacia Fashion Mall, ubicado en León, Guanajuato.

Finalmente, el premio Oro al Mejor desarrollo lo recibieron HSS Arquitectura por el Mall Plaza Egaña en Santiago de Chile y Uriarte Arquitectura por el Open Plaza Ovalle, también en Chile.

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Noticias Empresas y Mercados Medellín debatió sobre sostenibilidad El evento “Construye Sostenible Medellín” realizado por el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS) el pasado miércoles 25 de marzo, reunió a diferentes actores de la ciudad para debatir sobre el futuro de las iniciativas de construcción sustentable en la ciudad y la necesidad de un mayor compromiso por parte de los entes gubernamentales en este sentido.

En este evento el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS), también compartió con el público asistente los más recientes avances en políticas públicas a nivel nacional y local, y su impacto en el desarrollo del mercado de soluciones sostenibles en cuanto a materiales, proyectos corporativos y soluciones habitacionales.

Las charlas programadas incluyeron una presentación por parte de Cristina Gamboa, directora ejecutiva del CCCS, sobre el estado de la construcción sostenible en Colombia, una actualización técnica sobre LEED versión 4 a cargo de Miguel Orejuela, director de educación del CCCS y una detallada conferencia sobre la experiencia de la nueva sede corporativa de Isagén en

ISS publicó reporte financiero 2014

Con un crecimiento del 2,5% en sus ingresos, cerró el año 2014 la empresa especializada en servicios de facility ISS. Así lo dejo saber a través de un comunicado en el que publicó su balance para el cuarto trimestre del año pasado y sus expectativas para 2015.

Además del incremento en ingresos, la compañía también reportó un margen operacional 5,6%, ligeramente mejor que el 5,5% del 2013, y de 6,5% para el último cuarto del año.

De igual forma, las ganancias netas aumentaron a 1.014 millones de coronas danesas, un excelente resultado en comparación con la pérdida de 397 millones que se presentó en 2013.

Los ingresos por concepto del área de Servicios Integrados de Facility se incrementaron en 10%, lo que se traduce en ingresos de 22 mil millones de coronas danesas. Esta cantidad representa el 31% de las ganancias totales de la compañía. Para el año 2013 este mismo rubro generó el 26% de los ingresos.

Jeff Gravenhorst, Group CEO de ISS, señaló ante estos resultados que “hemos generado un crecimiento orgánico resistente, al tiempo que mejoramos el margen de operación y aseguramos una fuerte conversión a efectivo, a pesar de las difíciles condiciones macroeconómicas”.

“Tenemos una base fuerte para el crecimiento futuro y hemos visto un sólido comienzo en 2015 con nuevos contratos con compañías como Huawei en China y UBS en el Reino Unido”, agregó el funcionario.

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Medellín por parte de Edgar Porras, gerente de proyecto de dicha compañía.

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En declaraciones para GERENCIA DE EDIFICIOS, Gamboa resaltó la importancia de que el sector privado incentive la construcción sustentable y explicó que “como país estamos todavía debatiendo el cambio cultural que significa contar con una mayor implicación del sector público en proyectos y políticas que impulsen la construcción sostenible, especialmente en el tema de cómo hacer la verificación de este tipo de proyectos”.

“En la medida en que se resuelva ese punto vamos a poder después dar y acompañar a los proyectos con esta serie de incentivos que no necesariamente tienen que ser monetarios”, agregó Gamboa.

JLL Colombia premiada a nivel internacional

JLL premiadoAmérica Latina. Las oficinas en Argentina, Chile y Colombia de JLL (Jones Lang LaSalle) recibieron reconocimientos como las mejores consultorías inmobiliarias de sus respectivos países en los pasados International Property Awards.

En el caso de JLL Colombia, la empresa fue reconocida como la mejor Consultoría inmobiliaria en Colombia 2014-2015 y Mejor consultoría inmobiliaria América Central y del Sur 2014-2015.

Los International Property Awards son premios abiertos a los profesionales inmobiliarios tanto residenciales como comerciales de todo el mundo. Desde 1995, celebran los logros de las empresas que operan en todos los segmentos del sector de bienes raíces. Los premios se dividen en regiones que abarcan África, Asia Pacífico, Arabia, Canadá, el Caribe, América Central y América del Sur, Europa, Reino Unido y EE.UU. Un jurado de expertos de alto nivel internacional es el encargado de identificar los proyectos de construcción más significativos así como las agencias inmobiliarias y los sitios web de la más alta calidad. El jurado se compone de aproximadamente 70 profesionales incluyendo a tres miembros de la Cámara de los Lores del Reino Unido: Lord Caithness, Lord Best y Lord Courtown.

Shannon Robertson, director regional de JLL, manifestó su beneplácito frente a este reconocimiento. “Nuestro objetivo permanente es brindar servicios al amplio rango de necesidades de nuestros clientes en toda la región y esforzarnos en la excelencia”. www.gerenciadeedificios.com

Noticias Empresas y Mercados FMHOUSE anuncia diplomado en Facility Management El Instituto FMHOUSE impartirá en Medellín y Bogotá un diplomado en Facility Management, un curso estructurado en dos módulos sobre gestión de inmuebles y servicios de soporte. Tras el éxito de las ediciones de la semana del Facility Management celebradas en años anteriores, el diplomado supone un paso más para poder profundizar en conocimientos de la disciplina.

Esta titulación se ha diseñado para gestores de inmuebles y servicios que toman decisiones en las áreas de servicios generales, servicios compartidos, inversión e instalaciones, real estate, property y asset management, gestión de espacios, gestión energética o compras de bienes y suministros.

El contenido de este diplomado ya se ha impartido con éxito a través de la Uni-

todos los servicios. El módulo 2 presenta en paquetes independientes los aspectos principales que debe conocer un Facility Manager en temas como licitación de servicios, gestión de espacios, ciclo de vida, energía y sostenibilidad, continuidad de negocio, entre otros.

versidad de Ecopetrol a todo su equipo nacional de gestión de inmuebles e instalaciones. El diplomado está estructurado en dos módulos.

El módulo 1 recorre todas las herramientas básicas y necesarias para el dimensionado, definición, medición y control de

En total, el diplomado comprende 126 horas de formación especializada impartidas por David Martínez, experto formador con más de 20 años de experiencia en la disciplina del Facility Management. Los socios de la Asociación Colombiana de Facility Management y de las empresas asociadas al centro de Gestión de Conocimiento recibirán un descuento del 10% sobre los módulos que contraten. Para más información, pueden contactar con el Instituto FMHOUSE.

Noticias Nuevos Hoteles Hotel ecológico abre sus puertas en Bogotá

Una inversión de 20 mil millones de pesos (US$10 millones) fue necesaria para construir el Biohotel Organic Suites, un hotel ecológico al norte de Bogotá, capital de Colombia, que abrió sus puertas el pasado 26 de febrero.

La edificación, que auto-genera gran parte de su consumo con la utilización de energía solar y agua reutilizable, se encuentra en estos momentos en proceso de obtener la certificación LEED y además de su vocación ecológica, está pensado como un hotel para el sector corporativo.

La propiedad cuenta con centro para eventos, restaurante, tres bares, zona húmeda, lavandería, gimnasio, entre otras comodidades. En total, son siete pisos con 72 suites construidas de materiales no contaminantes.

A mediano plazo, se espera que la investigación de cinco años realizada para elegir las mejores tecnologías y sistemas que hicieran posible este desarrollo inmobiliario, sean empleadas para la construcción de hoteles de las mismas características en destinos colombianos como San Andrés, Barranquilla e Ibague. www.gerenciadeedificios.com

IHG inaugura hotel en Panamá

InterContinental Hotels Group (IHG) anunció la inauguración del hotel Crowne Plaza Panama Airport, una propiedad de nueva construcción que cuenta con 144 habitaciones y está estratégicamente situado cerca del Aeropuerto Internacional de Tocumen.

La inversión requerida para la puesta en marcha de esta instalación fue de US$20 millones por parte del propietario y operador Bern Hotels & Resorts.

Gerardo Murray, vicepresidente regional de distribución y mercadeo comercial de IHG para México, América Latina y el Caribe, declaró que “Bern Hotels & Resorts posee cuatro propiedades de IHG en Panamá, y estamos muy entusiasmados con la inauguración de un quinto hotel con este franquiciado de tanto tiempo. Bern tiene una notable reputación en crear proyectos de calidad en ubicaciones estelares, y creemos que el Crowne Plaza Panama Airport será un gran éxito”.

Con un diseño innovador y moderno, el hotel Crowne Plaza Panama Airport ofrece una variedad de comodidades y servicios para atender al viajero de negocios, entre ellos, servicio de transporte al aeropuerto, piscina al aire libre, gimnasio y centro de negocios abiertos las 24 horas. También presenta las nuevas mejoras “Always On” de la marca, centradas en la conectividad, el bienestar y la productividad con nueva tecnología que ofrece sesiones individuales en internet, Wi-Fi confiable gratuita, y fácil acceso a tomacorrientes y conexiones de carga.

El programa integral de reuniones de Crowne Plaza incluye una garantía de respuesta en dos horas a las solicitudes de propuestas, un director de reuniones dedicado y un informe diario de reuniones, y será también un complemento de los espacios multifuncionales para reuniones disponibles en el hotel.

Herman Bern, Propietario de Bern Hotels & Resorts, comentó que “la inauguración del hotel Crowne Plaza Panama Airport es un gran logro. IHG ya tiene una vasta cartera de marcas de reconocimiento internacional en Panamá, y aspiramos continuar con nuestro crecimiento y éxito con este socio de mucho tiempo”.

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Top 30 universidades

Gestión de in en centros diferentes universidades, los cuales compartieron detalles de su día a día a cargo de la gestión y mantenimiento de estas instalaciones.

Además, en un esfuerzo por reconocer la importante labor que desempeñan los profesionales de este campo, esta edición de la revista incluye también un Ranking con 30 de las universidades de la región, seleccionadas según el QS University Ranking: Latin America, y el nombre de sus respectivos gerentes de infraestructura o mantenimiento.

por Alejandra García Vélez

N

o es extraño escuchar que los complejos universitarios se asemejan en su estructura y extensión a ciudades miniaturas, la cantidad de usuarios que deben recibir día a día y el número de edificaciones existentes para atender diferentes tipos de necesidades hacen necesario un gran nivel de organización y coordinación para su adecuado funcionamiento.

Por lo anterior, GERENCIA DE EDIFICIOS se dio a la tarea de entrevistar a cuatro gerentes de infraestructura de

El QS University Ranking para América Latina es elaborado cada año desde 2011 por la empresa británica Quacquarelli Symonds y busca resaltar las 300 mejores universidades de la región según parámetros que incluyen la reputación académica, la reputación como empleadores, relación número de docentes/alumnos, citas por artículos, investigaciones publicadas, personal con doctorados e impacto web.

Gerencia de Edificios contactó a las 50 primeras universidades del listado elaborado por Quacquarelli Symonds, seleccionando finalmente a las 30 instituciones abiertas a compartir su información para conocimiento de los lectores de la revista. Al final del artículo encontrarán el Ranking organizado por país, dando énfasis a universidades de México y Colombia, las dos naciones con más instituciones en el listado de QS con 45 y 41, respectivamente.

Los encargados de la gestión de infraestructura en las universidades de América Latina son los pilares sobre los que descansa la responsabilidad de ofrecer unas instalaciones adecuadas y siempre listas para las necesidades de los estudiantes.

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Conozca experiencias de Colombia, México y Chile

nstalaciones educativos Las voces de los protagonistas Mauricio Londoño Vélez

Director de gestión logística y de infraestructura Universidad de Antioquia (Colombia) Área construida: 318 mil metros cuadrados en 22 sedes y 108 edificaciones.

Mauricio Londoño trabaja en la Universidad de Antioquia desde el año 2000, inicialmente como jefe del departamento de sostenimiento y desde agosto de 2012 como director de logística e infraestructura. En este cargo, ha tenido la oportunidad de estar al frente del direccionamiento estratégico del desarrollo físico de la institución, a partir de programas y proyectos de alta calidad que han mejorado y modernizado las instalaciones de cada una de las sedes donde la universidad tiene presencia.

La universidad cuenta con 22 sedes en diferentes municipios del departamento de Antioquia, además de una sede en Bogotá. Su campus central en Medellín cuenta con 30 edificios, pero en total, sumando todas las dependencias en el país, suman 108 edificaciones que dependen todas de la dirección de gestión de infraestructura.

Gerencia de Edificios: ¿Cómo es un día de trabajo en la gestión de infraestructura de la universidad?

Mauricio Londoño: La gestión de infraestructura física de la Universidad de Antioquia tiene tres líneas de trabajo muy marwww.gerenciadeedificios.com

cadas. Por un lado, la ampliación de las sedes y edificios universitarios, por el otro, el mantenimiento de la planta física y en tercer lugar, pero no menos importante, la conservación y restauración de las edificaciones consideradas como Bienes de Interés Cultural de ámbito municipal o nacional, propiedad de la universidad.

Estos tres ejes enmarcan la labor que se desarrolla a diario desde la Dirección de gestión logística y de infraestructura.

Adicionalmente, bajo mi responsabilidad se encuentra el direccionamiento de la modernización de la infraestructura de la Clínica León XIII, en la cual se prestan los servicios de salud de la IPS Universitaria.

Las labores diarias consisten en atender las solicitudes de la comunidad universitaria sobre las necesidades de adecuación o mejora de las instalaciones físicas de sus dependencias, además de planear estratégicamente cada uno de los proyectos que se conciben a corto, mediano y largo plazo. Semanalmente programo visitas de seguimiento a cada uno de los proyectos que la universidad lleva a cabo en la región.

Las principales dificultades que se presentan son la alta demanda de servicios y los pocos recursos disponibles para atenGERENCIA DE EDIFICIOS

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Top 30 universidades

derlos. Sin embargo, mediante la concepción de contratos marco de mantenimiento y de servicios de funcionamiento, tales como aseo y vigilancia, entre otros, se da respuesta oportuna a las solicitudes de la planta física existente.

Gerencia de edificios: ¿Cuáles son los principales aspectos a tener en cuenta en la gestión de infraestructura de una universidad?

Mauricio Londoño: Para una buena planeación y ejecución de proyectos de infraestructura es muy importante contar con un programa acorde a las necesidades más sentidas de la comunidad universitaria, es decir, proyectar que las adecuaciones, reformas, restauraciones y nuevas construcciones obedezcan a la proyección de la demanda real de programas académicos y apuestas institucionales que busquen la calidad del servicio de educación superior.

Por otra parte, las fuentes de financiación determinarán los alcances y etapas de intervención, más aun, cuando se depende de recursos externos a la universidad.

En cuanto a la presencia institucional en las diferentes regiones, se deberá determinar el contexto en el cual se desarrollará un proyecto de infraestructura y el tipo de programas académicos que se ofrecerán, para que la infraestructura obedezca a las diferentes variables, tales como: región, geografía, clima, demanda de servicios, población, programas académicos, contexto de mercado, entre otros.

Para la gestión de infraestructura se deben tener como base intereses comunes, soluciones globales y cambios concertados entre las dependencias para articular los proyectos por áreas del conocimiento y evitar intervenciones individuales o aisladas de su contexto. Finalmente, la articulación entre los planes institucionales y los planes de desarrollo físico garantizarán el desarrollo estratégico de una institución pública de educación superior.

Gerencia de edificios: ¿Cuáles son los principales retos y diferencias con otro tipo de instalaciones?

Mauricio Londoño: La infraestructura física en una universidad pública debe garantizar la buena prestación de los servicios de educación superior de manera eficiente y duradera.

En ese sentido, el tipo de proyectos encaminados a lograr la optimización de la planta física deben considerar materiales autóctonos a cada región y de características duraderas en el tiempo, ya que al ser ejecutados con recursos públicos,

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la responsabilidad de la inversión será evaluada por toda la comunidad universitaria en el trascurrir del tiempo.

El tipo de proyectos de inversión, bien sea de mantenimiento o de obra nueva deberán contemplar los principios de la contratación pública, cuyo fin es garantizar un buen manejo en la inversión de los recursos. En ese sentido, el análisis previo de la necesidad y conveniencia al ejecutar un proyecto es necesario para evitar obsolescencia temprana de las edificaciones o cambios de uso no programados.

El reto está en contemplar desde los diseños un tipo de infraestructura que se adapte a las condiciones del medio y cambios de tecnología, incluso, cambios en los métodos de la enseñanza de la educación superior. Las diferencias con otro tipo de instalaciones radican en que los espacios educativos deben trascender en el tiempo y deben permitir la mejor prestación del servicio de educación. Además, la infraestructura educativa debe permitir realizar fácilmente programas de mantenimiento preventivo y correctivo, para lo cual sus instalaciones y los materiales que se utilicen deberán ser fácilmente reemplazables sin afectar el conjunto general.

Gerencia de edificios: ¿Con qué herramientas tecnológicas cuenta la universidad para la gestión de su infraestructura?

Mauricio Londoño: A la fecha, la Universidad de Antioquia cuenta con varias aplicaciones tecnológicas para la gestión de infraestructura, entre ellas, un sistema de control de acceso en las porterías de la institución, sistemas de apertura de puertas en algunos espacios, sistema centralizado de aire acondicionado de agua helada, controles de iluminación en edificios y en el campus universitario, optimización de aguas freáticas por bombeo, software en algunas facultades para programación de espacios, entre otros.

Este tipo de herramientas permiten optimizar el uso de la infraestructura y la programación de los espacios académicos, lo que garantiza el normal funcionamiento de los ejes misionales de la institución.

Una forma de mantener actualizada a la Universidad de Antioquia en materia de innovación y nuevas tecnologías, es a partir de las visitas de referenciación que se realizan anualmente a otras universidades en Europa y América, aprender de sus experiencias exitosas y aplicarlas en los proyectos de infraestructura. www.gerenciadeedificios.com

Manuel Becerril Colin

Director de Obra Universitaria Universidad Autónoma del Estado de México Área construida: 1 millón 659 mil metros cuadrados de construcción - 516 edificios La Universidad Autónoma del Estado México (UAEMéx) cuenta en total con 50 espacios académicos entre facultades, escuela preparatoria, centros universitarios, espacios administrativos, entre otros. Destacan entre estos, los campus construidos en Toluca, con 261 mil m2; el campus de Cerrillo con 117 mil; así como la Unidad Colón y Ciencias de la Salud, con 174 mil m2.

En el periodo de 2005 a 2014 se construyó, remodeló y amplió la infraestructura física educativa universitaria en 521 mil m2, que representan 30% de los metros cuadrados con que cuenta la UAEMéx. Además, actualmente la universidad cuenta con más de 73 mil alumnos matriculados, un incremento en los últimos diez años del 50%, y siete mil profesores, esta cantidad de usuarios y el crecimiento sostenido son sin duda un reto para la gestión de la instalación.

Una de las personas claves en el manejo de la infraestructura de este centro educativo es el Ingeniero Manuel Becerril, director de obra de UAEMéx.

Gerencia de Edificios: ¿Cómo es un día de trabajo en la gestión de infraestructura de la universidad?

Manuel Becerril: La gestión de infraestructura en la UAEMéx está basada en una Planeación Estratégica Participativa, en la cual intervienen todos y cada uno de los directores de los espacios académicos, de investigación y difusión de la cultura. A partir de esta estrecha vinculación, se recopila toda la información de infraestructura y mantenimiento que se requiere y se conforma el documento Cartera Anual de Proyectos de Infraestructura y Mantenimiento de la UAEMéx, el cual conlleva un análisis de priorización académica dirigida a fortalecer los programas académicos de calidad que contribuyen a la acreditación de dichos programas.

La participación financiera de los gobiernos federal y estatal es de suma importancia para la integración del presupuesto anual de obra y mantenimiento, así como la contribución de los recursos propios de nuestra institución.

A partir de la definición y presupuestación de dichas accio-

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nes se procede a aplicar los procedimientos normativos para la adjudicación de obras y servicios, basados en la publicación de los montos y rangos que permiten establecer si una obra u acción debe ser licitada, concursada por invitación restringida o adjudicada directamente.

Gerencia de Edificios: ¿Cuáles son los principales aspectos a tener en cuenta en la gestión de infraestructura de una universidad?

Manuel Becerril: En la gestión de la infraestructura es fundamental conseguir los objetivos estratégicos de la institución en materia académica, de investigación, de difusión de la cultura, extensión y vinculación. De lo anterior, es muy importante resaltar el impacto que se tiene que lograr para que la infraestructura contribuya a ofrecer programas educativos de calidad con instalaciones funcionales y adecuadas en aulas, laboratorios, salas de cómputo, salas de idiomas, bibliotecas, talleres, cubículos para profesores, cafeterías, áreas verdes y de esparcimiento, entre otras.

Otro aspecto muy importante es conseguir con la infraestructura mayores espacios para incrementar la expansión de

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Top 30 universidades

la oferta educativa y en consecuencia brindar mayores oportunidades de acceso de los jóvenes a las universidades.

Gerencia de Edificios: ¿Cuáles son los principales retos y diferencias con otro tipo de instalaciones?

Manuel Becerril: El Dr. en Derecho Jorge Olvera García, Rector de la UAEMéx, ha expresado que si bien la calidad de la educación se cimienta en la relación que establecen el alumno y el profesor, en torno a objetivos y contenidos de aprendizaje, no menos importante es el vínculo que ambos construyen con los elementos del entorno escolar en el que se desenvuelven, ya sea la infraestructura física o tecnológica o los planes y programas que guían las trayectorias escolares de los alumnos y el desempeño docente.

Es así que la infraestructura universitaria se distingue porque debe contener instalaciones y equipamiento dirigido a una diversidad de sectores especializados y que tienen entre sí importantes diferencias conforme al área del conocimiento específica de cada una; cada licenciatura tiene su propio programa académico y por lo tanto, debe tener su propio diseño de infraestructura y equipamiento.

En general, se deben contar con instalaciones educativas dirigidas a proporcionar conocimiento en beneficio de todos los sectores de la sociedad. Cada espacio diseñado y construido debe contribuir con la transmisión del conocimiento, debe ser confortable en espacio, luz, ventilación y evitar factores adversos como el ruido, para lo cual, la propuesta

Los espacios educativos deben trascender en el tiempo y deben permitir la mejor prestación del servicio de educación superior. de materiales y nuevas tecnologías contribuye al ahorro de energía y cuidado del medio ambiente.

Gerencia de Edificios: ¿Con qué herramientas tecnológicas cuenta la universidad para la gestión de la infraestructura?

Manuel Becerril: La universidad cuenta con una dirección especializada en tecnologías de la información, que controla y administra los equipos destinados al uso académico o administrativo y que están instalados en todos los espacios universitarios, para los cuales se construye y da mantenimiento a ductos, líneas e infraestructura física destinada al manejo de las TIC´s .

Asimismo, se cuenta con personal especializado que se encarga de diseñar y dar soporte a diversos programas de software que se producen en la propia universidad; ejemplo de ello ha sido el Sistema Integral de Información Administrativa SIIA, que actualmente se encuentra operando en su versión número III y que ha tenido un largo proceso de desarrollo en los últimos diez años.

La entrada a ciudad universitaria se encuentra controlada a través de “Accesos Digitales”, que son arcos o puertas de entrada con un sistema electrónico al que sólo se permite el ingreso a través de un sistema de lectores de código de barras.

La tecnología es sin duda un instrumento muy valioso que puede ayudarnos a resolver problemas tan importantes como la comunicación, el aprendizaje, el acceso a la información, coadyuva a la equidad, a la seguridad y al desarrollo de la propia infraestructura universitaria.

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Juan Antonio Pavez

Director de espacio físico Pontificia Universidad Católica de Valparaíso (PUCV) Área construida: 143 mil metros cuadrados en 83 edificios.

La Pontificia Universidad Católica de Valparaíso (PUCV) cuenta con sedes en cinco ciudades de dos regiones de Chile.

La persona encargada de gestionar estos espacios es Juan Antonio Pavez quien desde hace 12 años está vinculado a la PUCV, primero en cargos de gestión inmobiliaria, pasando después a la Dirección de espacio físico.

Anterior a estas responsabilidades, se desempeñó en planificación urbana y ejercicio libre de la profesión de arquitecto. Es egresado de la misma universidad, con una especialización en Dirección de Empresas (MBA) en la Escuela de Ingeniería comercial de la institución.

Consultor en Perú y Chile en instituciones privadas y públicas en materia de infraestructura.

Gerencia de Edificios: ¿Cómo es un día de trabajo en la gestión de infraestructura?

Juan Pavez: En términos operativos, internamente la universidad dividió en dos direcciones funcionales las labores asociadas a la infraestructura. Por un lado tenemos la Dirección de plan maestro que depende de la Vicerrectoría de desarrollo y la cual se encarga de planificación, proyectos, obras nuevas, rehabilitación y remodelaciones.

dades de espacio, y la relación con los organismos públicos y privados que tienen relación con estos quehaceres.

En un año normal, desarrollamos aproximadamente 80 a 100 obras de remodelación menor y mediana (hasta 150.000 dólares) y dos obras mayores (aproximadamente 6 a 8 millones de dólares cada una).

Gerencia de Edificios: ¿Cuáles son los principales aspectos a tener en cuenta en la gestión de infraestructura de una universidad?

Juan Pavez: El principal aspecto es la relación especial y diversa con una gran multiplicidad de “clientes” internos, dado que debemos atender necesidades de una planta de

Por otro lado se encuentra la Dirección de operaciones y servicios que depende de la Vicerrectoría de administración y finanzas, la cual se encarga del tema de mantención y equipamiento.

En mi caso, como director de la Dirección de plan maestro de espacio físico de la PUCV, estoy a cargo de la planificación, desarrollo, construcción y supervisión de toda la planta física de la institución.

La división corresponde básicamente al rol de planificación de nuestra oficina, versus la de contingencia y servicio de la unidad de mantención. De esta manera, nuestro quehacer diario discurre en el desarrollo de proyectos de arquitectura e ingeniería de especialidades, atención a las necesidades de la comunidad universitaria en sus iniciativas con necesiwww.gerenciadeedificios.com

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Top 30 universidades y especificidad, dado que es común el tener que desarrollar iniciativas de espacio físico asociadas a líneas de estudio e investigación avanzada muy diversa. A modo de ejemplo, es muy distinto gestionar, desarrollar y mantener un pabellón de laboratorios de investigación en bioquímica a hacer lo mismo en un pabellón de salas para la carrera de literatura.

Gerencia de Edificios: ¿Con qué herramientas tecnológicas cuenta la universidad para la gestión de la infraestructura?

Juan Pavez: La universidad tiene un muy potente sistema de información académico, desarrollado internamente, que permite obtener y cruzar datos relativos a las variables que inciden en la planificación de la infraestructura, de esta forma, el levantamiento de datos se encuentra sistematizado, lo cual redunda en una mayor eficiencia y precisión al momento de contrastar necesidades y darles solución.

1.300 profesores, una treintena de escuelas e institutos, nueve facultades, vicerrectorías, 14 mil alumnos agrupados en variadas federaciones de estudiantes, etc. Todos los anteriores con objetos de estudio distintos.

Otro aspecto es la gran presión extra institucional por recursos, el cual en un país como Chile, que se encuentra en medio de una reforma educacional de grandes proporciones, nos exige una mayor competitividad, control y manejo en los recursos financieros, independiente del carácter privado o público de la institución.

Por otra parte, la infraestructura de una universidad en muchos casos pasa a ser un “rostro” de la institución en el sentido del marketing y la captación de alumnos, lo que nos exige mantener una adecuada actualización y renovación en las instalaciones a tono con el avance del mercado universitario.

Gerencia de Edificios: ¿Cuáles son los principales retos y diferencias con otro tipo de instalaciones?

Juan Pavez: En un sistema dinámico como la educación superior, los requerimientos de infraestructura e inversión en equipamiento constituyen una demanda y una presión constante en la universidad. Estos requerimientos provienen principalmente de dos vertientes; la evolución de la oferta y demanda de carreras de pregrado, que determina la matrícula y que se va consolidando o acentuando en ciertas áreas del conocimiento, a la vez que los desafíos en materia de investigación, asistencia técnica y postgrado.

Ambas demandas poseen un alto grado de especialización

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Ricardo León Tamayo

Jefe departamento de planta física Universidad Eafit (Colombia) Área construida: 75.000 metros cuadrados (campus principal).

Con 12 años como jefe de planta física Ricardo Tamayo conoce a la perfección todos los detalles detrás de la administración y mantenimiento de la infraestructura de una de las universidades más reconocidas de la ciudad de Medellín.

En un sistema dinámico como la educación superior, los requerimientos de infraestructura e inversión en equipamiento constituyen una demanda y una presión constante.

Gerencia de Edificios: ¿Cómo es un día de trabajo en la gestión de infraestructura?

Ricardo Tamayo: Como coordinador de planta física estoy encargado de cuatro áreas básicamente. Esas son: construcción, seguridad, remodelación y reformas, mantenimiento y aseo, por lo que una de mis principales actividades durante la jornada de trabajo es dialogar constantemente con los coordinadores de cada una de esas áreas. Con ellos reviso políticas, planes, informes y resuelvo cualquier duda o situación que requiera mi atención.

Además, permanentemente estoy revisando avances en los proyectos que estemos desarrollando, bien sea avances en diseño, o supervisión de obras que ya estén en ejecución.

Gerencia de Edificios: ¿Cuáles son los principales aspectos a tener en cuenta en la gestión de infraestructura de una universidad?

Ricardo Tamayo: Existen tantas situaciones diferentes en cada una de las áreas que es difícil señalar una en específico. El tema del manejo de los parqueaderos, el control de ingreso tanto de peatones como de vehículos, los sistemas de seguridad electrónica, la relación con el proveedor de mantenimiento, el cuidado de los jardines, por mencionar algunas, son todas situaciones que se deben manejar en el día a día.

También hay que mencionar que en general todo el proceso de diseño y construcción de nuevas instalaciones es un aspecto que requiere gran parte de mi atención. Por ejemplo, en este momento tenemos un proyecto importante que es el reforzamiento estructural del auditorio de la universidad y la construcción de un edificio de cinco pisos al lado.

Estamos próximos a iniciar la construcción de un edificio nuevo para albergar la escuela de idiomas, además de otros proyectos importantes en proceso de diseño para complementar la infraestructura de la institución.

Además estaremos renovando varios edificios antiguos para que cumplan con las actuales normativas sismorresistentes y de prevención de incendios.

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Ricardo Tamayo: El tipo de usuario sería la principal diferenciación, los estudiantes son la razón de ser de una universidad, además de los profesores y visitantes, por lo que todo lo que diseñemos y construyamos debe estar pensando para prestarles un mejor servicio a estos usuarios.

Además de eso, los horarios condicionan muchas de las actividades que pueden realizarse.

Mientras en un edificio corporativo los empleados se van a las cinco o seis de la tarde permitiendo que las labores de aseo y mantenimiento se desarrollen en horarios que no afecten la jornada laboral, en la universidad se inician clases a las seis de la mañana y se terminan a las diez de la noche lo que modifica la forma en la que debemos programar este tipo de servicios.

El tema del manejo del ruido para no afectar las clases es un tema sensible también, así como el confort.

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Gerencia de Edificios: ¿Con qué herramientas tecnológicas cuenta la universidad para la gestión de la infraestructura?

Ricardo Tamayo: Principalmente contamos con sistemas de control de acceso, tanto en las porterías externas como en algunas dependencias internas que consideramos críticas, además contamos con más de 250 cámaras en circuito cerrado de televisión, sistemas de alarmas, automatización de iluminación en todas las aulas, automatización en los sistemas de aire acondicionado, además de sistemas de bombeo y plantas eléctricas también automatizadas.

La principal ventaja de contar con todos estos sistemas es poder mantener un control constante sobre la instalación y tener información sobre todos los detalles operacionales de la misma.

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Top 30 gestores de infraestructura en universidades de Latinoamérica* Nº

País

Institución

Nombre

Cargo

1

Colombia

Universidad de Los Andes

Néstor Vera

Jefe de mantenimiento e infraestructura

2

Colombia

Universidad Nacional de Colombia (sede Bogotá)

Gilberto Cifuentes Botero

Jefe división de recursos físicos

3

Colombia

Universidad de Antioquia

Mauricio Londoño Vélez

Director de gestión logística y de infraestructura

4

Colombia

Pontificia Universidad Javeriana

Lina Marcela Achury Uribe

Jefe oficina desarrollo de planta física

5

Colombia

Universidad del Valle

Álvaro Poveda López

Coordinador área de planeación física

6

Colombia

Universidad de La Sabana

Víctor Quiroga

Coordinador de mantenimiento

7

Colombia

Universidad Industrial de Santander

Iván Augusto Rojas Camargo

Jefe de planta física

8

Colombia

Universidad EAFIT

Ricardo Tamayo

Jefe de planta física

9

México

Tecnológico de Monterrey

José Antonio Torre Medina

Director de urbanismo ciudadano e infraestructura física

10

México

Universidad Nacional Autónoma de México - Campus Central

Dela Lagunes Solana

Coordinadora subcomité de preservación, desarrollo y mantenimiento del patrimonio inmobiliario

11

México

Instituto Politécnico Nacional

Ricardo Emilio Muñoz

Jefe división de infraestructura física

12

México

Universidad de las Américas Puebla

Santiago Elias

Director de administración del campus

13

México

Universidad de Guadalajara

Esteban Segura Estrada

Coordinador de servicios generales

14

México

Universidad Autónoma del Estado de México

Manuel Becerril Colín

Director de obra universitaria

15

México

Universidad Autónoma de Puebla

Ignacio Morales Hernández

Dirección general de obras

16

Argentina

Universidad de Buenos Aires

Eduardo Cajide

Secretario de planificación de infraestructura

17

Argentina

Pontificia Universidad Católica Argentina Matias Colombet Santa María de los Buenos Aires

Supervisor de mantenimiento

18

Argentina

Universidad Nacional de Córdoba

Isabel Ponce

Subsecretaría de planeamiento físico

19

Argentina

Universidad Torcuato Di Tella

Osvaldo Ramos

Jefe de mantenimiento

20

Chile

Universidad de Chile

Pilar Barba Buscaglia

Dirección de servicios e infraestructura

21

Chile

Universidad de Santiago de Chile

Jaqueline Chong

Jefe departamento gestión de la infraestructura

22

Chile

Pontificia Universidad Católica de Valparaíso

Juan Pavez

Director de espacio físico

23

Chile

Universidad Técnica Federico Santa María

Óscar Jalil

Director de infraestructura

24

Costa Rica

Universidad de Costa Rica

Héctor Hernández Simoni

Jefe sección de mantenimiento y construcción

25

Costa Rica

Universidad Nacional Costa Rica

Ulises Walters Calvo

Jefe departamento de espacio físico y mantenimiento

26

Perú

Pontificia Universidad Católica del Perú

Martín Castillo de la Torre

Dirección de infraestructura

27

Perú

Universidad Peruana Cayetano Heredia

Francisco Asmat

Jefe de mantenimiento

28

Puerto Rico

Universidad de Puerto Rico

Myriam Martínez

Directora oficina de servicios administrativos

29

Uruguay

Universidad de la República

Pablo Briozzo

Dirección general de arquitectura

30

Venezuela

Universidad de los Andes Mérida

Omar Ruíz

Director de ingeniería y mantenimiento

* Ranking basado en datos del “QS University Ranking: Latin America 2014” con información complementaría de Gerencia de Edificios

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Eventos y Congresos

TecnoEdificios “Mover el evento hacia Centroamérica es una respuesta a las exigencias del mercado; durante los últimos años TecnoEdificios ha mostrado un crecimiento constante, lo cual nos ha llevado a buscar nuevos escenarios que contribuyan a la consolidación del evento”, expresó la organización de TecnoEdificios.

En la edición de 2015 TecnoEdificios continuará ofreciendo su tradicional oferta académica que incluye dos días de seminario, además de una completa muestra comercial que reúne a empresas de sectores como seguridad, aire acondicionado, automatización, integración, administración inmobiliaria y Facility Management.

por Alejandra García Vélez

T

ras cuatro años seguidos realizándose con éxito en la ciudad de Medellín, Colombia, el Congreso Académico y Muestra Comercial especializado en la operación de edificaciones, TecnoEdificios, se llevará a cabo en Panamá en su versión 2015.

El cambio motivado por la posibilidad de expandir el alcance del evento y llegar a un público centroamericano que demanda espacios de este tipo, ha recibido hasta el momento una positiva recepción tanto por parte de las empresas expositoras como del público asistente.

Los expositores Aunque aún faltan más de tres meses para el evento ya son varias las empresas que han confirmado su compromiso con la difusión de la disciplina del Facility Management y su interés por promover la capacitación de los profesionales que trabajan en el campo de la gestión de instalaciones.

Telecomunicaciones Empresariales Global, MSSP Consultores, SSYC Panamá (Patrocinador Platino), Integrated Solutions Group, Aditel, MTS, ALAS y ACFM, son algunas de las organizaciones que han confirmado su participación hasta el momento en este escenario que busca generar un punto de encuentro entre los gestores de edificaciones y las empresas que apoyan su labor.

En ese sentido, voceros de MTS, compañía líder en Colombia en consultoría inmobiliaria, expresaron que “este tipo de

Los próximos 4 y 5 de junio se realizará en el Hotel El Panamá la quinta versión, primera en este país, de TecnoEdificios, el congreso especializado en administración y gestión de instalaciones.

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La gestión de edificaciones toma fuerza en América Latina

listo para Panamá

eventos internacionales permiten explorar las tendencias del mercado inmobiliario corporativo en términos de las innovaciones que se plantean desde las organizaciones a cargo de la valorización de activos, como respuesta a las necesidades y expectativas del mercado”.

tunidad de contar con un completo programa académico con énfasis en temas de operación y mantenimiento, gestión de proyectos, liderazgo, tecnología y eficiencia energética.

Y añadieron que “en el caso de MTS, será una oportunidad para compartir estrategias y sinergias de servicio que nos han permitido acompañar a nuestros clientes en todo el ciclo de vida del activo para generarles valor en sus inversiones”.

El tema que dará inicio al Congreso será el panel “Qué es Facility Management y cómo aporta al desempeño de las edificaciones”, en esta primera charla varios profesionales de la región con un amplio recorrido en la disciplina del Facility Management harán una introducción a este tema y los beneficios que trae para las organizaciones.

El programa académico

Otros temas planteados son

Los asistentes a las jornadas de capacitación tendrán la oporwww.gerenciadeedificios.com

• El rol del usuario en el rendimiento general del edificio GERENCIA DE EDIFICIOS

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• Proceso de contratación de proveedores • Planes de emergencia y continuidad de negocio • Cómo escoger el software de administración de instalaciones adecuado • Certificación LEED desde un enfoque de Operación y Mantenimiento • Contratos por rendimiento energético • Buenas prácticas para la gestión de instalaciones • Sistemas de control de acceso y control de activos

Conferencistas Aunque los expertos que dictarán cada una de las charlas del programa académico están aún en proceso de ser seleccionados, ya hay algunos profesionales confirmados que destacan por su experiencia y conocimiento de cada uno de los temas a su cargo.

José Luis Correa Consultor Senior en Construcción Sostenible y director de la compañía KW Ingenieria. Ingeniero Mecánico, LEED AP O+M, con maestría en ciencias (MSc) en ‘Ingeniería de diseño sostenible’ en Londres-Inglaterra y miembro ASHRAE-Colombia.

Tiene más de seis años de experiencia en el sector de la

construcción sostenible, durante los cuales se ha desarrollado temas relacionados con la optimización del consumo de energía y calidad del aire interior en construcciones. Está comprometido con la certificación ambiental LEED tanto a nivel comercial como educativo; ha sido LEED AP y asesor LEED en EA e IEQ de varios proyectos a nivel nacional e internacional, y es conferencista de diplomados, especialidades y eventos relacionados con temas de construcción sostenible.

César Martínez Fernández Ingeniero de Telecomunicaciones de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM). Socio y fundador de Aditel Sistemas dedicado a la formación en tecnología Lonworks en los cursos de Diseño de redes Lonworks y LonMaker.

Es profesor asociado de múltiples universidades españolas, entre ellas la Universidad Politécnica Madrid, la Universidad Politécnica de Alicante y la Universidad de Valencia.

Pertenece al comité Europeo TC247 dedicado a la normalización de los equipos y sistemas Electrónicos en los Edificios.

Pertenece a diversos comités de trabajo del CEDOM (asociación de domótica de España) y es partner de LonMark International para la definición de los perfiles funcionales con la tecnología Lonworks para asegurar la interoperabilidad.

Programación Académica TecnoEdificios 2015* Hora

Día 1

Hora

Día 2

8:00 – 9:00

Registro

9:00 - 10:00

Panel: Qué es Facility Management y qué aporta al desempeño de las edificaciones

9:00 – 10:00

Planes de emergencia y continuidad de negocio

10:00 11:00

Refrigerio

10:00 11:00

Refrigerio

11:00 – 12:00 Cómo escoger el software de administración de instalaciones adecuado

11:00 – 12:00 Certificación LEED desde un enfoque de Operación y Mantenimiento José Luis Correa - KW Ingeniería

12:00 – 2:00

Almuerzo

12:00 – 2:00

Almuerzo

2:00 – 3:00

Caso de Estudio: diseño e implementación en el edificio Ferroparque (México) de un sistema de control integral César Martínez Fernández - ISDE

2:00 – 3:00

Contratos por rendimiento energético (Energy Performance Contracting) Juan Camilo Mayorga - GBC Group

3:00 – 4:00

Potencie la sostenibilidad con un mayor compromiso del usuario José Luis Correa - KW Ingeniería

3:00 – 4:00

Buenas prácticas gerenciales para la gestión de instalaciones (hoteles, hospitales, aeropuertos) - Casos de éxito en Europa y Región Andina Claudia Robledo Arias - MTS

4:00 – 5:00

Proceso de contratación de proveedores y SLA.

4:00 – 5:00

Sistemas de control de acceso y control de activos

* programa sujeto a cambios

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Perfil Corporativo

Carrier InterAmerica Corporation abrió sus puertas en septiembre de 1985, para ofrecer soluciones en aire acondicionado, calefacción y refrigeración, a las regiones de América Central, el Caribe y los países Andinos con oficinas centrales en Miami, Florida.

Ofrecemos soluciones para aplicaciones residenciales, comerciales ligeras y comerciales. Nuestra oferta incluye equipos, controles, piezas, insumos y servicio.

Estamos orgullosos de ofrecer sólo productos de la mejor calidad, ya que reconocemos la importancia de mantener el balance entre la comodidad que creamos hoy y el mundo en el que viviremos mañana.

Por esto, nuestro portafolio de productos está enfocado en productos eficientes en energía, que no impacten el medio ambiente cumpliendo así con las necesidades de nuestros clientes, mientras preservamos nuestros valiosos recursos naturales.

Nuestro equipo de profesionales ha ayudado a enfriar numerosos proyectos importantes de América Latina, desde aeropuertos, fábricas, centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles, edificios gubernamentales, entre otras instalaciones. Además, estamos orgullosos de tener una fuerte red de distribuidores y contratistas en la región. Nuestra red se extiende a los países como: Aruba, Bahamas, Barbados, Bermuda, Islas Caimán, Colombia, Costa Rica, Curazao, República Dominicana, Ecuador, El Salvador, Grenada, Guatemala, Guyana, Haití, Honduras, Jamaica, Nicaragua, Panamá, Perú, Suriname, St. Vincent, Trinidad y Tobago, Islas Turcas y Caicos, Venezuela, entre otros territorios.

Ejemplos de nuestros proyectos son: • Barbados Com., Barbados - Universidad • Ecopetrol, Colombia - Industrial

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Universidad Iberoamericana, República Dominicana - Universidad Fishing Lodge, Rep. Dominicana - Hotel Barrick Gold, Rep. Dominicana - Industrial Cerrejón, Colombia - Industrial Sirenis, Rep. Dominicana - Hotel Hospital San Salvador, Perú - Hospital Business Park, Panamá - Oficina Laboratorios Ponce, Venezuela - Pharma Seven Day Aventis Hospital, Trinidad - Hospital Aeropuerto Internacional Juan Santa María, Costa Rica - Aeropuerto San Borja Plaza, Perú - Mall Grupo Corimon, Venezuela - Industrial Centro Comercial las Virtudes, Venezuela - Mall Dyco Data Center, Venezuela - Data Center Madison Mega Mall, Panamá - Mall Metro de Caracas, Venezuela - Metro Sigo Porlamar, Venezuela - Mall Abbott Vascular, Costa Rica - Farmacéutica Covidien, Dominican Rep. - Farmacéutica St. Jude Medical, Costa Rica - Farmaceutica Gildan Río Nance V, Honduras - Textiles Hospital del Niño, Ecuador - Hospital Princess Casino, Suriname Westin Playa Bonita, Panamá - Hotel Campamentos Ituango, Colombia - Industrial Costa Azul, Venezuela - Centro comercial Costa Mall, Venezuela - Centro comercial Hotel Dreams, Costa Rica - Hotel

Nuestras expectativas a corto plazo se enfocan en continuar creciendo, ofreciendo al mercado soluciones sostenibles y seguir afianzando el liderazgo de la marca Carrier en toda nuestra región.

Para mayor información de nuestros productos y servicios, visite www.carriercca.com

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Perfil Corporativo Sopladores y ventiladores de escape de aire corrosivo

Experiencia: Plastec Ventilation, Inc. es la subsidiaria en Norteamérica de SEAT Ventilation, con sede en Verniolle, Francia. Por más de cuarenta años hemos suministrado productos de calidad a todo el mundo y somos uno de los pocos fabricantes líderes de ventiladores de polipropileno resistentes a la corrosión. Plastec Ventilation, Inc. ofrece productos para Norteamérica, Suramérica, Centroamérica y los países del Caribe.

Plastec ofrece tres series de sopladores y ventiladores construidos en polipropileno de gran resistencia a la corrosión, dos tamaños de sopladores en acero inoxidable 316 electropulido y una amplia gama de accesorios útiles.

Polipropileno construido: Serie de Sopladores Utility Plastec para más pies3/min y aplicaciones moderadas de presión estática que van de 75 pies3/ min a más de 9.000 pies3/min.

Serie STORM de sopladores para aplicaciones que requieran menos pies3/ min. a presiones estáticas relativamente altas, que van de 25 pies3/min a 1.350 pies3/min.

Serie JET de ventiladores para Instalación en línea o en borde de techo que

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ofrecen rendimiento de 200 pies3/min a más de 2000 pies3/min.

Serie Stainless Steel construida en acero inoxidable 316 electropulido para aplicaciones que requieran este material y para aplicaciones con temperaturas constantes mayores. El rendimiento varía de 100 pies3/min a más de 2.700 pies3/min.

Ofrecemos sistemas de escape de humos para muchas industrias y aplicaciones, incluyendo Escape por Campana para Laboratorios, Escape para Cuartos Químicos, Escapes para gabinetes de químicos, Lavadoras comerciales, procesamiento de metal, escapes para cuartos de equipos y muchas otras aplicaciones que requieran escape de aire tóxico y corrosivo.

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Perfil Corporativo

Lennox es un líder global en calefacción, aire acondicionado y refrigeración, con presencia en los cinco continentes. Cuenta con más de 120 años de historia. Cuenta en la actualidad con US $3.2 billones en ventas, más de 9.300 empleados globalmente y 107 patentes registradas hasta el año 2011.

Contamos con una red de distribuidores especializados en Latinoamérica y con la preferencia de las mejores compañías instaladoras.

Lennox es la primera y única empresa que integra sistemas de HVAC comercial ligero directamente a energía solar (Lennox SunSoucre®con unidades tipo paquete Energence®).

Complementamos el portafolio de productos con sistemas divididos residenciales, los cuales ya salen de fábrica listos para integrarse a los paneles solares en cualquier momento. Todos los sistemas utilizan gas alternativo R410a de bajo impacto ambiental.

Dicho en otras palabras somos expertos en aire acondicionado y calefacción y líderes en sistemas asistidos por energía solar.

Las prácticas de sustentabilidad han sido parte de nuestra tradición en innovación. Desde 1895 cuando se inventó el primer calefactor que cuya efectividad en la combustión era mayor que la de cualquier otro en ese momento. Hoy, estas prácticas se reflejan en el diseño, fabricación, distribución y desempeño de nuestros productos. Nuestro lema de sustentabilidad es “la innovación encuentra la responsabilidad”, reflejando nuestro compromiso con el medio ambiente, produciendo los productos más innovadores.

Lennox se ha asociado al programa Energy Star para edificios y plantas de la EPA (Agencia de protección ambiental), y hacemos inversiones significativas para reducir el consumo de energía, desperdicios, uso de agua y emisiones de gases que contribuyan al efecto invernadero a lo largo de las operaciones de la compañía. En nuestro sitio web pueden revisar el reporte 2014 de sustentabilidad.

Lennox ofrece equipos paquetes Energence ® de alta eficiencia (hasta 17 SEER) y al integrarse con el sistema Sunsource se obtienen eficiencias de hasta 34 SEER (Eficiencia Energética Estacional por sus siglas en inglés) y 43 IEER (Eficiencia Energética Integrada). Los sistemas residenciales divididos fueron galardonados por Energy Star, con la etiqueta de mayor eficiencia en su clase para el año 2014, con eficiencias de hasta 25 SEER. En sistemas mini-split ofrecemos un amplio rango de opciones y eficiencia. Tanto en sistemas de pared alta como en sistemas sin conductos comercial liviano (como cassettes, fan & coil y unidades piso-techo). Los sistemas inverter (velocidad variable) son certificados por (en 60Hz por AHRI) lo que garantiza el desempeño y capacidad de los sistemas.

En síntesis, un portafolio completo en sistemas de confort (frío o calor), liderazgo tecnológico, una red distribución local, experiencia y confiabilidad a su servicio.

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Perfil Corporativo

VRF y sus Beneficios El Flujo de Refrigerante Variable (VRF) de zona, proporciona el control económico preciso y comodidad individual a múltiples espacios: • Eficiencia de Energia. La tecnología de INVERSOR puede calentar y enfriar simultáneamente eliminando virtualmente la pérdida del ducto.

• Zona de Comodidad. Cada zona individual puede ser personalizada para sentirse cómodo ya que el sistema entrega la cantidad correcta de refrigerante para encontrar precisamente la carga de un espacio.

• Operación Silenciosa. Las unidades interiores y exteriores son tan silenciosas que pueden ser colocados en casi cualquier lugar dando más flexibilidad en como utilizar espacio interior y exterior. Las unidades exteriores pueden ser colocadas aun directamente bajo una ventana y unidades interiores silenciosas son perfectas en ambientes que requieren interrupción mínima como escuelas, iglesias, bibliotecas y más.

• Sistema Simple. Sistema de dos-tubos de MEHVAC es más sencillo de instalar y atender. El mantenimiento rutinario consiste en cambio de filtros y limpieza de bobinas.

• Estéticas. Sistemas de HVAC no tienen que estorbar el diseño. Pequeñas unidades exteriores proporcionan la flexibilidad de instalación y las unidades interiores pueden ser pintadas para combinar con su ambiente. (Consulte a un contratista certificado para detalles en como pintar sin dañar la unidad).

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• El Costo más Bajo de Ciclo Vital. Opera con uso mínimo de energía. Dando servicio a las zonas que necesitan, permitiendo así menos mantenimiento.

• Seguridad. La estructura de cada zona no recircula aire en otras zonas, reduciendo la extensión de contaminantes y alergias en el aire.

Beneficios de Mitsubishi Electric La Marca de Mitsubishi es muy reconocida en el mundo de negocios y aquí están algunas razones porque: Líder global. Mitsubishi ha sido un líder en (VRF) soluciones residenciales en los Estados Unidos por 30 años y continuara dirigiendo la industria en tecnología avanzada (VRF) para aplicaciones residenciales y comerciales.

Sistema Superior. La Multi-zona es el primer y único en tener sistema de dos tubos, calentamiento y enfriamiento simultáneamente, además reduce la dificultad, tiempo y costo de la instalación y permite menos líneas eléctricas y conexiones refrigerantes.

Integración de Edificio y Control. El control de red de City Multi (CMCN) maneja operaciones, monitorea, horarios (diario, semanal, anual) error de correo electrónico, navegador personal, facturas para el arrendatario y el mantenimiento de información diagnostica.

Administración Ambiental. Mitsubishi también fue la primera compañía de HVAC en eliminar el uso de plomo y mercurio en sus productos. Adicionalmente, cambiamos voluntariamente una línea de productos entera de refrigerante a R410A que provee bajo impacto al ambiente.

Dirigiendo la Industria en Apoyo & Herramientas.

Mitsubishi ofrece entrenar, una red de distribuidores y contratistas y sistemas que son fáciles de manejar y controlar.

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Perfil Corporativo

La división Sunbeam® Hospitality de Jarden Consumer Solutions fue lanzada en 1997 con la presentación de un pequeño grupo de productos de alta calidad y costo eficiente para la industria hotelera. Desde entonces, hemos crecido para incluir más de 100 productos específicamente seleccionados y diseñados para el giro de la hospitalidad… desde hoteles y complejos turísticos hasta propiedades de tiempo compartido. A través de esfuerzo, dedicación e innovación, Sunbeam® Hospitality se ha convertido en un líder de la industria con grandes planes para el futuro.

El equipo de la marca Sunbeam® Hospitality se enorgullece en ofrecer productos enfocados a los temas que conciernen a la industria. Conocemos a nuestros clientes, hoteleros, propietarios de complejos y por supuesto huéspedes, y entendemos que necesitan ser exitosos en crear experiencias únicas que compiten con las comodidades del hogar.

Al satisfacer las necesidades de la industria tales como reducción de mano de obra, ahorros de energía, conservación de recursos y seguridad de los huéspedes, Sunbeam® provee un sin número de opciones para que los hoteleros se diferencien de la competencia y creen relaciones de lealtad a largo plazo con viajeros de negocios o en vacaciones.

Desde el momento en que sus huéspedes se despiertan hasta que se acuestan, un producto de Sunbeam® lo ayudará a crear una experiencia inolvidable.

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Igualmente las planchas de Sunbeam® son famosas por su calidad y rendimiento. Nuestra plancha Steam Master® con tecnología de luz LED ClearView™ le permite a los huéspedes planchar con casi cualquier nivel de iluminación.

Por su parte, la plancha Sunbeam® Steam Master® Retractable Iron equipada con bases antiadherentes y cordones retractables es la opción inteligente tanto por precio como por seguridad. Con una amplia gama de productos, incluyendo siete modelos GreenSense™, que ahorran hasta 45% más agua que una plancha regular, sus huéspedes pueden depender de las planchas Sunbeam® para siempre lucir bien.

Asimismo, el nuevo secador de pelo Sunbeam® HD3006, diseñado específicamente para hoteles, es el sueño del personal de limpieza, su filtro desechable que deja el producto listo para el próximo huésped en segundos.

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Nuestro objetivo es ser la primera opción, de hoteles en todo el mundo, para soluciones innovadoras, de alta calidad que producen resultados con el costo operativo más bajo y que resultan en una satisfacción mejorada de los huéspedes.

El cumplimiento de esta misión ha impulsado nuestro crecimiento y éxito en la industria hotelera.

Más información en: www.sunbeamhospitality.com www.gerenciadeedificios.com

Gestión de Inmuebles

Contratació ser un dolor por Santiago Jaramillo Hincapié

U

na encuesta realizada por la consultora “Business Services Growth” concluye que los proveedores de la industria de Facility Management están fallando en el mantenimiento de una adecuada relación con sus clientes y que la confianza en los proveedores en el sector de Facility Management es la más baja de cualquier sector.

La encuesta pidió a ochenta Facilities Managers evaluar su relación con los proveedores de los servicios tercerizados. Sólo un 6% de los clientes encuestados clasifica sus proveedores como “colaborador de confianza”, en comparación al 25% de promedio del resto de sectores.

Otro dato que resalta la encuesta es el hecho de que los Facilities Managers indican que más del 50% de los proveedores tendrían dificultades para renovar su contrato si no mejoran las relaciones con sus clientes.

Dicha encuesta da pie para que la industria de Facility Management en la región latinoamericana haga una autoevaluación en lo que se refiere a la relación con sus clientes y, al

mismo tiempo, cómo mejorar los procesos de contratación con sus proveedores de cara a la prestación de un mejor y más eficiente servicio.

En síntesis, la idea de este artículo es exponer lo que deben tener en cuenta los Facitlity Managers al contratar a sus proveedores en diferentes segmentos de servicio como es el caso de limpieza, seguridad, mantenimiento, reparación, compras, entre otros más.

En empresas de gran envergadura como es el caso para

En los procesos de contratación en el ámbito de Facility Management, una buena manera obtener buenos resultados en la administración de los predios es trabajar de la mano con los proveedores. Dicha relación no debe ser un dolor de cabeza, sino una apuesta para el éxito.

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La relación con los proveedores es esencial

ión, no debe de cabeza Colombia del Grupo Argos existe un manual de contratación de proveedores que contempla en minucia todos los detalles para la contratación, y que en buena parte sirve como guía para las negociaciones de este tipo de todas las áreas de la empresa, y en especial para el apartado de Facility Management.

De igual manera, hay que subrayar que dicho manual está complementado por un Comité de Contratación, que está conformado por los vicepresidentes de asuntos corporativos, gestión humana y organizacional, finanzas corporativas y regional Colombia y se encarga de resolver las situaciones no contempladas en el manual, así como de autorizar excepciones a sus procedimientos y reglas.

De otro lado, hay que destacar que las empresas de Facility Management y los Facitlity Managers vinculados directamente deben ser conscientes de que de alguna manera forman una llave de éxito con sus proveedores, pues ellos son la cara más cercana al día a día con las edificaciones o espacios administrados y que son, al mismo tiempo, el plus de servicio / efectividad en una labor específica.

Jordi Cochs, director general de IFS en ISS Facility Services recientemente destacó que “la subcontratación de servicios de manera independiente implica contar con múltiples proveedores, tantos como servicios se presten. Aunque la especialización individual de cada proveedor se mantiene, esta estrategia de negocio conlleva algunas cargas de trabajo adicionales, como una comunicación compleja (con un interlocutor para cada servicio), unos controles de ejecución y calidad individuales y una ausencia de sinergias o ahorros por sincronización y/o coordinación entre los diferentes servicios. De este modo, no se establece ningún perfil profesional especializado en la gestión y la prestación de los mismos de forma integrada, que es lo que, en definitiva, aporta ventajas competitivas a las compañías en términos de ahorro y excelencia”. www.gerenciadeedificios.com

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Claves en la contratación Milton Campo Murillo, director de Propiedad de Terranum Administración (Grupo Terranum), una plataforma de inversión, desarrollo y servicios inmobiliarios corporativos e institucionales en Colombia, asevera que “en Terranum Administración nos encargamos del proceso de Facility Managers de los inmuebles del grupo y de otros inmuebles en general e iniciamos el proceso de selección de proveedores identificando las necesidades que tiene cada uno de nuestros edificios, para posteriormente, mediante un proceso que lo identificamos como “contratos marco”, seleccionar a los proveedores que nos prestarán sus servicios”.

Asimismo advierte que “se levantan inventarios en cada uno de los edificios y sobre ese inventario, se hace un plie-

go para determinar quién ofrece las mejores condiciones.

Identificando en el proveedor algunos puntos esenciales para su desempeño como que se pueda generar un contrato a largo plazo, que se realice acompañamiento técnico, que lleve a tomar decisiones permanentemente y finalmente establecer las tarifas que nos entregarían como grupo de inmuebles. Resaltando que el proceso de facturación, se realiza directamente a nuestros inmuebles, identificándose como un proveedor “Marco” de Terranum Administración”, destaca.

Milton Campo subraya que en Terranum Administración se establece los términos de referencia para una propuesta (RFP, por sus siglas en inglés), donde se preseleccionan las empresas que pudieran prestar este servicio y la que ofrezca las mejores condiciones se genera un contrato Marco.

Posteriormente se emiten solicitudes de servicios para cada uno de los inmuebles, donde los servicios que se presten al inmueble, se facturan a cada inmueble.

El director de Propiedad de Terranum Administración señala, de igual manera, cinco factores claves de selección en materia de contratación con proveedores: 1. Experiencia del proveedor.

2. Servicio. Que en la referenciación que realicemos los comentarios sean positivos.

3. Asesoría. Que sea una empresa que siempre esté en el top de la tecnología y permanente innovación, para a su vez renovarnos en nuestros servicios y equipos.

4. Empresas sólidas. Se establezca que es una empresa de largo plazo, con el fin de no pensar en contratos de un año, sino en contratos que perduren en el tiempo.

5. Que ofrezca ahorros a cada uno de los inmuebles. Generando beneficios para nuestros clientes y así entregar valor agregado como administrador.

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Disposiciones laborales De otro lado, desde la vicepresidencia de asuntos corporativos de Argos se manifiesta que los proveedores que celebren contratos o negocios jurídicos con las compañías que pertenecen al Grupo Argos y que para el efecto empleen personal, es importante que cumplan las disposiciones establecidas en materia laboral, que están consignados en el manual de la empresa, y que se enmarcan en los siguientes cinco puntos.

1. Si los trabajos se realizan en las instalaciones de Argos, el Proveedor está obligado a cumplir los reglamentos establecidos por la empresa, y las normas que se establezcan en los reglamentos internos de trabajo, higiene y seguridad industrial de dicha compañía.

colombiana, deberán cumplir con el RUC en un porcentaje equivalente al 80%.

En lo que se refiere al manejo ambiental, un tema recurrente y de mucha relevancia en la actualidad, el Grupo Argos exige a sus proveedores cumplir con la Política de Sostenibilidad y con el Código de Buen Gobierno en materia ambiental de Argos, mediante la aplicación de los requisitos establecidos en el Sistema de Gestión Ambiental (SGA), con los Planes de Manejo Ambiental (PMA) o Planes de Gestión Ambien tal (PGA) y el Plan de manejo de residuos (PMIR) y demás documentos requeridos por la compañía.

2. Si los trabajos se realizan en las instalaciones del Proveedor, Argos podrá verificar que exista y se cumpla con el reglamento interno de trabajo y el de higiene y seguridad industrial del proveedor.

3. En caso de ser requerido, el proveedor deberá demostrar que al personal empleado para la ejecución del contrato celebrado con Argos, le ha efectuado el pago de los salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones a que hubiese lugar.

En caso de que se verifique el no cumplimiento por parte del proveedor de sus obligaciones laborales, la empresa podrá retener de los pagos derivados del contrato, las sumas necesarias para el cumplimiento.

4. Argos realiza de manera periódica auditorías laborales integrales, internas y externas, en las cuales se realizará entre otros, la verificación del cumplimiento de los estándares del RUC (para Colombia es el referente en seguridad, salud y ambiente de las compañías contratantes para invitar a participar y adjudicar contratos).

5. Los contratistas que presten sus servicios en las instalaciones de Argos en un porcentaje equivalente al 70% calculado sobre el 100% del tiempo laborable en Argos y que tengan más de 10 trabajadores vinculados, o estén ejecutando una actividad de alto riesgo, entendiendo por actividad de alto riesgo aquella que se encuentre catalogada como nivel 5 dentro de la normatividad de riesgos profesionales www.gerenciadeedificios.com

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Gestión de Inmuebles

Identificando en Facility M por FMHOUSE*

E

s por muchos conocido (no por todos, tristemente) que un buen modelo de Facility Management ahorra dinero a las organizaciones. Se ven con demasiada frecuencia unas cifras y porcentajes de ahorro muy elevados, que sincera-

mente me gustaría que explicaran de dónde salen o justificaran quienes los citan, ya que, en vez de hacer la disciplina más atractiva, se ve como una panacea inalcanzable o un “cuento chino”. Los datos hay que darlos en la forma precisa para que sean creíbles y, sobre todo, justificarlos bien.

El objetivo de esta serie de reflexiones es precisamente ese: compartir la explicación de dónde y cómo se pueden obtener ahorros para que estos razonamientos ayuden a todos a vender mejor el FM, a nosotros como consultores, a los proveedores de servicio o incluso a los propios Facility Managers dentro de sus organizaciones para que les “dejen hacer” más de los que les dejan y crezca su reconocimiento.

El tema a tocar en esta ocasión se resume diciendo: “Licitar un servicio cuesta mucho dinero” En todas las organizaciones, dependiendo del número de servicios que el departamento de FM (o como se llame el que gestiona los servicios) tiene a su cargo y, por supuesto, de las fechas de finalización de los contratos existentes, hay periodos de tiempo donde la principal actividad, incluso la única, es la licitación de servicios.

Esto que puede parecer a simple vista correcto y parte de la actividad normal de departamento no lo es y los recursos usados en el proceso no son proporcionales a los beneficios que en realidad se obtienen.

El tiempo y dinero invertido en la licitación de servicios podría ser aprovechado de una mejor manera por los Facility Managers de las organizaciones. Este artículo comparte algunas claves para hacer del proceso de licitación una experiencia ágil y eficiente.

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Gestión de recursos

ahorros Management Licitar no es fácil y licitar bien implica en muchos casos el incluir cambios y nuevas formas de proceder, desde en el análisis de las necesidades del servicio hasta en los pasos a seguir en el propio proceso de contratación.

La experiencia nos dice que muy pocos profesionales quieren embarcarse ellos solos en la toma de decisiones que impliquen un cambio sobre cómo se vienen haciendo las cosas. Nadie se quiere poner en la diana de “y si sale algo mal”, por lo que se acaba con el tradicional “copia-pega” de contratos donde se cambian las fechas y poco más.

Aparte de esta barrera al cambio, que implica no tener el

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mejor contrato o el mejor proceso por el miedo a cambiar e innovar, se pueden identificar de forma clara impactos en costes en tres niveles sobre el propio proceso de licitación: (i) Licitar le cuesta al cliente contratante que busca el servicio ya que requiere horas de trabajo y preparación del personal, que podrían estar dedicándose a otras labores, como por ejemplo, control de cumplimiento del servicio o actividades de mejora continua que seguro aportan más.

En muchos casos también deben intervenir en el proceso distintos departamentos (legal, compras, administración, etc.) que hace que el impacto de tener que licitar no sólo sea para el área de FM, sino para otros departamentos.

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Este consumo de recursos con el mero objetivo de recibir un servicio no está justificado o se debería optimizar.

El pensar “y si hay algo fuera mejor” está aceptado y contemplado, ya que en el propio proceso interno de control del servicio se analiza esto (si está bien diseñado) en un área que incluye la conveniencia del mismo con respecto a la competencia.

Además, en un buen dimensionado del servicio de FM, se garantiza la mejor provisión desde el día uno y ésta se debe ir adaptando a los cambios que se van produciendo en cuanto a las necesidades de la organización. También, una buena evaluación del cumplimiento y una política de mejora continua (imprescindible en FM) garantizan que se obtenga la mejor ejecución durante toda la duración del contrato. (ii) Licitar también le cuesta al proveedor, ya que, aunque esté dando un buen servicio y cumpliendo de forma satisfactoria los objetivos, sabe desde el mismo día que empieza su trabajo que tiene una fecha de caducidad, tras la cual, volverá a ser “uno más”, optando por mantener esa cuenta.

Esto genera falta de confianza y seguro que ocasiona un menor compromiso a la hora de invertir en proporcionar el mejor servicio.

Aunque esto a priori no pueda parecer un coste, es decir, un ahorro como tal, sí que lo es el no tener la mejor oferta de provisión posible, como lo es por ejemplo, tener que pagar por actividades o elementos que en un contrato a mayor plazo podrían estar incluidas.

Además, esos costes de licitar cada poco tiempo en que incurre el proveedor, unidos a los mayores riesgos lógicos de perder el contrato o no ganarlo en primera instancia, seguro que se imputan de alguna forma en el resto de sus servicios y quien lo paga, al fin y al cabo, es el cliente.

Es por todos aceptado que cuanto más contratos gana un proveedor, menos le cuesta licitar y viceversa.

Está ampliamente demostrado que un empleado sometido a cambios en su entorno laboral reduce su productividad.

Igual que antes, no daremos datos que no se puedan generalizar. Nos quedamos con el hecho probado de que existe una reducción en productividad y que ésta repercute directamente en la competitividad de la organización.

Entonces, ¿No licitamos? Pues claro, licitamos, pero con necesidades bien definidas, con modelos más flexibles, con contratos de duración mayor que permitan al proveedor involucrarse en el servicio e invertir, con alcances propuestos en parte por ese proveedor como experto en la materia, con elementos de control y de retribución variable que garanticen el cumplimiento y la adecuación a las necesidades cambiantes, etc. Si lo hacemos así, seguro que podemos, como mínimo, duplicar los tiempos entre procesos de licitación y dedicar esos recursos a algo más productivo.

En definitiva, licitemos menos, licitemos mejor y todos ahorraremos tiempo y dinero. *FMHOUSE es una empresa independiente, especializada en consultoría y formación de Facility Management.

FMHOUSE apuesta e invierte para hacer que esta disciplina ocupe el lugar que se merece en el mercado y en las organizaciones proporcionando para ello las mejores soluciones y los mejores profesionales. Con oficinas en Argentina – Brasil – Chile – Colombia – España – México – Panamá – Perú – Portugal – Turquía.

Este informe forma parte del catálogo de actividades del Instituto FMHOUSE como parte de su labor de difusión y promoción del Facility Management. Para leer más artículos, visite www.fm-house.com

Y por último, les cuesta a los usuarios finales, como receptores de la mayoría de los servicios. Aunque algunos no les afectan o perciben directamente (un mantenimiento técnico o un control de ciclo de vida) otros sí que lo hacen y les impactan de forma clara, como puede ser el servicio de catering, transporte, recepción o incluso limpieza.

El ver (y percibir) cada cierto tiempo cómo aquellos que les proveen de los servicios necesarios para llevar a cabo su actividad cambian, implica que se cambian en muchos casos las formas de trabajar o los interlocutores de los servicios.

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Gestión de Inmuebles Informe mercado de oficinas 2014

Región en crecimiento por Colliers International*

E

l tercer trimestre del año 2014 cerró con un crecimiento del PIB de 4.2% en comparación con el mismo período del año 2013, impulsado principalmente, por los sectores de construcción y comercio, con una variación positiva del 13% y del 4% respectivamente, en concordancia con estos datos, el gobierno mantiene su meta de crecimiento de 4.7% para el cierre del año y pronostica que el 2015 se ubicará en 4.5% de crecimiento.

Es importante destacar que para la región, el Fondo Monetario Internacional pronosticó un crecimiento del 1.3%, muy por debajo del nivel anunciado en Abril del 2014, donde se hablaba de una cifra alrededor del 2%.

El decrecimiento en la región se atribuye a una caída en el precio de las materias primas y las exportaciones de las mismas a China. Además de esto hay que sumar la caída del precio del petróleo el cual se cotiza a USD$54 aproximadamente, niveles no vistos desde el año 2009.

Colliers International realizó un detallado análisis de la situación del mercado de oficinas en Colombia, destacando a Bogotá, con un crecimiento del 69 por ciento en su oferta de espacios de oficina, como uno de los mercados claves en este sector. www.gerenciadeedificios.com

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Distribución de la oferta por corredor.

Las oficinas en los edificios B son normalmente de espacios pequeños. Por el contrario en las clase A+ y A, los espacios son por lo general de 800 metros cuadrados.

Continuando con datos económicos positivos, el desempleo registró en septiembre del 2014 una tasa del 8.4%, lo cual se traduce en una disminución de 0.6% frente al mismo período del año anterior, cuando el desempleo se situaba en una tasa del 9%, según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE).

La capital, el motor del país Durante el mes de Noviembre fueron publicadas cifras del DANE (Departamento Administrativo Nacional de Logística) sobre la participación de las principales ciudades del país en el PIB del segundo trimestre del año. Según sus estudios, aunque Bogotá concentra actualmente aproximadamente el 25% del PIB nacional, durante el último año ha perdido competitividad frente a otras ciudades del país al disminuir su participación del 26% al 25% en el mismo periodo del 2013. Una de las razones por las cuales las empresas están considerando otras opciones a la hora de ubicar sus empresas es la falta de infraestructura en el centro del país.

Esto parece aplicar sobre todo para empresas con actividades de comercio internacional. Pues para ellas es menos costoso ubicarse en ciudades con acceso a puertos, como es el caso de Barranquilla y Cartagena en el Atlántico. Otras de las razones para que las empresas se estén trasladando son el alto costo de la tierra y de los impuestos.

A pesar de esto, Bogotá sigue siendo la primera opción para las empresas multinacionales al decidir entrar al mercado

local, pues la ciudad cuenta con una gran oferta de servicios convirtiéndola en una de las capitales más competitivas en América del Sur para hacer negocios según representantes de la agencia de promoción de inversión para la capital, Invest in Bogota.

El 2014 cierra con gran optimismo para el sector inmobiliario, pues el mercado se encuentra actualmente en un punto de gran dinamismo en el cual varias empresas están buscando nuevos espacios para ocupar ya sea porque son nuevas en el mercado o debido a planes de expansión. En la capital del país los sectores que más se destacaron por su demanda de espacios en este último trimestre fueron los sectores de Hidrocarburos y de Tecnología, ambos son sectores predominantes de la economía local y considerados motores de desarrollo para la Nación.

Inventario Bogotá cierra el 2014 con un inventario competitivo de casi 2 millones de metros cuadrados de oficinas, aumentando un 8% con respecto al 2013. Durante el último trimestre del año entraron 4 edificios al inventario, dentro de los cuales se encuentran Coala Andino y QBO 93, dos puntos de referencia en la ciudad ya que allí actualmente se encuentran la revista Semana y Starbucks, respectivamente.

Actualmente el Central Business District (CBD) cuenta con el 65% del total inventario, sin embargo, cabe destacar la participación del corredor Salitre que, contando con edificios de aproximadamente 10.500 metros cuadrados cada uno, tiene una participación de 15%. Por otro lado, corredores como Av. Chile y Andino han ido disminuyendo su participación gradualmente.

Colliers International estima que durante el 2015 ingresarán 323 mil metros cuadrados distribuidos en 34 edificios, permitiendo así un crecimiento de 15% del inventario de Bogotá.

Distribución de inventario 2014 Vs. 2018.

Para 2018 se espera un crecimiento de 43% del inventario, alcanzando u poco menos de 3.000.000 de metros cuadrados, donde predominarán las edificaciones clase A+.

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Oferta El 2014 termina con una oferta total de 84.970 metros cuadrados de oficinas, 69% mayor respecto al cierre de 2013.

Este comportamiento se debe en gran medida a la finalización de edificios como Tierra Firme y Buró 26, que junto www.gerenciadeedificios.com

Distribución de los proyectos por tamaño.

La tendencia actual de las constructoras es desarrollar edificios con altas especificaciones, permitiendo un crecimiento del inventario de 61% en estas dos clases.

a los otros 20 edificios terminados en lo corrido del año, aumentaron significativamente la oferta de la ciudad.

Analizando la distribución de la oferta por clase, se encuentra que 52% pertenece a clase A+, 30% a clase A y el 18% restante es clase B. Por otro lado, los espacios disponibles se concentran en mayor proporción en el Central Business District, en corredores como Santa Bárbara y Chicó. Es importante destacar que aunque el corredor Salitre no pertenece al CBD, ocupa el tercer lugar con mayor número de metros cuadrados disponibles; casi el 23% del total de la oferta.

Para el 2015, Colliers International espera un aumento significativo de la oferta de la ciudad en corredores como Chicó y Salitre, especialmente en edificios clase A+.

Nueva Oferta Se estima que durante los próximos 4 años se finalizarán al menos 62 proyectos de oficinas en Bogotá, sumando 892.840 metros cuadrados al inventario de la ciudad. Si las constructoras cumplen con las fechas propuestas, para 2018 el inventario de la ciudad crecería un 43%.

drados en Bogotá, 4% mayor a los registrados en 2013.

Este ligero crecimiento en la absorción es causado principalmente por los edificios “Built to Suit” (a la medida) que ingresaron al inventario ya ocupados. Aproximadamente, 36% de los metros cuadrados fueron absorbidos en el corredor Salitre, seguido por Chicó y Santa Barbará con el 23% y 16%, respectivamente. Por su parte, los corredores Centro, Cedros y Córdoba presentaron bajos niveles de absorción en los corrido del año.

Por otro lado, la tasa de disponibilidad para Bogotá cierra en 4,1%. Es importante mencionar que desde hace casi 3 años esta cifra no supera el 6%, revelando así una alta demanda de espacios de oficinas en la ciudad. Los edificios clase A+ registran 5,6% de sus espacios disponibles, mientras la clase A sólo cuenta con 3,9% de oficinas vacantes.

Precios El precio promedio de renta para finales de 2014 es de COP $70.000 (USD $29,5) por metro cuadrado, creciendo un 8% con respecto al mismo periodo de 2013.

No obstante, esta alza se presentó durante los últimos tres meses debido principalmente a la desocupación de grandes áreas en edificios de altas especificaciones. Por su parte, el precio de venta promedio es de COP $9 177.150 (USD $3.861,5) por metro cuadrado.

Analizando los precios por clase se encuentra que la clase A+ registra COP $78.150 (USD $33,0) por metro cuadrado, mientras en las clase A y B es de COP $64.050 (USD $27,0) y COP $56.800 (USD $24,0), respectivamente. Como es usual, Bogotá presenta los precios más altos a nivel nacional, alcanzando un precio máximo de COP $116.000 (USD $49,0) por metro cuadrado. *Colliers International es una empresa multinacional con presencia en más de 63 países. Especializada en la prestación de servicios inmobiliarios corporativos y presente en el mercado colombiano desde 1999.

A diferencia de las otras ciudades del país, la mayoría de construcciones en Bogotá continúan siendo edificios destinados a uso exclusivo de oficinas; sin embargo los proyectos de usos mixtos cada vez toman más fuerza. Este es el caso de América y Optimus, que además de contar con oficinas, incluyen comercio y hospedaje dentro de sus complejos.

Analizando la nueva oferta por estado, se encuentra que casi el 44% está en construcción, el 32% está en planos y el 24% corresponde a construcciones a la medida. Es importante destacar que varios de estos edificios estarán ubicados en el CBD, reafirmando la importancia del mercado de oficinas en la zona. Sin embargo, la participación del corredor Salitre en la nueva oferta es significativa, generando así nuevas alternativas en el mercado.

Demanda En lo corrido del año se absorbieron 119.630 metros cuawww.gerenciadeedificios.com

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Tecnología en Edificios

Incendios: un merec por Santiago Jaramillo Hincapié

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ecientemente, y precisamente refiriéndose al tema de las normas o regímenes locales que regulan la detección de incendios en la región, Patricio Fustillos, gerente comercial de la compañía ecuatoriana Siaproci acotó que si bien en prácticamente todos los países de Latinoamérica las regulaciones locales ya contemplan normativa para regular la detección de incendios, en su aplicabilidad promedio dista mucho respecto a naciones más desarrolladas como Estados Unidos o los mismos países de Europa.

Fustillos advierte que este fenómeno de retraso en la aplicación de las normas se presenta debido a tres causales específicas: La primera es la falta de capacitación dentro de las entidades reguladoras que permitan la fiscalización adecuada del cumplimiento y del constructor. La normativa puede ser la mejor de todas pero si los usuarios no tienen claro sus alcances y limitaciones no sirve absolutamente de nada.

El segundo tema es la corrupción existente en los niveles fiscalizadores y en el constructor que conociendo la normativa no la aplican.

La prevención de incendios es una responsabilidad inamovible para cualquier tipo de edificación, por eso la importancia de conocer y acatar las normas establecidas para garantizar la seguridad tanto de la infraestructura como de los ocupanes de una instalación.

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Las normativas están para cumplirse

tema que ece atención (I) El tercero es que la normativa no está completa, por ejemplo en Ecuador ya tenemos normativa en el uso de puertas contra fuego, pero no existe normativa sobre los elementos que componen dicha puerta, así el constructor puede colocar una puerta resistente a fuego pero con componentes como bisagra, barra antipánico, cierra puerta, que no están dentro de los mismos rangos de resistencia al fuego que el elemento sobre el que van instalados.

Precisamente para explorar en detalle el panorama actual de la protección contra incendios, especialmente en lo que tiene que ver con equipos y normativas para Latinoamérica, buscamos ampliar el tema con la ayuda del ingeniero Jaime Andrés Moncada, quien en la actualidad se desempeña como director de International Fire Safety Consulting (IFSC), una firma consultora en ingeniería de protección contra incendios con sede en Washington, DC. y con oficinas en Latinoamérica. Vale también comentar que Moncada es ingeniero de protección contra incendios graduado de la Universidad de Maryland, coeditor del Manual de Protección contra Incendios de la NFPA, Vicepresidente de la Sociedad de Ingenieros de Protección contra Incendios (SFPE) y dirige los programas de desarrollo profesional de la NFPA en Latinoamérica, lo que a todos ojos lo pone en la palestra en materia de incendios en la región.

Moncada asevera que el objetivo principal de un sistema de protección contra incendios es que sea fiable, es decir que tenga la máxima probabilidad de un buen funcionamiento en el momento del incendio. Pero el sistema debe ser también eficaz, logrando hacer efectivo su propósito en el momento del incendio. Otra manera de decirlo es que la fiabilidad es la probabilidad de que funcione y la eficacia es su capacidad de lograr el efecto que se desea o se espera, es decir que cuando se necesita el sistema contra incendios, este detecte, contenga y/o controle el incendio.

“Este es un tema complejo en seguridad contra incendios www.gerenciadeedificios.com

porque es algo difícil de comprobar. El sistema contra incendios recibe su “prueba de fuego”, valga la redundancia, el día del incendio. Esto ocurre muy tarde. Compárenlo con cualquier otro sistema en un edificio, el cual se prueba, con su uso, diariamente, y si no está funcionando correctamente el edificio posiblemente no puede funcionar.

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ejemplo la norma NFPA 72, sobre sistemas de detección y alarma de incendios.

Por ejemplo, si el sistema eléctrico mal funciona, todos se dan cuenta y las oficinas no puedan operar; si el sistema hidráulico no está funcionando, no se pueden usar los baños, creando una complicación importante en la operación del edificio; si el sistema de aire acondicionado no está enfriando adecuadamente en el verano o calentando en el invierno, es muy difícil trabajar; si el sistema de seguridad electrónica está bloqueado, se interrumpe el flujo eficiente del edificio. Pero si el sistema contra incendios está malogrado, pues todo podría continuar normalmente” puntualiza Jaime Andrés Moncada.

Por otro lado, señala el director de International Fire Safety Consulting (IFSC), que si el diseño del sistema contra incendios está mal concebido o si se definió equivocadamente como proteger el edificio, muy posiblemente, sin la actuación de un ingeniero de incendios competente, nadie se va a dar cuenta de este grave error, hasta el día del incendio.

“Este sistema ‘sub-estándar’ o de ‘definición equivocada’, pudo haber sido expertamente instalado, dando un falso nivel de seguridad. Es decir, la fiabilidad y eficacia de los sistemas contra incendios, reitero, es un tema complejo y desafortunadamente para los clientes que yo atiendo, algo de todos los días”.

Inspección, prueba y mantenimiento Una tarea muy importante en protección contra incendios es conocida como IPM, siglas de “Inspección, Prueba y Mantenimiento”. Según comenta Moncada IPM se utiliza más frecuentemente en relación a la norma NFPA 25, Norma para la Inspección, Prueba y Mantenimiento de Sistemas Hidráulicos de Protección contra Incendios, pero otras normas de la NFPA tienen también protocolos de IPM como por

La norma NFPA 25 incluye definiciones, así como información en sus anexos, que ayudan a establecer la criticidad de las deficiencias encontradas. En el pasado, NFPA 25 definía “deficiencia” de una manera muy genérica, como la “condición en la cual la aplicación del componente no está dentro de los límites o especificaciones designadas”.

Se pensaba que cuando se utilizaba esta norma, el componente “pasaba” o “no pasaba” y la deficiencia se reportaba de esa manera. Pero, según puntualiza nuestro invitado experto, “es diferente para la seguridad de las personas y la protección a la propiedad cuando, por ejemplo, la bomba contra incendios no está funcionando, que cuando el tanque está a medio llenar, o cuando el manómetro en la salida de la bomba no está presente. En todos los casos existe algo fuera de lugar, pero estas deficiencias tienen distintos niveles de criticidad”.

El coeditor del Manual de Protección contra Incendios de la NFPA, manifiesta que “la normativa NFPA 25 incluye dos nuevas definiciones, ‘deficiencia crítica’ y ‘deficiencia no crítica’ (Arts. 3.3.7.1 y 2). Una deficiencia crítica es aquella que si no es corregida puede tener un efecto en la operación del sistema contra incendios. Una deficiencia no crítica es una que no tiene efecto en la operación del sistema, pero que debe ser corregida para que pueda hacerse el IPM del sistema correctamente. Para complementar este tema, la NFPA define ‘descompuesto’ (impairment), como el nivel más crítico, o sea una condición donde el sistema o unidad de protección contra incendios o parte de este se encuentra fuera de servicio, y que puede causar que el sistema o unidad no funcionen en caso de incendio (Art. 3.3.21). Consecuentemente, en mi ejemplo anterior, cuando la bomba no está operativa, se define como ‘descompuesta’; cuando el tanque está a medio llenar, se define como ‘deficiencia crítica’; y cuando el manómetro no está presente, como ‘deficiencia no crítica’.

Otro tema interesante es la diferencia entre Inspección, Prueba y Mantenimiento. La mejor manera de entenderlos, según nuestro invitado, es que una Inspección es una examinación visual (Art. 3.3.23), mientras que la Prueba es un procedimiento usado para determinar operatividad (Art. 3.3.46), y el Mantenimiento es un trabajo que se ejecuta para que el equipo pueda continuar funcionando adecuadamente (Art. 3.3.25).

“El Ingeniero Jim Lake de la NFPA, quien dirigía hasta hace poco el comité técnico de la NFPA 25, mencionó en una presentación que yo participé que de todas las fallas operacionales de los sistemas contra incendios, 63% pudieran haber sido solucionadas con inspecciones adecuadas y 14% con mantenimientos adecuados, mientras que un 11% de las fallas tienen que ver con diseños inadecuados al riesgo. Esta estadística recalca la necesidad de seguir religiosamente las pruebas de IPM establecidas en NFPA 25 y la de efectuar pruebas de aceptación a todos los sistemas contra incendios”, destaca.

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Diseño de Edificios Conozca los secretos del edificio Alpina

Colombia suma

edificios LEED por Alejandra García Vélez

E

l Edificio Alpina, ubicado en el municipio cercano a Bogotá de Sopó, hace parte de un creciente grupo de instalaciones en Colombia que han alcanzado la certificación LEED, en su caso categoría Plata.

La empresa Arquitectura e Interiores (AEI), especializada en la creación de espacios corporativos, fue la encargada del diseño y asesoría para que esta compañía alcanzara este objetivo por lo que GERENCIA DE EDIFICIOS habló con voceros de la empresa sobre los diferentes aspectos del proceso de diseño de los espacios de las oficinas de Alpina.

El comienzo Según explican desde AEI, debido al constante crecimiento de Alpina, y a los beneficios logísticos de centralizar sus oficinas, la compañía decidió trasladarse a la población de Sopó, en donde se fundó la empresa y se encuentra una de las plantas industriales más grandes del país.

Actualmente, las oficinas de Alpina se encuentran divididas entre el municipio de Sopó y la zona industrial de Bogotá.

Este proyecto en Sopó cuenta con un área de 11.200 metros cuadrados y alberga cerca de 200 empleados. Desde la concepción del proyecto Alpina se interesó por tener

construcciones y sedes más sostenibles siendo una de las primeras compañías en Colombia con la iniciativa de certificar sus oficinas en construcción sostenible, es decir, obtener el sello LEED. Este proceso comenzó en el año 2007 con su concepción y la construcción finalizó en el 2011.

Gerencia de Edificios: ¿Podría describir de manera detallada en qué consiste el proyecto y qué tipo de sistemas se implementaron?

Arquitectura e Interiores: Desde el principio uno de los

No hay mejor forma de aprender que a través de la practica y el ejemplo, por eso conozca las estrategías que llevaron a Alpina a obtener la certificacion LEED Plata. www.gerenciadeedificios.com

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capturar la mayor cantidad de agua lluvia posible, implementando un sistema de drenaje especializado que fue diseñado con la figura del esqueleto de un pescado. El agua de los techos de edificios y zonas pavimentadas, llegan al lago por medio de un sistema de tuberías independiente.

El agua capturada en el lago es tratada con un filtro de arena y usada para la red de incendios, el riego de los jardines y la utilización de baños. El proyecto reduce sustancialmente el uso de agua potable. La precipitación de la zona y el volumen de almacenamiento del lago garantizan la disponibilidad de agua para un periodo de 25 años.

Gerencia de Edificios: ¿Qué otros materiales y técnicas se utilizaron?

AEI: En la construcción se especificaron materiales con contenido reciclado, con el fin de mitigar impactos medioambientales producidos por la extracción de materia prima virgen. objetivos de la nueva sede era tener un espacio sostenible y amigable con el medio ambiente en búsqueda de una certificación LEED, por lo tanto se diseñó un edificio con parámetros que hicieran énfasis en la racionalización del uso de los recursos naturales y que dieran la puntuación necesaria para lograr la certificación. Se trabajaron ejes importantes desde la perspectiva de sostenibilidad que fueron: • Un proyecto conectado con la comunidad y en pro de disminuir el uso del carro • Un proyecto enfocado en ahorro de consumo en energía y agua • Un proyecto enfocado en el reciclaje y rehabilitación del lote Gerencia de Edificios: ¿En qué tipo de instalación se realizó el proyecto y cuáles son sus características?

AEI: La disposición formal y arquitectónica respondió a la multifuncionalidad del proyecto. Era indispensable manejar cuatro bloques independientes. Estos se encuentran enfrentados en pares y agrupados por un eje central que se convierte en el articulado del proyecto. Cada uno de los bloques, de tres pisos maneja una función específica (corporativo, operativo, auditorio y cafetería) donde trabajan 200 personas.

El eje central es, sin duda, el elemento más impactante dentro del proyecto, expresando una imagen radical que contrasta con la austeridad y la limpieza del diseño de los cuatro bloques. El volumen central se convierte también en el impulsor del crecimiento del proyecto.

Gerencia de Edificios: ¿Cuáles fueron las principales innovaciones o características del diseño utilizado en esta propiedad?

AEI: Al ser el primer proyecto en Colombia que se diseñaba con especificaciones de sostenibilidad hubo oportunidad de innovar en todo el proyecto, sin embargo creo que lo que más destacó en ese sentido fue la manera en que se concibió el lago, el cual fue diseñado para utilizar aguas lluvia y abastecer todas las instalaciones.

Este lago tiene 1.300 metros cúbicos y está pensado para

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La mayoría de los materiales usados en la construcción son extraídos, fabricados y distribuidos en zonas cercanas a la obra, promoviendo la industria local y reduciendo el uso de combustibles fósiles en el transporte de materiales.

Se procuró tener amplias zonas verdes versus zonas duras, uso de espacies nativas o adaptadas que no requieren sistemas de riego. Automatización para ventilación e iluminación y espacios con alta exposición de la luz natural.

Al ser un proyecto que desde el principio se concibió con un objetivo claro de certificación, era muy importante contar con materiales con las características que mencionamos en el punto anterior. Arquitectura e Interiores siempre procura usar este tipo de materiales, en este proyecto fuimos especialmente rigurosos. Por ejemplo, el 50% de las maderas utilizadas en el proyecto son extraídas de bosques certificados por el FSC (Forest Stewardship Council).

Gerencia de Edificios: ¿Que sistema y equipos se instalaron y cuáles son sus beneficios?

AEI: Los equipos instalados incluyen: • Los espacios con alto índice de ocupación cuentan con controles de iluminación que no solo mejoran el confort de los usuarios, sino que mejoran el desempeño energético del proyecto.

• Se eliminó el uso de CFC como refrigerantes y se utilizaron otras alternativas amigables con el medio ambiente.

• La mayoría de los espacios ocupados regularmente y que cuentan con un alto flujo de usuarios, usan luz natural y vista al exterior.

• Los espacios con alto índice de ocupación cuentan con sensores de CO2 y altas renovaciones de aire.

• Se genera un confort térmico a los usuarios finales a través de un diseño mecánico con el estándar ASHRAE 55-2004.

Gerencia de Edificios:¿Qué ventajas han encontrado en este proceso, o cómo se ha beneficiado el cliente final?

AEI: El cliente cuenta con un espacio amigable para sus colaboradores y visitantes. Una ventaja enorme es que el tipo de www.gerenciadeedificios.com

prácticas que se ven en este proyecto incentivan una cultura de responsabilidad con el medio ambiente y esto es lo más importante cuando se certifica un proyecto, no es solamente diseñarlo y construirlo con características puntuales de sostenibilidad, es crear cultura con responsabilidad sostenible.

Las empresas por lo general cuando tienen este tipo de edificaciones brindan mejor estilo de vida y salud a sus empleados, así que en muchos casos los niveles de ausentismo por enfermedades disminuye.

Gerencia de Edificios: ¿A la hora de implementar el sistema se presentaron dificultades técnicas o logísticas?

AEI: En este caso teníamos en nuestras manos el primer proyecto registrado en Colombia y se contrataron asesores internacionales que habían comenzado en el tema. El cruce de información y el trabajo a distancia no facilitó las cosas.

Por otra parte, el modelado energético no fue tan fácil de hacer porque era coordinar a muchas personas y empresas que estaban haciendo esto por primera vez, entregar toda la información y entender qué ahorros podía generar el edificio. Esto tocó hacerlo desde cero. Al final arrojó un 19% de ahorro en energía que es muy positivo pero el trabajo fue muy fuerte.

Finalmente, ha sido complicado que USA vea que Colombia está en el trópico y no tenemos estaciones, y desafortunadamente aún seguimos siendo medidos por este capítulo.

Aunque en Alpina los sistemas funcionan perfectamente, comprobar que acá las cosas funcionaban con o sin aire no fue un tema fácil.

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Gerencia de Edificios: En cuanto a la Certificación LEED ¿qué medidas se tomaron para alcanzar esta certificación?

AEI: Para obtener el sello LEED, los proyectos aspirantes deben lograr sumar puntos en diferentes capítulos y así determinar el nivel de certificación que recibirá el proyecto – Certificación, Plata, Oro o Platino -. En el caso de Alpina, el proyecto obtuvo una puntuación de 36 sobre 69 puntos, entre los que cabe resaltar un 40% de reducción en uso de agua y 21% de reducción en uso de energía.

Entre las medidas para lograr lo anterior estuvo • Racionalización en el consumo de energía eléctrica: incluyendo la automatización para ventilación e iluminación y espacios con alta exposición de la luz natural • Racionalización en el consumo de agua: aprovechamiento de aguas lluvias, un sistema hidro-sanitario configurado para trabajar con aguas lluvia que se recoge del lago del proyecto con aproximadamente 1.300 metros cúbicos.

• Rehabilitación del lote: amplias zonas verdes versus zonas duras, uso de espacies nativas o adaptadas que no requieren sistemas de riego.

• Manejo racional de los materiales durante la construcción: la mayoría de los materiales usados en la construcción son extraídos, fabricados y distribuidos en zonas cercanas a la obra, promoviendo la industria local y reduciendo el uso de combustibles fósiles en el transporte de materiales, en la construcción se especificaron materiales con contenido reciclado, con el fin de mitigar impactos medioambientales producidos por la extracción de materia prima virgen.

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Columnista invitado

Pasos para de ma por Jordi Sánchez Castilla

C

omo gestor de un edificio es importante controlar, recoger datos, analizarlos y tomar las medidas adecuadas para la buena conservación del edificio y las actividades que dentro se desarrollan por parte de la organización que lo ocupa para: • Asegurar el bienestar y la seguridad de sus clientes, inquilinos o usuarios.

• Asegurar que el ciclo de vida del activo se alarga manteniendo unos estándares de calidad y servicio que le mantengan competitivo en el mercado.

• Analizar y minimizar el riesgo del activo sin que ello afecte la actividad habitual del mismo.

• Estimular el atractivo, retención y mejora de la productividad de los usuarios del edificio, creando, manteniendo y mejorando las condiciones del entorno de trabajo.

Lo comentado en los puntos anteriores mientras se mejora anualmente la rentabilidad en relación a la gestión-explotación del edificio.

Entre otras acciones que pueden ir orientadas, por ejemplo, a un flujo de comunicación eficiente con sus inquilinos/usuarios/clientes, una acción que se debería tener en cuenta en un edificio comercial es la aplicación en el mismo de un Plan de Mantenimiento basado en la Confiabilidad, que apoye al habitual y existente plan de mantenimiento preventivo y el consecuente mantenimiento correctivo.

Para establecer un plan de mantenimiento basado en la confiabilidad, los pasos a seguir son los siguientes: • Examinar y analizar las políticas y procesos que afectan a la actividad de tu edificio y la organización que lo ocupa, como planes de mantenimiento existentes, planes de operación, gestión de riesgo, recursos humanos, compras, etc.

• Determinar qué nivel y categoría de fallas de las facilities es aceptable para la actividad de tu edificio.

• Establecer que acciones se deben realizar para cada nivel y categoría de fallas aprobado anteriormente.

• Establecer responsabilidades dentro del equipo de trabajo en las Facilities, en caso de necesidad de formación adicional para ejecutar debidamente esa responsabilidad, hay que invertir en ello porque producirá un retorno positivo a corto-medio plazo.

La confiabilidad de los servicios debe ser la base para establecer una plan de mantenimiento para edificios comerciales o de oficinas.

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Prevenir y mejorar

a un plan mantenimiento

• Determinar que herramientas y recursos son necesarios para que el equipo de Facilities pueda desarrollar satisfactoriamente el Plan de Mantenimiento basado en Confiabilidad establecido.

• Comunicar claramente al personal de Facilities qué tareas son ejecutables y cómo se tienen que realizar dentro del plan de trabajo preventivo y predictivo que soportarán la confiabilidad.

• Analizar datos registrados dentro del nuevo Plan de Mantenimiento y tomar las decisiones adecuadas en relación a la búsqueda de la mejora continuada.

• Desde un punto de vista de inversiones, analizarlas en base a la actividad propia del edificio y la organización/ es que lo ocupan, con el objetivo de minimizar el CAPEX y OPEX de la actividad de explotación, sin que ello vaya en contra de la actividad deseada por la organización en cada momento.

• Ir analizando de forma regular el plan de mantenimiento para www.gerenciadeedificios.com

detectar costes innecesarios en los que se pueda incurrir para la actividad de la organización, eliminándolos entonces.

En conclusión, la buena definición y aplicación de un Plan de Mantenimiento basado en la Confiabilidad permitirá: • Alargar el ciclo de vida de tu edificio y equipamiento/ instalaciones que lo conforma.

• Controlar el presupuesto para la gestión del activo y aumentar la rentabilidad del mismo.

• Mejorar la productividad de tu equipo de facilities a través de la formación adecuada.

• Mejora de la rentabilidad global de la organización por la optimización de los costes de explotación. * Jordi Sánchez Castilla es el Director de S&V Consulting, empresa de consultoría especializada en los campos de Facilities, Asset y Property Management.

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Eventos y Asociaciones

Diplomado en administración de edificaciones por Alejandra García Vélez

L

a Universidad Militar Nueva Granada (UMNG) de Bogotá, abrió convocatoria para la primera cohorte de su diplomado Gerencia de Edificios Modernos, el cual abordará temáticas de gestión, operación, tecnología y mantenimiento. Desarrollado en conjunto con la Asociación Colombiana de Facility Management (ACFM), este diplomado espera ofrecer herramientas de trabajo para todos los profesionales dedicados a la administración de propiedades.

Según la Universidad, las razones para una oferta académica de este tipo están justificadas en el desarrollo de infraestructura del país, el cual exige la consolidación de personas con las mayores competencias en las áreas administrativas, financieras, mantenimiento, servicio, seguridad y tecnológicas.

Las personas interesadas en obtener más información deben enviar un correo electrónico informando su intención de participar a fernando.moreno@unimilitar.edu.co, una vez se tenga el grupo de estudiantes mínimo se procederá a realizar el proceso de inscripción y matrícula.

El diplomado tendrá un costo de matricula de dos millones 400 mil pesos (COP$2.400.000) y una duración de 120 horas. En cuanto al contenido programático, el diplomado contará con los siguientes módulos principales: Modelo de gestión empresarial Gestión financiera Gestión de riesgo en edificaciones Gestión del servicio Tecnologías en seguridad Certificación LEED en edificaciones Gestión en seguridad y contratación proveedores Gestión de mantenimiento equipos Gestión de mantenimiento de fachadas

La Asociación Colombiana de Facility Management, ACFM, dedicó los primeros meses del año a planear sus acciones de desarrollo y actividades para el año 2015, entre las que destaca el diplomado ofrecido en conjunto con la Universidad Militar Nueva Granada.

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Junta Directiva de ACFM, de izquierda a derecha: Max Jaramillo, Carlos E. Leyton, Luis Daniel Álvarez y Juan Esteban Tabares.

Plan de evacuación y emergencias Gestión de crisis y continuidad de negocio

ACFM nombra nueva junta directiva La Asociación Colombiana de Facility Management -ACFMllevó a cabo su Asamblea General de socios a finales del mes de marzo, espacio en el que se realizó la elección de Junta Directiva de la organización para el período 2015-2017.

El equipo de trabajo seleccionado para dirigir e impulsar el crecimiento de esta naciente asociación consta de profesionales que buscan promover la profesión del Facility Management desde diferentes escenarios. En primer lugar, Max Jaramillo Fertig, presidente de LatinPress Inc., fue reelegido como presidente.

Latin Press Inc. es una casa editora de medios especializados y organizadora de congresos técnicos internacionales con más de 20 años de experiencia en EE.UU. y Latinoamérica.

Sus productos se enfocan en el desarrollo de contenidos e información valiosa para sectores industriales, principalmente en ocho industrias: seguridad electrónica; aire acondicionado, calefacción y refrigeración; audio, vídeo e iluminación; pinturas y recubrimientos; construcción, producción de televisión, turismo y hospitalidad.

Jaramillo se destaca además por haber sido protagonista de la formación de la Asociación Latinoamericana de Seguridad, ALAS, y actual integrante de su junta directiva.

El cargo de vicepresidente recayó en Carlos Erasmo Leyton, arquitecto de la Universidad de los Andes de Bogotá con estudios de especialización en administración de empresas y cuenta con una maestría en administración de negocios de la misma universidad.

Desde su ingreso en 1994 al equipo de bienes raíces y servicios generales de IBM en Colombia y Latinoamérica y hasta la fecha, ha participado en el desarrollo de servicios de Facilities Management desde todas sus aristas. Actualmente ejerce como gerente de la empresa Facilite Group S.A.S. Por su parte, Luis Daniel Álvarez, fue elegido como nuevo secretario de ACFM. Director General de la empresa FMPlus, Luis Daniel es Ingeniero Civil de la Universidad Cooperativa de Colombia en su sede de Neiva, Huila. Especialista en www.gerenciadeedificios.com

Diplomado en gerencia en edificios modernos y multiservicio Duración: 120 horas Costo inscripción: $ 42.000 Costo matrícula: $2.400.000 Duración Diplomado: 120 Horas Horario: Sábados de 7:00 a.m. A 5:00 p.m.

Objetivo: Desarrollar competencias en el diseño de un Modelo de Gestión Empresarial enfocada en una construcción moderna, multiservicio e inteligente a nivel residencial, comercial, grandes superficies, sector hotelero, sector aeroportuario, de acuerdo a los requerimientos en servicio con calidad y eficiencia dentro de cada uno de los subsistemas que conforman un proyecto a saber: área mantenimiento, área de seguridad, área logística, área jurídica, área comercial y área financiera.

Público objetivo: Profesionales del gremio de la ingeniería, arquitectura, constructoras y empresas prestadoras de servicio a nivel del sector aseo, seguridad, comunicaciones, eléctrico, gas que conforman un edificio moderno, multiservicio e inteligente.

Más información: Msc. Fernando Antonio Moreno Forero Programa Ing. Mecatrónica UMNG Tel 6500000 Ext 1280 Cel 3212417648 fernando.moreno@unimilitar.edu.co

Gerencia de Proyectos de la Universidad Piloto de Bogotá.

Su experiencia laboral incluye empresas como Ecopetrol, Terranum, Schlumberger y Cenit, en esta última como coordinador de servicios administrativos.

Finalmente, Juan Esteban Tabares, fue reelegido como tesorero para completar así el equipo directivo de la Asociación.

Tabares es arquitecto proyectista de la Universidad Nacional de Colombia. Director de Adoblei arquitectos, empresa unipersonal con la cual ofrece servicios de consultoría y diseño arquitectónico con énfasis en el sector educativo y cultural.

Entre sus proyectos hay encargos de espacio público, de edificios de equipamientos de salud, educación y cultura.

Se desempeñó también como asesor en infraestructura para el Colegio San José de las Vegas en Medellín.

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Actualización de software

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Milestone System anuncia el Device Pack 7.8 para su software de gestión de video (VMS) XProtect, el cual está diseñado para implementaciones a gran escala y de alta seguridad.

La característica más importante de esta actualización es el soporte para un nuevo tipo de cámaras híbridas que combinan una PTZ y una cámara de 360 grados.

El teléfono de conferencia FLX UC 1500 IP de Revolabs provee una solución USB que permite a los usuarios agregar dos micrófonos adicionales y llamadas puente entre las aplicaciones VoIP y escritorio UC, otorgando una solución ‘todo en uno’ diseñada para ambientes de largas rees. Con los dos micrófonos direccionales, el FLX UC 1500 extiende el rango de captación de voz de la solución con el fin de satisfacer los requisitos de inteligibilidad de espacios para conferencias más amplios. Los dispositivos externos permiten incomparable calidad de sonido, resistente al ruido GSM, además de una proporción de señal a ruido y rango de frecuencia que crea la mejor experiencia de captura de audio.

La actualización Device Pack 7.8 también revindica a XProtect como un software diseñado para cualquier dispositivo del mercado actual, ya que ahora son más de 100 marcas y alrededor de 4000 modelos los compaginables con el sistema.

Equipado con altavoces (tweeter) y elementos de woofer, cuatro micrófonos, dos micrófonos de extensión adicionales y la cancelación de eco acústico integrado. Ofrece una respuesta de frecuencia de banda ancha para la gran calidad de audio en llamadas de conferencia, escritorio, o comunicación con el PC h ya sea en las instalaciones o en la nube.

El XProtect permite a los operadores acercar ópticamente los detalles de interés con alta precisión con un solo clic y al mismo tiempo ser capaces de mantener una visión general de grandes superficies de hasta 20.000 m² (215.000 pies cuadrados).

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