Verslag Seminar 'Tijdelijk anders gebruiken van braakliggende terreinen'

Verslag Seminar ‘Tijdelijk anders gebruiken van braakliggende terreinen’ 11 november 2014, Utrecht Opening Op steeds meer plekken liggen gronden lange tijd braak. Gebieden waar voor de economische crisis woningen of bedrijven waren gepland, maar die nog jarenlang leeg en nutteloos zullen blijven liggen. Ook zijn er gebieden die planologisch op slot zitten, voor bijvoorbeeld in de toekomst waterberging of de aanleg van een nieuwe snelweg is voorzien. Deze gebieden kunnen een tijdelijke andere functie krijgen met een maatschappelijke én economische meerwaarde tot gevolg. In dit seminar kijken we naar verschillende succesvolle voorbeelden en bespreken we de juridische haken en ogen. Ook gaan we in op de aanpak: zijn goede tips voor gemeenten, projectontwikkelaars en initiatiefnemers?

Tijdelijke energiewinning Sander Kooper (Green Spread Advies & Ontwikkeling) vertelt over de mogelijkheden om duurzame energiewinning toe te passen in tijdelijke situaties. Sander put daarbij uit de ervaringen die Green Spread heeft met projecten met duurzame energie, en in het bijzonder uit een onderzoek dat het bureau onlangs deed voor de provincie Gelderland naar (Tijdelijk) Anders Bestemmen voor hernieuwbare energie. Er is daarbij naar drie vormen van energiewinning gekeken: zonne-energie, windenergie en biomassa. Een belangrijke conclusie uit dit onderzoek was dat in een tijdelijke situatie (< 10 jaar) zonne-energie en windenergie geen interessante businesscases opleveren. Voor zonneparken geldt dat ze pas na circa 25 jaar rendabel gaan worden. Ook het tussentijds verplaatsen naar een andere locatie is financieel niet interessant. Voor windenergie is de terugverdientijd korter, maar ook nog altijd 15 jaar. En na die 15 jaar begint het voor een exploitant pas echt aantrekkelijk te worden; elk jaar dat de windmolen nu extra blijft staan geeft extra winst. Afbreken is dus zonde. En dus is ook windenergie geen optie in een tijdelijke situatie. Biomassa kan wel al na 5 of 6 jaar rendabel zijn. En hiervoor geldt dat dat veelal vrij makkelijk te regelen is in een tijdelijke situatie. Het is in wezen niets anders dan het voortzetten van agrarisch gebruik maar dan met andere gewassen.

Sander benadrukt dat wind- en zonne-energie weliswaar niet interessant is voor tijdelijk anders benutten, het is wel interessant voor gemeenten en andere terreineigenaren om na te denken of een ‘definitieve’ andere benutting van terreinen interessant is.

Tijdelijke vrijetijdsvoorzieningen In de volgende presentatie, van Rob Berkers (Berkers Advies), staan tijdelijke vrijetijdsvoorzieningen centraal. Het gaat om ondernemers die gedurende een periode van enkele jaren een horeca- of recreatiebedrijf exploiteren op grond die tijdelijk beschikbaar is. In Nederland zijn er enkele tientallen van dit soort ondernemingen. Voor ondernemers kan ondernemen op tijdelijk beschikbare terreinen om meerdere redenen interessant zijn: de grondkosten zijn veelal laag, procedures gaan vaak relatief snel en de plekken waar je kunt ondernemen zijn soms heel aantrekkelijk (een camping hartje Berlijn, een zeilwagenpark aan de rand van Amsterdam). Een belangrijk minpunt voor ondernemers is dat de tijd dat ze ergens actief mogen zijn vaak maar enkele jaren is. Dit maakt dat de terugverdientijd erg kort is. Een belangrijke aanbeveling aan gemeenten en andere terreineigenaren is dan ook om een langere termijn perspectief te bieden: eerder 5 tot 10 jaar dan de 3 tot 5 jaar waarvan nu vaak sprake is. Voor terreineigenaren is de meerwaarde van tijdelijke vrijetijdsvoorzieningen niet zozeer financieel van aard, de verdiensten voor de ondernemers zijn namelijk niet zo hoog dat hoge huurprijzen gevraagd kunnen worden. Wel is het positief voor het imago en is er sprake van maatschappelijke meerwaarde. En de belangrijkste meerwaarde is dat recreatievoorzieningen goede ‘placemakers’ kunnen zijn: ze kunnen een nieuw te ontwikkelen gebied op de kaart zetten. Zo’n gebied krijgt bekendheid, mensen komen er naar toe en krijgen er een goed gevoel bij. Blijburg heeft op deze wijze goed werk verricht voor de ontwikkeling van IJburg en de hangar waar de musical ‘Soldaat van Oranje’ wordt opgevoerd doet iets soortgelijks voor vliegkamp Valkenburg.

Tijdelijke natuur Nico Beun (InnovatieNetwerk) was enkele jaren geleden een van de initiatiefnemers van het concept ‘tijdelijke natuur’. Hij vertelt over de achtergronden van het concept en geeft tips over de aanpak.

Reden dat het concept ‘tijdelijke natuur’ ontwikkeld is, is omdat er rond braakliggende terreinen iets raars aan de hand is. Terreineigenaren besteden veel geld aan het doodspuiten van elke vorm van leven om te voorkomen dat zich beschermde dieren- en plantensoorten vestigen op het terrein. Het verwijderen van deze planten en dieren zou namelijk gepaard gaan met langdurige procedures, en dat wil men niet. Maar het resultaat is dus dat zij nu flinke kosten maken en dat elke vorm van natuur op deze terreinen geen kans krijgt. Kan dat niet anders? Inmiddels wel; het is mogelijk om een ontheffing van de Flora- en Faunawet te krijgen voor het laten ontstaan en weer verwijderen van beschermde soorten zonder dat hier een compensatieplicht tegenover staat. Dit is erg prettig voor de terreineigenaar, de risico’s op vertraging en hoge kosten zijn geminimaliseerd en het is goed voor het imago bovendien. En de maatschappelijke winst is groot: er komt meer ruimte voor natuur in Nederland en meer uitloopgebied voor omwonenden. Wat wel van groot belang is, is de communicatie met de omgeving: laat vanaf het begin weten dat de situatie tijdelijk is. Een tip is om regionale groene organisaties een rol te geven in deze communicatie. Tijdelijke natuur kan al vanaf één jaar. Inrichtingsmaatregelen treffen mag, maar hoeft niet. Tijdelijke natuur is al met al een heel eenvoudig toepasbaar concept met nauwelijks nadelen en heel veel voordelen.

Wet- en regelgeving Iwan Smeenk (Smeenk Law) gaat in op de wet- en regelgeving rond tijdelijk anders gebruik van terreinen. Iwan vertelt dat er sinds 1 november j.l. een flinke stap is gezet rond het makkelijker maken van tijdelijk anders gebruiken doordat de regelgeving rond tijdelijke omgevingsvergunningen is veranderd. Deze wijziging krijgt waarschijnlijk ook zijn beslag in de nieuwe Omgevingswet. Tijdelijk gebruik wordt nu mogelijk tot maximaal 10 jaar (dat was 5 jaar) en er hoeft niet aangetoond te worden dat het om een tijdelijke behoefte gaat (dat was eerder wel het geval bij een tijdelijke omgevingsvergunning). Het is niet geheel duidelijk of verlenging na de periode van 10 jaar kan plaatsvinden. Iwan verwacht dat dit mogelijk zal zijn. Dat is een wezenlijke verandering ten opzichte van het verleden, omdat daarmee de status van het bestemmingsplan, die altijd een soort eeuwigheidswaarde leek te hebben, verandert. Belanghebbenden kunnen tijdelijke gebruik niet meer gemakkelijk tegenhouden. Weliswaar kunnen zij bezwaar maken tegen een tijdelijke omgevingsvergunning maar zij moeten wel hele sterke argumenten hebben wil deze vergunning vernietigd worden.

Als de periode van tijdelijk gebruik ten einde loopt, moet alles weer opgeruimd worden. Hoe regel je dit? Wanneer de overheid de eigenaar is van de gronden die tijdelijk ter beschikking worden gesteld, gebeurt dit doorgaans met huur- of erfpachtovereenkomst. Op grond van deze overeenkomst kan ook de beëindiging van de tijdelijke activiteiten worden afgedwongen (gemengde overeenkomst).

Als niet de overheid maar een private partij eigenaar is van het terrein waarop tijdelijke activiteiten gaan plaatsvinden, moet eveneens in een overeenkomst worden vastgelegd op welke wijze de beëindiging van de tijdelijke activiteiten is verzekerd. In dit geval is dit een overeenkomst tussen zowel de terreineigenaar, de tijdelijk gebruiker en de bevoegde overheid (bevoegdhedenovereenkomst).

De rol van de gemeente: de aanpak in Almere Robert Träger, programmamanager ruimtelijke initiatieven van de gemeente Almere, vertelt over de aanpak die daar is gekozen. De gemeente Almere heeft circa 500 ha ‘wachtend land’. Triggers voor de gemeente om te zoeken naar tijdelijke invullingen voor een deel van deze terreinen zijn: creëren van levendigheid in de stad, werken aan duurzaamheid en het ondersteunen van initiatieven van onderaf. Maatschappelijke doelen dus. Want geld verdienen met tijdelijk gebruik lukt niet of nauwelijks, daar moet je het dus niet om doen, aldus Robert.

In het verleden was Almere erg afwachtend als het om tijdelijk gebruik ging. Dit is aan het veranderen, Almere gaat inspireren, uitnodigen en uitdagen. Daarbij richt de gemeente zich in eerste instantie op de eigen gronden. Mogelijk dat op termijn de gemeente ook gaat proberen terreinen

van ontwikkelaars te activeren. De gemeente proeft echter een terughoudendheid bij hen om met tijdelijkheid aan de slag te gaan, vandaar dat de eigen gronden nu centraal staan. En het tijdelijk benutten daarvan is al lastig genoeg.

In de communicatie naar geïnteresseerde partijen lift Almere mee met de gemeente Amsterdam die een kaart heeft ontwikkeld met daarop alle beschikbare terreinen.

Robert wijst er op dat fiscale regelgeving het realiseren van sommige tijdelijke functies lastig maakt.

Indien op ‘maagdelijke grond’ tijdelijk gebouwd wordt verliest deze grond zijn ‘maagdelijkheid’.

Indien er later voor de definitieve bestemming gebouwd gaat worden moet alsnog 21% BTW betaald worden, iets dat anders niet het geval zou zijn. In Almere speelt dit alleen bij bouwgrond voor woningen, niet op toekomstige bedrijventerreinen. Het kan echter zijn dat andere gemeenten andere afspraken hebben met de fiscus. Het is dan ook van belang om in het geval je een tijdelijk gebouw wilt plaatsen eerst te overleggen met de fiscus. Nico Beun verwijst in dit kader naar de website www.tijdelijkenatuur.nl waar binnenkort een rapport van PWC geplaatst wordt over de BTWkwestie.1 Discussie en ideeën van aanwezigen Bij gemeenten leeft steeds sterker de wens om tot tijdelijk gebruik te komen. Maar hoe vind je tijdelijke gebruikers? Rob Janmaat legt deze vraag voor aan de zaal. Kennen de aanwezigen goede voorbeelden?  De Overijsselse website www.ruimtevoorruimdenkers.nl is een interessant voorbeeld om partijen te verbinden.  Toen men voor onderdelen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie nieuwe functies zocht is een open inschrijving gehouden. Ondernemers konden businesscases indienen. Dit zou je ook rond tijdelijke functies kunnen doen.  In Amsterdam-noord is een prachtig voorbeeld van samenwerking, duurzaamheid en ondernemerschap: De Ceuvel (www.deceuvel.nl).  In Veghel is een voorbeeld waar voor ondernemers de hoogte van de huur afhankelijk is gemaakt van de omzet. Daar gebeurt het in een reguliere situatie. Dit kan in een tijdelijke situatie ook ondernemers over de streep trekken.  In Ede is het platform ‘Eetbaar Ede’, dat mensen op weg helpt rond stadslandbouw. En hiermee wordt ook de sociale cohesie versterkt (www.eetbaarede.nl). Een vergelijkbaar voorbeeld is ‘de mobiele moestuin’.

Een flink aantal mooie voorbeelden al met al. Zoals een van de aanwezigen het verwoord: “Als je de grondposities van gemeenten en ontwikkelaars combineert met de creativiteit in de samenleving kunnen er mooie dingen ontstaan”.

Conclusies Dagvoorzitter Rob Janmaat (Landwerk) sluit het seminar af met een vijftal conclusies: 1. Rond tijdelijk anders gebruiken zijn er tal van mogelijkheden.

2. Energieopwekking is geen interessante optie in tijdelijke situaties.

3. Juridisch zijn er meer mogelijkheden gekomen voor tijdelijk gebruik.

4. Steeds meer gemeenten schakelen over van een passieve naar een actieve houding rond tijdelijkheid.

5. Er is in de samenleving veel creativiteit die benut kan worden.

1

Zie ook: https://fiscaalportaalgemeenten.pwc.nl/bbb/2013/2013-18/