歷屆試題詳解115年版試閱讀本

歷屆試題詳解_114 年民法概要 甲、申論題部分： 題目 一、甲為某公寓五樓住戶，該公寓之屋頂平台係屬全體十戶區分 所有權人按其應有部分共有。甲於 20 多年前在屋頂平台上增建一處 鋼構加蓋房屋，自用作倉庫與晾衣之用。歷年來其他區分所有權人 均未對此提出異議。乙於 2 年前購得該公寓的四樓房屋後，發現該 屋頂平台被甲占用，遂主張系爭增建物妨礙其共有物使用，請求甲 拆除該增建物並返還占用部分予全體共有人。甲則抗辯稱：其占用 屋頂平台已逾 20 年，其他共有人均未反對，已成立默示分管契約， 而該分管契約對後來的買受人乙也有拘束力，故乙不得請求拆除或 返還。試問，誰的主張有理由？ 應用法條&觀念 (一)默示分管契約的要件： 1.共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分， 互相容忍 2.對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉， 已經歷多年 (二)分管契約的適用時點：(備註：§826‑1 為 98 年 7 月公布) 1.公布前成立之分管契約：依釋字第 349 號判斷 2.公布後成立之分管契約：依民法第 826‑1 條判斷

1

歷屆試題詳解_112 年民法概要 補充 (實務見解) 最高法院 110 年度台上字第 1945 號民事判決： 按買賣契約僅有債之效力，基於債權相對性之原理，不得以之對抗 契約以外之第三人。又所謂債權物權化之具有對抗第三人之效力， 至少須具備有使第三人知悉該債權關係存在之外觀公示方法。⋯⋯ 上訴人並未證明其向天賀公司買受塔位時已保留特定位置之塔位， 亦未受讓系爭塔位之占有。則上訴人主張其與天賀公司間就系爭 塔位之永久使用權買賣契約，僅係使用權移轉之債權債務關係， 其所主張取得者，僅為使用權並非所有權，亦無可供第三人知悉 該使用關係存在之公示方法，基於債權相對性之原理，上訴人主張 援其與天賀公司間使用權買賣契約之債權關係，以資對抗取得系爭 建物所有權之被上訴人，非有理由。 (實務見解) 臺灣高等法院臺中分院 111 年度重上字第 157 號民事判決： 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與 第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第 425 條 第 1 項定有明文。又所謂債權物權化之具有對抗第三人之效力， 至少須具備有使第三人知悉該債權關係存在之外觀公示方法 (最高法院 110 年度台上字第 1945 號判決意旨參照）。而靈骨塔塔位 之交易型態不止一端，以單純買受塔位永久使用權之交易型態 而言，係一方支付對價，使用他方提供之塔位以放置靈骨供後代 子孫祭拜，他方並提供保管靈骨及其他約定服務之契約。以他方 有償提供塔位予一方使用之部分觀之，具有租賃之性質，惟必塔位 已特定並點交予買受人占有，具備使第三人知悉該狀態之公示 作用，始得類推適用民法第 425 條第 1 項規定。是以塔位之永久 使用權爲債權之一種，除已選定塔位並點交占有而具有公示外觀， 可類推適用民法第 425 條第 1 項規定，具有對抗第三人之效力外， 僅於債權相對人間具有效力。 104

歷屆試題詳解_111 年不動產估價概要 16 解答：(A) 根據不動產估價技術規則第 81 條規定：「土地開發分析法價格 之計算公式如下：V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M) 其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。」 開發或建築後總銷售金額 ＝60(萬元/坪)×2,000(坪)＝120,000(萬元) 代入公式： 土地開發分析價格 ＝120,000÷(1＋20%)÷(1＋5%)－(20,000＋4,000) ＝71,238.1(萬元)，(A)為最接近答案的選項。 17 解答：(B) 在這類題目中，找到一個好算的基準點很重要！我們可以 把 4 樓的 50 萬元當成基準點，如果把它當成 100%的話， 其比例分別如下： 1 樓：160%、2 樓：120%、3 樓：110%、4 樓：100% 18 解答：(B) 根據不動產估價技術規則第 2 條規定：「七、價格日期：指表示 不動產價格之基準日期。」 19 解答：(D) 根據不動產估價技術規則第 33 條規定：「客觀淨收益應以 勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似 不動產在最有效使用情況下之收益推算之。」

175

歷屆試題詳解_109 年不動產估價概要 05 解答：(C) (A)錯誤。樓層別效用比是各層樓區分所有建物之立體地價差異 所形成的樓層別效用比率(應改為「土地與建物合為一體」) (B)錯誤。樓層別效用比並不是如此計算。 (C)正確。 (D)同一棟建物中，不一定越高的樓層效用比就越好。 06 解答：(D) 根據不動產估價技術規則第 25 條規定：「試算價格之調整運算 過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素 內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、 價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十 時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的 之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料， 並於估價報告書中敘明者，不在此限。」 (A)(＋5%)＋(－9%)＋(－12%)＋(＋10%)＝－6%，套上絕對值 後為 6%，小於 30% (B)(＋5%)＋(－9%)＋(＋12%)＋(＋10%)＝18%，套上絕對值 後為 18%，小於 30% (C)(＋5%)＋(＋9%)＋(－12%)＋(－10%)＝－8%，套上絕對值 後為 8%，小於 30% (D)(－5%)＋(－9%)＋(－12%)＋(－10%)＝－36%，套上絕對值 後為 36%，大於 30% 07 解答：(B) 根據不動產估價技術規則第 105 條規定：「建物原核定用途 與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區 管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額 於估價報告書中敘明。」

269

歷屆試題詳解_113 年土地法與土地相關稅法概要 題目 二、甲在Ｔ市有一間無人設籍空置不為使用的 A「空屋」，以及一筆 B「空地」租給乙，請問 A 屋房屋稅如何課徵？又何謂「空地」？ 空地稅如何課徵？若 B 地經 T 市政府通知應限期建築使用，甲與乙 之租約後續如何處理？請依房屋稅條例暨相關法令、土地稅法及 平均地權條例詳述之。 應用法條&觀念 (一)題目敘述「A 屋不為使用」，代表答案為房屋稅條例第 5 條裡的 「供○○○使用」以外之稅率。 (二)空地定義：平均地權條例第 3 條(土地稅法第 11 條)； 空地稅課徵：平均地權條例第 26 條 (三)租約後續處理：平均地權條例第 74 條 擬答 (一) A 屋房屋稅如何課徵，說明如下： 1.稅率： (1)出租申報租賃所得達所得稅法第十四條第一項第五類規定 之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得 少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之 二點四。 (2)起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋， 於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值 百分之二，最高不得超過百分之三點六。 (3)其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值百分之二， 最高不得超過百分之四點八。 2.規定： 直轄市及縣(市)政府應依上開規定，按各該目納稅義務人全國 總持有應稅房屋戶數或其他合理需要，分別訂定差別稅率； 納稅義務人持有坐落於直轄市及縣(市)之各該目應稅房屋， 應分別按其全國總持有戶數，依房屋所在地直轄市、縣(市) 政府訂定之相應稅率課徵房屋稅。 78

歷屆試題詳解_112 年土地法與土地相關稅法概要 擬答 (二)非自住住家用之房屋稅稅率、徵收率及其問題，說明如下： 1.稅率： (1)出租申報租賃所得達所得稅法第十四條第一項第五類規定 之當地一般租金標準者或繼承取得之共有房屋，最低不得 少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之 二點四。 (2)起造人持有使用執照所載用途為住家用之待銷售房屋， 於起課房屋稅二年內，最低不得少於其房屋現值 百分之二，最高不得超過百分之三點六。 (3)其他住家用房屋，最低不得少於其房屋現值百分之二， 最高不得超過百分之四點八。 2.徵收率： 直轄市及縣(市)政府在前條規定稅率範圍內訂定之房屋稅徵收 率，應提經當地民意機關通過，報財政部備查。 3.上開規定之問題： (1)徵收率由各直轄市及縣(市)政府自行決定，可能會造成稅負 不公平。 (2)囤房稅稅率過低，無法抑制炒房，難以達成居住正義。

輕鬆一下 Q：為什麼小白這麼像他哥哥？ A：因為真相(像)大白 78

歷屆試題詳解_114 年不動產經紀相關法規概要 05 解答：(D) (A)(B)(C)根據消費者保護法第 25 條第 2 項規定：「前項保證書 應載明下列事項：一、商品或服務之名稱、種類、 數量，其有製造號碼或批號者，其製造號碼或批號。 三、保證期間及其起算方法。五、由經銷商售出者， 經銷商之名稱、地址。」 僅(D)不包括在其中。 06 解答：(C) (A)(C)根據消費者保護法第 19 條第 1 項規定：「通訊交易或訪問 交易之消費者，得於收受商品或接受服務後七日內， 以退回商品或書面通知方式解除契約，無須說明理由及 負擔任何費用或對價。但通訊交易有合理例外情事者， 不在此限。」 (B)不須經過企業經營者同意。 (D)無此規定。 07 解答：(B) 首先，根據消費者保護法第 56‑1 條規定：「企業經營者使用 定型化契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之 應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管 機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上 三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者， 處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」 這邊條文有提到「除法律另有處罰規定外」，因此，如果其他 法律另訂有處罰規定者，卽應優先於消保法前揭規定適用。 又，根據平均地權條例第 81‑2 條第 5 項規定：「銷售預售屋 者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣(市)主管機關 按戶(棟)處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」 前揭平均地權條例規定應屬消費者保護法第 56‑1 條所定之 「法律另有處罰規定」之情形，故應優先於消費者保護法 第 56‑1 條之適用。 44

歷屆試題詳解_108 年不動產經紀相關法規概要 09 解答：(C) 根據公平交易法第 14 條第 1 項規定：「本法所稱聯合行為， 指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式 之合意，共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、 設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行爲， 而足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者。」 根據題目敘述，要找「不」涉及違法聯合行為的選項，而由於 一般委託不同於專任委託契約，並不影響市場功能，故(C)為 正確答案。 10 解答：(A) 根據不動產說明書應記載及不得記載事項：「貳、不得記載 事項：一、不得記載本說明書內容僅供參考。三、不得使用 實際所有權面積以外之『受益面積』、『銷售面積』、『使用 面積』等類似名詞。四、預售屋出售標的，不得記載未經依法 領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。」 僅(A)不包含在其中。 11 解答：(C) 根據公寓大廈管理條例第 30 條規定：「區分所有權人會議， 應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分 所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之； 公告期間不得少於二日。 管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之， 不得以臨時動議提出。」 (特別備註：「逕」白話文解釋卽「直接」，當然不能直接拿公告 代替書面通知。)

346

歷屆試題詳解_108 年不動產經紀相關法規概要

346