重點精華筆記115年版試閱讀本

第二編：債 三、 贈與 ：贈與是單務契約，而非單獨行為(因為贈與還是需要對方的同意) 定義

稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。(§406) ➊贈與人僅就其故意或重大過失，對於受贈人負給付不能之責任。(§410) 給付 義務

➋贈與之物或權利如有瑕疵，贈與人不負擔保責任。但贈與人故意不告知 其瑕疵或保證其無瑕疵者，對於受贈人因瑕疵所生之損害，負賠償之義務。 (§411) 行使 (§419) 消滅 (§420)

➊贈與之撤銷，應向受贈人以意思表示為之 ➋贈與撤銷後，贈與人得依關於不當得利之規定，請求返還贈與物 贈與之撤銷權，因受贈人之死亡而消滅。 說明 如果受贈人死亡，贈與的財產就會轉變成遺產， 因此行使 該撤銷權需要在受贈人死亡之前。 ➊贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉 者，得就其未移轉之部分撤銷之。 ➋前項規定，於經公證之贈與，或為履行道德上義務而為贈與

贈與 人之 權利 義務

任意 撤銷

者，不適用之。(§408) ➌贈與人就前條第二項所定之贈與給付遲延時，受贈人得請求 交付贈與物；其因可歸責於自己之事由致給付不能時，受贈人

撤銷權

得請求賠償贈與物之價額。 ➍前項情形，受贈人不得請求遲延利息或其他不履行之損害賠償。 (§409) ➊受贈人對於贈與人，有下列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與： a.對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或 二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰明文者 法定 撤銷

b.對於贈與人有扶養義務而不履行者 ➋前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使 而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者，亦同。(§416) ➌受贈人因故意不法之行為，致贈與人死亡或妨礙其為贈與之 撤銷者，贈與人之繼承人，得撤銷其贈與。但其撤銷權自知 有撤銷原因之時起，六個月間不行使而消滅。(§417)

窮困 抗辯權

贈與人於贈與約定後，其經濟狀況顯有變更，如因贈與致其生計有重大之 影響，或妨礙其扶養義務之履行者，得拒絕贈與之履行。(§418)

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第三編：物權 超級大補帖 1 分管契約 VS 分管決定： ○

分管契約 (即分管協議)

➊其規範於民法第 820 條第 1 項「除契約另有約定外」。 ➋應由全體共有人同意為之。 ➊其規範於民法第 820 條第 1 項「應以共有人過半數及其應有部分合計過半數

分管決定

之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」 ➋應由多數決為之。

2 默示分管契約： ○

惟按分管契約，乃共有人以維持共有關係為目的，就共有物劃定範圍，各自占用 共有物之特定部分而為管理之契約。該分管之約定，不以訂立書面為要件， 倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於 要件

他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，固亦得認 有默示分管契約之存在。(最高法院 109 年度台上字第 1668 號判決) 因此，如果要成立默示分管契約的話，我們可以整理要件如下： ➊共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍 ➋對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已經歷多年 最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，認為「共有人於 與其他共有人訂立共有物分⾂或分管之特約後，縱將其應有部分 讓與第三人，其分⾂或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就 維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人 若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人 釋字 第 349 號

分管契約是否

所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與⾊法 保障人民財產權之意旨有違。 備註

會拘束繼受人

故在民法第 826 條之 1 規定修正施行前(98 年 1 月修正，7 月施行) 成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依 349 號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知 之情形為斷。(最高法院 107 年度台上字第 70 號判決) 民法

民法第 826 條之 1 規定修正施行後成立之不動產分管契約，以

第 826‑1 條

是否有登記為判斷依據，若已登記者，則對繼受人發生物權效力

第一項

而有所拘束。 62

不動產估價技術規則 二、 收益法 ： 1. 定義 ：指將歸屬於勘估標的之不動產淨收益資本化或折現，以得出不動產價值之方法 (1)收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。 (2)依前項方法所求得之價格為收益價格。(§28) 2.計算方法： (1) 直接資本化法 ： 指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率 推算勘估標的價格之方法。(§29) 公式 收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率(§30)

P=

P：收益價格

(如果題目有年增率或年調漲率，則：P =

)

備註 增值性較高的不動產，其收益資本化率較低

A：未來平均一年期間之客觀淨收益 R：收益資本化率 G：成長率

(2) 折現現金流量分析法 ： ➀指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率 折現後加總推算勘估標的價格之方法。 ➁前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。(§31) 公式

P= ∑nk=1

(

)

+

n (

)

(§32)

ᵄ：收益價格、ᵅ ：折現現金流量分析期間、ᵃᵃ ：各期淨收益 ᵄ：折現率、ᵅ：各年期、 ᵄ ：期末價值 例題 某甲擬投資購買一不動產，預計每年獲得 10 萬元淨收益，第三年年底預計可以 200 萬元出售，假設折現率 5%，請問合理價格為多少？(103 年) 解析 ➀我們先算各年期淨收益： 第一年

10(萬)÷(1＋5%)＝9.52(萬)

第二年

10(萬)÷(1＋5%)÷(1＋5%)＝9.07(萬)

第三年

10(萬)÷(1＋5%)÷(1＋5%)÷(1＋5%)＝8.64(萬)

➁再算期末價值： 200(萬)÷(1＋5%)÷(1＋5%)÷(1＋5%)＝172.77(萬) ➂最後把它們全部加在一起，即可得到合理價格(收益價格)＝約 200(萬元) 備註 如何使用計算機按出(1＋5%)的五次方？請照著按：1.05 ×× 1 ＝＝＝＝＝

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不動產估價技術規則 第八章：租金估計

1.租金估計應考慮之影響因素：(§129) (1)契約內容 (2)租期長短 (3)使用目的 (4)稅費負擔 (5)租金水準 (6)變遷狀態 (7)租約更新 (8)變更條件 (9)其他相關因素 2.不動產租金估計，以估計勘估標的之 實質租金 為原則(§130) 實質租金

承租人每期支付予出租人之租金， 加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數

支付租金

承租人每期支付予出租人之數額，多以一年總額合計，又稱契約租金

經濟租金

能真正反映租賃不動產經濟價值之租金，即所謂市場行情

3.不動產租金估計，應視 新訂租約 與 續訂租約 分別為之： (§131) 租約種類

估計租金的方式 ➊租賃實例比較法：以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之

新訂租約

➋積算法：以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用

(§132)

➌收益分析法：分析企業經營之總收入，以估計勘估標的一定期間內淨收益， 再加計必要費用 ➊租賃實例比較法：以續訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之 ➋利率法：以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎， 乘以續租之租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用

續訂租約 (§133)

➌推算法：以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後， 再加計必要費用 ➍差額分配法：分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中， 應歸屬於出租人之適當部分，加計契約租金

備註 新訂租約租金屬於「正常租金」，續訂租約租金屬於「限定租金」 133

平均地權條例及施行細則 3. 銷售預售屋或新建成屋之契約規範 ： ➊銷售預售屋、領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋 (以下簡稱新建成屋)者，向買受人收受定金或類似名目之金額， 應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項， 書面契據

並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利

(或稱紅單、

或其他不利於買受人之事項。委託不動產經紀業代銷者，亦同

購屋預約單) (§47‑3 後段)

➋前項書面契據，買受人不得轉售與第三人。銷售預售屋或新建成屋者 不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人 ➌直轄市、縣(市)主管機關得向前二項之買受人、銷售預售屋 或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。 受查核者不得規避、妨礙或拒絕 ➊預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後， 不得讓與或轉售買賣契約與第三人， 並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。 但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售； 或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形 並經直轄市、縣(市)主管機關核准者，不在此限

買賣契約 (§47‑4)

➋買受人依前項但書後段規定得讓與或轉售之戶(棟)數， 全國每二年以一戶(棟)為限；相關事項之辦法，由中央主管機關定之 ➌銷售預售屋或新建成屋者，除第一項但書規定外， 不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人， 並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告 ➍直轄市、縣(市)主管機關得向第一項及前項之買受人、銷售預售屋 或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。 受查核者不得規避、妨礙或拒絕

4. 炒作行為之禁止規定 ：(§47‑5) (1)任何人不得有下列各款之行為：

口訣 電網說其

a.以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格 b.與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象 c.自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產， 且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利 (2)直轄市、縣(市)主管機關得向前項之行為人或相關第三人要求查詢、取閱有關文件 或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕

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土地稅法及其施行細則 ➎抵繳：(§31) 土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內， 因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳應納之土地增值稅 但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限 ➏ 退稅 ： a.土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地(先售後購) 合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅 後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付 新購土地地價之數額： (a)自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過三公畝部分 或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者 (b)自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內 購地設廠者 (c)自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者 b.前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內， 始行出售土地者(先購後售)，準用之 抵繳 & 退稅

c.第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者， 不適用之(§35) d.所稱原出售土地地價，以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準。 所稱新購土地地價，以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準； 該次移轉課徵契稅之土地，以該次移轉計徵契稅之地價為準(§36) e.土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，重購之土地自完成移轉登記之日起 五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外， 並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同(§37) 小整理 性質條件 時間限制 用途限制 地價限制 名義條件 面積限制 移轉限制

土地所有權人出售下列用地，另外購買相同使用性質 ➊自用住宅用地、➋自營工廠用地、➌自耕農業用地 出售後自完成移轉登記之日起，二年內重購(先售後購) 或先購買土地後，二年內始行出售(先購後售) 土地出售前一年內，未曾供營業使用或出租者 重購價格超過原出售土地地價，扣除土增稅之餘額才可以退 重購土地登記名義人須與原出售土地登記名義人相同 自用住宅用地購買未超過都市 3 公畝或非都市 7 公畝之土地 (但原出售自用住宅用地不受上開限制) 重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時， 除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款

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消費者保護法 第六章：罰則

1. 行政罰 ： 條號 §56

違反行為

處罰方式

§24 標示說明、§25 書面保證或§26 包裝

經主管機關通知改正而逾期不改 處新臺幣 2～20 萬元罰鍰 除法律另有處罰規定外， 經主管機關令其限期改正

§56‑1

而屆期不改正者，

§17 定型化契約應記載或不得記載事項

初犯：處新臺幣 3～30 萬元罰鍰； 再犯：處新臺幣 5～50 萬元罰鍰， 並得按次處罰

§57

規避、妨礙或拒絕§17、§33、§38(調查權)

§58

§36、§38(命令權)

§59

§37(公告權)

§60

處新臺幣 3～30 萬元罰鍰， 並得按次處罰 處新臺幣 6～150 萬元罰鍰， 並得按次處罰 除依該條及§36 規定處置外， 並得處新臺幣 15～150 萬元罰鍰

企業經營者違反本法規定，生產商品或提供服務

中央主管機關或行政院得立即命令其

具有危害消費者生命、身體、健康之虞者，

停止營業，並儘速協請消保團體以其

影響社會大眾經中央主管機關認定為情節重大

名義提起消費者損害賠償訴訟

2.其他規定： (1)依本法應予處罰者，其他法律有較重處罰之規定時，從其規定； 涉及刑事責任者，並應即移送偵查(§61) (2)所定之罰鍰，由主管機關處罰，經限期繳納後屆期仍未繳納，依法移送行政執行(§62)

記憶 我們可以把消費爭議處理程序作成下圖：

1.企業經營者 申訴➊

2.消保團體 3.地方政府 消費者服務中心

未獲 妥適 處理

未獲妥適處理 或調解不成立 申訴➋ 地方政府消保官

申請 調解

申請

調解

地方政府消費者 爭議調解委員會

發生消費爭議時

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自行 提起 訴訟

公寓大廈管理條例 ➊住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善， 於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議， 訴請法院強制其遷離： a.積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價 百分之一者 惡鄰

b.違反經依§49 規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者

退散

c.其他違反法令或規約情節重大者

條款

➋前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議

(§22)

之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分； 於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者， 管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之 複習 §14 也有出讓的規定，請複習 p266 ➌前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用， 其受償順序與第一順位抵押權同 ➊有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係， 除法令另有規定外，得以規約定之 ➋規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項， 非經載明於規約者，不生效力： 口訣 約用養義財會紛 a.約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體 b.各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權

規約 (§23)

及住戶對共用部分使用之特別約定 c.禁止住戶飼養動物之特別約定 d.違反義務之處理方式 e.財務運作之監督規定 f. 區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數 及其區分所有權比例之特別約定 g.糾紛之協調程序 ➊區分所有權之繼受人， 應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印§35 所定文件，

繼受 (§24)

並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項 ➋公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務 ➌無權占有人違反前項規定，準用§21、§22、§47、§49 之規定

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