Härnösandshus årsredovisning 2013

HÄRNÖSANDSHUS årsredovisning 2013

årsredovisning 2013

1

Kort om Härnösandshus Härnösandshus är Härnösands största bostadsföretag. Vi har sammanlagt runt 1 800 bostadslägenheter och ett antal lokaler.

Vårt mål är att erbjuda dig som kund ett attraktivt serviceutbud, social trygghet, god miljö samt inflytande över ditt boende.

I alla våra lägenheter finns tillgång till bredband och kabel-TV för den som så önskar. I vissa av våra studentlägenheter är tillgången till Internet gratis.

Härnösandshus är trippelcertifierat i kvalitet, miljö och arbetsmiljö (ISO samt AFS). Bolaget är även certifierat enligt den internationella arbetsmiljöstandarden OHSAS. Härnösandshus Plusboende har blivit mycket uppmärksammat i hela landet. I grunden är Plusboende vanliga, fräscha lägenheter som har anpassats för lite äldre hyresgäster och samlats i utvalda hus eller trapphus. Plusboendet är ett tryggt och bekvämt boende med möjlighet till aktiviteter och trevlig samvaro i gemensamma utrymmen.

Mässbesök. Ulrika Tjernström och Susanne Sapage i Härnösandshus monter under Fokus Företagsmässa.

Innehållsförteckning

2

VD har ordet...................................................................................................4

Balansräkning..............................................................................................16

Förvaltningsberättelse...............................................................................6

Kassaflödesanalys......................................................................................18

Personal...........................................................................................................11

Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer..............20

Skuldförvaltning........................................................................................12

Noter.................................................................................................................21

Känslighetsanalys......................................................................................13

Revisionsberättelse...................................................................................26

Resultaträkning..........................................................................................15

Fastighetsinnehav......................................................................................27

årsredovisning 2013

Året i korthet * Nya omklädningsrum på Simhallen samt nytt passer- och bokningssystem * Ny uterink med NHL-mått på Högslätten, den första i Sverige! * Migrationsverket öppnar ett permanent kontor i Härnösand. Hyr av Härnösandshus * Södergården omvandlas till äldreboende

Året i sammandrag

2013

2012

2011

Antal lägenheter

1 748

1 748

1 754

150 994 m2

150 994 m2

151 853 m2

37 046 m2

37 046 m2

36 187 m2

Lägenhetsyta Lokalyta

Medeltalet anställda 32 32 34

* Projekteringsarbetet för ny ridanläggning har inletts

Hyresintäkter, tkr

122 455

118 328

116 190

* Bostadshyrorna ökade med 1,69 procent under året

Balansomslutning, tkr

856 032

860 217

861 525

* Bolagets soliditet uppgår till 29,2 procent

Soliditet

29,2 %

28,9 %

28,5 %

* Uthyrningsgraden var 98,9 procent vid årets slut

Årets resultat

1 569 tkr

2 533 tkr

2 737 tkr

Uthyrningsrekord. Vid årsskiftet var Härnösandshus uthyrningsgrad 99,2 procent, den högsta i företagets historia.

årsredovisning 2013

3

VD har ordet

Historiskt hög uthyrningsgrad

Härnösandshus kan lägga ett framgångsrikt år till handlingarna. När vi ser tillbaka på 2013 kan vi konstatera att Härnösandshus har en stabil ekonomi, en fantastisk uthyrningsgrad och nöjda kunder. Detta har möjliggjorts genom kompetenta och engagerade medarbetare som dag och natt, vardag som helg, genomför ett oerhört arbete för bolagets och kundernas bästa. Ett stort tack till alla som varit med och bidragit.

Förbättring och utveckling Härnösandshus har haft en positiv utveckling under det gångna året, framför allt på uthyrningssidan. När året inleddes hade vi 66 vakanta lägenheter och uthyrningsgraden uppgick till 96,3%. Drygt 12 månader senare har vi fler hyresgäster än någonsin och kan redovisa den högsta uthyrningsgraden i företagets historia, 99,2%. Endast sex vanliga lägenheter och 8 st studentlägenheter är lediga idag. Detta har gett oss möjligheter att behålla vårt underhåll av fastighetsbeståndet, vilket är en av grundförutsättningarna för en fortsatt god uthyrningsgrad. Om Härnösandshus inte har välunderhållna fastigheter med en god servicenivå kommer kunderna att välja andra hyresvärdar.

Det är också viktigt att utveckla fastighetsbeståndet i takt med att omvärlden förändras. I Härnösand har exempelvis behovet av studentbostäder minskat och med tanke på

4

årsredovisning 2013

Mittuniversitetets beslut att flytta verksamheten från Härnösand kommer behovet av studentlägenheter att minska ytterligare. Härnösandshus har därför under 2012 och 2013 arbetat med att förändra inriktningen på delar av fastighetsbeståndet från studentboende till vanliga lägenheter eller gruppboenden. Under året har Härnösandshus avvecklat student- och korttidsboendet på Södergården. Fastigheten kommer att omvandlas till ett särskilt boende för äldre för att möta ett ökat behov av sådana boenden.

Arbetet med att utveckla våra fritidsanläggningar har fortsatt under året tillsammans med samhällsförvaltningen. En väl utvecklad fritidssektor är viktig för Härnösandsborna och jag är övertygad om att Härnösand blir mer attraktivt som boendeort med fräscha, moderna fritidsanläggningar. 2013 färdigställdes den ny-, till- och ombyggnad av Simhallen som har pågått i etapper under flera år med bl a nya omklädningsrum för damer och herrar samt ett nytt modernt passagesystem som skall skapa förutsättningar för en utveckling av verksamheten. Härnösandsborna har all anledning att vara stolta över denna fastighet och den verksamhet som bedrivs där. Det märks också på antalet besökare, som beräknas uppgå till ca 300 000 årligen.

På Högslätten har ytterligare ett steg tagits i förverkligandet av den vision för området som fastställts av kommunfullmäktige då en ny hockeyrink uppförts på området. Den nya rinken har s k NHL-mått, alltså mindre än en traditionell hockeyrink, och är den första i sitt slag i Sverige.

Nöjda kunder Härnösandshus arbetar för att erbjuda kunderna ett boende med social trygghet, god miljö, ett attraktivt serviceutbud samt inflytande över sitt boende.

Under året har Härnösandshus låtit genomföra en marknadsundersökning bland våra kunder och bland ett slumpmässigt urval av Härnösandsbor. Resultatet av marknadsundersökningen är mycket glädjande och visar på att Härnösandshus behåller sin ställning

som det ledande bostadsföretaget i Härnösand. Undersökningen visar också att våra kunder är nöjda med sitt boende. Både lägenheten och boendet som helhet får ett medelbetyg på 4,1 på en femgradig skala. Även våra medarbetare får bra betyg av hyresgästerna för vårt bemötande och den service vi tillhandahåller. Medelbetyget för samtliga personalkategorier ligger på 4,1-4,4 och samtliga personalgrupper får högre betyg än vid förra mätningen för två år sedan vilket är oerhört roligt. Vårt nöjd kund-index (NKI) uppgår till 80, vilket är mycket bra.

Ekonomi och resultat Årets resultat före bokslutsdispositioner uppgår till 6,1 Mkr. Resultatet är i nivå med föregående år och uppfyller ägarens krav och förväntningar.

Resultatet har påverkats positivt av framför allt högre intäkter och lägre räntekostnader.

Den höga uthyrningsgraden under andra halvåret har inneburit att hyresbortfallet minskat med 1,1 Mkr jämfört med föregående år.

Resultatet har däremot påverkats negativt av ökade kostnader för snöröjning, takskottning och sandning. Det stabila resultatet har inneburit att vi kunnat behålla nivån på reparations- och underhållsåtgärder. Det är oerhört glädjande då ett ordentligt underhåll är viktigt för att behålla statusen och värdet på fastigheterna.

Härnösandshus har en stark balansräkning med en soliditet på över 29%, vilket vida överstiger jämförbara kommunala bostadsbolag. Vi står väl rustade inför framtiden.

Framtidsutsikter Efterfrågan på bostäder är naturligtvis beroende av befolkningsutvecklingen i kommunen. Den befolkningsminskning som pågått under ett antal år har under året stannat upp och vänts till en liten befolkningsökning.

Detta är oerhört glädjande och förhoppningsvis ett trendbrott.

Härnösand fortsätter tyvärr att tappa offentliga jobb. Detta medför att näringslivet för-

ändras. Under en tioårsperiod från 2003 till 2012 har antalet offentliga arbetstillfällen i Härnösand minskat med 779 st. Under samma period har antalet privata arbetstillfällen ökat med 758 st. Det finns således all anledning att se med tillförsikt på framtiden.

Det finns mycket spännande att se fram emot under det kommande året. Härnösandshus utreder möjligheterna att bygga nya bostäder.

Det gör även andra fastighetsägare, men i deras fall handlar det om bostadsrätter och inte hyresrätter. Det är glädjande att det finns en framtidstro på Härnösand som bostadsort.

Härnösandshus utreder också möjligheterna att skapa ett s k trygghetsboende i en befintlig fastighet.

Under det kommande året planerar Härnösandshus att bygga om värmeanläggningen i två fastigheter för att spara energi. Förvalt-

ningsarbetet i övrigt kommer i likhet med tidigare år att inriktas på att skapa resurser för att öka underhållet på fastigheterna och därigenom skapa förutsättningar för att behålla den goda uthyrningsgraden och öka värdet på fastigheterna.

I vårt dotterbolag Härnösands kommunfastigheter fortsätter vi, tillsammans med samhällsförvaltningen, arbetet med att göra Härnösand till en attraktivare kommun att bo och verka i genom att förbättra våra fritidsanläggningar. Anläggningen på Bondsjöhöjden behöver nya omklädningsrum med nya duschutrymmen och en förstudie har inletts.

Arbetet med att projektera och handla upp den nya ridanläggningen pågår. Beslut fattas i kommunfullmäktige under våren. Under 2014 kommer också en ny servering att färdigställas i servicebyggnaden på Högslätten.

Härnösandshus förvaltar Härnösand central och arbetet med att attrahera nya hyresgäster till stationshuset och anpassa lokalerna för dessa hyresgäster pågår. Under året kommer exempelvis en utbyggnad av Frasses lokaler att genomföras.

Jag ser med spänning fram emot 2014. Vi har många intressanta och utmanande arbetsuppgifter framför oss och jag är övertygad om att vi tillsammans kommer att klara av dem.

Framtiden för Härnösandshus ser ljus ut!

Central punkt i Härnösand. Härnösandshus förvaltar nya Härnösand Central och arbetar för att attrahera hyresgäster till stationshuset.

årsredovisning 2013

5

Förvaltningsberättelse Verksamhet Verksamheten är inriktad på att erbjuda ett brett urval av lägenheter inom Härnösands kommun samt att effektivt tillgodose olika boendeönskemål genom att själva förädla, förvärva och förvalta fastigheter.

Genom långsiktigt god lönsamhet och kompetenta medarbetare, skall vi erbjuda våra kunder mervärden såsom ett attraktivt serviceutbud, social trygghet, god miljö samt inflytande över sitt boende.

Härnösandshus är Härnösands största bostadsbolag med 1 780 lägenheter, fördelat på följande boendeformer; hyreslägenheter, plusboendelägenheter, studentlägenheter och övernattningslägenheter.

Härnösandshus har ca 1 300 vanliga hyresrätter centralt belägna i Härnösands tätort.

Antal lägenheter i Härnösandshus Plusboende uppgår till 380 st och är belägna i 8 fastigheter i centrala Härnösand. Plusboende är i grunden fräscha hyreslägenheter anpassade för lite äldre hyresgäster, samlade i utvalda hus i flera av våra mest attraktiva bostadsområden. I Plusboende finns hög bekvämlighet, trygghet och tillgång till gemensamma utrymmen för aktiviteter som främjar gemenskapen mellan hyresgästerna.

Härnösandshus har ca 80 studentlägenheter. Det finns både möblerade och omöblerade studentlägenheter samlade i fyra fastigheter. I alla studentlägenheter ingår bredband. Sveriges förenade studentkårer har i sin bostadsrapport givit s.k. grönt ljus för Härnösand som en av endast fyra högskole- och universitetsorter i Sverige som tillhandahåller en bostadsgaranti för studenter.

Korttidsboendet och studentboendet på Södergården har vid årsskiftet avvecklats. Lokalerna har övergått till socialförvaltningen och kommer att användas som särskilt boende för äldre.

I de flesta av våra bostadsområden finns övernattningslägenheter som hyresgästerna kan hyra när de får besök av släkt och vänner. Ägarförhållanden

Samtliga styrelseledamöter och suppleanter är bosatta i Härnösand.

Revisorer Rikard Grundin, Örnsköldsvik, auktoriserad revisor, Ernst & Young Göran Lundström, Härnösand, lekmannarevisor Stig Nilsson, Härnösand, lekmannarevisor Revisorssuppleanter Joakim Grundin, Örnsköldsvik, auktoriserad revisor, Ernst & Young Monika Flodin, Härnösand, lekmannarevisor Peter Hasselborg, Härnösand, lekmannarevisor Verkställande direktör Göran Albertsson Firmatecknare Rätten att teckna bolagets firma tillkommer förutom styrelsen i dess helhet, verkställande direktören enligt 8 kapitlet 36 § Aktiebolagslagen, eller endera Mats Höglund och Catrine Rehnström i förening med Göran Albertsson.

Sammanträden Under året har hållits 5 protokollförda sammanträden. Ordinarie bolagsstämma hölls 2013-04-24.

Aktiebolaget Härnösandshus (org. nr. 556160-8430) ägs till 100 % av Härnösands kommun.

Bolaget är i sin tur moderbolag till det helägda dotterbolaget AB Härnösands kommunfastigheter (org. nr. 556437-7272).

Organisationsanslutning

Styrelse

Försäkringsvärden

Ledamöter Mats Höglund, ordförande Catrine Rehnström Niklas Forslund Karin Frejarö Nils Erik Pallin

Byggnaderna är fullvärdesförsäkrade utan angivande av belopp. Fordon, maskiner, redskap och inventarier är försäkrade till betryggande belopp.

Adjungerade ledamöter Britt-Marie Lundström, arbetstagarrepresentant (Unionen) Ingemar Wiklund, arbetstagarrepresentant (Fastighetsanställdas förbund)

6

Suppleanter Stig-Erik Westling Eva Larsson Ingrid Nilsson Hans Gustavsson Eva Olstedt-Lundgren

årsredovisning 2013

Bolaget är anslutet till intresseorganisationerna SABO – Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag och Fastigo – Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation.

Fastighetsförvaltning Härnösandshus äger och förvaltar 188 040 m² fördelat på 1 780 (1 798) lägenheter och 116 (116) lokaler. I dotterbolagets ägo finns 60 lägenheter och 23 668 m² lokalyta.

Förändringar i fastighetsbeståndet Den största förändringen i fastighetsbeståndet genomfördes vid årsskiftet då Härnösandshus avvecklade student- och korttidsboendet på Södergården.

På fastigheten Bågen-Pilen har inglasning av 72 balkonger skett för att minska buller från Ådalsbanan. På fastigheterna Vågmannen 8 och 13 har också inglasning av balkonger genomförts, sammanlagt har ett tjugotal balkonger glasats in.

Härnösands kommunfastigheter har under 2013 uppfört en ny ishockeyrink på Högslätten. En ishockeyrink med s.k. NHL-mått som till ytan är mindre än en traditionell hockeyrink. Den första i sitt slag i Sverige. I samband med uppförandet har förberedelser skett för att i framtiden kunna bygga väggar och tak.

På Simhallen har damernas och herrarnas omklädningsrum byggts om och nya skåp har köpts in. Receptionen har byggts om och ett nytt låsoch passersystem har anskaffats. Simhallens terrass har också glasats in vilket förbättrar möjligheterna för restauratören att utnyttja terrassen.

Rådhusets utvändiga mark och markbeläggningen i rotundan har byggts om. En ny ramp för rörelsehindrade har anlagts och Rådhusparken har rustats upp.

Under 2013 har också arbetet med den nya ridanläggningen påbörjats.

Programarbetet har genomförts och en systemhandling har tagits fram.

Under första kvartalet 2014 kommer ett förfrågningsunderlag att skickas ut. Arbetet med den nya ridanläggningen beräknas pågå under hela 2014 och delar av 2015.

Investeringar och underhåll Koncernens totala underhåll inklusive reparationer har under 2013 uppgått till 22,1 mkr (23,0). Årets investeringar uppgick till 9,8 mkr (54,4). Reparations- och underhållskostnaderna samt investeringarna fördelar sig på respektive bolag i koncernen enligt följande: Härnösandshus har genomfört reparations- och underhållsåtgärder för 19,9 mkr och investerat 0,7 mkr i fastighetsbeståndet. Härnösands kommunfastigheter har genomfört reparations- och underhållsåtgärder i fastighetsbeståndet för 2,2 mkr och gjort investeringar för sammanlagt 9,1 mkr.

Bostadshyror Hyran för 2013 har höjts med 1,69 %. Enligt SABO:s statistik har AB Härnösandshus vid utgången av 2013 den tredje lägsta genomsnittshyran bland de kommunägda bostadsföretagen i länet och betydligt lägre än genomsnittshyran i riket.

Under slutet av 2013 avslutades förhandlingarna om 2014 års hyror.

Parterna var efter förhandlingarna överens om att hyran för 2014 skall höjas med 1,42 %.

Verksamhetssystemet Det kontinuerliga förbättringsarbetet i enlighet med verksamhetssystemets intentioner fortsätter. Personalen arbetar målmedvetet och engagerat vidare med verksamhetssystemet vilket har inneburit att bolaget vid årets revision rekommenderats fortsatt ISO-certifiering i kvalitet (ISO 9001), miljö (ISO 14001) och arbetsmiljö (AFS 2001:1 samt OHSAS 18001) för den kommande treårs perioden.

Marknadsundersökning Under 2013 har Härnösandshus låtit genomföra den marknadsundersökning som enligt verksamhetssystemet skall ske vartannat år.

Resultatet av undersökningen är glädjande. Av undersökningen att döma, där intervjubolaget frågat både hyresgäster hos Härnösandshus och ett slumpmässigt urval av andra Härnösandsbor, behåller bolaget sin position som det ledande bostadsföretaget i Härnösand. På en femgradig skala erhåller Härnösandshus ett genomsnittligt betyg på 3,8.

Konkurrenternas genomsnittliga betyg ligger mellan 2,5-3,6.

Undersökningen visar också att hyresgästerna är nöjda med sitt boende. Både lägenheten och boendet som helhet får ett medelbetyg på 4,1. Hyresgästerna och övriga som under året varit i kontakt med Härnösandshus medarbetare är väldigt nöjda med det bemötande och den service som tillhandahålls. Medelbetyget för samtliga personalkategorier ligger mellan 4,1-4,4.

Härnösandshus nöjd kund index, NKI uppgår till 80 (av 100).

Miljöarbete Härnösandshus har under 2013 fortsatt energi- och miljöarbetet genom att byta all utomhusbelysning i Gånsviksdalen. Ett termostatbyte med tillhörande injustering av värmen har genomförts i samtliga 188 lägenheter på fastigheten Bågen-Pilen. På fastigheten Strandgården har värmepumparna bytts ut och styr- och övervakningssystemet har uppdaterats. På fastigheterna Äland och Plinten har byte av motorvärmare genomförts. Slutligen har mätutrustning monterats in i samtliga fastigheter för att möjliggöra mätning av varmvattenförbrukningen. Årets resultat Härnösandshus redovisar ett positivt resultat före bokslutsdispositioner på 6,1 mkr. Efter ett lämnat koncernbidrag till dotterbolaget Härnösands kommunfastigheter och justering av det bokförda värdet på en fastighet uppgår årets resultat till 1,6 mkr.

2013 har varit ett bra år för Härnösandshus. Uthyrningsgraden har under andra halvåret varit mycket hög. Vid årsskiftet uppgick uthyrningsgraden till 98,9 %. Endast 6 vanliga lägenheter och 13 studentlägenheter var tillgängliga för uthyrning.

Räntekostnaderna har minskat successivt under året, vilket har en positiv effekt på bolagets rörliga lån. Under året har fyra lån omsatts vilket också har medfört lägre räntekostnader. Driftkostnaderna har överstigit budget och detta beror framförallt på ökade kostnader för snöröjning och takskottning i början av året.

årsredovisning 2013

7

Fastighetsförvaltning Kostnader för reparationer och underhåll har understigit budget något.

Kostnaden för reparationer är lägre än budget medan kostnaden för planerat underhåll och inre lägenhetsunderhåll har följt budget.

Härnösandshuskoncernen fortsätter konsolideringen och det koncernbidrag som lämnas från moderbolaget till dotterbolaget har, precis som föregående år, använts för att justera det bokförda värdet på fastigheter i dotterbolaget.

I moderbolaget Härnösandshus har justering av en fastighets bokförda värde också genomförts.

Koncernens resultat för 2013 utvisar en vinst på 2,1 mkr.

Framtidsutsikter Under 2014 kommer Härnösandshus att fortsätta att miljöarbetet, främst med avsikt på energibesparande åtgärder. Bland annat planerar bolaget att bygga om delar av värmeanläggningen på fastigheten Spjutet 1 för att ytterligare spara energi. Även på fastigheten Masten kommer energiåtgärder att genomföras för att energieffektivisera fastigheten.

Bolagets arbete kommer i likhet med tidigare år att inriktas på att skapa förutsättningar för att öka underhållet på fastigheterna och i lägenheterna för att på detta sätt bibehålla den höga uthyrningsgraden.

8

årsredovisning 2013

Förhoppningsvis kommer ytterligare ett nytt gruppboende för socialförvaltningens räkning att byggas. Härnösandshus utreder också möjligheterna att tillskapa ett s.k. trygghetsboende i en befintlig fastighet.

Att bibehålla den höga uthyrningsgraden är en prioriterad målsättning inför 2014. Utredningar pågår också för att utreda möjligheterna att bygga en ny bostadsfastighet. En fortsatt hög efterfrågan samt ett låga byggkostnader är nyckelfaktorer i denna fråga.

Under 2014 kommer Härnösands kommunfastigheter, i samarbete med Samhällsförvaltningen, påbörja arbetet med att rusta upp fastigheten Bondsjö 2:339. Nya utrymmen för dusch och omklädning planeras i de befintliga byggnaderna eller i en ny byggnad. Under 2014 kommer också en ny servering att färdigställas i servicebyggnaden på Högslätten.

Härnösands kommunfastigheter är också delaktigt i arbetet med att uppföra en ny ridanläggning. Arbetet beräknas pågå under hela 2014 och färdigställas under sommaren 2015.

Tillsammans med kommunens näringslivskontor kommer Härnösands kommunfastigheter att fortsätta arbetet med att bygga om stationshuset samt arbeta för att attrahera nya hyresgäster till Härnösand Central.

Härnösandshusdagen. Mats Höglund, ordförande i Härnösandshus styrelse, träffar besökare under Härnösandshusdagen den 12 april.

årsredovisning 2013

9

Resultat och ställning Koncernen Hyresintäkter Resultat efter fin poster Balansomslutning Soliditet Avkastning på totalt kapital Avkastning på eget kapital efter skatt Medelantal anställda

2013 2012 2011 2010 139 567 134 966 132 690 129 320 2 134 3 061 3 281 - 33 809 856 531 865 716 861 405 896 896 27,3 % 26,8 % 26,5 % 25,1 % 2,6 % 2,8 % 2,9 % - 1,4 % 0,9 % 1,3 % 1,4 % - 14,0 % 32 32 34 32

Moderbolaget Hyresintäkter Resultat efter fin poster Balansomslutning Soliditet Avkastning på totalt kapital Avkastning på eget kapital efter skatt Medelantal anställda

2013 2012 2011 2010 122 455 118 328 116 190 113 975 5 069 6 033 6 237 - 34 313 856 032 860 217 861 525 870 469 29,2 % 28,9 % 28,5 % 28,0 % 2,9 % 3,1 % 3,2 % - 1,5 % 0,6 % 1,0 % 1,1 % - 13,2 % 32 32 34 32

Förslag till disposition beträffande bolagets vinst eller förlust Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, 112 077 803, disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning Summa

112 077 803 112 077 803

Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

JÄMFÖRELSE HYRESNIVÅER kr/kvm/år Kr/kvm 975 950 925 900 875

Härnösandshus

850

Riksgenomsnitt

825 800 775 750 725

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

KOMMUNAL BORGEN

SOLIDITET Mkr

%

900

33,0 30,0

800

27,0

700

24,0 21,0

600

18,0

500

15,0 12,0

10

2006

2007

2008

2009

2010

årsredovisning 2013

2011

2012

2013

400

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Personal AB Härnösandshus är certifierat inom arbetsmiljöområdet i enlighet med AFS 2001 och OHSAS 18001.

En viktig del i vårt systematiska arbetsmiljöarbete är att kontinuerligt utveckla våra medarbetare. Utöver fastställda policydokument för löne- och jämställdhetsarbetet finns inom ramen för vårt verksamhetssystem rutiner för hur vi arbetar med att utveckla personalen genom t.ex. utbildningsplaner.

Ambitionen är att Härnösandhus skall vara en attraktiv arbetsgivare.

Under året har ett antal utbildningar genomförts inom ramen för vårt verksamhetssystem avseende miljö, arbetsmiljö och kvalitet. All personal har genomgått en övergripande miljöutbildning med tillhörande kunskapsprov som har inneburit att all personal numera har ett s.k. miljökörkort.

Vidare har all personal under året deltagit i en halv dags föreläsning, som arrangerats av Hemab, om kost samt om konsten att leda sig själv.

Slutligen har alla medarbetare deltagit i en information om solenergi.

Dessutom har all fastighetspersonal genomgått en elsäkerhetsutbildning.

Under slutet av 2012 varslades tre personer om uppsägning till följd av övertalighet. Två av dessa medarbetare har under 2013, innan uppsägningstiden löpt ut, beretts nya arbetsuppgifter. En medarbetare har valt att söka sig vidare till annan arbetsgivare.

Den totala sjukfrånvaron är något högre för män än för kvinnor. Sjukfrånvaron är högst bland personal som är 50 år eller äldre. Den gruppen svarar för den övervägande delen av sjukfrånvaron. Andelen långtidsfriska d.v.s. de som inte har någon sjukdag under året uppgår till 24 % eller 8 st.

Framtida rekrytering Under 2013 har en av företagets medarbetare lämnat företaget med pension. Under de närmaste åren beräknas ingen av företagets anställda att gå i pension. Beräkningen är gjord utifrån en pensionsålder på 65 år.

65 % av företagets anställda är över 50 år. Medelåldern uppgår till 52 år. Något framtida rekryteringsproblem med anledning av åldersstrukturen i företaget befaras inte ännu. Det stora problemet uppkommer när den stora gruppen anställda som idag är mellan 55 och 60 år lämnar företaget.

Under 2014 planeras en nyanställning av en snickare.

ÅLDERSFÖRDELNING 16 14 Män

12

Kvinnor

10

Totalt

8

SJUKFRÅNVARO

6 4

8%

2

7% 6%

Män

5%

Kvinnor

0

20-29

30-39

40-49

50-59

60-

Totalt

4% 3% 2% 1% 0%

FÖRDELNING ANSTÄLLDA 2009

2010

2011

2012

2013

Sjukfrånvaro Viktiga faktorer för att begränsa sjukfrånvaron är delaktighet och ansvar i det dagliga arbetet, kombinerat med friskvård och förebyggande arbete. Härnösandshus uppmuntrar personalen att motionera och ger därför medarbetarna möjlighet att välja bland simhallens alla aktiviteter. För den som vill träna på andra anläggningar bidrar företaget till ett träningskort.

Personalen har också möjlighet att få massage i förebyggande syfte och företaget lämnar bidrag för medverkan i motionstävlingar, t. ex. Tjejmilen, Vårruset och Vasaloppet.

Den satsning som görs på friskvård har varit lyckosam och bidragit till att den totala sjukfrånvaron är relativt låg. Under 2013 har dock den totala sjukfrånvaron ökat något jämfört med föregående års närmast osannolikt låga sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron 2013 uppgick till 3,4 % medan den 2012 uppgick till endast 1,5 %. Ökningen av sjukfrånvaron beror till övervägande del på en långtidssjukskriven medarbetare.

Tjm män 22%

Fastighetsanställda män 39%

Tjm kvinnor 29%

Fastighetsanställda kvinnor 10%

årsredovisning 2013

11

Skuldförvaltning Den övergripande målsättningen med Härnösandshus finanspolicy är att uppnå bästa möjliga finansnetto med minsta möjliga risk. Finansverksamheten bedrivs på ett effektivt och säkert sätt utan spekulativa inslag så att en betryggande säkerhet alltid upprätthålls. Året som gått Efter en trög inledning på 2013 har den svenska ekonomin successivt förbättrats under slutet av året.

BNP tillväxten, rensat för lagerneddragningar som skett, steg med 2,2 procent under det tredje kvartalet.

I euroområdet fortsätter en långsam återhämtning och tillväxten i USA står enligt Riksbanken på en alltmer stabil grund. Återhämtningen i omvärlden är viktig för svensk ekonomi. Arbetsmarknadsläget har förbättrats och förtroendet bland hushåll och företag har fortsatt att stiga.

Tillsammans med en stigande efterfrågan från omvärlden innebär detta, enligt Riksbanken, att tillväxten tar fart nästa år. Därmed stiger också efterfrågan på arbetskraft och arbetslösheten sjunker.

Inflationen har under den senaste tiden varit låg med en svag prisutveckling för både varor och tjänster.

Mot bakgrund av den låga inflationen beslutade Riksbanken i december att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75 procent. I och med detta bedöms inflationen stiga mot 2 procent. Riksbanken räknar inte med att höja reporäntan förrän i början av 2015.

Vissa marknadsbedömare räknar dock med att tillväxten stärks snabbare och att Riksbanken därmed kommer att höja räntan redan under slutet av 2014.

Under 2013 har Härnösandshus omsatt lån för 129 mkr. Tack vare de låga marknadsräntorna har bolaget lyckats binda räntorna på nivåer mellan 2,52-2,92 %.

Härnösandshus kommer under 2014 att omsätta 5 lån på sammanlagt 117 mkr fram till och med september.

Om verkligheten utvecklas i enlighet med vad marknadsbedömarna och riksbanken tror finns goda förutsättningar för att binda även dessa lån på för Härnösandshus gynnsamma räntenivåer.

Kommunal borgen Härnösands kommun har gått i borgen för Härnösandshus samtliga lån. Behovet av kommunal borgen har successivt minskat under de senaste åren. Sedan 2007 har behovet av kommunal borgen sjunkit med 184 mkr eller med 23 %. Borgenstaket uppgår för närvarande till 617 mkr och har varit oförändrat de senaste fyra åren.

Räntebidrag Under 2013 har Härnösandshus inte erhållit några räntebidrag.

Skuldförvaltning Härnösandshus fastighetslån uppgick per sista december till 575,2 mkr. Vid föregående års utgång uppgick lånen till 583,1 mkr.

Lånens förfallotidpunkter År Skuld Mkr Andel Antal lån Rörligt 79,0 13,7% 3 2014 117,0 20,3% 5 2015 103,3 18,0% 4 2016 96,8 16,8% 3 2017 99,4 17,3% 4 2018 79,7 13,9% 4 575,2 100,0% 23

FÖRFALLOTIDPUNKTER Mkr 140 120 100 80 60 40 20 0

Rörligt

2014

2015

2016

2017

2018

Den genomsnittliga räntebindningstiden på fastighetslånen uppgick till 2 år och 1 mån år vilket överensstämmer med företagets finanspolicy som anger att räntebindningstiden skall vara mellan 1 till 3 år.

Den genomsnittliga räntan på Härnösandshus fastighetslån uppgick vid årsskiftet 2013/2014 till 3,02 %, vilket är 0,25 % lägre jämfört med motsvarande tid föregående år. Anledningen till detta är den förändring av ränteläget som skett på räntemarknaden och att lån som omsatts under året har bundits till en lägre ränta än tidigare.

LÅNEPORTFÖLJENS SAMMANSÄTTNING SHB 11%

Nordea 7%

Likviditet Vid årsskiftet uppgick Härnösandshus likvida medel, inklusive checkkredit (9 mkr), till 18,4 mkr.

12

årsredovisning 2013

Kommuninvest 82%

Känslighetsanalys Hyresbortfall Känslighetsanalysen omfattar de delar som bedöms ha väsentlig påverGenom att bolaget tidigare avvecklat ett antal lägenheter genom förkan på AB Härnösandshus resultat. Den effekt som uppstår vid en prosäljning, ombyggnationer och rivning, främst i kommunens ytteromcentuell förändring redovisas i nedanstående tabell. råden, har risken för bestående hyresbortfall minskat. Hyresbortfallet

har minskat avsevärt under 2013 och vakansgraden uppgick vid årsHyresintäkter skiftet till 1,07 %.

Befolkningen har ökat något i kommunen vilket naturligtvis inverkat Vid 2013 års förhandlingar om nya hyror enades Härnösandshus och positivt på uthyrningsgraden. Den främsta anledningen till den förHyresgästföreningen om en hyreshöjning på 1,69 %. Vid förhandbättrade uthyrningsgraden är emellertid den uthyrning av ett antal lingar om 2014 års hyror fastställdes hyresökningen till 1,42 %. lägenheter som skett till Migrationsverket under andra halvåret.

Enligt SABOs statistik har AB Härnösandshus den tredje lägsta Uthyrningsgraden har successivt förbättrats under året. Vid årets börgenomsnittshyran bland de allmännyttiga bostadsföretagen i Västerjan uppgick uthyrningsgraden till 96,3 % och vid slutet av året uppnorrlands län och betydligt lägre genomsnittshyra än i riket. gick den till 98,9 %. I samband med årsskiftet avvecklade HärnösandsEn förändring av hyresintäkterna för bostäder med 1 % medför ± 1,0 hus det student- och korttidsboende som funnits på Södergården. 18 Mkr. studentlägenheter avvecklades som en anpassning till nya marknadsHärnösandshus har en mindre andel publika och kommersiella lokaler. förutsättningar med färre studenter på Mittuniversitetet. En förändFlertalet av dessa lokaler hyrs ut till Härnösands kommun. Kontrakten ring av hyresbortfallet till 1 % medför en minskad intäkt med 1,0 Mkr. är knutna till konsumentprisindex vilket medför att hyran förändras i paritet med konsumentprisindex och med kostnadsökningarna i samhället i övrigt. För 2013 innebar kopplingen till KPI att hyrorna för Taxebundna kostnader merparten av lokalerna höjdes med ca 0,4 %. För 2014 är hyrorna oförändrade.

Taxebundna kostnader avser kostnader för el, värme, vatten samt renhållning. Dessa kostnader utgör en betydande del av driftskostnaderna, knappt 47 %. Förändringar i dessa taxor har därför en väldigt stor inverkan på resultatet i bolaget. En förändring av mediakostnaderna med 5 % medför ± 1,6 Mkr. Räntekostnader Den kostnadspost som har enskilt störst inverkan på resultatet är räntekostnaderna. Det är således av största vikt att bolaget uppnår lägsta möjliga räntekostnader till minsta möjliga risk. Om de lån som förfaller under de kommande åren omsätts till en räntenivå som ligger en procentenhet högre alternativt lägre än vid årsskiftet innebär det att årskostnaden ökar/minskar enligt följande: 2014 2015 2016

± 1,16 Mkr ± 1,03 Mkr ± 0,97 Mkr

En förändring av den genomsnittliga räntan med 1% medför ± 5,75 Mkr på resultatet.

RESULTATEFFEKTER

tkr 2000

1500

1000

Populärt besöksmål. Simhallen har ungefär 300 000 besökare varje år. Under sommaren renoverades bland annat omklädningsrummen och ett nytt inpasseringssystem installerades. Carin Karlström och Jessica Jakobsson är två av dem som jobbar på Simhallen.

500

0

Hyresintäkter bostäder ± 1%

Hyresbortfall ± 1%

Mediekostnader ± 1%

Räntekostnader ± 1%

årsredovisning 2013

13

Bra betyg. Härnösandshus medarbetare får mycket höga betyg i den kundundersökning som gjordes under 2013. Några av dem är (i övre raden) Carina Lindqvist, felanmälan, Göran Albertsson, vd, Ingrid Kassberg, reception/uthyrning (i nedre raden) Marja Leena Tunlind, uthyrning, Tuva och Inga Lill Karlsson, uthyrning.

Fler invånare. Under 2013 ökade Härnösands befolkning med 111 personer, främst beroende på ökad inflyttning.

14

årsredovisning 2013

Resultaträkning

Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget Belopp i tkr Not 2013 2012 2013 2012

Hyresintäkter 2 139 567 134 966 122 455 118 328 Övriga rörelseintäkter 4 123 6 431 3 010 5 311 Nettoomsättning 143 690 141 397 125 465 123 639

Fastighetskostnader Driftkostnader 1,3 - 69 433 - 67 900 - 63 448 - 61 356 Underhållskostnader - 21 965 - 22 599 - 19 824 - 20 206 Fastighetsskatt - 2 494 - 1 601 - 2 166 - 1 290 Avskrivningar och nedskrivningar 4 - 23 018 - 20 827 - 13 857 - 12 720 Summa fastighetskostnader - 116 910 - 112 927 - 99 295 - 95 572

Bruttoresultat 26 780 28 470 26 170 28 067

Centrala administrationsoch försäljningskostnader 1,4 - 4 526 - 4 820 - 5 532 - 5 921 Rörelseresultat 22 254 23 650 20 638 22 146 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 315 463 4 662 4 733 Räntebidrag – 3 – 3 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 - 20 435 - 21 055 - 20 231 - 20 849 Resultat efter finansiella poster 2 134 3 061 5 069 6 033

Bokslutsdispositioner 7 – – - 3 500 - 3 500 Resultat före skatt 2 134 3 061 1 569 2 533

Skatt på årets resultat – – – – Årets resultat 2 134 3 061 1 569 2 533

Festlig invigning. Magnus Carlsson och flera hundra körsångare underhöll när Härnösand Arena invigdes.

årsredovisning 2013

15

Balansräkning

Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget Belopp i tkr Not 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Nyttjanderätt 8 314 267 314 267 314 267 314 267 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 9 809 480 822 156 Inventarier, verktyg och installationer 10 5 285 5 696 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 11 9 559 9 653

824 324 837 505

628 692 1 277

641 580 1 390

9 364 639 333

9 380 652 350

Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Andelar i koncernföretag 12 Andra långfristiga värdepappersinnehav 13

Summa anläggningstillgångar

16

– – 40 40

– – 40 40

90 000 104 900 40 194 940

90 500 104 900 40 195 440

824 678

837 812

834 587

848 057

4 853 – 1 417

2 771 – 11 722

1 180 2 545 484

1 191 7 964 716

Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14

Kassa och bank

3 611 9 881

3 431 17 924

805 5 014

1 227 11 098

21 972

9 980

16 431

1 062

Summa omsättningstillgångar

31 853

27 904

21 445

12 160

SUMMA TILLGÅNGAR

856 531

865 716

856 032

860 217

årsredovisning 2013

Balansräkning

Belopp i tkr Not

Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31

Eget kapital och skulder Eget kapital 15 Aktiekapital 127 500 127 500 127 500 Bundna reserver 10 500 10 500 10 245

138 000 138 000 137 745

127 500 10 245 137 745

Fria reserver Årets resultat

93 649 2 134 95 783

90 587 3 061 93 648

110 509 1 569 112 078

107 975 2 533 110 508

233 783

231 648

249 823

248 253

Avsättningar Övriga avsättningar 500 350 200 200 500 350 200 200 Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag, koncernkonto 16 – 7 363 – 5 107 Övriga skulder till kreditinstitut 17 570 575 575 965 567 575 575 815 Skulder till koncernföretag – – – –

570 575 583 328 567 575 580 922 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17 9 770 20 380 7 620 7 280 Förskott 11 1 515 – – – Leverantörskulder 15 540 14 690 11 250 12 093 Skulder till koncernföretag 219 227 194 – Övriga skulder 628 590 628 787 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 24 001 14 503 18 742 10 682

51 673 50 390 38 434 30 842 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 856 531 865 716 856 032 860 217

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Belopp i tkr Ställda säkerheter

Koncernen 2013-12-31

Koncernen 2012-12-31

Moderbolaget 2013-12-31

Moderbolaget 2012-12-31

Inga Inga Inga Inga

Ansvarsförbindelser Garantiåtaganden 247 247 247 247 247 247 247 247

årsredovisning 2013

17

Kassaflödesanalys

Belopp i tkr

Koncernen 2013

Koncernen Moderbolaget Moderbolaget 2012 2013 2012

Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 2 134 3 061 5 069 6 033 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m.

23 788 21 568 14 423 13 395

25 922 24 629 19 492 19 428 Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 25 922 24 629 19 492 19 428

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 8 044 - 11 939 6 084 - 2 689 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 11 893 - 305 3 753 589 Kassaflöde från den löpande verksamheten 45 859 12 385 29 329 17 328

Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar - 198 – - 198 – Förvärv av materiella anläggningstillgångar - 10 313 - 13 282 - 1 262 - 13 204 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 7 3 7 3 Avyttring/minskning av finansiella tillgångar – – 500 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten - 10 504 - 13 279 - 953 - 12 701

Finansieringsverksamheten Upptagna lån - 23 363 1 555 – – Amortering av låneskulder – – - 13 007 - 4 430 Lämnade koncernbidrag – – – - 3 500 Kassaflöde från finansieringsverksamheten - 23 363 1 555 - 13 007 - 7 930

Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

18

årsredovisning 2013

11 992 9 980 21 972

661 9 319 9 980

15 369 1 062 16 431

- 3 303 4 365 1 062

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

Belopp i tkr Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta Erlagd ränta

Koncernen Koncernen Moderbolaget Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 4 662 - 20 231

4 733 - 20 849

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m.

Av- och nedskrivningar av tillgångar 23 645 21 571 14 430 Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar - 7 - 3 - 7 Övriga avsättningar 150 – –

23 788 - 21 568 14 423

13 398 -3 – 13 395

Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank Kortfristiga placeringar, jämställda med likvida medel

315 - 20 435

21 972 – 21 972

463 - 21 055

9 980 – 9 980

16 431 – 16 431

1 062 – 1 062

årsredovisning 2013

19

Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd med undantag för BFNAR 2008:1. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har i förekommande fall vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer, förutom Akutgruppens uttalande om aktieägartillskott och koncernbidrag då bolaget valt att i enlighet med tidigare praxis redovisa dessa poster över resultaträkningen.

Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.

Byggnader och mark Bolaget har vid bokslutstillfället gjort en individuell prövning av varje fastighet för att bedöma om det finns några indikationer som tyder på att bolagets fastigheter har ett nedskrivningsbehov. Nedskrivningsbehov beräknas genom att bokfört värde jämförs med det högsta av beräknat nettoförsäljningsvärde och nyttjandevärde.

Nyttjandevärdet beräknas genom att fastighetsbeståndets driftsnetton har avkastningsvärderats med en kalkylränta på mellan 6-8%. Till grund för driftsnettot har faktiska nettointäkter, driftskostnader och underhållskostnader legat.

Justering har gjorts på fastigheter där framtida intäkter och kostnader bedömts avvika väsentligt från årets utfall.

Kalkylräntan har bestämts utifrån en bedömd marknadsmässig upplåningsränta med tillägg för en riskfaktor baserad på vad som bedömts rimligt för fastigheter på orten samt fastighetens skick och belägenhet.

Skatt Företaget tillämpar BFNAR 2001:1 Inkomstskatter.

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt (tidigare kallad Betald skatt) är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt (tidigare kallad latent skatt) beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen.Temporära skillnader beaktas ej i skillnader hänförliga till dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli beskattade

20

årsredovisning 2013

inom en överskådlig framtid. Temporära skillnader i form av obeskattade reserver redovisas inklusive uppskjuten skatteskuld under rubriken Obeskattade reserver. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.

Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta..

Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång.

Koncernen Moderbolaget Byggnader 1,7-2 % 1,7 % Inventarier 20 % 20 % Skillnaden mellan ovan nämnda avskrivningar och skattemässigt gjorda avskrivningar redovisas i de enskilda företagen som ackumulerade överavskrivningar, vilka ingår i obeskattade reserver.

Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Som inkomst redovisar bolaget det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Bolaget redovisar därför inkomst till nominellt värde (fakturabelopp) om bolaget får ersättning i likvida medel direkt vid leverans. Avdrag görs för lämnade rabatter. Inkomsten från bolagets försäljning av varor redovisas som intäkt när följande villkor är uppfyllda; de väsentliga risker och förmåner som är förknippade med varornas ägande har överförts till köparen, bolaget behåller inte något engagemang i den löpande förvaltningen och utövar inte heller någon reell kontroll över de varor som sålts, inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, det är sannolikt att de ekonomiska fördelar som bolaget ska få av transaktionen kommer att tillfalla bolaget, och de utgifter som uppkommit eller som förväntas uppkomma till följd av transaktionen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Ränta, royalty och utdelning redovisas som intäkt när det är sannolikt att bolaget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Ränteintäkten redovisas med til�lämpning av den räntesats som ger jämn avkastning för tillgången i fråga. Royaltyintäkten periodiseras i enlighet med den aktuella överenskommelsens ekonomiska innebörd. Utdelningsintäkt redovisas när aktieägarens rätt att få utdelning bedöms som säker.

Koncernredovisning Koncernredovisningen har upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation (RR1:00).

Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50% av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande enligt ÅRL 1:4.

Koncernuppgifter Bolaget är helägt dotterbolag till Härnösands kommun, org nr 212000-2403 med säte i Härnösand.

Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 26% (22%) av inköpen och 32% (33%) av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör. Av moderbolagets totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 2% (2%)av inköpen och 2% (2%) av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som bolaget tillhör.

Nyckeltalsdefinitioner Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.

Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

Avkastning på eget kapital efter skatt Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Not 1 Anställda och personalkostnader

2013 2012 Medelantalet anställda Moderbolaget Kvinnor 12 13 Män 19 19 Summa 31 32

Dotterföretag Kvinnor 0 0 Män 0 0 Summa 0 0

Företagsledningens fördelning Styrelsen Moderbolaget Kvinnor 40 % 40 % Män 60 % 60 % Koncernen Kvinnor 40 % 40 % Män 60 % 60 % VD och övriga ledande befattningshavare Moderbolaget Kvinnor 20 % 20 % Män 80 % 80 % Koncernen Kvinnor 20 % 20 % Män 80 % 80 %

Uppgifter om sjukfrånvaro i procent Total sjukfrånvaro 3,4 % 1,5 % Långtidssjukfrånvaro 30,1 % 0,0 % (mer än 60 dagar) Sjukfrånvaro kvinnor 2,4 % 1,2 % Sjukfrånvaro män 4,1 % 1,7 % Uppdelning i åldersgrupper -29 år 0,0 % 0,0 % 30-49 år 0,6 % 0,5 % 50 - år 5,0 % 2,0 %

Uppgifter om ersättningar till styrelse, personal och revisorer 2013 2012 Moderbolaget Styrelse och VD, ersättning 1 104 1 092 Övriga anställda, ersättning 11 495 11 558 Sociala kostnader exkl pensionskostnader 3 948 3 963 Pensionskostnader styrelse och VD 219 170 Pensionskostnader övriga anställda 1 114 1 088 Summa 17 880 17 871

Dotterföretag Styrelse och VD, ersättning 0 0 Övriga anställda, ersättning 0 0 Sociala kostnader exkl penionskostnader 0 0 Pensionskostnader styrelse och VD 0 0 Pensionskostnader övriga anställda 0 0 Summa 0 0

Löner och ersättningar avser endast personal i Sverige

Arvode och kostnadsersättning till revisorer Koncern Moderbolag Ernst & Young Revisionsuppdrag 160 129 Andra uppdrag – – Not 2 Hyresintäkter 2013 Koncernen Hyresintäkter Bostäder 103 642 Lokaler 35 149 Övrigt 6 760

145 551 Avgår outhyrt Bostäder - 2 714 Lokaler - 1 060 Övrigt - 1 058 Lämnade rabatter - 1 152

139 567

2012

101 131 34 348 6 534 142 013 - 3 772 - 919 - 1 066 - 1 290 134 966

Moderbolaget Hyresintäkter Bostäder 100 116 97 665 Lokaler 21 896 21 424 Övrigt 5 469 5 454

127 481 124 543 Avgår outhyrt: Bostäder - 2 453 - 3 531 Lokaler - 515 - 480 Övrigt - 961 - 976 Lämnade rabatter - 1 097 - 1 228

122 455 118 328 Not 3 Driftkostnader

2013 2012 Koncernen Fastighetsskötsel och städning - 24 823 - 23 789 Taxebundna kostnader - 16 743 - 17 261 Uppvärmning - 16 289 - 16 418 Lokal administration - 5 871 - 5 250 Övriga driftskostnader - 5 707 - 5 182

- 69 433 - 67 900 Moderbolaget Fastighetsskötsel och städning - 22 851 - 21 618 Taxebundna kostnader - 15 337 - 15 704 Uppvärmning - 15 016 - 15 089 Lokal administration - 4 769 - 4 197 Övriga driftskostnader - 5 475 - 4 748

- 63 448 - 61 356

årsredovisning 2013

21

Not 4 Avskrivningar av materiella och Not 8 Nyttjanderätt immateriella anläggningstillgångar

Koncernen

2013-12-31 2012-12-31

2013 2012 Ackumulerade anskaffningsvärden Koncernen Vid årets början 3 872 3 872 Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång Nyanskaffningar 198 – Nyttjanderätt - 151 - 130

4 070 3 872 Byggnader och mark - 22 478 - 20 216 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Inventarier, verktyg och installationer - 1 016 - 1 225 Vid årets början - 3 605 - 3 475

- 23 645 - 21 571 Årets avskrivning enligt plan - 151 - 130

- 3 756 - 3 605 Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion Planenligt restvärde vid årets slut 314 267 Fastighetskostnader - 23 018 - 20 827 Administrationskostnader - 627 - 744 Moderbolaget

- 23 645 - 21 571 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 3 547 3 547 Moderbolaget Nyanskaffningar 198 – Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång

3 745 3 547 Nyttjanderätt - 151 - 130 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Byggnader och mark - 13 561 - 12 353 Vid årets början - 3 280 - 3 150 Inventarier, verktyg och installationer - 718 - 915 Årets avskrivning enligt plan - 151 - 130

- 14 430 - 13 398

- 3 431 - 3 280 Planenligt restvärde vid årets slut 314 267 Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion Fastighetskostnader - 13 857 - 12 720 Administrationskostnader - 573 - 678

- 14 430 - 13 398 Not 9 Byggnader och mark

Koncernen Not 5 Ränteintäkter och liknande

resultatposter Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början

2013 2012 Nyanskaffningar Koncernen Omklassificieringar Ränteintäkter, övriga 315 463

315 463 Moderbolaget Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ränteintäkter, övriga 246 292 Vid årets början Ränteintäkter, koncernföretag 4 416 4 441 Årets avskrivning enligt plan

4 662 4 733 på anskaffningsvärden

Ackumulerade nedskrivningar Not 6 Räntekostnader och liknande Vid årets början resultatposter Årets nedskrivningar

2013 2012 Planenligt restvärde vid årets slut Koncernen Räntekostnader, övriga - 20 435 - 21 055 Moderbolaget

Ackumulerade anskaffningsvärden Moderbolaget Vid årets början Räntekostnader, övriga - 20 231 - 20 849 Nyanskaffningar

Omklassificieringar

Not 7 Bokslutsdispositioner

Ackumulerade avskrivningar enligt plan

2013 2012 Vid årets början Moderbolaget Årets avskrivning enligt plan Lämnade koncernbidrag - 3 500 - 3 500 på anskaffningsvärden

- 3 500 - 3 500

Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Årets nedskrivningar

Planenligt restvärde vid årets slut

22

årsredovisning 2013

2013-12-31 2012-12-31 1 190 293 1 176 851 9 802 13 442 – – 1 200 095 1 190 293

- 196 685

- 179 669

- 17 178 - 213 863

- 17 016 - 196 685

- 171 452 - 5 300 - 176 752 809 480

- 168 252 - 3 200 - 171 452 822 156

957 750 944 308 673 13 442 – – 958 423 957 750

- 157 318

- 144 965

- 12 561 - 169 879

- 12 353 - 157 318

- 158 852 - 1 000 - 159 852 628 692

- 158 852 – - 158 852 641 580

Not 10 Inventarier, verktyg och installationer Koncernen

2013-12-31 2012-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 30 806 30 681 Nyanskaffningar 605 133 Avyttringar och utrangeringar - 196 -8

31 215 30 806 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början - 25 110 - 23 893 Avyttringar och utrangeringar 196 8 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden - 1 016 - 1 225

- 25 930 - 25 110 Planenligt restvärde vid årets slut 5 285 5 696 Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 21 581 Nyanskaffningar 605 Avyttringar och utrangeringar - 196

21 990 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början - 20 191 Avyttringar och utrangeringar 196 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden - 718

- 20 713 Planenligt restvärde vid årets slut 1 277

21 456 133 -8 21 581 - 19 284 8

Spec av moderbolagets och koncernens innehav av andelar i koncernföretag

Antal Andel Bokfört Dotterföretag / Org nr / Säte andelar i % 1) värde

AB Härnösands kommunfastigheter, 556437-7272, Härnösand 5 000 100,0 104 900 1 ) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna för totalt antal aktier.

ot 13 Andra långfristiga värdepappersinnehav N

Koncern Moderbolag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början och slut 40 40 40 40 Bokfört värde vid årets slut 40 40

Koncern Moderbolag Specifikation av värdepapper

Börsvärde Bokfört eller motsv värde

Börsvärde Bokfört eller motsv värde

Burestiftelsen – – – – HBV – 40 – 40 40 40

Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna Not 11 Pågående nyanläggningar och förskott intäkter avseende materiella anläggningstillgångar

Koncern Moderbolag Koncernen

2013-12-31 2012-12-31 Övriga interimsfordringar 3 611 805 Vid årets början 9 653 9 946

3 611 805 Nyanskaffningar – 93 Förskott - 1 514 – Erhållna bidrag – – Omklassificeringar 1 420 - 386 Not 15 Eget kapital

9 559 9 653

Koncern Moderbolag Moderbolaget Bundet eget kapital Vid årets början 9 380 9 751 Aktiekapital Nyanskaffningar – 15 Belopp vid årets ingång 127 500 127 500 Omklassificeringar - 16 - 386 Belopp vid årets utgång 127 500 127 500

9 364 9 380

Bundna reserver

Belopp vid årets ingång 10 500 10 245 Not 12 Andelar i koncernföretag Förskjutning mellan bundet

och fritt eget kapital – –

2013-12-31 2012-12-31 Belopp vid årets utgång 10 500 10 245 Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 104 900 104 900 Fritt eget kapital

104 900 104 900 Belopp vid årets ingång 93 649 110 509 Bokfört värde vid årets slut 104 900 104 900 Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital – – Årets resultat 2 134 1 569 Belopp vid årets utgång 95 783 112 078 - 915 - 20 191 1 390

årsredovisning 2013

23

Not 16 Skulder till koncernföretag, koncernkonto

Koncern Moderbolag Beviljad kreditlimit 14 000 9 000 Outnyttjad del - 14 000 -9 000 Utnyttjat kreditbelopp – – Not 17 Övriga skulder till kreditinstitut, långfristiga

Koncern Moderbolag Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 506 745 501 595 Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen 73 600 73 600

560 845 575 195 Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag Upplupna löner och semesterlöner 1 375 1 375 Upplupna sociala kostnader 903 903 Upplupna räntekostnader 1 332 1 332 Förskottsbetalda hyresintäkter 17 096 12 122 Övriga interimsskulder 3 335 3 050

24 041 18 782

Härnösand 2014-02-25

Mats Höglund Niklas Forslund Karin Frejarö Ordförande

Catrine Rehnström Nils Erik Pallin Göran Albertsson Verkställande direktör

Min revisionsberättelse har avgivits 2014-03-03

Rikard Grundin Auktoriserad revisor

24

årsredovisning 2013

Nytt flyttsläp. Härnösandshus visar upp sitt nya flyttsläp utanför Teatern på Härnösandshusdagen den 12 april.

årsredovisning 2013

25

Revisionsberättelse Till årsstämman i Aktiebolaget Härnösandshus Org nr 556160-8430

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Jag har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Aktiebolaget Härnösandshus för år 2013.

Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Aktiebolaget Härnösandshus för år 2013.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll.

En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.

26

årsredovisning 2013

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Härnösand 2014-03-03

Rikard Grundin Auktoriserad revisor

Fastighetsförteckning 2013-12-31

Nr Fastighet Värdeår

031

Spjutet 1

1985

Antal Antal Antal Antal Antal Antal Antal Antal Varav lgh 1:or 2:or 3:or 4:or 5:or 6:or 7:or Pluslgh

67

2

62

9

3

Yta lgh

67

3 954

Yta lokaler

Garage Bilplats

1 588

34

032

Plinten 12

1966

60

35

15

1

5 007

209

13

46

033

Bågen1/Pilen1

1988

188

11

96

66

12

3

11 872

1 214

20

78

131

Kullen 1:32

1976

77

4

32

31

3

6 439

91

22

65

1

6

141

Ugglan 1o 2

1974

145

76

32

26

142

Orren 10

1980

69

12

32

24

151

Fastlandet 2:87

1988

18

4

161

Masten 14

1971

101

17

36

171

Garvaren 4

1991

42

6

9

172

Garvaren 6

1985

6

3

182

Organisten 4

1983

24

16

183

Brandsoldaten 8

2008

40

1

1

13

11 1

1

18

8 029

1 918

19

135

4 560

243

27

46

1 387

75

13

48

6 401

152

23

50

15

3 496

117

30

4

12

39

2

384

1 284

6

8

940

130

4

23

11

5

40

4

4

2 877

183

20

11

185

Bildhuggaren 1

1989

36

10

18

26

1 941

125

28

191

Lingonet 4

1971

36

9

15

12

2 252

105

37

192

Kaptenen 3

1970

56

12

18

21

3 826

5

29

21

211 Målaren 2

1980 3 1 1 1

131

212 Sadelmakaren 9

1981 5 1 1 2 1

316 8 4

213

Svarvaren 1

1982

3

1

2

130

31

214 Sadelmakaren 8

1983 4 2 2

215 Timmermannen 9

1984 4 4 331

216

Smeden 25

1985

6

2

3

1

339

217 Bokbindaren 4

1986 4 4

303

1993

Torsvik D o G

88

6

53

17

12

82

15

5

9

3

2

3

12

182 6 5

140 30 9 6 529

109

61

62

21

321

Magistern 18

1989

32

322

Fiskalen 5

1957

17

331

Vågmannen 14

1993

17

16

332

Vågmannen 8

1990

59

20

33

4

2

58

3 496

15

40

333

Vågmannen 13

1992

51

4

44

3

51

3 375

1 122

37

335

Riddaren 3

1999

19

4

1

1 496

1 960

341

Sländan 40

1982

52

16

36

2 917

1 143

342

Sländan 38 o 39

1979

87

32

38

4 967

6

8

17

344

Vårlöken 12

1992

24

18

361

Kappelsberg 1:4, 1:121, 1:122

1976

148

43

61

43

9

26

29

371

Stenhammar 1:16,1:17

1980

75

372

Stenhammar 1:72 - 1:73

1982

41

373 Stenhammar 1:63 375

Stenhammar 1:77 - 1:82

1

6 1 10

1

41

1 950

910

1 324 741

706 9 370

4

9

2 146

934

8

29 75

259 244

38

73

6 011

41

74

1 579

14

141

1 912

1985 1 1 188 1985

6

6

740

376 Stenhammar 1:99

1982 1 1 195

377

1985

Stenhammar 1:89

1

378

Stenhammar 1:100 - 1:101

1990

18

380

Stenhammar 1:13

1992

17

Summa

1 748

425

6

7

709

458

1

18 4 139

6

6

5

381 å

179 2 070 1 194

18

r s113 961 r e d o v18 202 i s n i n g530 2 0 1 31075

27

Nybrogatan 13 HÄRNÖSAND Tel 0611-882 00

www.harnosandshus.se

28

årsredovisning 2013