Oferta de compra VS contrato - Hector Vega by La Conexion USA

OFERTA DE COMPRA VS CONTRATO

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Oferta de Compra VS Contrato

parte 1

ALEIGH - Uno de los conceptos confusos para compradores, vendedores, e incluso algunos Agentes de Bienes Raíces, sin suficiente experiencia, es la diferencia que hay entre una Oferta de Compra y un Contrato. Hoy vamos a hablar un poco a ese respecto, y a lo largo de varias ediciones vamos a estar hablando de la información más relevante que está contenida en el formato de la oferta, que en un momento dado entra a convertirse en un Contrato. El concepto general es simple, solo que no a todas las personas se les ha explicado y educado en los criterios que marcan la diferencia. La Oferta de Compra (en Inglés: Offer to Purchase and Contract) es un documento que en Carolina del Norte tiene 13 páginas (también llamado como Standard Form 2-T), el cual se usa cuando estamos deseando comprar una casa ya construida (hay otros formatos que se emplean para comprar propiedades residenciales que no han sido construidas aún, terrenos, o locales comerciales - en estas ediciones estaremos haciendo alusión a las propiedades residenciales ya construidas). En este formato se describe la información general de la propiedad que se quiere comprar, al igual que los términos que está ofreciendo bajo los cuales estaría dispuesto a hacer la negociación. Aquí está la explicación en pocas líneas: Cuando colocamos por escrito en el documento que acabamos de mencionar, los términos bajo los cuales un Comprador estaría dispuesto a comprar el inmueble, estamos presentando una Oferta de Compra. Cuando el Vendedor revisa los términos, quizás le hace algunos ajustes, se llega a un acuerdo, y AMBAS PARTES FIRMAN dicho acuerdo, y se comunica a la otra parte, entonces en ese momento es cuando se entra bajo Contrato. Oferta de Compra => El Comprador, Ofrece y firma. Contrato => El Vendedor, Acepta, Firma y Comunica al Comprador de la aceptación. Es importante resaltar, que no por el hecho de haber enviado una Oferta de Compra, se ha adquirido un compromiso formal. El compromiso entra en

vigor solamente cuando la parte que recibe la Oferta (Vendedor), acepta los términos y comunica al Comprador que la Oferta ha sido aceptada, y le envía una copia del documento ejecutado. Es normal escuchar decir "Contrato Ejecutado", que significa que se ha llegado a un acuerdo y ambas partes han firmado; sin embargo el hecho de decir "Contrato" hace alusión al mismo concepto: Hay un documento ejecutado por ambas partes. Vamos a revisar algunos de los conceptos más importantes contenidos en la famosa Oferta de Compra: El punto 1 empieza en la primera página y llega hasta la mitad de la página 3, y se llama Términos y Definiciones, y los explicaremos en más detalle a continuación: a). Vendedor (Seller) - Nombre completo de la persona o entidad dueña de la propiedad que se está deseando comprar b). Comprador (Buyer) - Nombre completo de la persona o entidad que desea comprar la propiedad en mención c). Propiedad (Property) - Dirección completa y Descripción legal de la propiedad que se desea comprar. d). Precio de Compra (Purchase Price) - Es el valor que el Comprador está dispuesto a pagar por la propiedad. Para que la Oferta se convierta en un

Contrato, dicho valor debe coincidir con el valor que el Vendedor está dispuesto a recibir por su casa, en conjunto con los demás términos presentados en la Oferta. Dentro de esta sección de Precio de Compra, aún en la página 1/13, hay dos valores que nos deben quedar claros. Si logramos ese cometido, cumplimos nuestro objetivo para esta edición: El valor para obtener el derecho de hacer las averiguaciones del caso (Due Diligence Fee o DDF) - Es el cheque que se gira a nombre del dueño de la propiedad que se está comprando, y a pesar de que es un dinero que se acredita a los valores que hay que pagar para la compra de la casa, este dinero no se devuelve en el evento de que el Comprador decida terminar el Contrato. Este dinero básicamente está destinado a comprar tiempo para poder hacer las diligencias/análisis y evaluación de la propiedad, al cabo del cual el Comprador podrá decidir si desea continuar con la compra, o retirarse del Contrato. El Comprador puede retirarse durante el tiempo de las investigaciones, por cualquier razón o sin razón, pero va a perder ese dinero. El valor del Due Diligence Fee varía dependiendo del valor de la propiedad. Hemos visto casos donde el DDF va desde $50 hasta $5,000. Depende de que tan convencido y comprometido

está el Comprador, así como también depende de que tanta competencia haya en un caso de múltiples ofertas, ya que ese es un factor decisivo del Vendedor al momento de tener que escoger una oferta frente a otra. El valor para lograr que el Vendedor remueva la casa del mercado (Earnest Money Deposit o EMD) - Es el cheque que usualmente se gira a nombre de la compañía que está representando al Vendedor, o al abogado que va a hacer el cierre. Ocasionalmente también se podría girar a nombre de la compañía que representa al Comprador. Ese valor normalmente es como del 1% del valor de la propiedad, pero podría variar dependiendo si la compra es en efectivo o a crédito. El 'depósito" es otro valor que se da para demostrar la seriedad y el deseo de comprar la propiedad en referencia, y es un valor que se abona también al valor de la casa, una vez que se consume el trato, pero que habría que regresar al Comprador en el evento en que decida retirarse o cancelar la transacción durante el tiempo de las investigaciones. En las siguientes ediciones vamos a continuar hablando acerca los demás aspectos generales e importantes a tener en cuenta en la Oferta de Compra. No te lo pierdas.

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Oferta de Compra VS Contrato parte 2

ALEIGH: En nuestra edición anterior estuvimos hablando de la diferencia más importante entre la llamada Oferta de Compra y el Contrato o Contrato Ejecutado, donde concluimos que dicha diferencia básicamente se convertía en la aceptación de los términos presentados por el Comprador (o Vendedor), y la notificación por escrito a la otra parte, de dicha aceptación en señal de acuerdo de los términos ofertados o contra ofertados por la otra parte. El Contrato entra a ser un documento legal que compromete al Vendedor a vender, y al Comprador a comprar la propiedad que se hace mención en el cuerpo del mismo, y en las condiciones o términos que se mencionan. Como salvedad también queremos aclarar que cuando la parte que recibe la oferta, hace una contraoferta, básicamente está rechazando la oferta de la otra parte (normalmente llamada Comprador), y al presentar dicha contraoferta, es como si estuviera haciendo una nueva oferta para consideración de la otra parte involucrada.

Cualquiera que sea la dirección de donde venga la oferta o la contraoferta, solo se convertirá en un Contrato cuando se ha llegado a un acuerdo firmado por ambas partes, y se ha comunicado entre sí. Continuando con los conceptos o valores a tener en cuenta en la página 1 de la Oferta de Compra, nos encontramos también con el Depósito Adicional que es el valor que normalmente se acuerda dar para cuando se ha cumplido la fecha de hacer las investigaciones, a través de este, el Comprador básicamente está confirmando su deseo de continuar con la transacción. A partir del 1 de Julio entran a regir varios cambios en la Oferta de Compra, y entre ellos está el periodo considerado para hacer las inspecciones e investigaciones de rigor. Luego hablaremos de dichos cambios. En esta sección (Precio de Compra), también se considera un rubro llamado Depósito del Constructor, y normalmente entra a "participar" en la transacción, cuando la casa está en la etapa final de su construcción y estamos usando el formato

tradicional de la Oferta de Compra. A diferencia del Depósito Inicial o Depósito Adicional que deben ser depositados en una cuenta de depósito en garantía, que no se puede tocar; el Depósito del Constructor puede ser usado como capital de trabajo para que el Constructor compre materiales para terminar la obra, pague personal, y básicamente lo use como capital de trabajo. Cualquiera que sea el valor de lo que estamos hablando hasta este momento, será acreditado en el momento del cierre. Es bien importante recordar que el valor pagado como compensación para lograr que el Vendedor autorice al Comprador a hacer las inspecciones e investigaciones necesarios (Due Diligence Fee), es el dinero que el Comprador está dispuesto a poner en riesgo, en el evento en que desee dar por terminado el trato. En la página 2, se debe establecer (y escribir) quien será la entidad responsable por custodiar los dineros provenientes de los depósitos. Se acostumbra que sea la compañía que vende la casa, el aboga-

do que va a hacer el cierre, o en últimas la compañía que representa al Comprador. En esta página también se explica un concepto bien importante llamado Effective Date, o Fecha Efectiva. Es la fecha cuando se ha colocado la última firma o el último set de iniciales en el ahora Contrato, en señal de aceptación, o de reconocimiento de algún cambio. Siempre que se hace algún cambio al Contrato, debe tener iniciales de ambas partes. Es por eso que se recomienda que no se hagan cambios al documento después de haber llegado a un acuerdo inicial, y se encuentre firmado, sino que se anexen otros documentos firmados por las partes involucradas (Comprador y Vendedor) donde se acuerden y autoricen las modificaciones del caso. En las siguientes ediciones vamos a continuar hablando acerca de las fechas involucradas en el contrato, la propiedad personal a incluirse con la transacción, y algunos otros aspectos a tener en cuenta en la Oferta de Compra. Continua con nosotros.

Oferta de Compra VS Contrato parte 3

ALEIGH: A pesar de que hemos venido hablando de la Oferta de Compra VS Contrato, en nuestra columna anterior hicimos un alto en el camino para hablar de los cambios que se han presentado con relación a la aceptación o no de la Matricula Consular como un documento de identidad aceptable para comprar casa, y la importancia de tener un pasaporte vigente para hacer estos trámites sin tener contratiempos. Continuando con los conceptos importantes de la página 2 de la Oferta de Compra, tendríamos que hablar del tres conceptos claves: Due Diligence, Due Diligence Fee, & Due Diligence Period. El primero: DD, es básicamente la oportunidad que tiene el Comprador de investigar la propiedad, para determinar si va a continuar con la transacción, o si va a cancelar el Contrato. El segundo: DDF, es un valor negociado entre el Comprador y el Vendedor, dándole la oportunidad al Comprador de cancelar el Contrato por cualquier razón o sin razón, durante el tiempo de las investigaciones. Tal como lo mencionamos anteriormente, este valor se acredita al Comprador al momento del cierre, pero en el evento que el Comprador decida dar por terminado el Contrato, el Comprador

perdería el valor pagado, sin importar la razón. El tercero: DDP, es el tiempo a partir del momento en que se firma el Contrato, hasta la fecha acordada entre las partes, para que el Comprador haga las investigaciones del caso. Otro concepto importante terminando la página 2, es el Settlement y empezando la página 3 es el Settlement Date. El Settlement, es el momento donde nos reunimos con el abogado para firmar los documentos necesarios del préstamo, incluyendo la hipoteca, la declaración del cierre con todos los valores involucrados en la transacción, etc, y es el momento cuando el abogado valida que ha recibido todos los dineros que debe recolectar de las distintas partes involucradas, para poder proceder al cierre. Normalmente debería estar ahí el Comprador, el Vendedor, y el Abogado, pero muchas veces el Vendedor ha firmado los documentos con anterioridad, así que podría estar solo el Comprador con el Abogado. Los Agentes de Bienes Raíces también están presentes, ya que muchas veces surgen dudas de parte de los clientes que no están relacionadas con temas jurídicos, o simplemente para acompañar a los clientes hasta el último momento, y darles la confianza

necesaria para firmar los documentos necesarios. El Settlement Date, es la fecha que se haya acordado con el abogado para firmar todos estos documentos y proceder con el cierre. El Closing (Cierre), es la terminación del proceso legal de compra, que se da cuando el Abogado transfiere el título de propiedad del inmueble, del Vendedor, al Comprador, lo que incluye la firma de los documentos, la actualización del título, el registro en la Corte de que se ha realizado la venta, y la distribución de los dineros a las partes involucradas... en este caso, al Vendedor, Comprador (si es que aplica), a los bancos, a las asociaciones de dueños, a las compañías de Bienes Raíces que

apoyaron para hacer realidad la venta, y a algunos terceros como compañías de seguros, de garantías, inspectores, y demás contratistas que hayan prestado servicios dentro de las semanas previas al cierre. Es solo cuando el Abogado registra en la corte, cuando podemos decir que realmente se ha consumado el cierre, y es solo después de ese momento cuando se debería hacer la entrega de las llaves. En Carolina del Norte, el cierre lo debe llevar a cabo un Abogado. En la siguiente edición vamos a hablar acerca de las cosas que se deberían incluir en la venta y que cosas no (propiedad personal), y algunos otros aspectos a tener en cuenta al momento de la negociación. Continúa con nosotros.

Oferta de Compra VS Contrato parte 4

ALEIGH - Continuando con los conceptos importantes de la página 3 de la Oferta de Compra, tendríamos que mencionar el Settlement Date, que es la misma fecha de cierre. Este concepto lo discutimos en la columna anterior. Tal como mencionamos anteriormente, el Settlement date sucede cuando nos reunimos con el abogado para firmar los documentos del préstamo, incluyendo la hipoteca, la declaración del cierre con todos los valores involucrados en la transacción, etc. Debemos recordar que en Carolina del Norte, esta gestión ha sido otorgada a un abogado. En esta misma página aparece un término que se llama Fixtures & Exclusions. Este es un cambio que se hizo a la oferta en julio de este año, donde aparece una lista de los artículos que están

incluidos en una transacción normal, junto con los equipos y control remotos que faciliten su operación, a menos que se especifique que alguno de ellos no se queda, y es ahí cuando pasamos a la página 4. En esta página podemos observar los artículos que no le pertenecen al dueño, o que están rentados: Items leased or not owned, y los demás que no están incluidos: Other items that don't convey, como una lámpara que ha tenido un valor sentimental especial para la familia, o algún artículo en particular que los dueños quisieran llevarse consigo, y que deben declarar por adelantado, para garantizar que se evitan inconvenientes y malentendidos que pongan en riesgo la transacción por falta de especificaciones concretas desde el principio. En esta misma página aparece Perso-

nal Property, que es la sección donde se incluye el refrigerador, o la lavadora y secadora, o un depósito portátil (que no esté atornillado o enterrado en la propiedad). Es muy importante que antes de incluir en esta sección algunos otros artículos que puedan ser considerados Propiedad Personal tales como un juego de sala o de alcoba, o cualquier otro artículo que esté en la casa, se consulte con el banco que le va a hacer el préstamo al Comprador, para validar qué artículos pueden ser incluidos en esta sección, y cuáles no. Muchas veces se va a tener que hacer un Bill of Sale (documento de venta aparte), para garantizar que la oferta no contiene aspectos que van en contra de las políticas o normas del banco que presta el dinero. Posterior a eso, se menciona que el Comprador debe hacer las investiga-

ciones que sean importantes para el/ la/los, durante el tiempo establecido para las investigaciones: Due Diligence, tanto de la propiedad (inspecciones de la casa, termitas, pozo séptico, examen del agua, del gas radón, o de la pintura a base de plomo, etc), como de los demás aspectos que consideren importantes, tales como seguridad, distrito escolar, distancias al/del trabajo y/o demás lugares que son importantes para el Comprador, linderos de la propiedad, avalúos, cuotas del seguro para la propiedad, restricciones de la asociación de dueños, investigaciones acerca de qué cosas se pueden hacer o dejar de hacer en la casa, debido a la zona donde está ubicada, etc. Adicionalmente, este tiempo también sirve para identificar que la casa no esté en zona de inundación, o que la calle donde está ubicada sea o no, una calle de uso privado o si hubiese que pagar por mantenimiento de la misma, y/o si hubiese un acuerdo entre los dueños para el uso de la misma. Al principio de la página 5, vemos que algunas veces los tanques de gas, o las alarmas, no son de propiedad del dueño de la casa, sino que son rentados, así que es importante tener en cuanta cual es el caso de la casa que estás comprando. A continuación de esa sección vamos a ver que en la sección 3c, también en la página 5, hay una nota en mayúsculas que dice THE PROPERTY IS BEING SOLD IN ITS CURRENT CONDITION, lo que significa que la propiedad está siendo vendida en su condición actual, por lo que el Vendedor, el dueño de la casa, no tiene la obligación de hacer ningún arreglo a la misma para poder venderla, y que el Comprador está aceptando recibirla como esta, al momento en que firma la oferta, y luego recibe el Contrato ejecutado. Si mis amigos lectores tienen claro esta frase, y este concepto en este momento, van a evitarse muchas frustraciones en el futuro. El hecho de que el Vendedor haga alguna reparación, es una ganancia adicional, pero no es su obligación. En la siguiente edición vamos a hablar acerca del derecho que tiene el Comprador de terminar el contrato, y otros aspectos más. Continúa con nosotros.

Oferta de Compra VS Contrato parte 5

ALEIGH: Tal como venimos hablando por varias semanas, la Oferta para Contratar y Comprar es el documento que (una vez ejecutado) te compromete a vender o comprar una propiedad. Para garantizar que cada vez hay menos Compradores o Vendedores que dicen que nadie les explico lo que estaban firmando, y con el ánimo de garantizar que todos entendemos los conceptos tan importantes que están ahí incluidos, vamos a continuar con el "recorrido" que nos hace falta por el documento en mención. Agradecemos a cada uno de ustedes para que se conviertan en multiplicadores de estos conceptos. Nuevamente te pedimos "visitar" la página 5, y tener siempre presente la declaración que dice: THE PROPERTY IS BEING SOLD IN ITS CURRENT CONDITION, que significa que la propiedad se vende en su condición actual; es decir que el vendedor no tiene la obligación de hacer ningún arreglo a pesar de la condición de la misma, y los resultados que arrojen las inspecciones. El numeral 4d dice que El Comprador está obligado a reparar cualquier daño que cause el mismo Comprador o alguno de sus contratistas, inspectores, o avalador, a menos que se estén siguiendo prácticas aceptables

por la Comisión de Inspectores de propiedades en NC, o cualquier otra Comisión de Profesionales con Licencia en NC. El hecho de que el Comprador decida dar por terminado el contrato como resultado de algunos de estos daños, o por cualquier otra razón, no le exime de hacer las reparaciones que esté obligado a hacer por no cumplir con las prácticas aceptables que acabamos de mencionar. 4e. Indemnización: El Comprador indemnizará y mantendrá al Vendedor exento de toda pérdida, daño, reclamación, demanda o costo que surja de cualquier contrato, acuerdo o daño a cualquier persona o propiedad como

resultado de cualquier actividad del Comprador y de los agentes y contratistas del Comprador relacionados a la Propiedad excepto por cualquier pérdida, daño, reclamación, demanda o costo que surja de condiciones preexistentes de la Propiedad y / o fuera de la negligencia del Vendedor o actos u omisiones intencionales. Esta indemnización sobrevivirá al Contrato y a la terminación del mismo. 4f. Derecho del Comprador de terminar: El Comprador tendrá el derecho de terminar el Contrato por cualquier motivo o razón, entregando al Vendedor notificación por escrito de la terminación durante el Período de

las investigaciones (Due Diligence) (o cualquier extensión por escrito acordada de dicho Período). Si el Comprador entrega oportunamente el Aviso de Terminación, se terminará el presente Contrato y se deberá reintegrar al Comprador el Depósito que pagó como parte de la negociación. 4g. El Cierre o firma de los documentos para formalizar el traspaso, constituye la aceptación del Comprador con la condición de la propiedad, en su nueva condición, a menos que se haya firmado un acuerdo de reparaciones adicionales que se harán después al cierre. Quiero hacer la salvedad que el hecho de que estemos explicando lo que dice la Oferta de Compra, no significa que estemos aconsejando legalmente a nuestros lectores. Tanto Compradores como Vendedores, deben consultar a un abogado de Bienes Raíces para que les explique las connotaciones legales que les preocupen con relación a una transacción en la que estén involucrados. En la siguiente edición vamos a hablar acerca del tipo de préstamo que el Comprador va a utilizar para completar la transacción, así como de las declaraciones del Vendedor de la condición de la propiedad. Continua con nosotros.

Oferta de Compra VS Contrato parte 6

ALEIGH - Para este momento ya los lectores deben saber que la Oferta para Contratar y Comprar es el documento que (una vez ejecutado) te compromete a Vender o Comprar una propiedad. Esta semana vamos a continuar recorriendo el documento en mención, para garantizar que entendemos los conceptos más importantes aquí mencionados. De nuevo, gracias por compartir con otros, de lo mucho o poco que aprendas en este recorrido. No nos cansamos de recordar a los lectores, que el Vendedor NO tiene la obligación de hacer ninguna reparación a la propiedad, ni aun después de que el Comprador haya hecho las inspecciones de rigor. Hace ya varios años cambió ese concepto, y las inspecciones son básicamente con carácter informativo. Cualquier reparación que el Vendedor haga, es una ganancia adicional que el

Comprador estaría recibiendo. Regresando a la página 5 del documento, vamos a ubicar el numeral 5 - Representaciones del Comprador: Ahí se indica si el Comprador va a necesitar un préstamo (5a) para la compra de la casa, y describe el tipo de préstamo, los intereses, el porcentaje de dinero que planea pagar de enganche, y el plazo al que pretende obtener el préstamo. Asimismo, en esa sección (5b) se declara si el Comprador necesita vender otra propiedad para poder proceder con la compra de la que se menciona en la oferta; en cuyo caso se requeriría incluir un formato adicional que hace alusión a la otra propiedad que se debe vender. (5c) El Comprador declara que no tiene ninguna condición adicional que lo imposibilite de proceder con la compra de la propiedad en mención. Al principio de la página 6 el Compra-

dor debe responder si se han recibido las declaraciones del vendedor con relación a la propiedad que desea comprar: (5d) Declaración de la condición de los sistemas de la propiedad, y aspectos relacionados con la Asociación de Propietarios, en el evento de que la propiedad esté cobijada por una Asociación. (5e) Declaración mandatoria donde el Vendedor declara si ha cedido o no, los derechos de explotar la tierra para extraer Minerales, Petróleo y Gas, y/o si tiene conocimiento de que el dueño anterior lo haya hecho. El hecho de que el Vendedor no le entregue al Comprador una copia firmada de estas declaraciones, deja la puerta abierta para que el Comprador pueda dar por terminado el Contrato en algún momento, y tener el derecho a recibir los dineros que haya entregado como parte de la negociación.

Es muy importante que se consulte con un abogado de Bienes Raíces, en el evento en que se hayan vendido/cedido alguno de los derechos que acabamos de mencionar. Nuevamente recordamos a los lectores y a la comunidad en general, que el hecho de que estemos explicando los conceptos básicos de la Oferta de Compra, no significa que queramos suministrar consejería legal en materia de Bienes Raíces. Tanto Compradores como Vendedores, deben consultar a un abogado especializado en Bienes Raíces para que les explique las implicaciones legales que les preocupen con relación a una transacción en la que estén involucrados. En la siguiente edición vamos a hablar acerca de algunas de las obligaciones de los Compradores, Declaraciones adicionales del Vendedor, y acerca de los conceptos relacionados con la Asociación de Dueños. Continua con nosotros.

Oferta de Compra VS Contrato parte 7

ALEIGH: Continuando con nuestro recorrido por la Oferta de Compra, regresaremos entonces a la página 6 donde llegamos directamente a las Obligaciones del Comprador - 6) a, b & c El 6,b, hace alusión a varios de los Costos/Gastos de Cierre, los cuales a pesar de ser responsabilidad del Comprador, en muchas ocasiones los Vendedores estaban dispuestos a pagarlos. Sin embargo, debido a lo escasas que están las propiedades, y las múltiples ofertas que se presentan en un alto porcentaje de los casos, el Comprador que pide asistencia con el pago de los costos de cierre, se queda por fuera de la negociación y por ende también de la transacción. Sigue entonces siendo un mercado de Vendedores, así que si la propiedad está en buenas condiciones, a un precio adecuado, y está recién salida al mercado, es casi seguro que los Compradores se la van a pelear con múltiples ofertas. 7. Representaciones del Vendedor - 7) a, b, c & d a) Propiedad - Hay que indicar si el Vendedor ha tenido la propiedad por menos de un año, o si el Vendedor aún no es el dueño de la propiedad. b) Pintura a Base de Plomo - Si la propiedad es para uso residencial, y fue construida antes del año 1978, eso significa que cuando se construyó se pintó con Pintura a Base de Plomo, la cual se ha demostrado que puede producir cáncer. Es por eso que para las casas que fueron construidas antes de este año, el Vendedor debe entregar una Declaración con relación a éste aspecto. Empezando la página 7, nos encontramos con el numeral 7.c c) Gravámenes - El Vendedor debe declarar si tiene conocimiento de algún gravamen, apreciación o tasación especial (propuesto o confirmado) que afecte a la propiedad para el momento de firmar la oferta. d) Asociación de Dueños y Cuotas por Pagar -Al firmar este Contrato, el Vendedor autoriza a cualquier Asociación de Dueños, y/o Compañía de Administración, a suministrar la información necesaria para poder proceder con la negociación, y garantizar que quien Compra sea informado oficialmente de los costos o implicaciones existentes al pertenecer a una HOA (Asociación

de Propietarios). Aquí también se debe especificar el nombre de la Asociación, las cuotas por Pagar, y la frecuencia. Es muy importante tener en cuenta que hay muchas propiedades que a falta de 1. Asociación de Dueños, tienen 2; especialmente los TownHomes. 8, Obligaciones del Vendedor - 8) a, b, c, d, e, f, g, h, i, j, k, l & n a) Evidencia del Título, Rentabilidad de la Propiedad, & Estado no Extranjero - El Vendedor debe proveer al abogado encargado del cierre, la documentación necesaria para proceder con la transacción, y darle la autorización para que el abogado consiga la información que haga falta de la Asociación de Propietarios, y/o de cualquier otra instancia. Así mismo el Vendedor debe presentar constancia de que no es un

Inversionista Extranjero, o en caso contrario es probable que el abogado deba retener una porción de la ganancia ocasionada por la venta de la propiedad. b) Autorización para Divulgar Información - El Vendedor va a proveer la autorización necesaria para que el abogado que esté usando en este momento, el/los que haya usado en el pasado, y la compañía de títulos, suministren la información requerida para llevar a cabo el estudio de títulos, así como la autorización para que se comparta la información necesaria con relación a la declaraciones para el cierre, c) Acceso a la propiedad - El Vendedor deberá permitir el acceso a la propiedad al Comprador y/o los contratistas que el Comprador ocupe para investigar la propiedad durante

el tiempo de las investigaciones, para constatar que cualquier reparación que el Vendedor se ha comprometido a hacer, este hecha, y por último para que el Comprador haga su visita final justo antes del cierre, para garantizar que la propiedad se encuentra en condición similar o mejor de cuando se hizo la oferta. Durante todo este tiempo, y para garantizar que el Comprador puede revisar los sistemas de la propiedad, el Vendedor deberá mantener los servicios de la propiedad activos. En la siguiente edición vamos a continuar hablando acerca de las obligaciones de los Vendedores, empezando la página 8, y a nombre de quién se colocaría la escritura al momento de hacer el registro de la venta. Continúa con nosotros.

Oferta de Compra VS Contrato parte 8

ALEIGH: Continuando con nuestro recorrido por la Oferta de Compra, entramos a la página 8 donde seguiremos hablando de las Obligaciones del Vendedor - numeral 8 d) Remoción de la propiedad del Vendedor - El Vendedor tiene la obligación de remover, antes del cierre, toda su propiedad personal que no forma parte de la negociación, junto con la basura que resultase de desocupar y limpiar la casa. e) Declaración juramentada y Acuerdo de indemnización - El Vendedor deberá firmar una declaración juramentada indicando que no hay cuentas pendientes por pagar debido a mejoras o reparaciones realizadas en la propiedad durante los últimos 120 días, para garantizar que no haya ningún tipo de reclamación contra la propiedad de parte de contratistas que hayan realizado cualquier tipo de trabajo en la propiedad. f) Designación de un agente de impuestos, pago, y satisfacción de los mismos - El Vendedor debe asignar un agente de impuestos, y garantizar que le informa al Comprador quién es dicho agente; al tiempo que tiene la obligación

de realizar los pagos que le correspondan hasta el momento en que sea dueño de la propiedad. g) Título Limpio, & Acceso Legal - El Vendedor debe entregar un Título de Garantía General al momento del cierre, o antes del mismo, de tal forma que el abogado del Comprador pueda registrar la venta una vez que se han firmado todos los documentos del préstamo, y los documentos entre el Vendedor y el Comprador, sin ningún tipo de problema. El registro en la corte es lo que sella la venta, y confirma quien es el nuevo propietario del inmueble. h) Escritura, Impuestos & Tasas - El Vendedor deberá pagar por la escritura, los impuestos proporcionales, y cualquier valor requerido (que sea de obligación suya) para pasar la propiedad de su nombre a nombre del Comprador. En este punto se especifica también a nombre de quien debe quedar la escritura una vez que se formalice la venta. i) Acuerdo de pagar por los Gastos del Comprador - Aquí se especifica el valor que el Vendedor se compromete a pagar al momento del cierre, para ayudar al Comprador a cubrir los costos de cierre asociados con la transacción, de

acuerdo a los lineamientos del tipo de préstamo, y los parámetros que dicho préstamo contemple con relación a algunas de las inspecciones requeridas. j) Cargos de la Asociación de Propietarios - El Vendedor deberá pagar: 1- Cualquier cobro para constatar la condición en la que se encuentra la cuenta de la asociación, y la cantidad proporcional que se adeuda hasta la fecha, junto con cualquier evaluación o cargo adicional incurrido antes de la venta, y 2- Cualquier tipo de cobro que establezca la asociación de propietarios en relación con la transacción, diferente a lo que deberá pagar el Comprador, de acuerdo al Contrato. k) Pago de evaluaciones especiales confirmadas - El Vendedor deberá pagar por todas las evaluaciones/ impuestos confirmados, en el evento de haberlos, entendiendo que algunos de estos valores podrían ser estimados. Independiente que el pago sea o no estimado, ese valor constituye el valor final a pagar/recibir en ese sentido, entre las partes involucradas en la transacción. l) Sanciones de listado tardías - El Vendedor tiene la obligación de pagar las sanciones que se hayan incurrido

por pago tarde de los impuestos. m) Reparaciones & Mejoras negociadas - Cualquier tipo de reparaciones que se hayan negociado entre las partes, deben hacerse de manera adecuada y el Comprador tiene la libertad de inspeccionar antes del cierre, que hayan quedado a satisfacción. n) Imposibilidad del Vendedor de cumplir con el Contrato - Si el Vendedor incumple con las obligaciones a las que se comprometió en el Contrato, y el Comprador opta por terminar el Contrato debido a dicho incumplimiento, el Depósito y el Dinero que el Comprador le entregó al Vendedor al momento de entrar bajo contrato, deben ser retornados al Comprador, junto con cualquier otro gasto que el Comprador haya incurrido como parte del proceso de investigación de la propiedad, sin limitar a que el Comprador pudiese iniciar cualquier otro tipo de acción legal contra el Vendedor por dicho incumplimiento. En la siguiente edición vamos a continuar hablando acerca del prorrateo de algunos de los valores, la garantía de la casa, y la demora del cierre, entre otros. Continua con nosotros

Oferta de Compra VS Contrato parte 9

ALEIGH: Continuando con nuestro recorrido por la Oferta de Compra, entramos a la página 9 donde entraremos a abordar el numeral 9 - Prorrateo y ajustes A menos que se haya acordado algo distinto, los siguientes rubros deberán ser pagados proporcionalmente al momento del cierre, o antes del mismo: a) Impuestos de la propiedad - Deberán prorratearse con base en los días del año para que cada parte asuma la porción que le corresponde. b) Impuestos de la propiedad personal - Normalmente el Vendedor debe pagar por todo el año, a menos q se vaya a traspasar la propiedad personal, en cuyo caso se debe prorratear con base en los días del año para que cada parte asuma la porción que le corresponde. c) Rentas - Deberán prorratearse de la misma forma, para garantizar que ambas partes reciben la proporción que le corresponde. d) Cuotas de los socios - Administraciones y/o Asociaciones de Dueños, y demás cargos similares deberán prorratearse de igual manera. 10. Garantía de la propiedad - Se

debe seleccionar 1 de las 3 opciones que ofrece: - El Vendedor no va a pagar por una garantía para la casa. - El Comprador puede seleccionar una garantía por 1 año, hasta cierto valor, y el Vendedor estará dispuesto a pagar por ella al momento del cierre. - El Vendedor ha obtenido y proveerá al Comprador una garantía de X compañía, sin exceder de X valor, incluyendo impuestos. Cuando se habla de garantía de la casa, se refiere a un seguro que se compra de un tercero, normalmente con una vigencia de 1 año, el mismo que podrá renovarse a costo del Comprador, al momento de su vencimiento. Las garantías están diseñadas para cubrir reparaciones en algunos de los sistemas principales de la propiedad, pero al mismo tiempo tienen una serie de limitaciones/exclusiones, las cuales vale la pena conocer cuanto antes, para evitar sorpresas mayores al momento de requerir los servicios de la misma. En caso de tener dudas o preguntas al respecto, se deberá contactar a la compañía de la garantía directamente. 11. Condición de la propiedad al mo-

mento del cierre - Además del desgaste normal, la propiedad debe estar en igual o mejor condición de cuando se hizo la oferta. 12. Riesgo de pérdida - El riesgo de que la propiedad se destruya por incendio o en medio de otras circunstancias antes del cierre, es de responsabilidad del Vendedor. Si las mejoras a la propiedad son destruidas o dañadas antes del cierre, el Comprador podrá dar por terminado el Contrato notificando por escrito al Vendedor o al Agente del Vendedor, y el Comprador tendrá derecho a que le regresen el Depósito y el dinero pagado para tener derecho a hacer las averiguaciones del caso. En el evento en que el Comprador decida NO terminar el contrato, el Comprador tendrá derecho a recibir, además de la propiedad, las ganancias provenientes del seguro que tuviera el Vendedor sobre la propiedad, y que sean pagadas para cubrir la pérdida, o los daños ocasionados por el evento correspondiente. Se le aconseja al Vendedor que no cancele ningún seguro existente sobre la propiedad sino hasta después de que se ha hecho el registro de la venta. 13. Demora en el cierre - A menos

que se haya llegado a algún acuerdo diferente, si algunas de las partes no puede cerrar para la fecha de cierre establecida, pero tiene toda la intención de hacerlo, y está actuando de buena fe para lograrlo (parte atrasada), y si la otra parte esta lista, dispuesta y en capacidad para cerrar (parte que no está atrasada), entonces la parte atrasada debe dar aviso a la otra parte y al abogado del cierre, con el mayor tiempo de anticipación posible, y tendrá derecho a que se corra el cierre. Si las partes no pueden hacer el cierre dentro de un periodo de 14 días, desde la fecha inicialmente pactada para el cierre (incluyendo cualquier extensión que se hubiese acordado por escrito), o a extender por escrito la fecha de cierre, entonces la parte atrasada estaría incumpliendo el Contrato, y la parte q no está atrasada podría terminar el Contrato y tendría derecho a exigir a la parte atrasada los acciones/compensaciones a que hace alusión el Contrato. En la siguiente edición vamos a continuar hablando acerca de la posesión, y algunos de los documentos que podrían acompañar el Contrato, entre otros. Continua con nosotros.

Oferta de Compra VS Contrato parte 10

ALEIGH: Wow, quién creyera que acaba de terminar un año más y como dicen algunos de los mensajes que mandan los amigos por WhatsApp: "ya empieza a oler a Diciembre una vez mas" :) Pues bien, deseamos que todos nuestros lectores y sus familias, tengan un año 2018 colmado de retos, oportunidades de crecer como personas y como profesionales, con dificultades que les permita valorar los logros alcanzados, pero sobretodo con mucha salud, y unidad familiar. Continuando con nuestro recorrido por la Oferta de Compra, regresamos a la página 9 donde empezaremos a hablar acerca de la posesión de la propiedad: 14. Posesión - Posesión, incluyendo todo lo relacionado con el acceso a la propiedad (llaves, códigos incluyendo códigos de seguridad, control remoto del garaje, o cualquier otro aparato electrónico que se quede con la casa, etc) deben ser entregados al momento del cierre, a menos que se especifique de otra forma a continuación: • Se adiciona un Acuerdo para que el Comprador tome posesión de la propie-

dad Antes del Cierre (Forma 2A7-T) • Se adiciona un Acuerdo indicando que el Vendedor mantendrá la posesión de la propiedad Después del Cierre (Forma 2A8-T) • La posesión está sujeta a los derechos de los arrendatarios. Recordemos que mientras haya un contrato por un periodo determinado, el nuevo dueño debe respetar los términos de dicho contrato. 15. Anexos - En esta sección se da la posibilidad de marcar los Anexos estándar que van a ser considerados parte integral del Contrato, y que por ende deberán estar firmados por ambas partes (Comprador & Vendedor). También se deberá especificar si se incluye algún Anexo que haya sido preparado por un abogado, o por alguna de las partes involucradas en el Contrato. Por ley en Carolina del Norte, a los Agentes de Bienes Raíces no les es permitido preparar ninguno de estos Anexos. Entrando ya a la página 10, veremos que se habla de las Asignaciones: 16. Asignaciones - Indica que este Contrato no puede ser Asignado sin la aprobación por escrito de las partes, a

menos que se trate de un Intercambio de Impuestos Diferidos, pero en el evento en que se asigne de común acuerdo entre las partes, los herederos de ellos, están también obligados a cumplir con el mismo. 17. Intercambio de Impuestos Diferidos - Aquí se indica que en el evento en que el Comprador o el Vendedor deseen hacer un Intercambio de Impuestos Diferidos, en relación con la propiedad que se está negociando, ambas partes van a cooperar para lograr dicho cometido; siempre y cuando la parte interesada en hacer el trámite, asuma todos los costos adicionales que dicha gestión pueda ocasionar, además de liberar de cualquier tipo de responsabilidad adicional por este mismo propósito, a la otra parte. Esta es una figura poco común, por lo cual se recomienda consultar a un Abogado y a un Contador en caso de decidir hacerlo. 18. Partes - Este Contrato compromete y es para beneficio de las partes involucradas (Comprador y Vendedor), y/o de sus herederos y sucesores. 19. Supervivencia - En el evento en que alguno de los términos del Contrato

deba cumplirse después del cierre, deberá sobrevivir al cierre, y cumplirse de acuerdo a lo pactado en el Contrato, y para el beneficio de ambas o una de las partes del mismo. 20. Acuerdo Completo - Este Contrato contiene la totalidad del acuerdo firmado entre las partes, y no existen otros compromisos o acuerdos diferentes a los firmados y anexados al mismo. Cualquier cambio, adición o remoción de alguno de los términos, debe hacerse por escrito con la firma de las partes involucradas (Comprador & Vendedor). Nada de lo que se anexe a este Contrato, debe afectar los acuerdos pactados entre el/los Realtors y el Comprador o Vendedor. En la siguiente edición vamos a continuar hablando acerca de la Conducta de Transacción, Ejecución, y Prorrateo de los dias, entre otros. Continúa con nosotros.

Oferta de Compra VS Contrato

ALEIGH: Continuando y para terminar con nuestro recorrido por la Oferta de Compra, regresamos a la página 10 donde estaremos hablando acerca de la forma como se puede conducir o adelantar la transacción: 21. Conducir la Transacción - Las partes involucradas están de acuerdo en que cualquier acción entre ellos, relacionada con la transacción contemplada en este Contrato, puede conducirse de manera electrónica, incluyendo la firma del mismo por una o más de las partes, al igual que cualquier noticia o comunicación dada y relacionada con dicho Contrato. Cualquier nota por escrito o comunicación, puede ser transmitida a cualquiera de las direcciones de correo físico, correo electrónico, o número de fax anotados en la sección llamada: “Información para Comunicaciones”, ubicada en la página 12. Cualquier aviso o comunicación que se deba entregar a cualquiera de las partes, y cualquier pago, depósito u otra cuota que deba dársele a la otra parte, puede dársele a esa parte, o al agente que representa a esa parte (ya sea que la parte sea el Vendedor,

o el Comprador). El Vendedor y el Comprador están de acuerdo en que las secciones “Información para Comunicaciones” y “Acuse de Recibo de Dineros” - Páginas 12 & 13 de este documento, no forman parte activa del mismo, y que el hecho de incluir o modificar información en dichas secciones, no significa que se está rechazando una oferta, o que se esté haciendo una Contra Oferta a la Oferta original. 22. Ejecución: Este Contrato podría ser firmado en varios originales, o partes, todas las cuales constituyen un mismo instrumento. 23. Computación de los días: A menos que se establezca de otra forma, para propósitos de este Contrato, el término “días” se entenderá como días consecutivos en el calendario, incluyendo Sábados, Domingos, y festivos, independiente de que sean festivos federales, estatales, locales, o religiosos. Para el propósito de calcular los días, el recuento de “días” deberá empezar el día siguiente a cualquier acto o comunicado, tal como se presentó en este Contrato. Cualquier referencia con relación a una fecha o tiempo

del día, deberá referirse a la fecha y/o tiempo del día en el estado de Carolina del Norte. En la parte de arriba de la página 11, y justo encima de donde se debe firmar este documento (aunque en cada página se deben colocar también las iniciales), hay una nota en letras mayúsculas que dice: La Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Carolina del Norte y la Asociación de Abogados de Carolina del Norte, no hacen ninguna representación con relación a la validez legal o exactitud de ninguna de las provisiones de este documento en una transacción específica. Si usted no entiende este documento o siente que no está velando por sus intereses personales, usted deberá consultar a un Abogado de Bienes Raíces antes de firmarlo . Abajo de esta nota que acabamos de mencionar, dice: Esta Oferta se convertirá en un Contrato que compromete a ambas partes, en la fecha en que se firma. A menos que se establezca de otra forma, el hecho que el Comprador no entregue a tiempo cualquier pago, depósito u otra cuota establecidos, no debería impe-

parte 11

dir que esta Oferta se convierta en un Contrato que comprometa a ambas partes, siempre que tal falla le de al Vendedor ciertos derechos para terminar el Contrato descrito o de otra forma de acuerdo a lo que la ley permita. Debajo de esta nota es donde van las firmas del Comprador y del Vendedor en señal de acuerdo con las cláusulas y demás aspectos establecidos en este Contrato. Información para Comunicaciones: Página 12, van las secciones para colocar la información de contacto de las partes involucradas en la transacción, y sus respectivos agentes. Acuse de Recibo de Dineros: Página 13, van las firmas de las personas que reciben los dineros girados a nombre del Vendedor y/o de la compañía que va a custodiar el depósito. Gracias por acompañarnos durante este ciclo de 11 semanas dedicado a explicar en detalle la Oferta para Comprar & Contratar. No duden en contactarnos si tienen dudas con relación a este vital documento, y/o con relación a cualquiera de los documentos relacionados con Bienes Raíces para uso residencial.