Real Estate Focus
Aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt und seinem rechtlich-regulatorischen Umfeld
Ausgabe 1/2017
Real Estate Focus
Aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt und seinem rechtlich-regulatorischen Umfeld
März 2017
Spotlight
Immobilienboom in Deutschland – was nun ?
Mit rund 53 Milliarden Euro Umsatz wurde 2016 das drittbeste Ergebnis aller Zeiten auf dem gewerblichen Transaktionsmarkt erzielt. Unter Berücksichtigung aller Immobilienarten wird das Volumen auf über 200 Milliarden Euro geschätzt. Mieten steigen, Kaufpreise noch mehr.
Ist das schon eine „Immobilienblase“?
Für eine Blase spricht die Schere zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung. Bürospitzenrenditen in den Top 5-Standorten haben 2016 um bis zu 60 Basispunkte nachgegeben. Auch im Wohnungsbereich ist diese Entwicklung zu spüren. Die Niedrigzinspolitik trägt noch dazu bei.
Gegen eine Immobilienblase spricht – neben der positiven wirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands – die moderate Kreditvergabe. Im Übrigen will der Gesetzgeber mit regulatorischen Mitteln einer kreditinduzierten Überhitzung der Märkte entgegentreten. Neben makroökonomischen sprechen auch geopolitische Rahmenbedingungen für Deutschland. Anleger suchen krisensichere Anlagen.
Der Run auf Immobilien bringt die Forderung nach Transparenz mit sich. Teure Fehler werden bekanntlich in Boomphasen gemacht. „Compliance“ ist das Stichwort. Eine Studie von KPMG und ICG zeigt, dass das Thema noch nicht bei allen Akteuren angekommen ist. Dabei ist beispielsweise die Dokumentation von Prozessen ein einfaches Instrument, Risiken zu identifizieren – insbesondere im Bereich IT- Sicherheit. Etwa die Hälfte aller Unternehmen ist bereits Opfer von „Cyberkriminalität“ geworden – die andere Hälfte weiß es gegebenenfalls nur noch nicht.
Einige der vorgenannten Themen möchten wir im Folgenden aufgreifen. Eine anregende Lektüre wünscht Ihnen
Ihr
Gunther Liermann
Partner,
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Inhalt
Der Immobilienmarkt entwickelt sich weiterhin positiv Seite 2
Alternative Investments für Versicherer: das neue KapitalanlageRundschreiben
Seite 6
Berichtigung oder Selbstanzeige –eine Frage der Compliance ?
Seite 8
Compliance in der Immobilienwirtschaft: Es sind noch viele Hürden zu nehmen
Seite 10
Städtebaurecht, Immissionsschutzrecht und urbane Gebiete
Seite 13
KPMG auf der MIPIM –14. bis 17. März 2017
Treffen Sie die Immobilienexperten von KPMG auf der MIPIM in Cannes: Palais des Festivals, Halle Riviera 7, Stand R7.G20
Real Estate Fund Conference 2017 1. und 2. Juni 2017
The Westin Grand Frankfurt am Main Anmeldung bis 24.05.2017: kpmg.de/refc-2017.html
Der Immobilienmarkt entwickelt sich
weiterhin positiv
Positive wirtschaftliche Rahmenbedingungen begünstigen moderat wachsende Mieten. Renditen geben unabhängig von der Nutzungsart weiter nach.
Wirtschaftspolitische Rahmenbedingungen
Die deutsche Wirtschaft hat ein gutes Jahr 2016 hinter sich. Ursachen dafür waren einerseits die niedrigen Energiepreise, die sich positiv auf den privaten Konsum auswirkten, andererseits die Abwertung des Euro, die das deutsche Exportgeschäft ankurbelte.
Für das Jahr 2016 erwartete das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) ein Wachstum von 1,7 Prozent. Zum Schluss wurden es 1,4 Prozent. Für 2017 geht das DIW ebenfalls von 1,4 Prozent aus (Abbildung 1).
Treiber des Wachstums ist, bedingt durch die positive Arbeitsmarktsituation, insbesondere der inländische Konsum. Jedoch ist davon auszugehen, dass sich die Realeinkommen in diesem Jahr kaum erhöhen werden, da die Energiepreise wieder steigen und sich der Beschäftigungsaufbau verlangsamt. Die Exporte haben sich zuletzt auch aufgrund der Euroabwertung erholt. Für 2017 werden hier ebenfalls positive Impulse erwartet.
Insgesamt wird die hohe Unsicherheit 2017 anhalten. Der Wahlausgang in den USA hat zu
zusätzlichen Unwägbarkeiten geführt, die unter anderem in der Androhung von Zöllen zum Ausdruck kommen. Hinzu kommt der anstehende Austrittsprozess des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union, der für die deutsche Wirtschaft neben Chancen auch Risiken birgt.
Darüber hinaus bestehen Risiken aus der unzureichenden Finanzmarktstabilität in Europa.
Büroimmobilien
Während die Top 5-Standorte 2015 im Mittel kein Mietwachstum verzeichnen konnten, ergaben sich 2016 im Durchschnitt Mietpreissteigerungen um 4,8 Prozent.
Die stärkste Steigerung zeigte sich mit einem Plus von 11,5 Prozent in Berlin. Dagegen wurde in Hamburg (2,0 Prozent), München (1,4 Prozent) und Düsseldorf (0 Prozent) nur ein moderates bis stagnierendes Wachstum erfasst. In Frankfurt am Main reduzierte sich 2016 das Spitzenmietniveau gegenüber dem Vorjahr um 1,3 Prozent. Trotz des Rückgangs wurden in Frankfurt am Main 2016 mit 38,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat nach wie vor
Abbildung 2
Spitzenmieten Büro (Angaben in Euro/Quadratmeter/Monat)
Quelle: Thomas Daily
deutschlandweit die höchsten Spitzenmieten verzeichnet (Abbildung 2).
Die größte Steigerung der Flächenumsätze wurde 2016 mit einem Plus von 34 Prozent in Frankfurt am Main gemessen. Ursache für das starke Vermietungsergebnis waren 15 Verträge über Büroflächen mit mehr als 5.000 Quadratmetern, zusammen rund 33 Prozent des Vermietungserfolgs.
Dagegen erlebte Düsseldorf einen Rückgang des Flächenumsatzes gegenüber dem Vorjahr um 20 Prozent. Trotz dieses Rückgangs lag der Flächenumsatz des Jahres 2016 nahezu im Mittel der letzten zehn Jahre.
Bedingt durch die insgesamt hohen Flächenumsätze reduzierten sich in vier der Top 5-Standorte die Leerstandsquoten. Lediglich Frankfurt am Main zeigte eine stabile Entwicklung. Der deutlichste Rückgang wurde in Berlin (2,0 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr) beobachtet.
Mit einem Anteil von 47 Prozent des gewerblichen Transaktionsvolumens stellten Büroim -
mobilien 2016 nach wie vor die gefragteste Anlageklasse am Transaktionsmarkt dar. Insbesondere in Hamburg und München stieg das Transaktionsvolumen mit einem Plus von jeweils 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr deutlich.
Das hohe Interesse der Investoren führte erneut zu einem Rückgang der Spitzenrenditen an allen Top 5-Standorten. Am deutlichsten zeigt sich der Rückgang in Berlin und Hamburg. An beiden Standorten wurde im vierten Quartal eine Spitzenrendite von 3,4 Prozent berechnet, das entspricht einem Minus von 60 Basispunkten im Jahresvergleich. In München lag die Spitzenrendite im vierten Quartal 2016 bei 3,2 Prozent und somit um 45 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. In Frankfurt am Main und Düsseldorf betrug sie 4,0 Prozent zum vierten Quartal 2016.
Einzelhandelsimmobilien
Die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen blieben 2016 im Wesentlichen stabil.
Abbildung 3
Spitzenmieten Einzelhandel (Angaben in Euro/Quadratmeter/Monat)
Das stärkste Wachstum ergab sich in Düsseldorf mit einem Plus von 8,3 Prozent. Die höchsten Mieten wurden in München mit 370 Euro pro Quadratmeter pro Monat kontrahiert, ein Plus von 2,8 Prozent. In Berlin erreichte die Spitzenmiete für Einzelhandelsflächen nach einem leichten Wachstum von 3,0 Prozent 340 Euro pro Quadratmeter pro Monat (Abbildung 3).
Abbildung 4
Das begrenzte Angebot an und die anhaltend hohe Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien führten 2016 zu weiter fallenden Spitzenrenditen. Sie bewegten sich zum vierten Quartal 2016 zwischen 3,1 Prozent in München und 3,5 Prozent in Hamburg und Düsseldorf.
Der Renditedruck führte jedoch nicht nur zur Senkung der Spitzenrenditen für Geschäftshäuser. Alle
Spitzenmieten Logistik (Angaben in Euro/Quadratmeter/Monat) Quelle:
Einzelhandelsnutzungen verzeichneten weiter fallende Renditen. Bei Shoppingcentern wurde im Jahresvergleich eine Reduktion von 10 Basispunkten in A-Lagen bzw. 20 Basispunkten in B-Lagen verzeichnet. Die Spitzenrenditen für Super- und Fachmärkte reduzierten sich im Jahresvergleich sogar um 50 Basispunkte.
Das Transaktionsvolumen des Vorjahres wurde 2016 um rund 30 Prozent unterschritten, lag aber immer noch deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt. Als wesentlicher Grund für den Rückgang kann das knappe Angebot vermutet werden.
Logistikimmobilien
Die Spitzenmieten für Logistikimmobilien stagnierten 2016 größtenteils. Nur in Berlin und München konnte ein leichtes Wachstum verzeichnet werden. In Berlin stiegen die Mieten von monatlich 4,70 Euro auf 4,90 Euro pro Quadratmeter und in München erreichten die Mieten 6,80 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmieten der drei anderen Topstandorte liegen seit 2014
unverändert zwischen 5,40 Euro in Düsseldorf und 6,30 Euro in Frankfurt am Main, jeweils pro Quadratmeter pro Monat (Abbildung 4).
Vermietungsimpulse stammen objekttypisch jedoch vorrangig aus Regionen außerhalb der Topstandorte.
Der schon seit Längerem anhaltende Aufwärtstrend am Logistiktransaktionsmarkt setzte sich auch in den ersten drei Quartalen 2016 fort. Erstmals wurden bereits nach drei Quartalen mehr als 5 Millionen Quadratmeter Logistikfläche umgesetzt. Damit wurde das Spitzenergebnis des Vorjahres um weitere 14 Prozent übertroffen. Die Verteilung der Investoren zeigt, dass 2016 mehr als die Hälfte der Investitionen in Logistikimmobilien durch internationale Investoren erfolgte.
Auch im Logistiksegment gaben die Renditen 2016 weiter nach und lagen zum dritten Quartal 2016 bei durchschnittlich 5,0 Prozent.
Sowohl die Spitzenrenditen als auch das hohe Transaktionsvolumen und der hohe Anteil internationaler Investoren zeigen, dass die Logistikimmobilie mittlerweile eine etablierte Assetklasse darstellt.
Wohnimmobilien
Nach einem starken Anstieg der Angebotsmieten für Wohnraum in den letzten Jahren, setzte 2015/2016 eine erste leichte Stabilisierung ein. Bis zum dritten Quartal 2016 stiegen die Angebotsmieten in den Top 5-Standorten gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 3,3 Prozent. Der stärkste Anstieg wurde in München mit einem Plus von 6,2 Prozent erfasst. Hier lag die durchschnittliche Angebotsmiete im dritten Quartal 2016 bei
Abbildung 5
Durchschnittliche Angebotsmieten Wohnimmobilien (Angaben in Euro/Quadratmeter/Monat) Quelle:
16,05 Euro pro Quadratmeter und damit rund 28 Prozent über dem Durchschnitt der Top 5-Standorte (Abbildung 5).
Der Investitionsmarkt für Wohnimmobilienportfolios mit mehr als 50 Wohneinheiten erzielte 2016 gemäß CBRE einen Umsatz von rund 13,7 Milliarden Euro. Damit lag das Transaktionsvolumen rund 40 Prozent unter dem Vorjahreswert, jedoch immer noch deutlich über dem Mittel der vergangenen fünf Jahre.
Die nach wie vor sehr hohe Nachfrage führt auch zu weiter steigenden Kaufpreisen. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter um rund 35 Prozent und lag 2016 im Mittel bei 1.490 Euro pro Quadratmeter.
Ihr Ansprechpartner:
Thomas Fischer, MRICS KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin T +49 30 2068-4250 thomasfischer@kpmg.com
Alternative Investments für Versicherer: das neue Kapitalanlage-Rundschreiben
Ende 2016 konsultierte die BaFin das neue, die Anlageverordnung konkretisierende, Kapitalanlagerundschreiben. Insbesondere für alternative Investments enthält der Konsultationsentwurf einige Ausführungen, die schon bei der Produktkonzeption, etwa durch Fondsmanager, zu beachten sind.
Hintergrund und Adressaten
Im Dezember 2016 stellte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Entwurf eines Rundschreibens mit Hinweisen zur Anlage des Sicherungsvermögens (Kapitalanlagerundschreiben) für alle sogenannten kleinen Erstversicherer sowie für inländische Pensionskassen und Pensionsfonds zur Konsultation. Die Konsultationsfrist lief bis Ende Januar 2017. Zum Redaktionsschluss dieses Beitrags ist das Ergebnis des Konsultationsverfahrens noch nicht bekannt, sodass sich in der finalen Fassung des Rundschreibens noch Änderungen gegenüber der hier kommentierten Version ergeben können.
Auch wenn der Konsultationsentwurf sich formal nur an den genannten Adressatenkreis wendet, so führt derzeit nach wie vor eine Vielzahl der durch Solvency II regulierten Versicherer die Anlageverordnung faktisch als interne Anlagerichtlinie fort und berücksichtigt bei ihrer Auslegung analog die Maßgaben der BaFin, wie sie durch das Kapitalanlagerundschreiben konkretisiert werden. Ferner ist die Anlageverordnung über die jeweiligen Landesgesetze auch für viele berufsständische Versorgungswerke einschlägig.
Das Rundschreiben konkretisiert die Anlageverordnung und die Pensionsfonds-Aufsichtsverordnung. Dementsprechend ersetzt es das bisher geltende
Rundschreiben 4/2011 (VA) und bringt seinen Inhalt in Einklang mit den neuen investmentrechtlichen Vorschriften des 2013 in Kraft getretenen Kapitalanlagegesetzbuchs sowie der 2016 daran angepassten Anlageverordnung.
Daher sind die Vorgaben der Anlageverordnung sowie des Kapitalanlagerundschreibens schon bei der Strukturierung eines für den genannten Anlegerkreis konzipierten Produktes zu berücksichtigen.
Risikomanagement und Kontrollverfahren
Sofern das Versicherungsunternehmen externe Vermögensverwalter einsetzt, ist die Leistungsüberwachung mit Blick auf die vom Versicherer gemachten Vorgaben erforderlich. Dies ist vertraglich festzuhalten.
Ferner müssen die Anlagen vierteljährlichen Stresstests –einschließlich der damit verbundenen Sensitivitätsanalysen –unterzogen werden.
Vor dem erstmaligen Erwerb einer neuartigen Anlage verlangt das Kapitalanlagerundschreiben einen Neue-Produkte-Prozess. Dieser Prozess ist zu dokumentieren.
Für Produktanbieter wie etwa Fondsmanager/Kapitalverwaltungsgesellschaften bedeutet das, dass sie Anlegern alle zur Auswertung erforderlichen Angaben in entsprechenden Reportings aufbereitet liefern müssen, um ein Investment in ihr Produkt nicht an diesen formalen Anforderungen scheitern zu lassen.
Investmentprozess bei Anlagen in Fonds
Für den konkreten Investmentprozess schreibt das Rundschreiben eine Anlageprüfung vor. Dabei muss analysiert werden, ob ein Fonds und seine Anlagen zur Anlagestrategie des Versicherers passen. Ferner ist eine Due Diligence auf den Fonds und seine Manager vorzunehmen. Soll in ausländische Fonds investiert werden, muss die notwendige Vergleichbarkeitsprüfung mit entsprechenden inländischen Fonds und ihr Ergebnis dokumentiert werden. Bei allem ist der Fonds angemessen im Risikomanagement des Versicherers zu berücksichtigen.
Auch hier ist es für die Produktanbieter wichtig, die für den Investor erforderlichen Unterlagen und Informationen umfassend bereitzustellen.
Allgemeine Anlagegrundsätze Vor dem Hintergrund der aktuellen Zinslandschaft hebt das Rundschreiben das Verbot der Nullverzinsung etwa bei Schuldverschreibungen und Darlehen auf, wenn jedenfalls die Rentabilität des Portfolios insgesamt gewährleistet ist.
Bei Fonds, die von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) verwaltet werden, ist keine eigene Kreditwürdigkeitsprüfung durch den Versicherer erforderlich. Allerdings ist sicherzustellen, dass die KVG die aufsichtsrechtlichen Vorgaben hinsichtlich Rating und Bonitätsprüfung einhält. Ferner muss die Einhaltung der Anlagestrategie und der aufsichtsrechtlichen Vorgaben laufend überwacht werden. Die Kontrolle ist über das Quartalsreporting sicherzustellen, wobei die Überwachung schriftlich zu dokumentieren ist.
Einzelne Anlagequoten
Im Hinblick auf die Erläuterungen zu einzelnen Anlagequoten seien die nachfolgenden, fondsbezogenen Ergänzungen hervorgehoben.
Nr. 13 – Equity Quote
Hier wurden im Wesentlichen die bisherigen Vorgaben mit der Begründung der Anlageverordnung zusammengeführt. Wünschenswert wäre eine Klarstellung gewesen, dass Infrastrukturinvestments auch weiterhin über die Nr. 13 d em Sicherungsvermögen zugeführt werden können.
Nr. 14 – Immobilienquote
Bei der Direktanlage ist nunmehr das Gutachten eines „vereidigten Sachverständigen“ statt bisher ein „Sachverständigengutachten“ erforderlich.
Bei einer Immobilienanlage über Fonds gilt weiterhin, dass die Kreditaufnahme – bezogen auf den Verkehrswert des Immobilienbestands des Investmentvermögens – 60 Prozent nicht überschreiten darf. Die kurzfristige Kreditaufnahme ist auf bis zu 30 Prozent des Inventarwerts zu beschränken. Bei Dachfondskonstruktionen muss der Zielfonds ebenfalls die Anforderungen des Rundschreibens an einen Immobilienfonds erfüllen.
Nr. 16 – Bündelungsvehikel Soll ein Vehikel als Bündelungsvehikel qualifizieren, so ist eine entsprechende Transparenz erforderlich, da sonst eine Einordnung des Fonds in die Nr. 17 e rfolgt. Anlagen, die bei Transparenz nicht dem Anlagenkatalog zugeordnet werden können, fallen unter die 7,5-Prozent-Quote für alternative Anlagen.
Nr. 17 – Sonstige Fonds
Unklar ist, ob im Hinblick auf die Anlagesicherheit auch für Anlagen, die über einen sonstigen Fonds indirekt gehalten werden, die Ratings vorliegen müssen, die für ein Direktinvestment jeweils erforderlich sind. Die Systematik und der Wortlaut der Anlageverordnung sprechen deutlich gegen eine solche Interpretation, sofern bei einer Anlage in einen sonstigen Fonds jedenfalls insgesamt der Grundsatz der Anlagensicherheit gewahrt bleibt.
Fazit
Das neue Kapitalanlagerundschreiben eröffnet an vereinzelten Stellen eine leicht erhöhte Anlageflexibilität, die nicht zuletzt mit einem gesteigerten formalisierten und nunmehr ausdrücklich geforderten Aufwand im Investmentprozess einhergeht. Bei einzelnen wichtigen Fragen wäre eine eindeutigere Positionierung in Richtung erhöhter Anlageflexibilität wünschenswert gewesen. Gerade im Niedrigzinsumfeld ist es zwingend notwendig, unter Berücksichtigung eines angepassten Risikomanagements mit Augenmaß in gesteigerte Einnahmechancen investieren zu können.
Ihr Ansprechpartner:
Dr. Ulrich Keunecke, RA KPMG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Leipzig T +49 341 22572-575 ukeunecke@kpmg-law.com
Berichtigung oder Selbstanzeige –eine Frage der Compliance?
Das Bundesministerium für Finanzen hat den Anwendungserlass zur Abgabenordnung ergänzt, um die Grenze zwischen korrekturbedürftigem Fehler, Steuerordnungswidrigkeit und Steuerstraftat klarzustellen. Danach kann der Vorwurf der Leichtfertigkeit oder des Vorsatzes durch die Existenz eines internen Kontrollsystems entkräftet werden.
Mit Schreiben vom 23. Mai 2016 hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) den Anwendungserlass zur Abgabenordnung in Bezug auf § 15 3 Abgabenordnung (AO) mit sofortiger Wirkung ergänzt. Das BMF beschreibt dabei, wie die Berichtigung einer Steuererklärung (§ 15 3 AO) von einer Selbstanzeige (§ 371, § 37 8 Abs. 3 AO) abzugrenzen ist, das heißt, wie zwischen einem bloßen Fehler und einer Steuerstraftat oder Steuerordnungswidrigkeit differenziert werden kann. Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes und des Anwendungserlasses besteht die Anzeige- und Berichtigungspflicht nach § 15 3 Abs. 1 Satz 1 AO, wenn ein Steuerpflichtiger (bzw. eine in § 15 3 Abs. 1 Satz 2 AO genannte Person – zum Beispiel der gesetzliche Vertreter) nachträglich erkennt, dass eine von ihm oder für ihn abgegebene Erklärung (zum Beispiel eine Umsatzsteuervoranmeldung) objektiv unrichtig oder unvollständig ist und es dadurch zu einer Steuerverkürzung gekommen ist oder kommen kann. Aus einem Fehler, der eine Berichtigung erforderlich macht, wird – vereinfachend ausgedrückt – dann eine Selbstanzeige, wenn der Fehler straf- bzw. bußgeldrechtlich vorwerfbar ist, das heißt, wenn er vorsätzlich bzw. leichtfertig begangen wurde.
Innerbetriebliches Kontrollsystem – Indiz gegen Vorsatz oder Leichtfertigkeit
Im Zusammenhang mit der Abgrenzung zwischen straflosen und strafbewehrten Fehlern führt das BMF nun in dem Anwendungserlass aus, dass ein bestehendes innerbetriebliches Kontrollsystem, das der Steuerpflichtige zur Erfüllung seiner steuerlichen Pflich -
ten eingerichtet hat, gegebenenfalls als Indiz gegen das Vorliegen eines Vorsatzes oder der Leichtfertigkeit dienen kann. Allerdings definiert das BMF nicht, was es unter einem geeigneten Kontrollsystem versteht und was notwendige Elemente eines solchen Systems sein sollten. Inhaltlich ausgestaltet wird der Anwendungserlass stattdessen durch den Praxishinweis 1/2016 des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland (IDW) – Entwurf „Ausgestaltung und Prüfung eines Compliance Management Systems (CMS) gemäß IDW Prüfungsstandard 980“ (Stand vom 22. Juni 2016).
Der Hinweis beschreibt sieben Grundelemente, die zur Erfüllung eines geeigneten Compliance Management-Systems einzuhalten sind:
– Compliance-Kultur
– Compliance-Ziele
– Compliance-Risiken
– Compliance-Programm
– Compliance-Organisation – Compliance-Kommunikation – Compliance-Überwachung und -Verbesserung
Diese Grundelemente finden auf die steuerlichen Prozesse ebenfalls Anwendung. Nach der Auffassung und den Zielen des IDW sollen diese Grundelemente einen Prüfer (gemeint ist eigentlich der Wirtschaftsprüfer, aber es trifft ebenso auf den Betriebsprüfer zu) in die Lage versetzen, die Angemessenheit und Geeignetheit der vom Unternehmen zugrunde gelegten Grundsätze mit hinreichender Sicherheit zu analysieren. Ein Managementsystem gilt als – angemessen, wenn die definierten Grundsätze und Maßnahmen in allen wesentlichen Belangen dargestellt sind,
– geeignet, wenn die dargestellten Grundsätze und Maßnahmen mit hinreichender Sicherheit sowohl Risiken für wesentliche Regelverstöße rechtzeitig erkennbar machen als auch solche Regelverstöße verhindern helfen.
Kontrollsystem schützt vor Sanktionen nach korrigierten Erklärungen
Weder das BMF noch der IDW sehen eine Verpflichtung zur Einführung eines Kontrollsystems vor. Damit besteht, rechtlich gesehen, bisher kein konkreter (zwingender) Handlungsbedarf.
Erste Erfahrungen mit der Betriebsprüfung zeigen jedoch, dass die Finanzverwaltung dazu neigen wird, das positiv formulierte Indiz (ein vorhandenes Kontrollsystem ist ein Indiz gegen das Vorliegen eines Vorsatzes oder der Leichtfertigkeit) in ein negatives Indiz zu verwandeln (ein fehlendes Kon-
trollsystem ist ein Indiz für das Vorliegen eines Vorsatzes oder der Leichtfertigkeit). Ohne ein nachvollziehbar dokumentiertes Kontrollsystem besteht somit zukünftig verstärkt das Risiko, dass korrigierte Erklärungen zunehmend als Selbstanzeige gewertet werden – mit der Folge der Festsetzung eines Zuschlags gegen alle Organe.
Man könnte es daher faktischen Handlungsbedarf nennen. Jedes Unternehmen sollte die aktuelle Diskussion zum Anlass nehmen, eine Analyse und Bewertung der steuerlichen Risiken vorzunehmen. Dabei sind die Besonderheiten, die sich aus dem jeweiligen Geschäftsmodell ergeben (sowohl aus Sicht der Steuerabteilung als auch aus Sicht der einzelnen Geschäftsbereiche), zu berücksichtigen. Im Ergebnis sollte das Unternehmen in der Lage sein nachzuweisen, dass seine steuerlichen Prozesse (zum
Beispiel das Verantwortungskonzept, die Definition von Schnittstellen, Reporting etc.) vollständig beschrieben und seine Kontrollund Überwachungssysteme dokumentiert sind. Ebenso sollte eine Analyse erstellt werden, aus der sich ergibt, inwieweit die definierten Prozesse tatsächlich auch gelebt werden.
Sicher wäre es vermessen, wollte man die eingangs gestellte Frage „Berichtigung oder Selbstanzeige – eine Frage der Compliance?“ mit einem klaren Ja oder Nein beantworten. Tatsächlich kann ein vorhandenes Kontrollsystem allerdings den entscheidenden Unterschied machen. KPMG kann Sie bei der Implementierung eines solchen Systems fachkundig unterstützen.
Ihr Ansprechpartner:
Andreas Griesbach, RA, StB KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Köln T +49 221 2073-1268 andreasgriesbach@kpmg.com
Compliance in der Immobilienwirtschaft: Es sind noch
viele Hürden zu nehmen
Eine aktuelle Studie von KPMG und ICG zeigt, dass das Thema Compliance aufgrund der branchenspezifischen Risiken einen hohen Stellenwert in der Immobilienwirtschaft hat. Auffällig ist jedoch, dass die Umsetzung der Maßnahmen in der Branche in vielen Fällen hinter der beigemessenen Bedeutung zurückbleibt. So gibt es Nachholbedarf beim Erfassen der Risiken und bei der Sanktionierung von Verstößen. Risiken im Bereich IT-Sicherheit werden zudem nicht ausreichend erkannt.
Die Immobilienbranche rückt stärker in den Bereich regulierter Finanzmärkte. Damit ist sie auch den erhöhten Anforderungen im Bereich Compliance ausgesetzt. Die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und die Initiative Corporate Governance der Deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) haben die aktuell geltenden Compliance-Strukturen und -Abläufe in einer aktuellen Studie untersucht. Ziel war es, die derzeitige Umsetzung von Compliance in der Branche zu ermitteln, um daraus Impulse für die branchenspezifische Weiterentwicklung von Compliance-Standards zu generieren.
Abbildung 6
Compliance mit hohem Stellenwert
Compliance ist in der Immobilienbranche angekommen. Das geht aus der Studie „Compliance in der Immobilienwirtschaft“ von KPMG und ICG hervor.1 Mehr als 80 Prozent der befragten 61 Unternehmen halten Compliance für wichtig oder sehr wichtig. Und ihre Bedeutung wird auch in Zukunft steigen. Nahezu keiner der Studienteilnehmer geht von einer abnehmenden Bedeutung aus.
Allerdings nimmt die Sensibilität für das Thema Compliance mit sinkender Hierarchieebene ab. Jede vierte Führungskraft und jeder dritte Mitarbeiter hält Compliance
Die Bedeutung von Compliance in den einzelnen Hierarchieebenen (Angaben in Prozent der befragten Unternehmen)
Quelle: „Compliance in der Immobilienwirtschaft“, KPMG in Deutschland in Kooperation mit ICG e. V. , 2016
für nicht bedeutend. Darüber hinaus geben 78 Prozent der Befragten an, dass auf Geschäftsführungsebene ein stärkeres Bewusstsein für Compliance existiert. Rund 70 Prozent glauben, dass Führungskräfte Compliance für relevant halten und nur 63 Prozent schätzen Compliance auf Mitarbeiterebene als bedeutsam ein (Abbildung 6).
Generell ist zu beobachten, dass Compliance-Ziele im Zielvereinbarungs- und Bewertungsprozess häufig nicht verankert sind. Der Einbezug von Compliance in den Zielvereinbarungsprozess könnte jedoch dazu führen, dass Compliance auf allen Hierarchie -
ebenen mehr Aufmerksamkeit und Bedeutung erfährt.
Generell sollte Compliance auf allen Hierarchieebenen gleichermaßen verstanden und gelebt werden. Andernfalls besteht die Gefahr, dass Maßnahmen nicht mit dem notwendigen Nachdruck umgesetzt werden und dadurch weniger effektiv ausfallen.
Prozessstrukturen zur Risikoerhebung lückenhaft
Die Angaben der teilnehmenden Unternehmen zeigen, dass Compliance zwar stärker in das Bewusstsein rückt, die notwendigen Prozessstrukturen jedoch zum Teil noch fehlen. So zum Beispiel, wenn es darum geht, ComplianceRisiken zu erheben oder Compliance-Verdachtsfälle zu verfolgen.
Nur 40 Prozent der befragten Unternehmen führen eine konsequente initiale Risikoanalyse durch. Rund 60 Prozent erheben und bewerten demnach das Compliance-Risiko nicht systematisch, zehn Prozent sogar überhaupt nicht. Auch beim Aufnahme- und Bewertungsturnus der Risiken
Abbildung 7
Besonders relevante Risikobereiche
gibt es Verbesserungspotenzial. Nur zwei Drittel der Teilnehmer verfügen über Verfahren, um Compliance-Risiken regelmäßig aufzunehmen und zu bewerten. Da prozessuale Strukturen zur Erkennung von ComplianceRisiken in der Branche häufig nicht vorhanden sind, besteht die Gefahr, aktuelle Risiken nicht zu erkennen oder falsch zu bewerten. Dies birgt ein hohes Haftungsrisiko für die leitenden Organe. Fehlende Strukturen sollten daher umgehend auf- und bestehende Strukturen ausgebaut werden.
Risikoarten wie IT-Sicherheit nicht ausreichend erfasst Bei den Methoden zur Erhebung von Compliance-Risiken zeichnet sich eine Tendenz zu Top-downVerfahren ab, die primär die klassischen Compliance-Risiken auf Gesamtunternehmensebene fokussieren. Hierbei gelten als besonders relevante Risikobereiche die Themen Fraud, Umgang mit Interessenkonflikten, Datenschutz und Korruption (Abbildung 7). Wesentliche Risikoarten
(Angaben in Prozent der befragten Unternehmen)
Quelle: „Compliance in der Immobilienwirtschaft“, KPMG in Deutschland in Kooperation mit ICG e. V. , 2016
IT-Sicherheit (inklusive Datensicherheit)
Fraudprävention
Umgang mit Interessenkonflikten
Datenschutz
Korruptionsprävention
in neueren Compliance-Bereichen wie IT-Sicherheit oder Geldwäsche, die stärker einzelne Fachbereiche betreffen, werden noch nicht ausreichend einbezogen. Die Unternehmen stellen bisher auch noch keine enge Verbindung zwischen dem Thema Datenschutz und IT-Sicherheit her.
Verbesserungspotenzial bei Kontroll- und Präventionsmaßnahmen
Die Studie zeigt, dass es in der Branche üblich ist, ComplianceVerdachtsfälle zu untersuchen, Compliance-Verstöße zu sanktionieren und Verbesserungsmaßnahmen umzusetzen. Aber bei rund 30 Prozent der Unternehmen gibt es hierfür keine definierten und dokumentierten Prozesse, jedes zehnte Unternehmen sanktioniert Compliance-Verstöße überhaupt nicht. Je mitarbeiterstärker die Unternehmen sind, desto eher existieren Prozesse zur Untersuchung von Hinweisen auf Compliance-Verstöße. Lücken gibt es vor allem bei Unternehmen mit weniger Mitarbeitern.
Geldwäsche Umgang mit Geschäftspartnern
Umgang mit Zuwendungen
Die unvollständigen oder fehlenden Prozesse bergen das Risiko, dass Compliance-Fälle nicht lückenlos aufgeklärt und in ihrer vollen Dimension begriffen werden. Zudem ist nicht gewährleistet, dass im Anschluss effektive Kontrollen und Präventionsmaßnahmen implementiert werden. Als wichtigste Maßnahmen bei der Umsetzung von Compliance werden verpflichtende Compliance-Schulungen für Führungskräfte und Mitarbeiter genannt. Compliance im Zielvereinbarungsund Bewertungsprozess zu verankern, ist für Unternehmen bisher weniger bedeutend. Am relevantesten sind somit Maßnahmen, die ein Bewusstsein für Compliance schaffen. Maßnahmen, die das Thema in den Kontext mit der Leistung von Mitarbeitern und Führungskräften setzen, werden geringer bewertet und tauchen unter den am häufigsten genannten Maßnahmen gar nicht auf. In allen Fällen bleibt die Umsetzung
Abbildung 8
der Maßnahmen hinter der beigemessenen Bedeutung zurück (Abbildung 8).
Vorsprung für große Unternehmen und Mitgliedsunternehmen der ICG Unternehmen, die der ICG angehören, und Unternehmen mit einer höheren Mitarbeiteranzahl sind im Bereich Compliance in der Regel besser aufgestellt. ICG-Unternehmen zeichnen sich aus durch einen differenzierten Umgang mit dem Thema Compliance. Sie überprüfen zum Beispiel ihre Compliance-ManagementSysteme (CMS) regelmäßiger als andere Unternehmen und tendieren dazu, ihre CMS nicht nur von der Internen Revision, sondern auch extern überprüfen zu lassen. Eine externe Revision bietet die Vorteile von Benchmark-Vergleichen, einer unabhängigen Überprüfung der eigenen Einschätzung und einer besseren Kommunikation – sowohl nach innen als auch
Relevante Maßnahmen bei der Umsetzung von Compliance (Angaben in Prozent der befragten Unternehmen)
Quelle: „Compliance in der Immobilienwirtschaft“, KPMG in Deutschland
Compliance-Schulungen für Mitarbeiter (Pflicht)
Compliance-Schulungen für Führungskräfte (Pflicht)
Interne Richtlinien für relevante Compliance-Themenfelder
Compliance als Thema von Einführungsschulungen für neue Mitarbeiter
Externes Hinweisgebersystem (Hotline/Ombudsmann)
Verhaltenskodex (Code of Conduct)
Verpflichtungen zur Einhaltung von Compliance-Anforderungen
Relevante Maßnahmen aus Sicht der Befragten Eingeführte bzw. geplante Maßnahmen im Unternehmen
nach außen. Zudem kommunizieren ICG-Unternehmen die Compliance-Thematik gezielt intern.
Benchmarking
Wenn Sie wissen möchten, wo Sie im Marktvergleich zu den Studienteilnehmern stehen, und wenn Sie sich benchmarken wollen, wenden Sie sich bitte per E-Mail an: kdobberow@kpmg.com Sie erhalten dann den Fragebogen per E-Mail als PDFDokument oder als OnlineLink zugesandt.
Ihre Ansprechpartner:
Jürgen Paskert
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München T +49 89 9282-1010 jpaskert@kpmg.com
Katja Dobberow
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin T +49 30 2068-3874 kdobberow@kpmg.com
Städtebaurecht, Immissionsschutzrecht und urbane Gebiete
Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung stehen vor großen Änderungen: Am 16. Juni 2016 hat das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit einen Referentenentwurf zum „Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ veröffentlicht, am 7. Juli 2016 einen „Entwurf zur Änderung der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm)“. Insbesondere die Einführung des neuen Gebietstyps „urbanes Gebiet“ in die Baunutzungsverordnung wird dabei von verschiedenen Seiten stark kritisiert.
Die in § 6a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) – also zwischen dem „Mischgebiet“ gemäß § 6 und dem „Kerngebiet“ gemäß § 7 – neu einzufügende Baugebietskategorie „urbanes Gebiet“ soll insbesondere in innerstädtischen Lagen die Planung eines „funktionsgemischten Gebiets der kurzen Wege“ erleichtern.
Mehr Flexibilität beim Ausweis innerstädtischer Gebiete mit Wohnnutzungen Abweichend vom bisher die BauNVO beherrschenden Grundsatz einer räumlichen Zusammenlegung gleicher oder ähnlicher Funktionen auf der einen Seite und der Trennung sich unterscheidender Funktionen auf der anderen Seite möchte der Gesetzgeber nun offenbar den Trend „zurück in die Stadt“ und das Konzept einer nutzungsgemischten Stadt anerkennen und regulatorisch erfassen. Den planenden Kommunen soll dabei mehr Flexibilität eingeräumt werden, auch in Innenstadtlagen Wohnnutzungen zuzulassen, ohne dabei das grundsätzlich hohe Lärmschutzniveau für diese Bereiche aufzugeben. „Urbane Gebiete“ sollen daher sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Ge-
werbebetrieben sowie sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen in kleinräumiger Nutzungsmischung dienen, wobei die Betriebe und Einrichtungen die Wohnnutzung nicht wesentlich stören dürfen.
Art der zulässigen Nutzungsmischung in der Kritik Zulässig sind nach dem Referentenentwurf zukünftig Gebäude, die zu einem erheblichen Teil, aber nicht ausschließlich, insbesondere nicht im straßenseitigen Erdgeschoss, dem Wohnen dienen; Ausnahmen für reine Wohngebäude sind vorgesehen. Daneben sollen Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige (nicht wesentlich störende) Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke und Vergnügungsstätten in bestimmtem Umfang und mit näher definierter Zweckbestimmung zulässig sein. Auffällig ist das Fehlen von Geschäfts- und Bürogebäuden in den Aufzählungen gemäß § 6a BauNVO. Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) be-
fürchtet offenbar, dass diese Gebäude eher zu einer „Verödung“ der Innenstadtbereiche als zu ihrer größeren „Urbanität“ beitragen. Unter dem Gesichtspunkt regelmäßig nur geringer Lärmemissionen durch derartige Gebäude dürften sie – sozusagen als Beimischung – von Anwohnern allerdings auch dann und wann geschätzt werden. Außerdem sind einige Kritiker der Ansicht, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 Quadratmetern –schon jetzt die Erscheinungsform vieler moderner Lebensmitteleinzelhandelskonzepte – in einer „Stadt der kurzen Wege“ nicht nur wie bisher in „Kerngebieten“ und bestimmten „Sondergebieten“ zulässig sein sollten. Auch in „urbanen Gebieten“ sollten sie gestattet sein, was der Referentenentwurf jedoch bisher nicht regelt.
Änderungen bei vorgesehener Bebauungsverdichtung und Immissionsrichtwerten für Lärm zu erwarten Neben den genannten Festlegungen zur Art der Nutzung sind insbesondere die neuen Bestimmungen zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung in „urbanen
Gebieten“ von großer Bedeutung. Mit einer zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Geschossflächenzahl von 3,0 soll eine verdichtete Bebauung ermöglicht werden. Kritiker aus den Reihen der Gesetzesinitiatoren, namentlich die Bundesländer Freistaat Bayern und Freie und Hansestadt Hamburg, und des Zentralen Immobilien Ausschusses e. V. (ZIA) halten dagegen zu diesem Zweck eine GRZ von 1,0 für dringend erforderlich. Hier dürften noch Änderungen zu erwarten sein.
Ein weiterer Kritikpunkt sind die bisher beabsichtigten Änderungen der TA Lärm. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag e. V. ( DIHK) hat die Befürchtung geäußert, dass es aufgrund des neuen Gebietstypus zu einem konfliktträchtigen Heranrücken von Wohnnutzungen an Gewerbe- und Industriegebiete kommen könne, wodurch
es zu einer Verdrängung der emittierenden Betriebe kommen könnte. Der DIHK wie auch der ZIA verweisen darauf, dass mit dem neuen Gebietstypus des „urbanen Gebiets“ die Grundsätze der immissionsschutzrechtlichen Trennung gemäß § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) und der städtebaulich-funktionalen Gliederung der Baugebiete gleichermaßen durchbrochen würden. Vor diesem Hintergrund und um dem Ziel der Nutzungsmischung im „urbanen Gebiet“ Rechnung zu tragen, fordern der DIHK und der ZIA, die Immissionsrichtwerte der TA Lärm weiter als bislang vorgesehen auszudehnen. Darüber hinaus regen sie Änderungen der TA Lärm dahingehend an, dass eine Gleichbehandlung von Gewerbelärm mit dem (bislang privilegierten) Verkehrslärm erfolgt. Ferner sollte die Möglichkeit geschaffen werden, den technologischen
Fortschritt bei der immissionsrechtlichen Bewertung zu berücksichtigen, wie passive Schallschutzmaßnahmen, zum Beispiel durch den Einbau moderner Schallschutzfenster. Im letzteren Fall wäre hierfür in der TA Lärm vorzusehen, dass alternativ zu den vor dem Fenster zu messenden Immissionsrichtwerten die Ermittlung von Immissionswerten in den Innenräumen selbst vorgenommen werden kann.
Über den Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens, das noch in dieser Legislaturperiode abgeschlossen werden soll, werden wir weiter berichten.
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