Nový občanský zákoník - Vlastnictví a věcná práva (Ukázka, strana 99)

Nový občanský zákoník | Vlastnictví a věcná práva

Nový vlastník jednotky musí oznámit prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu a pozemku ostatním vlastníků jednotek v domě to, že je vlastníkem a uvede svou adresu a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. Bude se jednat o každou osobu, která v jednotce bydlí po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce.

Tuto informační povinnost má nový vlastník jednotky nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem jednotky. Vlastník jednotky je dále povinen informovat osobu odpovědnou za správu domu a pozemku také o všech změnách nahlašovaných údajů. V případě, že vlastník přenechá jednotku k užívání jiné osobě (například nájem), je povinen sdělit osobě odpovědné za správu domu a pozemku také jméno a adresu osoby, která bude jednotku užívat.

Vlastník jednotky má právo na informace. Osoba odpovědná za správu domu mu na základě jeho žádosti má povinnost sdělit adresu a jméno kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě a musí mu také umožnit náhled do všech smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, protože vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří.

Vlastník jednotky má dále povinnost přispívat na správu domu a pozemku. Výše jeho příspěvku se určí zpravidla v závislosti na velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech. Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo určené osobě, která vede účetnictví, se rozvrhnou na každou jednotku stejně. V zákoně je stanovena i povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na služby a jeho oprávnění na to, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala (do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období).

Pokud vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, má osoba odpovědná za správu domu právo vstoupit do bytu za účelem ověření, zda stavebními úpravami nedochází k ohrožování, poškozování nebo změně společných částí. Vlastník jednotky má povinnost zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto spoluvlastníky nebo společenstvím vlastníků a jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo v části, která slouží k jeho výlučnému užívání, umožnit do nich přístup. Stejnou povinnost má vlastník i při instalaci, údržbě a kontrole zařízení sloužících k měření spotřeby vody, plynu, tepla apod. V případě vzniku škody v důsledku těchto prací, může žádat vlastník jednotky její náhradu.

Porušuje-li vlastník jednotky povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek, může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky nařídit prodej jednotky tohoto vlastníka.

Vlastník může s jednotkou volně nakládat, dokonce může vlastnictví jednotky i rozdělit na spoluvlastnické podíly a vytvořit tak spoluvlastnictví jednotky. V případě spoluvlastnictví jednotky se zmocní společný zástupce, který bude vykonávat práva vůči osobě odpovědné za správu domu.

98 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS243666

Byty a jejich spoluvlastnictví /

iii. Převod jednotky Při převodu vlastnického práva k jednotce nemá osoba odpovědná za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat, protože převodce má povinnost doložit nabyvateli jaké dluhy související se správou domu na nabyvatele účinností smlouvy přejdou a doložit je nabyvateli s potvrzením osoby odpovědné za správu domu, popřípadě doložit potvrzení této osoby, že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Mezi dluhy, které na nabyvatele přechází, patří například příspěvky na správu domu nebo zálohy či nedoplatky za služby, které se staly splatnými před převodem jednotky na nového vlastníka.

Náležitosti kupní smlouvy na jednotku upravuje jiná část nového občanského zákoníku. Smlouva musí mít vždy písemnou formu. Vlastnické právo k jednotce nabývá nový vlastník ke dni, k němuž je povolen vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Zákon upravuje i práva nájemce. Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce (pouze však fyzická osoba) bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti. Pokud je jednotka ve vlastnictví právnické osoby a nájemce je člen či společník právnické osoby nebo se podílel prací nebo majetkovou účastní na pořízení nemovitosti, tak lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho.

iv. Správa domu a pozemku Zákon obsahuje obecné ustanovení, co můžeme pod pojmem správa domu a pozemku rozumět.

Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

Správa domu tak zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí například stavební úpravou, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku, sloužících všem spoluvlastníkům domu. Správa domu a pozemku se přitom vztahuje i na společné části, které slouží k výlučnému užívání jen některého vlastníka.

Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je primárně společenství vlastníků.

V realitě bytového vlastnictví však mohou vzniknout situace, kdy u určité nemovitosti nedojde ke zřízení a vzniku společenství vlastníků. I v těchto případech je ovšem nutné zabezpečit správu společných částí domu a pozemku, jejich údržbu a rozvoj. Pro tyto případy uvádí nový občanský zákoník rovněž pravidla, která by měla vlastníkům bytů v běžném životě pomoci a co nejvíce usnadnit správu domu.

99 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS243666

Nový občanský zákoník | Vlastnictví a věcná práva

Pokud tedy v daném domě nevznikne společenství vlastníků jednotek, dle obecného pravidla vykonává správu domu takzvaný správce. Pravidla pro správu domu v případech, kdy ji vykonává správce, se uplatní také v případech správy domu společenstvím vlastníků jednotek.

Pro správu domu se použijí primárně pravidla, stanovená v prohlášení vlastníka budovy při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. K tomu dochází při vzniku samostatných jednotek v domě rozhodnutím jeho vlastníka. V tomto prohlášení musí být mimo jiné uvedena právě pravidla, vztahující se ke správě domu. Pro konkrétní rozhodování o správě domu je možné vycházet z úpravy shromáždění, která platí v případech existence společenství vlastníků jednotek. V těchto případech však setkání svolává správce.

Správce Osoba správce může být určena čtyřmi způsoby. Prvním je, že je správce uveden přímo v prohlášení vlastníka. Pokud se tak nestane, osobou správce se automaticky stává vlastník jednotky, který má nadpoloviční vlastnický podíl na společných částech domu. Pokud žádný takový vlastník neexistuje, volí osobu správce vlastníci jednotek. Rozhoduje se prostou většinou hlasů přítomných vlastníků. Správcem se může stát jak fyzická, tak i právnická osoba, přičemž může jít o vlastníka jednotky nebo nezávislý subjekt.

Správce může být na návrh některého z vlastníků jednotek odvolán soudem, a to v případech, pokud pro to existuje takzvaný důležitý důvod. V tom případě poté jmenuje nového správce, což je čtvrtý způsob jeho ustavení do funkce. Co bude možno přesně rozumět pod souslovím důležitý důvod, asi ukáže až soudní praxe. Lze však předpokládat, že půjde především o případy, kdy správce při své činnosti nedodržuje pravidla dobré správy nebo poškozuje ostatní vlastníky.

V případech domů s méně než pěti jednotkami dochází k omezení hlasovacího práva správce při rozhodování vlastníků. V těchto případech se nepřihlíží k hlasům správce, převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků. To znamená, že počet hlasů, kterými správce disponuje, nesmí být vyšší, než počet hlasů všech ostatních vlastníků. To je důležité proto, aby majoritní vlastník nemohl ostatní vlastníky jednoduše přehlasovat.

Správce je oprávněn v rámci provádění správy konat vše potřebné k zachování majetku svěřeného mu do správy. Z tohoto oprávnění jsou pochopitelně vyňaty záležitosti, které spadají do působnosti shromáždění vlastníků jednotek. Reálně je správce oprávněn především k běžnému, dalo by se říct „každodennímu“, spravování. Lze si představit například zajištění úklidu v domě, zajištění potřebných revizí nebo například výměna poškozených dveří. Spadá sem ale také právo k určitým modernizacím a například příprava nástavby, přístavby a přestavby určitých částí domu. Správce tak může v rámci správy realizovat také určitá technická zhodnocení domu a inovace. Rozhodně však nedisponuje takzvanou plnou správou.

100 Ukázka elektronické knihy, UID: KOS243666