한국신문 부동산 & 비즈니스 2020년 12월 11일(금)

퍼스 임대료 지난해보다 8.2% 올라, 멜번은 내림세 계속 코어로직 "코로나19로 인해 도시와 주택 유형 간 다양한 영향 미칠 것" 주거부동산 임대 시장은 해외 이민자 의존 비중이 높은 시드니, 멜번과 다른 소규모 주도,주택과 유닛, CBD와 거리에 따라 다른 성적을 냈다. 부동산 매매 시장과 가격은 전 반적으로 오름세로 돌아섰지만 임대 시장 성적은 주도, CBD까 지 거리, 주택 형태별로 혼재되어 나타났다. 코어로직이 분석한 호 주 전역 임대료 추이에 따르면 다 양한 요인이 작용해 지역과 부동 산 유형별로 다른 성적으로 이어 졌다. 주도 중 임대시장 성적이 가장

좋은 지역은 퍼스로 거주 임대료 가 11월 기준 1년간 8.2%나 올랐 으며 8.6% 상승을 보인 주택임대 가 주도했다. 퍼스 유닛 임대료는 5.4% 상승해 6.3% 오른 다윈 성 장률보다는 낮았다. 이러한 결과는 퍼스와 다윈 지 역 임대주에게는 기쁜 소식으로 들릴 수 있지만 실제로 투자자가 임대 시장에서 후퇴하는 것이 이 러한 강력한 임대료 상승의 원인 이라는 것도 눈여겨봐야 한다. ▶B14면으로 이어짐 박은진 기자

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좋은부동산 칼럼 알면 돈($) 되는 부동산 이야기

함께 나누는 좋은 글 - '사람의 마음을 움직이는 말' 어느 장님이 팻말을 목에 걸고 지하철 입구 에서 구걸하고 있었습니다. 그 팻말에는 이런 글귀가 씌어져 있었습니 다. ‘저는 태어날 때부터 장님입니다.’ 지나가는 사람들은 많았으나 그 장님에게 동전을 주는 사람은 그리 많지 않았습니다. 어느 날, 장님이 쪼그려 앉아 빵조각을 먹을 것을 보고 한 청년이 장님에게로 다가왔습니 다.

그리고는 불쌍했던지 그 장님을 위해 팻말 의 글귀를 바꿔주기로 했습니다. 그 청년은 팻말에 있던 글귀를 지우고 그 위 에 다시 쓰기 시작했습니다. "저는 봄이 와도 꽃을 볼 수 없답니다." 그 후로 지나가는 사람 들의 태도가 변했습니다. 장님을 바라보며 고개를 끄덕이기 시작했 습니다. 그리고 그들은 장님 앞에 놓인 깡통에 동전

을 아낌없이 넣었습니다. 참 신기합니다. 글자 몇 개 바꿨을 뿐인데 사람들은 마음의 문을 열기 시작합니다. 그만 큼 우리의 일상은 메말랐다는 반증이겠지요. 사람과 사람과의 거리는 종이 한 장 차이입 니다. 당신의 풍부한 감성으로 그 간격을 없애 주시길 바랍니다. 분명 세상은 당신의 간절함으로 인해 아름 다워질 것입니다.

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부동산 부자들 경험, 패턴, 정보 등 모든 것을 최대한 많이 받 아들이려고 노력을 합니다. 또한, 그러한 ‘부 동산 부자’들의 공통점을 많이 찾아내려고 노력을 하다 보니 몇 가지 공통적인 성공 양식 이 조금씩 보이는 것을 발견할 수 있었습니다. ◆ 우리가 상상하는 부동산 부자는?

그동안 부동산 중개사로 근무해 오면서 많 은 고객분들을 만나보았습니다. 깜짝 놀랄 만 큼 많은 부동산을 소유하신 계신 분들부터, 아 쉽게도 첫주택구입을 못하고 오랜 기간동안 렌트를 사시는 분들까지 다양한 많은 고객분 들을 만나면서 제 스스로의의 부동산 투자를 어떻게 해야 하는지, 어떤 게 성공적인 부동산 투자로 나아가는 길인지를 배울 수 있었고, 배 우고 있습니다. 저 또한 부동산 투자에 관심이 많고, 제가 이루고자 하는 개인적인 목표를 이 루기 위해서는 부동산 투자를 통한 재정적 안 정이 기본이 되어야 하기 때문에, 지금 하고있 는 부동산 중개사의 영역에서 만나는 많은 분 들 중에 소의 ‘부동산 부자’분들을 만나면, 눈 크게 뜨고 귀 쫑긋 세우고 그분들의 지식,

부동산 부자는 어떤 사람들일까요? 여러분 은 어떤 모습을 상상하고 계십니까? 제가 말씀드리고자 하는 ‘부동산 부자 들’은 TV 속에서 나오는 그런 분들을 이야기 하는 것이 아닙니다. ‘운이 좋은 사람’ 일 까요? ‘수완이 좋은 사람’일까요? ‘부모에 게 물려받은 재산이 많은 사람’ 일까요? 아니 면 ‘뭔가 한탕 해서 돈을 벌었거나’, ‘로또 를 맞은 사람’ 일까요? 제가 만나본 대다수의 부동산 부자들은 람 보르기니와 같은 수퍼카를 운전하는 분들은 거의 없었습니다. 일반적으로 우리가 흔히 볼 수 있는 우리의 이웃들의 모습이었습니다. 단, 한가지 그분들은 ‘경제적인 안정을 우선으 로 생각하는’ 분들이었습니다. 또한, 공통적인 점들이 몇 가지 있었는데요. ‘직장 또는 개인 사업을 하고 있어, 고정 수 입이 있고’, ‘딱히 부모님들께 물려받은 재 산이 없다 보니, 좀 더 노력하는’ 분들이었습

니다. 우리가 흔히 생각했던, 일반적인 통념상 기대하던 ‘운이 좋은 사람’ 도 ‘부모가 물 려준 재산이 많은 사람’도 아니더군요. ◆ 부동산 부자들은 안전 제일주의자 제가 만나본 대다수의 부동산 부자들의 가 장 중요했던 포인트 중의 하나가 ‘경제적인 안정을 우선으로 생각하는’ 분들이었습니다. 이 부분은 그분들의 안정적 부동산 투자형식 과도 궤를 같이한다고 할 수 있는데요. 부동산 구입을 위한 종잣돈 마련을 할 때도, 부동산을 구입할때도, 부동산을 판매할 때도, 아주 정확 하게 ‘안전제일 주의’ 원칙을 고수하시는 모습을 볼 수 있었습니다. ◆ 부동산 부자들은 끊임없이 노력한다 부동산 부자는 한탕을 잡으려고는 하지는 않지만, 변화의 흐름은 민감하게 반응하는 공 통점이 있습니다. 융자를 변동과 고정을 오가 고, 일정한 기간마다 은행에 들러 융자율과 재 융자 금액의 변동 유무를 꼼꼼하게 챙기면서, 부동산 시장을 항상 예의 주시하는 것을 쉽게 볼 수 있었습니다. 일정한 시기마다 저에게도 전화를 항상 하시던 모습이 굉장히 인상적이 었습니다.

·부동산 공인중계사 ·부동산 전문가 & 투자자 ·(현) 좋은부동산 대표 ·(구) Ray White & Century 21에서 다년간 근무

◆ 부동산 부자들은 색깔이 분명하다 부동산 부자의 구입 패턴을 보면, 자기만의 색깔이 꼭 있더군요. 여러 지역에 분산해서 투 자주택을 구입하거나, 자기가 잘 아는 지역만 을 선택해서 다른 형태의 주택들을 구입하거 나, 구입가 대비 상승률에 따라서 미련 없이 판매하거나 하는 등의 모습을 볼 수 있었습니 다. ◆ 부동산 부자들은 목적 있는 투자만을 한다 부동산 부자는 목적 있는 투자를 꼭 합니다. 여러 가지 정보를 취합하고, 본인의 필요에 따 른 목적을 정한 후에는 그 목적에 맞는 투자를 진행합니다. 흔들림 없는 본인의 체크리스트 를 따라 구입을 하면, 후회 없는 구입이될 확 률이 더 높아집니다.

다음 주 칼럼에서 뵙겠습니다.

B14

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▶B01면에서 이어받음

투자자는 광산업 침체 이후 수년간 시 장 활동의 극히 일부만을 차지했다. 2020 년 11월 기준 퍼스 임대 가치는 2013년 최고치보다 여전히 11.7% 낮은 상태이 며, 다윈은 2014년 최고치보다 21.6% 낮 은 수준이다. 퍼스와 다윈 지역에 걸쳐 연간 임대료 증가 시계열은 주도 종합 수치와 비교했 을 때 최근의 임대료 증가의 맥락을 볼 수 있다. ‘임대가격 연간 성장 추이’ 그 래프에는 두 도시의 임대 소득 증가의 최 고점과 저점 및 임대시장이 침체에서 회 복하고 있는 것이 나타나 있다. 임대료가 빠르게 반등하면 2021년에 걸쳐 주택시장에서 투자자 참여가 바닥 을 찍고 상승세로 돌아설 수 있다. ABS 주택융자 데이터에 따르면 9월까지 부동 산 매입용 주택담보대출의 투자자 점유 율이 서호주 16.2%, 북부 준주(NT) 11.6%에 불과한 것으로 나타났다. 이는 주와 준주 가운데 가장 낮은 비율이다.

한편 시드니 유닛 임대료는 11월까지 연간 -5.4% 하락하며 깊은 내림세로 밀

▲ 출처: CoreLogic. 코어로직 임대가치 연간 성장은 지역별 모든 부동산 임대료를 측정해 총가치의 시간에 따른 변화 를 추적하는 코어로직 주택가격지수와 유사한 지수로 계산된다.

▲ 출처: CoreLogic

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려났다. 코어로직은 이러한 유닛 임대료 하락세가 최근 10년 평균 6315채와 비교 해 NSW 전체 유닛 완공이 2018년 12월 분기에1만1,566건으로 정점을 찍는 등 비교적 높은 유닛 물량 공급에 일부 기인 한다고 보고 있다. 물론 유닛 임대료를 밀어 내리는 데는 수요 측면 요인도 작용했다. 코로나19 확 산을 막기 위한 연방정부의 국경 봉쇄는 지난 3년간 호주로 유입되는 순해외이주 의 약 3분의 2가 집중되어 있는 시드니와 멜버른의 임대 수요에 큰 충격을 주었다. 최근 해외 입국자의 대다수는 대부분 일 정 기간 집을 임대하기 때문이다. 시드니와 멜버른 노동시장은 또한 코 로나19 확산을 막기 위한 사업체 운영 및 이동 규제로 인한 충격을 가장 크게 받은 환대, 관광, 예술 분야 노동자의 비중이 상대적으로 높다. 이 부문 노동자는 다른 부문에 비해 시급이 낮고 임시직 비율이 높기 때문에 낮고 불규칙한 소득으로 인 해 주거지를 임대할 가능성이 더 높다. 시드니 중위 임대료는 코로나19 이전 최고치인 520달러와 2019년 11월 500달 러에서 주당 480달러로 하락한 상태이 다. 그러나 시드니 임대료 월간 하락 폭은 6월 -1.1%로 바닥을 친 후 11월 -0.8% 로 완화됐다. 멜버른 임대 시장의 경우 주택 임대료 는 소폭 상승한 데 비해 유닛 임대료는 1 년간 7% 하락해 누구나 상상하듯이 코 로나19로 가장 큰 영향을 입은 것으로 나 타났다. 유닛 중위 주당 임대료는 2019년 11월 430달러, 코로나19 전 최고치인 450달러에서 400달러로 떨어졌다. 시드니와 마찬가지로 멜버른 유닛 임 대료 감소는 해외 이주 정체, 임대할 가능 성이 높은 주민이 일하는 업종 전반에 걸 친 급격한 일자리 감소로 인한 것이다. 그

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러나 시드니와 달리 멜버른의 임대 수요 는 9월 분기까지 코로나19 2차 확산으로 인한 강도 높은 규제와 6월 분기에 걸쳐 멜버른에서 호주 다른 지역으로 비정상 적으로 많은 주민이 이주한 것에도 추가 제약을 받았다. 멜버른의 유닛 임대료 월 간 하락률도 8월 -1.3%에서 11월 -1.1%로 일부 완화됐다. 코어로직은 세 도시에 걸쳐 주택과 유 닛 실적 차이 일부는 코로나19 기간 동안 임차인이 유닛보다 주택을 선호했기 때 문이라기보다, 위치 및 임대 가용 물량에 기인한 것으로 봤다. 시드니, 멜번, 브리즈번 도심에서 더 멀 리 떨어진 지역에서는 임대료가 상승할 가능성이 더 높았다. CBD에서 더 멀리 떨어진 지역이 임대물량이 덜 집중된 장 소이면서 또한 임대로 나온 부동산이 유 닛보다 주택일 가능성이 더 높기 때문이 다. ‘CBD까지 거리’ 관련 차트에도 CBD로부터 더 멀리 떨어진 임대 시장은 임대 집중도가 낮으며, CBD로부터 더 멀 리 떨어진 임대 부동산은 주택일 가능성 이 더 높다는 사실이 나타나 있다. 소규모 주도에서는 일반적으로 1년 동 안 임대료가 상승했지만, 호바트 임대료 는 주택과 유닛 모두 하락했다. 코로나19 이전 5년 동안 호바트 전체에 걸쳐 임대 료가 34.3%나 올랐기 때문에 호바트에 서 내림세로 일부 세입자들이 다소 안도 할 수 있게 됐다. 시드니나 멜버른 시내와 같이, 호바트 에도 상대적으로 관광 및 환대 부문 노동 자 밀집도가 높기 때문에, 코어로직은 호 바트 임대료 하락이 이 부문 노동자의 임 대 수요 부족에 일부 기인했을 수 있다고 해석했다. 그러나 호바트에서 임대료 하락은 임 대부동산 수요는 감소하는데 에어비앤비 가 장기 임대시장으로 전환하면서 임대 시장 공급에 추가됐다는 사실로도 설명 할 수 있다. 주 경계가 다시 열리면서 이 러한 숙박시설이 단기 임대용으로 원상 복귀하면서, 호바트 임대시장 공급이 다 시 부족해질 수 있다. 코어로직은 앞으로, 코로나19가 도시 와 주택 유형 간 다양한 역학관계 측면에 지속적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 시드니, 멜번, 호바트와 같은 취약한 임대 시장의 경우 국제 여행이 재개될 때까지 임대료는 약세를 유지할 가능성이 높다. 그러나 다른 주도, 특히 퍼스나 다윈과 같 이 임대료가 급격히 상승하는 도시에서 도 부동산 투자자들이 점진적으로 재진 입할 수 있어, 임대 공급을 증가 시켜 시 간이 지나면서 임대료 증가를 완화하는 데 도움이 될 것으로 예상했다. 박은진 기자

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강남에서 거둔 개발이익 강북 발전에 쓰인다 ‘공공기여금 광역화’ 법안 통과 눈앞…GBC 1.7조원은 활용 어려울 듯

▲ 공공기여금 광역화를 담은 국토계획법이 최근 국회 국토교통위를 통과하면서 주목받고 있다. 사진은 GBC 개발 부지 ⓒ시사저널 포토

공공기여금 광역화 내용을 담은 ‘국 토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획 법)’ 개정안이 최근 국회 국토교통위원 회 법안심사소위를 통과했다. 개정안에 는 공공기여금의 사용 범위를 기존 기초 지방자치단체(시·군·구)에서 도시계획 수립 단위(특별시·광역시 등) 전체로 확 대하는 내용이 담겼다. 강남권에서 대규 모 개발로 발생한 개발이익을 해당 자치 구뿐만 아니라 서울 전역에 쓸 수 있다는 의미다. 이번 개정안은 고(故) 박원순 전 서울시 장이 오랜 기간 추진한 정책이기도 하다. 박 전 시장은 2015년부터 서울 시민 모두 의 발전을 위해 강남 개발사업에서 발생 한 공공기여금을 강북의 낙후된 지역에 도 사용해야 한다는 입장을 꾸준히 제시 했다. 현재 공공기여금이 강남에 집중돼 있다는 게 그 이유다. 올해와 내년 강남 3 구(강남·서초·송파)의 공공기여금은 2 조4000억원으로 서울 전체 공공기여금 2 조9558억원의 81%를 차지한다. 반면 나 머지 22개 구는 19%인 5599억원에 불과 하다. 강남·북 불균형에 강남 주민들도 ‘끄덕끄덕’ 강남 3구의 공공기여금을 ‘1인당 공 공기여금’ 혜택으로 환산하면 강남 3구 는 145만원씩 수혜를 받고, 강남 외 22개 자치구는 6만8000원씩 받아 약 21.3배 차이가 난다. 박 전 시장은 지난 7월 자신 의 SNS에 “현행대로 개발이익이 강남 에 집중된다면 강남과 강북 간 불균형이 더 심화될 수 있다. 강남 3구의 개발이익 을 서울시 전체가 공유하는 ‘개발이익 금의 광역화’가 필요하다”면서 법 개

정을 촉구했다. 공공기여금 광역화에 서울 시민들도 찬성하는 분위기다. 서울시가 지난 7월 글로벌리서치에 의뢰해 만 18세 이상 서 울 시민 2000명을 대상으로 공공기여금 활용 및 개발이익 광역화에 대해 설문조 사를 한 결과, 서울 시민 64.3%가 ‘개발 사업을 통해 발생하는 공공기여금이 균 형발전을 고려해 서울시 전체에서 사용 돼야 한다’고 답변했다. ‘해당 자치구 에서만 사용해야 한다’는 의견은 31% 에 그쳤다. 강남 3구에서도 서울시 전체 사용 의견(47.4%)과 해당 자치구 내에서 사용해야 한다(47.4%)는 의견이 동일한 비율로 팽팽하게 조사됐다. 이번 조사 결과는 서울 시민들이 강 남·북 간 불균형 문제를 심각하게 인식 하고 있다는 점을 보여준다. 대표적인 부 분이 교통 인프라다. 서울시 도시교통실 자료에 따르면 전체 행정동 424개 중 170 곳(40%)에서는 도보로 10분 내 지하철역 접근이 어렵다. 대부분 서북권 지역이다. 지하철역이 하나도 없는 동은 113곳 (27%)이나 됐다. 반면 지하철역이 3개 이 상 있는 동은 103곳(24%)이다. 이 중 35 곳(34%)이 강남 3구에 속했다. 서초구는 18개 동 중 12개 동(67%), 강남구는 22개 동 중 14개 동(64%)이 속했다. 박 전 시장이 사망한 이후 서울시는 개 발이익금 광역화 내용을 골자로 한 법안 을 마련했고, 박 전 시장의 비서실장 (2014~15년)을 지낸 천준호 더불어민주 당 의원(서울 강북갑)이 대표발의한 이번 법안에 해당 내용이 담겼다. 법안은 여야 의원 간 견해차가 크지 않아 국토위 전체 회의와 법제사법위원회, 본회의를 무난 히 통과할 전망이다. 서울시는 법안이 이 르면 연말에 최종 통과할 것으로 보고 있 다.

다만 글로벌비즈니스센터(현대자동차 그룹 새 통합사옥·GBC)에서 발생한 공 공기여금 1조7941억원은 활용이 어려울 전망이다. 공공기여금의 분배가 법 개정 이후 이뤄질 개발사업부터 적용되기 때 문이다. 강남구 올해 예산(1조163억원)을 뛰어넘는 역대급 규모로 세간의 관심을 모았지만, GBC의 공공기여금은 고스란 히 강남구와 그 주변 개발에만 쓰이게 됐 다. 아울러 서울시는 이미 지난해 말 현대 차와의 협약을 통해 공공기여금 사용처 를 확정했기 때문에 소급 적용은 힘들다 는 입장이다. GBC의 공공기여금은 대상 지 인근인 영동대로 지하공간 복합개발 (4000억원), 올림픽대로 지하화(3270억 원), 잠실 주경기장 리모델링(2800억원) 등에 쓰일 예정이다. GBC를 제외하면 서 울 전역에 활용할 수 있는 강남 3구의 공 공기여금은 6509억원으로 예상된다. 서울시 관계자는 “GBC 등 강남권 개 발이익이 강남에만 독점된다는 문제의식 에서 시작해 제도 개선에 이르렀다”고 설명했다. 이어 “다만 GBC의 경우 꽤 오래전부터 공공기여금 사용처를 정했기 때문에 새로운 개정안을 적용하는 데는 무리가 있다”면서 “이번 법안은 앞으 로 이 같은 대규모 사업을 진행할 때 공 공기여금 광역화를 현실화하자는 의미 다”고 덧붙였다. 공공기여금 사용 비율 두고는 이견 ‘팽팽’

와 기초지자체 간 공공기여금 사용 비율 을 규정하라고 명시했다. 현재 국토부와 서울시는 광역지자체와 기초지자체 간 사용 비율을 7대 3으로 검토하고 있는 반 면, 강남 3구는 5대 5를 희망하고 있다. 이견차가 있는 만큼 조정 과정에서 상당 한 진통이 예상된다. 서울시 관계자는 “법 개정안이 통과 되면 서울시 25개 자치구 모두 이해당사 자가 된다”며 “강남 3구가 공공기여금 의 절반을 사용하고 싶다고 하지만, 강북 이나 상대적으로 기반시설이 열악한 다 른 자치구들의 입장은 다를 것”이라고 설명했다. 이어 “개발된 도심지는 혼자 만의 힘이 아닌 지자체의 지원에 따른 것 으로 개발이익을 함께 나눠 고른 발전을 추구하는 것이 필요하다”며 “개정안 확정 이후 세부 시행령이 정해지는 과정 에서 자치구들과 균형 있게 논의할 예 정”이라고 덧붙였다. 이 밖에도 이번 개정안에선 기부채납 받은 현금은 10년 이상 된 미집행 도시계 획시설이나 공공임대주택 등을 짓도록 규정했다. 광역지자체는 기부채납 받은 현금의 10%는 장기 미집행 도시계획시 설 설치에 우선 사용하고, 기초지자체는 전액을 쓰도록 했다. 강남 등지에서 진행 되고 있는 대형 개발사업의 이익을 강북 으로 돌려 도시계획시설 일몰제로 사라 질 위기에 처한 도시공원을 조성하거나 서민 주거난을 해결하는 데 쓰이는 공공 임대주택 건축에 사용한다는 취지다. 길해성 기자

법 개정 이후 공공기여금 광역화가 바 로 적용되는 것은 아니라는 점은 여전히 문제다. 국토부·서울시와 해당 지자체 가 공공기여금 사용 비율을 정해야 한다. 이번 개정안에는 시행령에서 광역지자체