캔버라, 퍼스, 애들레이드 시장 반등 소비자신뢰 반등…임대 공가율도 안정세 호주 부동산 시장이 몇 주 전 보다는 훨씬 강세를 나타내고 있 지만 올 하반기에도 호주 대부분 지역에서 계속 다소 침체된 상황 이 지속될 것이라는 전망이 나왔 다. 그러나 코로나19 확산을 예 측할 수 없기 때문에 모든 전망 은 불확실성이 높다. 부동산 분석 전문기관 도메인 은 하반기 부동산 전망을 통해 퍼스, 애들레이드, 캔버라 시장 은 반등할 가능성이 높지만 해외 관광과 이민 의존도가 높은 양대 도시를 포함 네 곳은 떨어질 것 으로 내다봤다. 그러나 물량과
가격이 하락할 것으로 예상되는 시드니 도심, 멜번 도심, 골드코 스트와 호바트에서도 하락폭은 크지 않아, 코로나19 관련 봉쇄 최고기에 예상했던 것보다 훨씬 적을 것으로 전망했다. 불행하게도 6월 말부터 멜번 에서 진행되고 있는 코로나19 확진자 급증세로 인한 2차 사회 봉쇄는 규제완화로 다소 숨통이 트였던 멜번 도심 부동산 시장을 다시 얼어붙게 할 것으로 보인 다. ▶B12면으로 이어짐 박은진 기자
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트렌트 윌트셔 도메인 경제학자는 호 주 부동산 시장에 분명한 하방 위험으로 2차 코로나19 확산과 9월로 예정된 정 부 재정지원 및 융자상환 6개월 유예 종 료를 꼽았다. 코로나19 2차 파도는 사회 봉쇄 재도입으로 경제 회복을 늦추고 부 동산 시장에 부담을 주게 된다. 9월로 예 정된 연방정부의 일자리지킴 지원금과 구직수당 임시 증가 조치가 끝날 가능성 은 벌써부터 시장에 부담으로 작용하고 있다. 그러나 정부가 지원을 예정대로 9 월에 철회하는 어리석은 실책을 범할 가 능성은 점차 낮아지고 있으며 9월 이후 에도 계속해서 더 많은 표적화된 지원을 제공하게 될 것으로 보인다. 은행에서는 8일 주택융자 상환 유예를 부분적으로 최대 4개월 연장한다고 발표했다. 물론 현재 코로나19 억제 수준이 지속 되면 더 빠르게 반등할 가능성도 있다. 강력한 경제 회복으로 인해 신뢰가 개선 되면 부동산 구매자들이 사상 최저 저금 리를 이용하려고 발빠르게 움직일 수 있 다. 또한 호주가 숙련 이민자와 유학생 들에게 인기있는 목적지이기 때문에 국 경 봉쇄 조처가 해제되면 이민이 예상보 다 빠르게 반등할 수도 있다.
지난 두달간 부동산 시장 안정화 경제전망도 개선 호주 부동산 시장은 지난 두 달간 안정 됐고 대부분 지표는 느리지만 시장의 반 등을 가리키고 있다. 4월 초 코로나19 공포가 최고조에 달 했을 때, 대부분 부동산 가격의 10-20% 하락을 예측했고, 신중한 구매 자와 현장 경매 제한으로 부동산 판매가 급감했다. 그러나 코로나19 대유행으로 인한 경기 침체와 부동산 시장에 미치는 영향은 4월 전망치보다 심각성이 덜할 것으로 보인다. 기업과 소비자 신뢰가 반등하고, 고용 과 구인광고가 회복되기 시작했으며 기 업 생산량도 반등하고 있다. OECD는 호 주 경제가 향후 1년 동안 한국을 제외한 다른 OECD 회원국보다 더 좋은 성과를 낼 것으로 기대하고 있다. 그러나 예상보다 나은 회복세를 보이 더라도 실업률과 불완전고용률이 적어 도 2022년까지 계속 높은 상태를 유지 해, 경제여건은 가라앉은 상태를 유지할 것으로 보인다. 부동산 시장 상황을 적시에 알려주는 지표인 경매 낙찰율은 최근 몇 주 동안 시드니는 평균 60%, 멜번은 약 55%를
녹색점=단일충격 시나리오 푸른점= 이중충격 시나리오에서 추가 감소 오렌지색 = 호주-단일충격 시나리오 보라색=호주-이중충격 시나리오에서 추가 감소 표: 도메인. 자료: OECD, ‘이중충격’은 코로나19 감염의 2차 파도를 말한다.
급여직업지수 회색점=직원 일자리 지수/ 표: 도메인. 자료: ABS 6160.0. 주: ABS 급여 자료는 주간자료로 3월 14일이 주간이 기준 100이다.
월간 경매 낙찰률 녹색=시드니 회색=멜번 / 그래프 출처: 도메인. 자료출처: 도메인그룹. 주: 6월 낙찰율은 예비결과이다. 1월은 물량이 적어 시계열에서 제외됐다.
기록했다. 이러한 수준의 낙찰율은 일 반적으로 변하지 않거나, 다소 하락하 는 가격과 같이 일어난다. 경매 건수는 멜번에서 평균보다 훨씬 낮지만 시드 니는 보다 정상적인 수준으로 되돌아 가고 있다. 구매자 신뢰는 지난 몇달 동안 빠르 게 반등했다. 웨스트팩 소비자 신뢰조
사에 따르면 5월과 6월 주택구매에 좋 은 시기라고 생각한 사람 숫자가 상당 히 반등했으며, 주택 가격 기대치도 적 게나마 늘어났다. 도메인에 올라 있는 매물건 방문수도 3월 말 바닥치에서 30-40% 정도 증 가했으며 지난 몇 주간상승세를 보였 다. 대부분 구매 희망자들은 매물로 나
온 주택 인스펙션에 참석하고 있다. 임대 시장도 안정화하는 모양새다. 4 월 크게 상승했던 공가율(빈집비율)은 5월 들어 멜번을 제외한 모든 도시에서 하락했다. ▶B14면으로 이어짐 박은진 기자
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세입자를 유인하기 위해 임대료 할인 을 제공하는 비율도 5월 모든 도시에서 하락했지만 비율 자체는 코로나19 이전 수준보다는 높은 상태를 유지하고 있다. 판매자 활동도 좀더 활발해지고 있다. 시장이 3월 약화되고 정부가 거래에 규 제를 두면서 매도자가 악화된 시장에서 매매를 꺼렸고, 이에 따라 매매와 매물 량은 급격하게 하락했다. 그러나 지난 2 개월 동안 시장은 빠르게 반등해 전국적 으로 도메인에 올라온 신규 매물은 지난 4주간 그전 4주 기간 보다 19% 많았고 3월 말부터 4월 말 기간보다는 37% 상 승했다.
부동산 소비심리 오렌지=집을 사기에 좋은 때인가? 보라색= 주택가격에 대한 기대는 무엇인가? / 그래프 출처: 도메인. 자료출처: 웨스트팩-멜번연구소 소비심리 조사
2020년 말까지 일부 지역 완만한 가격하락…다른 지역은 안정세 윌트셔는 올해 말까지 호주 부동산 가 격이 일부 지역에서 완만히 하락하며 다 른 지역에서는 전반적으로 안정세를 유 지하며 거래는 현재의 약세에서 느리게 증가할 가능성이 가장 높다고 전망했다. 그러나 코로나19로 인한 경기침체가 전 례가 없다는 특성을 감안할 때 시장 전 망은 매우 불투명하다. 지금까지 가격을 유지한 주요 요소는 실업이나 소득 감소 때문에 어쩔 수 없 이 집을 팔아야 하는 사람이 거의 없었 다는 사실이다. 이는 정부가 소득이 감 소한 가구를 지원하는 금융지원 패키지 와 재정난에 처한 사람들이 주택담보대 출 상환을 연기할 수 있도록 한 은행 정 책으로 가능했다. 웨스트팩-멜번연구소 소비자 조사 자 료에는 사람들이 지금이 구입하기에 좋 은 시기이지만, 가격이 조금 더 떨어질 수도 있기 때문에 서두를 필요가 없다는 생각을 하는 것으로 나타났다. 이 자료 에 따르면 향후 몇 달 동안 판매량이 부 진할 가능성이 있다. 퍼스, 애들레이드, 캔버라 부동산 시장 은 가장 빠르게 반등할 가능성이 높다. 가격은 완만한 속도로 상승할 가능성이 높으며 판매 활동도 회복될 것이다. 이 도시에는 코로나19 환자가 거의 또는 전 혀 없기 때문에 지역 경제가 상당히 정 상적으로 운영될 수 있기 때문이다. 서호주에서는 7월 18일 거의 모든 규 제가 해제된다. 광업 부문은 중국의 수 요 호조로 강세를 보이고 있으며 퍼스의 임대시장은 임대 공가율이 대유행 이전 수준으로 회복했고, 1년 전 수준을 훨씬 밑도는 등 잘 지탱하고 있다. 서호주 관 광 산업은 호주에서 타주나 해외 관광객 의존도가 가장 낮기 때문에 국경과 주경 계 봉쇄가 주 경제에 미치는 영향이 상 대적으로 작을 수밖에 없다. 연방정부와 공공기관이 위치한 캔버 라는 공공부문 고용 비중이 높기 때문에
관광유형별 주 직접 관광 GVA 비중 (%) 녹색=주내 + 당일 파랑=주간 회색=국제 / 그래프: 도메인. 자료출처: 주 관광위성계정(State Tourism Satellite Accounts) 2018-19
직접관광, GSP 및 고용에서 차지하는 비중 (%) 그래프: 도메인. 자료출처: 주 관광위성계정(State Tourism Satellite Accounts) 2018-19
일자리 감소가 제한적이다. 애들레이드 에서는 지난 몇 달 동안 고용시장이 코 로나19 이전 상태를 유지했으며, 남호주 도 다른 주에 비해 해외 관광객에 대한 의존도가 낮다. 월렁공이나 뉴카슬과 같은 몇몇 소도 시 역시 대도시에서 벗어나려는 사람들 의 관심으로 가격이 유지될 수 있다. 그 러나 관광 의존도가 높은 골드코스트와 선샤인코스트는 가격이 하락할 수 있으 며, 빅토리아주에서 멜번 다음으로 큰 도시인 질롱 부동산 시장은 멜번 시장의 부진으로 압력을 받을 수 있다.
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반대로 주도 인근 휴양지나 해변가는 재택근무하는 사람이 늘어나면서 인기 가 더 많아질 수 있다. 그러나 동시에 소 득 감소로 인한 별장 매각으로 상쇄되거 나 오히려 매각이 더 많아 결과적으로 마이너스가 될 수도 있다. 일부 주도와 지방 도시는 코로나19 경 기 침체로 다른 지역보다 더 큰 타격을 받을 것이다. 시드니 도심과 멜번 도심 은 임차인 비율이 높고 특히 숙박과 식 당 부문에서 상당한 일자리 손실로 인해 가격이 떨어질 위험이 가장 높다. 이러 한 도심 지역은 보통 많은 유학생이 거
주하는 지역이기도 하다. 국경 폐쇄와 대학 강의가 온라인으로 이뤄지면서 유 학생 수가 크게 감소한 것은 잘 알려진 사실이다. 시드니 도심과 멜번에서 6월 분기 임 대료 호가는 약 6% 하락했지만 외곽 주 택가는 상당히 잘 버티고 있다. 임대료 하락과 공가율 상승으로 많은 투자자들 이 매각을 선택할 수 있으며, 결국 가격 을 떨어뜨리게 된다. ▶B15면으로 이어짐 박은진 기자
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멜번광역과 시드니광역 지역 또한 대 부분의 다른 주도보다 가격 하락 위험이 더 많은 것으로 보인다. 예상되는 이민 자 감소로 인해 시드니나 멜번이 가장 큰 타격을 입을 가능성이 있으며 이민자 유입 감소는 부동산 가격 하락으로 이어 질 수 있다. 멜번이 다시 봉쇄되면서 경 제 회복과 부동산 시장 반등에도 큰 타 격을 줄 것으로 보인다. 브리즈번과 퍼스 도심, 골드코스트, 시 드니 동부지역도 일자리 손실과 투자부 동산 비율이 높아 가격 하락에 더 취약 해 보이지만 시드니 도심과 멜번 정도는 아니다. 가격이 하락할 수 있는 다른 지역에는 켄즈, 호바트, 전반적인 태즈매니아 시장 이 있다. 이 지역들은 해외 및 타주 관광 객에게 크게 의존하고 있기 때문에 계속 되는 국경 및 주경계 폐쇄가 상당한 실 직으로 이어질 수 있다. 관광시장이 약 화되면서 단기 임대부동산이 장기 임대 시장으로 옮겨가고, 이는 임대료를 낮추 는 효과를 낳았다. 호바트 임대료 호가 는 6월 분기 5% 정도 하락했다. 2차코로나 확산 - 정부 지원 종료, 부동산 시장 회복 하방 위험 광범위한 2차 코로나19 확산은 호주 의 경제 회복을 좌절시키고 광범위한 부 동산 가격 하락과 거래 둔화로 이어질 수 있다. 호주의 주요 무역 상대국에서 상당한 확산이 재발하거나 지속되는 경 우에도 경기 회복은 늦어진다. 전국적인 2차 확산이 일어나는 경우 정부에서 코로나바이러스 첫 확산시 제 공했던 수준의 재정적 지원을 제공할 가 능성이 낮고, 은행 또한 첫 6개월 주택융
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자 상환 유예만큼 많은 고객들에게 유예 를 제공할 가능성도 낮다. 첫 확산과 사 회봉쇄에서 생존한 많은 사업체는 2차 코로나19 파도가 밀려오는 경우 문을 닫 을 수 있고 이는 실업 급증과 소비자 신 뢰 하락으로 이어질 것이다. 2차 파도가 닥치는 경우 정부의 지속적인 지원과 은 행의 유예 조처가 연장되지 않는다면, 강제 매각이 증가하고 가격 하락을 압박 할 수 있다. 한국을 비롯 전세계적으로 많은 국가 가 2차 감염 확산을 겪고 있기 때문에 호 주에서도 2차 파도가 호주 전역에서 나 타날 가능성도 있다. 윌트셔는 정부의 일자리지킴 보조금 및 특별 구직수당 종료는 재정절벽이나 경제절벽을 야기할 수 있다고 경고했다. 정부 지원이 없는 경우 실업은 더 확산 되고 소득이 급감해 은행에서 주택융자 상환 유예를 4개월 연장한다고 해도 현 재 서서히 기지개를 켜고 있는 호주 경 제를 다시 얼어붙게 할 수 있다. 이러한 위험 때문에 부동산계 뿐 아니 라 경제, 사회복지, 노동계에서 한 목소 리로 연방 정부에 일자리지킴 지원금을 연장할 것을 촉구하고 있다. 윌트셔는 정부가 9월 이후에도 가장 큰 타격을 입 은 항공분야에 대한 지원 제공과 같이 좀 더 표적화된 지원을 제공해야 한다고 주장했다. 연방정부는 구직수당을 인상 할 가능성을 내비쳤고 이에 대한 보도도 이어지고 있다. 스콧 모리슨 총리의 일 자리지킴 지원금 연장에 대한 언급도 계 속 변하고 있기 때문에 경제 상황에 따 라 연장될 가능성도 있다. 은행은 이미 주택융자 상환 유예를 고 객의 소득 조건에 따라 4개월 연장하겠 다고 밝혔다. 따라서초기 6개월 유예시 보다 상환 유예가 필요한 고객 숫자는 상당히 줄어들 것으로 보인다. 6월 중순 기준 전체 융자의 8% 정도인 48만 5000
건이 유예됐다. 이미 긍정직인 조짐도 있다. 융자 상환 을 연기한 커먼웰스 은행 고객의 약 15~20%가 다시 상환을 시작했으며, ANZ 융자상환 유예 고객 중 약 3분의 1 이 다시 상환을 하고 있다. 은행에서는 주택담보대출 유예 외에도 상환액을 줄 이기 위해 일정기간 이자만 상환하는 거 치식상환 대출로 전환하거나 대출 기간 을 연장하는 방식도 허용하고 있다. 이 자율도 대유행 이전보다 훨씬 낮다. 정부의 재정지원이 없는 경우 연말에 강제 매각이 증가하고 이러한 매각 건수 가 예상보다 상당히많고 단기간에 이뤄 지는 경우 가격에 하방 압력으로 작용할 가능성이 높다. 사상 최저금리-코로나19 억제 유지하면 올해 말 신속한 반등도 가능 윌트셔는 하방 위험이 더 크지만 더 빠 른 시장 반등 가능성도 있는 것으로 보 고 있다. 부동산 가격의 주요 원동력인 금리가
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사상 최저 수준이며 중앙은행은 앞으로 몇 년간 금리가 매우 낮은 수준을 유지 할 것이라고 밝혔다. 코로나19 확산이 억제되고 경제가 회복된다면, 투자자와 자가점유자는 더 기꺼이 은행대출을 받 고 더 커진 차입능력을 이용하려고 할 것이다. 고용시장이 계속 개선되면 첫주택 구 매자도 내집마련 대출보증금 제도와 홈 빌더 지원금 같은 정부 장려책을 적극 활용할 것으로 보인다. 다른 이민자 수용 국가보다 호주 경제 회복이 상대적으로 더 긍정적이라면 당 연히 일자리 기회가 더 많고 생활 수준 과 안전한 보건 환경으로 호주는 기술이 민자에게 매력적인 국가의 위치를 유지, 강화하게 될 것이다. 학생들을 대상으로 한 호주 입국 시범 사업도 진행 중이기 때문에 유학생 수도 당초 예상보다 더빠르게 반등할 수 있 다. 인구증가가 예상보다 빨리 회복한다 면 특히 시드니와 멜번에서 부동산 가격 과 거래를 지탱해 줄 수 있다. 박은진 기자