Vestbo_AÌ rs...EB_siste.pdf | 2.33MB| 37 pages

Generalforsamling ORDINÆR GENERALFORSAMLING I VESTBO BBL HOLDES TIRSDAG, 16. JUNI 2020 KL. 18.30.

MØTET AVHOLDES I: SCANDIC ØRNEN, LARS HILLES GATE 18 (VIS A VIE BYSTASJONEN) Møtelokale: Storm På grunn av koronapandemien har styret besluttet at generalforsamlingen skal gjennomføres på en rask og effektiv måte slik at deltakerne utsettes for minst mulig smitterisiko. Det legges følgelig ikke opp til noe program utover behandling av selve sakslisten. Det betyr at også den vanlige middagen etter generalforsamlingen vil utgå i år. Anbefalte smitteverntiltak vil for øvrig bli håndhevet i fbm. møtet. Personer med luftveissymptomer oppfordres til ikke å delta på møtet, i slike tilfeller bør varadelegat i stede møte.

DAGSORDEN I FØLGE VEDTEKTENES PUNKT 4-5: 1. Konstituering 2. Årsberetning 3. Regnskap 4. Godtgjørelse til tillitsvalgte og revisor 5. Endring av vedtektene punkt 3-1 Styret. Punkt 3-1 (1) endres og p. 3-1 (2) 3. ledd utgår. Se vedlegg sak 5.

6. Valg av styre 7. Valg av valgkomité Skriftlig innkalling sendes de delegerte.

Breivik brygge

Vestbo BBL

Bergen, 20. mai 2020

Tore Fyllingen – styreleder

Vestbo BBL årsberetning 2020 1 INNHOLD

4.2

TEKNISK RÅDGIVNING

4.2.1

Rehabilitering-prosjekt og byggeledelse 5

5

4.2.2

Større rehabiliteringsoppdrag 2019

5

4.2.3

Vedlikeholdsplan og Bevar-HMS

6

2

INNLEDNING

3

3

NYE BOLIGER

3

3.1 PROSJEKTER

3

4.3 REGNSKAP

6

3.1.1

Prosjekter under utbygging

3

3.1.2

Prosjekter under planlegging

3

5 PRIVATMARKEDET

7

5.1 MEDLEMSFORHOLD

7

4

BEDRIFTSMARKEDET

4

5.1.1

Overføring av medlemskap

7

4.1

FORVALTNING

4

5.1.2

Medlemsfordeler

7

4.1.1

Boligforvaltning

4

5.1.3 Markedsføring

8

4.1.2

Vestbo Nytt

4

5.1.4 Forkjøpsrett

9

4.1.3

Kurs og opplæring for tillitsvalgte

5

5.1.5 Eierskifter

9

4.1.1

Bomiljø

5

5.1.6 Meglerpakker

9

6

DATTERSELSKAPER

9

6.1

Vestbo Garanti Holding AS

6.2

Eiendomsservice Vest AS

10

6.3

Vestbo Finans AS

10

6.4

Vestbo Eiendomsforvaltning AS

10

6.5

Landåstorget AS

10

6.6

Vestbo Eiendom AS

10

6.7

Breivik Brygge AS

10

6.8

Konsul Børsgate 14 AS

10

6.9

AS Strandgaten 196

10

6.10

Håsteinsgate 9 AS

10

6.11

Landås Utbygging AS

10

6.12

Landåstorget Parkering AS

10

6.13

Vestbo Skadefond

10

7

ANDRE FORHOLD

11

7.1 PERSONALE 7.1.1

9

11

Likestillings- og

antidiskrimineringsarbeidet 11 7.2 IKT

11

7.3

MILJØ OG SAMFUNNSANSVAR

11

8

UTSIKTENE FOR 2020

12

Øystein Johannesen, Adm. direktør

2

ÅRSBERETNING 2020

2 INNLEDNING

der og medlemmer etterspør større

3.1.1.3 Strømme Gård –

grad av selvbetjening, portaler som

Bolig­sameiet Knappentoppen,

Vestbo BBL (Vestbo) er et samvir-

kan nås til alle døgnets tider, året

byggetrinn 4

keforetak som har til hovedformål å

rundt. Den store digitaliseringen og

Prosjektet ligger på Strømme Gård

skaffe boliger til andelseiere gjen-

automatiseringen er i gang og den

og prosjektet består av 10 rekke-

nom borettslag eller på annen måte

gjennomføres fortløpende etter

hus. Prosjektet ble presentert i sep-

å forvalte boliger for andelseierne.

hvert som nyhetene rulles ut. Dette

tember 2019 og per februar 2020 er

Boligbyggelaget har forretnings-

fører til at rutinepregete arbeids-

1 av boligene solgt.

kontor i Bergen kommune.

oppgaver automatiseres og at våre medarbeidere får bedre tid til

3.1.1.4 Lonsåsen Sameie

2019 var et normalt godt år for

kundekontakt og mer spesialiserte

Lonsåsen ligger i Lindås kommune,

Vestbo. Prosjekt- og byggeaktivi-

oppgaver.

i nærheten av Knarvik. Lonsåsen

teten og salget av nye boliger var

Sameie består av 4 blokker og 76

på det jevne. Salget av boligene i

Økonomisk sett var 2019 et godt

leiligheter. Byggetrinn 1 består av

Kristofer Jansons vei var spesielt

år for Vestbo. Langsiktig planleg-

38 leiligheter. Prosjektet ble lagt ut

gledelig. Her var det mange før-

ging og oppbygging av egenkapi-

for salg mai 2019. Prosjektet selges

stegangskjøpere som fikk oppfylt

talen fører til at Vestbo både kan

gjennom Langheiane Utvikling AS,

drømmen om egen bolig. Første

bygge ut flere prosjekt av gangen,

hvor Vestbo eier 50 % og Orion Pro-

byggetrinn i Breivik Brygge er

samtidig som vi kan investere i det

sjekt AS eier 50 %. Per februar er 18

nesten utsolgt, og vi lanserer neste

fremste innen IKT. Dette fører igjen

av leilighetene solgt.

trinn i løpet av 2020. På Strømme

til at vi ligger i forkant av utviklin-

Gård selges boligene jevnt og trutt

gen innenfor våre kjerneområder:

i samme tempo som det bygges ut.

Bygge boliger, selge og forvalte

Området blir bare finere og finere

disse, til det beste for våre med-

og populariteten øker og øker.

lemmer.

3.1.2 Prosjekter under planlegging 3.1.2.1 Breivik Brygge byggetrinn 2 Breivik Brygge, byggetrinn 2 består

Vi fikk mange nye boligselskaper til forvaltning i 2019 både i Bergen

3

NYE BOLIGER

og på Stord, og per utgangen av

3.1 PROSJEKTER

beretningsåret hadde vi 27.314

3.1.1 Prosjekter under utbygging

medlemmer. Vårt totalkonsept for boligforvaltning og forretningsfør-

3.1.1.1 Breivik Brygge byggetrinn 1

sel etterspørres i stigende grad,

av 3 blokker og 75 leiligheter. Prosjektet kommer for salg 2. kvartal 2020.

3.1.2.2 Erleveien 20 Erleveien 20 består i dag av en nedlagt trafostasjon. Denne skal

både av andre boligutviklere og av

Breivik Brygge, byggetrinn 1 består

rives til fordel for et nytt bygg med

eksisterende lag. Dette er en trend

av 2 blokker og 44 leiligheter.

kombinasjon næring og bolig. Første

som har holdt seg i flere år og vi

Prosjektet ble presentert i august

etasje er tenkt benyttet til forret-

opplever at vårt konsept blir bedre

2018 og per februar 2020 er 40 av

ningsformål og de øvrige etasjer be-

og bedre kjent i markedet.

boligene solgt. Innflytting 1. kvartal

står av 41 leiligheter. Det er planlagt

2021.

parkering i underetasjen. Forventes

Kundene og medlemmene står

lagt ut for salg 2. kvartal 2020.

sentralt hos Vestbo, og «Kunden

3.1.1.2 Strømme Gård –

først» programmet fortsetter. Vi

Bolig­sameiet Knappentoppen,

3.1.2.3 Råtoppen Sameie

lanserer fortløpende en omfatten-

byggetrinn 3

Prosjektet består av 35 rekkehus-

de utvidelse og fornyelse av våre

Prosjektet ligger på Strømme Gård

boliger. Byggearbeidene startet i

portalløsninger. Her tar vi utgangs-

og prosjektet består av 27 rekke-

2009, men på grunn av konflikt med

punkt i hvordan kunden opplever

hus og 10 2-mannsboliger, totalt 37

nærliggende skytebane stoppet

oss og hvordan kundene ønsker å

boliger. Prosjektet ble presentert i

imidlertid byggearbeidet opp. Det er

samhandle og kommunisere med

mai 2018 og per februar 2020 er 36

blitt gjort flere forsøk på å komme

oss på en effektiv måte. Våre kun-

av boligene solgt.

videre med prosjektet blant annet ÅRSBERETNING 2020

3

ved å senke terrenget, endre plas-

ringsavtale for utvidelse av fylkes-

påbygg. Prosjektet forventes lagt

sering av boligene, samt at det er

vegen med Statens vegvesen.

ut for salg 2. kvartal 2020.

rende tiltak på byggeplassen. Dette

3.1.2.6 Strømme Gård

3.1.2.8 Våge Tomteselskap AS

har så langt ikke vært tilfredsstillen-

Eiendommen ligger mellom de

Vestbo har kjøpt flere eiendommer

de for de kommunale myndigheter.

eksisterende boligområdene Strøm-

i området Våge - Hjelteryggen på

I tillegg til ovennevnte tiltak har vi

mesvingen (mot sør) og Vassteigen

Sotra. Vi har i samarbeid med flere

nå foreslått å gjennomføre støy-

(mot nord), og er en av byens flot-

grunneiere i dette området etablert

reduserende tiltak på skytebanen.

teste tomter. Utviklingen av eien-

et samarbeidsselskap «Våge Tom-

Den teoretiske beregningen av de

dommen gjennomføres av Vestbo

teselskap AS». Målet er å få omdis-

samlede tiltak ser svært bra ut og

i samarbeid med grunneier. ABO

ponert området helt eller delvis til

det arbeides med å finne frem til en

Plan & Arkitektur AS har utarbeidet

utbyggingsområde. Området har et

endelig løsning slik at prosjektet kan

reguleringsplanen for eiendommen.

betydelig utbyggingspotensial.

gjennomføres. Prosjektet forventes

Reguleringsplanen inneholder ca.

klar for salg ila 2020.

350 nye boliger. Den del av tomten

foreslått omfattende støyreduse-

som Vestbo skal bygge ut i sam-

4

BEDRIFTSMARKEDET

3.1.2.4 Storlia Borettslag

arbeid med grunneier, inneholder

4.1 FORVALTNING

Tomten som ligger i Morvik-områ-

(i henhold til illustrasjonsplanen)

4.1.1 Boligforvaltning

det, er regulert for utbygging av

244 boliger fordelt på 27 enebolig-

Vestbo hadde ved utgangen av

32 terrasseleiligheter. Dette er

tomter, 153 rekkehus og 64 blok-

2019 forretningsførsel for 439

lite hensiktsmessig utnyttelse av

kleiligheter. Det er etablert et eget

boligselskaper og 17.172 boliger,

tomten, og vi ønsker å endre dette

utbyggingsselskap, Strømme Gård

herav utgjorde tilknyttede lag 186

til rekkehusboliger. Dette medfører

Utbygging AS (SGU), som skal stå

borettslag og boligaksjeselska-

at tomten må omreguleres og dette

for utbyggingen av området. SGU

per, med til sammen 9.153 boliger.

arbeidet pågår i samarbeid med

eies med 50 % av Vestbo og 50 % av

Vestbo har boliger under forvaltning

b+b Arkitekter AS og Ard Arealplan

grunneierne. Hoved infrastrukturen

i til sammen 18 kommuner. Foru-

AS. Vestbo har kjøpt tilleggsarea-

med veg, vann og avløp er oppar-

ten Bergen kommune er de øvrige

ler av Bergen Tomteselskap for

beidet for hele området. Så langt er

kommunene – Askøy, Bømlo, Etne,

etablering av en rasvoll. 1. gangs

2 felt med eneboligtomter med 23

Os, Voss, Fitjar, Osterøy, Sund, Fjell,

behandling av planen forventes ila

tomter solgt. I tillegg er Boligsamei-

Kvinnherad, Lindås, Meland, Stord,

2. kvartal 2020.

ene Knappentoppen 1 og Knap-

Vaksdal, Eidfjord, Hol og Vindafjord.

pentoppen 2, samt Knappentoppen Borettslag - totalt 77 enheter,

4.1.2

I samarbeid med Stoltz Bolig AS og

ferdigstilt. I 2019 ble Boligsameiet

Vi sender ut informasjonsskrivet

Haugland Maritim AS har vi under

Knappentoppen 3 lagt ut for slag.

«Vestbo Nytt» til styremedlemmer

utvikling et boligprosjekt på det

I 2020 kommer Knappentoppen 5

og varamedlemmer i boligselskaper

gamle sildemel/sildoljeanlegget på

for salg, totalt 15 enheter, herav 7

under vår forvaltning. Her tar vi

Askøy. Tomten ligger ytterst mot

rekkehus, 2 tomannsboliger og 4

opp ulik informasjon knyttet til drift

sør langs vestsiden av Florvågøy,

leiligheter.

av boligselskaper innen økonomi,

3.1.2.5 Florvåg Utbygging AS

juridiske spørsmål, pålegg fra

med utsikt mot Byfjorden. Opus

4

Vestbo Nytt

Bergen AS har utarbeidet regule-

3.1.2.7 Rolland Påbygg

offentlige myndigheter, kurs etc.

ringsplanen og Link Signatur AS har

Rolland Borettslag har besluttet å

Informasjonsskrivet sendes nå i

utarbeidet et forslag til bebyggelse

etterinstallere heis, totalt 10 heiser.

hovedsak ut per epost, i tillegg til at

av tomten. Prosjektet inneholder ca.

Vestbo BBL skal bygge 30 nye

det publiseres på Vestbos styre-

170 blokkleiligheter. Regulerings-

boliger på eksisterende bygg, inklu-

portal. «Vestbo Nytt» ble utgitt i 11

planen er nå godkjent. Før prosjek-

dert 2 nye parkeringsgarasjer. Det

nummer i 2019.

tet legges ut for salg må det bl.a.

pågår arbeid med utarbeidelse av

først inngås utbyggingsavtale med

reguleringsplan for prosjektet samt

Askøy kommune og gjennomfø-

parallell prosjektering av heiser og

ÅRSBERETNING 2020

4.1.3 Kurs og opplæring for tillitsvalgte

I 2019 ble det gjennomført i alt 17

pes Pizza.

kurs som ledd i opplæring av tillits-

Nye innglassede altaner, rehabilitering av fasader.

valgte i boligselskaper. Totalt har

4.1.1.4 Vestbo miljøtilskudd

528 personer deltatt på kurs. Dette

Vestbo bevilget i 2019 miljøtilskudd

4.2.2.2 Langerinden Borettslag

er noen flere enn i 2018, Kursene er

til 5 boligselskaper. Miljøtilskuddet

Nye innglassede altaner.

gjennomført som kveldskurs, med

skal være et bidrag som stimulerer

unntak av Vestboseminaret som

bolig- og miljøtiltak i boligselskapet.

4.2.2.3 Flaktveithøgda

Hotell & Bad. Tema for kveldskurse-

4.1.1.5 Støtte til draktsett

Nye tak, vinduer mm.

ne har blant annet vært innførings-

barnefotball

kurs for nye styremedlemmer, gjen-

Også i 2019 ble det gitt støtte

4.2.2.4 Granlia Borettslag

nomføring av generalforsamling og

til kjøp av draktsett til en rekke

Tak og fasade rehabilitering.

årsmøte, økonomi i boligselskaper,

idrettslag i våre bomiljøer. Denne

jussmix, styreportal, vedlikehold,

støtten er kjærkommen for slunkne

4.2.2.5 Welhavensgate boliglag

internkontroll, våtrom/forsikring/

klubbkasser, samtidig som det gir

Fasaderehabilitering.

skadeforebygging og kurs i HMS for

en positiv profilering av boligbyg-

boligselskaper.

gelaget.

4.1.1 Bomiljø

4.2

TEKNISK RÅDGIVNING

Vestbo hadde flere bomiljøarran-

4.2.1

Rehabiliterinprosjekt og

gementer i løpet av 2019. Oppslut-

byggeledelse

4.2.2.7 Torghuset borettslag på

ningen om arrangementene var

Ved større rehabiliteringsprosjekter

Stord

gjennomgående svært gode.

kan teknisk rådgivningsgruppe hos

Fasaderehabilitering.

hvert år blir avholdt på Solstrand

Borettslag

4.2.2.6 Stiftelsen Sjøfarendes aldersboliger Tak og fasaderehabilitering.

Vestbo ta rollen som prosjektleder 4.1.1.1 Seniortur med pensjo­

og byggherreombud. Vestbo bistår

4.2.2.8 Nordre Erleveien boliglag

boligselskapene med å engasjere

AS

I slutten av september ble den

planleggere og entreprenører. I

Rørrehabilitering.

årlige bussturen for pensjonister

neste fase kan vi trekke veksler på

i serviceboliger arrangert. Turen

vår årelange erfaring og ta ansvar

4.2.2.9 Tørreshaugen borettslag

gikk til Syse Gard i Ulvik med ca. 30

for byggeledelse av arbeidene

deltakere.

som Byggherrens/boligselskapets

Brannvegger på loft.

nister i serviceboliger

på Stord

representant. Med Vestbo på laget 4.1.1.2 Utomhuskonkurransen

får boligselskapene en trygg og

4.2.2.10 Fagernes boliglag

I samarbeid med Hageselskapet

en profesjonell medspiller som har

Fasaderehabilitering.

gjennomfører vi årlig en uhøyti-

boligselskapets interesser for øyet.

delig utomhuskonkurranse blant

Vi har meget god erfaring med små

4.2.2.11 Høgseteveien borettslag

Vestbos boligselskaper. Konkur-

og store vedlikeholds- og rehabili-

Tak og vinduer.

ransen ble gjennomført i august og

teringsprosjekter, og har opparbei-

vinnerne var Vilhelm Bjerknesvei

det erfaring og kompetanse som er

Borettslag og Bønes Borettslag.

svært nyttig for boligselskapene.

4.1.1.3 Vestbos fotballcup

4.2.2 Større rehabiliterings­

4.2.3.1 Vedlikeholdsplan (PPV-

oppdrag 2019

Planlagt Periodisk Vedlikehold)

arrangert i Framohallen for barn

Av de største oppdragene hvor

Vedlikeholdsplan (PPV) er et viktig

i boligselskaper. Cupen ble i 2019

Vestbo har ivaretatt arbeidet med

styringsverktøy for styret i boretts-

arrangert for 18. år på rad. 25 lag

prosjektering og byggeledelse

laget eller sameiet, når det gjelder

var påmeldt. Alle deltakerne fikk

nevnes:

å ivareta forebyggende vedlikehold

17. november ble Vestbos fotballcup

t-skjorte og medalje. Vinnerlagene fikk kinobilletter og besøk på Pep-

4.2.3 Vedlikeholdsplan og Bevar-HMS

på bygningsmassen. Den indikerer 4.2.2.1 Hesjaholtet Borettslag

på hvilket tidspunkt større vedlikeÅRSBERETNING 2020

5

holdsoppgaver og utskiftninger må

som følge av mindre aktivitet med

nystiftet borettslag. Pr 31.12.2019

forventes, hvilke kostnader dette

færre boligprosjekter under byg-

eier Vestbo BBL alle andelene i

medfører og hvordan de årlige

ging. Det er nå få usolgte boliger/

borettslaget. Disse vil bli solgt til

budsjettene må settes opp for å

hytter i prosjektene, og tilbake-

leietakerne eller andre medlem-

møte disse kostnadene. I denne tje-

føring av nedskrivinger i prosjekt-

mer etter hvert som leieforholdene

nesten er det også lagt inn et årlig

beholdningen gjør at resultat av

opphører. Inntekten gjenspeiler

oppfølgingsmøte med lagene som

prosjekter er positivt med kr 1,2

gevinsten ved de to salgene.

hjelper styrene med oppfølgingen

millioner mot et underskudd i 2018

av planen. Interessen for denne tje-

på kr. 4,4 millioner. Av Andre drifts-

Totalkapitalen var ved utgangen

nesten har vært god, og vi passerte

inntekter skyldes kr. 3,5 millioner

av året på kr. 741,3 millioner, mot

30 nye avtaler i 2019.

overskudd fra salg av utleieboliger.

kr. 712,4 millioner året før. Egenka-

I 2018 var overskudd for salg av

pitalandelen pr 31.12.2019 var 67,4

utleieboliger kr. 2,9 millioner.

% mot 65,6 % pr 31.12.2018. Styret

4.2.3.2 BEVAR - HMS Det er inngått avtale med vel 80

anser egenkapitalandelen som god.

boligselskaper som gjelder HMS.

Kontingentinntektene er stabile på

Denne avtalen skal i størst mulig

kr. 7,2 millioner. Prosjektinntekter

Selskapet har en likviditetsbehold-

grad sikre at styret/laget ikke blir

er gått ned fra kr. 19,6 millioner til

ning pr 31.12.2019 på kr. 154,9

påført noe ansvar knyttet til den

kr. 14,8 millioner. Dette på grunn av

millioner, mot kr. 38,3 millioner pr

«daglige drift» og ved gjennomfø-

lavere aktivitetsnivå, både i forhold

31.12.2018. Likviditetsbeholdningen

ring av vedlikehold og rehabilite-

til ny-prosjekter, og vedlikehold i

anses som godt tilpasset selska-

ringsarbeider. Vestbo disponerer

boligselskapene. Forretningsførsel

pets behov.

en øvelseshenger som er spesial-

er økt fra kr. 25,8 millioner til kr. 27,1

bygget for brannøvelser. Det gjør

millioner. Dette på grunn av flere

Kontantstrømanalysen for morsel-

at Vestbo kan være behjelpelig

kunder, samt normal prisøkning.

skapet viser en stor økning i likvidi-

med å arrangere brannøvelser ute

Provisjoner boligsalg er økt fra kr.

tetsbeholdningen. Dette skyldes for

i lagene. Dette er ett av mange

10,2 millioner til kr. 11,2 millioner.

en stor grad salget av 72 andeler i

skadeforebyggende tiltak som skal

borettslaget Kristofer Jansons vei

medvirke til at skader unngås eller

Kostnader i prosjektene er redusert

55-71. Dette kommer frem i posten

begrenses i borettslagene/samei-

i likhet med det lavere aktivitets-

«Endring i andre tidsavgrensnings-

ene forvaltet av Vestbo. Hensikten

nivået. Andre driftskostnader er

poster». I tillegg er kontantstrøm-

med tiltaket er å trene opp bebo-

stabile, mens lønnskostnadene er

men påvirket positivt av reduksjo-

erne til å være trygge på bruken av

økt med 3,5% i 2019.

nen i prosjektbeholdningen som

slokkeutstyret i boligen, den dagen

Det er noe usikkerhet knyttet til

skyldes salget av de siste leilighe-

det blir bruk for det.

prosjektene. Spesielt vil vi vise til

tene i Elvegata prosjektet på Voss.

usikkerhet knyttet til Råtoppen

Netto utlån har økt betydelig i år og

4.3 REGNSKAP

Sameie, nærmere beskrevet under

skyldes i stor grad lån til dattersel-

Vestbo fikk i 2019 et overskudd i

utbygging. Styret mener selskapets

skapene Langheiane Utvikling AS

morselskapet på kr. 31.506.852, -

avsetninger skal være tilstrekkelig i

og Breivik Brygge AS i forbindelse

mot kr. 146.521.945, - i 2018. Styret

forhold til denne usikkerheten.

med oppstart av byggeprosjekter.

neres som følger: Avsettes til annen

Selskapet har i 2019 netto finans-

For konsernet ga 2019 et over-

egenkapital, kr. 31.506.852, -. Styret

inntekter på kr 23,9 millioner, mot

skudd på kr 122.381.051, - mot et

anser regnskapet med tilhørende

kr 142,7 millioner i 2018. Reduksjo-

overskudd på kr. 23.392.133, - i

noter og kontantstrømoppstil-

nen skyldes i all hovedsak salg av

2018.

ling for å gi et rettvisende bilde av

Kristoffer Jansonsvei 55-71 AS til

Den store forskjellen i resultat mel-

selskapets resultat og stilling ved

nystiftet borettslag i 2018. I løpet

lom morselskap og konsern skyldes

årsskiftet.

av 2019 er 72 av 98 leiligheter solgt.

salget av Kristoffer Jansonsvei

I 2019 har selskapet på samme

55-71 AS til et nystiftet borettslag.

måte solgt Håsteinsgate 9 AS til et

Denne transaksjonen medførte en

foreslår at årsoverskuddet dispo-

Selskapet har noe lavere inntekter 6

ÅRSBERETNING 2020

Netto utvikling medlemsmasse

gevinst i morselskapet på i overkant av kr 130 millioner i 2018. I og med at 72 av 98 andeler i borettslaget er solgt pr 31.12.2019 har denne gevinsten fått resultateffekt for konsernet i 2019. Resultat for de resterende andelene, samt andelene i Håsteinsgate 9 borettslag, vil først komme inn i konsernselskapet når andelene selges. Disse vil bli solgt etter hvert som løpende leieforhold avvikles.

Konsernet har en likviditetsbeholdning pr 31.12.2019 på kr. 242,0 millioner, mot kr. 135,3 millioner pr

og fremtidige prosjekter. Dette vil

og unge under 18 år. Et juniormed-

31.12.2018. Styret anser likviditets-

dermed kunne medføre at verdien

lemskap er fritatt for årlig kontin-

situasjonen i konsernet som godt

på eiendommer og prosjekter kan

gent frem til fylte 18 år, og kan på

tilpasset selskapets behov.

bli redusert. På tidspunktet for

sikt bli verdifullt i forbindelse med

avleggelse av konsernregnskapet

kjøp av egen bolig. Vestbo-med-

Egenkapitalandelen i konsernet pr

er det vanskelig å forutsi det fulle

lemskap gir forkjøpsrett i nybo-

31.12.2019 var 41,7 % mot 30,3% pr

omfang, konsekvenser og tidsut-

ligprosjekter eller når borettslag

31.12.2018. Styret anser egenkapi-

strekning for Covid -19 pandemi-

tilknyttet Vestbo selges.

talandelen som god.

ens driftsmessige og økonomiske innvirkning for Vestbo. Vestbo har

5.1.1 Overføring av medlemskap

Kontantstrømanalysen for konser-

i dag en god finansiell stilling. Sel-

net viser en stor økning i likviditets-

skapet overvåker nøye virkningen

Et medlemskap i Vestbo kan over-

beholdningen. Dette skyldes for

av det pågående Covid-19 utbrud-

føres i rett opp- og nedstigende

en stor grad salget av 72 andeler i

det, og vil iverksette tiltak som

linje, samt til søsken. Antall over-

borettslaget Kristofer Jansons vei

kreves for å minimere den negative

føringer i 2019 utgjør 275 mot 284 i

55-71. Som følge av dette samsva-

innvirkningen på de økonomiske

2018. Vestbo har hatt søkelys på å

rer årets overskudd i stor grad med

resultatene.

informere medlemmene om mulig-

netto kontantstrøm fra operasjo-

Regnskapet er basert på forutset-

heten til å overføre medlemskapet

nelle aktiviteter. Salget av leilighe-

ningen om fortsatt drift, og styret

til andre familiemedlemmer, i stedet

tene er også årsaken til den store

bekrefter at denne er til stede.

for en eventuell utmelding. Det er viktig å få medlemmene til å forstå

positive effekten under posten

5 PRIVATMARKEDET

at et medlemskap kan benyttes

viser en stor økning som følge av

5.1 MEDLEMSFORHOLD

har vært benyttet til kjøp av bolig.

oppstarten av nye byggeprosjekter

Antall medlemmer ved utgangen av

i datterselskapene Breivik Brygge

2019 er 27.314 mot 27.536 i 2018.

5.1.2 Medlemsfordeler

AS og Langheiane Utvikling AS.

Av den samlede medlemsmassen

Hovedformålet for Vestbo er å

«Endring andre tidsavgrensninger.

Prosjektbeholdningen for konsernet

flere ganger, selv om det allerede

var 10.960 ved utgangen av 2019

skaffe medlemmene bolig, men

Utbruddet av koronaviruset (Covid-

boende medlemmer, og 16.370

det skal også lønne seg å være

19) kan medføre en potensiell

ikke-boende medlemmer.

medlem, både for de som har dekket sitt boligbehov, men også for

langvarig reduksjon av aktivitetsnivået i den norske og internasjonale

I 2019 ble det tegnet 77 juniormed-

de som er medlemmer med tanke

økonomien. Dette vil kunne med-

lemskap, som er likt antall som i

på et mulig framtidig behov. Ved

føre utsettelser både i pågående

2018. Juniormedlemskap er for barn

å benytte seg av Vestbos medÅRSBERETNING 2020

7

2019

hjem

1

nten i sjøka omiljø b g li e Hygg

: Brygge Breivik

Side 4

2019

hjem hjem Velkom

men Velkom

Velkom

men

2019

Bli en m Bygg di

n egen

atredder

kompo

n varer og jule påske: Få lt he metil st st og fe mu letre Julig ut lAn av stu esk på e

stbinge

!

Fornye ls utepla e av ssen lag god ste

mning

HJEM VELKOM

2

r Komme for salg

e Gård: er Strømm etrinn komm gg r nytt by ptembe se i lg for sa

Få mest mulig ut av stue nummer 2

ute!

Få mest mulig ut av stue 2 nummer

nummer 2

3

men

MEN

2019

4

Flere ge nerasjo i samm ner e bore ttslag Bonus ble ny terr asse!

Girl power

i Framo

hallen

ke er tilba Få peng r handle når du UTSIkT eR meD Gen leIlIGHeT SSeVAn Pen eR PÅ Vo enToP lIGHeT PÅ knAPP ARe leI olIGeR TTInGSkl AnnSB InnFlY oG Tom keHUS BeRGen Rek TIl G: FoR SAl SeIlInGen moT Inn

Br eiv

Bo liG

der må ne e iG på to etS tim lykkel pG jør iG til m op GS tel dit t hje : Fra en By tte inG til BelySn rik tiG LEI LIG

ik Bryg ge

, Bygg et rin

n 2, ko mm

MED UTS

er fo r sa lg

FOR SAL G NÅ: IKT MO REKKEH T INNSEI US PÅ LINGEN STRØM TIL BER ME GÅ GEN RD I FYL LEI LIG LINGSD HETER ALEN SENTRA LT I KNA RVI K

lemsfordeler, som gir rabatter og/

bonus var på landsbasis kr. 23,5

ser i form av arrangementer som

eller bonus hos våre leverandører,

millioner i 2019, mot kr. 29,4 mil-

henvender seg både til familier og

sparer medlemmet fort inn kontin-

lioner i 2018. Nedgang i omsetning

til enkelt-medlemmer i alle aldre.

genten. Vestbos leverandører er

kan henge sammen med at avtalen

enten fremforhandlet av Vestbo

med Power utløpte pr 01.01.2019,

I Vestbo-appen finner medlem-

lokalt eller nasjonalt av Boligbyg-

og dette var en av de store driverne

mene medlemstilbud, elektronisk

gelagenes Partner, som Vestbo er

i fordelsprogrammet.

medlemskort og bonussaldo. Dette

deleier i. Boligbyggelagenes Part-

Vestbo-medlemmer har sørget for

forenkler både bruken og tilgjenge-

ner fremforhandler og administre-

en omsetning på kr. 16,3 millioner i

ligheten av medlemsfordelene for

rer de nasjonale medlemsfordelene

2019 mot kr. 20,2 millioner i 2018.

våre medlemmer. Via sosiale medier

på vegne av boligbyggelagene. For

informeres det om nye boligpro-

at medlemmet skal få maksimalt

Vestbo opplever en liten økning

sjekter, gode tilbud, informasjon og

utbytte av medlemsfordelene,

på antall aktiverte medlemskort.

inspirasjon. Facebook og Instagram

må medlemskortet aktiveres. Når

Ved utgangen av 2019 har 11.369

er de kanaler som brukes mest.

medlemskortet er aktivert får

Vestbo-medlemmer aktivert med-

medlemmet tilgang til bonus på

lemskortet sitt, mot 10.853 i 2018.

5.1.3.1 Medlemsblad

en rekke varer og tjenester. Bonus

Det betyr at ca. 41 % av medlems-

Medlemsbladet «Velkommen hjem»

registreres inn på medlemskortet,

massen har aktivert medlemskor-

kom i 2019 ut med 4 nummer.

og kan når som helst utbetales

tet sitt.

Medlemsbladet har presentert nye

til medlemmets egen bankkonto.

8

HETER

prosjekter, bomiljøstoff, aktuelt

Blant medlemmene som i 2019 tok

5.1.3 Markedsføring

stoff fra Vestbo og medlemstilbud.

ut bonus var gjennomsnittlig utbe-

Vestbo etterstreber å holde med-

I 2019 var sidetallet per nummer i

taling kr 691,-. Høyeste utbetaling

lemmene informert om nyheter

gjennomsnitt 54 sider. Medlems-

til et Vestbo-medlem i 2019 var kr.

og andre tilbud som kan komme

bladet har et opplag på ca. 24.000. I

8.802, -

medlemmet til gode. Dialogen med

tillegg publiseres en digital versjon

medlemmene har vært gjennom

på www.vestbo.no.

5.1.2.1 Medlemskortet

informasjon om boliger på for-

Omsetningen i Boligbyggelagenes

kjøpsrett, digitale nyhetsbrev om

5.1.3.2 Medlemsarrangementer

fordelsprogram viste en nedgang

våre boliger og medlemsfordeler,

Juletrefest

i 2019 på 21,7 % fra 2018. På

nettsider, sosiale medier og med-

Tradisjonen tro ble det arrangert

landsbasis var totalomsetning på

lemsbladet «Velkommen hjem». I

juletrefest i Grieghallen for våre

handel kr. 525,8 millioner i 2019, mot

tillegg har Vestbo vært opptatt av

små og store medlemmer i januar.

kr. 639,7 millioner i 2018. Opptjent

å gi medlemmene gode opplevel-

Ca. 430 personer deltok på juletre-

ÅRSBERETNING 2020

festen. Underholdningen bestod

Trondheim, Bodø, Tromsø, Harstad

Vestbo Garanti Holding AS er 100

av sjørøvershow av Trond Jensen

og Hammerfest. De boligbyggela-

% eier av Vestbo Garanti Sentrum

og Ramona Sulen, mens Fortunens

gene vi har felles ansiennitet med,

AS og Vestbo Garanti Landås AS.

Musikkorps stod for musikken.

er i hovedsak student-/høyskole-

Sentrums-kontoret er samlokalisert

byer med attraktive arbeidsplasser.

med Vestbo i Strandgaten, mens

Errors Lan-party

Dette gjør Vestbo-medlemskapet

Landås-kontoret er lokalisert på

I april fikk Vestbo-medlemmer

verdifullt for våre medlemmer.

Landåstorget. Selskapene har hatt

muligheten til å være med på

en stabil stab gjennom hele året

Påske-Lan til «Errors». Dette er

Vi ser en økning i antall utlyste

en spennende samling for barn og

boliger på forkjøpsrett med 494 i

unge som har stor interesse for

2019 mot 405 i 2018. Det er også et

Året samlet var et vellykket år

data og Gaming.

skifte fra utlysing fra forhåndsav-

for meglervirksomheten. Antall

med 9 fulltids ansatte og 1 trainee.

klaring til fastpris. I 2019 var 53 %

omsatte boliger gikk opp med 27

Familiedag på Langegården

lyst ut på fastpris, mot 51 % i 2018.

% fra 2018 til 2019, som resulterte

Vestbos familiedag på Langegår-

Tilsvarende er boliger utlyst på

i et godt bidrag til holdingsselska-

den ved Fjøsanger har blitt en tradi-

forhåndsavklaring redusert fra 49

pet. Kontoret på Landås selger

sjon. Oppslutningen om arrange-

% i 2018 til 47 % i 2019.

boliger med hovedvekt i markedet

mentet var som vanlig veldig bra.

på og rund Landås, mens kontoret

Dette er et gratis arrangement for

5.1.5 Eierskifter

i sentrum selger boliger over et

medlemmer hvor det blant annet

I 2019 ble det gjennomført 1.427

større område i byen, samt noe ute

er ridning for barn, saueklipping,

eierskifter mot 1.274 i 2018. Dette

i randsonen.

ansiktsmaling, klovn, natursti og

omfatter alle typer overdragelser

Boligmarkedet tegnet bra gjen-

gratis is til barna.

knyttet til de boligene Vestbo

nom året, men etter den fjerde

forvalter.

rentehevningen ble det en merkbar

5.1.4 Forkjøpsrett

nedgang i november og desember.

Den viktigste medlemsfordelen er

5.1.6 Meglerpakker

forkjøpsretten, og den blir flittig

Antall meglerpakker solgt i 2019

2019 har vært preget av få lan-

brukt både på nye og brukte boli-

var 1.041 mot 1.011 i 2018.

seringer av nye boligprosjekter

ger. Gjennom Storbysamarbeidet har vi felles ansiennitet som gjør det mulig for våre medlemmer å benytte Vestbo-medlemskapet til å skaffe seg bolig i Oslo, Stavanger,

som Garanti selger for Vestbo,

6 DATTERSELSKAPER

og dermed har denne delen av

6.1 VESTBO GARANTI

bidrag til resultatet. Det har likevel

HOLDING AS

virksomheten hatt et begrenset vært solgt bra på eksisterende ÅRSBERETNING 2020

9

prosjekter, som Breivik Brygge og

•

Forskuttering og sikring av fel-

og utleie. I 2017 kjøpte selskapet

leskostnader

to tomannsboliger som leies ut til

Gebyrfri driftskonto / mellom-

Bergen Kommune i minimum 20 år.

regning

Selskapet er et heleid dattersel-

•

Høyrenteinnskudd

skap av Vestbo.

•

Kortsiktige lån / byggelån

Strømme Gård. Det er i tillegg gjort mye arbeid for å tilrettelegge for

•

kommende prosjekter som skal lanseres i 2020.

Garanti Eiendomsmegling Norge,

6.7

BREIVIK BRYGGE AS

kjedens hovedkontor i Oslo og

Selskapet er et heleid datterselskap

Breivik Brygge er et utbyggings-

franchise-giver, har bidratt med

av Vestbo.

selskap som eier en tomt i Breivik

kampanjer gjennom året, samt forsterket den digitale verktøykassen.

i Bergen Vest. Denne ble i 2013 6.4 VESTBO EIENDOMS­

Med en fremoverlent kjedeledelse

FORVALTNING AS

omregulert til boligformål. Selskapet startet utbyggingen i 2018,

som sørger for tidsriktige produkter

Vestbo Eiendomsforvaltning AS

hvor første byggetrinn med totalt

og gode systemer, ser det lyst ut

eier et område på Sotra. I 2012

44 leiligheter ble lagt ut for salg. Vi

for Garanti sin posisjon i markedet

etablerte selskapet datterselska-

forventer oppstart av byggetrinn

fremover.

pet Våge Tomteselskap AS, som

2 i løpet av 2020. Selskapet er et

i samarbeid med andre grunnei-

heleid datterselskap av Vestbo.

6.2 EIENDOMSSERVICE VEST AS

ere i området vil utvikle en plan for et større utbyggingsområde.

6.8 KONSUL

Eiendomsservice Vest AS tilbyr

Grunneierne er kommet inn som

vedlikeholdstjenester overfor bolig-

aksjonærer i Våge Tomteselskap

Konsul Børsgate 14 AS ble stiftet i

selskaper i Bergens-området. Blant

AS ift. deres eierandel av det totale

2003. Selskapet driver utleie av 47

tjenestene som tilbys er:

grunnarealet som reguleres, men

leiligheter på Møhlenpris i Bergen.

Vestbo eier over 50 %.

Av disse er 15 leiligheter utleid til

•

Vaktmester-tjenester, løpende

BØRSGATE 14 AS

Bergen kommune. Selskapet er et

vedlikehold utomhus og innom-

6.5

hus

Landåstorget AS er et heleid dat-

Gartner-tjenester, vedlikehold

terselskap av Vestbo. Selskapets

6.9

samt planlegging og opparbei-

eiendommer består av et lokalt

Strandgaten 196 AS eier et kontor-

ding av utomhusanlegg

kjøpesenter - LANDÅSTORGET -

bygg sentralt i Bergen. I 2017 kjøpte

Renholds-tjenester, trappe-

som i tillegg til ulike butikker også

Vestbo BBL eierandelen til Horda-

vask etc.

huser bibliotek, tannlege, lege og

land Fylkeskommune. Selskapet

Håndverks-tjenester, både

fysioterapeut. I 2011 kjøpte selska-

har tre leietakere: Vestbo BBL,

små og større vedlikehold og

pet en naboeiendom. På denne er

Garanti Eiendomsmegling, og Hav-

rehabiliteringsprosjekter

det en nedlagt trafostasjon. Tomten

forskningsinstituttet. I tillegg har

er omregulert til bolig/næringsfor-

selskapet en del parkeringsplasser

De siste årene har spesielt gartner

mål, med første etasje som forret-

som leies ut i markedet. Selska-

og håndverks-tjenestene vokst i

ningsformål og de øvrige etasjene

pet er et heleid datterselskap av

omfang ettersom mange av bolig-

til boliger. Vi forventer at salget av

Vestbo.

selskapene har et stort behov for

boligene kan starte i løpet av 2020.

vedlikehold. Selskapet er et heleid

I mellomtiden har lokalene vært

6.10

datterselskap av Vestbo.

utleid til Eiendomsservice Vest AS.

Vestbo kjøpte i 2018 Håsteinsgate

6.3

6.6

•

• •

LANDÅSTORGET AS

heleid datterselskap av Vestbo.

AS STRANDGATEN 196

HÅSTEINSGATE 9 AS

9 av Bergen Kommune. Eiendom-

10

VESTBO FINANS AS

VESTBO EIENDOM AS

men består av både leiligheter

Vestbo Finans AS ble stiftet i 2013

Vestbo Eiendom AS (tidligere Løn-

til boligformål og næringslokaler.

og tilbyr enkelte finansielle tjenester

borgtomt AS) var et tomte-selskap

Selskapet ble i 2019 delt i to ved at

overfor boligselskaper forvaltet av

knyttet til utbyggingen i Lønborg

næringsseksjonen som inneholder

Vestbo. Tjenestene som tilbys er:

området. Selskapet benyttes nå

1 etg ble utskilt som eget selskap.

også til annen eiendomsutvikling

Næringslokalene er utleid, med

ÅRSBERETNING 2020

Eiendomsservice Vest som største

skyldes færre tilfeller av langtids-

for boligbyggelag av BBL Data-

leietaker. Selskapet er et heleid

sykefravær gjennom året. Vestbo

kompetanse. Vestbo har også

datterselskap av Vestbo.

er tilknyttet lokal bedriftshelse-

inngått en total driftsavtale med

tjeneste for å ivareta de ansattes

BBL Datakompetanse om drift av

6.11

LANDÅS UTBYGGING AS

helse og forebygge sykefravær,

IT-systemene og telefoni. I sam-

I forbindelse med at Kristofer

samt at bedriften holder søkelys på

arbeid med øvrige boligbyggelag i

Jansonsvei 55-71 AS ble solgt til et

at tilrettelegging og tilpasning etter

Storby-samarbeidet forsøker vi å

nystiftet borettslag, ble det skilt ut

behov.

påvirke utviklingen av IKT systemet

en tomt fra denne eiendommen. Ei-

slik at de blir enda mer fremtidsret-

endommen er igjen kjøpt av Landås

Det har ikke vært skader/ulykker i

tet, og legger til rette for et digitalt

Utbygging AS og vil bli forsøkt

selskapet i løpet av året. Styret har

samarbeid med våre kunder. I løpet

regulert til boligbygging og bygget

ikke kunnet registrere at bedriften

av 2020 forventer vi at vi gjennom

ut. Selskapet er et heleid dattersel-

driver virksomhet som i nevnever-

dette samarbeidet også vil få på

skap av Vestbo.

dig grad forurenser det ytre miljø.

plass et nytt kundehåndterings-

6.12

LANDÅSTORGET PARKE

7.1.1 Likestillings- og antidis-

RING AS

system (LIME). Vi vil også bytte lønns-system i løpet av 2020.

krimineringsarbeidet

I forbindelse med utbygging av

Vestbo tilstreber å ha kjønnsmes-

boliger på eiendommen til Land-

sig balanse ved nyansettelser og

åstorget AS vil det også bli bygget

blant de tillitsvalgte i bedriften.

Vestbo BBL er en medlemsorgani-

et parkeringsanlegg. I denne forbin-

I meldingsåret var sammensetnin-

sasjon. Vår viktigste oppgave er å

delse er Landåstorget Parkering AS

gen av de tillitsvalgte som følger:

bygge og forvalte boliger for våre

etablert. Dette selskapet vil sørge

Styret

medlemmer. Vi ønsker å bidra til

for bygging og drift av parkerings-

Valgkomitéen

5 kvinner og 4 menn.

1 kvinne og 3 menn.

anlegget. Selskapet er et heleid

7.3 MILJØ OG SAMFUNNSANSVAR

fremtidsrettede og gode bomiljøer.

Dette gjør vi gjennom å bygge gode

datterselskap av Vestbo.

Av morselskapets 40 ansatte er

miljøvennlige boliger, god forvalt-

22 kvinner og 18 menn. Selska-

ning og medlemsaktiviteter. Vi hen-

6.13

pets leder- og mellomledergruppe

viser til de ulike tjenesteområdenes

Vestbo Skadefond er etablert

består av 9 personer, 2 kvinner og

egne kapitler i årsberetningen for

gjennom økonomiske avsetninger

7 menn.

detaljer om hvordan vi gjør dette.

Vestbo fra 1971. Fondet kan utdele

Bedriften vil i den grad det er mulig,

I 2019 har vi hatt noen prosjekter

renteavkastning til stønadsberetti-

søke å tilpasse arbeidsforholdene

hvor vi i samarbeid med Husbanken

gede borettslag innenfor skadefon-

slik at også personer med nedsatt

og enkelte borettslag har sett på

dets statutter. Fondet hadde ingen

funksjonsevne kan ta arbeid i be-

muligheter for økt tilgjengelighet

utdelinger i 2019.

driften. Bedriften har en rekrutte-

ved etablering av heis i eksiste-

rings- og personalpolitikk som skal

rende bygg. Om disse blir gjennom-

sikre like muligheter og rettigheter,

ført vil det medføre flere leiligheter

og hindre diskriminering på grunn

med økt tilgjengelighet. Vestbo

7.1 PERSONALE

av etnisitet, nasjonal opprinnelse,

bistår også boligselskapene i ulike

Ved årsskiftet hadde Vestbo

avstamming, hudfarge, språk, reli-

rehabiliteringsprosjekter. En del av

konsernet totalt 102 ansatte (97,69

gion og livssyn.

disse inkluderer også etterisolering

VESTBO SKADEFOND

fra borettslag som er etablert av

7

ANDRE FORHOLD

årsverk). Av disse var 40 personer

og andre energieffektiviserende

(39,8 årsverk) ansatt i morselska-

7.2 IKT

tiltak. Vestbo BBL har oppfølging av

pet, og resten ansatt i ulike heleide

Det blir kontinuerlig gjennomført

HMS og andre lovpålagte kontroller

datterselskap.

opplæring og videreutvikling av

på alle sine byggeplasser.

selskapets IKT-rutiner.

Sykefraværet gikk ned fra 6,96

Selskapet benytter IT-systemet

Vestbo har vedtatt etiske ret-

% i 2018 til 4,73 % i 2019. Dette

Hårfagre som er utviklet spesielt

ningslinjer i samsvar med NBBL ÅRSBERETNING 2020

11

sine etiske retningslinjer. Disse

Helse, Arbeidsmiljø) hvor det er

kerhet i verdenshandelen, vil det

fastslår at vi skal opptre etisk ved

foretatt en sikkerhetsanalyse av

også gi seg utslag i Norge, på tross

forretningsmessig drift, arbeide for

det/de arbeidene som skal utføres.

av vår generelt gode økonomi.

en bærekraftig utvikling og ellers

Denne overordnede planen følges

forholde oss til samfunnets normer

vanligvis opp av en av våre bygge-

Både i Bergen og på Vestlandet

og regler.

ledere/byggekontrollører. I tillegg

ellers, er det liten befolknings-

har den enkelte entreprenør et

vekst. Dette fører igjen til en lavere

For å synliggjøre en bedrifts

eget HMS (Helse, miljø, sikkerhet)

etterspørsel etter boliger og vi er

samfunnsansvar, er forutsetnin-

ansvar for sine - og evt. underen-

inne i et marked der tilbudet ligger

gen at bedriften makter å skape

treprenørers - arbeidstakere. Det

i overkant av etterspørselen. Vi

lønnsomhet over tid og, som et

gjennomføres også systematiske

tror derfor at en del boligprosjekter

minimum, etterlever alle lover og

vernerunder på byggeplassen med

under planlegging, vil bli skrinlagt

forskrifter. Det er også en forutset-

referat.

for en tid fremover. Vestbo planleg-

ning at bedriften har et best mulig

ger ikke å stanse noen av våre pro-

forhold til sine medarbeidere, har

8

et verdigrunnlag som etterleves og

UTSIKTENE FOR 2020

sjekter og vi ser frem til å lansere flere nye i 2020.

betyr noe for de ansatte, samt har

Norsk økonomi var fortsatt god og

de beste relasjoner til sine med-

solid i 2019. Her på Vestlandet var

Med økt automatisering og digita-

lemmer, kunder, leverandører og

det vekst i de tradisjonelle nærin-

lisering av en rekke arbeidsoppga-

samarbeidspartnere. Vestbo BBL

gene, noe som førte til lav arbeids-

ver, vil det føre til endringer i måten

forsøker å oppnå dette gjennom

ledighet. I Bergen går det på det

vi jobber og kommuniserer på. Vi

et aktivt samarbeid mellom styre,

jevne. Mye av forklaringen ligger i

håper at kunder og medlemmer

ledelse, medarbeidere og medlem-

moderat lønnsvekst, lave renter og

vil oppleve at dette gir en bedre

mene.

en svekket norsk krone. Det så ut

tilgang på relevant informasjon og

som om denne trenden ville fort-

at vår responstid vil bli kortere. Mye

Når det gjelder våre byggeplasser

sette i 2020, men i skrivende stund

nytt skal på plass i 2020, og vi ser

utarbeides det alltid – enten av oss

har både Coronavirus og oljeprisfall

frem til å kunne vise frem de nye

eller engasjerte konsulenter – en

ført oss inn i en mer usikker pe-

tjenestetilbudene etter hvert som

overordnet SHA-plan (Sikkerhet,

riode. Når det oppstår større usik-

de blir lansert.

Bergen, 28. april 2020

Tore Fyllingen styreleder

Oddrun Samdal nestleder

Gro Marit Greve styremedlem

Per Fredrik Jordan styremedlem

Sissel Urdal styremedlem

Øystein Johannesen Adm. direktør

12

ÅRSBERETNING 2020

Berit Bachen Dahle styremedlem

Bjørn-Frode Schjelderup styremedlem

Resultatregnskap Morselskap

Konsern

2019 2018 Note 2019 2018 Driftsinntekter

Salgsinntekt

7 208 729 7 172 158 Kontingenter 7 208 729 7 172 158 14 783 029 19 574 432 Prosjektinntekter 61 935 754 68 128 408 27 127 934 25 786 576 Forretningsførsel 23 875 057 22 195 857 11 203 851 10 185 187 Provisjoner boligsalg 38 102 631 32 847 482 47 795 046 62 847 512 Salg av boligprosjekter 2 83 357 462 62 847 512 17 276 594 17 865 704 Andre driftsinntekter 17 561 213 20 795 069

0 0 Leieinntekter 24 975 025 27 341 902 125 395 183 143 431 569 Sum driftsinntekter 257 015 871 241 328 387

Driftskostnader 46 539 898 67 174 607 Prosjektkostnader 2 81 318 074 67 174 607

0 0 Varekostnad

8 148 159 11 268 487 46 424 993 44 833 304 Lønnskostnad 7, 8 86 732 865 82 331 447

768 452 864 293 Avskrivning 3 8 168 194 7 579 986 22 230 318 22 101 272 Annen driftskostnad 8 57 197 930 57 001 819 115 963 661 134 973 476 Sum driftskostnader 241 565 222 225 356 346

9 431 522

8 458 093

Driftsresultat

15 450 649

15 972 040

Finansinntekter og finanskostnader

Inntekt på inv. i datterselskap og

1 113 529 1 249 564 tilknyttet selskap 5 -676 160 2 389 018

0 4 331 577 Inntekt på andre investeringer

0 0 24 092 841 139 480 691 Annen finansinntekt 9 116 890 647 10 253 310

1 050 000 1 016 000 Nedskrivning av finansielle eiendeler

0 0

305 415 1 341 562 Annen finanskostnad 9 5 540 465 4 522 886 23 850 955 142 704 270 Netto finansposter 110 674 022 8 119 442

33 282 477 151 162 363 Ordinært resultat før skattekostnad 126 124 671 24 091 482

1 775 625 4 640 418 Skattekostnad på ordinært resultat 10 3 743 620 699 350

31 506 852 146 521 945 Årsresultat 122 381 051 23 392 132

Fordeling

Majoritetsinteresser 122 285 688 23 517 241

Minoritetsinteresser

95 363 -125 108

Overføringer og disponeringer

31 506 852 146 521 945 Overføringer annen egenkapital 31 506 852 146 521 945 Sum disponert

ÅRSBERETNING 2020

13

Balanse pr. 31. desember Morselskap

Konsern

2019 2018 Note Anleggsmidler Immaterielle eiendeler

2 101 998 2 901 820 Utsatt skattefordel 10 2 101 998 2 901 820 Sum immaterielle eiendeler

2019

0 0

Varige driftsmidler

2 223 282 2 394 048 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 3, 4 163 610 923

1 063 952 982 201 Maskiner og anlegg 3 5 532 797 Driftsløsøre, inventar, verktøy,

1 851 379 1 809 433 kontormaskiner ol 3 5 807 625 5 138 613 5 185 682 Sum varige driftsmidler

174 951 345

Finansielle anleggsmidler 78 738 120 76 507 120 Investeringer i datterselskap 5 0

1 605 500 1 605 500 Investeringer i tilknyttet selskap 5 6 589 938

5 705 040 5 705 040 Investeringer i aksjer og andeler

5 709 340 77 394 585 67 672 640 Utlån langsiktig 6, 13 88 640 730 163 443 245 151 490 300 Sum finansielle anleggsmidler

100 940 007

170 683 856 159 577 802 Sum anleggsmidler

275 891 353

0 0

249 717 240 982 200 6 120 808 256 820 248

0 6 539 976 5 709 340 124 767 527 137 016 843 393 837 091

Omløpsmidler 79 975 083 131 081 051 Prosjekter 2, 4

270 116 543

217 546 136

Fordringer

3 624 671 3 842 212 Kundefordringer

61 678 589 162 721 515 Andre fordringer 16 270 483 617 216 954 186 Utlån kortsiktig 6, 13 335 786 877 383 517 913 Sum fordringer

7 663 093 52 256 587 313 932 784 373 852 465

10 827 454 167 526 873 255 300 363 433 654 690

154 881 050

570 643 010

741 326 866

14

2018

38 253 737

552 852 701

712 430 503

ÅRSBERETNING 2020

Bankinnskudd, kontanter og lignende 11, 12 241 981 901 135 333 726

Sum omløpsmidler

885 950 908 786 534 552

Sum eiendeler 1 161 842 261 1 180 371 643

Balanse pr. 31. desember Morselskap

Konsern

2019 2018 Note 2019 2018 Egenkapital Innskutt egenkapital 13 533 424 12 973 424 Selskapskapital

13 533 424 12 973 424

0 0 Annen innskutt egenkapital 0 0 13 533 424 12 973 424 Sum innskutt egenkapital

13 533 424 12 973 424

Opptjent egenkapital 486 192 046 454 685 194 Annen egenkapital

465 881 156 486 192 046 454 685 194 Sum opptjent egenkapital

465 881 156

0 0 Minoritetsinteresser

4 635 655 499 725 470 467 658 618 Sum egenkapital

484 050 235

343 595 467 343 595 467 2 020 293 358 589 184

Gjeld Avsetning for forpliktelser

8 085 893 8 070 886 Pensjonsforpliktelser 7 8 759 534

0 0 Utsatt skatt 10 4 897 329 8 085 893 8 070 886 Sum avsetning for forpliktelser

13 656 863

Annen langsiktig gjeld

0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 118 288 089

0 0 Sum annen langsiktig gjeld

118 288 089

217 182 013 217 182 013

Kortsiktig gjeld 20 000 000 40 000 000 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 40 479 550

8 404 357 9 358 731 Leverandørgjeld

21 439 828

928 460 5 557 369 Betalbar skatt 10 2 009 495

7 431 913 8 057 007 Skyldige offentlige avgifter 11 11 013 517 163 126 123 158 121 857 Innlån kortsiktig 4, 6 352 684 416 33 624 650 15 606 035 Annen kortsiktig gjeld 15 118 220 270 233 515 503 236 700 999 Sum kortsiktig gjeld

545 847 075

48 002 195 14 556 133 6 234 675 11 795 034 339 266 396 173 967 394 593 821 827

241 601 396 741 326 866

244 771 885 712 430 503

Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

8 898 484 1 880 135 10 778 619

677 792 027 821 782 459 1 161 842 261 1 180 371 643

31. desember 2019 / Bergen, 28. april 2020

Berit Bachen Dahle styremedlem

Gro Marit Greve styremedlem

Per Fredrik Jordan styremedlem

Oddrun Elisabeth Samdal nestleder

Bjørn-Frode Schjelderup styremedlem

Sissel Urdal styremedlem

Øystein Johannesen daglig leder

Tore Fyllingen styreleder ÅRSBERETNING 2020

15

Kontantstrømoppstilling

VESTBO KONSERN

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 2019 2018 2019 2018 Resultat før skattekostnad 33 282 477 151 162 363 122 381 051 24 091 484 Periodens betalte skatt -5 604 712 -2 726 727 -6 282 018 -3 637 381 Ordinære avskrivninger 768 452 864 293 8 168 194 7 579 986 Tilbakeføring gev. v/salg av anleggsmidler -1 114 484 -2 938 182 -1 114 484 -2 938 181 Endring i prosjekter 51 105 968 18 320 167 -52 570 407 1 187 176 Endring i leverandørgjeld -954 374 -96 585 6 878 123 -2 734 945 Inntekt på investering i tilknyttet selskap og datterselskap 0 0 676 160 -2 389 018 Gevinst ved salg av aksjer i datterselskap -15 261 916 -132 534 669 0 0 Tilbakefører avsetning til tap på andre investeringer 1 050 000 1 016 000 0 0 Forskj. kostnadsført pensjon og inn-/utbetalinger i pensjonsordn.

15 007 754 299 -138 950 533 353 Netto endring i innlån/utlån -58 247 110 -13 348 674 -9 087 604 -25 555 565 Endring i andre tidsavgrensningsposter 133 365 905 -21 491 418 60 773 288 -6 421 160 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 138 405 213 -1 019 132 129 683 353 -10 284 251

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 1 250 000 3 209 213 1 250 000 3 209 213 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -856 900 -893 735 -13 428 608 -101 042 844 Utbetalinger ved kjøp av aksjer/andeler i andre foretak -2 731 000 -750 000 0 -250 000 Innbetalinger ved salg av aksjer/andeler i andre foretak 0 310 000 0 310 000 Utbetalinger vedrørende andre investeringer 0 0 0 0 Innbetalinger vedrørende andre investeringer 0 0 0 0 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -2 337 900 1 875 478 -12 178 608 -97 773 631

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld 0 0 -3 893 924 0 Endring av kortsiktig rentebærende gjeld -20 000 000 -15 044 370 -7 522 645 -7 042 175 Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld 0 0 0 81 049 935 Inn-/utbetalinger av egenkapital 560 000 493 000 560 000 493 000 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -19 440 000 -14 551 370 -10 856 569 74 500 760 Valutakursendringer, kontanter og kontantekvivalenter 0 0 0 0 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter 116 627 313 -13 695 024 106 648 176 -33 557 122 Kontanter og kontantekvivalenter 01.01 38 253 737 51 948 761 135 333 726 168 890 848

Kontanter og kontantekvivalenter 31.12 154 881 050 38 253 737 241 981 902 135 333 726

16

ÅRSBERETNING 2020

Regnskapsprinsipper Årsregnskap er utarbeidet i over-

Det er foretatt nedskrivning til virke-

når dette anses som sannsynlig

ensstemmelse med regnskapsloven

lig verdi når verdifall skyldes årsaker

utfall, mens gevinst inntektsføres i

og norsk god regnskapsskikk for

som ikke kan antas å være forbigå-

takt med overleveringen av ferdig-

øvrige foretak.

ende og det må anses nødvendig

stilte boliger og tomter. Beholdning

etter god regnskapsskikk. Nedskri-

prosjekt per 31.12. bokføres som

Konsolideringsprinsipper

vinger er reversert når grunnlaget

varelager.

Konsernregnskapet består av mor-

for nedskrivning ikke lenger er til

selskapet og datterselskaper hvor

stede. Utbytte, konsernbidrag og

Klassifisering og vurdering av

morselskapet direkte eller indirekte

andre utdelinger fra datterselskap

balanseposter

har bestemmende innflytelse. Kon-

er inntektsført i året etter at det er

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld

sernregnskapet utarbeides etter

avsatt i givers regnskap. Overstiger

omfatter poster som forfaller til

ensartede prinsipper, ved at datter-

utbyttet/konsernbidraget andel av

betaling innen et år. Øvrige poster

selskapene følger de samme regn-

opptjent resultat etter anskaffel-

er klassifisert som anleggsmiddel

skapsprinsipper som morselskapet.

sestidspunktet, representerer den

/ langsiktig gjeld. Omløpsmidler

Interne transaksjoner, fordringer og

overskytende del tilbakebetaling

vurderes til laveste av anskaffel-

gjeld elimineres.

av investert kapital, og utdelingene

seskost og virkelig verdi. Kortsiktig

er fratrukket investeringens verdi i

gjeld balanseføres til nominelt beløp

balansen til morselskapet.

på etableringstidspunktet. Anleggs-

Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig (men

midler vurderes til anskaffelseskost,

ikke bestemmende) innflytelse, over

Periodisering -Inntektsføring/

men nedskrives til virkelig verdi

den finansielle og operasjonelle

kostnadsføring

dersom verdifallet ikke ventes å

styringen (normalt ved eierandel

Meglerhonorar og forretningsfører-

være forbigående. Langsiktig gjeld

mellom 20% og 50%). Konsernregn-

honorar inntektsføres når tjenesten

balanseføres til nominelt beløp på

skapet inkluderer konsernets andel

er levert. Prosjektene behandles

etableringstidspunktet.

av resultat fra tilknyttede selskaper

regnskapsmessig etter metoden

regnskapsført etter egenkapitalme-

for løpende avregning uten fortje-

Fordringer

toden fra det tidspunktet betyde-

neste. Renter og provisjoner tas inn

Kundefordringer og andre fordringer

lig innflytelse oppnås og inntil slik

i resultatregnskapet etter hvert som

er oppført i balansen til pålydende

innflytelse opphører.

disse opptjenes som inntekter eller

etter fradrag for avsetning til for-

påløper som kostnader, i tråd med

ventet tap.

Når konsernets tapsandel over-

de generelle regnskapsprinsipper i

stiger investeringen i et tilknyttet

regnskapsloven. Forskuddsbetalte

Varige driftsmidler

selskap, reduseres konsernets

inntekter og påløpte ikke betalte

Varige driftsmidler balanseføres

balanseførte verdi til null og ytterli-

kostnader periodiseres og føres

og avskrives over driftsmidlets

gere tap regnskapsføres ikke med

som gjeld i selskapets balanse.

forventede økonomiske levetid.

mindre konsernet har en forpliktelse

Opptjente ikke betalte inntekter

Direkte vedlikehold av driftsmid-

til å dekke dette tapet.

inntektsføres og føres opp som et

ler kostnadsføres løpende under

tilgodehavende i balansen. Andre

driftskostnader, mens påkostninger

Datterselskap / tilknyttet selskap

inntekter inntektsføres når varen

eller forbedringer tillegges drifts-

i selskapsregnskapet

leveres eller tjenesten ytes.

midlets kostpris og avskrives i takt

Datterselskaper og de tilknyttede

med driftsmidlet. Dersom gjen-

selskapene vurderes etter kost-

Prosjekter

vinnbart beløp av driftsmiddelet er

metoden i selskapsregnskapet.

Prosjekter behandles regnskaps-

lavere enn balanseført verdi foretas

Investeringen er vurdert til anskaf-

messig etter metoden for løpende

nedskrivning til gjenvinnbart beløp.

felseskost for aksjene med mindre

avregning uten fortjeneste. Forven-

Gjenvinnbart beløp er det høyeste

nedskrivning har vært nødvendig.

tet tap på prosjekter kostnadsføres

av netto salgsverdi og verdi i bruk. ÅRSBERETNING 2020

17

Verdi i bruk er nåverdien av de

satt skattefordel balanseføres i den

på lån og avsetninger på garantier,

fremtidige kontantstrømmene som

grad det er sannsynlig at denne kan

samt inngang på tidligere avskrevne

eiendelen vil generere.

utnyttes. I tillegg betaler morselska-

fordringer.

pet formuesskatt til staten.

Pensjoner

Tap på utlån og garantier er basert

Selskapet har to ulike pensjons-

Kontantstrøm

på en gjennomgang av selskapets

ordninger. En lukket ytelsesbasert

Kontantstrømoppstillingen er utar-

utlåns- og garantiportefølje etter Fi-

ordning og en innskuddsbasert som

beidet etter den indirekte metode.

nanstilsynets regler for verdsettelse

gjelder for alle nyansettelser. Ved

Kontanter og kontantekvivalenter

av engasjementer. Selskapet foretar

regnskapsføring av den ytelsesba-

omfatter kontanter, bankinnskudd

ved utgangen av hvert kvartal en

serte pensjonsordningen er lineær

og andre kortsiktige, likvide plas-

konkret fastsettelse av tap på utlån

opptjeningsprofil og forventet

seringer.

og garantier. Misligholdte og taps-

sluttlønn som opptjeningsgrunnlag

utsatte engasjementer følges opp

lagt til grunn. Planendringer amorti-

Utlån og garantier

seres over forventet gjenværende

Utlån bokføres til amortisert kost

opptjeningstid. Det samme gjelder

på etableringstidspunktet. I amor-

Misligholdte lån

estimatavvik. Den innskuddsbaser-

tisert kost inngår utlånets hoved-

Tapsutsatte engasjementer hvor

te pensjonsordningen regnskaps-

stol, gebyrer og eventuelle direkte

det er åpnet konkurs- eller gjelds-

føres ved at betalt pensjonspremie

kostnader.

forhandlinger, iverksatt rettslig in-

kostnadsføres løpende.

kasso, utpanting er foretatt, utlegg Renteinntekter inntektsføres

er tatt eller hvor andre forhold som

Selskapet har i tillegg avtalefestet

etter effektiv rentes metode.

svikt i likviditet eller soliditet eller

pensjonsavtale (AFP) for de ansatte.

Den effektive rentesatsen er den

brudd på øvrige klausuler i låneav-

Den AFP-ordningen er en ytelses-

renten som neddiskonterer lånets

taler med selskapet, defineres som

basert flerforetakspensjonsordning,

kontantstrømmer over forventet

misligholdte.

og finansieres gjennom premier som

løpetid til lånets amortiserte kost

fastsettes som en prosent av lønn.

på etableringstidspunktet. Effektiv

Konstaterte tap

Det foreligger i dag ikke tilstrekkelig

rentes metode innebærer også at

Ved konkurs, akkord som er stad-

beregningsgrunnlag for å estimere

det foretas inntektsføring av renter

festet, utleggsforretning ikke har

pensjonsforpliktelsen i denne ord-

av engasjement som er nedskrevet.

ført frem eller ved rettskraftig dom

ningen, og det er derfor ikke bokført

For slike lån inntektsføres intern-

bokfører selskapet engasjementer

noe estimat for denne forpliktelsen

renten på etableringstidspunktet

som er rammet av slike forhold som

i balansen.

korrigert for renteendringer frem

konstaterte tap. Dette gjelder også

til tidspunktet for nedskrivning.

i de tilfeller selskapet på annen

Skatt

Det inntektsføres renter basert på

måte har innstilt inndrivelse eller gitt

Skattekostnaden i resultatregn-

lånets nedskrevne verdi.

avkall på deler av eller hele engasje-

skapet omfatter både periodens

menter.

betalbare skatt og endring i utsatt

Nedskrivning for tap foretas når det

skatt. Utsatt skatt er beregnet med

foreligger objektive bevis for at et

Klientmidler eiendomsmegling

22% på grunnlag av de midlertidige

utlån eller en gruppe av utlån har

I henhold til forskrift for eiendoms-

forskjeller som eksisterer mellom

verdifall. Nedskrivningen beregnes

megling er klientmidler og klient-

regnskapsmessige og skattemes-

som forskjellen mellom balanseført

ansvar/gjeld til kunder presentert

sige verdier, samt ligningsmessig

verdi og nåverdien av estimerte

netto i regnskapet.

underskudd til fremføring ved ut-

fremtidige kontantstrømmer ned-

gangen av regnskapsåret. Skatteø-

diskontert med effektiv rente.

kende og skattereduserende mid-

18

med løpende vurderinger.

lertidige forskjeller som reverserer

I resultatregnskapet består posten

eller kan reversere i samme periode

tap på utlån og garantier av konsta-

er utlignet og nettoført. Netto ut-

terte tap, endringer i nedskrivninger

ÅRSBERETNING 2020

Noter til regnskapet for 2019 NOTE 1 EGENKAPITAL Endring av egenkapital Medlems-kapital Egenkapital pr 01.01 2019 12 973 424

Annen EK 454 685 194

Sum 467 658 618

Årets resultat Innskutt medlemskapital i året Egenkapital pr 31.12 2019

31 506 852 0 486 192 046

31 506 852 560 000 499 725 470

0 560 000 13 533 424

Vestbo BBL konsern Endring av egenkapital Medlems-kapital Annen EK Egenkapital pr 01.01 2019 12 973 424 343 595 468

Årets resultat 0 122 285 688 Oppkjøp datterselskap, minoritetens andel av egenkapital Innskutt medlemskapital i året 560 000 0 Egenkapital pr 31.12 2019 13 533 424 465 881 156

NOTE 2 PROSJEKTER

Usolgte, ferdigstilte boliger Prosjekter under utførelse Prosjekter under planlegging Beholdning prosjekter

Minoritet 2 020 292

Sum 358 589 184

95 363 2 520 000 0 4 635 655

122 381 051 2 520 000 560 000 484 050 235

Vestbo Konsern 2019 2018 2019 2018 5 004 650 51 514 999 5 004 650 51 515 000 26 420 825 32 343 948 185 177 597 90 879 651 48 549 608 47 222 103 79 934 296 75 151 485 79 975 083 131 081 050 270 116 543 217 546 136

Prosjekter balanseføres til kostpris eller virkelig verdi dersom denne er lavere. Virkelig verdi er salgsverdi fratrukket salgskostnader.

Vestbo Konsern

2019 2018 2019 2018 Inntektsført på prosjekter 47 795 046 62 847 512 83 357 462 62 847 512 Kostnader knyttet til opptjent inntekt 46 539 898 67 174 607 81 318 074 67 174 607 Netto resultatført på prosjekter 1 255 148 -4 327 095 2 039 388 -4 327 095 Prosjektene behandles regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste.

Forventet tap på prosjekter kostnadsføres når dette anses som sannsynlig utfall, mens gevinst inntektsføres i takt med overleveringen av ferdigstilte boliger og tomter.

Selskapet har per 31.12.2019 to igangværende prosjekt med totalt 56 boenheter hvorav 18 var solgt pr 31.12.19.

Selskapet har 1 ferdigstilt usolgt leilighet pr 31.12.19.

Konsernet, inkludert tilknyttede selskap, har per 31.12.19 3 igangværende prosjekt med totalt 120 boenheter, hvorav 88 var solgt per 31.12.19. Konsernet har 1 ferdigstilt usolgt leilighet pr 31.12.19.

ÅRSBERETNING 2020

19

NOTE 3 VARIGE DRIFTSMIDLER Varige driftsmidler Maskiner og Driftsløsøre, Tomter, bygn., Totalt

anlegg inventar, mv. og boliger Anskaffelseskost 01.01 3 629 922 19 062 405 2 981 548 25 673 875 Årets tilgang 298 062 558 838 0 856 900 Årets avgang 0 -135 516 -135 516 Anskaffelseskost 31.12 3 927 984 19 621 243 2 846 032 26 395 259

Akkumulerte avskrivinger -2 864 032 -17 769 864 -622 750 -21 256 646

Bokført verdi pr. 31.12.19 1 063 952 1 851 379 2 223 282 5 138 613

Årets avskrivinger 216 311 516 891 35 250 768 452

Vestbo BBL konsern Maskiner og Driftsløsøre, Tomter, bygn., Totalt Varige driftsmidler anlegg inventar, etc fast eiendom Anskaffelseskost 01.01 11 359 460 22 859 708 272 393 473 306 612 641 Årets tilgang 1 778 407 4 355 044 7 295 157 13 428 608 Årets avgang -86 144 0 -87 043 172 -87 129 316 Anskaffelseskost 31.12 13 051 723 27 214 752 192 645 458 232 911 933 Akkumulerte avskrivinger

-7 518 926

-21 407 127

-29 034 535

-57 960 588

Bokført verdi pr. 31.12.19

5 532 797

5 807 625

163 610 923

174 951 345

978 678

831 213

6 358 303

8 168 194

Årets avskrivinger

Morselskapet og konsernet benytter lineære avskrivninger på varige driftsmidler.

Eiendommene som består av boliger for utleie avskrives ikke da de gjennom løpende vedlikehold ikke er utsatt for verdiforringelse.

Avskrivingssatser er satt til: Maskiner og anlegg 20% Driftsløsøre, inventar, etc 10-30% Bygninger (eksklusiv boliger) og leietakertilpasninger 2-10%

NOTE 4 LANGSIKTIG GJELD, PANTESIKRET GJELD OG ANDRE GARANTIER

Morselskap Konsern Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år 2019 2018 2019 2018 Gjeld til kredittinstitusjoner 0 0 37 873 771 93 992 561 Sum 0 0 37 873 771 93 992 561 Gjeld som er sikret med pant Langsiktig gjeld sikret ved pant 0 Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner sikret med pant 20 000 000 Innlån fra lag under forvaltning, jfr note 6 139 692 411 Total pantesikret gjeld 159 692 411

20

118 288 089 40 479 550 139 692 411 298 460 050

217 182 013 48 002 195 146 959 037 412 143 245

Pantsatte eiendeler til bokført verdi: Tomter, bygninger og annen fast eiendom 0 0 106 501 576 Prosjekter 0 0 147 829 843 Total bokført verdi eiendeler stilt som sikkerhet 0 0 254 331 419

196 483 098 54 019 031 250 502 129

ÅRSBERETNING 2020

0 40 000 000 146 959 037 186 959 037

DNB har gitt Vestbo BBL et lån på kr 20.000.000,- og stilt bankgaranti for mellomværende med lagene på kr 60.000.000,-.

Til sikkerhet for dette har banken pantesikkerhet i eiendommen i datterselskapet Konsul Børsgate 14 AS, pålydende kr 80 000 000,-.

Datterselskapet Vestbo Finans AS har gitt morselskapet en rammekreditt på kr 5.000.000,-. Eiendommen i Konsul Børsgate AS er stilt som sikkerhet for rammekreditten. Pr 31.12. var det ikke trukket noe på denne kreditten.

Vestbo har stilt kausjon for lån i enkelte datter- og tilknyttede selskap: Brennhaugen Focus AS 11 700 000 Håsteinsgate 9 AS 95 000 000 Strømme Gård Utbygging AS 130 515 000 Golftun Utbygging AS 2 350 000 Totalt kausjonsansvar 239 565 000

NOTE 5 DATTERSELSKAPER OG TILKNYTTET SELSKAP Aksjer i datterselskap Forretnings- Eierandel Egenkapital Resultat for Verdi i

kontor pr 31.12.19 2019 balansen AS Landåstorget Bergen 100% 5 477 558 473 228 50 000 Vestbo Eiendomsforvaltning AS Bergen 100% 2 921 829 -575 257 100 000 Vestbo Eiendom AS Bergen 100% 2 869 568 393 331 25 001 Breivik Brygge AS Bergen 100% 106 998 -18 537 3 050 000 Konsul Børsgate 14 AS Bergen 100% 6 584 758 2 243 267 159 300 Garanti Eiendomsmegling Molde AS Bergen 51% 100 000 0 51 000 Vestbo Garanti Holding AS Bergen 100% 3 320 404 186 520 3 500 000 Vestbo Finans AS Bergen 100% 66 254 000 3 493 000 58 000 000 Eiendomsservice Vest AS Bergen 100% 5 299 902 1 257 030 2 051 000 Landåstorget Parkering AS Bergen 100% 30 000 -4 341 30 000 Håsteinsgate Næring AS Bergen 100% 62 923 -531 217 100 000 Golftun Utbygging AS Bergen 50% 164 932 678 502 62 632 Landås Utbygging AS Bergen 100% 30 000 -7 743 30 000 Langheiane Utvikling AS Bergen 50% -402 535 -442 535 2 520 000 AS Strandgaten 196 Bergen 100% -19 515 161 -986 525 9 009 187 Aksjer i datterselskaper 73 305 176 6 158 723 78 738 120

Aksjer i tilknyttet selskap Brennhaugen Focus AS Bergen 50% 1 228 455 -720 307 50 000 Lyderhornsveien 40 utbygging AS Bergen 50% -3 107 466 66 788 50 000 Haukeland Parkering AS Bergen 50% 1 098 333 -52 496 250 000 Florvåg Utbygging AS Bergen 50% -18 512 956 -377 353 505 500 Storholmen Askøy AS Bergen 50% 429 070 -11 298 250 000 Strømme Gård Utbygging AS Bergen 50% 11 522 347 756 586 500 000 Aksjer i tilknyttet selskap -7 342 217 -338 080 1 605 500 Vestbo BBL har i løpet av året stiftet de tre heleide datterselskapene Håsteinsgate Næring AS, Landåstorget Parkering AS og Landås Utbygging AS. Har i tillegg vært med å stifte Garanti Eiendomsmegling Molde AS (51 % eierandel).

Vestbo BBL har også kjøpt 50 % av Langheiena Utvikling AS. Vestbo BBL har flertallet av stemmene i styret og selskapet er derfor klassifisert som datterselskap.

Datterselskapet Håsteins gate 9 AS ble solgt til borettslaget Håsteins gate 9 i 2019.

ÅRSBERETNING 2020

21

Aksjer i tilknyttet selskap Bokført EK på – Konsern kjøpstidspunk

Merverdi Bokført verdi ved kjøp 01.01.

Brennhaugen Focus AS

50 000

3 000 000

Lyderhornsveien 40 utbygging AS

50 000

0

Haukeland Parkering AS

250 000

0

Florvåg Utbygging AS

500 000

0

Storholmen Askøy AS

250 000

0

Strømme Gård Utbygging AS

500 000

0

1 600 000

3 000 000

-3 779 412

Aksjer i tilknyttet selskap

Resultat for 2019

Andre endringer

Bokført verdi 31.12.

Aksjer i tilkn. selskap

2 054 846

-1 440 614

-1 687 299

133 575

-444 176

-104 991

-8 187 913

-754 706

237 130

-22 595

0

4 248 000

1 513 171

0

-676 160

0

-4 455 572

Kortsiktig gjeld

0

614 228

614 228

0

0

-1 553 723

0

-1 553 723

0

-549 167

0

-549 167

0

-8 942 619

0

-8 942 619

214 535

214 535

0

5 761 174

5 761 174

0

6 589 937 -11 045 509

Brennhaugen Focus AS benytter løpende avregning med fortjeneste i sitt selskapsregnskap. Vestbo og konsernet benytter løpende avregning uten fortjeneste. Andel resultat som tas inn etter egenkapitalmetoden i konsernet blir korrigert for dette.

NOTE 6 FORDRINGER OG GJELD PÅ KONSERNSELSKAP, TILKNYTTET SELSKAP OG LAG UNDER FORVALTNING

Morselskap

Konsern Langsiktige utlån 2019 2018 2019 2018 Lån til konsernselskap 24 736 387 8 092 823 0 0 Lån til tilknyttet selskap 51 981 845 58 998 913 63 383 845 70 800 913 Utlån i Vestbo Finans AS, jfr note 13 0 0 24 649 052 53 416 868 Lån til andre 676 353 580 904 607 833 549 746 Sum 77 394 585 67 672 640 88 640 730 124 767 527

22

Kortsiktige utlån Lån til konsernselskap Lån til tilknyttet selskap Utlån i Vestbo Finans AS, jfr note 13 Lån til andre Sum

141 855 976 128 627 640 0 0 270 483 617

75 377 285 141 576 901 0 0 216 954 186

0 128 627 640 185 305 144 0 313 932 784

0 141 576 901 110 684 725 3 038 737 255 300 363

Kortsiktig innlån Lån fra konsernselskap Lån fra tilknyttet selskap Innlån fra lag under forvaltning i Vestbo Finans AS Innlån fra lag under forvaltning Sum

21 379 891 2 053 821 0 139 692 411 163 126 123

9 345 842 1 816 978 0 146 959 037 158 121 857

0 2 053 821 210 938 184 139 692 411 352 684 416

0 1 816 978 190 490 381 146 959 037 339 266 396

ÅRSBERETNING 2020

NOTE 7 PENSJONER Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning. Selskapets pensjonsordninger oppfyller kravene i loven. Selskapet har to kollektive pensjonsordninger. En lukket kollektiv ytelsesbasert tjenestepensjonsordning som omfatter 35 personer, hvorav 19 pensjonister. I tillegg har selskapet en innskuddsbasert kollektiv tjenestepensjonsordning som i 2019 omfattet 29 personer. Alle nyansatte går inn på denne ordningen. Konsernet har i tillegg en lukket ytelsesbasert ordning for 8 av sine ansatte i et av datterselskapene, 6 aktive medlemmer og 2 pensjonister. Nyansatte i datterselskapet inngår i vanlig innskuddsbasert ordning.

Vestbo Konsern Kollektiv tjenestepensjon 2019 2018 2019 2018 Nåverdi av årets pensjonsopptjening 1 353 454 1 444 359 1 552 973 1 638 645 Rentekostnad av pensjonsforpliktelsen 1 538 250 1 337 446 1 662 863 1 425 771 Avkastning på pensjonsmidler -1 821 936 -1 666 240 -2 007 354 -1 822 109 Netto estimatavvik 722 208 552 807 707 274 449 241 Administrasjonsomkostninger 631 000 555 000 767 000 675 000 Arbeidsgiveravgift 239 664 235 550 278 398 277 043 Netto planendring 0 0 0 0 Netto pensjonskostnad 2 662 639 2 458 922 2 961 155 2 643 591 Opptjente pensjonsforpliktelser pr 31.12 Pensjonsmidler (til markedsverdi) pr 31.12 Ikke resultatført virkning av estimatavvik Arbeidsgiveravgift Netto pensjonsforpliktelse Økonomiske forutsetninger: Diskonteringsrente Forventet avkastning på fondsmidler Lønnsregulering Pensjonsregulering G-regulering Turnover Uttakstilbøyelighet AFP

66 677 296 43 200 000 18 707 779 -3 316 376 -8 085 893

59 997 671 42 400 000 12 008 057 -2 481 272 -8 070 886

71 736 953 47 750 000 18 615 657 -3 388 238 -8 759 534

64 828 729 46 620 000 11 877 677 -2 567 431 -8 898 483

31.12.19 31.12.18 1,80% 2,60% 4,20% 4,30% 2,25% 2,75% 2,00% 2,50% 2,00% 2,50% 0,00% 0,00% 50,00% 50,00%

ÅRSBERETNING 2020

23

NOTE 8 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, LÅN TIL ANSATTE OG GODTGJØRELSE TIL REVISOR

Morselskap Konsern Lønnskostnader 2019 2018 2019 2018 Lønninger 31 881 054 29 606 054 63 758 254 59 356 114 Arbeidsgiveravgift 5 777 858 5 198 331 10 462 287 9 819 543 Pensjonskostnader 3 703 944 4 186 722 6 214 018 6 503 365 Andre ytelser 5 062 138 5 842 198 6 298 306 6 652 426 Sum 46 424 994 44 833 304 86 732 865 82 331 447 Antall årsverk

39,3 38,7 98,4 99,1

Morselskapet har ytt personallån med betingelser i henhold til skattereglene på tilsammen kr 607.833,-.

Konsernet har samlet ytt personallån med betingelser i henhold til skattereglene på til sammen kr 607.833,-.

Ytelser til ledende personer Daglig leder Styret Lønn 2 238 053 Styrehonorar 425 500 Annen godtgjørelse 332 514 Pensjonskostnader 77 360

Administrerende direktør er med i bedriftens kollektive pensjonsordning (innskuddsordningen).

Revisor Morselskap Konsern Revisjon 86 500 483 000 Skattemessig bistand 189 690 246 790 Annen bistand 17 500 96 900 Sum 293 690 826 690

NOTE 9 POSTER SOM ER SLÅTT SAMMEN I REGNSKAPET

Morselskap Konsern Finansinntekter 2019 2018 2019 2018 Renteinntekt fra foretak i samme konsern 279 179 275 974 0 0 Mottatt utbytte fra andre selskap 636 369 364 821 636 369 364 821 Annen renteinntekt 7 915 377 6 305 227 13 121 195 9 888 489 Gevinst ved salg av aksjer i Kristofer Jansonsvei 55-71 AS 0 132 534 669 103 133 083 0 Gevinst ved salg av aksjer i Håsteinsgate 9 AS 15 261 916 0 0 0 Sum annen finansinntekt 24 092 841 139 480 691 116 890 647 10 253 310 Finanskostnader Rentekostnad til foretak i samme konsern Annen rentekostnad Sum annen finanskostnad

24

ÅRSBERETNING 2020

281 973 23 442 305 415

104 446 1 237 116 1 341 562

0 5 540 465 5 540 465

0 4 522 886 4 522 886

NOTE 10 SKATT

Årets skattekostnad fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat Endring utsatt skatt Finansskatt Differanse forrige år Formuesskatt til staten Årets totale skattekostnad på ordinært resultat

Vestbo Konsern 2019 2018 2019 2018 0 4 997 794 944 524 5 613 353 799 822 -915 031 1 686 782 -5 533 405 0 0 136 511 61 748 47 343 -1 920 47 343 -1 920 928 460 559 575 928 460 559 574 1 775 625 4 640 418 3 743 620 699 350

Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Resultat før skattekostnad 33 282 477 151 162 362 126 112 691 24 091 482 Permanente forskjeller -29 666 013 -133 984 700 -117 742 038 -4 935 862 Endring i midlertidige forskjeller -3 616 464 4 551 879 -4 077 361 5 250 261 Grunnlag betalbar skatt 0 21 729 541 4 293 292 24 405 881 Skattesats 22% 23% 22% 23% Betalbar skatt på årets resultat 0 4 997 794 944 524 5 613 353 Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat 0 4 997 794 944 524 5 613 353 Betalbar finansskatt 0 0 136 511 61 748 Betalbar formuesskatt 928 460 559 575 928 460 559 574 Skattefunn 0 0 0 0 Sum betalbar skatt i balansen 928 460 5 557 369 2 009 495 6 234 675

Spesifikasjon av grunnlag utsatt skatt: Anleggsmidler 527 990 527 231 41 826 460 44 652 988 Pensjonsforpliktelse -8 085 893 -8 070 886 -8 759 534 -8 898 484 Omløpsmidler -1 328 575 -10 539 551 22 299 354 6 003 326 Gevinst og tapskonto 10 795 403 12 297 908 9 411 283 10 567 758 Gjeld -11 002 004 -7 404 794 -11 015 640 -7 357 067 Underskudd til fremføring -461 458 0 -31 501 341 -36 422 451 Sum midlertidige forskjeller -9 554 537 -13 190 092 22 260 581 8 546 070 Skattesats 22% 22% 22% 22% Utsatt skatt /(-) skattefordel i balansen -2 101 998 -2 901 820 4 897 329 1 880 135 Utsatt skattefordel ikke balanseført i datterselskap: -346 891 -987 674 Total utsatt skatt/(-) skattefordel i konsernet 4 550 438 892 461

NOTE 11 BUNDNE BANKINNSKUDD Bundne skattetrekksmidler i selskapet utgjør Bundne skattetrekksmidler i konsernet utgjør

3 080 548 4 112 497

NOTE 12 KLIENTMIDLER OG KLIENTANSVAR Klientmidler og tilhørende klientansvar er i henhold til forskrift for eiendomsmegling presentert netto i balansen.

Innestående i bank per 31.12.2019 26 910 228 Klientansvar per 31.12.2019 19 828 292 Differanse 7 081 936 Differansen mellom disse beløpene skyldes skyldige renter og utlegg.

ÅRSBERETNING 2020

25

NOTE 13 UTLÅN OG GARANTIER I VESTBO FINANS AS Vestbo Finans AS tilbyr byggelån og kassekreditter, samt forskuttering- og garantering av felleskostnader til sine kunder. Kundemassen er utelukkende boligselskaper som morselskapet Vestbo BBL er forretningsfører for.

I tabellen nedenfor vises selskapets maksimale eksponering for kredittrisiko knyttet til utlån uten at sikkerhetsstillelser og andre kredittforbedringer er tatt hensyn til.

Selskapets maksimale eksponering for kredittrisiko på lån Bokført verdi utlån (netto etter tapsavsetninger) Ubenyttede kreditter Maksimal eksponering på lån

2019 209 954 196 141 008 141 350 962 337

2018 174 966 862 149 552 746 324 519 608

Årlige felleskostnader som er omfattet av selskapets garantier.

Maksimal eksponering er 15%.

597 581 760 570 949 254 Det beregnes ikke rammeprovisjon på ubenyttede kreditter/uopptrukne rammer.

Utlån og fordring på kunder 2019 2018 Kasse- /drifts- og brukskreditter 209 954 196 174 966 862 Sum utlån før individuelle nedskrivninger og gruppevise nedskrivninger 209 954 196 174 966 862 Individuelle nedskrivninger på utlån og kreditter 0 0 Gruppevise nedskrivninger 0 0 Sum netto utlån og fordringer på kunder 209 954 196 174 966 862 erav med løpetid over 12 måneder, jfr note 6 H Herav løpetid under 12 måneder, jfr note 6 Totalt

24 649 052 185 305 144 209 954 196

53 416 868 121 549 994 174 966 862

Alle utlån og garantistillelser gjelder selskaper som er geografisk lokalisert på Vestlandet.

Store engasjement Utlån store engasjement 2019 2018 Antall store engasjementer over 10 % av netto ansvarlig kapital 11 10 Total eksponering 126 919 715 106 094 162 Sum store engasjement i % av netto ansvarlig kapital 192% 171%

Overtatte eiendeler Overtatte eiendeler er eiendeler som overtas av selskapet i forbindelse med oppfølging av misligholdte eller nedskrevne engasjementer. Ved overtagelsen verdsettes eiendelene til antatt realisasjonsverdi. Eventuelt avvik fra balanseført verdi av misligholdt eller nedskrevet engasjement ved overtagelsen klassifiseres som nedskrivning på utlån. Overtatte eiendeler balanseføres etter sin art. Pr 31.12.2019 hadde ikke Vestbo Finans AS noen overtatte eiendeler.

Virkelig verdi av utlån Markedspriser benyttes ved prising av utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner og utlån til kunder. Prisene som fastsettes inkluderer påslag for aktuell kredittrisiko. Verdi av nedskrevne engasjementer fastsettes ved neddiskontering av forventede fremtidige kontantstrømmer med internrente basert på markedsvilkår for tilsvarende ikke-nedskrevne utlån.

Virkelig verdi estimeres til balanseverdi for utlån og fordringer med flytende rente som vurderes til amortisert kost.

2019 Bokført verdi Virkelig verdi Utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner 87 290 582 87 290 582 Utlån til og fordringer på kunder til amortisert kost 24 649 052 24 649 052

26

ÅRSBERETNING 2020

NOTE 14 RISIKOKLASSIFISERING AV UTLÅN OG GARANTIER VESTBO FINANS AS Risikoklassifisering er en integrert del av kredittvurderingsprosessen i selskapet, og for alle vesentlige engasjementer skal det i henhold til selskapets rutiner foreligge en skriftlig risikoklassifisering. Det benyttes en modell som klassifiserer engasjementer i en av de tre risikoklassene lav, middels eller høy, både for sikring av felleskostnader og for utlån.

Kredittvurderingsmodell for garanterte felleskostnader

Høy Moderat Lav Er alle boligene i boligselskapet solgt?

Nei Ja Ja Antall mnd det tar fra andelshaver slutter å betale felleskostnadene før legalpantet er passert <6 mnd 6-12 mnd >12 mnd Høyeste restanse i boligselskapet: >50 % av legalpant >50.000 men <50 % av legalpant <50.000 Minste verdi på innskudd i laget <500.000 500.000-750.000 >750.000 Gjeldsgrad i laget >75 % 50-75% <50 %

Dårligste vurdering fastsettes som boligselskapets kredittvurdering.

Hvert halvår skal porteføljen av lag med sikring og forskuttering gjennomgås.

Alle boligselskaper med enkeltrestanser over 50 % av legalpanten skal gjennomgå ny kredittvurdering, og engasjementet må vurderes i forhold til om kreditten bør sies opp.

Kredittvurderingsmodell for utlån

Høy Moderat Lav Er alle boliger i boligselskapet solgt?

Nei Ja Ja Gjeldsgrad i laget etter låneopptaket >75 % 50-75 % <50 % Hvor mange prosent må felleskostnadene økes med for å betjene ny gjeld?

Individuell vurdering Individuell vurdering Individuell vurd.

Dårligste vurdering fastsettes som boligselskapets kredittvurdering.

Dersom boligmarkedet faller med 10 % eller mer innenfor et kalenderår skal hele porteføljen gjennomgås for å se om en må endre risikoklassifisering, og eventuelt gjennomføre risikoreduserende tiltak.

Oversikt risikoklassifisering av portefølje 2019 Garanterte felleskostnader Antall Beløp* % av beløp Herav klassifisert som Lav 214 977 650 171 96,24% Herav klassifisert som Moderat 5 37 252 379 3,67% Herav klassifisert som Høy 1 986 442 0,10% Sum 219 1 015 888 992 100,00 % Boliglån Herav klassifisert som Lav Herav klassifisert som Moderat Herav klassifisert som Høy Sum

Antall 56 0 0 57

Beløp 209 954 196 0 0 209 954 196

% av beløp 100,00% 0,00% 0,00% 100,00 %

* Gjelder totale felleskostnader på 24 mnd som garanteres for, fratrukket 15 % som er boligselskapenes egenandel her.

ÅRSBERETNING 2020

27

Sikkerhetsstillelser Selskapet benytter sikkerheter for å redusere risiko. Lån over 5 millioner skal i utgangspunktet pantesikres.

Pantesikring vil normalt være i bygningsmassen. Ved vurdering av sikkerhetens verdi, legges markedsverdier til grunn.

For garanterte felleskostnader vil Vestbo Finans AS ha en legalpant på 2 G pr andel, h vor G tilsvarer grunnbeløpet i Folke­ trygden (2 G tilsvarer kr 199.716,- per justering 1. mai 2019). L egalpantet har fortrinnsrett foran annen pantstillelse på andelene.

Utlån og sikkerhetsmasse 2019 2018 Utlån til kunder uten pantesikkerhet 65 780 754 56 549 013 Utlån til kunder med pantesikkerhet 144 173 442 118 417 848

Ubenyttede rammer uten pantesikkerhet 44 581 583 49 863 324 Ubenyttede rammer med pantesikkerhet 96 426 558 101 332 152 Verdi av eiendeler som er stilt som pantesikkerhet NOTE 15 ANNEN KORTSIKTIG GJELD

Avsatt lønn og feriepenger Garantiavsetninger Annen kortsiktig gjeld Utsatt inntekt, gevinst Negativ bokført verdi tilknyttet selskap, jfr note 5 Annen Kortsiktig gjeld

3 417 838 497 3 436 221 000

Morselskap Konsern 2019 2018 2019 2018 6 013 067 6 536 436 11 716 879 7 817 306 3 993 320 7 404 794 3 993 320 7 404 794 23 618 263 1 664 803 37 743 393 6 833 572 0 0 53 721 169 141 592 336 0 0 11 045 509 10 319 387 33 624 650 15 606 033 118 220 270 173 967 395

I annen kortsiktig gjeld inngår avsetninger relatert til ombygging av leiligheter i Håsteinsgate 9 på kr 18,7 mill. Utsatt inntekt, gevinst relaterer seg til salg av datterselskapene Kristofer Jansonsvei 55-71 AS og Håsteinsgate 9 AS til Borettslaget Kristofer Jansonsvei 55-71 i 2018 og Borettslaget Håsteinsgate i 2019. Den utsatte inntekten vil bli tatt til inntekt i takt med salg av andeler i borettslaget.

NOTE 16 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER

Fordring på Kristofer Jansons vei 55-71 BRL Bokført verdi borettslagsandeler som ikke er solgt Andre fordringer Andre kortsiktige fordringer

Morselskap Konsern 2019 2018 2019 2018 0 113 815 389 0 113 815 389 44 274 500 40 010 000 44 274 500 40 010 000 17 404 089 8 896 125 7 982 087 13 701 484 61 678 589 162 721 514 52 256 587 167 526 873

Fordringen på Kristofer Jansons vei BRL vedrører selgerkreditt for aksjene i Kristoffer Jansons vei 55-71 AS i forbindelse med omdannelsen av aksjeselskapet til borettslag. Fordringen ble gjort opp i 2019.

Per 31.12.2019 eier Vestbo BBL 26 av 98 andeler i Kristofer Jansons vei 55-71 BRL og samtlige andeler i Håsteins gate 9 BRL. Andelene vil bli solgt etter hvert som leiekontraktene med de eksisterende leietakerne går ut.

NOTE 17 HENDELSER ETTER BALANSEDAGEN Utbruddet av koronaviruset (Covid-19) kan medføre en potensiell langvarig reduksjon av aktivitetsnivået i den norske og internasjonale økonomien. Dette vil kunne medføre utsettelser både i pågående og fremtidige prosjekter. Dette vil dermed kunne medføre at verdien på eiendommer og prosjekter kan bli redusert. På tidspunktet for avleggelse av konsernregnskapet er det vanskelig å forutsi det fulle omfang, konsekvenser og tidsutstrekning for Covid -19 pandemiens driftsmessige og økonomiske innvirkning for Vestbo. Vestbo har i dag en god finansiell stilling. Selskapet overvåker nøye virkningen av det pågående Covid-19 utbruddet, og vil iverksette tiltak som kreves for å minimere den negative innvirkningen på de økonomiske resultatene.

28

ÅRSBERETNING 2020

Statsautoriserte revisorer Ernst & Young AS

Foretaksregisteret: NO 976 389 387 MVA Tlf: +47 24 00 24 00

Thormøhlens gate 53 D, NO-5006 Bergen Postboks 6163, NO-5892 Bergen

www.ey.no Medlemmer av Den norske revisorforening

UAVHENGIG REVISORS BERETNING Til generalforsamlingen i Vestbo BBL

Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert årsregnskapet for Vestbo BBL som består av selskapsregnskap og konsernregnskap.

Selskapsregnskapet og konsernregnskapet består av balanse per 31. desember 2019, resultatregnskap og kontantstrømoppstilling for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger.

Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av selskapets og konsernets finansielle stilling per 31. desember 2019, og av deres resultater og kontantstrømmer for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i avsnittet Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av selskapet og konsernet i samsvar med de relevante etiske kravene i Norge knyttet til revisjon slik det kreves i lov og forskrift. Vi har også overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Øvrig informasjon Øvrig informasjon omfatter informasjon i selskapets årsrapport bortsett fra årsregnskapet og den tilhørende revisjonsberetningen. Styret og daglig leder (ledelsen) er ansvarlig for den øvrige informasjonen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke den øvrige informasjonen, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen.

I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese den øvrige informasjonen med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom den øvrige informasjonen og årsregnskapet eller kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon, er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.

Ledelsens ansvar for årsregnskapet Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil.

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til selskapets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet med mindre ledelsen enten har til hensikt å avvikle selskapet eller legge ned virksomheten, eller ikke har noe annet realistisk alternativ.

A member firm of Ernst & Young Global Limited

ÅRSBERETNING 2020

29

2

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan skyldes misligheter eller feil og er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet.

Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg ►

identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll;

►

opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontrollen som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av selskapets interne kontroll;

►

vurderer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige;

►

konkluderer vi på om ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen er hensiktsmessig, og, basert på innhentede revisjonsbevis, hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape betydelig tvil om selskapets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det foreligger vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet. Hvis slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, må vi modifisere vår konklusjon. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet frem til datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at selskapets evne til fortsatt drift ikke lenger er til stede;

►

vurderer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet gir uttrykk for de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde;

►

innhenter vi tilstrekkelig og hensiktsmessig revisjonsbevis vedrørende den finansielle informasjonen til enhetene eller forretningsområdene i konsernet for å kunne gi uttrykk for en mening om konsernregnskapet. Vi er ansvarlige for å fastsette strategien for, samt å følge opp og gjennomføre konsernrevisjonen, og vi har et udelt ansvar for konklusjonen på revisjonen av konsernregnskapet.

Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen, tidspunktet for vårt revisjonsarbeid og eventuelle vesentlige funn i vår revisjon, herunder vesentlige svakheter i den interne kontrollen som vi avdekker gjennom vårt arbeid.

Uavhengig revisors beretning - Vestbo BBL A member firm of Ernst & Young Global Limited

30

ÅRSBERETNING 2020

3

Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til disponering av resultatet er konsistente med årsregnskapet og i samsvar med lov og forskrifter.

Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendige i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av selskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge.

Bergen, 28. april 2020 ERNST & YOUNG AS

Truls Nesslin statsautorisert revisor

Uavhengig revisors beretning - Vestbo BBL A member firm of Ernst & Young Global Limited

ÅRSBERETNING 2020

31

Sak 4: Forslag til honorar for Vestbos tillitsvalgte 2019/2020 Honorarene til de tillitsvalgte i Vestbo har de seneste år vært justert i overensstemmelse med den generelle lønnsutviklingen i Norge. Det har også vært undersøkt med jevne mellomrom hva tilsvarende honorarer har utgjort i en del boligbyggelag som det anses naturlig å sammenligne seg med.

I overensstemmelse med denne praksis har vi justert honoraret i henhold til dette, samtidig som det er tatt hensyn til at styreansvaret er blitt noe skjerpet. Etter konferanse med styreleder foreslås det at honorarene til Vestbos tillitsvalgte for overnevnte periode settes til: Styret

2018/2019 2019/2020

Leder

180.000,-

198.000,-

Nestleder

120.000,-

132.000,-

Styremedlemmer

80.000,-

88.000,-

Møtende varamedlemmer til styret

60.000,-

66.000,-

Ikke møtende varamedlemmer

25.000,-

26.000,-

I tillegg til overnevnte honorar betales møtegodtgjørelse til styrets medlemmer, varamedlemmer og valgkomitéen med kr. 1.300, -/møte.

Valgkomiteen Leder

22.000,-

22.000,-

Medlem

11.000,-

11.000,-

Representanter oppnevnt som styremedlem i datterlag – fast godtgjørelse kr. 1.300, I lag hvor det ikke utbetales styrehonorar til den oppnevnte, betales kr. 1.300, -/møte i godtgjørelse.

Forslag til vedtak: Generalforsamlingen slutter seg til det fremlagte forslag til honorarer for Vestbos tillitsvalgte for perioden 2019/2020.

32

ÅRSBERETNING 2020

Sak 5: Forslag om endringer i Vestbos vedtekter Til Vestbo BBL’s ordinær

Ved valg skal lovpålagte krav knyttet

samtidig være representert med mer

generalforsamling 2020 foreslås

til kjønnssammensetning følges. Det

enn 1 tillitsvalgt i Vestbos organer.

endring av boligbyggelagets

skal for øvrig tilstrebes en tilnærmet

vedtekter.

lik representasjon av kvinner og

Valgene foretas av

menn. Et medlemslag kan ikke

generalforsamlingen. Styreleder

Dette gjelder valg av

samtidig være representert med mer

velges ved særskilt valg.

styremedlemmer, vedtektene p. 3-1

enn 1 tillitsvalgt i Vestbos organer.

(1) og (2) 4. ledd.

2 styremedlemmer og 1 varamedlem 1 styremedlem skal velges blant

velges av og fra de ansatte i

Forslaget:

lagets medlemmer bosatt i

boligbyggelaget i eget plenumsmøte.

Forslag om vedtektsendring

Sunnhordland.

vedr. valg av styremedlem fra

Styret velger nestleder.

Sunnhordland som foreslås

Valgene foretas av

fjernet. Antall styremedlemmer

generalforsamlingen. Styreleder

foreslås samtidig redusert 8

velges ved særskilt valg.

til 7. Spørsmålet er aktualisert

Gjeldende vedtekter p. 3-1 (1): Boligbyggelaget skal ha et styre som

i fbm. styremedlem Geir Agas

2 styremedlemmer og 1 varamedlem

skal bestå av styreleder og 7 andre

bortgang. Geir Aga var som

velges av og fra de ansatte i

medlemmer med 3 varamedlemmer.

kjent valgt som medlem fra

boligbyggelaget i eget plenumsmøte.

Sunnhordland. Styret anser det ikke lengre hensiktsmessig at det

Forslag til ny p. 3-1 (1): Styret velger nestleder.

velges et eget styremedlem fra Sunnhordland.

Boligbyggelaget skal ha et styre som skal bestå av styreleder og 6 andre

Forslag til ny p. 3-1 (2):

medlemmer med 3 varamedlemmer.

(2) Funksjonstiden for lederen og de Endring av vedtektene p- 3-1

øvrige styremedlemmene er to år.

Forslag til vedtak:

Styret

Varamedlemmene velges for ett år.

Generalforsamlingen vedtar styrets

Gjeldende vedtekter p. 3-1 (2):

Styremedlem og varamedlem kan

forslag til vedtektsendringer.

gjenvelges.

Funksjonstiden for lederen og de øvrige styremedlemmene er to år.

Medlemmene til styret velges etter

Varamedlemmene velges for ett år.

følgende retningslinjer og regler:

Styremedlem og varamedlem kan

Ved valg skal lovpålagte krav knyttet

gjenvelges.

til kjønnssammensetning følges. Det skal for øvrig tilstrebes en tilnærmet

Medlemmene til styret velges etter

lik representasjon av kvinner og

følgende retningslinjer og regler:

menn. Et medlemslag kan ikke

ÅRSBERETNING 2020

33

Sak 6: Valg av styre Oversikt styremedlemmer 2020/2021 NAVN/VERV

VALGT

Tore Fyllingen – styreleder

2018 på valg 2020

Oddrun Samdal – styremedlem/nestleder

2018 på valg 2020

Berit Bachen Dahle – styremedlem

2019 på valg 2021

Per Fredrik Jordan – styremedlem

2018 på valg i 2020

Geir E. Aga – styremedlem, suppleringsvalg 1 år

2019 på valg 2021

Gro Marit Greve

2019 på valg 2021

Bjørn-Frode Schjelderup – styremedlem, ansattes representant

2018 på valg 2020

Sissel Urdal – styremedlem, ansattes representant

2019 på valg 2021

Tom Beev Hansen – 1. varamedlem

2019 på valg 2020

Magni Haugland – 2. varamedlem

2019 på valg 2020

Karin Lindtner – varamedlem, ansattes representant

2019 på valg 2020

På valg i 2020: Styreleder Tore Fyllingen. Styremedlem Oddrun Samdal og styremedlem Per Jordan. I tillegg må det eventuelt foretas suppleringsvalg for 1 år for styrerepresentanten fra Sunnhordland Geir E. Aga som er gått bort.

Varamedlemmene Tom Beev Hansen og Magni Haugland på valg for 1 år.

Innstilling fra valgkomiteen til Vestbos generalforsamling 16.06.2020: Valgkomiteen har innstilt Tore Fyllingen gjenvalgt som styreleder for 2 år.

Oddrun Samdal innstilt gjenvalgt som styremedlem for 2 år.

Per Fredrik Jordan innstilt gjenvalgt som styremedlem for 2 år.

Som varamedlem innstilles Tom Beev Hansen gjenvalgt.

Som varamedlem innstilles Magni Haugland vgjenvalgt.

Varamedlemmenes valgperiode er 1 år.

34

VELKOMMEN HJEM NR. 2-2018

Sak 6: Presentasjon styrekandidater som er på valg 2020 Tore Fyllingen (65) er innstilt

Tom Beev Hansen (52) er innstilt

gjenvalgt som styreleder. Fyllingen

gjenvalgt som varamedlem til

har vært styreleder siden 2014 og

styret fra de boende medlemmene.

møtende varamedlem i styret siden

Hansen er ansatt i forsvaret hvor

2011. Fyllingen er siviløkonom og

hans ansvarsfelt er blant annet

statsautorisert revisor. Han har god

er virksomhetsstyring, økonomisk

kjennskap til Vestbos organisasjon.

analyse og budsjett samt fagan-

Fyllingen har vært partner i Ernst &

svar for personal og økonomifunk-

Young i en årrekke, men har de siste årene vært selv-

sjoner. Hansen har flere års erfaring

stendig næringsdrivende. Han er bosatt i Fyllingsdalen.

som styreleder og styremedlem i Hamrelien Borettslag i Fyllingsdalen.

Oddrun Samdal (53) er innstilt gjenvalgt som styremedlem.

Magni Haugland (52 år) er innstilt

Samdal er tilsatt ved Universite-

gjenvalgt som varamedlem. Magni

tet i Bergen. Hun er professor ved

Haugland er daglig leder i Alin

Det psykologiske fakultet ved

Invest AS, og har Master i Manage-

Universitet i Bergen og for tiden

ment fra BI. Hun har yrkeserfaring

viserektor for utdanning. I tillegg til

fra diverse økonomi/administra-

ledererfaring fra arbeidslivet, har

sjons stillinger, og har de siste 10

hun også lang erfaring fra frivillige

år jobbet med eiendomsutvikling,

styreverv samt at hun har flere års erfaring som styrele-

oppføring og drift av næring og

der og styremedlem i Borettslaget Hans Haugesgate 39,

bolig prosjekter hos selskapene Alin Invest AS og Areal-

Bergen. Hun har vært møtende varamedlem til Vestbos

utvikling AS.

styre siden 2007, og styremedlem fra 2010. I tillegg har hun vært valgt som nestleder i styret de tre foregående perioder.

Per Fredrik Jordan (67) er innstilt gjenvalgt.Jordan har over 30 års erfaring som finansrådgiver i bank.

I tillegg har han mangeårig erfaring fra ulike styreverv. Han ble første gang innvalgt som varamedlem til styret i. Jordan er bosatt i Åsane.

ÅRSBERETNING 2020

35

Sak 7. Valg av valgkomité: Innstilling til ny valgkomité 2020/2021: Innstilling til ny valgkomité 2020/2021: Valgkomiteens medlemmer velges hvert år. Flertallet av medlemmene med varamedlem velges blant de medlemmene som ikke er tildelt bolig gjennom laget.

Valgkomiteen har bestått av: Kjell Trengereid – leder, boende representant Ingrid Kilskar Næss - medlem, ikke-boende representant Anders Johnsen – medlem, ikke-boende representant Kjell-Tore Aarnæs - varamedlem, boende representant Valgkomiteens medlemmer innstilles gjenvalgt.

Bergen, 19. mai 2020 Valgkomiteen

36

ÅRSBERETNING 2020

I appen finner du alle medlemsfordelene dine og boliger vi har for salg.

H

Få penger tilbake når du handler!

d Vestbo-appen? e n tet s a ul d ar

Du ser enkelt hvor du får rabatt og/eller bonus. Ditt digitale medlemskort finner du ved å logge deg inn på Min side.

Vis frem medlemskortet for å få rabatt når du handler. Registrerer du bankkontonummeret ditt på Min side, blir bonus registrert automatisk via bankenes betalingssentral.

Mer info på vestbo.fordelerformedlemmer.no

Ikke medlem? Bli medlem på www.vestbo.no

FOTO: SHUTTERSTOCK

1. Søk på Vestbo og last ned appen i App Store eller Google Play.

2. Velg «Registrer din BBLiD» 3. «Min side» – «Legg til bankkort».

Legg inn kontonummeret på ditt betalingskort.

4. Du får rabatt når du viser medlemskortet.

5. Du får bonus når du betaler med registrert bankkort.