Jusspalten

FOTO: SHUTTERSTOCK

1. mai trådte det i kraft nye regler i plan- og bygningsloven som gjør det lettere for boligeiere å bygge terrasser og tilbygg uten søknad til kommunen. Fra nyttår trer det i kraft viktige regler i avhendingsloven som styrker kjøpers stilling i fbm. kjøp og salg av eiendom.

TEKST: TROND LOSVIK, FORVALTNINGSSJEF/ADVOKAT OG MARIE-LOUISE URDAL IDEN, JUR. RÅDGIVER

ENDRINGER I PLAN- OG BYGNINGSLOVEN- BYGGESAKSFORSKRIFTEN (SAK 10)

Den 1. mai 2021 løsnet Regjeringen på regelverket som omhandler å bygge terrasse eller lage tilbygg. I byggesaksforskriften (SAK 10) ble det gjort endringer som gjør det lettere for den enkelte forbruker å bygge på boligen, enten det er tilbygg eller terrasse.

Byggesaksforskriften utfyller plan- og bygningslovens regler om byggesaksbehandling m.m. Av byggesaksforskriften kapittel 4 fremgår hvilke tiltak som er fritatt for søknadsplikt.

Endringer i bestemmelsen som gjør det lettere å bygge terrasser: «Terrasser som har en høyde på inntil 1,0 m fra eksisterende terreng, er forbundet med en bygning, og ikke stikker lenger ut fra bygningens fasadeliv enn 4,0 m. Slike terrasser kan ha et tilhørende rekkverk på inntil 1,2 m, men kan ikke være overbygde. Avstanden til nabogrensen skal være minst 1,0 m.», jf. SAK10 § 4-1 bokstav d). I praksis betyr dette at man kan bygge terrasse som er 1 meters høyde fra eksisterende terreng, uten å søke. Den må være forbundet med bygning, så i realiteten kan man bygge rundt hele boligen.

Man kan bygge maksimum 4 meter fra bygningens fasadeliv, altså fra ytterveggen. Det fremgår også av endringene at man kan ha rekkverk på 1,2 meter. Terrassen skal imidlertid ikke være overbygd og man kan ikke bygge nærmere enn 1 meter fra nabogrensen. Unntakene for søknadsplikt forutsetter imidlertid at du bygger i samsvar med kommunens arealplaner. Tiltakshaver skal sjekke kommuneplanens arealdel og reguleringsplan for blant annet byggegrenser, plassering, utforming (visuelle kvaliteter) og hvor mye av tomten som kan utnyttes. Dette tilfaller tiltakshavers ansvar.

Når det gjelder tilbygg er det ikke søknadspliktig dersom tilbygget «verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 m2», jf. K10 § 4-1 bokstav b). Tilbygget må være understøttet og kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket.

Direktoratet for byggkvalitet har uttalt at bakgrunnen for endringen er at slike tiltak ikke berører samfunnsmessige interesser. Det er videre fremholdt at slike tilbygg og terrasser er en naturlig del av eiendomsretten. I praksis vil dette også lede til mindre saksbehandling for kommunen.

ENDRINGER I AVHENDINGSLOVEN AV 1992

1. januar 2022 trer viktige endringer i avhendingsloven i kraft. Avhendingsloven av 1992 gjelder avhending av fast eiendom «når avhendinga skjer ved frivillig sal, byte eller gave», jf. loven § 1-1. Kort sagt tar den for seg reglene ved hjemmelsoverføring av fast eiendom.

Når en eiendom blir solgt kan det oppstå mange forhold som kan utløse tvister. En kjøper kan f.eks. kreve misligholdsbeføyelse som følge av forsinkelse, eller som følge av at det foreligger mangel. Av avhl. § 3-1 fremgår det at eiendommen har en «mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følger av avtalen». I norsk rett har vi imidlertid hatt en klausul for bruktboliger som hever terskelen for at en kjøper kan påberope seg mangel etter loven. Denne er populært kalt «as is»-klausulen eller «som den er»-forbeholdet.

Av avhl. § 3-9 fremgår det at selv om eiendommen er solgt «som han er», eller med lignende allment forbehold, har «eigedomen» likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Disse to bestemmelsene retter seg om manglende opplysninger om eiendommen, altså der selgeren har utvist klanderverdig skyld ved å la være å opplyse om relevante forhold eller har gitt kjøper uriktige opplysninger. Eiendommen har også en mangel på tross av «som den er»-klausulen dersom den er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne OPPSUMMERT ER DET NOEN PUNKTER DU MÅ HUKE AV PÅ SJEKKLISTEN FOR Å BYGGE UTEN Å SØKE:

1. Prosjektet ditt må være innenfor reglene som gjelder for din eiendom etter kommuneplanens arealdel, reguleringsplan eller områdeplan. Disse planene ligger på kommunen sine nettsider. Reglene her vil påvirke hvor stort du har lov til å bygge, hvor du har lov til å bygge og om du har lov til å bygge i det hele tatt.

2. Sjekk deretter om prosjektet ditt er søknadspliktig.

Tiltak som ikke er søknadspliktige:

Terrasse:

• Høyde inntil 1 meter fra eksisterende terreng. • Kan ikke stikke lenger ut enn 4 meter fra yttervegg til fasadelivet. • Kan ha rekkverk på inntil 1,2 meter. • Kan ikke være overbygd. • Avstand til nabogrense minimum 1 meter.

Plattinger på bakken: • Ikke høyere enn 0,5 meter over bakken. • Kan plasseres helt inntil nabogrensen.

• Slike plattinger regnes ikke med i arealet du har lov til å bygge på eiendommen din.

Tilbygg:

• Tilbygg som verken har et samlet bruksareal eller bebygd areal på over 15 kvadratmeter. • Kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket. • Må bygges minst 4 meter fra nabogrensen.

3. Pass på at avstandskrav, krav til byggegrenser og begrensninger i bruksareal etter forskriften blir fulgt.

4. Meld fra til kommunen om hva du har bygget

• Melding om hva du har bygget må sendes til kommunen senest fire uker etter ferdigstillelse, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata. • Når du melder fra til kommunen har du også dokumentasjon på at det du har bygget er unntatt søknadsplikt.

• Våtrom • Kjøkken (gulv, avløp og vannrør) • Innvendige vann- og avløpsrør • Varme, ventilasjon og sanitæranlegg som varmtvannsberedere, vannbåren varme og varmesentraler • Ventilasjon • Tak • Loft • Yttervegger, vinduer og ytterdører • Balkonger, verandaer og lignende • Krypekjeller • Rom under terreng • Fundament og grunnmur • Drenering og fuktsikring • Terrengforhold • Elektrisk anlegg • Større håndverkertjenester utført de siste fem årene • Nedgravde oljetanker • Elektrisk anlegg • Areal • Lovlighetsmangler og brannceller

med ut fra kjøpesummen og tilhøva elles», jf. avhl. § 3-9 annet punktum. Oppsummert tar denne klausulen sikte på å overføre risiko for skjulte feil og mangler ved en bruktbolig, på kjøperen. Bakgrunnen for dette er at det ved eldre bruktboliger kan ligge slike skjulte feil og mangler som ingen av partene kjenner til.

Fra 1. januar 2022 trer imidlertid lovendringer i avhendingsloven i kraft, samt ny forskrift til avhendingsloven som skal sikre tryggere bolighandel. En av de viktigste endringene for kjøperne er at det generelle «som den er»forbeholdet blir forbudt. Selgere har fortsatt lov til å ta visse forbehold, men forbeholdet må være konkret og spesifikt.

Terskelen for hva kjøper kan påberope seg av mangler knyttet til eiendommen, blir nå senket. Bakgrunnen for denne lovendringen er å styrke kjøperens vern mot kostbare feil og mangler som fulgte med eiendommen ved salget.

I forarbeidene til lovendringen blir det lagt vekt på at rettstilstanden slik den er i dag, i liten grad oppfordrer selgeren til å frembringe informasjon om boligen før den skal selges.

Ettersom selgeren i utgangspunktet blir ansvarlig for alle feil og mangler ned til en viss minsteterskel, antas dette å gi et sterkt insentiv til å meddele kjøperen informasjon om boligen forut for avtaleinngåelsen, jf. Prop. 44 L (2018-2019).

Kjøperen vil fortsatt kunne fremme krav om skjulte feil eller mangler ved boligen, men er feilen beskrevet i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten, har han ikke grunnlag for å fremme et mangelskrav. Det innføres i loven også et krav om at feil eller mangler som gjøres gjeldende må ha en utbedringskostnad på minimum kr 10.000.

Formålet med lovendringene er å legge vekt på at det innhentes mer og bedre informasjon, og at informasjonen blir klart og tydelig formidlet før eiendommene selges. Det er ingen tvil om at endringene gjøres for at bolighandel skal bli tryggere for kjøperen. Det vil imidlertid gjøre selgers plikter i forkant av salg til en betydelig med inngående affære. Nåværende regler pålegger ikke selgeren en undersøkelsesplikt eller avklaring av tilstand utover at man ved salg skal innhente en tilstandsrapport.

I samsvar med lovendringene som trer i kraft fra 1. januar 2022 er også forskriften med krav til tilstandsrapportene fastsatt og klar. Dersom reglene for tilstandsrapporter ikke ble skjerpet i samsvar med lovendringen, ville risikoen blitt flyttet fra kjøper til selger uten at selgeren samtidig hadde mulighet til å forebygge ansvar ved å fremskaffe mer og bedre informasjon om boligen før salg.

Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) som trer i kraft samtidig som lovendringen, har som formål å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukerne får et betryggende informasjonsgrunnlag

før et boligkjøp, jf. forskriftens § 1-1. Forskriften inneholder krav til hvilke bygningsdeler som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal gjøres og hvordan den bygningssakkyndige skal presentere undersøkelsenes resultater.

Eksempelvis skal bad og rom under terreng som hovedregel undersøkes ved hulltaking. I tilstandsrapporten skal bygningssakkyndig også redegjøre for konsekvensen av at bygningsdeler får tilstandsgrad 2 eller 3. I praksis betyr dette at forbrukeren får et konkret innblikk i hvor mye reparasjon av ulike bygningsdeler kan måtte koste. Forholdet til boligens reelle pris vil dermed endre seg når kjøper får disse konkrete opplysninger som ikke har vært en del av tilstandsrapportene tidligere. Det kan med andre ord bli nødvendig å justere meglers prisantydning.

Skaff deg en god strømavtale til jul. Fjordkraft har en samarbeidsavtale med Vestbo som gjør at du som medlem kan få billigere strøm. Velg mellom spotpris eller en avtale med prisgaranti.