VESTBO BBL
Ã…rsrapport 2017
2017 var året da boligmarkedet stoppet opp 2017 var året da boligmarkedet stoppet opp og vi fikk en prisnedgang, spesielt i Oslo. I Bergen merket vi også stemningsskiftet, men her er boligmarkedet mindre svingete. Vestbo hadde et normalt godt år. Prosjekt- og byggeaktiviteten var stor. Salget av nye boliger var på det jevne, men senhøstes stoppet det litt opp. Strømme Gård er vårt store prosjekt og der er det god etterspørsel og mange godord fra kjøperne. Endringen i boligmarkedet førte til at vi fikk svært mange tilbud om fremtidige prosjekter. Vi har inngått avtale på de som var mest interessante for oss. Dette gir god grobunn for mange attraktive boliger i fremtiden. Vi fikk mange nye boligselskaper til forvaltning i 2017 både i Bergen og på Stord og medlemstallet har en god økning. Vårt totalkonsept for boligforvaltning og forretningsførsel etterspørres i stigende grad, både av andre boligutviklere og av eksisterende lag. Dette er en trend som har holdt seg i flere år og vi opplever at vårt konsept blir bedre og bedre kjent i markedet. Kundene og medlemmene står sentralt hos Vestbo, vi kaller det «Kunden først». Vi lanserer nå en omfattende utvidelse og fornyelse av våre portalløsninger. Her tar vi utgangspunkt i hvordan kunden opplever oss og hvordan kundene ønsker å samhandle og kommunisere med oss på en effektiv måte. Internett er som kjent, kommet for å bli. Det samme er smarttelefoner og sosiale medier. Våre kunder og medlemmer etterspør større grad av selvbetjening, portaler som kan nås til alle døgnets tider, året rundt. 2017 ble starten på den store digitaliseringen og automatiseringen som vi også må gjennomføre. Som en følge av dette har vi foretatt en omorganisering og rekruttert flere nye personer i viktige posisjoner.
Øystein Johannesen Administrerende direktør
2
Nøkkeltall 26 920 Medlemmer
399
10 773
Boligselskaper under forvaltning
Boende medlemmer
38
15 944
16 147
Ansatte
Boliger under forvaltning
Ikke-boende medlemmer
Ă…RSRAPPORT 2017
3
Prosjekter 2.1 PROSJEKTER UNDER UTBYGGING 2.1.1 Strømme Gård – Boligsameiet Knappentoppen 1 Prosjektet ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 28 rekkehus og 6 2-mannsboliger, totalt 34 boliger. Prosjektet ble presentert i januar 2016 og pr. februar 2018 er alle boligene solgt. Innflytting 2. kvartal 2018 2.1.2 Strømme Gård - Knappentoppen Borettslag Prosjektet ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 10 leiligheter i en lavblokk. Prosjektet ble presentert i januar 2016 og pr. februar 2018 er alle boligene solgt. Innflytting 3. kvartal 2018. 2.1.3 Strømme Gård – Boligsameiet Knappentoppen 2 Prosjektet ligger på Strømme Gård og prosjektet består av 23 rekkehus og 10 2-mannsboliger, totalt 33 boliger. Prosjektet ble presentert i mai 2017 og per februar 2018 er 22 av boligene solgt. 2.1.4 Baldersheim hyttefelt I Baldersheim hyttefelt bygges nøkkelferdige arkitekttegnede hytter. 12 av 16 hytter er solgt pr. februar 2018. 4 av disse er ferdigstilt. 2.1.5 Elvegata - Voss Prosjektet inneholder 20 leiligheter fordelt på 4 2-roms og 16 3-roms leiligheter. Grunnet nye flomkrav måtte man revidere planene. Prosjektet ble presentert 2. kvartal 2016 og byggearbeidene startet 3. kvartal 2016. Innflytting 1. kvartal 2018 og pr. februar 2018 er 10 av boligene solgt.
2.2 PROSJEKTER UNDER PLANLEGGING 2.2.1 Råtoppen Sameie Prosjektet består av 35 rekkehusboliger. Byggearbeidene startet i 2009, men på grunn av konflikt med nærliggende skytebane stoppet imidlertid byggearbeidet opp. Det er 4
blitt gjort flere forsøk på å komme videre med prosjektet blant annet ved å senke terrenget, endre plassering av boligene, samt at det er foreslått omfattende støyreduserende tiltak på byggeplassen. Dette har så langt ikke vært tilfredsstillende for de kommunale myndigheter. I tillegg til ovennevnte tiltak har vi nå foreslått å gjennomføre støyreduserende tiltak på skytebanen. Den teoretiske beregningen av de samlede tiltak ser svært bra ut og det arbeides med å finne frem til en endelig løsning slik at prosjektet kan gjennomføres. Prosjektet forventes klar for salg ila 2018. 2.2.2 Storlia Borettslag Tomten som ligger i Morvik-området er regulert for utbygging av 32 terrasseleiligheter. Dette er lite hensiktsmessig utnyttelse av tomten, og vi ønsker å endre dette til rekkehusboliger. Dette medfører at tomten må omreguleres og dette arbeidet pågår i samarbeid med b+b Arkitekter AS og Ard Arealplan AS. Vestbo har kjøpt tilleggsarealer av Bergen Tomteselskap for etablering av en ras voll. 1. gangs behandling av planen forventes ila 1. kvartal 2018. 2.2.3 Breivik Brygge Utarbeidelse av reguleringsplanen for dette prosjektet startet allerede i 2004. Prosjektet inneholder 119 leiligheter og reguleringsplanen ble endelig godkjent av Fylkesmannen i Sogn og Fjordane i oktober 2013. Tilbud er hentet inn i 2016/2017fra entreprenører både på plassbygget løsning og med moduler. Etter evaluering av tilbud ble plassbygget løsning valgt. Prosjektet er forsinket med 1 år grunnet uenighet med Bergen kommune om tolkning av reguleringsplan med bestemmelser. Vi fikk ikke medhold i vår klage på avslått rammesøknad. Prosjektet er nå justert noe og kommer for salg våren 2018. 2.2.4 Florvåg Utbygging AS I samarbeid med Stoltz Bolig AS og Haugland Maritim AS har vi under utvikling et boligprosjekt på det gamle sildemel/sildoljeanlegget på Askøy. Tomten ligger ytterst mot
sør langs vestsiden av Florvågøy, med utsikt mot Byfjorden. Opus Bergen AS har utarbeidet reguleringsplanen og Link Signatur AS har utarbeidet et forslag til bebyggelse av tomten. Prosjektet inneholder ca. 170 blokkleiligheter. Planen ble formelt godkjent av Askøy kommune 4. kvartal 2015, men etter klage og krav om lovlighetskontroll av vedtak, opphevet Fylkesmannen Askøy kommunestyre sitt vedtak den 19.09.2016. Planbeskrivelsen og plankart ble revidert med basis i innsigelser fra Fylkesmannen og planen er nå godkjent i Askøy kommune. Klage på dette vedtaket er nå sendt til Fylkesmannen for vurdering. 2.2.5 Strømme Gård Eiendommen ligger mellom de eksisterende boligområdene Strømmesvingen (mot sør) og Vassteigen (mot nord), og er en av byens flotteste tomter. Utviklingen av eiendommen gjennomføres av Vestbo i samarbeid med grunneier. ABO Plan & Arkitektur AS har utarbeidet reguleringsplanen for eiendommen. Reguleringsplanen inneholder ca. 350 nye boliger. Den del av tomten som Vestbo skal bygge ut i samarbeid med grunneier, inneholder (i henhold til illustrasjonsplanen) 244 boliger fordelt på 27 eneboligtomter, 153 rekkehus og 64 blokkleiligheter. Det er etablert et eget utbyggingsselskap, Strømme Gård Utbygging AS (SGU), som skal stå for utbyggingen av området. SGU eies med 50 % av Vestbo og 50 % av grunneierne. Hovedinfrastrukturen med veg, vann og avløp er nå opp arbeidet for hele området. 5 prosjekter er lagt ut for salg, 2 felt med eneboligtomter, totalt 23 tomter, Boligsameiet Knappentoppen 1 og 2 som består av 67 enheter og Knappentoppen Borettslag som består av 10 blokkleiligheter. I 2018 kommer Boligsameiet Knappentoppen 4 for
salg, totalt 37 enheter, 5 tomannsboliger og 27 rekkehus. 2.2.6 Hatlandsåsen Stord Prosjektet inneholder 25 rekkehus. Prosjektet ble ikke startet opp i 2017 grunnet sviktende salg. Forventer oppstart ila 3. kvartal 2018. 2.2.7 Erleveien 20 Erleveien 20 består i dag av en nedlagt trafostasjon. Denne skal rives til fordel for et nytt bygg med kombinasjon næring og bolig. Første etasje er tenkt benyttet til forretningsformål og de øvrige etasjer består av 35-39 leiligheter. Det er planlagt parkering i underetasjen. Reguleringsplanen er utarbeidet i samarbeid med Ard Arealplan AS og Lund & Partnere arkitekter AS. Planen er godkjent. Arbeidet med å avklare eiendomsforhold har startet og i løpet av 2018 vil prosjektering og innhenting av tilbud fra entreprenører starte. Forventes lagt ut for salg 3. kvartal 2018. 2.2.8 Rolland Påbygg Rolland Borettslag har besluttet å etterinstallere heis, totalt 10 heiser. Vestbo BBL skal bygge 30 nye boliger på eksisterende bygg, inkludert 2 nye parkeringsgarasjer. Det pågår arbeid med utarbeidelse av reguleringsplan for prosjektet samt parallell prosjektering av heiser og påbygg. 2.2.9 Våge Tomteselskap AS Vestbo har kjøpt flere eiendommer i området Våge - Hjelteryggen på Sotra. Vi har i samarbeid med flere grunneiere i dette området etablert et samarbeidsselskap «Våge Tomteselskap AS». Målet er å få omdisponert området helt eller delvis til utbyggingsområde. Området har et betydelig utbyggingspotensiale. ÅRSRAPPORT 2017
5
BEDRIFTSMARKEDET 3.1 TEKNISK RÅDGIVNING 3.1.1 Rehabilitering Ved større rehabiliteringsprosjekter kan teknisk rådgivningsgruppe hos VESTBO ta rollen som prosjektleder og byggherreombud. Vestbo bistår boligselskapene med å engasjere planleggere og entreprenører. I neste fase kan vi trekke veksler på vår årelange erfaring og ta ansvar for byggeledelse av arbeidene som Byggherrens/boligselskapets representant. Med Vestbo på laget får boligselskapene en trygg og en profesjonell medspiller som har boligselskapets interesser for øye. Vi har meget god erfaring med små og store vedlikeholds- og rehabiliteringsprosjekter, og har opparbeidet erfaring og kompetanse som er svært nyttig for boligselskapene. 3.1.2 Større rehabiliteringsoppdrag 2017 Av de største oppdragene hvor Vestbo har ivaretatt arbeidet med prosjektering og byggeledelse nevnes: 3.1.2.1 Kristoffer Jansons vei 55-71 AS (Eget utleieprosjekt) Rehabilitering av boligmassen, både innvendig og utvendig. 3.1.2.2 Høgseteveien Borettslag Ombygging av fellesarealer til leiligheter. 3.1.2.3 Bekkjarvikvegen Borettslag Skifting av tak og piper med mer. 3.1.2.4 Bekkjakrokane Borettslag Ombygging av fellesarealer til leiligheter. 3.1.3 Bevar- og HMS-avtaler 3.1.3.1 BEVAR - vedlikehold Det er inngått avtale om «Planlagt Periodisk Vedlikehold» (PPV) med ca. 60 boligselskaper. PPV-planer er et viktig styringsverktøy for styret i borettslaget eller sameiet, når det gjelder å ivareta forebyggende vedlikehold på byg-
6
ningsmassen. Den indikerer på hvilket tidspunkt større vedlikeholdsoppgaver og utskiftninger må forventes, hvilke kostnader dette medfører og hvordan de årlige budsjettene må settes opp for å møte disse kostnadene. 3.1.3.2 BEVAR - HMS Det er inngått avtale med vel 60 boligselskaper vedrørende HMS. Denne avtalen skal i størst mulig grad sikre at styret/laget ikke blir påført noe ansvar knyttet til den ”daglige drift” og ved gjennomføring av vedlikehold og rehabiliteringsarbeider. Vestbo disponerer en øvelseshenger som er spesialbygget for brannøvelser. Det gjør at Vestbo kan være behjelpelig med å arrangere brannøvelser ute i lagene. Dette er ett av mange skadeforebyggende tiltak som skal medvirke til at skader unngås eller begrenses i borettslagene/ sameiene forvaltet av Vestbo. Hensikten med tiltaket er å trene opp beboerne til å være trygge på bruken av slokkeutstyret i boligen, den dagen det blir bruk for det.
3.2 FORVALTNING 3.2.1 Boligforvaltning Vestbo hadde ved utgangen av 2017 forretningsførsel for 399 boligselskaper og 15.944 boliger, herav utgjorde tilknyttede lag 184 borettslag og boligaksjeselskaper, med til sammen 8.962 boliger. Vestbo har boliger under forvaltning i til sammen 18 kommuner. Foruten Bergen kommune er de øvrige kommunene - Askøy, Bømlo, Etne, Os, Voss, Fitjar, Osterøy, Sund, Fjell, Kvinnherad, Lindås, Meland, Stord, Vaksdal, Eidfjord, Hol og Vindafjord. 3.2.2 Vestbo Nytt Vi sender ut informasjonsskrivet «Vestbo Nytt» til styremedlemmer og varamedlemmer i boligselskaper under vår forvaltning. Her tar vi opp ulik informasjon knyttet til drift av boligselskaper innen økonomi, juridiske spørsmål,
pålegg fra offentlige myndigheter, kurs etc. Informasjonsskrivet sendes nå i hovedsak ut per epost, i tillegg til at det publiseres på Vestbos styreportal. «Vestbo Nytt» ble utgitt i 11 nummer i 2017. 3.2.3 Kurs og opplæring for tillitsvalgte I 2017 ble det gjennomført i alt 15 kurs som ledd i opplæring av tillitsvalgte i boligselskaper. Totalt har 511 personer deltatt på kurs. Dette er en god del flere enn i 2016, Kursene er gjennomført som kveldskurs, med unntak av Vestboseminaret som hvert år blir avholdt på Solstrand Hotell & Bad. Tema for kursene har blant annet vært innføringskurs for nye styremedlemmer, gjennomføring av generalforsamling og årsmøte, økonomi i boligselskaper, jussmix, styreportal, vedlikehold, internkontroll, våtrom/forsikring/skadeforebygging og informasjonskveld på brannstasjonen om forebyggende arbeid. Vestboseminaret 2017 hadde foredrag innenfor bl.a. den vanskelige beboeren, delingsøkonomi, støtteordning for enøktiltak, endrede seervaner - hva skjer i kabel-tv og bredbåndsmarkedet, lading av el-biler og nye ams-målere. I tillegg ble det arrangert delseminarer innenfor forskjellige tema med gruppearbeid. Seminaret ble innledet med en kick-off av Henrik Aase og avsluttet med Ingebrigt Steen Jensen sitt foredrag «Hva gjør verdens beste virksomheter best». Seminaret hadde på det meste ca.200 deltakere.
3.2.4.2 Utomhuskonkurransen I samarbeid med Hageselskapet gjennomfører vi årlig en uhøytidelig utomhuskonkurranse blant Vestbos boligselskaper. Konkurransen ble gjennomført i august og vinnerne var Birkeland Borettslag i Fana og Karenbakken Boliglag på Laksevåg. 3.2.4.3 Vestbos fotballcup 20. november ble Vestbos fotballcup arrangert i Framohallen for barn i boligselskaper. Cupen ble i 2017 arrangert for 16. år på rad, og hadde med 18 lag. Vinnerne i de ulike aldersgruppene var Fagerlien, Nedre Haukedalen Borettslag og Varden Naboer. Alle deltakerne fikk som vanlig t-skjorte og medalje. Vinnerlagene fikk kinobilletter og besøk på Peppes Pizza. 3.2.4.4 Vestbo miljøtilskudd Vestbo bevilget i 2017 miljøtilskudd til 5 boligselskaper. Miljøtilskuddet skal være et bidrag som stimulerer boligog miljøtiltak i boligselskapet. 3.2.4.5 Støtte til draktsett barnefotball Også i 2017 ble det gitt støtte til kjøp av draktsett til en rekke idrettslag i våre bomiljøer. Denne støtten er kjærkommen for slunkne klubbkasser, samtidig som det gir en positiv profilering av boligbyggelaget.
3.3 REGNSKAP
3.2.4 Bomiljø Vestbo hadde flere medlemsarrangementer i løpet av 2017. Oppslutningen om arrangementene var gjennomgående svært gode.
Vestbo BBL (Vestbo) er et samvirkeforetak som har til hovedformål å skaffe boliger til andelseiere gjennom borettslag eller på annen måte og å forvalte boliger for andelseierne. Boligbyggelaget har forretningskontor i Bergen kommune.
3.2.4.1 Seniortur med pensjonister i serviceboliger I slutten av september ble den årlige bussturen for pensjonister i serviceboliger arrangert. Turen gikk til Fedje med ca. 30 deltakere.
Vestbo fikk i 2017 et overskudd i morselskapet på kr. 16.950.154,- mot kr. 19.636.742,- i 2016. Styret foreslår at årsoverskuddet disponeres som følger: Avsettes til annen egenkapital, kr. 16.950.154,-. ÅRSRAPPORT 2017
7
Styret anser regnskapet med tilhørende noter og kontantstrømoppstilling for å gi et rettvisende bilde av selskapets resultat og stilling ved årsskiftet. Selskapet har mindre inntekter som følge av lavere aktivitet med færre boligprosjekter under bygging. Selskapet har ikke overlevert noen prosjekter i 2017 og har derfor heller ikke regnskapsført noen fortjeneste. Resultat av prosjekter er dermed negativt med kr 0,7 millioner mot et overskudd i 2016 på kr. 14,7 millioner. Av Andre driftsinntekter skyldes kr. 5,6 millioner overskudd fra salg av fire utleieboliger. I 2016 var overskudd for salg av utleieboliger kr. 4,4 millioner. Når det gjelder den øvrige virksomheten er det mindre endringer fra 2016. Kontingentinntektene er økt fra kr. 7,0 millioner til kr. 7,2 millioner. Dette skyldes noen flere betalende medlemmer. Prosjektinntekter er gått ned fra kr. 12,9 millioner til kr. 12,4 millioner. Dette på grunn av lavere aktivitetsnivå. Forretningsførsel er økt fra kr. 23,2 millioner til kr. 24,7 millioner. Dette på grunn av flere kunder, samt normal prisøkning. Provisjoner boligsalg er redusert fra kr. 9,5 millioner til kr. 9,4 millioner. Kostnader i prosjektene er redusert i likhet med det reduserte aktivitetsnivået. Andre driftskostnader og lønn er også noe lavere enn normal lønns og prisstigning skulle tilsi. Dette på grunn av noe lavere aktivitetsnivå på prosjekter. Det er noe usikkerhet knyttet til prosjektene. Spesielt vil vi vise til usikkerhet knyttet til Råtoppen Sameie, nærmere beskrevet under utbygging. Styret mener selskapets avsetninger skal være tilstrekkelig i forhold til denne usikkerheten. Totalkapitalen var ved utgangen av året på kr. 536,6 millioner, mot kr. 491,9 millioner året før. Egenkapitalandelen pr 31. desember 2017 var 59,8 % mot 61,6 % per 31. desember 2016. Styret anser egenkapitalandelen som god. 8
Selskapet har en likviditetsbeholdning pr 31. desember 2017 på kr. 51,9 millioner, mot kr. 89,8 millioner pr 31. desember 2016. Likviditetsbeholdningen anses som godt tilpasset selskapets behov. For konsernet ga 2017 et underskudd på kr 5.667.034,mot et overskudd på kr. 27.690.822,- i 2016. I konsernet er det først og fremst et underskudd i Strandgaten 196 AS på kr 22,9 millioner som trekker resultatet ned. Underskuddet her kommer delvis av tilbakekjøp av obligasjon med leierett, samt omfattende vedlikehold av bygget. Av øvrige selskaper har Vestbo Finans AS et overskudd på kr. 2,5 millioner, og Konsul Børsgate 14 AS et overskudd på kr 2,0 millioner. I motsatt retning bidro utleieselskapet Kristoffer Janssonsvei 55-71 AS med et underskudd på kr. 7,2 millioner i forbindelse med vedlikehold av bygningsmassen. Konsernet har en likviditetsbeholdning pr 31.desember 2017 på kr. 168,9 millioner, mot kr. 156,3 millioner pr 31. desember 2016. Styret anser likviditetssituasjonen i konsernet som godt tilpasset selskapets behov. Egenkapitalandelen i konsernet pr 31. desember 2017 var 37,1 % mot 43,8% pr 31. desember 2016. Styret anser egenkapitalandelen som god. Nedgangen skyldes i hovedsak kjøp av Strandgaten 196 og oppgraderingen av dette bygget. Regnskapet er basert på forutsetningen om fortsatt drift, og styret bekrefter at denne er til stede.
Ã…RSRAPPORT 2017
9
PRIVATMARKEDET 4.1 MEDLEMSFORHOLD Antall medlemmer ved utgangen av 2017 er 26.920 mot 26.652 i 2016. Økningen utgjør ca. 1,0 %. Av den samlede medlemsmassen var 10.773 ved utgangen av 2017 boende medlemmer og 16.147 ikke-boende medlemmer. I 2017 ble det tegnet 93 juniormedlemskap, mot 96 i 2016. Dette er utgjør en nedgang på 3,1 %. Juniormedlemskap er for barn og unge under 18 år. Et juniormedlemskapet er fritatt for årlig kontingent frem til fylte 18 år, og kan på sikt bli verdifullt i forbindelse med kjøp av egen bolig. Vestbo-medlemskap gir forkjøpsrett i nyboligprosjekter eller når borettslag tilknyttet Vestbo selges. Det er fortrinnsvis besteforeldre som gir medlemskap til sine barnebarn i forbindelse med barnedåp og konfirmasjon. 4.1.1 Overføring av medlemskap Et medlemskap i Vestbo kan overføres i rett opp- og nedstigende linje, samt til søsken. Antall overføringer i 2017 utgjør 272 mot 250 i 2016. Dette utgjør en økning på 8,8 %. Vestbo
har hatt fokus på å informere medlemmene om denne muligheten og ikke minst at et medlemskap kan benyttes flere ganger, selv om det har vært benyttet til kjøp av bolig. 4.1.2 Medlemsfordeler Hovedformålet for Vestbo er å skaffe medlemmene bolig, men det skal lønne seg å være medlem både for dem som har dekket sitt boligbehov gjennom Vestbo og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Ved å benytte seg av Vestbos medlemsfordeler, sparer medlemmet fort inn kontingenten. Medlemmene får rabatter og/eller bonus hos leverandører som er fremforhandlet lokalt av boligbyggelaget eller nasjonalt av Boligbyggelagenes Partner, som Vestbo er deleier i. Partner fremforhandler og administrerer de nasjonale medlemsfordelene på vegne av boligbyggelagene. For at medlemmer skal få maksimal utbytte av medlemsfordelene, må medlemskapet aktiveres. Ved å aktivere kortet får du tilgang til bonus på en rekke varer og tjenester. Med
Netto utvikling medlemsmasse 30000
26652 26920 25603 26008 26367
25000 20000
17470 17794
22615 23136 21685 22077 21040 20276 18963 19154 19741
15000 10000 5000 0
10
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
økt fokus på å informere om dette, har medlemmene blitt mer bevist på bruke medlemskortet ved handel. Bonus registreres inn på medlemskortet og kan når som helst overføres til medlemmets konto. I 2017 ble det i gjennomsnitt tatt ut kr. 447,- i bonus pr medlem. Antall medlemmer som tar ut opptjent bonus har økt fra 305 i 2016 til 854 i 2017. Det er en økning på 180 % 4.1.2.1 Medlemskortet Omsetningen i Boligbyggelagenes fordelsprogram viste en økning i 2017 på 54 % fra 2016. Veksten skyldes blant annet at flere medlemmer tok fordelene i bruk. Stadig flere medlemmer benytter seg av medlemsfordelene, og på landsbasis var totalomsetning på handel kr. 566,7 millioner i 2017, mot kr. 372,3 millioner i 2016. Dette er en økning på 54 % fra 2016. På landsbasis er det opptjent totalt kr. 25,2 millioner i bonus i 2017, mot kr. 15,2 millioner i 2016. Dette er en økning på 66 % sammenlignet med 2016. Vestbo-medlemmer har sørget for en omsetning på kr. 16,5 millioner mot kr. 10,5 millioner i 2016. Dette utgjør en økning på 67 %. Vestbo opplever en jevn økning på antall aktiverte
medlemskort. Ved utgangen av 2017 har 9.567 Vestbo-medlemmer aktivert medlemskortet sitt, mot 8.762 i 2016. Dette er en økning på 9 % og utgjør 35,54 % av medlemsmassen. 4.1.3 Markedsføring Vestbo etterstreber å holde medlemmene informert om nyheter og andre tilbud som kan komme medlemmet til gode. Dialogen med medlemmene har vært gjennom informasjon om boliger på forkjøpsrett, digitale nyhetsbrev om våre boliger og medlemsfordeler, nettsider, sosiale medier og medlemsbladet «Velkommen hjem». I tillegg har Vestbo vært opptatt av å gi medlemmene gode opplevelser i form av arrangementer som henvender seg både til familier og til enkelt-medlemmer i alle aldre. I Vestbo-appen finner medlemmene medlemstilbud, elektronisk medlemskort og bonussaldo. Dette vil forenkle bruken av medlemsfordelene for våre medlemmer, og Vestbo jobber videre med å digitalisere kundedialogen. Sosiale medier er fortsatt det nettsamfunnet som øker mest innen digital markedsføring, og derfor jobbes det systematisk med å formidle nye boligprosjekter, gode tilbud, informasjon
ÅRSRAPPORT 2017
11
eller inspirasjon. Facebook og Instagram er de kanaler som brukes mest. Antall følgere på Facebook og Instagram har steget jevnt gjennom hele året.
Familiedag på Leos Lekeland I april arrangerte vi en lukket familiedag på Leos Lekeland for Vestbo medlemmer. Ca. 250 barn var innom.
4.1.3.1 Medlemsblad Medlemsbladet «Velkommen hjem» kom i 2017 ut med 4 nummer. Medlemsbladet har presentert nye prosjekter, bomiljøstoff, aktuelt stoff fra Vestbo og medlemstilbud. I 2017 var sidetallet per nummer i gjennomsnitt 64 sider. Medlemsbladet har et opplag på ca. 24.000. I tillegg blir det publisert på www.vestbo.no.
Familiedag på Langegården Vestbos familiedag på Langegården ved Fjøsanger har blitt en tradisjon. Oppslutningen om arrangementet var som vanlig veldig bra. Dette er et gratis arrangement for medlemmer hvor det blant annet er ridning for barn, saueklipping, ansiktsmaling, klovn, natursti og gratis is til barna. 4.1.4 Forkjøpsrett Den viktigste medlemsfordelen er fortsatt forkjøpsretten, og den blir flittig brukt både på nye og brukte boliger. Gjennom Storbysamarbeidet har vi også gjennomført felles ansiennitet som gjør det mulig for våre medlemmer å benytte Vestbo-medlemskapet til å skaffe seg bolig i Oslo, Stavanger, Trondheim, Bodø, Tromsø, Harstad og Hammerfest. De boligbyggelagene vi har felles ansiennitet med, er i hovedsak student-/høyskolebyer og har mange attraktive arbeidsplasser. Dette gjør Vestbo-medlemskapet enda mer verdifullt for våre medlemmer. Vestbo lyste ut 425 tilknyttede boliger på forkjøpsrett i 2017. Av disse ble 36 tatt på forkjøpsrett. Dette utgjør ca. 8,5 % av de utlyste boligene. Av de utlyste boligene var 182 (43 %) utlyst på fastpris og 243 (57 %) på forhåndsvarsel.
4.1.3.2 Medlemsarrangementer Juletrefest Tradisjonen tro ble det arrangert juletrefest i Grieghallen for våre små og store medlemmer i januar. Ca. 400 personer deltok på juletrefesten. Underholdningen bestod av sjørøvershow av Trond Jensen og Tommy Sulen. Fortunens Musikkorps stod for musikken.
12
4.1.5 Eierskifter I 2017 ble det gjennomført 1.268 eierskifter mot 1.242 i 2016. Dette omfatter alle typer overdragelser knyttet til de boligene Vestbo forvalter. Dette er en økning på ca. 2%. Antall eierskifter knyttet til boliger meglet av Garanti Eiendomsmegling var i 2017, 207, mot 206 i 2016. 4.1.6 Meglerpakker Antall meglerpakker for 2017 var 991 mot 900 i 2016 (herav 16 på Stord). Dette gir en økning på ca. 10 %.
Ã…RSRAPPORT 2017
13
Datterselskaper 5.1 VESTBO GARANTI HOLDING AS Eiendomsmeglervirksomheten er organisert med tre AS hvor alle er 100 % eiet av Vestbo Garanti Holding AS. Kontorene er lokalisert i Bergen sentrum, på Landås og på Stord, som betjener Sunnhordland. Kontoret på Stord ble besluttet avviklet oktober 2017, som også er gjennomført.
• Vaktmester-tjenester • Gartner-tjenester • Renholds-tjenester • Håndverks-tjenester
Med kontor fra Hammerfest til Moss teller i dag GARANTI KJEDEN 19 kontor. Alle deltagerne eier aksjer i kjeden og kjeden opptrer som et spleiselag. Utvikling av kjedens verktøykasse, kvalitetskontroll, kursvirksomhet, og opplæring skjer i regi av hovedkontoret. Dette gir de enkelte kontorene større mulighet til å drive med kjernevirksomhet, altså omsetning av brukte og nye boliger.
De siste årene har spesielt håndverks-tjenestene vokst i omfang ettersom mange av boligselskapene har et stort behov for vedlikehold. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
Hovedoppgaven for kjeden fremover vi være digital satsning og å tilegne seg kompetanse på ledelsesnivå. Bestillingskompetanse er viktig og de rådgiverne som tilknyttes må være de aller beste.
Vestbo Finans AS ble stiftet i 2013 og tilbyr enkelte finansielle tjenester overfor boligselskaper forvaltet av Vestbo. Tjenestene som tilbys er:
22 % av boligkjøperne finner fremdeles boliger i avis, så dette må vi lytte til å legge planer deretter. Det er bare www.finn.no som er mer benyttet. Til tross for en økning i antall konkurrerende meglerkontorer, signerte selskapet 17 % flere oppdrag enn i 2016. Årsresultatet for 2017 ble også forbedret. Nyboligsalget i 2017 har vært tilfredsstillende. I tillegg til de flotte Vestbo-prosjektene på Strømme Gård i Fyllingsdalen, Elvegata på Voss og nøkkelferdige hytter i Baldersheim, har Garanti Eiendomsmegling solgt tre prosjekter for Wahl Eiendom Utbygging.
5.2 EIENDOMSSERVICE VEST AS Eiendomsservice Vest AS tilbyr ulike tjenester hovedsakelig overfor boligselskaper forvaltet av Vestbo, men også til
14
andre boligselskaper i Bergens-området Tjenestene som tilbys er:
5.3 VESTBO FINANS AS
• Forskuttering og sikring av felleskostnader • Gebyrfri driftskonto / mellomregning • Høyrenteinnskudd • Kortsiktige lån / byggelån Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
5.4 VESTBO EIENDOMSFORVALTNING AS Vestbo Eiendomsforvaltning AS eier et område på Sotra. I 2012 etablerte selskapet datterselskapet Våge Tomteselskap AS, som i samarbeid med andre grunneiere i området vil utvikle en plan for et større utbyggingsområde. Grunneierne er kommet inn som aksjonærer i Våge Tomteselskap AS ift. Deres eierandel av det totale grunnarealet som reguleres, men Vestbo eier over 50 %.
5.5 LANDÅSTORGET AS Landåstorget AS er et heleid datterselskap av Vestbo. Selskapets eiendommer består av et lokalt kjøpesenter - LANDÅSTORGET - som i tillegg til ulike butikker også huser bibliotek, tannlege, lege og fysioterapeut. I 2011 kjøpte selskapet en naboeiendom. På denne er det en nedlagt trafostasjon. Tomten er omregulert til bolig/næringsformål, med første etasje som forretningsformål og de øvrige etasjene til boliger. Vi forventer at salget av boligene kan starte i løpet av 2018. I mellomtiden leies lokalene ut til Eiendomsservice Vest AS.
5.6 VESTBO EIENDOM AS Vestbo Eiendom AS (tidligere Lønborgtomt AS) var et tomte-selskap knyttet til utbyggingen i Lønborg området. Når denne utbyggingen nå nærmer seg fullført vil selskapet benyttes også til annen eiendomsutvikling og utleie. I 2017 har selskapet kjøpt to tomannsboliger som leies ut til Bergen Kommune i minimum 20 år. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
består av 98 leiligheter på ca. 32 m2. Selskapet leier ut boligene, med maksimum botid på ca. 3 år. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
5.9 KONSUL BØRSGATE 14 AS Konsul Børsgate 14 AS ble stiftet i 2003. Selskapet driver utleie av 47 leiligheter på Møhlenpris i Bergen. Av disse er 15 leiligheter utleid til Bergen kommune. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
5.10 AS STRANDGATEN 196 Strandgaten 196 AS eier et kontorbygg sentralt i Bergen. I 2017 kjøpte Vestbo BBL eierandelen til Hordaland Fylkeskommune. Dermed endret selskapets tilknytning til Vestbo seg fra tilknyttet selskap til et heleiet datterselskap. 2017 har gått med til ombygging av lokaler både for Vestbo/Garanti, og for lokaler nå utleiet til Havforskningsinstituttet. Selskapet har dermed tre leietakere: Vestbo BBL, Garanti Eiendomsmegling, og Havforskningsinstituttet. I tillegg har selskapet en del parkeringsplasser som leies ut i markedet.
5.7 BREIVIK BRYGGE AS Breivik Brygge er et utbyggingsselskap som eier en tomt i Breivik i Bergen Vest. Denne ble i 2013 omregulert til boligformål. Selskapet forventer oppstart av utbyggingen i løpet av 2018. Selskapet er et heleid datterselskap av Vestbo.
5.11 VESTBO SKADEFOND Vestbo Skadefond er etablert gjennom økonomiske avsetninger fra borettslag som er etablert av Vestbo fra 1971. Fondet kan utdele renteavkastning til stønadsberettigede borettslag innenfor skadefondets statutter. Fondet hadde ingen utdelinger i 2017.
5.8 KRISTOFFER JANSSONSVEI 55-71 AS Kristoffer Jansons vei 55-71 AS ble stiftet i 1995 med formål å erverve, utvikle og leie ut eiendommer. Selskapet eier eiendommene Kristoffer Jansonsvei 55-71 som
ÅRSRAPPORT 2017
15
ANDRE FORHOLD 6.1 PERSONALE Ved årsskiftet hadde Vestbo konsernet totalt 103 ansatte (97,4 årsverk). Av disse var 38 ansatt (37,2 årsverk) i morselskapet og resten ansatt i ulike heleide datterselskap. Det er ansatte i Vestbo innenfor mange forskjellige fag miljøer. Dette bidrar til et faglig mangfold som er positivt og utviklende for bedriften. Sykefraværet gikk ned fra 9,31 % i 2016 til 4,37 i 2017. Dette er en meget positiv utvikling i riktig retning, ettersom Vestbo kontinuerlig jobber med å holde sykefraværet nede, både i form av tilpasninger den enkelte måtte trenge, samt treningskampanjer som motiverer til fysisk bevegelse, overskudd og styrke av ledd og muskulatur. Vestbo er tilknyttet lokal bedriftshelsetjeneste for å ivareta de ansattes helse og forebygge sykefravær. Det har ikke vært skader/ulykker i selskapet i løpet av året. Styret har ikke kunnet registrere at bedriften driver virksomhet som i nevneverdig grad forurenser det ytre miljø. 6.1.1 Likestillings- og antidiskrimineringsarbeidet Vestbo tilstreber å ha kjønnsmessig balanse ved nyansettelser og blant de tillitsvalgte i bedriften. I meldingsåret var sammensetningen av de tillitsvalgte som følger: Styret
5 kvinner og 5 menn.
Valgkomitéen 1 kvinne og 3 menn. Av morselskapets 38 ansatte er 21 kvinner og 17 menn. Selskapets leder- og mellomledergruppe består av 9 personer - 2 kvinner og 7 menn. Bedriften vil i den grad det er mulig, søke å tilpasse arbeidsforholdene slik at også personer med nedsatt funksjonsevne kan ta arbeid i bedriften. Bedriften har en 16
rekrutterings- og personalpolitikk som skal sikre like muligheter og rettigheter, og hindre diskriminering på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamming, hudfarge, språk, religion og livssyn.
6.2 IKT Det blir kontinuerlig gjennomført opplæring og videreutvikling av selskapets IKT-rutiner. Selskapet benytter IT-systemet Hårfagre som er utviklet spesielt for boligbyggelag av BBL Datakompetanse. Vestbo har også inngått en total driftsavtale med BBL Datakompetanse om drift av IT-systemene og telefoni. I samarbeid med øvrige boligbyggelag i Storby-samarbeidet forsøker vi å påvirke utviklingen av IKT systemet slik at de blir enda mer fremtidsrettet, og legger til rette for et digitalt samarbeid med våre kunder. I 2016 startet en dermed prosjektet «Kunden Først», som blant annet skal utvikle bedre portalløsninger for arbeidet med selskapets kunder. Vi forventer at flere av de nye løsningene kommer i drift i løpet av 2018.
6.3 MILJØ OG SAMFUNNSANSVAR Vestbo BBL er en medlemsorganisasjon. Vår viktigste oppgave er å bygge og forvalte boliger for våre medlemmer. Vi ønsker å bidra til fremtidsrettede og gode bomiljøer. Dette gjør vi gjennom å bygge gode miljøvennlige boliger, god forvaltning og medlemsaktiviteter. Vi henviser til de ulike tjenesteområdenes egne kapitler i årsberetningen for detaljer om hvordan vi gjør dette. I 2017 har vi hatt flere prosjekter hvor vi i samarbeid med Husbanken og enkelte borettslag har sett på muligheter for økt tilgjengelighet ved etablering av heis i eksisterende bygg. Om disse blir gjennomført vil det medføre flere leiligheter med økt tilgjengelighet. Vestbo bistår også
boligselskapene i ulike rehabiliteringsprosjekter. En del av disse inkluderer også etterisolering og andre energieffektiviserende tiltak. Vestbo BBL har oppfølging av HMS og andre lovpålagte kontroller på alle sine byggeplasser. Vestbo har vedtatt etiske retningslinjer i samsvar med NBBL sine etiske retningslinjer. Disse fastslår at vi skal opptre etisk ved forretningsmessig drift, arbeide for en bærekraftig utvikling og for øvrig forholde oss til samfunnets normer og regler. For å synliggjøre en bedrifts samfunnsansvar, er forutsetningen at bedriften makter å skape lønnsomhet over tid og, som et minimum, etterlever alle lover og forskrifter. Det er også en forutsetning at bedriften har et best mulig forhold til sine medarbeidere, har et verdigrunnlag som
etterleves og betyr noe for de ansatte, samt har de beste relasjoner til sine medlemmer, kunder, leverandører og samarbeidspartnere. Vestbo BBL forsøker å oppnå dette gjennom et aktivt samarbeid mellom styre, ledelse, medarbeidere og medlemmene. Når det gjelder våre byggeplasser utarbeides det alltid – enten av oss eller engasjerte konsulenter – en overordnet SHA-plan (Sikkerhet, Helse, Arbeidsmiljø) hvor det er foretatt en sikkerhetsanalyse av det/de arbeidene som skal utføres. Denne overordnede planen følges vanligvis opp av en av våre byggeledere/byggekontrollører. I tillegg har den enkelte entreprenør et eget HMS (Helse, miljø, sikkerhet) ansvar for sine - og evt. underentreprenørers - arbeids takere. Det gjennomføres også systematiske vernerunder på byggeplassen med referat.
ÅRSRAPPORT 2017
17
UTSIKTENE FOR 2018 Bergen, 20. mars 2018 Norsk økonomi er på bedringens vei. Her på Vestlandet er det igjen vekst i de tradisjonelle næringene, noe som fører til nedgang i arbeidsledigheten. I Bergen går det på det jevne. Mye av forklaringen ligger i lav lønnsvekst, lave renter og en svekket norsk krone. Det ser ut som om denne trenden vil fortsette i 2018. Det er foretatt endringer i Plan- og bygningsloven som gjør det noe enklere og billigere å bygge boliger. Det er også bebudet at det kommer flere endringer i samme retning. Ikke alle kommuner og fylkesmenn har tatt dette inn over seg ennå, men det vil nok komme seg etter hvert. Dette fører til at vi kan produsere flere boliger som «Folk flest» har muligheter til å kjøpe. Det hjelper også at vi kan bygge høyere og tettere langs kollektivtraseene og at det åpnes opp for fortetting i våre eldste drabantbyer. Vi ser derfor optimistisk på fremtiden selv om vi må tilpasse oss en smartere måte å bygge boliger på. Med økt automatisering og digitalisering av en rekke arbeidsoppgaver, vil det føre til endringer i måten vi jobber og kommuniserer på. Vi håper at kunder og medlemmer vil oppleve at dette gir en bedre tilgang på relevant informasjon og at vår responstid vil bli kortere. Mye skal på plass i 2018 også, og vi ser frem til å kunne vise frem de nye tjenestetilbudene etter hvert som de blir lansert. Når vi som boligutvikler på Vestlandet, spesielt i Bergen, skal se inn i glasskulen og ønske oss noe, kommer vi ikke utenom den nye kommuneplanen, og da først og fremst, arealdelen. Forslaget som nå er fremlagt tilsier en svært ensartet boligbygging langs bybanetraseene. Vestbo har ikke noe imot at vi bygger kompakt og høyt, der det måtte passe, men vi ønsker oss mer variasjon og at vi fortsatt kan bygge de populære rekkehusene som barnefamilier ønsker seg og etterspør. Vi ønsker også, som nevnt, at vi kan bygge langs alle kollektivtraseene, ikke bare dem med skinner.
Tore Fyllingen Styreleder
Oddrun Samdal Nestleder
Per Fredrik Jordan Styremedlem
Berit Bachen Dahle Styremedlem
Øystein Johannesen Adm. direktør
Bjørn-Frode Schjelderup Styremedlem 18
Gro Marit Greve Styremedlem
Sissel Urdal Styremedlem
Geir E. Aga Styremedlem
Resultatregnskap MORSELSKAP 2017
KONSERN
2016
Note
2017
2016
7 153 330 59 917 151 20 657 422 33 737 346 34 493 710 16 946 169 19 356 385 192 261 513
6 980 100 58 325 353 19 605 514 34 259 095 60 514 363 18 106 179 15 206 075 212 996 679
36 155 158 12 112 972 81 455 914 3 503 198 65 542 930 198 770 172
43 858 483 10 646 637 79 844 573 2 049 892 54 196 258 190 595 843
-6 508 659
22 400 836
-238 233 12 416 044 0 5 150 056 7 027 754
6 025 327 11 591 984 0 3 793 056 13 824 255
519 096
36 225 091
10
6 186 130
8 534 269
Årsresultat
1
-5 667 034
27 690 822
Fordeling Majoritetsinteresser Minoritetsinteresser
1 1
-5 459 293 -207 741
27 435 173 255 649
6 980 100 12 889 824 23 178 714 9 512 126 85 303 557 17 095 198 0 154 959 519
Driftsinntekter Salgsinntekt Kontingenter Prosjektinntekter Forretningsførsel Provisjoner boligsalg Salg av boligprosjekter Andre driftsinntekter Leieinntekter Sum driftsinntekter
35 155 158 0 40 976 655 537 354 20 893 033 97 562 200
70 604 854 0 40 866 267 560 420 21 147 713 133 179 254
Driftskostnader Prosjektkostnader Varekostnad Lønnskostnad Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnader
7 179 155
21 780 265
7 153 330 12 360 798 24 651 967 9 406 399 34 493 710 16 675 151 0 104 741 355
9 896 349 7 188 673 2 100 000 1 099 717 13 885 305
1 238 441 6 252 811 1 300 000 946 400 5 244 852
21 064 460
27 025 117
Ordinært resultat før skattekostnad
4 114 306
7 388 375
Skattekostnad på ordinært resultat
16 950 154
19 636 742
19 636 742 19 636 742
2 7,8 3 8
Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Inntekt på inv. i datterselskap og tilknyttet selskap Annen finansinntekt Nedskrivning av finansielle eiendeler Annen finanskostnad Netto finansposter
16 950 154 16 950 154
2
Overføringer og disponeringer Overføringer annen egenkapital Sum disponert
5 9 9
1
ÅRSRAPPORT 2017
19
Balanse pr 31. desember MORSELSKAP 2017
20
KONSERN
2016 Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler
Note
2017
2016
10
0 0
5 249 482 5 249 482
3,4 3
191 554 217 1 227 750
77 858 004 363 264
3
5 554 886 198 336 853
5 404 991 83 626 259
5 5
0 3 298 177 5 709 340 85 763 959 94 771 476
0 14 288 903 5 709 340 96 932 928 116 931 171
293 108 329
205 806 912
200 340 490
133 178 238
7 328 151 19 416 595 214 061 599 240 806 345
6 154 607 21 937 542 227 461 015 255 553 164
168 890 848
156 317 014
1 986 789 1 986 789
3 408 252 3 408 252
2 665 079 1 227 751
3 207 151 363 264
1 534 441 5 427 271
1 451 428 5 021 843
76 157 120 1 681 500 5 705 040 53 545 479 137 089 139
67 147 933 4 741 500 5 705 040 72 472 047 150 066 520
Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Utlån langsiktig Sum finansielle anleggsmidler
144 503 199
158 496 615
Sum anleggsmidler
149 401 218
87 232 366
2 759 305 10 148 674 177 793 865 190 701 844
1 914 549 11 440 899 142 981 037 156 336 485
51 948 761
89 786 973
392 051 823
333 355 824
Sum omløpsmidler
610 037 683
545 048 416
536 555 022
491 852 439
Sum eiendeler
903 146 012
750 855 328
1
12 480 424 12 480 424
11 937 424 11 937 424
1
320 078 231 320 078 231 2 145 400 334 704 055
314 702 854 314 702 854 2 353 141 328 993 419
Varige driftsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Maskiner og anlegg Driftsløsøre, inventar, verktøy, kontormaskiner ol Sum varige driftsmidler
Omløpsmidler Prosjekter Fordringer Kundefordringer Andre fordringer Utlån kortsiktig Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende
12 480 424 12 480 424
11 937 424 11 937 424
Innskutt egenkapital Selskapskapital Sum innskutt egenkapital
308 163 245 308 163 245 0 320 643 669
291 213 087 291 213 087 0 303 150 511
Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Minoritetsinteresser Sum egenkapital
6,13
2,4
6,13 11,12
1 1
Balanse pr 31. desember MORSELSKAP 2017
KONSERN
2016 Gjeld Avsetninger for forpliktelser Pensjonsforpliktelser Utsatt skatt Sum avsetning for forpliktelser
Note
2017
2016
7 10
8 365 131 7 413 540 15 778 671
8 114 643 0 8 114 643
4
140 113 078 140 113 078
42 862 549 42 862 549
4
55 044 370 17 291 080 3 637 381 10 302 656 284 579 628 41 695 092 412 550 208
40 000 000 13 133 427 9 469 051 11 190 333 257 310 780 39 781 126 370 884 717
7 316 587 0 7 316 587
6 829 486 0 6 829 486
0 0
0 0
55 044 370 9 455 316 2 726 727 6 762 999 118 183 049 16 422 305 208 594 766
40 000 000 7 188 190 8 143 527 7 594 115 100 539 180 18 407 430 181 872 442
Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Innlån kortsiktig Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld
215 911 353
188 701 928
Sum gjeld
568 441 957
421 861 909
536 555 022
491 852 439
Sum egenkapital og gjeld
903 146 012
750 855 328
Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner Sum annen langsiktig gjeld
10 11 4,6
31. desember 2017 Bergen, 20. mars 2018
Øystein Johannesen
Tore Fyllingen
Oddrun Samdal
Daglig leder
Styreleder
Nestleder
Per Fredrik Jordan
Berit Bachen Dahle
Geir E. Aga
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem
Gro Marit Greve
Sissel Urdal
Bjørn-Frode Schjelderup
Styremedlem
Styremedlem
Styremedlem ÅRSRAPPORT 2017
21
Kontantstrømanalyse
VESTBO
KONSERN
2017
2016
2017
2016
Resultat før skattekostnad
21 064 460
27 025 117
519 094
36 430 286
Periodens betalte skatt
-8 143 527
-4 190 049
-9 469 051
-6 666 819
Ordinære avskrivninger
537 354
560 420
3 053 198
2 049 892
Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter
Tilbakeføring gev. v/salg av anleggsmidler Endring i prosjekter Endring i leverandørgjeld
-5 627 568
-4 430 269
-5 627 568
-4 430 269
-62 168 852
25 143 084
-67 162 252
29 923 297
2 267 126
-11 328 661
4 157 653
-8 981 951
-9 896 349
-1 238 441
238 233
-5 703 384
2 100 000
1 300 000
0
0
487 101
1 182 158
250 488
1 083 138
-15 886 260
-12 990 470
51 837 233
-44 123 671
12 663 624
15 752 700
-4 857 987
15 056 922
-62 602 891
36 785 589
-27 060 959
14 637 441
Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler
6 795 000
4 836 819
6 795 000
4 836 819
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
-1 564 853
-328 245
-81 048 919
-2 581 737
Utbetalinger ved kjøp av aksjer/andeler i andre foretak
-8 949 187
0
-8 949 187
0
Innbetalinger vedrørende andre investeringer
12 896 349
16 504 605
10 000 000
18 592 221
9 177 309
21 013 179
-73 203 106
20 847 303
0
0
0
-3 067 969
15 044 370
-8 369 815
15 044 370
-18 860 815
0
0
97 250 529
0
544 000
543 000
544 000
-7 825 815 112 837 899
-21 384 784
Inntekt på investering i tilknyttet selskap Tilbakefører avsetning til tap på andre investeringer Forskj. kostnadsført pensjon og inn-/utbetalinger i pensjonsordn. Netto endring i innlån/utlån Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Endring av kortsiktig rentebærende gjeld Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld Inn-/utbetalinger av egenkapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter
22
543 000 15 587 370 -37 838 212
49 972 953
12 573 834
14 099 960
Kontanter og kontantekvivalenter 01.01
89 786 973
39 814 020
156 317 014
142 217 054
Kontanter og kontantekvivalenter 31.12
51 948 761
89 786 973 168 890 848 156 317 014
Regnskapsprinsipper Årsregnskap er utarbeidet i overensstemmelse med regnskapsloven og norsk god regnskapsskikk for øvrige foretak. KONSOLIDERINGSPRINSIPPER Konsernregnskapet består av morselskapet og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Tilknyttede selskaper er enheter hvor konsernet har betydelig (men ikke bestemmende) innflytelse, over den finansielle og operasjonelle styringen (normalt ved eierandel mellom 20% og 50%). Konsernregnskapet inkluderer konsernets andel av resultat fra tilknyttede selskaper regnskapsført etter egenkapitalmetoden fra det tidspunktet betydelig innflytelse oppnås og inntil slik innflytelse opphører. Når konsernets tapsandel overstiger investeringen i et tilknyttet selskap, reduseres konsernets balanseførte verdi til null og ytterligere tap regnskapsføres ikke med mindre konsernet har en forpliktelse til å dekke dette tapet. DATTERSELSKAP / TILKNYTTET SELSKAP I SELSKAPSREGNSKAPET Datterselskaper og det tilknyttede selskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivinger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger fra datterselskap er inntektsført i året etter at det er avsatt i givers regnskap. Overstiger utbyttet/konsernbidraget andel av opptjent resultat etter anskaffelsestidspunktet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen til morselskapet. PERIODISERING -INNTEKTSFØRING/KOSTNADSFØRING Meglerhonorar og forretningsførerhonorar inntektsføres når tjenesten er levert. Prosjektene behandles
regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Renter og provisjoner tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader, i tråd med de generelle regnskapsprinsipper i regnskapsloven. Forskuddsbetalte inntekter og påløpte ikke betalte kostnader periodiseres og føres som gjeld i selskapets balanse. Opptjente ikke betalte inntekter inntektsføres og føres opp som et tilgodehavende i balansen. Andre inntekter inntektsføres når varen leveres eller tjenesten ytes. PROSJEKTER Prosjekter behandles regnskapsmessig etter metoden for løpende avregning uten fortjeneste. Forventet tap på prosjekter kostnadsføres når dette anses som sannsynlig utfall, mens gevinst inntektsføres i takt med overleveringen av ferdigstilte boliger og tomter. Beholdning prosjekt per 31.12. bokføres som varelager. KLASSIFISERING OG VURDERING AV BALANSEPOSTER Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen et år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel / langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke ventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. VARIGE DRIFTSMIDLER Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets forventede økonomiske levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere.
ÅRSRAPPORT 2017
23
PENSJONER Selskapet har to ulike pensjonsordninger. En lukket ytelsesbasert ordning og en innskuddsbasert som gjelder for alle nyansettelser. Ved regnskapsføring av den ytelsesbaserte pensjonsordningen er lineær opptjeningsprofil og forventet sluttlønn som opptjeningsgrunnlag lagt til grunn. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik. Den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres ved at betalt pensjonspremie kostnadsføres løpende. Selskapet har i tillegg avtalefestet pensjonsavtale (AFP) for de ansatte. Den AFP-ordningen er en ytelsesbasert flerforetakspensjonsordning, og finansieres gjennom premier som fastsettes som en prosent av lønn. Det foreligger i dag ikke tilstrekkelig beregningsgrunnlag for å estimere pensjonsforpliktelsen i denne ordningen, og det er derfor ikke bokført noe estimat for denne forpliktelsen i balansen. SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 23% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan utnyttes. I tillegg betaler morselskapet formuesskatt til staten. KONTANTSTRØM Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. UTLÅN OG GARANTIER Utlån bokføres til amortisert kost på etableringstidspunktet. I amortisert kost inngår utlånets hovedstol, gebyrer og eventuelle direkte kostnader. Renteinntekter inntektsføres etter effektiv rentes metode. Den effektive rentesatsen er den renten som neddiskonterer lånets kontantstrømmer over 24
forventet løpetid til lånets amortiserte kost på etableringstidspunktet. Effektiv rentes metode innebærer også at det foretas inntektsføring av renter av engasjement som er nedskrevet. For slike lån inntektsføres internrenten på etableringstidspunktet korrigert for renteendringer frem til tidspunktet for nedskrivning. Det inntektsføres renter basert på lånets nedskrevne verdi. Nedskrivning for tap foretas når det foreligger objektive bevis for at et utlån eller en gruppe av utlån har verdifall. Nedskrivningen beregnes som forskjellen mellom balanseført verdi og nåverdien av estimerte fremtidige kontantstrømmer neddiskontert med effektiv rente. I resultatregnskapet består posten tap på utlån og garantier av konstaterte tap, endringer i nedskrivninger på lån og avsetninger på garantier, samt inngang på tidligere avskrevne fordringer. Tap på utlån og garantier er basert på en gjennomgang av selskapets utlåns- og garantiportefølje etter Finanstilsynets regler for verdsettelse av engasjementer. Selskapet foretar ved utgangen av hvert kvartal en konkret fastsettelse av tap på utlån og garantier. Misligholdte og tapsutsatte engasjementer følges opp med løpende vurderinger. MISLIGHOLDTE LÅN Tapsutsatte engasjementer hvor det er åpnet konkurseller gjeldsforhandlinger, iverksatt rettslig inkasso, utpanting er foretatt, utlegg er tatt eller hvor andre forhold som svikt i likviditet eller soliditet eller brudd på øvrige klausuler i låneavtaler med selskapet, defineres som misligholdte. KONSTATERTE TAP Ved konkurs, akkord som er stadfestet, utleggsforretning ikke har ført frem eller ved rettskraftig dom bokfører selskapet engasjementer som er rammet av slike forhold som konstaterte tap. Dette gjelder også i de tilfeller selskapet på annen måte har innstilt inndrivelse eller gitt avkall på deler av eller hele engasjementer. KLIENTMIDLER EIENDOMSMEGLING I henhold til forskrift for eiendomsmegling er klientmidler og klientansvar/gjeld til kunder presentert netto i regnskapet.
Ã…RSRAPPORT 2017
25
Vestbo BBL Postboks 1947 Nordnes, 5817 Bergen I Besøksadresse: Strandgaten 196 Avd. Sunnhordland I Postboks 316 I 5402 Stord Tlf.: 55 30 96 00 I post@vestbo.no www.vestbo.no