Issuu

VydavateĐ

PORADCA

Poradca s.r.o. , IýO: 36371271 Ul. Pri Celulózke 40 010 01 Žilina Tel.: 041-5652 983 0904-370 556, 0915-033 300 e-mail: poradca@poradca.sk

Výhody predplatiteĐov mesaþníka Poradca 20 % predplatiteĐská zĐava oproti cene v kníhkupectve

24. roþník – 2019/3 Legislatíva Ŷ Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s komentárom. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Ing. Lukáš Fudák

Téma Zákony (zborníky úplných znení zákonov vždy k 1. januáru)

Ŷ Stavebné sporenie po novom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 Mgr. Mariana Matulková

Poradenstvo Písomná poradĖa bezplatne (rady z oblasti daní, úþtovníctva, pracovného práva)

Telefonická poradĖa bezplatné rady odborníkov

PRÁVO A PODNIKATEď Ŷ Ochrana spotrebiteĐa od 1. 1. 2019 . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 Ing. Tibor Trizuliak

Uverejnili sme v minulých þíslach Ŷ Nelegálna práca a zamestnávanie s komentárom – þ. 2/2019 Ŷ Doplnkové dôchodkové sporenie s komentárom – þ. 1/2019 Ŷ Trestný zákon s komentárom – þ. 13-14/2018

DaĖové priznania a roþné zúþtovanie príjmu (prílohy so vzormi vyplnených tlaþív)

Ŷ Zákon o sociálnej ekonomike s komentárom – þ. 12/2018 Ŷ Posudzovanie zhody výrobkov s komentárom – þ. 11/2018 Ŷ Ochrana osobných údajov s komentárom – þ. 10/2018 Ŷ Civilný sporový poriadok s komentárom – þ. 9/2018

Odvody poistného (prehĐad vzorových výpoþtov z oblasti miezd a platov)

Ŷ Civilný mimosporový poriadok s komentárom – þ. 9/2018 Ŷ Zákon o DPH s komentárom – þ. 8/2018 Ŷ Zákon o dani z príjmov s komentárom – þ. 6-7/2018 Ŷ Zákon o reklame s komentárom – þ. 5/2018

DaĖový a plánovací kalendár

E-PORADCA (bezplatný elektronický poradca) – úplné znenie zákonov – výber zo Zbierky zákonov SR – daĖové a nedaĖové výdavky – vymeriavacie základy, odvody, minimálna mzda – dôležité termíny (dane, odvody) – e-mailové noviny (2 × mesaþne)

Ŷ Živnostenský zákon s komentárom – þ. 4/2018 Ŷ Zákon o ERP s komentárom – þ. 3/2018

Pripravujeme do 4-5/2019 Ŷ Zákon o verejnom obstarávaní s komentárom Zákon upravuje zadávanie zákaziek na dodanie tovaru, zákaziek na uskutoþnenie stavebných prác, zákaziek na poskytnutie služieb, súĢaž návrhov, zadávanie koncesií na stavebné práce, zadávanie koncesií na služby a správu vo verejnom obstarávaní.

PORADCA

obsah

V KOCKE

Legislatíva

8 úvodom Vážení þitatelia! Jesenné poþasie nezaháĐa a príroda hrá farbami. V tomto príjemnom období však nemôžeme zabúdaĢ na zmeny v legislatíve, ktoré sa týkajú nielen podnikateĐov. DĖa 1. 11. 2018 nadobúda úþinnosĢ ostatná novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Znenie ustanovení zákona bolo neprehĐadné, þo prinášalo výkladové nejasnosti. Práve preto novela spresnila viacero ustanovení a zaviedla mechanizmy, ktoré by mali prispieĢ k zvýšenej informovanosti vlastníkov, zvýšenie kontroly orgánov spoloþenstva alebo správcu domov a zároveĖ zavádza aj niektoré nové práva a povinnosti týchto subjektov. Komentár sme pripravili v rubrike Legislatíva. K tejto téme nájdete aj prípady z praxe v mesaþníku 1000 riešení 10-12/2018 a sumár najdôležitejších zmien vo Verejnej správe 11/2018. VydavateĐstvo Poradca vydáva aj ćalšie mesaþníky s týmito témami: DUO 11-12 – Inventarizácia majetku a záväzkov, PaM 11-12 – Povinnosti podnikateĐa na konci roka, 1000 riešení 10-12 – Ukonþenie roka u podnikateĐa, Kataster nehnuteĐností po novom. Z tematických balíþkov vyberáme Koniec roka v úþtovníctve, SpoloþnosĢ s.r.o. v kocke, DaĖová optimalizácia. PrehĐad o ponúkaných tematických balíþkoch nájdete na maily (ak nám poskytnete adresu). Balíþky sú zaujímavé nielen svojim obsahom, ale aj cenou, ktorá je o 30 – 50 % nižšia. Vyšla žiadaná publikácia Vzory zmlúv, žalôb a podaní, ktorá na takmer 500 stranách ponúka 400 editovateĐných vzorov zmlúv aj na CD. Ak ste si ešte stále nestihli predplatiĢ mesaþník, urobte tak þo najskôr. Už do nasledujúcich þísiel mesaþníka pripravujeme komentáre k zákonu o dani z pridanej hodnoty a k zákonu o dani z príjmov, bez ktorých sa pri svojej práci nezaobíde ani jeden podnikateĐ. ZároveĖ dávam do pozornosti aj elektronickú formu predplatného. Staþí zavolaĢ na zákaznícky servis, kde Vám naše pracovníþky poskytnú potrebné informácie. Prajem Vám príjemné þítanie. zodpovedná redaktorka Stanislava KresaĖová

Zákon þ. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s komentárom Ing. Lukáš Fudák

Bez ohĐadu na právny titul nadobudnutia vlastníctva pristupuje po novele zákona od 1. 11. 2018 nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome k zmluve o výkone správy priamo zo zákona už samotným nadobudnutím vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru bez nutnosti vykonania akéhokoĐvek iného právneho úkonu. To platí aj v prípade nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu k bytu alebo nebytovému priestoru.

Téma þísla

197 Stavebné sporenie po novom Mgr. Mariana Matulková Novela zákona od januára 2019 bude viesĢ sporiteĐov k zodpovednému zadlžovaniu sa, pretože budú viac motivovaní k dlhodobému sporeniu, ktoré je podporované štátnou prémiou, priþom po nasporení požadovanej sumy majú možnosĢ získaĢ aj zvýhodnený stavebný úver. Tieto opatrenia majú smerovaĢ k postupnému znižovaniu objemu medziúverov, pretože sa þiastoþne znevýhodnia podmienky pre stavebných sporiteĐov na þerpanie takýchto úverov.

Poradenstvo Právo a podnikateĐ

212 Ochrana spotrebiteĐa od 1. 1. 2019

Ing. Tibor Trizuliak CieĐom zákona o ochrane spotrebiteĐa je prispieĢ k vysokej právnej istote tak spotrebiteĐov, ako aj podnikateĐov, a to ustanovením základných pravidiel postupu pri alternatívnom riešení sporu medzi spotrebiteĐom a predávajúcim vyplývajúcim zo spotrebiteĐskej zmluvy alebo súvisiacim so spotrebiteĐskou zmluvou pred subjektom alternatívneho riešenia sporov. PORADCA 3/2019

zo Zbierky zákonov

Prehľad nových predpisov a zmien v legislatíve.

Verejná správa Odborné vzdelávanie Vyhláška Ministerstva školstva, vedy, výskumu a športu Slovenskej republiky þ. 251/2018 Z. z. o sústave odborov vzdelávania pre stredné školy a o vecnej pôsobnosti k odborom vzdelávania ÚþinnosĢ: •

•

13. 9. 2018

Vyhláška upravuje sústavu odborov vzdelávania pre stredné školy, ich nadväznosĢ, dĎžku vzdelávania v jednotlivých odboroch vzdelávania a najvyšší poþet žiakov v skupine na jedného majstra odbornej výchovy, uþiteĐa odbornej praxe alebo hlavného inštruktora a vecnú pôsobnosĢ príslušnej právnickej osoby, ktorá pôsobí v oblasti odborného vzdelávania a prípravy, alebo príslušných zástupcov zamestnávateĐov k jednotlivým študijným odborom a jednotlivým uþebným odborom.

Poþet žiakov na stredných školách Vyhláška Ministerstva školstva, vedy, výskumu a športu Slovenskej republiky þ. 252/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú kritériá na urþovanie najvyššieho poþtu žiakov prvého roþníka stredných škôl ÚþinnosĢ:

•

15. 9. 2018

Právna norma Ustanovuje kritéria na urþovanie najvyššieho poþtu žiakov prvého roþníka stredných škôl pre príslušný školský rok. Vstupnými kritériami pre jednotlivé študijné odbory a jednotlivé uþebné odbory sú analýzy a prognózy o vývoji potrieb trhu práce, násobok predpokladaného poþtu

žiakov posledného roþníka základných škôl, rámcová prognóza novoprijatých žiakov stredných škôl na príslušný školský rok, veri kovaná dodatoþná potreba trhu práce. Všeobecným kritériom pre uþebné odbory je koe cient, ktorý urþuje, ako sa stredná škola vo všetkých súhrnne posúdených þiastkových kritériách odlišuje od priemeru všetkých posudzovaných stredných škôl v príslušnom samosprávnom kraji v posudzovanom študijnom odbore alebo v posudzovanom uþebnom odbore. ýiastkovými kritériami pre gymnázium a strednú športovú školu sú pomer miery zamestnanosti absolventov k miere zamestnanosti v príslušnom okrese, pomer priemernej mzdy absolventov k priemernej mzde v príslušnom okrese, podiel absolventov pokraþujúcich v štúdiu na vysokej škole a ćalšie kritéria, medzi ktoré radíme vzdelávaciu kapacitu školy, naplnenosĢ tried, odporúþaný normatív materiálno-technického a priestorového zabezpeþenia, splnenie kvali kaþných predpokladov na výkon pedagogickej þinnosti a na výkon odbornej þinnosti, výsledky žiakov pri ukonþovaní štúdia, výsledky z celoslovenských kôl súĢaží alebo predmetových olympiád a výsledky medzinárodných kôl súĢaží alebo predmetových olympiád, výsledky monitorovania a hodnotenia kvality výchovy a vzdelávania vykonaných Štátnou školskou inšpekciou, výchova a vzdelávanie na národnostne zmiešanom území, odborné vzdelávanie a príprava žiakov so špeciálnymi výchovno-vzdelávacími potrebami, zabezpeþenie dostupnosti odborného vzdelávania a prípravy na území samosprávneho kraja, ako aj odbor vzdelávania poskytovaný len v jednej strednej odbornej škole na celom území Slovenskej republiky.

Kvalita vysokoškolského vzdelávania

•

Zákon þ. 269/2018 Z. z. o zabezpeþovaní kvality vysokoškolského vzdelávania a o zmene a doplnení zákona þ. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov ÚþinnosĢ:

1. 11. 2018

Právny predpis •

Upravuje vnútorný systém zabezpeþovania kvality vysokoškolského vzdelávania a jeho overovanie, zriadenie a postavenie Slovenskej akreditaþnej agentúry pre vysoké školstvo a jej konanie, udeĐovanie akreditácie študijného programu a udeĐovanie akreditácie habilitaþného konania a konania na vymenúvanie profesorov. ZároveĖ vypúšĢa zo svojho znenia ustanovenie zákona o verejnom obstarávaní, na základe ktorého osobitným právom alebo výluþným právom sa rozumelo právo vyplývajúce zo zákona, rozhodnutia súdu alebo z rozhodnutia správneho orgánu, ktorého výsledkom bolo obmedzenie výkonu v právnom predpise uvedených þinností na jednu osobu alebo viac osôb a ktoré podstatným spôsobom ovplyvĖuje možnosĢ vykonávaĢ tieto þinnosti inými osobami. Osobitným právom alebo výluþným právom nie je právo udelené transparentným postupom založeným na objektívnych kritériách. Rovnako vypúšĢa aj ustanovenie, v zmysle ktorého þinnosĢou v odvetví vôd na úþely spomínaného zákona je verejných vodovodov urþených na poskytovanie služieb verejnosti v súvislosti s výrobou, dodávkou, dopravou a distribúciou pitnej vody, ako aj zásobovanie verejných vodovodov pitnou vodou.

Zákon o vysokých školách Zákon þ. 270/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĎĖa zákon þ. 131/2002 Z. z. o vysokých školách a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĎĖajú niektoré zákony ÚþinnosĢ:

1. 11. 2018

Právna norma Mení a dopĎĖa niektoré ustanovenia doposiaĐ platného zákona v þastiach týkajúcich sa poslania, úloh a postavenia vysokých škôl, zriadenia a zrušenia verejnej vysokej školy, akademického senátu verejnej vysokej školy, pôsobnosti akademického senátu verejnej vysokej školy, rektora, pôsobnosti vedeckej rady verejnej vysokej školy, vnútorných predpisov verejnej vysokej školy, rozpoþtu verejnej vysokej školy, nanþných fondov verejnej vysokej školy, fakulty, pôsobnosti akademického senátu fakulty, pôsobnosti vedeckej rady fakulty, vnútorných predpisov fakulty, verejných vysokých škôl, bohosloveckých fakúlt verejných vysokých škôl a konfesijných verejných vysokých škôl, pôsobnosti správnej rady verejnej vysokej školy, vojenských vysokých škôl, policajných vysokých škôl, zdravotníckych vysokých škôl, súkromných vysokých škôl, ćalších povinností súkromnej vysokej školy, povinností zahraniþných vysokých škôl pôsobiacich v Slovenskej republike, študijného programu a študijného plánu, bakalárskeho študijného programu, interdisciplinárneho štúdia, magisterského študijného programu, inžinierskeho študijného programu a doktorského študijného programu, uþiteĐského kombinaþného študijného programu a prekladateĐského kombinaþného študijného programu, doktorandského študijného programu, registra študijných odborov a registra študijných programov, ćalších podmienok prijatia na štúdium, prijímacieho konania, dokladov o absolvovaní štúdia, práv študenta, registra študentov, centrálneho registra študentov, zamestnancov vysokých škôl, vysokoškolských uþiteĐov, vedecko-pedagogických titulov a umelecko-pedagogických titulov „docent“ a „profesor“, obsadzovania miest vysokoškolských uþiteĐov, ochrany osobných údajov zamestnancov, registra zamestnancov vysokých škôl, periodického hodnotenia výskumnej, vývojovej, umeleckej a ćalšej tvorivej þinnosti vysokej školy, nancovania verejných vysokých škôl, nancovania súkromných vysokých škôl, školného a poplatkov spojených so štúPORADCA 3/2019

diom na verejnej vysokej škole, sociálnych štipendií z prostriedkov štátneho rozpoþtu, podpory športových þinností a kultúrnych þinností, pôsobnosti vlády a ministerstva, registra vysokých škôl, pôsobnosti vlády a ministerstva vo vzĢahu k súkromným vysokým školám, poskytovania dotácií zo štátneho rozpoþtu na iné þinnosti súvisiace s vysokým školstvom, výzvy na podávanie žiadostí o poskytnutie dotácie zo štátneho rozpoþtu na iné þinnosti súvisiace s vysokým školstvom, postupu pri poskytovaní dotácie zo štátneho rozpoþtu na iné þinnosti súvisiace s vysokým školstvom, ako aj centrálneho registra evidencie publikaþnej þinnosti a evidencie umeleckej þinnosti.

plánu, opravy chýb v katastrálnom operáte, poskytovania údajov katastra, súpisu nehnuteĐností a sledovania zmien v katastri nehnuteĐností. ZároveĖ vypúšĢa zo svojho znenia ustanovenia riešiace problematiku postupu pri zápise práv k nehnuteĐnostiam a obnovy katastrálneho operátu novým mapovaním.

Práca a mzdy Kolektívne vyjednávanie Zákon þ. 268/2018 Z. z., ktorým sa mení zákon þ. 2/1991 Zb. o kolektívnom vyjednávaní v znení neskorších predpisov ÚþinnosĢ:

NehnuteĐnosti •

Údaje o nehnuteĐnostiach Vyhláška Úradu geodézie, kartogra e a katastra Slovenskej republiky þ. 263/2018 Z. z., ktorou sa mení a dopĎĖa vyhláška Úradu geodézie, kartogra e a katastra Slovenskej republiky þ. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky þ. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteĐností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteĐnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov v znení neskorších predpisov ÚþinnosĢ:

1. 10. 2018

Právny predpis •

Prináša zmeny doposiaĐ platnej vyhlášky, najmä v oblasti údajov o nehnuteĐnostiach (pozemkoch, stavbách, rozostavaných stavbách, bytoch a nebytových priestoroch, þi rozostavaných bytoch a nebytových priestoroch), keć k doposiaĐ uvedeným bola pridaná i cena, rozhodnutia o tom, þi ide o predmet evidovania v katastri nehnuteĐností, oznámenia o návrhu na vklad do katastra nehnuteĐností, ktorý sa podáva v elektronickej podobe prostredníctvom elektronického formulára, obnovy katastrálneho operátu novým mapovaním, spravovania a aktualizácie katastrálneho operátu, vyhotovovania geometrického

15. 10. 2018

Zákon Priniesol jednu podstatnú zmenu – na základe nej sa ruší podmienka, v zmysle nej sa kolektívna zmluva vyššieho stupĖa uzavretá medzi príslušným vyšším odborovým orgánom alebo príslušnými vyššími odborovými orgánmi a zamestnávateĐom, ktorým je štát, ako aj kolektívna zmluva vyššieho stupĖa uzavretá pre zamestnávateĐov, ktorí pri odmeĖovaní postupujú podĐa § 1 ods. 1 zákona þ. 553/2003 Z. z. o odmeĖovaní niektorých zamestnancov pri výkone práce vo verejnom záujme a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení medzi príslušným vyšším odborovým orgánom alebo príslušnými vyššími odborovými orgánmi, vládou poverenými zástupcami a reprezentatívnymi zástupcami zamestnávateĐov uzatvárala na jeden kalendárny rok.

Právo Patenty Vyhláška Úradu priemyselného vlastníctva Slovenskej republiky þ. 278/2018 Z. z., ktorou sa mení a dopĎĖa vyhláška Úradu priemyselného vlastníctva Slovenskej republiky þ. 223/2002 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon þ. 435/2001 Z. z. o patentoch, dodatkových ochranných osvedþeniach a o zmene a doplnení niektorých zákonov (patentový zákon) ÚþinnosĢ:

1. 1. 2019

Vyhláška •

Bývanie

Priniesla rad zásadných zmien do pôvodne platného právneho predpisu, najmä v oblasti patentovej prihlášky vrátane medzinárodnej a európskej prihlášky, ale aj prihlášky vyhotovenej elektronickými prostriedkami, žiadosti o udelenie patentu, patentových nárokov, výkresov, anotácií, spôsobu a náležitostí uplatnenia a preukázania práva prednosti, podmienok opätovného uloženia biologického materiálu v uznávanej ukladacej inštitúcii a podmienok sprístupnenia uloženého biologického materiálu verejnosti, spôsobu a náležitostí ponuky licencie a jej prijatia, režimu konania vo veciach utajených prihlášok, patentov a osvedþení, návrhu na zrušenie patentu a náležitostí žiadosti o prepis, žiadosti o urþenie, žiadosti o pokraþovanie v konaní a žiadosti o uvedenie do predošlého stavu, spôsobu podania a náležitostiach žiadosti o prevedenie autorského osvedþenia na patent, žiadosti o vykonanie rešerše medzinárodného typu a údajov zapisovaných do registra a zverejĖovaných vo vestníku.

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov Zákon þ. 283/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĎĖa zákon Národnej rady Slovenskej republiky þ. 182/2003 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ÚþinnosĢ:

1. 11. 2018

Právny predpis •

Mení a dopĎĖa niektoré ustanovenia doposiaĐ platného zákona v oblasti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome, správy domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, spoloþenstva, správcu, práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, prevodu vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome, vlastníctva spoloþných þastí domu a spoloþných zariadení domu a príslušenstva, práva výluþného užívania garážového stojiska a práva výluþného užívania skladového priestoru.

odborné mesačníky vydavateľstva PORADCA PAM 11-12/2018

DUO 11-12/2018

• Koniec roka v mzdovej uþtárni

• Inventarizácia majetku a záväzkov

• Nedoplatok a preplatok z RZZP

• Úrazové poistenie a pracovný pomer

• Povinnosti podnikateĐov na konci roka

• Delenie príjmov FO 11,52 € s DPH

9,95 € s DPH

1000 riešení 10-12/2018

VS 11-12/2018 V

• Cestovné náhrady po novom

• Zákon o športe • Správca bytového domu – novela zákona

• DaĖový poriadok – správa daní • Kataster nehnuteĐností 6,90 € s DPH

3,50 € s DPH

PORADCA 3/2019

odborné tematické publikácie vydavateľstva PORADCA

23,90 €

11,90 €

s DPH

Vzory zmlúv, žalôb d í a podaní

Eko Ekonomický onomický li ti ký slovník l a personalistický

Výkladový slovník pre verejný sektor

13,50 €

10,30 €

9,50 €

s DPH

Pracovno-právny slovník

DaĖové a mzdové zákony – daĖ z príjmov – DP, ZP

Úþtovanie zákony a predpisy – zákon o úþtovníctve

4,99 €

8,60 €

7,50 €

s DPH

Úþtovné súvzĢažnosti pre VS

Vzory zmlúv podĐa ZP

Pozemkové spoloþenstvá

Edícia Zák§ny do vrecka 5,20 €

6,90 €

6,20 €

7,50 €

6,50 €

s DPH

Zákon o cestnej premávke Vyhláška k cestnej premávke

Školský zákon

Zákonník práce

Zákon o psychotropných po novele látkach Zákon Ochrana nefajþiarov o nelegálnej práci

Trestný zákon Trestný poriadok

strelivo Strelné zbrane a st Súkromná bezpeþnosĢ

LEGISLATÍVA

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s komentárom Ing. Lukáš Fudák

–

Najdôležitejšie zmeny v zákone zjednodušenie a sprehĐadnenie rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

– –

balkóny ako spoloþná þasĢ domu zvýšená informovanosĢ vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu

–

zvýšenie kontroly orgánov spoloþenstva alebo správcu domov

–

nové práva a povinnosti orgánov spoloþenstva alebo správcu domov

–

vlastník zmluvu o spoloþenstve nemôže vypovedaĢ

–

zmluva o spoloþenstve sa bude uzatváraĢ v písomnej forme na neurþitú dobu

–

zmluva sa schvaĐuje rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

–

zmluvu o spoloþenstve podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov

–

predseda spoloþenstva je povinný schválenú zmluvu o spoloþenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoloþenstve doruþiĢ každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do tridsaĢ dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome

–

schôdza vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome bude zvolaná podĐa potreby, najmenej raz za rok, alebo keć o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

–

plán opráv na nasledujúci rok je potrebné predložiĢ do 30. novembra bežného roka, priþom má zohĐadniĢ najmä opotrebenie materiálu a stav spoloþných þastí domu a spoloþných zariadení domu

–

návrh výšky tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv na kalendárny rok predložiĢ do 30. novembra bežného roka.

PORADCA 3/2019

Úvod

a rozsah jeho užívania, výšku nájomného, výš-

Bývanie je najdôležitejšou podmienkou Đud-

ku úhrady za plnenia spojené s týmto bytom.

stva. Dnešný byt popri doterajších úlohách, ktoré

Nájomca bytu – vlastník bytu môže prenaja-

má, neustále stále nadobúda viac nových funkcii,

tý byt, prípadne jeho þasĢ prenechaĢ inej osobe,

þo sa samozrejme odráža aj v zákonnej úprave.

ktorá je podnájomníkom do podnájmu na dobu

No aj naćalej platí, že byt je pre všetkých Đudí

urþenú v zmluve o podnájme alebo bez þasové-

aj naćalej najprístupnejší prostriedok na uspo-

ho urþenia, podmienkou je však písomný súhlas

kojenie potreby bývania na celý život. V tomto

vlastníka bytu. V zmluve sú zároveĖ uprave-

modernom svete je kúpa bytu ako dlhodobá in-

né podmienky skonþenia podnájmu, možnosĢ

vestícia nancií v budúcnosti v snahe získaĢ þo

výpovede zo strany nájomcu. Ak v zmluve

najviac v prípadnom predaji. ZároveĖ sa taktiež

o podnájme nebolo dohodnuté inak, platí, že

objavila nevyhnutnosĢ existencie bytu – inštitú-

podnájom je možné vypovedaĢ aj bez uvedenia

tu nájmu bytu, najmä z dôvodu veĐkej migrácie

dôvodu, a to v trojmesaþnej výpovednej leho-

obyvateĐstva. Z týchto uvedených dôvodov pra-

te. Dôležité zostáva, že po ukonþení podnájmu

mení ćalšia þo najpotrebnejšia potreba právnej

nemá podnájomník voþi nájomcovi právo na ná-

úpravy bytu, jeho vlastníctva, nájmu, podnájmu

hradný podnájom.

a predaja. Právo užívaĢ byt môže vychádzaĢ

Práva a povinnosti z vlastníctva k bytom

z troch hlavných právnych titulov, a to z nájmu

upravuje najmä zákon o vlastníctve bytov a ne-

bytu, podnájmu bytu a vlastníctva bytu. OblasĢ

bytových priestorov, ktorý hovorí, že byt môže

bývania a bytová politika patrí stále k najsledo-

byĢ vo vlastníctve fyzickej osoby alebo právnic-

vanejším oblastiam spoloþenského života. Týka

kej osoby, v podielovom spoluvlastníctve fyzic-

sa každého z nás. Na Slovensku sa v minulosti

kej osoby alebo právnickej osoby, alebo v bez-

otázka bytov a bývania riešila prostredníctvom

podielovom spoluvlastníctve manželov.

nájomného bývania na základe právnej úpravy obsiahnutej v Obþianskom zákonníku.

S vlastníctvom bytu v bytovom dome je spojené aj spoluvlastníctvo spoloþných þastí domu

Nájom bytu je upravený v Obþianskom zá-

nerozluþne, spoloþných zariadení domu, príslu-

konníku konkrétne v § 663 a nasl. Obþianskeho

šenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoloþné

zákonníka, zároveĖ konkrétne je osobitné usta-

práva k pozemku, ktoré tento konkrétny pred-

novenie o nájme bytu v ustanovení § 685 a nasl.

pis upravuje. Spoluvlastníci spoloþných þastí

toho istého zákona. Tieto ustanovenia hovoria,

domu, spoloþných zariadení domu, príslušen-

že nájomnou zmluvou prenajímateĐ, ktorý je aj

stva a pozemku sa nemôžu domáhaĢ zrušenia

vlastníkom bytu, prenecháva za odplatu – ná-

spoluvlastníctva podĐa Obþianskeho zákonníka.

jomné nájomcovi, ktorý je v tomto prípade uží-

V skutoþnosti vlastníctvo znamená, že je najsil-

vateĐom bytu byt, aby ho užíval. Nájom bytu

nejšie právo k urþitej veci, þiže k bytu a v tomto

vzniká nájomnou zmluvou, ktorá môže byĢ buć

prípade zakotvuje oprávnenie vlastníka tento

na dobu buć urþitú, alebo bez ohraniþenej doby

byt užívaĢ a nakladaĢ s ním podĐa svojej slobod-

užívania. Nájomná zmluva vo väþšine prípadov

nej vôle.

obsahuje opis príslušenstva a stavu bytu. Uve-

PodĐa zákona o vlastníctve bytov a neby-

dená zmluva musí obsahovaĢ oznaþenie bytu

tových priestorov ma vlastník bytu právo preZákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

LEGISLATÍVA

Zákon þ. 182/1993 Z. z. viesĢ svoje vlastníctvo za splnených podmienok

konþí až vstupom prípadne vstupnou bránkou

na inú osobu. S prevodom vlastníctva súvisia

do domu, nielen do bytu. Tento kúsok – byt

ustanovenia Obþianskeho zákonníka o kúpnej

de nuje spoluvlastnícky podiel, ktorý je uvede-

zmluve a zároveĖ osobitné ustanovenia záko-

ný v liste vlastníctva. Z uvedeného vyplýva aj

na o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

povinnosĢ sa nanþne podieĐaĢ na údržbe, na

Táto zmluva musí spĎĖaĢ všetky zákonom pred-

opravách všetkých spoloþných þastí domu, za-

písané náležitosti, þo je podmienkou aby bola

riadení domu, príslušenstva domu a priĐahlého

táto zmluva bez právnych chýb.

pozemku.

Po prijatí zákona þ. 182/1993 Z. z. sa si-

ďudia pomerne dobre poznajú ich bežné

tuácia výrazne zmenila a nová právna úprava

práva a povinnosti, ktoré sú spojené s vlast-

otvorila možnosĢ získania bytov v bytových do-

níctvom bytu. Problémy môžu nastaĢ pri rieše-

mov do vlastníctva, priþom prednostné právo na

ní spoloþných záležitostí všetkých vlastníkov

nadobudnutie bytov do vlastníctva mali nájom-

a spoluvlastníkov, na riešenie ktorých je potreb-

covia bytov. Vlastníci bytov tak dostali zákonné

ná súþinnosĢ všetkých vlastníkov bytov v dome,

možnosti a rozšírené dispoziþné práva užívate-

prípadne aspoĖ príslušná väþšina. VeĐa krát

Đov bytov, pretože ako vlastníci bytov majú viac

vlastníci bytov nevedia, v ktorých konkrétnych

možností nakladaĢ so svojimi bytmi na základe

prípadoch a aký poþet hlasov sa vyžaduje na

svojho vlastného rozhodnutia, ale na strane dru-

to, aby rozhodnutia boli aj právoplatné. VeĐa krát

hej získaným bytom sa štát zbavil aj povinnosti

dochádza aj k nezrovnalostiam v lehotách na

za udržiavanie bytového fondu, hlavne pri by-

podanie návrhov na súd, ak chcú napadnúĢ roz-

toch vo veĐmi zanedbanom stave.

hodnutia ostatných vlastníkov. Podávajú návrhy

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových

na súd až po urþenom termíne, ktorý vyplýva zo

priestorov prešiel od jeho prvej úþinnosti nie-

zákona a súd sa nimi v tomto prípade už nemô-

koĐkými novelami zákona, bolo ich do tohto

že zaoberaĢ. Ak sa navrhovateĐ – vlastník bytu

obdobia 18. Vlastníci bytov majú zo zákona po-

na schôdzi zúþastnil, je táto lehota na podanie

vinnosĢ tvoriĢ fond prevádzky, údržby a opráv.

návrhu na súd iba 15 dní od oznámenia vý-

ýasto krát však nevedia, þo konkrétne z neho

sledku schôdze, ak sa navrhovateĐ nezúþastnil

môžu a v akom rozsahu majú nancovaĢ, þi

a o výsledku hlasovania sa nemohol dozvedieĢ,

všetky spoloþné þasti, zariadenia ale i súþasti

potom je uvedená lehota trojmesaþná.

domu. VeĐa otáznikov visí nad tým, preþo by

ýasto sa však môžeme stretnúĢ aj problé-

mali všetci vlastníci platiĢ za opravu balkónov, aj

mami pri písomnom hlasovaní, keć nie je odpo-

keć ich v rámci svojho bytu nemajú, alebo opra-

već vlastníkov vyznaþená správnym spôsobom,

vu strechy, ktorá zateká, keć tresne pod Ėou

z þoho vyplýva, že tento hlas je neplatný.

nebývajú. Treba si však v tomto prípade uvedo-

NeznalosĢ práv a povinností vlastníkov by-

miĢ jeden podstatný princíp zákona o vlastníc-

tov dáva priestor tým, ktorí toto vedia využiĢ

tve bytov a nebytových priestorov, že vlastník

prípadne zneužiĢ vo svoj prospech. Treba sa

bytu je aj zároveĖ podielovým spoluvlastníkom

vždy poradiĢ pred tým, ako sa þokoĐvek v dome

všetkých spoloþných þastí a zariadení domu,

plánuje a treba podpísaĢ zmluvu, to je jeden

príslušenstva a pozemku, þo znamená, že byt

z najdôležitejších krokov. Príkladom môže byĢ

PORADCA 3/2019

napríklad: dom, ktorý uzatvoril zmluvu o dielo na

cerým vážnym alebo menej vážnym problémom,

maĐovanie spoloþných priestorov. Firma zaþala

je potrebné pri rozhodovaní o vklade vlastníc-

s prácami, pracovali však neprofesionálne. A tak

keho práva v katastri nehnuteĐností príslušnou

od zmluvy odstúpili. Lenže podpísali zmluvu

správou katastra vedieĢ základné informácie

o dielo, v ktorej bola stanovená pokuta za odstú-

nielen o právnych úkonoch, ktoré sú potrebné

penie od zmluvy. Nepomohlo im odvolávanie sa

na platné nadobudnutie vlastníctva, ale zároveĖ

na nekvalitu služieb. Kećže to nebolo predme-

maĢ aj základné poznatky o právach a povin-

tom zmluvy, museli zaplatiĢ pokutu. Až neskôr

nostiach, ktoré sú s týmto vlastníctvom neroz-

sa dozvedeli, že takýmto spôsobom dodávateĐ

luþne späté.

získal odškodné od viacerých. Takže napríklad

Zákonná úprava, ktorá sa vzĢahuje na vlast-

v zmluve musia byĢ uvedené a vyšpeci kované

níctvo bytov a nebytových priestorov a s tým

aj dôvody odstúpenia.

súvisiace práva a povinnosti, upravujú Ústava

Vlastnícke bývanie prinieslo plynúcou do-

Slovenskej republiky, Obþiansky zákonník a zá-

bou aj väþšie množstvo a možností uplatĖova-

kon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,

nia vlastných predstáv a požiadaviek pri výbere

o ktorom sme už písali.

bytu. Pri nájomnom bývaní bol nájomca v pozícii

Ústava Slovenskej republiky v Druhej hla-

prijímateĐa prideleného bytu za podmienok, kto-

ve, ktorá má názov Základné práva a slobo-

ré mu v nájomnej zmluve stanovil prenajímateĐ.

dy, v Druhom oddiely Základné Đudské práva

Pre Đudí, ktorý majú väþšie nanþné

a slobody v þlánku 20 obsahuje základné usta-

prostriedky, patrí k najvhodnejším spôsobom

novenia chrániace vlastnícke právo a uklada-

získania bytu, že nadobudne byt zákonným

júce povinnosti vlastníkovi. Vlastnícke právo

spôsobom v bytovom dome. Dôležité je, þi si za-

všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah

kúpi byt v staršom bytovom dome, alebo v jeho

a ochranu. Naopak majetok nadobudnutý v roz-

rozhodnutí vyhrá novostavba bytového domu

pore s právnym poriadkom ochranu nepoužíva.

a kúpi si úplne nový byt.

Výkon vlastníckeho práva nesmie poškodzo-

Z tejto skutoþnosti vyplývajú pre budúceho

vaĢ Đudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky

vlastníka bytu ako aj osoby, ktoré budú byt vy-

a životné prostredie. Vyvlastnenie alebo nútené

užívaĢ nové práva ale aj povinnosti, ktoré upra-

obmedzovanie vlastníckeho práva je možné iba

vuje taktiež zákon o vlastníctve bytov a nebyto-

v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to

vých priestorov, zákon þ. 182/1993 Z. z. v znení

na základe zákona a za primeranú náhradu.

neskorších predpisov. Uvedený zákon upravuje

Obþiansky zákonník (zákon þ. 40/1964 Zb.)

spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva

a jeho ustanovenia sa použijú v zákone o vlast-

bytov a nebytových priestorov v bytovom dome,

níctve bytov a nebytových priestorov. Uvedený

práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových

zákon vymedzuje práva a povinnosti vlastníka.

domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov

Ustanovenie § 123 hovorí: „Vlastník je v me-

a nebytových priestorov v dome, ich vzájom-

dziach zákona oprávnený predmet svojho vlast-

né vzĢahy a práva k pozemku.

níctva držaĢ, užívaĢ, požívaĢ jeho plody a úžitky

Aby pri nadobúdaní bytu a nebytového

a nakladaĢ s ním.“ Toto zákonné ustanovenie sa

priestoru v bytovom dome nedochádzalo k via-

uplatĖuje v celom rade práv a povinností vlastZákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

LEGISLATÍVA

Zákon þ. 182/1993 Z. z. níka bytu a nebytového priestoru, ktoré sú upra-

aktuálna a popri iným oblastiam zdravotníctva,

vené v zákone þ. 182/1993 Z. z. o vlastníctve

školstva, vzdelávania a dôchodkového zabez-

bytov a nebytových priestorov.

peþenia stále patrí k tým najsledovanejším ob-

Právo s vlastníctvom nakladaĢ podĐa ustanovenia § 123 Obþianskeho zákonníka sa re-

lastiam spoloþenského života, pretože problém bývania sa týka všetkých obyvateĐov.

alizuje v ustanovení § 20 zákona o vlastníctve

V tých prípadoch, že sa osoba, þi už fyzická

bytov a nebytových priestorov, keć vlastník bytu

alebo právnická rozhodne nadobudnúĢ vlastníc-

alebo nebytového priestoru má právo previesĢ

ke právo k bytu alebo nebytovému priestoru v by-

svoje vlastníctvo na inú osobu. K právu nakla-

tovom dome, musí vedieĢ, že to môže uskutoþniĢ

daĢ s vecou patrí aj právo zriadiĢ záložné právo

viacerými spôsobmi, ktoré sú upravené v oso-

k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome aj

bitnom zákone, ktorým je už spomínaný zákon

v prospech tretej osoby. Ide o veĐmi þastý prípad

þ. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebyto-

zriadenia záložného práva k bytu alebo nebyto-

vých priestorov v platnom znení. Okrem uvede-

vému priestoru v prospech spoloþnosti posky-

ného zákona sa na práva a povinnosti vlastníkov

tujúcej úver.

domov, bytov a nebytových priestorov vzĢahujú

Vlastnícke právo k bytu a nebytovému

aj ustanovenia Obþianskeho zákonníka v plat-

priestoru v bytovom dome poskytuje vlastníkovi

nom znení, ako aj ustanovenia osobitných pred-

možnosti disponovaĢ s jeho bytom na základe

pisov, ako napr. zákon þ. 116/1990 Zb. o nájme

jeho vlastnej vôle. S vlastníctvom bytu nadobú-

a podnájme nebytových priestorov v platnom

da vlastník urþité práva, ale zároveĖ preberá na

znení a zákon þ. 42/1992 Zb. o úprave majetko-

seba aj množstvo povinností.

vých vzĢahov a vyporiadaní majetkových náro-

OblasĢ bývania a bytová politika je stále

kov v družstvách v platnom znení.

SSPRÁVA BYTOVÝCH DOMOV • • • • • •

správca bytového domu – zákon po novele odborná spôsobilosť správcu bytového domu zápis správcu do zoznamu správcov vylúčenie z výkonu dohľadu bytový fond a orgány spoločenstva majetok vlastníkov bytov

Objednávajte jedn ednáva ávajte jte telefonicky: telef te lefoni onicky cky:: 041 041/56 /56 52 871, 8 879, 0915 033300, mailom: abos@poradca.sk, www.poradca.sk

PORADCA 3/2019

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priesto-

stavanom domom a na priĐahlom pozemku, sa

ru je možné podĐa zákona o vlastníctve bytov

nadobúda až vkladom do katastra nehnuteĐnos-

a nebytových priestorov nadobudnúĢ týmito

tí. Tento vklad upravuje zákon þ. 162/1995 Z. z.

spôsobmi:

o katastri nehnuteĐností a o zápise vlastníckych

Prvý spôsob je na základe zmluvy o pre-

a iných práv k nehnuteĐnostiam v znení neskor-

vode vlastníctva bytu. Túto zmluvu uzatvára

ších predpisov nazývaný aj katastrálny zákon.

nadobúdateĐ vlastníctva s vlastníkom domu

Katastrálny zákon upravuje katastrálne konanie

alebo s právnickou osobou, ktorá má právo

a povoĐovanie vkladu vlastníckeho práva do

hospodárenia k domu alebo s vlastníkom bytu,

katastra nehnuteĐností. Podrobná vykonávacia

prípadne nebytového priestoru.

právna úprava je obsiahnutá v ustanoveniach

Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo

vyhlášky Slovenského úradu geodézie, kar-

nebytového priestoru musí okrem všeobecných

togra e a katastra þ. 79/1996 Z. z., ktorou sa

náležitostí obsiahnutých v § 34 a nasl. a § 43

vykonáva katastrálny zákon. Uzatvorením zmlu-

a nasl., ako aj v § 588 a nasl. Obþianskeho zá-

vy o prevode vlastníctva bytu, ktorou sa predá-

konníka v platnom znení obsahovaĢ ešte osobit-

vajúci zaväzuje na prevod vlastníckeho práva

né náležitosti ustanovené v § 5 ods. 1 písm. a)

k nehnuteĐnosti, ktorú vlastní, a nadobúdateĐ

až h) zákona þ. 182/1993 Z. z. v platnom znení.

(kupujúci) sa zaväzuje zaplatiĢ predávajúcemu

Prílohou uvedenej zmluvy o prevode vlast-

dohodnutú kúpnu cenu, ešte nedochádza k na-

níctva bytu alebo nebytového priestoru je vy-

dobudnutiu vlastníckeho práva k bytu nadobú-

hlásenie správcu, alebo predsedu spoloþen-

dateĐom – kupujúcim. K nadobudnutiu vlastníc-

stva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

keho práva k bytu novým vlastníkom na základe

v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplat-

zmluvy dochádza až právoplatným rozhodnutím

ky na úhradách za plnenie spojené s užívaním

príslušnej správy katastra, tzv. vkladom do ka-

bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe

tastra nehnuteĐností. Druhým spôsobom je zmluva o výstavbe,

fondu prevádzky údržby a opráv. Okrem zmluvných náležitostí si zmluvné

vstavbe alebo nadstavbe domu. Je to písom-

strany môžu dohodnúĢ aj ćalšie podmienky,

ná zmluva o vymedzení vzájomných práv a po-

ktoré presnejšie a podrobnejšie upravujú ich

vinností stavebníkov pri výstavbe domu, ktorá

práva a povinnosti. Môže to byĢ napríklad spô-

obsahuje popri všeobecných náležitostiach aj

sob a þas splatenia ceny za byt alebo nebytový

ćalšie náležitosti uvedené v § 22 ods. 1 písm. a)

priestor, termín odovzdania bytu nadobúdateĐo-

až f) už spomínaného zákona o vlastníctve by-

vi, sankcie za nedodržanie dohodnutých zmluv-

tov a nebytových priestorov, priþom tieto usta-

ných povinností, možnosti a dôvody odstúpenia

novenia neobsahujú taxatívny výpoþet.

od zmluvy a ćalšie. Vlastníctvo

Ćalší spôsob nadobudnutia vlastníctva bytu

alebo

nebytovému

bytu je dedenie podĐa ustanovení § 460 a nasl.

priestoru v bytovom dome, ako aj spoluvlast-

Obþianskeho zákonníka v platnom znení. Týmto

nícky podiel na spoloþných þastiach domu, na

spôsobom je možné nadobudnúĢ byt alebo ne-

spoloþných zariadeniach domu a na príslušen-

bytový priestor v bytovom dome do vlastníctva

stve a spoluvlastnícky podiel na pozemku za-

iba v tom prípade, ak poruþiteĐ bol vlastníkom Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

LEGISLATÍVA

Zákon þ. 182/1993 Z. z. bytu alebo nebytového priestoru. Dediþstvo sa

zmluva o prevode vlastníctva bytu þi nebyto-

nadobúda smrĢou poruþiteĐa. Osvedþenie o de-

vého priestoru však sama o sebe ešte nemá

diþstve a uznesenie o dediþstve sú podkladom

za následok nadobudnutie alebo prevod vlast-

pre zápis vlastníckeho práva v katastri nehnu-

níckeho práva. Dôležitá je aj následná ćalšia

teĐností. Vlastníctvo bytu nie je možné nado-

právna skutoþnosĢ, ktorou je vklad do katastra

budnúĢ dedením, ak poruþiteĐ bol len nájomcom

nehnuteĐností. Týmto vkladom do katastra ne-

družstevného bytu alebo nájomcom bytu vo

hnuteĐností sa nadobúda vlastníctvo bytu a ne-

vlastníctve štátu, obce, obchodnej spoloþnosti

bytového priestoru a zmluva sa týmto krokom

a podobne.

stáva úþinnou.

Posledným spôsobom je rozhodnutie

S vlastníctvom bytu alebo nebytového

štátneho orgánu napríklad na základe roz-

priestoru v bytovom dome nadobúda vlastník

hodnutia súdu, a to dĖom urþeným v tomto

urþité práva, okrem dispoziþných práv k bytu, aj

rozhodnutí. V prípade, že v rozhodnutí nie je

preberá na seba množstvo povinností.

konkrétny deĖ urþený, tak dĖom nadobudnutia právoplatnosti uvedeného rozhodnutia.

Vlastník má právo svoj byt užívaĢ a s ním užívaĢ aj všetky spoloþné þasti domu, spoloþné

Vlastnícke právo sa môže nadobudnúĢ aj

zariadenia, príslušenstvo a pozemok, na kto-

ćalšími možnými spôsobmi, ktoré sú upravené

rom je dom postavený, ako aj priĐahlý pozemok.

v Obþianskom zákonníku, a to na základe daro-

Vlastník má právo prenechaĢ byt do užívania

vacej zmluvy, zámennej zmluvy, dohody o vypo-

inej osobe, resp. osobám. Kto byt prenajme, je

riadní bezpodielového spoluvlastníctva na þas

povinný do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom

po rozvode manželstva.

tak urobil, požiadaĢ miestne príslušného správ-

Pri všetkých týchto spôsoboch nadobudnu-

cu dane o registráciu a príjem zdaniĢ v súlade

tia vlastníckeho práva sa s vlastníctvom bytu

s daĖovými predpismi. Má právo nahliadaĢ do

a nebytového priestoru v bytovom dome na-

dokladov týkajúcich sa správy domu alebo þer-

dobúda zároveĖ aj spoluvlastnícky podiel na

pania fondu prevádzky, údržby a opráv, þi právo

spoloþných þastiach, spoloþných zariadeniach

a zároveĖ aj povinnosĢ zúþastĖovaĢ sa na sprá-

bytového domu a na príslušenstve a aj spolu-

ve domu a hlasovaním rozhodovaĢ o spoloþ-

vlastnícky podiel na pozemku, na ktorom je by-

ných þastiach a zariadeniach domu, spoloþných

tový dom postavený a v niektorých prípadoch aj

nebytových priestoroch, príslušenstve a pozem-

spoluvlastnícky podiel na priĐahlom pozemku.

ku. Ako záväzné musí rešpektovaĢ rozhodnutia

Je dôležité nezabúdaĢ aj na skutoþnosĢ, že

väþšiny vlastníkov v dome. Ak je vlastník prehla-

na zmluvné nadobudnutie vlastníckeho práva

sovaný, má právo obrátiĢ sa s príslušnou otáz-

k bytom a nebytovým priestorom v bytovom

kou v lehote 15 dní od oznámenia o výsledku

dome podĐa v tomto období právnom stave sa

hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak

vyžaduje aj splnenie dvoch predpokladov. Jed-

jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu na hla-

ným predpokladom je uzavretie zmluvy v pí-

sovaní nemohol zúþastniĢ, lebo sa o Ėom riad-

somnej forme, ktorá musí obsahovaĢ podĐa zá-

ne nedozvedel, má právo obrátiĢ sa na súd do

kona všetky náležitosti a zároveĖ na tejto listine

troch mesiacov, inak jeho právo zaniká. Vlastník

musia byĢ aj prejavy úþastníkov zmluvy. Platná

bytu je povinný riadne a vþas uhrádzaĢ poplatky

PORADCA 3/2019

spojené s jeho užívaním, prispievaĢ do fondu

záložné právo v prospech veriteĐa, ktorému ma-

prevádzky, údržby a opráv. Musí udržiavaĢ byt

jiteĐ bytu dlhuje nanþné prostriedky). S takýmto

v stave spôsobilom na riadne užívanie (najmä

bytom môže vlastník voĐne nakladaĢ. To zname-

vþas zabezpeþovaĢ údržbu a opravy). Musí ko-

ná, že ho môže predaĢ, darovaĢ, zameniĢ za iný

naĢ tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách þi

byt, prípadne za inú nehnuteĐnosĢ, zriadiĢ o Ėom

prenajatí bytu nerušil a neohrozoval ostatných

pre prípad svojej smrti závet. Môže byt na dobu

vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych

urþitú alebo na neurþitý þas prenajaĢ inej fyzic-

a spoluužívacích práv. Má povinnosĢ odstrániĢ

kej alebo právnickej osobe, prípadne daĢ iba ur-

závady a poškodenia, ktoré spôsobil na iných

þitú þasĢ bytu do podnájmu inej osobe. Vlastník

bytoch alebo nebytových priestoroch v dome,

môže svoj byt použiĢ na zabezpeþenie peĖažnej

alebo na spoloþných þastiach domu alebo

pohĐadávky (zabezpeþenie pôžiþky alebo úveru)

spoloþných zariadeniach domu, alebo príslu-

a zriadiĢ na byt záložné právo v prospech veri-

šenstve, þi už sám alebo osoby, ktoré jeho byt

teĐa (napr. banky). Byt je možné zaĢažiĢ vecným

užívajú. Je povinný umožniĢ na požiadanie na

bremenom a zriadiĢ napríklad v prospech rodiþa

nevyhnutný þas a v nevyhnutnej miere vstup do

alebo pre inú blízku osobu, ktorá byt vlastníkovi

svojho bytu zástupcovi spoloþenstva, správcovi

darovala, právo doživotného užívania bytu. ByĢ

a osobe oprávnenej vykonávaĢ opravu a údržbu

vlastníkom bytu v dome znamená maĢ aj spolu-

za úþelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak

vlastnícky vzĢah ku spoloþnému majetku. Vlast-

opravu nezabezpeþí sám, alebo ak ide o opravu

ník má nielen povinnosti k bytu, ktorý mu patrí,

spoloþných þastí alebo zariadení domu prístup-

ale aj k spoloþnému majetku. Medzi základné

ných z jeho bytu, montáž a údržbu zariadení na

povinnosti vlastníka bytu a nebytového priesto-

meranie spotreby tepla a vody v byte a odpoþet

ru teda patrí povinnosĢ riadne a vþas platiĢ po-

nameraných hodnôt. Inak zodpovedá za škody.

platky za plnenia spojené s užívaním bytov, ako

Jedným zo základných práv vlastníka je právo

aj zmluvne dohodnutý mesaþný príspevok do

nakladaĢ s bytom alebo nebytovým priestorom

fondu prevádzky, údržby a opráv a v prípade

podĐa svojho vlastného uváženia a rozhodnutia.

správy domu prostredníctvom správcu aj zmluv-

Toto právo však nie je neobmedzené. Na jednej

ne dohodnutý poplatok za túto správu.

strane si vlastník bytu môže robiĢ s bytom „þo

Vlastníctvo bytov a nebytových priesto-

chce“, ale iba do tej miery, pokiaĐ uplatĖovaním

rov v bytových domoch je špeci cké v tom, že

a výkonom svojho vlastníckeho práva nezasahu-

vlastník bytu si niektoré plnenia spojené s vlast-

je do práv ostatných vlastníkov bytov v bytovom

níctvom bytu nemôže zabezpeþovaĢ sám ako

dome. Vlastník bytu je oprávnený previesĢ svoj

jednotlivec. Ide najmä o osvetlenie spoloþných

byt a práva s tým spojené na inú fyzickú alebo

þastí domu, odvoz odpadov, þistenie žúmp,

právnickú osobu, priþom nepotrebuje na tento

užívanie výĢahov, dodávku tepla a teplej vody,

prevod žiaden súhlas ani povolenie. Uvedené

dodávke vody od vodárenských spoloþnos-

platí v tom prípade, že vlastník má svoj byt vo

tí a odvádzanie odpadových vôd. Okrem toho

výluþnom vlastníctve a na byte neviaznu žiadne

je potrebné v bytovom dome zabezpeþovaĢ aj

dlhy, vecné bremená ani iné právne obmedze-

ćalšie þinnosti, ako je napr. prevádzka, údržba,

nia zriadené v prospech tretích osôb (napríklad

opravy a udržiavanie spoloþných þastí a spoloþZákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

LEGISLATÍVA

Zákon þ. 182/1993 Z. z. ných zariadení domu, priĐahlého pozemku a prí-

a nebytových priestorov. Ak ide o rozhodova-

slušenstva, vedeniu úþtu domu v banke, vymá-

nie o úvere a o zabezpeþení úveru, o zmluve

hanie škody a nedoplatkov vo fonde prevádzky,

o vstavbe alebo nadstavbe bytov a nebyto-

údržby a opráv a iných nedoplatkov, ako aj iné

vých priestorov v dome a o zmene formy vý-

þinnosti bezprostredne súvisiace s užívaním

konu správy, rozhoduje sa vždy na schôdzi

domu ako celku. Na riadenie uvedených spoloþ-

vlastníkov, a to dvojtretinovou väþšinou hlasov

ných záležitostí všetkých vlastníkov v bytovom

všetkých vlastníkov bytov a nebytových priesto-

dome sa zriaćuje zo zákona správa bytového

rov v dome. Hlasovanie o týchto otázkach ne-

domu. Správa bytového domu sa uskutoþĖuje

môže byĢ písomné. Za úþelom kontroly hospo-

dvojakým spôsobom:

dárenia má vlastník taktiež právo nahliadaĢ do

a) zriadením spoloþenstva vlastníkov bytov,

dokladov týkajúcich sa správy domu a þerpania

b) uzatvorením zmluvy o výkone správy so

fondu prevádzky, údržby a opráv. Pri uplatĖova-

správcom.

ní práv vlastníkov v bytovom dome sa vychádza

Na správu nesmú byĢ dohodnuté súþasne

zo zásady rovného postavenia všetkých vlast-

viaceré formy správy. Na správu v jednom dome

níkov, a to bez ohĐadu na to, þi je vlastníkom

môže byĢ uzavretá zmluva len s jedným správ-

bytu alebo nebytového priestoru v dome fyzická

com alebo len jedna zmluva o spoloþenstve.

osoba, právnická osoba, bytové družstvo alebo

V prípade, že vlastník nadobúda byt v bytovom

obec. Vlastníctvo bytu a nebytového priestoru

dome, kde už vlastníci majú zvolenú formu sprá-

v bytovom dome sa vyznaþuje tým, že vlast-

vy, nový vlastník je povinný pristúpiĢ k tejto forme

ník bytu je povinný pri užívaní svojho bytu braĢ

správy, ktorú si zvolila väþšina vlastníkov bytov

ohĐad na ostatných vlastníkov bytov v bytovom

a nebytových priestorov v bytovom dome.

dome. Každý z nich má totiž tiež právo na ne-

Vlastník bytu má právo a povinnosĢ zúþast-

rušené užívanie vlastníctva svojho bytu. Ak

ĖovaĢ sa na správe domu a rozhodovaĢ hla-

niektorý vlastník napríklad prenajme svoj byt,

sovaním ako spoluvlastník spoloþných þastí,

nezbaví sa svojej povinnosti spojenej s vlastníc-

spoloþných zariadení, príslušenstva a pozemku

tvom bytu a musí sa sám postaraĢ o to, aby ná-

o postupoch spojených so správou spoloþného

jomca svojím správaním nerušil ostatných vlast-

majetku, s jeho prevádzkou, údržbou a oprava-

níkov a aby nepoškodzoval cudzí ani spoloþný

mi, prípadne modernizáciou bytového domu.

majetok. V prípade, že nájomca spôsobí škodu

Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozho-

v bytovom dome, zodpovedá za Ėu a má povin-

duje spravidla nadpoloviþnou väþšinou hlasov

nosĢ ju aj nahradiĢ vlastník bytu, ktorý uzavrel

všetkých vlastníkov bytov a nebytových priesto-

nájomnú zmluvu s nezodpovedným nájomcom.

rov v dome. Ak poþet zúþastnených vlastníkov

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových

neumožĖuje hodinu po zaþatí schôdze vlastní-

priestorov ukladá vlastníkom povinnosĢ udržia-

kov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nad-

vaĢ byt a nebytový priestor v stave spôsobilom

poloviþnou väþšinou zúþastnených vlastníkov.

na riadne užívanie. Preto musí vlastník riadne

To však neplatí v prípadoch, keć ide o rozhodo-

a vþas zabezpeþovaĢ údržbu a opravy v byte,

vanie o veĐmi závažných otázkach uvedených

ako je oprava rozvodov v byte, kanalizaþných

v § 14 ods. 3 a 4 zákona o vlastníctve bytov

odpadov, oprava teþúcich radiátorov, nahlaso-

PORADCA 3/2019

vaĢ správcovi nefunkþnosĢ vodomerov. Opravy

vaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon)

v byte vlastníka sa však nehradia z fondu pre-

v platnom znení ako aj v iných súvisiacich

vádzky, údržby a opráv. Vlastník bytu je opráv-

predpisoch. Tieto povinnosti sú vyšpeci kova-

nený objednaĢ si opravy a údržbu u správcu, ale

né aj v zmluve o spoloþenstve alebo v zmluve

náklady s tým spojené si hradí každý vlastník

o výkone správy. Povinnosti vlastníkov môžu

sám.

vyplývaĢ aj z rozhodnutí prijatých na schôdzach

V prípade, že sa vlastník rozhodne rekon-

vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak boli

štruovaĢ byt, je povinný dbaĢ na to, aby nedo-

prijaté kvali kovanou väþšinou hlasov vyplýva-

šlo ku škode na majetku iných vlastníkov bytov

júcou zo zákona o vlastníctve bytov. Svojich

a nebytových priestorov alebo na spoloþnom

povinností sa nemôže vlastník bytu a nebyto-

majetku. Ak by vznikla škoda, vlastník je povin-

vého priestorov zbaviĢ. Dodržiavanie povinností

ný túto škodu nahradiĢ.

prispieva k nerušenému a pokojnému spolu-

Pri uplatĖovaní vlastníckeho práva k bytu

nažívaniu vlastníkov v bytovom dome, þo by

v bytovom dome je aktuálna aj otázka, þi vlast-

malo byĢ v záujme všetkých vlastníkov, aby žili

ník bytu musí sprístupniĢ cudzím osobám vstup

v príjemnom prostredí. Ak dochádza k hrubé-

do svojho bytu. Zákon ukladá vlastníkovi po-

mu porušovaniu povinností, ak vlastník hrubo

vinnosĢ sprístupniĢ byt alebo nebytový priestor,

poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spo-

resp. umožniĢ na požiadanie vstup do bytu alebo

loþné þasti domu, spoloþné zariadenia domu,

nebytového priestoru zástupcovi spoloþenstva,

spoloþné nebytové priestory, príslušenstvo, ak

správcovi a osobe oprávnenej vykonávaĢ opra-

sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných

vu a údržbu. Musí to urobiĢ len na nevyhnutný

vlastníkov bytov alebo ak ohrozuje bezpeþnosĢ

þas a iba v nevyhnutnej miere v odôvodnených

a porušuje dobré mravy v dome, môže na zá-

prípadoch, ako je napríklad montáž a údržba

klade rozhodnutia súdu o svoje vlastníctvo prísĢ.

zariadení na meranie spotreby tepla a vody

Záložné právo k bytu alebo nebytovému priesto-

v byte a odpoþet nameraných hodnôt.

ru sa zriaćuje priamo zo zákona. Staþí, ak sa

Vlastník bytu nemôže vykonávaĢ úpravy

niekto stane vlastníkom bytu alebo nebytového

bytu alebo nebytového priestoru v dome, kto-

priestoru v bytovom dome. PodĐa § 15 ods.1

rými by ohrozoval alebo rušil ostatných v ne-

zákona 182/1993 Z. z. v platnom znení „ na za-

primeranom rozsahu, alebo by menil vzhĐad

bezpeþenie pohĐadávok vzniknutých z právnych

domu bez súhlasu spoloþenstva. V prípade, ak

úkonov týkajúcich sa domu, spoloþných þastí,

sa spoloþenstvo nezriaćuje, je potrebný súhlas

spoloþných zariadení domu a príslušenstva

väþšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových

a na zabezpeþenie pohĐadávok vzniknutých

priestorov v dome.

z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo ne-

Povinnosti vlastníkov bytov a nebytových

bytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník

priestorov sú urþené jednak priamo v zákone

bytu alebo nebytového priestoru, vzniká priamo

o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,

zo zákona k bytu alebo nebytovému priestoru

okrem toho sú obsiahnuté aj v ustanoveniach

v dome záložné právo v prospech spoloþenstva.

Obþianskeho zákonníka v platnom znení, ako

Ak sa spoloþenstvo nezriaćuje, vzniká zo záko-

aj v zákone þ. 50/1976 Zb. o územnom pláno-

na záložné právo v prospech ostatných vlastZákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

LEGISLATÍVA

Zákon þ. 182/1993 Z. z. níkov bytov a nebytových priestorov v dome.

svoju povinnosĢ voþi veriteĐovi a jeho záväzok

Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do

stále trvá. V rámci výkonu záložného práva sa

katastra nehnuteĐností na základe rozhodnu-

môže spoloþenstvo vlastníkov, alebo vlastníci

tia vlastníkov bytov a nebytových priestorov

bytov a nebytových priestorov, ak spoloþenstvo

v dome. Návrh na zápis podáva predseda ale-

zriadené nie je, domáhaĢ predaja bytu, prípad-

bo správca. CieĐom uvedeného ustanovenia je

ne nebytového priestoru neplatiþa na dražbe.

zabezpeþenie pohĐadávok. V praxi pôjde predo-

Podmienky výkonu dražby upravuje osobitný

všetkým o nedoplatky vlastníkov bytov a neby-

zákon þ. 527/2002 Z. z. o dobrovoĐných draž-

tových priestorov do fondu prevádzky, údržby

bách v platnom znení. Inštitút záložného práva

a opráv, ale aj o nedoplatky za plnenia, ktoré sú

pomáha ostatným vlastníkom bytov a nebyto-

s užívaním bytu, prípadne nebytového priestoru

vých priestorov v bytovom dome, ktorí si plnia

spojené. Zabezpeþenie pohĐadávky prostred-

svoje povinnosti riadne a vþas, donútiĢ neplati-

níctvom záložného práva spoþíva v tom, že

þov plniĢ si svoje záväzky. V opaþnom prípade,

v prípade, ak si vlastník bytu alebo nebytového

ak si svoje záväzky neplnia, možno pri realizácii

priestoru nesplní svoje povinnosti riadne a vþas,

záložného práva uskutoþniĢ predaj bytu alebo

záložný veriteĐ je oprávnený domáhaĢ sa uspo-

nebytového priestoru, ktorého vlastníkom je

kojenia svojich nárokov zo založenej veci, teda

neplatiþ. Na záver treba upozorniĢ, že na výkon

z bytu alebo nebytového priestoru. Záložným

záložného práva nie je potrebný súhlas neplati-

veriteĐom môže byĢ spoloþenstvo vlastníkov by-

þa. Nadobudnutie vlastníckeho práva poskytuje

tov a nebytových priestorov a v prípade, ak spo-

vlastníkovi širokú paletu dispoziþných oprávne-

loþenstvo vytvorené nie je, vlastníci bytov a ne-

ní na jednej strane, ale zároveĖ ho zaväzuje aj

bytových priestorov. Záložné právo k bytu alebo

k plneniu povinností, ktoré sú s užívaním bytu

nebytovému priestoru je však možné zriadiĢ aj

v bytovom dome nerozluþne spojené.

v prospech tretích osôb. Záložné právo plní na

Vlastník bytu vstupuje do rôznych právnych

jednej strane donucovaciu funkciu tým, že má

vzĢahov a znáša primeranú právnu zodpoved-

nútiĢ vlastníka bytu alebo nebytového priestoru

nosĢ. Záverom si treba uvedomiĢ, že vlastníctvo

v dome, aby riadne a vþas plnil svoje povinnosti

bytu so sebou prináša nielen širšie oprávnenia

vyplývajúce z vlastníctva bytu, resp. nebytové-

a možnosĢ vlastníka voĐne disponovaĢ s by-

ho priestoru pod hrozbou, že ak svoje povin-

tom, ale v prípade neplnenia svojich povinností

nosti plniĢ nebude, môže o predmet záložného

a záväzkov aj riziko a reálnu možnosĢ zániku

práva, t.j. o byt alebo nebytový priestor prísĢ.

vlastníctva bytu, priþom vlastník bytu po zániku

V prípade realizácie záložného práva plní tento

vlastníctva bytu nemá žiadne právo na zabez-

právny inštitút aj uhradzovaciu funkciu, preto-

peþenie akejkoĐvek bytovej náhrady.

že cieĐom výkonu záložného práva je uspoko-

Spoloþenstvá vlastníkov bytov a nebyto-

jenie záložného veriteĐa predajom bytu alebo

vých priestorov sú ako špeci cká forma práv-

nebytového priestoru a následného rozdelenia

nickej osoby de nované v zákone þ. 182/1993

výĢažku z jeho predaja na zaplatenie existujú-

Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

ceho dlhu. Záložné právo je možné realizovaĢ

v znení neskorších predpisov. Zriaćujú sa za

v tom prípade, že dlžník riadne a vþas nesplnil

úþelom správy domu, ak vlastníci bytov a ne-

PORADCA 3/2019

bytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone

níkov bytov a nebytových priestorov, ktoré je

správy s inou právnickou alebo fyzickou osobou

právnickou osobou nezaloženou alebo nezria-

– správcom. Na úþely zákona þ. 595/2003 Z. z. o dani

denou na podnikanie, má povinnosĢ registrovaĢ sa na miestne príslušnom daĖovom úrade.

z príjmov v znení neskorších predpisov sú

PovinnosĢ oznámiĢ túto skutoþnosĢ na

spoloþenstvá vlastníkov bytov a nebytových

miestne príslušnom daĖovom úrade má spolo-

priestorov považované za daĖovníkov, ktorí nie

þenstvo do 30 dní odo dĖa, kedy zaþalo tieto

sú založení alebo zriadení na podnikanie. Da-

príjmy poberaĢ.

Ėovníci, ktorí nie sú založení alebo zriadení na

Ak sa spoloþenstvo zaregistruje na miestne

podnikanie, sú vymedzení v § 12 ods. 3 záko-

príslušnom daĖovom úrade a dôjde k zmenám

na o dani z príjmov a spoloþenstvá vlastníkov

údajov uvedených pri registrácii, je spoloþen-

bytov a nebytových priestorov boli medzi nich

stvo povinné takéto zmeny oznámiĢ daĖovému

zaradené.

úradu do 15 dní odo dĖa, kedy vznikli. K takejto

Registraþná povinnosĢ daĖových subjektov

zmene môže dôjsĢ napríklad, ak zanikne daĖo-

je upravená v DaĖovom poriadku. Každá práv-

vá povinnosĢ pri niektorej dani, pri zmene sídla

nická alebo fyzická osoba, ktorá získa povolenie

spoloþenstva, zmene orgánov spoloþenstva,

alebo oprávnenie na podnikanie alebo zaþne

otvorení alebo zrušení bankového úþtu atć.

vykonávaĢ inú zárobkovú þinnosĢ na území Slo-

Predmetom dane z príjmov u daĖovníkov

venskej republiky, je povinná registrovaĢ sa do

nezaložených alebo nezriadených na podnika-

30 dní u miestne príslušného správcu dane. Ak

nie sú podĐa § 12 ods. 2 zákona o dani z príjmov

zaþne daĖovník vykonávaĢ þinnosĢ alebo pobe-

príjmy z þinností, ktorými dosahujú zisk alebo

raĢ príjmy podliehajúce dani, je povinný oznámiĢ

ktorými sa dá zisk dosiahnuĢ, a to vrátane príj-

túto skutoþnosĢ správcovi dane do 30 dní. PodĐa

mov z predaja majetku, príjmov z nájomného,

tohto zákona je zároveĖ platiteĐ dane povinný

príjmov z reklám, príjmov z þlenských príspev-

registrovaĢ sa u správcu dane najneskôr do

kov a príjmov, z ktorých sa daĖ vyberá zrážkou.

15 dní od vzniku povinnosti zrážaĢ daĖ alebo

Ak spoloþenstvo dosiahne niektoré z uve-

preddavky na Ėu, alebo daĖ vybraĢ, ak osobitný

dených príjmov, tieto sú predmetom dane z príj-

predpis neustanovuje inak.

mov právnickej osoby. VzhĐadom na špeci cké

PodĐa § 7b zákona o vlastníctve bytov

þinnosti spoloþenstva, ktoré vedú len k napĎĖa-

a nebytových priestorov spoloþenstvo môže

niu správy bytového domu, príjmami spoloþen-

vykonávaĢ len þinnosti urþené týmto zákonom.

stva sú najmä: príjmy z prenájmu spoloþných

To s ohĐadom na všetky ustanovenia zákona

þastí domu, úhrady za výkon správy bytov

znamená, že spoloþenstvo nemôže podnikaĢ.

spoloþenstvom, úroky z bankových úþtov, vý-

Aj keć môže prenajímaĢ niektoré spoloþné za-

nos z nanþných investícií – termínovaný vklad

riadenia bytového domu, nemôže ísĢ o podni-

a pod., zmluvné pokuty od dodávateĐov slu-

kanie, pretože všetky príjmy sú príjmami fondu

žieb, úroky z omeškania za oneskorenú úhradu

prevádzky, údržby a opráv, a teda sú príjmami

platieb od vlastníkov bytov.

vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Prihliadnuc na uvedené, spoloþenstvo vlast-

Príjmy z prenájmu nebytových priestorov, spoloþných þastí domu, spoloþných nebytových Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

LEGISLATÍVA

Zákon þ. 182/1993 Z. z. priestorov, príslušenstva a priĐahlého pozemku

Ak spoloþenstvo neodvedie zrazenú daĖ

sú podĐa § 10 ods. 2 zákona o vlastníctve by-

v lehote alebo vo výške urþenej zákonom o dani

tov a nebytových priestorov príjmom fondu pre-

z príjmov, vyrubí mu správca dane sankþný

vádzky, údržby a opráv. Fond prevádzky, údržby

úrok. Výška sankþného úroku sa vypoþíta z dlž-

a opráv sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov

nej sumy vo výške štvornásobku základnej úro-

a nebytových priestorov v dome a spoloþenstvo

kovej sadzby Národnej banky Slovenska platnej

má k tomuto fondu len právo hospodárenia. Aj

v deĖ vzniku daĖového nedoplatku. Sankþný

keć spoloþenstvo môže prenajímaĢ niektoré

úrok sa vyrubí za každý deĖ omeškania, zaþí-

spoloþné zariadenia bytového domu, všetky

najúc dĖom nasledujúcim po dni splatnosti až

príjmy z prenájmu sú príjmami fondu prevádz-

do dĖa platby vrátane tohto dĖa a poþíta sa naj-

ky, údržby a opráv, a teda sú príjmami vlastní-

dlhšie za 4 roky omeškania. Sankþný úrok sa

kov bytov a nebytových priestorov. Preto príjmy

nevyrubí, ak nepresiahne v jednotlivom prípade

z prenájmu patria do § 6 zákona o dani z príj-

16,60 eur.

mov, konkrétne do odseku 3 tohto ustanovenia.

Pre úplnosĢ treba uviesĢ, že fond prevádz-

PodĐa § 43 ods. 3 písm. g) zákona o dani

ky, údržby a opráv je tvorený predovšetkým

z príjmov sa daĖ z týchto príjmov vyberá zráž-

preddavkami vlastníkov bytov a nebytových

kou vo výške 19 %. Základom dane je príjem,

priestorov, ktoré sú povinní uhrádzaĢ mesaþne

priþom základ dane aj daĖ sa zaokrúhĐujú na

vo výške, ktorá sa vopred dohodne. Tieto úhra-

celé koruny nadol. PlatiteĐom dane je spolo-

dy nepodliehajú dani z príjmov. Príjmom fondu

þenstvo vlastníkov bytov a nebytových priesto-

sú aj úroky z bankového úþtu, ktoré sú zdanené

rov. Tento platiteĐ je podĐa § 43 ods. 14 zákona

daĖou vyberanou zrážkou.

o dani z príjmov povinný daĖ odviesĢ správcovi

Spoloþenstvo okrem hospodárenia s fon-

dane do 15. januára po uplynutí kalendárneho

dom prevádzky, údržby a opráv hospodári

roka, v ktorom boli tieto príjmy poukázané ale-

aj s úhradami vlastníkov bytov a nebytových

bo pripísané v prospech úþtu fondu prevádzky,

priestorov v dome za plnenia spojené s užíva-

údržby a opráv. Vybraním dane zrážkou je spl-

ním bytu alebo nebytového priestoru. Úhrady

nená daĖová povinnosĢ, þo znamená, že tieto

za plnenia platia vlastníci bytov a nebytových

príjmy jednotliví vlastníci bytov a nebytových

priestorov v mesaþných zálohách. Okrem týchto

priestorov nezahĚĖajú do svojho základu dane

úhrad prispievajú vlastníci bytov v mesaþných

za príslušné zdaĖovacie obdobie a neuvádza-

zálohách aj na výkon správy spoloþenstva.

jú ich ani v daĖovom priznaní, ak im povinnosĢ

Z mesaþných preddavkov platených vlastník-

podania daĖového priznania vyplynie z dôvo-

mi spoloþenstvo v dohodnutej výške: tvorí fond

du poberania iných príjmov. Ak sa však takýto

prevádzky, údržby a opráv, uhrádza preddavky

daĖovník

daĖ vybranú zráž-

za dodávky a služby spojené s užívaním bytu

kou bude považovaĢ len za preddavok, potom

a þasĢ preddavku použije na správu, ktorú vy-

si príjem z prenájmu zahrnie do svojho základu

konáva spoloþenstvo. Mesaþný príspevok na

dane a preddavok v súlade s § 43 ods. 7 zákona

správu je príjmom spoloþenstva. Z pohĐadu

o dani z príjmov odpoþíta od dane v podanom

dane z príjmov sú úhrady za výkon správy bytov

daĖovom priznaní.

vlastníkmi bytov príjmom, ktorý je predmetom

rozhodne, že

PORADCA 3/2019

dane spoloþenstva. Nejde však o zdaniteĐný

na životnosĢ nehnuteĐnosti, v ktorej sa byt

príjem, pretože úhrady za výkon správy bytov sú oslobodené od dane v plnej výške, a to podĐa

nachádza, –

§ 13 ods. 2 písm. d) zákona o dani z príjmov.

orientáciu bytu na svetové strany – výhodná je orientácia hlavných miestností,

Pri výbere bytu, ktorá je nanþnou investí-

prevládajúca zástavba v okolí bytového

ciou, ktorý má samozrejme spĎĖaĢ predstavy bu-

domu, v ktorom sa vybraný byt nachádza.

dúceho majiteĐa, upriamiĢ zvýšenú pozornosĢ na

Objekty na šport a rekreáciu a objekty admi-

viaceré významné faktory, ktoré môžu ovplyvniĢ

nistratívnej a obþianskej vybavenosti a slu-

kvalitu bývania. Jedným z urþujúcich faktorov,

žieb poskytujú pre vlastníkov bytov možnos-

ktorý musí vlastník pri hĐadaní vhodného bytu

ti kultúrneho a športového vyžitia,

braĢ do úvahy, sú jeho nanþné možnosti. Výš-

–

obþianska vybavenosĢ – blízkosĢ úradov,

ka nanþných prostriedkov, ktoré môže a je

súdov, peĖažných ústavov a bánk, škol-

ochotný investovaĢ do vlastného bývania, je dô-

ských zariadení, nemocnice, divadla, ob-

ležitá, avšak by nemala byĢ jediným kritériom. Pri výbere bytu si treba všímaĢ viacero ćalších

chodov a služieb, –

prírodná lokalita v okolí bytového domu

dôležitých skutoþností, ktoré majú vplyv nielen

a kvalita životného prostredia v okolí

na kvalitu bývania, ale ovplyvĖujú aj hodnotu

bytového domu s vybraným bytom – in-

nehnuteĐnosti a v koneþnom dôsledku sa pre-

tenzita hluþnosti a prašnosĢ dopravy, výskyt

mietnu aj v cene bytu.

nebezpeþných exhalácií, zneþistenie spod-

Pre spokojnosĢ vlastníka je dôležitý výber lokality, kde sa bytový dom s jeho bytom na-

ných vôd a pod., –

skladba obyvateĐstva a hustota obyva-

chádza a z hĐadiska hodnoty bytu je dôležitá aj

teĐstva v mieste, kde sa nachádza vybra-

poloha bytového domu danej obci. Byt môže byĢ

ný byt. S vlastníctvom bytu totiž vlastník

v blízkosti obchodného centra, na hlavnej ulici

vstupuje aj do existujúcich medziĐudských

obce, alebo sa nachádza na okraji obce, prípad-

vzĢahov v danej lokalite – významnú po-

ne v blízkosti priemyselnej zóny na okraji obce.

zornosĢ treba venovaĢ najmä najbližším

Medzi ćalšie dôležité skutoþnosti, ktoré si pri

susedom v okolí vybraného bytu. Susedské

výbere bývania v bytovom dome treba všímaĢ

spolunažívanie môže totiž ovplyvniĢ kvalitu

a braĢ do úvahy, patrí najmä:

bývania vo vybranom byte aj v pozitívnom,

–

vek stavby a súþasný technický stav bytu, ale aj bytového domu, v ktorom sa

no a samozrejme aj v negatívnom zmysle, –

okrem hore uvedených faktorov, ktoré v pre-

byt nachádza. V prípade, že je byt a bytový

važnej miere súvisia s technickým stavom

dom udržiavaný v dobrom technickom sta-

bytu a bytového domu, treba preveriĢ aj

ve, nebude v blízkej budúcnosti vyžadovaĢ okrem bežnej údržby rozsiahlu opravu a re-

právny stav bytu v bytovom dome, –

vždy sa treba presvedþiĢ, þi ten, od ktorého

konštrukciu. Do úvahy treba braĢ aj tú sku-

chce záujemca byt nadobudnúĢ do vlastníc-

toþnosĢ, þi sa byt nachádza v panelovom

tva, je aj vlastníkom bytu a je zapísaný na

alebo tehlovom bytovom dome, pretože to má vplyv jednak na kvalitu bývania, ako aj

liste vlastníctva, –

þi je byt vo výluþnom vlastníctve, alebo

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

LEGISLATÍVA

Zákon þ. 182/1993 Z. z. je v podielovom spoluvlastníctve, prípad-

–

využívaĢ všetky spoloþné þasti a spoloþné zaria-

ne v bezpodielovom spoluvlastníctve man-

denia domu, priþom sa na ich opravách podie-

želov,

Đajú v rovnakej výške ako vlastníci bytov, ktorí

þi na byte nie sú žiadne podlžnosti, po-

ich dennodenne užívajú. Ustanovili sa tiež nové

vinnosti a iné práva v prospech tretích

pravidlá pre hlasovanie vlastníkov bytov a neby-

osôb, ako sú napríklad vecné bremená,

tových priestorov v dome, ktoré by mali obmedziĢ

zmluvné predkupné právo, záložné právo

možnosti šikanovania niektorých vlastníkov z ti-

v prospech konkrétneho veriteĐa a pod.

tulu urþovania nadmerných preddavkov do fondu

V prípade, že záujemca o byt bude pristu-

prevádzky, údržby a opráv. Zaviedlo sa aj obme-

povaĢ k nadobudnutiu vlastníctva bytu zodpo-

dzenie udeliĢ splnomocnenie na zastupovanie na

vedne a nezanedbá posúdenie hore uvedených

schôdzi osobám, ktoré sú kandidátmi na volené

skutoþnosti a prípadne sa poradí s odborníkmi

funkcie v spoloþenstve alebo na funkciu zástup-

v oblasti realít, vyhne sa tak zbytoþným neprí-

cu vlastníkov.

jemnostiam, ktoré by mu po podpísaní zmluvy

Predchádzajúca právna úprava neumož-

a zaplatení ceny za byt mohli skomplikovaĢ

Ėovala zverejĖovaĢ vlastníkov, ktorí majú veĐké

alebo dokonca znemožniĢ nadobudnutie vlast-

nedoplatky na príspevkoch do fondu prevádzky,

níckeho práva k bytu vkladom do katastra ne-

údržby a opráv. Vlastníci bytov oprávnene pou-

hnuteĐností.

kazovali na skutoþnosĢ, že riešenie sporov len

Na záver si treba uvedomiĢ, že vlastníctvo

súdnou cestou je zdĎhavé. Ako nástroj na rie-

bytu so sebou prináša nielen širšie oprávnenia

šenie tohto dlhodobého problému sa zaviedla

a možnosĢ vlastníka voĐne disponovaĢ s by-

možnosĢ zverejĖovania neplatiþov spôsobom

tom, ale v prípade neplnenia svojich povinností

v dome obvyklým. Niektoré pojmy, ktoré zákon

a záväzkov aj riziko a reálnu možnosĢ zániku

používal, neboli v zákone de nované, þo v praxi

vlastníctva bytu, priþom vlastník bytu po zániku

vyvolávalo rôzne nejasnosti. Preto novela zá-

vlastníctva bytu nemá žiadne právo na zabez-

kona tieto pojmy zade novala. ZároveĖ nove-

peþenie akejkoĐvek bytovej náhrady.

la zákona umožnila, aby správca a predseda spoloþenstva aj bez súhlasu vlastníkov mohli

Novela zákona þ. 205/2014 Z. z. – úþinnosĢ 1. 10. 2014

odstrániĢ závažné chyby zistené revíziou technických zariadení domu. V minulosti sa þasto

Obsahom novelizácie zákona o vlastníctve

stávalo, že vlastníci bytov nesúhlasili s odstrá-

bytov a nebytových priestorov v znení neskor-

nením zistených nedostatkov z nanþných dô-

ších predpisov bola nová úprava pravidiel tvorby

vodov, priþom si neuvedomovali, že svojim ko-

fondu prevádzky, údržby a opráv pre vlastníkov

naním mohli ohroziĢ životy a majetok ostatných

nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí ne-

užívateĐov bytov.

využívajú všetky spoloþné þasti a spoloþné zariadenia domu. Súþasná právna úprava znevýhodĖuje vlastníkov nebytových priestorov v dome pri

Novela zákona þ. 246/2015 Z. z. – úþinnosĢ 1. 1. 2016

tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv domu,

Hlavným zámerom nového zákona o správ-

pretože vlastníci nebytových priestorov nemusia

coch bytových domov bolo skvalitnenie správy

PORADCA 3/2019

bytového fondu, najmä prevádzky, koncepþnej údržby, plánovania obnovy a predĎženie život-

Novela zákona þ. 125/2016 Z. z. – úþinnosĢ 1. 7. 2016

nosti bytových domov prostredníctvom zavede-

Zákon o niektorých opatreniach súvisiacich

nia minimálnych požiadaviek pre výkon þinnosti

s prijatím Civilného sporového poriadku, Civil-

správcov.

ného mimosporového poriadku a Správneho

Jednou z podmienok zabezpeþenia profesi-

súdneho poriadku a o zmene a doplnení niekto-

onalizácie v oblasti správy bytových domov je

rých zákonov bol re exiou na zmeny vykonané

odborná spôsobilosĢ správcov.

v rámci procesu rekodi kácie civilného práva

Odborná spôsobilosĢ sa nadobúda absol-

procesného. Výsledkom uvedenej rekodi kácie

vovaním ćalšieho odborného vzdelávania,

boli znenia troch procesných kódexov – Civilný

ktorého obsah je ustanovený všeobecne zá-

sporový poriadok, Civilný mimosporový poria-

väzným právnym predpisom Ministerstva do-

dok a Správny súdny poriadok, ktoré nahradili

pravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR.

Obþiansky súdny poriadok.

ZároveĖ sa vytvoril verejne dostupný zoznam správcov.

CieĐom novej právnej úpravy bolo zosúladenie právnych noriem a procesnoprávnych

Správa bytových domov bola v minulosti

inštitútov tak, aby boli koherentné s vyššie

upravená najmä v zákone Národnej rady Slo-

spomenutou právnou úpravou v nových civilno

venskej republiky þ. 182/1993 Z. z. o vlastníctve

– procesných kódexoch. Zákon obsahuje obsa-

bytov a nebytových priestorov v znení neskor-

hové zmeny a zmeny technického charakteru,

ších predpisov. Nový zákon priniesol ich para-

zmeny terminologické a zmeny, ktoré si vyžia-

lelnú úþinnosĢ, pretože upravil podmienky, za

dala potreba riadneho uplatĖovania novo – pri-

akých môžu správcovia vykonávaĢ správu byto-

jatých kódexov.

vých domov.

Zákonom boli pripravené zmeny þo možno

SúþasĢou nového zákona o správcoch byto-

najkomplexnejšie tam, kde bolo potrebné zme-

vých domov bola aj novela zákona o vlastníctve

niĢ iba terminológiu, poznámku pod þiarou, resp.

bytov a nebytových priestorov, ktorá zabezpe-

odkaz k ustanoveniu. Takéto zmeny boli však

þila vzájomné prepojenie ustanovení oboch zá-

potrebné a práve tento zákon dával priestor na

konov.

þo najdôslednejšie vykonanie zmien v právnom

Pre zdôraznenie funkcie spoloþenstva vlast-

poriadku.

níkov bytov a nebytových priestorov ako samo-

Zmeny v súvislosti s Civilným sporovým

správy vlastného majetku všetkými vlastníkmi

poriadkom boli zväþša terminologického cha-

bytov a nebytových priestorov sa doplnila pod-

rakteru (vyžiadalo si ich napríklad zavedenie

mienka vlastníctva, resp. spoluvlastníctva bytu

inštitútov ako neodkladné opatrenie, dovolanie

alebo nebytového priestoru v danom bytovom

generálneho prokurátora, alebo naopak, zru-

dome pre predsedu spoloþenstva.

šenie inštitútov ako zmenkový platobný rozkaz,

ZároveĖ sa v novele zákona o vlastníctve

šekový platobný rozkaz þi rozkaz na plnenie).

bytov a nebytových priestorov ukonþila transfor-

Vecné zmeny boli minimálne, tiež boli však

mácia štátnych a obecných bytov za zvýhodne-

dôsledkom novej právnej úpravy, ako je naprí-

ných podmienok.

klad doplnenie kompetencie obecnej polícii pri Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

LEGISLATÍVA

Zákon þ. 182/1993 Z. z. predvádzaní osôb þi doruþovaní písomností, þi

sa inkorporovali ustanovenia, ktoré upravoval

zmeny v Exekuþnom poriadku súvisiace s no-

Obþiansky súdny poriadok v šiestej þasti a v no-

vou koncepciou sporového konania v Civilnom

vých civilných predpisoch procesného práva

sporovom poriadku.

táto úprava absentuje.

Zmeny v súvislosti s Civilným mimosporo-

Výkon rozhodnutia v prípade súdnych po-

vým poriadkom boli zväþša terminologického

hĐadávok v zákone o vlastníctve bytov a nebyto-

charakteru (vyžiadalo si ich napríklad zavedenie

vých priestorov je upravený v zákone þ. 65/2001

inštitútov ako notárske úschovy, presun agendy

Z. z. o správe a vymáhaní súdnych pohĐadávok.

umorovania listín zo súdov na notárov, ale i sa-

Správca je zároveĖ povinný doruþiĢ zmluvu pod-

motné oddelenie mimosporového konania do

Đa ustanovení § 106 a § 112 Civilného sporové-

samostatného právneho predpisu).

ho poriadku. Nahradil sa odkaz na predbežné

Zmeny v súvislosti so Správnym súdnym

opatrenie podĐa Obþianskeho súdneho poriad-

poriadkom sa týkali najmä novej koncepcie

ku odkazom na neodkladné opatrenie podĐa Ci-

správneho súdnictva, podĐa ktorej súdy neroz-

vilného sporového poriadku.

hodujú o opravných prostriedkoch proti rozhodnutiam orgánov verejnej správy, ale po splnení zákonom stanovených predpokladov je možné

Novela zákona þ. 177/2018 Z. z. – úþinnosĢ 1. 9. 2018, 1. 1. 2019

rozhodnutia týchto orgánov preskúmaĢ na zá-

Nový zákon o niektorých opatreniach na zni-

klade správnej žaloby. Rovnako došlo aj k ter-

žovanie administratívnej záĢaže využívaním in-

minologickým zmenám, ktoré si vyžiadalo pri-

formaþných systémov verejnej správy a o zme-

jatie napríklad nového inštitútu správnej žaloby

ne a doplnení niektorých zákonov (zákon proti

a pod. Z právnych predpisov sa vypustili usta-

byrokracii) zaviedol povinnosĢ pre orgány verej-

novenia, ktorými sa pripúšĢal súdny prieskum

nej moci získavaĢ a používaĢ pri svojej úradnej

v správnom súdnictve s výnimkou prípadov,

þinnosti údaje evidované v informaþných sys-

kedy bola na podanie správnej žaloby urþená

témoch verejnej správy a zároveĖ oslobodzuje

kratšia lehota, alebo ak podanie správnej žaloby

fyzické osoby a právnické osoby od povinnosti

malo odkladný úþinok. MožnosĢ podaĢ správnu

predkladaĢ najþastejšie požadované výpisy z re-

žalobu, ktorá má charakter súdneho prieskumu,

gistrov pri najþastejších životných situáciách,

totiž vyplýva priamo zo Správneho súdneho

v ktorých dochádza ku komunikácii obþanov

poriadku a v osobitných predpisoch by tak bola

so štátom. Ide o výpis z listu vlastníctva, výpis

duplicitnou a také ustanovenie by bolo nadby-

z obchodného registra, výpis zo živnostenského

toþným.

registra a výpisy a odpisy z registra trestov.

SamozrejmosĢou bola úprava odkazov na

Hlavným dôvodom novej právnej úpravy

pôvodný Obþiansky súdny poriadok, ktoré bolo

bola snaha o odbúranie administratívnej záĢaže

treba podĐa povahy veci nahradiĢ iným právnym

fyzických osôb a právnických osôb, nakoĐko je

predpisom – þi už jedným z nových právnych

neúþelné, aby orgány verejnej moci požadovali

predpisov civilného procesu, alebo iným práv-

preukazovanie skutoþností uvedených v dokla-

nym predpisom – napríklad zákonom o správe

daných listinných výpisoch príslušných regis-

a vymáhaní súdnych pohĐadávok, do ktorého

trov, ak si tieto skutoþnosti vedia samé preveriĢ

PORADCA 3/2019

prostredníctvom informaþných systémov verej-

lémov súvisiacich so správou bytového domu

nej správy alebo sú im známe z ich úradnej þin-

obomi zákonnými formami (správca a spoloþen-

nosti. Ide o prvý krok z celého radu opatrení tzv.

stvo vlastníkov). Ide teda o spresnenie výkladu

princípu „jedenkrát a dosĢ“, ktoré úrad pripra-

v praxi najþastejšie aplikovateĐných ustanovení

vuje a bude postupne rozširovaĢ o ćalšie údaje

zákona.

a skutoþnosti, ktoré už obþania nebudú povinní štátu dokladovaĢ v listinnej podobe.

Predchádzajúce znenie dotknutých ustanovení zákona bolo do veĐkej miery nesystematic-

Nový zákon v jednotlivých zákonoch vypúš-

ké a neprehĐadné, þo v praxi so sebou prinášalo

Ģa z osobitných predpisov zákonnú povinnosĢ

dlhodobo mnohé výkladové nejasnosti a prak-

fyzických osôb a právnických osôb za úþelom

tické komplikácie, ktoré sĢažovali þi bránili riad-

preukázania skutoþností prikladaĢ k žiadostiam

nemu fungovaniu správy domu.

listinné výpisy resp. dokladovaĢ nimi skutoþnos-

Právna úprava od 1. 11. 2018 prináša pre-

ti, ktoré si orgány verejnej moci vedia preve-

dovšetkým jednoznaþnejšiu, systematickejšiu

riĢ, a to nielen v konaniach o právach, právom

a prehĐadnejšiu úpravu prijímania rozhodnu-

chránených záujmoch alebo povinnostiach, ale

tí vlastníkmi. Okrem toho zároveĖ spresĖu-

komplexne pri úradnej þinnosti orgánov verejnej

je viacero súþasných zákonných ustanovení

moci.

a zavádza mechanizmy, ktoré by mali prispieĢ k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov

Novela zákona þ. 283/2018 Z. z. – úþinnosĢ 1. 11. 2018

a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu. ZároveĖ prináša úþinnejšie

CieĐom právnej úpravy platnej od 1. 11.

mechanizmy na zvýšenie kontroly orgánov spo-

2018 je predovšetkým zjednodušenie a spre-

loþenstva alebo správcu domov, priþom zavá-

hĐadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastní-

dza aj niektoré nové práva a povinnosti týchto

kov bytov a nebytových priestorov v dome, ako

subjektov.

aj odstránenie niektorých výkladových prob-

Zdroj: www.nrsr.sk

V VLASTNÍCTVO BYTOV A NEBYTOVÝCH PPRIESTOROV • • • •

spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome práva a povinnosti vlastníkov bytových domov práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku správca bytových domov

Objednávajte jedn ednáva ávajte jte telefonicky: telef te lefoni onicky cky:: 041 041/56 /56 52 871, 879, 0915 033300, mailom: abos@poradca.sk, www.poradca.sk Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

LEGISLATÍVA

PREHďAD Zákon þ. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov PRVÁ ČASŤ ZÁKLADNÉ USTANOVENIA §1 §2 §3 §4

Predmet a rozsah úpravy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Nadobúdanie vlastníctva . . . . . . . . . 34

§ 20

Prevod a prechod vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome . . . . . 104 § 20a Právo výlučného užívania garážového stojiska . . . . . . 124 § 20b Právo výlučného užívania skladového priestoru . . . . . . . . . . 127 TRETIA ČASŤ VÝSTAVBA DOMU

DRUHÁ ČASŤ PREVOD VLASTNÍCTVA BYTOV A NEBYTOVÝCH PRIESTOROV V DOME §5

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome . . . . . . 35 Správa domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome

§6

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

§7 § 7a § 7b § 7c § 7d

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Spoločenstvo

Správca §8 § 8a § 8b

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 Spoločné ustanovenia k správe domu

§9 § 10

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

§ 11 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 § 12 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 § 13 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 § 14 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 § 14a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 § 14b . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 § 15 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 § 16 Osobitné ustanovenia o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome . . . 82 Cena bytu a nebytového priestoru v dome a cena pozemku § 17 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 § 18 Cena bytu a ateliéru . . . . . . . . . . . 89 § 18a Cena pozemku . . . . . . . . . . . . . . 94 § 18b . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 § 19 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

§ 21 § 22

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 ŠTVRTÁ ČASŤ SPOLOČNÉ USTANOVENIA

§ 23 Práva k pozemku. . . . . . . . . . . . 154 § 24 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 § 24a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 § 25 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 § 25a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 PIATA ČASŤ PRECHODNÉ USTANOVENIA § 26 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 § 27 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 § 28 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 § 29 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 § 29a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 § 29b . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 § 30 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 § 31 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 § 31a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 § 32 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 § 32a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 § 32b Prechodné ustanovenia . . . . . . . . 176 § 32c Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. júla 2007 . . 176 § 32d Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010 . 177 § 32e Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. januára 2016 . 177 § 32f Prechodné ustanovenie k úpravám účinným od 1. septembra 2018 . . . . . . . . . 179 § 32g Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. novembra 2018 . . . . . . . . . 179 ŠIESTA ČASŤ ZÁVEREČNÉ USTANOVENIA § 33

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 PORADCA 3/2019

Zákon þ. 182/1993 Z. z.

o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

v znení zákona NR SR č. 151/1995 Z. z., zákona č. 158/1998 Z. z., zákona č. 173/1999 Z. z., zákona č. 252/1999 Z. z., zákona č. 400/2002 Z. z., zákona č. 512/2003 Z. z., zákona č. 367/2004 Z. z., zákona č. 469/2005 Z. z., zákona č. 268/2007 Z. z., zákona č. 325/2007 Z. z., zákona č. 595/2009 Z. z., zákona č. 70/2010 Z. z., zákona č. 69/2012 Z. z., zákona č. 205/2014 Z. z., zákona č. 246/2015 Z. z., zákona č. 125/2016 Z. z., zákona č. 177/2018 Z. z. a zákona č. 283/2018 Z. z.

Národná rada Slovenskej republiky sa uzniesla na tomto zákone:

(3) Ustanovenia osobitných predpisov o podmienkach nadobúdania nehnuteĐného majetku devízovými cudzozemcami nie sú týmto zákonom

ýl. I

dotknuté.4)

PRVÁ ýASġ Komentár k § 1

ZÁKLADNÉ USTANOVENIA

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje spôsob a podmienky na-

Predmet a rozsah úpravy

dobudnutia vlastníctva bytov a nebytových

§1

priestorov v bytovom dome (znenie § 4), práva

(1) Tento zákon upravuje spôsob a podmien-

a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov,

ky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových

práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebyto-

priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti

vých priestorov (znenie § 11 až § 15), ich vzá-

vlastníkov týchto bytových domov, práva a po-

jomné vzĢahy a práva k pozemku (znenie štvrtej

vinnosti vlastníkov bytov a nebytových priesto-

þasti).

rov, ich vzájomné vzĢahy a práva k pozemku. (2) Tento zákon sa nevzĢahuje na byty oso-

Zákon sa nevĢahuje –

na byty osobitného urþenia, okrem bytov

bitného urþenia1) okrem bytov stavebne urþených

stavebne urþených na bývanie Ģažko teles-

na bývanie Ģažko telesne postihnutej osoby, najmä

ne postihnutej osoby, najmä bezbariérový

bezbariérový byt,1a) byty v domoch osobitného ur-

byt, byty v domoch osobitného urþenia,

þenia,2) byty v domoch urþených podĐa schválené-

Bytom osobitného urþenia je byt, ktorý

ho územného plánu na asanáciu a na predaj bytov

stavebným usporiadaním, umiestnením, vy-

v rodinných domoch,3) ktoré majú len jeden byt.

bavením alebo spôsobom užívania je urþeZákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

LEGISLATÍVA

Zákon þ. 182/1993 Z. z. ný na bývanie pre vymedzený okruh osôb.

svojím stavebným usporiadaním, umiestne-

Bytom osobitného urþenia je

ním, vybavením alebo spôsobom užívania

–

byt stavebne urþený na trvalé bývanie

je urþený na to, aby byty v Ėom obýval vy-

Ģažko telesne postihnutej osoby, najmä

medzený okruh osôb. Domom osobitného

bezbariérový byt,

urþenia je obytný dom s bytmi urþenými vý-

byt trvale urþený na bývanie osoby,

luþne na výkon opatrovateĐskej služby podĐa

ktorej na základe zákona alebo iného

predpisov o sociálnom zabezpeþení, obytný

právneho predpisu patrí poþas výkonu

dom vo vlastníctve alebo v nájme cirkvi ale-

verejnej funkcie právo bývaĢ v zariade-

bo náboženskej spoloþnosti s bytmi trvale

nom byte (naturálny byt),

urþenými výluþne na bývanie duchovných

byt trvale urþený na bývanie predstavi-

cirkvi alebo náboženskej spoloþnosti. Byt

teĐa alebo zamestnanca cudzieho za-

nestráca svoju povahu, keć nájomca bytu

stupiteĐského úradu alebo þlena alebo

v dome osobitného urþenia prestal spĎĖaĢ

zamestnanca medzinárodnej organizá-

predpoklady vyplývajúce z osobitného urþe-

cie, ktorej podĐa medzinárodného práva

nia domu. Ak sú pochybnosti o tom, þi ide

patria diplomatické výsady a imunity, ak

o dom osobitného urþenia, rozhodne o cha-

nejde o obþana ýeskej a Slovenskej

raktere domu stavebný úrad po vyjadrení

Federatívnej Republiky (diplomatický byt), –

byty v domoch urþených podĐa schvále-

byt trvale urþený na bývanie pestúnov

ného územného plánu na asanáciu a na

a detí zverených do pestúnskej starost-

predaj bytov v rodinných domoch, ktoré

livosti.

majú len jeden byt.

Nájomcom bytu osobitného urþenia môže

vlastníka alebo nájomcu domu, –

Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej

byĢ iba ten, kto spĎĖa predpoklady osobit-

polovica podlahovej plochy je urþená na býva-

ného urþenia bytu. Na uzavretie nájomnej

nie. Medzi bytové budovy patria bytové domy,

zmluvy je potrebný súhlas orgánu alebo

rodinné domy, ostatné budovy na bývanie, na-

inej právnickej osoby, v prospech ktorej sú

príklad detské domovy, študentské domovy,

byty osobitného urþenia vystavané alebo

domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov.

zriadené, ak tento orgán alebo právnická

Bytový dom je budova urþená na bývanie po-

osoba nie je zároveĖ prenajímateĐom. Byt

zostávajúca zo štyroch a z viacerých bytov so

nestráca povahu bytu osobitného urþenia,

spoloþným hlavným vstupom z verejnej komu-

keć nájomca bytu osobitného urþenia pre-

nikácie. Rodinný dom je budova urþená predo-

stal spĎĖaĢ predpoklady osobitného urþenia

všetkým na rodinné bývanie so samostatným

bytu. Ak sú pochybnosti o tom, þi byt je by-

vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má

tom osobitného urþenia, rozhodne o charak-

najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a pod-

tere bytu stavebný úrad po vyjadrení obce

krovie. Byt je obytná miestnosĢ alebo súbor

a právnickej osoby, v ostatných prípadoch

obytných miestností s príslušenstvom usporia-

rozhodne obec.

daný do funkþného celku s vlastným uzavretím,

Domom osobitného urþenia je dom, ktorý

urþený na trvalé bývanie. Obytná miestnosĢ je PORADCA 3/2019